Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Аренда. Общие положения. Часть 3

Обновлено 17.10.2017 23:55

Глава 34. Аренда

 

 

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 618 ГК РФ

1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на прекращение в этом случае договора субаренды
2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
6. Порядок уплаты субарендных платежей при досрочном прекращении договора аренды
7. Необходимость извещения субарендатора о досрочном прекращении договора аренды

1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на прекращение в этом случае договора субаренды

В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды, если иное не предусмотрено условиями данного договора, влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. На практике возникают споры о том, имеет ли значение основание досрочного прекращения договора аренды для прекращения договора субаренды по п. 1 ст. 618 ГК РФ.

1.1. Вывод из судебной практики: Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды независимо от основания досрочного прекращения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 08.08.2007 N Ф09-6146/07-С6
"...В соответствии с п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Судами установлено, что дополнительными соглашениями от 30.12.2004 стороны договоров аренды земельных участков от 15.08.2003 N Т447/0608 и от 25.09.2003 N Т529/0608 изменили сроки действия указанных договоров и установили их с 01.07.2003 по 01.02.2005.
Учитывая указанные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что в данном случае отсутствовало досрочное прекращение договоров аренды, так как они были прекращены в срок, согласованный сторонами путем заключения дополнительных соглашений, в связи с чем право на заключение договора аренды на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, у общества "Тройвир" не возникло.
Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций является ошибочным и основан на неправильном толковании судами норм материального права, поскольку последствия досрочного прекращения договора аренды в результате изменения срока его действия и его прекращения по иным основаниям являются одними и теми же..."

2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды

В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды, если иное не предусмотрено условиями данного договора, влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Судебная практика разъясняет, в каких случаях данное право субарендатора может быть ограничено.

2.1. Вывод из судебной практики: Если после прекращения договора аренды субарендатор заключил новый договор субаренды с новым арендатором, то он утрачивает право на получение имущества в аренду на условиях прекращенного договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 06.02.2006 N Ф09-100/06-С6
"...Кроме того, между предпринимателем Панковым М.Ю. (арендатор), Управлением и ООО "Берег" (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 10.06.2004 N 323-04/01, согласно которому ООО "Берег" приняло в пользование помещение, площадью 50 кв. м, являющееся частью помещения, арендованного предпринимателем Панковым М.Ю. по договору от 09.03.2004 N 323-04, сроком с 01.06.2004 по 31.12.2004.
После смерти предпринимателя Панкова М.Ю., произошедшей 13.07.2004, решением Управления от 20.07.2004 N 353 А договор аренды от 09.03.2004 N 323-04, заключенный с предпринимателем Панковым М.Ю., расторгнут с 31.07.2004 в связи с гибелью последнего. С этого же момента расторгнут и договор субаренды от 10.06.2004 N 323-04/01, заключенный между ООО "Берег" и предпринимателем Панковым М.Ю. (п. 1 решения), а встроенное помещение площадью 110,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Воткинск, ул. Ленинградская, д. 1, решено передать в аренду предпринимателю Мерекову С.Б. (п. 2 решения).
ООО "Берег" 19.07.2004 в Управление подана заявка на предоставление в субаренду нежилого помещения площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: г. Воткинск, ул. Ленинградская, д. 1. Данная заявка согласована с Мерековым С.Б.
Между предпринимателем Мерековым С.Б., Управлением и ООО "Берег" заключен договор субаренды нежилого помещения от 20.07.2004 N 327-04/01, согласно которому ООО "Берег" приняло в пользование помещение, площадью 50 кв. м, являющееся частью помещения, арендованного предпринимателем Мерековым С.Б. по договору от 20.07.2004 N 327-04, сроком с 01.08.2004 по 31.12.2004.
Полагая, что договор аренды от 20.07.2004 N 327-04, заключенный между Управлением и Мерековым С.Б., является ничтожным, поскольку в силу ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации субарендатор (ООО "Берег") имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды после досрочного прекращения договора аренды, ООО "Берег" обратилось в суд с иском по настоящему делу.
В ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Заключив договор субаренды нежилого помещения от 20.07.2004 N 327-04/01, ООО "Берег" выразило свою волю, направив ее именно на заключение договора субаренды на помещение площадью 50 кв. м, расположенное по адресу: г. Воткинск, ул. Ленинградская, д. 1.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованным выводам о том, что ООО "Берег" не использовало свое право на заключение с ним договора аренды, предоставленное п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исковые требования ООО "Берег" об обязании Управления заключить с ним договор аренды на помещение площадью 110,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Воткинск, ул. Ленинградская, д. 1, сроком до 31.12.2005 не могут быть удовлетворены..."

2.2. Вывод из судебной практики: Если к моменту досрочного прекращения договора аренды договор субаренды был возобновлен на неопределенный срок, то субарендатор не имеет права на заключение договора аренды по правилам пункта 1 ст. 618 ГК РФ (о заключении договора в пределах оставшегося срока субаренды).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 4381/11 по делу N А40-168376/09-89-1159
"...Соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества "Солянка 1/2" права требования заключения с департаментом договора аренды до 07.07.2016, суд кассационной инстанции исходил из существования на момент расторжения договора от 07.07.1991 N 48 другого договора субаренды нежилых помещений между жилтовариществом и обществом (договор от 25.02.2008 N 01/01-кр).
В то же время положения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.
Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Причем данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 28.11.2011 по делу N А40-152208/10-82-1262
"...ЗАО "Спутник-Круиз" на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявило настоящий иск об обязании Департамента заключить договор аренды помещений общей площадью 197,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. 1/2 (строение 1): 1-ый этаж, помещение N VIII, комнаты 1 - 3, помещение N VII антресоли первого этажа, комнаты 1 - 7, ссылаясь на то, что является субарендатором указанных нежилых помещений в соответствии с договором субаренды N 2 от 15.01.2001.
Как следует из вышеназванного договора субаренды N 2 от 15.01.2001, данный договор заключен на срок 11 месяцев, срок субаренды исчисляется с момента подписания сторонами Акта о передаче имущества в субаренду, являющегося неотъемлемым приложением к настоящему договору (пункты 1.4, 1.5 договора).
Согласно акту передачи помещений (приложение N 2 к договору субаренды), помещения, являющиеся предметом субаренды по договору N 2 от 15.01.2001, переданы субарендодателем субарендатору 15.01.2001.
Сторонами договора субаренды N 2 от 15.01.2001 иной срок субаренды не согласован.
Законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.
Предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Указанная практика применения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 4381/11 (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru 29.09.2011).
При указанных обстоятельствах вывод судов о наличии у ЗАО "Спутник-Круиз" права на заключение договора аренды с Департаментом на срок до 07.07.2016 сделан при неправильном применении пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса, исковые требования удовлетворению не подлежат.
Судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применены нормы материального права, в связи с чем суд кассационной инстанции считает обжалуемые решение и постановление подлежащими отмене в соответствии с частью 1 статьи 288, пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимает новое решение об отказе в иске..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 17.12.2009 N Ф10-5527/09 по делу N А62-2749/2008
"...Ссылаясь на то, что у ООО "Бахус-Ойл" как у субарендатора земельного участка имеется преимущественное право на заключение с администрацией г. Смоленска нового договора аренды земельного участка сроком до 25.07.2009 - даты истечения срока действия договора аренды N 4927 от 25.08.2004, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Вместе с тем, учитывая, что стороны не прекращали сложившиеся правоотношения, договор субаренды N 2са/6 от 30.06.2006 был возобновлен на неопределенный срок.
Суды первой и апелляционной инстанций, рассматривая настоящее дело, правомерно указали, что отношения, связанные с субарендой спорного земельного участка площадью 2 241 кв. м, кадастровый номер 67:27:001 30 15:0001 между СМУП "Заднепровский продовольственный рынок" и ООО "Бахус-Ойл", были основаны на договоре субаренды N 2са/6 от 30.06.2006, возобновленном на неопределенный срок.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Таким образом, действие договора субаренды при отсутствии в нем указания на конкретную дату его прекращения, в том числе возобновленного на неопределенный срок, напрямую зависит от срока действия основного договора аренды.
Суды пришли к обоснованному выводу о том, что действие договора субаренды от 30.06.2006 N 2са/6, возобновленного на неопределенный срок, также прекращено с момента расторжения договора аренды.
По смыслу статьи 618 ГК РФ права субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. У истца в рассматриваемом случае такого преимущественного права не возникло, поскольку он использовал земельный участок на основании договора субаренды, продленного на неопределенный срок и прекратившего свое действие одновременно с основным договором аренды, а не на основании договора субаренды со сроком действия, окончившимся позднее, чем дата прекращения основного договора.
При таких обстоятельствах у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований..."

2.3. Вывод из судебной практики: Для заключения договора аренды государственного (муниципального) имущества между арендодателем и субарендатором - субъектом малого предпринимательства в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ не требуется проведения конкурса (аукциона).

Примечание: В рассмотренном ниже деле суд при вынесении решения применил ч. 4 ст. 53 Федерального закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.05.2011 по делу N А05-7559/2010
"...Как следует из материалов дела, муниципальное образование "Порожское" (далее - МО "Порожское") и Компания заключили договор от 01.03.2008 аренды трактора Т-150, находящегося в нерабочем состоянии, с условием о проведении арендатором капитального ремонта арендованного транспортного средства своими силами и за свой счет. Согласно пункту 2.1 договора он вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи и действует в течение пяти лет.
По договору от 01.05.2008 Компания передала Обществу трактор в субаренду без экипажа на срок по 01.03.2013. Передача имущества оформлена актом от 01.05.2008.
Уведомлением от 07.12.2008 (в тексте уведомления указано "07.12.2009") Компания сообщила Администрации и Обществу о расторжении с 01.01.2009 договора аренды от 01.03.2008.
МО "Порожское" и Общество заключили договор от 01.01.2009 аренды того же транспортного средства, находящегося в нерабочем состоянии, без экипажа сроком на пять лет с аналогичным условием о проведении арендатором капитального ремонта арендованного транспортного средства своими силами и за свой счет.
Прокурор, ссылаясь на заключение договора от 01.01.2009 в нарушение статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" без проведения конкурса или аукциона, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора от 01.01.2009) заключение договоров аренды муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, которые к рассматриваемому спору не относятся.
В соответствии со статьей 618 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае досрочного прекращения договора аренды субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Положения названной статьи направлены на защиту интересов добросовестного субарендатора путем предоставления ему возможности продолжить использование имущества на прежних условиях. При этом указание в данной статье на необходимость соответствия условий договора аренды, заключаемого с субарендатором, условиям прекращенного договора аренды свидетельствует о том, что фактически в отношениях по использованию сданного в аренду имущества происходит только замена арендатора при сохранении всех ранее определенных условий пользования. В то же время право на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды предоставлено только субарендатору.
Общество в подтверждение того, что относится к субъектам малого или среднего предпринимательства, представило в дело соответствующие документы.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что суд первой инстанции, проанализировав правоотношения сторон и заключенные в отношении спорного трактора договоры аренды, пришел к правильному выводу о возможности применения в данном случае части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции". Кроме того, суд обоснованно принял во внимание, что спорное транспортное средство было передано в аренду в нерабочем состоянии, без документов, восстановлено и отремонтировано за счет арендатора; доказательства того, что трактор мог быть сдан в аренду на более выгодных для муниципального образования условиях, что заключением оспариваемого договора были нарушены чьи-либо права и законные интересы и удовлетворение иска обеспечит восстановление таких нарушенных прав, не представлены; возложение на Общество, получившее транспортное средство в состоянии, не пригодном для эксплуатации, обязанности возвратить Администрации отремонтированный трактор не свидетельствует о приведении сторон сделки в первоначальное положение и о возврате каждой из них другой стороне полученного по сделке.
При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что заключение договора от 01.01.2009 без проведения конкурса или аукциона в рассматриваемом споре не может служить достаточным основанием для признания договора недействительным и применения последствий его недействительности..."

2.4. Вывод из судебной практики: После прекращения договора аренды государственного (муниципального) имущества субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды такого имущества, но только при условии проведения конкурса (аукциона). В противном случае новый договор является недействительным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2011 по делу N А27-13978/2010
"...Как следует из материалов дела, 20.05.2005 между КУМИ (арендодатель) и ООО "Далекс" (арендатор) был заключен договор N 6 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Кемерово - нежилого здания общей площадью 4 903 кв. м (в том числе площадь подвала - 568,5 кв. м), расположенного по адресу: город Кемерово, улица Дзержинского, 2, на срок с 01.07.2005 по 01.07.2025.
В свою очередь ООО "Далекс" по договору субаренды от 03.03.2010 N 02СА-03/10 передало часть помещений общей площадью 4 705,95 кв. м (в том числе площадь подвала 569,5 кв. м) в субаренду ООО "Арт-Сервис" с 03.03.2010 по 02.02.2016. Договор субаренды зарегистрирован.
После передачи части имущества в субаренду соглашением от 19.03.2010 КУМИ и ООО "Далекс" расторгли договор аренды от 20.05.2005 N 6.
Занимаемые по договору субаренды помещения переданы КУМИ в аренду ООО "Арт-Сервис" на основании договора от 22.03.2010 N 10153, в соответствии с которым срок действия договора установлен с 19.03.2010 по 02.02.2016. Договор зарегистрирован.
Суд кассационной инстанции, исходя из установленных обстоятельств заключения договора от 22.03.2010 N 10153 считает, что отсутствуют правовые основания для признания действительными возникших между КУМИ и ООО "Арт-Сервис" правоотношений по аренде муниципального имущества без соблюдения порядка, предусмотренного пунктом 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Таким образом, данной нормой закреплено общее правило о порядке заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества - по результатам проведения конкурсов или аукционов. Из данного общего правила статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрены исключения. В частности, исключением является предоставление указанных прав на такое имущество на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом (пункт 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Данная норма не относится к числу исключений, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, отсылающим к нормам федеральных законов.
Исходя из положений пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, досрочное прекращение договора аренды от 20.05.2005 повлекло прекращение договора субаренды от 03.03.2010. В отношении же заключения договоров государственного или муниципального имущества действует общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции. В связи с этим не имеет значения порядок заключения договора субаренды.
Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о недействительности договора аренды от 22.03.2010 N 10153, заключенного в нарушение нормы Закона о защите конкуренции, являются правильными, соответствуют действующему законодательству и установленным по делу обстоятельствам..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд отказал субарендатору в иске о понуждении заключить договор аренды без проведения конкурса (аукциона).

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2012 по делу N А40-30575/11-105-264
"...При рассмотрении дела по материалам, имеющимся в нем, арбитражными судами обеих инстанций установлено, что 01.01.2006 г. между Общероссийской общественной организацией "Союз писателей России" (арендатор) и Комитетом по культурному наследию города Москвы (арендодатель) был заключен охранно-арендный договор от 01.01.2006 г. N 454, согласно которому арендатор получил во временное пользование и владение нежилые помещения площадью 520 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Комсомольский пр-т, д. 13.
Судами установлено, что спорный объект недвижимости является собственностью Российской Федерации.
Кроме того, 01.07.2006 г. между Общероссийской общественной организацией "Союз писателей России" (арендодатель) и ЗАО "Клуб Союза Писателей России - Пегас" (субарендатор) был заключен договор субаренды от 01.07.2006 г., по условиям которого субарендатору было предоставлено за плату во временное пользование нежилое помещение общей площадью 520 кв. м, расположенное по адресу: 119146, г. Москва, Комсомольский пр-т, д. 13.
Срок действия договора субаренды от 01.07.2006 г. в соответствии с условиями п. 5.1 договора установлен с 01.08.2006 г. по 31.03.2020 г.
Как усматривается из материалов дела, уведомлением Общероссийская общественная организация "Союз писателей России" сообщила 18 ноября 2010 года ЗАО "Клуб Союза Писателей России - Пегас" о досрочном расторжении договора аренды объекта культурного наследия (охранно-арендный договор) от 01.01.2006 г. N 454.
В этой связи ЗАО "Клуб Союза Писателей России - Пегас" со ссылкой на п. 1 ст. 618 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об обязании ответчиков заключить с ЗАО "Клуб Союза Писателей России - Пегас" договор аренды на условиях охранно-арендного договора от 01.01.2006 г. N 454.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, исходя из положений статьи 609, пункта 2 статьи 615, пункта 1 статьи 422, пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что на исковое требование ЗАО "Клуб Союза Писателей России - Пегас" об обязании ответчиков на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ заключить договор аренды на нежилые помещения, общей площадью 520 кв. м, находящиеся в здании, расположенном по адресу: 119146, г. Москва, Комсомольский пр-т, д. 13 распространяется действие положений ФЗ "О защите конкуренции" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ.
Поскольку в материалы дела истцом не представлено доказательств соблюдения им установленной законом процедуры (проведение аукциона или конкурса) на право заключения договора аренды на находящиеся в собственности Российской Федерации нежилые помещения, общей площадью 520 кв. м, находящиеся в здании, расположенном по адресу: 119146, г. Москва, Комсомольский пр-т, д. 13, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований к удовлетворению иска..."

2.5. Вывод из судебной практики: При досрочном прекращении договора лизинга, который предусматривал переход права собственности на лизинговое имущество к лизингополучателю, сублизингополучатель не имеет права на заключение договора лизинга этого имущества на условиях прекращенного договора.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном Постановлении суд пришел к указанному выводу с учетом того, что договор сублизинга не содержал условия о выкупе переданного сублизингополучателю имущества, а напротив, предусматривал обязанность возвратить предмет лизинга в случае досрочного расторжения договора лизинга, а также по окончании срока сублизинга.

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.11.2013 по делу N А12-31306/2012
"...Индивидуальный предприниматель Курбатов Юрий Викторович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Сбербанк Лизинг" (далее - ответчик), с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о понуждении ответчика заключить договор лизинга транспортных средств: автомобиля МАЗ-5440А5-330-030 (2010 года выпуска, VIN-Y3M5440A5A0000437, модель двигателя ЯМЗ 6582,10 номер двигателя А0407445, цвет кузова белый, паспорт транспортного средства 77УН670143); полуприцепа марки Тонар 97461 (2010 года выпуска, VIN-XTO974610A0001958, паспорт транспортного средства 50НА063864); автомобиля МАЗ-5440А5-330-030 (2010 года выпуска, VIN-Y3M5440A5A0000438, паспорт транспортного средства 77УН670142); полуприцепа марки Тонар 97461 (2010 года выпуска, VIN-XTO974610A0001959, паспорт транспортного средства 50НА063853).
Как установлено судами и следует из материалов дела, между ответчиком (лизингодатель) и обществом "Химпроминвест-XXII" (лизингополучатель) заключены четыре договора лизинга от 22.09.2010: N Ф5/0708РТС/Р-2813-01-01, N Ф5/0708РТС/Р-2813-02-01, N Ф5/0708РТС/Р-2813-03-01, N Ф5/0708РТС/Р-2813-04-01 (далее - договоры лизинга), по условиям которых лизингодатель обязался предоставить лизингополучателю во временное владение и пользование, а лизингополучатель принять во временное пользование на согласованный сторонами срок транспортные средства: автомобиль МАЗ-5440А5-330-030, 2010 года выпуска; автомобиль МАЗ-5440А5-330-030, 2010 года выпуска; полуприцеп марки Тонар 97461, 2010 года выпуска; полуприцеп марки Тонар 97461, 2010 года выпуска.
Впоследствии между обществом "Химпроминвест-XXII" (лизингополучатель) и истцом (сублизингополучатель) был заключен договор сублизинга от 16.11.2010 N 10/090-10 (далее - договор сублизинга), в соответствии с которым транспортные средства, полученные лизингополучателем по указанным выше договорам лизинга, с письменного согласия лизингодателя, переданы во временное владение и пользование сублизингополучателю на срок с 16.11.2010 по 10.11.2013.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.01.2013 по делу N А12-29852/2012 общество "Химпроминвест-XXII" признано несостоятельным (банкротом), с применением положений банкротства ликвидируемого должника, и открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Истец, полагая, что имеет право на заключение с ним договора лизинга в пределах оставшегося срока сублизинга на условиях, соответствующих условиям прекращенных договоров лизинга, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Однако лизингополучатель, передавая имущество во временное владение и пользование названному третьему лицу, сам не выступает в роли лизингодателя, поскольку между ним и третьим лицом не возникает отношений по финансовой аренде, для которых в силу статьи 665 ГК РФ характерно совершение лизингодателем действий по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом в соответствии с указаниями лизингополучателя. Отношения по сублизингу связаны с субарендой лизингового имущества и подлежат регулированию общими положениями об аренде, предусмотренными параграфом первым главы 34 ГК РФ, с учетом особенности, установленной абзацем вторым пункта 1 статьи 8 Закона о лизинге.
В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Положения пункта 1 статьи 618 ГК РФ направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.
Пунктами 5.3 договоров лизинга, заключенных между ответчиком и обществом "Химпроминвест XXII", предусмотрен переход права собственности на транспортные средства к лизингополучателю при условии, что им выполнены все финансовые обязательства перед лизингодателем по договору.
Однако договор сублизинга, заключенный между истцом и обществом "Химпроминвест XXII", не содержит условия о выкупе лизингового имущества.
Напротив, пунктами 3.1.9, 3.1.10, 5.3 договора сублизинга предусмотрена обязанность истца возвратить предмет лизинга в случае досрочного расторжения договора лизинга, а также по окончании срока сублизинга.
Следовательно, к договору сублизинга положения главы 30 ГК РФ о купле-продаже не могут быть применены.
Вместе с тем, обязывая ответчика заключить с истцом договор лизинга на условиях прекращенных договоров лизинга, истец получил право на выкуп лизингового имущества, в то время как такое право по договору сублизинга у него отсутствовало.
Таким образом, при разрешении спора суд предоставил истцу право выкупа имущества, которое ранее у него отсутствовало и в случае, если бы договоры лизинга не были бы расторгнуты досрочно.
При таких обстоятельствах у суда первой и апелляционной инстанций не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований истца о понуждении заключения договора лизинга на условиях с правом выкупа лизингового имущества..."

3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды

Поскольку расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды, то судебное рассмотрение спора по поводу договора аренды затрагивает права субарендатора. Поэтому привлечение его к делу о расторжении договора аренды соответствует ст. ст. 50 и 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: Субарендатора необходимо привлекать к делу о расторжении договора аренды и выселении из помещения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 24.03.2006 N КГ-А40/1609-06
"...Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, ответчик имеет задолженность по аренде спорного нежилого помещения за 3 расчетных периода (3 кв. 2004), т.е. существенно нарушил упомянутый договор, подлежащий в связи с этим расторжению, а ответчик - выселению (ст. ст. 450, 452, 619, 622 ГК РФ).
Вместе с тем данное нежилое помещение находится в субаренде у ООО "Айленд-Ритейл" по договору от 29.09.03 N 0-156/2003, а поскольку прекращение спорного договора влечет прекращение и договора субаренды (ст. 618 ГК РФ), то ООО "Айленд-Ритейл" следовало бы привлечь к участию в деле.
При новом рассмотрении дела суду следует рассмотреть вопрос о привлечении в дело ООО "Айленд-Ритейл", проверить фактическое использование им спорного нежилого помещения..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 по делу N А65-34313/2009
"...Открытое акционерное общество "Лизинговая компания КАМАЗ" (далее - ОАО "Лизинговая компания КАМАЗ") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, с учетом его уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Западно-Уральская лизинговая корпорация" о взыскании 1 083 298 руб. 53 коп. долга по лизинговым платежам за период с 20.06.2009 по 20.12.2009, неустойки 249 679 руб. 93 коп. за период с 03.03.2009 по 15.01.2010, о расторжении договора лизинга от 25.05.2007 N Л-1310/07/ЛК и обязании вернуть переданное по договору имущество.
Расторгнут договор лизинга от 25.05.2007 N Л-1310/07/ЛК.
Суд обязал также общество с ограниченной ответственностью "Западно-Уральская лизинговая корпорация" передать ОАО "Лизинговая компания КАМАЗ" по акту приема-передачи объекты лизинга: КАМАЗ 6520, 2007 г. в., номер двигателя 72398701, номер шасси 1133437, номер кабины 2017152, VIN ХТС6520007 1133437, цвет оранжевый; КАМАЗ 6520, 2007 г. в., номер двигателя 72398730, номер шасси 1133435, номер кабины 2017365, VIN ХТС6520007 1133435, цвет оранжевый; КАМАЗ 6520, 2007 г. в., номер двигателя 72398431, номер шасси 1133433, номер кабины 2017364, VIN ХТС6520007 1133433, цвет оранжевый, полученные по договору лизинга от 25.05.2007 N Л-1310/07/ЛК.
Общество с ограниченной ответственностью "Автоколонна N 1" (далее - ООО "Автоколонна N 1") - лицо не участвующее в деле, полагая, что данным решением затрагиваются его права и законные интересы, обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в порядке статьи 42 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ООО "Западно-Уральской лизинговой корпорацией" (сублизингодателем), с письменного разрешения ОАО "Лизинговая компания КАМАЗ" (лизингодателя) 25.05.2007 заключен с ООО "Автоколонна N 1" (сублизингополучателем) договор сублизинга N 234/С-2007, в соответствии с условиями которого сублизингодатель обязуется на основании письменной заявки сублизингополучателя передать в сублизинг ООО "Автоколонна N 1" автомобили КАМАЗ в количестве 3 штук согласно спецификации.
Удовлетворяя исковые требования ОАО "Лизинговая компания КАМАЗ" к ООО "Западно-Уральская лизинговая корпорация" в части расторжении договора лизинга от 25.05.2007 N Л-1310/07/ЛК и обязании вернуть предмет лизинга, суд первой инстанции принял решение от 11.02.2010 о правах и обязанностях лица, не участвующего в деле - ООО "Автоколонна N 1", что следует из положений статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемом определении о том, что ООО "Автоколонна N 1" не может признаваться лицом, имеющим право в порядке, предусмотренном статьей 42 АПК РФ обжаловать решение по данному делу в указанной части и об отсутствии оснований для применения пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ являются ошибочными, так как расторжение договора лизинга в судебном порядке влечет в силу закона прекращение прав и обязанностей по договору сублизинга в отношении того же предмета спора.
Неправильное применение норм материального и процессуального права привело к принятию неправильного определения, что согласно статье 288 АПК РФ является основанием для его отмены с направлением дела в суд апелляционной инстанции для рассмотрения апелляционной жалобы по существу..."

4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды

Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным.
Первая позиция состоит в том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), вторая - незаключенным.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.
Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.
Отсутствие госрегистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.
В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды.
Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, каковы правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды, существует две позиции судов.

Позиция 1. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А14-6148-2006/351/30
"...Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вышеуказанный договор аренды N 7/1/4 от 15.10.2002 заключен на срок более года, однако в установленном законом порядке не зарегистрирован и поэтому является не заключенным, следовательно, у Учреждения социального развития местного сообщества "Дельта" отсутствовали правовые основания для передачи вышеуказанного помещения в субаренду истцу.
Учитывая, что договор аренды N 7/1/4 от 15.10.2002 заключен не был, арбитражный суд обоснованно признал договор субаренды N 7/1/117 от 15.10.2002 ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.
Поскольку ИП Супрун А.Н. фактически пользовался нежилым помещением без каких-либо правовых оснований, судебные инстанции сделали верный вывод о том, что истец обязан возместить ООО "Горжилфонд" неосновательное обогащение за пользование имуществом..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2011 по делу N А12-7333/2010
"...Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
С учетом изложенного арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что договоры аренды земельного участка от 09.08.2004 N 6 - 15, от 09.06.2003 N 47, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными.
В этой связи арбитражный апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что ООО "Южный зерновой рынок" ни собственником земельного участка, ни арендатором, ни субъектом права постоянного (бессрочного) пользования не является.
Однако в соответствии с договорами субаренды от 06.08.2007 N 9 - 15, 47, заключенными между ООО "Южный зерновой рынок" и ООО "Южный зерновой рынок 1" и актами приема-передачи к указанным договорам субаренды, спорные земельные участки находятся в пользовании на условиях аренды у ООО "Южный зерновой рынок 1".
Поскольку договоры аренды земельного участка от 09.08.2004 N 6 - 15 и от 09.06.2003 N 47 являются незаключенными и не порождают каких-либо прав и обязанностей у лиц, заключивших их, арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о недействительности договоров субаренды..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.09.2006 N Ф08-4336/2006 по делу N А63-4615/2006-С7
"...Кроме того, договор между администрацией и СПК от 12.04.99 не прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции, соответственно, считается незаключенным. Следовательно, договор субаренды, заключенный в феврале 2004 года с обществом, а также упомянутое соглашение от 18.11.2005 о переводе долга и уступке требования по договору, аренды основанные на незаключенном договоре, являются ничтожными..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 30.05.2007 N Ф09-3989/07-С6
"...Предпринимателем Герасичевой Л.Г. названные помещения переданы обществу "Вина Кубани" по договорам субаренды от 20.04.2004 N 1-СА (акт приема-передачи от 20.04.2004) и от 20.03.2005 N 2-СА (акт приема-передачи от 20.03.2005).
Указывая, что договор аренды от 15.11.2000 N 1 является незаключенным, не зарегистрирован в установленном порядке, предприниматель Герасичева Л.Г. и общество "Вина Кубани" пользовались указанными помещениями без правовых оснований, предприниматель Середа Р.Л. обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчиков суммы неосновательного обогащения, полученного в результате пользования помещениями.
Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Свердловской области и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд исходили из незаключенности договора аренды в связи с несоблюдением требований ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтвержденности факта пользования ответчиками помещениями истца.
Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Поскольку срок действия договора аренды от 15.11.2000 N 1 - более одного года и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды пришли к обоснованному выводу о незаключенности названного договора.
Незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей.
При том, что у предпринимателя Герасичевой Л.Г. отсутствовали правовые основания пользования помещением, у нее не имелось полномочий на сдачу имущества в субаренду, в связи с чем недействительными являются договоры субаренды, подписанные ей с обществом "Вина Кубани"..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.08.2006 N Ф09-6664/06-С6 по делу N А60-31454/2005
"...В договоре аренды объекта муниципального имущества Ревдинского района от 07.12.2004 N 501 отсутствуют сведения, которые позволили бы идентифицировать встроенное нежилое помещение общей площадью 87,4 кв. м, подлежащее передаче в аренду.
Следовательно, названный договор аренды является незаключенным, поскольку не определен предмет договора (ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Также имущество может быть сдано в аренду лицами, управомоченными на совершение таких действий законом или собственником.
Поскольку договор аренды объекта муниципального имущества Ревдинского района от 07.12.2004 N 501 является незаключенным, у МУП "Единый заказчик" и предпринимателя Трапезникова О.В. отсутствовали правомочия на заключение договоров субаренды (ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, договоры субаренды от 07.12.2004 и от 25.01.2005 являются ничтожными, поскольку не соответствуют требованиям закона.
Выводы судов о ничтожности указанных договоров субаренды следует признать правильными..."

Позиция 2. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 06.05.2008 по делу N А23-1226/07Г-3-60
"...Стороны представили в материалы дела подлинные договоры субаренды нежилого помещения от 05.09.2006.
Из п. 6.1 экземпляра договора предпринимателя Пройдина С.Н. следует, что срок его действия установлен сторонами с 05.09.2006 по 01.09.2007.
Так как в материалах дела отсутствуют доказательства о государственной регистрации данного договора аренды, как того требует п. 2 ст. 651 ГК РФ, суды правомерно указали на то, что договор субаренды нежилого помещения от 05.09.2006 является незаключенным.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на то, что названный договор является незаключенным и в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, поскольку в нем не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (нет приложений, позволяющих идентифицировать помещение являющиеся предметом договора, где конкретно оно расположено /этажность, номера комнат на плане и.т.д./)..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 19.11.2007 N 14422/07 по делу N А60-34498/2006-С1
"...Исковые требования мотивированы тем, что между Усаниным С.Н. и Кузнецовым С.С. заключен договор аренды от 08.02.2006 N 7/1, согласно которому арендатору в пользование было предоставлено нежилое меблированное помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 68/1, площадью 40 кв. м на срок с 08.02.2006 по 08.01.2007. Указанное помещение ответчиком было сдано в субаренду ООО УК "СМУ-555" на основании договора от 06.03.2006, на срок до 08.01.2007, арендная плата составляет 458263,63 руб. В период с апреля 2006 г. по сентябрь 2006 г. на расчетный счет ответчика перечислено 280645,43 руб.
Решением от 09.03.2007, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 12.07.2007, исковые требования удовлетворены полностью, договоры аренды и субаренды признаны незаключенными, поскольку объект аренды и субаренды не согласован, и определить его не представляется возможным, помещение является жилым и может сдаваться в наем только для проживания граждан. Исходя из изложенного, с ООО УК "СМУ-555" взыскано 280645,43 руб. неосновательного обогащения.
Ответчик с указанными судебными актами не согласен и просит пересмотреть их в порядке надзора, ссылаясь на нарушение арбитражными судами единообразия в толковании и применении норм права.
По мнению заявителя, суд необоснованно признал договоры аренды и субаренды незаключенными и взыскал с ответчика спорную сумму. Кроме того, заявитель указывает на то, что он не был извещен о времени и месте судебного разбирательства.
Судами установлено, что спорные договоры аренды и субаренды являются незаключенными, а арендная плата за пользование указанным помещением подлежит возврату, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В соответствии с условиями договора ответчику предоставлено нежилое меблированное помещение, согласно выписке из ЕГРЮЛ помещение по указанному адресу является жилой двухкомнатной квартирой. Довод ответчика о том, что он не был надлежащим образом извещен, был проверен судом кассационной инстанции и отклонен как не подтвержденный материалами дела..."

5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды

В соответствии со ст. 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с арендодателем договора аренды при досрочном прекращении действовавшего договора аренды и, как следствие, договора субаренды. При этом остается неясным вопрос: вправе ли арендодатель истребовать имущество у субарендатора до того момента, как он заявит о желании воспользоваться указанным правом?

5.1. Вывод из судебной практики: В случае прекращения договора аренды арендодатель не вправе истребовать имущество у субарендатора, если не докажет, что тот отказался от заключения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 22.04.2009 N Ф10-795/09 по делу N А64-4078/08-14
"...Из материалов дела следует, что 03.07.2003 между ОАО "РосАгроЛизинг" (лизингодатель) и ОГУП "Продовольственная корпорация" (лизингополучатель) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 2003/С-767 на срок 84 месяца, в соответствии, с условиями которого лизингодатель обязался приобрести в собственность и предоставить лизингополучателю в лизинг оборудование - комбайны Енисей КЗС-950 "Руслан" в количестве 50 единиц и комбайны Енисей-1200-1НМ-56 в количестве 20 единиц, с целью дальнейшей передачи оборудования в сублизинг сельскохозяйственным предприятиям.
На основании вышеуказанного договора, 25.07.2005 между ОГУП "Продовольственная корпорация" (сублизингодатель) и СХПК им. Московского (сублизингополучатель) заключен договор N 99 финансовой субаренды (сублизинга), в соответствии с которым сублизингодатель по акту приема-передачи передал сублизингополучателю в сублизинг комбайн Енисей-1200-1НМ-56.
Впоследствии, 15.09.2006 ОАО "РосАгроЛизинг" и ОГУП "Продовольственная корпорация" заключили соглашение о расторжении договора финансовой аренды (лизинга) от 03.07.2003 N 2003/С-767.
Ссылаясь на то, что в настоящее время сельхозтехника (комбайн Енисей-1200-1НМ-56) фактически находится в незаконном владении у СХПК им. Московского, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Таким образом, исходя из смысла приведенной нормы материального права, в случае досрочного прекращения договора аренды прекращается и действие заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Однако в результате этих обстоятельств наступают последствия, согласно которым СХПК им. Московского как субарендатор, вправе заключить с истцом договор аренды на спорное имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Поскольку истец не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие, что ответчик (субарендатор) отказался от заключения с ним договора аренды на спорное имущество в соответствии с положениями п. 1 ст. 618 ГК РФ, следовательно, у него отсутствует право на истребование этого имущества на основании ст. 301 ГК РФ, поэтому судом правомерно отказано в удовлетворении его исковых требований к ответчику..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.04.2009 N Ф10-796/09 по делу N А64-4079/08-14
"...Согласно п. 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Таким образом, исходя из смысла приведенной нормы материального права, в случае досрочного прекращения договора аренды прекращается и действие заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Однако в результате этих обстоятельств наступают последствия, согласно которым СХПК "Память Ленина" (правопредшественник ООО Колос") как субарендатор, вправе заключить с истцом договор аренды на спорное имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Поскольку истец не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие, что ответчик (субарендатор) отказался от заключения с ним договора аренды на спорное имущество в соответствии с положениями п. 1 ст. 618 ГК РФ, следовательно, у него отсутствует право на истребование этого имущества на основании ст. 301 ГК РФ, поэтому судом правомерно отказано в удовлетворении его исковых требований к ответчику..."

