Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Недвижимость (статьи и ответы на вопросы добавленные 01 сентября 2017 года)

Обновлено 17.10.2017 23:55

 

НОВЫЙ ПОВОРОТ В СПОРАХ ОБ ОПЛАТЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ВЛАДЕЛЬЦАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

КОММЕНТАРИЙ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ ПО ЭКОНОМИЧЕСКИМ СПОРАМ ВС РФ ОТ 01.03.2017 N 303-ЭС16-15619

 

Новый поворот в спорах об оплате коммунальных услуг владельцами недвижимости. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 01.03.2017 N 303-ЭС16-15619

 

Вступление

 

Сегодня невозможно представить себе использование недвижимости без света, тепла и воды, и потому сети различных видов подходят к любому зданию и помещению. Поэтому всякий раз, когда недвижимая вещь передается в пользование иному лицу (пользователю), он пользуется множеством коммунальных услуг. Если последние остались неоплаченными, возникает спор, значение которого может выйти далеко за пределы отношений внутри треугольника "собственник - пользователь - ресурсоснабжающая организация (РСО)". Одно из таких дел было недавно разрешено Верховным Судом (Определение от 01.03.2017 N 303-ЭС16-15619).

 

Обстоятельства спора

 

Теплоснабжающая организация обратилась с иском к ссудополучателю нежилых помещений (им являлась местная религиозная организация РПЦ) и их собственнику с иском о взыскании задолженности за тепло. Формального договора теплоснабжения не заключалось - оба ответчика уклонялись от его подписания.

В первой инстанции истец отказался от иска к пользователю. Насколько можно судить по тексту решения суда, мотивом отказа явилось то, что договор ссуды не создает у пользователя обязанности платить непосредственно теплоснабжающей организации. Иск к собственнику был основан на фактически сложившихся договорных отношениях (со ссылкой на п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14), ибо отсутствие оформленного договора не освобождает потребителя от обязанности оплатить полученный ресурс (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.1998 N 30). Отмечу сразу, что никто из участников спора и судей не пытался обнаружить отличий теплоснабжения от иных коммунальных отношений и потому решение значимо для ЖКХ в целом. Не вызывали разногласий ни размер долга, ни сам факт существования "фактических договорных отношений". А вот в вопросе о том, с кем они сложились, все традиционно путаются.

 

Несложившаяся практика

 

В начале 2014 г. судья ВАС РФ С.В. Сарбаш при передаче в Президиум для пересмотра в порядке надзора арбитражного дела N 17462/13 писал: "В судебной практике отсутствует единообразие по данному вопросу... суды исходят из того, что по общему правилу лицом, обязанным нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, является собственник... наличие в договоре аренды условия, согласно которому арендатор обязан заключить договоры на предоставление коммунальных услуг... само по себе не является основанием для взыскания с арендатора такой платы в случае, если арендатор соответствующий договор с энергоснабжающей организацией не заключил... при неисполнении арендатором обязанности по заключению договора теплоснабжения расходы по оплате потребленной арендатором тепловой энергии должен нести собственник". Эта позиция была поддержана Президиумом ВАС в Постановлении от 04.03.2014 N 17462/13.

Суды и сейчас часто взыскивают стоимость потребленных коммунальных ресурсов с собственника, ссылаясь на его бремя содержания имущества и строго личный характер обязательств. Так, суды поддержали требования теплоснабжающей организации к собственнику - арендодателю, указав, что в отсутствие у арендатора самостоятельного договора теплоснабжения платить должен собственник, ибо его бремя содержания имущества говорит о том, что именно он является контрагентом в фактически сложившихся договорных отношениях (см.: Определение ВС РФ от 13.02.2017 N 307-ЭС16-20088). Ранее такую позицию Верховный Суд высказывал в Обзоре судебной практики N 2 за 2015 г. (далее - Обзор ВС N 2/2015), отвечая на вопрос 5, где прямо указал, что в отсутствие договора с управляющей компанией или РСО арендатор несет обязанности по договору (в том числе обязанность содержать имущество) только перед арендодателем.

