Юридическая компания ЛЕГАС в Вологде. Бесплатные онлайн консультации юриста и другие юридические услуги Юридическая компания ЛЕГАС в Вологде. Бесплатные онлайн консультации юриста и другие юридические услуги
Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте


Недвижимость (статьи и ответы на вопросы добавленные 08 сентября 2017 года)

Обновлено 09.09.2017 14:07

 

Как организации зарегистрировать права на недвижимость

 

Чтобы зарегистрировать права на недвижимость, необходимо:

Шаг 1. Определить, в каких случаях нужно обращаться за госрегистрацией прав.

Шаг 2. Оформить заявление.

Шаг 3. Подготовить комплект документов.

Шаг 4. Уплатить госпошлину.

Шаг 5. Подать заявление и документы на госрегистрацию.

Шаг 6. Получить документы, удостоверяющие госрегистрацию.

Одновременно с госрегистрацией может проводиться кадастровый учет (в случаях, когда это необходимо).

 

Оглавление:

1. Как подать документы на госрегистрацию

2. Когда и какие документы выдаются в подтверждение госрегистрации

3. Чем удостоверяется проведение госрегистрации

 

1. Как подать документы на госрегистрацию

Права на недвижимость и сделки с ней регистрирует Росреестр (ч. 1 ст. 3 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

Документы можно представить лично и дистанционно. Подать документы также можно через нотариуса (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 25 ч. 1 ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате). Нотариус (его работник) может представить заявление на регистрацию в случае, если право возникает на основании удостоверенной нотариусом сделки или другого совершенно им нотариального действия (пп. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 86.2 названных Основ).

Лично документы можно подать (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 2 Порядка, приведенного в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

в подразделение Росреестра.

Также прием документов на госрегистрацию осуществляет Кадастровая палата (ч. 4 ст. 3 названного Закона, п. 1.2 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515);

при выездном приеме сотрудников Росреестра.

Такой прием документов проводят и сотрудники Кадастровой палаты (п. 1.2 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515);

через МФЦ.

Документы можно подать в любое подразделение, а также в МФЦ независимо от места нахождения недвижимости (ч. 2 ст. 18 названного Закона, пп. 1 п. 2 Порядка, приведенного в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883).

Такое правило действует с 1 января 2017 г. Если вы хотите представить документы не по месту нахождения недвижимости, рекомендуем уточнить наличие технической возможности для этого в подразделении Росреестра.

Перечень подразделений, осуществляющих прием документов (в том числе выездной), а также МФЦ должен быть приведен на сайте Росреестра (ч. 2 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 1 п. 2 Порядка, приведенного в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883).

Дистанционно документы можно направить:

почтовым отправлением в орган регистрации прав по перечню, который должен быть размещен на сайте Росреестра (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 2 п. 2 Порядка, приведенного в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883). Почтовое отправление необходимо направить с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

При подаче документов по почте подлинность подписи на заявлении нужно засвидетельствовать нотариально (пп. 1 ч. 12 ст. 18 названного Закона). См. дополнительно требования к документам, направляемым почтой;

в электронной форме через Единый портал госуслуг, сайт Росреестра или с использованием веб-сервисов (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 3 п. 2 Порядка, приведенного в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883).

См. дополнительно требования к документам, направляемым в электронном виде.

Отказать в приеме документов вам не могут, за исключением случая, когда при личной подаче документов не установлена личность обратившегося лица (ч. 14 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

Способ уведомления заявителя о приеме документов зависит от того, как подавались документы (ч. 17 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости):

выдается расписка непосредственно при приеме документов - при личном обращении в подразделения органа регистрации прав или при выездном приеме;

направляется уведомление не позднее следующего рабочего дня после приема документов органом регистрации прав - если документы подавались через МФЦ, по почте или в электронной форме. Порядок и способы уведомления заявителей приведены в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 15.03.2016 N 127.

Обратите внимание: если по заявлению организации в реестр ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без ее личного участия, то иным лицам (в том числе представителю по доверенности), которые обратятся за регистрацией, документы вернут без рассмотрения (п. 4 ст. 25, ч. 1 ст. 36 Закона о госрегистрации недвижимости). Исключение - случай, когда регистрируется переход права на недвижимость в многоквартирном доме, вошедшем в программу реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1.1 ст. 19 названного Закона).

Для проведения регистрации по заявлениям иных лиц необходимо отозвать ранее представленное заявление о невозможности регистрации (п. 2 ч. 2 ст. 36 Закона о госрегистрации недвижимости).

 

2. Когда и какие документы выдаются в подтверждение госрегистрации

Сроки проведения регистрации установлены в ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости. Они составляют, в частности:

 

Ситуация

Срок проведения регистрации, если документы представлены

в офисы и приемные Росреестра или Кадастровой палаты

через МФЦ

Регистрация прав

7 рабочих дней

9 рабочих дней

Регистрация на основании нотариально удостоверенной сделки

3 рабочих дня

5 рабочих дней

Регистрация на основании нотариально удостоверенной сделки при подаче в электронном виде

в течение следующего рабочего дня

-

Одновременное проведение кадастрового учета и госрегистрации прав

10 рабочих дней

12 рабочих дней

 

При выявлении соответствующих оснований госрегистрация приостанавливается. Сроки приостановления указаны в ч. 2 - 8 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости. По общему правилу регистрация приостанавливается не более чем на три месяца (ч. 2 ст. 26 названного Закона).

Если причины, по которым госрегистрация приостановлена, не будут устранены в срок приостановления, в регистрации будет отказано (ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости).

Регистрация может быть приостановлена и в заявительном порядке.

Росреестр должен уведомлять заявителей о ходе процедуры регистрации. Уведомления направляются на электронную почту, указанную в заявлении, а при ее отсутствии - с помощью СМС-сообщений на указанный в заявлении телефонный номер, если есть техническая возможность (п. 3 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

В день принятия решения о приостановлении госрегистрации или об отказе в регистрации Росреестр должен (ч. 5, 6 ст. 29 указанного Закона):

выдать или направить уведомление о приостановлении госрегистрации;

направить уведомление об отказе в госрегистрации.

Порядок и способы направления уведомлений, а также их формы утверждены Приказом Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173.

 

3. Чем удостоверяется проведение госрегистрации

Госрегистрация возникновения или перехода прав на недвижимость подтверждается выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если право, ограничение или обременение было зарегистрировано на основании договора, на нем совершается специальная регистрационная надпись (п. 1 Приложения N 3 к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Получить такие документы может руководитель организации или представитель по нотариально удостоверенной доверенности, если в ней предусмотрены полномочия на их получение (ч. 14 ст. 29 Закона о госрегистрации недвижимости).

Документы выдаются способом, указанным в заявлении. Отметим, что получение документов путем курьерской доставки осуществляется за плату (ч. 20 ст. 29 Закона о госрегистрации недвижимости). Порядок такой доставки и размеры платы за нее утверждены Приказом Минэкономразвития России от 31.05.2016 N 337.

Если госрегистрация была проведена по заявлению нотариуса, то документы выдаются нотариусу или его работнику (ч. 16 ст. 29 Закона о госрегистрации недвижимости).

 

Как организации снять недвижимость с кадастрового учета

 

Для снятия недвижимости (в том числе земельных участков) с кадастрового учета необходимо:

Шаг 1. Определить, в каких случаях ее нужно снять с учета.

Шаг 2. Оформить заявление.

Шаг 3. Подготовить комплект документов.

Шаг 4. Подать заявление и документы.

Шаг 5. Получить документы, подтверждающие снятие с кадастрового учета.

 

Оглавление:

1. В каких случаях недвижимость нужно снять с кадастрового учета

2. Как оформить заявление для снятия недвижимости с кадастрового учета

3. Какие документы необходимы для снятия недвижимости с кадастрового учета

4. Как подать документы на снятие с кадастрового учета

5. Когда и какие документы выдаются в подтверждение снятия недвижимости с учета

 

1. В каких случаях недвижимость нужно снять с кадастрового учета

Организация должна обратиться с заявлением о снятии недвижимости с кадастрового учета в случаях:

прекращения существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса (п. 4 ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости). Недвижимость перестает существовать, например, при сносе здания, сооружения, их гибели при пожаре.

Недвижимость снимается с кадастрового учета (п. 3 ч. 3, п. 2 ч. 5 ст. 14 названного Закона):

без одновременной госрегистрации прекращения права, если права на нее не были зарегистрированы;

одновременно с госрегистрацией прекращения права, если права зарегистрированы в реестре.

При прекращении существования здания или сооружения необходимо одновременно обратиться (ч. 7 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости):

за снятием с кадастрового учета и (или) госрегистрацией прекращения прав на само здание (сооружение);

за снятием с учета и госрегистрацией прекращения прав на все помещения и машино-места в них.

При завершении строительства объекта незавершенного строительства организации нужно одновременно обратиться со следующими заявлениями (ч. 8 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости):

о снятии такого объекта с кадастрового учета и госрегистрации прекращения прав на него;

кадастровом учете и госрегистрации прав на созданную в результате строительства недвижимость.

Это необходимо в случае, если ранее проводились кадастровый учет объекта незавершенного строительства и регистрация прав на него;

преобразования объекта недвижимости.

Объект преобразовывается, например, в результате раздела объекта недвижимости или их объединения (раздела и перераспределения для земельных участков). При этом вместо одного или нескольких исходных объектов недвижимости образуются новые. Это следует из ч. 1, 2 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости, п. п. 46, 63 Порядка ведения ЕГРН.

Одновременно со снятием с учета и регистрацией прекращения прав на исходные объекты необходимо обратиться для кадастрового учета и госрегистрации прав на все образованные объекты (ч. 3 ст. 41 названного Закона).

Поставить образованные объекты на кадастровый учет и зарегистрировать на них права должны собственники исходного объекта недвижимости (п. 3 ч. 1 ст. 15 указанного Закона). Поэтому полагаем, что они же одновременно должны подать и заявление о снятии с учета исходного объекта и госрегистрации прекращения прав на него;

прекращения существования части объекта недвижимости, которая была ранее поставлена на кадастровый учет и в отношении которой имеются ограничения прав, обременения имущества (п. 5 ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, часть объекта была поставлена на кадастровый учет для передачи ее в аренду или ипотеку.

Часть объекта недвижимости снимается с учета в зависимости от того, зарегистрированы ли ограничения, обременения:

если зарегистрированы, то организации нужно подать заявление для госрегистрации прекращения ограничения, обременения. С кадастрового учета в таком случае часть объекта снимается автоматически одновременно с прекращением ограничения, обременения, если на нее не зарегистрированы другие обременения (п. 4 ч. 3 ст. 14, ч. 2 ст. 44 Закона о госрегистрации недвижимости);

если такие ограничения, обременения не регистрируются, то подается заявление о снятии с кадастрового учета части объекта недвижимости (п. 3 ч. 5 ст. 14 указанного Закона).

Без участия организации снимаются с учета (ч. 1, 3, 4 ст. 70 Закона о госрегистрации недвижимости):

часть земельного участка, поставленная на кадастровый учет до 1 января 2013 г. в соответствии с Законом о кадастре, в установленных случаях;

земельные участки, учтенные до 1 марта 2008 г., если в реестре нет сведений о правообладателе;

часть помещения, которая учтена до 1 января 2017 г., в установленных случаях.

 

2. Как оформить заявление для снятия недвижимости с кадастрового учета

Для кадастрового учета и госрегистрации оформляется одно заявление. Если снятие с учета проводится одновременно с горегистрацией прав на недвижимость, то знак "V" проставляется в графе 3.1 заявления, а без регистрации - в графе 3.2.

В обоих случаях в реквизите 5 заявления следует проставить знак "V" в графе "снятие с учета".

 

3. Какие документы необходимы для снятия недвижимости с кадастрового учета

Независимо от того, проводится снятие с кадастрового учета одновременно с госрегистрацией или нет, готовится один и тот же комплект документов.

При снятии недвижимости с кадастрового учета необходимо дополнительно приложить следующие документы, подготовленные в результате проведения кадастровых работ кадастровым инженером (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ):

акт обследования, если недвижимость перестает существовать.

Такой документ подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с их гибелью или уничтожением. В отношении помещения, машино-места акт обследования подтверждает гибель или уничтожение здания, сооружения, в которых они располагались (ч. 1 ст. 23 Закона о госрегистрации недвижимости).

Форма и состав сведений акта обследования, а также требования к его подготовке утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20.11.2015 N 861;

межевой план. Данный документ потребуется при преобразовании земельного участка, поскольку в этом случае в нем указываются сведения обо всех образованных земельных участках. Это следует из п. 20 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921;

технический план. Его составление предусмотрено в том числе при преобразовании объектов недвижимости (за исключением земельных участков). Это следует из п. 17 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Указанные документы должны представляться для кадастрового учета в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (ч. 4 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости). Такие документы можно не представлять, если они находятся на временном хранении в электронном хранилище Росреестра. В этом случае в заявлении необходимо указать идентифицирующий номер документа (ч. 4 ст. 20 названного Закона).

 

4. Как подать документы на снятие с кадастрового учета

Для проведения кадастрового учета (включая снятие с учета) как одновременно с госрегистрацией прав, так и без нее установлен единый порядок.

 

5. Когда и какие документы выдаются в подтверждение снятия недвижимости с учета

Для проведения кадастрового учета (включая снятие с учета) установлены единые сроки.

Снятие с кадастрового учета подтверждается выпиской из ЕГРН. В реквизите "Статус записи об объекте недвижимости" выписки указывается, что объект снят с кадастрового учета, и дата его снятия (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 38 Приложения N 7 к Приказу Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378).

Независимо от того, проводились кадастровый учет и регистрация одновременно или нет, подтверждающие документы выдаются организации в едином порядке.

 

Как организации поставить недвижимость на кадастровый учет

 

Для постановки недвижимости (в том числе земельных участков, объектов капитального строительства) на кадастровый учет необходимо:

Шаг 1. Определить, в каких случаях нужно самостоятельно обратиться за кадастровым учетом недвижимости.

Шаг 2. Оформить заявление.

Шаг 3. Подготовить комплект документов.

Шаг 4. Подать заявление и документы.

Шаг 5. Получить документы, подтверждающие постановку на кадастровый учет.

 

Оглавление:

1. В каких случаях организации самой нужно обратиться за кадастровым учетом недвижимости

2. Как оформить заявление о кадастровом учете

3. Какие документы необходимы для постановки недвижимости на кадастровый учет

4. Как подать документы для кадастрового учета

5. Когда и какие документы выдаются в подтверждение кадастрового учета

6. Чем удостоверяется проведение кадастрового учета

 

1. В каких случаях организации самой нужно обратиться за кадастровым учетом недвижимости

Поставить недвижимость на кадастровый учет необходимо для того, чтобы зарегистрировать права на нее. Это следует из ч. 4 ст. 1, ч. 4 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости.

В некоторых ситуациях, для того чтобы провести кадастровый учет и внести сведения в реестр, не требуется участие организации. В других случаях ей нужно подать заявление для проведения кадастрового учета.

Без участия организации:

ставятся на кадастровый учет созданные объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию разрешением на ввод в эксплуатацию (п. 1 ч. 2 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости). Созданные объекты недвижимости - это построенные здания, строения, сооружения, в том числе на месте сносимых объектов (п. 13 ст. 1, ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Разрешение на ввод выдается в случаях, когда требуется разрешение для строительства недвижимости. Это следует из ч. 1 ст. 55 ГрК РФ. В установленных случаях разрешение на строительство не требуется (следовательно, не требуется и разрешение на ввод в эксплуатацию).

Орган (организация), выдавший разрешение на ввод, должен сам направить заявление о кадастровом учете и необходимые документы в Росреестр (ч. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости);

в реестр вносятся отсутствующие в нем сведения:

о ранее учтенной недвижимости (ч. 5 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости);

о недвижимости, права на которую возникли до 31 января 1998 г. и не прекращены, при этом кадастровый учет такой недвижимости не проводился (ч. 9 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).

Сведения о таких объектах недвижимости вносятся Росреестром при поступлении запроса (межведомственного запроса) о предоставлении сведений. Однако правообладатель может и сам обратиться с соответствующим заявлением (ч. 5 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).

Организация должна сама обратиться за кадастровым учетом, в частности:

при создании недвижимости, за исключением случая, когда учет проводится без участия организации. В данном случае кадастровый учет и госрегистрация прав на созданные объекты проводятся одновременно (п. 1 ч. 3 ст. 14, п. 1 ч. 1 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).

Все помещения (включая помещения общего пользования) и машино-места в созданном здании, сооружении могут ставиться на кадастровый учет (ч. 3, 3.1 ст. 40 названного Закона):

одновременно с учетом такого здания, сооружения.

Отметим, что при учете многоквартирного дома одновременно ставятся на учет квартиры, нежилые помещения (включая помещения общего пользования) и машино-места в нем (ч. 4 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости);

после регистрации прав собственника на созданное здание, сооружение, если кадастровый учет таких помещений, машино-мест не проводился одновременно с учетом здания, сооружения или они были поставлены на учет без участия организации;

образовании объектов недвижимости (п. 3 ч. 1 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости). Объекты недвижимости (земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места и т.д.) образуются в случае, например, их разделения, объединения, изменения границ смежных машино-мест.

Кадастровый учет и госрегистрация прав на все образованные объекты проводятся одновременно, за исключением некоторых случаев (п. 2 ч. 3 ст. 14, ч. 1 ст. 41 названного Закона). Так, например, при разделе одного объекта недвижимости на три объекта учет и регистрация трех созданных объектов будет осуществляться одновременно;

изменении основных характеристик недвижимости (п. 4 ч. 2 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости). Такие изменения происходят, например, в результате реконструкции или капитального ремонта зданий и сооружений;

внесении сведений о ранее учтенной недвижимости, если они не внесены Росреестром ранее (ч. 5 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).

Во внесении таких сведений может быть отказано по установленным основаниям.

 

2. Как оформить заявление о кадастровом учете

Если кадастровый учет и госрегистрация прав проводятся одновременно, оформляется одно заявление. При этом проставляется знак "V" в графе 3.1 заявления.

Если проводится только кадастровый учет, необходимо заполнить это же заявление, но знак "V" проставить в графе 3.2.

В реквизите 5 заявления необходимо проставить знак "V" в соответствующей графе:

постановка на учет;

учет изменений. При этом также указывается в связи с чем производится учет изменений;

внесение сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

 

3. Какие документы необходимы для постановки недвижимости на кадастровый учет

Независимо от того, проводится кадастровый учет одновременно с госрегистрацией или нет, необходимо подготовить комплект документов для госрегистрации.

В обоих случаях необходимо дополнительно приложить документы, требуемые для кадастрового учета. При постановке на кадастровый учет, учете изменений и внесении сведений о ранее учтенной недвижимости по общему правилу представляются следующие документы, подготовленные в результате проведения кадастровых работ кадастровым инженером (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ):

межевой план.

Такой документ составляется в отношении земельных участков. Это следует из ч. 1, 2 ст. 22 Закона о госрегистрации недвижимости. Требования к межевому плану приведены в ст. 22 указанного Закона. Форма и состав сведений межевого плана, требования к его подготовке утверждены Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921;

технический план.

Он составляется в отношении зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства и единого недвижимого комплекса. Технический план оформляется также на части зданий, сооружений, помещений, единого недвижимого комплекса. На это указано в ч. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости.

Требования к такому документу перечислены в ст. 24 названного Закона. Форма технического плана, требования к его подготовке и состав содержащихся в нем сведений утверждены Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Межевой и технический планы должны представляться на кадастровый учет в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (ч. 4 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости). Такие документы можно не представлять, если они находятся на временном хранении в электронном хранилище Росреестра. В этом случае в заявлении необходимо указать идентифицирующий номер документа (ч. 4 ст. 20 названного Закона).

 

4. Как подать документы для кадастрового учета

Как для проведения кадастрового учета вместе с госрегистрацией прав на недвижимость, так и для кадастрового учета без одновременной госрегистрации установлен единый порядок подачи документов.

 

5. Когда и какие документы выдаются в подтверждение кадастрового учета

Кадастровый учет по заявлению организации проводится в следующие сроки.

 

Ситуация

Сроки проведения регистрации, если документы представлены

в подразделения Росреестра или Кадастровой палаты

через МФЦ

Проведение кадастрового учета без одновременной госрегистрации прав

5 рабочих дней

(п. 3 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости)

7 рабочих дней

(п. 4 ч. 1 ст. 16 названного Закона)

Одновременное проведение кадастрового учета и госрегистрации прав

10 рабочих дней

(п. 5 ч. 1 ст. 16 указанного Закона)

12 рабочих дней

(п. 6 ч. 1 ст. 16 названного Закона)

Внесение сведений о ранее учтенной недвижимости

5 рабочих дней с момента получения заявления или запроса органом регистрации прав (ч. 5 ст. 69 указанного Закона)

 

Кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости (в том числе земельным участкам) в результате проведения кадастрового учета. Такой номер не изменяется, не повторяется во времени и на территории РФ (ч. 1 ст. 5 Закона о госрегистрации недвижимости). Порядок присвоения кадастровых номеров приведен в Приложении N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 24.11.2015 N 877.

 

6. Чем удостоверяется проведение кадастрового учета

Проведение как кадастрового учета, так и госрегистрации прав на недвижимость подтверждается выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости).

Независимо от того, проводились кадастровый учет и регистрация одновременно или нет, подтверждающие документы выдаются организации в едином порядке.

 

Как организации оформить заявление для госрегистрации прав (договоров) на недвижимость

 

 

При личной подаче документов заявление может оформить специалист, принимающий документы.

При самостоятельной подготовке заявления нужно учитывать следующее:

заявление используется как для госрегистрации прав на недвижимость, так и для кадастрового учета;

каждое лицо на один объект недвижимости и одно действие оформляет одно заявление;

оно оформляется в зависимости от способа его подачи и заполняется по утвержденной форме.

Если заявление не соответствует установленным требованиям, то госрегистрация будет приостановлена, а если замечания не будут устранены в срок приостановления, то в регистрации будет отказано.

 

Оглавление:

1. В каких случаях нужно оформить заявление

2. Сколько заявлений нужно оформить для госрегистрации прав (договоров)

3. Как подготовить форму заявления для госрегистрации

 

1. В каких случаях нужно оформить заявление

Для госрегистрации прав на недвижимость необходимо заполнить и подать заявление, за исключением некоторых случаев (ч. 1 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости).

Отметим, что заявление необходимо и для кадастрового учета недвижимости (ч. 1 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости). При этом для госрегистрации и учета используется одна и та же форма заявления. Если они проводятся одновременно, подается одно заявление.

Заявление не требуется в случаях, установленных Законом о регистрации недвижимости, например, при прекращении залога изъятого земельного участка и (или) объекта недвижимости (ч. 4 ст. 60 названного Закона).