6. Порядок уплаты субарендных платежей при досрочном прекращении договора аренды

Статья 618 ГК РФ не устанавливает порядка уплаты платежей за пользование имуществом, переданным в субаренду при досрочном прекращении договора аренды. При этом неясно, кто и в каком порядке вправе взыскать с субарендатора плату за пользование имуществом.

6.1. Вывод из судебной практики: При досрочном прекращении договора аренды арендодатель имеет право получить с субарендатора плату за просрочку возврата имущества, переданного в субаренду, если соответствующую плату не внес арендатор (субарендодатель).

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.05.2012 N Ф09-2735/12 по делу N А60-31137/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом "Лизинговая компания "КАМАЗ" (лизингодатель) и обществом "Западно-Уральская лизинговая корпорация" (лизингополучатель) 25.08.2008 заключен договор финансовой аренды (лизинга) автотранспортных средств N 1-4522/08/ЛК, по условиям которого по акту приема-передачи от 08.09.2008 во временное владение и пользование истцу были переданы автомобили КАМАЗ 45143-112-15 (6 шт.) и прицепы НЕФАЗ 8560-82-02 (6 шт.).
На основании договора сублизинга от 25.08.2008 N 232/с-2008, заключенного обществом "Западно-Уральская лизинговая корпорация" с согласия лизингодателя с обществом "Агрофирма "Ирбитская", последнему по актам приема-передачи от 09.09.2008 во временное владение и пользование за плату переданы названные выше предметы лизинга.
Общество "Западно-Уральская лизинговая корпорация", ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Агрофирма "Ирбитская" обязательств по внесению лизинговых платежей за период с 01.07.2010 по 01.07.2011 за переданное в сублизинг движимое имущество, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Судами установлено и из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.03.2010 по делу N А65-36962/2009-СГ2-24 заключенный между обществом "Лизинговая компания "КАМАЗ" и обществом "Западно-Уральская лизинговая корпорация" договор лизинга от 25.08.2008 N 1-4522/08/ЛК признан расторгнутым. Суд обязал общество "Западно-Уральская лизинговая корпорация" вернуть лизингодателю переданное в лизинг имущество. Собственником имущества - обществом "Лизинговая компания "КАМАЗ" в адрес общества "Агрофирма "Ирбитская" 25.07.2011 была направлена претензия с требованием о возврате предметов сублизинга.
Таким образом, поскольку договор лизинга от 25.08.2008 N 1-4522/08/ЛК расторгнут по решению суда, в отсутствие условия о сохранении действия договора сублизинга, договор сублизинга также прекратил свое действие.
Учитывая, что общество "Западно-Уральская лизинговая корпорация" собственником предметов лизинга (сублизинга) не является, в отсутствие доказательств несения им самим фактических затрат в виде уплаты обществу "Лизинговая компания "КАМАЗ" лизинговых платежей по договору от 25.08.2008 N 1-4522/08/ЛК по причине невозврата лизингового имущества лизингодателю, суды пришли к правильному выводу о том, что у истца в связи с расторжением договора лизинга от 25.08.2008 N 1-4522/08/ЛК отпали правовые основания для взыскания с общества "Агрофирма "Ирбитская" лизинговых платежей за период с 01.07.2010 по 01.07.2011; право требования лизинговых платежей за время просрочки возврата арендованного имущества при прекращении договора сублизинга принадлежит непосредственно собственнику имущества - обществу "Лизинговая компания "КАМАЗ"..."

6.2. Вывод из судебной практики: Если после прекращения договора аренды и, как следствие, договора субаренды субарендатор продолжает пользоваться имуществом, переданным в субаренду, и не вносит арендную плату, у него возникает неосновательное обогащение за счет арендодателя.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2013 по делу N А56-7940/2012
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Малтекс-Электроника" (далее - ООО "Малтекс-Электроника", арендатор) 11.05.1999 заключили договор N 20-А046562 аренды нежилого помещения площадью 514,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 126/2, лит. Б, пом. 1Н. Пунктом 1.3 договора срок его действия установлен до 11.05.2001. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23.07.1999. Дополнительным соглашением от 22.05.2000 стороны договора установили, что он заключен на срок до 11.05.2009. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 17.08.2000.
ООО "Малтекс-Электроника" (арендодатель) и Общество (субарендатор) 14.04.2004 заключили договор субаренды части этого нежилого помещения площадью 185,4 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2010 по делу N А56-8295/2010 договор аренды от 11.05.1999 N 20-А046562 расторгнут. ООО "Малтекс-Электроника" выселено из нежилого помещения общей площадью 514,5 кв. м, расположенного по названному адресу.
В результате проверки фактического использования спорного нежилого помещения, проведенной 13.10.2010 сотрудниками Комитета при участии генерального директора Общества, установлено, что оно используется Обществом, о чем составлены акт.
Ссылаясь на то, что Общество без законных оснований использовало помещение, однако плату за пользование помещением в период с 01.01.2011 по 31.03.2011 не вносило, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Так как договор аренды от 11.05.1999 расторгнут, иных последствий его расторжения в нем не предусмотрено, то договор субаренды от 14.04.2004 также прекращен, в связи с чем в спорный период Общество использовало помещение без законных оснований.
С учетом отсутствия между сторонами арендных отношений суды правомерно применили правила о возникновении обязательств вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В связи с тем, что Общество пользовалось помещением без установленных законом оснований, не вносило плату за его использование, суд правомерно взыскал с ответчика 281 977 руб. 60 коп. неосновательного обогащения.
Поскольку суды обеих инстанций правильно применили нормы материального и процессуального права, их выводы соответствуют имеющимся в деле доказательствам и установленным обстоятельствам, то обжалуемые судебные акты отмене не подлежат..."

7. Необходимость извещения субарендатора о досрочном прекращении договора аренды

Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. На практике возникает вопрос о том, должен ли арендодатель известить субарендатора о досрочном прекращении договора и предложить ему заключить договор аренды в соответствии с указанной нормой.

7.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель не обязан извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и предлагать ему заключить с ним договор в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 27.12.2013 по делу N А09-537/2013
"...Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка был заключен с нарушением требований ст. 618 ГК РФ, предоставляющей субарендатору право на заключение договора аренды с собственником имущества при досрочном прекращении договора аренды, ИП Попов В.В. обратился в суд с иском о признании договора ничтожным в части земельного участка площадью 925 кв. м, которым он ранее пользовался на условиях субаренды.
Исследовав представленные доказательства, доводы сторон, суды дали им верную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании нижеизложенного.
Согласно ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Руководствуясь положениями ст. ст. 166, 167, 168, суды правомерно отклоняют доводы заявителя жалобы о том, что в нарушение правил ст. 618 ГК РФ арендодатель не уведомил его о расторжении договора аренды, чем лишил права на заключение самостоятельного договора аренды на период в пределах оставшегося срока субаренды, что влечет ничтожность заключенного впоследствии договора купли-продажи земельного участка в части площади, находившейся ранее в субаренде, и приходят к правомерному выводу о том, что, обращаясь в суд с настоящим иском, истец должен был доказать нарушение ответчиками правовых норм, влекущих ничтожность сделки, и те обстоятельства, что в результате применения последствий недействительности сделки будут восстановлены его нарушенные права либо законные интересы.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций о том, что в ст. 618 ГК РФ закреплено право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, однако указанная норма права не предусматривает обязанности арендодателя извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и направлять субарендатору предложение о заключении договора аренды с ним.
Таким образом, как верно отмечают суды, поскольку обязанность указанного уведомления арендатором законодательно не предусмотрена, отсутствие такого уведомления не может повлечь ничтожность сделки купли-продажи арендуемого ранее имущества по основаниям ст. 168 ГК РФ..."

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 619 ГК РФ

1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
2. Разумный срок для исполнения арендатором нарушенного обязательства
3. Обоснование существенности нарушений арендатора
4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором может повлечь расторжение договора
6. Случаи, когда неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
7. Исполнение нарушенного условия договора в разумный срок или до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
9. Расторжение договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и на основании акта государственного органа
10. Существенное изменение обстоятельств как основание досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя
11. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
12. Односторонний отказ от договора аренды
13. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ
14. Требования арендодателя о досрочном расторжении договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ как злоупотребление правом
15. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя при несостоятельности (банкротстве) арендатора
16. Возможность расторжения договора аренды имущества по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, если право аренды находится в залоге
17. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 619 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства

Статья 619 ГК РФ не содержит подробного описания процедуры досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусматривая при этом условие об обязательном письменном предупреждении арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, прежде чем арендодатель будет вправе требовать расторжения договора. Если же арендатор не был предупрежден, иск арендодателя не будет рассмотрен арбитражным судом (ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На невозможность рассмотрения судом спора о расторжении или изменении договора до представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком, указано также в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
На практике возникает ряд вопросов, связанных с соблюдением порядка досрочного расторжения договора: об адресе направления письменного предупреждения, о его содержании, сроке получения уведомления и требованиях к сроку исполнения нарушенного обязательства по внесению арендной платы.
Следует иметь в виду, что Федеральным законом от 28.06.2013 N 134-ФЗ в ст. 51 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции п. 2 указанной статьи данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ. Лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности. Юридическое лицо в отношениях с указанным лицом не вправе ссылаться на данные, не включенные в реестр, а также на содержащиеся в нем недостоверные сведения. Исключение составляют случаи, когда данные внесены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.
Об этом также говорится в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица".
Бывает сложно доказать существенность нарушения договора, что является одним из условий для его досрочного расторжения.
Статья 619 ГК РФ не содержит указаний на дальнейшие действия арендодателя после направления письменного предупреждения. В связи с этим возникает вопрос: вправе ли он обратиться в суд сразу после направления указанного предупреждения или должен дождаться каких-либо ответных действий со стороны арендатора?

1.1. Вывод из судебной практики: Направление по месту нахождения (месту жительства) арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства является надлежащим исполнением обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:


Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2010 N КГ-А40/2476-10-П по делу N А40-73337/08-105-396
"...В связи с нарушением условий о целевом использовании переданного в аренду объекта истец 03.07.2008 г. направил в адрес ответчика претензию N 09-1977/08 об устранении допущенных нарушений, об устранении которых просил сообщить ответчика не позднее 25.07.2008 г.
В связи с неисполнением требования об устранении нарушений и неполучением ответа от Арендатора, истец повторно 04.09.2008 г. направил по всем адресам ответчика претензию с предложением расторгнуть заключенный сторонами договор аренды N 09-00958/07 от 12.12.2007 г., в которой уведомил ответчика о том, что в случае неполучения ответа до 20.09.2008 г. истец обратится в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении ответчика (л.д. 31 - 32; 125 - 129).
На основании вышеизложенного, суды правомерно пришли к выводу о том, что ответчик нарушил условия договора аренды, истец предпринял все меры для надлежащего письменного предупреждения арендатора о необходимости устранения нарушений, допущенных им при исполнении обязательств по договору.
Довод заявителя о том, что истец не предпринял все меры для надлежащего письменного предупреждения арендатора о необходимости устранения нарушений, допущенных им при исполнении обязательств по договору; представленные истцом заказные почтовые уведомления не являются доказательством надлежащего уведомления нас о прекращении спорного договора и взаимных обязательств, отклоняются судом кассационной инстанции, как направленные на переоценку установленных судами обстоятельств. Судами установлено, что претензии были направлены ответчику по адресу арендованного им помещения: г. Москва, ул. Героев-Панфиловцев, д. 7, корп. 6, и по юридическому адресу: г. Москва, ул. Ивана Сусанина, д. 6, корп. 3..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2012 по делу N А29-2937/2012
"...Администрация 23.12.2011 направила ответчику уведомление N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению, а имущество - возврату.
Ответчик, не оспорив наличие и размер задолженности по арендной плате и пеням, сослался на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.
В соответствии с абзацем 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В данном случае Администрация направила ответчику уведомление 23.12.2011 N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению.
Согласно сообщению Воркутинского почтамта УФПС Республики Коми - филиала ФГУП "Почта России", уведомление 28.12.2011 отправлено заказным письмом за номером 169900 45 64115 7 по надлежащему юридическому адресу ответчика: город Воркута, поселок Воргашор, улица Катаева, дом 28, ООО "КАМА", магазин "ПИК", указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, однако возвращено истцу "в связи с истечением срока хранения". Следовательно, риск неполучения уведомления, направленного по месту нахождения юридического лица, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, лежит на самом юридическом лице, ненадлежащим образом организовавшим процесс получения и обработки входящей корреспонденции.
При таких обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и удовлетворил иск в этой части..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2012 по делу N А29-2936/2012
"...Администрация 23.12.2011 направила ответчику уведомление N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению, а имущество - возврату.
В соответствии с абзацем 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В данном случае Администрация направила ответчику уведомление 23.12.2011 N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению.
Согласно сообщению Воркутинского почтамта УФПС Республики Коми - филиала ФГУП "Почта России" уведомление 28.12.2011 отправлено заказным письмом за номером 169900 45 64115 7 по надлежащему юридическому адресу ответчика: город Воркута, поселок Воргашор, улица Катаева, дом 28, ООО "КАМА", магазин "ПИК", указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, однако возвращено истцу "в связи с истечением срока хранения". Следовательно, риск неполучения уведомления, направленного по месту нахождения юридического лица, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, лежит на самом юридическом лице, ненадлежащим образом организовавшим процесс получения и обработки входящей корреспонденции.
При таких обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и удовлетворил иск в этой части..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2012 по делу N А29-2939/2012
"...Администрация 23.12.2011 направила ответчику уведомление N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению, а имущество - возврату.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца 15.03.2012 в арбитражный суд с настоящим иском.
В данном случае Администрация направила ответчику уведомление 23.12.2011 N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению.
Согласно сообщению Воркутинского почтамта УФПС Республики Коми - филиала ФГУП "Почта России", уведомление 28.12.2011 отправлено заказным письмом за номером 169900 45 64115 7 по надлежащему юридическому адресу ответчика: город Воркута, поселок Воргашор, улица Катаева, дом 28, ООО "КАМА", магазин "ПИК", указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, однако возвращено истцу "в связи с истечением срока хранения". Следовательно, риск неполучения уведомления, направленного по месту нахождения юридического лица, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, лежит на самом юридическом лице, ненадлежащим образом организовавшим процесс получения и обработки входящей корреспонденции.
При таких обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и удовлетворил иск в этой части..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2013 по делу N А40-126228/12-105-1177
"...Судебные инстанции, руководствуясь п. 2 ст. 450, ст. 614, п. 1 ст. 619, 622 ГК РФ, пришли к правильному выводу о наличии у истца права на взыскание с арендатора в пользу арендодателя образовавшейся задолженности, начисленной на нее за период по 03.07.2012 г. договорной неустойки по ставке 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной оплаты в день в размере 29008,84 руб., а также расторжение договора аренды и истребование являющихся объектом аренды нежилых помещений общей площадью 1177,50 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, д. 17А (этаж 1, пом. I, комн. 1 - 2, 2а, 3 - 7, 7а, 7б, 7в, 8 - 10, 10а, 11, 11а, 12, 12а, 12б, 13, 13а, 14 - 17, 17а, 17б, 18 - 23, 23а, 24 - 30; этаж 2, пом. I, комн. 1 - 26; этаж 3 пом. III, комн. 1 - 2). При рассмотрении спора суд принял во внимание, что до обращения в суд арендодатель письмом исх. от 03.07.2012 г. N 22-22-1342 (т. 1 л.д. 10) предложил арендатору расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не выполнит свои обязательства, т.е. выполнил предусмотренный законом претензионный порядок урегулирования спора, однако арендатор допущенные нарушения не устранил.
Довод заявителя кассационной жалобы о непредставлении истцом доказательств получения ответчиком претензии, в связи с чем отсутствуют правовые основания для расторжения спорного договора и истребования истцом предмета аренды, не опровергает правильность выводов судебных инстанций.
Суд установил надлежащее направление истцом в адрес ответчика названного уведомления с предложением расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не выполнит свои обязательства.
Согласно статье 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес государственной регистрации является местом нахождения исполнительного органа юридического лица, по которому осуществляется связь с данной организацией.
В соответствии с разъяснением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Постановлении от 16.11.2010 N 8957/10, направление уведомлений по известным адресам контрагента (в том числе юридическому) является правомерным и надлежащим, поскольку по смыслу статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо несет риск негативных последствий неполучения адресованной ему корреспонденции, если при требуемой от него степени заботливости и осмотрительности не примет мер, направленных не получение этой корреспонденции по месту своего нахождения.
Судебные инстанции установили наличие в материалах дела трех извещений, направленных истцом ответчику по его местонахождению почтовой связью заказной корреспонденцией, которые обоснованно признаны судом полученными адресатом, т.к. они были доставлены ответчику, но не вручены по обстоятельствам, за которые отвечает сам ответчик, вследствие непринятия им должной степени заботливости и осмотрительности, т.е., фактически, вследствие уклонения от принятия, поскольку, как указано организацией почтовой связи, осуществившей доставление получателю данных почтовых отправлений, причины невручения корреспонденции адресату вызваны невостребованием ее со стороны последнего..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2012 по делу N А40-104387/11-28-899
"...В соответствии с пунктом 3 статьи 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Довод заявителя жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды является несостоятельным в связи со следующим.
Претензия N 01-11/003196 от 22.06.2011 с требованием погасить образовавшуюся задолженность либо расторгнуть договор аренды N 01-00069/10 от 15.03.2010 направлена истцом ответчику по адресу арендуемого им помещения: г. Москва, Волконский 1-ый пер., д. 12, стр. 1, а также по адресу: г. Москва, М. Полуярославский пер., д. 3/5, стр. 1, офис 401Б, который является юридическим адресом ответчика, указан им в договоре аренды N 01-00069/10 от 15.03.2010.
Вышеназванная претензия, направленная по юридическому адресу, получена ответчиком, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (л.д. 23 т. 1).
Ссылка заявителя жалобы на получение по указанному адресу претензии неуполномоченным лицом - Мусатовой, отсутствие в штате сотрудников ответчика такого лица, несостоятельна в качестве основания отмены обжалуемых судебных актов.
Доказательства, подтверждающие, что Мусатова работником ответчика не является, не представлены.
Неполучение корреспонденции по адресу места нахождения юридического лица в соответствии с данными государственной регистрации в связи с отсутствием органа юридического лица по этому адресу является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несет юридическое лицо..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.06.2007, 21.06.2007 N КГ-А40/5137-07 по делу N А40-71364/06-77-489
"...Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Арендодатель вправе требовать досрочного распоряжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что Департамент 05.07.2006 направил в адрес ООО Фирма "Бизон-М" претензию N 267/08/П/06 о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Письменное предупреждение было направлено заказным письмом по юридическому и фактическому месту нахождения арендатора.
Поскольку ответчик не устранил допущенные нарушения, суд признал правомерными требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды от 28.09.1995 N 08-802/95 и выселении ООО Фирма "Бизон-М" из занимаемых нежилых помещений и удовлетворил их.
Довод жалобы о недоказанности факта направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранения в разумный срок нарушения договорного обязательства опровергается представленным и в материалах дела списком заказных писем от 27.10.2006 и квитанцией..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.07.2012 по делу N А65-18770/2011
"...Суд первой инстанции установил, что арендодатель направлял арендатору претензию от 15.04.2011 с требованием о погашении основной задолженности и пени в общей сумме 625 533,26 руб., образовавшейся по состоянию на 14.04.2011, а также предложение о досрочном расторжении договора аренды (договора перенайма).
Доводы заявителя жалобы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора в связи с неполучением уведомления (претензии) о расторжении договора суд кассационной инстанции считает несостоятельными.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Материалами дела подтверждается, что претензия направлена ответчику по двум известным адресам: юридическому адресу - г. Наб. Челны, пр. Х. Туфана, дом 4, и фактическому адресу, указанному в договоре перенайма от 27.10.2003 - г. Наб. Челны, пересечение улиц Татарстан и Чулман, рядом с КНС-5. Уведомления возвращены в связи с неполучением их адресатом.
В силу части 2 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.
Выписками из Единого государственного реестра юридических лиц от 26.08.2011 и от 22.02.2012 подтверждается, что юридическим адресом общества является: г. Наб. Челны, пр. Х. Туфана, дом 4. Доказательств того, что указанный адрес не является юридическим адресом общества либо был им изменен в установленном порядке, ответчик не представил.
Таким образом, довод заявителя жалобы о нарушении норм процессуального права о надлежащем уведомлении участвующего в деле лица и о несоблюдении досудебной процедуры при расторжении договора аренды не нашел подтверждения по результатам проверки в суде кассационной инстанции законности обжалуемых судебных актов..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.08.2013 по делу N А56-41821/2012
"...Ввиду того, что Общество за пользование земельным участком в четвертом квартале 2011 года и в первом и втором кварталах 2012 года внесло арендную плату не в полном размере, КУГИ направил ему претензию от 03.05.2012 с требованием уплатить долг и пени. В данной претензии КУГИ также указал, что в случае неисполнения обязательства по внесению арендной платы он обратится в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 6.3.3 договора в случае возникновения задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от последующего внесения платежей договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погасить задолженность и уплатить неустойку.
В соответствии с правилами статьи 452 ГК РФ КУГИ направил Обществу претензию от 03.05.2012 с требованием об уплате задолженности и расторжении договора, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
В связи с нарушением Обществом условий договора по внесению арендной платы суд на основании пункта 6.3.3 договора расторг договор аренды и ввиду отсутствия у ответчика правовых оснований занимать в дальнейшем арендованный земельный участок принял решение о выселении Общества с этого участка.
Кассационная инстанция считает несостоятельным довод ответчика о том, что, поскольку он не получил претензию КУГИ от 03.05.2012, направленную только по его юридическому адресу, в то время как КУГИ было известно об ином почтовом адресе Общества, то иск не подлежал удовлетворению в части расторжения договора и выселения Общества с земельного участка. В материалах дела имеются доказательства направления Обществу претензии по адресу, который в соответствии со сведениями, внесенными в ЕГРЮЛ, и договором аренды от 07.10.2009 является юридическим адресом Общества. Неполучение корреспонденции ответчиком по адресу места нахождения организации согласно государственной регистрации в связи с отсутствием по данному адресу органа юридического лица или несовершение этим лицом действий по получению почтовой корреспонденции является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несет само юридическое лицо..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.06.2012 по делу N А56-33725/2011
"...Поскольку Общество не вносило плату за пользование участком, КУГИ направил ему претензию от 28.03.2011 N 949-05 с требованием уплатить долг и направить представителя для заключения соглашения о расторжении договора аренды.
Общество на претензию не ответило, долг не уплатило, в связи с чем КУГИ обратился с настоящим иском в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу об обоснованности требований КУГИ и удовлетворили иск.
В соответствии с правилами статьи 452 ГК РФ КУГИ направил Обществу претензию от 28.03.2011 N 949-05 с требованием об уплате задолженности и расторжении договора, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
Апелляционный суд правомерно отклонил довод ответчика о том, что, поскольку он не получил претензию КУГИ от 28.03.2011, иск не подлежал удовлетворению в части расторжения договора и выселения Общества с земельного участка. Апелляционный суд установил, что в материалах дела имеются доказательства направления Обществу претензии по адресу, который в соответствии со сведениями, внесенными в Единый государственный реестр юридических лиц на 26 мая 2011 года, и договором аренды от 24.02.2010 N 05/ЗК-05132 являлся фактическим и юридическим адресом Общества. Суд правильно указал, что неполучение корреспонденции ответчиком по адресу места нахождения организации согласно государственной регистрации в связи с отсутствием по данному адресу органа юридического лица или несовершение этим лицом действий по получению почтовой корреспонденции является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несет само юридическое лицо..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 05.04.2012 по делу N А64-4019/2011
"...Расторгая договор аренды N 731/3 от 22.05.2006 и обязывая ответчика освободить занимаемое им помещение, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу ст. 619 ГК РФ, а также п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из претензии-предупреждения (исх. N 01-16д-13729) от 19.11.2010, врученной главному бухгалтеру Дудышевой Г.С. 24.11.2010, следует, что арендодатель выполнил требования данной нормы права.
Ссылка то, что претензию-предупреждение исх. N 01-16д-13729 от 19.11.2010 ответчик не получал, была известна судам, исследовалась, ей дана надлежащая оценка. В частности суд апелляционной инстанции верно указал на то, что адрес, по которому направлялась претензия, является адресом места нахождения ответчика, получившая названную претензию Дудышева Г.С. являлась работником учреждения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 29.07.2010 по делу N А54-6238/2009
"...В связи с неисполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы истец направлял в адрес ответчика требование N 216 об уплате неналогового платежа по состоянию на 06.11.2008.
Указанное требование было оставлено ИП Артемовым А.И. без удовлетворения 19.12.2008 и 26.05.2009 истцом были направлены в адрес ответчика претензии об уплате задолженности N 01-081/3532 и N 01-69/1467, в которых содержатся предложения о расторжении договора и необходимости освободить занимаемое помещение.
С учетом изложенного, поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по договору аренды N 0312108 от 01.02.2008, что подтверждается материалами дела, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требования истца в части расторжения указанного договора.
Довод заявителя жалобы о том, что претензии о расторжении договора им не получены, поскольку адрес его места нахождения изменился, также не может быть принят судом во внимание.
Как следует из материалов дела, претензии о расторжении договора аренды N 01-081/3532 от 19.12.2008 и N 01-69/1467 от 26.05.2009 были направлены истцом по адресам: г. Рязань, ул. Пирогова, д. 9, кв. 25; г. Рязань, Первомайский пр., д. 59.
При этом согласно п. 3.2.24 договора при изменении организационно-правовой формы, наименования, места нахождения, банковских реквизитов, реорганизации или ликвидации, а также лишении лицензии на право деятельности, осуществляемой на объекте, арендатор обязан в десятидневный срок письменно сообщить арендодателю о произошедших изменениях.
Из материалов дела следует, адрес места нахождения ответчика изменился, ИП Артемов А.И. проживает по адресу: г. Рязань, Посадский переулок, дом 7, кв. 1
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ИП Артемов А.И. сообщил истцу об изменении своего места нахождения.
Кроме того, как следует из выписки из ЕГРИП N 04-67/507 от 19.03.2007, представленной Межрайонной ИФНС России N 1 по Рязанской области, адрес ИП Артемова А.И.: г. Рязань, ул. Пирогова, д. 9, кв. 25.
Следовательно, ответчик обязан был обеспечить получение направляемой ему по данному адресу корреспонденции, в противном случае, он несет риск негативных последствий неполучения документов, направляемых по данному адресу.
Таким образом, обстоятельства неполучения ответчиком уведомления по причине ненахождения его по указанному адресу не могут служить основанием для признания факта расторжения ответчиком спорной сделки не соответствующим Закону или условиям договора..."

1.2. Вывод из судебной практики: Направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по адресу, указанному в договоре, может признаваться надлежащим исполнением обязанности арендодателя, предусмотренной ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2010 N Ф09-294/10-С3 по делу N А71-5797/2009
"...В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику претензию от 11.03.2009 N 214 с требованием в срок до 27.03.2009 погасить задолженность, возникшую по договору финансовой аренды (лизинга) имущества от 04.05.2007 N 05-07/96-л, и начисленную неустойку, а также о расторжении договора лизинга в случае невыполнения указанных требований. Данная претензия направлена по юридическому и почтовому адресу предпринимателя, указанному в договоре от 04.05.2007 N 05-07/96-л: Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52. Из почтовой квитанции от 16.04.2009 N 42762901 следует, что корреспонденция, направленная по этому адресу, возвращена в связи с истечением срока хранения.
Вывод суда апелляционной инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка рассмотрения спора основан на том, что согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 15.05.2009 N 17964 ответчик зарегистрирован по адресу: 427620, Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 54, а в материалах дела отсутствуют доказательства направления претензии по данному адресу.
Согласно п. 5.1.9 рассматриваемого договора лизинга лизингополучатель обязан в десятидневный срок информировать лизингодателя об изменении любого из реквизитов, указанных в параграфе 13 договора, в том числе и об адресе.
Доказательств извещения истца об изменении адреса ответчиком не представлено. Более того, материалами дела подтверждается, что местом жительства предпринимателя с 16.09.2005 является г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52 и по данному адресу он получает почтовую корреспонденцию.
Следовательно, выводы суда апелляционной инстанции о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и об оставлении иска без рассмотрения не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются необоснованными..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.08.2009 N Ф03-3788/2009 по делу N А51-12551/2007
"...По правилам указанной нормы права истец письмами от 20.03.2007 N 12/3-1-3214 и от 13.06.2007 N 12/3-1-5289 направил ответчику по адресу, указанному в договоре (г.Владивосток, ул.Котельникова, 22 кв. 66), уведомления об отказе от договора аренды от 03.11.2003 N 02-04473-001-Н-АР-2774-00. При этом письма возвращены почтой без вручения с отметкой "истек срок хранения".
Судом установлено, что с 29.08.2002 по настоящее время ИП Семененко Н.Л. зарегистрирована по адресу: г.Владивосток, ул.Русская, д. 29 кв. 19.
С учетом установленных обстоятельств, и принимая во внимание тот факт, что истцом доказательств получения ИП Семененко Н.Л. по месту ее нахождения, либо по месту нахождения арендованного имущества указанных писем не представлено, вывод суда о несоблюдении истцом порядка отказа от договора аренды является правомерным..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2010 N Ф09-303/10-С3 по делу N А71-5796/2009
"...Несвоевременное внесение денежных средств и значительная просрочка лизинговых платежей, последний из которых осуществлен 15.04.2009, послужили основанием для предъявления лизингодателем требований о досрочном расторжении договора и возврате предмета лизинга.
В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику претензию от 11.03.2009 N 214 с требованием в срок до 27.03.2009 погасить задолженность, возникшую по договору финансовой аренды (лизинга) имущества от 04.05.2007 N 05-07/100-л, и начисленную неустойку, а также о расторжении договора лизинга в случае невыполнения указанных требований. Данная претензия направлена по юридическому и почтовому адресу предпринимателя, указанному в договоре от 04.05.2007 N 05-07/100-л: Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52. Из почтовой квитанции от 16.04.2009 N 42762901 следует, что корреспонденция, направленная по этому адресу, возвращена в связи с истечением срока хранения.
Вывод суда апелляционной инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка рассмотрения спора основан на том, что согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 15.05.2009 N 17964 ответчик зарегистрирован по адресу: 427620, Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 54, а в материалах дела отсутствуют доказательства направления претензии по данному адресу.
Согласно п. 5.1.9 рассматриваемого договора лизинга лизингополучатель обязан в десятидневный срок информировать лизингодателя об изменении любого из реквизитов, указанных в параграфе 13 договора, в том числе и об адресе.
Доказательств извещения истца об изменении адреса ответчиком не представлено. Более того, материалами дела подтверждается, что местом жительства предпринимателя с 16.09.2005 является г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52 и по данному адресу он получает почтовую корреспонденцию.
Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа о принятии кассационной жалобы к производству от 18.01.2010 также было направлено предпринимателю по адресу: 427620, Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52 и получено им, что подтверждается уведомлением о вручении.
Следовательно, выводы суда апелляционной инстанции о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и об оставлении иска без рассмотрения не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются необоснованными..."

1.3. Вывод из судебной практики: Письменные предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства, которые возвращены почтовыми отделениями связи с отметками о его отсутствии по известным адресам, являются надлежащим исполнением обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2009 по делу N А56-31704/2008
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор от 14.08.2001 N 20-А037505 аренды нежилого помещения 2Н (кадастровый номер 78:1458:2:3:4) общей площадью 230,4 кв. м, находящегося по указанному адресу, для использования под центр спортивной и физкультурно-оздоровительной работы...
В связи с неисполнением Организацией обязанности по перечислению арендной платы с 01.10.2007 Комитет 14.04.2008 направил ответчику претензию N 1561 о необходимости уплаты задолженности и пеней, а также заключения соглашения о расторжении указанного договора.
На момент предъявления претензии у Организации существовала задолженность по арендной плате за девять месяцев (с 01.10.2007 по 30.06.2008). Факт направления арендодателем данного уведомления по двум адресам арендатора (юридическому и адресу арендованного имущества) подтверждается материалами дела. Однако указанные письма возвращены отделением почтовой связи с отметкой об отсутствии такого адресата и в связи с истечением срока хранения.
Неполучение ответа в течение 15 дней с момента отправки претензии приравнено к отказу от ее удовлетворения, дающему право на обращение в суд в порядке статьи 452 ГК РФ.
В разумный срок, а также в ходе судебного разбирательства ответчиком не устранены нарушения его обязательств по договору..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 10.02.2011 N КГ-А40/17856-10 по делу N А40-48974/10-23-406
"...Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями пункта 8.3 договора аренды N 1-158/07 от 22.02.2007 г. предусмотрено, что договор может быть расторгнут в случае не внесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо при систематической недоплате арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты, при этом в силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как видно из материалов дела, указанная претензия Департамента имущества города Москвы от 18.02.2010 г. N 1-108/10, в которой арендодатель предложил ответчику уплатить ему арендные платежи и неустойку, а при невозможности уплаты которых - предложил досрочно расторгнуть договор аренды, была направлена ответчику по адресу арендуемого им помещения: г. Москва, Котельническая набережная, дом 25, корп. 2, который является также юридическим адресом ответчика и указан им в кассационной жалобе, а также по адресу, указанному им в договоре аренды: г. Москва, Даниловская набережная, дом 2, корп. 2.
Названная претензия Департамента имущества города Москвы от 18.02.2010 г. N 1-108/10, направленная ответчику в установленном законом порядке, была возвращена Арендодателю с отметкой отделения почтовой связи об отсутствии адресата, что было подтверждено истцом в судебном заседании апелляционной инстанции посредством предъявления подлинных писем, направленных ответчику и возвращенных отделением почтовой связи, о чем отражено в протоколе судебного заседания.
Указанные выше обстоятельства подтверждают факт выполнения истцом требований, установленных статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, ответчик в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возвратить истцу арендованное помещение.
Арбитражными судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2006 N КГ-А40/5673-06 по делу N А40-80516/05-91-594
"...Согласно п. 2 ст. 452 и ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в связи с невнесением арендатором арендной платы более двух раз подряд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из материалов дела следует, что истцом были направлены ответчику соответствующие предупреждения, которые возвращены почтовыми отделениями связи с отметками об отсутствии последнего по соответствующим адресам.
Поскольку сведения об иных адресах ответчика отсутствуют, в том числе в Едином государственном реестре юридических лиц, суд кассационной инстанции считает досудебный порядок урегулирования спора соблюденным..."

1.4. Вывод из судебной практики: Направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по всем его адресам, кроме указанного в договоре, не может признаваться надлежащим исполнением обязанности арендодателя, предусмотренной ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.02.2011 по делу N А56-23733/2010
"...Ссылаясь на наличие у Общества задолженности за период с 01.10.2008 по 06.04.2010, Комитет в соответствии со статьей 619 ГК РФ направил арендатору претензию от 19.03.2010 N 1893-19 с требованием погасить задолженность в полном объеме в течение 15 дней с момента отправки данной претензии, а также заключить соглашение о досрочном расторжении договора.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В частности, пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Требование о расторжении договора от 07.05.2007 N 00/ЗК-04068(12) направлено Комитетом по всем адресам Общества за исключением адреса, указанного в договоре.
При таких обстоятельствах, суды обоснованно указали на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора и, следовательно, отсутствие оснований для удовлетворения требования о расторжении договора..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 23.08.2011 N КГ-А40/9055-11 по делу N А40-125483/10-23-1053
"...В обоснование искового требования ОАО "Росдорлизинг" ссылалось на то, что уведомление ОАО "Росдорлизинг" о расторжении в одностороннем порядке спорного договора финансовой аренды от 15.01.2008 г. N 1/Л-2008, оформленное письмом от 02.07.2010 г. N РДЛ-01/3-1802, сданное перевозчику ЗАО "ДХЛ Интернешнл" для вручения грузополучателю ООО "ГазВагонТранс" по адресу: г. Москва, ул. Сущевский Вал, д. 9, стр. 1, было вручено адресату 06.07.2010 г. под роспись "Дреминой", что подтверждается уведомлением о вручении груза (т. 2, л.д. 86).
Кроме того, как считает ОАО "Росдорлизинг", указанное уведомление ОАО "Росдорлизинг" о расторжении в одностороннем порядке спорного договора финансовой аренды, сданное ФГУП "Почта России" для вручения адресату ООО "ГазВагонТранс" по адресу: г. Москва, Сущевский вал, д. 9, стр. 1, оф. 403, также было вручено адресату 09.07.2010 г. под роспись "Терехину", что подтверждается уведомлением о вручении корреспонденции (т. 2, л.д. 85).
Судами обеих инстанций установлено, что сторонами договора финансовой аренды от 15.01.2008 г. N 1/Л-2008 в положениях п. 8.4 определены адреса, через которые стороны договорились осуществлять сообщение между собой.
Как установлено нижестоящими судами, по указанному в договоре финансовой аренды от 15.01.2008 г. N 1/Л-2008 адресу, определенному в качестве адреса для почтовой корреспонденции лизингополучателем, а именно: по адресу: г. Москва, ул. Русаковская, д. 13, стр. 1, уведомление об отказе от исполнения договора финансовой аренды от 15.01.2008 г. N 1/Л-2008 не направлялось.
При этом, как установили суды обеих инстанций, ООО "ГазВагонТранс" отрицается получение уведомления истца об отказе от исполнения договора финансовой аренды от 15.01.2008 г. N 1/Л-2008.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия находит правильными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что уведомление об отказе арендодателя от исполнения договора финансовой аренды от 15.01.2008 г. N 1/Л-2008 ООО "ГазВагонТранс" получено не было..."

