Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Аренда. Общие положения. Часть 2

Обновлено 17.10.2017 23:55

Глава 34. Аренда

 

 

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 611 ГК РФ

1. Передача арендодателем имущества без необходимых документов
2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
3. Передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц
4. Последствия непередачи имущества арендатору по договору аренды будущей вещи
5. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
6. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
7. Акт передачи арендуемого имущества как доказательство такой передачи
8. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
9. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
10. Включение в договор аренды условия о том, что он является одновременно актом приема-передачи, как доказательство предоставления имущества арендатору
11. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 611 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

1. Передача арендодателем имущества без необходимых документов

Пункт 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Использование отдельных видов имущества (например, воздушные суда, автотранспорт) без необходимых документов (техпаспорта, акта годности) затруднительно или невозможно. Соответственно, если арендодатель такого имущества не передал нужные документы, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества. В данном случае арендатор должен доказать, что не может использовать имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, арендодатель считается исполнившим обязанность по передаче документов и тогда, когда арендатор фактически использует имущество, переданное в аренду без необходимых принадлежностей и документов.

1.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель, передавший арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает использование объекта аренды, не вправе требовать арендной платы.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.
Передача вертолета арендатору состоялась.
Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.
Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.
В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.
Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 13.02.2013 N ВАС-420/13 по делу N А57-18657/2011
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Согласно пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.1995 N 460 "О введении паспортов на самоходные машины и другие виды техники в Российской Федерации" документом, подтверждающим возможность допуска самоходных машин к эксплуатации на территории Российской Федерации, является паспорт на тракторы, прицепы и полуприцепы, самоходные дорожно-строительные и иные машины.
В силу пункта 1.5 Положения о паспорте самоходной машины и других видов техники (регистрационный номер в Минюсте Российской Федерации от 06.07.1995 N 898) наличие паспорта, заполненного в установленном порядке, является обязательным условием для регистрации машин и допуска их к эксплуатации.
Суды установили, что истцом не представлено доказательств передачи арендатору свидетельства о регистрации автогрейдера, паспорта транспортного средства и других документов, необходимых для его использования.
Отказывая в иске, суды исходили из положений пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.01.2007 N А43-4405/2006-17-104
"...Вместе с тем указанные документы не свидетельствуют о предоставлении арендодателем арендатору транспортных средств с относящимися к ним регистрационными и подтверждающими право владения документами (пункт 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В подпункте 2.1.1 Правил дорожного движения Российской Федерации, утвержденных постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 23.10.1993 N 1090, установлено, что не допускается эксплуатация транспортных средств без регистрационных документов и документов, подтверждающих права владения, пользования и распоряжения.
В соответствии с параграфом 3 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора фрахтования на время являются транспортные средства, пользование которыми требует квалифицированного обеспечения управления и надлежащей технической эксплуатации.
Спорящие стороны заключили договор аренды транспортных средств без экипажа, цель которого - получить их во владение и пользование арендатора и самостоятельно осуществлять техническую и коммерческую эксплуатацию объектов найма. Отсутствие названных документов не позволяет арендатору использовать имущество по назначению.
Учитывая синаллагматический характер договора аренды, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по надлежащей передаче ему арендованных вещей, на что правомерно указал суд, сославшись на статью 328 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 20.10.2009 N КГ-А40/10609-09 по делу N А40-96543/08-54-780
"...По утверждению истца, суд неверно истолковал положения закона, а именно: статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как истец передал в аренду имущество, а ответчик владел и пользовался полученным имуществом; статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как истец не обязан был предоставлять разрешительную документацию на передаваемое оборудование в связи с тем, что в силу Правил регистрации радиоэлектронных средств и высокочастотных устройств от 12 октября 2004 г. N 539 получение разрешительной документации лежит на владельце; пункт 8 Правил регистрации радиоэлектронных средств и высокочастотных устройств от 12 октября 2004 г. N 539 и условия договора, так как истец зарегистрировал радиоэлектронные средства, находящиеся в аренде у ответчика. Истец считает, что суд не применил подлежащую применению статью 719 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как согласно пунктам 5.3.2, 5.3.3 договора ответчик обязан был предоставить данные, необходимые для проектирования рабочих проектов, которые в свою очередь необходимы для получения разрешительной документации.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, при этом имущество должно сдаваться в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 24 Закона "О связи" суды установили, что для использования арендованного оборудования было необходимо получение разрешения на использование радиочастот или радиочастотных каналов, что согласно пунктам 3.7, 5.1.6 договора было возложено на истца.
Как установлено судами, разрешение на использование радиочастот или радиочастотных каналов N 30-08-0259 было выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи и массовых коммуникаций 01 августа 2008 г., тогда как ко взысканию истцом предъявлены требования об по оплате аренды оборудования и оказанные услуг связи за период с января 2008 г. по апрель 2008 г. включительно, то есть когда отсутствовало такое разрешение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.
Исследовав и оценив доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями действующего законодательства, суды обеих инстанций правильно определили спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства, и, установив, что использовать по назначению переданное в аренду по актам приема-передачи от 30 ноября 2007 г. и от 02 декабря 2007 г. оборудование не представлялось возможным до 01 августа 2008 г. ввиду отсутствия разрешительной документации, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у истца обязанности по уплате арендных платежей и услуг..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2008 N КГ-А40/2220-08-П по делу N А40-66447/07-11-521
"...Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2007 г., оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2007, иск удовлетворен в части взыскания 4126991 руб. 40 коп. обеспечительного взноса. В удовлетворении требования о взыскании 139774 руб. 04 коп. процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды воздушного судна расторгнут соглашением сторон, фактического пользования имуществом арендатором не было, поскольку воздушное судно не было передано истцу вместе с судовыми документами. В связи с тем, что обеспечительный платеж выполнял функцию предоплаты по арендной плате за пользование имуществом, которого не было, оснований для удержания ответчиком данной денежной суммы не имеется. В связи с тем, что ответчик получил обеспечительный платеж и удерживал его в период действия договора, расторгнутого сторонами 29.12.2006, оснований для взыскания процентов, предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.
Поскольку договор аренды воздушного судна был расторгнут, а материалы дела доказывали отсутствие факта пользования воздушного судна истцом в связи с непередачей судовых документов, суды пришли к выводу о наличии права требовать истцом возврата ответчиком уплаченной суммы обеспечительного платежа..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.10.2012 по делу N А57-18657/2011
"...Истец полагая, что по условиям договора аренды от 26.07.2006 N 365-2439 в части внесения арендной платы за период с июня 2011 года по август 2011 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 27 010 руб. 09 коп., обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходили из того, что у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей, так как ООО "Феникс-ДорСтрой" фактически не мог пользоваться арендованным имуществом по прямому назначению, определенному в договоре, в указанный период, в связи со снятием его с регистрационного учета.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).
Согласно пункту 1.5 Положения о паспорте самоходной машины и других видов техники (регистрационный номер в Минюсте Российской Федерации от 06.07.1995 N 898) наличие паспорта, заполненного в установленном порядке, является обязательным условием для регистрации машин и допуска их к эксплуатации.
Отсутствие регистрационных документов в силу указанных выше нормативных правовых актов делает невозможным использование техники по назначению и является существенным нарушением прав арендатора, договора аренды и действующего гражданского законодательства.
Истцом не представлены доказательства передачи арендатору свидетельства о регистрации автогрейдера, паспорта транспортного средства и других документов, необходимых для его использования.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
В нарушение требований пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены суду доказательства использования техники в спорный период..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.10.2011 по делу N А12-563/2011
"...В силу пункта 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Объект аренды по договору носил специальные свойства и имел соответствующую документацию технического и правового характера, которая арендодателем не была передана арендатору.
Удовлетворяя иск в части, суд первой инстанции исходил из того, что требование арендатора истцом не было выполнено, документация на объект аренды не переданы, то есть арендодателем с 26.08.2010 были созданы препятствия для использования арендованного имущества, в связи с чем он не вправе требовать взыскания арендной платы за период с 26.08.2010.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.2010 по делу N А12-7024/2010
"...Поскольку ответчиком арендная плата не оплачена, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Суд установил, что по договору аренды от 15.10.2009 (б/н) предполагалась сдача в аренду крышной котельной с оборудованием как единый производственный комплекс, однако в акте приема-передачи от 16.10.2009 отражено, что на котлах N 1, 3 отсутствуют заводские номера, позволяющие их идентифицировать, отсутствуют необходимые технические документы на эксплуатацию оборудования.
Истец не представил доказательства, что отсутствие технической и иной документации, перечисленной в акте приема-передачи котельной от 16.10.2009, позволяло эксплуатацию объекта аренды как единого производственного комплекса.
Следовательно, арендодатель передал арендатору имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда апелляционной инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств и переоценке, к чему фактически сводятся доводы кассационной жалобы, не подлежат в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2007 по делу N А13-2210/2006-04
"...В обоснование жалобы ее податель сослался на то, что он не был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства. ООО "Русьлес Плюс" указало, что переданные ему основные средства не были приспособлены для эксплуатации; арендодатель, передавая в аренду, в частности, транспортные средства, не предоставил арендатору технические паспорта и иные документы, без которых использование транспортных средств невозможно. Договор аренды, как считает ООО "Русьлес Плюс", не соответствует требованиям пункта 1 статьи 611, статьи 642 и 643 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Суд кассационной инстанции считает, что решение арбитражного суда подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в связи с несоответствием выводов суда имеющимся в деле доказательствам и неполным исследованием судом обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения спора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Как считает суд кассационной инстанции, рассмотрение дела по существу в отсутствие представителя ответчика не позволило суду полно и объективно исследовать доводы и возражения ООО "Русьлес Плюс", которые сводятся к невыполнению истцом требований названной правовой нормы, что, по мнению ответчика, подтверждено материалами дела и привело к невозможности использовать значительную часть арендованного имущества (транспортные средства и оборудование).
В материалах дела имеется приложение N 3 к договору аренды - акт (т. 1, л.д. 68 - 69), из текста которого следует, что имущество передано арендатору в ненадлежащем состоянии.
Представитель ООО "Русьлес Плюс" пояснил суду кассационной инстанции, что данный акт подписан представителями как истца, так и ответчика, а также указал на то, что некоторые транспортные средства были непригодны для эксплуатации даже при наличии технических паспортов вследствие несвоевременного прохождения технического осмотра.
Суд кассационной инстанции считает, что при новом рассмотрении суду необходимо учесть вышеизложенное, полно, всесторонне и объективно проверить доводы и возражения сторон, в частности утверждение ответчика об отсутствии у конкурсного управляющего ООО "ПЛО "Монзалес" полномочий на заключение договора аренды, и дать им соответствующую оценку, после чего принять законное решение по существу спора..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2006 N А56-22978/2005
"...Открытое акционерное общество "Альга-РЭП" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Трест Севзапкурортстрой" (далее - Трест) о взыскании 150000 руб. задолженности по арендной плате за период с 04.02.2004 по 04.08.2004 и с 04.08.2004 по 04.05.2005; 4902 руб. 54 коп. пеней, а также о возврате арендованного по договору от 04.02.2004 N 40201-а механического транспортного средства.
Решением от 16.11.2005 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2006 решение от 16.11.2005 в части взыскания задолженности и пеней отменено и в этой части в иске отказано. В остальной части решение от 16.11.2005 оставлено без изменения.
Суд апелляционной инстанции, установив, что арендатор не пользовался и не мог использовать арендованное транспортное средство, поскольку оно лишь формально передано ему арендодателем без регистрационных документов, отказал Обществу в иске в части взыскания задолженности и пеней.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Поскольку арендатор в силу названных обстоятельств не мог использовать переданное ему транспортное средство, что подтверждается материалами дела, суд апелляционной инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований..."

1.2. Вывод из судебной практики: Если фактически арендатор использует объект аренды, переданный ему без необходимых документов, он не вправе отказаться от внесения арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.05.2010 по делу N А33-7532/2009
"...Как установлено судом первой инстанции, ответчиком в нарушение статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не представлены доказательства погашения задолженности по внесению арендных платежей за период с августа 2008 года по январь 2009 года в сумме 5 021 124 рубля 39 копеек, а также по возмещению затрат по страхованию имущества и налогу на имущество в сумме 276 472 рубля 27 копеек.
При таких обстоятельствах, Арбитражный суд Красноярского края законно и обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования по взысканию с ответчика задолженности по арендной плате и возмещению затрат арендатора по страхованию имущества и налогу на имущество.
Несостоятельна и ссылка заявителя на то, что арендодатель не передал арендатору документы, необходимые для использования арендованного имущества по назначению, в связи с чем ответчик не имел возможности пользоваться имуществом, поэтому арендная плата с ответчика взыскана незаконно. Факт пользования ответчиком имущества подтверждается материалами дела, в частности отзывом на исковое заявление (т. 3, л.д. 15 - 16), а также гарантийным письмом N 133 от 24.02.2009, направленным ООО "ЛесПрофиль" истцу (т. 3, л.д. 17).
При проверке принятого по делу решения, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не установил наличия оснований для его отмены, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 07.06.2010 N ВАС-7317/10 по делу N А70-11572/2009
"...Общество обратилось в суд с иском о взыскании убытков в виде уплаченной им арендной платы, ссылаясь на невозможность использования здания по назначению ввиду технической его непригодности и отсутствие документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), относящихся к предмету договора.
Принимая обжалуемые акты об отказе в удовлетворении иска, суды обоснованно руководствовались статьей 15 ГК РФ о возмещении убытков во взаимосвязи со статьями 611, 612, 614 и 620 ГК РФ, регламентирующими вопросы их возмещения в случае сдачи в аренду имущества без соответствующих принадлежностей и с недостатками, препятствующими и затрудняющими пользование им, а также - условиями договора аренды.
Исходя из смысла названных норм арендатор, указывающий на невозможность использования по назначению арендуемого здания ввиду его непригодности и отсутствия относящейся к нему технической документации, вправе был потребовать предоставления этих принадлежностей, расторжения договора и возмещения убытков.
Как установлено судом первой инстанции, здание принято арендатором по акту одновременно с подписанием договора без каких-либо претензий. Фактическое пользование им в период действия договора арендатор не оспаривал и до его расторжения по инициативе департамента регулярно вносил арендную плату.
В этой связи следует согласиться с выводом судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.05.2012 по делу N А10-3450/2011
"...Квалифицировав заключенную сторонами сделку как договор аренды с экипажем, применив положения статей 606, 611, 614, 622, 632, 633 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также общие положения об обязательствах и неустойке (статьи 309, 310, 330 Кодекса), установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя по договору обязательств, суд первой инстанции требования истца удовлетворил.
Доводы кассационной жалобы о том, что на бульдозер не были переданы необходимые для его эксплуатации документы, что препятствовало его использованию, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку в рамках действующего договора имело место его фактическое использование. Судами было установлено, что экипаж бульдозера осуществлял работы, а ООО "Монолит" проведена частичная оплата по договору и письмом гарантирована оплата в сумме 500 000 рублей за выполненные работы..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2007, 27.04.2007 N КГ-А40/2980-07-П по делу N А40-17980/02-11-175
"...В соответствии с пунктом 1.1 контракта от 08.01.1998 и пунктом 6 дополнения к нему от 12.01.1998 арендодатель обязался поставить оборудование с технической документацией, оплаченной ОАО "Серпуховская бумажная фабрика", выполненной в двух экземплярах на русском языке. В техдокументации должны быть подробно описаны основные рабочие узлы оборудования, техническое описание конструкции машин, инструкции по монтажу, испытанию, эксплуатации и уходу за оборудованием, программное обеспечение системного управления.
Установив, что техническая документация истцу не передана, суд первой инстанции признал данные обстоятельства достаточными для установления факта невозможности использования оборудования, в связи с чем на основании п. 2 ст. 450, ст. 611 ГК РФ удовлетворил заявленные требования.
Установив, что невозможность использования поставленного и смонтированного ответчиком оборудования или невозможность достижения при его использовании желаемого результата вызвана ненадлежащей эксплуатацией оборудования самим истцом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что непредставление технической документации, в данном случае, не может рассматриваться как существенное нарушение ответчиком условий договора и основанием для его расторжения. В связи с этим апелляционным судом отказано в удовлетворении иска по мотиву недоказанности истцом оснований заявленных требований.
Отказ в удовлетворении иска по указанным основаниям суд кассационной инстанции считает соответствующим имеющимся в материалах дела доказательствах и требованиям ст. ст. 450, 611, 612 ГК РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006 N КГ-А40/3155-06
"...ЗАО "Ямалстроймеханизация" предъявило встречные требования о взыскании 4324998 руб. в возмещение убытков, причиненных неисполнением арендодателем обязательств по передаче технической документации, необходимой для использования дорожно-строительной техники.
Суды правильно отказали в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку ЗАО "Ямалстроймеханизация" не доказало факт нарушения арендодателем договорных обязательств и причинение в связи с этим убытков.
Суды установили, что в течение всего срока действия договора субаренды ЗАО "Ямалстроймеханизация" использовало дорожно-строительную технику. Никаких требований арендатору о необходимости передачи документации на арендованное имущество не заявлялось. Доказательств невозможности эксплуатации объектов аренды в связи с непередачей технической документации на нее не представлено. В связи с чем довод жалобы относительно неприменения судами ст. 611 ГК РФ является несостоятельным..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.11.2012 N Ф09-7737/12 по делу N А50-22803/2011
"...Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также доводы и возражения сторон спора, суд апелляционной инстанции установил, что автокраны КС-2561 и КС-4561А переданы территориальным управлением обществу "Город" по акту сдачи-приемки от 01.06.2008, подписанному сторонами без замечаний, обществом "Город" с момента заключения договора по 06.09.2010 частично вносилась арендная плата.
Судом апелляционной инстанции принято во внимание, что требований, связанных с невозможностью использования автокранов, в том числе ввиду отсутствия технической документации на них, а также о представлении необходимых для эксплуатации автокранов документов, общество "Город" территориальному управлению не предъявляло. Данные возражения возникли только после предъявления территориальным управлением настоящего иска в суд.
С учетом этих обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное имущество было передано территориальным управлением обществу "Город" в аренду в надлежащем состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, ответчик пользовался им, в связи с чем у него имеется обязательство уплачивать арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды от 25.06.2008 N 01622..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2010 N Ф09-2087/10-С3 по делу N А76-1203/2008-25-282/12-282/45
"...Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходил из наличия оснований для взыскания с общества "Строительные технологии" задолженности по арендной плате и неустойки, рассчитанной за период с 01.06.2007 до даты возвращения арендованного имущества - 06.02.2008.
Выводы суда основаны на материалах дела, исследованных в соответствии со ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются законными и обоснованными исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 611 Кодекса имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Материалами дела подтверждено, что гусеничный кран МКГ-25БР принят арендатором по акту приема-передачи от 01.01.2007 с указанием технического состояния передаваемого в аренду имущества: ходовая часть, крановое оборудование, электрооборудование - в исправном состоянии. Претензии у сторон отсутствуют, акт подписан без замечаний.
Судом установлено, что арендованное имущество в период с 01.01.2007 по 07.02.2008 находилось у общества "Строительные технологии", названным обществом использовалось и было возвращено арендодателю в неисправном состоянии.
Доказательств того, что арендатор обращался после заключения договора к арендодателю с требованием о представлении ему необходимых для эксплуатации крана документов, в том числе технического паспорта, или расторжении договора с указанием конкретных причин, не представлено.
Доводы заявителя кассационной жалобы о невозможности взыскания арендной платы без ведомостей учета механизмов, а также о том, что обязанность по оплате арендованного имущества не возникла ввиду непредставления ему арендодателем оригинала паспорта на гусеничный кран, судом первой инстанции рассмотрены, им дана надлежащая правовая оценка..."

1.3. Вывод из судебной практики: Если арендатор не потребовал от арендодателя представить ему недостающие документы, относящиеся к арендуемому имуществу, то он не может в дальнейшем ссылаться на нарушение арендодателем соответствующих положений ст. 611 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.11.2010 N Ф03-7811/2010 по делу N А51-5067/2010
"...Ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы за период с 06.12.2007 по 31.03.2010 явилось основанием для обращения ООО "ДВНПЦ "Океан" в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 ГК РФ, признал исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 171 781 руб. 86 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Довод заявителя жалобы о том, что арендодатель в нарушение статьи 611 ГК РФ не передал документы на автопогрузчик, в связи с чем арендатор был лишен возможности использовать автопогрузчик по назначению, является несостоятельным.
Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать представления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Между тем в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что арендатор обращался к арендодателю с требованием о представлении необходимых документов. Нет в материалах дела и акта, по которому арендатор вернул арендодателю автопогрузчик в связи с невозможностью использовать его по назначению.
При таких условиях ответчик не доказал, что он не мог пользоваться автопогрузчиком, являющимся предметом дополнения от 30.12.1991 N 1..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 09.08.2011 N ВАС-9325/11 по делу N А50-34778/2009
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанции, между научно-производственным обществом (лизингополучателем) и промышленной лизинговой компанией (лизингодателем) заключен договор лизинга от 22.12.2005 N 1161-Л.
Научно-производственное общество, сославшись на то, что ему передано оборудование, находящееся в условном выпуске, без сертификата соответствия, в связи с чем лизингополучатель лишен возможности использовать имущество в предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора лизинга и взыскании возникших убытков.
С учетом этого, приняв во внимание такие обстоятельства как: выпуск предмета лизинга в свободное обращение 13.09.2006, отсутствие претензий со стороны таможенного органа к процедуре таможенного оформления и декларирования товара, принятие предмета лизинга без замечаний научно-производственным обществом, которое длительное время не предъявляло ни поставщику, ни лизингодателю требований о передаче сертификата соответствия, суды пришли к выводу о том, что промышленная лизинговая компания надлежащим образом исполнила обязательства, связанные с ввозом оборудования иностранного производства на территорию Российской Федерации и его передачей научно-производственному обществу.
...в передаче дела N А50-34778/2009 Арбитражного суда Пермского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения суда первой инстанции от 08.10.2010, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.04.2011 отказать..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.12.2010 N КГ-А40/15653-10-П по делу N А40-9872/09-77-99
"...При этом судами учтены положения пунктов 1 и 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. В случае непредставления таких документов арендатор вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Суды установили, что ни с одним из перечисленных требований ответчик не обращался ни к истцу, ни к ООО "Востокнефтепровод", в связи с чем у него отсутствуют правовые основания отказа от уплаты лизинговых платежей. При этом судами принято во внимание обстоятельство, что ответчик добровольно оплачивал лизинговые платежи в период с даты заключения Соглашений от 01.02.2008 г. до ноября 2008 г..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.01.2010 по делу N А57-3862/2009
"...Согласно пункту 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Из содержания данной нормы следует, что арендатору предоставлено право требовать от арендодателя предоставления ему таких принадлежностей и документов, отсутствие которых делает невозможным использование имущества в соответствии с его назначением.
Судом установлено, что ответчик указанные в пункте 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации требования к арендодателю не предъявлял и доказательства обращения к арендодателю с просьбой передать ему необходимые документы для использования арендуемых помещений и имущества не представил, в связи с чем, ссылка ООО "ЭВОС" на то, что при передаче нежилых помещений КНС с находящимся в них имуществом и канализационных сетей ответчику не была предоставлена техническая документация, необходимая для их использования, не может быть принята во внимание.
Кроме того, ответчик не доказал, что без документов он фактически не пользовался или не мог пользоваться арендованными помещениями и имуществом по назначению. Ответчик не указал, какие документы, отсутствие которых исключает пользование помещением и имуществом, должны были быть переданы истцом. Более того, из акта приема-передачи от 05.11.2008 следует, что помещения, имущество и канализационные сети пригодны к использованию и претензий к указанному имуществу арендатор не имеет.
Принимая во внимание, что доказательства оплаты арендных платежей по названному договору за период ноябрь, декабрь 2008 года, январь, февраль 2009 года отсутствуют, суд первой инстанции пришел к выводу о законности требований истца о взыскании задолженности в размере 193 333 руб. 33 коп.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.02.2012 по делу N А32-10954/2011
"...ООО "Лизинговая компания "Уралсиб" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Титан" о взыскании 633 064 рублей 52 копеек задолженности по договору аренды от 21.07.2010, 66 391 рубля 32 копеек неустойки за период с 02.09.2010 по 22.03.2011, 5 486 рублей 56 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 22.03.2011 по 30.04.2011, 99 999 рублей 10 копеек за фактическое пользование имуществом за период с 22.03.2011 по 15.04.2011.
Решением суда от 12.08.2011 исковые требования удовлетворены. Судом установлен факт передачи имущества в аренду и неоплаты ответчиком арендной платы.
Постановлением апелляционной инстанции от 03.11.2011 решение от 12.08.2011 отменено, в иске отказано. Суд исходил из того, что арендодатель (истец) не передал арендатору (ответчику) техдокументацию, без которой эксплуатация предмета аренды не возможна, поэтому арендная плата взысканию не подлежит. Истец не доказал фактическое использование объекта аренды ответчиком, в связи с этим основания для удовлетворения исковых требований отсутствовали.
Однако апелляционной инстанцией не учтено следующее.
Как установлено судом первой инстанции и видно из акта приема-передачи от 21.07.2010, автокран принят арендатором без каких-либо замечаний (с указанием на отсутствие претензий к техническому состоянию, комплектности транспортного средства и техдокументации). Подлинник данного акта обозревался судом первой инстанции. Стороны его не оспорили, заявлений о его фальсификации не заявляли.
Кроме того, материалы дела свидетельствуют о том, что после получения от арендодателя башенного крана арендатор о выявленных недостатках (отсутствии документов на кран) в период действия договора (с 20.07.2010 по 31.05.2011) не заявлял. С требованием о передаче необходимой документации не обращался. Права, предоставленные ему законом (предусмотренные частью 2 статьи 611 и частью 1 статьи 612 Кодекса), ответчик (на протяжении 10 месяцев) не реализовал. Поэтому вывод суда первой инстанции о недоказанности факта неполучения техпаспорта и невозможности эксплуатации крана ввиду отсутствия необходимых документов обоснован.
Таким образом, установив наличие у ответчика неисполненной обязанности по внесению арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно признал правомерным требование истца о взыскании арендной платы за период с сентября 2010 по 22.03.2011 и фактическое пользование краном за период с 22.03.2011 по 15.04.2011..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 13.04.2011 N Ф09-50/10-С5 по делу N А50-34778/2009
"...Заявитель кассационной жалобы указывает на существенное нарушение обществом "ПРОМЛИЗИНГ" условий договора лизинга имущества от 22.12.2005 N 1161-Л, а именно передачу лизингополучателю предмета лизинга, находящегося в условном выпуске, и непредставление сертификата соответствия, вследствие чего предмет лизинга не может использоваться обществом "НПАО "ЭХО" в предпринимательской деятельности. Заявитель указывает также, что ответчиком не были переданы все принадлежности и документы, относящиеся к предмету лизинга. Заявитель жалобы полагает, что предмет договора лизинга от 22.12.2005 N 1161-Л - лаборатория нанесения покрытий MC Lad 380H - является объектом обязательной сертификации в системе ГОСТ Р на соответствие следующим стандартам: ГОСТ 12.3.005-75, ГОСТ 12.3.008-75, ГОСТ 23093-78, ГОСТ 23739-85, ГОСТ 23738-85. По мнению общества "НПАО "ЭХО", акт передачи имущества от 31.08.2006, являясь двусторонней сделкой, совершен в нарушение ст. 15, 151, 360 Таможенного кодекса Российской Федерации, в связи с чем является недействительным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Названный довод заявителя жалобы противоречит материалам дела. На основании акта передачи имущества в лизинг от 31.08.2006 общество "ПРОМЛИЗИНГ" передало, а общество "НПАО "ЭХО" приняло имущество, являющееся предметом лизинга по договору от 22.12.2005 N 1161-Л - лаборатория нанесения покрытий MC Lad 380H. При этом в акте указано, что качество и комплектность переданного в лизинг имущества соответствуют условиям договора, и с момента подписания акта обязательства лизингодателя по передаче имущества в лизинг являются исполненными надлежащим образом и в полном объеме.
Доказательств, подтверждающих наличие у лизингополучателя при приеме-передаче имущества возражений относительно качества либо комплектности оборудования, отсутствия каких-либо принадлежностей или документов, общество "НПАО "ЭХО" арбитражному суду не представило. В связи с этим суды обоснованно признали, что обязательство по передаче предмета лизинга исполнено обществом "ПРОМЛИЗИНГ" надлежащим образом в соответствии с условиями договора от 22.12.2005 N 1161-Л..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 19.12.2011 по делу N А23-1741/2011
"...Ссылаясь на неисполнение ГП "Калугаоблводоканал" обязательств по передаче арендатору документов, относящихся к сданному в аренду имуществу, в полном объеме, а также в части проведения капитального ремонта этого имущества, ООО "Калужский областной водоканал" направило в адрес арендодателя претензию от 06.04.2011 N 1588 (т. 1 л.д. 36 - 38), в которой потребовало исполнить названные обязательства.
Поскольку указанная претензия оставлена ГП "Калугаоблводоканал" без удовлетворения, ООО "Калужский областной водоканал" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно акту приема-передачи имущества от 30.06.2009, в перечне которого значится и спорная артезианская скважина N 4, арендатор принял от арендодателя в аренду имущество без каких-либо оговорок о его состоянии, в частности, о невозможности использования скважины из-за отсутствия каких-либо документов.
Более того, на момент подачи настоящего иска ООО "Калужский областной водоканал" на протяжении почти двух лет владело и пользовалось спорной артезианской скважиной на праве аренды, извлекало из такого пользования прибыль, вносило арендную плату.
В этой связи суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили как несостоятельную ссылку истца на невозможность осуществления эксплуатации артезианской скважины N 4 по причине отсутствия указанной в исковом заявлении документации к данному объекту.
Кроме того, согласно абз. 2 п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, если принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, он может потребовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных его неисполнением. Доказательства обращения истца к ответчику с указанными требованиями в материалах дела отсутствуют..."

Постановление ФАС Центрального округа от 03.11.2010 по делу N А23-1831/10Г-19-121
"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд первой инстанции не принял во внимание ссылку ответчика на нарушение арендодателем п. 2 ст. 611 ГК РФ, а именно передачу железнодорожного тупика без относящихся к нему документов, суд округа считает несостоятельным. Из материалов дела следует, что железнодорожный тупик, протяженностью 350 п. м, расположенный по адресу г. Людиново Калужской области, ул. Пролетарская, 75, является предметом договора аренды от 01.01.2009, был принят ответчиком по акту приема-передачи от 01.01.2009 без замечаний вместе с остальными объектами недвижимого имущества. На протяжении действия спорного договора аренды ответчик не обращался к истцу с требованием о предоставлении документов, необходимых, по мнению арендатора для использования и эксплуатации указанного объекта.
С учетом изложенного, кассационная коллегия считает, что выводы суда области соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм действующего законодательства, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется..."

1.4. Вывод из судебной практики: Если арендодатель не передал арендатору паспорт транспортного средства, это не освобождает последнего от уплаты арендной платы, поскольку ПТС не относится к регистрационным документам и тот факт, что он не был передан, не подтверждает невозможность использования арендованного имущества.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 04.05.2010 N ВАС-3440/10 по делу N А67-7120/08
"...Судами установлено, что действия сторон по исполнению и при заключении дополнительного соглашения, изменяющего срок аренды и порядок оплаты и частичная оплата задолженности свидетельствуют о продолжении правоотношений по аренде. Также суды при исследовании доказательств по делу пришли к выводу о том, что основанием для начисления арендной платы является момент передачи транспортных средств по передаточному акту, в котором стороны установили, что на момент приема-передачи транспортные средства находятся в технически исправном состоянии и видимые повреждения отсутствуют.
Кроме того, суды при исследовании конкретных обстоятельств дела пришли к выводу о том, что непередача паспорта транспортного средства не подтверждает невозможность эксплуатации транспортного средства.
Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А67-7120/2008
"...Ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения ООО "Аукцион" в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в совокупности представленные сторонами доказательства в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "СГ" в нарушение статьи 65 названного Кодекса не представило доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, а также доказательств простоя транспортных средств по вине ООО "Аукцион".
В силу пункта 7 Правил регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в государственной инспекции безопасности дорожного движения Министерства внутренних дел Российской Федерации, утвержденных приказом МВД России от 24.11.2008 N 1001, пункта 2.1.1 Правил дорожного движения Российской Федерации, утвержденных постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 23.10.1993 N 1090, паспорт транспортного средства не является регистрационным документом, в связи с чем суд первой инстанции правильно указал, что непередача паспорта транспортного средства арендатору не подтверждает невозможность эксплуатации транспортного средства.
При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно взыскал с ООО "СГ" в пользу ООО "Аукцион" 10 931 306 рублей задолженности по договору аренды (с учетом дополнительного соглашения от 22.08.2008)..."

