Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Приобретение недвижимости в США иностранцами

Обновлено 17.10.2017 23:55

Одним из ключевых стратегических партнеров России на сегодняшний день являются Соединенные Штаты Америки.

В связи со вступлением России во Всемирную торговую организацию рассмотрим различные подходы к регулированию имущественных правоотношений. Особого внимания заслуживает американская концепция вещных прав (theory of estates), учет которой позволяет значительно расширить горизонты сотрудничества в данной области и повысить степень эффективности участия иностранцев в сделках по поводу недвижимости в США.

По мнению Ричарда Генри Тоуни - известного британского ученого, изучавшего феномен права собственности в социально-экономическом контексте, собственность - сложнейшая категория, охватывающая множество прав, которые могут не иметь друг с другом ничего общего, кроме того, что все они осуществляются гражданами и обеспечиваются государством. Все остальные характеристики данных титулов позволяют различать их с учетом экономической составляющей, социального значения и, наконец, морального обоснования каждого такого права. Все вышесказанное в полной мере применимо к сложноструктурным моделям права собственности на недвижимость в Соединенных Штатах. В рамках таких моделей правообладатели (чаще всего именуемые "собственниками") наделяются вещно-правовыми титулами, различными по своей природе, объему и содержанию.

Существенное влияние на формирование американской концепции собственности оказала рецепция английского права, в связи с чем некоторые из действующих сегодня вещно-правовых титулов напоминают о колониальном прошлом США. Прежде всего это проявляется в самой классификации титулов на "фригольдные" (freehold estates) и "нефригольдные" (non-freehold estates). Современное право Соединенных Штатов понимает под фригольдными титулами все виды свободного владения имуществом, тогда как нефригольдные титулы, или "лизгольды" (leaseholds) образуют систему вещных прав, основанных главным образом на аренде недвижимости.

К.П. Победоносцев, рассматривая разделение вещей и прав по иностранным законодательствам, характеризует фригольдные титулы как "полную или вольную собственность, т.е. (в историческом смысле) поземельное владение, свободное от повинностей, свойственных подвластному, невольному человеку, и подлежащее только повинностям, кои совместны со званием свободного человека". Именно эта категория вещных прав стала основой современной американской системы собственности. В настоящий момент в США применяются такие виды фригольдных титулов, как простое неограниченное право собственности (fee simple absolute); собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (fee tail); пожизненное ненаследуемое право собственности (life estate); а также группа отменяемых титулов (defeasible fees).

Простое неограниченное (или абсолютное) право собственности (fee simple absolute) - наиболее полный и самый распространенный в Соединенных Штатах вещно-правовой титул. Ключевыми характеристиками данного права являются потенциально бесконечный срок его действия и отсутствие правопритязаний (future interests) на имущество, обремененное таким титулом. Абсолютный собственник фактически не ограничен в реализации своих правомочий по владению (right to possess), пользованию (right to use) и распоряжению (right to alienate) недвижимостью, а также вправе удалять из пределов владения любых нарушителей (right to exclude others). Подобная конструкция вещного права является наиболее привычной для российских лиц, участвующих в сделках по поводу недвижимости в США, поскольку она созвучна отечественной концепции права собственности, основанной на принципе "у одной вещи - один собственник".

В тексты контрактов и распоряжений о передаче недвижимости на простом неограниченном праве собственности традиционно включаются следующие формулировки, свидетельствующие о намерении передать имущество на таком титуле (granting clauses): "передаю недвижимость N и его (ее) наследникам"; "передаю недвижимость N в свободную неограниченную собственность"; "передаю недвижимость N на праве абсолютной собственности". При этом следует учитывать, что американской судебной системой установлен безусловный приоритет в отношении признания права собственности неограниченным при возникновении каких-либо споров относительно существа вещного права на недвижимость.

Собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (fee tail) - титул, гораздо менее знакомый резидентами стран континентального права и при этом весьма свойственный англо-американской системе. Учитывая, социально-экономические привилегии, неизменно сопутствующие праву собственности на недвижимое имущество, естественным стремлением состоятельных землевладельцев является сохранение титула за будущими наследниками. Обременение недвижимости титулом fee tail стало наиболее эффективным инструментом ее передачи из поколения в поколение в рамках одного рода. Универсальной фразой, используемой для отчуждения имущества на рассматриваемом праве, является формула "передаю имущество в собственность N и его (ее) прямым нисходящим потомкам". Иностранцам, участвующим в сделках по поводу недвижимости в США, следует учитывать, что при таком вещно-правовом режиме реальное право (present estate) переходит лишь к непосредственному приобретателю имущества, тогда как у его наследников (действительных и гипотетических), а также у лица, отчуждающего такое имущество, возникают лишь соответствующие правопритязания (future interests).