1.5. Вывод из судебной практики: Если договор заключен тремя участниками (арендатором, арендодателем и балансодержателем), то для его расторжения в связи с нарушением арендатором условий договора (ст. 619 ГК РФ) не требуется уведомления балансодержателя.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.05.2006 N Ф09-4178/06-С3 по делу N А50-41494/05
"...Однако судом апелляционной инстанции сделан ошибочный вывод о том, что, поскольку спорный договор заключен тремя участниками (арендодатель, балансодержатель и арендатор), то все споры и разногласия, возникающие из договора, разрешаются всеми его сторонами (п. 8.1 договора), отсутствие доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды в отношении балансодержателя является основанием для оставления без рассмотрения требований истца о расторжении договора аренды.
Указанный вывод суда апелляционной инстанции в этой части не соответствует правилам, установленным ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При таких обстоятельствах с учетом того, что отсутствие доказательств направления предупреждения о расторжении договора аренды в адрес балансодержателя не нарушает права сторон по договору, оснований для оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения (ч. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и отказе в возврате спорного имущества не имеется..."

1.6. Вывод из судебной практики: Почтовая квитанция (ее копия), а также уведомление о вручении почтового отправления при отсутствии описи вложения не свидетельствуют о надлежащем уведомлении арендатора о расторжении договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.03.2009 N КГ-А40/1505-09 по делу N А40-46494/08-77-351
"...Судом установлено, что в подтверждение уведомления надлежащим образом ответчика о прекращении договора аренды истец ссылается на уведомление от 28.05.2008 N 01-77, копию почтовой квитанции от 29.05.2008 г. N 49732 (л.д. 12) и копию списка заказных писем с уведомлением (л.д. 13).
Исследовав представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что из списка заказных писем с уведомлением не следует, что в указанный в нем адрес ответчика было направлено именно уведомление от 28.05.2008 г. N 01-77, опись вложения почтового отправления отсутствует, подлинная почтовая квитанция N 49732 в материалах дела отсутствует..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 07.06.2011 N КГ-А40/4874-11 по делу N А40-51533/10-37-380
"...В п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат установлению обстоятельства, связанные с принятием истцом надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.
Как видно из материалов дела, истец 17.03.2010 г. направил арендатору письменное уведомление от 17.03.2010 г. N 105 о необходимости исполнения договорных обязательств, потребовал у ответчика уплаты задолженности по лизинговым платежам и сообщил о расторжении договора в одностороннем порядке.
Однако в материалах дела не имеется допустимых доказательств получения ООО "Инновационные строительные технологии" (лизингополучатель) уведомления истца от 17.03.2010 г. N 105 об одностороннем отказе от исполнения договора лизинга.
При этом, как верно установил суд апелляционной инстанции, имеющаяся в материалах дела ксерокопия почтового уведомления на отправку ценного письма и о вручении его 20.04.2010 года не содержит сведений, какого рода корреспонденция было направлена ООО "Инновационные строительные технологии" как лизингополучателю истцом 17.04.2010 года.
С учетом изложенного судебная коллегия считает несостоятельными доводы заявителя жалобы о том, что односторонний отказ лизингодателя от исполнения договора лизинга, оформленный посредством уведомления истца от 17.03.2010 г. N 105, соответствует требованиям, предусмотренным п. 3 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 13, п. 6 ст. 15 Федерального закона N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" от 29.10.1998 года..."

1.7. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, какие документы свидетельствуют о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, существует четыре позиции судов.

Примечание: По вопросу о соблюдении досудебного порядка расторжения договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, см. п. 13 материалов к ст. 619 ГК РФ.

Позиция 1. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (ст. 452 ГК РФ).

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.
Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В связи с этим суд обратил внимание истца на то, что в направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.
Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, иск подлежал оставлению без рассмотрения..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2013 по делу N А11-8164/2011
"...По мнению заявителя, вывод суда о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора является ошибочным и основан на неверном применении статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в имеющихся в деле претензиях, направленных в адрес арендатора, не содержится требований об изменении либо расторжении договора аренды. Предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорных обязательств в разумный срок не может одновременно сопровождаться предложением расторгнуть договор в случае неисполнения обязанности.
Аргумент заявителя о несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора ошибочен в силу следующего.
Нормы пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют арендодателя правом в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора ввиду невнесения нанимателем в установленные договором сроки арендных платежей только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Суд установил, что в направленных арендодателем и полученных арендатором уведомлениях ставился вопрос как о погашении задолженности по арендной плате, так и о расторжении договора в случае неисполнения данной обязанности в разумный срок.
Указание в одном письме на необходимость устранения нарушения условий договора и о его расторжении, не противоречит принципу дозволительной направленности гражданско-правового регулирования.
Таким образом, суд правомерно признал Общество прочившим исполнение арендного обязательства и обоснованно удовлетворил требования кредитора..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.07.2010 по делу N А39-116/2010
"...Суд удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 26.04.2006 N 96. Окружной суд счел, что в этой части решение принято с нарушением норм материального права, которое выразилось в неприменении судом закона, подлежащего применению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из смысла указанных норм следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В материалах дела отсутствуют доказательства направления ТУ ФАУГИ в Республике Мордовия в адрес ЗАО "СВ" письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства по уплате арендных платежей в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, что свидетельствует о несоблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем требование истца о расторжении.
При таких обстоятельствах суд правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но не применил подлежавшие применению пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 452 и пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в силу статей 287 (пункта 2 части 1) и 288 (части 1 и пункта 1 части 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого судебного акта в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 26.04.2006 N 96 и принятия в этой части нового судебного акта об отказе ТУ ФАУГИ в Республике Мордовия в удовлетворении данного требования..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2010 по делу N А31-4358/2009
"...Из положений пункта 2 статьи 452 и последнего абзаца статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложение расторгнуть договор.
В противном случае исковое заявление о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения.
Таким образом, суд правильно рассмотрел иск по существу, поскольку предупреждение о необходимости принятия предмета лизинга и волеизъявление истца о расторжении договора лизинга со ссылкой на возможность последующего обращения в арбитражный суд содержатся в имеющихся в деле уведомлениях от 25.09.2008 и 01.10.2008, которые получены ответчиком..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.10.2012 по делу N А33-19241/2011
"...Предметом иска по настоящему делу является требование о расторжении договора аренды, основанием иска - нарушение арендатором обязательств по проведению капитального ремонта арендованного имущества, что привело к существенному ухудшению арендованного имущества; пользование имуществом с существенными и неоднократными нарушениями условий договора. В качестве правового обоснования иска указана статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с условиями договора N А-03-04 аренды недвижимого имущества (в редакции дополнительных соглашений) производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно признал доказанным факт пользования ответчиком имуществом истца с существенным нарушением условий договора (ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по содержанию имущества в пригодном для его использования состоянии и проведению капитального ремонта арендованного имущества), что привело к существенному ухудшению (разрушению) имущества.
Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора направлял арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ответчиком вышеуказанные обстоятельства, на которых основаны исковые требования, опровергнуты не были.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск, и у суда апелляционной инстанции не было оснований для отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2011 по делу N А19-5606/2011
"...Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по основанию, установленному пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более двух раз подряд, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора. При этом существенность нарушения обществом договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) не имеет юридического значения при рассмотрении заявленных исковых требований, основанием которых являются иные нормы - подпункт 2 пункта 2 статьи 450, пункт 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив уведомление N 1 от 18.01.2011 "О погашении задолженности, расторжении договора", адресованное обществу, как доказательство, подтверждающее соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, судами установлено, что администрация уведомила ООО "ТД "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" о наличии задолженности по арендной плате, предложила погасить ее вместе с неустойкой в срок до 20.02.2011, а также предупредила о намерении расторгнуть договор аренды.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период и частично неустойки, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2011 по делу N А19-4877/2011
"...Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество, предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным договором аренды (пункт 4.1.1) и изложенным нормам материального права, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более чем за 3 месяца, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора. При этом существенность нарушения обществом договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) не имеет юридического значения при рассмотрении заявленных исковых требований, основанием которых являются иные нормы - подпункт 2 пункта 2 статьи 450, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период и частично неустойки, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2011 по делу N А19-4874/2011
"...Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество, предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Частями 2, 3 указанной статьи установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным договором аренды (пункт 4.1.1) и изложенным нормам материального права, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более чем за 3 месяца, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора. При этом существенность нарушения обществом договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) не имеет юридического значения при рассмотрении заявленных исковых требований, основанием которых являются иные нормы - подпункт 2 пункта 2 статьи 450, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период и частично неустойки, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2011 по делу N А58-8553/10
"...В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из части 3 данной статьи следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды в суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд; обращение арендодателя к арендатору с письменным предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложением о расторжении договора; фактические действия (бездействие) арендатора в установленные сроки по досудебному урегулированию спора после указанного обращения арендодателя.
Оценив претензионное письмо N 770 от 27.10.2010 как доказательство, подтверждающее соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, судами установлено, что учреждение уведомило общество о наличии 9 899 747 рублей 18 копеек задолженности по арендной плате за период с 2008 года по 3 квартал 2010 года, предупредило о намерении расторгнуть договор аренды, а также предложило арендатору в тридцатидневный срок дать ответ на данную претензию.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.07.2011 по делу N А10-3681/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 452, пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о досрочном расторжении договора аренды может быть заявлено арендодателем в суд только после направления арендатору предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. По смыслу указанной правовой нормы письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.02.2010 по делу N А58-5774/09
"...В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, не предоставил ответчику возможность, при установлении факта нецелевого использования ООО "Кафе "Маргарита" имущества, исполнить им обязанность по устранению данного нарушения в разумный срок.
Письмо N Н-06-6805 от 16.07.2009, полученное ответчиком не содержит требований об устранении нарушений в разумный срок.
Таким образом, суд кассационной инстанции полагает, что правовых оснований для расторжения договора аренды N 07-253 от 24.04.2007 не имелось.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции законно и обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований МИО РС (Я) о расторжении договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, являющихся собственностью Республики Саха (Якутия) N 07-253 от 24.04.2007, выселении ответчика из нежилых помещений кафе площадью 100 кв. м и аптеки площадью 109 кв. м, расположенных по адресу: г. Якутск, пр. Ленина, 23, а также обязании ООО "Кафе "Маргарита" возвратить имущество по акту приема-передачи арендодателю..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.10.2012 N Ф03-4903/2012 по делу N А24-410/2012
"...Согласно разъяснениям данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма N 66).
При исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционным судом установлено, что Министерством в адрес ОАО Комплекс гостиницы "ОРЛЕНОК" направлялось требование от 30.09.2011 исх. N 03/3681-01-09, в котором было предложено досрочно расторгнуть договор и передать земельный участок арендодателю в срок до 18.11.2011. При этом судом апелляционной инстанции установлено, что указанное требование не содержит предупреждение арендодателя о необходимости исполнения арендатором условий договора аренды в разумный срок. Отдельного письменного предупреждения о необходимости исполнения условий договора Министерством в адрес арендатора также не направлялось.
В этой связи обоснован вывод суда апелляционной инстанции о том, что хотя общее правило о досудебном порядке, предусмотренное пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом соблюдено, доказательств выполнения соответствующих требований статьи 619 ГК РФ, в материалах дела не имеется..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.12.2012 по делу N А46-6275/2012
"...Письмом от 28.12.2011 N ТУ-04/17193 Управление уведомило ответчика о необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пени.
При этом, отклоняя довод Управления о наличие в письме от 28.12.2011 ссылок на статьи 450, 452 ГК РФ как на то обстоятельство, что стороны подразумевали возможность расторжения договора, суд указал, что буквальное содержание в указанном письме не содержит в себе требование о расторжении договора от 25.11.2008, а содержит лишь требование в части погашения образовавшейся у ответчика задолженности по арендным платежам и пени.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из содержания статьи 619 ГК РФ следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" установлено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Несоблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ является основанием для оставления арбитражным судом искового заявления без рассмотрения.
С учетом изложенного, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды правильно установили, что истцом не соблюден порядок досрочного расторжения договора аренды, вследствие чего пришли к правомерному выводу о том, что требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.08.2012 по делу N А75-9637/2010
"...Рассмотрев спор по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о неисполнении администрацией установленного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка для досрочного расторжения договора аренды.
В соответствии с частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как было установлено судом апелляционной инстанции, соответствующего письменного предупреждения администрация не направляла арендатору. Представленное в материалы дела письмо администрации от 23.07.2010 N 3031 не содержит предложение об исполнении обязательства в разумный срок, о расторжении договоров в случае неисполнения арендатором обязанности по устранению нарушений использования земельных участков.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции признал не соблюденным администрацией порядок досудебного урегулирования.
С учетом несоблюдения арендодателем требования, установленного частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об оставлении предъявленного требования о расторжении договоров аренды земельных участков без рассмотрения по пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи отсутствуют основания для возложения обязанности по рекультивации земельных участков..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.12.2011 по делу N А46-15288/2010
"...Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, установив, что истец направил ответчику соответствующее уведомление от 12.04.2010, оставленное без ответа, пришли к обоснованному выводу, что ГУЗР Омской области был соблюден порядок досрочного расторжения договора. При этом, в силу возложения сторонами обязанности по уплате арендной платы по договору на ООО "Омск-Полимер" указанный порядок подлежал соблюдению арендодателем лишь в отношении одного из соарендаторов.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для досрочного расторжения судом договора аренды с ООО "Омск-Полимер"..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.08.2011 по делу N А45-4281/2011
"...Администрация письмом от 14.02.2011 N 347 сообщила обществу о наличии задолженности по аренде в сумме 562 634,4 руб., образовавшейся за период с 26.01.2010 по 31.03.2010, то есть за 1 и 2 кварталы 2010 года, потребовала оплатить имеющуюся задолженность по аренде, выполнить существенные условия договора в двухнедельный срок после получения данного требования, предупредив о досрочном расторжении договора аренды в случае непогашения задолженности по аренде и не выполнении существенных условий договора.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом при существенном нарушении арендатором условий договора аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В направленном обществу требовании от 14.02.2011 N 347 администрация поставила вопрос о необходимости оплаты имеющейся задолженности по арендной плате, образовавшейся за 1 и 2 кварталы 2010 года, без установления разумного срока погашения задолженности.
Таким образом, администрацией при направлении требования от 14.02.2011 N 347 не были соблюдены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд обоснованно отказал в удовлетворении иска..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 06.02.2012 по делу N А40-29166/11-161-73
"...По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 указанного Кодекса).
Суд установил, что письмом от 13.12.2010 N 1845/12 истец заявил лизингополучателю о необходимости уплаты последним задолженности по договору лизинга и пени, а также предложил расторгнуть договор. Указанное письмо оставлено лизингополучателем без ответа, задолженность не погашена, предмет лизинга истцу не возвращен.
При указанных обстоятельствах договор лизинга правомерно судом расторгнут..."

По данному делу см. также Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2011 N 09АП-18758/2011-ГК.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2011 N 09АП-18758/2011-ГК по делу N А40-29166/11-161-73
"...К производству Арбитражного суда г. Москвы принят иск ООО "СТОУН-XXI" (арендодатель) к ООО "ПРОММОНТАЖ" (арендатор), ООО "Проммонтаж" (поручитель арендатора) о:
- расторжении Договора финансовой аренды от 16.07.2008 г. N Л7228 в связи с допущенной просрочкой во внесении арендной платы;
- истребовании у арендатора объекта аренды, а именно: экскаватора HYUNDAI R170W-7 с заводским N 50311623.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от "10" июня 2011 года (л.д. 105 - 108) иск удовлетворен.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения.
Учитывая, что:
- арендатором не внесена арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;
- арендодатель выполнил требования ч. 2, 3 ст. 619; п. 2 ст. 452 ГК РФ, а именно: до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмом исх. от 13.12.2010 г. N 1845/12, обстоятельство получения которого арендатором не оспаривается, предупредил последнего о необходимости исполнения обязательств в разумный срок и предложил расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения;
- арендатор в разумный срок, в т.ч. до принятия судом первой инстанции судебного акта, которым закончилось рассмотрение дела по существу, допущенные нарушения не устранил;
- нарушения существенно нарушают условия договора аренды, учитывая продолжительность срока, имевшегося у арендатора для устранения нарушений, -
суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 1 ст. 619; п. 2 ст. 450; ст. ст. 301, 622 ГК РФ, соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности иска о расторжении договора аренды и истребовании объекта аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2011 по делу N А40-116493/10-64-1064
"...Учитывая требования ст. 619 Гражданского кодекса РФ, согласно которым в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, суд, установив факт направления истцом в адрес ответчика претензии, оформленной письмом исх. от 30.07.2010 г. N 10-10/001844 (л.д. 12), врученным арендатору 20.08.2010 г. (л.д. 11), оценивая в соответствии со ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, пришел к выводу о доказанности требований истца.
Довод о несоблюдении истцом претензионного порядка рассмотрения спора не принимается судом кассационной инстанции.
Суд установил обстоятельства, связанные с невнесением арендодателем арендатору арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа, направлением письма-уведомления о наличии у ответчика задолженности и необходимости исполнения обязательств по уплате просроченных платежей в разумный срок с предложением расторгнуть Договор при неустранении ответчиком соответствующих нарушений, существенным нарушением ответчиком условий Договора, продолжительностью срока, в течение которого арендатор не устранил нарушение своих обязательств по оплате арендных платежей, в связи с чем у истца возникло право требования расторжения Договора аренды в судебном порядке и возврата арендованных помещений, что не противоречит условиям Договора от 02.12.2009 г., п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 619, ст. 622 ГК РФ.
Судами всесторонне и полно установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Нормы материального права, применены судами правильно, нарушений норм процессуального права не установлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2011 по делу N А40-98272/10-54-642
"...Кроме того, на момент обращения в суд арендатором не внесена арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, в связи с чем арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмом от 30.06.2010 N 10-10/001671, предупредил последнего о необходимости исполнения обязательств в разумный срок с предложением расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Однако, арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил, в связи с чем суды в силу п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 619, ст. 622 Гражданского кодекса РФ правомерно удовлетворили иск в части расторжения договора аренды и обязании ответчика возвратить нежилое помещение..."

Постановление ФАС Московского округа от 19.09.2011 по делу N А40-85819/10-6-736, А40-74108/10-93-116
"...Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как правильно установлено судами обеих инстанций, истцом представлены доказательства соблюдения претензионного порядка расторжения договора в соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предложение о расторжении договора направлено ответчику, что подтверждается материалами дела.
Обоснованно установив на основании представленных в материалы дела доказательств обстоятельство ненадлежащего исполнения ООО "СТРОЭКС" как лизингополучателем принятых по договору финансовой аренды (лизинга) N 3020680-1-11 от 07.11.2007 г. обязательств по внесению лизинговых платежей за период с декабря 2009 г. по май 2010 г., в том числе более двух раз подряд, наличие доказательств соблюдения истцом досудебного (претензионного) порядка расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 452, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также отсутствие в материалах дела документального подтверждения добровольного исполнения лизингополучателем обязательств по погашению задолженности по лизинговым платежам и пени по договору финансовой аренды (лизинга) N 3020680-1-11 от 07.11.2007 г., арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии правовых и документальных оснований для расторжения на основании п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договора финансовой аренды (лизинга) N 3020680-1-11 от 07.11.2007 г. ввиду существенного нарушения ООО "СТРОЭКС" как лизингополучателем его условий, правомерно признав соблюдение истцом установленного в п. 2 ст. 452, 619 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора посредством направления лизингодателем ООО "СТРОЭКС" уведомления о расторжении договора финансовой аренды (лизинга)..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.07.2011 N КГ-А41/5756-11-П по делу N А41-16314/09
"...Установив, что у арендодателя имелись основания для пересмотра согласованного сторонами в Приложении N 2 к договору ежемесячного размера арендной платы и, учитывая, что истцом соблюдены требования п. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие обязанность арендодателя до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности искового требования о досрочном расторжении договора аренды.
В связи с изложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, требования процессуальных норм права соблюдены, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.06.2011 N КГ-А40/6464-11 по делу N А40-78335/10-54-501
"...В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Учитывая, что на момент обращения в суд арендатором не внесена арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа, арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил, исковые требования о расторжения договора аренды удовлетворены правомерно.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, отклоняется судом кассационной инстанции, как противоречащий материалам дела, в частности, письму исх. от 25.03.2010 г. N 10-121/10.
Нормы Глав 29, 34 ГК РФ не запрещают арендодатель одновременно в претензии указать на необходимость исполнения обязательства в разумный срок, и предложить в случае невозможности их исполнения расторгнуть договор аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.09.2010 N КГ-А40/8082-10 по делу N А40-133088/09-157-964
"...В нарушение условий договора арендатор ненадлежащим образом выполнял обязательства по внесению арендной платы за пользование являющемся объектом аренды двухкрасочной офсетной машины формата 36 x 52 см поколения DRUPA 2000 HEIDELBERG PRINTMASTER GTO 52-2, переданным арендатору 20.02.2006 г., а именно: не внесена арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, что в силу статей 309, 310, 614, части 3 статьи 619; пункта 2 статьи 450; статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставило арендодателю право в судебном порядке требовать взыскания образовавшейся задолженности по арендной плате, составившей за пользование объектом аренды в период с декабря 2008 года по сентябрь 2009 года включительно сумму в рублях, эквивалентную 34335,66 Евро (по установленному ЦБ РФ на день платежа курсу), а также расторжения договора аренды и истребования у арендатора объекта аренды. При этом суды учли, что арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмом исх. от 23.06.2009 г. N 7173, что арендатор не отрицает, предупредил последнего о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, предложив расторгнуть договор, в случае не устранения арендатором соответствующих нарушений. Однако, арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил.
Суды пришли к обоснованному выводу, что требование истца о расторжении договора является правомерным, обоснованным и подлежащем удовлетворению, поскольку суду не представлено доказательств устранения ответчиком нарушений прав истца и погашения задолженности..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.08.2010 N КГ-А41/8080-10-П по делу N А41-2301/09
"...Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из разъяснений, данных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранил соответствующие нарушения.
Таким образом, до подачи иска в суд о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору уведомление, в котором должен указать конкретное нарушение условий договора аренды, предложить в указанном уведомлении разумный срок для устранения данного нарушения.
Такое уведомление арендодателя должно также содержать предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения обязанности арендатора устранить допущенное нарушение.
Однако индивидуальным предпринимателем Горбачевым А.В. не представлено доказательств, подтверждающих соблюдение порядка расторжения оспариваемого договора аренды, предусмотренного частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66, вследствие чего отсутствуют основания для расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, в удовлетворении встречного иска Индивидуального предпринимателя Горбачева Александра Викторовича о расторжении договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года и обязании освободить помещение следует отказать..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.05.2010 N КГ-А41/4292-10 по делу N А41-43356/09
"...В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу пункта 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела усматривается и не оспаривается ответчиком, что истец письмом 18.11.2009 N 15 исх. 903 предлагал ответчику погасить задолженность по уплате арендной платы, а также расторгнуть договор аренды (л.д. 37).
Учитывая, что на момент рассмотрения спора допущенная арендатором просрочка по внесению арендной платы составила семь месяцев, что арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмом предупредил арендатора о необходимости исполнения обязательств и предложил расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, что арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил, а также, что допущенные ответчиком нарушения существенно нарушают условия договора, учитывая размер образовавшейся непогашенной задолженности и продолжительность срока, имевшегося у арендатора для устранения нарушений, - суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об обоснованности требований о расторжении договора аренды и истребования объекта аренды из владения арендатора..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2010 N КГ-А40/833-10 по делу N А40-2908/09-3-27
"...Истец направил ответчику претензию об имеющейся задолженности и произведении оплаты, указав при этом, что в случае неустранения ответчиком указанного нарушения, договор аренды будет расторгнут.
Поскольку судом первой инстанции установлены обстоятельства невнесения арендной платы в установленные договором сроки, обращения истца с требованием о расторжении договора, иск о расторжении договора аренды правомерно удовлетворен судом в соответствии с частью 2 статьи 450 и частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение и постановление приняты на основе всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, представленных в исчерпывающем объеме, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено..."

По данному делу см. также Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2009 N 09АП-21774/2009-ГК.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2009 N 09АП-21774/2009-ГК по делу N А40-2908/09-3-27
"...Учитывая, что:
- допущенная арендатором просрочка во внесении арендной платы на дату вынесения судом первой инстанции превысила один год;
- арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмом, исх. от 30.07.2008 г. (Т. 1, л.д. 25), врученными арендатору 26.08.2008 г. (л.д. 27), предупредил последнего о необходимости исполнения обязательств в разумный срок с предложением расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения;
- арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил;
- нарушения существенно нарушают условия договора аренды, учитывая продолжительность срока, имевшегося у арендатора для устранения нарушений, -
суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 619; п. 2 ст. 452; ст. 622 ГК РФ, соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности требований о расторжении договора аренды и истребовании объекта аренды из владения арендатора..."

Постановление ФАС Московского округа от 31.12.2008 N КГ-А41/12581-08 по делу N А41-9283/08
"...Из материалов дела усматривается, что претензией от 14.04.2008 г. ООО "Слафи" обратилось к ООО "Альфа стиль" с предложением расторгнуть договор аренды в связи с неоднократными просрочками арендатора по оплате арендных платежей и наличием непогашенной задолженности.
Данная претензия с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению ввиду ненадлежащего исполнения арендатором его условий, касающихся внесения арендной платы, не содержит предложения в разумный срок устранить допущенные нарушения.
При таком положении суд правомерно пришел к выводу о несоблюдении ООО "Слафи" досудебного порядка разрешения спора и оставил без рассмотрения требования о расторжении договора аренды..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2008 N КГ-А40/2968-08 по делу N А40-31584/07-89-185
"...В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В своем исковом заявлении Москомнаследие указывает на то, что ответчику направлялась претензия от 18.04.2007 N 16-03-484/7-(1), с чем согласились суды в обжалуемых актах, однако надлежащих доказательств того, что указанная претензия поступила ответчику в материалах дела отсутствует, а доводу ответчика о том, что он в действительности никакой претензии не получал, не было дано оценки, притом что в материалах имеется копия названной претензии с приложением копии почтового реестра (т. 1, л.д. 8, 9), однако отсутствуют доказательства вручения ответчику названной претензии, а, учитывая, что сам истец письмом от 06.08.2007 сообщил арбитражному суду юридический и фактический адрес ответчика, полученный из ЕГРЮЛ и по которому претензия не направлялась (т. 1, л.д. 49а), судам следовало дать надлежащую оценку соблюдения истцом требований закона о действительном уведомлении ответчика о досрочном расторжении Договора, а также надлежало оценить, является ли разумным десятидневный срок для устранения выявленных нарушений, чего сделано не было.
Арбитражные суды также не учли разъяснение, данное в пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", из которого следует, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса).
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, определить права и обязанности сторон по спорному Договору, соблюдение истцом досудебной процедуры устранения недостатков и расторжения Договора, предусмотренной законом и Договором, учесть доводы сторон и с надлежащим применением закона принять обоснованное решение..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009
"... возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данная позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулирована в пунктах 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.07.2011 по делу N А65-12221/2010
"...Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно данной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд, только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из смысла вышеприведенного пункта Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" усматривается, что в письменном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей в разумный срок может содержаться и предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в установленный срок.
В обосновании заявленных требований о расторжении договора истцом в материалы дела представлена претензия от 12.03.2010 N 06/661 о погашении задолженности и расторжении договора. Полученная ответчиком претензия содержала одновременное требование о погашении задолженности и расторжении договора.
Вывод суда о несоблюдении Исполкомом досудебного порядка урегулирования спора опровергается материалами дела..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.06.2011 по делу N А65-23657/2010
"...Пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Следовательно, в письменном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей в разумный срок может содержаться и предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в установленный срок.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец принял надлежащие меры по урегулированию спора в досудебном порядке..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.07.2010 по делу N А49-9435/2009
"...Вывод арбитражного суда первой инстанции о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора является ошибочным.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Требование о досрочном расторжении договора аренды в претензии истца от 21.08.2009 не содержалось.
В соответствии со статьями 452, 619 ГК РФ арендодатель до обращения в суд с иском должен был направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предупреждение о расторжении договора.
В нарушение указанных норм истцом не представлено доказательств направления ответчику до обращения в суд предупреждения об устранении нарушений посредством демонтажа закладки двух арочных проемов с установлением для этого конкретного разумного срока, а затем, если арендатор не исполнит обязательства по договору - предупреждения о расторжении договора.
Ссылка истца на претензию от 21.08.2009 судом апелляционной инстанции обоснованно не принята во внимание, поскольку в нарушение статей 452, 619 ГК РФ арендодатель не установил разумный срок арендатору для устранения выявленных существенных нарушений договора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.03.2009 по делу N А12-11620/2008
"...Судебные инстанции сделали вывод о том, что закрытое акционерное общество "Старая башня" в нарушение условий договора аренды от 29.01.1999 N 1768 АП и действующего градостроительного законодательства произвело реконструкцию нежилых помещений, расположенных в здании водонапорной башни, о чем свидетельствуют технический паспорт на здание, акт проверки, и не опровергается ответчиком.
Таким образом, факт нарушения обязательств по договору следует считать доказанным.
Однако, поскольку положения пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не определяют саму процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой требование о расторжении может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор или неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.
Разрешая спор, судебные инстанции правомерно установили, что в направленном ответчику предупреждении (уведомление от 08.04.2008 N 09-20/1984) ставился вопрос только о необходимости устранения нарушений по самовольной перепланировке помещений обществом. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном уведомлении не сообщалось.
Ссылки в уведомлении от 08.04.2008 за N 09-20/1984 на то, что Управление будет вынуждено принять меры к расторжению договора, не могут отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя направленным на расторжение договора с установлением срока контрагенту для соответствующего ответа (акцепт).
Поскольку истцом при направлении предупреждения не были соблюдены правила пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск подлежал оставлению без рассмотрения..."

Северо-Западный округ


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.04.2013 по делу N А21-6314/2012
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, и при этом размер неисполненного обязательства должен быть точно установлен; предложения расторгнуть договор.
Суд апелляционной инстанции указал, что претензии истца от 11.05.2012 N 17/3591 и 17/3590 не являются надлежащими доказательствами соблюдения такого порядка, поскольку предложения расторгнуть договор не содержат..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2012 по делу N А56-56848/2011
"...Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования в части взыскания долга и пеней обоснованными по праву и размеру. В части расторжения договора суды пришли к выводу о неисполнении истцом установленного порядка для досрочного расторжения договора.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Как правильно указали суды, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
Между тем суды установили, что в представленном в материалы дела предписании от 19.09.2011 N 2723-21 не содержится предложение Обществу расторгнуть договор аренды либо подписать соглашение о его расторжении. Из приложенного к предписанию от 19.09.2011 списка заказных писем, поданных в ОПС-60, усматривается отправка почтового отправления ответчику 26.09.2011, однако доказательств получения арендатором предписания либо иных доказательств, позволяющих установить дату вручения этого почтового отправления адресату, КУГИ не представил, в связи с чем не доказал реальную возможность арендатора устранить указанные в предписании нарушения.
На основании изложенного суды сделали правильный вывод, что истцом не соблюден предварительный порядок досрочного расторжения договора аренды. При таких обстоятельствах требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения; правовых оснований для выселения ответчика не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.05.2010 по делу N А56-39373/2009
"...Пунктом 5.3.2 договора установлено, что договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.
В связи с неисполнением Обществом обязанности по перечислению арендной платы с 01.07.2008 Комитет 29.10.2008 направил ответчику претензию N 3061 о необходимости уплаты задолженности и начисленных на ее сумму пеней, а также заключения соглашения о расторжении названного договора и освобождения арендованного помещения.
Указанные требования арендатор не исполнил, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
В разумный срок, а также в ходе судебного разбирательства ответчиком не устранены нарушения его обязательств по договору.
Таким образом, суды, учитывая период просрочки внесения арендных платежей и их размер, обоснованно удовлетворили требование о досрочном расторжении договора аренды от 30.01.2004 N 13-В003147 и возврате предмета аренды арендодателю..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2010 по делу N А13-14754/2009
"...Положениями статьи 619 ГК РФ для договоров аренды установлено правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.10.2007 по делу N А21-4848/2006
"...Статьей 619 ГК РФ предусмотрено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, иск о расторжении договора может быть предъявлен в суд только после направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства и предложения расторгнуть договор. При этом необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.09.2013 по делу N А63-13780/2012
"...Комитет 30.07.2012 направил в адрес общества письмо N 06-2333-06с с предложением о расторжении договора от 10.11.2006 N 103 аренды земельного участка (т. 1, л.д. 76 - 79).
В соответствии с пунктами 1 и 2 части первой статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.
Часть третья данной статьи предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Исследовав представленные в дело доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в нарушение требований части 3 статьи 619 Гражданского кодекса комитет не направил в адрес общества письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Содержание письма от 30.07.2012 N 06-2333-06с не позволило суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что обществу предоставлялся разумный срок для устранения допущенных нарушений.
Таким образом, вывод апелляционного суда о несоблюдении истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 и частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса порядка расторжения договора и наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 части первой статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для оставления иска в этой части без рассмотрения обоснован..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.2013 по делу N А18-275/2012
"...Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Несоблюдение стороной досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.06.2012 по делу N А61-2128/2010
"...После установления факта заключения договора аренды от 18.08.2004 учреждением (третьим лицом по настоящему делу) и принадлежности ему на праве оперативного управления спорного имущества на указанную дату, подлежит дополнительной проверке довод ответчика о несоблюдении арендодателем досудебного порядка досрочного расторжения договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
При новом рассмотрении дела суду следует на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств устранить отмеченные недостатки, после чего принять законный и обоснованный судебный акт..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.10.2011 по делу N А53-26381/2010
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды лесных участков от 26.06.2008 N 58 и от 26.06.2008 N 59.
В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы у ответчика образовалась задолженность, что послужило поводом для обращения департамента с иском в суд.
Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части 3 статьи 619 Кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть 3 статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Кодекса.
Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
Судами сделан правильный вывод об отсутствии доказательств, подтверждающих соблюдение истцом указанного порядка расторжения договора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.08.2011 по делу N А63-2928/2010
"...Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Суды установили, что управлением соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а также указали на отсутствие доказательств устранения арендатором нарушений.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.04.2011 по делу N А63-18692/2009
"...Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец в письме от 21.10.2009 N 11-01/3211 предложил предпринимателю погасить задолженность в разумный срок и добровольно расторгнуть договор аренды от 27.08.2007 N 47, однако ответчик на предложение администрации не ответил, поэтому истец обратился в суд с требованием о расторжении договора в ноябре 2009 года с соблюдением месячного срока на получение ответа.
Суды правильно применили нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.07.2010 по делу N А77-246/2008
"...В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде.
При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций правомерно установили, что уведомление о необходимости исполнения обязательств по договору аренды от 27.09.2004 N 280 и предложение о расторжении договора в связи с неисполнением обязательств предпринимателю не направлялось, текст акта-предписания от 02.03.2009 не содержит предложений о расторжении договора.
Таким образом, сторонами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.2010 по делу N А32-12206/2008
"...В связи с нарушением субарендатором условий договора, а именно, не использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение двух лет, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оставляя исковое заявление без рассмотрения, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Судами сделан правильный вывод об отсутствии доказательств, подтверждающих соблюдение истцом указанного порядка расторжения договора, надлежащего уведомления субарендатора и получения им предложения о расторжении договора субаренды..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2010 N Ф09-1854/10-С6 по делу N А76-874/2008-9-176/92
"...На основании п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Исходя из ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях нарушений договора арендатором, предусмотренных указанной нормой; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 данного Кодекса.
Исходя из содержания уведомления от 27.09.2007 N 11419, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в нем указано только на необходимость погашения задолженности по арендной плате, предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном уведомлении не содержится, отсутствует указание на то, в чем конкретно выразилось существенное нарушение условий договора, являющееся основанием для обращения арендодателя в суд с требованием о расторжении договора. Суд также принял во внимание, что в рамках настоящего дела по требованию истца взыскивается задолженность за период с 23.10.2007, уведомление направлено ответчику 27.09.2007, то есть оно не может иметь отношения к нарушению, установленному судом в настоящем деле.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции признал, что истцом не соблюден предусмотренный п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем на основании п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставил исковое требование о расторжении соглашения от 26.05.2006 N 797-р без рассмотрения.
В связи с тем, что исковое требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, основания считать данный договор прекратившим действие судами не установлены, апелляционным судом правомерно отказано в удовлетворении требований о выселении общества "Компания "Инспайр" из занимаемых им помещений..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.11.2009 N Ф09-8488/09-С3 по делу N А07-3672/2009-Г-ЖМВ
"...Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Такое письменное предупреждение территориальными управлением предпринимателю направлено. Уведомлением от 06.08.2007 территориальное управление предложило предпринимателю погасить задолженность по арендной плате и пеням и предупредил о досрочном расторжении договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения.
В установленный срок арендатор обязательство по оплате аренды не исполнил, соответствующие нарушения не устранил, ответ на предложение о расторжении договора арендодателю не направил. При этом требования закона, касающиеся досрочного расторжения договора аренды, арендодателем соблюдены..."