1.5. Вывод из судебной практики: Если использование имущества в соответствии с его назначением возможно без относящихся к нему документов, то арендатор не вправе требовать от арендодателя их предоставления.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.02.2010 по делу N А15-124/2009
"...ООО "Дагестангазсервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к Агентству по управлению государственной собственностью Республики Дагестан об обязании передать на арендуемые истцом газовые сети техническую документацию: акты ввода в эксплуатацию, строительные паспорта на газопроводы, исполнительную геодезическую документацию (уточненные требования).
Суд установил, что по договору аренды государственного имущества Республики Дагестан от 19.12.2007 N 06-01-45 министерство (арендодатель) передало обществу (арендатор) во временное владение и пользование 21 объект газоснабжения.
В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Суды в обжалуемых судебных актах обоснованно указали, что длительная эксплуатация арендуемых объектов для осуществления производственной деятельности по газоснабжению потребителей и извлечения прибыли от этой деятельности, а также получение лицензии на осуществление этой деятельности опровергают утверждение истца о невозможности использовать имущество в соответствии с его назначением. Истец не представил доказательств тому, что он вследствие отсутствия требуемой им технической документации в значительной степени лишается прибыли, на которую рассчитывал при заключении договора, или иных прав. Суду не представлены сведения о том, что споры с иными лицами, которые, по словам истца, претендуют на часть переданного в аренду имущества, существенно препятствуют истцу в снабжении потребителей энергоресурсами. Принадлежность объектов аренды подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности Республики Дагестан.
Требование о предоставлении документации, отсутствующей у ответчика, не основано на положениях статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд правильно указал, что такое требование по существу является попыткой обязать арендодателя изготовить соответствующую документацию, хотя такое право у арендатора по отношению к арендодателю отсутствует..."

1.6. Вывод из судебной практики: Если арендатор не потребовал от арендодателя документы, необходимые для продления права пользования имуществом, он не вправе отказаться от уплаты арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 15.04.2010 N КГ-А40/3290-10 по делу N А40-58585/09-3-533
"...В обоснование доводов кассационной жалобы ООО "Межагропром" указывает на тот факт, что лизингополучатель (ответчик) с января 2009 г. года был лишен возможности пользоваться выступающим предметом договора финансовой аренды (лизинга) имуществом, так как после продления действия спорного договора финансовой аренды (лизинга) N ЭЛ/Мск-9321/ДЛ от 29.12.2006 г. ООО "Межагропром" в соответствии с требованиями п. п. 48, 48.2 приказа Министерства внутренних дел России от 24.11.2008 г. N 1001 "О порядке регистрации транспортных средств", п. 1 Основных положений по допуску транспортных средств к регистрации и обязанности должностных лиц по обеспечению безопасности дорожного движения (утверждены Постановлением Совета Министров - Правительства РФ N 1090), п. 2.1.1 Правил дорожного движения Российской Федерации не смогло осуществить государственную регистрацию выступающих предметом лизинга транспортных средств, поскольку подлинные паспорта указанных транспортных средств находились у лизингодателя (истца), что не позволило ответчику оказывать транспортные услуги.
По мнению ООО "Межагропром", непредставление лизингополучателю ООО "Элемент Лизинг" вышеуказанных документов (подлинных паспортов транспортных средств) в силу норм ст. ст. 328, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождает его от обязательств по внесению лизинговых платежей.
Указанные доводы заявителя были предметом исследования и оценки в арбитражном суде апелляционной инстанции и не были приняты во внимание в связи с необоснованностью.
Основания для переоценки указанного вывода судебная коллегия не усматривает, соглашаясь с правомерностью отклонения соответствующих доводов ООО "Межагропром" ввиду несостоятельности, поскольку, как верно на основании исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств установил арбитражный апелляционный суд, ООО "Межагропром" обратилось к истцу с требованием о предоставлении соответствующих документов (паспортов транспортных средств) для государственной регистрации в органах ГИБДД выступающих предметом лизинга по договору финансовой аренды (лизинга) N ЭЛ/Мск-9321/ДЛ от 29.12.2006 г. автотранспортных средств лишь спустя несколько месяцев после продления вышеуказанного договора лизинга и после получения предложения ООО "Элемент Лизинг" от 17.03.2009 N 5333 о расторжении договора лизинга N ЭЛ/Мск-9321/ДЛ от 29.12.2006 г., возврате предмета лизинга и оплате задолженности по лизинговым платежам и неустойки..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2010 N КГ-А40/3259-10 по делу N А40-58587/09-23-490
"...Учитывая, что договор финансовой аренды (лизинга) оборудования от 29.12.2006 N ЭЛ/Мск-9319/ДЛ расторгнут судом по основаниям, предусмотренным положениями п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства сторон, возникшие из договора финансовой аренды (лизинга) оборудования от 29.12.2006 N ЭЛ/Мск-9319/ДЛ, в соответствии с нормами п. 2 ст. 453 ГК РФ прекращены, ООО "Межагропром" не представлено доказательств возврата арендованного имущества истцу, а также отсутствуют иные правовые основания для пользования ООО "Межагропром" выступающим объектом лизинга имуществом, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции обоснованно удовлетворили исковые требования в части изъятия у ООО "Межагропром" и возврата ООО "Элемент Лизинг" как лизингодателю выступающего предметом лизинга по договору финансовой аренды (лизинга) оборудования от 29.12.2006 N ЭЛ/Мск-9319/ДЛ имущества - шести автофургонов модели 28182-0000010-02 согласно представленному в материалы дела списку.
В обоснование доводов кассационной жалобы ООО "Межагропром" указывает на тот факт, что лизингополучатель (ответчик) с января 2009 года был лишен возможности пользоваться предметом договора финансовой аренды (лизинга), так как после продления действия спорного договора финансовой аренды (лизинга) N 29.12.2006 N ЭЛ/Мск-9319/ДЛ ООО "Межагропром" в соответствии с требованиями п. п. 48, 48.2 Приказа Министерства внутренних дел России от 24.11.2008 г. N 1001 "О порядке регистрации транспортных средств", п. 1 Основных положений по допуску транспортных средств к регистрации и обязанности должностных лиц по обеспечению безопасности дорожного движения (утверждены Постановлением Совета Министров - Правительства РФ N 1090), п. 2.1.1 Правил дорожного движения Российской Федерации не смогло осуществить государственную регистрацию выступающих предметом лизинга транспортных средств, поскольку подлинные паспорта указанных транспортных средств находились у лизингодателя (истца), что не позволило ответчику оказывать транспортные услуги.
По мнению ООО "Межагропром", непредставление лизингополучателю ООО "Элемент Лизинг" вышеуказанных документов (подлинных паспортов транспортных средств) в силу норм ст. ст. 328, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации освобождает его от обязательств по внесению лизинговых платежей.
Основания для переоценки указанного вывода судебная коллегия не усматривает, соглашаясь с правомерностью отклонения соответствующих доводов ООО "Межагропром" ввиду несостоятельности, поскольку, как верно на основании исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств установил арбитражный апелляционный суд, ООО "Межагропром" обратилось к истцу с требованием о предоставлении соответствующих документов (паспортов транспортных средств) для государственной регистрации в органах ГИБДД выступающих предметом лизинга по договору финансовой аренды (лизинга) от 29.12.2006 N ЭЛ/Мск-9319/ДЛ автотранспортных средств лишь спустя несколько месяцев после продления вышеуказанного договора лизинга.
Суд апелляционной инстанции принял во внимание письмо ООО "Элемент Лизинг" от 03.07.2009 г. N 7264 и пояснения представителя истца о том, что последний готов был по предварительному согласованию с ответчиком направить своего работника в ГИБДД с подлинными паспортами транспортных средств. Между тем, ответчик не представил доказательств того, что им предпринимались какие-либо действия по регистрации транспортных средств, а также учинения истцом препятствий в осуществлении регистрации переданных в лизинг транспортных средств.
В связи с этим судом апелляционной инстанции правомерно признаны несостоятельными ссылки ООО "Межагропром" на положения ст. ст. 328, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку нарушений исполнения условий договора лизинга от 29.12.2006 N ЭЛ/Мск-9319/ДЛ со стороны истца не установлено..."

2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению

Статья 611 Гражданского кодекса РФ обязывает арендодателя передать арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем как условиям договора, так и назначению имущества. Поскольку передача имущества в ненадлежащем состоянии может помешать его использованию арендатором в целях, для которых оно было арендовано, возникает вопрос: можно ли считать, что арендодатель, предоставивший имущество в ненадлежащем состоянии, вообще не исполнил свою обязанность по его передаче?

2.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655
"...В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 05.04.2006 N 5\2907 Комитет обязался передать предпринимателю нежилое помещение общей площадью 107,4 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Нижний Новгород, улица Ванеева, 1а (литер А), для размещения в нем магазина. Пунктом 3.3.3 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость строго по целевому назначению, а пунктом 5.3.2 - ответственность в виде штрафа за использование помещения не по целевому назначению.
Между тем, спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время, проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2007 по делу N А43-130914/2006-17-579, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.
Таким образом, Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Кодекса..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.12.2009 по делу N А82-623/2009
"...В статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Суд апелляционной инстанции протолковал условия договора от 15.01.2007 N ДМЮ/1/2-А по правилам статьи 431 Кодекса и, оценив акт приема-передачи имущества, установил, что истец не доказал передачу ответчику объекта договора аренды (электрокозлового крана) и его технической документации.
В силу статьи 2 и пункта 3 приложения N 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" объекты, на которых используются грузоподъемные механизмы, относятся к категории опасных производственных объектов. Опасные производственные объекты подлежат регистрации в государственном реестре в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.
Технические устройства, в том числе иностранного производства, применяемые на опасном производственном объекте, подлежат сертификации или декларированию соответствия на соответствие требованиям промышленной безопасности в установленном законодательством Российской Федерации о техническом регулировании порядке (пункт 1 статьи 7 данного Закона).
С учетом изложенного законом установлен запрет на эксплуатацию грузоподъемного механизма, к которому относится электрокозловой кран, если он не соответствует требованиям промышленной безопасности.
Следовательно, суд апелляционной инстанции правомерно дал оценку паспорту спорного электрокозлового крана, заключению экспертизы промышленной безопасности крана от 28.10.2005 N 05/162, согласно которым данное техническое устройство снято 19.06.2006 с регистрационного учета в Ростехнадзоре и его эксплуатация запрещена, так как кран находится в неработоспособном состоянии, не соответствует требованиям промышленной безопасности и не может быть допущен к дальнейшей эксплуатации.
Таким образом, суд второй инстанции правильно указал, что ОАО "РЖД" (арендодатель) по правилам статьи 611 Кодекса не исполнило установленную договором обязанность по передаче ООО "Генератор" (арендатору) объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, и в силу статьи 328 Кодекса обоснованно не нашел оснований для взыскания с арендатора заявленной ко взысканию арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2005 N А43-5225/2004-12-110
"...Министерство имущественных отношений Нижегородской области (далее - МИО НО) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Торгово-коммерческий центр "Волга" (далее - ОАО "ТКЦ "Волга") о взыскании 76392 рублей 46 копеек, составляющих задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 24.04.2001 N 02.4.2653, а также 1145 рублей 90 копеек пеней за просрочку платежа.
Решением от 06.04.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 31.05.2005, суд со ссылками на статьи 328, 611, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации отказал МИО НО в удовлетворении исковых требований.
Изучив материалы дела и заслушав представителя ОАО "ТКЦ "Волга", окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Согласно акту передачи нежилого помещения (приложение N 1 к договору) объект аренды передан ОАО "ТКЦ "Волга" с 15.04.2001. Акт подписан арендатором со следующими замечаниями: 1) водопровод опломбирован санэпидемстанцией в 2000 году из-за его неудовлетворительного состояния; 2) канализационная сеть - в полуразрушенном состоянии; 3) электропроводка требует срочной замены; 4) помещение не обеспечено вентиляцией; 5) помещение затапливается грунтовыми водами; 6) запасной выход отсутствует.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем не только условиям договора аренды, но и назначению имущества.
Суд установил, что спорное нежилое помещение в здании, подлежащем реконструкции, предоставлено в аренду с 15.04.2001 в состоянии, изначально не пригодном для использования по предусмотренному контрагентами в договоре от 24.04.2001 N 02.4.2653 целевому назначению (для размещения кафе), то есть могло быть использовано арендатором только после проведения капитального ремонта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Договором от 24.04.2001 N 02.4.2653 срок проведения арендодателем капитального ремонта не установлен, следовательно, он должен быть проведен в разумный срок, однако ремонт арендодателем проведен не был.
В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
В статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Суд сделал обоснованный вывод, что задолженность ОАО "ТКЦ "Волга" перед арендодателем отсутствует..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16703/2008
"...Согласно исковому заявлению Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска материально-правовым требованием является требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 938 925 рублей по договору аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и пени в размере 27 717 рублей 7 копеек за нарушение сроков внесения арендной платы.
Встречные исковые требования ООО ФСК "Готика" о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и взыскании убытков в размере 4 165 744 рублей 35 копеек мотивированы невозможностью использовать земельный участок, предоставленный в аренду в целях ведения строительства многоэтажного жилого дома, в связи с отрицательным экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 9194 от 24.10.2008. Убытки включают в себя размер арендной платы по договору с учетом задатка за участие в торгах в сумме 4 158 244 рублей 35 копеек и расходов по государственной регистрации договора аренды в размере 7 500 рублей.
Арбитражный суд Красноярского края основанием к отказу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате указал на ненадлежащее исполнение департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обязанности по предоставлению ООО ФСК "Готика" земельного участка, соответствующего условиям договора аренды от 22.10.2007 N 2459.
Третьим арбитражным апелляционным судом установлено, что предоставленный по договору аренды от 22.10.2007 N 2459 земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Данный факт подтверждается экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 24.10.2008 N 9194.
Арбитражный апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом в связи с несоответствием предоставленного ему в аренду земельного участка целям предоставления.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о взыскании задолженности по арендной плате и пени..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А70-2089/2011
"...Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением, в удовлетворении встречного иска ЗАО "СПЭРО-ЛТД" о взыскании с ООО "Мега-Инвест" задолженности по арендной плате отказано правомерно.
Если недостатки полностью препятствуют использованию имущества и арендатор фактически был лишен возможности его использования, арендатор может отказаться оплачивать арендную плату, что вытекает из положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ, так как арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими использованию, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, в связи с чем у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.05.2010 по делу N А45-27559/2009
"...В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у ответчика возникла задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2008 года по 3 квартал 2009 года по состоянию на 02.10.2009 в сумме 8 165 250,24 руб., что послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки сданного в аренду имущества установлена ответственность арендодателя, а также права арендатора.
Согласно пункту 1.3 договора разрешенное использование земельного участка - для строительства общественно-торгового комплекса.
Суд, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными пунктом 1.3 договора аренды, исходя из того, что из представленных истцом доказательств не представляется возможным сделать вывод о том, что ответчик знал о наличии обременений, пришел к обоснованному выводу о том, что мэрия, передав обществу имущество в аренду, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, не исполнила обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия оснований для удовлетворения иска в силу статей 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно отказал в удовлетворении требований..."

Московский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор аренды содержал обязанность арендодателя перевести арендованное имущество из нежилого фонда в жилой для использования по предусмотренному в договоре назначению. Однако арендодатель этого не сделал, в связи с чем суд счел неисполненным обязательство передать вещь в состоянии, соответствующем условиям договора.

Постановление ФАС Московского округа от 28.02.2013 по делу N А40-41446/12-64-381
"...Судами установлено, что между ООО "Сервис стандарт компани" (арендодатель) и ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" (арендатор) заключен договор аренды N 03/07 от 03.07.2009, согласно которому арендодатель обязался передать за плату во временное пользование арендатору помещение общей площадью 831,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: Московская обл., г. Долгопрудный, ул. 1-я Станционная, д. 7А. Срок действия договора - 11 месяцев (пункт 2.1 договора).
В пункте 1.3 договора аренды N 03/07 от 03.07.2009 стороны определили целевое назначение помещения - общежитие для временного проживания сотрудников.
Арендодатель обязался в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществить перевод сдаваемых в аренду помещений из нежилого фонда в жилой фонд (пункт 3.1.2 договора).
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 указанного Кодекса).
Обязательство арендатора по уплате арендных платежей в соответствии с пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Апелляционный суд пришел к выводу, что поскольку ООО "МПЦ инвест" не перевело помещение общей площадью 831,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: Московская обл., г. Долгопрудный, ул. 1-я Станционная, д. 7а, из нежилого фонда в жилой фонд, ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" не могло в соответствии с предусмотренным в договоре назначением пользоваться помещением, ОАО "Трест Мосэлектротягстрой" вправе отказаться от исполнения обязательства по уплате арендных платежей.
Довод истца о том, что ответчиком получено помещение по подписанному им акту приема-передачи и что впоследствии претензии по поводу помещения не заявлялись, неоснователен.
Как сказано выше, апелляционный суд установил, что акт приема-передачи не подтверждает обстоятельство надлежащего исполнения ответчиком обязательства по передаче помещения арендатору для использования в целях, предусмотренных договором аренды.
При таких обстоятельствах Девятый арбитражный апелляционный суд правомерно и обоснованно признал не подлежащим удовлетворению требование о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей, неустойки за просрочку уплаты платежей, указанный вывод суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального права..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.11.2011 по делу N А41-32802/10
"...Как следует из п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.
В соответствии с экспертным заключением ООО "Национальная Экологическая Компания" от 30.05.2011 года, полученным в результате проведения судебной экспертизы в целях установления уровня загрязнения почвы спорного земельного участка и возможности его использования в целях, обусловленных договором аренды, в почве спорного земельного участка в соответствии с требованиями СанПиН и Гигиенических нормативов зафиксированы превышения фактического содержания тяжелых металлов и органических веществ над их предельно допустимым уровнем.
Почва характеризуется как "опасная" и "чрезвычайно опасная". Использование земельного участка в настоящее время в соответствии с целевым назначением: под строительство и размещение складского комплекса, с учетом выявленного уровня содержания в почве химических веществ невозможно. Фактическое содержание тяжелых металлов и органических веществ на 27.12.2005 (дата подписания договора) в почве земельного участка могло превышать предельно допустимый уровень, что делало невозможным его использование в соответствии с целевым назначением.
Таким образом, Комитет по управлению имуществом Ногинского района Московской области (арендодатель) передал в аренду ООО "Васильковое поле" как арендатору имущество - земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:0095, площадью 29 952 кв. м, по адресу: Ногинский район, г. Старая Купавна, площадка N 6, которое не могло использоваться последним в соответствии с целевым назначением (для пользования под строительство складского комплекса), то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требование истца о расторжении договора аренды основано на неисполнении ответчиком обязательств по уплате арендных платежей.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды от 27.12.2005 N 91-2005 по указанным основаниям (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), поскольку в рамках данного спора установлено, что арендодатель передал арендатору имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2012 по делу N А12-569/2012
"...Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче земельного участка арендатору в аренду и принятия его арендатором стороны 29.09.2008 года подписали акт приема-передачи.
Земельный участок передан арендатору в пользование для строительства "Кафе-магазина".
В ходе исполнения договора аренды предпринимателем выявлен факт нахождения на арендованном земельном участке трубопровода, не позволяющего использовать земельным участок для целей обозначенных в договоре.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.03.2010 по делу N А12-83/2010 удовлетворены требования предпринимателя об обязании администрации устранить препятствия в пользовании спорным земельным участком путем демонтажа трубопровода теплотрассы.
Дав надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, апелляционный суд обоснованно пришел к выводу о том, что, администрация, передав предпринимателю имущество в аренду, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, не исполнила обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Арендодатель не исполнил обязанности по передаче арендатору земельного участка пригодного для целей его использования - строительства, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованный участок..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.04.2012 по делу N А12-10509/2011
"...Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалах дела доказательства, взаимную связь доказательств в их совокупности, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными как договором купли-продажи от 18.12.2007 N 1661, так и договором аренды от 10.07.2008 N 8107 в спорный период, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям названных договоров, в связи с чем обоснованно признал заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Исходя из положений статьи 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.08.2006 по делу N А65-21581/04-СГ2-6
"...При принятии спорного помещения по акту приема-передачи от 01.04.2002 сторонами договора зафиксировано неудовлетворительное состояние помещения: в нем отсутствовали электричество, газ, вода, канализация.
В судебном заседании первой инстанции истец представил подлинник плана реконструкции объекта аренды, в котором зафиксировано неудовлетворительное состояние двухэтажного жилого дома по адресу: улица Нариманова, дом 127, по состоянию на 14.06.2002. Объект аренды представлял собой двухэтажное здание без окон и дверей, полов и всех инженерных коммуникаций.
Также согласно справке жилищно-коммунального управления и жилого комплекса "Старо-Татарская слобода" от 19.12.2005 N 126 жилой дом N 127 отселен в соответствии с программой ликвидации ветхого жилья в декабре 2003 года.
На основании вышеизложенных обстоятельств судом была установлена невозможность использования указанного помещения под размещение административных служб.
При таких обстоятельствах судом правомерно указано на то, что поскольку истец нарушил положения ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, поэтому арендатор не мог использовать объект аренды для целей, указанных в договоре N 5203-8 от 01.04.2002, - для размещения административных служб..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2012 по делу N А21-4485/2011
"...Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставлен Обществу для выполнения работ по благоустройству.
Из пункта 1.4 договора следует, что строения и сооружения на земельном участке отсутствуют.
Неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд, сделав вывод о том, что истцом не исполнено надлежащим образом обязательство по предоставлению арендатору земельного участка для его использования в целях, предусмотренных пунктом 1.3 договора, в иске отказал.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на спорном участке находятся строения, принадлежащие физическим лицам.
При таких обстоятельствах, установив, что истцом не исполнено надлежащим образом обязательство по предоставлению арендатору земельного участка свободного от каких-либо строений для его использования в целях, предусмотренных пунктом 1.3 договора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у ответчика обязанности вносить арендные платежи, а следовательно, и отсутствии оснований для взыскания арендной платы и пеней..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2013 N Ф09-4075/13 по делу N А76-14219/2012
"...Ссылаясь на невозможность использования земельного участка по назначению ввиду ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по передаче участка в аренду, истец обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующими исковыми требованиями о расторжении договора аренды на основании ст. 612, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании денежных средств, перечисленных в качестве арендной платы.
В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (ст. 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, суды обоснованно пришли к выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, поскольку у общества "ИнтерСтрой" отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, перечисленные им денежные средства в сумме 1 146 362 руб., включая сумму задатка за участие в аукционе подлежащую зачету в счет арендной платы (сроком уплаты до 31.12.2011), составляют неосновательное обогащение ответчика.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили исковые требования и взыскали с комитета в пользу общества "ИнтерСтрой" неосновательное обогащение в размере 1 146 362 руб..."

Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 N Ф09-7422/11 по делу N А07-3463/2011
"...При рассмотрении спора судами установлено, между комитетом и обществом заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.06.2009 N 23379, согласно которому обществу во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 26.06.2009 передано отдельно стоящее нежилое здание площадью 189,3 кв. м, литера А, расположенное по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Таллиннская, д. 4 корп. а, на срок с 26.06.2009 по 26.06.2014 для использования в целях: торговля, ресторан, кафе.
В 03 час. 53 мин. 25.06.2009 в названном здании произошел пожар.
Пунктом 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что до передачи спорного здания обществу в нем произошел пожар; актом от 01.07.2009, составленном представителями комитета и общества, подтверждено, что для целей дальнейшей эксплуатации арендованного здания требуется ремонт; обществом по собственной инициативе предприняты меры, направленные на восстановление здания, в частности, получено согласие комитета на подготовку проекта и осуществление ремонта, заключен договор на разработку проектной документации, подготовлен проект капитального ремонта названного здания; до момента рассмотрения настоящего спора ремонтные работы не проведены, спорное здание не может быть использовано по указанному в договоре аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.06.2009 N 23379 назначению.
Исходя из указанного суды пришли к правильным выводам о том, что комитетом не исполнена обязанность по передаче в аренду имущества, соответствующего требованиям закона, договора аренды и пригодного для эксплуатации по назначению в целях, предусмотренных в договоре от 26.06.2009 N 23379, при этом вина общества в повреждении имущества отсутствует.
Суды также верно указали, что намерение общества произвести ремонт в упомянутом здании не может быть квалифицировано как принятие имущества с недостатками, а освобождение общества от арендной платы в период с 01.02.2010 по 31.07.2010 само по себе не свидетельствует о том, что до начала этого периода и по его окончании спорное имущество было пригодно для эксплуатации по согласованному комитетом и обществом назначению.
При таких обстоятельствах, приняв во внимание положения ст. 328, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 25.10.2010 по делу N А62-9613/2009
"...Администрация муниципального образования "Кардымовский район" Смоленской области (далее Администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гринберг Ольге Васильевне (далее ИП Гринберг О.В.) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 59 534 руб.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 21.05.2010 в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Согласно п. 4.4.2 договора арендатор обязался использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
По акту приема-передачи от 21.08.2008 указанный земельный участок передан арендатору.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
Принимая во внимание, что ответчик (арендатор по договору) при заключении договора N 17 аренды земельного участка от 21.08.2008 не знал о невозможности использования спорного участка для строительства объекта недвижимости, суд правильно указал на то, что ИП Гринберг О.В. безосновательно рассчитывала использовать земельный участок по целевому назначению, как предусмотрено п. 4.4.2 договора.
Учитывая изложенное, вывод суда о том, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по передаче арендатору земельного участка для строительства на нем магазина, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств, соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Таким образом, отказ суда в удовлетворении исковых требований является обоснованным..."

2.2. Вывод из судебной практики: Арендодатель признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, которое исключает его использование по назначению, но договором предусмотрено, что имущество с недостатками подлежит ремонту арендатором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.12.2009 по делу N А57-1306/08
"...Заявитель кассационной жалобы считает, что непредоставление ему технической документации на объект аренды как здание памятника архитектуры препятствовало в исполнении обязательств по проведению капитального ремонта арендуемых помещений; отсутствие охранной и противопожарной сигнализации, а также водопровода, электроснабжения и газоснабжения свидетельствует о невозможности использования помещений для целей аренды по вине истца и третьего лица, что является основанием для отказа во взыскании арендной платы. Кроме того, истец не вправе распоряжаться спорным имуществом, поскольку указанное имущество закреплено за государственным учреждением на праве оперативного управления.
Судом установлен факт заключения между истцом (арендодатель), третьим лицом (владелец) и ответчиком (арендатор) договора от 12.04.2004 N 363-2143 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося областной собственностью, закрепленного за государственными учреждениями (организациями) на праве оперативного управления, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору для использования под розничную торговлю нежилые помещения общей площадью 1195, 8 кв. м.
Пунктом 2.3.9 договора предусмотрена обязанность арендатора произвести капитальный ремонт указанных помещений за свой счет.
Актом от 15.04.2004 помещения приняты арендатором с указанием на их неудовлетворительное состояние и необходимость их капитального ремонта.
Оценивая названный акт, суд правомерно признал, что, подписав его, арендатор был осведомлен о неудовлетворительном техническом состоянии арендуемых помещений.
Поэтому арендатор в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ не вправе ссылаться на недостатки переданного в аренду имущества, которые были ему известны при заключении договора..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.01.2012 по делу N А82-3548/2011
"...Индивидуальный предприниматель Романюк Сергей Алексеевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет) о взыскании 1 439 016 рублей затрат, понесенных на устранение недостатков переданного в аренду имущества (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования основаны на статьях 611 (пункте 1) и 612 (пункте 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что предоставленное арендодателем недвижимое имущество имело ряд недостатков, которые делали невозможным его эксплуатацию в соответствии с условиями договора и назначением имущества, следовательно, поскольку истец устранил данные недостатки за собственный счет, ответчик обязан возместить понесенные расходы.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 06.07.2011, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 06.10.2011, в удовлетворении исковых требований Предпринимателю отказано.
Изучив материалы дела и проверив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов по следующим причинам.
Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 04.02.2004 заключили договор аренды (т. 1, л.д. 12-17), во исполнение которого последний в тот же день принял по акту (т. 1, л.д. 19-20) расположенное по указанному адресу помещение площадью 682 квадратных метра для использования под кафе. Объект аренды принят без каких бы то ни было претензий к состоянию. Срок действия договора, согласно его пункту 7.1, - с 28.01.2004 по 28.01.2014. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.03.2004 за N 10349-Г.
Заключив означенное соглашение, Предприниматель принял на себя обязательство производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества, а также передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки и улучшения, составляющие принадлежность помещений и не отделимые без вреда от конструкции здания, а также произвести все расчеты по договору (пункты 2.2.12 и 2.2.16 договора аренды).
Поскольку цели деятельности Предпринимателя, для реализации которых и были приняты в наем спорные помещения, детальным образом прописаны в договоре и дополнительном соглашении, а каких бы то претензий к арендованному имуществу истец не предъявлял (что он вновь подтверждает и в кассационной жалобе), следовательно, Предприниматель добровольно принял на себя бремя такого переустроения принятых в аренду помещений, которое позволило бы использовать их сообразно указанным в соглашениях целям.
Обязательства, принятые Предпринимателем по договору аренды, согласуются с принципом свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и положениями пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.01.2009 по делу N А43-5765/2008-19-170
"...Передачу объекта аренды контрагенты оформили передаточным актом от 13.03.2007.
Контрагенты при заключении договора в пункте 3.1 установили, что объект аренды содержит недостатки; перед использованием его по назначению (под кафе) подлежит ремонту за счет арендатора, согласовали срок ремонта (один год) и перечень строительно-ремонтных работ в сумме 2 183 189 рублей...
Во исполнение пункта 3.1 договора участники арендного обязательства составили акт перечня дефектов от 04.04.2007 и Перечень ремонтно-строительных работ от 10.04.2007. Контрагенты зафиксировали нерабочее состояние системы канализации на 90 процентов (засор стоков, течь в подвале), ветхий, проржавевший на 70 процентов водопровод, негерметичность системы теплоснабжения, протечки в крыше (износ 20 процентов). Недостатки, указанные в данных документах, правомерно квалифицированы судом как явные, которые арендатор мог или должен был обнаружить во время осмотра имущества при передаче его в аренду, что исключает применение к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 612 Кодекса, о котором настаивает податель жалобы.
Обязанность по исправлению данных недостатков с учетом положений пункта 3.1 договора возложена на арендатора... Такое распределение обязанностей сторон по содержанию имущества не противоречит статье 616 Кодекса, носящей диспозитивный характер...
Следовательно, довод арендатора о наличии у него права требовать взыскания стоимости ремонта или его зачета в счет арендных платежей во внимание не принимается.
Утверждение заявителя жалобы о передаче в аренду здания в состоянии, исключающем его использование по назначению, несостоятельно, ибо в соответствии с условиями договора использование здания по назначению включает в себя осуществление арендатором ремонтных работ.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 26.09.2011 по делу N А40-105449/10-11-394
"...Также ООО "АБ-Инвест" указывает, что в нарушение статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, ему помещение было передано без внутренних инженерных систем (канализации, водоснабжения, теплоснабжения, приборов учета), что не позволяет эксплуатировать такое помещение по назначению.
...Суд установил, что помещение площадью 164,8 кв. м, переданное истцу в аренду, является частью объекта, созданного по инвестиционному контракту N 12-002098-5101-0027-00001 от 20.09.2004, заключенному между Правительством г. Москвы и ЗАО "Мосфундаментстрой-6".
...Между сторонами инвестиционного контракта отсутствует спор на переданное истцу в аренду помещение, распределение сторонами инвестиционного контракта долей является основанием для возникновения права собственности города Москвы на данное помещение.
Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу о необоснованности довода ответчика о ничтожности договора аренды.
Помещения, являющиеся предметом аренды, переданы арендодателем арендатору по акту приема (передачи) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 01.08.2006.
В данном акте указано, что необходимо проведение косметического ремонта с установкой инженерного оборудования.
Помещения переданы истцом и получены ответчиком в аренду по акту приема-передачи, о заявляемых при рассмотрении настоящего дела недостатках помещений арендатор знал и должен был знать, поскольку данные недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора и при передаче имущества в аренду. Как сказано выше, в акте приема-передачи указано о необходимости проведения косметического ремонта с установкой инженерного оборудования.
...Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии заявленных истцом оснований для признания договора аренды от 18.09.2007 г. N 02-325/07 ничтожным и правомерно отказали во взыскании уплаченной ответчиком арендной платы как неосновательного обогащения и начисленных на данную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 08.04.2011 по делу N А14-6831/2010/175/4
"...В силу пунктов 2.3.3, 2.3.7 договора арендатор принял на себя обязательства обеспечивать сохранность, нормальное функционирование и техническое состояние воздушного судна в соответствии с существующими регламентами и другими требованиями по эксплуатации, своевременно производить за свой счет все виды технического обслуживания арендуемого воздушного судна, определенные регламентом для данного типа ВС, с предварительным письменным уведомлением балансодержателя.
При этом согласно п. 2.3.6 договора балансодержатель разрешает арендатору за свой счет произвести доработку воздушного судна до типа Ан-124-100, выполнить обязательные бюллетени промышленности, восстановительный ремонт агрегатов, изделий и частей воздушного судна.
Пунктом 2.3.6 договора предусмотрено, что затраты на проведение первоначального восстановительного ремонта агрегатов, изделий и частей воздушного суда засчитываются в счет арендной платы на основании дополнительного соглашения, заключаемого сторонами после подписания акта приема-сдачи воздушного судна представителями арендатора и ЗАО "Авиастар СП".
29.03.2000 утвержден акт технического состояния самолета Ан-124 N 82024 (0205), согласно которому самолет признан неисправным (т. 1 л.д. 27 - 29).
По приемо-сдаточному акту от 21.06.2000 вышеуказанное воздушное судно передано ответчику (т. 1 л.д. 41). В названном акте отражено, что самолет неисправен, двигатели в связи с истечением срока службы эксплуатации не подлежат, требуют капитального ремонта, календарный срок службы самолета истек 28.06.1999.
Порядок возврата арендованного имущества определен сторонами в разделе 3 договора аренды N 01-7/288.
Так, пунктом 3.7 договора предусмотрено, что арендованное воздушное судно должно быть передано балансодержателю в исправном состоянии с остатком межремонтного ресурса авиадвигателей не менее 150 часов, что должно подтверждаться записями в эксплуатационной документации воздушного судна. Также балансодержателю должны быть переданы по акту приема-передачи все произведенные арендатором улучшения в арендуемом воздушном судне, составляющие принадлежность воздушного судна и неотделимые без вреда для их конструкции и эксплуатационных качеств.
В п. 5.6 договора оговорено, что если состояние возвращаемого воздушного судна по окончании срока действия договора хуже состояния, указанного в пункте 3.7 с учетом нормального износа, арендатор возмещает в федеральный бюджет на счет, указанный в пункте 4.2 договора, и балансодержателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ответчик имел право не вносить арендную плату ввиду передачи ему технически неисправного воздушного судна. При этом суды указали, что в материалы дела представлены доказательства, в том числе телефонограммы и письма, свидетельствующие о том, что переданное ответчику воздушное судно не могло использоваться арендатором по его непосредственному назначению. Суды установили, что воздушное судно арендатором не использовалось, полеты не совершались.
Судебная коллегия не может признать обжалуемые судебные акты законными, а содержащиеся в них выводы соответствующими обстоятельствам дела.
В рассматриваемом случае встречными обязательствами сторон в силу положений ст. ст. 606, 642 Гражданского кодекса РФ являются обязательство арендодателя передать воздушное судно и обязательство арендатора вносить арендную плату.
Факт исполнения арендодателем обязательства по передаче арендатору предмета договора аренды подтверждается приемо-сдаточным актом от 21.06.2000. Доказательств внесения арендной платы не представлено.
Кассационная коллегия полагает, что в данном случае ссылка суда на положения пункта 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым арендодатель обязан предоставить в аренду имущество в состоянии пригодном для его использования по целевому назначению, несостоятельна, поскольку в силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые при заключении договора были им оговорены.
В данном случае ответчик не только знал о том, что воздушное судно неисправно, но и имел намерения произвести его ремонт до готовности к проведению полетов.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что решение от 30.09.2010 и постановление апелляционной инстанции от 27.01.2011 следует отменить, дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение, в ходе которого суду следует устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем доводам сторон и представленным доказательствам в совокупности и, с учетом установленных обстоятельств, разрешить спор, правильно применив нормы материального права..."

