Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Право собственности на общее имущество в многквартирном доме

Обновлено 17.10.2017 23:55

На основании пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации подвалы и полуподвальные помещения в многоквартирных домах как общее имущество принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам жилых помещений. Однако в российских городах является распространенной ситуация, когда на общее имущество в многоквартирных домах зарегистрировано право муниципальной собственности. В статье анализируются актуальные вопросы в данной сфере.
"Города - узлы и арена противоречий, в том числе это концентрация противоречий" . В городе возникают противоречия, связанные с наличием государственных, муниципальных, общественных и частных интересов. Важнейшие противоречия возникают между: 1) потребностями горожан и ограниченными ресурсами города; 2) более динамичной градостроительной деятельностью и жесткой планировочной структурой города; 3) интересами горожан и чиновников; 4) отчужденностью жителей города от принимаемых управленческих решений.
--------------------------------
Лаппо Г.М. Города на пути в будущее. М., 1987. С. 32.

Одним из примеров противоречий между гражданами и чиновниками является ситуация в городах с общим имуществом в многоквартирных домах (подвалами и полуподвальными помещениями). На основании пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации подвалы и полуподвальные помещения в многоквартирных домах как общее имущество принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам жилых помещений .
--------------------------------
Шешко Г.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Контракт; ИНФРА-М [Электронный ресурс].

Однако в городе Красноярске в реестре муниципальной собственности на 2009 г. учтено около 120 000 квадратных метров подвальных помещений и от имени муниципального образования "Город Красноярск" органы администрации города сдают их в аренду и получают соответствующие доходы в городской бюджет. В результате доходы, которые должны использоваться исключительно для ремонта и содержания конкретных многоквартирных домов, необоснованно зачисляются в бюджет города и расходуются на иные цели.
--------------------------------
Постановление администрации г. Красноярска от 21 января 2010 г. N 14 (в ред. от 19.04.2010) "Об утверждении Положения о Реестре муниципальной собственности г. Красноярска" [Электронный ресурс].

Представляется, что такое положение является не исключением, а повсеместной практикой в крупных российских городах.
В 2009 г. прокуратурой г. Красноярска была инициирована внеплановая проверка исполнения федерального законодательства при использовании подвальных помещений в жилых домах города, в целях защиты права жителей на общее имущество, предусмотренного статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации . В результате проведенной проверки установлено, что множество подвальных и полуподвальных помещений, которые относятся к общему имуществу многоквартирных домов, являются объектами муниципальной собственности, права на которые зарегистрированы в соответствии с требованиями Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" .
--------------------------------
Письмо Прокуратуры г. Красноярска от 16 декабря 2009 г. N 574-ж-2009 "Информация о результатах проверки исполнения законодательства при использовании подвальных помещений в жилых домах города".

Изучение судебной практики показало, что суды по искам прокуроров в защиту права собственности граждан на общее имущество в многоквартирном доме сформировали следующую позицию.
Согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Право на спорное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке и подтверждено свидетельством о государственной регистрации и на момент рассмотрения дела не оспорено и не признано недействительным, поэтому договоры аренды, заключенные между муниципальным образованием и субъектами предпринимательской деятельности, признаются действительными.
То есть для расторжения договоров аренды спорных помещений необходимо оспорить право муниципальной собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Такие иски могут быть инициированы только собственниками помещений в многоквартирном доме, поскольку именно они могут доказать, что их права нарушены, и указать, в чем выражается нарушение прав.
В 2009 г. районными прокурорами г. Красноярска были заявлены многочисленные исковые заявления о признании договоров аренды спорных помещений недействительными. Однако суды исковые заявления прокуроров оставили без рассмотрения, поскольку отсутствовали доказательства того, что граждане самостоятельно не могут защитить свои права .
--------------------------------
Письмо Красноярского краевого суда от 20 апреля 2009 г. N П-259 "О применении статьи 45 ГПК РФ" [Электронный ресурс].

Исковое заявление прокурора в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд, и в заявлении должно содержаться обоснование невозможности предъявления иска самим гражданином. При этом должны быть представлены доказательства, подтверждающие невозможность самостоятельного обращения, и приложены копии документов . То есть прокурор не может реализовать свою правозащитную функцию в суде без обращения к нему за защитой строго ограниченного законом перечня лиц .
--------------------------------
Информационное письмо Генпрокуратуры РФ от 27 января 2003 г. N 8-15-2003 "О некоторых вопросах участия прокурора в гражданском процессе, связанных с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" [Электронный ресурс].
См.: Шамшурин Л. Об участии прокурора в разбирательстве гражданских дел: вопросы теории и практики // Арбитражный и гражданский процесс. 2009. N 2 [Электронный ресурс].