 

2. Сколько заявлений нужно оформить для госрегистрации прав (договоров)

Количество заявлений зависит от количества заявителей, объектов недвижимости и совершаемых действий.

 

 

 

Это следует из п. 3 Требований к заполнению форм заявлений.

В отдельных случаях одно заявление может оформляться на несколько объектов недвижимости или подписываться несколькими лицами (п. 3 указанных Требований). Так, например, одно заявление составляется при учете и госрегистрации прав на все образованные объекты недвижимости.

 

3. Как подготовить форму заявления для госрегистрации

Оформление заявления зависит от способа его подачи:

 

В бумажном виде

В электронном виде

1) заявление оформляется в одном экземпляре на листах формата А4;

2) можно заполнить на компьютере или от руки;

3) если в заявлении несколько листов, то на каждом листе арабскими цифрами нужно указать его порядковый номер и общее количество листов в заявлении.

Это следует из ч. 6 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости, п. п. 5, 6 Требований к заполнению форм заявлений

По своему выбору заявитель (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости, п. 3 Порядка представления документов):

- заполняет форму на Едином портале госуслуг или сайте Росреестра (ч. 11 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости);

- создает заявление в виде XML-документа, который направляется с использованием веб-сервисов. Такой документ создается при помощи XML-схемы, размещенной на сайте Росреестра (п. 2 Требований к формату заявления, п. 9 Порядка представления документов)

 

Форма заявления утверждена Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920. В этом заявлении нужно:

Заполнить все реквизиты и их графы (п. 7 Требований к заполнению форм заявлений).

Исключение составляют реквизиты 2 (о регистрации заявления) и 20 (об отметках специалиста, принявшего заявление). Их заполняют сотрудники Росреестра (п. п. 9, 26 названных Требований).

В установленных случаях отдельные реквизиты (их графы) могут не заполняться. Например, не заполняются:

реквизит 5 заявления, в случаях когда заявление подается для проведения госрегистрации без кадастрового учета;

графа "Кадастровый номер", если такой номер объекту не присвоен и подается заявление об одновременном проведении кадастрового учета и госрегистрации прав (п. 11 Требований к заполнению форм заявлений).

Если сведения в заявлении необходимо выбрать из предложенных, то в графе напротив проставляется знак "V" (п. 4 названных Требований).

Подробный порядок заполнения каждого реквизита (графы) заявления приведен в п. п. 8 - 26 указанных Требований.

При составлении заявления на компьютере или в электронном виде:

можно удалить неиспользуемые строки (п. 6 Требований к заполнению форм заявлений).

Исключение составляет реквизит 2 (отметки о регистрации заявления). Рекомендуем также оставить и реквизит 20, так как его также заполняет сотрудник Росреестра (п. 26 названных Требований);

можно дополнить заявление строками (элементами реквизита) (п. 6 указанных Требований). Это может потребоваться, например, при регистрации прав на все образованные объекты (п. 3 указанных Требований).

Поставить подпись.

Заявление, направляемое в электронной форме, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 8 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости, п. 2 Требований к заполнению форм заявлений).

Если представлено неподписанное заявление, пакет документов вернут без рассмотрения (п. 5 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости).

 

Какие документы необходимы организации для госрегистрации прав (договоров) на недвижимость

 

Для госрегистрации недвижимости к заявлению прилагаются:

документы, подтверждающие полномочия и личность представителя (директора);

правоустанавливающие документы;

иные установленные законом документы;

документы, представляемые по собственному желанию;

документы должны соответствовать общим требованиям.

Если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям, то госрегистрация будет приостановлена. Если замечания не будут устранены в срок приостановления, в госрегистрации будет отказано.

 

Оглавление:

1. Доверенность и иные документы, удостоверяющие полномочия и личность представителя (директора)

2. Правоустанавливающие документы

3. Другие документы, необходимые для госрегистрации недвижимости

4. Документы, которые заявитель представляет по собственной инициативе

5. Общие требования к представляемым документам

 

1. Доверенность и иные документы, удостоверяющие полномочия и личность представителя (директора)

Такими документами являются:

Нотариально удостоверенная доверенность, если документы подаются представителем организации (ч. 4 ст. 15, пп. 1 ч. 4, п. 1 ч. 12 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ);

Документ, подтверждающий полномочия руководителя, если документы представляет лицо, действующее от имени организации без доверенности (ч. 9 ст. 18 указанного Закона). Такими документами могут быть, например:

 

Кто подает документы на госрегистрацию недвижимости

Документы, подтверждающие полномочия

Директор ООО

Протокол общего собрания участников ООО об избрании директора ООО (п. 6 ст. 37, п. 1 ст. 40 Закона об ООО)

Директор АО

Протокол общего собрания акционеров (ст. 63, п. 3 ст. 69 Закона об АО)

Руководитель государственного (муниципального) унитарного предприятия

Приказ о назначении руководителя государственного, муниципального унитарного предприятия (пп. 7 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 21 Закона об унитарных предприятиях)

 

Документ, удостоверяющий личность представителя (директора).

По общему правилу таким документом является паспорт гражданина РФ (п. 1 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 08.07.1997 N 828).

Необходимость представить (предъявить) такой документ следует из пп. 4 ч. 12, ч. 15 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости. Это требуется, если документы на госрегистрацию:

подаются лично. Если такой документ не предъявлен, в приеме документов будет отказано (ч. 15 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости);

направляются почтой. В данном случае нужно приложить копию документа, удостоверяющего личность представителя организации (пп. 4 ч. 12 ст. 18 названного Закона). Так как требования к такой копии законодательно не установлены, ее можно направить в виде простой ксерокопии.

 

2. Правоустанавливающие документы

Такие документы являются основанием для проведения госрегистрации прав (договоров) на недвижимость. Их перечень, в том числе и для земельных участков, приведен в ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, а для отдельных видов прав и объектов недвижимости - в гл. 6 названного Закона. Например, к ним относятся:

 

Ситуация

Документы, являющиеся основанием для госрегистрации

Регистрация перехода права при покупке (продаже) недвижимости

Договор купли-продажи (п. 2 ч. 2 ст. 14

Закона о госрегистрации недвижимости)

Передача недвижимости в аренду

Договор аренды (п. 2 ч. 2 ст. 14 названного Закона)

Регистрация права на недвижимость, установленного судебным актом

Судебный акт, вступивший в законную силу (п. 5 ч. 2 ст. 14 указанного Закона)

Регистрация права на недвижимость при реорганизации юридического лица в форме разделения или выделения

1. Решение учредителей (участников) юридического лица или его уполномоченного органа о разделении (выделении).

2. Передаточный акт.

Это следует из п. 8 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 1 ст. 57, п. п. 3, 4 ст. 58 ГК РФ

Регистрация права на созданное здание, сооружение (за исключением случаев, когда не требуется разрешение на строительство)

1. Разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию 1.

2. Правоустанавливающий документ на земельный участок под объектом (например, акт о предоставлении земельного участка, договор аренды).

На это указано в ч. 10 ст. 40 названного Закона

 

Правоустанавливающие документы должны содержать описание недвижимости и, если иное не установлено законом, вид регистрируемого права (ч. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).

Кроме того, такие документы должны быть (ч. 1 ст. 21 названного Закона):

нотариально удостоверены.

В обязательном порядке нотариально удостоверяются, например:

любая сделка, если документы направляются на регистрацию почтой (пп. 2 ч. 12 ст. 18 указанного Закона).

При этом если договор подписан представителем, то нотариально удостоверена также должна быть доверенность, подтверждающая его полномочия (пп. 3 ч. 12 ст. 18 указанного Закона). Такое правило применяется в случаях, когда регистрации подлежит как сама сделка, так и право (ограничение права, обременение имущества) на ее основании;

договор продажи долей в праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости). Исключение составляют сделки по отчуждению земельных долей, сделки, связанные с имуществом, которое составляет паевой инвестиционный фонд или приобретается для включения в состав такого фонда, а также сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 данного Закона);

заверены печатями (при их наличии - п. 7 ст. 2 Закона об АО, п. 5 ст. 2 Закона об ООО);

надлежащим образом подписаны сторонами или должностными лицами, определенными законодательством.

 

3. Другие документы, необходимые для госрегистрации недвижимости

В отдельных случаях заявитель должен также представить иные документы, которые предусмотрены Законом о госрегистрации недвижимости и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами (п. 3 ч. 4 ст. 18 указанного Закона).

К ним относится, например, справка о полной (частичной) уплате цены договора участия в долевом строительстве. В ней определяются размеры и сроки внесения платежей при уступке права требования по данному договору (пп. 2 ч. 10 ст. 48 названного Закона).

Эту справку выдает застройщик либо банк, через который осуществлялись такие платежи.

 

4. Документы, которые заявитель представляет по собственной инициативе

Заявитель по своей инициативе может подать документы, которые Росреестр получает в порядке межведомственного взаимодействия (ч. 6 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). К ним относятся, например:

документ об уплате госпошлины (ч. 7 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

Уплата госпошлины может подтверждаться с помощью Государственной информационной системы (п. 3 ст. 333.18 НК РФ). Но если сведения в системе отсутствуют и документ об уплате заявителем не представлен, то документы будут возвращены без рассмотрения (п. 3 ст. 25 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому рекомендуем представлять документ об уплате госпошлины по собственной инициативе;

учредительные документы (ч. 9 ст. 18 названного Закона).

Такие документы могут быть представлены как в подлиннике, так и в виде нотариально заверенной копии. Также копию учредительных документов может заверить руководитель организации с проставлением печати (при ее наличии);

выписка из ЕГРЮЛ. Например, при погашении записи об ипотеке, если организация-залогодержатель ликвидирована (ч. 14 ст. 53 указанного Закона).

Отметим, что при совершении ООО или АО крупной сделки с недвижимостью требуется согласие компетентного органа организации (п. 1 ст. 79 Закона об АО, п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Документ, подтверждающий такое согласие, не включен в перечень обязательных и необходимых для госрегистрации. Однако, если он не будет представлен, право (договор) будет зарегистрировано, но в реестр будет внесена запись о том, что сделка совершена без необходимого на то согласия (пп. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона о госрегистрации недвижимости). Во избежание рисков при совершении последующих сделок с недвижимостью целесообразно представить этот документ.

 

5. Общие требования к представляемым документам

Требования к документам, представляемым для госрегистрации прав на недвижимость, предусмотрены в ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости. В частности, тексты документов на бумажном носителе должны быть написаны разборчиво, наименование организации приводится полностью (без сокращений) с указанием места ее нахождения (ч. 2 ст. 21 названного Закона).

Отметим, что без рассмотрения возвращаются следующие документы (п. 2 ст. 25 указанного Закона):

исполненные карандашом;

имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова и другие неоговоренные исправления;

с серьезными повреждениями, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание.

Документы представляются в следующем количестве (ч. 3, 5 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости):

не менее двух подлинников договора, являющегося основанием для госрегистрации, если сделка совершена в простой письменной форме;

не менее одного подлинника договора, являющегося основанием для госрегистрации, и его копии, если регистрируется нотариально удостоверенная сделка или ранее возникшее право;

один экземпляр копии акта госоргана, органа местного самоуправления, судебного акта, если право установлено этим актом;

не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником, - все иные документы.

Особые требования предъявляются к документам, направляемым в электронном виде. Такие документы представляются (ч. 7 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости):

в форме электронного документа, если такой документ на бумажном носителе должен представляться в подлиннике (один из экземпляров должен быть подлинником), в том числе если они нотариально удостоверены.

Такие документы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных лиц, сторон договора или установленных законодательством должностных лиц (ч. 8 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости);

электронного образа документа, если документ в бумажном виде представляется в виде копии (без представления подлинника). Такие документы могут быть представлены и в форме электронного документа.

При представлении электронного образа документа необходима усиленная квалифицированная электронная подпись лица, которое подписывает такие документы в бумажном виде или которое уполномочено заверять их копии (ч. 9 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).

Формат представления таких документов указан в п. 9 Порядка, приведенного в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883. При несоответствии установленному формату документы возвращаются без рассмотрения (п. 1 ст. 25 Закона о госрегистрации недвижимости).

Сформированный для госрегистрации комплект электронных документов и образов документов нужно заверить усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя (ч. 10 ст. 21 названного Закона).

 

Как организации уплатить госпошлину за регистрацию прав (договоров) на недвижимость

 

Для этого необходимо:

Шаг 1. Проверить, нужно ли платить госпошлину за совершаемое действие.

Шаг 2. Определить размер госпошлины в зависимости от того, что регистрируется.

Шаг 3. Учесть особенности уплаты госпошлины, если регистрируется договор аренды.

Шаг 4. Распределить госпошлину между заявителями.

Шаг 5. Определить срок уплаты госпошлины.

Шаг 6. Уплатить госпошлину по КБК в зависимости от того, куда подаются документы.

При неуплате госпошлины документы, представленные на госрегистрацию, будут возвращены без рассмотрения.

 

Оглавление:

1. В каких случаях госпошлина не уплачивается

2. Как определить размер госпошлины

3. Какие особенности нужно учесть при уплате госпошлины за регистрацию договора аренды и дополнительных соглашений к нему

4. Как распределить госпошлину между заявителями

5. В какой срок нужно уплатить госпошлину

6. Какие реквизиты нужно указать для уплаты госпошлины

 

1. В каких случаях госпошлина не уплачивается

Действия, за которые не нужно уплачивать госпошлину, перечислены в пп. 4.1 - 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ.

Так, прежний правообладатель не уплачивает госпошлину при переходе права на недвижимость к новому правообладателю, так как его право прекращается. Заявление в этом случае подают обе стороны договора, но госпошлину должен уплатить только новый правообладатель (пп. 3 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости, пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Например, при заключении договора купли-продажи недвижимости госпошлину уплачивает только покупатель.

Госпошлина не уплачивается и при регистрации ранее возникшего права, если оно регистрируется одновременно с переходом права или сделкой об отчуждении недвижимости (пп. 8 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Например, при одновременной подаче заявления о госрегистрации этого права и заявления о переходе права собственности по договору купли-продажи.

Также госпошлина не уплачивается при госрегистрации, например:

арестов недвижимости и их прекращения (пп. 5 п. 3 ст. 333.35 НК РФ);

ипотеки в силу закона, погашения записи об ипотеке (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ);

прекращения прав, в том числе при ликвидации объекта недвижимости, преобразовании (реконструкции) недвижимости (пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ);

прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимость (пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

 

2. Как определить размер госпошлины

Размер пошлины за госрегистрацию прав на недвижимость, их ограничений (обременений) и договоров об ее отчуждении составляет для организаций 22 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

В таком же размере госпошлина уплачивается и при регистрации прекращения права, кроме случаев ликвидации недвижимости, отказа от права собственности на нее, перехода права к новому правообладателю, преобразования (реконструкции) недвижимости (см., например, Письмо Минфина России от 12.11.2015 N 03-05-06-03/65291).

Для отдельных видов действий, указанных в пп. 21, 22.1 - 32 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, предусмотрены другие размеры пошлины. Например:

 

Виды действий

Размер пошлины для организаций

Регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс, договора о его отчуждении, ограничений (обременений) прав

0,1% от стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав такого предприятия, но не более 60 000 руб.

(пп. 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)

Регистрация прав, ограничений (обременений) на земельные участки из земель сельхозназначения (кроме участков, которые составляют паевой инвестиционный фонд или приобретаются для включения в такой фонд) и сделок с ними

350 руб.

(пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)

Регистрация сервитута в интересах организации

6 000 руб.

(пп. 31 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)

Внесение изменений в записи реестра (кроме записи об ипотеке)

1 000 руб.

(пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)

 

Размер госпошлины для регистрации ипотеки и договоров долевого участия в строительстве установлен в пп. 28 - 30, 32 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, например:

 

Виды действий

Размер пошлины для организаций

Регистрация ипотеки

4 000 руб. 1

(пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)

Внесение изменений в реестр по соглашению об изменении договора об ипотеке

600 руб. 1

(пп. 28.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)

Регистрация договора участия в долевом строительстве

6 000 руб.

(пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)

Регистрация соглашения об изменении или расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки права требования по такому договору (с внесением соответствующих записей в реестр)

350 руб.

(пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)

 

При госрегистрации по нотариально удостоверенному договору документы на госрегистрацию может подать одна из его сторон, а не обе (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). Следовательно, госпошлину должен уплатить тот, кто будет обращаться за госрегистрацией, а другая сторона ее не уплачивает.

Поэтому если такой договор заключен между организацией и гражданином, то организация не будет уплачивать госпошлину, если обращаться за госрегистрацией будет физическое лицо. Отметим, что госпошлина для физических лиц значительно меньше, чем для организаций (по общему правилу - 2 000 руб., пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

 

3. Какие особенности нужно учесть при уплате госпошлины за регистрацию договора аренды и дополнительных соглашений к нему

За регистрацию аренды госпошлина уплачивается в следующих размерах:

 

Виды действий

Размер пошлины для организаций

Регистрация договора аренды недвижимости, субаренды, передачи прав и обязанностей по нему

22 000 руб.

(пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)

Регистрация дополнительного соглашения к зарегистрированному договору аренды недвижимости

1 000 руб.

(пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, Письма Минфина России от 11.03.2015 N 03-05-05-03/12684, от 20.07.2017 N 03-05-06-03/46288)

 

Госпошлина не уплачивается (Письма Минфина России от 14.10.2013 N 03-05-06-03/42728, от 25.04.2007 N 03-05-06-03/18):

за регистрацию соглашения о расторжении договора аренды;

при прекращении аренды.

Подать документы на регистрацию аренды может арендодатель или арендатор. Госпошлину уплачивает тот, кто обращается за госрегистрацией (ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Более того, если на стороне арендатора выступает несколько лиц, заявление может подать одно из них или арендодатель. Данное положение применяется только при передаче в аренду земельного участка, на котором находятся здание, сооружение, принадлежащие нескольким лицам, либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам (ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости).

 

4. Как распределить госпошлину между заявителями

Если за регистрацией одновременно обращаются несколько лиц, госпошлина распределяется между ними (п. 2 ст. 333.18 НК РФ). Ее распределение зависит от того, что регистрируется (право или договор) и имеет ли какой-либо участник регистрации освобождение от ее уплаты.

Госпошлина распределяется на всех заявителей следующим образом:

при регистрации доли в праве общей долевой собственности (перехода права на такую долю) размер госпошлины умножается на размер доли в праве на недвижимость (см., например, Письма Минфина России от 16.08.2016 N 03-05-05-03/47976, от 16.01.2014 N 03-05-06-03/1011).

Данное правило применяется, если право возникает с момента госрегистрации. С иного момента право для организаций возникает при универсальном правопреемстве, например, при реорганизации юридических лиц (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). В этом случае каждый участник долевой собственности должен уплатить госпошлину в полном размере (Письмо Минфина России от 16.08.2016 N 03-05-05-03/47976);

при регистрации в иных случаях (например, договоры долевого участия в долевом строительстве, аренды (соглашения к ним), ограничений и обременений) размер госпошлины делится на количество участников (п. 2 ст. 333.18 НК РФ, Письмо Минфина России от 24.03.2011 N 03-05-06-03/19).

При наличии лиц, освобожденных от уплаты госпошлины, она распределяется на всех лиц, но названные лица ее не уплачивают (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

 

Примеры распределения госпошлины

Пример 1.

Две организации обращаются за регистрацией по 1/2 доли в праве собственности на здание на основании договора купли-продажи.

Размер пошлины для них за регистрацию данного права составляет 22 000 руб. Чтобы распределить госпошлину между ними, нужно умножить ее на размер доли в праве на недвижимость, т.е. каждая организация должна уплатить 22 000 x 1/2 = 11 000 руб.

Пример 2.

Организация и семь физических лиц заключили договор участия в долевом строительстве. Для данного вида договора размер госпошлины для организаций составляет 6 000 руб., для физических лиц - 350 руб.

Определим размер, который должна уплатить организация. Для этого 6 000: 8 (количество участников) = 750 руб. Физические лица должны уплатить 350: 8 (количество участников) = 43,75 руб. каждый.

Пример 3.

За госрегистрацией договора долевого участия в строительстве обращаются организация и орган госвласти. Размер пошлины за регистрацию такого договора для организаций - 6 000 руб., а орган госвласти освобожден от ее уплаты.

Для определения размера госпошлины для организации нужно 6 000: 2 (количество участников сделки) = 3 000 руб.

 

5. В какой срок нужно уплатить госпошлину

Срок ее уплаты зависит от способа подачи документов на госрегистрацию (пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ):

1) до подачи документов - если они подаются лично или направляются по почте;

2) после их подачи, но до принятия документов к рассмотрению - если они подаются в электронной форме.

 

6. Какие реквизиты нужно указать для уплаты госпошлины

Госпошлина уплачивается по месту проведения регистрации (п. 3 ст. 333.18 НК РФ). Поэтому уплатить ее нужно по реквизитам Управления Росреестра по субъекту РФ, который будет проводить госрегистрацию. При заполнении платежного документа указывается следующий КБК:

321 1 08 07020 01 0000 110, если документы подаются в Росреестр;

321 1 08 07020 01 8000 110 при их подаче в МФЦ.

Реквизиты для оплаты можно узнать в Управлении Росреестра по субъекту РФ либо в МФЦ, также они размещены на сайте Росреестра (www.rosreestr.ru).

 

В каких случаях организации нужно обращаться за госрегистрацией прав (договоров) на недвижимость

 

Государственной регистрации подлежат:

право собственности и другие вещные права на недвижимость (их возникновение);

переход таких прав;

ограничение прав, обременение имущества;

прекращение прав (ограничений и обременений);

сделки с недвижимостью.

 

Оглавление:

1. Госрегистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость

2. Госрегистрация перехода права собственности (иных вещных прав) на недвижимость

3. Госрегистрация ограничения прав, обременения имущества

4. Госрегистрация прекращения прав на недвижимость (ограничений и обременений)

5. Госрегистрация договоров с недвижимостью

 

1. Госрегистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость

На необходимость регистрации таких прав (их возникновения) указано в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3, 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.

Помимо права собственности должны быть зарегистрированы, в частности, следующие права (п. 1 ст. 216 ГК РФ):

хозяйственного ведения;

оперативного управления;

постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

сервитут (также регистрируется как ограничение, обременение).

При реорганизации юридического лица (за исключением преобразования) проводить госрегистрацию прав не обязательно, они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например, заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды (ч. 2, 3 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости).

Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации (п. 2 ст. 218 ГК РФ, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Поэтому в данном случае госрегистрация подтверждает возникновение этих прав и правообладателю следует подавать заявление о госрегистрации права (п. 6 ч. 4 ст. 14, пп. 4 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости).