Подобные решения можно нередко встретить и в практике окружных арбитражных судов. Например, АС Уральского округа в Постановлении от 08.02.2016 N Ф09-11368/15 отметил, что бремя содержания имущества согласуется с обязанностью собственника оплачивать коммунальные услуги, установленной ЖК РФ (ст. ст. 153 - 155) <1>.

--------------------------------

<1> В том же смысле см.: Постановления АС Северо-Западного округа от 27.07.2015 N Ф07-4984/2015 и Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2015 N 08АП-3403/2015.

 

Однако столь же часто встречается и противоположный подход. Например, ВС РФ в Определении от 29.09.2014 N 304-ЭС14-2430 поставил факт оплаты электроэнергии в зависимость от фактического использования имущества. Поскольку потреблявшее энергию оборудование было передано в аренду, в иске к собственнику было отказано. Та же логика была применена судом и в Определении от 14.09.2015 N 303-ЭС15-6562, где Суд предписал взыскивать стоимость энергии даже с незаконного владельца, если он точно известен (в споре решение о приватизации было признано недействительным), подробно разъяснив, что для признания "фактических договорных отношений" обладание энергопринимающими устройствами на каком-то праве не имеет никакого значения, а бремя содержания имущества не тождественно обязанности платить за потребленные энергоресурсы. В уже упомянутом Обзоре ВС N 2/2015 есть вопрос 4, где применительно к социальному найму сделан вывод о том, что обязанность вносить плату за коммунальные услуги лежит не на собственнике, а на нанимателе жилых помещений.

Как и следовало ожидать, данная логика высшей судебной инстанции страны также имеет немало последователей среди нижестоящих судов. Со ссылкой на Определение от 14.09.2015 и почти дословным воспроизведением его текста было отказано в исках к собственнику, например, в Постановлениях АС Северо-Западного округа от 05.04.2016 по делу N А26-1014/2015, от 14.12.2015 по делу N А26-1107/2015 (право хозяйственного ведения в стадии оформления), от 06.04.2015 по делу N А56-67501/2013 (оперативное управление). АС Московского округа такой же подход применил в Постановлении от 26.01.2017 по делу N А40-219361/2015 (аренда), АС Волго-Вятского округа - в Постановлении от 04.03.2016 по делу N А43-9199/2015 (аренда).

Таким образом, разброд и шатание царит как среди судей Верховного Суда, так и среди нижестоящих судей. В обсуждаемом деле ВС РФ снова решил дело на основании ст. 210 ГК и взыскал сумму долга с собственника. Однако осталось неясным, решил ли суд спор по праву или "по справедливости"? Ведь с учетом отказа истца от иска к пользователю оставить в силе Постановление суда округа (который не стал взыскивать долг с собственника) означало оставить истца без оплаты очевидно потребленного тепла. Поскольку справедливость данного предположения проверить невозможно, постараемся оценить юридические аргументы и суда, и участников спора.

Их, собственно, два. Первый: договор ссуды, как и аренды, связывает пользователя только с собственником, а потому он не может перекладывать бремя содержания имущества на пользователя (ст. ст. 308, 616, 695 ГК), что подтверждается сложившейся судебной практикой (см. Постановление Президиума ВАС от 14.03.2015 и Обзор ВС N 2/2015). Второй: пользователь не совершил действий, свидетельствующих об исполнении условий договора, а потому с ним фактических договорных отношений не сложилось. Начнем, пожалуй, со второго.

 

Молчание или конклюдентные действия?

 

В ходе рассмотрения дела суды разошлись в оценке действий пользователя, который получал предложения заключить договор, однако ответа на них не давал. Было ли такое поведение молчанием или активными действиями по фактическому заключению договора?