Постановление ФАС Центрального округа от 08.04.2011 по делу N А14-6829/2010/180/17
"...В силу пунктов 2.3.3, 2.3.7 договора арендатор принял на себя обязательства обеспечивать сохранность, нормальное функционирование и техническое состояние воздушного судна в соответствии с существующими регламентами и другими требованиями по эксплуатации, своевременно производить за свой счет все виды технического обслуживания арендуемого воздушного судна, определенные регламентом для данного типа ВС, с предварительным письменным уведомлением балансодержателя.
При этом согласно п. 2.3.6 договора балансодержатель разрешает арендатору за свой счет произвести доработку воздушного судна до типа Ан-124-100, выполнить обязательные бюллетени промышленности, восстановительный ремонт агрегатов, изделий и частей воздушного судна.
Пунктом 2.3.6 договора предусмотрено, что затраты на проведение первоначального восстановительного ремонта агрегатов, изделий и частей воздушного суда засчитываются в счет арендной платы на основании дополнительного соглашения, заключаемого сторонами после подписания акта приема-сдачи воздушного судна представителями арендатора и ЗАО "Авиастар СП".
По приемо-сдаточному акту от 21.06.2000 вышеуказанное воздушное судно передано ответчику (т. 1 л.д. 29). В названном акте отражено, что самолет неисправен, двигатели в связи истечением срока службы эксплуатации не подлежат, требуют капитального ремонта, календарный срок службы самолета истек 28.02.2000.
Порядок возврата арендованного имущества определен сторонами в разделе 3 договора аренды N 01-7/288.
Так, пунктом 3.7 договора предусмотрено, что арендованное воздушное судно должно быть передано балансодержателю в исправном состоянии с остатком межремонтного ресурса авиадвигателей не менее 150 часов, что должно подтверждаться записями в эксплуатационной документации воздушного судна. Также балансодержателю должны быть переданы по акту приема-передачи все произведенные арендатором улучшения в арендуемом воздушном судне, составляющие принадлежность воздушного судна и неотделимые без вреда для их конструкции и эксплуатационных качеств.
В п. 5.6 договора оговорено, что если состояние возвращаемого воздушного судна по окончании срока действия договора хуже состояния, указанного в пункте 3.7 с учетом нормального износа, арендатор возмещает в федеральный бюджет на счет, указанный в пункте 4.2 договора, и балансодержателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ответчик имел право не вносить арендную плату ввиду передачи ему технически неисправного воздушного судна. При этом суды указали, что в материалы дела представлены доказательства, в том числе телефонограммы и письма, свидетельствующие о том, что переданное ответчику воздушное судно не могло использоваться арендатором по его назначению. При этом суды установили, что воздушное судно арендатором не использовалось, полеты не совершались.
Судебная коллегия не может признать обжалуемые судебные акты законными, а содержащиеся в них выводы соответствующими обстоятельствам дела.
В рассматриваемом случае встречными обязательствами сторон в силу положений ст. ст. 606, 642 Гражданского кодекса РФ являются обязательство арендодателя передать воздушное судно и обязательство арендатора вносить арендную плату.
Факт исполнения арендодателем обязательства по передаче арендатору предмета договора аренды подтверждается приемо-сдаточным актом от 21.06.2000. Доказательств внесения арендной платы не представлено.
Кассационная коллегия полагает, что в данном случае ссылка суда на положения пункта 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым арендодатель обязан предоставить в аренду имущество в состоянии пригодном для его использования по целевому назначению, несостоятельна, поскольку в силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые при заключении договора были им оговорены.
В данном случае ответчик не только знал о том, что воздушное судно неисправно, но и имел намерения произвести его ремонт до готовности к проведению полетов.
На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что решение от 08.10.2010 и постановление апелляционной инстанции от 29.12.2010 следует отменить, дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение, в ходе которого суду следует устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем доводам сторон и представленным доказательствам в совокупности и, с учетом установленных обстоятельств, разрешить спор, правильно применив нормы материального права..."

2.3. Вывод из судебной практики: Неудовлетворительное состояние объекта аренды само по себе не свидетельствует о том, что арендатор не мог им пользоваться.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2008 N Ф09-2095/08-С6 по делу N А60-25751/2007
"...С учетом того, что факт нахождения ответчика в указанном помещении в спорный период подтверждается имеющим преюдициальный характер решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2006 по делу N А60-41541/2005 (оставлено без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2007), согласно которому общество "Минерал" выселено из помещения по ул. 8 Марта, 12, литера Б, суд первой инстанции признал доказанным факт пользования ответчиком арендованным помещением в период с 01.01.2006 по 04.04.2007 и на основании положений ст. 395, п. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскал с ответчика арендную плату в размере, установленном договором аренды, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
Указанные выводы суда являются правильными, соответствуют закону и подтверждаются материалами дела.
Ссылки заявителя на неудовлетворительное состояние арендованного помещения, а также на невозможность осуществлять в данном помещении производственную деятельность сами по себе не свидетельствуют о том, что общество "Минерал" не пользовалось спорным помещением, которое было ему передано по акту приема-передачи.
Кроме того, как следует из положений ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора. Таким образом, доказательством, свидетельствующим о прекращении указанной обязанности арендатора, является факт передачи арендованного помещения арендатором к арендодателю.
Доказательства, подтверждающие факт передачи обществом "Минерал" спорного помещения Комитету по управлению имуществом, в материалах дела отсутствуют..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 15.02.2010 по делу N А14-16675/2008/539/6
"...Обращаясь в арбитражный суд, истец указал на наличие препятствий в пользовании арендованным имуществом (отсутствие необходимых документов для заключения договора энергоснабжения), а также на наличие недостатков арендуемого имущества (неисправная электропроводка), которые арендатор не мог обнаружить при осмотре помещения при составлении акта приема-передачи. При этом ЗАО МКБ "Москомприватбанк" заявило требование о расторжении договора и взыскании неосновательно полученной арендной платы за весь период пользования арендованным помещением.
В день подписания Договора арендованное имущество передано арендатору по акту приема-передачи, который подписан Обществом без каких-либо оговорок о состоянии данного имущества.
Доказательств того, что на момент передачи помещения по вышеуказанному акту арендуемое имущество не соответствовало условиям Договора и требованиям п. 1 ст. 611 ГК РФ истцом суду не представлено.
Указание Общества на выводы судебной экспертизы от 30.06.2009 N 1265/3-3 и справку заключение главного государственного инспектора Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Воронежской области от 29.10.2008 правомерно отклонены судом апелляционной инстанции со ссылкой на то, что перечисленные доказательства однозначно не могут подтверждать факт несоответствия конструктивных особенностей арендованного имущества целям заключения Договора, поименованным в пункте 1.3.
Кроме того, как правильно отметил суд апелляционной инстанции, арендованное помещение было передано арендатору 01.06.2008, тогда как, вышеназванные документы датированы более поздней датой, из чего следует, что Общество владело и пользовалось арендованным помещением достаточно длительное время и, соответственно, ссылки арендатора на наличие "недостатков, не позволяющих использовать объект аренды в предусмотренных целях" неосновательны.
Вместе с тем, в материалах дела имеются счета-фактуры и счета по оплате электрической энергии за весь спорный период аренды, из чего следует, что спорное помещение истцом в указанный период использовалось.
С учетом изложенного, вышеназванные доказательства опровергают доводы Общества о передаче ему помещения в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению переданного имущества..."

2.4. Вывод из судебной практики: Арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче земельного участка в надлежащем состоянии, если на нем расположены объекты недвижимости арендодателя, что исключает использование участка по назначению.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2010 по делу N А57-4934/2009
"...Таким образом, стороны, с учетом соглашений от 18.07.2001 N 1, от 06.06.2006 N 2 определили что, земельный участок, площадью 35639 кв. м должен быть использован ООО "Жилстройинвест" по целевому назначению, т.е. для проектирования и строительства многофункционального комплекса торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного назначения.
На основании контракта от 28.02.2006 N 1764 (в период действия вышеназванного договора аренды) указанные нежилые помещения переданы по акту приема-передачи в оперативное управление под размещение стадиона "Спартак" муниципальному учреждению дирекции физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, г. Саратов.
Таким образом, судом установлено, что земельный участок площадью 3,5516 га, кадастровый номер 64:48:05:0312:01, переданный в аренду для проектирования и строительства многофункционального комплекса торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного назначения (соглашение от 06.06.2006 N 2) по ул. Дегтярной, 12 в Октябрьском районе г. Саратова обременен правами третьего лица, которое имеет право пользования земельным участком, на котором расположено переданное в оперативное управление имущество.
Существенным условием договора аренды N 4265 является освоение земельного участка Арендатором в соответствии с целью и условиями его предоставления и условиями договора гарантирована необремененность земельного участка правами и претензиями третьих лиц, о которых Арендодатель не мог не знать.
ООО "Жилстройинвест", учитывая, что нахождение указанных объектов недвижимости на арендованном им земельном участке фактически препятствует освоению земельного участка в соответствии с его разрешенным видом использования, обращался в арбитражный суд с требованием об устранении препятствий в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, 12, площадью 35639 кв. м, кадастровым номером 64:48:05 03 12:01, путем демонтажа объектов недвижимости - нежилого двухъярусного здания общей площадью 1518,8 кв. м литер А и нежилого одноэтажного здания общей площадью 50,2 кв. м литер Т, с учетом предоставления компенсации собственнику имущества, муниципальному образованию - город Саратов в лице комитета по управлению имуществом г. Саратова в размере рыночной стоимости указанного имущества 730 000 руб.
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.03.2009 по делу N А57-23004/07-5-28 вступило в законную силу.
Данным судебным актом бесспорно установлен факт невозможности использования земельного участка по целевому назначению, как обремененного правами.
В этой связи довод кассационной жалобы о том, что наличие на предоставленном в аренду земельном участке объекта недвижимости, не принадлежащему арендатору, не является обременением земельного участка в силу пункта 1.4 договора, подлежит отклонению, поскольку опровергается установленными по делу обстоятельствами.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Поскольку Арендатор в силу допущенных Арендодателем нарушений договорных обязательств и неисполнении обязанности, предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, не мог использовать арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением, у него обязанность по оплате арендной платы (до 28.04.2008) не возникла.
При таких данных выводы апелляционного суда об отказе в удовлетворении исковых требований являются правомерными..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-9267/10 по делу N А57-4934/2009
"...Суды установили, что на основании постановления администрации города Саратова от 14.12.2000 N 813-60 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 20.12.2000 N 4265 аренды земельного участка, площадью 3,5516 га, кадастровый номер 64:48:05:0312:01 для проектирования и строительства многоэтажного жилого комплекса повышенной комфортности с учетом строительства физкультурно-оздоровительного комплекса по ул. Дегтярной, 12 в Октябрьском районе г. Саратова. На основании постановлений мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-106 и 508-107 стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка, путем заключения соглашение от 18.07.2001 N 1, которым определили площадь земельного участка равной 35 639 кв. м. Соглашением от 06.06.2006 N 2 об изменении договора аренды земельного участка от 20.12.2000 N 4265 на основании постановления администрации г. Саратова от 23.05.2000 N 125 N 125А-2 изменено разрешенное использование земельного участка на - проектирование и строительство многофункционального комплекса торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного назначения. Договор аренды и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.
Как установлено судами, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости (нежилое двухъярусное здание литера "А" общей площадью 1 518,8 кв. м, нежилое одноэтажное здание литера "Т" площадью 50,2 кв. м), являющиеся собственностью муниципального образования - "город Саратов".
Поскольку арендные платежи были внесены обществом частично, администрация уведомила общество о необходимости погашения задолженности по арендным платежам. Невыполнение ответчиком данного требования послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в суд.
Установив, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность по передаче объекта аренды, а также, с учетом нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности арендодателю, суды пришли к выводу о невозможности использования арендатором арендованного им земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также к выводу о недоказанности арендодателем размера задолженности по арендной плате.
...в передаче дела N А57-4934/2009 Арбитражного суда Саратовской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2010 отказать..."

2.5. Вывод из судебной практики: Если арендодатель ограничил доступ арендатора в арендуемое помещение и передал последнее другому арендатору, то такие действия могут быть признаны судом нарушением обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем положениям договора и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ), и основанием для возмещения арендатору понесенных в связи с этим убытков.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2013 по делу N А43-11288/2011
"...Вместе с тем в период действия договора аренды, на основании которого арендатор является титульным пользователем спорного помещения, Общество заменило замок (03.11.2010), опечатало дверь (05.11.2010), составило опись имущества, находящегося в арендуемом помещении (09.11.2010) и в тот же день передало объект найма новому арендатору.
Ограничение доступа истца в арендуемое им помещение стало причиной возникновения убытков в виде неполученных доходов, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Если обязательство возникает из договора, то противоправным признается поведение должника, нарушающее условие договора.
Применительно к спорной ситуации совершение арендодателем действий в условиях действующего договора имущественного найма, чинящих препятствие к использованию объекта аренды, справедливо квалифицированы судом как нарушение условия договора, обязывающее Общество предоставить Предпринимателю имущество в состоянии, соответствующем положениям сделки и назначению имущества (статьи 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды обеих инстанций оценили по правилам упомянутых норм процессуального права обстоятельства дела представленные в материалы дела доказательства: наличие работников и необходимых для оказания парикмахерских услуг расходных материалов, экспертное заключение от 30.03.2012 N 4298/4299/06-3/11, установили невозможность арендатора в спорный период осуществлять предпринимательскую деятельность в арендованном помещении и пришли к обоснованным выводам о доказанности истцом реальной возможности получения доходов и наличия причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшей упущенной выгодой и, следовательно, существования условий для привлечения неисправного контрагента к ответственности в виде возмещения убытков в сумме 76 371 рубль 14 копеек..."

3. Передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц

Встречаются ситуации, при которых в силу различных обстоятельств имущество, передаваемое в аренду, обременено правами третьих лиц. В связи с этим возникает спор о том, исполнил ли арендодатель надлежащим образом свою обязанность по передаче объекта аренды.

3.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества надлежащим образом, если это имущество находится в постоянном бессрочном пользовании другого лица.

Судебная практика:


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2011 по делу N А56-86305/2009
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 12.02.2009 N 06/ЗКС-03159 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 78 483 кв. м (кадастровый номер 78:37:17410:9), находящегося по адресу: Санкт-Петербург, поселок Металлострой, промзона "Металлострой", уч. 1 (1-й проезд, напротив дома 8, литера Ж по 1-му проезду).
Неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для Обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, сделав вывод о том, что истцом не исполнено надлежащим образом обязательство по предоставлению арендатору земельного участка для реализации инвестиционного проекта, в иске отказал.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается, что на основании Решения Ленинградского городского Совета народных депутатов от 01.12.1980 N 763, Решения Исполнительного комитета Ленинградского Совета народных депутатов от 23.01.1984 N 61, Главным Архитектурно-планировочным управлением Исполкома Ленгорсовета (акт от 22.03.1984 N 5/1121) НИИЭФА им. Д.В. Ефремова (правопредшественник Предприятия) согласован отвод земельного участка площадью 10 га по проезду N 1 в промзоне "Металлострой" для строительства первой очереди котельной и мазутохранилища в промышленной зоне "Металлострой". Границы земельного участка установлены на местности на основании акта от 27.08.1984. После вынесения границ в натуре площадь земельного участка скорректирована и составила 9,6 га. Решение об отводе земельного участка принято Исполкомом Колпинского райсовета народных депутатов 27.10.1988 N 534, на основании которого составлен акт от 30.03.1989 N 10791/9620 о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации. На земельном участке начато строительство объекта недвижимости (подземная часть работ), объект незавершенного строительства учтен на балансе ФГУП "НИИЭФА им. Д.В. Ефремова".
Апелляционным судом установлено, что имеется наложение границ земельного участка, отведенного ФГУП "НИИЭФА им. Д.В. Ефремова" и предоставленного ООО "Веста СПб" по договору аренды от 12.02.2009 N 06/ЗКС-03159.
При этом документов, которые свидетельствовали бы о прекращении права пользования земельным участком, отведенного ФГУП "НИИЭФА им. Д.В.Ефремова", не представлено.
При таких обстоятельствах, установив, что истцом не исполнено надлежащим образом обязательство по предоставлению арендатору земельного участка, свободного от каких-либо обременений для реализации инвестиционного проекта, апелляционный суд пришел к правомерному выводу об отсутствии у ответчика обязанности вносить арендные платежи, а следовательно, и отсутствии оснований для взыскания арендной платы и пеней..."

3.2. Вывод из судебной практики: Реализация права аренды на торгах невозможна, если аналогичные права на объект аренды принадлежат третьим лицам. Договор аренды, заключенный по результатам таких торгов, является недействительным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.07.2012 N Ф03-3099/2012 по делу N А04-7091/2011
"...Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из смысла указанных норм права следует, что реализация права аренды на торгах возможна при условии того, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц, то есть имущество не может быть передано на торги по заключению договора аренды до тех пор, пока данное имущество обременено правом аренды третьих лиц.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды с учетом положений статей 131, 164, 425, 433, 651 ГК РФ установили, что на момент направления истцу уведомления об одностороннем расторжении договора аренды 14.04.2011 дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2010, предусматривающее возможность расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, заключено не было, в связи с чем у Комитета отсутствовало право на одностороннее расторжение договора аренды от 10.01.2006.
С учетом установленного арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о проведении конкурса на право аренды помещений, обладателем которого являлся истец и которое не прекращено в установленном законом порядке, с нарушением требований закона - статей 606, 611 ГК РФ, а также прав и законных интересов истца, связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности с использованием нежилых помещений, с учетом срока договора аренды от 10.01.2006 и наличия у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 17.1, частью 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Установив факт нарушения закона при проведении конкурса на право заключения договора аренды по лотам N 7 и N 8, арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что договоры аренды муниципального имущества от 20.07.2011 N 784 и N 785, заключенные с нарушением указанных выше норм права, в соответствии со статьями 167, 168 ГК РФ подлежат признанию недействительными с применением последствий их недействительности..."

4. Последствия непередачи имущества арендатору по договору аренды будущей вещи

В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. Договор аренды, заключенный лицом, которое не обладало в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным. Арендодатель обязан передать имущество арендатору в соответствии с условиями договора. В момент передачи имущества арендодатель должен обладать правом собственности на него.
В этой связи возникает вопрос о последствиях непередачи имущества арендатору по рассматриваемому договору аренды.

4.1. Вывод из судебной практики: В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе поскольку вещь, являвшаяся предметом такого договора, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды будущей вещи.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора..."

5. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды

Иногда в споре о взыскании платы за пользование имуществом арендатор заявляет, что поскольку акт приема-передачи предоставляемого в аренду имущества отсутствует, то и имущество юридически ему не передано, в связи с чем он не обязан вносить арендные платежи. Однако неоформление акта приема-передачи не всегда свидетельствует о том, что арендодатель не исполнил свою обязанность по передаче имущества арендатору.

5.1. Вывод из судебной практики: Фактическое использование имущества самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору, несмотря на то что акт приема-передачи этого имущества отсутствует.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 30.03.2009 по делу N А48-2528/08-4
"...Довод ответчика, заявленный им в кассационной жалобе о том, что между сторонами не подписан акт приема-передачи арендуемого имущества, не имеет правоопределяющего значения.
То обстоятельство, что указанная в договоре аренды часть нежилого помещения арендатору по акту приема-передачи не передавалась и им не использовалась, опровергается материалами дела и доводами самого ответчика.
Кроме того, имеющиеся в материалах дела документы: акт приемки услуг по договору аренды за февраль месяц, подписанный ответчиком; уведомление истца о намерении расторгнуть договор аренды с ответчиком, с приложением соглашения о его расторжении от 02.08.2008, которое было получено ответчиком, но не подписано последним; письмо ответчика от 22.09.2008 N 32, согласно которому на указанную дату в арендуемом помещении цеха находится имущество (автомашина), принадлежащее работнику ООО "Орловский инженерно-технический центр", в совокупности подтверждают факт владения и пользования ответчиком арендованным имуществом.
В силу ч. 3 ст. 611 ГК РФ, уклонение арендодателя от подписания акта приема-передачи имущества является основанием для обращения арендатора в суд с иском об обязании арендодателя передать арендованное имущество по акту приема-передачи в случае, если такая передача не состоялась, и арендатор не вступил во владение данным имуществом.
При условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2011 N КГ-А40/4380-11 по делу N А40-83905/10-150-725
"...Утверждение заявителя кассационной жалобы о том, что отсутствие в материалах дела акта приема-передачи земли по договору аренды земли от 29.10.2004 г. N М-03-506352 свидетельствует о том, что выступающий объектом аренды по договору аренды земельный участок фактически арендодателем ЗАО "Монетчик" не передавался, отклоняются судебной коллегией как несостоятельные.
Обстоятельство предоставления ЗАО "Монетчик" как арендатору аренды подтверждается последующим поведением арендатора, выразившимся в уплате соответствующих арендных платежей по договору аренды земли от 29.10.2004 г. N М-03-506352.
На основании этого судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций правильно исходили из действительности договора аренды земли от 29.10.2004 г. N М-03-506352 и исследовали обстоятельство фактического пользования ответчиком земельным участком, указанным в договоре, на основании совокупной оценки всех представленных в дело доказательств..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 N КГ-А40/3643-06
"...Как установлено судами обеих инстанций при рассмотрении спора по существу, за ответчиком имеется просроченный долг по арендной плате за три квартала по упомянутому договору на дату рассмотрения иска, что является основанием для его расторжения и выселения из спорного нежилого помещения (ст. ст. 611, 614, 619, 622 ГК РФ).
Доводы жалобы ответчика об отсутствии акта приема-передачи объекта аренды и о его непригодности для целей аренды уже были оценены судами как несостоятельные.
Поскольку ответчик фактически уже занимает упомянутое нежилое помещение, то акта приема-передачи, по сути, не требуется. Непригодность же его использования для целей аренды документально не подтверждена..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.06.2011 по делу N А55-4727/2010
"...Отсутствие акта приема-передачи имущества в аренду, составление, которого предусмотрено пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.1.1 договоров аренды, не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче имущества в аренду, поскольку ответчик, внося арендные платежи, фактически своими конклюдентными действиями признал факт пользования арендуемым имуществом.
Следовательно, суды первой и апелляционной инстанций, установив факт пользования ответчиком имуществом, указанным в договорах аренды и невнесения арендных платежей, удовлетворили заявленные требования, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 244 460 руб..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.07.2009 по делу N А06-1152/2009
"...В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Победнова С.М. просит об отмене решения арбитражного суда от 14.04.2009, полагая, что судом нормы материального права применены неправильно... Решение о передаче арендованного имущества арендодателю является необоснованным, так как отсутствует акт передачи данного имущества арендатору.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 01.10.2008 по делу N А06-4130/2008 были удовлетворены исковые требования. МУП "Городской рынок" к индивидуальному предпринимателю Победновой Светлане Михайловне о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды торгового места от 01.03.2006 N 01/43 за период с 01.06.2007 по 30.09.2008.
Довод заявителя жалобы о том, что решение о передаче арендованного имущества арендодателю является необоснованным, так как отсутствует акт передачи данного имущества арендатору, также не свидетельствует о незаконности и необоснованности судебного акта, так как упомянутым решением суда по делу N А06-4130/2008 установлено фактическое пользование ответчиком имуществом арендодателя и с ответчика взысканы арендные платежи..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.08.2002 N Ф08-3194/02 по делу N А-32-11280/01-32/341-02-26/59
"...Ответчик признает и не оспаривает факт владения и пользования спорным имуществом. Данное обстоятельство, а также договоры субаренды от 28.12.99, от 26.12.2000, расчет остаточной стоимости арендованного имущества по состоянию на 01.01.2000, платежные поручения, подтверждающие уплату арендной платы по договору субаренды от 28.12.99, свидетельствуют о надлежащем исполнении арендатором своих договорных обязательств по передаче имущества. При указанных обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии акта приема-передачи как единственном доказательстве передачи имущества в субаренду не может быть признан обоснованным..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 28.01.2008 N Ф09-3633/07-С6
"...Удовлетворяя исковые требования администрации г. Сургута, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что общество "Уралмонтажавтоматика" являлось фактическим обладателем спорного земельного участка и в силу положений ст. 309, 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации было обязано своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату. Указанный вывод сделан судами с учетом наличия в материалах дела договора аренды от 19.12.2001 N 1114, зарегистрированного в установленном порядке, при подписании которого стороны исходили из того, что указанный в нем земельный участок фактически используется обществом "Уралмонтажавтоматика" с 18.08.1994. По мнению судов, факт обладания ответчиком спорным земельным участком также подтверждается и договором аренды от 01.05.2001, по условиям которого общество "Уралмонтажавтоматика" обязалось передать обществу "Сургутская электромонтажная компания" земельный участок площадью 0,4 га, расположенный по адресу: г. Сургут, 8-й промузел, проезд 10П, база ОАО "УрМА", который является частью земельного участка, указанного в договоре аренды от 19.12.2001.
При этом судами обоснованно указано, что отсутствие акта приема-передачи указанного в договоре аренды от 19.12.2001 земельного участка имеет формальный характер и в данном случае не свидетельствует о том, что земельный участок фактически не передавался обществу "Уралмонтажавтоматика"..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.05.2007 N Ф09-3633/07-С6
"...В соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Как усматривается из материалов дела, спорный договор аренды земельного участка подписан 19.12.2001, однако в п. 1.2 и 2.1 имеется ссылка на то, что договор заключен с 18.08.1994 по 18.08.2004 и арендные платежи начисляются с 18.08.1994.
Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций при вынесении судебных актов не учтено то обстоятельство, что при подписании 19.12.2001 договора аренды N 1114 стороны исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 86:10:00 00 036:029 площадью 1,37 га, расположенный по адресу: г. Сургут, Северный промрайон по пр. 10П, фактически используется обществом "Уралмонтажавтоматика" с 18.08.1994.
Ссылка судов первой и апелляционной инстанций на необходимость подписания акта приема-передачи земельного участка является необоснованной, поскольку в данном случае, с учетом содержащихся в п. 1.2 договора аренды земельного участка положений о действии договора с 18.08.1994, отсутствие акта приема-передачи имеет формальный характер и не свидетельствует о том, что земельный участок фактически не передавался обществу "Уралмонтажавтоматика"..."

5.2. Вывод из судебной практики: Размещение в арендуемых помещениях имущества арендатора при отсутствии акта приема-передачи помещений не свидетельствует о занятии их арендатором, если арендодатель препятствует арендатору в пользовании арендованным имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 06.07.2009 N КГ-А40/5970-09 по делу N А40-64657/08-64-273
"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что факт передачи в пользование арендатора спорных нежилых помещений для осуществления ИП И. предпринимательской деятельности подтверждается условиями договора аренды, размещением в указанных помещениях имущества истца и его беспрепятственным доступом в них согласно представленному в материалы дела письму ООО ЧОП "Аркан" N 08 от 11.01.2009, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела, поскольку ключи от помещения истцу не передавались, акт приема-передачи помещений сторонами не подписывался, при этом, размещение в спорных помещениях имущества ИП И. не свидетельствует о его фактическом занятии истцом для использования в целях, указанных в договоре аренды.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик в нарушение требований ст. ст. 611, 655 ГК РФ не передал истцу предусмотренное договором аренды имущество и препятствует ему в доступе к указанным помещениям, в связи с чем заявленные ООО "ФОК "Комета" требования удовлетворены обоснованно..."

