Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Управление общим имуществом в праве общей долевой собственности в России и странах немецкоязычного правового округа

Обновлено 17.10.2017 23:55

В статье обосновывается необходимость установления единой нормы для всех видов общей долевой собственности в системе правового регулирования управления общим имуществом. Проводится сравнительный анализ опыта регулирования управления общим имуществом в законодательствах государств немецкого правового круга (Германии, Австрии и Швейцарии) и России. Даны предложения по совершенствованию Гражданского кодекса Российской Федерации в части правомочий собственника по управлению общим имуществом.

Иностранное законодательство особое внимание уделяет регулированию управления общим долевым имуществом. Российское законодательство ограничивает регулирование владением, пользованием и распоряжением общим имуществом. Связано это в первую очередь с различием подходов к определению права собственности. В основу отечественной законодательной дефиниции положена триада правомочий собственника, законодатели государств немецкоязычного правового круга отталкиваются от более широкого спектра правомочий, а именно осуществления "любых действий по отношению к вещи по своему усмотрению и устранения любого воздействия со стороны других лиц, с соблюдением закона и прав третьих лиц". Кроме того, иностранное законодательство руководствуется идеей экономически выгодной собственности, что без обеспечения должного уровня управления общей собственности немыслимо. В случае общей собственности вопросы управления общим имуществом имеют большее значение, чем в случае обычной собственности. Поскольку в отношениях сособственности теснейшим образом переплетаются интересы, в том числе экономические, нескольких лиц, необходимо регулировать порядок управления общей вещью.

В настоящей статье исследованы возможность и целесообразность закрепления правомочия управления имуществом, находящимся в общей долевой собственности, в общих положениях Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с точки зрения теоретической обоснованности, практического значения и опыта некоторых европейских правопорядков.

В немецкоязычной правовой доктрине под управлением общим имуществом принято понимать "мероприятия фактического или правового характера, которые связаны содержанием или улучшением общей вещи или направлены на ее хозяйственное освоение (применение в соответствии с целевым назначением)".

Немецкое право предусматривает, что управление общей вещью осуществляется сообща всеми собственниками, однако эта норма сформулирована диспозитивно и сособственники своим соглашением могут установить иное. Отдельный сособственник не уполномочен законом на осуществление действий по управлению общей вещью на свой страх и риск. Это правило имеет между тем важное исключение, согласно которому каждый сособственник может осуществлять действия, необходимые для сохранения вещи, без согласия собственников других долей. Эти действия осуществляются до тех пор, пока управомоченный видит в этом необходимость для сохранения вещи (§ 747 Германского гражданского уложения; далее - ГГУ [24]).

Порядок осуществления мероприятий по пользованию общим имуществом и управлению им утверждается большинством голосов собственников этого имущества. Если сособственники не могут общим решением установить порядок управления и пользования общим имуществом, он может быть установлен в судебном порядке по иску любого из сособственников (§ 745 I, II ГГУ). Положение об обращении к судье препятствует ущемлению интересов меньшинства в случае, если принятое решение не учитывает его интересы.

Немецкий закон предусматривает два исключения при применении принципа большинства при принятии решений. Изменение целевого назначения имущества возможно только на основе единогласно принятого решения. Для каждого из сособственников причиной участия в общности является использование общей вещи, поэтому изменение цели ее использования возможно только с учетом мнения каждого из них. Помимо изменения целевого назначения общего имущества единогласно должно быть принято решение о распоряжении общей вещью.

Гражданский кодекс (далее - ГК) Австрии регулирует управление долевой собственностью нормами § 833, которые разграничивают обычное и чрезвычайное управление.

Для осуществления обычного управления действует принцип большинства. К мерам обычного управления относятся действия по сохранению целевого назначения вещи.

Критерий разграничения обычного и чрезвычайного управления нечетко сформулирован законодателем, потому является поводом для судебных споров. Анализ судебной практики показывает, что к обычным мероприятиям по управлению, кроме мер по содержанию общего имущества, относят в том числе расторжение договора аренды с арендатором общего имущества, принятие решения о назначении управляющего и т.д.

