Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Реновация в Москве. Советы юриста.

Обновлено 17.10.2017 23:55

В настоящее время среди жителей Москвы ходят слухи про «ужасную» реновацию. А с сентября 2017 года планируются первые переселения. Масла в огонь подливают разные СМИ и юристы, которые иногда сознательно, а иногда и не сознательно, пугают граждан началом реновации.

Что же не самом деле скрывается за словом реновация и что ждать и как защитить свои права москвичам, которых она коснется. Попробую все объяснить и разложить по полочкам, избегая как громких и никому ненужных заявлений и бессмысленных сотрясаний воздуха, политической оценки программы реновации, а также помочь гражданам разобраться самим в великой и ужасной программе реновации и помочь избежать элементарного развода граждан некоторыми недобросовестными личностями.

Постараюсь основываться только на рамках действующего федерального законодательства и законодательства города Москвы, а также начавшейся судебной практики.

Также буду исходить из моего опыта в Европейском суде по правам человека (ЕСПЧ) в Страсбурге, договорных органах (комитетах) ООН в Женеве, а также опыта в районных судах города Москвы и конечно же в нашем любимом и незабываемом Московском городском суде.

Итак, приступим и попробуем объять необъятное.


Реновация предполагает снос старых домов и строительство новых. При этом жителям сносимых домов дают новое жилье или компенсируют стоимость старого.

В Москве процесс реновации регулируют положения Закона города Москвы от 31 мая 2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» (далее – Закон № 21).

Но недавно законодатели решили уточнить нормы действующего механизма и приняли Федеральный закон от 01 июля 2017 года № 141-ФЗ (далее – Закон № 141-ФЗ). Он внес поправки в Закон РФ от 15 апреля 1993 ода № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон о статусе столицы).

Эти поправки устанавливают особенности реновации в Москве.

Еще один акт о реновации – Закон города Москвы от 17 ая 2017 года № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее – Закон города Москвы № 14).

Этот документ вступил в силу одновременно с Законом № 141-ФЗ. Исключение составляют правила голосования жителей по поводу реновации – они вступили в силу с 17 мая 2017 года.

 

1. Что такое реновация?

 

Цель реновации – комплексно обновить среду проживания, развить и благоустроить территорию города, предотвратить рост аварийного жилья (п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона города Москвы № 14).

Чтобы провести реновацию, правительство Москвы принимает программу – нормативный акт, который включает перечень многоквартирных домов под снос. В список вносят дома первого периода индустриального домостроения. К ним относят многоквартирные дома с количеством этажей не более девяти, которые возвели по типовым проектам 1957–1968 годов.

В перечень включат только те дома, жители которых поддержали включение дома в программу реновации.

Это следует из пункта 2 части 1 статьи 1 Закона города Москвы № 14.

При этом учитывают:

1. состояние домов;

2. жалобы, которые ранее поступали от жителей;

3. результаты поквартирного телефонного опроса.

Закон № 141-ФЗ предусматривает создание московского фонда реновации жилой застройки (далее – Фонд). Организация будет проводить закупки товаров, работ и услуг для реновации. Власти Москвы могут наделить Фонд правом выступать застройщиком и привлекать деньги для строительства домов по ДДУ. Если организация не исполнит обязательства, то город Москва будет нести субсидиарную ответственность по ее обязательствам (ст. 1 Закона № 141-ФЗ).

 

2. Как учитывают мнение жителей?

 

Жители дома должны большинством не менее 2/3 голосов поддержать реновацию. Только в этом случае многоквартирный дом включат в проект программы реновации. Об этом говорит часть 1 статьи 3 Закона города Москвы № 14. Если жители против реновации, дом не включат в программу, даже если он старый.

Жители могут выразить свое мнение голосованием или на собрании собственников. Голосовать могут собственники и наниматели помещений в тех домах, что уже вошли в перечень, а провести общее собрание собственников по вопросу реновации могут жители домов, которых пока в перечне нет.