5.3. Вывод из судебной практики: Если договор аренды заключен на основную площадь и дополнительную, т.е. предназначенную для эксплуатации основной, то дополнительная фактически используется и оплачивается без передачи по акту приема-передачи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.08.2009 N Ф03-3613/2009 по делу N А73-1083/2009
"...Между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 01.07.2008 N 9325, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого функционального помещения в указанном выше здании площадью 64,6 кв. м для использования под торговлю женским и мужским бельем, домашней одеждой и 14,0 кв. м дополнительной площади, сроком действия с 01.07.2008 по 31.05.2009 (п. п. 1.1, 7.1 договора).
Довод ответчика о необоснованном взыскании судом в пользу истца арендной платы в отношении площади в размере 14 кв. м в связи с тем, что указанная площадь ему по акту не передавалась, подлежит отклонению судом кассационной инстанции, исходя из следующего.
Договор аренды от 01.07.2008 N 9325, предметом которого также являлся данный размер площади со ставкой арендной платы 400 руб. за 1 кв. м, входящей в состав постоянной арендной платы, подписан сторонами. Какие-либо изменения в указанный договор установленном законом порядке сторонами не вносились.
Из материалов дела следует, что дополнительная площадь представляет собой площадь, составляющую территорию проходов для покупателей, необходимую для эксплуатации основной площади, арендуемой предпринимателем. Дополнительной передачи по акту приема-передачи в данном случае этой спорной площади не требовалось..."

5.4. Вывод из судебной практики: Если после прекращения договора аренды имущество не было возвращено арендодателю и впоследствии стороны заключили новый договор аренды данного имущества, то подписания акта приема-передачи не требуется.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд прямо не указал на отсутствие необходимости в подписании акта приема-передачи, однако взыскал задолженность по арендной плате, предусмотренной новым договором.

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 2123/11 по делу N А40-14800/10-23-96
"...Как установлено судом апелляционной инстанции, 01.10.2008 между обществом (арендодателем) и банком (арендатором) заключен краткосрочный договор аренды нежилых помещений N 4482-00-08255/02/10-08 (далее - краткосрочный договор аренды).
В тот же день общество (арендодатель) и банк (арендатор) подписали долгосрочный договор аренды тех же нежилых помещений N 4483-00-08255/02/10-08 (далее - долгосрочный договор аренды), но на другой срок.
Краткосрочный договор аренды был заключен на период со дня подписания акта приемки-передачи недвижимости и до дня государственной регистрации долгосрочного договора аренды (но не более чем на 11 месяцев).
Срок аренды по долгосрочному договору определен сторонами со дня государственной регистрации долгосрочного договора и до 30.09.2018.
По акту от 01.10.2008 банк принял от общества помещения в краткосрочную аренду.
Впоследствии (08.12.2008) был зарегистрирован долгосрочный договор аренды.
В связи с регистрацией долгосрочного договора аренды краткосрочный договор прекратил свое действие (пункт 3.1 краткосрочного договора аренды).
Сославшись на то, что банк не исполнил обязательство по внесению арендной платы по долгосрочному договору аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Судом апелляционной инстанции установлено, что нежилые помещения переданы обществом банку в краткосрочную аренду по акту приемки-передачи и после его прекращения не возвращались обществу, при этом банк предусмотренную долгосрочным договором арендную плату не вносил.
При названных фактических обстоятельствах дела суд апелляционной инстанции, исходя из положений статей 614 и 330 Кодекса, обоснованно взыскал с банка основной долг по арендной плате и договорную неустойку..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.12.2010 N КГ-А40/15141-10-1,2 по делу N А40-14800/10-23-96
"...Судом установлено что между ООО "Автоприоритет" (арендодатель) и ЗАО "Райффайзенбанк" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.10.2008 г. N 4482-00-08255/02/10-08, согласно которому первый предоставляет второму во временное владение и пользование (в аренду) помещения: N IV, комната 1 на 2-ом этаже, N V комната 1 на 3-м этаже, N VI комната 1 на 4-м этаже, N VII комната 1 на 5 этаже здания общей площадью 5259,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, 2-я Хуторская ул., д. 38А, стр. 8.
01.10.2008 г. между ООО "Автоприоритет" (арендодатель) и ЗАО "Райффайзенбанк" (арендатор) заключен договор N 4483-00-08255/02/10-08 аренды тех же нежилых помещений площадью 5 259,7 кв. м, расположенных на 2 - 5 этажах в здании по адресу: г. Москва, 2-я Хуторская ул., д. 38А, стр. 8 (пункт 2.1), для использования в качестве нежилых банковских помещений.
Срок договора определен сторонами с даты начала (даты государственной регистрации данного договора аренды) до 30.09.2018 г.
Суд установил, что указанные выше нежилые помещения были переданы арендодателем арендатору по акту приемки-передачи от 01.10.2008 г. к договору аренды N 4482-00-08255/02/10-08 и после прекращения действия договора N 4482-00-08255/02/10-08 арендатором арендодателю не были возвращены.
Суд установил, что из буквального прочтения текста акта приемки-передачи от 07.12.2008 г. вывод о возврате арендатором арендуемых помещений в связи с прекращением действия договора аренды N 4482-00-08255/02/10-08 не следует. В акте указано, что настоящим ЗАО "Райффайзенбанк" подтверждает приемку помещений, определена арендуемая площадь помещений для целей расчета арендной платы, то есть площадь, фактически используемая арендатором и учитывающая фактическое использование арендатором площадей мест общего пользования; ЗАО "Райффайзенбанк" не имеет никаких претензий к ООО "Автоприоритет" в отношении помещений.
Суд, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, пришел к выводу, что ответчик пользовался помещениями, являющимися предметом договора аренды N 4483-00-08255/02/10-08 от 01.10.2008 г., у него имеется обязательство уплачивать арендные платежи в соответствии с условиями данного договора.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Московского округа от 01.06.2009 N КГ-А40/4451-09 по делу N А40-48067/08-89-442 <*>
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное Постановление принято по делу N А40-48067/08-89-412, а не по делу N А40-48067/08-89-442.

"...Суд обоснованно отклонил возражения ответчика о том, что помещение по акту арендатору не передавалось. В материалах дела имеется акт приема-передачи арендованного помещения от 01.07.2003. Ответчиком не представлено доказательств передачи арендованного помещения арендодателю после прекращения ранее заключенного договора от 24.01.2005 N 725/05. Поскольку помещение уже находилось у ответчика, то передача его по акту после заключения договора аренды от 16.08.2006 не требовалась..."

6. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 ГК РФ (по истребованию собственником имущества из чужого незаконного владения и защите от нарушений, не связанных с лишением владения), принадлежат также арендатору, причем последний может защищать свое владение также от собственника. Поскольку зачастую наличие договора аренды не означает, что арендатор вступил во владение имуществом, на практике возникает вопрос: с какого момента арендатор приобретает право на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц?

6.1. Вывод из судебной практики: Право арендатора на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает только после вступления во владение им (после фактической передачи имущества).

Примечание: Суды связали возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц с моментом его передачи, поскольку с этой даты имущество находится во владении арендатора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...9. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.
В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.
Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.
С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.
В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2012 по делу N А46-17476/2011
"...Полагая, что ГК "Полет-41А" занимает часть спорного земельного участка без установленных законом оснований и обязан его освободить от находящихся на нем гаражей в силу положений статей 304, 305 ГК РФ, статьи 60 ЗК РФ, ИП Некипелов В.А. обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Как установлено судами, истец является субарендатором, следовательно, при предъявлении иска по настоящему делу, должен был подтвердить факт передачи ему имущества во владение субарендодателем.
В соответствии с условиями пункта 1.3 договора субаренды земельного участка от 12.01.2011 истцу должен быть передан участок для строительства жилых микрорайонов. Пунктом 2.1.1 этого же договора установлено, что субарендодатель обязуется в день подписания настоящего договора сторонами передать субарендатору земельный участок по передаточному акту в состоянии, соответствующем для использования в целях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.3).
Вместе с тем, при рассмотрении спора судами было установлено, что участок не был фактически передан истцу субарендодателем, в материалах дела отсутствует акт приема-передачи земельного участка, в связи с чем является верным вывод судов об отсутствии у истца возможности защиты его права способами, предусмотренными в главе 20 ГК РФ, и о том, что арендатор, полагающий, что его права, вытекающие из обязательственных правоотношений, нарушены, защиту своего права может осуществить путем обращения с иском к стороне по договору, на который он ссылался в качестве обоснования приобретения права аренды спорного земельного участка (пункт 3 статьи 611 ГК РФ).
С учетом изложенного суд кассационной инстанции отклоняет доводы заявителя о неправильном применении норм права, несоответствии выводов судов установленным ими по делу обстоятельствам..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.04.2012 по делу N А46-9813/2011
"...Общество с ограниченной ответственностью "СтройПрогресс-3" (далее - ООО "СтройПрогресс-3") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к гаражному кооперативу "Полет-32" (далее - ГК "Полет-32") об освобождении в тридцатидневный срок после вступления в законную силу решения суда земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3056, расположенного в 73 м северо-восточнее 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: улица Крупской, дом 17 в Кировском административном округе г. Омска; а также о взыскании судебных расходов в размере 34 000 руб., состоящих из государственной пошлины в сумме 4 000 руб. и оплаты услуг на представителя в сумме 30 000 руб.
ООО "СтройПрогресс-3", ссылаясь на невозможность использования земельного участка, в связи с тем, что он занят ГК "Полет-32" без установленных законом оснований, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что ГК "Полет-32" не представил доказательств правомерности использования спорного земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу об отсутствии в рассматриваемом деле у ООО "СтройПрогресс-3" права на использование вещно-правового способа защиты, считая, что подписание акта приема-передачи земельного участка по договору аренды от 24.03.2008 N ДГУ-К-34-583 носило формальный характер и фактически земельный участок не был передан в пользование ООО "СтройПрогресс-3", которое не вступило в права арендатора (титульного владельца). При этом суд апелляционной инстанции отметил, что ООО "СтройПрогресс-3" не лишено возможности воспользоваться иными установленными гражданским законодательством способами защиты.
Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции правильными и обоснованными.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу указанных норм права передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
По материалам рассматриваемого дела установлено, что фактически передача арендодателем земельного участка в соответствии с условиями договора аренды от 24.03.2008 N ДГУ-К-34-583 не состоялась, в связи с чем, ООО "СтройПрогресс-3" не приобрело право законного владельца спорного земельного участка.
В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
В соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное истребование арендованного имущества возможно только от арендодателя, но не из владения третьих лиц.
С учетом изложенного, ООО "СтройПрогресс-3" лишено возможности истребовать арендованный земельный участок из фактического владения третьих лиц - ГК "Полет-32", поэтому суд апелляционный инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2010 по делу N А45-5590/2008
"...Общество с ограниченной ответственностью "Парадигма Групп" (далее - ООО - "Парадигма Групп") со ссылкой на статьи 611, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Федеральный центр логистики" в лице Сибирского филиала (далее - ОАО "ФЦЛ") и обществу с ограниченной ответственностью "Гермес" (далее - ООО "Гермес") об обязании передать имущество, являющееся объектом аренды по договору от 11.01.2008 N 241-а.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО "ФЦЛ" (арендодатель) и ООО "Парадигма групп" (арендатор) заключен договор аренды от 11.02.2008 N 241-а имущества, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Ленина, 21: здание (гостиница с гаражом) литер А, А1, а, общей площадью 18645, 6 кв. м, этажность надземной части: 14 (в том числе цокольный этаж), этажность подземной части: 1, здание (проходная), площадью 6,6 кв. м; нежилое здание, литер Б, этажность: 1; земельный участок площадью 9540 кв. м, земли населенных пунктов, занимаемых гостиничным комплексом.
Судами установлено, что по договору купли-продажи от 09.07.2008 N 107 спорное имущество было передано ООО "Гермес". Между тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.05.2009 по делу N А45-2039/2009 договор купли-продажи от 09.07.2008 N 107 признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки и ООО "Гермес" обязано передать ОАО "ФЦЛ" недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 11.02.2008 N 241-а и договора купли-продажи от 09.07.2008 N 107. Решение суда не исполнено (предоставлена отсрочка исполнения), имущество продолжает находиться во владении ООО "Гермес".
Однако у арендатора отсутствует право на использование вещно-правового способа защиты от действий третьих лиц, поскольку передача арендодателем имущества арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Поскольку имущество отсутствует у арендодателя - ОАО "ФЦЛ", а истребовать его от третьего лица - ООО "Гермес" арендатор не вправе, суды пришли к правильному выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения иска..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2011 по делу N А56-53763/2010
"...Из материалов дела следует, что истец обосновывает свои исковые требования тем, что фактически пользование объектом аренды не осуществлял, поскольку объект недвижимости и земельный участок под ним занят Музеем.
Из материалов дела следует, что передача имущества по договору аренды от 20.04.2004 N 04/459, несмотря на подписание Леноблкомимуществом и Обществом акта приема-передачи от 20.04.2004, не состоялась, Общество не вступило во владение спорным объектом.
При таких обстоятельствах у истца отсутствует право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц (в данном случае - Музея), предусмотренных статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Как указано в пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Его права могут быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 данного Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При таком положении требования истца, предъявленные непосредственно к занимающему спорный объект Музею, не подлежат удовлетворению..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2013 по делу N А32-22492/2010
"...Принимая обжалуемые судебные акты, суды правомерно исходили из того, что в соответствии со статьями 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник может как истребовать имущество из чужого незаконного владения, так и потребовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Предусмотренные указанными статьями права, в силу статьи 305 Гражданского кодекса, принадлежат также лицу, владеющему имуществом по основанию, предусмотренному договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также от собственника.
Вместе с тем, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса).
До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным.
В пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сформулирована рекомендация, согласно которой в соответствии со статьей 606 Кодекса передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. Установив, что передача арендодателем объекта аренды арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суду следует исходить из того, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Права арендатора в этом случае могут быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса путем либо истребования от арендодателя объекта аренды в порядке статьи 398 Гражданского кодекса, либо расторжения договора аренды.
Поскольку фактическое неисполнение сторонами договора аренды не позволяло арендатору заявить вещно-правовой иск об освобождении земельного участка площадью 1460 кв. м от принадлежащего ответчикам имущества, в предмет судебного исследования подлежал включению вопрос об исполнении администрацией района (арендодателем) обязанности по фактической передаче предпринимателю Паскалову (арендатору) объекта аренды, свободным от прав третьих лиц.
Таким образом, выводы судов о наличии у истца подлежащего судебной защите интереса, владении им на праве аренды земельным участком площадью 1460 кв. м, его фактической передаче арендодателем арендатору и возникновении у последнего права на использование вещно-правовых способов защиты своего владения от действий третьих лиц в порядке статей 301, 304 Гражданского кодекса не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса является основанием отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.12.2012 по делу N А15-1334/2011
"...В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 Кодекса права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Судами установлено, что фактически передача арендодателем земельного участка в соответствии с условиями договора аренды от 14.08.2007 не состоялась, так как до подписания договора аренды часть земельного участка уже была обременена недвижимым имуществом иных лиц и находилась в их фактическом пользовании, в связи с чем, истец не приобрел право законного владельца всего земельного участка.
В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
С учетом изложенного, концерн лишен возможности истребовать арендованный земельный участок из фактического владения третьего лица (общества), поэтому суды правомерно отказали в удовлетворении иска..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2012 по делу N А32-32108/2010
"...Общество, полагая, что павильон предпринимателя расположен на арендуемом им земельном участке и препятствует его использованию по целевому назначению, обратилось в суд.
В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится следующее разъяснение: арендатор, не вступивший во владение имуществом и не ставший его законным владельцем, не имеет право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что на момент формирования земельного участка, предоставленного впоследствии истцу в аренду, соответствующая территория не была освобождена публичным собственником от имущества третьих лиц, в частности, от спорного торгового павильона, в связи с чем арендодатель не выполнил надлежащим образом обязанность по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 23:07:0805043:45, а истец не получил владение всем участком площадью 326 кв. м.
Суд правомерно установил, что на территорию предоставленного ответчику земельного участка частично заступает павильон площадью 30,7 кв. м.
Доводы жалобы администрации отклоняются как необоснованные, поскольку истец не вступил во владение спорной частью земельного участка и не вправе требовать вещно-правовой защиты своих прав на нее.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.12.2011 по делу N А32-17277/2010
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.04.2003 N 36-з департамент (арендодатель) и ОАО "Морской торговый порт Темрюк" (арендатор) заключили договор от 02.04.2003 N 0000000207, условиями которого предусмотрена передача в пользование земельного участка площадью 64 939 кв. м, с кадастровым номером 23:30:04 01 003:0009, расположенного по адресу Краснодарский край, Темрюкский район, с/о Голубицкий, порт Темрюк, для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений производственной базы, сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 19 - 28).
Анализ положений главы 20 Кодекса позволяет сделать вывод о том, что арендатор становится владельцем вещи и приобретает права, предусмотренные статьями 301, 304, 305 Кодекса, после получения вещи во владение и пользование от арендодателя. До этого момента в отношении спорного имущества арендатор имеет лишь обязательственные права и может защищать их обязательственно-правовыми способами.
В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится следующее разъяснение: арендатор, не вступивший во владение имуществом и не ставший его законным владельцем, не имеет право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что ОАО "Морской торговый порт Темрюк" при заключении договора аренды в апреле 2003 г. не получило во владение спорную часть земельного участка, поскольку к этому времени на ней уже находился достроенный (удлиненный) причал N 18. Следовательно, истец не вступил во владение спорной частью земельного участка и не вправе требовать вещно-правовой защиты своих прав на нее..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2011 по делу N А22-867/2010
"...Материалы дела свидетельствуют о предоставлении Письменову А.Н. земельного участка для строительства с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта (статьи 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации).
Анализ положений главы 20 Кодекса позволяет сделать вывод о том, что арендатор становится владельцем вещи и приобретает права, предусмотренные статьями 301, 304, 305 Кодекса, после получения вещи во владение и пользование от арендодателя. До этого момента в отношении спорного имущества (земельного участка) арендатор имеет лишь обязательственные права и может защищать их обязательственно-правовыми способами.
В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержится следующее разъяснение. Арендатор, не вступивший во владение имуществом и не ставший его законным владельцем, не имеет право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могут быть защищены по правилам пункта 3 статьи 611 Кодекса, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Таким образом, без доказанности факта передачи земельного участка по договору аренды от 07.09.2009 N 798 право на предъявление негаторного иска (статья 304 Кодекса) у истца возникнуть не может. При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций также не учли, что заявляя требование об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, Письменов Н.А. (при отсутствии доказательств получения (вступления во владение) земельного участка) фактически предъявил иск об истребовании этого имущества из владения ответчика.
Между тем, обстоятельства, связанные с юридической и фактической передачей Письменову А.Н. земельного участка, требуют исследования и оценки суда, поскольку имеют существенное значение для правильного разрешения спора. Арендатор, не ставший законным владельцем спорного имущества, не имеет право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц (пункт 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66).
Поскольку при разрешении спора суды не установили существенные для дела обстоятельства, а их выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые акты следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 19.10.2011 N Ф09-6448/11 по делу N А60-46334/2010
"...Как видно, общество "ТехноСтройИнвест", ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401053:55 на основании договора аренды земельного участка от 05.11.2008 N 4-1170 и соглашения от 15.02.2010 о переводе прав и обязанностей по данному договору, зарегистрированных в установленном порядке, при этом лишено возможности использовать данный земельный участок, требование по иску к управлению обосновало положениями ст. 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя, а не третьих лиц.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае, если передача имущества арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, арендатор не стал законным владельцем этого имущества и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.
Судами установлено, что фактическая передача земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401053:55 обществу "ТехноСтройИнвест" не состоялась, акт передачи данного участка обществу "ТехноСтройИнвест" в материалы дела не представлен.
С учетом изложенного избранный истцом способ защиты - истребование имущества из незаконного владения третьего лица - не приведет к восстановлению его права.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ТехноСтройИнвест" об истребовании из владения Главного управления Министерства внутренних дела Российской Федерации по Свердловской области земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1857 кв. м с кадастровым номером 66:41:0401053:55, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Декабристов, отказать..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2007 N Ф09-9592/07-С6 по делу N А60-15172/05
"...Поскольку фактическая передача арендодателем земельного участка арендатору, обществу "АК "Екатеринбургтранссервис", не состоялась и последний не вступил во владение им, т.е. не стал законным владельцем спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции правомерно признал, что оснований для удовлетворения указанных требований общества "АК "Екатеринбургтранссервис" к обществу "Востокнефтегазстройкомплект" не имеется в силу ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т.к. у общества "АК "Екатеринбургтранссервис" отсутствовало право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц..."

7. Акт передачи арендуемого имущества как доказательство такой передачи

Акт приема-передачи подписывается обеими сторонами и в силу этого признается судами в качестве надлежащего и достаточного доказательства передачи имущества арендатору. Однако на практике встречаются случаи, когда арендатор фактически не получил предмета аренды, несмотря на то что акт приема-передачи был подписан.
Иногда в силу различных обстоятельств на акте приемки-передачи арендуемого имущества могут отсутствовать подписи или печати сторон, а также могут быть неоговоренные сторонами отметки третьих лиц. В результате возникает вопрос: можно ли такой акт рассматривать в качестве документа, подтверждающего передачу имущества?

7.1. Вывод из судебной практики: Акт передачи с подписью надлежащего лица со стороны арендодателя и печатью третьего лица (которое не является стороной договора), но без печати арендодателя признается надлежащим доказательством передачи имущества в аренду.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 N А13-1928/2006-04
"...Доводы подателя жалобы о подложности акта приема-передачи от 15.09.2005, а также о том, что фактически помещения арендатору не передавались и он ими не пользовался, не могут быть приняты во внимание. Наличие на акте от 15.09.2005 оттиска печати другой организации (ООО "Олимпия"), а не арендодателя не свидетельствует о подложности акта и о недостоверности указанных в нем сведений, поскольку печать не является обязательным атрибутом документа, подлинность печати и подписи арендатора, как стороны, принявшей помещение, ООО "Интерфлора" не оспаривает.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды относится к консенсуальным договорам и в соответствии с пунктом 1 статьи 433 того же Кодекса считается заключенным в момент согласования сторонами условий договора, а фактической передачи имущества, как это установлено пунктом 2 упомянутой статьи 433, для признания его заключенным не требуется. Неисполнение одной из сторон обязательств по договору, в частности, арендодателем - обязанности передать имущество, может служить основанием для предъявления другой стороной соответствующих требований, в том числе арендатором - предусмотренных пунктом 3 статьи 611 названного Кодекса. Однако ответчик документально не опроверг факт передачи ему помещения, а ссылка в подтверждение неисполнения арендодателем обязательства предоставить имущество на ненадлежаще, по мнению ООО "Интерфлора", оформленный акт от 15.09.2005 несостоятельна по изложенным выше мотивам..."

7.2. Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи не свидетельствует о передаче земельного участка арендатору, если в границах этого участка на дежурной кадастровой карте находится другой участок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 03.02.2010 N Ф09-11043/09-С6 по делу N А07-5229/2009-Г-ДИР
"...Как установлено судом, на основании постановления главы администрации городского округа "Город Уфа" от 03.04.2008 N 1845 между Комитетом (арендодатель) и обществом "Экопластик" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.07.2008 N 1020-08, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 2234 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010704:76, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Степана Злобина, установлено в 1-м метре на восток относительно ориентира - жилого дома N 20 по ул. Степана Злобина, для проектирования и строительства административно-торгового здания с подземной автостоянкой, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.
В соответствии с п. 3.1 указанного договора срок аренды установлен сторонами с 03.04.2008 до 03.04.2011, условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 03.04.2008.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.01.2009 N 01/008/2009-383 договор аренды от 01.07.2008 N 1020-08 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 07.08.2008 (л. д. 19).
В обоснование заявленных требований Комитетом в материалы дела представлен акт приема-передачи от 01.07.2008, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером 02:55:010704:76 общей площадью 2234 кв. м, расположенный по адресу: Республика, Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Степана Злобина, установлено в 1-м метре на восток относительно ориентира - жилого дома N 20 по ул. Степана Злобина, для проектирования и строительства административно-торгового здания с подземной автостоянкой.
Согласно отзыву Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Башкортостан от 28.08.2009 N 3795/06 спорный земельный участок образовался в результате перераспределения земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 02:55:010704:0061. При этом земельный участок с кадастровым номером 02:55:010704:74 на дежурной кадастровой карте находится в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010704:76, то есть в границах земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 01.07.2008 N 1020-08, заключенного с обществом "Экопластик" (л. д. 121 - 122).
Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010704:76 от 01.07.2008 не свидетельствует о передаче обществу "Экопластик" спорного земельного участка.
Иных доказательств, подтверждающих пользование обществом "Экопластик" спорным земельным участком в соответствии с договором аренды от 01.07.2008 N 1020-08, в материалы дела не представлено.
Поскольку арендодатель не исполнил обязанность по передаче имущества, обязанность арендатора по внесению арендной платы не возникла, в связи с чем отказ в удовлетворении заявленных требований о взыскании арендной платы за пользование земельным участком, а также пени является законным и обоснованным..."

7.3. Вывод из судебной практики: Если передача имущества арендодателем арендатору подтверждается только актом приема-передачи, то арендатор не может предъявлять виндикационное требование к третьему лицу, поскольку такой акт не является бесспорным доказательством фактической передачи имущества и исполнения договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.12.2009 по делу N А74-2454/2009
"...В ходе проверки, проводимой администратором рынка, установлено, что павильон, принадлежащий на праве собственности ответчику, расположен на арендуемом истцом торговом месте N 621 и находится там без заключения договора о предоставлении торгового места. По результатам проверки 21 мая 2009 года составлен акт опечатывания указанного помещения.
Ссылаясь на то, что ответчик предоставленное истцу в аренду торговое место N 621 не освободил, индивидуальный предприниматель Вотина О.А. обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с настоящим иском.
Доказательственную базу виндикационного требования составляют обстоятельства, подтверждающие право собственности (или иной титул) истца на спорный объект, обладающий индивидуально-определенными признаками, утраты истцом обладания вещью, а также факты незаконного владения ответчиком истребуемым имуществом.
Для удовлетворения исковых требований необходимо наличие указанных фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении иска.
Как установлено арбитражными судами, наличие вещно-правового права на торговое место N 621 истец подтверждает договором о предоставлении торгового места на рынке от 01.04.2009, заключенным между ООО "Авторынок" и индивидуальным предпринимателем Вотиной О.А. Из содержания договора следует, что отношения, возникшие между обществом и предпринимателем, относятся к арендным и, следовательно, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не считается исполненным.
В подтверждение факта передачи имущества истец представил акт приема-передачи спорного имущества от 01.04.2009 (л.д. 17 т. 1).
Вместе с тем, при наличии сведений о том, что на спорном торговом месте располагается павильон ответчика, арбитражными судами не был включен в предмет судебного исследования вопрос о фактической передаче арендодателем торгового места N 621 арендатору.
При новом рассмотрении дела суду следует установить, имела ли место фактическая передача торгового места N 621 от ООО "Авторынок" к индивидуальному предпринимателю Вотиной О.А., разрешить спор с учетом подлежащих применению норм материального права, кроме того, суду первой инстанции также следует распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела..."

7.4. Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи не является единственным возможным доказательством передачи имущества.

Примечание: В некоторых случаях суды прямо указывают, что при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача объекта аренды, если не доказано обратное. Отсутствие же такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.08.2000 N А43-2388/00-12-67
"...Как видно из представленных документов, между Лысковским комбинатом стройматериалов (правопредшественник истца) и жилищно-строительным кооперативом "У родника", правопреемником которого является заявитель жалобы, заключен договор аренды транспортных средств, в том числе одной единицы - экскаватора.
Акт передачи объекта аренды не был подписан представителем жилищно-строительного кооператива. Однако суд, исследовав другие доказательства (приходный кассовый ордер N 73 от 28.09.1998, акт сверки расчетов, счета-фактуры, полученные арендатором), пришел к выводу, что ответчик необоснованно уклоняется от исполнения обязательств по оплате за аренду экскаватора, чем нарушает пункт 9 договора.
При таких обстоятельствах по данному конкретному спору вывод арбитражного суда о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по оплате за аренду экскаватора, следует признать правомерным..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.09.2003 N Ф03-А04/03-1/1784
"...Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды от 01.11.1999 ООО "Блок - 2" (арендодатель) предоставил МУПП "Дактуйлес" (арендатор) во владение и пользование имущество (трелевщик ТТ-25, автомобиль "Урал", автомобиль "Краз", прицеп-роспуски, автомобиль "Газ-66", погружатель) сроком на 6 месяцев.
Принимая решение об удовлетворении иска, суд правомерно исходил из того, что факт передачи оборудования в количестве 15 единиц ответчику в аренду и его использование последним доказан.
Ссылка ответчика на то, что он не принимал сданное в аренду имущество и фактически им не пользовался, поскольку отсутствует акт приемки-передачи, является несостоятельной.
Факт передачи оборудования подтверждается иными документами, а именно: перечнем оборудования, передаваемого в аренду, с наименованием техники, находящейся в п. Дактуй у МУПП "Дактуйлес", а также актом сверки взаиморасчетов между ООО "Блок - 2" и МУПП "Дактуйлес" на 15.04.2000, подписанными директором ответчика Сунгуровым Н.А.
Кроме того, ни законом, ни договором не предусмотрена обязательная передача в аренду такого имущества по передаточному акту от арендодателя арендатору.
Поскольку судом установлен факт передачи автотранспортной техники и ТМЦ ответчику, который в свою очередь не исполнил обязательство по оплате арендной платы и задолженности за переданные ТМЦ, задолженность правомерно взыскана судом с ответчика в сумме 3193620 рублей 84 копейки на основании статей 309, 614 ГК РФ и условий договора аренды..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.06.2012 по делу N А57-14522/2011
"...По общим правилам статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование, при этом арендатор обязан вносить плату за фактическое пользование объектом аренды.
При подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.
Из анализа материалов дела следует, что в рамках заключенного договора аренды акт приема-передачи помещений не составлялся, однако в спорный период истец использовал помещения, о чем свидетельствуют представленные доказательства, в частности ИП Гусева Е.В. осуществляла монтаж приобретенного оборудования для размещения салона, оплачивала арендные платежи.
В исковом заявлении ИП Гусева Е.В. также указывала, что в течение июля 2011 года в спорное помещение завозилось и монтировалось оборудование арендатора, о чем также свидетельствуют и представленные истцом фотографии.
Таким образом, истец владел и пользовался спорными помещениями после заключения договора аренды, доказательств препятствий в пользовании имуществом со стороны арендодателя не представлено..."

7.5. Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи, подписанный от имени арендатора неуполномоченным лицом и содержащий оттиск печати арендатора, не является доказательством передачи имущества в аренду.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2012 по делу N А32-37087/2011
"...08.06.2011 отдел (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 81, по условиям которого предприниматель принимает во временное владение и пользование за плату муниципальное движимое имущество (экскурсионное бюро) для осуществления сезонной мелкорозничной торговли туристско-экскурсионными путевками, сроком с 09.06.2011 по 30.09.2011 (л. д. 8 - 10). Имущество передается арендатору только после полной оплаты суммы аренды в соответствии с пунктом 4.1 договора - единовременно в размере 127 052 рубля 15 копеек, определенной на основании протокола N 2 аукциона N 10-2011. Арендная плата оплачивается арендатором не позднее пяти дней с момента подписания договора на расчетный счет управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (пункты 2.1, 4.1 договора).
14.06.2011 подписан акт приема-передачи спорного имущества (л. д. 10).
Определением суда апелляционной инстанции от 23.08.2012 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения от 02.07.2012, согласно которому подпись от имени предпринимателя в акте приема-передачи от 14.06.2011 (графа "Принял") выполнена Долголевец С.Ю. (л. д. 152 - 157). Соответствующие письменные пояснения представила апелляционному суду и сама Долголевец С.Ю. (л. д. 130).
Материалами дела не подтверждается надлежащее исполнение арендодателем обязанности по передаче арендатору экскурсионного бюро, расположенного в месте, соответствующем дислокации размещения объектов мелкорозничной торговли (туристско-экскурсионные путевки) на территории Ейского городского поселения Ейского района (л. д. 57 - 58), и предусмотренном в пункте 1.1 договора аренды.
Судом кассационной инстанции не принимается довод жалобы о подтверждении выполнения обязательства арендодателя по передаче имущества арендатору наличием на акте приема-передачи от 14.06.2011, подписанном не предпринимателем, оттиска ее печати. Доказательством волеизъявления лица на совершение указанных в документе действий является подпись, выполненная этим или уполномоченным им лицом, которую может удостоверить, но не заменить печать. Передача печати от одного лица другому не признается законодательством в качестве способа наделения какими-либо полномочиями.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судом апелляционной инстанции правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены..."