Позиция 2. Соблюдение досудебного порядка при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, содержащим срок, в который необходимо исполнить обязательство (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (ст. 452 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.09.2010 N КГ-А40/8973-10 по делу N А40-129850/09-89-915
"...Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции обоснованно исходили из документального подтверждения истцом наличия у ответчика задолженности по оплате арендных платежей в заявленном ко взысканию размере и непредставления ответчиком доказательств ее погашения. При рассмотрении спора суды правомерно, руководствуясь условиями заключенного договора аренды, а также правилами, установленными ст. ст. 307, 209, 450, 452, 606, 619, 622 и 650 ГК РФ, приняли обоснованное и законное решение об удовлетворении заявленного иска.
На основании оценки имеющихся в материалах дела доказательств суды установили нарушение ответчиком условий договора, касающихся уплаты арендных платежей.
В силу части 3 статьи 619 ГК РФ Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Суд установил направление истцом в адрес ответчика уведомлений от 25.12.2008 N 08/5929 и от 21.07.2009 N 09/10014 с предложениями погасить задолженность до 28.01.2009 и до 10.08.2009 соответственно, а также расторгнуть договор, установив разумный для направления ответа срок - до 28.01.2009.
Направление уведомлений по всем имеющимся в материалах дела адресам ответчика подтверждается реестрами отправлений, подкрепленными почтовыми квитанциями, а также уведомлением о вручении почтовой корреспонденции от 28.07.2009 (т. 1 л.д. 64).
Таким образом, истцом соблюдены указанные выше обстоятельства подтверждающие факт выполнения истцом требований, установленных ст. ст. 452, ч. 3 ст. 619 ГК РФ..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 08.09.2011 N ВАС-11566/11 по делу N А32-20206/2009-69/295
"...Судом установлено, что департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды 28.02.2002 N 59 земельного участка площадью 55 053 кв. м с кадастровым номером 23:43:0141008:0062, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Российская, для проектирования и строительства первой очереди спортивно-оздоровительного комплекса, сроком действия до 04.12.2004. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Департамент в претензии от 03.06.2009 N 52-8357/09-32.13 предложил обществу уплатить задолженность по арендной плате, образовавшуюся с 2006 года, и в десятидневный срок предоставить в департамент соответствующие платежные документы, предупредив общество о том, что в случае не предоставления указанных документов в установленный срок департамент обратится в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендным платежам и расторжении договора.
Кроме того, 23.06.2009 обществу направлено предложение о расторжении договора аренды с требованием подписать акт сверки расчетов и соглашение о расторжении договора.
Ссылаясь на непогашение обществом образовавшейся за период с 2006 по 2009 годы задолженности по арендной плате и неподписание соглашения о расторжении договора аренды, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал доказанным существенное нарушение арендатором условий договора по внесению арендных платежей, установил, что досудебный порядок урегулирования спора соблюден, и, руководствуясь статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворил требование департамента о расторжении спорного договора аренды.
Наличие нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено..."

Определение ВАС РФ от 29.07.2011 N ВАС-9675/11 по делу N А14-6735/2010136/8
"...В связи с неисполнением пункта 2.6, пункта 3.2 договора субаренды земельного участка N 1/08 от 25.04.2008 и образовавшейся задолженностью, а также в связи с нарушением графика производства работ и срыва сроков строительства истец направил в адрес ответчика письмо от 04.09.2009, в котором предлагалось в срок до 10.09.2009 полностью погасить имеющуюся задолженность по договору субаренды N 1/08 от 25.04.2008, которая по состоянию на 30.06.2009 составила 2 868 399 руб. 73 коп. и указывалось со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях неисполнения данного требования в установленный срок.
Установив, что истец посредством письма N 18/292 от 04.09.2009 исполнил требования законодательства в части соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды, суд удовлетворил требование ГУВД по Воронежской области о расторжении договора субаренды земельного участка N 1/08 от 25.04.2008, заключенного между истцом и ответчиком.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А14-6735/2010138/8 <*> Арбитражного суда Воронежской области для пересмотра в порядке надзора решения от 01.12.2010, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.04.2011 отказать..."
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду дело N А14-6735/2010/136/8, а не дело N А14-6735/2010138/8.

Определение ВАС РФ от 10.05.2011 N ВАС-5273/11 по делу N А31-4075/2010
"...В претензиях от 17.02.2010 и от 28.04.2010, комитет предоставлял обществу срок до 01.03.2010 и 10.05.2010 соответственно, для погашения существующей задолженности и пеней по договору от 08.04.2008 N 43 и уведомлял об обращении в суд для взыскания задолженности, расторжения договора и изъятия земельного участка в случае неисполнения изложенных в претензии требований.
Неисполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Факты нарушения ответчиком условий договора аренды от 08.04.2008 N 43 в части невнесения арендной платы более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа и соблюдение комитетом досудебного порядка урегулирования спора установлены.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции расторг договор аренды и обязал общество возвратить спорный земельный участок..."

Определение ВАС РФ от 07.07.2010 N ВАС-8353/10 по делу N А32-2578/2009-69/42
"...По иску администрации муниципального образования Мостовский район Краснодарского края (п. Мостовской Краснодарского края, далее - администрация) к обществу с ограниченной ответственностью "Агроинвест Мостовской" (г. Москва, далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 02.08.2006 N 8820000022.
Согласно части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Суд установил, что истец 18.08.2008 направил ответчику претензию о досрочном расторжении договора в случае неуплаты задолженности в установленный срок. Суд признал, что указанная претензия получена обществом, а установленный в ней срок является разумным и достаточным для исполнения обязательства.
При таких обстоятельствах суд удовлетворил исковые требования.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.05.2011 по делу N А79-5237/2010
"...В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Арендодатель по правилам приведенной правовой нормы и в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщил арендатору о наличии задолженности и предложил ее погасить в течение недельного срока после получения претензии от 02.02.2010 N 039-598. В противном случае указал на необходимость расторжения договора, что свидетельствует о соблюдении истцом установленного законом порядка расторжения договора.
В предложенный срок арендатор требования арендодателя не исполнил, потому суд правомерно расторг договор аренды от 20.07.2007 N 5297..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.02.2011 по делу N А31-4075/2010
"...Комитет в претензиях от 17.02.2010 N 107-з и от 28.04.2010 N 243-з предоставлял Обществу срок до 01.03.2010 и 10.05.2010 соответственно, для погашения существующей задолженности и пеней по договору от 08.04.2008 N 43 и уведомлял об обращении в суд для взыскания задолженности, расторжения договора и изъятия земельного участка в случае неисполнения изложенных в претензии требований.
Неисполнение Обществом обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд установил факты нарушения ответчиком условий договора аренды от 08.04.2008 N 43 в части невнесения арендной платы более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа и соблюдение Комитетом досудебного порядка урегулирования спора, потому правомерно расторг упомянутый договор и обязал Общество возвратить испрашиваемый земельный участок..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.04.2010 по делу N А28-8868/2009
"...Претензиями от 12.12.2008, 04.02.2009, 26.03.2009, 20.04.2009 и 24.04.2009 Департамент уведомил Общество о наличии задолженности по арендной плате за несколько месяцев. В претензии от 24.04.2009 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор в случае неуплаты долга в добровольном порядке в срок до 18.05.2009.
Согласно части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Суд установил и материалами дела подтверждено, что истец направил ответчику претензию от 24.04.2009 о досрочном расторжении договора от 27.11.2008 N 23-22 в случае непогашения задолженности по арендной плате в срок до 18.05.2009. Данная претензия получена ответчиком 29.04.2009.
В установленный претензией срок арендатор не устранил нарушения условий договора, поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора и правомерно расторг договор аренды от 27.11.2008 N 23-22..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.04.2010 по делу N А79-7410/2009
"...В письме от 05.11.2008 N 41 (получено адресатом 17.12.2008) арендодатель уведомил арендатора о нарушении пунктов 2.2.2, 2.2.4, 2.4.3, 3.2 и 3.3 договора, предложил арендатору исполнить названные условия договора в срок до 01.01.2009 и приложил к письму дополнительное соглашение к договору о расторжении договора с 02.02.2009 по согласию сторон.
Арендодатель сообщил арендатору, что в случае неустранения названных замечаний в срок до 01.01.2009 названное письмо следует считать уведомлением о расторжении договора аренды, в связи с чем арендодатель будет вынужден обратиться в Арбитражный суд Чувашской Республики.
Арендатор не подписал соглашение о расторжении договора аренды и не освободил арендуемые помещения, поэтому арендодатель обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и о возврате арендованных помещений.
Суд первой инстанции дал оценку письмам от 05.11.2008 N 41 и от 21.12.2008 N 57, он посчитал несоблюденным претензионный порядок расторжения договора аренды. При этом суд руководствовался тем, что когда арендодатель одномоментно в одном письме просит устранить нарушения условий договора и расторгнуть договор, то он нарушает порядок расторжения договора аренды.
Кассационная инстанция признала данный подход при разрешении вопроса о соблюдении досудебного порядка расторжения договора аренды не соответствующим нормам действующего гражданского законодательства.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта направления арендодателем письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения договорного обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя только в случае неисполнения арендатором полученного предложения.
Данное право реализуется с соблюдением порядка расторжения договора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Предложение в порядке статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации касается требования об исполнении обязательства в дополнительно предоставленное время, а предложение, обязательность направления которого до обращения в суд предусмотрена пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, касается прекращения договора в добровольном порядке, без обращения в суд.
Исполнение данных условий арендодателем в одном документе: в предложении исполнить обязательство в указываемый срок, а в случае неисполнения - подписать прилагаемое к этому предложению соглашение о добровольном расторжении договора, не противоречит принципу дозволительной направленности гражданско-правового регулирования..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.03.2010 по делу N А28-8867/2009
"...Согласно части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Суд установил и материалами дела подтверждено, что истец направил ответчику претензию от 24.04.2009 о досрочном расторжении договора от 27.10.2008 N 23-18 в случае непогашения задолженности по арендной плате в срок до 18.05.2009. Данная претензия получена ответчиком 29.04.2009.
В установленный претензией срок арендатор не устранил нарушения условий договора, поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора и правомерно расторг договор аренды от 27.10.2008 N 23-18..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.12.2009 по делу N А28-7517/2009-174/16
"...Претензиями от 28.11.2008, 30.01.2009, 26.03.2009, 09.04.2009 и 30.04.2009 Департамент уведомил Общество о наличии задолженности по арендной плате за несколько месяцев. В претензии от 09.04.2009 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор в случае неуплаты долга в добровольном порядке в срок до 03.05.2009.
Неисполнение Обществом названных требований послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспаривается факт неоплаты арендных платежей в указанный период.
Согласно части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела следует, что истец направил ответчику претензию от 09.04.2009 о досрочном расторжении договора в случае непогашения задолженности по арендной плате в срок до 03.05.2009.
В установленный претензией срок арендатор не устранил нарушения условий договора, поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора и правомерно расторг договор аренды..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.12.2009 по делу N А28-7516/2009-173/16
"...Претензиями от 28.11.2008, 30.01.2009, 26.03.2009, 09.04.2009 и 30.04.2009 Департамент уведомил Общество о наличии задолженности по арендной плате за несколько месяцев. В претензии от 09.04.2009 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор в случае неуплаты долга в добровольном порядке в срок до 03.05.2009.
Неисполнение Обществом названных требований послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела следует, что истец направил ответчику претензию от 09.04.2009 о досрочном расторжении договора в случае непогашения задолженности по арендной плате в срок до 03.05.2009.
В установленный претензией срок арендатор не устранил нарушения условий договора, поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора и правомерно расторг договор аренды..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.12.2008 по делу N А79-3715/2008
"...В пункте 3.4.4 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования.
Министерство направило Обществу претензию от 15.05.2008 N 05-05/2883, в которой предложило ответчику в срок до 20.06.2008 оплатить задолженность по арендной плате с учетом пеней в сумме 1 163 рублей 24 копеек и расторгнуть договор аренды, добровольно освободив арендуемый земельный участок.
Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик нарушил условия пункта 3.4.4 договора.
Нормы пункта 2 статьи 450 и пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют арендодателя правом в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора ввиду использования арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора или не по назначению. Такое право арендодателя может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суд дал оценку претензии Министерства от 15.05.2008 N 05-05/2883 и правомерно посчитал, что она не содержит предупреждения Общества о необходимости устранить нарушения пункта 3.4.4 договора аренды и не указывает срока, к которому ответчик должен устранить эти нарушения. Следовательно, суд пришел к правильному выводу о несоблюдении Министерством досудебного порядка урегулирования спора и обоснованно оставил иск в части требования о расторжении договора аренды от 19.12.2007 N 188 без рассмотрения в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а требование об обязании ответчика передать арендуемый земельный участок - без удовлетворения..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.10.2012 по делу N А33-16/2012
"...Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды в связи с неоднократным неисполнением обязанности по внесению арендной платы суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора.
Оценив претензию от 15.02.2011 N 298/08 с предложением о расторжении договора N 1 от 31.01.2005, как доказательство, подтверждающее соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, судами установлено, что администрация уведомляло общество о наличии задолженности по арендной плате за 2010 год, предлагало в указанные в уведомлениях сроки погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и начисленную неустойку, а также расторгнуть договор аренды.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период и неустойки, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.09.2012 по делу N А69-2079/11
"...Претензионными письмами от 04.08.2011 N 2890, от 17.08.11 N 2962 департамент предложил предпринимателю в 5-дневный срок погасить имеющуюся у него задолженность по арендной плате за 2010 г. - 2011 г. Также, в указанных письмах ответчику предложено в связи с неоднократным нарушением условий договора подписать соглашение о расторжении договора аренды.
Полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись условия договора, истец обратился в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций признали иск обоснованным и удовлетворили его.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок расторжения договора: требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции обоснованно признали доказанными факты: нарушения арендатором обязательств по внесению арендных платежей, соблюдения арендодателем установленного законом досудебного порядка урегулирования спора.
Возражая против удовлетворения иска, заявитель кассационной жалобы ссылается на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Однако данный довод рассматривался апелляционным судом и правомерно им отклонен со ссылкой на имеющиеся в материалах дела доказательства получения индивидуальным предпринимателем Куулар А.К-Н. писем с предложением о погашении задолженности и о расторжении договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2011 по делу N А19-5606/2011
"...Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по основанию, установленному пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более двух раз подряд, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора. При этом существенность нарушения обществом договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) не имеет юридического значения при рассмотрении заявленных исковых требований, основанием которых являются иные нормы - подпункт 2 пункта 2 статьи 450, пункт 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив уведомление N 1 от 18.01.2011 "О погашении задолженности, расторжении договора", адресованное обществу, как доказательство, подтверждающее соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, судами установлено, что администрация уведомила ООО "ТД "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" о наличии задолженности по арендной плате, предложила погасить ее вместе с неустойкой в срок до 20.02.2011, а также предупредила о намерении расторгнуть договор аренды.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период и частично неустойки, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2011 по делу N А19-4877/2011
"...Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество, предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным договором аренды (пункт 4.1.1) и изложенным нормам материального права, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более чем за 3 месяца, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора. При этом существенность нарушения обществом договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) не имеет юридического значения при рассмотрении заявленных исковых требований, основанием которых являются иные нормы - подпункт 2 пункта 2 статьи 450, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив уведомление N 3 от 18.01.2011 "О погашении задолженности, расторжении договора", адресованное обществу, как доказательство, подтверждающее соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, судами установлено, что администрация уведомила ООО "ТД "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" о наличии задолженности по арендной плате, предложила погасить ее вместе с неустойкой в срок до 20.02.2011, а также предупредила о намерении расторгнуть договор аренды.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период и частично неустойки, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.11.2011 по делу N А19-4874/2011
"...Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество, предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Частями 2, 3 указанной статьи установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным договором аренды (пункт 4.1.1) и изложенным нормам материального права, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей более чем за 3 месяца, направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора. При этом существенность нарушения обществом договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) не имеет юридического значения при рассмотрении заявленных исковых требований, основанием которых являются иные нормы - подпункт 2 пункта 2 статьи 450, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив уведомление N 2 от 18.01.2011 "О погашении задолженности, расторжении договора", адресованное обществу, как доказательство, подтверждающее соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, судами установлено, что администрация уведомила ООО "ТД "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" о наличии задолженности по арендной плате, предложила погасить ее вместе с неустойкой в срок до 20.02.2011, а также предупредила о намерении расторгнуть договор аренды.
Поскольку обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, суды пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований и наличии оснований как для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период и частично неустойки, так и для расторжения договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2011 по делу N А74-2971/2010
"...В связи с образовавшейся задолженностью истцом в адрес ответчика направлены претензии N 1692 от 05.10.2009 по состоянию на 01.10.2009 и N 1390 от 02.04.2010 по состоянию на 01.04.2010 с требованием погасить сумму задолженности по договору аренды. В случае неудовлетворения претензии в течение установленного срока Теруправление вынуждено обратиться в суд с иском о взыскании указанной суммы задолженности.
Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как установлено судом апелляционной инстанции и объективно подтверждается материалами дела, истец в досудебных предупреждениях N 1692 от 05.10.2009 и N 1390 от 02.04.2010 указал на расторжение договора в случае неисполнения ответчиком обязанности по погашению задолженности по арендной плате в установленный срок. В материалах дела не имеется доказательств подтверждающих погашение сложившейся у ответчика перед истцом задолженности в установленный срок. Актом от 26.07.2010 установлено, что арендуемые помещения находятся в плохом состоянии и имеются нарушения правил пожарной безопасности и техники безопасности, что нарушает положения пункта 2.2.5 договора.
Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения N 97-ф от 16.09.2008. В связи с расторжением договора аренды и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации индивидуальный предприниматель Вайдуров А.М. обязан вернуть нежилое помещение, общей площадью 277,8 кв. м на первом этаже в здании, расположенном по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Ленинградский микрорайон, 26, помещение 1Н Теруправлению..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.08.2011 N Ф03-3469/2011 по делу N А04-179/2011
"...Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).
Факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.04.2007 в период с 01.10.2009 по 11.10.2010 (более двух раз подряд) установлен арбитражными судами и подтверждается материалами дела.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что претензией от 12.10.2010 N 11083 Комитет потребовал от арендатора погасить задолженность по арендной плате в течение 10 дней с момента получения данного письма, предупредив о расторжении договора в случае неисполнения указанного требования. Как видно из материалов дела, названная претензия направлена истцом ответчику заказными письмами по двум адресам: г. Благовещенск, ул. Б. Хмельницкого, д. 22, г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 83, в том числе по юридическому адресу, содержащемуся в Едином государственном реестре юридических лиц и договоре аренды от 11.04.2007. Оба письма возвращены отправителю органом почтовой связи за истечением срока хранения. При таких обстоятельствах арбитражные суды пришли к правильному выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и наличии оснований для расторжения договора аренды..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.03.2011 N Ф03-947/2011 по делу N А24-3040/2010
"...Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).
Факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору аренды муниципального имущества от 30.12.2008 более двух раз подряд установлен арбитражными судами и не оспаривается заявителем.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суды первой и апелляционной инстанции установили, что письмом от 16.11.2009 N 06010008 15808/5 Комитет предупредил арендатора о необходимости погашения задолженности по арендной плате в течение 5 дней с момента получения данного уведомления и предложил явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды муниципального имущества от 30.12.2008. Указанное письмо, как установлено арбитражными судами, получено ответчиком 20.11.2009, что подтверждается материалами дела, в том числе решением Арбитражного суда Камчатского края от 04.03.2010 по делу N А24-5554/2009 с участием тех же лиц, имеющим преюдициальное значение при разрешении данного спора в силу части 2 статьи 69 АПК РФ.
Поскольку в установленные сроки ответчик не исполнил денежное обязательство и не ответил на предложение истца о расторжении договора аренды, арбитражные пришли к правильным выводам о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и наличии оснований для удовлетворения иска о расторжении договора..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.09.2010 N Ф03-6585/2010 по делу N А51-2422/2010
"...Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта направления арендодателем письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения договорного обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя только в случае неисполнения арендатором полученного предложения.
Данное право реализуется с соблюдением порядка расторжения договора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Предложение в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации касается требования об исполнении обязательства в дополнительно предоставленное время, а предложение, обязательность направления которого до обращения в суд предусмотрена пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, касается прекращения договора в добровольном порядке, без обращения в суд.
Таким образом, исполнение данных условий арендодателем в одном документе: в предложении исполнить обязательство в указываемый срок, а в случае неисполнения - подписать прилагаемое к этому предложению соглашение о добровольном расторжении договора, не противоречит принципу дозволительной направленности гражданско-правового регулирования.
Вместе с тем, соблюдение условия об обязательном досудебном порядке урегулирования вопроса о расторжении договора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также действий, сопутствующих такому расторжению судом первой инстанции должным образом не исследовалось.
Так, в направленной администрацией ответчику претензии от 25.11.2009 N 01-12/2038 ставился вопрос о необходимости погашения лишь задолженности по арендной плате, и имелось предупреждение об обращении истца в суд за расторжением договора в случае неисполнения указанной обязанности в срок до 01.12.2009, при этом предложение о расторжении договора аренды от 30.09.2008 N 45 в случае неисполнения указанной обязанности в разумной срок в данной претензии не содержится. Между тем судом не устанавливался факт направления администрацией обществу предложения именно о расторжении договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах вывод суда о соблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора аренды не соответствует смыслу и требованиям приведенных выше норм материального права, является преждевременным и подлежит дополнительной проверке, в связи с чем обжалуемый судебный акт в части расторжения договора и выселения ООО "Мегаполис - ДВ" из занимаемого нежилого помещения подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.05.2009 N Ф03-1690/2009 по делу N А51-4869/2008
"...19.02.2008 ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" уведомило ООО "Флора-ДВ" о том, что с 25.02.2008 договор от 15.11.2006 расторгается в связи с невнесением последним арендной платы в течение двух месяцев, а также об освобождении помещений в срок до 25.02.2008.
Претензией от 03.04.2008 N 1300-04-17 ООО "Флора-ДВ" извещено о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени по договору от 15.11.2006 в течение шести календарных дней со дня направления данной претензии истцом, а также с предложением о расторжении договора от 15.11.2006.
Оценив представленные доказательства по делу, суд установил, что из документов - письма от 09.01.2008 N 1300-03/2, уведомления от 19.02.2008 N 1300-03/293, претензий от 03.04.2008 N 1300-04-17, от 25.04.2008 N 1300-03/507 однозначно не следует предложения истца о расторжении договора от 15.11.2006 именно в связи неоднократностью неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по этому договору и необходимость устранения этих недостатков в установленный срок, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, в связи с чем обоснованно оставил требование о расторжении спорного договора без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.09.2013 по делу N А67-2185/2012
"...Арендодателем 02.12.2011 в адрес арендатора заказным письмом с уведомлением о вручении направлено предложение о расторжении договора и погашении имеющейся задолженности в полном объеме в срок до 19.09.2011 (исходящий N 01-18-4276).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.05.2013 по делу N А75-5177/2012
"...В ходе досудебного разбирательства администрация направила обществу претензию от 16.06.2011 N 128 с требованием о погашении в срок до 27.06.2011 задолженности по договору и пени в размере 652 369,84 руб., с предложением о заключении соглашения о расторжении договора и проектом соглашения о расторжении договора, которые получены ответчиком 27.06.2011.
14.05.2012 обществу повторно направлена претензия от 05.05.2012 N МИ-1102 с требованием о погашении в срок до 25.05.2012 задолженности по договору и пени в размере 1 047 372,48 руб., с предложением о заключении соглашения о расторжении договора и проектом соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судами установлено, что наличие задолженности по арендной плате подтверждается актом от 16.04.2012 N 1, согласно которому зафиксировано непоступление платежей по договору с 14.04.2010, то есть на протяжении 2 лет.
Также установлено и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, что до обращения в суд ответчику неоднократно направлялись уведомления о необходимости погасить задолженность, устанавливался срок для исполнения обязательства, а также направлялись предложения о расторжении договора.
Таким образом, истцом соблюдена обязательная при расторжении договора процедура досудебного разрешения спора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.08.2011 по делу N А70-8037/2010
"...Общество с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "САРЕТ" (далее - ООО "СФ "САРЕТ", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "Домостроитель" (далее - ООО "Домостроитель", ответчик, податель жалобы) о расторжении договора аренды от 05.04.2010 N 1а, о взыскании 684 000 руб.
Письмом от 15.06.2011 N 106 ООО "СФ "САРЕТ" предложило ООО "Домостроитель" уплатить долг в размере 472 000 руб. в течение 5 календарных дней и расторгнуть договор.
Поскольку ООО "Домостроитель" не оплатило долг, ООО "СФ "САРЕТ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Из содержания статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из материалов дела следует, что ООО "СФ "САРЕТ" обращалось к ООО "Домостроитель" с предложением о погашении задолженности по арендной плате за два месяца и расторжении указанного договора.
Таким образом, требования ООО "СФ "САРЕТ" обоснованно подлежали удовлетворению..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.05.2011 по делу N А27-12787/2010
"...В связи с нарушением арендатором условий договора, КУМИ письмом от 19.08.2010 N 2723 потребовал от ООО "ПРО" в срок до 29.08.2010 оплатить задолженность, неустойку по договору и расторгнуть договор.
Поскольку арендатор требования не исполнил, арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Неисполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей, направление арендодателем требования об уплате долга и предупреждения о расторжении договора является правовым условием для удовлетворения иска, заявленного на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате арендуемого имущества.
При таких обстоятельствах выводы судов об удовлетворении иска являются обоснованными..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2011 по делу N А45-14412/2010
"...В нарушение условий договора у ответчика за период с 11.01.2009 по 26.08.2010 образовалась задолженность по арендным платежам за пользование лесным участком в размере 341 161 рубля 10 копеек в доход федерального бюджета и в доход бюджета Новосибирской области в размере 136 464 рублей 50 копеек.
Департаментом 15.03.2010 и 19.05.2010 в адрес ответчика были направлены уведомления с требованием о погашении возникшей задолженности по арендной плате, где истец указал, что в случае неисполнения ответчиком требования о погашении долга, он будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности в судебном порядке и расторжении договора.
Неисполнение ответчиком обязанности по погашению возникшей задолженности послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд кассационной инстанции соглашается с судами обеих инстанций, что направленные истцом письма нельзя рассматривать в качестве соблюдения им порядка расторжения договора, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку они не содержат предложения о расторжении договора, а лишь извещают ответчика о возможном рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора.
Таким образом, истцом не были соблюдены требования пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исковое заявление в части расторжения договора правомерно оставлено судами первой и апелляционной инстанции без рассмотрения..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.10.2010 по делу N А67-61/2010
"...Поскольку кооперативом обязательство по внесению лизинговых платежей надлежащим образом не исполнялось, сублизингодатель (истец) в претензии от 01.12.2009 N 2009/12-0108034 потребовал от лизингополучателя полной оплаты задолженности в сумме 1 246 852.76 руб. в срок до 14.12.2009, возвратить предмет лизинга комбайн КСК-100 А (заводской номер 2049. двигателя N 01339201), расторгнуть договор финансовой субаренды от 22.06.2001 N 0106000034.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Исходя из положений указанных норм права, возможность расторжения договора ставится в зависимость от наличия оснований и соблюдения установленного законом порядка такого расторжения.
Поскольку стороны к существенным нарушениям условий договора от 22.06.2001 N 0106000034 (пункт 7.2) отнесли ненадлежащее исполнение договорного обязательства в виде просрочки более двух очередных лизинговых платежей, арбитражный суд, принимая во внимание полученную СПК "Нелюбино" претензию от 01.12.2009, пришел к обоснованному выводу о наличии задолженности кооператива по лизинговым платежам в сумме 933 848,73 руб. и соблюдении обществом досудебного порядка расторжения договора..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2013 по делу N А40-65207/12-29-603
"...Неисполнение ООО "Салон "ЭЛИС" направленной в его адрес претензии ООО "ЧАРОДЕИ" о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате, а в случае неисполнения Арендатором требования о погашении задолженности по арендной плате в течение 7 дней с даты получения претензии - досрочного расторжения договора аренды явилось основанием для обращения ООО "ЧАРОДЕИ" в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суд только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случая, предусмотренных законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суды пришли к выводу о прекращении спорного договора аренды и отсутствии у ответчика законных оснований пользования спорным помещением, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Лобачевского, дом 20..."

По данному делу см. также дополнительное решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.02.2013 по делу N А40-65207/12.

Дополнительное решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.02.2013 по делу N А40-65207/12
"...Из материалов дела следует, что истец обратился к ответчику с претензией (исх. N 15/2012 от 20.04.2012 г.) (т. 1 л.д. 73-74), в которой потребовал погасить образовавшуюся задолженность в семидневный срок с даты получения претензии, в противном случае потребовал досрочного расторжения договора аренды.
Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Учитывая, что Ответчиком не исполняются условия договора по внесению арендных платежей, требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 12.11.2004 г. N 01/2004 ТС является обоснованным и подлежащим удовлетворению..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.04.2013 по делу N А40-96818/12-105-896
"...Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды, выразившийся в неуплате арендных платежей в период с марта по июнь 2012 года.
04.06.2012 Департамент имущества города Москвы направил ООО "ТСЦ ЛАВ" претензию об уплате задолженности в размере 54 480 руб., пени в сумме 856 руб. 34 коп. о необходимости уплаты задолженности в течение 14 дней с момента направления претензии.
Одновременно ООО "ТСЦ ЛАВ" был уведомлен о досрочном расторжении договора в судебном порядке в случае неуплаты задолженности в установленный в претензии срок.
Суд первой инстанции, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 619, п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ правомерно удовлетворил требования Департамента имущества города Москвы о расторжении договора N 10-00100/06 от 03.04.2006 г. и обязал ответчика освободить занимаемое жилое помещение..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.08.2012 по делу N А40-62718/11-6-516
"...Поскольку ответчиком не произведена оплата аренды более двух периодов подряд, то, исходя из положений ст. 619 ГК РФ, это является нарушением, позволяющим арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды.
Установлено, что ГУП "Московское имущество" направляло арендатору уведомление от 03.05.2011 г. N 1411/11 с предложением оплатить задолженность по арендной плате, и предложил расторгнуть договор аренды и передать помещения в освобожденном виде по акту приема-передачи в 3-дневный срок по истечении 10-дневного срока, предоставленного для погашения задолженности.
Поскольку ООО "Горлица" не исполнило обязанность по своевременному перечислению арендной платы за период более двух периодов подряд, оставило без ответа уведомление истца по первоначальному иску от 03.05.2011 г. N 1411/11 о погашении задолженности при соблюдении арендодателем досудебного порядка расторжения договора, суды правомерно удовлетворили иск ГУП "Московское имущество" в части требования о расторжении договора аренды нежилого здания N 17-00082/07 от 20.06.2007 г..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.07.2011 N КГ-А40/7736-11 по делу N А40-52732/10-6-445
"...Истец направил в адрес ответчика претензию от 24.02.2010 N 1-123/10 об устранении допущенных нарушений в срок до 15 марта 2010 года и указал, что нарушение ответчиком обязательств по договору является основанием для его расторжения и выселения ответчика из помещения.
Поскольку обязательство по уплате арендной платы ответчиком не исполнено, суд правомерно признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению..."

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2011 N КГ-А40/4309-11 по делу N А40-46813/10-64-394
"...В соответствии со статьей 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 15.02.2010 г. N 10-00060 об уплате задолженности по арендным платежам по договору аренды N 10-00060/09 от 17.09.2009 г., пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей в течение четырнадцати дней с даты отправления настоящей претензии и указал, что нарушение ответчиком обязательств по договору является основанием для его расторжения и выселения ответчика из помещения.
Поскольку обязательство по уплате арендной платы ответчиком не исполнено, задолженность не погашена, суд правомерно признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.03.2011 N КГ-А40/792-11 по делу N А40-46797/10-91-353
"...Из материалов дела усматривается, что ООО "Риксос" обязательства по уплате арендных платежей надлежащим образом не исполняло, в связи с чем за ним образовалась задолженность по оплате арендных платежей в размере 217 819 руб. 89 коп. за период с января по март 2010 г. включительно.
Направленные истцом в адрес ответчика претензии от 18.02.2010 г. N 10-10/0019, от 15.03.2010 г. N 10-10/000883 с требованием погасить установленную задолженность в течение 14 дней с момента отправления претензии, а также расторгнуть заключенный договор аренды оставлены последним без удовлетворения.
Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды N 10-00075/09 от 23.09.2009 г. судебная коллегия находит обоснованными выводы судов нижестоящих инстанций о наличии правовых и документальных оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения в судебном порядке спорного договора аренды N 10-00075/09 от 23.09.2009 г. с учетом представленных истцом доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, установленного ст. ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 15.03.2010 N КГ-А40/1371-10 по делу N А40-71689/09-28-514
"...В соответствии с п. п. 10.2 и 10.2.4 общих условий лизинга, лизингодатель имеет право расторгнуть договор лизинга или отказаться от исполнения договора лизинга в одностороннем порядке, без возмещения лизингополучателю каких-либо убытков, вызванных этим расторжением или отказом в случае наступления следующих существенных условий: в случае если лизингополучатель допустил просрочку по оплате лизинговых платежей в течение двух и более периодов подряд или не выполняет иные условия лизинга, неуплаты, просрочки в оплате и/или при частичной оплате комиссии и/или авансового платежа, предусмотренного ст. 7 договора лизинга.
В уведомлении от 19.02.2009 N 7077, направленном в адрес ответчика, истец сообщил об одностороннем расторжении истцом договора лизинга, а также о необходимости оплатить задолженность, пени и возвратить предмет лизинга.
Поскольку договор лизинга расторгнут, суд обоснованно удовлетворил иск и обязал ответчика возвратить истцу предмет лизинга.
Довод кассационной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного ст. ст. 452, 619 ГК РФ, отклоняется.
Истец направил ответчику уведомление от 19.02.2009 N 7077, в котором лизингодатель указывал на нарушение ответчиком обязанности по оплате лизинговых платежей, указал срок оплаты долга, а также сообщил о расторжении договора. Данное уведомление подтверждает факт соблюдения истцом требований ст. 619 ГК РФ о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.03.2010 N КГ-А40/1215-10 по делу N А40-54844/09-3-506
"...Так как ответчик не представил доказательств, подтверждающих оплату задолженности по арендной плате, то суд первой и апелляционной инстанций пришел к правильному выводу об удовлетворении иска в части расторжения спорного договора аренды нежилых помещений.
При этом суд установил, что истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора, что соответствует требованиям ст. ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данное обстоятельство подтверждается претензией истца от 24.02.2009 в адрес ответчика с требованием погасить образовавшуюся задолженность по договору либо добровольно расторгнуть договор и передать нежилое помещение истцу в срок до 10 марта 2009 года, которая ответчиком не была исполнена..."