Жителей многоквартирных домов, в которых подвальные и полуподвальные помещения зарегистрированы как объекты муниципальной собственности, желающих обратиться с заявлением в прокуратуру для защиты своих прав, органами прокуратуры г. Красноярска в ходе проверки не установлено. По нашему мнению, это связано, во-первых, с психологическим отношением жителей к общему имуществу как "общее - значит, не мое", во-вторых, с отсутствием практики защиты прав, свобод и законных интересов у большинства граждан, особенно связанных с "борьбой за правду" по отношению к действиям органов власти и, в-третьих, с недостатками судебной системы .
--------------------------------
См.: Гончаров А.А. Реализация принципа народовластия в организации и деятельности судебной власти России: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2008. С. 4.

Подвальные и полуподвальные помещения в многоквартирных домах в городе включались в реестр муниципальной собственности с 1993 г. по следующим основаниям.
Решением Красноярского городского Совета народных депутатов от 8 июля 1993 г. N 217 утвержден Перечень учреждений, объектов и структурных подразделений многоотраслевого предприятия городского жилищно-коммунального хозяйства, относящихся к муниципальной собственности. Названный Перечень утвержден во исполнение Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий", Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". В соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации от 18 марта 1992 г. N 114-рп "Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности" объекты, переданные в муниципальную собственность, должны быть внесены в соответствующий реестр объектов муниципальной собственности. В дальнейшем, как было сказано выше, многие спорные объекты муниципальной собственности прошли государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Перспектива судебного обжалования со стороны граждан права муниципальной собственности на спорные объекты неоднозначна в связи с исковой давностью, трудностью для гражданина сбора доказательств и платностью юридических консультаций.
Представляется, что органы местного самоуправления могут установить внесудебный порядок передачи спорных помещений. Например, в городе Воронеже принято распоряжение главы городского округа "Город Воронеж" от 31 марта 2009 г. N 151 "Об исключении из реестра муниципального имущества нежилых подвальных помещений, расположенных в многоквартирных домах" . К сожалению, пока процесс передачи спорных помещений не является распространенным явлением.
--------------------------------
Распоряжение главы городского округа "Город Воронеж" от 31 марта 2009 г. N 151 "Об исключении из реестра муниципального имущества нежилых подвальных помещений, расположенных в многоквартирных домах" [Электронный ресурс].

В г. Красноярске данный процесс передачи, как правило, инициируется управляющими компаниями или ТСЖ. По мнению администрации г. Красноярска, она не вправе самопроизвольно на основании статьи 36 ЖК РФ исключить все подвальные помещения из реестра муниципальной собственности без передачи помещений надлежащему собственнику, поскольку помещения ограничены правами третьих лиц по договорам аренды, договоры в судебном порядке не расторгнуты и являются действующими.
Жилищным законодательством лишь предусмотрено право общей долевой собственности собственников жилых помещений в домах только в отношении подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
В связи с чем при поступлении в администрацию города заявлений от управляющих компаний и ТСЖ с предложением передать подвальные помещения по каждому помещению проводится проверка индивидуально, устанавливается соответствие помещения требованиям статьи 36 ЖК РФ, а также наличие надлежаще оформленного согласия собственников жилого дома и только при установлении всех необходимых данных помещения передаются управляющим компаниям и ТСЖ.
В администрацию г. Красноярска в течение 2009 г. и первого полугодия 2010 г. обратились управляющие компании и ТСЖ о передаче 180 подвальных помещений, однако переданы всего 16 подвальных помещений . Органы администрации г. Красноярска затягивают процесс передачи спорных помещений, выдвигают различные требования к оформлению решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, создают излишние административные процедуры.
--------------------------------
Письмо Прокуратуры г. Красноярска от 30 июня 2010 г. N 259-ж-2010.

Можно утверждать, что администрация г. Красноярска фактически злоупотребляет правом в смысле статьи 10 ГК РФ . То есть опять необходима судебная защита права собственности граждан на общее имущество в многоквартирном доме.
--------------------------------
Волков А.В. Какой должна быть статья 10 Гражданского кодекса РФ? // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 9 [Электронный ресурс].

Мы видим, что без активных собственников общего имущества в многоквартирном доме, готовых защищать свои права в суде, данную проблему практически не разрешить.