При реорганизации юридического лица в форме преобразования правопреемства не возникает, поэтому организации нужно внести изменения в реестр в связи со сменой ее наименования (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016)).

 

2. Госрегистрация перехода права собственности (иных вещных прав) на недвижимость

Необходимость такой регистрации следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.

Если недвижимость имеет собственника, то право собственности на нее приобретается по договору купли-продажи, мены и другим сделкам об отчуждении этой недвижимости (п. 2 ст. 218 ГК РФ). На основании таких сделок регистрируется переход права. Например, при заключении договора купли-продажи нужно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Заявления для госрегистрации подают все лица, которые участвуют в сделке. Исключение составляют нотариально удостоверенные сделки, в этом случае заявление может подать одна из сторон или нотариус, удостоверивший сделку (либо его работник). Это следует из п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости.

На практике собственник (отчуждающее лицо) подает заявление о регистрации перехода права, а приобретатель - заявление о регистрации права. Регистрация проводится при наличии заявлений всех лиц, участвующих в сделке (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ). Поэтому, как правило, они подаются одновременно.

 

3. Госрегистрация ограничения прав, обременения имущества

Госрегистрация ограничений (обременений) предусмотрена в п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. К ним относятся, в частности: ипотека, аренда, сервитут, доверительное управление, арест и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью (ч. 6 ст. 1 названного Закона, п. 61 Порядка ведения ЕГРН).

В данном случае подаются заявления о регистрации ограничения права, обременения имущества. Исключение составляет аренда, для регистрации которой представляется заявление о госрегистрации договора аренды (ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации недвижимости).

 

4. Госрегистрация прекращения прав на недвижимость (ограничений и обременений)

Такая регистрация проводится в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости.

Права прекращаются, если перестает существовать объект недвижимости, права на который зарегистрированы (п. 3 ч. 3 ст. 14 названного Закона). Это происходит, например:

при ликвидации объекта (снос, пожар и т.д.);

при его преобразовании (раздел, выдел, объединение, перераспределение - п. п. 46, 63 Порядка ведения ЕГРН).

Отметим, что при преобразовании объекта недвижимости он снимается с кадастрового учета и права на него прекращаются. При этом одновременно проводятся кадастровый учет всех образованных объектов недвижимости и регистрация прав на них (ч. 3 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).

 

5. Госрегистрация договоров с недвижимостью

Необходимость регистрации таких договоров следует из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости. Регистрировать нужно только те договоры, для которых госрегистрация предусмотрена законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Так, на сегодняшний день должны регистрироваться:

договор аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ):

земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53);

предприятия - независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости);

договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).

Договоры, которые не регистрируются:

продажи жилых помещений;

продажи предприятия;

дарения недвижимости;

ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости).

Несмотря на то, что в п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560, п. 3 ст. 574, ст. 584 ГК РФ предусмотрена их госрегистрация, в настоящее время эти договоры не регистрируются (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ). Также не должны регистрироваться, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено. При этом на основании таких договоров должен регистрироваться переход права.

 

 

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СПЕЦИАЛЬНЫХ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКИХ ЗНАНИЙ В РАССЛЕДОВАНИИ МОШЕННИЧЕСТВА ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

 

В статье рассматриваются актуальные вопросы расследования мошенничества в строительстве при реконструкции зданий и сооружений в контексте обстоятельств, подлежащих установлению в порядке совместной деятельности следователей и экспертов-строителей; определены особенности специальных строительно-технических знаний и возможности их использования при выявлении и расследовании указанной категории преступлений.

 

Ключевые слова: расследование, мошенничество, состав преступления, реконструкция, строительные работы, специальные строительно-технические знания.

 

Application of Special Construction and Technical Knowledge at Investigation of Fraud at Reconstruction of Buildings and Facilities

Использование специальных строительно-технических знаний в расследовании мошенничества при реконструкции зданий и сооружений

 

Considered the relevant issues of the fraudulent activity investigation in the building and structure reconstruction in the context of the circumstances to be established in the procedure of joint activity of investigators and professional builder expert; special construction and technical knowledge features and their application at the revelation and investigation of the specified category of crimes are determined.

 

Key words: investigation, fraudulent activity, offense, reconstruction, construction activity, special construction and technical knowledge.

 

В соответствии с приоритетами государственной политики в сферах обеспечения национальной безопасности правоохранительные органы продолжают совершенствовать практику противодействия мошенничеству в сфере строительства. Принимаются меры по защите бюджетных денежных средств, выделяемых на строительство и реконструкцию крупных общественно значимых объектов, в частности культурного наследия, жилищно-коммунального хозяйства и транспортной системы. У всех на слуху резонансные задержания губернаторов и чиновников федерального уровня, которым в числе прочего вменяется в вину создание коррупционных и мошеннических схем, позволяющих путем оформления подложных документов, внесения ложных записей в первичные учетные документы при приеме выполненных работ необоснованно списывать в особо крупных размерах бюджетные средства, выделяемые для выполнения строительных и ремонтных работ.

Обращая внимание на такие факты, председатель Следственного комитета Российской Федерации А.И. Бастрыкин справедливо отметил: "Одним из направлений усиления возможностей правоохранительных органов и судов в пресечении и профилактике экономических преступлений является укрепление их высокопрофессиональными, хорошо подготовленными к реальной практической деятельности кадрами... Для этого необходимо не только применение современных информационных технологий, но и обширные знания в различных отраслях гражданского и специального законодательства, позволяющих создать модельное представление о содержательных особенностях расследуемого экономического преступления" <1>. Опыт практической работы последних лет свидетельствует, что расследование хорошо спланированного мошенничества при реконструкции зданий и сооружений требует не только дополнительных профессиональных знаний следователей (судей), но и специальных строительно-технических знаний экспертов и специалистов.

--------------------------------

<1> Организация и методика расследования отдельных видов экономических преступлений: Учебно-методическое пособие / Под ред. А.И. Бастрыкина, А.Ф. Волынского, В.А. Прорвича. М.: Спутник+, 2016. С. 9.

 

Дальнейшее совершенствование практики выявления, раскрытия и расследования преступлений в области строительства требует проведения разноплановых экспертных исследований строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними. Система специальных строительно-технических знаний, навыков и умений, используемых в современном уголовном судопроизводстве, имеет достаточно сложную структуру и высокую динамику развития, отражающую темпы развития строительной индустрии.

Эта система включает в себя профессиональные знания:

- о предпроектных гидрогеологических изысканиях, осуществляемых на территории будущей строительной площадки;

- проектировании в строительстве;

- возведении зданий и сооружений;

- эксплуатации, различного вида ремонтах эксплуатируемых строительных объектов, их реконструкции, расширении и модернизации;

- разрушении зданий и сооружений, их утилизации.

Специальные строительно-технические знания все более востребованы при расследовании таких совершаемых в сфере строительства преступлений, как:

- злоупотребление должностными полномочиями (ст. 285 УК РФ) - использование должностным лицом своих служебных полномочий вопреки интересам службы, если это деяние совершено из корыстной или иной личной заинтересованности и повлекло существенное нарушение прав и законных интересов граждан или организаций либо охраняемых законом интересов общества или государства, в том числе совершенное лицом, занимающим государственную должность Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, а равно главы органа местного самоуправления, а также повлекшее тяжкие последствия;

- злоупотребление полномочиями (ст. 201 УК РФ) - использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц либо нанесения вреда другим лицам, если это деяние повлекло причинение существенного вреда правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества или государства;

- присвоение или растрата (ст. 160 УК РФ) - хищение чужого имущества, вверенного виновному;

- мошенничество (ст. 159 УК РФ) - хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, в том числе совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, а также совершенное лицом с использованием своего служебного положения.

Мошенничество, совершенное в ходе выполнения строительных работ по реконструкции зданий и сооружений, следует рассматривать как один из видов хищения государственной или иной собственности.

Строительными работами здесь следует считать комплекс производственных процессов, направленных на изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение, а также замену и (или) восстановление его несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. К этим работам следует относить также производственные операции, осуществляемые вне строительной площадки, связанные с ремонтом и прокладкой линий связи, электросетей, коммуникаций теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации и других инженерных сетей. В этой же связи следует сказать о проектировании, в ходе которого формируется инженерное и экономическое обоснование всего комплекса подлежащих выполнению работ.

Отдельно необходимо отметить гидрогеологические изыскания на территории строительной площадки, результаты которых во многом определяют как возможность и масштабы реконструкции, так и ее технологию, виды используемых материалов, конструкций и изделий. Ошибки (непреднамеренные или умышленные), допущенные на этой стадии работ (точнее, их исправление), могут привести к не предусмотренным проектом и договором строительного подряда расходам, величину которых определить весьма непросто. Указанное позволяет считать проведение такого рода исследований началом работ по реконструкции строительного объекта при квалификации нарушений, допущенных при их производстве.

Окончанием реконструкции следует считать момент вступления в силу свидетельствующих об этом официальных документов, что происходит сразу же после их оформления в установленном порядке. К таким документам следует относить акт сдачи-приемки в эксплуатацию реконструированных строительных объектов, акты сдачи-приемки выполнения различного рода строительных работ и пр.

По объекту преступления следствием устанавливается, было ли на самом деле посягательство, и если да, то направлено ли оно на конкретную форму собственности, определяемую принадлежностью имущества.

Опираясь на положения теории уголовного права, можно выделить три вида уголовной противоправности: прямую, когда уголовный закон конкретно запрещает те или иные действия; смешанную, когда действия признаются запрещенными в силу того, что они признаны противоправными другими отраслями права, и условную, когда о противоправности действий приходится судить, исходя не столько из запрета уголовного закона, сколько из конкретных обстоятельств дела, так как в обычных условиях эти действия являются общественно полезными и не поддаются подробной уголовно-правовой регламентации. Противоправность таких действий не является очевидной и может быть установлена только с использованием специальных знаний.

Условная противоправность характерна для ненадлежащего ведения строительства. Завышение расходов на реконструкцию строительного объекта само по себе не может считаться достаточным основанием для признания противоправными действий лиц, в обязанности которых входило обеспечение рационального использования денежных средств и материальных ценностей. Для оценки такого деяния как противоправного необходимо установить еще неправильность действий указанных лиц, их несоответствие требованиям специальных правил, регламентирующих порядок ведения реконструкции здания или сооружения. Выявить наличие (отсутствие) такого обстоятельства призвана судебная строительно-техническая экспертиза. Заключение эксперта позволит следователю (судье, дознавателю) оценить действия руководителей производства как противоправные или, наоборот, правомерные.

Объективная сторона рассматриваемого вида квалифицированного мошенничества строго ограничена законодателем: "преднамеренное неисполнение договорных обязательств". При установлении обстоятельств применительно к объективной стороне преступления действия лица (лиц), осуществляющего расследование, и эксперта-строителя распределяются следующим образом.

Следственным путем устанавливаются место, время, условия произошедшего события. Наличие состава преступления подлежит определению только при установлении факта самого преступления, связанного с действиями того или иного лица (лиц). В связи с этим в ходе предварительного следствия собираются доказательства, позволяющие выяснить, было ли в действительности событие, ставшее предметом расследования, а также носило ли оно противоправный характер.

Экспертным путем устанавливаются:

- правильность проведения гидрогеологических изысканий в зоне расположения реконструируемого объекта; соответствие полученных результатов объемам и видам работ, направленных на усиление основания фундамента здания или сооружения;

- соответствие комплекса подлежащих выполнению (предусмотренных проектом) работ содержанию нормативно определенного понятия "реконструкция", а не понятиям, определяющим капитальный, текущий или иной вид ремонта, как это имеет место на практике;

- фактическое техническое состояние (величина физического износа) несущих и ограждающих конструкций, инженерных коммуникаций здания или сооружения до его реконструкции;

- соответствие фактического технического состояния строительного объекта документальным данным о величине его физического износа;

- правильность определения стоимости восстановления здания или сооружения до его реконструкции: с точки зрения обоснованности проведения стоимостных расчетов работ, подлежащих выполнению с точки зрения их видов и объема;

- технико-экономическая обоснованность инженерно-технологических решений по реконструкции здания или сооружения, а также полнота и детализированность документальных данных о видах, объемах и стоимости работ, необходимых для их реализации;

- разница между натуральным и стоимостным выражением фактической потребности в объемах и видах работ по реконструкции здания или сооружения, с одной стороны, и заявленной документально, с другой стороны;

- соответствие содержания проектных данных, определяющих стоимость реконструкции, данным исполнительной документации;

- соответствие нормативно определенных сроков реконструкции объекта заявленным документально и фактически сложившимся;

- иные обстоятельства, имеющие значение для дела и требующие для своего установления использования специальных строительно-технических знаний.

Профессиональный уровень эксперта, реализующего специальные знания, навыки и умения при участии в расследовании рассматриваемой категории уголовных дел, должен быть достаточно высок для того, чтобы:

- сформировать индивидуальный подход к решению поставленных перед ним вопросов с учетом того, что реконструкции подлежат, как правило, нетиповые здания и сооружения, что обусловливает отсутствие готовых методических шаблонов и типовых алгоритмов судебно-экспертного исследования;

- установить видовые характеристики выполняемых строительных работ, совокупность которых позволит классифицировать их как реконструкцию объекта либо капитальный (иного вида) его ремонт с учетом подвижности, а порой неопределенности границ, отделяющих одно от другого;

- выявить, классифицировать, определить природу возникновения и динамику развития различного рода дефектов несущих и ограждающих конструкций реконструируемого строительного объекта, учитывая сложность, разнообразие и значительное количество деструктивных признаков, существенно отличающихся друг от друга по пространственно-конструктивному решению, функциональному назначению, условиям и длительности эксплуатации зданий и сооружений;

- определить прочностные характеристики строительных конструкций объекта, их способность воспринимать эксплуатационные нагрузки без разрушения и сверхнормативных деформаций с учетом того, что реконструкции подлежат, как уже было отмечено, здания и сооружения, эксплуатируемые в течение длительного периода времени и во многом утратившие запас прочности и устойчивости. Оставшиеся прочностные ресурсы в большинстве случаев неочевидны, что требует детального инструментального исследования конструкции с последующим проведением расчетов, направленных на определение реальной их способности выполнять функциональное назначение;

- установить соответствие проекта реконструкции требованиям сегодняшнего дня с учетом того, что реконструкция строительных объектов должна базироваться на последних достижениях науки и техники, современных представлениях о рациональных, экономически обоснованных технологиях ведения строительных работ, направленных на ликвидацию морально устаревших объемно-планировочных и конструктивных характеристик реконструируемого объекта;

- отделить работы, направленные на восстановление здания или сооружения, от работ, направленных на реконструкцию объекта, и работ, носящих универсальный, восстановительно-реконструкционный характер;

- определить и обосновать период времени, необходимый для реконструкции конкретного здания или сооружения с учетом его технического состояния и характера изменений, предусмотренных проектом реконструкции с учетом труднопрогнозируемости этих сроков, обусловленной нетипичностью технологических решений производства как восстановительных работ, так и работ, направленных на собственно реконструкцию объекта;

- установить технико-экономическую обоснованность проекта реконструкции объекта, учитывая многовариантность возможных альтернативных подходов к решению инженерных, архитектурных, конструкторских и стоимостных задач, связанных с реконструкцией здания, нетривиальность их решения на практике;

- проверить правильность расценок, их соответствие видам выполняемых работ, правильность расчета объемов этих работ и правильность (безошибочность) сметных расчетов в целом, учитывая индивидуальный характер составления смет, определяющих стоимость реконструкции, обусловленный, с одной стороны, указанной спецификой его технического состояния, а с другой - нетипичностью самого здания, что в совокупности порождает каждый раз неповторяющийся набор работ и подлежащих использованию строительных изделий и материалов.

Выполнение перечисленных, а также иных, не менее трудоемких познавательных актов экспертом-строителем предопределит установление объективной стороны квалифицированного мошенничества при реконструкции здания или сооружения.

Субъективная сторона преступления здесь прямой конкретизированный умысел. В этой части следственным путем устанавливаются:

- данные о структуре управления строительной организацией с перечислением обязанностей каждого из должностных лиц, в чьи обязанности входило принятие финансово-экономически значимых решений при проведении гидрогеологических работ, проектировании и выполнении строительных работ, направленных на реконструкцию здания или сооружения;

- данные, формально характеризующие уровень профессиональной подготовки указанных должностных лиц, инженерно-технических работников. С помощью эксперта (в ходе допроса) устанавливается их фактический профессиональный уровень и его соответствие выполняемым обязанностям;

- лица, действия (принятые решения) которых привели к объективно необоснованным расходам;

- наличие у этих лиц профессиональных знаний и навыков, позволяющих избежать объективно необоснованных расходов;

- форма вины (легкомыслие или небрежность) либо умысел.

Экспертным путем на основании имеющихся в деле документальных данных устанавливается сначала формальный уровень подготовки лица к принятию определенных организационных и (или) инженерно-технологических решений; затем, когда после его допроса с участием сведущего лица будет установлен фактический уровень его профессиональной подготовки, а также выяснены все существенные для дела обстоятельства объективно необоснованного перерасходования денежных средств, экспертом решается вопрос о том, была ли объективная возможность у обвиняемых (подозреваемых) по делу принять иные решения, адекватные складывающейся ситуации и не столь расходные, как фактически принятые, и были ли они профессионально подготовлены к принятию таких решений, в чем, собственно, и проявляется субъективная сторона преступления, устанавливаемая экспертным путем.

Таковы, на наш взгляд вопросы, решаемые, с одной стороны, лицами, осуществляющими расследование, а с другой стороны, экспертом, реализующим специальные строительно-технические знания.

 

Литература

 

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ (в редакции Федерального закона от 19.12.2016).

2. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (в редакции Федерального закона от 07.02.2017).

3. Организация и методика расследования отдельных видов экономических преступлений: Учебно-методическое пособие / Под ред. А.И. Бастрыкина, А.Ф. Волынского, В.А. Прорвича. М.: Спутник+, 2016.

 

 

МЕРЫ ПО СТИМУЛИРОВАНИЮ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

 

В статье рассматриваются теоретические вопросы экономико-правового содержания поощрения в области рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения. Раскрыто содержание понятия "поощрение". Дано определение поощрению в области рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения. Показаны причины недостатков в земельно-поощрительной системе России и предложены меры по их устранению.

 

Ключевые слова: земельное законодательство, охрана и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения, поощрение, наказание, плодородие земель.

 

Measures for Stimulation of Rational Use and Protection of Agricultural Lands

Меры по стимулированию рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения

 

The article considers theoretical questions of legal content promotion in the field of rational use and protection of land for agricultural purposes, Reveals the legal content of the concept of "promotion law", the definition of legal promotion in the land law. The causes of deficiencies in the land - the incentive system of Russia and to propose measures for their elimination.

 

Key words: land legislation, protection and rational use of lands of agricultural appointment, promotion, punishment, land fertility.

 

Награды - это тот второй рычаг, благодаря которому человек

совершает, или воздерживается, или терпит ряд поступков,

которых без давления наград он не совершил бы,

не воздерживался и не терпел бы <*>.

 

П.А. Сорокин

 

--------------------------------

<*> Сорокин П.А. Преступление и кара: Социологический этюд об основных формах общественного поведения и морали. Сыктывкар: ООО "Анбур", 2016. С. 168.

 

Развитие правовых стимулов открывает простор

для создания тенденций, содействующих ускорению

проводимых в стране реформ и снятия ограничений,

препятствующих этому процессу <*>.

 

Н.А. Гущина

 

--------------------------------

<*> Гущина Н.А. Поощрительные нормы российского права: теория и законодательная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. С. 183.

 

В течение веков сельскохозяйственные угодья в России имели настолько важное значение, что проблеме их охраны и рационального использования государством уделялось постоянно повышенное внимание. Поэтому историческая преемственность в области рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения, как отмечено в нашей монографии, проявляется как объективная реальность социально-экономической жизни россиян и в течение веков обнаруживает себя в качестве стабилизирующей и цементирующей константы на всех уровнях развития российской государственности <1>.

--------------------------------

<1> Ибрагимов К.Х., Ибрагимова Ф.К. Повышение эффективности законодательства о рациональном использовании земель сельскохозяйственного назначения: Монография. Грозный: КНИИ им. Х.И. Ибрагимова РАН, 2016. С. 11.

 

На первом этапе земля в сознании россиян выступала как единственный источник продовольствия, и, соответственно, приоритетным было плодородие земли и право собственности на земельный участок. Это подтверждается ст. 47 гл. 16 Соборного уложения 1649 г., действовавшего до 1832 г., в которой указано: "А где земля будет худа: и на худую землю, худые земли наддавать, на сто четвертей, по пятьдесят четвертей, и учинить средняя и худая земли против добрыя земля" <2>. Царь дает указание соответствующим земельным органам государства на справедливое распределение земель среди населения в зависимости от плодородных качеств земли. И такая земельная политика государства сохраняется даже почти век спустя после принятия Соборного уложения. Например, в 1746 г. указывается: "Одабривать и наддавать на сто четвертей средней земли по 25, худой на 150. Понеже при размежевании являются такие водяные, моховые и чистые болота, что оныя и в сухие годы не высыхают, и помещикам ими никоим образом пользоваться неможно: а, по мнению, оные болота всемерно к выключению подлежат; ибо ими пользоваться не можно, а приписывать, как об излишних землях в писцовом наказе... не располагая в десятинное число" <3>.

--------------------------------

<2> ПСЗРИ. Указ от 29 января 1649 г. N 1. СПб., 1830. Т. 1. Гл. 16. С. 81 - 82.

<3> ПСЗРИ. Указ от 21 февраля 1746 г. N 9259. СПб., 1830. Т. 12. С. 516 - 517.

 

Уже в данном Указе со справедливым распределением земельных участков четко просматривается забота государства о хрупких компонентах природы - болотах. А в 1754 году к болотам добавляются также и трясины и водороины, т.е. земли, подвергшиеся водной эрозии, а поэтому легко уязвимые при их возделывании: "Неудобных земель, как то: болот, мхов, трясин и водороин - в четвертную пашню не класть" <4>.

--------------------------------

<4> ПСЗРИ. Указ от 12 августа 1754 г. N 10237. СПб., 1830. Т. 15. С. 173.

 

В 1758 году в Указе N 10932 повелевается: "Пруды из числа удобной земли исключать". В Указе 1765 г. уже интегрированы все пахотоопасные земли в один разряд "неспособных к пашне": "Не класть в четвертную пашню неудобных земель, как то: рек, озер, прудов, дорог, болот, мхов, трясин, водороин и других неспособных к пашне и сенным покосам мест" <5>.

--------------------------------

<5> ПСЗРИ. Указ от 1 апреля 1765 г. N 12570. СПб., 1765. Т. 17. П. 99. С. 191.