Постановление ФАС Московского округа от 08.02.2010 N КГ-А40/15521-09 по делу N А40-66057/09-60-398
"...Поскольку ответчик допустил просрочку лизинговых платежей за указанный период более чем на 30 дней, то суд правомерно удовлетворил иск о расторжении договора и обязал ответчика возвратить лизингодателю транспортное средство.
Довод кассационной жалобы о несоблюдении истцом порядка расторжения договора, установленного п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.
18.05.2009 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление N 521, в котором последнему было предложено расторгнуть договор финансовой аренды в связи с просрочкой оплаты лизинговых платежей более 30 календарных дней, а также погасить имеющуюся задолженность по оплате лизинговых платежей и вернуть предмет лизинга.
Уведомление ответчиком было получено 20.05.2009. Однако ответчиком требование истца об исполнении обязательств по оплате лизинговых платежей в срок, установленный в уведомлении, не было исполнено..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2010 N КГ-А40/12879-09 по делу N А40-82369/08-23-754
"...Судами установлено, что 07.04.2008 г. ДИгМ и ООО "БИТ-1" заключили договор N 07-292 аренды нежилого помещения общей площадью 194,7 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, Ленинградский пр-т, д. 41/2 (подвал, помещение N 11б, комн. 5 - 12, 46 - 47), сроком действия с 28.03.2008 г. по 27.03.2013 г.
Судами установлено, что задолженность по уплате арендной платы частично за май 2008 г. и в полном объеме за период с июня 2008 г. по октябрь 2008 г. составила 751 996 руб. 68 коп.
В судебное заседание суда первой инстанции ответчик представил платежное поручение N 88 от 17.06.2009 г., подтверждающее уплату арендных платежей в размере 300 000 рублей.
Доказательства, подтверждающие погашение задолженности в полном объеме, не представлены.
При таких обстоятельствах вывод судов о взыскании задолженности по уплате арендных платежей с учетом частичного погашения задолженности, пени соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В связи с допущенной просрочкой уплаты арендных платежей истец направил ответчику предупреждение от 23.09.2008 г. N 08/07-5445 о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор от 07.04.2008 г. N 7-292 в случае непогашения задолженности по договору аренды в срок по 10.10.2008 г.
Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора..."

Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2009 N КГ-А41/3774-09 по делу N А41-14993/08
"...Судом установлено, что за ответчиком в результате уплаты арендной платы не в полном объеме образовалась задолженность за спорный период.
Судом установлено также, что в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии с требованием погасить задолженность по арендной плате с предупреждением о том, что в случае неуплаты задолженности в установленные сроки договор аренды будет расторгнут.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суд установил, что в связи с существенным нарушением условий договора аренды N 91 в части уплаты арендной платы арендодатель письмами от 28.11.2006 N 1241, от 02.07.2008 N 1005 уведомлял арендатора о расторжении данного договора и необходимости выселения из занимаемого помещения.
При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод о соблюдении арендатором установленного законом порядка досрочного расторжения договора аренды и правомерно удовлетворил требование о его расторжении и об обязании ответчика освободить занимаемое им спорное помещение в соответствии со ст. 622 ГК РФ..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.08.2013 по делу N А72-10884/2012
"...Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы послужило основанием для обращения ОГБУК "ЦНК Ульяновской области" в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные исковые требования, правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Судами обеих инстанций установлено и ответчиком не оспаривалось наличие у него по заключенному договору аренды задолженности по арендной плате по состоянию на 07.09.2012 в размере 548 208,21 руб.
Истец письмом от 07.09.2012 исх. N 548 уведомил ООО "Аэробоул" о наличии задолженности по арендной плате, о необходимости уплаты суммы долга в срок до 07.10.2012 и о досрочном расторжении договора аренды в связи с невнесением арендной платы в предусмотренные договором аренды сроки (т. 1, л.д. 76 - 77).
Указанное уведомление было получено ответчиком 07.09.2012 (т. 1, л.д. 76).
Доводы заявителя кассационной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклоняются Федеральным арбитражным судом Поволжского округа.
Руководствуясь правовыми нормами пункта 2 статьи 450, пункта 2 статьи 452 и статьи 619 ГК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем оснований для оставления искового заявления без рассмотрения не имелось..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2012 по делу N А12-21390/2011
"...Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 11.10.2011 N 18-06-05/5405, в которой Министерство просило общество в десятидневный срок с момента ее получения погасить задолженность, а также считать вышеуказанное письмо предложением в соответствии с пунктами 6.3, 6.4 договора расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 01.06.2007 N 048/186/48 (т. 1, л.д. 27).
Как следует из материалов дела, оплата задолженности по договору аренды была произведена лишь в процессе судебного разбирательства в суде первой инстанции.
На основании пункта 4 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Претензией от 11.10.2011 N 18-06-05/5405 истец предупредил арендатора ООО "СВ-Гарант" о необходимости погасить задолженность в десятидневный срок с момента получения претензии и предложил расторгнуть договор.
Судами обеих инстанций установлено, что ответчик систематически допускал нарушения условий договора по арендной плате.
Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено, что при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные пунктом 4.2, в течение трех месяцев, договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, независимо от последующего внесения им арендной платы.
Учитывая, что факты ненадлежащего и неоднократного нарушения условий договора имели место, исковые требования о расторжении договора аренды и понуждении общества освободить занимаемые помещения правомерно подлежали удовлетворению.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судом первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.06.2011 по делу N А65-23657/2010
"...В претензии указано о необходимости оплатить в десятидневный срок со дня ее получения образовавшуюся на 05.07.2010 задолженность по арендной плате, а также предупреждение о том, что в случае неисполнения ответчиком обязанности по погашению задолженности требует досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 19.03.1998 N 863.
Пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Следовательно, в письменном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей в разумный срок может содержаться и предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в установленный срок.
Судом установлено, и данное обстоятельство ни кем не оспаривается, что исполком в своей претензии от 05.07.2010 предоставил ответчику разумный срок для погашения долга и только в случае неисполнения обязанностей по погашению задолженности требовал досрочного расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец принял надлежащие меры по урегулированию спора в досудебном порядке..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.02.2011 по делу N А65-7732/2010
"...В данном случае истец вручил ответчику претензию о необходимости оплатить в десятидневный срок со дня ее получения образовавшуюся на 09.02.2010 задолженность по арендной плате, а также предупредил, что в случае неисполнения ответчиком обязанности по погашению задолженности требует досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 02.12.1998 N 991.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, в частности, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из смысла вышеприведенного пункта Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" усматривается, что в письменном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей в разумный срок может содержаться и предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в установленный срок.
Исковое заявление было подано Исполкомом в суд 05.04.2010 вследствие неисполнения арендатором обязательства по внесению арендных платежей в установленный в претензии срок, по истечении предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ тридцатидневного срока.
Из изложенного не следует, что полученная ответчиком 12.02.2010 претензия содержала одновременное требование о погашении задолженности и расторжении договора.
Поскольку, как установлено судом, ИП Егоян С.Х. претензионное письмо оставил без ответа, нарушил обязательства по внесению арендных платежей более двух раз подряд, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части расторжения договора от 02.12.1998 N 991..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.12.2010 по делу N А12-2966/2010
"...Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Судами установлено, что истец письмом от 08.09.2009 N 722 уведомил арендатора о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени до 08.10.2009, а в случае непогашения задолженности - подтвердить свое согласие на расторжение договора.
Данное письмо получено ответчиком (арендатором) 10.09.2009, что подтверждается почтовым уведомлением N 40354017216908, описью вложения в заказное письмо.
Следовательно, истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Судебная коллегия находит правомерными выводы судов первой и апелляционной инстанций о расторжения договора аренды земельного участка от 25.01.2005 N 9 в связи с невнесением арендных платежей..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2010 по делу N А12-2962/2010
"...Удовлетворяя требование истца о расторжении договора, суды признали доказанным нарушение ответчиком условий договора о внесении арендной платы, а предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) досудебный порядок урегулирования спора признали истцом соблюденным.
Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Материалами дела подтвержден факт невнесения арендных платежей более двух раз подряд в спорный период.
Судами установлено, что истец письмом от 08.09.2009 N 716 уведомил арендатора о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени до 08.10.2009, а в случае непогашения задолженности - подтвердить свое согласие на расторжение договора, подтверждается почтовым уведомлением N 40354017216908, описью вложения в заказное письмо.
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно установили, что истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.12.2010 по делу N А12-2968/2010
"...Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Материалами дела подтвержден факт невнесения арендных платежей более двух раз подряд в спорный период.
Судами установлено, что истец письмом от 08.09.2009 N 720 уведомил арендатора о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени до 08.10.2009, а в случае непогашения задолженности - подтвердить свое согласие на расторжение договора, подтверждается почтовым уведомлением N 40354017216908, описью вложения в заказное письмо (л. д. 87, 88).
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно установили, что истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.11.2009 по делу N А12-7323/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 03.03.2005 между ЖСК "Железнодорожник" (правопредшественник ТСЖ "Железнодорожник") (арендодатель) и ООО "СофиА" (арендатор) заключен договор аренды N 02 нежилого помещения без права выкупа, находящегося в подвале здания по адресу: г. Волгоград, ул. Коммунистическая, 54, общей площадью 155,56 кв. м (в том числе основная площадь 137,1 кв. м, вспомогательная площадь 18,46 кв. м), для использования под офис.
Поскольку ответчиком условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, то образовалась задолженность по арендной плате за январь, февраль, апрель 2006 года, с августа 2006 года по апрель 2009 года в размере 592 686 руб. 60 коп.
Претензией от 16.03.2009 ТСЖ "Железнодорожник" предупредил ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пени в течение 15 дней, а в случае непогашения задолженности в установленный письмом срок, подтвердить свое согласие на расторжение договора аренды и освободить занимаемое помещение, передав его по акту приема-передачи, таким образом, досудебный порядок истцом был соблюден в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. На данное письмо ответчик не ответил и задолженность по арендной плате и пени не погасил.
Как следует из положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, невнесение арендных платежей более двух раз подряд является основанием для досрочного расторжения договора и выселения из занимаемого помещения.
Указанные выводы апелляционным судом признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2013 по делу N А05-5198/2012
"...Министерство в адрес Общества направило претензию от 01.03.2012 N 01-10/120 об устранении существенных нарушений условий Договора N 450 путем погашения задолженности по арендной плате в срок до 20.03.2012 и о расторжении указанного Договора.
Согласно частям 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Частью 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судами двух инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что Министерством соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а Обществом нарушен срок внесения арендных платежей, что является существенным нарушением условий Договора N 450, а также основанием для его расторжения.
Учитывая данные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили иск Министерства в части расторжения Договора N 450..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.12.2012 по делу N А56-48921/2011
"...Комитет направил Обществу претензию от 26.07.2011 N 19-3431п с требованием об уплате задолженности и расторжении договора, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения. Претензия содержит предупреждение о необходимости исполнения денежного обязательства в течение 15 дней с момента отправки претензии, а также предложение явиться для заключения соглашения о расторжении договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку факт нарушения условий договора аренды со стороны арендатора (невнесение арендной платы в течение трех месяцев) подтвержден в ходе судебного разбирательства, Комитетом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, суды правомерно удовлетворили требование о расторжении договора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.11.2012 по делу N А56-34587/2011
"...Ссылаясь на нарушение арендатором условий договора, КУГИ направил Товариществу претензию от 22.04.2011 N 2102, в которой потребовал в течение 15 дней с момента отправки претензии погасить задолженность за период с 01.01.2011 по 30.06.2011 и уплатить пени. В претензии содержалось предупреждение о расторжении договора в судебном порядке и выселении арендатора из занимаемого помещения в случае непогашения задолженности и неуплаты пеней.
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что истцом надлежащим образом исполнено.
С учетом приведенных норм и установленных по делу обстоятельств суды обоснованно удовлетворили иск..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2012 по делу N А56-20333/2011
"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Строительное Управление-305", место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, д. 70, ОГРН 1027804863778 (далее - Общество), о взыскании 220 848 руб. 31 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2010 по 30.06.2011, 30 522 руб. 54 коп. пеней по состоянию на 11.04.2011 и расторжении договора аренды от 13.10.2005 N 05/ЗКС-03862.
Ссылаясь на наличие у Общества задолженности за период с 01.04.2010 по 31.12.2010, Комитет в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) направил арендатору претензию от 27.10.2010 N 4745-05 с требованием погасить задолженность в течение 15 дней с момента отправки данной претензии, а также заключить соглашение о досрочном расторжении договора.
Суды первой и апелляционной инстанций признали исковые требования обоснованными по праву и размеру.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Наличие задолженности подтверждено материалами дела и не оспорено ответчиком.
Частью 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Поскольку ответчик не исполнил обязанность по своевременному перечислению арендной платы за период более четырех месяцев, оставил без ответа претензию истца от 27.10.2010 N 4745-05 о погашении задолженности и не подписал соглашение о расторжении договора, суды правомерно удовлетворили иск Комитета..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.05.2011 по делу N А56-9143/2010
"...В связи с ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по внесению арендной платы в сроки, установленные в приложении N 5 договора, Комитет направил в адрес арендатора претензию от 19.11.2009 N 3819-19 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в течение 15 дней с момента отправки данной претензии и явиться в срок до 04.12.2009 для заключения соглашения о досрочном расторжении договора.
Частью 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что Комитетом надлежащим образом исполнено. Претензия арендодателя от 19.11.2009 N 3819-19 Обществом не исполнена.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Комитета о расторжении договора аренды от 21.01.2008 N 01/ЗКС-05049..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.05.2011 по делу N А56-25582/2010
"...В связи с возникновением задолженности по арендной плате КУГИ направил ответчику претензию от 01.02.2010 N 1424-02, в которой предложил в течение 15 дней с момента отправки претензии погасить образовавшуюся за период с 01.10.2009 по 31.03.2010 задолженность по арендной плате и уплатить пени в общей сумме 66 983 руб. 85 коп., до 15.02.2010 явиться в районное управление КУГИ для подписания соглашения о расторжении договора. Арендодатель также предупредил арендатора, что в случае отказа от выполнения содержащихся в претензии требований или неполучения от него ответа в течение 15 дней с момента ее отправки КУГИ обратится в арбитражный суд с соответствующим иском.
Поскольку арендатор не погасил задолженность по арендной плате и не явился для подписания соглашения о расторжении договора, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В ходе рассмотрения дела ответчик не представил доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды, в связи с чем суд правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 330, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования в полном объеме..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2011 по делу N А56-87866/2009
"...Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 10.2.1 спорного договора предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение четырех месяцев независимо от ее последующего внесения.
Как правильно установлено судом, арендная плата не вносилась Обществом за период с 01.01.2009 по 30.06.2010.
Частью третьей статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что Комитетом надлежащим образом исполнено. Претензии арендодателя от 23.11.2009 N 2413-21, от 12.04.2010 N 1632-21 Обществом не исполнены.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования Комитета о взыскании задолженности, пеней, а также о расторжении договора..."

По данному делу см. также Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2010.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2010 по делу N А56-87866/2009
"...Комитет в соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ 23.11.2009 направил Обществу претензию от 23.11.2009 N 2413-21 об оплате задолженности по договору аренды за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 в течение 15 дней с момента отправки претензии, а также о намерении расторгнуть договор.
Впоследствии 15.04.2010 Комитет направил претензию от 12.04.2010 N 1632-21 об оплате задолженности по договору аренды за период с 01.01.2010 по 30.06.2010 в течение 15 дней с момента отправки претензии, а также о намерении расторгнуть договор..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2011 по делу N А26-4456/2010
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом своих обязательств по договору, Администрация направила в адрес арендатора претензию от 12.02.2010 N 4.2.3-04-222 с требованием в десятидневный срок с момента получения данного сообщения погасить образовавшиеся суммы задолженности и пеней, а также заключить соглашение о расторжении договора от 26.09.2005 N 294 и возвратить спорные помещения по соответствующим актам.
Оставление данной претензии без исполнения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В частности, пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что Администрацией надлежащим образом исполнено.
Материалами дела подтверждается, что на момент предъявления претензии у Общества существовала задолженность по арендной плате по состоянию на 01.02.2010 в общей сумме 74 680 руб. 30 коп. Факт получения арендатором данного уведомления, направленного в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ, не оспорен.
Неполучение ответа в течение 15 дней с момента отправки претензии приравнено к отказу от ее удовлетворения, дающему право на обращение в суд в порядке статьи 452 ГК РФ.
В ходе судебного разбирательства ответчиком частично устранены нарушения его обязательств по договору (оплата задолженности в полном объеме).
Однако, учитывая период задолженности (семь месяцев на момент обращения с настоящим иском в суд) и неоднократность нарушения Обществом срока внесения арендной платы, суды обоснованно удовлетворили требования Администрации о расторжении договора и возврате предмета аренды арендодателю в судебном порядке. В данном случае довод ответчика о незначительности суммы задолженности и погашении ее до вынесения обжалуемого решения суда не влияет на правильность принятых судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2011 по делу N А56-86278/2009
"...Доводы жалобы сводятся к тому, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора; ответчик имеет право на применение льготного коэффициента по арендной плате (Кс = 0,1); Комитет не представил надлежащих доказательств направления в адрес Предпринимателя уведомлений об изменении размера арендной платы; судом неправомерно взыскана с Предпринимателя в доход федерального бюджета государственная пошлина, тогда как ответчик освобожден от ее уплаты.
Комитет 15.09.2009 направил Предпринимателю письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств в связи с неуплатой арендных платежей и пеней по договору аренды в пятнадцатидневный срок с даты отправки претензии от 04.09.2009 N 3388, а в срок до 18.09.2009 предложил последнему заключить соглашение о расторжении договора и в трехдневный срок с даты его подписания обеспечить освобождение помещения.
Материалами дела подтверждается, что на момент предъявления претензии у Предпринимателя существовала задолженность по арендной плате за три месяца (с 01.06.2009 по 31.08.2009), а на момент подачи иска - за шесть (с 01.06.2009 по 31.11.2009). Факт направления арендатору данного уведомления, направленного в порядке пункта 2 статьи 450 ГК РФ, подтверждается материалами дела (список заказных писем с уведомлением от 15.09.2009).
При таких обстоятельствах, довод подателя жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора подлежит отклонению..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.12.2010 по делу N А26-11476/2009
"...Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В частности, пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что арендодателем исполнено в установленном порядке.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В материалах дела имеется письмо Администрации от 22.04.2009 N 423.04-836, в соответствии с которым арендодатель предъявил арендатору претензию и предложил в срок не более 10 дней с момента получения предупреждения оплатить задолженность по арендной плате и неустойке, заключить соглашение о расторжении спорного договора аренды.
Факт получения указанной претензии ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах апелляционным судом был сделан правомерный вывод о соблюдении истцом установленного порядка расторжения договора..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.04.2011 по делу N А63-18692/2009
"...В целях выполнения досудебного порядка урегулирования спора 21.10.2009 в адрес ответчика направлена претензия N 11-01/3202 с предложением уплатить задолженность по арендной плате за первый - третий кварталы 2009 года в сумме 2 775 тыс. рублей в срок до 31.10.2009. Этим же письмом ответчик предупрежден о взыскании задолженности в судебном порядке с применением пени в случае отказа или уклонения от обязательств по уплате аренды в указанный срок. 21 октября 2009 года в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора N 11-01/3211 в срок до 01.11.2009 в связи с неоплатой задолженности по арендной плате за 2007 - 2008 годы, взысканной решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.06.2009 по делу N А63-3286/2009, и наличием задолженности за первый - третий кварталы 2009 года.
Претензия и предложение о расторжении договора аренды согласно почтовому уведомлению получены предпринимателем 03.11.2009 (т. 1, л. д. 19).
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды правильно применили нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.03.2011 по делу N А53-9136/2010
"...Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по внесению платы за пользование нежилым помещением, обратился в суд.
Суд первой инстанции, установив факт передачи имущества, наличие задолженности ответчика перед истцом на заявленную сумму, правомерно удовлетворил иск аптеки и отказал обществу в удовлетворении встречных требований.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Нарушение обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд подтверждается материалами дела.
Уведомив общество письмом от 25.05.2009 N 52 о наличии задолженности и необходимости ее погашения в трехдневный срок и о добровольном расторжении договора, предприятие выполнило требования статей 619 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации о досудебном урегулировании спора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.01.2011 по делу N А53-4507/2010
"...Невыполнение обязанности по внесению арендных платежей и отсутствие факта добровольного расторжения договора со стороны ответчика явилось основанием обращения истца в арбитражный суд.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Суд установил, что письмом от 12.11.2009 N 3977 истец уведомил ответчика о необходимости погасить задолженность по арендной плате до 14.12.2009, а в случае непогашения задолженности - подтвердить свое согласие на расторжение договора.
Факт получения указанной претензии ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно установили, что истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А32-2578/2009
"...В связи с тем, что ответчик не производил оплату арендных платежей, 18.08.2008 Управление имущественных и земельных отношений администрации, действуя как отраслевой орган муниципального управления и реализуя соответствующую публично-правовую функцию по управлению муниципальным имуществом от имени администрации, направило руководителю общества претензию, в которой указано на наличие у ответчика задолженности, по арендной плате по состоянию на 13.08.2008 в размере 1 324 619 рублей 49 копеек и 139 194 рублей 05 копеек пени.
Управление имущественных и земельных отношений администрации потребовало от ответчика незамедлительно ликвидировать задолженность и в десятидневный срок представить платежные документы, подтверждающие факт оплаты. Одновременно Управление имущественных и земельных отношений администрации указало, что в случае непредставления указанных документов администрация обратится в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также расторжении договора (л. д. 11).
Из материалов дела следует, что истец письменно предупредил ответчика о необходимости исполнения обязательства, предложив предоставить документы о совершении платежа в десятидневный срок со дня получения претензии. Названный десятидневный срок рассмотрен судами как разумный и достаточный для исполнения обязательства..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.10.2013 N Ф09-9915/13 по делу N А60-1105/2013
"...В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в письме от 11.05.2012 N 1790 администрация уведомила предпринимателя о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в срок до 15.06.2012, а также об обращении в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка в случае неуплаты долга.
Довод заявителя кассационной жалобы о неполучении письма от 11.05.2012 N 1790 не может быть принят во внимание, т.к. ранее в судах первой и апелляционной инстанции указанный факт не оспаривался. Соответственно, суды исходили из признания факта получения уведомления о расторжении договора (ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Установив, что порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден, а также принимая во внимание, что срок устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд, не является разумным, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.09.2013 N Ф09-8168/13 по делу N А50-2807/2012
"...В силу п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в случае, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды, установив, что министерством в адрес предпринимателя направлена претензия от 29.04.2011 N СЭД-48-01-26-76, в которой содержалось требование погасить задолженность по арендной плате в течение 15 дней с момента получения претензии, а также предложение расторгнуть договор от 21.04.2008 N 51 в случае неисполнения обязанности по внесению арендной платы в течение указанного срока, данная претензия получена предпринимателем 04.05.2012, однако оставлена без ответа и удовлетворения, пришли к выводу о соблюдении министерством досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного п. 2 ст. 452, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах судами сделан правомерный вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды от 21.04.2008 N 51..."

Постановление ФАС Уральского округа от 07.11.2012 N Ф09-7737/12 по делу N А50-22803/2011
"...Территориальное управление направило обществу "Город" претензию от 22.09.2011 N 06-30-3713, в которой сообщило о наличии у общества "Город" по состоянию на 21.09.2011 задолженности по арендной плате в сумме 107 125 руб. 36 коп. и предложило в срок до 30.09.2011 оплатить указанную задолженность, расторгнуть договор аренды и передать арендуемое имущество по акту приема-передачи. В данном письме также указано, что в случае неисполнения данного требования территориальное управление обратится в суд с иском о расторжении договора и возврате имущества.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание факт неоднократного несоблюдения ответчиком условий договора аренды о своевременном внесении арендных платежей, наличие задолженности по арендной плате за длительный период, а также учитывая соблюдение территориальным управлением предусмотренного п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка предъявления требований о расторжении договора, суд апелляционной инстанции признал требования территориального управления о расторжении договора аренды и возврате спорного имущества истцу обоснованными и удовлетворил исковые требования в этой части..."

Постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2012 N Ф09-1640/12 по делу N А60-20764/11
"...Департамент направил обществу "Клео-ВЭМИ" уведомление от 27.04.2011 N 02.15-12/4523, в котором указал, что по состоянию на 01.05.2011 у общества "Клео-ВЭМИ" имеется задолженность по арендной плате в размере 394 482 руб. 62 коп., и предложил в срок до 15.05.2011 погасить указанную задолженность, расторгнуть договор аренды и в течение двух недель сообщить решение о расторжении договора, а также после расторжения договора в течение месяца освободить занимаемый объект, возвратив его по акту приема-передачи.
Департамент, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Клео-ВЭМИ" обязательства по внесению арендной платы, наличие задолженности за период с 01.12.2009 по 31.05.2011 в размере 403 227 руб. 67 коп., обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора указанной задолженности, пени, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить арендуемое им помещение.
При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что факт невнесения предпринимателем арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока подтвержден материалами дела, данное нарушение условий договора является существенным, в письме от 27.04.2011 N 02.15-12/4523 департамент уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды, суды признали требования департамента о расторжении договора аренды и выселении ответчика из спорного помещения обоснованными и удовлетворили исковые требования в этой части..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2012 N Ф09-953/12 по делу N А76-12461/2011
"...В п. 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Судами установлено, что в качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом в материалы дела представлено предупреждение от 03.11.2010 N 1, в котором общество "Завьялиха" предлагает общество "Винтеркрафт" произвести оплату задолженности по арендным платежам за период 2007, 2008, 2009 годы в размере 14 745 руб. из расчета 4915 руб. за год в течение 30 дней с момента получения предупреждения. В предупреждении также указано, что в случае неисполнения обязанности по уплате задолженности по арендным платежам в течение 30 дней с момента получения настоящего предупреждения, истец предлагает ответчику досрочно расторгнуть договор субаренды от 23.07.2003 с момента истечения срока для оплаты задолженности по арендным платежам. Данное предупреждение истец направил по юридическому адресу ответчика: г. Москва, проезд Сигнальный, 3-1.
Судами также установлено, что невручение заказного почтового отправления, содержащего предупреждение истца от 03.11.2010, произошло по вине ответчика, не обеспечившего получение корреспонденции по своему юридическому адресу.
С учетом изложенного суды сделали обоснованный вывод о том, что истцом при обращении в арбитражный суд соблюдены положения п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.08.2011 N Ф09-5266/11 по делу N А07-6923/2010
"...Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком, комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В претензии от 09.03.2010 комитет, указав на наличие у общества "Август" задолженности по арендной плате, предложил ответчику добровольно расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.11.2007 N 2955 и в десятидневный срок вернуть земельный участок.
Претензией от 30.03.2010 истец уведомил ответчика о необходимости погашения названной задолженности в срок до 07.04.2010, предложил явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды и в десятидневный срок со дня его подписания обеспечить освобождение земельного участка. Указанное уведомление было направлено по юридическому адресу общества "Август", возвращено почтовым отделением с отметкой об отсутствии организации по данному адресу.
При таких обстоятельствах суды, установив наличие у общества "Август" задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2010, правомерно удовлетворили исковые требования о расторжении договора аренды и изъятии у ответчика названного земельного участка..."

Постановление ФАС Уральского округа от 31.05.2011 N Ф09-2842/11-С6 по делу N А71-11393/2010
"...В письме от 28.06.2010 N 0119/1569 управление сообщило обществу "Стройнефтегазинвест" о наличии у него долга по аренде и предложило в срок до 05.07.2010 оплатить задолженность по арендной плате в сумме 75 743 руб. 32 коп., пени в сумме 21 179 руб. 54 коп., расторгнуть договор аренды и освободить занимаемое помещение, сдав его по акту приема-передачи. В данном письме также указано, что в случае неисполнения данного требования управление обратится в суд с иском о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что факт невнесения арендной платы обществом "Стройнефтегазинвест" более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.2 договора аренды срока подтвержден материалами дела, в письме от 28.06.2010 N 0119/1569 управление уведомило ответчика о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), правомерно удовлетворили требования управления о расторжении договора аренды от 22.09.2003 N 9994 и освобождении ответчиком занимаемого им нежилого помещения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2011 N Ф09-1021/11-С6 по делу N А07-4584/2010
"...Впоследствии министерство, также ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Ураллес" обязательств по договору аренды, направило последнему претензионное письмо от 26.02.2010 N 74, в котором указало на наличие задолженности и уведомило о необходимости в срок до 12.03.2010 погасить задолженность за 3 - 4 квартал 2009 г.
В претензии от 27.04.2010 N 163 министерство также сообщило обществу "Ураллес" о наличии задолженности по арендной плате за 1 квартал 2010 года и предложило в срок до 15.05.2010 погасить ее.
Неисполнение обществом "Ураллес" требований о внесении арендной платы явилось основанием обращения министерства в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Учитывая, что министерство в претензиях от 26.02.2010 N 74, от 27.04.2010 N 163 предложило обществу "Ураллес" погасить задолженность по арендной плате, а также в случае неисполнения данных требований расторгнуть договор аренды, данные претензии получены обществом "Ураллес", при этом на момент рассмотрения дела задолженность ответчиком не погашена, суды согласно ст. 450, 452, п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также правомерно удовлетворили требование министерства о расторжении договора аренды лесного участка от 22.11.2007..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.11.2010 N Ф09-9622/10-С6 по делу N А50-3243/2010
"...В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Аналогичное положение содержится в п. 6.2 договора аренды от 24.09.2007 N 3347-07С.
Как следует из материалов дела, истец направил в адрес ответчика претензию от 02.10.2009 N 19-18-9234/16 с предложением погасить задолженность в срок до 16.10.2009 и расторгнуть договор.
Учитывая, что ответчик обязанности по оплате долга не исполнил, судом обоснованно удовлетворено требование истца о расторжении договора аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.09.2010 N Ф09-7205/10-С6 по делу N А71-16048/2009
"...В письме от 03.03.2009 N 01-18/2008 управление сообщило обществу "Бонум" о наличии с его стороны долга по аренде и предложило в срок до 20.03.2009 оплатить задолженность по арендной плате в сумме 257 025 руб. 48 коп., пени в сумме 31 665 руб. 06 коп., расторгнуть договор аренды и освободить занимаемые помещения, сдав их по акту приема-передачи.
Поскольку задолженность по арендной плате и пени не была погашена обществом "Бонум" в добровольном порядке, управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В силу п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 5.1.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае неуплаты арендатором арендной платы в течение двух сроков подряд.
Поскольку факт невнесения арендной платы обществом "Бонум" более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.2 договора аренды срока подтвержден материалами дела, в письме от 03.03.2009 управление уведомило ответчика о необходимости погашения задолженности и расторжении договора аренды (ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), судами правомерно удовлетворены требования управления о расторжении договора аренды от 01.07.2007 N 13813 и освобождении ответчиком занимаемого им нежилого помещения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2010 N Ф09-8781/09-С3 по делу N А50-12537/2009
"...В связи с невыполнением арендатором условий договора по своевременному внесению арендной платы департамент обратился к нему с претензией от 20.04.2009, в которой предложил в срок до 30.04.2009 погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и расторгнуть договор.
Поскольку в срок, указанный в претензии, предприниматель не ответил на требование департамента о расторжении договора аренды, департамент на основании ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд с заявлением, в котором просил расторгнуть договор аренды и обязать предпринимателя возвратить арендованное имущество.
С учетом того, что в срок, указанный в претензии от 20.04.2009, департамент не получил ответ предпринимателя на требование о расторжении договора, департамент правомерно обратился в суд с заявлением, в котором просил расторгнуть договор аренды и обязать предпринимателя возвратить арендованное имущество; у судов не имелось оснований для оставления заявления департамента без рассмотрения.
С учетом того, что судами неправильно применены нормы материального права, спор по существу не рассмотрен, указания суда кассационной инстанции о необходимости выяснения фактических обстоятельств, явившихся основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора аренды и о возврате переданного в аренду имущества, свидетельствующих о несвоевременном внесении арендной платы предпринимателем, не выполнены, обстоятельства, имеющие значение для дела, судами не установлены, судебные акты подлежат отмене..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2010 N Ф09-4326/10-С3 по делу N А50-32180/2009
"...В направленной ответчику претензии от 30.07.2009 исх. N 19-18-7294/16 истец сообщил об имеющейся задолженности по договору N 694-040 по состоянию на 23.07.2009, предложил погасить долг в срок до 13.08.2009 и расторгнуть названный договор. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендным платежам за период с апреля 2008 года по август 2009 года в размере 250 891 руб. 99 коп., истец обратился в арбитражный суд.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
Судами также установлено, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату по договору. Соблюдение истцом предусмотренного п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебного претензионного порядка урегулирования спора подтверждается представленными в материалы дела документами.
Исходя из этого, суды пришли к выводу об обоснованности требований истца о расторжении договора аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.04.2010 N Ф09-2901/10-С3 по делу N А07-20601/2009
"...24.03.2009 истцом в адрес ответчика направлено уведомление, которым ответчик уведомлен о наличии у него задолженности по арендной плате в сумме 398 974 руб. 24 коп. и пеням в сумме 505 440 руб. 53 коп., обществу предложено в течение 10 дней с момента получения уведомления подписать соглашение о расторжении договора и передать арендованные помещения комитету по акту приема-передачи.
Данные уведомления ответчиком оставлены без ответа.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно п. 5.2.4 договора аренды неуплата или невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для досрочного расторжения договора аренды; ответчиком допущена просрочка по внесению арендной платы более двух раз подряд; уведомления от 24.02.2009 и от 24.03.2009 ответчиком получены, но оставлены без ответа.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что истцом соблюден порядок заявления требования о расторжении договора, предусмотренный ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и правомерно удовлетворили требование комитета о расторжении договора аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2010 N Ф09-2297/10-С3 по делу N А60-47898/2009-С12
"...Согласно п. 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что истец в письме от 28.07.2009 N 14-13/102 предложил ответчику в срок до 10.08.2009 погасить образовавшуюся задолженность. В связи с неисполнением требований, содержащихся в данном письме, истец направил ответчику письмо от 11.08.2009 N 14-13/103 с предложением расторгнуть договор аренды.
Кроме того, в материалы дела истцом представлено уведомление, подтверждающее направление истцом в адрес ответчика 21.09.2009 письма N 264 по факту существенного нарушения условий охранно-арендного договора на пользование памятником истории и культуры от 26.02.2002 N АФ-110/0222, в котором было указано о необходимости внесения арендных платежей в разумный срок, а именно: в течение недели со дня получения настоящего уведомления, и предложено расторгнуть договор на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также ответчик был уведомлен о том, что в случае отказа от предложения о расторжении договора либо неполучения ответа на указанное предложение в течение двух недель истец будет вынужден обратиться в Арбитражный суд Свердловской области с требованием о расторжении договора в судебном порядке.
Судами установлен факт получения указанного письма ответчиком 25.09.2009.
На момент судебного заседания в суде первой инстанции доказательства погашения задолженности по арендной плате ответчиком не представлены, в связи с чем требования истца о расторжении охранно-арендного договора на пользование памятником истории и культуры от 28.03.2002 N АФ-110/0222 и выселении ответчика из помещений первого этажа N 1, 2, 5, 12 - 14, 17 и второго этажа N 1, 5, 13 - 15, 18, расположенных в доме N 7 по ул. Пушкина в г. Екатеринбурге, удовлетворены обоснованно..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2010 N Ф09-294/10-С3 по делу N А71-5797/2009
"...Несвоевременное внесение денежных средств и значительная просрочка лизинговых платежей, последний из которых осуществлен 27.11.2008, послужили основанием для предъявления лизингодателем требований о досрочном расторжении договора и возврате предмета лизинга.
В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику претензию от 11.03.2009 N 214 с требованием в срок до 27.03.2009 погасить задолженность, возникшую по договору финансовой аренды (лизинга) имущества от 04.05.2007 N 05-07/96-л, и начисленную неустойку, а также о расторжении договора лизинга в случае невыполнения указанных требований. Данная претензия направлена по юридическому и почтовому адресу предпринимателя, указанному в договоре от 04.05.2007 N 05-07/96-л: Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52. Из почтовой квитанции от 16.04.2009 N 42762901 следует, что корреспонденция, направленная по этому адресу, возвращена в связи с истечением срока хранения.
Доказательств извещения истца об изменении адреса ответчиком не представлено. Более того, материалами дела подтверждается, что местом жительства предпринимателя с 16.09.2005 является г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52 и по данному адресу он получает почтовую корреспонденцию.
Следовательно, выводы суда апелляционной инстанции о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и об оставлении иска без рассмотрения не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются необоснованными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2010 N Ф09-303/10-С3 по делу N А71-5796/2009
"...В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику претензию от 11.03.2009 N 214 с требованием в срок до 27.03.2009 погасить задолженность, возникшую по договору финансовой аренды (лизинга) имущества от 04.05.2007 N 05-07/100-л, и начисленную неустойку, а также о расторжении договора лизинга в случае невыполнения указанных требований. Данная претензия направлена по юридическому и почтовому адресу предпринимателя, указанному в договоре от 04.05.2007 N 05-07/100-л: Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52. Из почтовой квитанции от 16.04.2009 N 42762901 следует, что корреспонденция, направленная по этому адресу, возвращена в связи с истечением срока хранения.
Вывод суда апелляционной инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка рассмотрения спора основан на том, что согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 15.05.2009 N 17964 ответчик зарегистрирован по адресу: 427620, Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 54, а в материалах дела отсутствуют доказательства направления претензии по данному адресу.
Определение Федерального арбитражного суда Уральского округа о принятии кассационной жалобы к производству от 18.01.2010 также было направлено предпринимателю по адресу: 427620, Удмуртская Республика, г. Глазов, ул. Куйбышева, д. 52 и получено им, что подтверждается уведомлением о вручении.
Следовательно, выводы суда апелляционной инстанции о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и об оставлении иска без рассмотрения не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и являются необоснованными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.11.2009 N Ф09-8488/09-С3 по делу N А07-3672/2009-Г-ЖМВ
"...Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Такое письменное предупреждение территориальными управлением предпринимателю направлено. Уведомлением от 06.08.2007 территориальное управление предложило предпринимателю погасить задолженность по арендной плате и пеням и предупредил о досрочном расторжении договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения.
В установленный срок арендатор обязательство по оплате аренды не исполнил, соответствующие нарушения не устранил, ответ на предложение о расторжении договора арендодателю не направил. При этом требования закона, касающиеся досрочного расторжения договора аренды, арендодателем соблюдены..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.09.2006 N Ф09-8088/06-С4 по делу N А50-4277/2006-Г-25
"...Оценив имеющиеся в деле претензии истца от 14.06.2005 N 507-ки, от 30.12.2005 N 1002-ки, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие в них срока погашения задолженности и предложения о расторжении договора, в связи с чем правомерно оставил исковые требования о расторжении договора без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного ст. 619, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 03.09.2013 по делу N А14-16739/2012
"...10.09.2012 истец направил в адрес ответчика уведомление-предупреждение N 17-9978з, которым уведомил ООО "РенессансСтрой" о наличии задолженности по арендной плате за период с 21.12.2011 по 30.06.2012 в размере 138 831 руб. 52 коп., в связи с чем предложил последнему в течение 5 календарных дней с момента получения уведомления погасить указанную задолженность в добровольном порядке.
Кроме того, указанным уведомлением Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области предложил ООО "РенессансСтрой" расторгнуть договор аренды в соответствии со ст. 450 и ст. 619 ГК РФ по соглашению сторон.
В связи с тем, что вышеуказанная задолженность не была погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд правомерно указал на наличие оснований для расторжения спорного договора..."