Объем правомочий собственника, владеющего недвижимостью на титуле fee tail, значительно сужен по сравнению с простым неограниченным правом собственности. Универсальный запрет установлен на уничтожение и порчу имущества, а также на создание условий, способствующих утрате собственности. Оценивая возможность отчуждения имущества при жизни собственника, необходимо руководствоваться тем, что после его смерти недвижимость в любом случае перейдет прямым нисходящим потомкам безотносительно к тому, в чьем владении или пользовании будет на этот момент находиться. Иначе говоря, права любых третьих лиц, возникшие у них в результате приобретения имущества у лица, владеющего им на титуле fee tail, прекращаются в тот же момент, когда они прекратились бы у данного лица (вне зависимости от того, по какому договору и на каких условиях такие права перешли).

Сегодня Соединенные Штаты, правовая система которых в значительной степени обусловлена рыночными отношениями, резко сокращают практику использования конструкции fee tail и любых ее разновидностей. В большинстве штатов приняты положения, согласно которым формулировки, ранее порождавшие право собственности, передаваемое прямым нисходящим наследникам, могут по-прежнему включаться в тексты договоров, но по правилам современной юридической техники рассматриваются лишь как один из инструментов передачи имущества в абсолютную собственность. Однако до тех пор, пока отдельные регионы допускают применение рассматриваемого права, говорить об окончательном предании титула fee tail забвению не приходится.

Пожизненное ненаследуемое право собственности (life estate) - титул, не утративший своей актуальности, однако считающийся наиболее узкой из фригольдных конструкций.

При участии в сделках по поводу недвижимости, обремененной данным титулом, необходимо иметь в виду, что срок действия такого права определяется несколькими способами. Наиболее широко распространены случаи, когда титул, перешедший к определенному лицу, сохраняет силу в течение всей жизни правоприобретателя (for the life of a transferee). Право собственности может быть также привязано к периоду жизни лица, отчуждающего собственность (for the life of the transferor). Наконец, в западной практике часто применяется отсылка к третьим лицам, чей период жизни определяет срок действия пожизненного права собственности. Допускается также использование сразу нескольких сроков жизни различных лиц. В силу заведомой ограниченности титула life estate определенным сроком, данному вещному праву всегда сопутствуют правопритязания.

Пожизненное право собственности, возникающее из договора или завещания, требует включения в текст такого документа специальных оговорок, как то: "передаю N на срок его (ее) жизни"; "передаю N на срок жизни Z". Передача имущества на пожизненном праве собственности осуществляется, как правило, по воле сторон, однако следует иметь в виду, что данный вещно-правовой титул может возникнуть и в силу закона (by operation of law).

Иностранцы, участвующие в сделках по поводу недвижимости, обремененной пожизненным ненаследуемым правом собственности, рискуют оказаться дезориентированными наименованием данного титула. Несмотря на кажущиеся ограничения, имущество на праве life estate может переходить не только по договору, но и по завещанию. Однако такой способ передачи недвижимости допустим лишь в случаях, когда действительность рассматриваемого титула определяется сроком жизни третьего лица (pur autre vie), а не собственника, отчуждающего имущество. Отчуждение недвижимости может быть произведено лишь в объеме меньшем или равном тому, на котором имущество принадлежало лицу, совершившему такую передачу, поскольку права, перешедшие по данного рода сделке, сохраняют силу только в течение срока действия аналогичных прав первоначального собственника. Между тем при рассмотрении возможности участия в проекте, связанном с недвижимостью, принадлежащей собственнику на праве life estate, необходимо учитывать, что американские суды, руководствуясь интересами сторон, нередко идут навстречу правоприобретателям, признавая действительными сделки по продаже земли, обремененной пожизненным титулом, даже если они были совершены без согласия лиц, обладающих выжидательным правом собственности на такое имущество.

Наряду с базовыми конструкциями фригольдных прав Соединенные Штаты допускают применение так называемых "квалифицированных" (qualified fees), или отменяемых титулов (defeasible fees), действительность которых зависит от определенных условий.

К таким титулам относятся простое отменяемое право собственности (defeasible fee simple estate) и пожизненное отменяемое право собственности (defeasible life estate), каждое из которых может быть подчинено суспензивному условию (determinable), резолютивному условию (subject to a condition subsequent), а также резолютивному условию с последующим переходом в пользу третьего лица (subject to an executory limitation). Квалифицированные титулы объединены по своей природе общей целью - они создаются прежде всего с тем, чтобы первоначальный собственник, отчуждающий недвижимость на одном из фригольдных титулов, мог обеспечить сохранность данного объекта, гарантировать определенный порядок его содержания и использования, а также предопределить судьбу имущества в случае несоблюдения установленных требований.