 

Более подробное изучение данного вопроса в указанной выше монографии позволило прийти к заключению, что издревле в области охраны и использования земель России господствуют два весьма эффективных инструмента - наказание и поощрение, ассоциирующиеся в своем соответственно принудительном и воспитательном аспектах как политика кнута и пряника. Естественно, внимание этим двум парным понятиям на практике уделялось далеко не одинаковое. Поощрение всегда было как бы в довесок наказанию. Между тем, как справедливо заметил Р. Иеринг, "поощрение стоит в том же отношении выше принуждения, так как поощрение апеллирует к свободе субъекта и ждет результатов исключительно от его свободного решения; относительно ленивого оно достигает цели, между тем как принуждение действует и на него. Напротив, принуждение ограничивает свободу (психологическое принуждение) или совершенно исключает ее (механическое принуждение); оно затрагивает, так сказать, самые низкие басовые струны человеческой природы" <6>.

--------------------------------

<6> Иеринг Р. Избранные труды: В 2 т. СПб.: Изд-во Р. Асланова "Юридический центр Пресс", 2006. Т. 1. С. 155.

 

Если разработке теоретических аспектов наказания посвящено огромное число работ, то в области поощрения можно назвать лишь единицы. А что касается изучения проблемы поощрения в области охраны и рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, то таковые практически отсутствуют. Это подтверждается тем, что в монографии "Поощрительные санкции в праве...", изданной в 2016 г., имеются статьи, посвященные поощрительным санкциям в конституционном, таможенном, налоговом, трудовом, гражданском, уголовном, пенитенциарном и международном праве. А поощрительным санкциям в земельном праве - нет. Об этом же однозначно свидетельствует Н.А. Гущина: "Установить... поощрения в сфере решения проблем экологии (а охрана и рациональное использование земель сельхозназначения - ее важнейшая часть. - Авт.), где фактически сложились сплошные запреты, опирающиеся на возможность наказания. Решение проблем экологии нуждается в комплексе мощных поощрительных стимулов наряду с применением наказательных мер, увязав экологические интересы с экономическими" <7>. Действительно, обязанности землепользователей в ст. 42 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) несоизмеримо велики сравнительно с их правами в ст. 40 ЗК РФ. Более того, под конкретные обязанности землепользователей в ст. 42 ЗК РФ предусмотрены и широкие по объему требования исполнения обязанностей по умолчанию и соблюдению запретов.

--------------------------------

<7> Гущина Н.А. Указ. соч. С. 264.

 

Изучение экономической и юридической природы поощрительной нормы в области рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения имеет большое теоретическое и практическое значение. Еще Р. Иеринг страстно отстаивал необходимость исследования проблемы поощрения: "Что за дело... до поощрения? В наше время - никакого, - иронически отмечал он, - в наше время разработке его вверено лишь наказание" <8>. Аналогичное мнение более века тому назад высказал французский ученый Р. де Ла Грассери: "Преступлению и нарушению права должен быть противопоставлен героизм или необязательная добродетель, выходящая из границ нормальной или обязательной добродетели. Это есть уже преизобилие альтруизма, тогда как преступление есть не что иное, как изобилие эгоизма" <9>. В свою очередь, М.Н. Гернет отмечал: "И может быть, не поддающийся влиянию наказания поддастся влиянию награды, особенно если она присуждена вовремя, в момент колебания человеческой воли сделать выбор между путем законным и преступным" <10>.

--------------------------------

<8> Иеринг Р. Цель в праве. СПб., 1881. Т. 1. С. 140.

<9> Ла Грассери Р. де. Психология религий // Ла Грассери Р. де. Соч.; пер. с фр. В.И. Писаревой. Санкт-Петербург: Ф. Павленков, 1901. С. 18.

<10> Гернет М.Н. Избранные произведения. М., 1971. С. 191.

 

Это свидетельствует о том, что уже несколько веков назад ученые осознавали актуальность поощрения как рационального антипода наказанию. Однако и в те времена, как и сегодня, не было законодательного оформления системы правовых поощрений. Это четко вытекает из следующих слов А.Н. Радищева: "И хотя везде находятся о вознаграждениях постановления, но нигде еще нет о сем уложения систематического" <11>. Спустя почти полтора века после него В.И. Новоселов отмечает то же самое: "Общие принципы и основания поощрения граждан в борьбе с правонарушениями специально не урегулированы в нормативно-правовом порядке" <12>. Как бы руководствуясь этим призывом А.Н. Радищева, известный ученый П.А. Сорокин предпринимает попытку разработать теоретические основы наградного дела <13>.

--------------------------------

<11> Тюрго А.Р. Избранные философские произведения / Пер. с фр. И.А. Шапиро. М.: URSS, 2011. С. 405.

<12> Новоселов В.И. Правовое положение граждан в советском государственном управлении. Саратов, 1976. С. 187.

<13> Сорокин П. Преступление и кара, подвиг и награда: социологический этюд об основных формах общественного поведения и морали / Центр "Наследие" им. Питирима Сорокина, Pitirim A. Sorokin Foundation, Ин-т социологии РАН. Сыктывкар: Анбур, 2015. С. 125.

 

По-видимому поддавшись давлению советской идеологии, известный ученый и один из первых сторонников развития поощрительного права в России В.М. Баранов критически воспринимает саму возможность поощрения в буржуазном обществе и отмечает: "В условиях существования частной собственности, жесточайшей конкуренции правовые формы поощрения не могут служить стимулом правомерного поведения для всех слоев населения хотя бы потому, что поощряемые правом действия выгодны лишь экономически и политически господствующему классу и нередко вредны с социальной точки зрения для всех или части граждан государства. К тому же эксплуататорскому государству зачастую экономически выгоднее использовать меры принуждения, чем поощрения" <14>. Вместе с тем, как будет показано ниже на примере США, как раз таки в самом буржуазном обществе впервые и выкристаллизовалась идея формирования наградного права. Об этом же также свидетельствует и авторитетная работа Р. Саватье, в которой отмечается: "Необходимо создавать и широко использовать новые поощрительные нормы права, более того, совершенствовать и более правильно осуществлять уже имеющиеся" <15>.

--------------------------------

<14> Баранов В.М. Поощрительные нормы советского социалистического права. Саратов: Изд-во Сарат. ун-та, 1978. С. 15.

<15> Саватье Р. Теория обязательств / Пер. с фр. Р.О. Халфиной. М.: Прогресс, 1972. С. 107.

 

Напротив, при социализме, по мнению В.М. Баранова, "поощрительные нормы советского права играют существенную роль в активизации деятельности граждан, направленной на охрану законности и правопорядка в социалистическом обществе. Советское государство устанавливает эффективные меры поощрения для членов добровольных народных дружин, активно участвующих в охране общественного порядка" <16>. Но, кроме дружин, в советском праве других примеров совершенствования поощрительных норм не просматривается. Как представляется В.М. Баранову, классификационными критериями поощрительных норм являются: а) своеобразный способ их воздействия на волевое поведение отдельных лиц и коллективных образований; б) особое содержание данных норм; в) специфика их социального назначения <17>.

--------------------------------

<16> Баранов В.М. Указ. соч. С. 18.

<17> Там же. С. 21.

 

Многолетняя практика показывает, что ориентация государственного регулирования общественных отношений в области охраны и использования земель с приоритетным использованием средств наказания не приносит ожидаемых результатов. Из года в год все явственнее становится необходимость мобилизации потенциала положительного созидания, заложенного и развитого в человеке. Трудно спорить с мнением, что "человеческий капитал - это наиболее ценный ресурс современного общества, гораздо более важный, чем природные ресурсы или накопленное материальное богатство. Именно поэтому "на настоящем этапе (в США. - Авт.) уделяется пристальное внимание вопросам повышения эффективности использования человеческого капитала, применения современных методов мотивации труда" <18>.

--------------------------------

<18> Особенности экономического развития США: тенденции второго десятилетия XXI века / Под ред. проф. В.Б. Супяна. М., 2016. С. 179.

 

Именно мотивация землепользователя на соблюдение норм земельного законодательства в области рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения поставлена во главу угла земельной политики США. Так, в достижении цели оптимизации землепользования в сельском хозяйстве государство использует три основных мотивационных подхода:

1. Вывод земель из оборота по программе консервационного резерва. Фермер не возделывает землю в течение ряда лет, до восстановления ею плодородного потенциала, но получает соразмерную денежную компенсацию от государства.

2. Компенсация затрат (предоставление субсидий) на внедрение почвозащитных и природосберегающих технологий на землях, используемых в производстве.

3. Покупка прав на использование земель. Применяется, как правило, в отношении бывших в эксплуатации, но чувствительных к использованию в сельскохозяйственном производстве земель, например болот. Фактически это тот же вывод земель из оборота, но в отношении особых земель и с применением особых технологий их приведения в первозданное состояние. Программы консервации земель проводятся исключительно на основе добровольности и материальной заинтересованности <19>.

--------------------------------

<19> Там же. С. 174.

 

Как видно, с помощью экономического и правового поощрения в США на протяжении многих лет предпринимался гибкий механизм стимулирования, для того чтобы заинтересовать фермеров во всестороннем улучшении состояния пахотных угодий. И стремительный рост плодородия земель, а соответственно, и взлет развития сельского хозяйства и благосостояния американцев не заставил долго ждать. Большая часть пахотных земель в США сегодня (более 80% их общей площади) принадлежит к 1 - 3-му классам качества, следовательно, имеет - по данным рецензируемой выше монографии - высокий уровень плодородия и пригодности для сельскохозяйственной деятельности.

В русских толковых словарях, тем более в российском законодательстве, отсутствует вразумительное определение понятия "поощрение". Поощрить, согласно тексту словаря русского языка, означает "возбудить интерес к совершению каких-либо действий, одобрить наградой". В толковых словарях английского языка мы также не находим ясного определения данного понятия. Так, в Оксфордском английском словаре слово "поощрение" означает encourage, т.е. стимулировать кого-либо на какие-то действия, наградить <20>, а в несокращенном Энциклопедическом словаре английского языка Вебстера поощрение означает то же самое и приводится пример: "Одной из главных обязанностей преподавателя является стимулирование студентов" <21>. Соответственно, применительно к теме настоящей работы напрашивается мнение: "Одной из главных обязанностей государства в области охраны и использования земель является стимулирование землепользователей на бережное и сберегательное отношение к земле".

--------------------------------

<20> The Oxford English Dictionary. Vol. V. Oxford: Clarendon Press, 1989. P. 216.

<21> Websters Enciclopedic unabridged Dictionary of the English Language. New York: gramercy Books, 1993. P. 641.

 

Исходя из приведенных выше словарных определений понятия "поощрение" можно сформулировать следующие основные признаки поощрения в области охраны и рационального использования земель сельскохозяйственного назначения:

- поощрение применяется тогда, когда землепользователь <22> добросовестно выполнил предусмотренные в земельном законодательстве меры по охране и рациональному использованию земель и тем самым обеспечил ожидаемый от него со стороны государства и общества правомерный результат в виде, например, бережного использования земель в сельском хозяйстве и получения в итоге высокого урожая качественной сельскохозяйственной продукции;

--------------------------------

<22> Здесь и далее под понятием "землепользователь" понимаются собственники земельных участков и лица, не являющиеся ими, т.е. все, кто возделывает землю.

 

- в поощрении основной акцент делается на добровольности и добросовестности землепользователя. Тем самым оно оказывается демократичным и дипломатичным правовым средством, привлекающим к себе землепользователей, нежели наказание. Добросовестно выполняя возложенные на него законодательством обязанности по сохранению и воспроизводству плодородия почв, землепользователь на подсознательном уровне или даже претензионно претендует на общественное и административное признание результатов его землеохранного труда. Тем самым он хочет самоутвердиться, возвыситься не только в своих глазах, но особенно в глазах членов своей семьи, соседей, общества. Вот почему важнейшим стимулом для повышения производительности труда работника сельского хозяйства в период СССР было размещение его фото на центральной Доске почета поселения, где проживал поощренный;

- поощряемый землепользователь заслуживает поощрение не потому, что он испытывал чувство долга, а потому, что он ответственно отнесся к своим обязанностям, установленным в ст. 42 ЗК РФ, осознал свои права, закрепленные в ст. 40 ЗК РФ, и выработал к ним правильное внутреннее психическое отношение. Это, естественно, помогло ему выбрать тот вариант правомерного поведения, который ему подсказало сознание;

- поощрение, в отличие от наказания, выгодно абсолютно всем: и самому претенденту, и государству, и обществу. Поощренный своим примерным, позитивным поведением благотворно влияет на окружающих, как бы призывая их на совершение аналогичных действий. Например, в сельской местности нередко можно видеть положительные результаты такого почина: получившие премиальное вознаграждение за высокие урожаи сельскохозяйственных культур становятся кумирами для коллег, наставниками для молодых. Последние интересуются секретами высоких урожаев, а соответственно, и высокого плодородия его земельного участка. Естественно, что поощренный таким высоким вниманием со стороны государства и общества побуждается находиться в постоянно высоком тонусе совершения добрых дел не только по отношению к земле, но и по отношению ко многим другим жизненно важным проблемам общества.

Другими словами, административно-общественное признание его заслуг является основой будущих профессиональных успехов и одновременно сдерживающим фактором в совершении противоправных антиобщественных действий. В этой связи справедливо мнение В.М. Баранова: "Правовые нормы поощрения предполагают выполнение юридических обязанностей, но предназначены они для стимулирования более социально значимых вариантов поведения" <23>. Еще далее в своей оценке поощрительных норм пошла О.А. Шабаева: поощрения "ориентируют участников общественных отношений на активную политическую и трудовую деятельность, соответствующую самым высоким идеалам общественного прогресса; способствуют смягчению многих социальных конфликтов, либерализации политико-правового режима в обществе; выступают как фактор мотивации правомерного поведения; способствуют формированию правосознания и высокой правовой культуры членов гражданского общества" <24>.

--------------------------------

<23> Баранов В.М. Поощрительные нормы советского социалистического права. Саратов: Изд-во Сарат. ун-та, 1978. С. 38.

<24> Шабаева О.А. Поощрительные правовые режимы. Иркутск: Изд-во ИГУ, 2013. С. 137.

 

Государство, поощряя экологически ориентированного рационального землепользователя на совершение благородных действий по сохранению почвенного плодородия, тем самым не просто воздает добром за добро, а предоставляет своеобразный аванс на будущее, призывая поощренного к наилучшему продолжению своей положительной деятельности по землесбережению и одновременно нацеливая на это окружающих. Наказание, в отличие от поощрения, воздавая злом за зло, напротив, нередко злит всех - и наказанного, и тех, кому он близок и знаком. В контексте изложенного выше трудно не согласиться с мнением Н.А. Гредескула, высказанным им более века назад: "Конечно, не следует уменьшать важного значения этого средства (наказания. - Авт.) для достижения повиновения праву, но вместе с тем надо признать не только то, что рядом с ним существует еще и другое, но и то, что это другое средство играет по отношению к праву еще более важную роль" <25>.

--------------------------------

<25> Гредескул Н.А. Социологическое изучение права. СПб.: Сенат. типогр., 1903. С. 4.

 

С таким мнением согласны далеко не все юристы. Так, весьма пессимистично воспринимает прогрессивную роль поощрения Р.З. Лившиц, который отмечает: "Моральное стимулирование не оставляет места для юридического закрепления субъективного права на награду. Применение к моральному стимулированию типичного для правового регулирования механизма прав - обязанностей оказывается неприемлемым, ибо моральное стимулирование несочетаемо с правом на награду" <26>. С высказыванием Н.А. Гредескула резко контрастирует также мнение М.И. Байтина, утверждавшего, что "содержание санкций поощрительных норм права состоит в том, что в них устанавливаются неблагоприятные последствия, наступающие за неправомерные действия или бездействие со стороны, во-первых, лиц и органов, обязанных и управомоченных поощрять, во-вторых, лиц, чьи действия стимулируются" <27>. Несправедливость мнения М.И. Байтина очевидна: ведь поощрение тем как раз и ценно, что в нем отсутствует санкция наказания, принуждения со стороны государства.

--------------------------------

<26> Лившиц Р.З. Теория права. М.: Бек, 1994. С. 153.

<27> Байтин М.И. Сущность права (современное нормативное правопонимание на грани двух веков). Саратов: Изд-во Сарат. гос. акад. права, 2001. С. 203.

 

Представляется, что ценность поощрения в том числе состоит и в том, что по мере динамичного развития правового регулирования поощрения законного землепользования соответствующим образом будет сужаться и роль государственного принуждения землепользователей на сберегательное землепользование. Последнее, на наш взгляд, все явственнее будет проявляться на более высоких этапах социально-экономического развития страны. Недаром А.В. Малько и В.В. Нырков, рассматривая генезис института правового поощрения в законодательстве и юридической литературе, пришли к однозначному выводу: "Чем более высоким становился уровень цивилизованности общества, тем более широкие сферы социальной жизни были охвачены поощрительными санкциями" <28>. Это действительно так: особенно с дальнейшим развитием в РФ демократических ценностей применение мер поощрительного характера будет неуклонно возрастать. Это подтверждают и приведенные выше примеры из США. А поэтому по наличию совокупности поощрительных мер в правовой системе страны можно будет судить о реальном состоянии не только поощрительно-правовой политики государства, но и процесса демократизации общества в целом.

--------------------------------

<28> Малько А.В., Нырков В.В. Поощрительные санкции в праве: основы теории // Поощрительные санкции в праве: общетеоретический и отраслевой аспекты: Монография / Под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько. М.: Юрлитинформ, 2016. С. 39.

 

Важнейшей причиной, способной побудить землепользователя к соблюдению норм земельного законодательства и совершать правомерные действия, даже превышающие содержание его обязанностей, является его дополнительная заинтересованность в получении предусмотренного законом стимула. Следовательно, задача государства состоит в том, чтобы так мотивировать землепользователя, чтобы у него появился стимул на получение данного результата.

Под поощрением следует понимать совершение землепользователем правомерных действий по улучшению состояния земель, одобряемых и поощряемых государством. Улучшая состояние земель, потенциальный поощренный землепользователь согласует свое правомерное поведение с правами и обязанностями, закрепленными в ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ, а также со своим долгом перед будущими поколениями сохранить и передать им земли в продуктивном и экологически чистом состоянии. Другими словами, поощрительные нормы отражают не только добровольную форму исполнения своих обязанностей землепользователем, но и инициативную форму рационального сверхнормативного использования своих прав и свобод. Землепользователь заранее осознает и взвешивает возможные стимулирующие последствия своей землеохранной деятельности. В этом смысле правовое поощрение имеет не только мотивационный аспект, но и нравственно-психологический, социальный и политический. Соответственно, формируется и общее природоохранное мировоззрение, что способствует росту как правового сознания, так и правовой культуры, повышению чувства гражданского долга граждан как перед настоящим, так и особенно перед будущим поколениями россиян.

В этом контексте представляется назревшим вопрос о введении в Конституцию РФ нормы, закрепляющей за каждым гражданином РФ его "естественного права" на законное государственное поощрение. Поощрение государства не является разновидностью благотворительности, и им поощряемые должны не стесняться, а громко заявлять свое право на вознаграждение за достойный значимый труд, в какой бы сфере он ни осуществлялся. Стыдно должно быть тем чиновникам, которые в силу своего эгоизма и иных отрицательных качеств делают вид, что не замечают сильно отличившихся в работе. Тем самым эти чиновники наносят огромный вред прогрессу государства и общества. Но пикантная ситуация в том, что они за это не отвечают никаким образом. Конституционное закрепление такой их обязанности значительно способствовало бы положительному разрешению этой проблемы. Как справедливо почти полвека назад заметил И.Ф. Рябко, "государственное поощрение принадлежит к числу тех факторов, без которых невозможно в полной мере обеспечить формирование нового человека в его отношениях к действующим в обществе социальным нормам" <29>. Однако негативные действия бюрократии в этой области ограничивают возможности государства в развитии реформ, в обеспечении прогрессивного развития человека и общества. Это недвусмысленно подтверждает и О.М. Киселева: "При этом деятельность поощряющего основана на произволе, где во главу угла поставлена свобода усмотрения управомоченного лица. Действительно, в большинстве случаев поощрительные санкции реализуются по усмотрению администрации, которая вправе возбудить дело о поощрении и применить указанную санкцию, но не обязана это делать <30>.

--------------------------------

<29> Рябко И.Ф. Основы правовой педагогики. Ростов, 1972. С. 147.

<30> Киселева О.М. Виды поощрительных санкций // Поощрительные санкции в праве: реальность и юридическая конструкция / Под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько. Саратов, 2008. С. 199.

 

В этом контексте весьма справедливо мнение Ю.К. Погребной: "Когда люди видят, что поощряют не тех, то сильно деформируется правосознание, они перестают верить в законы, во власть, законность и справедливость" <31>. В этом смысле самым легким способом разложения государства является поощрение не тех, кто добросовестным и кропотливым трудом, причем в течение многих лет, добивается высоких положительных результатов, а тех, кто пресмыкается перед власть имущими и вместо того, чтобы честно трудиться, все свое рабочее время тратит на то, чтобы подсматривать, подслушивать, доносить, сеять интриги и т.д.

--------------------------------

<31> Погребная Ю.К. Кризис современного российского правосознания. М.: Альфа-М, 2013. С. 175.

 

Для того чтобы исключить эту порочную практику влияния на наградную политику государства, которая, несомненно, наносит колоссальный вред России, полагаем важным принять ряд мер.

1. В Конституцию РФ необходимо ввести главу 10 "Основы наградной политики Российской Федерации", в которой, в частности, предусмотреть нормы:

- справедливое и адекватное заслугам государственное вознаграждение является обязанностью соответствующих исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, предприятий, организаций, учреждений, их руководителей на основе решения совещательного собрания, включающего в свой состав представителей общественных организаций, коллектива поощряемого и региона, прокуратуры и судов, профессиональных специалистов из каждой области трудовой деятельности;

- за месяц до начала рассмотрения совещательным собранием вопроса поощрения претендента в "Наградном бюллетене РФ (региона)" публикуются биография, фото и заслуги претендента на поощрение;

- руководители органов государственной власти, органов местного самоуправления, коллективов, должностные и иные лица, ответственные за решение вопросов награждения поощряемых, несут юридическую ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства за создание несправедливых препятствий в осуществлении законной наградной политики;

- каждый имеет право обжаловать в суд решения и действия лиц, принимающих несправедливые решения в области награждения.

2. Необходимо разработать и принять ФЗ "Об основах организационно-правового регулирования государственной наградной политики в Российской Федерации", в котором должны быть закреплены нормы, устанавливающие цели, задачи, принципы, финансовое обеспечение, иные вопросы механизма реализации закона.

3. Необходимо в федеральном центре в каждом регионе создать периодическое издание - "Наградной бюллетень Российской Федерации (региона)", в котором должны публиковаться личные заслуги поощряемых в зависимости от территориального статуса награды.