Как именно учитывают мнение жителей, определяет постановление правительства Москвы от 02 мая 2017 года № 245-ПП (далее – постановление № 245-ПП).

 

3. Как прошло голосование?

 

Голосование «за» реновацию – включение дома в проект программы реновации – в Москве прошло с 15 мая по 15 июня 2017 года.

Голосование проводили только в отношении домов, которые вошли в предварительный перечень.

Голосовали собственники и наниматели жилых помещений с помощью электронного сервиса «Активный гражданин» (сайт и мобильное приложение), а также в МФЦ (центры «Мои документы»). Выразить свое мнение можно было неоднократно, при этом приоритет отдадут более позднему голосу. Если гражданин проголосовал и в электронном виде, и в МФЦ, то учитывали мнение, которое он высказал в МФЦ (п. 1.5 приложения к постановлению № 245-ПП).

Мнение участника голосования засчитывали после проверки сведений, которые он предоставил.

О результатах голосования жителей известили по электронной почте и СМС (п. 3.10 приложения к постановлению № 245-ПП). Результаты также можно узнать на сайте правительства Москвы.

Итоги голосования будут к августу 2017 года, их подводят в два этапа.

Первый этап – определяют итоги голосования по каждой квартире. При этом результаты электронного голосования в рамках проекта «Активный гражданин» объединяют с результатами голосования в центрах госуслуг.

Для подсчета голосов правительство Москвы разработало правила:

1. если проголосовал только один собственник или наниматель, то учитывали его мнение;

2. если проголосовала часть собственников или нанимателей, то при подведении итогов голосования учитывают мнение только принявших участие в голосовании;

3. если же собственники разошлись во мнениях, то результатом голосования по одной квартире принимают простое большинство мнений;

4. если голоса разделились пополам, то результаты голосования по такой квартире не учитывают.

5. если ни один из собственников или нанимателей не голосовал, то голоса таких квартир учитывают пропорционально голосам квартир, которые проголосовали «за» или «против».

Второй этап – подводят итоги голосования в целом по дому. При этом результат голосования по одной квартире равен одному голосу.

Многоквартирный дом включают в программу реновации, если число квартир, проголосовавших «за», превышает 2/3 от общего числа квартир.

Как проверить, учли ли ваш голос при голосовании по вопросу реновации

Если участник голосовал в сервисе «Активный гражданин», то проверить свой голос он может в мониторе голосования на сайте правительства Москвы. Для этого нужно авторизоваться с помощью той же учетной записи, которую использовали для участия в голосовании.

Если собственник или наниматель голосовал в центре «Мои документы», то узнать результаты можно:

1. через монитор голосования, указав уникальный код, который поступил по sms или электронной почте;

2. в Информационном центре голосования по реновации (г. Москва, Центросоюзный пер., д.13, стр. 3, 2 этаж).

При обращении в Информационный центр голосования по реновации нужно взять собой:

- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;

- документы о праве собственности или договор социального найма;

- выписку из ЕГРН, если нет документа о праве собственности;

- бланк голосования с отметкой центра «Мои документы».

 

4. Как провести общее собрание?

 

Общее собрание собственников жители вправе провести на любой стадии программы реновации. Это можно сделать по правилам Жилищного кодекса РФ, но не менее чем в течение 90 дней с даты, как власти приняли решение о реновации. На собрании собственники могут принять решение об исключении дома из программы реновации или, наоборот, решить, что их дом надо включить в программу.

Первый договор социального найма, перехода права собственности или о выплате равноценного возмещения можно заключить не ранее 90 дней с того дня, как власти приняли решение о реновации.

Протокол общего собрания нужно подать в управу района Москвы. На территории Троицкого и Новомосковского административных округов документ нужно направить в префектуру этих административных округов. Результаты собрания органы власти учитывают, когда составляют программу реновации.

Если на общем собрании реновацию поддержат не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, то дом будут учитывать при разработке программы реновации независимо от того, входит ли дом в перечень. Таким образом, провести общее собрание могут жители любых домов, даже если их дом пока не включили в список для голосования (п. 7.1.2 приложения к постановлению № 245-ПП).