Постановление ФАС Центрального округа от 14.08.2012 по делу N А14-7772/2011
"...При рассмотрении дела суды, правомерно ссылались на положения пункта 1 статьи 46 ЗК РФ, пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ, пункта 2 статьи 452 ГК РФ, пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ.
Как установлено судом первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, ответчик не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы по договору аренды N 1378-03-09/мз от 01.01.2003 (более двух раз подряд), истец предложил ответчику погасить задолженность в пятидневный срок, а в случае непогашения - расторгнуть договор (уведомление-предупреждение от 26.07.2011 N 17-5950з), что свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
С учетом изложенного и положений статьи 622 ГК РФ суды пришли к верному выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить арендованный земельный участок..."

Постановление ФАС Центрального округа от 12.03.2012 по делу N А35-14021/2010
"...При этом, в силу п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Наличие у ООО ПТП "Люкс" задолженности по арендной плате подтверждено материалами дела и признано ответчиком в процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов дела, 03.11.2010 истец направлял в адрес ответчика претензию N 7292-07/01-09 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.
При этом из содержания названной претензии усматривается, что в случае, если задолженность по арендной плате и пени не будет погашена в установленный срок, ответчику предложено явиться в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска для расторжения договора аренды и передачи занимаемого нежилого помещения.
Претензия N 7292-07/01-09 от 03.11.2010 получена представителем ответчика 10.11.2011, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.
С учетом изложенного, довод заявителя жалобы о том, что истцом, в нарушение п. 2 ст. 452 ГК РФ не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку претензия последнего не содержала указания на намерение истца расторгнуть договор, является несостоятельным.
Поскольку ответчик неоднократно нарушал обязательства по внесению арендной платы в течение действия как договора аренды N 283 от 01.01.2009, так и договора аренды N 283 от 01.05.2010, что подтверждается материалами дела, суды обоснованно удовлетворили требования истца в части расторжения договора аренды N 283 от 01.05.2010..."

Постановление ФАС Центрального округа от 21.03.2011 по делу N А54-1772/2010-С14
"...Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы по договору аренды N 877 от 28.09.1999, Администрация МО Кораблинский муниципальный район направила в адрес ИП Грачева С.С. письмо от 17.08.2009 N 1306, в котором просила погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в срок до 01.09.2009, а также предупредила, что в случае неуплаты указанной задолженности администрация будет вынуждена обратиться в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды по ст. 619 Гражданского кодекса РФ (т. 1 л.д. 21).
С учетом изложенного, принимая во внимание, что ответчик в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представил доказательств внесения арендной платы по договору аренды N 877 от 28.09.1999 за период с 01.04.2008 по 31.03.2010 в полном объеме, суды первой и апелляционной инстанций, признав обоснованным расчет задолженности, представленный истцом, пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ИП Грачева С.С. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2008 по 31.03.2010 в сумме 648 191 руб. 19 коп.
Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик более двух раз подряд не вносил в срок арендные платежи в установленном договором аренды N 877 от 28.09.1999 размере, а также, учитывая, что истец в письме от 17.08.2009 N 1306 предупреждал ответчика о расторжении договора в случае неуплаты арендных платежей (т. 1 л.д. 57), судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что требование истца о досрочном расторжении договора аренды N 877 от 28.09.1999 является обоснованным и подлежит удовлетворению..."

Постановление ФАС Центрального округа от 12.10.2010 по делу N А35-1178/2010
"...Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.
При этом, в силу п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно п. 7.3 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем порядке в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный п. 5.1 договора срок.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов дела, 04.09.2009 истец направлял в адрес ответчика претензию N 4823-07/01-11, в которой предложил последнему в срок до 10.09.2009 погасить образовавшуюся задолженность либо прибыть в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска в срок до 18.09.2009 для расторжения договора аренды и передачи помещения по акту приема-передачи.
Указанная претензия получена ответчиком 11.09.2009, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.
С учетом изложенного, поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по договору аренды N 3703 от 01.12.2007, что подтверждается материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в части расторжения указанного договора..."

Постановление ФАС Центрального округа от 06.09.2010 по делу N А14-12179-2009/307/17
"...Ссылаясь на то, что ЗАО "Пролетарий-Люксор" обязанность по внесению арендной платы по договору аренды N 15/29 от 10.08.1998 исполняло ненадлежащим образом, в результате чего за последним за период с 10.04.2009 по 16.11.2009 образовалась задолженность, ТУ Росимущества в Воронежской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела следует, что ТУ Росимущества в Воронежской области 29.05.2009 направляло в адрес ЗАО "Пролетарий-Люксор" претензию N 6-4030, в которой указывало на наличие задолженности по договору аренды N 15/29 от 10.08.1998, устанавливало срок для ее погашения, а также предлагало расторгнуть договор аренды. Однако ответчик требования по оплате образовавшейся задолженности не исполнил, ответа на претензию истцу не представил.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что истцом были соблюдены требования пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора аренды, в связи с чем, учитывая, что факт неоднократного нарушения ответчиком сроков исполнения обязательства по уплате арендной платы подтвержден материалами дела, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об удовлетворении требования ТУ Росимущества в Воронежской области о расторжении договора аренды N 15/29 от 10.08.1998 на основании статей 619, 452 Гражданского кодекса РФ..."

Постановление ФАС Центрального округа от 22.03.2010 N Ф10-21/10(2) по делу N А14-4804-2009/130/17
"...07.04.2009 комиссия МУП "Сети водопроводные и канализационные" в присутствии руководителя ООО "Родник" провела проверку использования названного торгового павильона, в ходе которой установлено, что в павильоне произведена перепланировка без письменного согласия арендодателя и без согласования с государственными и муниципальными органами, что подтверждено соответствующим актом.
09.04.2009 истец направил ответчику уведомление с требованием об устранении нарушений условий договора аренды, а именно, просил перечислить на расчетный счет арендодателя плату за пользование павильоном за период с января 2009 года по апрель 2009 года в размере 46 641 руб. 20 коп. и убрать установленные в павильоне справа и слева от входа перегородок, привести помещения в состояние, соответствующее техническому паспорту, в течение 10 дней с момента получения уведомления.
В связи с невыполнением указанных требований об устранении нарушений условий договора аренды, МУП "Сети водопроводные и канализационные" направило ООО "Родник" предложение в добровольном порядке расторгнуть договор аренды и освободить павильон.
Поскольку договор в добровольном порядке сторонами не расторгнут, нарушения условий договора аренды не устранены, МУП "Сети водопроводные и канализационные" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя иск в части расторжения договора аренды торгового павильона от 16.12.2008 и освобождении павильона, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, ул. Третьяковская, позиция 3, суды руководствовались положениями п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452, 619 ГК РФ.
Поскольку имеющее место нарушение данного условия договора не устранено арендатором после обращения к нему арендодателя, суды обоснованно признали это нарушение существенным и правомерно удовлетворили требования истца о расторжении договора аренды от 16.12.2008..."

Позиция 3. Соблюдение досудебного порядка при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается направлением отдельных документов: об устранении нарушений договора (ст. 619 ГК РФ) и предложения расторгнуть договор (ст. 452 ГК РФ).

Судебная практика:


Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.02.2011 по делу N А63-2829/2010
"...Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды обоснованно указали на то, что в силу приведенных норм права процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды правильно установили, что предложение о расторжении договора аренды в связи с неисполнением договорных обязательств обществу не направлялось.
Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил довод администрации о том, что письмо от 28.10.2009 N 2850/05 является надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Содержащееся в письме предупреждение о расторжении договора сделано одновременно с предупреждением о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, что является нарушением указанных норм права, которыми не предусмотрено направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в письменном предупреждении срока для устранения нарушений условий договора..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 06.04.2012 N ВАС-3663/12 по делу N А32-26196/2010
"...Невыполнение обществом обязательств, принятых на себя по договору аренды от 09.04.2009, послужило поводом для направления ему претензии от 29.07.2010, а затем и предложения от 09.08.2010 о расторжении договора аренды земельного участка от 09.04.2009 N 0100008883. При этом в предложении о расторжении договора аренды земельного участка обществу была предоставлена возможность в срок до 20.08.2010 исполнить обязательства по сделке, как альтернатива ее расторжению, которой общество также не воспользовалось.
Наличие у арендатора задолженности по арендной плате за земельный участок и длительное непринятие мер к ее погашению послужили поводом для обращения администрации с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно положениям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении.
29.07.2010 обществом получена претензия с требованием погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пени.
Судом также установлено, что администрацией соблюден досудебный порядок разрешения спора.
На основании указанных обстоятельств, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований администрации..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.08.2011 по делу N А31-8478/2010
"...Претензией от 31.05.2010 N 3674 Управление просило Общество погасить задолженность по арендной плате, образовавшуюся с 01.04.2009 по 31.05.2010, в размере 68 226 рублей 16 копеек и пени в размере 7832 рублей 98 копеек.
В претензии от 14.07.2010 N 4741 Управление требовало погасить имеющуюся задолженность и начислило пени с 01.06.2010 по 11.07.2010 в размере 5553 рублей 01 копейки. Общество не погасило образовавшуюся задолженность и пени.
Управление направило ОАО "Костромаспиртпром" претензию от 03.08.2010 N 5228 и предложило расторгнуть договор аренды, поскольку арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такое же основание для расторжения договора аренды земельного участка стороны предусмотрели в пункте 6.2 договора.
Суд апелляционной инстанции установил, что у Общества имеется задолженность по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа и при соблюдении Управлением досудебного порядка урегулирования спора правомерно расторг договор аренды земельного участка находящегося в собственности Российской Федерации от 01.02.2007 N 99..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2011 по делу N А31-4786/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор.
Из материалов дела видно, что МУП "Городские сети" извещало Общество о наличии задолженности по арендным платежам (письма от 16.03.2010 N 82 и от 23.06.2010 N 187) и предлагало расторгнуть договор аренды (письмо от 05.05.2010 N 140). Таким образом, истцом соблюден необходимый в рассматриваемом случае досудебный порядок разрешения спора, поэтому суд обоснованно удовлетворил требования о расторжении договора аренды..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.05.2011 по делу N А31-4790/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор.
Из материалов дела видно, что МУП "Городские сети" извещало Общество о наличии задолженности по арендным платежам (письма от 16.03.2010 N 82 и от 23.06.2010 N 187) и предлагало расторгнуть договор аренды (письмо от 05.03.2010 N 140). Таким образом, истцом соблюден необходимый в рассматриваемом случае досудебный порядок разрешения спора, поэтому суд обоснованно удовлетворил требования о расторжении договора аренды..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.10.2013 по делу N А19-2223/2013
"...В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.
Такое толкование части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судами установлено, что арендодатель направлял арендатору как претензию с требованием о погашении задолженности за I, II, III, IV квартал 2012 года, так и предложение о подписании соглашения о расторжении договора аренды N 114.
При таких обстоятельствах, суды обоснованно констатировали факт соблюдения истцом требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующих обязательные досудебные процедуры при расторжении договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2013 по делу N А74-3280/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 08.04.2009 между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N АФ15600, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 16631 кв. м, с кадастровым номером 19:01:020109:1395, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213Б, для эксплуатации и обслуживания производственного здания (Литер Б3) в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение N 1).
23 апреля 2012 года истцом в адрес ответчика направлено письмо (исх. N 2262) с требованием о погашении образовавшей задолженности по арендной плате в течение 7 календарных дней с момента получения предупреждения.
12 мая 2012 года в адрес ответчика направлено письмо (исх. N 2553) с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 и акта приема-передачи земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции установил факт просрочки исполнения денежного обязательства арендатором более двух раз подряд, что является существенным нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка и основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.1 договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600.
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18 января 2013 года по делу N А74-3280/2012 Арбитражного суда Республики Хакасия оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

По данному делу см. также Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.01.2013.

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.01.2013 по делу N А74-3280/2012
"...Рассмотрев заявленное истцом требование о расторжении договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в связи с нарушением условий о внесении арендных платежей более двух раз подряд, суд апелляционной инстанции также признает его подлежащим удовлетворению ввиду следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Указанной нормой права предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Представленными в материалы дела письмами от 23 апреля 2012 года исх. N 2262 и от 12 мая 2012 года в исх. N 2553 подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора в части направления ответчику требования об исполнении обязанности по внесению арендных платежей и предложения о расторжении договора аренды по соглашению сторон.
Следовательно, истец вправе требовать расторжения договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в судебном порядке..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.07.2012 по делу N А33-15642/2011
"...Статьей 619 названного Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, при этом частью третьей названной статьи установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Кроме того в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Исходя из указанных норм права судебная процедура расторжения договора аренды состоит из трех этапов:
1) арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации);
2) затем он вправе предложить изменить или расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации);
3) после отказа на предложение арендодателя изменить (расторгнуть) договор, или неполучение ответа в срок (если срок не указан, то в 30-дневный срок после получения предложения) - обратиться с иском в суд.
Представленные истцом в материалы дела в качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора уведомления ответчику (от 15.06.2011, от 23.06.2011) содержат лишь предложения о досрочном расторжении договора аренды. В названных уведомлениях истец не предлагал ответчику устранить допущенные им нарушения условий договора аренды в разумный срок.
В связи с изложенным вывод судов о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора основан на неправильном толковании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделан без учета разъяснений, содержащихся в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.
При таких обстоятельствах судебные акты на основании частей 1, 2 статьи 288, пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края, поскольку для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.08.2012 N Ф03-2271/2012 по делу N А04-8257/2011
"...Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ).
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендодатель направлял арендатору как претензию от 05.09.2011 с требованием о погашении задолженности за июль - август 2011 года, так и предложение от 21.09.2011 о расторжении договора аренды от 01.07.2009.
При таких обстоятельствах суды, констатировав факт соблюдения истцом обязательной досудебной процедуры при расторжении договора, расторгли договор аренды от 01.07.2009.
Нарушений либо неправильного применения судами норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебных актов в любом случае, кассационной инстанцией не установлено..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 N Ф03-127/2012 по делу N А51-4206/2011
"...По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как разъясняется в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части 3 статьи 619 Кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Таким образом, в случае неисполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя при выполнении им следующих условий: направление письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; направление предложения о расторжении договора в случае неисполнения указанного предупреждения; предъявление в суд требования о расторжении договора после получения отказа от его расторжения или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2010 N Ф03-6233/2010 по делу N А04-5833/2009
"...Письмами от 30.04.2009, от 18.05.2009 и от 01.07.2009 предприниматель Сторожкова Н.С. заявила арендатору о ненадлежащем техническом и санитарном состоянии арендуемого имущества, о невыполнении условий договора аренды о содержании помещений в надлежащем состоянии, о самовольной перепланировке помещений и предложила обществу согласовать проведение текущего и капитального ремонта помещений.
В связи с уклонением общества "Солярис" от рассмотрения предложений и проведения ремонта предприниматель Сторожкова Н.С. 01.08.2009 направила в адрес общества уведомление с предложением о досрочном расторжении договора аренды от 24.11.2006 N 119/1, которое получено обществом 03.08.2009.
Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций установили, что пунктом 5.2 договора аренды от 24.11.2006 N 119/1 предусмотрены основания для расторжения данного договора по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий пунктов 2.2.3, 2.2.5 - 2.2.7, 2.2.9 и 2.2.12 договора.
Судами также установлено, что до обращения в арбитражный суд с настоящим иском истец выполнил требования пункта 2 статьи 452 и пункта 3 статьи 619 ГК РФ о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, а также предложения о расторжении договора (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Установив, таким образом, нарушение ответчиком условий договора аренды от 24.11.2006 N 119/1, которые согласно пункту 5.2 этого же договора являются основанием для его расторжения, и соблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора, суды обеих инстанций правомерно удовлетворили иск предпринимателя Сторожковой Н.С..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.08.2013 по делу N А45-30595/2012
"...Департамент лесного хозяйства Новосибирской области (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Лесная поляна" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды лесного участка от 06.11.2009 N 1/19-З; взыскании в доход федерального бюджета задолженности по арендной плате в размере 107 031,50 руб. и неустойки 14 930,89 руб. взыскании в доход бюджета Новосибирской области задолженности по арендной плате в размере 42 812,50 руб. и неустойки 6 023,72 руб.
Из материалов дела следует, что 06.11.2009 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды лесного участка N 1/19-З (далее - договор), в соответствии с которым обществу переданы в аренду части лесных участков, находящихся в федеральной собственности, для заготовки древесины.
Арбитражными судами установлено и подтверждается представленными в дело доказательствами, что ответчик нарушил принятые на себя обязательства по договору в части выполнения обязательств по лесовосстановлению и противопожарному обустройству лесов.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из содержания статьи 619 ГК РФ следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" установлено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Судами установлено, что 07.06.2012 департамент направил обществу уведомление N 1112-04/46 с предложением устранить допущенные нарушения договора в части арендной платы в срок до 30.07.2012 и осуществить мероприятия лесовосстановления и противопожарного обустройства лесов в срок до 15.07.2012.
07.09.2012 департамент направил обществу предложение о досрочном расторжении договора, ссылаясь на пункты 6.2, 6.3 договора.
Материалами дела подтверждается факт получения обществом вышеуказанных уведомлений.
С учетом изложенного, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды установив, соблюдение департаментом досудебного порядка урегулирования спора и нарушение обществом условий договора, лесного законодательства правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.04.2012 по делу N А27-7117/2011
"...Уведомлениями от 27.10.2010 N 01-30/2439, от 28.12.2010 N 01-30/3920, от 26.01.2011 N 01-30/340, от 14.04.2011 N 01-30/1043, от 18.05.2011 N 01-30/1453 и 18.05.2011 N 01-30/1454 арендодатель сообщил арендатору о необходимости погашения задолженности по арендной плате.
Извещением от 29.03.2011 N 01-30/861 в связи с наличием задолженности в размере 414 922,90 руб. по арендной плате и 259 676,23 руб. пени Департамент предложил расторгнуть договор от 14.08.2008.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
Из содержания статьи 619 ГК РФ следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из представленных в материалы дела документов следует, что истец доказал наличие существенных нарушений условий договора со стороны арендатора, являющихся основанием для расторжения долгосрочного договора от 14.08.2008 по смыслу указанных норм права. На основании чего, суды обоснованно удовлетворили требование Департамента о расторжении спорного договора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.04.2012 по делу N А70-5177/2011
"...Уведомлением от 16.03.2011 N 58 арендодатель сообщил арендатору о необходимости погашения задолженности по арендной плате.
Затем претензией от 05.04.2011 N 08/ 1020-11, ссылаясь на непогашение задолженности по арендной плате, Департамент предложил расторгнуть договор от 05.03.2009.
Удовлетворяя требование Департамента о расторжении договора от 05.03.2009, суд установил, что досудебный порядок урегулирования спора в части требований о расторжении означенного договора соблюден, истцом направлены уведомление от 16.03.2011 N 58 и претензия 05.04.2011 N 08/1020-11, ответчик более двух раз не вносил арендную плату, что в силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) является основанием для его расторжения.
Выводы судов соответствуют закону и материалам дела.
Из содержания пункта 2 статьи 452 ГК РФ следует, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Аналогичная позиция содержится и в разъяснениях, данных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Из материалов дела следует, что истец обращался к Обществу первоначально с требованием о погашении задолженности, а в последующем в связи с неуплатой долга предложил расторгнуть договор от 05.03.2009. Вследствие чего, суды обоснованно удовлетворили требование Департамента о расторжении спорного договора..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.07.2011 по делу N А27-14119/2010
"...Из материалов дела следует, что КУМИ 04.03.2009 направил ООО "Элита" уведомление от 04.03.2009 N 629 о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Кроме того, письмами от 26.01.2010 N 57 и от 12.08.2010 ООО "Элита" предложено расторгнуть договор аренды, что подтверждается почтовыми квитанциями.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в приложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - тридцатидневный срок.
Кроме того, пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В связи с изложенными обстоятельствами суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о расторжении договора аренды и обязании ООО "Элита" освободить занимаемые им нежилые помещения..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.11.2010 по делу N А27-4829/2010
"...В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу статьи 452 названного Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В связи с несвоевременным внесением арендной платы за август - декабрь 2009 года, арендодатель направил ответчику предупреждение от 18.01.2010 о необходимости погашения задолженности в сумме 300 000 рублей в течение 14 дней с момента получения предупреждения, которое было получено арендатором 25.01.2010.
С учетом того, что имеющуюся задолженность арендатор не оплатил, арендодатель 08.02.2010 направил ему предложение о расторжении договора от 20.09.2007 N 25/09/07 и просил сообщить о принятом решении в течение 14 дней с момента его получения.
Установив, что истцом были соблюдены требования указанных норм права, регламентирующих обязательные досудебные процедуры при расторжении договора, приняв во внимание, что в указанный в предупреждении от 18.01.2010 срок для погашения задолженности - 14 дней, является разумным сроком, и, исходя из того, что истец обратился в суд в апреле 2010 года, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований в части расторжения договора..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 31.08.2012 по делу N А40-129062/11-64-793
"...12.09.2011 г. ответчик обратился к истцу с письмом о расторжении договора в связи с отпавшей необходимостью аренды.
В ответ на указанное обращение истец предложил расторгнуть договор по соглашению сторон после оплаты образовавшейся задолженности и начисленной неустойки, при этом, в соответствии с правилами ст. 619 ГК РФ истец предупредил ответчика о необходимости устранения допущенных нарушений, направив в адрес ответчика претензию от 29.09.2011 исх. N 08/7739/, а в последующем направил в порядке ст. 452 ГК РФ письмо от 03.10.2011 N 08/7810.
Поскольку ответчик долг не погасил и соглашение о расторжении договора не подписал, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Исходя из изложенного, в связи с тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, суды на основании ст. 309, 310, 614, 619 ГК РФ правомерно пришли к выводу об удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.01.2012 по делу N А40-39739/11-114-342
"...Суд установил, что истец направил в адрес ответчика требование об уплате лизинговых платежей от 09.02.2011, а также предложение о расторжении договора лизинга и возврате полученного по названному договору оборудования от 25.02.2011, которые последним получены, но не исполнены.
Таким образом, поскольку лизингополучатель нарушил условия договора лизинга об уплате лизинговых платежей, суд правомерно удовлетворил требование о расторжении договора лизинга N 070820-VEGA от 20 августа 2007 года в соответствии с пунктом 2 статьи 450, пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.07.2011 N КГ-А40/7124-11 по делу N А40-102553/10-60-669
"...Истец направил в адрес ответчика требование от 11.06.2010 N 04-10/3416 об уплате задолженности по арендным платежам по договору аренды N 04-00024/10 от 21.01.2010, пени вследствие просрочки уплаты арендных платежей и указал, что нарушение ответчиком обязательств по договору является основанием для его расторжения.
Истец после направления ответчику названного требования и неполучения ответа 30.07.2010 направил в адрес ответчика предложение от 28.07.2010 N 04-10/4289 о досрочном расторжении договора аренды, для чего предложил направить уполномоченного представителя в Департамент имущества города Москвы с целью подписания соответствующего соглашения.
Вышеназванное предложение возвращено истцу с уведомлением почтовой организации о том, что истек срок хранения, адресат не явился за получением заказной корреспонденции.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает правильным вывод апелляционного суда о том, что истцом выполнены требования, установленные статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, досудебный порядок урегулирования спора соблюден, отсутствие доказательств получения ответчиком предложения истца о расторжении договора не может свидетельствовать о несоблюдении истцом данного порядка.
Поскольку обязательство по уплате арендной платы ответчиком не исполнено, суд правомерно признал требование о расторжении договора подлежащим удовлетворению..."

Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2010 N КГ-А40/12941-10 по делу N А40-29446/10-89-245
"...ООО "Лизинговая компания УРАЛСИБ" (далее - арендодатель, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Группа промышленных предприятий Литий" (далее - арендатор, ответчик) о расторжении договора финансовой аренды от 06.03.2007 N 023/07/Л1 в связи с допущенной арендатором просрочкой во внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; об истребовании являющегося объектом аренды имущества.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из документального подтверждения истцом факта существенного нарушения ответчиком условий договора - неоплата лизинговых платежей двух периодов подряд, соблюдения порядка расторжения договора, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, и в соответствии со статьей 622 ГК РФ, пунктом 4 статьи 17 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" ответчик обязан вернуть истцу предмет лизинга.
Поскольку в данном случае основанием расторжения договора финансовой аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, то арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Судами правильно установлено, что истец сообщал ответчику о необходимости исполнения им своих обязательств (л.д. 13 - 22 т. 2), что не отрицается ответчиком.
В то же время, делая вывод о том, что истцом не соблюден предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, частью 3 статьи 319 <*> ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора, суд апелляционной инстанции не опроверг установленный судом первой инстанции факт соблюдения истцом данного порядка путем направления предложения о расторжении договора (л.д. 20 - 22 т. 2).
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, а не статьи 319.

Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора по данному требованию правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, и сделаны правильные выводы, соответствующие фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основанные на правильном применении статей 307, 309, 310, 314, 401, 450, 452, 614 ГК РФ, пункта 5 статьи 15, пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)"..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2013 по делу N А65-674/2013
"...В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Претензия от 19.09.2012 N 141/4-11073 с требованием о погашении задолженности в установленные сроки обществом не исполнена.
Факт получения указанной претензии подтверждается представителем общества, который пояснил, что предприятие имело финансовые трудности, поэтому долг не был оплачен.
Поскольку арендатор в разумный срок не исполнил обязанности по оплате образовавшейся задолженности, учреждение направило предложение о досрочном расторжении договора аренды (от 14.10.2012 N 141/4-12904).
Ссылки общества о том, что уведомление о досрочном расторжении не было получено, опровергаются имеющимся в материалах дела почтовым отправлением N 62010054 15842 8 от 14.10.2012.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 614, 619, 622 ГК РФ, установив, что общество не исполняло обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем имеются основания для расторжения договора и выселении арендатора из занимаемых помещений, удовлетворили иск.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы относительно оценки доказательств вручения и получения уведомлений о расторжении, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.08.2012 по делу N А57-16495/2011
"...Суд первой инстанции, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на момент рассмотрения спора в суде допущенные обществом нарушения, выразившиеся в неиспользовании (не освоении) земельного участка с 2005 года, не устранены, пришел к обоснованному выводу, что требования Администрации г. Саратова о расторжении договора аренды от 09.06.2005 N 1201 подлежат удовлетворению.
15.07.2011 Комитетом по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" в адрес ответчика направлено предупреждение N 02-06/07-10747 о необходимости устранить нарушения условий договора в тридцатидневный срок.
В указанный в предупреждении срок арендатор выявленные нарушения не устранил.
15.08.2011 Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" направил в адрес ответчика уведомление N 02-06/07-12253 о расторжении договора аренды земельного участка.
В указанный в уведомлении срок арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке и до настоящего времени не ответил на уведомление Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов", и не осуществил фактические действия по освоению земельного участка.
С момента получения ответчиком предложения администрации об устранении нарушений до даты передачи искового заявления органу почтовой связи прошло более 60 календарных дней.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истцом соблюдены требования закона, указанные в статье 619 и в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.09.2010 по делу N А65-15675/2009
"...Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
При исследовании вопроса о направлении истцом в адрес ответчика предложения о расторжении договора, судами установлено, что в связи с невыполнением требования от 23.10.2008 N 01-16-ою/2813а об устранении допущенных нарушений, истец в адрес ответчика направил письмо от 27.11.2008 N 01-16-ОЮ/3193, к которому приложил три экземпляра соглашения о расторжении договора аренды от 13.12.2005 N 3755.
Поскольку в установленный срок ответчик не направил в адрес истца ответ на указанное предложение от 27.11.2008, суды обоснованно посчитали соблюденным досудебный порядок разрешения спора..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.08.2010 по делу N А06-7414/2009
"...Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Учитывая вышеизложенные нормы материального права, апелляционный суд правомерно указал, что до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:
- направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;
- предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);
- предъявление требования о расторжения договора в суд - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
В качестве доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора Арендодателем представлено письмо от 17.04.2009 N В-2-780/6.
В соответствии с данным письмом Арендодатель уведомляет Арендатора о наличии задолженности по арендным платежам по договору аренды по состоянию на 01.04.2009 в размере 123 798 руб., которую арендатору предлагается погасить до 25.04.2009. В случае не погашения задолженности в установленный в письме срок Арендодатель уведомляет Арендатора об обращении в суд с требованиями о взыскании задолженности и о расторжении договора аренды.
Давая оценку данному письму, апелляционный суд указал на отсутствие в нем предложения о расторжении договора.
Апелляционным судом сделан правомерный вывод о том, что указание в письме на обращение в суд с требованием о расторжении договора при неисполнении обязанности по внесению арендных платежей само по себе не свидетельствует о наличии выраженной Арендодателем воли и предложение арендатору расторгнуть договор.
При данных обстоятельствах апелляционным судом сделан законный и обоснованный вывод о том, что Арендодателем доказательства, подтверждающие соблюдение досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды не представлены, связи с чем требования арендодателя в части расторжения договора аренды, в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставлены без рассмотрения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.07.2009 по делу N А65-21294/2008
"...Указанной нормой предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Предупреждение от 15.08.2008 N 14969 о расторжении договора аренды, в котором арендодатель одновременно просит расторгнуть договор и требует устранить нарушения земельного законодательства, а именно использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением в установленный срок, не может рассматриваться в качестве доказательства о соблюдении истцом положений пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких условиях оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды с ответчиком у суда не имелось..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.01.2013 по делу N А66-1816/2012
"...Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 15.10.2008 N 1377 Администрация (арендодатель) и негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Российская международная академия туризма (арендатор; далее - Учреждение) 22.10.2008 заключили договор аренды земельного участка площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 69:43:0070513:30, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Конаково, Учебная ул., сроком с 15.10.2008 по 15.10.2057, под строительство учебного корпуса.
Письмом от 15.08.2011 N 2559 Администрация уведомила Общество о наличии задолженности по арендной плате в размере 226 727 руб. 91 коп.
Поскольку задолженность Общество не погасило, а участок по целевому назначению не использовало, Администрация направила арендатору соглашение от 01.09.2011 о расторжении договора аренды.
Пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ).
Апелляционный суд установил, что арендодатель направлял арендатору как претензию с требованием о погашении задолженности за период более шести месяцев, так и предложение о подписании соглашения о расторжении договора аренды.
При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о соблюдении истцом требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ, регламентирующих обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
С учетом того, что нормы материального и процессуального права применены апелляционным судом правильно, оснований для отмены постановления от 24.09.2012, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2010 по делу N А56-85191/2009
"...Суд апелляционной инстанции отменил определение от 08.04.2010, так как пришел к выводу о том, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается соблюдение соистцами и Куликовым А.Н. требований статей 452 и 619 ГК РФ.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 15.03.2007 Куликов А.Н., являвшийся на тот момент собственником арендуемого помещения и арендодателем по договору, направил Биджиеву В.А. письмо с требованием в течение 14 дней выполнить необходимые работы по приведению помещения в первоначальный вид; в обоснование арендодатель указал на обнаруженные факты нарушения Биджиевым В.А. договора аренды от 04.09.2004: использование помещения вопреки указанным в договоре целям, а также перепланировку помещения, проведенную без согласования с арендодателем. В ответ Биджиев В.А. 03.04.2007 направил арендодателю Куликову А.Н. письмо, в котором отрицает нарушение им как арендатором условий договора.
Указав на нарушение условий договора аренды в части производства арендатором без согласия арендодателя перепланировки части нежилого помещения, Банденкова А.А. и Тарасова Е.А. направили Биджиеву В.А. предложение о расторжении договора аренды, полученное ответчиком 01.10.2009. Поскольку ответа не последовало, соистцы обратились в арбитражный суд.
Суд кассационной инстанции считает, что выводы апелляционного суда соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.07.2010 по делу N А66-3102/2009
"...Ответчик не вносил арендную плату в полном объеме. Арендодатель письменно предупредил арендатора об имеющейся задолженности, направив уведомление от 03.10.2008 N 647, а также уведомлением от 14.11.2008 N 805 установил срок для погашения суммы задолженности (том дела 1, листы 51, 52). Поскольку задолженность не была погашена в срок до 30.11.2008, Отдел направил арендатору письмо от 01.12.2008 N 924 с предложением расторгнуть договор аренды, приложив к нему соглашение о расторжении и акт приема-передачи (том дела 1, лист 53). Судом апелляционной инстанции установлено, что уведомления ответчиком были получены.
Апелляционная инстанция пришла к выводу, что арендодателем соблюдена процедура расторжения договора, предусмотренная пунктом 5.4 договора аренды, пунктом 2 статьи 452 и статьей 619 ГК РФ, поэтому отменила решение в части оставления искового заявления о расторжении договора без рассмотрения и отказа в выселении ответчика и удовлетворила требования. В части взыскания денежных средств апелляционная инстанция поддержала выводы суда первой инстанции.
Апелляционный суд правомерно посчитал соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора как подтвержденное соответствующими письмами арендодателя в адрес арендатора с предложением погасить задолженность и расторгнуть договор аренды в связи с неисполнением требования о погашении долга, что соответствует положениям статей 619 и 452 ГК РФ.
Апелляционный суд пришел к выводу о нарушении ответчиком условий договора, выразившемся в ненадлежащем исполнении в течение длительного периода обязанностей по внесению арендной платы. Поэтому апелляционный суд удовлетворил требование истца о расторжении договора, что соответствует пункту 4.5 договора и названным нормам права..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.05.2013 по делу N А32-30737/2012
"...Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а при невыполнении данного требования - направить предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Несоблюдение стороной досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса).
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2012 по делу N А53-9673/2012
"...Так как статья 619 Гражданского кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В претензии от 27.01.2012 N 01 - 07/423, направленной арендатору, заводу указано на необходимость погашения задолженности по арендной плате за 2 - 4 кварталы 2010 года, 1 - 4 кварталы 2011 года, в срок до 07.02.2012 (т. 1, л.д. 16).
Ввиду неисполнения требования, изложенного в претензии, уведомлением от 10.02.2012 N 01 - 07/696 арендатору предложено досрочно (до 15.02.2012) расторгнуть договор аренды в связи с неоднократным нарушением обязательств по оплате аренды (на протяжении 2010 - 2011 гг.); к уведомлению приложено соглашение о расторжении договора аренды лесного участка от 08.02.2012 (т. 1, л.д. 19).
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что истец доказал наличие существенных нарушений условий договора со стороны арендатора, являющихся основанием для расторжения договора по смыслу приведенных норм права, ввиду чего суды обоснованно удовлетворили требование департамента о расторжения договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.06.2011 по делу N А32-18623/2010
"...Возможность досрочного расторжения договора (при нарушении арендатором обязательства по оплате) предусмотрена сторонами в пункте 3.2.5 договора от 28.08.2008.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Кодекса), а также предложение расторгнуть договор.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части 3 статьи 619 Кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Кодекса.
Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Поскольку доказательств погашения задолженности общество не представило, судебные инстанции, установив соблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора, признали требование арендодателя о расторжении договора аренды обоснованным..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.05.2011 по делу N А32-20206/2009
"...Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суды установили, что департаментом соблюден досудебного порядка урегулирования спора (претензия от 03.06.2009 N 52-8357/09-32.13 о погашении долга по арендной плате в десятидневный срок и предложение о расторжении договора аренды от 23.06.2009 N 52-9483/09-43.14, получение обществом которых документально подтверждено, а также отсутствие доказательства об устранении в установленный претензией срок нарушения условий договора). Нарушения, послужившие основанием для расторжения договора аренды, допущены ответчиком задолго до введения процедуры наблюдения. Само по себе введение в отношении общества процедуры наблюдения не является препятствием для расторжения договора аренды.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.05.2011 по делу N А32-2187/2010
"...18 июня 2009 года департамент направил в адрес ответчика претензию N 52-9306/09-32.13 с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность и предоставить в департамент в десятидневный срок платежные документы, подтверждающие погашение указанной задолженности, с предупреждением, что в случае не предоставления указанных документов в установленный срок, департамент обратиться в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании задолженности по арендным платежам и расторжении договора (л. д. 9).
16 октября 2009 года в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды N 52-15699/09-43.14 с требованием подписать акт сверки взаиморасчетов и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения (л. д. 11).
Обращаясь с требованием о расторжении договора аренды, истец ссылался на нарушение ответчиком правил договора об оплате арендной платы (раздел 2 договора). Удовлетворяя требования истца, суд правомерно исходил из соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора (претензия от 18.06.2009 N 52-9306/09-32.13, предложение о расторжении договора аренды от 16.10.2009 N 52-15699/09-43.14.). Нарушения, послужившие основанием для расторжения договора аренды, были допущены ответчиком задолго до введения процедуры наблюдения. Само по себе введение в отношении ответчика процедуры наблюдения не является препятствием для расторжения договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2011 по делу N А53-15518/2010
"...Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя перечислены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В названной статье также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции установил, что предложение о расторжении договора в связи с неисполнением обязательств обществу не направлялось.
Суд правомерно отклонил ссылку комитета на претензии от 05.07.2010 и 22.07.2010 как доказательство соблюдения претензионного порядка, поскольку по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, такие предупреждения не являются предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Поскольку сторонами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, суд правомерно оставил иск комитета без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.04.2011 по делу N А53-10127/2010
"...Суды установили, что администрация в уведомлении от 14.04.2010 N 731 сообщила главе хозяйства о сумме долга по арендной плате и предложила оплатить его и неустойку. Кроме того, истец указал на возможность расторжения договора аренды в судебном порядке. Данный документ ответчик получил 16.04.2010 (л. д. 13 - 16).
Неисполнение требований уведомления послужило основанием для обращения администрации с иском в арбитражный суд.
Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 данного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, процедура расторжения договора аренды складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).
Суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 71 Кодекса оценил представленные в дело доказательства и пришел к обоснованному выводу о том, что уведомление администрации не содержит предложения о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах апелляционный суд правомерно оставил без рассмотрения исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2011 по делу N А53-15517/2010
"...Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя перечислены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В названной статье также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций установили, что предложение о расторжении договора в связи с неисполнением обязательств обществу не направлялось.
Суды правомерно отклонили ссылку комитета на претензии от 22.07.2010 N 1058, 1062 как доказательство соблюдения претензионного порядка. Содержащееся в указанных претензиях предупреждение о расторжении договора сделано одновременно с предупреждением о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, что является нарушением указанных норм права, которыми не предусмотрено направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в письменном предупреждении срока для устранения нарушений условий договора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2010 по делу N А63-18543/2009
"...Комитетом 27.04.2009 направлена претензия о необходимости погашения задолженности общества в размере 16 525 534 рублей 85 копеек за пользование земельным участком, а также указано на задолженность по пени за просрочку платежей в сумме 9 270 679 рублей 12 копеек. Претензия направлена по адресу генерального директора общества заказным письмом с уведомлением. Получение претензии подтверждено почтовым уведомлением.
В связи с неуплатой арендной платы, использованием земельного участка по нецелевому назначению (строительства не ведется) комитет 03.08.2009 известил общество о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка N 278ю.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, комитет обратился с иском в арбитражный суд.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В установленный претензией срок арендатор не устранил нарушения условий договора, поэтому суд пришел к правильному выводу о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, правомерно расторг договор аренды от 25.03.2003 N 278ю..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2010 по делу N А15-1334/200925
"...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании распоряжения главы администрации от 15.12.1997 N 40 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 15.12.1997. Срок действия договора 49 лет.
Согласно пункту 3.2 названного договора арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением, повышать плодородие почв, в том числе производить рекультивационные работы и не допускать ухудшения экологической обстановки на арендуемом участке в результате своей деятельности.
В результате обследования земельного участка отделом экономики, финансов, по управлению имуществом и землеустройству администрации установлено, что рекультивация земельного участка не проведена, что не позволяет использовать его в целях сельскохозяйственного производства.
Администрация направила ответчику извещение от 20.10.2008 N 37, затем обратилась в арбитражный суд с иском, который был оставлен без рассмотрения (дело N А15-2003/2008), после чего истец направил ответчику извещение от 24.02.2009 о расторжении договора от 15.12.1997. В этот же день администрация подготовила предупреждение N 33 о необходимости исполнения обязательства по рекультивации земли до 18.03.2009. Арендатор не устранил указанные нарушения к 18.03.2009, однако после 18.03.2009 извещение о расторжении договора от 15.12.1997 не направлялось.
Истец, ссылаясь на существенное нарушение арендатором (предприниматель) условий договора от 15.12.1997, обратился в суд.
Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание то обстоятельство, что после 18.03.2009 (предельного срока исполнения обязательств ответчиком) извещение о расторжении договора от 15.12.1997 не направлялось, пришел к правильному выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
При таких обстоятельствах доводы заявителя кассационной жалобы о соблюдении им досудебного порядка являются несостоятельными, так как противоречат названным нормам материального права и разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2010 по делу N А32-23599/2007
"...Кроме того, суд апелляционной инстанции установил наличие задолженности на момент обращения общества к предпринимателю с письмом от 22.10.2007 о погашении имеющейся задолженности (более 9 месяцев), и пришел к обоснованному выводу о том, что общество правомерно требует расторжения договора на основании подпунктов 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций правомерно установили, что обществом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, о чем свидетельствуют письма от 22.10.2007 о погашении имеющейся задолженности и от 29.10.2007 о досрочном расторжении договора аренды. При таких обстоятельствах оснований для оставления иска без рассмотрения не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.01.2010 по делу N А15-1334/2009
"...Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде.
Суды первой и апелляционной инстанций не полно исследовали вопрос о соблюдении администрацией досудебного урегулирования спора. В материалах дела имеются предупреждение о необходимости исполнения условий договора (срок исполнения установлен до 18.03.2009) и извещение о расторжении договора аренды земельного участка, которые датируются одним и тем же числом - 24.02.2009 года, что является нарушением вышеуказанных норм права, которыми не предусмотрено направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в письменном предупреждении срока для устранения нарушений условий договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства направления арендодателем требования о расторжении договора после 18.03.2009 (установленного срока на устранение нарушений), а также доказательства направления и получения предпринимателем предупреждения о необходимости исполнения условий договора до направления ему извещения от 20.10.2008 (л.д. 41) о расторжении договора аренды земельного участка.
Судами первой и апелляционной инстанций сделан неправильный вывод о том, что арендодателем соблюден предусмотренный законом порядок расторжения договора..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 02.06.2011 N Ф09-2264/11-С6 по делу N А60-24382/2010-С12
"...Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как установлено судами, письмом от 09.06.2010 N 469/06 агентство уведомило общество "Тяжмашинвест" о необходимости устранения имеющихся нарушений договора и об уплате задолженности по арендной плате, а также сообщил о намерении обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении договора. Предупреждения о расторжении договора аренды содержатся также в письмах от 15.10.2009 N 631/10, от 16.04.2009 N 241/04.
При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о соблюдении агентством досудебного порядка расторжения договора аренды..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 29.07.2010 по делу N А54-6238/2009
"...При этом, в силу п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов дела, 19.12.2008 и 26.05.2009 истец направлял в адрес ответчика уведомления N 01-081/3532 и N 01-69/1467 о досрочном расторжении договора аренды N 0312108 от 01.02.2008, а также потребовал освободить занимаемое помещение.
Как установлено судебными инстанциями, в 2008 году ответчик нарушал сроки внесения арендной платы и только два раза произвел платежи, в 2009 году ответчик также вносил арендную плату с нарушением установленных сроков. На момент подачи искового заявления (09.11.2009) просрочка внесения арендной платы составляла пять месяцев.
При этом истец неоднократно направлял в адрес ответчика уведомления о необходимости погасить образовавшуюся задолженность (требование N 216 об уплате неналогового платежа по состоянию на 06.11.2008, претензии об уплате задолженности N 01-081/3532 от 19.12.2008 и N 01-69/1467 от 26.05.2009).
Однако, указанные требования были оставлены ИП Артемовым А.И. без удовлетворения.
Таким образом, ответчик неоднократно нарушал обязательства по внесению арендной платы в течение всего действия договора, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование истца о расторжении договора аренды..."