К чрезвычайным мерам по управлению относятся улучшение имущества и изменение его целевого назначения. Принятие решений о применении мер чрезвычайного управления требует единогласия. Несогласие одного из сособственников может быть заменено решением судьи.

Наибольшая дифференциация действий по управлению осуществляется ГК Швейцарии, который разграничивает пять видов управленческих мероприятий, а именно:

1) необходимые действия по управлению - это все действия, необходимые для извлечения прибыли из вещи и недопущения ухудшения ее состояния. Кроме того, к этой группе относятся необходимые строительные мероприятия (ст. 647 ГК Швейцарии), ремонт, восстановление или реконструкция, которые являются обязательными для нормального функционирования вещи и получения прибыли. Примером других необходимых действий по управлению являются расчет по ипотеке, покупка корма для животных, назначение представителя и т.д.;

2) срочные действия по управлению, то есть действия, которые должны быть предприняты незамедлительно, если грозит риск наступления убытков или ухудшения имущества, например срочный ремонт канализации или крыши. Такие действия могут предприниматься любым сособственником;

3) обычные действия по управлению (ст. 647 "а" ГК Швейцарии). Такие действия направлены либо на получение прибыли от общей вещи, либо на предотвращение вреда (убытков). Это целенаправленные действия, предпринимаемые сособственниками при нормальном течении дел, в интересах каждого из них и не требуют особенных расходов. Они могут осуществляться каждым сособственником до тех пор, пока иное не будет установлено соглашением сторон;

4) важные действия по управлению (ст. 647 "в" ГК Швейцарии) - это полезные действия по управлению, не относящиеся к обычным и строительным мероприятиям. Для осуществления важных мероприятий по управлению необходимо принятие решения квалифицированным большинством голосов сособственников;

5) строительные мероприятия (например, строительство системы центрального отопления или установка необходимого оборудования). Эти мероприятия подлежат собственной дифференциации:

- строительные мероприятия - для их осуществления необходимо принятие решения большинством голосов сособственников либо решение суда. В предпринимательской сфере может быть установлен другой кворум;

- полезные мероприятия - объективно полезные строительные мероприятия, решение об осуществлении которых также принимается большинством голосов;

- роскошные строительные мероприятия - например, использование очень дорогих отделочных материалов или установление дополнительного оборудования, которое не является необходимым для использования вещи по целевому назначению. Для их осуществления требуется принятие единогласного решения.

Порядок управления законодательно урегулирован в отношении необходимых и срочных мероприятий (ст. 647 II ГК Швейцарии), однако регулирование имеет диспозитивную природу и может быть изменено единогласным решением, которое в отношении недвижимого имущества подлежит регистрации в поземельной книге.

В российском праве не существует общей нормы, регламентирующей порядок управления общим имуществом в праве общей долевой собственности. Связано это в том числе с особым подходом к пониманию этого термина, сложившимся в доктрине.

Термин "управление" происходит от глагола "управлять", что согласно определению В. Даля означает "управить чем, править, давая ход, направление; распоряжаться, заведовать, быть хозяином, распорядителем чего, порядничать... приводить в порядок".

В философском смысле управление - это "элемент, функция организованных систем различной природы (биологических, социальных, технических), обеспечивающих сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию программы, цели деятельности" или "функция любой организованной системы, направленная на сохранение ее качественной определенности, на поддержание динамического равновесия со средой и на ее развитие".

В экономическом смысле управление представляет собой "сознательное целенаправленное воздействие со стороны субъектов, руководящих органов на людей и экономические объекты, осуществляемое с целью направить их действия и получить желаемые результаты".

Несмотря на многообразие трактовок понятия "управление", во всех под управлением понимаются действия или система действий. Как справедливо отмечается в литературе, существуют универсальные параметры этого явления:

- "управляющее воздействие носит руководящий (организующий характер);

- оно подразумевает системность управленческой деятельности;

- управление отличает целенаправленность действий, совершаемых субъектом управления;

- управляющее воздействие направлено на упорядочение объекта управления".