 

5. Какие гарантии есть у собственников и нанимателей?

 

Законодатели установили гарантии для граждан, чьи дома будут сносить. Гарантии регламентируют статьи 4 - 8 Закона города Москвы № 14 и статья 1 Закона № 141-ФЗ.

Собственникам и нанимателям жилых помещений бесплатно предоставят равнозначное жилье.

Жилье считается равнозначным, если оно одновременно отвечает требованиям:

1) жилая площадь и количество комнат в новом жилье не меньше, чем в старом, а общая площадь нового жилья больше, чем в старом;

2) жилье отвечает стандартам благоустройства, которые установил Закон города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» (далее – Закон города Москвы № 29);

3) новое жилье находится в том же районе Москвы, где и старое, кроме домов в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах – в этих случаях новое жилье предоставят в границах округа. Границы округов будут определять по состоянию на 1 января 2017 года. Собственникам нежилых помещений новые помещения предоставят в любом районе на территории Москвы.

Обоснование

Верховный суд РФ разъяснил, какое жилье считать равнозначным. Жилье, которое предоставляют в связи с выселением, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилью, отвечать требованиям и находиться в границах данного населенного пункта (п. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ). При этом меньшее количество комнат и меньшая жилая площадь не делают помещение неравнозначным (определение Верховного суда РФ от 11 апреля 2017 года по делу № 81-КП-7-21).

Если собственник выберет вариант равнозначного помещения, то договор о переходе права собственности заключают по общим правилам гражданского законодательства. При этом гражданин вправе за доплату получить квартиру большей площади или с большим количеством комнат. Это можно сделать в том числе с помощью материнского капитала, а также за счет жилищных субсидий и социальных выплат.

Вместо равнозначного помещения собственник жилья вправе выбрать: получить равноценное возмещение деньгами или равноценное жилье в собственность. Потребовать деньги не смогут только те собственники, в отношении прав которых действуют ограничения или обременения. Таким гражданам передадут новые квартиры в собственность и зарегистрируют те же ограничения или обременения в отношении новой квартиры. Возмещать стоимость жилья деньгами не будут и в том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане.

Чтобы выбрать вариант возмещения, нужно написать заявление в течение 30 дней после того, как гражданин получил проект договора о переходе права собственности.

К договорам о равноценном возмещении деньгами будут применять правила сделок о купле-продаже. Договоры с условием о предоставлении равноценного жилого помещения будут заключать по правилам законодательства о мене.

Что включают в договоры о переходе права собственности по программе реновации

Договор, который предусматривает переход права собственности, должен включать:

1. сведения о сторонах договора и о квартире в доме, который сносят;

2. сведения о равнозначной (равноценной) квартире, ее кадастровый номер либо размер и порядок выплаты денег;

3. реквизиты решения о реновации;

4. обязательство органа власти передать собственнику равнозначную (равноценную) квартиру или выплатить равноценное возмещение;

5. обязательство собственника принять равнозначную (равноценную) квартиру или возмещение в денежной форме;

6. обязательство собственника передать властям принадлежащую ему квартиру, а также обязательство органа власти принять ее;

7. сроки исполнения обязательств;

8. перечень лиц, которые имеют право пользоваться квартирой в сносимом доме и приобретают такие же права в отношении равнозначной (равноценной) квартиры в новом доме.

Обоснование

выкупную цену старого жилья определяют по правилам, которые установила часть 7 статьи 32 ЖК РФ.

Такая цена включает в себя:- рыночную стоимость жилья;

- убытки собственнику изъятием жилья, в том числе упущенную выгоду;

- компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Правила расчета выкупной цены разъясняет Президиум Верховного суда РФ в Обзоре судебной практики от 29 апреля 2014 года по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Однако вновь разработанные нормы предполагают, что ранее внесенные взносы на капитальный ремонт будут использовать на программу реновации (ст. 1 Закона № 141-ФЗ). Если собственники формировали фонд капитального ремонта на специальном счете, то его владелец должен передать права на счет г. Москве.