4. В центре каждого поселения - города, поселка, села необходимо организовать Доску почета, на которой следует размещать фотографии поощренных - наилучших людей поселения.

5. После награждения претендента его достижения через СМИ должны получить широкую огласку. На ТВ РФ должна быть предусмотрена специальная передача, например, на тему: "Они достигли высоких результатов - их наградили!".

6. В "Ежегодник" Росстата должен быть введен отчетный показатель - индекс поощряемости населения, который может выражаться, например, соотношениями: "число поощренных федеральными наградами в расчете на 1 000 человек населения"; "число поощренных региональными наградами в расчете на 1 000 человек населения", "процент прибыли от реализации эффективной деятельности награжденных" и др.

7. Поручить Генпрокуратуре РФ, или Счетной палате РФ, или им совместно провести проверку состояния наградного дела в регионах России и на основе ее результатов сделать организационные выводы по наиболее злостным нарушителям поощрительного дела и т.д.

Исчезновение законодательных стимулов для развития деятельности по охране и рациональному использованию земель в виде норм, содержащих поощрительные санкции, значительно ослабило регулирующее воздействие Земельного кодекса РФ, а также ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" на стимулирование охраны земель. Данное мнение как раз согласуется со справедливым выводом А.В. Малько и В.В. Ныркова: "Недостаточная степень развития многих социально ценных общественных отношений напрямую связана с недостаточной степенью использования поощрительных мер" <32>.

--------------------------------

<32> Малько А.В., Нырков В.В. Поощрительные санкции в праве: теоретическое обоснование // Поощрительные санкции в праве: реальность и юридическая конструкция / Под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько. Саратов, 2008. С. 13 - 14.

 

Между тем в земельном законодательстве СССР было предусмотрено материальное поощрение землепользователей, сохраняющих и повышающих плодородие почв по своей инициативе. По этому поводу И.А. Иконицкая в 1979 г. отмечала: "В земельном законодательстве содержится норма, предусматривающая меры материального поощрения только по отношению к землепользователям, осуществляющим мероприятия по охране земель, повышению плодородия почв и вовлечению в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых земель. За проведением таких мероприятий землепользователями подчас стоит долгая и упорная работа землеустроительной службы, которая заслуживает не меньшего материального поощрения, однако действующее законодательство его не предусматривает" <33>.

--------------------------------

<33> Иконицкая И.А. Проблемы эффективности в земельном праве. М.: Наука, 1979. С. 145.

 

Для того чтобы меры поощрения в земельном законодательстве и в правоприменении получили широкое распространение, они должны иметь правовое закрепление в следующих соответствующих правовых нормах Земельного кодекса РФ:

- заранее предусмотрены и высокогарантированы в Земельном кодексе РФ; законодатель, в соответствии со значением плодородия земель в современный экологически неустойчивый период, должен устанавливать жесткие процедуры наградного производства в целях обеспечения эффективности реализации поощрительных норм земельного права;

- должен быть предусмотрен круг лиц, наделенных полномочиями по поощрению выделившихся землепользователей и строго соблюдающих принципы действия поощрительного правового режима;

- должны быть установлены четкие градации уровней достигнутых положительных результатов по обеспечению плодородия почв: если, например, осуществлено поддержание плодородия почвы на прежнем уровне, до предоставления участка в собственность или аренду, то землепользователь, например, поощряется в размере 2 тысяч рублей на каждые 6 соток земель; при каждом увеличении содержания гумуса от исходного уровня на 1% поощрение возрастает на 1 тысячу рублей;

- должны быть предусмотрены контрольные механизмы проверки реализации поощрительными органами норм поощрения;

- представляется, что в ЗК РФ сразу после ст. 42 "Обязанности собственников земельных участков и лиц..." должен быть раздел "Меры поощрения в области сохранения и воспроизводства плодородия почв, порядок их применения".

Для тех землепользователей, которые в течение 10 лет и более образцово выполняют обязанности по сохранению и воспроизводству плодородия почв, можно было бы учредить почетный знак "Заслуженный земледелец Российской Федерации". В соответствии с Указом Президента РФ от 07.09.2010 N 1099 (ред. от 30.12.2015) "О мерах по совершенствованию государственной наградной системы Российской Федерации" имеется, например, почетное звание "Заслуженный лесовод Российской Федерации". Ничуть не умаляя значения данного звания, полагаем необходимым заметить, что состояние лесов, как бы за ними ни ухаживали лесоводы, во многом определяется состоянием плодородия лесных земель. Можно с уверенностью утверждать, что причина отсутствия заявленного нами почетного звания в Указе Президента РФ от 07.09.2010 заключается в том, что соответствующие землеохранные органы страны своевременно не ходатайствовали о его включении в Перечень почетных званий в отличие от лесоохранных структур.

В качестве стимула на повышение плодородия почв арендатор должен иметь преимущество на заключение договора аренды на новый срок, но при условии, что он сохранил или улучшил плодородие почв. Поэтому в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ предлагаем ввести норму: "Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка при условии недопущения истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечения рационального использования земель, сохранения и повышения плодородия арендуемого участка".

Как определить, насколько добросовестно землепользователь исполнил обязанности по сохранению плодородия почв? Для этого перед предоставлением земельного участка в собственность или аренду районной агрохимической лабораторией проводится его базовое агрохимическое обследование на наличие основных элементов питания и представителей мезофауны, на состояние механического состава, структуры почвы и т.д. Затем через каждые 3 года проводятся повторные проверки значений этих показателей.

В контексте отмеченного выше представляется весьма необходимым широкое внедрение норм с поощрительными санкциями в разрабатываемые нормативно-правовые акты, ориентированные на разрешение проблемы охраны и рационального использования земель. Например, весьма актуальным представляется поощрение землепользователей, окультуривающих почвы пахотно-неудобных земель: склоновых, песчаных, галечниковых, а также занимающихся сельским хозяйством в неблагоприятных климатических условиях и т.д.

Таким образом, под правовым поощрением в области рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения следует понимать установленные нормами данного законодательства разнообразные формы положительной оценки государством добросовестного исполнения земельно-правовых обязанностей, причем превосходящих обычные требования по охране земель, закрепленные в ст. ст. 13 и 42 ЗК РФ. Применение поощрения в таком контексте послужило бы мощным юридическим и социально-экономическим стимулом, побуждающим к сохранению и воспроизводству плодородия почв и обеспечению высоких результатов потенциальной продуктивности земель сельскохозяйственного назначения.

 

Литература

 

1. Байтин М.И. Сущность права (современное нормативное правопонимание на грани двух веков). Саратов: Изд-во Сарат. гос. акад. права, 2001. С. 203.

2. Баранов В.М. Поощрительные нормы советского социалистического права. Саратов: Изд-во Сарат. ун-та, 1978. С. 15, 38.

3. Гернет М.Н. Избранные произведения. М., 1971. С. 191.

4. Гредескул Н.А. Социологическое изучение права. СПб.: Сенат. типогр., 1903. С. 4.

5. Гущина Н.А. Поощрительные нормы российского права: теория и законодательная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. С. 183.

6. Ибрагимов К.Х., Ибрагимова Ф.К. Повышение эффективности законодательства о рациональном использовании земель сельскохозяйственного назначения: Монография. Грозный: КНИИ им. Х.И. Ибрагимова РАН, 2016. С. 11.

7. Иеринг Р. Избранные труды: В 2 т. СПб.: Изд-во Р. Асланова "Юридический центр Пресс", 2006. Т. 1. С. 155.

8. Иеринг Р. Цель в праве. СПб., 1881. Т. 1. С. 140.

9. Иконицкая И.А. Проблемы эффективности в земельном праве. М.: Наука, 1979. С. 145.

10. Киселева О.М. Виды поощрительных санкций // Поощрительные санкции в праве: реальность и юридическая конструкция / Под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько. Саратов, 2008. С. 199.

11. Ла Грассери Р. де. Психология религий. Соч. / Пер. с фр. В.И. Писаревой. Санкт-Петербург: Ф. Павленков, 1901. С. 18.

12. Лившиц Р.З. Теория права. М.: Бек, 1994. С. 153.

13. Малько А.В., Нырков В.В. Поощрительные санкции в праве: основы теории // Поощрительные санкции в праве: общетеоретический и отраслевой аспекты: Монография / Под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько. М.: Юрлитинформ, 2016. С. 39.

14. Малько А.В., Нырков В.В. Поощрительные санкции в праве: теоретическое обоснование // Поощрительные санкции в праве: реальность и юридическая конструкция / Под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько. Саратов, 2008. С. 13 - 14.

15. Новоселов В.И. Правовое положение граждан в советском государственном управлении. Саратов, 1976. С. 187.

16. Особенности экономического развития США: тенденции второго десятилетия XXI века / Под ред. проф. В.Б. Супяна. М., 2016. С. 179.

17. Погребная Ю.К. Кризис современного российского правосознания. М.: Альфа-М, 2013. С. 175.

18. ПСЗРИ. Указ от 29 января 1649 г. N 1. СПб., 1830. Гл. 16. Т. 1. С. 81 - 82.

19. ПСЗРИ. Указ от 21 февраля 1746 г. N 9259. СПб., 1830. Т. 12. С. 516 - 517.

20. ПСЗРИ. Указ от 12 августа 1754 г. N 10237. СПб., 1830. Т. 15. С. 173.

21. ПСЗРИ. Указ от 1 апреля 1765 г. N 12570. СПб., 1765. Т. 17. П. 99. С. 191.

22. Рябко И.Ф. Основы правовой педагогики. Ростов, 1972. С. 147.

23. Саватье Р. Теория обязательств / Пер. с фр. Р.О. Халфиной. М.: Прогресс, 1972. С. 107.

24. Сорокин П. Преступление и кара, подвиг и награда: социологический этюд об основных формах общественного поведения и морали / Центр "Наследие" им. Питирима Сорокина, Pitirim A. Sorokin Foundation, Ин-т социологии РАН. Сыктывкар: Анбур, 2015. С. 125.

25. Сорокин П.А. Преступление и кара: Социологический этюд об основных формах общественного поведения и морали. Сыктывкар: ООО "Анбур", 2016. С. 168.

26. Тюрго А.Р. Избранные философские произведения / Пер. с фр. И.А. Шапиро. М.: URSS, 2011. С. 405.

27. Шабаева О.А. Поощрительные правовые режимы. Иркутск: Изд-во ИГУ, 2013. С. 137.

28. The Oxford English Dictionary. Vol. V. Oxford: Clarendon Press, 1989. P. 216.

29. Websters Enciclopedic unabridged Dictionary of the English Language. New York: gramercy Books, 1993. P. 641.

 

 

ЛИКВИДАЦИЯ НАКОПЛЕННОГО ВРЕДА ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЕ: ЕСТЬ ЛИ ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ В ЦЕЛЯХ ОХРАНЫ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ?

 

В статье рассматривается вопрос о статусе земельного участка при организации работ по ликвидации накопленного вреда окружающей среде. Исследуются основания для ограничения и прекращения прав на землю в целях охраны окружающей среды при организации работ по ликвидации накопленного вреда окружающей среде.

 

Ключевые слова: земля, накопленный вред окружающей среде, ликвидация накопленного вреда окружающей среде, ограничение права, прекращение права.

 

Liquidation of the Accumulated Damage to the Environment: Are There Any Grounds to Terminate the Land Title to Protect the Environment?

Ликвидация накопленного вреда окружающей среде: есть ли основания прекращения прав на землю в целях охраны окружающей среды?

 

The article reviews the issue about the status of a land plot in the organization of liquidation of accumulated environmental damage. It examines the grounds for limitation and termination of rights to land for the purpose of environmental protection during the organization of liquidation of accumulated environmental damage.

 

Key words: land, accumulated environmental damage, liquidation of accumulated environmental damage, limitation of right, termination of right.

 

С 01.01.2017 вступила в силу глава XIV.1 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" "Ликвидация накопленного вреда окружающей среде" <1>. Положения данной главы устанавливают процедуру выявления, оценки, учета объектов накопленного вреда окружающей среде и порядок организации работ по его ликвидации. Однако вопрос о судьбе земельного участка при ликвидации накопленного вреда окружающей среде остается открытым.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 03.07.2016 N 254-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Пункт 5 статьи 3 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2016. N 27 (часть I). Ст. 4187.

 

Согласно части 2 статьи 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности <2>. Соответственно, земельные участки и находящиеся на них объекты накопленного экологического вреда могут принадлежать на правах собственности или титульном владении гражданам или юридическим лицам.

--------------------------------

<2> Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // СЗ РФ. 2014. N 31. Ст. 4398.

 

Ликвидация накопленного вреда окружающей среде осуществляется на объектах накопленного вреда, включенных в государственный реестр и представляющих собой как территории и акватории, на которых выявлен накопленный вред окружающей среде, так и объекты капитального строительства, объекты размещения отходов, являющиеся источником накопленного вреда окружающей среде, в том числе загрязненные, истощенные, подвергшиеся деградации и порче земли <3>.

--------------------------------

<3> См.: Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды". Ст. 1 // СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133.

 

Объекты накопленного вреда окружающей среде могут быть объявлены зонами чрезвычайной экологической ситуации, где в результате хозяйственной и иной деятельности происходят устойчивые отрицательные изменения в окружающей природной среде <4>, угрожающие здоровью населения, состоянию естественных экологических систем, генетических фондов растений и животных, приостановка и предотвращение которых невозможны только за счет организационно-управленческого потенциала и материально-финансовых ресурсов данной территории <5>.

--------------------------------

<4> Экологическая обстановка может классифицироваться по возрастанию степени экологического неблагополучия следующим образом: относительно удовлетворительная; напряженная; критическая; кризисная (или зона чрезвычайной экологической ситуации); катастрофическая (или зона экологического бедствия). См.: Методика "Критерии оценки экологической обстановки территорий для выявления зон чрезвычайной экологической ситуации и зон экологического бедствия", утвержденная Минприроды Российской Федерации 30.11.1992.

<5> См.: Приказ Минприроды Российской Федерации от 06.02.1995 N 45 "Об утверждении "Временного порядка объявления территории зоной чрезвычайной экологической ситуации". П. 1.1.

 

При введении режима чрезвычайной ситуации могут быть приняты меры по защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций, одна из которых - приостановление деятельности организации, оказавшейся в зоне чрезвычайной ситуации, если существует угроза безопасности жизнедеятельности работников данной организации и иных граждан, находящихся на ее территории <6>. Указанные меры защиты представляют собой ограничение прав физических и юридических лиц в целях охраны окружающей среды при осуществлении деятельности на используемых ими земельных участках.

--------------------------------

<6> Федеральный закон от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера". Ч. 10 ст. 4.1 // СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3648.

 

В случае же невозможности обеспечения безопасности здоровья человека и необходимого качества производимой продукции на землях и земельных участках, подвергшихся загрязнению химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, а также при отсутствии эффективных технологий восстановления земель загрязненные земли и земельные участки переводятся в земли запаса для консервации <7>. Консервация земель, подвергшихся негативным (вредным) воздействиям, в результате которых не допускается осуществление хозяйственной деятельности, а устранение таких последствий путем рекультивации невозможно, осуществляется в целях предотвращения деградации земель, восстановления плодородия почв и загрязненных территорий <8>.

--------------------------------

 

<7> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ. Ст. 14 // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 27.02.2004 N 112 "Об использовании земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, проведении на них мелиоративных и культуртехнических работ, установлении охранных зон и сохранении находящихся на этих землях объектов" // СЗ РФ. 2004. N 10. Ст. 866.

 

<8> Под землями, подвергшимися негативным (вредным) воздействиям, понимаются в том числе земли, загрязненные радиоактивными веществами, нефтью и нефтепродуктами, тяжелыми металлами и другими токсичными химическими веществами, биологическими веществами и микроорганизмами свыше предельно допустимых концентраций вредных веществ (микроорганизмов), включая земли, на которых в результате радиоактивного, химического или биогенного загрязнения не обеспечивается производство продукции, соответствующей требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. См.: Постановление Правительства РФ от 02.10.2002 N 830 "Об утверждении Положения о порядке консервации земель с изъятием их из оборота" // СЗ РФ. 2002. N 47. Ст. 4676.

 

 

 

Ликвидация накопленного вреда окружающей среде по своей природе представляет собой осуществление комплекса мероприятий, направленных на восстановление нарушенных природных систем посредством осуществления продолжительной по времени экологической реабилитации территорий <9>. Консервация же земель позволит органам государственной власти субъекта Российской Федерации и органам местного самоуправления в полном объеме осуществить мероприятия по ликвидации накопленного вреда окружающей среде.

 

--------------------------------

 

<9> Федеральная целевая программа "Ликвидация накопленного экологического ущерба на 2014 - 2025 годы".

 

 

 

Стоит отметить, что земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с принятым решением об их консервации, сохраняются за собственниками земельных участков, землевладельцами, землепользователями и арендаторами земельных участков либо переводятся в земли запаса <10>, что является ограничением прав в целях охраны окружающей среды. Отличие же прекращения от ограничения прав на землю в целях охраны окружающей среды заключается в том, что собственник и иной титульный владелец утрачивают права и обязанности на земельный участок. В случае ограничения прав на землю права и обязанности сохраняются, только их реализация становится невозможной в полном объеме (к примеру, при консервации не допускается осуществление хозяйственной деятельности на земле).

 

--------------------------------

 

<10> Постановление Правительства Российской Федерации от 02.10.2002 N 830 "Об утверждении Положения о порядке консервации земель с изъятием их из оборота". П. 8 // СЗ РФ. 2002. N 47. Ст. 4676.

 

 

 

Стоит отметить, что и ранее, до введения в действие главы XIV.1 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", судами рассматривались споры, связанные с прекращением прав на землю при наличии прошлого вреда окружающей среде.

 

Признавалось, что такой вред, распространенный на большой территории, может привести к невозможности использования собственником или титульным владельцем своего земельного участка. К примеру, наличие необорудованной, согласно требованиям законодательства Российской Федерации, площадки для складирования бытовых отходов и мусора, по мнению суда, привело к невозможности использования для целей ведения садоводства расположенных в непосредственной близости земельных участков, а также необходимости приведения их в прежнее состояние. Данное обстоятельство послужило основанием для удовлетворения требования садоводов, обращенного к администрации муниципального района, о предоставлении равноценных земельных участков взамен ранее переданных <11>. Примечательно, что следствием невыполнения обязанностей по очистке территории от отходов стало причинение вреда окружающей среде, который можно охарактеризовать как накопленный <12>.

 

--------------------------------

 

<11> См.: Апелляционное определение Саратовского областного суда от 23.04.2014 N 33-2463.

 

<12> В результате прошлой деятельности по складированию бытовых отходов и мусора на земельном участке был выявлен вред окружающей среде, обязанности по устранению которого не были выполнены в полном объеме. Вольский районный суд Саратовской области решением от 29.05.2013 обязал администрацию муниципального района организовать сбор и вывоз бытовых отходов с территории, прилегающей к земельному участку, где расположена площадка для складирования бытовых отходов и мусора. См.: Апелляционное определение Саратовского областного суда от 23.04.2014 N 33-2463.

 

 

 

Таким образом, наличие накопленного вреда окружающей среде, не позволяющего использовать земельный участок по целевому назначению, может явиться основанием для прекращения прав на землю в целях охраны окружающей среды и последующего предоставления равноценного земельного участка. В случае же невозможности предоставления равноценного земельного участка права собственника и иного титульного владельца могут быть ограничены, в том числе путем изъятия земельного участка из оборота на основании принятого решения о его консервации.

 

 

 

Литература

 

 

 

1. Методика "Критерии оценки экологической обстановки территорий для выявления зон чрезвычайной экологической ситуации и зон экологического бедствия": утв. Минприроды Российской Федерации 30.11.1992.

 

 

 

 

 

ЗАКОНОМЕРНОСТИ И ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗЕМЛЕ И ИНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПОСТСОВЕТСКОЙ РОССИИ

 

 

 

В статье рассмотрено, как на протяжении последних 25 лет развивалось федеральное земельное законодательство. При этом выделены этапы в его развитии и охарактеризованы их особенности. Также рассмотрены федеральные законы, установившие в вопросах учета, оценки и налогообложения унифицированный подход к земле и иной недвижимости. Сделан вывод о том, что минувшие 2 - 3 года стали поворотным моментом как для развития земельного законодательства, так и в процессе формирования массива федеральных законов, предметом регулирования которых является недвижимость.

 

 

 

Ключевые слова: земельное законодательство, недвижимость, этапы, реформа, кадастровый учет, предоставление земельных участков.

 

 

 

Patterns and Peculiarities of Land and Other Real Estate Legislation Development in Post-Soviet Russia

 

Закономерности и особенности развития законодательства о земле и иной недвижимости в постсоветской России

 

 

 

The author of article examines how the Federal land legislation was developing over the past 25 years. The author outlines the stages in this development and describes their features. Also reviewed Federal laws, that set a uniform approach to accounting, valuation and taxation of land and other real estate. The conclusion is that past 2 - 3 years were a turning point both for the development of land legislation and the process of forming the array of Federal laws about real estate.

 

 

 

Key words: land law, real estate, stages, reform, registration, provision of land plots.

 

 

 

Земельное законодательство советского периода базировалось на исключительности государственной собственности на землю, недопустимости ее гражданского оборота, бесплатности землепользования. Оно опиралось главным образом на императивный метод правового регулирования. Этими обстоятельствами определялась не только специфичность данной отрасли, но и неприменимость в то время норм гражданского законодательства к земельным правоотношениям. Понятие же "недвижимость" в советский период вообще отсутствовало как в законодательстве, так и в экономической теории и хозяйственной деятельности.

 

Формирование новой системы законодательных актов, регулирующих вопросы использования и оборота земли и иной недвижимости и базирующихся на принципиально иных подходах, произошло в несколько этапов. Причем такая последовательность, с одной стороны, была закономерна (с учетом масштаба обновления массива законодательных норм и радикальности изменений). С другой стороны, ряд политических и субъективных факторов повлиял на то, чтобы процесс обновления законодательства оказался более долгим, чем изначально предполагалось, и на некоторых этапах приобретал весьма специфичные качества.

 

Первым этапом стало принятие в 1990 - 1991 годах законов, которые положили начало трансформации земельного законодательства советского периода <1>. Тогда были законодательно введены многообразие форм собственности на землю, платность землепользования, а в ограниченных случаях также и возможность приватизации земли и ее гражданского оборота. Эти законы во многом носили переходный характер, что проявилось, например, в том, что, предусматривая отказ от исключительности государственной собственности на землю, они не содержали механизмов массовой приватизации земель (которая позволила бы привести к сопоставимости по объему площадей государственной и частной земли, а затем и к гражданскому обороту земель).