7.6. Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи, подписанный сторонами, подтверждает передачу имущества, даже если является приложением к договору аренды, признанному судом незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2013 N Ф09-604/13 по делу N А76-7670/2012
"...Из материалов дела также следует, что 31.01.2006 между Управлением (арендодатель), Университетом (землепользователь) и предпринимателем (арендатор) был подписан договор аренды N 414-06, по условиям которого арендодатель передает арендатору в аренду на срок до 01.07.2006 для эксплуатации автостоянки земельный участок площадью 4345 кв. м, являющийся частью земельного участка, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования Университету, расположенного в Калининском районе г. Челябинска, на пересечении ул. Братьев Кашириных и Чичерина.
Акт приема-передачи арендованного земельного участка подписан Управлением, Университетом и предпринимателем 31.01.2006.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что факт пользования предпринимателем спорным земельным участком подтвержден материалами дела, доказательств оплаты пользования земельным участком предпринимателем не представлено, учитывая, что договор аренды от 31.01.2006 N 414-06 не является заключенным, суды пришли к выводу, что подлежит взысканию неосновательное обогащение, расчет которого и процентов за пользование чужими денежными средствами ими проверен и признан правильным.
Ссылка заявителя на то, что акт приема-передачи от 31.01.2006 является недопустимым доказательством передачи земельного участка предпринимателю, поскольку является приложением к договору аренды от 31.01.2006 N 414-06, признанному судами незаключенным, подлежит отклонению. Как правильно указал суд апелляционной инстанции, акт приема-передачи представляет собой документ, формально подтверждающий совершение участниками гражданского оборота действий по фактической передаче какого-либо имущества. Данный документ имеет самостоятельные правовые последствия, которые не могут быть поставлены в зависимость от согласования либо несогласования существенных условий договора аренды..."

8. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями

В соответствии со ст. 64 АПК РФ показания свидетелей допускаются в качестве доказательств по делу, рассматриваемому арбитражным судом. Однако при наличии документальных доказательств арбитражные суды могут не принять такие показания в качестве надлежащих доказательств по спорам, связанным с арендными отношениями.

8.1. Вывод из судебной практики: Свидетельские показания не являются надлежащими доказательствами непередачи имущества арендатору при наличии двустороннего акта приема-передачи и иных документов.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2007 N Ф09-10077/07-С6
"...По акту приема-передачи от 02.08.2006 названное выше помещение передано арендатору.
Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно исходил из того, что материалами дела (договором, актом приема-передачи, требованием истца) подтвержден факт передачи предпринимателю Заровняеву М.С. в аренду спорного помещения.
Кроме того, в силу ч. 1 ст. 67, ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Свидетельские показания не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими факт передачи спорного помещения арендатору и использования их последним..."

8.2. Вывод из судебной практики: Свидетельские показания могут являться доказательствами, подтверждающими факт передачи спорного имущества, а также пользования им.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 15.12.2005 N А35-2770/05-С13
"...Согласно ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору в пользование арендованное имущество.
Факт предоставления истцом помещения в пользование ОАО "Курская птицефабрика" подтверждается показаниями свидетеля Холодовой Анны Александровны, 10.08.2004 принятой ОАО "Курская птицефабрика" на должность заведующей магазином, расположенным в арендованном помещении по пр. Хрущева, и уволенной 30.10.2004, что следует из записей в ее трудовой книжке.
Учитывая данные нормы права и установленные обстоятельства, суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 145180 руб. и расходов на содержание арендованного помещения в размере 707 руб. 27 коп..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2011 по делу N А56-23121/2010
"...В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истец утверждает, что спорные помещения использовались им с 05.04.2009 по 01.07.2009, за который полагается к уплате лишь 5 338 963 руб. 33 коп., в то время как арендная плата была внесена за весь период с 05.04.2009 по 31.03.2010 в общей сумме 29 840 513 руб. 33 коп. Поскольку с 01.07.2009 по 31.03.2010 спорные помещения истцом фактически не использовались, ответчик неосновательно удерживает его денежные средства в сумме 24 501 550 руб., внесенные им в виде арендной платы за весь период.
Апелляционным судом установлено, что фактически спорные помещения использовались истцом с 05.04.2009 по 10.01.2010.
Опрошенные в судебном заседании апелляционного суда свидетели показали, что освобождение спорных помещений субарендатором имело место в декабре 2009 - январе 2010 годов.
У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки данных выводов суда апелляционной инстанции..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 18.10.2011 N Ф09-6205/11 по делу N А47-560/11
"...Указывая на наличие задолженности по арендным платежам за период с 19.07.2008 по 02.08.2010, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что период фактического пользования имуществом в спорный промежуток времени составил с 19.07.2008 по 06.08.2008.
Вывод судов является правильным, соответствует материалам дела и действующему законодательству.
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их взаимной совокупности, приняв во внимание свидетельские показания, суды первой и апелляционной инстанций установили, что фактически экскаватор ZX330 был в пользовании ответчика по 06.08.2008, и признали недоказанным факт передачи названного экскаватора 03.08.2010.
Свидетели Джаршиев Б.Д., Джандин А.И., Княжева О.А. в ходе судебного заседания подтвердили факт возврата экскаватора ZX330 06.08.2008 собственнику этого имущества - обществу "Техстройконтракт". Суды первой и апелляционной инстанций оценили показания свидетелей и приняли их в качестве доказательств. Данный факт подтвержден также и самим собственником (письмо от 05.04.201 N 94, отзыв на исковое заявление)..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 15.12.2005 N А35-2770/05-С13
"...Согласно ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору в пользование арендованное имущество.
Факт предоставления истцом помещения в пользование ОАО "Курская птицефабрика" подтверждается показаниями свидетеля Холодовой Анны Александровны, 10.08.2004 принятой ОАО "Курская птицефабрика" на должность заведующей магазином, расположенным в арендованном помещении по пр. Хрущева, и уволенной 30.10.2004, что следует из записей в ее трудовой книжке.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Учитывая данные нормы права и установленные обстоятельства, суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 145180 руб. и расходов на содержание арендованного помещения в размере 707 руб. 27 коп..."

8.3. Вывод из судебной практики: Свидетельские показания не являются надлежащими доказательствами имеющихся недостатков имущества, переданного в аренду, при наличии двустороннего акта передачи имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.05.2004 N Ф04/2484-544/А03-2004
"...Кассационная инстанция не находит нарушений процессуального закона в действиях судебных инстанций. Ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с выездом в служебную командировку правомерно отклонено, поскольку оно не подтверждено документально. Суд кассационной инстанции соглашается с апелляционной инстанцией суда, что в силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии двухстороннего акта передачи имущества в аренду свидетельские показания не являются допустимыми доказательствами недостатков имущества, переданного в аренду..."

9. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору

Поскольку заключению договора аренды государственного или муниципального имущества предшествует издание акта соответствующего органа о предоставлении такого имущества в аренду, возникает следующий вопрос: можно ли считать такой акт надлежащим доказательством передачи имущества арендатору?

9.1. Вывод из судебной практики: Акт госоргана или органа местного самоуправления о предоставлении имущества в аренду не является доказательством передачи арендатору объекта аренды во владение и пользование.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.07.2009 по делу N А28-13071/2008-326/28
"...Утверждение заявителя со ссылкой на статью 8 Основ законодательства Союза ССР и Союзных Республик о земле о том, что распоряжением от 13.09.1994 N 1676 о предоставлении ответчику земельного участка в аренду Администрация исполнила перед арендодателем обязательство по передаче земельного участка по договору аренды от 15.09.1994 N 21291, несостоятельно. Указание в данной статье на предоставление земельных участков во владение и пользование в порядке отвода свидетельствует о сложном юридическом составе заключения договора аренды, где обязательным юридическим фактом, порождающим гражданско-правовые отношения по предоставлению объекта в аренду, является распоряжение администрации. Данная норма не регулирует правоотношения контрагентов по исполнению заключенного договора аренды..."

10. Включение в договор аренды условия о том, что он является одновременно актом приема-передачи, как доказательство предоставления имущества арендатору

В соответствии со ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Исходя из этого, стороны вправе включить в договор аренды условие о том, что он является одновременно актом приема-передачи. В результате возникает вопрос: можно ли такой договор рассматривать в качестве документа, подтверждающего передачу имущества?

10.1. Вывод из судебной практики: Договор признается доказательством передачи имущества арендатору, если в данном документе предусмотрено, что он является одновременно актом приема-передачи.

Примечание: В некоторых приведенных ниже Постановлениях суд прямо не указал на доказанность предоставления имущества арендатору, но постановил взыскать с последнего арендную плату по договору, что свидетельствует о том, что помещение арендатору было передано (подробнее см. п. 2.1 материалов к ст. 614 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2010 по делу N А27-6109/2009
"...Индивидуальный предприниматель Константин Александрович Иванов обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дмитрию Сергеевичу Штели о взыскании 435 000 рублей задолженности арендной платы и 447 325 рублей неустойки.
Как установлено судом первой инстанции, между предпринимателем К.А. Ивановым (арендодатель) и предпринимателем Д.С. Штели (арендатор) заключен договор аренды от 15.08.2008, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: город Междуреченск, проспект Коммунистический, 26, общей площадью 110,6 кв. м.
Стороны предусмотрели, что настоящий договор служит передаточным актом, который является подтверждением фактической передачи помещения арендатору (пункт 1.4 договора).
Задолженность арендной платы за период с 15.08.2008 по 12.11.2008 составила 435 000 рублей.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии у предпринимателя Д.С. Штели обязанности перед предпринимателем К.А. Ивановым по внесению арендной платы в установленном судом размере соответствует фактическим обстоятельствам и приведенным нормам..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.04.2011 по делу N А38-1204/2010
"...Как усматривается из документов и установил суд, ОАО "Сервис" (арендодатель) и ООО "ТЦ "Навигатор" (арендатор) заключили договор аренды от 01.04.2004, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование переданы помещения нежилого здания (литер Б), общей площадью 487,1 квадратного метра, расположенные по адресу: Йошкар-Ола, Ленинский проспект, дом 26, для организации стационарной торговли производственными и непроизводственными товарами.
Объект аренды передан в момент подписания договора, что не противоречит положениям статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.3 договора)..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2010 по делу N А28-10377/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, ОАО "Агрокомплект" (арендодатель) и ООО "Трейдлюкс" (арендатор) заключили договор аренды от 01.01.2009 подкрановой площадки под консольно-козловым краном КС 12,5. Площадка оборудована эстакадами для разгрузки автомашин и погрузки пиломатериалов в вагоны, осветительными приборами для работы в темное время суток. Общая площадь открытой площадки составляет 2500 квадратных метров (длина - 130 метров, ширина - 25 метров). Открытая площадка расположена на территории базы арендодателя по адресу: 610042, город Киров, улица Лепсе, 22, на земельном участке кадастровый номер 43:40:000096:0034 (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 5.2 договора настоящий договор является одновременно и актом приема-передачи.
ОАО "Агрокомплект" обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании арендных платежей за период с 01.04.2009 по 31.08.2009 и об обязании сдать подкрановую площадку, поскольку ООО "Трейдлюкс" не возвратило ему объект аренды по акту приема-передачи.
При таких обстоятельствах суд правильно взыскал с неисправного контрагента арендную плату и обязал арендатора по акту возвратить объект аренды арендодателю.
Суд протолковал положения спорного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что в документе имеются данные, характеризующие объект имущественного найма как индивидуально-определенный, а именно: наименование имущества, его местонахождение и качественные характеристики (местонахождение, площадь). Помещения переданы в пользование ответчику в состоянии, указанном в договоре, являющемся одновременно и актом приема-передачи. При этом истец предъявлял для оплаты счета-фактуры, а ответчик вносил арендные платежи за пользование объектом, переданным ему в имущественный наем; из переписки сторон следует, что ответчик считал договор заключенным и сообщил о его расторжении. В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения.
Таким образом, у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного имущества. Оснований считать сделку аренды от 01.01.2009 незаключенной у суда не имеется..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.02.2013 по делу N А27-8117/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между комитетом (арендодатель) и компанией (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.07.2004 N 04-0271, согласно пункту 1.1 которого ответчику во временное возмездное владение и пользование предоставлены земельные участки: площадью 72 958,93 кв. м из земель поселений, с кадастровым номером 42:24:012601:6284, находящийся северо-западнее (площадка N 1) жилого массива Плодопитомник в Заводском районе г. Кемерово; площадью 18 198,94 кв. м, из земель поселений, с кадастровым номером 42:24:012601:6285, находящийся северо-восточнее (площадка N 2) жилого массива Плодопитомник в Заводском районе г. Кемерово, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (далее - договор аренды).
Довод заявителя жалобы об отсутствии в деле доказательств передачи ответчику земельных участков в пользование опровергается условиями договора аренды, согласно пункту 7.7 которого договор имеет силу передаточного акта..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.08.2010 по делу N А45-1257/2010
"...ООО "Новосибирск-Торг" указывает, что земельный участок во владение и пользование ответчику фактически передан не был, так как на земельном участке расположены и эксплуатируются две автостоянки, принадлежащие третьим лицам.
На основании протокола аукциона между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и победителем аукциона ООО "Новосибирск-Торг" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 20.02.2006 N 51906т (далее - договор) для строительства торгового центра, сроком на три года.
Пунктом 7.1 договора установлено, что договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложениях к договору.
В связи с оставлением ответчиком уведомления о необходимости погашения задолженности по арендной плате за период со второго квартала 2009 года по третий квартал 2009 года и о досрочном расторжении договора в случае неоплаты долга, мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, принимая во внимание условия заключенного сторонами договора, являющегося одновременно актом приема-передачи земельного участка согласно пункту 7.1 договора, учитывая пролонгацию ответчиком договора путем заключения дополнительного соглашения от 19.05.2009 N 1 и ненадлежащее исполнение им обязательств по внесению арендной платы за предоставленный ему по договору земельный участок, арбитражный суд обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования о взыскании 979 697 рублей 76 копеек долга..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.12.2013 по делу N А32-1174/2013
"...В пункте 3.1.1 договора (который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов) стороны зафиксировали исполнение арендодателем обязанности по предоставлению имущества арендатору. К такому выводу судебные инстанции пришли по результатам буквального толкования условий договора аренды земельного участка от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса).
В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:25:0707000:0094 ранее указанной истцом даты (даты прекращения арендных отношений сторон - 21.06.2012). Расчет задолженности за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 соответствует условиям договора. Доказательства внесения платы общество не представило, поэтому судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в заявленном размере.
Довод кассационной жалобы о том, что участок обществу фактически не передан, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора от 26.08.2011. Доказательства обратного отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.11.2013 по делу N А32-1235/2013
"...Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, осуществив толкование условий договора аренды от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса), судебные инстанции установили, что арендодатель исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в момент подписания договора аренды (пункт 3.1.1 договора), соглашение от 25.05.2012 о расторжении договора заключено в день его государственной регистрации (27.06.2012), ранее указанного дня возврат предпринимателю земельного участка обществом не производился. Поскольку доказательств внесения платы за использование арендованного земельного участка в период с 26.08.2011 по 21.06.2012 ответчик не представил, суд удовлетворил иск в полном объеме.
Приведенный в жалобе довод о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора. Подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества названное положение договора аренды не опровергает..."

По данному делу см. также Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 N 15АП-13498/2013.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 N 15АП-13498/2013 по делу N А32-1235/2013
"...Период определен с даты подписания договора аренды - 26.08.2011 по дату регистрации соглашения о расторжения договора - 21.06.2012.
Пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что договор имеет силу акта приема-передачи.
Следовательно, с даты подписания договора сторонами земельный участок перешел в пользования арендатора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.11.2013 по делу N А32-1108/2013
"...Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, осуществив толкование условий договора аренды от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса), судебные инстанции установили, что арендодатель исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в момент подписания договора аренды (пункт 3.1.1 договора), соглашение от 25.05.2012 о расторжении договора заключено в день его государственной регистрации (27.06.2012), ранее указанного дня возврат предпринимателю земельного участка обществом не производился. Поскольку доказательств внесения платы за использование арендованного земельного участка в период с 26.08.2011 по 26.06.2012 ответчик не представил, суд удовлетворил иск в полном объеме.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора, подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества названное положение договора аренды не опровергает (л. д. 82-84)..."

По данному делу см. также Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 N 15АП-12759/2013.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 N 15АП-12759/2013 по делу N А32-1108/2013
"...Период определен с даты подписания договора аренды - 26.08.2011 по дату регистрации соглашения о расторжения договора - 27.06.2012.
Пунктом 3.1.1 предусмотрено, что договор имеет силу акта приема-передачи.
Следовательно, с даты подписания договора сторонами земельный участок перешел в пользования арендатора..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.11.2013 по делу N А32-1183/2013
"...Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013, иск удовлетворен. С общества в пользу предпринимателя взыскано 38 184 рубля задолженности и 2 тыс. рублей расходов по оплате государственной пошлины.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
26 августа 2011 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:25:0707000:0093 площадью 105 тыс. кв. м (т. 1, л.д. 62-64). Участок передан арендатору для производства сельскохозяйственной продукции сроком на пять лет (пункт 1.3). Согласно пунктам 2.1 и 2.2 ставка арендной платы за 1 га пашни составляет 4500 рублей; сумма арендной платы составляет 47 250 рублей исходя из площади 10,05 га. В пункте 2.5 стороны предусмотрели, что арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 1 августа текущего года. Согласно пункту 3.1.1 арендодатель обязался предоставить имущество арендатору, что осуществляется на основании данного пункта, который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.
Соглашением от 25.05.2012 стороны расторгли договор аренды от 26.08.2011 (т. 1, л.д. 86). В соглашении указано, что арендатор не имеет задолженности по арендной плате (пункт 2). Соглашение зарегистрировано в установленном порядке (запись регистрации 23-23-36/021/2012-388 от 21.06.2012).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за период с 26.08.2011 по 21.06.2012, предприниматель обратилась с требованием о взыскании с общества 38 184 рублей задолженности.
В пункте 3.1.1 договора (который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов) стороны зафиксировали исполнение арендодателем обязанности по предоставлению имущества арендатору. К такому выводу судебные инстанции пришли по результатам буквального содержания договора аренды земельного участка от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса).
В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:25:0707000:0093 ранее указанной истцом даты (даты прекращения арендных отношений сторон - 21.06.2012). Расчет задолженности за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 соответствует условиям договора. Доказательства внесения платы общество не представило, поэтому судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика 38 184 рубля арендной платы.
Довод кассационной жалобы ответчика о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора от 26.08.2011. Подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества (т. 1, л.д. 98-101) названное положение договора аренды не опровергает.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы гражданского и земельного законодательства. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2012 N Ф09-705/12 по делу N А47-4397/2011
"...Срок действия договора аренды установлен сторонами на период с 20.10.2010 по 20.10.2015.
В силу п. 8.4 договор аренды является актом приема-передачи земельного участка.
Администрация, ссылаясь на то, что потребительским обществом не исполнена обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком за период с 21.09.2010 по 10.08.2011, обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходи из того, что право сдачи в аренду земельного участка принадлежит администрации (ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды от 20.10.2010 является заключенным (ст. 432, 433, 607, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), факт владения и пользования потребительским обществом данным земельным участком а период с 20.01.2010 по 10.08.2011 подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, доказательств пользования земельным участком потребительским обществом за период с 21.09.2010 по 19.10.2010 в дело истцом не представлено.
Суды пришли к правильному выводу о том, что обязанность по внесению платы за пользование участком в соответствии с приведенными нормами права возникла у потребительского общества с момента принятия земельного участка в свое владение, то есть с 20.10.2010 (с учетом положений п. 8.4 договора аренды)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 31.01.2011 N Ф09-11646/10-С6 по делу N А60-12056/2010-С12
"...С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции сделал вывод о том, что предмет аренды по договору от 06.08.2009 определен, договор заключен, несмотря на отсутствие акта приема-передачи арендуемого имущества ответчик приступил к использованию арендуемого имущества 06.08.2009, а подписанный договор является одновременно документом о передаче данного имущества.
Вывод апелляционного суда об отсутствии в деле доказательств согласования предмета договора и подтверждений передачи предпринимателю Дмитриеву С.Л. спорного имущества до 01.09.2009 сделан без анализа совокупности вышеназванных установленных судом первой инстанции значимых для дела обстоятельств и имеющихся в деле доказательств; указание на отсутствие акта приема-передачи само по себе не могло послужить основанием для вывода о незаключенности договора и неиспользовании имущества арендатором (ст. 71, п. 12 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 10.06.2010 по делу N А68-10306/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район Тульской области (арендодатель) и ИП Ким Л.П. (арендатор) ежегодно заключались договоры аренды недвижимого муниципального имущества, в том числе договор аренды N 120/06 от 17.01.2006, договор аренды N 2 от 19.01.2007, договор аренды N 56/08 от 29.01.2008.
Имущество передано арендатору до подписания указанного договора в состоянии пригодном для использования по целевому назначению и удовлетворяющем обе стороны. Указанный договор одновременно является передаточным актом (п. 5.1 договора).
После истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование нежилым помещением.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного нежилого помещения в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район Тульской области об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение..."

11. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 611 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

11.1. Пример, подтверждающий невозможность взыскания арендодателем арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами при неисполнении обязанности по передаче арендованного имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества


Ситуация
Ссылаясь на наличие за арендатором задолженности по оплате основного долга, арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд отказал в удовлетворении иска.

Применение ст. 611 ГК РФ в этой ситуации
Суд установил, что имущество, переданное в аренду, невозможно использовать по назначению и это подтверждается совокупностью доказательств. Исходя из этого, суд указал, что арендодатель не исполнил установленную договором обязанность по передаче арендатору объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ), и не нашел оснований для взыскания с арендатора заявленной ко взысканию арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.
(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.12.2009 по делу N А82-623/2009)

11.2. Пример признания судом арендодателя невыполнившим в разумный срок обязанность по передаче арендованного имущества и расторжения на этом основании договора лизинга

Ситуация
Арендатор обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора лизинга в связи с неисполнением арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества. В договоре срок передачи арендатору имущества не указан.
Суд удовлетворил исковые требования.

Применение ст. 611 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что, несмотря на отсутствие в договоре лизинга определенного сторонами срока передачи имущества арендатору, указанное имущество должно было быть передано в разумный срок. Установив, что в разумный срок арендодатель не исполнил эту обязанность, суд удовлетворил исковые требования арендатора о расторжении договора.
(Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2010 N КГ-А40/5499-10 по делу N А40-98230/09-64-615)

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 612 ГК РФ

1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
6. Бремя доказывания возникновения недостатков арендованного имущества
7. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 612 ГК РФ была применена судом исходя из ее буквального содержания

1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
В связи с этим возникает вопрос: какие обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества?
Судебная практика выделяет в качестве одного из таких недостатков невозможность использования имущества по целевому назначению.
Вместе с тем в судебной практике имел место случай, когда невозможность использования имущества по целевому назначению не была признана недостатком, поскольку в договоре не было согласовано, с какой целью планируется использовать арендуемое имущество.

1.1. Вывод из судебной практики: Имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

Примечание: В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать в том числе соразмерного уменьшения арендной платы. Если же имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из смысла указанной нормы, может вообще отказаться оплачивать его аренду.
Однако суды в данном случае руководствуются нормой п. 1 ст. 611 ГК РФ и признают, что арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, по сути не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.
Подробнее по вопросу о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы или потребовать возмещения убытков в виде внесенной арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество по целевому назначению см. п. 12 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:


Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2006 N Ф04-7493/2006(28300-А75-38) по делу N А75-1269/2006
"...Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания с ответчика 29226 руб. в соответствии с пунктом 2.1 арендной платы за период с 01.01.2005 по 13.08.2005 из расчета 1120 руб., суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с заключением Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ханты-Мансийскому автономному округу от 06.03.2006 N 930/433 торговый центр "Архимед", в котором находится спорное арендуемое помещение, не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.
Суд пришел к выводу о том, что расторжение договора обусловлено недостатками арендуемого помещения.
При этом суд руководствовался частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при обнаружении недостатков арендуемого помещения арендатор вправе требовать расторжения договора аренды.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает решение и постановление апелляционной инстанции законными и обоснованными.
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Исходя из этого, судебные инстанции арбитражного суда пришли к правильному выводу о том, что расторжение договора было вызвано такими недостатками арендуемого помещения, которые препятствовали использованию указанного помещения по его назначению. При таких обстоятельствах пункт 2.1 указанного договора аренды не подлежал применению..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1897/08
"...Спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время, проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.
Таким образом, Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Кодекса.
При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом судов о наличии у предпринимателя права отказаться от внесения арендной платы..."

По данному делу подробнее см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2007 N А43-34189/2006-2-655.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2007 N А43-34189/2006-2-655
"...Комитет при заключении договора аренды определил целевое назначение передаваемого имущества (использование для организации торговли) и установил ответственность за использование недвижимости не по целевому назначению, в результате чего у арендатора возникло право требования предоставления ему имущества, приспособленного для использования под организацию торговли.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках...
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2007 по делу N А43-130914/2006-17-579, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 04.05.2007, установлено, что арендованное помещение, в силу своих конструктивных особенностей (числится как защитное сооружение в реестре МЧС и исключению из реестра объектов гражданской обороны не подлежит), не может использоваться под магазин. Одновременно с этим существует запрет на проведение реконструкции недвижимости в связи с ее отнесением к объектам гражданской обороны, то есть имеются неустранимые препятствия, не позволяющие Предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. При заключении спорной сделки Предприниматель не знал об отнесении недвижимости к объектам гражданской обороны, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению. В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела.
Из документов видно и суд установил, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по передаче арендатору помещения для размещения в нем магазина, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств.
Ссылка Комитета на неправильное применение пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, поскольку ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств заключается в передаче арендатору имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре аренды, и в неизвещении арендатора об отнесении имущества к объектам гражданской обороны..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2010 по делу N А33-7041/2009
"...Получив экспертные заключения ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" 29.08.2008 N 7912, от 25.11.2008 N 9941 и неудовлетворительное санитарно-эпидемиологическое заключение от 16.12.2008, истец направил департаменту претензионное письмо с требованием о расторжении договора аренды, возврате понесенных затрат, в связи с расторжением договора и невозможностью использования участка для строительства.
Удовлетворяя требования истца, арбитражные суды исходили из того, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, в связи с чем у истца отсутствует возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок в соответствии с целью предоставления, доказанностью истцом возникновения убытков в результате расторжения договора.
Выводы арбитражных судов являются правильными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 и пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений вышеназванных норм материального права и условий договора аренды от 28.01.2008 N 142, получив земельный участок в аренду, ООО "СЭМ и К" приняло обязательство по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи, а арендодатель обязался предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключения экспертиз и установив, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, у ООО "СЭМ и К" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на земельном участке многоквартирный жилой дом, арбитражные суды, применив положения вышеназванных норм материального права и статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно пришли к выводу о невозможности использования земельного участка по назначению и наличию оснований для расторжения договора аренды..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.12.2009 по делу N А33-16701/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 22.10.2007 между истцом и ответчиком на основании протокола торгов заключен договор N 2460 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 357:0333, расположенный в оценочной зоне 4, по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 84, общей площадью 474 кв. м, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома этажностью от 12 этажей и выше.
Ссылаясь на неисполнение арендатором договорных обязательств по внесению в установленный срок арендной платы, департамент имущества обратился в суд с настоящим иском.
ООО "ФСК "Готика" предъявило встречное требование о расторжении договора аренды и взыскании убытков, состоящих из внесенных сумм арендной платы и расходов по государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 9194 о несоответствии арендованного земельного участка санитарным правилам и нормативам, невозможности получения положительного санитарно-эпидемиологического заключения, и, как следствие, невозможности использования по назначению арендуемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Статьей 620 названного Кодекса предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).
Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.
Исходя из положений указанных норм права, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертное заключение федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 9194, арбитражные суды установили, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Суды исходили из того, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом. Следовательно, правомерны выводы судов о неисполнении арендодателем возложенной на него законом и договором обязанности предоставить земельный участок, соответствующий условиям договора, пригодный для его использования по назначению, в связи с чем обоснованно применены нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворены встречные требования о расторжении договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16722/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 07.12.2007 между истцом и ответчиком на основании протокола торгов заключен договор N 2830 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 287:0073, расположенный в оценочной зоне 4, по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, площадью 3569 кв. м, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома с возможностью увеличения этажей до 14 этажей.
В соответствии с условиями пунктов 1.1, 3.1 договора ООО "ФСК "Готика" перечислило арендную плату за участок за период по 31.12.2007 в сумме 9 972 000 рублей.
Ссылаясь на неисполнение арендатором договорных обязательств по внесению в установленный срок арендной платы, департамент имущества обратился в суд с настоящим иском.
ООО "ФСК "Готика" предъявило встречное требование о расторжении договора аренды и взыскании убытков, состоящих из внесенных сумм арендной платы и расходов по государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 7657 от 20.08.2008 о несоответствии арендованного земельного участка санитарным правилам и нормативам, невозможности получения положительного санитарно-эпидемиологического заключения, и, как следствие невозможности использования по назначению арендуемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Статьей 620 названного Кодекса предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).
Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.
Исходя из положений указанных норм права, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертное заключение федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 20.08.2008 N 7657, арбитражные суды установили, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Суды исходили из того, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом. Следовательно, правомерны выводы судов о неисполнении арендодателем возложенной на него законом и договором обязанности предоставить земельный участок, соответствующий условиям договора, пригодный для его использования по назначению, в связи с чем обоснованно применены нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворены встречные требования о расторжении договора..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16703/2008
"...Согласно исковому заявлению Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска материально-правовым требованием является требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 938 925 рублей по договору аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и пени в размере 27 717 рублей 7 копеек за нарушение сроков внесения арендной платы.
Встречные исковые требования ООО ФСК "Готика" о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и взыскании убытков в размере 4 165 744 рублей 35 копеек мотивированы невозможностью использовать земельный участок, предоставленный в аренду в целях ведения строительства многоэтажного жилого дома, в связи с отрицательным экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" N 9194 от 24.10.2008. Убытки включают в себя размер арендной платы по договору с учетом задатка за участие в торгах в сумме 4 158 244 рублей 35 копеек и расходов по государственной регистрации договора аренды в размере 7 500 рублей.
Арбитражный суд Красноярского края основанием к отказу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате указал на ненадлежащее исполнение департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обязанности по предоставлению ООО ФСК "Готика" земельного участка, соответствующего условиям договора аренды от 22.10.2007 N 2459.
Третьим арбитражным апелляционным судом установлено, что предоставленный по договору аренды от 22.10.2007 N 2459 земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Данный факт подтверждается экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 24.10.2008 N 9194.
Арбитражный апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом в связи с несоответствием предоставленного ему в аренду земельного участка целям предоставления.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о взыскании задолженности по арендной плате и пени..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009 по делу N А51-2198/2009
"...ОАО "Россельхозбанк" неоднократно обращалось к ООО "НМЦ - Оазис" с указанием на невозможность использования помещения по назначению и просило сообщить сроки ввода в эксплуатацию здания, в котором расположено арендуемое помещение.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что подтверждается актами от 10.09.2007, 12.09.2007, составленными в присутствии директора ООО "НМЦ - Оазис".
Несмотря на неоднократные обращения ответчика к истцу о необходимости устранить недостатки сданного в аренду имущества, таких действий со стороны арендодателя не последовало.
Учитывая, что спорное помещение расположено в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, арбитражные суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что данные обстоятельства препятствовали банку использовать спорное помещение по назначению, а именно: для осуществления банковской деятельности.
При таких обстоятельствах суды правомерно исходя из условий договора аренды сочли, что у банка не возникло оснований для уплаты арендной платы, поскольку невозможность использования арендуемого помещения была обусловлена не виной арендатора либо обстоятельствами непреодолимой силы, а иными причинами, в том числе: отсутствием ввода здания в эксплуатацию..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2013 по делу N А41-25854/10
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Данное встречное обязательство арендатора возникает при исполнении арендодателем обязанности по предоставлению имущества (объекта аренды) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удерживать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Указывая на реальную невозможность использования переданного в аренду по договору от 16.04.2007 г. N 24-07 земельного участка по его целевому назначению в связи с размещением на земельном участке с кадастровым номером 50:13:070103:0162 после его передачи арендатору в аренду детского городка, ООО "Независимое бюро экспертизы" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Во исполнение указаний Федерального арбитражного суда Московского округа арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе экспертное заключение АНО "Центр судебных экспертиз" N 5-1368/11 от 27.03.2012 г., акт приема-передачи от 16.04.2007, градостроительное заключение от 06.08.2004 N 30 с приложением к нему санитарно-эпидемиологического заключения от 20.09.2004, заключение ГУП МО Мосгипронисельстрой от 09.11.2004, заключение Ростехнадзора от 06.06.2005, установив факт ошибочного неправомерного размещения детской площадки в границах переданного истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:13:070103:0162 и отсутствия на момент передачи земельного участка в аренду каких-либо на нем сооружений, невозможности использования арендатором указанного земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкина, ул. Краснофлотская, в районе дома 14 по его целевому назначению, пришли к выводу об обязании ответчика привести земельный участок с кадастровым номером 50:13:07 01 03:0162 площадью 2 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Краснофлотская, в районе дома 14, к первоначальному состоянию при передаче земельного участка арендатору по акту приема-передачи от 16.04.2007 г. путем демонтажа (сноса) самовольно возведенной на указанном земельном участке детской площадки (малые формы).
Судебная коллегия находит обоснованным данный вывод судов.
Установив факт надлежащего исполнения арендатором обязательств по уплате арендных платежей в соответствии с пунктами 4.1 и 4.3 договора аренды N 24-07 от 16.04.2007 г., наличие объективных обстоятельств, препятствующих пользованию арендатором переданного в аренду земельного участка по его целевому назначению, руководствуясь положениями п. 1 ст. 612 ГК РФ и проверив представленный расчет исковых требований, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании с Администрации Пушкинского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате в размере 452 504 руб. 70 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 67 775 рублей 14 копеек..."