Наниматели получат равнозначное жилье на праве собственности или по договору социального найма. Гражданин должен письменно подтвердить свой выбор.

Собственники и наниматели, которые состоят на жилищном учете, вправе рассчитывать на улучшение жилищных условий вне очереди. Порядок постановки на такой учет установил Закон города Москвы № 29. Такие граждане имеют право отказаться улучшать условия при реновации, получить равнозначное жилье и продолжать состоять на жилищном учете (ч. 2 ст. 6 Закона города Москвы № 14).

Ветеранам, одиноким или одиноко проживающим пенсионерам, инвалидам, малоимущим гражданам, многодетным семьям помогут переселиться (ст. 7 Закона города Москвы № 14).

С того момента, как программу реновации утвердят, собственников помещений в сносимых домах освободят от взносов на капитальный ремонт (ст. 9 Закона города Москвы № 14).

Граждан не могут выселить из квартир, пока не предоставят им новую жилплощадь или не выплатят деньги.

 

6. Какие условия проживания гарантируют в новых квартирах?

 

Территорию для новых домов отводят преимущественно в границах квартала, в котором располагается старый дом.

Правительство Москвы утверждает требования к формированию улично-дорожной сети, парковкам, тротуарам. Новые дома будут иметь зеленые, пешеходные и технические зоны. Власти утверждают требования к озеленению, площадкам для отдыха, зонам отдыха.

При расселении учтут показатели минимальной обеспеченности жителей объектами социальной инфраструктуры, а также показатели максимальной доступности таких объектов (см. п. 5.1 ГОСТ Р 22.11.08-2014, утвержден и введен в действие приказом Росстандарта от 12 декабря 2014 г. № 2045-ст).

Правительство Москвы утверждает требования и к архитектурно-градостроительным решениям многоквартирных домов (ст. 11 Закона города Москвы № 14).

Новые дома будут монолитными и панельными – из современных панелей с высокой энергоэффективностью. Строители также учтут интересы маломобильных граждан.

Планировка жилых помещений должна предусматривать возможность изменить ее или предусматривать проемы в межкомнатных стенах. Если в новом доме нет централизованной системы кондиционирования, то строители предусмотрят, чтобы кондиционер можно было повесить снаружи.

Входы в жилую часть домов будут со стороны двора и с улицы, в нежилые помещения – только с улицы. Для маломобильных граждан сделают:

1) единый уровень пола между подъездом и лифтом;

2) минимальный перепад между тротуаром и полом подъезда.

 

7. Как будут оформлять права на жилье?

 

Собственники помещений в сносимых домах будут заключать договоры о переходе прав собственности на жилье с органом власти г. Москвы или фондом содействия реновации. Специальные нормы о порядке заключения договоров примут московские власти. Общие правила содержит Закон № 141-ФЗ.

Сначала собственнику направят письмо – предложат равнозначное жилье. К нему приложат проект договора о переходе права собственности. После этого у собственника будет 90 дней, чтобы подписать договор или написать заявление о денежной компенсации или равноценной квартире.

Если этого не произойдет, то выселять, освобождать и прекращать право собственности на старое и регистрировать право собственности на новое жилье будут через суд (ст. 1 Закона № 141-ФЗ).

Наниматель вправе подписать новый договор социального найма или получить равнозначную квартиру в собственность бесплатно. Ему также дадут 90 дней на раздумье. Если наниматель не согласен освободить помещение, то орган власти обратится в суд. Если суд удовлетворит требование властей, то такое решение исполнят немедленно.

Если собственник сам пойдет в суд, чтобы оспорить решение органа власти, то это не будет препятствовать органу власти подать в суд на выселение и переход прав собственности.

 

8. Что предлагают собственникам нежилых помещений и малому бизнесу?

 

Особые правила разработали для собственников нежилых помещений в сносимых домах.