Позиция 4. Соблюдение досудебного порядка при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением с указанием срока, в который необходимо исполнить обязательство (ст. 619 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.12.2010 по делу N А56-44623/2009
"...Судом апелляционной инстанции был установлен факт пользования арендатором имуществом с существенными нарушениями условий договора.
Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что Обществом надлежащим образом исполнено. Письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств было получено Фирмой 24.04.2009. Указанные в нем обязательства необходимо было исполнить до 01.07.2009. Требования, указанные в претензии, арендатором выполнены не были.
Суд обоснованно установил, что в разумный срок ответчиком не устранены нарушения его обязательств по договору, договор аренды подлежит расторжению..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.07.2012 по делу N А40-132155/11-54-883
"...В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как установлено нижестоящими судами и усматривается из материалов дела, Департамент имущества г. Москвы направил в адрес ответчика претензию N 02-10/4931 от 06.10.2010 года с требованием о погашении долга за период с 17.12.2007 г. по 31.10.2010 г. в размере 555.024,36 руб. и неустойки в размере 36380,79 руб. с уведомлением о необходимости погашения образовавшейся задолженности в течение 14 дней с момента направления претензии.
Изложенные нормы закона с учетом условия, закрепленного в пункте п. 8.1 договора аренды, и того обстоятельства, что ответчик проигнорировал соответствующую претензию истца, предоставляют последнему право требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.
Исследовав представленные сторонами доказательства с учетом фактических обстоятельств дела и применив статьи 450, 606, 609, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражные суды обеих инстанций правомерно установили наличие предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды N 02-00009/08 от 14.01.2008 г. по требованию арендодателя, поскольку арендатором допущено существенное нарушение условий данной сделки..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.12.2010 по делу N А21-15052/2009
"...В силу пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 8.3.1.3 договора аренды определено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как правильно установлено судами, арендная плата не вносилась Предпринимателем за период с января 2009 года по февраль 2010 года.
Частью третьей статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что Территориальным управлением надлежащим образом исполнено. Претензии арендодателя от 30.04.2009 N ТМ-2936 и от 31.08.2009 N ТМ-5686 оставлены Морозюк Е.М. без исполнения.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили требования Территориального управления о взыскании задолженности и пеней, а также о расторжении договора..."

По данному делу см. также Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2010.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2010 по делу N А21-15052/2009
"...В результате ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей образовалась задолженность в сумме 211 008 руб. 94 коп. за период с января 2009 года по февраль 2010 года.
ТУ Росимущества направило в адрес арендатора претензионное письмо от 31.08.2009 N ТМ-5686, в котором предпринимателю предлагалось до 10.09.2009 оплатить образовавшуюся задолженность по арендным платежам и пени. Непогашение арендатором задолженности в указанный срок являлось основанием для расторжения договора аренды с 10.10.2009. В силу приведенных обстоятельств арендодатель предлагал предпринимателю в срок до 15.10.2009 освободить арендуемое государственное имущество, передав его по акту приема-передачи балансодержателю. ТУ Росимущества указало на возможность реализации своего права на обращение в арбитражный суд в случае отказа арендатора удовлетворить претензию или при оставлении ее без рассмотрения (л.д. 18 - 19).
Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 332, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности и пени.
Требование о расторжении договора также соответствует положениям действующего законодательства и условиям договора аренды..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 23.06.2010 N Ф09-4275/10-С6 по делу N А60-48130/2009-С12
"...Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 4 ст. 619 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации).
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: в Гражданском кодексе РФ пункт 4 статьи 619 отсутствует, имеется в виду часть 3 статьи 619 ГК РФ.

В ходе обследования имущественного комплекса, расположенного по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Чкалова, д. 87 в присутствии представителей арендодателя и арендатора составлен акт от 18.06.2009, в соответствии с которым в арендуемом ответчиком помещении выявлены многочисленные перепланировки и несанкционированное возведение капитального пристроя (л. д. 20 - 26).
Из материалов дела следует, что истец направил ответчику претензию от 25.06.2009 N 1093 с требованием в срок 15 календарных дней с момента получения данного уведомления устранить самовольно произведенную перепланировку объекта и привести помещения в первоначальное положение. В указанной претензии истец указал, что по истечении 15 дней ответчик обязан предъявить спорный объект специалистам Комитета и Бюро технической инвентаризации для установления факта устранения самовольной перепланировки. Указанные обстоятельства суды расценили как соблюдение истцом претензионного порядка.
Поскольку общество "ИСУП" не привело спорные нежилые помещения в первоначальное положение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно расторгли договор аренды от 14.06.2006 N 1-771 и обязали ответчика освободить арендованные им помещения..."

1.8. Вывод из судебной практики: Соблюдение досудебного порядка при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя подтверждается письменным предупреждением, в котором указан срок для исполнения обязательства (ст. 619 ГК РФ), а также волеизъявлением арендодателя на односторонний отказ от договора, несмотря на отсутствие в договоре права на такой отказ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 06.05.2011 N КГ-А40/3399-11 по делу N А40-57936/10-109-468
"...Открытое акционерное общество "АКРО" обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Управляющая Компания Медиа-Сфера XXI" о расторжении договора аренды N 41 от 27.03.2009, заключенного между истцом и ответчиком; выселении ответчика из нежилых помещений: подвал пом. I ком. Б; пом. II ком. 13 - 22; этаж 1, ком. 1 пом. Б; пом. III ком. 1 - 14; этаж 3 пом. I ком. Б; пом. III ком. 1 - 27; этаж 4 пом. I, ком. Б 5-30 общей площадью 1.263,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Малый Каретный пер., д. 11-13, стр. 2, обязав ответчика передать указанные помещения в освобожденном виде истцу.
Судом удовлетворено требование ОАО "АКРО" о расторжении договора аренды N 41 от 27.03.2009 г., о выселении ЗАО "УК "Медиа-Сфера XXI" из нежилых помещений общей площадью 1.263,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Малый Каретный переулок, д. 11-13, стр. 2; обязании ЗАО "УК "Медиа-Сфера XXI" передать ОАО "АКРО" нежилые помещения общей площадью 1.263,6 кв. м, расположенные по указанному адресу, в освобожденном виде.
Договором аренды не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора.
Апелляционный суд указал, что в направленной арендодателем (ОАО "АКРО") в адрес арендатора (ЗАО "УК "Медиа-Сфера XXI) претензии от 20.04.2010, на которую сторона ссылается как на предложение расторгнуть договор аренды, ставился вопрос лишь о погашении задолженности по арендной плате, а также содержалось уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.
Предложение о расторжении договора в претензии отсутствовало.
На этом основании суд пришел к выводу о несоблюдении со стороны арендодателя положений п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, о досудебном порядке урегулирования спора, в связи с чем, руководствуясь п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставил требование о расторжении договора без рассмотрения.
ОАО "АКРО" направило ЗАО "УК "Медиа-Сфера XXI" претензию от 20.04.2010 с уведомлением об одностороннем расторжении договора аренды в связи с неисполнением обязательств по оплате задолженности по аренде в размере 8.213.400 руб., коммунальных услуг в размере 2.033.309,2 руб., пени, предложило до 30.04.2010 в добровольном порядке уплатить указанные суммы, освободить помещения в срок до 1.05.2010.
В связи с невыполнением предложений в установленный срок предъявил в суд 27.07.2010 требования о расторжении договора и выселении.
Таким образом, воля арендодателя в претензии была направлена на расторжение договора аренды по причине неисполнения арендатором договора аренды. Тот факт, что он уведомил другую сторону об одностороннем расторжении договора (при отсутствии права на это), не может свидетельствовать об отсутствии у лица направленности на прекращении обязательств по договору. Заявителем апелляционной жалобы довод о нарушении досудебного порядка расторжения договора не приводился.
Обращение с иском о расторжении договора в судебном порядке (27.07.2010) подтверждает позицию истца по этому делу относительно досрочного прекращения договора.
На момент вынесения судебных актов арбитражного суда первой инстанции (29.10.2010), апелляционной инстанции (16.02.2011) истек установленный ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предельный 30-дневный срок.
Арбитражными судами обеих инстанций не установлено, что отпали основания для расторжения договора в связи с погашением имеющейся задолженности.
С учетом изложенных обстоятельств постановление апелляционной инстанции отменяется с оставлением в силе решения суда первой инстанции..."

1.9. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли указание на возможность обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора предложением расторгнуть договор, существует две позиции судов.

Позиция 1. Указание на возможность обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора не является предложением расторгнуть договор и не свидетельствует о соблюдении арендодателем досудебного порядка, предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2011 по делу N А45-14412/2010
"...В нарушение условий договора у ответчика за период с 11.01.2009 по 26.08.2010 образовалась задолженность по арендным платежам за пользование лесным участком в размере 341 161 рубля 10 копеек в доход федерального бюджета и в доход бюджета Новосибирской области в размере 136 464 рублей 50 копеек.
Департаментом 15.03.2010 и 19.05.2010 в адрес ответчика были направлены уведомления с требованием о погашении возникшей задолженности по арендной плате, где истец указал, что в случае неисполнения ответчиком требования о погашении долга, он будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности в судебном порядке и расторжении договора.
Неисполнение ответчиком обязанности по погашению возникшей задолженности послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд кассационной инстанции соглашается с судами обеих инстанций, что направленные истцом письма нельзя рассматривать в качестве соблюдения им порядка расторжения договора, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку они не содержат предложения о расторжении договора, а лишь извещают ответчика о возможном рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора.
Таким образом, истцом не были соблюдены требования пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исковое заявление в части расторжения договора правомерно оставлено судами первой и апелляционной инстанции без рассмотрения..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.09.2013 по делу N А43-19732/2012
"...Истец также заявил требование о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 27.06.2011 N 5.
По правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 13-дневный <*> срок.
--------------------------------
<*> Вероятно, имеется в виду тридцатидневный срок.

Истцом в доказательство соблюдения претензионного порядка урегулирования спора представлено претензионное письмо от 06.07.2012 N 15, из которого следует, что у ответчика имелась задолженность, которую истец просил погасить в течение пяти дней с момента получения данного письма. В письме содержится уведомление о возможном обращении субарендодателя в суд с иском о расторжении договора субаренды в случае неоплаты долга в указанный срок.
Предложения ответчику о расторжении договора представленная в дело претензия не содержит.
Иных претензий, содержащих предложения субарендодателя субарендатору на расторжение договора субаренды, истцом в материалы дела не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что претензионный порядок в части разрешения спора о расторжении договора истцом не соблюден, а следовательно, исковое заявление в этой части подлежит оставлению без рассмотрения..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2011 по делу N А45-14063/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между Департаментом природных ресурсов и охраны окружающей среды Новосибирской области (арендодатель) и ООО "СОЦ "Северные зори" (арендатор) заключен договор аренды лесного участка от 30.07.2008 N 25/08.
В нарушение условий договора у ответчика за период с 11.01.2010 по 13.09.2010 образовалась задолженность по арендным платежам за пользование лесным участком в размере 401 932 рублей 72 копеек в доход федерального бюджета и в доход бюджета Новосибирской области в размере 160 773 рублей 08 копеек.
Департаментом 15.03.2010 и 15.05.2010 в адрес ответчика были направлены уведомления с требованием о погашении возникшей задолженности по арендной плате, где истец указал, что в случае неисполнения ответчиком требования о погашении долга, он будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности в судебном порядке и расторжении договора.
Суд кассационной инстанции соглашается с судами обеих инстанций, что направленные истцом письма нельзя рассматривать в качестве соблюдения им порядка расторжения договора, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку они не содержат предложения о расторжении договора, а лишь извещают ответчика о возможном рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора.
Таким образом, истцом не были соблюдены требования пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исковое заявление в части расторжения договора правомерно оставлено судами первой и апелляционной инстанции без рассмотрения..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2011 по делу N А45-14064/2010
"...В нарушение условий договора аренды у ответчика за период с 10.11.2009 по 30.06.2010 образовалась задолженность по арендным платежам за пользование лесным участком в размере 236 388,40 руб.
Департаментом 05.03.2010 и 12.05.2010 в адрес ответчика были направлены уведомления с требованием о погашении возникшей задолженности по арендной плате, где истец указал, что в случае неисполнения ответчиком требования о погашении долга, он будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности в судебном порядке и расторжении договора.
Неисполнение ответчиком обязанности по погашению возникшей задолженности послужило основанием для обращения департамента с иском в суд.
Суд кассационной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что направленные истцом письма нельзя рассматривать в качестве соблюдения им порядка расторжения договора, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как они не содержат предложения о расторжении договора, а лишь извещают ответчика о возможном рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора.
Таким образом, истцом не были соблюдены требования пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исковое заявление в части расторжения договора правомерно оставлено судом первой инстанции без рассмотрения..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2012 по делу N А40-27620/12-16-253
"...ООО "Контакт-Ресурс" направило ОАО "ВНИИСТ" (арендатор) претензию от 19.01.2012 N 90/01 с требованием оплатить арендную плату (л.д. 48 - 49, т. 1), указав, что в случае непоступления в указанный срок денежных средств ООО "Контакт-Ресурс" оставляет за собой право обратиться в суд с требованием о расторжении договора.
Признавая несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, суды исходили из того, что указанная претензия не содержит прямого указания на предложение со стороны ООО "Контакт-Ресурс" о расторжении договора аренды, в связи с чем исковое требование о расторжении договора аренды правомерно оставлено судом первой инстанции без рассмотрения.
Таким образом, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанции, которые сделаны при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и не находит несоответствия в выводах суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.09.2013 по делу N А55-26012/2012
"...Апелляционный суд пришел к выводу, что суд первой инстанции, расторгая договор аренды от 07.07.2008 N 288 и делая вывод о соблюдении истцом обязательного претензионного порядка не учел следующее.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенной в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 60 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", апелляционный суд пришел к выводу, что настоящий спор может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора (направление ответчику письменного уведомления с предложением расторгнуть договор аренды).
Апелляционный суд пришел к выводу, что направление в адрес ответчика претензии от 29.03.2012 N А-112/12, в соответствии с которой истец предупредил ответчика о наличии задолженности по арендной плате, и о том, что в случае непогашения задолженности он вынужден будет обратиться в суд с требованиями об ее оплате в судебном порядке и расторжении договора аренды не может быть признана доказательством выполнения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку не содержит четкого и однозначного требования (предложения) о расторжении спорного договора, а по сути является напоминанием об оплате задолженности по арендной плате.
Апелляционный суд, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный законом.
Установив отсутствие в материалах дела, доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, апелляционный суд пришел к выводу, что исковые требования о расторжении договора подлежат оставлению без рассмотрения.
Довод жалобы о соблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования был оценен апелляционным судом и признан не соответствующим требованиям пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и, следовательно, в силу правил статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подлежит переоценке в суде кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.08.2013 по делу N А72-12352/2012
"...В пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Судом установлено, что истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования о совершении определенных действий, указывая при этом, что истец оставляет за собой право обратиться в арбитражный суд с заявлением о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий (письма от 06.10.2010 N 2053, 26.01.2010 N 225, 19.07.2011 N 2220, 09.11.2012 N 02257).
Проанализировав указанные письма, судебные инстанции пришли к выводу, что досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьями 452, 619 ГК РФ, истцом не соблюден.
При этом суды не согласились с доводом истца о том, что в деле имеются доказательства о предупреждении ответчика о расторжении договора, указывая, что ссылка в письмах на то, что при невыполнении ответчиком требований, изложенных в письме, истцом будут предприняты меры к расторжению договора, не могут отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя, направленным на расторжение договора, с установлением арендатору срока для соответствующего ответа (акцепт).
Предложение о расторжении договора должно определенно выражать волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.
Истец был вправе обратиться в суд только после направления ответчику предложения расторгнуть договор аренды и получения от него отказа на данное предложение, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Поскольку истцом не соблюдены правила пункта 2 статьи 452 ГК РФ, исковые требования о расторжении договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.03.2013 по делу N А20-1679/2012
"...В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Несоблюдение стороной досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление иска без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса).
При подаче иска в арбитражный суд в качестве доказательств соблюдения досудебного порядка расторжения договора аренды администрацией представлены требования об уплате арендной платы за земельный участок сельскохозяйственного назначения от 04.07.2011 и от 24.10.2011 (повторное), конверты о направлении корреспонденции обществу с уведомлениями об их возврате без вручения (л. д. 20-23, 37-38).
Оба требования содержали указание на необходимость погашения образовавшейся задолженности по арендным платежам в 10-дневный срок (со дня получения) и информацию о том, что в случае оставления требования без исполнения администрация примет меры по обращению в судебные органы для принудительного взыскания задолженности и расторжения договора аренды.
Проанализировав указанные документы, и установив отсутствие в них безусловного предложения арендодателя о расторжении договора аренды земельного участка, мотивированного неисполнением арендатором в предоставленный ему для этого срок ранее направленного требования о погашении задолженности, определением от 21.09.2012 суд первой инстанции указал истцу на необходимость предоставления доказательств направления ответчику предложения о расторжении договора аренды (л. д. 74). Поскольку соответствующие доказательства от администрации не поступили, суд правомерно оставил иск без рассмотрения..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.07.2012 по делу N А63-5878/2011
"...Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Разъясняя порядок применения части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указал, что предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили представленные доказательства и пришли к обоснованному выводу о том, что направленная управлением претензия, в которой истец предложил ответчику перечислить задолженность, а в случае ее неуплаты управление будет вынуждено обратиться в суд с требованием о защите нарушенных прав и законных интересов муниципального образования города-курорта Пятигорска, не содержала безусловного предложения о расторжении договора.
Несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора повлекло оставление искового заявления в части расторжения договора без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Позиция 2. Указание на возможность обращения в суд с исковым заявлением о расторжении договора свидетельствует об отсутствии у арендодателя намерения продолжать арендные отношения и соблюдении им досудебного порядка, предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 22.04.2011 N Ф09-1469/11-С6 по делу N А07-12778/2010
"...Комитет по управлению собственностью 31.05.2010 направил в адрес Исламшиной А.М. претензионное письмо N 2060 (л. д. 21). В данном письме арендодатель уведомил арендатора о наличии у нее задолженности по договору аренды от 11.01.2009 N 6П-09 в размере 134 701,27 руб. (132 887,36 руб. - задолженность по арендной плате, 1 813,01 руб. - пени) и потребовал в срок до 10.06.2010 погасить имеющуюся задолженность и пени. В этом же письме указано, что в случае невыполнения требований по истечении установленного срока платежа Комитет по управлению собственностью будет вынужден обратиться в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском о взыскании задолженности и пени, а также о расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом установлено и ответчиком признается нарушение предусмотренного п. 3.3 договора срока внесения арендной платы, а также наличие у него задолженности по оплате арендных платежей более двух раз подряд (л. д. 67, 68).
Судами также установлено, что Комитетом по управлению собственностью в адрес предпринимателя Исламшиной А.М. направлялось уведомление с требованием погасить имеющуюся задолженность, в котором также ставился вопрос о расторжении договора аренды (л. д. 21), при этом материалами дела подтверждается факт получения ответчиком указанного претензионного письма (л. д. 22, 23).
Принимая во внимание вышеизложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что до обращения с иском о расторжении договора истцом были приняты меры по урегулированию спора с ответчиком и выполнены действия, предусмотренные п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
При таких обстоятельствах, учитывая содержание п. 5.2.4 договора аренды, а также отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих об освобождении предпринимателем Исламшиной А.М. арендуемого помещения, требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений удовлетворены судами правомерно..."

Аналогичная судебная практики:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2013 N Ф03-301/2013 по делу N А59-1655/2012
"...Письмом от 26.07.2011 N 46, полученным ответчиком 29.07.2011, общество сообщило предпринимателю, что в связи неуплатой арендных платежей свыше трех месяцев (с 01.01.2011) оно вынуждено обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
Поскольку факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа признан установленным, суды, проверив соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (уведомление от 26.07.2011 N 46), и признав его соблюденным, обоснованно удовлетворили требование истца, расторгнув договор аренды N 8 от 01.08.2008..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 14.02.2013 по делу N А64-4534/2012
"...Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).
Как указано выше, 11.05.2012 Администрация обратилась к ООО "Консоль-т" с претензией, в которой потребовала от арендатора в течение 10 дней после получения претензии погасить имеющуюся задолженность по арендной плате за период с 20.02.2012 по 10.05.2012 в сумме 2 641 583 руб. 66 коп.
Кроме того, указанной претензией сообщалось, что, если по истечении указанного срока оплата не будет произведена, администрация Цнинского сельсовета обратится в суд с иском о расторжении спорного договора.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора по требованию арендодателя, в связи с чем удовлетворил заявленные исковые требования..."

1.10. Вывод из судебной практики: Если арендодатель расторгает договор в связи с тем, что арендатор не вносит арендную плату, то из предупреждения, направляемого арендатору, должно быть понятно, за какие периоды образовалась задолженность.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении возможность расторжения договора в случае, если арендатор (здесь - лизингополучатель) не внес платежи более двух раз подряд, предусмотрена в договоре. Однако такое же основание для одностороннего расторжения договора содержится и в ст. 619 ГК РФ.


Постановление ФАС Поволжского округа от 09.06.2009 по делу N А65-9835/2008
"...Договором предусмотрено, что лизингодатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в случае если лизингодатель не оплатил лизинговые платежи более двух раз подряд (пункт 12.3 договора).
В связи с просрочкой оплаты платежа истцом была выставлена в адрес ответчика претензия от 11.04.2008 N 86001/690 с требованием оплатить сумму завершения сделки, пени за просрочку уплаты лизинговых платежей.
Лизингодатель также известил лизингополучателя, что в случае неуплаты суммы завершения сделки в срок до 25.04.2008 в соответствии с пунктом 12.3 договора, договор лизинга от 25.09.2007 N Л-2142/07/ЛК считать расторгнутым с 28.04.2008 и до 01.05.2008 обязал ответчика возвратить полученную технику.
Отменяя указанное решение, апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о правомерности довода истца об одностороннем расторжении договора лизинга.
Из письма от 11.04.2008 N 86001/690 невозможно установить, за какой период у ответчика образовалась задолженность.
Следовательно, не имелось оснований для отказа лизингодателя от договора по причине неуплаты лизинговых платежей более двух раз подряд.
Выводы апелляционного суда основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для его отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.09.2011 по делу N А55-15723/2010
"...Уведомлением от 18.03.2010 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по ряду договоров аренды, в том числе и по спорному, произведя расчет размера арендной платы исходя из ее размера, установленного указанным выше отчетом об оценке N ГК-10/6.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Суды установили, что в уведомлении от 18.03.2010 не указан период возникновения задолженности при том, что отказ управления от договора связан с оплатой или неоплатой указанной задолженности.
В этой связи суды признали, что истцом не соблюден предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок расторжения договора.
Поскольку управлением не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка от 29.05.2001 N 20-2001/03, суды правомерно оставили иск в этой части без рассмотрения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.09.2011 по делу N А55-15732/2010
"...Уведомлением от 18.03.2010 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по ряду договоров аренды, в том числе и по спорному, произведя расчет размера арендной платы исходя из ее размера, установленного указанным выше отчетом об оценке N ГК-10/5.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суды установили, что в уведомлении от 18.03.2010 не указан период возникновения задолженности при том, что отказ управления от договора связан с оплатой или неоплатой указанной задолженности.
В этой связи суды признали, что истцом не соблюден предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок расторжения договора.
Поскольку управлением не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка от 29.05.2001 N 19-2001/03, суды правомерно оставили иск в этой части без рассмотрения..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2011 по делу N А55-15808/2010
"...Уведомлением от 18.03.2010 N 2154 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по ряду договоров аренды, в том числе и по спорному, произведя расчет размера арендной платы исходя из ее размера, установленного вышеуказанным отчетом об оценке.
В соответствии с пунктом 2 Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков, по результатам торгов (конкурсов, аукционов), в соответствии со ставками арендной платы либо Методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Суды установили, что в уведомлении от 18.03.2010 N 2154 не указан период возникновения задолженности при том, что отказ управления от договора связан с оплатой или неоплатой указанной задолженности.
В этой связи суды признали, что истцом не соблюден предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок расторжения договора.
Поскольку управлением не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка от 29.05.2001 N 23-2001/03, суды правомерно оставили иск в этой части без рассмотрения..."

1.11. Вывод из судебной практики: В предупреждении о расторжении договора аренды должно быть указано, какие именно нарушения договора допущены арендатором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.08.2011 по делу N А45-4281/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с заключенным по результатам проведенного конкурса договором аренды от 27.08.2008 N 45 администрация предоставила обществу в аренду земельный участок общей площадью 40987000 кв. метров с кадастровым номером 54:28:046503:428 для сельскохозяйственного использования сроком на 49 лет.
Пунктом 6.2 договора аренды от 27.08.2008 N 45 предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению; при неиспользовании земельного участка в течение трех лет, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование; при невнесении арендной платы более двух раз подряд и невыполнении условий конкурса.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом при существенном нарушении арендатором условий договора аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Указывая в письменном требовании о невыполнении обществом существенных условий договора и необходимости их выполнения в двух недельный срок, администрация при этом не назвала конкретно, какие существенные условия договора не выполнены и подлежат выполнению.
Таким образом, администрацией при направлении требования от 14.02.2011 N 347 не были соблюдены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд обоснованно отказал в удовлетворении иска..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.08.2013 по делу N А27-17688/2012
"...Комитет, обращаясь в арбитражный суд с вышеуказанным требованием, указал, что общество существенно нарушило условия договоров аренды N 11/05 и N 02-07/07 выразившееся в нарушении правил пожарной безопасности, наличии задолженности за потребленную электроэнергию, переданное оборудование находится в нерабочем состоянии, его ремонт не проводился.
При этом по смыслу пункта 3 статьи 619 ГК РФ и с учетом пункта 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, требование должно наступать только после истечения срока, установленного арендатору для необходимости исполнения обязательства о погашении долга.
Арбитражными судами установлено, что комитет, направив обществу уведомления от 20.07.2012 N 2223, 2224, ссылаясь на нарушение условий договоров N 11/05 и N 02-07/07, предложил обществу в срок до 01.08.2013 принять меры для устранения допущенных нарушений, а также передать арендодателю по акту неиспользуемые здания (в состоянии пригодном для дальнейшего использования) и подписать дополнительное соглашение о расторжении договоров, а в случае отказа от подписания считать их уведомлениями о расторжении договоров, которые будут считаться расторгнутыми по истечении месяца со дня отсылки.
Суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, пришли к правомерному выводу, что поскольку в уведомлении от 20.07.2012 N 2224 отсутствуют сведения о нарушении арендатором обязательств по договору аренды N 11/05, которые подлежали устранению в разумный срок, а в уведомлении от 20.07.2012 N 2223, 11-дневный срок, предоставленный истцом для устранения таких недостатков не является разумным, то такие уведомления нельзя признать надлежащими для соблюдения досудебного порядка расторжения договоров..."

По данному делу см. также Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013.