 

--------------------------------

 

<1> Законы РСФСР от 15 декабря 1990 г. N 423-1 "Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) РСФСР"; от 22 ноября 1990 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"; от 23 ноября 1990 г. N 374-1 "О земельной реформе"; Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-1.

 

 

 

Уже тогда земельные участки и все, что прочно с ними связано (здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения), были отнесены к недвижимому имуществу <2>.

 

--------------------------------

 

<2> Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. N 2211-1. Ст. 4.

 

 

 

На втором этапе (1992 - 1993 годы) ключевые решения по развитию земельного законодательства содержались в актах Президента и Правительства Российской Федерации <3>. На основании таких актов был осуществлен переход от декларативного допущения частной земельной собственности к ее реальному возникновению, причем в значительных масштабах. Это было реализовано в ходе реорганизации сельскохозяйственных предприятий и массовой приватизации используемых ими сельскохозяйственных угодий (путем наделения сельских жителей земельными долями). Также Президент Российской Федерации своим указом подтвердил, что земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости <4>. Но в вопросах оборота земельных участков эти подзаконные акты вступили в противоречие с действовавшей тогда Конституцией, которая предусматривала мораторий на гражданский оборот большей части участков, в том числе приватизированных. В указанный период это представляло весьма существенную земельно-правовую проблему. Кроме того, это повлекло за собой нарушение принципа соподчиненности регулирующих земельные отношения нормативных актов по признаку их юридической силы.

 

--------------------------------

 

<3> См.: Указы Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР"; от 2 марта 1992 г. N 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан"; Постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов"; от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса"; и др.

 

<4> Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". П. 1.

 

 

 

Третий этап (1994 - 2000 годы) связан с принятием на референдуме 12 декабря 1993 г. Конституции Российской Федерации, которая сыграла двоякую роль в развитии земельного законодательства. С одной стороны, ее принятие позволило решить спорные к тому моменту вопросы о частной собственности на землю, определить стратегическое направление развития земельного законодательства и, главное, установить баланс между частными и публичными интересами в земельно-имущественной сфере. Свое развитие указанные конституционные положения должны были получить (и получили впоследствии, но не сразу) в земельном законодательстве.

 

С другой стороны, именно принятие Конституции Российской Федерации стало началом (и отчасти причиной) этапа пробельности федерального земельного законодательства. Это было вызвано тем, что согласно Основному Закону условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36). Однако на протяжении всех последующих 90-х годов такой закон (тем более несколько законов) не был принят. Ситуация с правовым регулированием землепользования усугублялась тем, что спустя пару недель после референдума, на котором была принята Конституция, Президент Российской Федерации признал недействующими почти треть статей Земельного кодекса РСФСР 1991 года, Закон РСФСР "О земельной реформе" и ряд важнейших земельно-правовых норм иных законов и подзаконных актов <5>. Это должно было "расчистить" правовое поле для принятия новых федеральных законов, реализующих конституционные положения.

 

--------------------------------

 

<5> Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации".

 

 

 

Однако на практике первые 7 - 8 лет с момента принятия Конституции федеральное земельное законодательство вообще перестало развиваться. И даже Гражданский кодекс (далее - ГК РФ), который был принят в этот период, хотя и содержал главу 17 "Право собственности и иные вещные права на землю" <6>, но до апреля 2001 года данная глава не вступала в силу. Впрочем, в вопросах недвижимости ГК РФ дал определенность - содержащаяся в его изначальной редакции ст. 130 все это время действовала. Согласно статье к недвижимым вещам были отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

 

--------------------------------

 

<6> Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая (от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ), вторая (от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ).

 

 

 

В это же время был принят и первый Федеральный закон, предметом регулирования которого (целью его принятия) была недвижимость, точнее - регистрация прав на нее <7>.

 

--------------------------------

 

<7> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратил силу).

 

 

 

Четвертый этап в развитии земельного законодательства начался на рубеже XX - XXI вв., когда были приняты Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и ряд других земельных законов, устранивших недостаточность федеральной правовой базы в вопросах земельных отношений <8>. В дальнейшем осуществлялось законодательное урегулирование отдельных, но весьма принципиальных вопросов, связанных с новыми обстоятельствами, вызванными сменой земельного строя, переходом от плановой экономики к рыночному постиндустриальному обществу. Так, в 2002 году законодательно были определены специальные правила оборота земель сельскохозяйственного назначения <9>, а в 2004 году - порядок перевода земель и земельных участков из одной категории в другую <10>.

 

--------------------------------

 

<8> Федеральные законы от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"; от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве"; от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" // СПС "КонсультантПлюс"; см. также: Липски С.А. Особенности современного этапа земельной реформы // Экономист. 2002. N 10. С. 77 - 87.

 

<9> Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; см. также: Липски С.А. Новое в законодательной базе аграрного сектора // Экономист. 2004. N 8. С. 89 - 94.

 

<10> Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

 

 

 

Тогда же было законодательно уточнено понятие недвижимости: с 2005 г. к ней отнесены также объекты незавершенного строительства <11>, а годом спустя из ее состава исключили сначала обособленные водные объекты <12>, а затем - леса и многолетние насаждения <13> (поскольку леса и водные объекты "привязаны" к земельным участкам, на которых они расположены, и являются "принадлежностью", следующей судьбе участка как главной вещи).

 

--------------------------------

 

<11> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".

 

<12> Федеральный закон от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации".

 

<13> Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации".

 

 

 

Пятый этап - это период 2007-го и последующих годов (до 2014-го), когда были существенно пересмотрены и в дальнейшем детализированы и уточнены правила единого кадастрового учета земельных участков и иной недвижимости (государственный кадастр недвижимости), а также подготовки документов для такого учета (кадастровая деятельность) <14>. Указанные законодательные решения стали реальным шагом законодателя к унификации правового режима всех видов недвижимости <15>.

 

--------------------------------

 

<14> Федеральные законы от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"; от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений".

 

<15> См.: Герасин С.И. Проблемы формирования единого объекта недвижимости в Российской Федерации // Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: Сборник статей / Отв. ред. И.А. Иконицкая. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 191 - 196; Короткова О.И. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов как один из основополагающих принципов земельного законодательства // Правовые вопросы строительства. 2012. N 1. С. 17 - 19; Липски С.А. Правовое регулирование кадастровых отношений в постсоветской России: тенденции, проблемы, пути их решения // Нотариус. 2013. N 6. С. 20 - 25; Незнамова А.А. Особенности признания единого недвижимого комплекса как единого объекта вещных прав гражданского оборота // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 2. С. 21 - 24; Современные проблемы правового обеспечения землеустройства и кадастров: Монография / Под ред. С.А. Липски. М.: ГУЗ, 2014. 168 с.; Стародумова С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 1. С. 14 - 17.

 

 

 

Шестой этап (2014 - 2016 годы) связан с масштабными поправками, внесенными в ЗК РФ и другие федеральные законы, а также с принятием ряда федеральных законов, регулирующих кадастровую оценку недвижимости, ее учет и регистрацию прав на нее:

 

1) новый порядок предоставления земельных участков <16>, принципиальными новациями которого стали:

 

--------------------------------

 

<16> Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

 

 

 

- передача от органов местного самоуправления муниципальных районов к поселениям полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые все еще не разграничена (такие земли составляют 40% земельного фонда страны);

 

- исключительность земельных аукционов (ранее, наряду с ними, ЗК РФ допускал также проведение конкурсов, кроме того, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления могли устанавливать перечень случаев, когда предоставление земельных участков, находящихся в собственности соответствующих субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, осуществлялось исключительно посредством торгов, а когда - нет; теперь же все исключения указаны только в ЗК РФ). Причем инициаторами проведения аукционов могут быть не только собственники земельных участков (государство и муниципальные образования), но и заинтересованные в покупке земли граждане и юридические лица;

 

2) вступившие в силу в 2015 г. нормы о совершенствовании земельного надзора и контроля, а также мониторинга земель <17>, которыми:

 

--------------------------------

 

<17> Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 234-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

 

 

 

- упорядочены вопросы организации и проведения проверок (как плановых, так и внеплановых) соблюдения требований земельного законодательства;

 

- введена качественно новая форма наблюдения за исполнением требований земельного законодательства, при которой должностные лица вообще не взаимодействуют с правообладателями земель и не посещают их земли, - административное обследование;

 

- решены вопросы взаимодействия при осуществлении государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля. Так, в случае выявления при муниципальном земельном контроле факта нарушения земельного законодательства копия акта об этом направляется в орган государственного земельного надзора, который принимает решение либо о возбуждении дела об административном правонарушении, либо об отказе в таком возбуждении;

 

- более четко разграничены сферы полномочий соответствующих государственных органов: Росреестра, Россельхознадзора и Росприроднадзора (в частности, в зависимости от целевого назначения земель);

 

- изменены правила осуществления государственного мониторинга земель. Теперь это три разных вида мониторинга: а) мониторинг использования земель (наблюдение за использованием земель в соответствии с их целевым назначением); б) мониторинг состояния земель (наблюдение за изменением их количественных и качественных характеристик); в) осуществляемый в особом порядке мониторинг земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий, используемых или предоставленных для нужд сельского хозяйства;

 

3) новые правила изъятия земель для государственных и муниципальных нужд <18>, которые качественно изменили роль государственных органов и органов местного самоуправления. Так, если ранее они были, условно говоря, посредниками (не очень заинтересованными в условиях изъятия), то теперь они стали, скорее, контролерами этого процесса, гарантами поступления выкупных платежей (при этом у организации-застройщика, напрямую договаривающейся с правообладателем изымаемого земельного участка, появляется мотив для снижения затрат). Более детально новые правила урегулировали вопросы, связанные с выявлением лиц - правообладателей изымаемой недвижимости и с неучтенными земельными участками, а также с подготовкой соглашения с правообладателем изымаемой недвижимости о ее изъятии. Существенно усилена защита интересов граждан, обладающих подлежащими изъятию земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения, - теперь рыночная стоимость такого права приравнена к рыночной стоимости земельного участка, находящегося в собственности;

 

--------------------------------

 

<18> Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

 

 

 

4) переход к определению налоговой базы для объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости <19>, что создало сравнительно унифицированный режим налогообложения недвижимости (для земельных участков это применяется еще с 2005 года);

 

--------------------------------

 

<19> Федеральный закон от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц", которым Налоговый кодекс Российской Федерации дополнен новой главой 32 ("Налог на имущество физических лиц").

 

 

 

5) возможность проведения комплексных кадастровых работ <20>, которые охватывали бы сразу несколько земельных участков (с неурегулированными границами) в пределах квартала и расположенные на этих участках объекты недвижимости. Такой подход позволяет не только значительно снизить затраты, но и свести к минимуму вероятность кадастровых ошибок;

 

--------------------------------

 

<20> Федеральный закон от 22 декабря 2014 г. N 447-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

 

 

 

6) изменение условий осуществления кадастровой деятельности <21>, согласно которым к кадастровым инженерам стали предъявляться повышенные требования, в том числе к наличию у них опыта работы и соответствующей квалификации;

 

--------------------------------

 

<21> Федеральный закон от 30 декабря 2015 г. N 452-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" и статью 76 Федерального закона "Об образовании в Российской Федерации" в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров".

 

 

 

7) интеграция с 2017 года кадастра и регистрации прав на недвижимость <22>. Хотя процесс такой интеграции шел уже несколько лет, но с правовой точки зрения указанные кадастр и регистрация оставались совершенно различными, самостоятельными мероприятиями;

 

--------------------------------

 

<22> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

 

 

 

8) совершенствование механизма выявления, принудительного изъятия и перехода к более эффективным собственникам заброшенных сельскохозяйственных угодий <23>;

 

--------------------------------

 

<23> Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 354-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации".

 

 

 

9) изменение условий осуществления государственной кадастровой оценки <24>, проведение которой теперь возложено на специализированные бюджетные учреждения. Это весьма существенное изменение правил проведения оценки, к результатам которой имелись значительные претензии <25>;

 

--------------------------------

 

<24> Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (вступил в силу в 2017 г.).

 

<25> Волович Н.В. Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 1. С. 30 - 38; Меринов В.М. О важных изменениях в процедуре государственной кадастровой оценки и порядке оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 2. С. 18 - 20; Шогин В.А. Кадастровая оценка: иной взгляд на порядок ее проведения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 7. С. 61 - 65.

 

 

 

10) особые правила предоставления земельных участков гражданам в регионах Дальневосточного федерального округа <26>, которые вступали в силу поэтапно в 2016 - 2017 гг.

 

--------------------------------

 

<26> Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

 

 

 

По существу, 2015 - 2017 годы становятся неким поворотным моментом как для развития земельного законодательства (причем сопоставимым по своему масштабу с наиболее радикальной фазой земельной реформы 90-х годов), так и в формировании массива федеральных законов, предметом регулирования которых является недвижимость.

 

 

 

Литература

 

 

 

1. Волович Н.В. Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 1. С. 30 - 38.

 

2. Герасин С.И. Проблемы формирования единого объекта недвижимости в Российской Федерации // Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: Сборник статей / Отв. ред. И.А. Иконицкая. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 191 - 196.

 

3. Короткова О.И. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов как один из основополагающих принципов земельного законодательства // Правовые вопросы строительства. 2012. N 1. С. 17 - 19.

 

4. Липски С.А. Новое в законодательной базе аграрного сектора // Экономист. 2004. N 8. С. 89 - 94.

 

5. Липски С.А. Особенности развития земельного законодательства в постсоветской России // Российский журнал правовых исследований. 2015. N 1 (2). С. 50 - 57.

 

6. Липски С.А. Особенности современного этапа земельной реформы // Экономист. 2002. N 10. С. 77 - 87.

 

7. Липски С.А. Правовое регулирование кадастровых отношений в постсоветской России: тенденции, проблемы, пути их решения // Нотариус. 2013. N 6. С. 20 - 25.

 

8. Меринов В.М. О важных изменениях в процедуре государственной кадастровой оценки и порядке оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 2. С. 18 - 20.

 

9. Незнамова А.А. Особенности признания единого недвижимого комплекса как единого объекта вещных прав гражданского оборота // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 2. С. 21 - 24.

 

10. Современные проблемы правового обеспечения землеустройства и кадастров: Монография / Под ред. С.А. Липски. М.: ГУЗ, 2014. 168 с.

 

11. Стародумова С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 1. С. 14 - 17.

 

12. Шогин В.А. Кадастровая оценка: иной взгляд на порядок ее проведения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 7. С. 61 - 65.

 

 

 

 

 

ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ

 

 

 

В целях реализации положений налогового и земельного законодательства в субъектах Российской Федерации проведена массовая оценка кадастровой стоимости земельных участков. В статье исследуются вопросы соотносимости и применения на практике федеральных стандартов оценки кадастровой стоимости земельных участков и проблемы оспаривания ее результатов.

 

 

 

Ключевые слова: земельный налог, земельный участок, кадастровая стоимость, федеральный стандарт оценки.

 

 

 

State Cadastral Appraisal of Land Plots: Legal Issues

 

Государственная кадастровая оценка земельных участков: правовые проблемы

 

 

 

In order to implement the provisions of the tax and land legislation in the subjects of the Russian Federation carried out mass evaluation of the cadastral value of land. The article examines the questions of correlation and application into practice federal standards for cadastral valuation of land plots and problems are challenging its results.

 

 

 

Key words: land tax, land plot, cadastral value, federal valuation standard.

 

 

 

В соответствии со ст. 391 НК РФ <1> налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Согласно ст. 66 ЗК РФ <2> рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

 

--------------------------------

 

<1> Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.11.2016 N 406-ФЗ) // СЗ РФ. 07.08.2000. N 32. Ст. 3340.

 

<2> Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 365-ФЗ) // СЗ РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.

 

 

 

Порядок проведения оценки установлен федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (далее - ФСО N 4). ФСО N 4 утвержден Приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 <3>. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Методические указания) утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 <4>.

 

--------------------------------

 

<3> Документ официально опубликован не был.

 

<4> БНА ФОИВ. 21.05.2007. N 21.

 

 

 

Согласно п. п. 3 и 4 ФСО N 4 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

 

Согласно п. 21 ФСО N 4 расчет кадастровой стоимости объекта оценки при применении методов массовой оценки производится путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком. Согласно п. п. 2.2.4, 2.2.5 Методических указаний на основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов. Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

 

Результаты государственной кадастровой оценки утверждаются заказчиком - уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления.

 

Очевидно, что результаты массовой кадастровой оценки будут являться приблизительными и для конкретного земельного участка могут не совпадать с его рыночной стоимостью. Тем не менее утвержденная методика оценки позволяет предположить, что средние значения для населенных пунктов, муниципальных районов и городских округов должны быть приближены к средним значениям рыночной стоимости земельных участков одной и той же категории и не должны сильно различаться между населенными пунктами и территориями, расположенными в примерно одинаковых природно-климатических условиях и равноудаленными от крупных экономических центров, железнодорожных станций и т.д.

 

Однако утвержденные органами исполнительной власти отдельных субъектов результаты массовой кадастровой оценки земельных участков заставляют усомниться в правильности данного вывода.

 

Так, в Республике Калмыкия результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 г. N 518 <5>. Данным Постановлением утверждены как результаты оценки для конкретных земельных участков, так и средние уровни кадастровой стоимости одного квадратного метра земельных участков по муниципальным районам и населенным пунктам.

 

--------------------------------

 

<5> Документ опубликован не был.

 

 

 

Согласно названному Постановлению средняя стоимость одного квадратного метра земельных участков, предназначенных для малоэтажной застройки, для города Элисты составляет 1 569,71 руб., для Целинного района - 1 131,80 руб., для Приютненского - 835,50 руб., для Кетченеровского - 593,96 руб.

 

Между тем в приграничных с Калмыкией районах Ростовской области средняя кадастровая стоимость земель той же категории в несколько раз ниже. Например, в Ремонтненском районе средняя стоимость одного квадратного метра земельных участков, предназначенных для малоэтажной застройки, составляет 16,28 руб., в Заветинском районе - 17,06 руб., в Орловском - 61,66 руб., то есть в десятки раз ниже стоимости, определенной по результатам кадастровой оценки земель в Калмыкии. Подчеркнем, что в относящемся к агломерации Ростова-на-Дону Аксайском районе средняя стоимость земельного участка той же категории разрешенного использования составляет всего 288,24 руб. (Постановление Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков") <6>.

 

--------------------------------

 

<6> Собрание правовых актов Ростовской области. 19.12.2014. N 11 (часть I). Ст. 2078.

 

 

 

При этом экономические и демографические показатели Калмыкии и Ростовской области несопоставимы. Так, согласно данным Ростовстата в 2014 г. производство валового регионального продукта в основных ценах на душу населения составляло 235 695,9 руб. <7>, в Калмыкии 163 688,1 руб. <8>. Плотность населения в Калмыкии не превышает 4 человек на км2, в Ростовской области превышает 40 человек на км2.

 

--------------------------------

 

<7> Объем и динамика валового регионального продукта // Ростовстат.

 

<8> Объем и динамика валового регионального продукта // Калмыкиястат.

 

 

 

С учетом изложенного представляется весьма сомнительным, что рыночная стоимость земель в расположенной в сухостепной и полупустынной зонах Республике Калмыкия может многократно превышать стоимость земель в расположенной в более благоприятных климатических условиях Ростовской области. Все это позволяет усомниться в достоверности и правильности применения методик оценки при проведении кадастровой оценки земель в Республике Калмыкия.

 

Конечно, кадастровая оценка в Калмыкии и Ростовской области проводилась в разные временные интервалы. Однако полагаем, что за два года разницы в кадастровой оценке стоимость земли в Ростовской области не могла многократно снизиться и данной погрешностью при цифрах такого порядка можно пренебречь.

 

Схожие результаты мы получим и при сравнении средних показателей стоимости земель в Калмыкии и Волгоградской области. Например, в пригородном для Волгограда Городищенском районе кадастровая стоимость одного квадратного метра земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки, составляет 475,52 руб., в расположенном в черноземной зоне Новоаннинском районе - 175,80 руб., в расположенном в полупустынной зоне Старополтавском районе - 75,28 руб. (Приказ комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области") <9>.

 

--------------------------------

 

<9> Волгоградская правда. 09.11.2015. N 172/сп.

 

 

 

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <10> результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

 

--------------------------------

 

<10> СЗ РФ. 03.08.1998. N 31. Ст. 3813.

 

 

 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

 

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости подлежит рассмотрению в порядке административного судопроизводства (пункт 15 статьи 20 КАС РФ).

 

Пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" <11> разъяснено следующее:

 

--------------------------------

 

<11> Российская газета. 10.07.2015. N 150.

 

 

 

"К заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны быть в том числе приложены следующие документы (статья 126, части 2, 3 статьи 246 КАС РФ):

 

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (сведения о дате также могут содержаться в отчете об определении кадастровой стоимости, составленном по результатам проведения государственной кадастровой оценки, в акте определения кадастровой стоимости и в иных документах);

 

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.

 

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости, заявитель также представляет документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки.

 

При подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в силу взаимосвязанных положений пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности".

 

Таким образом, для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, установленной по причине его несоответствия рыночной стоимости, правообладателю потребуется нанять независимого оценщика, получить положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет оценщика. Кроме того, если административный истец не сможет представлять интересы в суде лично, ему придется нанять представителя, имеющего высшее юридическое образование (ч. 1 ст. 55 КАС РФ).

 

По самой скромной оценке, расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости (независимая оценка, получение заключения саморегулируемой организации оценщиков, государственная пошлина, расходы на представителя), превысят 30 000 рублей.

 

Таким образом, с учетом неопределенности результатов судебного процесса для большинства жителей Калмыкии, 87% населения которой, по данным за 2015 г., имеют доходы не более 25 000 руб. в месяц <12>, такие издержки являются непосильными.

 

--------------------------------

 

<12> Распределение населения по размеру среднедушевого денежного дохода // Калмыкиястат.

 

 

 

Также обращаем внимание, что в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что "в случаях, когда удовлетворение таких требований (об оспаривании кадастровой стоимости. - Прим. авт.) сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов".

 

Следовательно, в случае отсутствия возражений со стороны административного ответчика издержки, связанные с судебным процессом, лягут на административного истца.

 

Таким образом, действующий порядок оспаривания кадастровой стоимости существенным образом затрудняет решение вопроса защиты прав и интересов малоимущих слоев населения и позволяет органам власти субъектов Российской Федерации практически беспрепятственно завышать кадастровую стоимость земельных участков. В целях защиты интересов граждан считаем необходимым переложить бремя доказывания обоснованности проведенной государственной кадастровой оценки на государственный орган, утвердивший ее результаты.

 

 

 

Литература

 

 

 

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.08.1998. N 31. Ст. 3813.

 

2. Приказ Министерства экономического развития РФ от 15.02.2007 N 39 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 21.05.2007. N 21.