Говоря о цивилистическом понимании управления, можно выделить три основные позиции. Первые две связаны с определением права собственности через триаду правомочий собственника. В этом случае управление воспринимается либо как одно из правомочий собственности в рамках триады, либо как способ, форма или аспект реализации правомочий и обязанностей собственника. Представители условно выделяемой третьей группы рассматривают управление как самостоятельное правомочие собственника наряду с существующей триадой.

Известны три точки зрения относительно первого подхода, согласно которому управление находится в триаде правомочий. В соответствии с первой из них управление находится в рамках распоряжения имуществом. Так, С.А. Хохлов, отмечая, что для характеристики содержания права собственности, следуя российским традициям, достаточно указать только правомочия "владение имуществом", "пользование имуществом" и "распоряжение имуществом". По его мнению, "нет необходимости вводить четвертый элемент - управление имуществом. Управление может рассматриваться как составная часть права собственника распоряжаться имуществом". Этой же позиции придерживался С.С. Алексеев, указывая, что управление как категория "может быть понята только под углом зрения правомочия распоряжения".

Согласно второй точке зрения управление осуществляется в рамках правомочий пользования и распоряжения. Например, В.П. Камышанский отмечает, что "выделение правомочия управления дополнительно к трем правомочиям собственников, традиционно существующим в российском гражданском законодательстве, не является оправданным, поскольку эта функция собственника может быть вполне раскрыта и реализована через правомочия пользования и распоряжения. К тому же управленческие отношения ближе к административному праву, чем к гражданскому".

В соответствии со вторым подходом управление понимается как форма или аспект реализации права собственности в целом.

Так, В.И. Бибиков считает, что "использование законодателем наряду с типичными правомочиями собственника (владением, пользованием и распоряжением) конструкции "управление имуществом" не вносит ничего нового в его содержание, а отражает лишь аспект его реализации". По мнению А.А. Рубанова, управление "является ключом ко всей модели прав собственности".

Е.А. Суханов отмечает, что "теоретические попытки дополнить эту "триаду" другими правомочиями, например правомочием управления, оказались безуспешными. При более тщательном рассмотрении такие "правомочия" оказываются не самостоятельными возможностями, предоставленными собственнику, а лишь способами реализации уже имеющихся у него правомочий, то есть формами осуществления субъективного права собственности".

Как форму осуществления права собственности понимает управление И.В. Маркова, считающая "управление собирательной категорией, состоящей из объемов экономических возможностей владения, пользования, распоряжения, реализация которых происходит через установление тех или иных порядков принятия управленческих решений и их осуществления. Смысловая нагрузка термина "управление" заключается в том, что этот термин информирует об особых формах реализации права собственности, а не об особом титуле собственника. Таким образом, по мнению исследователя, управление имуществом - это форма осуществления правомочий и исполнения обязанностей собственника этого имущества".

Рассмотрение управления как одной из форм реализации права собственности наталкивает на мысль о вероятности существования иной формы реализации права собственности, лишенной управления. Возможно ли это?

К управлению совершенно справедливо относятся действия по обеспечению сохранности имущества, поддержанию его потребительских свойств, улучшению этого имущества, а также действия, направленные на увеличение стоимости имущества и извлечение прибыли. Можно ли представить осуществление права собственности без совершения хотя бы минимального набора этих действий?

Например, собственник любой квартиры, уходя, запирает дверь, не осознавая, что совершает действия по управлению, так как его поступок направлен на обеспечение сохранности имущества. Наведение порядка, как и осуществление текущего или капитального ремонта, - это действия, направленные на поддержание потребительских свойств вещи, а значит, относящиеся к управлению этим имуществом. Таким образом, представить себе реализацию права собственности, минуя управление, невозможно. Равно как и невозможно "втиснуть" управленческие действия в рамки существующей триады правомочий.