Им предложат заключить договор перехода в отношении одного из равнозначных нежилых помещений, которые находятся в собственности города Москвы или фонда. Равнозначным нежилым помещением будут считать помещение:

- на территории города Москвы;

- площадь которого не меньше площади старого помещения.

Собственникам нежилых помещений не гарантируют предоставить помещение в том же районе города.

Собственнику нежилого помещения также дают 90 дней на решение. Срок отсчитывают со дня направления ему проекта договора. В суд подадут, если собственник будет необоснованно уклоняться от заключения договора. Что понимать под необоснованным уклонением, Закон № 141-ФЗ не уточняет.

Нежилые помещения, которые не относятся к общему имуществу собственников, будут изымать для государственных нужд по правилам изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества. Такие нормы регламентирует Земельный кодекс РФ.

Если в сносимом доме нежилое помещение арендует субъект малого или среднего бизнеса, то он вправе заключить новый договор аренды на равнозначное помещение, которое находится в собственности города Москвы. Равнозначность помещения будут определять по правилам, которые регламентирует приказ ФАС России от 18 сентября 2009 года № 621. Такой порядок приводит пункт 12 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Новый договор аренды заключат на условиях старого на оставшийся срок. Это сделают без торгов и сохранят льготы. Если срок прекращаемого договора аренды истек, но его возобновили по части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, то новый договор заключат на 10 лет.

Если арендаторы из числа субъектов малого и среднего предпринимательства в тот момент, когда дома включили в программу реновации, имели преимущественное право на приобретение помещения, то оно сохраняется и в отношении помещения по новому договору аренды на срок действия программы реновации. Такие преимущественные права могут возникать на основании статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Какие риски несет программа реновации

Программа реновации позволит расселить жителей из старых домов в новые квартиры. Законопроект учитывает интересы граждан, но на практике могут возникнуть определенные риски:- новая квартира может находиться дальше от центра или от метро, так как ее могут дать в любом месте в пределах района;

- если в старой квартире сделан дорогой ремонт, в новой ремонт будет дешевле - муниципальный;

- новое жилье, скорее всего, будет в многоэтажке, из-за этого могут возникнуть трудности с парковкой;

- новые соседи тоже переедут из ветхого жилья и, возможно, будут недружелюбны;

- денежная компенсация за старую квартиру может оказаться ниже ожидаемой, так как проект не приводит критерии расчета;- новое жилье может не отвечать ожиданиям по комфорту и уровню безопасности, поскольку застройщикам разрешат отступать от требований технических регламентов и сводов правил, в том числе от санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной безопасности.

Внимание! Положения Закона о реновации оспаривают в суде.

В мае 2017 года один из жителей подал в Мосгорсуд иск, в котором оспаривает положения Закона города Москвы № 14.

По мнению заявителя, закон о реновации нарушает статью 35 Конституции РФ, которая говорит о том, что никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда.

Заявитель также оспаривает положение, согласно которому голосовать за программу реновации будут на общем собрании собственников. Жилищный кодекс РФ не регламентирует такие полномочия собрания жильцов.

03 июля 2017 года закон обжаловали в Конституционном суде. Иск подала жительница Москвы, чей дом попал в программу реновации. Заявитель требует отменить порядок принудительного отчуждения имущества, который регламентирует Закон № 141-ФЗ.

 

На этом я заканчиваю описание программы реновации. Если у Вас остались вопросы, буду рад ответить на них по телефонам 8-929-527-81-33, 8-921-234-45-78, по электронной почте online@legascom.ru , на сайте legascom.ru в правом верхнем углу сайта «Написать нам», а также по скайпу legascom .

 

С уважением, Петухов Олег Анатольевич,

руководитель юридической компании ЛЕГАС,

основатель центра изучения права и правовой поддержки ЛЕГАС,

телефоны: 8-929-527-81-33, 8-921-234-45-78,

сайт: legascom.ru , электронная почта: online@legascom.ru ,

скайп legascom

 

 

 
Актуально
Популярное
Новые статьи