Постановление ФАС Московского округа от 30.08.2011 N КГ-А40/8807-11 по делу N А40-88589/10-113-779
"...Определением от 21.10.2010 г. судом первой инстанции принят встречный иск ИП Касимовой М.А. к Департаменту имущества города Москвы о расторжении договора аренды от 25.01.2007 г. N 1-41/07 вследствие неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору в аренду пригодного для использования нежилого помещения.
В соответствии с п. 1.3 договора аренды от 25.01.2007 г. N 1-41/07, спорное нежилое помещение подлежало передаче арендатору в пользование в целях использования под офис.
Как видно из представленных в материалы дела акта проверки нежилого помещения от 21.05.2008 г., акта обследования ГУП ДЕЗ Мещанского района от 15.05.2007 г., акта от 01.03.2007 г., письма ТО Управления Роспотребнадзора от 09.03.2007 г. и письма Управления МЧС от февраля 2007 г., помещение, являющееся объектом аренды по вышеназванному договору, не пригодно для использования под офис и требует капитального ремонта.
Помещение, являющееся объектом аренды, на момент заключения договора требовало капитального ремонта, тогда как в п. 5.4.12 договора аренды стороны закрепили за арендатором обязанность осуществления текущего ремонта.
Другие доказательства, которые бы свидетельствовали о передаче спорного помещения арендодателем арендатору или об использовании данного помещения арендатором в материалах дела отсутствуют, истцом по первоначально заявленному иску не представлены, а ответчик указанные обстоятельства отрицает.
Исходя из изложенного, суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.08.2011 N КГ-А40/8811-11 по делу N А40-128984/10-60-829
"...10 июня 2010 года между Департаментом имущества гор. Москвы (Арендодатель) и ООО "Алмаз" (Арендатор) по результатам аукциона был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 06-00127/20, по условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору в аренду нежилой объект, общей площадью 623,4 кв. м, расположенный помещ. I (Торговые) - подвал по адресу: г. Москва, ул. Ключевая, д. 16/29, для использования в целях под офис, склад негорючих материалов.
К данному акту Арендатором было составлено приложение - анкета состояния объекта недвижимого имущества, в соответствии с которой, в ходе приемки нежилых помещений было установлено отсутствие подведенных коммуникаций, а именно: отсутствие системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации внутренних водостоков, отсутствуют электропроводка, электросчетчики, освещение.
Между тем, в соответствии с п. 1.1 приложения к Распоряжению Департамента имущества города Москвы от 04.03.2010 г. N 690-р "Порядок проведения аукциона по определению ставки арендной платы и заключению договора аренды на нежилое помещение", в соответствии с которым и был проведен аукцион, а затем заключен договор аренды нежилого помещения от 10.06.2010 г. N 06-00127/20, а также согласно Лоту N 12-Ю(па-2010) помещение, предоставляемое в аренду истцу, оснащено следующим техническим обустройством: водопроводом, канализацией, горячей водой, центральным отоплением от ТЭЦ, электричеством.
Назначение использования помещения предварительно согласовано Управлением по ЮАО ГУ МЧС России по гор. Москвы и Территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по гор. Москве в ЮАО (Лот N 12-Ю(па-2010).
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество, в состоянии соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При таких обстоятельствах, учитывая нарушение ответчиком положения п. 1 ст. 611 ГК РФ, наличие оснований для расторжения договора в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ и соблюдение истцом порядка для расторжения договора, установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ, суды правомерно удовлетворили исковые требования ООО "Алмаз" в части расторжения договора аренды недвижимости от 10.06.2010 г. N 06-00127/20..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2013 по делу N А55-25700/2012
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 06.06.2008 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Волгопромсервис", правопреемником которого является ООО "УКХ "Волгопромгаз", (арендатор) заключен договор N 276 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли населенных пунктов", площадью 35 106 кв. м, кадастровый номер 63:01:0403002:514, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, левый берег р. Самара, для строительства водно-спортивной базы на срок до 20.05.2011 (далее - договор от 06.06.2008 N 276).
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Министерством в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о том, что оно может быть освобождено от ответственности за недостатки сданного в аренду земельного участка по основаниям, предусмотренным вышеуказанной нормой права.
Как правильно указали суды, включение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0403002:514 в зону резервирования для государственных нужд Самарской области лишило арендатора возможности использовать земельный участок для целей строительства водно-спортивной базы.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Министерство передало обществу земельный участок, который не мог использоваться ответчиком в соответствии с его целевым назначением, а следовательно, не вправе требовать с арендатора платы за пользование таким земельным участком за период с 30.07.2010.
Данные выводы судов соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 86 <*> "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"..."
--------------------------------
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, а не N 86.

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2009 N Ф09-1131/09-С6 по делу N А07-454/2008
"...В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.08.2008 N Ф09-6076/08-С6 по делу N А76-26383/2007
"...В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.
Как усматривается из акта приема-передачи имущества от 05.08.2004, на день составления указанного акта переданное обществу "Надежда" в аренду имущество находится в состоянии, пригодном для его использования по назначению (т. 1, л. д. 12).
Судами установлены факты затопления арендуемого истцом помещения в период с декабря 2004 года по октябрь 2006 года. При этом из актов осмотра помещения от 10.12.2004, 22.12.2004, 24.03.2005, 11.04.2005, 13.04.2005, 16.06.2005, 06.09.2005 (т. 1, л. д. 16 - 23), следует, что причинами затопления являлись остановка работы канализационного коллектора, засор наружных сетей канализации, дважды причиной затопления являлось повреждение (срыв) вентиля, установленного силами жилищного ремонтно-эксплуатационного управления N 8. Кроме того, помещение дважды затапливалось по причине попадания талых и грунтовых вод и дважды - попадания канализационных вод.
Материалами дела также подтверждается, что после проведения восстановительных работ деятельность общества "Надежда" возобновлялась и на момент обращения с иском продолжала осуществляться (т. 1, л. д. 31 - 45).
Таким образом, истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что простой в его деятельности произошел в результате недостатков переданного в аренду имущества, и эти недостатки препятствуют его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды..."

Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2004 N Ф09-2063/04-ГК
"...Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что помещение арендатору передано в ненадлежащем состоянии, требующем капитального ремонта.
Из представленных ответчиком документов (дефектной ведомости, договора подряда от 23.06.2003 N 24/04-03, локальных сметных расчетов к договору подряда, акта приемки выполненных работ по договору подряда) усматривается, что ответчиком произведены работы по капитальному ремонту арендуемых помещений на сумму 216405 руб. 07 коп., при этом ремонт еще не закончен, выполнен не весь объем работ и помещение не может быть использовано по назначению.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ответчик неоднократно обращался в адрес истца с письмами о предоставлении скидки по арендной плате в связи с тем, что в помещении требуется капитальный ремонт, однако ответ из Департамента не поступал.
Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.
Учитывая требование данной нормы, а также то, что недостатки помещения носили такой характер, который полностью исключает использование помещения по назначению, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что требования ответчика, направляемые в адрес арендодателя, об уменьшении размера арендной платы, обоснованны и не противоречат ст. 612 ГК РФ.
Исследовав произведенный истцом расчет долга по арендной плате и установив, что он неправильный, поскольку расчет долга произведен за весь декабрь 2003, в то время как помещение арендатором передано по акту от 18.12.2003, суд апелляционной инстанции определил, что задолженность ответчика по арендной плате за взыскиваемый период составляет 204722 руб. 50 коп. (с учетом произведенной ответчиком частичной оплатой в сумме 29500 руб.). Работы по ремонту арендованного помещения, подтвержденные документально, проведены ответчиком на сумму 216405 руб. 07 коп.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что недостатки переданных ответчику в аренду помещений являются существенными и полностью исключают возможность пользования арендованным помещением, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о возможности уменьшить арендную плату на сумму выполненных ремонтных работ. Таким образом, задолженность по арендной плате у Общественной организации "Пермская городская федерация дартс" отсутствует..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 09.10.2009 N Ф10-4267/09 по делу N А08-545/2009-32
"...Согласно п. 3.2.1 договора на арендодателя была возложена обязанность передать ответчику по акту приема-передачи земельный участок, пригодный для дальнейшей эксплуатации в соответствии с установленным разрешенным использованием.
Судами установлено, что на арендуемом ответчиком земельном участке расположен объект незавершенного строительства, не принадлежащий последнему.
Данное обстоятельство подтверждается, в том числе, отчетом N 3/30 об оценке рыночной стоимости арендных платежей за пользование земельным участком для размещения нежилого здания (автосервиса), расположенным по адресу: г. Белгород, ул. Корочанская, 132-б, по состоянию на 19 июня 2007 года.
Вместе с тем, ни в договоре аренды земельного участка N 227 от 12.09.2007, ни в акте приема-передачи от 12.09.2007 сведений о наличии на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства не содержится.
Учитывая, что площадь земельного участка под объектом незавершенного строительства ООО "Белмаг" составляет 220,4 кв. м согласно техническому паспорту от 01.10.2007, а площадь арендуемого ИП Заболоцкой С.В. земельного участка составляет 535,0 кв. м, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что МУ "Городская недвижимость" в нарушение требований п. 1 ст. 611 ГК РФ передало ИП Заболоцкой С.В. земельный участок, не пригодный для использования в соответствии с целевым назначением.
При таких обстоятельствах, учитывая, что истец не исполнил свои обязательства по передаче арендатору земельного участка, пригодного для использования в соответствии с целевым назначением, суды пришли к обоснованному выводу о том, что у ответчика не возникло обязанности вносить арендные платежи, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы и пени..."

Постановление ФАС Центрального округа от 18.09.2006 N А62-1171/2006
"...Как усматривается из материалов дела, 01.07.2005 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (уполномоченный орган), Семеноводческой станцией (владелец) - арендодателями и предпринимателем Мельниковым Ю.Н. - арендатором был заключен договор N 090-0Б аренды недвижимого имущества - склада площадью 617 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Сафоново, ул. Восточная, д. 5, для использования под автостоянку... В тот же день объект аренды передан по акту арендатору.
31.07.2005 Семеноводческой станцией и предпринимателем Мельниковым Ю.Н. подписан акт о возврате последним указанного склада Семеноводческой станции.
Ссылаясь на то, что предприниматель Мельников Ю.Н. не внес арендную плату за июль 2005 года, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился с вышеуказанным иском в суд.
Суд первой инстанции исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа в иске.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Как установлено судом первой инстанции, здание склада 1963 года постройки находится в аварийном состоянии. Использовать его под автостоянку без проведения ремонта невозможно. Получив отказ на свою просьбу дать ему возможность отремонтировать здание без заключения договора аренды, то есть, без внесения арендной платы, ответчик на следующий день после подписания договора отказался от его исполнения.
При таких обстоятельствах и суд первой, и суд второй инстанций пришли к правильному выводу о том, что факта пользования ответчиком помещением не было..."

1.2. Вывод из судебной практики: Невозможность использования арендуемого имущества по целевому назначению не является недостатком, полностью препятствующим его использованию, если такое назначение не было оговорено в договоре.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.11.2004 N Ф03-А51/04-1/3094
"...Доводы заявителя жалобы о необоснованном неприменении судом п. 1 ст. 612 ГК РФ несостоятельны в силу следующего.
В соответствии с этой нормой права арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Как следует из материалов дела, при заключении договоров аренды и субаренды цель использования помещений, являющихся предметом этих договоров, сторонами не оговаривалась. Следовательно, нет оснований говорить о невозможности использования спорных помещений с определенной целью..."

1.3. Вывод из судебной практики: Отсутствие электроэнергии в связи с отсутствием договора энергоснабжения не является недостатком имущества, препятствующим пользованию им.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2009 N КГ-А40/2016-09 по делу N А40-51554/08-82-445
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.11.2005 г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и Автономной некоммерческой организацией по содействию развития местного самоуправления "КОС Лубянка" (арендатор) был заключен Договор аренды N 1-1068/05 (л.д. 8 - 24), по условиям которого арендодатель обязался передать во временное владение и пользование арендатору на срок с 04.08.2005 г. по 03.08.2020 г. нежилые помещения общей площадью 255,3 кв. м по адресу: г. Москва, Скатертный пер., д. 4/2, стр. 2.
23.11.2005 г. арендуемые помещения были переданы АНО "Кос "Лубянка" по акту приема-передачи (л.д. 25).
С 14.12.2006 г. снабжение электроэнергией стр. 2 д. 4/2 по Скатертному пер. г. Москвы прекратилось в связи с прекращением действия Договора энергоснабжения N 30000364 от 07.05.2001 г., заключенного ТУП "Внешнеэкономический торговый дом АГРОИНТОРГ" в отношении стр. 1, 2, 3 д. 4/2 по Скатертному пер. г. Москвы (л.д. 37).
Суды обоснованно признали неправомерным довод АНО "Кос "Лубянка", о том, что отсутствие в арендуемом помещении электроснабжения является недостатком сданного в аренду помещения, препятствующим пользованию, ответственным за которое в силу ст. ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является арендодатель.
В договоре аренды N 1-1068/05 от 23.11.2005 г. не предусмотрено возложение на арендодателя обязанности по обеспечению переданных в аренду помещений электроэнергией.
Кроме того, как установлено судами, условиями договора аренды N 1-1068/05 от 23.11.2005 г. (п. 5.4.8) предусмотрено самостоятельное или за свой счет принятие арендатором всех необходимых мер для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения, в т.ч. электроснабжения.
При указанных обстоятельствах, правильными являются выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что поскольку на ненадлежащее состояние электросетей в арендуемом помещении, препятствующее подаче по ним электроэнергии АНО "Кос "Лубянка" не ссылается, неподача электроэнергии в помещение в связи с отсутствием у лица, осуществляющего пользование указанным помещением, договора энергоснабжения, заключенного с энергоснабжающей организацией, - к недостаткам собственно помещения не относится..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 30.06.2009 N ВАС-7741/09 по делу N А40-51554/08-82-445
"...Отказывая в иске, суды исходили того, что положения статьи 612 ГК РФ, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку в данном случае спор возник не из-за недостатков арендованного имущества как такового, а в связи с исполнением обязанности по заключению договора энергоснабжения с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2011 по делу N А40-98272/10-54-642
"...Довод заявителя жалобы об отсутствии в арендуемом помещении электроснабжения, что является недостатком сданного в аренду помещения и препятствует его использованию, ответственным за которое в силу ст. ст. 611, 612 Гражданского кодекса РФ является арендодатель был рассмотрен в суде апелляционной инстанции и правомерно отклонен, поскольку согласно ст. 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Однако, условиями договора аренды от 23.12.2009 N 10-00101/09 не предусмотрено возложение на арендодателя обязанности по обеспечению переданных в аренду помещений электроэнергией.
Напротив, условиями договора аренды от 23.12.2009 N 10-00101/09 (п. 5.4.11) предусмотрено самостоятельное или за свой счет принятие арендатором всех необходимых мер для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения, в том числе электроснабжения.
Согласно ст. 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Ненадлежащее состояние электросетей в арендуемом помещении, препятствующее подачи по ним электроэнергии, не подтверждено.
При таких обстоятельствах, неподача электроэнергии в помещение в связи с отсутствием у лица, осуществляющего пользование указанным помещением, договора энергоснабжения, заключенного с энергоснабжающей организацией к недостаткам помещения отнесена быть не может.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

1.4. Вывод из судебной практики: Прекращение оказания каких-либо коммунальных услуг (отключение электроэнергии, отопления, приостановление подачи воды) в отношении арендованного помещения свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.07.2010 по делу N А17-7546/2008
"...Индивидуальный предприниматель Трубицын Сергей Иванович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Синтез" (далее - ООО "Синтез") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 26.05.2006, расположенного по адресу: Ивановская область, город Тейково, улица Мухина, дом 6, и о взыскании 25 000 рублей убытков, возникших у Предпринимателя в связи с оплатой им арендованного помещения с 14 октября по декабрь 2008 года.
Арбитражный суд Ивановской области решением от 27.11.2009, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 27.02.2010, удовлетворил исковые требования Предпринимателя в полном объеме. Руководствуясь статьями 611, 612 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд расторг договор аренды от 26.05.2006, так как в связи с прекращением подачи электроэнергии, отключением системы водоснабжения и отопления в помещении, арендуемом истцом под магазин и склад, стало невозможно его использование по целевому назначению. Одновременно суд взыскал с ООО "Синтез" 25 000 рублей убытков (статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации) в виде уплаченной арендной платы. При этом суд исходил из того, что Предприниматель вносил арендные платежи с середины октября по декабрь 2008 года, несмотря на то что помещением не пользовался.
Согласно акту от 16.10.2008 N 265, протоколам об административном правонарушении и о временном запрете деятельности от того же числа в ходе проведения проверки выявлено следующее: в помещениях, арендуемых истцом, отсутствует искусственное освещение, ввиду отсутствия электроснабжения не работает холодильное оборудование, не подключено отопление, закрыт доступ к санитарному узлу, показатели микроклимата производственных помещений и помещений для покупателей не соответствуют гигиеническим требованиям, торговая деятельность Предпринимателя приостановлена с 16.10.2008.
Постановлением по делу об административном правонарушении от 23.10.2008 истец признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 6.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и его деятельность в магазине по указанному адресу приостановлена на 90 суток.
Истец 05.11.2008 обратился к ответчику с предложением о расторжении договора аренды от 26.05.2006, ибо из-за ненадлежащего исполнения последним обязательств по договору (отключение электроэнергии и отопления) приостановлена торговая деятельность истца. Данное обращение оставлено ответчиком без ответа.
Указанные обстоятельства послужили основанием для подачи искового заявления о расторжении договора аренды и взыскании убытков.
В рассматриваемом случае в договоре аренды прописаны все существенные условия, поэтому суды обоснованно признали договор действительным. В пунктах 1.1 и 1.2 договора определено целевое назначение передаваемого имущества (размещение торгового зала и складских помещений), в результате чего у Предпринимателя возникло право требования предоставления ему имущества, приспособленного для использования под организацию торговли.
В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.
При заключении договора аренды от 26.05.2006 спорное имущество соответствовало своему целевому назначению. Истец на протяжении длительного времени (до 16.10.2008 - момента приостановления торговой деятельности) использовал помещение для организации торговли. Из материалов дела следует, что в результате действий ответчика по отключению электроэнергии, прекращению подачи воды и отключению отопления была приостановлении торговая деятельность Трубицына С.И. в арендованном помещении, в связи с чем суды пришли к правомерному выводу о том, что данное помещение в спорный период не соответствовало его назначению и не могло быть использовано в пересмотренных договором целях. Невозможность такого использования недвижимости явилась основанием для отказа Предпринимателя от сделки и расторжения договора аренды.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.09.2009 по делу N А19-14135/08
"...Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате, составленного на основании пунктов 3.1, 3.1.1 договора, следует, что ответчик не вносил платежи за период с 01.03.2008 по 31.08.2008, в связи с чем задолженность составила 454 988 рублей 80 копеек.
Однако, как правомерно установлено судебными инстанциями, сумма задолженности на основании статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 68 <*> "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" подлежала уменьшению на период, в который у ответчика не было возможности использовать арендованное помещение по назначению в связи с отключением истцом электрической энергии, поэтому сумма арендной платы за период с 01.03.2008 по 21.08.2008 составляет 430 261 рублей 15 копеек..."
--------------------------------
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" имеет номер 66, а не 68.

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2011 по делу N А56-86991/2009
"...Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Жук А.С. и Общество заключили договоры от 01.08.2008 N 6/а аренды нежилого помещения общей площадью 717,4 кв. м по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, литера Б, сроком до 31.07.2018; от 25.12.2008 N 7/а аренды объектов недвижимости - земельного участка площадью 1730 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, и нежилого помещения общей площадью 110,5 кв. м по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, литера А, сроком до 01.12.2009, и договор поручения от 20.08.2007 N 5/э.
Нежилые помещения и земельный участок переданы Обществу для производственной и иной деятельности в соответствии с уставными документами. К основным видам деятельности арендатора относится производство полимерных материалов и изделий из них, требующее непрерывного обеспечения электроэнергией.
Судом первой инстанции установлен факт прекращения подачи электроэнергии в арендованные помещения с 17.03.2009. Данный факт также установлен судебными актами по делу N А56-78926/2009.
С июля 2009 года арендатор не вносит арендную плату.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Материалами дела подтверждаются факты прекращения обеспечения арендованных объектов электрической энергией с 17.03.2009 и использования его ответчиком с 27.07.2009.
Поскольку пользование арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, было невозможно по не зависящим от Общества причинам, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.10.2007 N Ф09-8571/07-С6 по делу N А50-1506/2007-Г12
"...Полагая, что в результате неисполнения арендодателем (обществом "Сельстрой-Сервис") своих обязательств по содержанию принадлежащего ему имущества общество "АудитПриватСервис" понесло убытки (реальный ущерб) в виде взысканной и уплаченной субарендатору суммы, общество "АудитПриватСервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Как следует из материалов дела, факт отсутствия электроэнергии в арендуемом истцом помещении в период с 07.02.2006 по 13.10.2006 установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермской области от 23.11.2006 по делу N А50-14208/2006 и в силу п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требует повторного доказывания.
Поскольку указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии у арендатора - общества "АудитПриватСервис" - препятствий в пользовании арендуемым помещением, а также препятствий в реализации предоставленного ему договором права на передачу данного помещения в субаренду, при этом материалами дела подтверждено, что данные недостатки, в нарушение положений ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не были устранены арендодателем, несмотря на неоднократные письменные обращения к нему арендатора (л. д. 28, 34, 35, 50, 55), суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении обществом "Сельстрой-Сервис" своих обязательств, повлекших для истца возникновение убытков..."

1.5. Вывод из судебной практики: Непродолжительное отключение электроэнергии не свидетельствует о невозможности использования арендованного помещения по назначению.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 12.03.2010 по делу N А14-9047/2008/301/6
"...Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в результате отключения арендодателем электроэнергии в спорном помещении, ИП Балганбаев Т. был лишен возможность использовать данное помещение по назначению, в связи с чем взыскания с него задолженности является неправомерным, был известен судам первой и апелляционной инстанций, исследовался ими и обоснованно отклонен по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах. В частности, как верно указано судами, временное отключение электроэнергии в арендованном помещении, подтвержденное актами от 06.03.2008, от 30.10.2008, не является обстоятельством, свидетельствующим о недостатках сданного в аренду имущества в том смысле, который содержится в статьях 611 - 612 Гражданского кодекса РФ, а, следовательно, не является основанием для неисполнения договорных обязательств. При этом доказательства отсутствия электроэнергии на протяжении искового периода, ответчиком суду не представлено..."

1.6. Вывод из судебной практики: Если из договора не следует, что помещение передается арендатору вместе с электрооборудованием, то отключение электричества из-за остановки электрооборудования не свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению, поэтому арендатор не освобождается от внесения арендных платежей.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.07.2010 по делу N А29-3201/2009
"...По мнению заявителя, суд пришел к неправильному выводу о возможности использования арендуемого помещения в спорный период, ибо после отключения электроэнергии имущество, предоставленное в аренду под организацию общественного питания, не могло использоваться по назначению, поэтому арендатор подлежит освобождению от арендных платежей в заявленный период на основании статьи 612 Кодекса.
Материалами дела подтверждено и ответчик не оспаривает, что он не вносил арендную плату в указанный период, поэтому суд правомерно взыскал задолженность по арендной плате и привлек неисправного контрагента к договорной ответственности за просрочку платежа с учетом правил статьи 333 Кодекса.
Довод заявителя о том, что у него отсутствовала обязанность по внесению арендных платежей в спорный период, ошибочен, поскольку арендодатель исполнил обязательство по передаче объекта аренды в пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а именно под организацию закусочной (статья 611 Кодекса). Договор аренды и акт приема-передачи помещений от 21.07.2005 подписаны ответчиком без разногласий.
Суд пришел к правильному выводу об отсутствии у арендатора оснований для применения правил статьи 612 Кодекса, поскольку из договора аренды от 21.07.2005 N 2205 не следует, что нежилые помещения передаются в аренду под закусочную вместе с электрооборудованием и не предусматривалась возможность эксплуатации данного оборудования для использования помещения под закусочную. Постановлением Сыктывкарского городского суда от 06.11.2008 приостановлена эксплуатация только электроустановок, находящихся в помещении столовой в Доме печати, но не электрической сети в целом. Поэтому приостановление эксплуатации электроустановок не повлияло на возможность пользования спорными нежилыми помещениями по назначению.
Ссылка заявителя на необходимость уменьшения ответственности на основании статьи 404 Кодекса подлежит отклонению, поскольку в рамках настоящего спора взыскивается задолженность в период с 01.11.2008 по 16.03.2009, когда подача электроэнергии в помещения столовой была восстановлена..."

1.7. Вывод из судебной практики: Наличие на арендуемом земельном участке памятника археологии, для сохранения которого арендатором понесены расходы, не свидетельствует о передаче участка с недостатками, препятствующими пользованию им.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.06.2010 по делу N А45-19947/2009
"...Исковые требования основаны на нормах статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невозможностью использовать по назначению имеющий недостатки земельный участок.
Поскольку фактическая стоимость работ по состоянию на 01.01.2009 составила 2 219 949 руб. 13 коп., ООО "Стройинвест К", считая, что земельный участок ему был передан с недостатками в виде памятников археологии, письмом от 05.05.2009 N 217 потребовал от администрации Новосибирского района зачесть указанную сумму в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в уплату арендной платы.
При отказе в иске суды исходили из того, что объекты культурного наследия не являются недостатками земельного участка, в связи с чем нормы статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы.
Следовательно, как правильно указали суды, стороны должны были согласовать в договоре аренды процедуру возмещения затрат истца.
Вместе с тем такие условия в договоре аренды N 728 отсутствуют, изменения в договор в порядке, предписанном законом, сторонами не вносились.
Только дополнительным соглашением N 2 от 22.01.2009 к договору аренды арендная плата ООО "Стройинвест К" за период с января по август 2008 года была уменьшена на сумму расходов истца в размере 556 724 руб. 13 коп.
При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что уменьшение арендной платы арендатора на сумму расходов, направленных на выполнение работ по сохранению памятников археологии, не регулируется положениями статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцу обоснованно отказано в иске..."

1.8. Вывод из судебной практики: Наложение судебным приставом-исполнителем ареста на арендованное помещение и передача его на ответственное хранение не свидетельствуют о невозможности использования помещения по назначению, если отсутствуют доказательства наличия препятствий для пользования им.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 09.12.2011 N Ф09-7943/11 по делу N А60-2562/2011
"...Довод заявителя кассационной жалобы о невозможности использования ответчиком данного помещения, поскольку арендуемое помещение арестовано судебным приставом-исполнителем, передано на ответственное хранение закрытому акционерному обществу "РУБИКОН - АЭРО ИНВЕСТ", был предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций. При этом суды правильно указали, что доказательств изъятия спорного имущества из владения ответчика не представлено, наложение ареста не препятствует пользованию имуществом, исходя из того, что арест имеет целью воспрепятствовать распоряжению имуществом. Суды также приняли во внимание, что в акте судебного пристава-исполнителя Октябрьского районного отдела г. Екатеринбурга Управления Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации по Свердловской области о наложении ареста (описи имущества) от 26.11.2010 N 26927 в отношении спорного имущества установлен режим хранения с правом ограниченного пользования, что не лишает ответчика возможности пользоваться данным помещением в соответствии с его назначением. Кроме того, суды отметили, что доказательств того, что ответчик принимал меры к возврату помещения арендодателю, а истец уклонялся от его принятия, либо наличия у истца после прекращения договора реальной возможности владения и пользования указанным помещением в материалы дела не представлено.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором, если последний не имеет возможности использовать переданное имущество по его назначению, в соответствии с условиями договора и своими ожиданиями. Но в судебной практике можно выделить случай, когда недостатки имущества не признавались таковыми, если во время его приемки замечаний со стороны арендатора не было.

2.1. Вывод из судебной практики: Договорное обязательство арендодателя произвести капитальный ремонт арендованного помещения не свидетельствует о том, что помещение на момент его передачи для использования по назначению было непригодно.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2006 по делу N А56-14215/04
"...В подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче здания арендатору в аренду и принятия его арендатором стороны составили и подписали передаточный акт от 09.06.2003. В нем отсутствуют какие-либо замечания арендатора в отношении поступившего в его владение имущества.
Апелляционный суд также правильно указал, что наличие в договоре аренды пункта 2.1.2, согласно которому арендодатель принял на себя обязательство произвести ремонт здания с учетом производственных потребностей арендатора, не свидетельствует о непригодности здания для его использования в момент передачи.
Ответчик также надлежащим образом не подтвердил, что он обращался к истцу с предложениями по ремонту и перепланировке объекта, которые в соответствии с пунктом 2.1.3 договора должны исходить от ответчика.
В материалах дела имеется акт от 02.07.2003, подписанный обществом "Регион" и Институтом, из которого следует, что общество "Регион" выполнило ремонтные работы в арендуемом здании на общую сумму 18100 долларов США и передало их результат ответчику, а ответчик принял результат этой работы (т. 2, л.д. 92).
Договоры на выполнение ремонтных работ были заключены между ответчиком (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Вито" (подрядчик). Наличие данных договоров подтверждено представителем ответчика (т. 2, л.д. 94).
Оценив данные обстоятельства в совокупности с иными представленными в материалы дела документами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик не доказал невозможность использования переданного ему в аренду по надлежащему акту здания..."

