Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Недвижимость (статьи и ответы на вопросы добавленные 20 октября 2017 года)

Обновлено 20.10.2017 20:40

 

ЗАЩИТА ПРАВ И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИ ПРОДАЖЕ ДОЛИ ОДНИМ ИЗ НИХ

 

В статье рассматриваются нормативно-правовые акты, устанавливающие и регламентирующие порядок продажи одним из участников общей долевой собственности доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество, способы защиты прав и законных интересов участников общей долевой собственности при наличии у них желания приобрести продаваемую долю у сособственника, права и обязанности продавца доли в общей долевой собственности, выявляются некоторые проблемные моменты, которые могут повлиять на возможность обращения к регистратору права на недвижимость продавца доли в общей долевой собственности и покупателя такой доли. Далее предлагается внесение изменений и дополнений в законодательство, посвященное регистрации прав на недвижимость в целях преодоления указанных проблемных моментов и совершенствования законодательства в рассматриваемой области.

 

Ключевые слова: недвижимость, доля в общей долевой собственности, сособственник, продажа доли в общей долевой собственности, нотариальное удостоверение сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

 

Protection of Rights and Legal Interests of Participants of Shared Real Estate Ownership at Sale of Share by One of Holders

Защита прав и законных интересов участников долевой собственности на недвижимость при продаже доли одним из них

 

In the article the normative-legal acts establishing and regulating the sale of one of the participants of the common ownership of a share in common ownership of real property, ways to protect the rights and legitimate interests of participants of common ownership when they have the desire to purchase the sold share of co-owners, the rights and obligations of the seller share in the common ownership, identifies some problematic aspects, which may affect the possibility of recourse to the Registrar the right to property of the seller share in the common property and the purchaser of such shares. It is further proposed amendments and additions to the legislation on the registration of real estate rights in order to overcome the problem points and improvement of the legislation in this area.

 

Key words: property, share in common ownership, co-owner, sale of shares in common ownership, notarization of the transaction on alienation of a share in right of common ownership of real property.

 

Практически любое имущество, как движимое, так и недвижимое, может находиться в собственности двух или нескольких лиц и принадлежать им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). Каждый такой участник общей долевой собственности вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению, например продать ее.

Статья 250 ГК РФ указывает на обязанность продавца доли в общей долевой собственности известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Пункт 4 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) указывает на то, что при продаже доли в праве общей долевой собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

А п. 1 ст. 42 Закона о регистрации требует нотариального удостоверения сделок (за исключением некоторых, указанных в том же пункте) по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Данные требования продиктованы намерением законодателя защитить права и законные интересы других сособственников при продаже доли в общей долевой собственности. И здесь мы видим даже двойной контроль за наличием указанных документов: и нотариуса, и регистрирующего органа.

Однако законодатель не указывает на процедуру, так называемый алгоритм действий продавца и других сособственников при распоряжении долей в праве общей долевой собственности на недвижимость. А также ничего не говорит о документе, который должны представить сособственники в случае согласия или отказа от покупки жилого помещения.

Пункт 4 ст. 42 Закона о регистрации в диспозитивной форме причисляет к документам, подаваемым с заявлением о государственной регистрации прав, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, формулируя это следующим образом: к заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. То есть документ продавца о том, что он известил сособственников, обязателен, а их ответ, каким бы он ни был, в какой бы форме ни существовал, необязателен.

Здесь можно наблюдать даже проблему такого вида коррупциогенного фактора, как неполнота административных процедур, так как неизвестно, будет ли регистратор требовать подтверждающие документы об отказе остальных участников долевой собственности от покупки доли или не будет. Но может и потребовать. Все отдается на откуп регистратора, что ведет к незащищенности продавца доли в общей долевой собственности.

Данные неточности и неясности порождают немало проблем для совершения сделки на практике. И, как следствие, применение п. 3 ст. 250 ГК РФ: оспаривание сделки, перевод прав и обязанностей покупателя на сособственников.

Если рассматривать идеальную картину, ту, которую предполагал законодатель, вводя в действие нормы об обязанности предупредить сособственников о продаже доли в общей долевой собственности на недвижимость, то мы увидим, что продавец доли обращается в письменной форме к сособственникам с предложением о покупке своей доли, а те, в свою очередь, расписываются в получении, ставят дату получения обращения и месяц думают, нужна ли им эта доля. В пределах этого месяца они также в письменной форме отвечают продавцу доли о своем желании приобрести его долю либо об отказе в приобретении. Но это идеальная картина, которая встречается довольно нечасто.

А чаще бывает, что между сособственниками отношения складываются не лучшим образом, они еле уживаются в своей, например, квартире. Что уж говорить о бумажной переписке. Сособственники просто намеренно будут затягивать процесс совершения сделки, не подписывать извещений продавца доли о намерении ее продать, избегать продавца, что зачастую и встречается.

А еще бывает, что сособственники не живут в общей квартире, а только в ней прописаны. Или и не живут в общей квартире, и прописаны по другому адресу, но адрес их прописки продавцу доли неизвестен.

Во всех подобных случаях у продавца доли возникают большие проблемы с продажей данной доли в общей долевой собственности.

Поэтому если уж законодатель требует от сторон договора по продаже доли в общей долевой собственности на недвижимость обращения к нотариусу, то так же надо на законодательном уровне передать ему обязанность по оповещению других участников общей долевой собственности о такой продаже. Например, внести дополнение в п. 4 ст. 42 Закона о регистрации, где бы указывалось, что именно нотариус при обращении к нему желающего продать свою долю участника общей долевой собственности уведомляет участников общей долевой собственности о продаже одним из них доли в общей долевой собственности, а также получает подтверждение об отказе или согласии в приобретении данной доли сособственниками, которое они должны направить именно ему, а не своему сособственнику.

Нотариус в таком случае выдаст документ (свидетельство, справку) о том, что все участники долевой собственности оповещены надлежащим образом о желании одного из них продать долю в общей долевой собственности на недвижимость, а также о получении их отказа от покупки.

Если же они не отвечают на оповещение, то нотариус также может выдать документ (свидетельство или справку), что продавец доли действовал добросовестно и исполнил все установленные Законом обязанности. Тем более что в п. 1 ст. 165.1 ГК РФ указано, что юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение будет считаться доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Также п. 4 ст. 42 Закона о регистрации необходимо изменить и лишить его диспозитивности по поводу документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли. На мой взгляд, эти документы должны быть. Поэтому предложение в этом пункте надо изложить в императивном порядке и указать, что данные документы не могут прилагаться, а должны прилагаться.

С помощью предложенных дополнений в Закон о регистрации законодатель защитит не только права и законные интересы сособственников при продаже доли одним из них, но и самого продавца доли в общей долевой собственности при недобросовестности других участников общей долевой собственности.

Если подробно рассматривать п. 1 ст. 42 Закона о регистрации, то здесь есть обязанность обращения к нотариусу за нотариальным удостоверением сделки при продаже долей в общей долевой собственности даже в том случае, если они отчуждаются всеми участниками долевой собственности по одной сделке.

На мой взгляд, в этом совершенно нет необходимости, так как если все участники общей долевой собственности решили продать свои доли, то есть весь объект недвижимости целиком, значит, они уже обо всем договорились, нашли покупателя, составили и подписали договор купли-продажи и готовы обращаться в регистрирующий орган, а обращение к нотариусу влечет за собой большие траты, в чем нет нужды.