 

3. Приказ Министерства экономического развития РФ от 22.10.2010 N 508. Документ опубликован не был.

 

4. Постановление Правительства Республики Калмыкия от 24.12.2012 N 518. Документ опубликован не был.

 

5. Постановление Правительства Ростовской области от 25.11.2014 N 778 "Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков" // Собрание правовых актов Ростовской области. 19.12.2014. N 11 (часть I). Ст. 2078.

 

6. Приказ комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области" // Волгоградская правда. 09.11.2015. N 172/сп.

 

7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" // Российская газета. 10.07.2015. N 150.

 

 

 

 

 

ВИДЫ ОТВЕТСТВЕННОСТИ В ДОГОВОРАХ РЕНТЫ

 

 

 

Статья посвящена основаниям и видам ответственности за нарушение обязательств по договору ренты. Представлен анализ основных нарушений обязательств со стороны плательщика и получателя ренты, влекущих за собой разные виды гражданско-правовой ответственности.

 

 

 

Ключевые слова: договор ренты, солидарная, субсидиарная, долевая ответственность, недвижимое имущество.

 

 

 

Types of Liability in Rent Agreements

 

Виды ответственности в договорах ренты

 

 

 

The article is dedicated to the grounds and types of liability for violation of obligations under a rent agreement. The author analyzes the main violations of obligations on the part of the rent payer and recipient entailing various types of civil liability.

 

 

 

Key words: rent agreement, liability, real estate, joint, subsidiary, several.

 

 

 

В настоящее время приобретение имущества под выплату ренты распространяется все шире, поскольку данный договор позволяет приобрести дорогостоящее имущество, в том числе жилье, на условиях долгосрочных периодических денежных платежей или иного регулярного предоставления.

 

В то же время, несмотря на закрепленный в ст. 309 ГК РФ принцип надлежащего исполнения обязательств, ежедневно увеличивается количество споров, подлежащих рассмотрению в судах, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров ренты.

 

В этой связи возникает необходимость анализа ответственности за нарушение обязательств по договору ренты.

 

В первую очередь распространенным нарушением договора ренты может явиться просрочка выплаты рентных платежей. Просрочка ренты при этом означает нарушение плательщиком ренты установленных в договоре сроков выплаты ренты. Последние зависят от вида ренты: при постоянной ренте она по общему правилу выплачивается по окончании каждого квартала (ст. 591 ГК РФ); при пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением - по окончании каждого календарного месяца (ст. ст. 598, 601 ГК РФ), если иные сроки выплаты ренты не определены сторонами в договоре.

 

В соответствии со ст. 588 ГК РФ в качестве меры ответственности за просрочку выплаты ренты предусмотрена уплата процентов, размер которых может быть установлен соглашением сторон, а при отсутствии такого соглашения данный размер определяется по правилам ст. 395 ГК РФ.

 

Однако проценты, взимаемые в соответствии со ст. 395 ГК РФ, при отсутствии специального соглашения между сторонами об уплате процентов нельзя отнести к мерам ответственности по договору ренты. По мнению ряда авторов, в случае применения ст. 395 ГК РФ к рентным отношениям следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими денежными средствами плательщиком ренты. При отсутствии в договоре ренты соглашения о размере процентов, взимаемых в случае просрочки ее выплаты, нормы об ответственности, содержащиеся в ст. 588 ГК РФ, несмотря на название данной статьи, не действуют. С момента пропуска срока выплаты рентных платежей возникает обязанность выплаты долга <1>.

 

--------------------------------

 

<1> Брагинский М.М., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2011. С. 641.

 

 

 

В обоснование своей точки зрения авторы ссылаются на Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 <2>, согласно которому разграничивается требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и требование, основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК РФ, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

 

--------------------------------

 

<2> Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 11.

 

 

 

Рассмотренная точка зрения не является общепризнанной. Так, Э. Гаврилов рассматривает проценты за пользование чужими денежными средствами как неустойку. По его мнению, определение процентов и легальное определение неустойки совпадают, а поэтому в ст. 12 ГК РФ проценты в числе способов защиты гражданских прав не указаны <3>. Такой же позиции придерживается А. Попов, предлагающий рассматривать проценты за пользование чужими деньгами как неустойку <4>.

 

--------------------------------

 

<3> Гаврилов Э. Ответственность за неисполнение денежного обязательства // Российская юстиция. 1997. N 11. С. 14.

 

<4> Попов А. Ответственность за неисполнение денежного обязательства // Хозяйство и право. 1997. N 8. С. 45.

 

 

 

М.М. Ненашев считает, что проценты за пользование чужими денежными средствами представляют собой особую плату за пользование чужими денежными средствами <5>.

 

--------------------------------

 

<5> Ненашев М.М. Неисполнение денежного обязательства как основание для применения ответственности по ст. 395 ГК РФ // Правосудие в Поволжье. 2008. N 1. С. 79.

 

 

 

К правильному выводу приходит К.А. Кондакова, считающая, что проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, представляют собой плату за пользование денежными средствами, некий эквивалент их стоимости в имущественном обороте, являющийся по своей правовой природе специальной мерой гражданско-правовой ответственности, которая не может быть отнесена ни к неустойкам, ни к убыткам <6>.

 

--------------------------------

 

<6> Кондакова К.А. Проценты по денежным обязательствам как форма договорной ответственности // Предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ). 2007. N 11. С. 62.

 

 

 

Также обоснованной представляется точка зрения С.А. Хохлова, полагающего, что взимание процентов за пользование чужими денежными средствами является комплексной, но самостоятельной мерой ответственности, не совпадающей ни с убытками, ни с неустойкой, ни с другими санкциями, которая выполняет четыре функции. В число этих функций С.А. Хохлов включает плату за капитал, учет инфляции, возмещение потерь и меры стимулирования (наказания) должника. Совокупность перечисленных функций позволяет рассматривать проценты как самостоятельную меру ответственности <7>.

 

--------------------------------

 

<7> Хохлов С.А. Ответственность за пользование чужими денежными средствами // Хозяйство и право. 1996. N 8. С. 39.

 

 

 

Таким образом, нельзя признать ответственность универсальной, т.е. применимой к любым видам договора ренты. Статья 395 ГК РФ устанавливает ответственность за нарушение сугубо денежных обязательств. К иным обязательствам она не может быть применима. Например, применительно к договору пожизненного содержания с иждивением, в котором допускается получение содержания в натуральной форме, правило о взимании процентов не действует, так как отсутствует денежное обязательство. Поэтому ст. 588 ГК РФ подлежит применению лишь в случае просрочки выплаты ренты, предусмотренной в виде денежного обязательства.

 

Соответственно, получателю ренты при предоставлении ренты в иной форме целесообразно позаботиться о включении в договор условий об ответственности плательщика ренты в случае просрочки выплаты. В противном случае кредитор сможет потребовать лишь применения санкции общего характера - возмещения убытков (ст. ст. 15, 393 ГК РФ), что представляется весьма проблематичным в данном случае. Поэтому считаем, что в данном случае возможно применение такой меры ответственности, как штрафная неустойка. Кроме того, во "всех случаях, когда Кодекс применительно к отдельным видам договорных обязательств устанавливает ответственность за нарушение обязательства, не являющегося денежным, мы имеем дело с законной неустойкой, несмотря на то, что Кодекс, определяя такую ответственность, в отношении ее размера и порядка применения отсылает к ст. 395 ГК РФ" <8>.

 

--------------------------------

 

<8> Брагинский М.М., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 560.

 

 

 

С учетом изложенного не вполне обоснованной можно считать точку зрения В.Н. Литовкина, отмечающего, что независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т.п.), их просрочку закон во всех случаях связывает с ответственностью плательщика за неисполнение денежного обязательства <9>.

 

--------------------------------

 

<9> Токарева К.Г. К вопросу о применении ст. 395 ГК РФ к рентным отношениям // Нотариус. 2014. N 4. С. 23.

 

 

 

Вышеизложенное позволяет прийти к выводу о том, что в целях необходимости совершенствования правовых норм, регулирующих ответственность за просрочку выплаты ренты, необходимо внести следующее изменение в действующее российское гражданское законодательство: изменить статью 588 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции: "За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает неустойку в установленном договором ренты размере до фактического исполнения обязательства". Тем самым следует ввести в качестве еще одного существенного условия договора ренты форму и размер неустойки за просрочку выплаты ренты.

 

Еще одним основанием для возникновения договорной ответственности плательщика ренты следует признать неисполнение обязанности оплатить полученное имущество, если договором она предусмотрена (речь идет о договоре ренты, предполагающем отчуждение имущества под выплату ренты за плату). Ее размер, срок внесения и вообще факт установления зависят только от волеизъявления сторон. В качестве меры ответственности за нарушение этой обязанности получатель ренты вправе взыскать проценты, установленные ст. 395 ГК РФ.

 

Другим наиболее часто встречающимся на практике основанием наступления ответственности по договору ренты является существенное нарушение плательщиком ренты своих обязанностей по выплате рентных платежей в натуральной форме. Это может касаться договора постоянной ренты, выплачиваемой предоставлением имущества, выполнением работ, оказанием услуг, либо договора пожизненного содержания с иждивением. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 

К примеру, существенное нарушение будет иметь место, если сторона договора пожизненного содержания с иждивением не обеспечивает потребности получателя ренты в одежде, питании, не оплачивает коммунальные платежи, налоги, отсутствует необходимая помощь, уход, не выплачивается установленная договором сумма. Исполнение обязательств не в полном объеме (например, выплата предусмотренной договором суммы осуществляется не периодически, а с опозданием) также может быть основанием для расторжения договора пожизненного содержания с иждивением <10>.

 

--------------------------------

 

<10> Токарева К.Г. Существенное нарушение договора пожизненного содержания с иждивением: сущность и правовые последствия // Российский судья. 2008. N 5. С. 34.

 

 

 

Так, по договору пожизненного содержания с иждивением А. передал К. свою 1-комнатную квартиру, а К. обязалась пожизненно содержать А., обеспечивая его питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, сохранив в его бесплатном пожизненном пользовании квартиру. Стоимость всего объема содержания с иждивением составила два минимальных размера оплаты труда, установленных законом, ежемесячно.

 

Гражданин А. предъявил иск о расторжении данного договора, обосновывая его тем, что ответчица не выполняет принятых на себя по договору обязательств: не оплачивает квартиру, не обеспечивает его питанием, одеждой, необходимой помощью, не выплачивает установленную договором сумму. Ответчица утверждает, что выполняла взятые на себя по договору обязательства, однако не представила суду достаточно достоверных доказательств своего утверждения. Напротив, истец утверждает, что никаких договоренностей с ответчицей по поводу оплаты квартиры не было достигнуто и он оплачивал квартиру, так как вынужден был это делать, представил находящиеся у него квитанции об оплате. Ответчица начала платить за квартиру, как обязана по договору, только с осени 1998 г., что суд признает существенным нарушением условий договора, ведь истец рассчитывал бесплатно пользоваться квартирой и согласно договору был вправе на это рассчитывать. Не представлено ответчицей и доказательств того, что она регулярно выполняла обязанность по содержанию истца в размере оговоренной суммы. Из материалов дела усматривается, что она редко навещала истца, и не установлено, помогала ли ему материально.

 

Всесторонне исследовав доказательства, суд признает правомерным требование истца о расторжении данного договора и возврате ему в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ в собственность его квартиры <11>.

 

--------------------------------

 

<11> Обзор судебной практики Верховного Суда Республики Мордовия по гражданским делам (1-е полугодие 2004 года) (вопросы применения норм материального права) // Бюллетень Верховного Суда Республики Мордовия. 2004. N 2 (7). С. 20.

 

 

 

Аналогичное дело стало предметом рассмотрения Люберецкого городского суда, в который обратилась С. с требованиями расторгнуть заключенный между ней и П. договор пожизненного содержания с иждивением, признать за ней право собственности на эту квартиру, признать свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, выданное на имя П., недействительным.

 

Судом установлено, что П. не выполняла обязанности по договору, в частности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Это подтверждается имеющимися в деле копиями квитанций, из которых видно, что оплата за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе за электроэнергию, производилась С. Не опровергнуты также утверждения истицы о том, что ответчица П. не обеспечивала ее продуктами первой необходимости по перечню, указанному в договоре, лекарствами, деньгами. Доказательства того, что указанные в расписке условия договора ответчицей выполнялись надлежащим образом, а также ее объяснения либо возражения в отношении иска суду не представлены.

 

При таком положении суд посчитал, что имеет место существенное нарушение договора одной из сторон - П., в связи с чем исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению <12>.

 

--------------------------------

 

<12> Елисеев С. Скрытая рента // Домашний адвокат. 2008. N 14. С. 14.

 

 

 

Основанием ответственности плательщика ренты также будет несоблюдение обязанности по предоставлению получателю содержания в пожизненное пользование отчуждаемого жилья, когда этого требует закон. Так, согласно абз. 2 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

 

Несоблюдение плательщиком ренты обязанности принять все меры для сохранения продажной цены имущества, полученного по договору пожизненного содержания с иждивением, предотвращать снижение его стоимости повлечет наступление ответственности по договору.

 

К этому следует добавить и последствия, установленные Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в части ответственности за нарушение правил обеспечения сохранности недвижимости - предмета залога в случаях отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества.

 

Ответственность плательщика ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением может наступить и после смерти получателя ренты. Это связано со специфической сущностью данного вида договора ренты, поскольку в число существенных условий договора может быть включено условие об оплате ритуальных услуг. При неисполнении данной обязанности после смерти получателя ренты требовать применения имущественных санкций от плательщика ренты могут наследники умершего. Поскольку если бы закон исключал возможность перехода прав получателя ренты в порядке правопреемства к наследникам, указание на данную обязанность плательщика и корреспондирующее право получателя в ГК РФ или в договоре было бы лишено всякого смысла, ибо защита данного права никогда не могла бы быть осуществлена самим получателем ренты. Аналогичная ситуация может сложиться и в случае продолжительной болезни получателя ренты, не позволяющей ему эффективно осуществлять защиту своих прав.

 

Следовательно, по наследству могут и должны переходить не прекратившиеся смертью получателя ренты права из договора, в том числе правомочие на защиту нарушенных прав. Иное толкование вопреки общим началам и принципам гражданского права создавало бы ситуацию, когда плательщик ренты может односторонним отказом от выполнения обязательств безнаказанно злоупотреблять своими правами из договора (в данном случае правом собственности) <13>.

 

--------------------------------

 

<13> Калинина И.В. Последствия ненадлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты // Адвокат. 2006. N 4. С. 78.

 

 

 

Продолжая анализировать вопросы ответственности плательщика ренты, следует отметить возможность наступления его субсидиарной ответственности по требованиям получателя ренты. Данный вид ответственности закреплен в ст. 586 ГК РФ на случай, если плательщик ренты передал обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица. В первую очередь получатель ренты должен заявить требование к основному должнику (новому собственнику рентного капитала) о возврате переданного под выплату содержания недвижимого имущества. Это связано с тем, что в случае отказа удовлетворить это требование либо неполучения ответа на предъявленное требование в разумный срок получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику <14>.

 

--------------------------------

 

<14> Брагинский М.М., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 639.

 

 

 

Возникает вопрос: возможно ли освобождение приобретателя имущества от обязательств содержания получателя ренты при отчуждении обремененного рентой недвижимого имущества плательщиком ренты с согласия рентополучателя? На этот вопрос дают ответ члены научно-методического совета Московской областной нотариальной палаты: "При отчуждении имущества с согласия получателя ренты освободить нового приобретателя от обязательств по договору ренты нельзя. Если получатель ренты отказывается от получения содержания, то следует расторгнуть договор ренты и заключить тот договор, который стороны имеют в виду" <15>.

 

--------------------------------

 

<15> Токарева К.Г. Существенное нарушение договора пожизненного содержания с иждивением: сущность и правовые последствия // Российский судья. 2008. N 5. С. 35.

 

 

 

Помимо субсидиарной ответственности, возможно закрепление в договоре ренты солидарной ответственности первоначального и последующих рентных должников. Включение в договор такого условия гарантирует защиту получателя ренты, поскольку ему предоставляется возможность требования возмещения от того должника, который способен в полном объеме исполнить все его требования.

 

Не исключено применение долевой ответственности. Такая ответственность может возникнуть, например, когда право собственности на имущество, полученное по договору ренты, перешло в порядке наследования к нескольким лицам. В связи с тем, что наличие нескольких должников усложняет обеспечение выплаты ренты, законодатель предусмотрел право получателя отказаться от договора в случае перехода рентного капитала в общую собственность.

 

Ответственным за нарушение договора ренты может стать и рентополучатель, ненадлежащим образом исполнивший обязанность передать имущество после выплаты ренты. К такому нарушителю, казалось бы, применимы нормы о купле-продаже или дарении в силу ст. 585 ГК РФ, согласно которой, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами о ренте и не противоречит существу договора ренты.

 

Подобная законодательная конструкция вызывает некоторые вопросы, касающиеся обоснованности указания на применение к договору ренты норм о договоре дарения.

 

Обязательства, направленные на передачу имущества в собственность, могут быть возмездными или безвозмездными. Признак возмездности (безвозмездности) существенно влияет на нормы, обусловленные направленностью обязательства. Поэтому правила о дарении отражают не просто направленность на передачу имущества в собственность, а безвозмездный характер этих отношений. Следовательно, институт дарения может применяться только к безвозмездным обязательствам. Поэтому, анализируя, нормы какого договорного института могут применяться к ренте в силу общности признака направленности, необходимо также учитывать, возмездны или безвозмездны рентные обязательства.

 

Любой рентный договор предусматривает встречное предоставление в той или иной форме. Договор ренты, по которому имущество передается без оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором предусматривается передача имущества за плату. В связи с этим дарение и рента, хотя и характеризуются одинаковой направленностью, все же находятся в различных нормативных плоскостях: договор дарения - в правовом поле, отражающем специфику безвозмездных обязательств, а договор ренты - в правовом поле возмездных договоров. По этой причине к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы.

 

Игнорирование данного принципа приводит к необоснованному распространению на ренту несвойственных ей правовых норм. Весьма затруднительно обосновать применение к отношениям ренты таких правил института дарения, как отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ), ограничение, запрещение и отмена дарения (ст. ст. 575, 576, 578 ГК РФ) и др.

 

Как указывалось выше, в ст. 585 ГК РФ предусмотрена также возможность применения правил о купле-продаже лишь к тем рентным отношениям, в которых имущество передается за плату, и только в части передачи и оплаты имущества. ГК РФ не допускает применения норм о купле-продаже к рентным обязательствам, не предусматривающим денежной оплаты.

 

Между тем в институте купли-продажи содержится два вида норм. Первые предопределяются не только возмездной передачей имущества в собственность, но также денежным и эквивалентным характером встречного предоставления. Такие нормы действительно не могут применяться к ренте без учета ее алеаторной специфики. Нормы второй группы отражают возмездную передачу имущества в собственность независимо от того, как производится оплата: эквивалентно или алеаторно. Такие нормы не противоречат специфике ренты, поэтому они применимы к любым сделкам, направленным на возмездную реализацию имущества, в том числе к договорам ренты, не предусматривающим оплаты.

 

Таким образом, буквальное толкование условия ст. 585 ГК о том, что правила купли-продажи могут применяться лишь к договору ренты, предусматривающему передачу имущества за плату, искусственно исключает из правовой базы, регулирующей рентные отношения, нормы, отражающие единую направленность отношений купли-продажи и ренты, и не касается различий между ними.

 

Как указывалось выше, специфическим признаком рентных отношений является алеаторность (неопределенность) встречного предоставления. Особенности правового регулирования, обусловленные данным фактором, выражаются в жестких требованиях к его форме, а также в системе юридических мер, направленных на обеспечение интересов получателя ренты.

 

Большинство норм института ренты отражают алеаторность обязательства независимо от того, в какой форме осуществляется встречное предоставление. Так, в ст. 583 ГК указывается на возможность выплаты ренты путем передачи определенной денежной суммы либо путем предоставления средств на содержание в иной форме. Статья 590 ГК предусматривает возможность выплаты постоянной ренты путем передачи денег, предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. В ст. 602 ГК говорится, что обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - также уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг.

 

Таким образом, регламентация рентных правоотношений, обусловленная их алеаторностью, не зависит от формы выплаты ренты (денежной, товарной или иной).

 

Вышеизложенное позволяет утверждать, что из норм о купле-продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц, обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи. Среди субсидиарно применяемых норм о дарении могут быть выделены, в частности, ст. 580 ГК РФ (о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи) и п. 2 ст. 576 ГК РФ (о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности).

 

 

 

Литература

 

 

 

1. Брагинский М.М., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2011. 780 с.

 

2. Гаврилов Э. Ответственность за неисполнение денежного обязательства // Российская юстиция. 1997. N 11. С. 13 - 15.

 

3. Елисеев С. Скрытая рента // Домашний адвокат. 2008. N 14. С. 14 - 15.

 

4. Калинина И.В. Последствия ненадлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты // Адвокат. 2006. N 4. С. 77 - 79.

 

5. Кондакова К.А. Проценты по денежным обязательствам как форма договорной ответственности // Предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ). 2007. N 11. С. 61 - 63.

 

6. Ненашев М.М. Неисполнение денежного обязательства как основание для применения ответственности по ст. 395 ГК РФ // Правосудие в Поволжье. 2008. N 1. С. 79 - 80.

 

7. Попов А. Ответственность за неисполнение денежного обязательства // Хозяйство и право. 1997. N 8. С. 45.

 

8. Токарева К.Г. К вопросу о применении ст. 395 ГК РФ к рентным отношениям // Нотариус. 2014. N 4. С. 23 - 25.

 

9. Токарева К.Г. Существенное нарушение договора пожизненного содержания с иждивением: сущность и правовые последствия // Российский судья. 2008. N 5. С. 34 - 36.

 

10. Хохлов С.А. Ответственность за пользование чужими денежными средствами // Хозяйство и право. 1996. N 8. С. 39 - 41.

 

 

 

 

 

ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО НА НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

 

 

 

В данной статье рассматривается недвижимое имущество как фундаментальный объект гражданского оборота, который является одним из основных видов имущества организаций, наиболее ценным и значимым видом имущества для физических лиц и выступает распространенным объектом обращения взыскания в исполнительном производстве.

 

 

 

Ключевые слова: закон, статья, недвижимость, организация, исполнительное производство.

 

 

 

Real Estate Enforcement Proceedings as a Civil Right Object

 

Исполнительное производство на недвижимость как объект гражданских прав

 

 

 

The article considers real estate as a fundamental object of civil turnover, which is one of the main types of property organizations, the most valuable and important type of property for individuals and acts as a common object of enforcement in the enforcement proceedings.

 

 

 

Key words: law, art, real estate, organization, enforcement proceedings.