Проблема существования триады правомочий наиболее комплексно и досконально представлена в работе К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве", в которой ученый уверенно обосновывает случайность появления триады правомочий собственности в российском гражданском праве и характеризует ее как "тормозящий развитие юридический инструментарий, который не способен ни к собственному развитию, ни к реагированию на действительную сложность имущественных отношений в современном обществе". Автор отмечает, что "в действительности, конечно, сколько бы ни было дано правомочий собственнику, его право никогда не будет полным, поскольку всегда могут быть измышлены и обоснованы права и возможности, в "перечень" не вошедшие, а реализация собственником своей власти над вещью с тех же позиций всегда может быть квалифицирована как выходящая за рамки перечня и потому неправомерная. Поэтому само определение собственности посредством любого перечня - это знак ограничения права, прямое обнаружение потенциальной, а чаще актуальной ущербности этого права".

Как справедливо отмечал Е. Вольф, "только ограниченное вещное право можно описать. Для собственности же нельзя исчерпать перечислениями полноту возможного господства".

Впервые в отечественной цивилистике заговорили об управлении как о самостоятельном правомочии собственника в отношении государственной и муниципальной собственности в конце 1950-х годов. Так, А.М. Турубинер включал в содержание права собственности на землю, помимо владения, пользования и распоряжения, управление и контроль. Г.А. Аксененок относил управление к одному из элементов права социалистической собственности. Однако указанные позиции в основном не получили поддержки.

С.А. Зинченко и Н.С. Бондарь считают, что "в реальной действительности универсализация указанной "триады" приводит к непреодолимым препятствиям, когда решается задача правового опосредования отношений собственности, теряющих чисто товарные (рыночные) начала. Ведь рассматриваемая правовая модель своими идеальными условиями должна иметь простое товарное производство и "чистую" частную собственность. Конечно, она может работать и за пределами таких условий, но не во все времена. В новых исторических условиях она "осваивает" товарную форму отношений собственности, и не более. А так как последние далеко не исчерпываются товарностью, надлежит вывести и учесть при определении права собственности, и другие правомочия". Ученые настаивают на том, что "...по существу, формируется новая модель права собственности на базе конститутивного элемента - отношений управления". При этом они считают, что "правомочие управления имманентно не входит во внутреннюю структуру содержания "чистого" (классического) права собственности в виде возможности осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения, а является органическим продуктом развития и преодоления, "снятия" в условиях интеграции производства, регулирования рынка, консолидации и социализации общества".

Право управления относится к категории динамических правомочий, призванных обеспечить реализацию правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом со стороны собственника. Право управления имеет своей целью превращение возможности в действительность, то есть введение субъективного права собственником в режим правоотношений, посредством которых оно может быть реализовано.

Думается, что отрицать связь правомочий владения, пользования, распоряжения и управления бессмысленно. Однако правомочие управления - это всегда активная и целенаправленная деятельность, основными направлениями которой являются:

- сохранение вещи;

- поддержание потребительских свойств вещи;

- улучшение вещи;

- извлечение прибыли из вещи.

Управленческая деятельность всегда присутствует в праве собственности. Как справедливо отмечает И.В. Маркова, "об управлении как самостоятельном явлении имеет смысл говорить только тогда, когда возникает потребность в использовании особых, специальных механизмов организационного плана, без которых невозможно эффективное осуществление правомочий собственника. Такая потребность может быть обусловлена сложностью объекта управления, множественностью субъектов, необходимостью использования профессиональных знаний".

В праве общей собственности доскональное регулирование процесса управления вещью необходимо, поскольку в нем пересекаются интересы нескольких лиц, причем эти лица являются обладателями самого полного вещного права и могут определять юридическую судьбу вещи вплоть до ее уничтожения. В праве общей собственности уничтожение вещи неминуемо повлечет нарушение интересов иных сособственников, что недопустимо. Отсутствие легального регулирования управления общим имуществом делает такие отношения в первую очередь экономически невыгодными. Безразличие закона к управленческому аспекту приводит к "деградации имущества, поступающего в общее пользование", а потому делает нежелательными отношения общей собственности ни для их участников, ни для экономики.

Думается, что правовое регулирование управления общим имуществом в праве общей долевой собственности необходимо в первую очередь в связи с учетом корпоративного характера таких отношений. "Корпоративные отношения - это отношения по формированию и реализации отношений собственности с множественным составом субъектов-собственников".