Особенность конструкций права собственности, подчиненного суспензивному условию, состоит в том, что вещно-правовой титул действует до момента наступления (либо, напротив, прекращения) определенных событий, указанных в договоре или завещании в качестве отлагательных условий. Как только требования, которыми титул обусловлен, нарушаются, данное вещное право прекращается автоматически, без необходимости совершения каких-либо дополнительных действий со стороны первоначального собственника или правоприобретателя. Таким образом, лицо, отчуждающее недвижимость на праве собственности, подчиненном суспензивному условию, не утрачивает всех прав на такое имущество, а сохраняет за собой правопритязание, позволяющее ему вновь стать полноценным собственником (possibility of reverter), как только отлагательное условие будет нарушено.

Лица, планирующие участвовать в сделках по поводу недвижимости, титул на которую подчинен суспензивному условию, должны учитывать несколько немаловажных факторов. Во-первых, для установления подобной вещно-правовой конструкции в тексты распоряжений об отчуждении недвижимости необходимо включить фразы, прямо свидетельствующие о намерении передать имущество именно на таком праве. Во-вторых, Соединенные Штаты предъявляют определенные требования к содержанию отлагательных условий, на которых передается недвижимое имущество. Наиболее общими принципами, действующими в данной области, являются реальная выполнимость условий и как минимум гипотетическая возможность их нарушения. Наконец, следует иметь в виду, что в настоящее время конструкции права собственности, подчиненного суспензивным условиям, применяются в основном для благотворительных, образовательных и иных некоммерческих целей, и лишь в редких случаях используется в коммерческом обороте.

Право собственности, подчиненное резолютивному условию, сконструировано таким образом, что при наступлении определенных обстоятельств (отменительных условий), титул может утратить силу лишь по решению лица, совершившего отчуждение имущества.

Рассматриваемой категории прав сопутствует правопритязание первоначального собственника, выраженное в форме возможности вновь вступить в право собственности (right to re-enter), реализация которой носит волевой характер. Особое значение для участников сделок с недвижимостью, обремененной такими титулами, имеют способы, с помощью которых правомочное лицо может прекратить действие отменяемого права. Одни штаты устанавливают необходимость предъявления иска о восстановлении владельческих правомочий (start an action to recover possession), в других юрисдикциях первоначальный собственник должен, прежде чем возбуждать судопроизводство, совершить конклюдентные действия, указывающие на намерение вернуть имущество, в большинстве случаев достаточно направить обладателю аннулируемого титула письменное уведомление о прекращении данного права.

Формулировки, с помощью которых совершается отчуждение собственности, нередко страдают противоречивостью и двусмысленностью, поэтому при возникновении спора судьям приходится самостоятельно квалифицировать титул, обременяющий объект недвижимости, и, как следствие, определять его судьбу. На сегодняшний день тенденция правоприменительной практики складывается таким образом, что неоднозначные конструкции отменяемого права толкуются судами именно в пользу собственности, подчиненной резолютивному условию, поскольку это в значительной степени снижает риск утраты титула.

Наиболее специфической, гибридной конструкцией отменяемого права собственности является титул, подчиненный резолютивному условию с последующим переходом в пользу третьего лица.

Механизм действия этого титула объединяет начала двух предыдущих моделей права собственности. Как и в случае с правом, подчиненным суспензивному условию, смена титульного владельца происходит автоматически, однако в данном случае выгодоприобретателем становится не первоначальный собственник, а указанное им при отчуждении имущества третье лицо. При этом условие, необходимое для такого перехода носит резолютивный, а не суспензивный характер. Иначе говоря, наступление обусловленного события дает первичному собственнику основание аннулировать отменяемый титул и вновь вступить в права на недвижимость. В отсутствие соответствующего волеизъявления собственником данного имущества становится третье лицо.

Следует иметь в виду, что в качестве отменительных условий, используемых в данной вещно-правовой конструкции, традиционно фигурируют события, наступление которых невозможно предугадать. Учитывая активное международное сотрудничество в сфере образования, а также практику привлечения иностранцев к участию в благотворительных проектах, обращает на себя внимание тот факт, что недвижимость, в некоммерческих целях передаваемая в собственность определенного учебного заведения, может принадлежать ему на рассматриваемом титуле до тех пор, пока организация продолжает существовать в качестве образовательного учреждения.

Подводя итог анализу системы фригольдных вещно-правовых титулов на недвижимость в США, необходимо отметить, что современные американские суды единообразны в своем решении считать рассмотренный перечень фригольдных титулов исчерпывающим (numerus clausus principle). На практике это означает, что в случае, если формулировки, содержащиеся в тексте договора, траста или завещания, нацелены на создание или передачу фригольдного права, оно всегда будет толковаться как одно из ныне существующих и указанных выше. Такой порядок, безусловно, благоприятствует участию иностранцев в сделках по поводу недвижимости в США, поскольку своевременное изучение ими действующей системы вещных титулов позволяет спланировать программу долгосрочного плодотворного партнерства, основанного на понимании концепций и традиций американского права.