3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков

Статья 612 ГК РФ, предоставляя арендатору ряд прав при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не устанавливает его обязанности уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако этой же статьей предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что, естественно, он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Таким образом, при обнаружении недостатков имущества возникает коллизия прав и обязанностей сторон.
По вопросу о возможности требовать уменьшения арендной платы (возврата внесенной арендной платы) в связи с наличием недостатков в арендуемом имуществе см. п. 12 материалов к ст. 614 ГК РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: Право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии уведомления арендодателя об этих недостатках.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19192/2005-6
"...Между ФГУП "Завод "Рейд" (арендодатель) и ФГУП "Северный Рейд" (арендатор) заключен договор от 11.07.2002 N 4С аренды оборудования, количество и наименование которого указано в перечнях, являющихся неотъемлемой частью договора. Оборудование передано по акту от 30.10.2002.
Как установлено судом первой инстанции, часть арендованного оборудования была неисправна и требовала ремонта.
Арендатор отремонтировал неисправное оборудование за свой счет и направил арендодателю акт на выполненные работы по ремонту оборудования на сумму 522112 руб.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендатор не выполнил требования статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении арендодателя, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества или произвести его замену аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, в связи с чем не имеется правовых оснований для включения стоимости ремонтных работ в счет неоплаченных арендных платежей..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд обосновывает появление права арендатора на возмещение расходов по устранению недостатков арендованного имущества только после направления предварительного уведомления арендодателю тем, что при отсутствии уведомления арендодатель лишается возможности безвозмездно устранить данные недостатки или заменить имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.03.2010 по делу N А56-42399/2008
"...Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.06.2004 N 17-А002696 аренды нежилого помещения 12Н площадью 247,2 кв. м, кадастровый номер 78:4141Е:0:6:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Школьная, дом 8, литера А, сроком на 5 лет. Условия договора стороны распространили на отношения, возникшие между ними с 19.05.2004.
Апелляционная инстанция, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, отклонила доводы Общества о необходимости зачета стоимости ремонта, проведенного в арендуемом помещении, в счет арендной платы, со ссылкой на пункт 7.1 договора о том, что помещение ответчик получил в состоянии, непригодном для использования под нежилые цели по акту от 19.05.2004.
Протокольным определением от 28.04.2009 суд первой инстанции отклонил ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы проектной документации и качества выполненного ремонта, мотивировав отказ отсутствием доказательств согласования стоимости проводимых работ с КУГИ и обращения с требованием о зачете в установленном порядке.
Исходя из заявленных требований, с учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для назначения экспертизы. Возможность предъявления встречного иска по результатам экспертизы, на что указывает податель жалобы, не является основанием для ее назначения при рассмотрении заявленного иска..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2010 по делу N А32-56731/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.09.2007 стороны заключили договор аренды имущества, являющегося муниципальной собственностью Новомихайловского городского поселения Туапсинского района N 17/2007 (далее - договор аренды).
При использовании имущества истец узнал, что для надлежащей эксплуатации объектов необходим их срочный капитальный ремонт. Об указанных обстоятельствах ответчик извещен письмами от 26.03.2008 N 27 и от 15.05.2008 N 46. В указанных обращениях общество проинформировало о необходимости проведения ремонтных работ с их последующей оплатой администрацией.
Удовлетворяя требования в части взыскания понесенных расходов, суд первой инстанции обоснованно применил положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу, что технические неисправности объектов, требующие незамедлительного ремонта, были выявлены истцом в процессе их эксплуатации, о чем ответчик неоднократно извещался. При этом ответчик не возражал против проведения ремонтных работ, с последующим отнесением их стоимости в счет задолженности по арендной плате.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требование общества о взыскании расходов, понесенных при выполнении ремонтных работ..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2010 по делу N А53-10179/2009
"...Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из актов приема-передачи помещений от 01.07.2008 следует принятие арендованного имущества без каких-либо замечаний (т. 1, л. д. 31 - 33).
Доводы арендатора о компенсации затрат на устранение скрытых недостатков систем водоснабжения, электрообеспечения и канализации арендуемых помещений суды правомерно не приняли во внимание в связи с тем, что доказательства сообщения арендодателю о таких недостатках истец не предоставил; вопросы о сроках устранения конкретных недостатков коммуникаций, расторжении договора аренды, размере предстоящих затрат на устранение дефектов, объем ремонтных работ и их необходимость с собственником имущества не согласовал (статьи 612, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации). Акты приемки конкретных видов работ в дело не предоставлены..."

4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества

В судебной практике возник вопрос о том, необходимо ли согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества. Поскольку ст. 612 ГК РФ не предусматривает необходимости такого согласия, арендатор вправе устранить недостатки арендованного имущества и без него.

4.1. Вывод из судебной практики: Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества не требуется.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1577/03 по делу N А40-29179/02-13-167
"...После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь пунктом 2.2.4 договора аренды, произвел обследование технического состояния инженерно-технических коммуникаций арендованных помещений.
Проверка производилась с участием представителя предприятия, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания.
Результаты обследования нашли отражение в акте дефектной ведомости от 25.12.2000; они не противоречат содержанию акта от 05.05.2000 N 3/5 приемки-передачи основных средств от Минимущества России в хозяйственное ведение предприятию, в котором были зафиксированы те же недостатки.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имущество было передано в аренду обществу с неустраненными недостатками.
Общество, обнаружив недостатки, сообщило об этом Минимуществу России и предприятию письмами от 25.12.2000 с приложением акта технического состояния помещения, в которых указало ориентировочную стоимость ремонта имущества и просило заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.
Судом первой инстанции установлено, что письмами от 15.01.01 и от 06.06.01 Минимущество России и предприятие дали согласие на проведение капитального ремонта и реконструкции здания и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, хотя из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие требуется, тем более что Минимущество России не является арендодателем по договору аренды.
Суд первой инстанции также установил, что общество заключило договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором от подрядных организаций по актам приемки от 30.01.01, 31.01.01, 28.02.01, 15.03.01, 30.03.01, 27.04.01, 28.04.01, 10.05.01, 14.05.01, 21.05.01, 28.05.01, 29.05.01, 01.06.01, 04.06.01, и по мере приемки выполненных работ направляло предприятию и территориальному управлению Минимущества России документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, частично удовлетворяя исковые требования, неправильно отменили решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении этой части иска, ссылаясь на отсутствие согласия истца и арендодателя на устранение недостатков арендованного имущества и удержание израсходованных на это средств из арендных платежей, поскольку в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации право на удержание суммы понесенных расходов на устранение данных недостатков возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.03.2006 N Ф08-758/2006 по делу N А32-8936/2005-27/169
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Как видно из материалов дела и пояснили в судебном заседании представители сторон, помещения были переданы предпринимателю в состоянии, требующем проведения капитального ремонта, без которого их использование было бы невозможно.
Арендодатель дал согласие на проведение капитального ремонта помещений и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, что следует из приказа Управления муниципальной собственности администрации г. Краснодара от 06.08.2002 N 549, а также последующего поведения арендодателя, частично засчитавшего затраты предпринимателя на капитальный ремонт в счет арендной платы. Из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие требуется. В соответствии с названной статьей право на удержание суммы понесенных расходов на устранение недостатков полученного имущества возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя.
Суд апелляционной инстанции установил, что предприниматель выполнил указанные в акте N 2 работы, стоимость которых составила 116072 рубля, и направил арендодателю документы, подтверждающие факт выполнения работ.
Учитывая, что предприниматель выполнил работы по капитально-восстановительному ремонту на сумму 180249 рублей 83 копейки, апелляционная инстанция обоснованно указала, что сумма арендных платежей за весь период аренды не превышает затрат арендатора на капитально-восстановительный ремонт, и признала произведенное предпринимателем удержание правомерным, а обязательства по уплате арендных платежей - выполненными..."

5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя за недостатки переданного им имущества, если такие недостатки были известны арендатору. Однако данный пункт не устанавливает прямых последствий для арендатора относительно необходимости производства капитального ремонта и пр., возникающей при принятии им такого имущества.
По вопросу о том, имеет ли арендатор право отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества, см. п. 12.16 материалов к ст. 614 ГК РФ.

5.1. Вывод из судебной практики: Арендатор, принявший имущество без замечаний или извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт, не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.08.2010 по делу N А19-14395/09
"...ООО "Караван" был заявлен встречный иск о взыскании с индивидуального предпринимателя Пахорукова Л.П. 7 906 260 рублей, составляющих стоимость неотделимых улучшений.
Пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает обязанность по производству капитального ремонта на арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает право арендатору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы.
Пунктами 2.4.8 договоров аренды N 44 и N 44а от 01.01.2008, N 44 и N 44а от 02.01.2009 обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендатора, при этом указано, что капитальный ремонт производится за счет арендатора.
При наличии условий в договорах аренды, предусматривающих обязанность арендатора по производству капитального ремонта за свой счет, оснований для взыскания стоимости капитального ремонта с арендодателя не имеется.
Не могут быть приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы со ссылкой на пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что поскольку имущество было передано в аренду в состоянии, не соответствующем условиям аренды, то арендатор вправе удерживать сумму понесенных расходов, при этом согласие, предусмотренное статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, не требуется.
В актах приема-передачи имущества к договорам от 01.01.2008 и от 02.01.2009 отражено, что претензий к передаваемому в аренду имуществу арендатор не имеет.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2010 года по делу N А19-14395/09 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.09.2011 N ВАС-11439/11 по делу N А59-2123/2010
"...Общество, полагая, что расходы на ремонт арендуемого помещения являются убытками, подлежащими возмещению ответчиком, обратилось в суд с иском на основании статей 15, 612 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в иске, суды апелляционной и кассационной инстанций, исходили из того, что стороны при заключении договора аренды пришли к соглашению об обязанности проведения капитального ремонта арендатором.
Судами установлено, что арендуемые помещения переданы обществу по акту приема-передачи от 26.06.2008, в котором отражено их техническое состояние и недостатки, а также указано на необходимость капитального ремонта кровли, потолка, укрепления перегородок, восстановления систем отопления, водопровода и канализации, установки оконных блоков, капитального ремонта офиса.
В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт с письменного разрешения арендодателя, а также произвести за свой счет необходимые работы по производству капитального ремонта передаваемых помещений. Недостатки помещений, для устранения которых требуется капитальный ремонт, указываются сторонами в передаточном акте.
Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2009 N Ф09-467/09-С6 по делу N А60-7988/2008-С1
"...В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судом ст. 611, 612... Как полагает заявитель, у него не возникла обязанность по внесению арендной платы, поскольку объект аренды был передан арендодателем в состоянии, исключающем возможность использования его по назначению, о чем имеется отметка в акте приема-передачи. Индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. ссылается и на то, что судом не рассмотрено по существу требование встречного иска о признании законным проведения работ по капитальному ремонту. Заявитель также полагает, что его неоднократные предложения заключить соглашение о зачете стоимости проведенных им ремонтных работ в счет арендной платы являются офертой, а молчание истца по первоначальному иску является акцептом (п. 2 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации)...
Как следует из материалов дела, в обоснование своих требований индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. ссылался на то, что помещение, указанное в договоре аренды, было передано ему в состоянии, непригодном для его использования по указанному в договоре аренды назначению.
В то же время из акта приема-передачи здания от 01.04.2004 усматривается, что в здании, переданном индивидуальному предпринимателю Мальцеву Ю.Н. в аренду, отсутствуют внутренние сети горячего и холодного водоснабжения, а также канализация и сантехническое оборудование (т. 1, л. д. 11). В этом же акте зафиксировано, что данному зданию требуется текущий и капитальный ремонт.
Вышеуказанный акт подписан без каких-либо возражений и замечаний со стороны арендодателя и арендатора.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В договоре аренды от 01.03.2004 N 307-04 предусмотрено условие о размере арендной платы и установлен порядок ее перечисления (т. 1, л. д. 7 - 10). Каких-либо условий, предусматривающих возможность уменьшения или освобождения арендатора от внесения арендной платы в связи с необходимостью проведения текущего и капитального ремонта, в договоре аренды от 01.03.2004 N 307-04 не содержится.
Кроме того, в материалах дела имеется комплексная смета на ремонт здания по ул. Победы, И на сумму 1816 558 руб., которая утверждена заказчиком (индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н.) и согласована подрядчиком 17.12.2003, то есть до заключения договора аренды от 01.03.2004 N 307-04 (т. 2, л. д. 145 - 153).
Таким образом, суд обоснованно исходил из того, что волеизъявление сторон было направлено на заключение договора аренды, имеющего возмездный характер, а индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. еще до заключения договора аренды был осведомлен о свойствах и состоянии передаваемого ему в аренду помещения и согласился на принятие в пользование именно такого имущества..."

Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2007 N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12
"...Срок действия договора аренды установлен с 28.04.2005 по 28.04.2010 (п. 1.3 договора).
Помещение площадью 261,6 кв. м принято истцом по акту приема-передачи 28.04.2005 (т. 2, л. д. 2).
Регистрация договора аренды произведена 21.12.2005 (т. 1, л. д. 20).
В акте обследования помещений от 05.05.2005, составленном арендодателем, балансодержателем и арендатором, отмечено, что деревянные полы в помещениях поражены гнилью; плиточные полы имеют выбоины и трещины, 30% плитки отсутствует; штукатурка на стенах отслоилась (30%); глазурованная плитка в санузле на стенах частично отслоилась, частично отсутствует; штукатурка в швах между плитками выпала; подпольный канал трубопроводов отсутствует; оконные блоки поражены гнилью; дверные блоки повреждены в местах врезки замков и имеют неплотный притвор; отмостка и бетонное крыльцо в разрушенном состоянии; железобетонная плита (козырек над входом) разрушена в части верхнего слоя... Согласно акту все работы относятся к капитальному ремонту (т. 1, л. д. 8).
Общая скидка по арендной плате, полученная арендатором в связи с проведением им ремонтных работ, составила 709445 руб. 02 коп.
По расчету индивидуального предпринимателя, общая стоимость выполненного за его счет капитального ремонта составила 1196843 руб. 99 коп.
Полагая, что в силу ст. 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан нести затраты на капитальный ремонт и письмо от 15.12.2006 N 76 в адрес департамента имущественных отношений о незачтенных 487398 руб. 97 коп. осталось без ответа, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
Как видно из материалов дела, представителем балансодержателя 14.09.2005 подписан акт приема-передачи, согласно которому в помещении выполнен ремонт, произведено обустройство отдельного входа (т. 2, л. д. 1).
Учитывая, что индивидуальный предприниматель знал о недостатках передаваемого в аренду имущества, что следует из акта приема-передачи от 28.04.2005 и акта обследования помещения от 05.05.2005, а также что обязанность по проведению капитального ремонта возложена договором аренды не на арендодателя, что не противоречит ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения требований истца в силу указанных норм не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.10.2006 N Ф09-8745/06-С3 по делу N А34-834/06
"...Довод ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" о том, что арендатор не использовал объект аренды ввиду его ненадлежащего состояния, отклонен, так как спорное помещение было принято ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" в аренду по акту приема-передачи от 15.09.2004 как пригодное для дальнейшего использования.
...Из текста договора от 22.06.2004 N 2/07-04 (п. 1.4) усматривается, что арендатор не только информирован о том, что принимает в аренду помещение, которое требует проведения капитального ремонта, но и принимает на себя обязательство его провести в соответствии с Положением, утвержденным решением Курганской городской Думы от 18.06.2004 N 90...
...Таким образом, ссылка ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" на нахождение помещения на момент передачи в аренду в непригодном для использования состоянии, судом первой инстанции правильно не принята во внимание, так как в силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды. Правовых оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в порядке, предусмотренном ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2010 по делу N А14-19146/2009
"...Ссылаясь на то что ООО "Лада" как арендатор за свой счет произвело капитальный ремонт арендуемых помещений на сумму 10224625 руб., арендодатель отказал Обществу зачесть стоимость ремонта в счет арендных платежей, последнее обратилось в арбитражный суд с указанным иском.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Пунктом 2.3.8 договора аренды предусмотрено, что текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений производит арендатор за свой счет.
Как указано выше, передача имущества арендатору по акту состоялась до заключения договора аренды, были составлены два акта, в которых подробно изложены недостатки имущества и сделан вывод о необходимости произведения капитального ремонта. И после этого арендатор подписал договор аренды, по условиям которого капитальный ремонт он производит за свой счет.
В силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
При таких обстоятельствах у судов не было оснований для удовлетворения требований Общества о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендных платежей.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 01.06.2010 и постановление от 14.09.2010 отменить в части удовлетворения требований ООО "Лада" о произведении зачета затрат на проведение капитального ремонта помещений в сумме 10006700 руб. в счет будущих арендных платежей и дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части судебные акты оставить без изменения..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 по делу N А14-15066/2008/486/6
"...20.02.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Воронежской области (правопредшественником Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области) (арендодатель) и Воронежской межтерриториальной коллегией адвокатов (арендатор) был заключен договор N Х/99-10 аренды нежилого помещения общей площадью 869,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, д. 16, для образовательной деятельности и размещения филиала Российской академии адвокатуры, библиотеки юридической литературы, читального зала, проведения учебных процессов, лекций, бесед на правовые темы для населения, оказания профессорско-преподавательским составом бесплатной правовой помощи депутатам всех уровней, администрациям г. Воронежа и Воронежской области, а также инвалидам войн и малоимущим гражданам, в других целях, не противоречащих законодательству об аренде помещений, сроком с 01.03.1999 по 01.03.2014.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.12.2008 по делу N А14-254711877-2008/415/17 названный договор аренды от 20.02.1999 N Х/99-10 расторгнут, Воронежская межтерриториальная коллегия адвокатов выселена из нежилого помещения площадью 869,3 кв. м.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим требованием, истец сослался на то, что в период срока действия договора Воронежской межтерриториальной коллегией адвокатов был произведен капитальный ремонт арендованного имущества на сумму 2772762,82 руб., данные улучшения арендованного имущества являются неотделимыми и не могут быть возвращены в натуре, в связи с чем, по мнению истца, улучшения на указанную сумму являются для ответчика неосновательным обогащением и подлежат возмещению. При этом истец указывает, что капитальный ремонт проводился с целью приведения объекта аренды в состояние, пригодное для эксплуатации.
Довод истца о том, что имущество было передано ему в непригодном для использования по прямому назначению состоянии, вследствие чего проведение капитального ремонта арендуемых помещений являлось необходимостью и должно быть оплачено арендодателем, был известен судам первой и апелляционной инстанций, оценивался ими и был отклонен по мотивам, изложенным в судебных актах, со ссылкой на п. 2 ст. 612 ГК РФ, в соответствии с которым арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
При таких обстоятельствах, учитывая, что условиями договора N Х/99-10 от 20.02.1999 (п. 5.1) была предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта по согласованию с арендодателем, однако доказательств получения такого согласия не представлено, суды, исходя из положений п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска о взыскании с ответчика неосновательного обогащения..."

6. Бремя доказывания возникновения недостатков арендованного имущества

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
Однако п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.

6.1. Вывод из судебной практики: Арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 N Ф03-719/2010 по делу N А51-8126/2009
"...Некоммерческая организация "Ассоциация дезинфектологов Приморского края" обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с Дальневосточного отделения Российской академии наук 109 732,99 руб. расходов по устранению недостатков переданного в аренду имущества.
Как установлено судом из материалов дела, 05.05.2006 между Дальневосточным отделением Российской академии наук (арендодатель) и некоммерческой организацией "Ассоциация дезинфектологов Приморского края" (арендатор) заключен договор аренды N 7 недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения общей площадью 48,5 кв. м, расположенные по адресу: г.Владивосток, ул. Светланская, 50, для использования в качестве офиса.
Пункт 2 статьи 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
Тем самым, заявляя исковые требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.12.2011 N Ф03-5802/2011 по делу N А51-7552/2010
"...Так, арбитражными судами установлено, что 11.01.2010 между открытым акционерным обществом "Приморсксортсемовощ" (арендодатель) и обществом "Темп" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 150,3 кв. м на втором этаже двухэтажного здания (лит. А, контора) по адресу: г. Уссурийск, ул. Воровского, 91.
Указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 11.01.2010, в соответствии с которым помещение находится в удовлетворительном состоянии и у арендатора отсутствуют претензии к техническому состоянию имущества.
10.03.2010 общество "Темп" (заказчик) и общество "Принг-ДВ" (подрядчик) заключили договоры подряда NN 16, 17, 18 на выполнение строительно-отделочных, сантехнических и электромонтажных работ в арендуемом заказчиком помещении по адресу: г. Уссурийск, ул. Воровского, 91, указанных в локальном сметном расчете.
Во исполнение обязательств по указанным договорам подрядчик выполнил отделочные работы на сумму 674 329 руб., сантехнические работы на сумму 249 379 руб., электромонтажные работы на сумму 551 087 руб., в доказательство чего общество "Темп" представило в материалы дела справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 09.04.2010 и акт о приемке выполненных работ от 09.04.2010 N 1.
Считая, что оплату выполненных по указанным договорам подряда работ должен произвести должник-арендодатель, общество "Темп" предъявило должнику к оплате счет от 12.07.2010 N 67 на общую сумму 1 474 795 руб.
Поскольку полностью данный счет должником не оплачен, а решением арбитражного суда от 25.10.2010 должник признан банкротом, общество "Темп" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Отказывая в удовлетворении заявления общества "Темп", арбитражные суды исходили из недоказанности обществом того, что на момент передачи ему арендуемого помещения последнее имело недостатки, препятствующие его использованию по назначению, о которых обществу заранее было неизвестно, и которые не могли обнаружиться во время осмотра или проверки помещения при его получении.
Учитывая, что 11.01.2010 акт приема-передачи арендуемого помещения подписан обществом "Темп" без замечаний, суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил ссылку заявителя требований на письмо от 22.02.2010, в котором указано, что помещение нельзя эксплуатировать по назначению и в нем отсутствуют коммуникации.
На основании изложенного суды пришли к правильному выводу о недоказанности заявленных требований и, как следствие этого, об отсутствии оснований для удовлетворения заявления общества "Темп"..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.11.2013 N Ф05-14383/2013 по делу N А40-147351/12-157-1416
"...В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Однако пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.
Изучив предоставленные в материалы дела доказательства, суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что в силу требований 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не доказал условия, являющиеся обязательными для возникновения ответственности лица по требованию о возмещении убытков.
Согласно техническому заключению ООО "ПромПТ" от 16.08.2012 г., на которое ссылается истец, причиной выхода из строя трансмиссии явилось снижение рабочего давления в масляной системе, по причине износа рабочих поверхностей масляного насоса (л.д. 24 т. 3).
Таким образом, в техническом заключении не сделан вывод о наличии скрытых конструктивных недостатков в предоставленном в аренду оборудовании, в случае выявления которых мог бы нести ответственность арендодатель.
Доказательств, подтверждающих наличие скрытых недостатков в переданном арендатору оборудовании, в материалы дела не предоставлено.
В связи с этим, суды сделали правильный вывод о недоказанности вины ответчика и причинной связи между действиями арендодателя и возникшими у истца убытками, поскольку поломка арендованного имущества произошла в период его пользования арендатором..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2010 по делу N А32-56731/2009
"...Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.09.2007 стороны заключили договор аренды имущества, являющегося муниципальной собственностью Новомихайловского городского поселения Туапсинского района N 17/2007 (далее - договор аренды).
При использовании имущества истец узнал, что для надлежащей эксплуатации объектов необходим их срочный капитальный ремонт. Об указанных обстоятельствах ответчик извещен письмами от 26.03.2008 N 27 и от 15.05.2008 N 46. В указанных обращениях общество проинформировало о необходимости проведения ремонтных работ с их последующей оплатой администрацией.
Удовлетворяя требования в части взыскания понесенных расходов, суд первой инстанции обоснованно применил положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Заявляя требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу, что технические неисправности объектов, требующие незамедлительного ремонта, были выявлены истцом в процессе их эксплуатации, о чем ответчик неоднократно извещался. При этом ответчик не возражал против проведения ремонтных работ, с последующим отнесением их стоимости в счет задолженности по арендной плате.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требование общества о взыскании расходов, понесенных при выполнении ремонтных работ..."

7. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 612 ГК РФ была применена судом исходя из ее буквального содержания

7.1. Примеры толкования судом понятия "недостатки арендованного имущества"

Ситуация
Сторонами был заключен договор аренды земельного участка для использования под строительство многоэтажного дома. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, администрация города (арендодатель) обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности.

Применение судом ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Суд удовлетворил иск частично, уменьшив размер подлежащей взысканию задолженности на основании ст. 612 ГК РФ в связи с передачей арендатору имущества с недостатками, препятствующими использованию в соответствии с целями аренды.
Суд указал, что под недостатками имущества в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды (ст. 612 ГК РФ).
В ходе строительства было обнаружено, что в пределах земельного участка проходит подземная кабельная линия связи, принадлежащая третьему лицу, и продолжение строительства до ее выноса за пределы земельного участка невозможно. В связи с тем, что арендатор произвел работы по выносу линии связи за свой счет, суд зачел их стоимость в счет подлежащей взысканию задолженности по арендной плате.
(Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4372/09-С6 по делу N А50-15743/2008-Г34)

Ситуация
Сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения для использования под магазин. Арендатор произвел реконструкцию помещения под свои нужды и обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с арендодателя стоимости произведенных работ, обосновывая свое требование тем, что, по его мнению, арендованное имущество было передано ему с недостатками, препятствующими использованию по назначению.

Применение судом ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
В соответствии со ст. 612 ГК РФ под недостатками арендованного имущества в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
Установив, что арендатором не представлено доказательств невозможности использования переданного в аренду имущества для целей аренды, суд отказал в удовлетворении исковых требований.
(Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2009 N Ф09-1131/09-С6 по делу N А07-454/2008)

Ситуация
Сторонами заключен договор аренды нежилого помещения (подвала). Арендатор, ссылаясь на то, что данное помещение было передано ему с недостатками (неоднократно затапливалось), обратился в арбитражный суд с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы.

Применение судом ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
В соответствии со ст. 612 ГК РФ под недостатками арендованного имущества в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
Однако судом установлено, что деятельность арендатора продолжалась несмотря на неоднократные затопления арендованного помещения. Суд сделал вывод, что арендатором не доказано наличие в арендованном имуществе недостатков, полностью или частично препятствующих использованию, и отказал в удовлетворении исковых требований.
(Постановление ФАС Уральского округа от 26.08.2008 N Ф09-6076/08-С6 по делу N А76-26383/2007)

7.2. Примеры удовлетворения требований арендатора о возмещении расходов на устранение недостатков переданного имущества

Ситуация
Ссылаясь на наличие в переданном имуществе недостатков, арендатор обратился в суд с требованием о возмещении расходов на их устранение.
Суд удовлетворил иск.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Судом установлено, что переданное в аренду имущество имело недостатки, препятствующие пользованию им, арендодатель дал согласие арендатору на устранение недостатков путем проведения ремонтных работ, отсутствуют доказательства, подтверждающие, что недостатки были оговорены арендодателем при заключении договора или были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества.
Применив п. 1 ст. 612 ГК РФ, суд указал, что в рассматриваемой ситуации арендатор имеет право требовать возмещения расходов на устранение недостатков, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.
(Определение ВАС РФ от 10.03.2010 N ВАС-2645/10)

Ситуация
В передаточном акте стороны договора аренды отразили конкретные недостатки в передаваемом имуществе. Арендатор обратился в суд с требованием о возмещении расходов на их устранение.
Суд удовлетворил иск.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Судом установлено, что переданное в аренду имущество имело недостатки, препятствующие пользованию им, арендодатель дал согласие арендатору на устранение недостатков путем проведения ремонтных работ.
При проведении капитального ремонта арендованного имущества арендатором понесены расходы, признанные судом убытками, которые подлежат возмещению в силу положений ст. 612 ГК РФ, поскольку предоставленное в аренду имущество не соответствовало его назначению и находилось в аварийном состоянии.
(Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.1999 N Ф04/2633-645/А27-99)

7.3. Примеры отказа в удовлетворении требований арендатора о взыскании с арендодателя убытков, вызванных явными недостатками арендуемого имущества

Ситуация
Арендатор обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании с арендодателя убытков, вызванных протечкой кровли в арендуемом нежилом помещении.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что многолетняя протечка кровли и вызванные ею повреждения стен и потолка нежилого помещения относятся к явным недостаткам, которые должны были быть выявлены арендатором при приеме-передаче арендованного помещения. Ссылаясь на ст. 612 ГК РФ, суд отказал в удовлетворении исковых требований арендатора, так как исходя из буквального содержания данной статьи арендодатель отвечает только за скрытые недостатки арендованного имущества.
(Постановление ФАС Поволжского округа от 28.11.2000 N А55-10077/99-31)

Ситуация
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском об уменьшении размера арендной платы в связи с наличием в арендуемом имуществе (судне) недостатков, препятствующих его использованию.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что в соответствии с ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за явные недостатки переданного в аренду имущества, то есть такие, которые должны были быть выявлены арендатором при обычном порядке приема-передачи.
(Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.03.2005 N А26-6038/04-14)

Ситуация
Арендатор в суде потребовал зачета в счет арендной платы произведенных им затрат на реконструкцию арендованного здания гостиницы, ссылаясь на то, что работы были им проведены для устранения недостатков переданного в аренду имущества.
Суд отказал в удовлетворении заявленного требования.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Суд установил, что недостатки переданного в аренду здания гостиницы были оговорены в акте технического состояния здания, составленном при приеме-передаче имущества, то есть были известны арендатору. Руководствуясь буквальным содержанием ст. 612 ГК РФ, суд сделал вывод, что за недостатки имущества, известные арендатору на момент приема-передачи здания, арендодатель не отвечает.
(Постановление ФАС Центрального округа от 01.04.2009 по делу N А14-3883-2007/173/13)

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 613 ГК РФ

1. Основания для предъявления к арендатору требования об устранении нарушений прав третьих лиц, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ)

1. Основания для предъявления к арендатору требования об устранении нарушений прав третьих лиц, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ)

Статьей 613 ГК РФ установлено, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц. Арендаторы нередко препятствуют осуществлению данных прав. Судебная практика разъясняет, на основании каких норм Гражданского кодекса РФ третьи лица могут обратиться с иском в суд.

1.1. Вывод из судебной практики: К арендатору земельного участка, на который в пользу третьего лица установлен сервитут для обеспечения проезда, может быть предъявлен иск об устранении препятствий в проезде по данному земельному участку в соответствии со ст. 304 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения"
"...Кооператив обратился в арбитражный суд с иском к обществу об устранении препятствий в проезде по земельному участку, находящемуся во владении ответчика. Кооператив доказал, что в 2008 году решением суда был установлен сервитут проезда по земельному участку, находящемуся во владении ответчика и прилегающему к земельному участку истца; сервитут был зарегистрирован в ЕГРП. После сдачи собственником в аренду земельного участка, обремененного сервитутом, арендатор установил забор со шлагбаумом и отказывается пропускать автотранспорт кооператива на служащий земельный участок без внесения отдельной платы арендатору этого участка.
Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на следующее. Во-первых, имущество находится у него на основании договора аренды, поэтому он является ненадлежащим ответчиком по делу. Во-вторых, забор установлен им на земельном участке, правообладателем которого он является. Следовательно, он имеет право взимать плату за проезд. В-третьих, истекла исковая давность по иску, поскольку забор был им установлен три с половиной года назад.
Истец в обоснование своих требований ссылается на статью 304 ГК РФ, то есть предлагает квалифицировать свой иск в качестве негаторного, по которому отсутствует исковая давность (статья 208 ГК РФ). Однако, по мнению ответчика, имущество не находится во владении истца, поэтому к его требованию должен применяться общий трехлетний срок исковой давности.
В силу пункта 4 статьи 216 ГК РФ вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 ГК РФ. Лицо, владеющее земельным участком, в пользу которого установлен сервитут, имеет право требовать устранения нарушения его права проезда.
Поскольку служащий земельный участок находится во владении арендатора и, как установлено, забор возведен именно им, ответчиком по негаторному иску в данном случае может являться арендатор. Истец имеет право выбирать, кто будет ответчиком по делу, причем неблагоприятные последствия такого выбора лежат на истце.
Так как истец владеет господствующим земельным участком, его требование об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку является негаторным иском (статья 304 ГК РФ). В силу статьи 208 ГК РФ на требование об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, исковая давность не распространяется..."

Статья 614. Арендная плата

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 614 ГК РФ

1. Виды арендной платы и способы ее определения
2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
3. Основания прекращения обязанности по внесению арендной платы при выкупе арендованного имущества
4. Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы
5. Определение размера арендной платы при отсутствии указания на включение в нее НДС
6. Изменение сумм арендной платы
7. Особенности исчисления размера арендной платы по договору аренды государственного (муниципального) имущества
8. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
9. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
10. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
11. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
12. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
13. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
14. Взыскание платы в связи с использованием имущества или получением арендных платежей при сдаче имущества в аренду неуправомоченным лицом, по недействительному или незаключенному договору
15. Размер неосновательного обогащения при недействительности или незаключенности договора аренды (в том числе когда он вообще не заключался)
16. Последствия использования меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
17. Право собственника имущества на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало данное имущество
18. Существенное изменение обстоятельств как основание для изменения или расторжения договора
19. Взыскание договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей
20. Последствия уплаты арендатором арендных платежей после незаконного отказа в заключении договора купли-продажи данного имущества
21. Применение к арендным отношениям ст. 522 ГК РФ о порядке погашения однородных обязательств по нескольким договорам поставки
22. Размер арендной платы как существенное условие договора
23. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 614 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

1. Виды арендной платы и способы ее определения

Статья 614 ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды право выбрать способ внесения арендных платежей, который им был бы наиболее удобен. Практика применения судами ст. 614 ГК РФ позволяет выделить допустимые способы определения размера арендной платы, а также формы ее уплаты.