Н.Н. Пахомова называет правоотношения общей долевой собственности наиболее "простой организационно-правовой формой корпоративных отношений, не связанной с созданием юридического лица - корпорации". Кроме того, автором отмечается, что "особенности реализации правоотношений общей долевой собственности обусловлены их потребительским характером и формами объединения деятельности сособственников. Применительно к общей долевой собственности законодатель говорит не о порядке управления и ведения дел, а о порядке осуществления сособственниками правомочий владения, пользования, распоряжения, главным принципом которого является принцип согласования воль сособственников".

Однако в законодательстве имеются примеры регулирования управления общим имуществом. Так, в статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусматривается, что собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, который выбирает способ управления многоквартирным домом. Этот пример доказывает, что законодатель использует категории "организация" и "управление" применительно не только к юридическим лицам, но и к иным формам объединения субъектов.

Говоря об использовании категории "управление" в общей долевой собственности, нельзя не отметить статью 11 Федерального закона "Об инвестиционных фондах", согласно которой "имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Учредитель доверительного управления передает имущество управляющей компании для включения его в состав паевого инвестиционного фонда с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления". Далее эта статья подробно регулирует процедуру управления имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд.

Согласно статье 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) наследство может быть принято путем фактического вступления во владение наследственным имуществом, под которым понимаются действия по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, уплате налогов и т.д. В статье 1173 ГК РФ, посвященной вопросу о мерах по управлению наследством, указано, что если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления, нотариус в соответствии со статьей 1026 ГК РФ в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом. Таким образом, категория управления не чужда общей долевой собственности и имеет случаи законодательного регулирования.

Таким образом, необходимо дополнить статью 247 ГК РФ положением о правомочии общих долевых собственников управлять своим имуществом, понимая под управлением совокупность систематически осуществляемых действий, направленных на сохранение вещи, поддержание ее потребительских свойств, улучшение и извлечение прибыли из вещи. В силу особой значимости и необходимости быстрого принятия решения об управлении должны приниматься большинством голосов. Соблюдение принципа большинства является единственным путем эффективного управления общей собственностью, законодательное закрепление которого должно сопровождаться усилением позиций одного сособственника и закреплением прав меньшинства, позволяющих ему реагировать на злоупотребление правом большинством сособственников, а также созданием адекватного механизма прекращения долевой общности.

К недостаткам статьи 247 ГК РФ следует отнести отсутствие компетенции одного из сособственников в отношении общего имущества. Должна быть закреплена возможность осуществления одним из сособственников действий, направленных на сохранение имущества. Такие действия требуют немедленного реагирования, что нередко исключает возможность получения разрешения большинства, не говоря уже о единогласном решении. Расходы на осуществление таких действий должны быть возмещены остальными сособственниками пропорционально их долям. Кроме того, необходимо допускать расширение компетенции одного сособственника по соглашению сторон, например осуществлением мероприятий, направленных на сохранение стоимости и способности использования вещи по назначению, в том числе восстановление, обновление и ремонт вещи. Сособственники могут установить бюджет этих мероприятий, за рамки которого сособственник не должен выходить.

Выделение в качестве самостоятельного правомочия собственника управления, во-первых, будет соответствовать экономическому содержанию общей собственности, поскольку собственность в первую очередь - категория экономическая, а значит, право должно отталкиваться от ее экономической сущности, опосредовать интересы экономики.

Во-вторых, выделение правомочия управления в дополнение к триаде правомочий собственника вполне вписывается в современную концепцию развития гражданского законодательства. Пункт 3.2 Концепции развития гражданского законодательства определяет "право собственности как вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении ее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц".

В-третьих, это также позволило бы унифицировать законодательство об общей собственности, так как, например, ЖК РФ и Федеральный закон "Об инвестиционных фондах" сдержат понятие "управление общим имуществом", а в ГК РФ, регулирующем основные положения общей собственности, это понятие даже не упоминается. Между тем управление в той же мере актуально и для общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и для имущества крестьянского фермерского хозяйства, наследства, представляющего собой общее имущество, паевых инвестиционных фондов, общего имущества дольщиков при строительстве жилья и т.д.