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2013 по делу N А27-17688/2012
"...Суд правомерно пришел к выводу о том, что истцом не был соблюден досудебный порядок, поскольку в уведомлении от 20.07.2012 года N 2224 отсутствуют сведения о нарушении арендатором обязательств по договору аренды N 11/05, которые подлежали бы устранению в разумный срок. Сведения о конкретных нарушениях обязательств по договору аренды N 11/05, их описания, перечень оборудования "требующего ремонта" арендодателем не указаны и не установлен разумный срок, для их устранения.
С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований обоснованно отказано, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 марта 2013 года по делу N А27-17688/2012 принято судом на основании фактических обстоятельств дела существовавших на момент рассмотрения дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2010 по делу N А13-14754/2009
"...Приложением N 6 к договору установлены объемы работ по охране, защите и воспроизводству лесов на арендуемом лесном участке.
В письме от 03.08.2009 N 21-02-6/538 Департамент указал Обществу на наличие задолженности по арендной плате по сроку уплаты 10.07.2009, предложив ее погасить в срок до 11.08.2009; на невыполнение противопожарных и лесовосстановительных мероприятий согласно приложению N 6 к договору аренды; Департамент предложил расторгнуть договор аренды.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды явилось основанием для обращения Департамента с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд установил погашение Обществом предъявленной к взысканию задолженности по арендной плате и пеней, поэтому в части отказа от иска прекратил производство по делу, в остальной части иска отказал. По требованию о расторжении договора суд указал, что в материалы дела не представлено адресованное ответчику предложение о расторжении договора аренды в связи с невыполнением ответчиком мероприятий по охране, защите и воспроизводству на арендуемом лесном участке согласно приложению N 6 к договору. Суд сослался на предложение истца от 03.08.2009 о расторжении договора в связи с нарушением сроков внесения арендной платы. Суд, учитывая, что задолженность по арендной плате погашена, посчитал возможным сохранить договорные отношения.
В исковом заявлении и кассационной жалобе Департамент указывает конкретные виды работ, не выполненные ответчиком.
В письмах Департамента от 25.05.2009 N 951, от 08.06.2009 N 1015, на которые ссылается податель жалобы, не обозначено предупреждение арендатору о необходимости исполнения им конкретных работ по охране, защите и воспроизводству лесов на арендуемом лесном участке в разумный срок.
Поэтому суд посчитал надлежащим предложение истца от 03.08.2009 N 21-0206/538 об исполнении ответчиком обязательств и расторжении договора в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.
Доводы подателя жалобы, касающиеся невозможности защиты его права на расторжение договора в связи с невыполнением Обществом работ по охране, защите и воспроизводству лесов в судебном порядке, подлежат отклонению.
Департамент не лишен возможности направить арендатору предупреждение о необходимости исполнения им таких обязательств в разумный срок, предложение расторгнуть договор..."

1.12. Вывод из судебной практики: Если арендатор получил письменное предупреждение арендодателя о погашении задолженности по арендной плате позже срока для устранения нарушения, указанного в данном предупреждении, он может устранить нарушение в разумный срок после получения предупреждения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.06.2009 по делу N А21-697/2008
"...Апелляционным судом установлено, что ООО "Балтийский кит" получило претензию Агентства от 24.10.2007 с требованием погасить задолженность по арендной плате за октябрь 2007 года в срок до 10.11.2007 только 22.11.2007, а претензию от 22.11.2007 с требованием погасить задолженность до 01.12.2007 - только 05.12.2007, то есть по истечении указанных в претензиях сроков для устранения допущенных нарушений. С учетом данного обстоятельства апелляционный суд правомерно указал на то, что у ответчика отсутствовала возможность устранить допущенные нарушения в указанные истцом сроки, а предложенный истцом срок не соответствует критерию разумности.
Апелляционным судом установлено, что ООО "Балтийский кит" погасило задолженность по арендной плате за октябрь и ноябрь 2007 года, послужившую основанием для направления претензии о расторжении договора, 11.01.2008 до обращения Агентства с настоящим иском. С учетом изложенного апелляционный суд обоснованно признал, что допущенные нарушения были устранены ответчиком в разумный срок, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды удовлетворено судом первой инстанции неправомерно..."

1.13. Вывод из судебной практики: Если после направления арендатору предложения расторгнуть договор арендодатель и арендатор подписали соглашение об изменении арендной платы, досудебный порядок расторжения договора не считается соблюденным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2010 по делу N А27-9190/2009
"...На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как установил суд первой инстанции, между КУМИ города Кемерово (арендодатель) и предпринимателем О.Т. Алиевым (арендатор) заключен договор аренды от 31.03.2004 N 8691, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор - принять в пользование муниципальное нежилое помещение общей площадью 81,4 кв. м, расположенное по адресу: город Кемерово, улица Космическая, 37.
Арендодатель вправе обратиться в суд с требованием досрочного расторжения договора, если арендатор не устранит нарушения в срок, указанный в соответствующем письменном предупреждении арендодателя (пункт 5.4).
24.12.2008 КУМИ города Кемерово направило ответчику предупреждение о расторжении договора аренды от 31.03.2004 N 8691 в связи с наличием задолженности по арендной плате и пени.
Дополнительным соглашением от 27.04.2009 N 7 стороны согласовали, что с 01.02.2009 арендная плата составляет 17 021 рубль 96 копеек.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о наличии у предпринимателя О.Т. Алиева обязанности перед КУМИ города Кемерово по уплате установленной задолженности по арендной плате и пени соответствуют фактическим обстоятельствам дела и приведенным нормам.
Также обоснованы выводы арбитражного суда о несоблюдении арендодателем установленного договором досудебного порядка урегулирования спора, поскольку после направления истцом предупреждения о расторжении договора аренды между сторонами заключено дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, что свидетельствует о намерении продолжить правоотношения по договору на иных условиях..."

1.14. Вывод из судебной практики: Претензионный порядок расторжения договора аренды по требованию арендодателя считается соблюденным, если арендатор при рассмотрении в суде другого дела был уведомлен о намерении арендодателя расторгнуть договор.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 по делу N А08-2510/2010
"...В материалах настоящего дела имеется письмо МУ "Городская недвижимость" с требованиями о погашении задолженности по Договору, сложившейся на 01.04.2009, с приложениями - соглашением о расторжении Договора, актом приема-передачи спорного имущества от 08.04.2009. Перечисленные документы получены 10.04.2009 представителем Учреждения Геллерштейн М.И. (т. 1 л.д. 133 - 135).
При этом вышеуказанное письмо содержало условие о том, что в случае уклонения Учреждения от исполнения требований МУ "Городская недвижимость", последнее будет вынуждено обратиться в арбитражный суд для принудительного выселения, расторжения договора и взыскания задолженности по арендной плате.
Поскольку вышеизложенные требования исполнены не были МУ "Городская недвижимость" обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском о взыскании 176 562,27 руб. арендной платы за период с 01.05.2007 по 01.12.2008 и выселении Учреждения из арендованного помещения.
Решением суда от 23.04.2009 по делу N А08-9227/2008-12, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2009, заявленные требования удовлетворены в части взыскания задолженности по арендной плате. В части требований о выселении Учреждения отказано, в связи с несоблюдением досудебного претензионного порядка расторжения Договора.
Как видно из содержания вышеуказанных судебных актов, в судебном заседании Арбитражного суда Белгородской области 23.04.2009 по делу N А08-9227/2008-12 участвовал представитель Учреждения - Геллерштейн М.И. Также Учреждение надлежащим образом извещалось судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания по рассмотрению апелляционных жалоб Учреждения и МУ "Городская недвижимость" на вышеуказанное решение суда.
Соответственно на дату - 23.04.2009 Учреждение уже было уведомлено об отсутствии намерений собственника спорного имущества на продление Договора аренды и его о требовании о расторжении Договора и выселении ответчика.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 7 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, в иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.
Учитывая наличие вступившего в законную силу судебного акта по делу N А08-9227/2008-12, из содержания которого ОГУ "Белгородский информационный фонд" знало о наличии требований истца расторгнуть Договор и освободить спорные помещения, и указаний суда на необходимость представления истцом доказательств уведомления об этом ответчика, вышеуказанное поведение последнего расценивается судом кассационной инстанции в силу ч. 2 ст. 10 ГК РФ, как злоупотребление правом, в связи с чем, не подлежит защите судом.
В силу статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что суды первой и апелляционной инстанций неправомерно отказали истцу в иске о расторжении спорного договора и выселении ответчика. Выводы судов об отсутствии доказательств уведомления ответчика о намерении расторгнуть спорный договор, сделан при неправильном толковании вышеуказанных норм права..."

1.15. Вывод из судебной практики: Направление претензии арендатору после предъявления в суд иска о расторжении договора не влечет оставление данного иска без рассмотрения, поскольку свидетельствует о том, что конфликт не может быть исчерпан во внесудебном порядке.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2011 по делу N А01-1972/2009
"...В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Материалы дела (т. 2, л.д. 58 - 60) подтверждают направление администрацией в адрес предпринимателя требования о расторжении договора аренды после обращения в арбитражный суд (письмо от 20.01.2011 N 47).
Претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии возникновения спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся конфликт, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении такого спора. Оставляя иск без рассмотрения, суд исходит из реальной возможности исчерпания конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования, иск подлежит рассмотрению в суде (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2010 по делу N А32-45135/2009, от 23.09.2010 по делу N А32-57026/2009, от 27.09.2010 по делу N А32-50943/2009, от 21.01.2011 по делу N А53-4507/2010 и от 03.05.2011 по делу N А32-26706/2010).
Апелляционный суд, оценив представленные сторонами документы, пришел к выводу о том, что оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка разрешения спора в данном случае будет носить формальный характер и не способствует достижению целей, которые имеет досудебное урегулирование спора. Указанный вывод по результатам всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств (т. 1, л.д. 11, 26 - 28, 57, 59 - 61), их оценки по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поэтому оснований для его переоценки у кассационной инстанции не имеется..."

1.16. Вывод из судебной практики: Обращение с иском о расторжении договора до истечения срока ответа на претензию, направленную арендатору, не влечет оставление данного иска без рассмотрения, если последний не уведомил арендодателя об изменении своего адреса, что свидетельствовало бы о невозможности получения им этой претензии.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.05.2010 по делу N А32-45135/2009
"...В силу пункта 7.2 договора стороны обязались принимать все меры к разрешению споров и разногласий путем переговоров, если таковые возникнут при выполнении договора или в связи с ним. Согласно пункту 7.3 договора соблюдение досудебного порядка урегулирования спора обязательно. Срок рассмотрения сторонами претензии - 10 дней.
В материалах дела имеется претензия предпринимателя, направленная на имя генерального директора общества Фоменко М.А., которая согласно описи вложения в ценное письмо и почтовой квитанции отправлена 24.09.2009.
Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.
Как указал апелляционный суд, предприниматель обратился с иском до истечения установленного договором 10-дневного срока ответа на претензию. Однако данное обстоятельство не могло повлиять на итоговый результат - досудебный порядок урегулирования спора в любом случае не мог состояться, так как ответчик не известил предпринимателя об изменении своего адреса. Претензия об уплате долга, направленная предпринимателем по названному обществом адресу, ответчику не вручена и возвращена истцу за истечением срока хранения. Поскольку претензия не вручена и не могла быть вручена ввиду отсутствия общества по адресу, основания ожидать на нее ответа в течение 10 дней и считать претензионный порядок урегулирования спора несоблюденным отсутствовали.
Кроме того, к дате проведения судебного заседания в суде первой инстанции, равно как и в ходе апелляционного разбирательства, сторонами вопрос урегулирования спора не нашел разрешения. При таких обстоятельствах оставление иска без рассмотрения носит формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора..."

1.17. Вывод из судебной практики: Претензия, содержащая одновременно требования об уплате задолженности по арендной плате и о расторжении договора, исключает возможность добровольного исполнения арендатором принятого на себя обязательства и влечет оставление иска о расторжении договора аренды без рассмотрения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.05.2012 N Ф09-2980/12 по делу N А50-20327/2011
"...Судами установлено, что обществу "КОМЕРиК" направлена по почте претензия от 14.07.2011 N 06-30-2184 о расторжении договора и освобождении земельного участка в срок до 29.07.2011, которая органом почтовой связи возвращена с формулировкой "за истечением срока хранения". Как следует из почтового штемпеля, претензия поступила в почтовое отделение общества 21.07.2011, после чего возвращена за истечением срока хранения.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Претензия от 14.07.2011 N 06-30-2184 содержит одновременно два требования: требование об уплате задолженности по арендной плате и требование о расторжении договора, что противоречит ч. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку исключает возможность добровольного исполнения обществом "КОМЕРиК" принятого на себя обязательства.
В пункте 30 указанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Оценив указанную претензию в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что общество "КОМЕРиК" о расторжении договора и освобождении арендуемого земельного участка надлежащим образом не извещалось. Кроме того, из содержания претензии не следует предложения расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором обязанности по погашению имеющейся задолженности по арендной плате.
При указанных обстоятельствах арендодателем не соблюдено требование, установленное ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом данных обстоятельств суд пришел к выводу об оставлении требования о расторжении договора аренды без рассмотрения по п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем отсутствуют основания считать спорный договор прекращенным.
Поскольку требование о расторжении договора аренды оставлено судом без рассмотрения, основания для возвращения земельного участка с кадастровым номером 59:32:341 00 01:0731 площадью 622 895 кв. м отсутствуют.
С учетом изложенного судебные акты подлежат отмене в обжалуемой части, кассационная жалоба общества "КОМЕРиК" - удовлетворению..."

1.18. Вывод из судебной практики: Досудебный порядок расторжения договора аренды по требованию арендодателя не считается соблюденным, если в претензии указано, что арендодатель оставляет за собой право на досрочное расторжение договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 23.10.2012 N Ф09-9300/12 по делу N А60-7158/2012
"...В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В материалы дела представлена претензия комитета от 27.01.2012 N 99, направленная в адрес предпринимателя, об оплате задолженности по арендной плате и пеней, в которой указано, что комитет оставляет за собой право на досрочное расторжение договора в силу п. 8.2 договора аренды от 13.07.2005 N 252.
Оценив указанную претензию в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что она не содержит предложения о расторжении договора, в связи с чем признал порядок, установленный ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоблюденным.
С учетом указанных обстоятельств требование комитета о расторжении договора аренды обоснованно оставлено судом апелляционной инстанции без рассмотрения в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

2. Разумный срок для исполнения арендатором нарушенного обязательства

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Анализ судебной практики позволяет выявить примеры разумного срока для исполнения арендатором нарушенного обязательства, в частности для погашения задолженности по арендной плате.

2.1. Вывод из судебной практики: Три календарных дня со дня направления претензии об устранении нарушения не являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А05-4034/2010
"...Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и оставляя иск без рассмотрения, исходила из того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), так как ответчику не предоставлен разумный срок для исполнения обязательства.
Частью третьей статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.
Часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.
Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, претензия, датированная 09.12.2009, была направлена Обществу 17.12.2009, в которой Агентство предложило погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате до 20.12.2009. При таких обстоятельствах названный срок для устранения нарушений не может быть признан разумным. Кроме того, претензия фактически Обществу не вручена и возвращена отправителю органом связи с отметкой "за истечением срока хранения".
Таким образом, апелляционная инстанция правомерно указала на несоблюдение Агентством установленного гражданским законодательством досудебного порядка расторжения договора аренды..."

2.2. Вывод из судебной практики: Пять календарных дней со дня получения претензии об устранении нарушения являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2008 по делу N А56-16348/2007
"...В обоснование своих требований податель жалобы сослался на несоблюдение истцом положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Общество указывает, что "пять календарных дней с момента получения претензии не могут считаться разумным сроком". Также податель жалобы не согласен с расчетом задолженности, представленным КУГИ...
Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В материалах дела имеются сведения о том, что КУГИ 30.03.2007 N 617 направил в адрес ответчика претензию с предложением устранить нарушения договора и расторгнуть его.
Таким образом, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2010 по делу N А56-4152/2009
"...Истец направил в адрес ответчика претензию от 25.11.2008 N 2304-21, в которой указал на задолженность по договору за период с 01.10.2008 по 31.12.2008, предложив перечислить ее в течение пяти дней с момента получения претензии, а также явиться в КУГИ для подписания соглашения о расторжении договора.
Письмом от 05.12.2008 N 2441-21 КУГИ направил Обществу соглашение о прекращении договора аренды, предложив считать указанное соглашение офертой, срок для акцепта - 10 дней. КУГИ в письме указал, что в случае уклонения Общества от расторжения договора он обратится в арбитражный суд с иском о расторжении договора в связи с неисполнением Обществом обязательств по договору.
Неисполнение арендатором обязательств по договору аренды и требований арендодателя послужило основанием для обращения КУГИ в арбитражный суд.
Установив наличие задолженности по внесению арендной платы за три месяца, апелляционный суд правомерно удовлетворил иск в соответствии с условиями договора и статьями 330, 450, 614, 619 ГК РФ..."

2.3. Вывод из судебной практики: Шесть календарных дней со дня направления претензии об устранении нарушения не являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2013 по делу N А05-4390/2012
"...Относительно расторжения договора апелляционный суд правомерно отметил следующее.
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок и при этом размер неисполненного обязательства должен быть точно установлен; предложения расторгнуть договор; требования о расторжении договора в суде.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 30 названного выше информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Согласно претензии от 21.03.2012 N 226, направленной в адрес предпринимателя 24.03.2012, содержащей требование о погашении задолженности в сумме 785 123 руб. 60 коп., истец установил срок для погашения названной задолженности ответчиком - до 30.03.2012.
В ходе судебного разбирательства суд апелляционной инстанции на основании материалов дела установил, что у ответчика отсутствовала фактическая возможность исполнить требование арендодателя о погашении задолженности в установленный в претензии срок - до 30.03.2012 и предлагаемый для устранения нарушения шестидневный срок не может быть признан разумным.
В связи с указанными обстоятельствами суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не соблюден предварительный порядок досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем требование о расторжении договора аренды от 03.09.2008 N 412 подлежало оставлению без рассмотрения..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 19.07.2013 N ВАС-9339/13 по делу N А05-4390/2012
"...Оставляя исковое заявление без рассмотрения в части требований о расторжении договора, суд апелляционной инстанции руководствовался пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и исходил из несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, поскольку предлагаемый для устранения нарушения шестидневный срок не может быть признан разумным.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию арбитражного суда апелляционной инстанции.
Учитывая изложенное, доводы предпринимателя не могут быть приняты во внимание при решении вопроса о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

2.4. Вывод из судебной практики: Пять рабочих дней со дня получения претензии не являются разумным сроком для устранения нарушений договора, если устранение требует проведения существенного объема ремонтных работ, которые необходимо согласовать с арендодателем.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.02.2013 по делу N А66-1262/2012
"...В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Таким образом, условием соблюдения арендодателем досудебного порядка урегулирования спора с арендатором является указание в письменном предупреждении разумного срока исполнения обязательства.
Как установлено судами, арендодатель 06.12.2011 направил арендатору претензию об устранении выявленных и перечисленных в акте проверки от 14.10.2011 нарушений и недостатков. Банком претензия получена 09.12.2011, что сторонами не оспаривается.
При этом срок для устранения недостатков и проведения ремонтных работ в арендуемых помещениях определен до 19.12.2011.
При таких обстоятельствах суды посчитали, что установленный Министерством для устранения недостатков (нарушений) срок не может быть признан разумным, учитывая необходимость согласования смет и вносимых изменений на основании пунктов 5.4, 5.5, 10.3 договора.
Факт направления требования о расторжении договора судами обоснованно не принят во внимание, поскольку доказательств, подтверждающих направление Банку требования об устранении недостатков (нарушений) в разумный срок, не предъявлено, а имеющиеся в материалах дела доказательства отклонены как не отвечающие данному критерию.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Таким образом, вывод судов о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора правомерен..."

По данному делу подробнее см. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012.

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2012 по делу N А66-1262/2012
"...Как установлено судом, истец 06.12.2012 направил арендатору претензию об устранении выявленных и перечисленных в акте проверки от 14.10.2011 нарушений и недостатков.
Банком данная претензия получена 09.12.2011 (пятница), что сторонами не оспаривается.
При этом срок для устранения недостатков, которые в основном касаются проведения ремонтных работ в арендуемых помещениях с заменой дверей, пола, окон, сантехники определен до 19.12.2011, то есть фактически пять рабочих дней (с 12.11.2011 по 16.12.2011).
При таких обстоятельствах с учетом того, что объем работ, предписанных арендатором для выполнения Банком, является существенным и, как правильно отмечено арендатором в письме от 27.12.2011, требует согласования на основании пунктов 5.4, 5.5, 10.3 договора аренды с арендодателем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что установленный Министерством для устранения недостатков (нарушений) срок не может быть признан разумным.
Таким образом, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся согласно статье 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, не допущено, в связи с этим основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют..."

2.5. Вывод из судебной практики: Десять календарных дней являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.

Судебная практика:

Примечание: В рассмотренном ниже деле 10-дневный срок, установленный для устранения нарушения, начал течь с момента получения арендатором соответствующей претензии.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А32-2578/2009
"...В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела следует, что истец письменно предупредил ответчика о необходимости исполнения обязательства, предложив предоставить документы о совершении платежа в десятидневный срок со дня получения претензии. Названный десятидневный срок рассмотрен судами как разумный и достаточный для исполнения обязательства.
Таким образом, установив невнесение арендной платы ответчиком, факт получения обществом письменного предупреждения истца о необходимости исполнения договорного обязательства, суд правомерно расторг договор аренды земельного участка по основанию, предусмотренному пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Примечание: В рассмотренном ниже деле 10-дневный срок, установленный для устранения нарушения, начал течь с момента направления арендодателем соответствующей претензии.

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2007 N Ф09-6439/07-С6 по делу N А50-20235/2006
"...При рассмотрении спора судами установлено, что обязанность по внесению арендной платы предпринимателем Грицевым Б.А. не выполнена за сентябрь - ноябрь 2006 г., то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Письменное предупреждение (претензия от 12.10.2006 N 19-19-5574/05) о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы в адрес предпринимателя Грицева Б.А. было направлено истцом 16.10.2006.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая, что ответчиком в срок, установленный в претензии N 19-19-5574/05, обязательства по оплате задолженности по арендной плате исполнены не были, на момент рассмотрения дела судом задолженность предпринимателем Грицевым Б.А. не погашена, суды, руководствуясь ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признали требования департамента о расторжении договора и возврате имущества подлежащими удовлетворению.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций положений ст. 619, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства получения им предупреждения департамента о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, срок исполнения обязательств, установленный претензией (10 дней), необоснованно мал, таким образом, истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды, направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции..."

Подробнее по данному делу см. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2007 N 17АП-2767/2007-ГК по делу N А50-20235/2006-Г2.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2007 N 17АП-2767/2007-ГК по делу N А50-20235/2006-Г2
"...Как следует из текста претензии N 19-19-5574/05 от 12.10.2006, департамент имущественных отношений администрации г. Перми со ссылкой на ст. 452, 614, 619 ГК РФ обратился к предпринимателю Г. с требованием о досрочном расторжении договора, указывая на необходимость погасить образовавшуюся задолженность по внесению арендной платы в срок до 27.10.2006 (л.д. 4). Претензия направлена ответчику 16.10.2006, что подтверждается почтовым реестром N 19-19-5574/05, квитанцией почты серии 614000-77 N 17629 (л.д. 5).
Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что поскольку ответчиком арендная плата по договору не вносилась длительный период времени, то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, обязательство не исполнено им в срок, установленный истцом в претензии, а также то, что до настоящего времени имеющаяся задолженность по арендной плате ответчиком не погашена, требования истца о расторжении договора аренды и возврате арендованного ответчиком нежилого помещения подлежат удовлетворению на основании ст. 452, 619 ГК РФ..."

2.6. Вывод из судебной практики: Пятнадцать календарных дней со дня направления претензии об устранении нарушения являются разумным сроком для погашения задолженности по арендной плате.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2009 по делу N А56-31704/2008
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор от 14.08.2001 N 20-А037505 аренды нежилого помещения 2Н (кадастровый номер 78:1458:2:3:4) общей площадью 230,4 кв. м, находящегося по указанному адресу, для использования под центр спортивной и физкультурно-оздоровительной работы...
В связи с неисполнением Организацией обязанности по перечислению арендной платы с 01.10.2007 Комитет 14.04.2008 направил ответчику претензию N 1561 о необходимости уплаты задолженности и пеней, а также заключения соглашения о расторжении указанного договора.
На момент предъявления претензии у Организации существовала задолженность по арендной плате за девять месяцев (с 01.10.2007 по 30.06.2008). Факт направления арендодателем данного уведомления по двум адресам арендатора (юридическому и адресу арендованного имущества) подтверждается материалами дела. Однако указанные письма возвращены отделением почтовой связи с отметкой об отсутствии такого адресата и в связи с истечением срока хранения.
Неполучение ответа в течение 15 дней с момента отправки претензии приравнено к отказу от ее удовлетворения, дающему право на обращение в суд в порядке статьи 452 ГК РФ.
В разумный срок, а также в ходе судебного разбирательства ответчиком не устранены нарушения его обязательств по договору..."

3. Обоснование существенности нарушений арендатора

Судебными органами дается толкование различным факторам, которые влияют на степень существенности нарушения. Кроме того, анализ судебной практики позволяет выделить документы, которые при определенных обстоятельствах могут влиять на оценку существенности нарушения условий договора.

3.1. Вывод из судебной практики: При расторжении договора на основании п. 1 ст. 619 ГК РФ и в случаях, указанных в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, арендодатель должен представить доказательства того, что арендатор существенно нарушил договор.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
"...23. При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 29.10.2013 N ВАС-14665/13 по делу N А21-4466/2012
"...Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о том, что обществом нарушены обязательства в части освоения земельного участка по договору N 268 не по его вине.
Федеральный арбитражный суд, отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворяя исковые требования, исходил из нецелевого использования земельного участка, что является существенным нарушением условий договора аренды со стороны общества и в силу статьи 46 Земельного кодекса основанием расторжения договора.
Доводы общества, изложенные в заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора, выводы судов не опровергают, направлены на их переоценку, основания, предусмотренные статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для рассмотрения дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации коллегией судей не установлены..."

Определение ВАС РФ от 15.02.2011 N ВАС-17843/10 по делу N А12-2318/2010
"...В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором договора аренды земельного участка.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.04.2005 <*> N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Пленума ВАС РФ N 11 имеет дату 24.03.2005, а не 24.04.2005.

ООО "Интеграл" обязанность по арендной плате исполнял недобросовестно, арендную плату систематически не уплачивал, в связи с чем имеет задолженность перед истцом более чем за два периода подряд.
Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, суд кассационной инстанции не квалифицировал допущенные ООО "Интеграл" нарушения в качестве существенных, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка и отказал в удовлетворении заявленных требований в этой части.
Доводы заявителя направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что не входит в компетенцию суда надзорной инстанции..."

Определение ВАС РФ от 08.09.2011 N ВАС-11566/11 по делу N А32-20206/2009-69/295
"...Судом установлено, что департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды 28.02.2002 N 59 земельного участка площадью 55 053 кв. м с кадастровым номером 23:43:0141008:0062, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Российская, для проектирования и строительства первой очереди спортивно-оздоровительного комплекса, сроком действия до 04.12.2004. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Департамент в претензии от 03.06.2009 N 52-8357/09-32.13 предложил обществу уплатить задолженность по арендной плате, образовавшуюся с 2006 года, и в десятидневный срок предоставить в департамент соответствующие платежные документы, предупредив общество о том, что в случае не предоставления указанных документов в установленный срок департамент обратится в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендным платежам и расторжении договора.
Кроме того, 23.06.2009 обществу направлено предложение о расторжении договора аренды с требованием подписать акт сверки расчетов и соглашение о расторжении договора.
Ссылаясь на непогашение обществом образовавшейся за период с 2006 по 2009 годы задолженности по арендной плате и неподписание соглашения о расторжении договора аренды, департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал доказанным существенное нарушение арендатором условий договора по внесению арендных платежей, установил, что досудебный порядок урегулирования спора соблюден, и, руководствуясь статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, удовлетворил требование департамента о расторжении спорного договора аренды.
Наличие нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено..."

Определение ВАС РФ от 20.05.2011 N ВАС-5880/11 по делу N А23-1309/10Г-6-84
"...Суды установили, что 05.05.2006 между Администрацией Обществом был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка с правом выкупа для ведения сельскохозяйственного производства сроком действия - 49 лет.
Обращаясь в Арбитражный суд Калужской области с настоящим иском, Администрация указала, что Общество в нарушение условий договора в течение более трех лет не использует вышеназванный земельный участок по целевому назначению, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Оценивая имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком договора аренды N 1 от 05.05.2006 и неиспользования земельного участка площадью 3 993 га, являющегося предметом договора аренды, в связи с чем отказал в удовлетворении иска. Суд кассационной инстанции согласился с таким выводом.
Доводы, приведенные в заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, поэтому они не могут быть основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 30.06.2010 N ВАС-7682/10 по делу N А41-4660/09
"...Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Гудвин-3" (далее - ЗАО "Гудвин-3") о расторжении договора аренды земельного участка от 15.08.1997 N 08001Z.
Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суд, исследуя представленные доказательства, не квалифицировал допущенные нарушения в качестве существенных и указал, что неуплаченная арендная плата может быть получена арендодателем в порядке исполнения вынесенных судебных актов. В связи с изложенным суд пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка и отказал в удовлетворении заявленных требований.
Доводы, приведенные в заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора, были предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций и им дана соответствующая правовая оценка..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.11.2013 N Ф03-5150/2013 по делу N А16-1248/2012
"...Ссылаясь на невнесение арендной платы во исполнение принятых по указанным сделкам обязательств, администрация направила в адрес А.А. Махусаева претензии от 20.08.2012 NN 106, 107 с указанием на необходимость погашения задолженности по договору N 46 в сумме 233 568 руб. 51 коп. за период с 2009 по 2011 годы, по договору N 96-93 641 руб. 08 коп. за 2010, 2011 годы, с предложением в добровольном порядке их расторгнуть.
Неисполнение требований арендодателя со стороны арендатора послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, данная норма ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
При рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, установили, что арендная плата по спорным договорам ответчиком с момента их заключения не вносилась и погашена им только 15.02.2013 по платежному поручению N 5.
При этом суды, признав данное нарушение существенным, пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для досрочного расторжения договоров аренды земельных участков.
При изложенных обстоятельствах основания для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.09.2011 N Ф03-3959/2011 по делу N А51-19268/2010
"...Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Основанием для расторжения договора аренды от 21.01.2008 N 4/08 послужило использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению.
Суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства (протоколы об административном правонарушении, предписания об устранении выявленных в результате проверки нарушений, постановления о назначении административного наказания), пришли к выводу о том, что они не свидетельствуют об ухудшении качественных характеристик земельного участка, экологической обстановки на арендуемой территории, загрязнении территории города и дорог, в связи с чем обоснованно сделали вывод о недоказанности нецелевого использования земельного участка и наличия со стороны ответчика существенных нарушений условий договора..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.08.2011 N Ф03-4010/2011 по делу N А51-7/2011
"...Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Основанием для расторжения договора аренды от 17.02.2005 N 10/05 послужило использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению.
Суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства (протоколы об административном правонарушении, предписания об устранении выявленных в результате проверки нарушений, постановления о назначении административного наказания), пришли к выводу о том, что они не свидетельствуют об ухудшении качественных характеристик земельного участка, экологической обстановки на арендуемой территории, загрязнении территории города и дорог, в связи с чем обоснованно сделали вывод о недоказанности нецелевого использования земельного участка и наличия со стороны ответчика существенных нарушений условий договора..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.08.2011 N Ф03-4036/2011 по делу N А51-8/2011
"...Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Основанием для расторжения договора аренды от 21.01.2008 N 5/08 послужило использование ответчиком земельного участка не по целевому назначению.
Суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства (протоколы об административном правонарушении, предписания об устранении выявленных в результате проверки нарушений, постановления о назначении административного наказания), пришли к выводу о том, что они не свидетельствуют об ухудшении качественных характеристик земельного участка, экологической обстановки на арендуемой территории, загрязнении территории города и дорог, в связи с чем обоснованно сделали вывод о недоказанности нецелевого использования земельного участка и наличия со стороны ответчика существенных нарушений условий договора..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.08.2011 N Ф03-3469/2011 по делу N А04-179/2011
"...В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).
Факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.04.2007 в период с 01.10.2009 по 11.10.2010 (более двух раз подряд) установлен арбитражными судами и подтверждается материалами дела.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что претензией от 12.10.2010 N 11083 Комитет потребовал от арендатора погасить задолженность по арендной плате в течение 10 дней с момента получения данного письма, предупредив о расторжении договора в случае неисполнения указанного требования. Как видно из материалов дела, названная претензия направлена истцом ответчику заказными письмами по двум адресам: г. Благовещенск, ул.Б.Хмельницкого, д. 22, г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 83, в том числе по юридическому адресу, содержащемуся в Едином государственном реестре юридических лиц и договоре аренды от 11.04.2007. Оба письма возвращены отправителю органом почтовой связи за истечением срока хранения. При таких обстоятельствах арбитражные суды пришли к правильному выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и наличии оснований для расторжения договора аренды..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А67-1012/2012
"...Из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
При этом в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 2 года.
Судами установлен факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, который подтверждается решениями Северского городского суда Томской области от 22.06.2010 по делу N 2-630-10, от 18.11.2010 по делу N 2-1208-10, определением от 22.12.2011 Арбитражного суда по Томской области по делу N А67-2410/2011.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Материалами дела подтверждено неоднократное, длительное, более двух лет неисполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами о взыскании задолженности по арендной плате. При этом продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя.
Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом существенным, а потому достаточным основанием для расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.06.2013 по делу N А75-4027/2012
"...Между Департаментом государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (арендодатель) и ООО "СтройИнвест-МСК" (арендатор) заключены, в том числе договоры аренды земельных участков N 280-АЗ, N 281-АЗ, N 277-АЗ, 282-АЗ, N 288-АЗ, N 284-АЗ, N 287-АЗ, N 289-АЗ, N 279-АЗ, N 278-АЗ, 290-АЗ от 26.11.2008 (далее - договоры), по условиям которых арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов расположенные по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, район ул. Объездной, земельные участки с видом разрешенного использования - для жилищного строительства (пункты 1.1 договоров).
В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ договор аренды земельного участка может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ материалы дела, исходя из того, что представленные сторонами доказательства в совокупности свидетельствуют о том, что земельные участки, предоставленные по договорам, не используются для жилищного строительства (доказательства того, что на них идет строительство в материалы дела не представлены), учитывая, что факт неосвоения спорных земельных участков в соответствии с назначением, указанным в договорах, является существенным нарушением условий договоров, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования в рассматриваемой части, пришел к правильному выводу о том, что основания для удержания ответчиком переданных ему по договорам земельных участков отсутствуют, кроме того у сторон отсутствовали правовые основания для продления максимального срока строительства, указанного в пунктах 2.2.13 договоров, путем заключения дополнительных соглашений к ним, так как изменение условий аукционов противоречит действующему законодательству..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.07.2012 по делу N А45-20024/2011
"...Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций исходили из того, что администрацией в материалы дела не представлено доказательств невыполнения обществом условия договора по использованию земельного участка не по целевому назначению; документально не подтверждено, что в результате действий общества ей причинен такой ущерб, что она в значительной степени лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с подпунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено, что общество в материалы дела представило доказательства освоения земельного участка для дальнейшего строительства комплекса торгово-дорожного сервиса.
На основании изложенного суд кассационной инстанции отклоняет довод кассационной жалобы о том, что общество до настоящего времени не осваивается в соответствии с разрешенным использованием, поскольку обществом предпринимаются подготовительные действия направление на получение разрешения на строительство комплекса торгово-дорожного сервиса.
Более того, судом первой и апелляционной инстанции правомерно указано, что поскольку согласно условиями договора аренды сроки строительства комплекса торгово-дорожного сервиса не установлены, то неиспользование участка для целей строительства в течение какого-либо срока не может квалифицироваться как нарушение условий договора.
Таким образом, вывод суда первой и апелляционной инстанций соответствует нормам права и обстоятельствам дела..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2012 по делу N А46-4279/2011
"...Требование о расторжении аренды земельного участка N Д-О-2-12-3582 от 19.11.2002 обосновано тем, что ответчик неоднократно не вносил арендную плату, предусмотренную Договором аренды.
Данное обстоятельство истец считает существенным нарушением договора аренды, которое в силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет право на досрочное расторжение договора.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлены специальные правила для расторжения отдельного вида договора аренды, по которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Вместе с тем, неуплаченная арендная плата может быть получена арендодателем в порядке исполнения судебных решений. Соответственно необходимое условие о лишении арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, для признания наличия существенного нарушения договора отсутствует.
Из представленных в материалы дела документов следует, что истец не доказал наличие существенных нарушений условий договора со стороны арендатора, являющихся основанием для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка по смыслу указанных норм права.
Аналогичная позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2010 N ВАС-7682/10 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации".
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований у судов первой и апелляционной инстанций не имелось..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2011 по делу N А75-850/2011
"...Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и ООО "Няганское фермерское хозяйство" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.06.2009 N 623, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в пользование земельные участки общей площадью 18 943 422 кв. м, указанные в пункте 1.1 договора.
Срок аренды установлен с 30.06.2009 по 30.06.2019, договор аренды вступает в силу с момента регистрации в Няганском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (пункты 2.1, 2.2 договора).
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 <*> N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского коде