 

 

 

Недвижимые вещи по своей юридической природе как объекты гражданских прав традиционно характеризуются наличием тесной связи с землей. Обращаясь к римскому праву, можно отметить, что в качестве основного признака разграничения вещей на движимые и недвижимые выделялся признак "salva rei substantia - способности вещей к перемещению с сохранением их физической сущности, т.е. без изменения их формы, экономического назначения и без вреда или значительного уменьшения их ценности. Вещи, не способные к такому перемещению, суть недвижимые (res immobiles). Все же остальные вещи относились к разряду движимых (res mobiles)" [1].

 

Разделение вещей на движимые и недвижимые в римском праве, как отмечал Ю.С. Гамбаров, "было ясным и не подавало поводов к спорам", поскольку "различие по своим природным свойствам движимости от недвижимостей в римском праве не выходило за пределы телесных вещей" [2]. Сейчас в правовой литературе и в юридической практике такое деление нередко распространяют и на иные виды имущества, а также на имущественные права. Противники этого взгляда отмечают, что "указанное деление в строгом смысле распространяется только на вещи и к другим видам имущества применяться не может". К примеру, А.П. Сергеев утверждает, что подобное "распространение признака недвижимости, в частности, на права требования, конечно, является неверным" [цит. по: 7]. Но эта проблема тесно взаимосвязана с разграничением понятий "недвижимость", "недвижимое имущество" и "недвижимые вещи", приведенных в ст. 130 ГК РФ законодателем в качестве тождественных. Так, И.А. Емелькина высказывается относительно включения в понятие недвижимого имущества имущественных прав: "...применительно к недвижимому имуществу такие права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами" [4]. Далее она приходит к выводу, что "определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию недвижимой вещи, а в ст. 132 (предприятие) - понятию недвижимого имущества". Также Н.В. Диаковская в содержание понятия недвижимого имущества включает и недвижимые вещи, и имущественные права [3]. Г.В. Чубуков предлагает отграничить понятие "недвижимость" от понятия "недвижимое имущество" и определяет недвижимость как "совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле" [8]. А.Е. Захарова приходит к мнению о том, что "недвижимость" в законе можно использовать исключительно как обобщающую категорию, если речь идет об объектах гражданских прав, к которым применяется особенный правовой режим, невзирая на их видовые отличия (например, в общих положениях об обязательности государственной регистрации) [5].

 

Таким образом, как видно из доктрины, на сегодняшний день существует проблема определения понятия недвижимого имущества. Легальное определение, установленное ст. 130 ГК РФ, не удовлетворяет в полной мере ни практиков, ни теоретиков.

 

В науке также нет единого мнения о содержании понятия недвижимого имущества; различными исследователями предлагаются варианты разделения и разграничения понятий недвижимости, недвижимого имущества и недвижимых вещей. Некоторые авторы высказываются за упразднение таких объектов недвижимости, которые отнесены к данному виду силой закона, но не имеют признаков недвижимых вещей по своей природе. Так, например, П. Виноградов высказывался за то, что "именно природная (естественная) составляющая недвижимого имущества, и в особенности принцип прочной связи с землей, должна быть положена в основу законодательного разделения вещей на движимые и недвижимые. Отнесение движимых вещей по своей природе, но недвижимых в силу их государственной регистрации необходимо упразднить".

 

Учитывая практическую значимость отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества при осуществлении взыскания в исполнительном производстве, отметим общие виды недвижимого имущества, которые определяет действующий закон.

 

Исходя из определения, приведенного в ст. 130 ГК РФ, к первой группе можно отнести все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К ним закон относит земельные участки, участки недр, а также здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

 

Указанный перечень объектов приведен открытым, что, как зачастую отмечают ученые-правоведы, порождает проблемы на практике: "Отнесение многих конкретных объектов к недвижимости по признаку прочной связи с землей весьма проблематично. В частности, современные техника и технологии позволяют перемещать здания и сооружения". При этом А.П. Сергеев определяет три вида недвижимых вещей, выделяя в отдельную группу вещи, прочно связанные с землей, которые мы отнесли к первой группе [привод. по: 7]. Отметим, что, действительно, сложно относить здания и сооружения к вещам, являющимся недвижимыми по своей природе, в век современных технологий. При этом все же не будем отходить от логики законодателя, который отнес указанные объекты к вещам, неразрывно связанным с землей.

 

Для правового режима недвижимого имущества особое значение имеет государственная регистрация. Пункт 1 ст. 131 ГК РФ установил, что "право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней". Отмечая значение государственной регистрации, говорим о том, что она может решать частные и публичные задачи по модернизации имущественного оборота и правообладания. Также мы отмечаем, что "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является не существенным признаком объекта недвижимости, а требованием закона по укреплению правового режима недвижимого имущества, правовым последствием признания недвижимой вещи объектом права".

 

Таким образом, процедура государственной регистрации является существенным элементом механизма обращения взыскания на недвижимое имущество и в исполнительном производстве.

 

В соответствии со ст. 66 Закона об исполнительном производстве судебному приставу-исполнителю предоставлено право "обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание". До принятия указанного Закона у судебного пристава-исполнителя не было таких полномочий.

 

В целях последующего обращения взыскания на данное имущество одновременно с предоставлением приставу возможности проведения государственной регистрации собственности должника законодатель предоставил право суду выносить решение о государственной регистрации права собственности по требованию судебного пристава-исполнителя, когда одна из сторон договора уклоняется от регистрации перехода права (в ст. 551 ГК РФ и ст. 16 Закона о государственной регистрации прав были внесены изменения). Закон о государственной регистрации прав устанавливает в ст. 2, что "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и такое право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".

 

Установленное законом право судебного пристава-исполнителя на обращение в суд с требованием о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество тем самым является важным правовым инструментом при осуществлении им процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество.

 

Таким образом, на основании изложенного недвижимое имущество как объект гражданских прав и взыскания следует определять как совокупность объектов гражданских прав, на которую распространяется специальный правовой режим недвижимых вещей, подлежащих изъятию, принудительной реализации либо передаче взыскателю в рамках исполнительного производства.

 

Отметим также, что в систему актов о правовом режиме недвижимого имущества и обращения взыскания на него могут входить законодательные и подзаконные акты субъектов Российской Федерации. Таким образом, на основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

 

В науке нет единого мнения о содержании понятия недвижимого имущества. Различными исследователями предлагаются варианты разделения и разграничения понятий недвижимости, недвижимого имущества и недвижимых вещей. Некоторые авторы высказываются за упразднение таких объектов недвижимости, которые отнесены к данному виду силой закона, но не имеют признаков недвижимых вещей по своей природе.

 

Правовой режим недвижимого имущества обладает множеством особенностей, среди которых основными и имеющими значение для исполнительного производства являются: способность недвижимого имущества быть объектом как вещных, так и обязательственных прав; особые основания прекращения права собственности, присущие исключительно недвижимому имуществу; процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

 

 

 

Литература

 

 

 

1. Васильев А.М., Васильева Н.А. Современные особенности модернизации России в контексте свободы-несвободы // Актуальные направления научных исследований: от теории к практике. 2015. N 1 (3). С. 288 - 289.

 

2. Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. СПб., 1911. § 5 гл. IV.

 

3. Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 8 - 12.

 

4. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. 2005. N 2. С. 14 - 16.

 

5. Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007. С. 395 - 418.

 

6. Лавриненко А.С., Васильев А.М. Права потребителя // Состояние и перспективы развития юридической науки на современном этапе: Материалы II Всероссийской конференции / Армавирское отделение Ассоциации юристов России; отв. ред. А.М. Васильев, В.Е. Лоба, А.А. Шматько (Армавир, 27 апреля 2016 г.). Армавир: Армавирская государственная педагогическая академия, 2016. С. 76 - 80.

 

7. Павелко М.М., Васильев А.М. Договор и принцип свободы договора в учении о возникновении договорного обязательства // Актуальные вопросы современной науки: Сборник научных трудов по материалам международных конкурсов: "Лучший научно-исследовательский проект - 2016", "Лучшее научное эссе - 2016". Астрахань: Научный центр "Олимп", 2016. С. 369 - 378.

 

8. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3. С. 42 - 43.

 

 

 

 

 

ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОНЯТИЯ "НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО"

 

 

 

Анализируются проблемы соотношения понятий "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимая вещь". Раскрываются квалифицирующие признаки объекта недвижимости, отличающие его от иных объектов гражданских прав, с учетом правоприменительной и судебной практики.

 

 

 

Ключевые слова: вещь, имущество, недвижимость, недвижимая вещь, недвижимое имущество, квалифицирующий признак.

 

 

 

Problems of the "Real Estate" Notion Definition

 

Проблемы определения понятия "недвижимое имущество"

 

 

 

The author analyzes the problems of correlation of the concepts "real estate", "real property", "immovable property". The qualifying signs of the real estate object that distinguish it from other objects of civil rights are disclosed, taking into account law enforcement and judicial practice.

 

 

 

Key words: thing, property, real estate, immovable property, real property, qualifying attribute.

 

 

 

При детальном рассмотрении российского гражданского законодательства видно, что нередко его нормы изобилуют нечеткими и противоречивыми формулировками в отношении самых фундаментальных основ гражданского законодательства, к числу которых принадлежат такие понятия, как "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимая вещь". Без четкого понимания содержания данных категорий невозможно вести речь о совершенствовании законодательства, регламентирующего их.

 

Законодатель, приводя определение недвижимых вещей в п. 1 ст. 130 ГК РФ, перечисляет такие термины, как "недвижимое имущество" и "недвижимость", это позволяет некоторым ученым говорить о том, что данные понятия являются синонимами <1>. Основана данная позиция на признаке недвижимости, а именно прочной связи с землей, который применим только к вещам.

 

--------------------------------

 

<1> Потапенко Е.Н. Право собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.

 

 

 

В то же время анализ иных норм гражданского законодательства позволяет представителям иного научного подхода единогласно утверждать о различии понятий "недвижимость", "недвижимая вещь", "недвижимое имущество" и о необходимости исключения лишних терминов из нормы ст. 130 ГК РФ <2>. Но единого взгляда на термины, подлежащие исключению, у представителей данного подхода нет.

 

--------------------------------

 

<2> Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006; Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России. М., 2007.

 

 

 

В связи с этим есть смысл остановиться на терминах "вещь" и "имущество", и, несмотря на то что законодатель не дает легального определения данных понятий, он все же разделяет эти категории. В частности, в ст. 128 ГК РФ отмечено, что к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги; иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

 

Так, под вещью в праве понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении <3>.

 

--------------------------------

 

<3> Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 1997. С. 65.

 

 

 

Понятие "имущество" также не имеет легального определения в законе. В отдельных статьях Гражданского кодекса этот термин имеет различное содержание. Например, в ст. 46 ГК РФ под имуществом понимаются вещи или их совокупность, иногда термином "имущество" обозначают как вещи, так и деньги, ценные бумаги (ст. 302 ГК РФ), а в ряде случаев под имуществом понимаются вещи и имущественные права (ст. 336 ГК РФ). Термин "имущественные права" также не имеет легального определения и поэтому в законе трактуется по-разному.

 

Обратимся к ст. 132 ГК РФ, которая в качестве имущественных прав рассматривает права, как имеющие, так и не имеющие материального наполнения. В первом случае это субъективные права на имущество, права требования, долги, во втором - права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права <4>.

 

--------------------------------

 

<4> Чибинев В.М., Голованов Н.М. Недвижимость: понятие, виды, правовой режим: Монография. СПб.: Лема, 2009. С. 25.

 

 

 

Включение законодателем в состав имущества имущественных прав дает основание некоторым ученым сделать вывод о том, что понятие "имущество" является шире понятия "вещь" и включает в себя как вещи, так и имущественные права <5>.

 

--------------------------------

 

<5> Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 355.

 

 

 

Исходя из данных теоретических предположений, ученые делают вывод, что понятие "недвижимая вещь" также неравнозначно понятию "недвижимое имущество" и должно входить в него в качестве составной части <6>. Действительно, в законодательстве некоторых зарубежных стран (Германия, Франция, Италия, Испания и др.) к недвижимости могут быть отнесены и другие виды имущества, включая имущественные права. Несмотря на то что гражданское право РФ традиционно относится к романо-германской правовой системе, недвижимость в российском законодательстве ограничивается материальными объектами права (вещами) и не включает в себя вещные права на недвижимость и вещные иски.

 

--------------------------------

 

<6> Аликумова Г.Ю. Некоторые проблемы квалификации объектов гражданских прав // Общество и право. 2009. N 4 (26). С. 129. Романова Г.В. Правовое регулирование сделок с землей // Власть закона. 2011. N 1 (5). С. 56.

 

 

 

Употребление в ст. 130 ГК РФ термина "недвижимость" также вызывает ряд вопросов. Так, В.А. Лапач отмечает, что "недвижимость" в законодательстве употребляется в двух смыслах: в качестве обобщения для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности, и для обозначения комплексов, специально указанных в законе <7>.

 

--------------------------------

 

<7> Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 356.

 

 

 

По мнению Г.В. Чубукова, категория "недвижимость" должна пониматься не как синоним недвижимого имущества, а как совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле. Недвижимость создается природой, а не человеком. В отличие от недвижимости, недвижимое имущество - это предметы, созданные человеком. Они всегда имеют имущественную природу, определяемую количеством человеческого труда и величиной овеществленных затрат, вложенных в их создание <8>. Такой же точки зрения придерживается и Н.В. Кусяпова. Под недвижимостью она предлагает понимать недвижимое имущество - землю, недра, т.е. объекты, которые по природе своей являются недвижимыми, их перемещение в принципе невозможно. В понятие недвижимого имущества предлагается включить собственно недвижимое имущество: права на недвижимость, недвижимые вещи, имущество, приравненное к недвижимому <9>.

 

--------------------------------

 

<8> Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3. С. 52.

 

<9> Кусяпова Н.В. Содержание понятия "недвижимое имущество" // Вестн. КазНУ. 2004. N 2. С. 53 - 54.

 

 

 

Отсюда следует, что понятие "недвижимое имущество" включает в себя понятия "недвижимость" и "недвижимая вещь". В свою очередь, понятие "недвижимая вещь" шире понятия "недвижимость", поскольку включает в себя как объекты живой природы, так и объекты, созданные руками человека, и получается следующая очередность понятий: "недвижимое имущество" - "недвижимая вещь" - и более узкое понятие "недвижимость". На основании этого можно сделать вывод, что в ч. 1 ст. 130 ГК РФ нарушена последовательность содержащихся в ней понятий.

 

Вопросы о понятии и классификации объектов недвижимости являются весьма сложными. В современной цивилистике высказываются диаметрально противоположные мнения о признаках, которыми должна обладать вещь, чтобы считаться недвижимой, предлагаются разные классификации объектов недвижимого имущества. Отсутствует единство и в судебной практике. Между тем участники гражданского оборота должны в каждом случае точно определять, относится ли данный объект к недвижимому имуществу или представляет собой движимое имущество. Это необходимо потому, что недвижимое и движимое имущество имеют разный правовой режим.

 

Как считает Р.С. Бевзенко, российское право недвижимости (в существующем виде), как ни странно, не позволяет практикующим юристам давать уверенно ответ на вопрос о том, является ли тот или иной объект недвижимой вещью <10>. По его мнению, корень проблемы кроется в крайне неудачной норме ст. 130 ГК РФ, которая содержит следующее определение недвижимой вещи: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства" (выделено Р.С. Бевзенко). Таким образом, по российскому праву недвижимостью признаются объекты двух типов: (1) земельные участки и (2) то, что находится над/под земельными участками. Причем недвижимым вещам второго типа присущ крайне расплывчатый признак - связь с земельным участком, которая является неразрывной, т.е. не позволяющей перемещать эти объекты без разрушения <11>. Также к объектам недвижимости законодатель относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

 

--------------------------------

 

<10> Бевзенко Р.С. Что такое недвижимая вещь? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 12. С. 4.

 

<11> Там же.

 

 

 

По поводу вопроса, касающегося критериев, с помощью которых можно отнести имущество к недвижимости, велось немало научных дискуссий.

 

Одним из таких критериев выступал факт государственной регистрации права на объект недвижимости. Сторонниками данной позиции являлись Е.А. Суханов, О.М. Козырь, Н.В. Диаковская и др., которые утверждали, что вновь созданное имущество становится недвижимым, а соответственно, и объектом гражданских прав только с момента государственной регистрации.

 

Другой точки зрения придерживается О.Ю. Скворцов: "Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе, и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация - явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее" <12>. Б.М. Гонгало утверждает: "Нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения" <13>.

 

--------------------------------

 

<12> Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. С. 66.

 

<13> Постатейный комментарий / Под общей ред. П.В. Крашенинникова (автор комментария - Б.М. Гонгало). М., 2008. С. 16.

 

 

 

Аналогичной точки зрения придерживается и Верховный Суд Российской Федерации, который в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25) выразил свою позицию так: государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Соответственно, акт государственной регистрации нельзя отнести к критериям определения недвижимого имущества. Объект недвижимости - это конкретный предмет материального мира, и существует он независимо от отношений, происходящих вокруг него. Отсутствие объекта (объекта недвижимости) делает правоотношения беспредметными, в свою очередь, объект (объект недвижимости) продолжает существовать, даже не являясь предметом каких-либо правоотношений, в том числе и правоотношений, связанных с регистрацией в государственных органах.

 

В настоящее время в правоприменительной практике вопрос об отнесении вещи к недвижимому или движимому имуществу решается на стадии проведения кадастровых работ и/или получения разрешительной документации на создание данного объекта (наличие разрешения на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

 

Нередки случаи, когда в ЕГРН оказываются зарегистрированными вещи, являющиеся движимыми, но все чаще стали встречаться случаи, когда в качестве недвижимых вещей фигурируют объекты, которые вещами вообще не являются.

 

Когда перед судами встает вопрос, является ли спорный объект недвижимой вещью или нет (он может либо представлять собой движимую вещь, либо вообще не являться вещью), они приходят к выводу, что он не зависит ни от факта постановки объекта на кадастровый учет, ни от факта государственной регистрации прав на соответствующее имущество. Природа соответствующего объекта определяется исключительно исходя из наличия у него признака недвижимости, указанного в ст. 130 ГК РФ, - неразрывной связи с земельным участком. Эта позиция выражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу Главного управления Центробанка по Челябинской области, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 4777/08 по делу акционерного общества "Верево" и др.

 

Но иногда возникают и такие спорные ситуации, когда одного критерия - неразрывной связи с землей недостаточно, чтобы определить, движимая вещь или недвижимая. Например, суд не относит к недвижимым вещам такие объекты, как капитальные заборы, различные колодцы, инженерную инфраструктуру, автомобильные дороги, земляные насыпи, асфальтовые и бетонные покрытия (площадки, замощения). При квалификации подобных объектов в качестве движимых или недвижимых необходимо определить, что представляет собой спорный объект - самостоятельную вещь или составную часть другой недвижимой вещи. Все чаще судебная практика складывается таким образом, что суды отказывают в государственной регистрации прав на вещи, которые хотя и обладают прочной связью с земельным участком, но не имеют самостоятельного хозяйственного значения, а выполняют обслуживающую функцию в отношении земельного участка или соответствующего здания (сооружения) на данном земельном участке. В Определении ВС РФ от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520 Судебная коллегия по экономическим спорам при рассмотрения дела общества "Омега лайн" анализирует природу асфальтового покрытия и приходит к выводу: "...замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью".

 

Выводы:

 

- ключевым фактором для квалификации определенного объекта в качестве недвижимой вещи является его соответствие критерию, указанному в части 1 статьи 130 ГК РФ, - невозможность перемещения вещи без несоразмерного ущерба ее назначению (прочная связь с землей);

 

- на сегодняшний день российское гражданское законодательство не содержит конкретных рекомендаций, согласно которым можно установить, какая именно связь с землей является достаточной для признания объекта недвижимой вещью (учитывая техническую возможность физического перемещения капитальных зданий и сооружений без причинения какого-либо ущерба их назначению);

 

- с учетом сложившейся судебной практики, когда встает вопрос о том, является ли спорный объект недвижимой вещью, недостаточно установления у него только одного признака неразрывной связи с землей. Необходимо также установить еще один немаловажный критерий: что именно представляет собой данный объект - самостоятельную вещь или же вспомогательную, составную часть другой недвижимой вещи. Вопрос о том, является ли конкретная вещь недвижимой, должен разрешаться с учетом назначения этой вещи и обстоятельств, связанных с ее созданием;

 

- перечень вещей, которые законодатель относит к недвижимым, перечислен в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, он является открытым. Земельные участки и участки недр относятся к недвижимым вещам в силу своих природных свойств, но относятся ли все остальные объекты к недвижимым вещам, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно? Как показывает правоприменительная и судебная практика, при решении данного вопроса возникают различные коллизии. На данный момент при отнесении того или иного объекта к недвижимой вещи недостаточно только одного признака, указанного в ч. 1 ст. 130 ГК РФ. В этой связи считаем, что следует включить в норму дополнительный квалифицирующий признак недвижимой вещи - как самостоятельной вещи (главной вещи).

 

 

 

Литература

 

 

 

1. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.01.2012 N 4777/08.

 

2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.09.2013 N 1160/13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2014. N 3.

 

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс" (дата обращения: 18.03.2017).

 

4. Определение Верховного Суда РФ Судебная коллегия по экономическим спорам от 30.09.2015 N 303-ЭС15-5520 по делу N А51-12453/2014.

 

5. Аликумова Г.Ю. Некоторые проблемы квалификации объектов гражданских прав // Общество и право. 2009. N 4 (26). С. 129.

 

6. Бевзенко Р.С. Что такое недвижимая вещь? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 12. С. 4 - 8.

 

7. Гражданское право: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2008. Т. 1.

 

8. Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. 21 с.

 

9. Кусяпова Н.В. Содержание понятия "недвижимое имущество" // Вестн. КазНУ. 2004. N 2. С. 53 - 54.

 

10. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 355.

 

11. Постатейный комментарий / Под общей ред. П.В. Крашенинникова (автор комментария - Б.М. Гонгало). М., 2008. С. 16.

 

12. Потапенко Е.Н. Право собственности добросовестного приобретателя на недвижимое имущество: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. 196 с.

 

13. Романова Г.В. Правовое регулирование сделок с землей // Власть закона. 2011. N 1 (5). С. 56.

 

14. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. 349 с.

 

15. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 1997. С. 65.

 

16. Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России. М.: Юрлитинформ, 2007. 245 с.

 

17. Чибинев В.М., Голованов Н.М. Недвижимость: понятие, виды, правовой режим: Монография. СПб.: Лема, 2009. С. 25.

 

18. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. 333 с.

 

19. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3. С. 52.

 

 

 

 

 

 
Актуально
Популярное
Новые статьи