Суды первых двух инстанций склонились к первой трактовке, сочтя поведение пользователя тем молчанием, которое обычно не говорит о намерении совершить сделку (п. 3 ст. 158 ГК РФ). Они указали, что пользователь не только не оплачивал выставленные ему счета, но также и не предоставлял показания приборов учета, что не свидетельствует о его готовности считать себя связанным договором... С этим согласился и Верховный Суд. Если формулировать ту же логику по-другому, то для признания фактических договорных отношений необходимо как-то выразить свою волю вовне, например оплатить счет.

Однако если отношения по энергоснабжению не осложнены участием пользователей, суды традиционно исповедуют совсем иной подход. Например, ВС РФ в Определении от 28.02.2017 N 305-ЭС16-21486 отказал в пересмотре дела о взыскании задолженности за тепловую энергию, сославшись на доказанность факта ее отпуска и потребления. Такую же позицию, как правило, занимают и нижестоящие суды (см., например, Постановление АС Московского округа от 27.02.2017 по делу N А40-94031/16). Иными словами, для признания договорных отношений сложившимися необходимо доказать только факт потребления коммунальных ресурсов.

Едва ли факт заключения договора аренды (ссуды и т.п.) должен менять эту логику, ибо ни характер снабжения ресурсами, ни способ их потребления не зависят от титула на обслуживаемое имущество. Если же применить эту логику к отношениям с пользователями, то вполне можно сделать вывод о том, что именно эти лица фактически потребили тепло (воду, электричество) и потому своими действиями вступили в "фактические договорные отношения". Именно так в обсуждаемом споре рассуждал АС Дальневосточного округа, который отметил, что пользователь не высказал никаких возражений против подачи тепла в занимаемые им помещения, и потому между сторонами "фактически сложились договорные отношения" (см. с. 5 Постановления от 22.08.2016 по делу N А37-1604/2015).

Таким образом, одно и то же поведение может толковаться двояко, и потому аргумент ВС об отсутствии воли пользователя на исполнение договора выглядит неубедительно.

 

Кто же потребитель?

 

Кто же потребляет коммунальные ресурсы - собственник или пользователь? Следует вспомнить о том, что обязательной предпосылкой энергоснабжения является наличие у абонента энергопринимающих устройств (ст. 539 ГК). И здесь можно, конечно, сказать, что такие устройства "в наличии" только у собственника, а арендаторы и ссудополучатели пользуются ими лишь в рамках обязательственных отношений с ним. Тогда окажется, что обязательства по энергоснабжению могут сложиться только с собственником. Иными словами, строго личный характер обязательств стыкуется с позицией, согласно которой владение арендатора (ссудополучателя) носит обязательственный характер и принципиально отличается от владения вещного.

Однако защита владения арендатора (ссудополучателя, иных владельцев) вещными исками в сочетании с правом следования (ст. ст. 305, 617 ГК) позволяет склониться к иной трактовке, в которой природа владения едина вне зависимости от того, является ли титулом вещное право или обязательственный договор. При подобном подходе получается, что энергопринимающие устройства находятся у пользователя недвижимости и потому именно с ним складываются договорные отношения по энергоснабжению, неважно, оформлены они письменным документом или носят "фактический характер".

Например, Верховный Суд в том же Обзоре N 2/2015 в вопросе 4 указал, что по смыслу ст. ст. 153 - 155 ЖК РФ наниматели должны оплачивать коммунальные услуги их исполнителям, а не собственнику. В связи с этим даже в том случае, если исполнитель (управляющая компания) не выбран, энергоснабжающим организациям часто отказывают в исках к собственникам (например, Определение ВС РФ от 01.09.2015 N 302-ЭС15-1968). Аналогичным образом суды отказывают в исках к собственнику, если вещь передана им на ограниченном вещном праве (например, оперативного управления), настаивая на том, что фактические договорные отношения в подобных случаях складываются с обладателями этих вещных прав. В общем виде эта логика была изложена в упомянутом Определении ВС РФ от 14.09.2015 N 3030-ЭС15-6562 и выражена словами, что бремя содержания имущества не тождественно бремени оплаты коммунальных платежей.

Как представляется, бесспорный личный характер обязательств этим аргументам не противоречит. Конечно, договор ссуды (аренды, найма и т.д.) связывает только его стороны и не оказывает непосредственного влияния на положение третьих лиц. Оплата коммунальных ресурсов пользователем связана не с фактом заключения договора между собственником и пользователем, а со сменой фактического владельца недвижимости и, как следствие, энергопринимающих приборов. С момента установления арендатором (ссудополучателем и т.д.) хозяйственного господства над вещью именно он пользуется ею, что неразрывно связано с потреблением электричества, тепла, воды или водоотведением. Более того, в большинстве регионов нашей северной страны отказ от приема тепла или от водоотведения будет явно свидетельствовать о нарушении пользователем обязанности содержать имущество должным образом, ибо сразу приведет к порче недвижимости. Иными словами, во исполнение положений закона, обязывающих пользователя содержать имущество и дающих ему право пользования, он заключает договор энергоснабжения. Простота фактического использования коммунальных систем в сочетании со сложностью и дороговизной подготовки формально правильного договора предопределяют разрыв во времени между встречным волеизъявлением и подписанием единого документа. Иными словами, договор-сделка уже давно совершен, а договор-документ еще только начинают готовить.

Таким образом, не работает и второй аргумент Верховного Суда. Вопреки часто встречающейся в решениях позиции личный характер ссуды (аренды и т.д.) никак не препятствует выводу о том, что отношения по энергоснабжению складываются у РСО с пользователем, а не с собственником. Помимо уже упомянутой судебной практики (а количество ссылок здесь легко можно увеличить), следует упомянуть и практику хозяйственную. Если бы личный характер пользования имуществом влиял на энергоснабжение, были бы невозможны не только "фактические", но и вполне официальные договорные отношения между поставщиками энергоресурсов и пользователями. Между тем они столь распространены, что первые часто сразу начинают выставлять вторым счета, как только узнают о смене фактического владельца (так было и в обсуждаемом споре).

При размышлениях о том, какую логику предпочесть de lege ferenda, есть все основания высказаться в пользу наделения пользователей самостоятельным статусом в отношениях с РСО. Такой подход будет стимулировать передачу имущества в пользование, ибо любая подобная сделка временно исключит собственника из отношений по коммунальному обслуживанию. Кроме того, при подобном подходе коммунальные услуги рассматриваются как неотъемлемая "часть" или "принадлежность" (не в юридическом, разумеется, но в бытовом или экономическом смысле) нежилых вещей, что уже давно кажется очевидным большинству рядовых жителей страны, но в праве пока справедливо только для жилого фонда. Более того, акцент на фактическом потреблении коммунальных услуг в ущерб (возможно) титулу на энергопринимающие устройства больше соответствует логике уже много лет ведущейся реформы отношений в ЖКХ, где государство пытается, где это возможно, развести услуги по транспортировке энергии (воды и т.п.) и отношения по ее "поставке".

Представляется, что следует распространить эту логику и на любых иных владельцев, когда о факте передачи владения либо известно из открытых источников (например, из ЕГРН), либо стороны договора уведомили энергоснабжающую организацию о передаче недвижимости в пользование. Лишь в тех ситуациях, когда фактический пользователь неизвестен или ресурс остался неоплаченным (например, по причине банкротства пользователя), энергоснабжающая организация может обращаться с субсидиарными требованиями к собственнику.

С этих позиций решение Верховного Суда выглядит шагом назад, к логике энергоснабжения, где договор связывает РСО главным образом с собственником недвижимости и ее энергопринимающих устройств. Однако учитывая отмеченную выше неопределенность практики, можно предположить, что вынесенный вердикт далеко не станет решающим. Скорее всего, в недалеком будущем у нас будет повод вернуться к данному сюжету.

 

 

 
Актуально
Популярное
Новые статьи