1.1. Вывод из судебной практики: Размер арендной платы может быть установлен путем согласования сторонами в договоре порядка его определения.

Судебная практика:


Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30
"...Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания этой задолженности, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации полагал, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, поэтому, не признав права арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке даже в случае изменения нормативно-правовых актов, счел наличие задолженности за 2003 год, рассчитанной по новым коэффициентам, недоказанным.
Однако этот вывод суда апелляционной инстанции сделан без учета пункта 3.4 договора аренды и указанных выше положений законодательства, которыми должны были руководствоваться стороны при исполнении упомянутого договора, предусматривающего условие об изменении размера арендной платы в случае изменения действующих законодательных и иных нормативных актов.
Арендное пользование имуществом осуществляется на условиях, определенных собственником этого имущества, поэтому суд руководствовался федеральными нормативными актами, устанавливающими размер арендной платы за пользование федеральным имуществом.
Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета..."

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 N КГ-А41/8976-11 по делу N А41-40828/10
"...Довод заявителя жалобы о том, что действующее земельное законодательство не предусматривает права арендодателя в одностороннем порядке, путем уведомления арендатора изменять размер ставки арендной платы, уже являлся предметом исследования и оценки арбитражного суда апелляционной инстанции, его необоснованность отражена в оспариваемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.
Судебная коллегия соглашается с непринятием указанного довода заявителя как несостоятельного и не нашедшего правового подтверждения, поскольку согласно пункту 2.3 договора от 19.09.2001 N 420 арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок земельного налога в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными документами.
В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом найма должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
При этом внесения соответствующих изменений в договор аренды не требуется..."

Постановление ФАС Московского округа от 20.03.2008 N КГ-А41/1747-08-П по делу N А41-К1-17469/06
"...В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно п. 4.2 договоров размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с действующим законодательством и решением Совета депутатов г. Лыткарино. В соответствии с п. 9.5 договоров арендодатель оставляет за собой право изменения арендной платы ежегодно, исходя из величины базовой ставки и методики расчета, а арендатор обязан принимать предложения арендодателя к исполнению.
При изложенных обстоятельствах удовлетворение судами иска со ссылкой на вышеуказанные положения закона и условия договора, а также на введение решениями Совета депутатов г. Лыткарино от 23.12.2005 г. N 47/7 и от 15.02.2006 г. N 77/10 с 2006 г. новых базовых ставок арендной платы и новой методики расчета, суд кассационной инстанции считает законным.
Изменение условий договора в части определения размера арендной платы, исходя из установленных представительным органом власти местного самоуправления ставок, действие которых обязательно, то есть не требует дополнительного согласования, суд кассационной инстанции считает не противоречащим требованиям ст. 614 ГК РФ, по смыслу которой размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.09.2011 по делу N А20-2678/2010
"...При заключении договора аренды от 28.12.1998 N 106 стороны согласовали (пункт 1.5) расчетный порядок определения арендной платы (ежеквартальная арендная плата устанавливается на основе Методики расчета величины арендной платы за муниципальные нежилые помещения).
Таким образом, арендная плата по договору является определяемой (подлежащей исчислению по каждому сроку платежа). Изменение размера арендной платы в результате расчета на основании методики, утвержденной органом местного самоуправления, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Аналогичные выводы содержатся и в судебных актах по делу N А20-11000/2004.
Поскольку общество плату за использование арендуемых помещений в нормативно установленном размере не вносило (доказательства обратного ответчиком не представлены), судебные инстанции обоснованно взыскали с него задолженность в заявленном истцом размере..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.07.2009 N Ф09-4889/09-С6 по делу N А60-40185/08-С2
"...Из содержания договора аренды от 11.04.2005 N 274 следует, что расчет арендной платы производится в соответствии с законодательством и оформляется в виде приложения к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Из приложения N 1 к данному договору усматривается, что арендная плата исчисляется с учетом площади земельного участка (1 636 кв. м), коэффициента оценочной зоны I, который составляет 2,614, ставки земельного налога (3,763), коэффициента кратности к ставке земельного налога (16).
Таким образом, сторонами названного договора аренды согласовано условие о размере арендной платы, поскольку установлен механизм ее расчета. Установленный в договоре аренды от 11.04.2004 N 274 порядок расчета арендной платы закону не противоречит, сторонами договора оспорен не был..."

1.2. Вывод из судебной практики: Арендная плата (полностью или в части) может быть установлена в виде оказания услуг или выполнения работ арендатором. Если арендатор не исполнил этих обязательств, он должен внести арендную плату за все время пользования имуществом.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 07.12.2010 N ВАС-16128/10 по делу N А40-163979/09-124-756
"...Как установлено судами, между ТОО "Новый путь" (арендодателем, правопредшественником СХПК "Новый путь") и ЗАО "Лукойл-Нефтехим" (арендатором) 01.11.1999 заключен договор пользования охотничьими угодьями.
Ссылаясь на недостижение сторонами этого договора соглашения по вопросу о размере арендной платы, конкурсный управляющий обратился с настоящим иском о взыскании 7 233 897 рублей 50 копеек, составляющих рыночную стоимость арендной платы, рассчитанную за период с 2006 по 2009 годы на основании отчета, произведенного обществом "Финпром Оценка".
В результате исследования и оценки представленных доказательств, в том числе условий заключенного сторонами договора аренды, судами установлено, что арендная плата в данном случае предусматривалась в виде предоставления арендатором арендодателю определенных услуг, а также в виде определенных в твердой сумме платежей, что не противоречит положениям пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускающего сочетание различных форм арендной платы в договоре аренды.
Установив, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы были согласованы сторонами договора аренды и предусмотренные договором обязательства арендатором выполнялись надлежащим образом, суды признали исковое требование не подлежащим удовлетворению.
...в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-163979/09-124-756 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 12.04.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.09.2010 отказать..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.03.2010 по делу N А57-5604/2009
"...Дополнительным соглашением от 12.10.2006 N 2 к договору от 30.12.2004 N 192-2283, установлено, что стоимость произведенного арендатором капитального ремонта помещений, находящихся по адресу: Саратовская область, г. Энгельс-1, д. 212 на сумму 344 212 рублей, засчитывается в счет платежей по арендной плате. Факт выполнения капитального ремонта подтверждается актом приемки выполненных работ за сентябрь 2006 года.
В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в статье форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Судебные инстанции на основании буквального толкования условий договора и дополнительного соглашения N 2 сделали правильный вывод о сочетании в нем различных форм оплаты..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2006 по делу N А21-7574/04-С2
"...Согласно пункту 5.1 договора арендная плата в течение всего срока действия договора не взимается в соответствии с решением Совета депутатов Балтийского городского округа от 20.04.99 N 41.
Подпунктами а), б), в), г) пункта 7.1 договора предусмотрена обязанность арендатора ввести в строй баню и пекарню до 31.12.2000, рыбоперерабатывающий цех - до 31.12.2001, завершив проектные работы по всем объектам до 01.11.99; за счет собственных средств спроектировать, построить очистные сооружения модульного типа мощностью не менее 200 куб. м/сутки.
В соответствии с пунктом 9.1 договора в случае невыполнения до 31.12.2001 подпунктов а) - г) пункта 7.1 арендатор обязан внести на счет бюджета округа сумму, равную арендной плате, рассчитанной в соответствии с расчетом арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), расположенными на территории Балтийского городского округа, утвержденным решением Совета депутатов Балтийского городского округа от 13.11.97 N 88.
Всесторонне и полно исследовав материалы дела, надлежащим образом оценив их, суд установил, что проектная документация ни к указанному в договоре от 02.06.99 сроку, ни позднее не была разработана, объекты производства в строй не введены, цель, для которой строения передавались в аренду, не достигнута. Таким образом, неисполнение отделением фонда "Монолит" предусмотренных договором аренды от 02.06.99 обязательств подтверждается материалами дела. Администрация неоднократно обращалась к арендатору с предложениями перечислить арендную плату в связи с невыполнением условий безвозмездного пользования строениями, а также подписать соглашение о расторжении договора.
При таких обстоятельствах суд правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 431, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования в части взыскания с ответчика арендной платы за пользование нежилым зданием, расторжения договора аренды данного имущества и выселения отделения фонда "Монолит" из спорного здания. При этом суд дал правильное толкование условиям договора от 02.06.99, определяющим обязательства сторон, в том числе сроки исполнения, и устанавливающим последствия неисполнения арендатором своих обязательств..."

1.3. Вывод из судебной практики: Арендная плата (полностью или в части) может быть установлена в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендуемого имущества.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 08.11.2010 N ВАС-10698/10 по делу N А40-18092/09-82-211
"...По иску ООО Компании "СОЮЗ АГАТ-ФИЛ" к ОАО "ТНК-ВР Менеджмент" о взыскании 1 059 324,35 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, составляющих сумму долга по договору аренды от 30.04.2004 N ОФд/О3ТНМ-0190/04, заключенному между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором).
Исследовав, представленные в дело доказательства и оценив их в соответствии со статьей 71 Кодекса, суды установили, что из пунктов 3.4, 3.5, 4.6 договора аренды следует, что арендодатель обязан компенсировать арендатору произведенные неотделимые улучшения арендуемых нежилых помещений, а также и отделочные работы в объекте аренды, включающие в себя внутреннюю отделку помещений, входящих в объект аренды, а также установку, монтаж и подключение к инженерным сетям в этих помещениях всего необходимого арендатору оборудования в рамках существующих в здании мощностей, а также производимое арендатором с письменного согласия арендодателя переоборудование инженерных сетей. Все эти работы, стороны договора аренды именовали неотделимыми улучшениями. Кроме того, арендодатель обязан компенсировать арендатору неотделимые улучшения, выполненные при подготовительных работах в помещении общего пользования. Также судом при проверке факта получения согласия истца на работы исследовались доказательства наряду с другими доказательствами и суды пришли к выводу о согласовании арендодателем перепланировки помещений, арендуемых арендатором на пятом и шестом этаже, а также проведении арендатором работ, предусмотренных пунктами 3.4, 3.5, 3.6 договора аренды.
Из изложенного следует, что предусмотренные пунктами 3.4 и 3.5 договора виды работ и затрат по улучшению арендатором арендуемого им имущества также являются видом арендной платы, который при выполнении подлежит компенсации.
Отказывая в иске, суды обоснованно исходили из надлежащего исполнения арендатором договорных обязательств..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.01.2012 N ВАС-17021/11 по делу N А78-9340/2010
"...При разрешении спора суд исходил из того обстоятельства, что договором аренды от 27.12.2007 N 1/418 обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на арендатора, при этом арендатору предоставлены компенсация за выполненные работы в виде освобождения его от внесения арендной платы в порядке статей 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

По данному делу см. также Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу N А78-9340/2010
"...Кроме того, спорным договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на самого арендатора и установлена соответствующая компенсация в виде освобождения его от арендных платежей, что соответствует требованиям статей 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная компенсация истцом получена, поскольку от обязанности по внесению арендной платы истец освобожден.
Исходя из предмета заявленного иска, он удовлетворению не подлежит, ссылка истца на статью 623 ГК РФ является необоснованной..."

Определение ВАС РФ от 26.07.2010 N 9633/10 по делу N А40-81245/09-11-651
"...Как установлено судами, дополнительное соглашение к приложению к договору аренды было подписано сторонами с учетом капиталовложений ЗАО "Москва-Макдоналдс" в арендованное им помещение в сумме 25 000 000 рублей, направленных на реконструкцию.
С учетом данных капиталовложений и было определено, что арендная плата, предусмотренная договором остается фиксированной в течение 20 лет, что не противоречит подпункту 5 подп. 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2011 по делу N А29-13716/2009
"...Общество посчитало, что выполнило неотделимые улучшения в арендуемых помещениях, которые должны быть ему возмещены, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Арендная плата может устанавливаться в том числе в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции протолковал условия пунктов 1.2, 2.1 - 2.5 договора аренды и пришел к выводу о том, что в качестве оплаты за 150 дней пользования объектом найма на арендатора возложена обязанность осуществить в данных помещениях капитальный ремонт, стоимость выполненных арендатором работ по капитальному ремонту одновременно засчитывалась в качестве внесения арендных платежей с 01.08.2008 по 30.12.2008. При этом конкретная стоимость проводимого капитального ремонта не согласована, поэтому затраты истца на ремонт помещения соответствуют стоимости подлежащей внесению за соответствующий период арендной платы, уплачиваемой в форме затрат арендатора на проведение капитального ремонта.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что осуществленные Обществом улучшения объекта найма, являются договорной формой арендной платы, что является основанием для отказа ООО "Дентфарм" в иске..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.12.2009 по делу N А78-4350/2008
"...Арбитражным судом установлено, что на основании договоров субаренды нежилого помещения от 01.01.2005 и аренды нежилого помещения от 01.01.2006 арендная плата за арендуемые помещения была установлена в виде возложения на предпринимателя затрат по капитальному, текущему и косметическому ремонту арендованного имущества за счет собственных средств.
Пунктами 3, 5 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Условия договоров об арендной плате в виде затрат на ремонт арендованного имущества полностью соответствуют положениям пунктов 3, 5 части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, условия указанных договоров и правоотношения сторон полностью находятся в рамках арендных правоотношений. Оснований для выделения двух групп самостоятельных отношений - арендных и отношений по выполнению работ и оказанию услуг - у налоговой инспекции не имелось.
Арендодатель Пучков Д.Г. не предъявлял предпринимателю Ермакову А.В. каких-либо требований о дополнительных суммах арендной платы, следовательно, арендодатель считал, что расходы предпринимателя на ремонт соответствуют размеру арендной платы..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.03.2012 N Ф03-465/2012 по делу N А73-6479/2010
"...Конкурсный управляющий ОАО "Амур-Порт", ссылаясь на наличие задолженности ООО "У Моста-III" по арендным платежам за период с 01.01.2005 по 01.05.2010, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При этом, отказывая в отнесении в счет арендных платежей затрат ответчика по улучшению арендованного имущества в сумме 13 633 280 руб. 77 коп., арбитражные суды исходили из того, что указанные затраты согласно пунктам 3.1 - 3.4 договора аренды являются самостоятельной частью арендной платы.
Указанные выводы судов соответствуют условиям договора аренды и не противоречат закону (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).
Доводы заявителя жалобы о неправильном толковании судами условий договора аренды от 15.10.2004 и о необходимости отнесения произведенных им затрат на улучшение арендованного имущества в размере 13 633 280 руб. в счет арендных платежей подлежат отклонению судом кассационной инстанции, поскольку вывод судов (с учетом толкования условий договора аренды в соответствии со статьей 431 ГК РФ) о согласовании сторонами таких форм арендной платы как вносимые периодические платежи и возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества соответствует фактическим обстоятельствам дела и не противоречит положениям пункта 2 статьи 614 ГК РФ..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.06.2011 N Ф03-1508/2011 по делу N А73-6479/2010
"...Довод ответчика о необходимости отнесения понесенных им расходов на улучшение арендованного имущества в размере 13 633 280 руб. суды отклонили со ссылкой на пункт 2 статьи 614 ГК РФ и пункты 3.1, 3.2, 3.3 договора (с учетом дополнительного соглашения) исходя из того, что сторонами согласовано сочетание таких форм арендной платы как вносимые периодические платежи (п. 3.2 договора) и возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества (п. 3.3 договора), что не противоречит закону, в связи с чем долг по периодическим платежам не подлежит погашению затратами арендатора по улучшению арендованного имущества..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.09.2010 по делу N А46-21192/2009
"...Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "ОмскВодоканал" (далее - ОАО "ОмскВодоканал") о взыскании 327 959 рублей 50 копеек неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 12.05.2008 по 20.08.2009 и 37 145 рублей 97 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Из материалов дела видно, что между муниципальным образованием город Омск в лице Департамента недвижимости администрации города Омска (арендодатель) и ОАО "ОмскВодоканал" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды недвижимого муниципального имущества водопроводно-канализационного хозяйства города Омска от 04.03.2005 N 29515 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, относящееся к водопроводно-канализационному хозяйству, для использования в соответствии с его целевым назначением и в целях, определенных договором.
На основании пункта 4.1 договора арендная плата за пользование имуществом устанавливается в виде проведения арендатором по согласованию с арендодателем вида и объема работ по реконструкции имущества.
Размер арендной платы устанавливается в сумме затрат арендатора на проведение согласованных с арендодателем работ по реконструкции имущества, равной 27 843 222 рублям 55 копейкам. Периодом оплаты арендной платы является календарный год (пункт 4.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2006 N 2).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, условия договора, устанавливающего арендную плату за пользование имуществом с включением в нее платы за пользование земельным участком под объектами недвижимости, учитывая, что в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме арендной платы оплачивать плату за пользование земельным участком, арбитражный суд пришел к правильному выводу об отсутствии неосновательного обогащения у ответчика..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2010 N КГ-А40/1913-10 по делу N А40-81245/09-11-651
"...Сторонами подписано дополнение к Приложению договора аренды от 23 января 1992 г., согласно которому, учитывая капиталовложения арендатора в сумме 25 000 000 рублей в реконструкцию и оборудование помещений, арендная плата, которая вносится в соответствии с п. 3 договора и приложением N 1, статья 4 остается фиксированной в течение 20 лет, начиная с 23 января 1992 г. до 22 января 2012 года, и впоследствии может быть пересмотрена каждые 10 лет.
Вывод суда о том, что капиталовложения арендатора в реконструкцию помещения и оборудование не может являться формой арендной платы противоречит подп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2010 N КГ-А40/1515-10 по делу N А40-81247/09-28-616
"...Сторонами подписано дополнение к Приложению договора аренды от 23 января 1992 г., согласно которому, учитывая капиталовложения арендатора в сумме 140 000 000 рублей и 3000 000 долларов США в реконструкцию и оборудование помещений, арендная плата, которая вносится в соответствии с п. 3 договора приложением N 1 ст. 4 остается фиксированной в течение 20 лет, начиная с 23 января 1992 г. до 22 января 2012 года, и впоследствии может быть пересмотрена каждые 10 лет (л.д. 14).
Вывод суда о том, что капиталовложения арендатора в реконструкцию помещения и оборудование не может являться формой арендной платы противоречит подп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2007 N КГ-А40/12576-07 по делу N А40-17760/07-59-119
"...Нормы, регулирующие внесение арендной платы и договору аренды имущества предусматривают возможность установления сторонами оплаты как в виде определенной суммы платежей, так и в виде возложения на арендатора затрат на улучшение имущества. Кроме того, данными нормами предусмотрено право арендатора зачесть стоимость капитального ремонта арендованного имущества в счет арендной платы.
Как следует из договора аренды и дополнений к нему, стороны установили, что арендатор производит реконструкцию арендуемых помещений, установили размер капиталовложений арендатора на реконструкцию и оборудование помещений, а также установили, что затраты арендатора возмещаются собственником установлением фиксированной арендной платы в течение 20 лет.
Данное соглашение сторонами не расторгнуто, не изменено и не оспаривается. Таким образом, оснований для изменения размера арендной платы до истечения срока, указанного в дополнении к договору, не имеется..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.04.2011 N Ф09-2189/11-С3 по делу N А50-11034/2010
"...Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды базы комплектации, находящейся в собственности арендодателя, от 10.09.2007.
В силу п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, суды на основании буквального толкования условий договора аренды от 10.09.2007, сделали правильный вывод о сочетании в нем различных форм арендной платы: путем фиксированной суммы 5000 руб. с учетом НДС в месяц на срок договора (п. 3.1 договора), а также путем возложения на арендатора обязанности по развитию арендуемой базы на сумму 1 500 000 руб. в течение двух лет после подписания договора с согласованием перечня работ в дополнительном соглашении (п. 2.5 договора) либо путем выплаты денежной компенсации, если арендатор не произвел развитие базы на указанную в п. 2.5 договора сумму (п. 3.5 договора).
Установив, что ответчиком не представлено доказательств исполнения возложенной на него п. 2.5 договора обязанности по развитию арендуемой базы на сумму 1 500 000 руб. в течение двух лет после подписания договора, с согласованием перечня работ в дополнительном соглашении, суды правомерно на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили первоначальные исковые требования, взыскав с предпринимателя в пользу общества задолженность по договору от 10.09.2007 в сумме 1 500 000 руб..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 27.04.2010 по делу N А68-1184/08
"...В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное предусмотрено законом, иными нормативными актами или договором.
Пунктами 3, 5 части 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Таким образом, исходя из смысла приведенных норм, установление в договоре аренды недвижимого имущества арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ допустимо и не противоречит действующему гражданскому законодательству.
В этой связи применительно к рассматриваемому спору вывод суда о ничтожности п. 4.2.8 о возложении обязанности производства капитального ремонта имущества, переданного в аренду на арендатора в счет уменьшения арендной платы арендодателю в пределах сумм амортизационных отчислений, является ошибочным..."

1.4. Вывод из судебной практики: Оплата арендатором коммунальных услуг не может являться заменой арендной платы, установленной в договоре, или формой арендной платы.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно..."

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.07.2011 N Ф03-2977/2011 по делу N А37-1917/2010
"...Кроме того, арбитражный суд первой инстанции указал на неверное толкование условий договоров аренды от 18.09.2007, от 19.09.2009 в части определения арендной платы, поскольку в силу пункта 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться в качестве формы арендной платы.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2011 по делу N А55-15545/2010
"...Пунктом 4.1.1 договора аренды стороны предусмотрели, что ежемесячная арендная плата состоит из двух частей (постоянная и переменная).
Постоянная часть арендной платы представляет собой плату за пользование в размере 636 условных единиц за квадратный метр в год, которую арендатор вправе изменять в одностороннем порядке, но не чаще 1 раз в год и не более чем на 12% (пункт 4.1.1 договора).
Переменная часть предоставляет собой возмещение стоимости потребленной электроэнергии и сезонного отопления, рассчитываемой по приборам учета, оплата расчетов производится по счету, выставляемому арендатору не позднее 20 числа месяца следующего за отчетным (пункт 4.1.2 договора аренды).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 12 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
По существу доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.06.2011 по делу N А49-6761/2010
"...Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор организует обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения, канализации, производит капитальный ремонт.
Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за исключением тепловой энергии, электроэнергии, водоснабжения составляет 50 000 руб. Оплата потребляемой энергии оплачивается отдельно на основании приборов учета.
Впоследствии по соглашению от 20.07.2010 договор аренды был расторгнут, а объект аренды возвращен по акту от 20.07.2010, подписанному без возражений со стороны арендодателя.
Считая, что арендатор не исполнил обязательства по внесению арендной платы, а также не возместил расходы по содержанию сетей и потребленности воды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По общему правилу возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться формой арендной платы.
Данная позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отражена в пункте 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Вместе с тем в соответствии с условиями договора арендатор принял на себя обязательства по оплате водоснабжения на основании прибора учета и предъявленных данных общества с ограниченной ответственностью "Техсервис-2004", которое осуществляет поставку воды собственнику помещений (ИП Паршин В.А.) в рамках договора от 19.01.2010 N 08.
Размер потребленной воды в период с февраля по июнь 2010 года подтвержден документально, ответчиком не оспаривается, следовательно, взыскание расходов в сумме 3470 руб. 26 коп. произведено судами обоснованно..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2009 по делу N А05-5599/2009
"...Решением суда от 06.07.2009, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009, заявленные требования удовлетворены: суд признал предписание недействительным в части перечисления в доход федерального бюджета 738 079 руб. 06 коп.
Как следует из материалов дела, Управлением проведена проверка финансово-хозяйственной деятельности филиала Предприятия за 2007 - 2008 годы, о чем составлен акт от 24.03.2009, в котором отражено, что в нарушение пункта 1 статьи 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации, Приложения N 2 к Федеральному закону от 19.12.2006 N 238-ФЗ "О федеральном бюджете на 2007 год" в 2007 году Предприятие не перечислило в доход федерального бюджета денежные средства в сумме 738 079 руб. 06 коп., полученные от использования имущества, являющегося федеральной собственностью.
По результатам проверки Управление выдало Предприятию предписание от 27.03.2009 N 24-0810/509 об устранении выявленных нарушений.
Удовлетворяя заявленные требования, суды сделали вывод о том, что указанная в предписании сумма является не средствами, полученными от использования имущества, являющегося федеральной собственностью, а оплатой услуг по содержанию переданного в аренду помещения.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что Предприятием с согласия собственника имущества - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области - были заключены договоры о передаче в аренду недвижимого имущества.
Пунктом 2.1.1 договоров аренды предусмотрено, что арендодатели обязывались в пятидневный срок с момента подписания договора аренды заключить с арендатором договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги, а в соответствии с пунктом 2.3.2 договоров аренды арендатор обязывался заключить с арендодателями договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги.
В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Таким образом, суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о том, что указанная в предписании сумма является не средствами, полученными от использования имущества, являющегося федеральной собственностью, а является оплатой услуг по содержанию переданного в аренду помещения..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2006 N Ф09-4665/06-С6 по делу N А60-23807/2005
"...Установив, что арендатор не исполнил своих обязанностей по внесению арендной платы и что сумма долга за период с 01.10.2004 по 31.07.2005 составила 500000 руб., суды правомерно взыскали указанную сумму в пользу арендодателя.
При этом судами правомерно отклонена ссылка ответчика на то, что арендная плата им уплачивалась на основании письма арендодателя от 02.08.2004 N 63 в виде несения расходов на содержание переданного в аренду имущества (оплата поставленной электрической и тепловой энергии, услуг по водоснабжению и приему сточных вод), поскольку по условиям договорам арендная плата должна вноситься ежемесячно в определенной денежной сумме. Изменений в договор сторонами в установленном порядке не вносилось (ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, как правильно указали суды, расходы по содержанию имущества являются самостоятельными и не входят в плату за пользование имуществом. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 13.04.2011 по делу N А68-4130/2010
"...Как следует из п. 3.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2003 размер арендной платы составляет 84 рубля 47 копеек, в том числе НДС, за один квадратный метр в месяц. Арендная плата в месяц составляет 43 333,11 руб. В стоимость арендной платы входят коммунальные услуги по водоснабжению, по электроснабжению, по теплоснабжению, по содержанию прилежащих территорий.
Как разъяснено п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Таким образом, в рассматриваемом случае обязанность по несению расходов по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе - ЗАО "Автошина" и такие расходы не могут включаться в состав арендной платы.
Поскольку вышеперечисленным, юридически значимым для правильного рассмотрения спора обстоятельствам судом оценки не дано, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

1.5. Вывод из судебной практики: Если в договоре содержится такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате является несогласованным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2009 по делу N А31-2872/2007-21
"...Управление направило в адрес Предпринимателя уведомление от 29.09.2006 N 4093, в котором сообщило, что, согласно отчету об оценке от 23.08.2006 N 485, годовой размер арендной платы по договору составляет 583 317 рублей 46 копеек, ежемесячный - 48 609 рублей 79 копеек.
Предприниматель письмами от 10.10.2006, 09.11.2006 и 07.12.2006 сообщил арендодателю, что при заключении договора аренды размер арендной платы не был согласован, а отчет об оценке не может устанавливать арендную плату, поскольку составлен после подписания договора и не подписан сторонами, и просил расторгнуть договор аренды.
Суд установил и материалами дела подтверждается, что, по условиям пункта 3.2 договора от 30.03.2006 N 87, арендатор выплачивает арендную плату согласно приложению N 3 к договору, однако на момент заключения данного договора указанное приложение не существовало и сторонами не было подписано. Впоследствии после изготовления отчета "Об определении рыночной стоимости земельного участка и размера ставки арендной платы" от 25.08.2006 N 485 стороны также не достигли согласия о применении указанной в нем цены. Следовательно, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 30.03.2006 N 87 не содержит условия о размере арендной платы и в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации является незаключенным.
Довод заявителя о том, что в пункте 3.2 договора аренды стороны установили механизм определения размера арендной платы, исчисляемый на основании отчета "Об определении рыночной стоимости земельного участка и размера ставки арендной платы" от 25.08.2006 N 485, отклоняется, так как на момент заключения договора аренды от 30.03.2006 размер арендной платы, рассчитанной с применением установленного договором механизма исчисления арендной платы, не был определен..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.03.2010 по делу N А65-21492/2009
"...Кроме того, судами правильно отмечено, что договором от 07.02.2002 N 2075 не определен размер арендной платы, поскольку пункт 2.1 договора не содержит указание общей суммы платы за арендованный участок, указана только ставка арендной платы за 1 кв. м - 5,28 руб., 4 зона, О-10,0 (на целевое использование).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договор считается незаключенным, поскольку предмет договора не согласован, размер арендной платы не определен, в связи с чем требование о взыскании долга, неустойки по арендной плате удовлетворению не подлежит..."

1.6. Вывод из судебной практики: В договоре аренды земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам, вступающим в договор не одновременно, необходимо предусмотреть не только размер арендной платы за пользование всем арендуемым имуществом, но и порядок расчета доли арендной платы каждого из них.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 22.06.2009 N Ф09-4078/09-С6 по делу N А50-16044/2008
"...Изменяя решение суда первой инстанции и принимая п. 4.2 договора аренды в редакции, предложенной департаментом: "Арендная плата, действующая в течение 2008 года, устанавливается в размере, указанном в приложении N 2 к договору, и составляет в год 336 130 руб. 96 коп., а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора", апелляционный суд исходил из того, что согласно п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.
Поскольку спорный земельный участок является неделимым, арендная плата должна быть установлена за весь земельный участок.
Выводы судов сделаны без учета следующего.
Учитывая возникший спор и принимая во внимание положения ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 20 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, в случае заключения договора с предполагаемым участием нескольких лиц на стороне арендатора, которые вступают в договор не одновременно, необходимо предусмотреть не только размер арендной платы за пользование арендуемым имуществом, но и порядок расчета доли арендной платы каждого из них.
Кроме того, судом первой инстанции не проверен расчет доли арендной платы, выполненный обществом "Базис-А", а апелляционным судом оставлены без внимания доводы данного общества о необходимости указания в договоре аренды суммы арендной платы, приходящейся на его долю..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу N А42-6481/2007
"...В соответствии с пунктом 1 соглашения от 12.07.2004 N 116 Общество принимает и использует на условиях аренды совместно с собственниками (пользователями) частей зданий и сооружений земельный участок с кадастровым номером 51:14:020401:0001, площадью 198 022,5 кв. м, расположенный по указанному адресу, в целях эксплуатации зданий, строений, сооружений.
В силу пункта 4 соглашения от 12.07.2004 N 116 величина арендной платы устанавливается пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании (сооружении) и общей площади здания (сооружения). Размер арендной платы в 2004 году составляет 775 139 руб. 52 коп.
Суд, отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 51:14:020401:0001 является делимым, поэтому договор аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашение от 12.07.2004 N 116 противоречат статьям 6, 22, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В связи с этим суд признал ничтожными названные договор аренды и соглашение в силу статей 166 и 168 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в связи с тем, что сделанные судом выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.
На момент заключения договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116 названный земельный участок не был разделен, а его раздел произведен по заявлению владельцев объектов недвижимости в 2008 году.
Согласно статье 607 ГК РФ земельные участки могут быть переданы в аренду. В соответствии с пунктом 2 названной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
В договоре аренды и соглашении о присоединении указаны площадь земельного участка, его кадастровый номер, адрес, то есть объект аренды определен надлежащим образом.
Исходя из содержания условий договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116, стороны имели намерения оформить отношения по аренде единого земельного участка с кадастровым номером 51:14:020401:0001 с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации сособственниками расположенных на участке зданий (строений, сооружений).
Таким образом, вывод суда о противоречии нормам земельного и гражданского права договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116 нельзя признать обоснованным..."

1.7. Вывод из судебной практики: Если по договору арендная плата рассчитывается в зависимости от того, каким образом используется арендованный земельный участок, размер арендной платы определяется в отношении всего участка по одному коэффициенту функционального использования, даже если входящие в состав участка площади функционально используются по-разному.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 20.08.2009 N Ф09-6023/09-С6 по делу N А47-9237/2008-2ГК
"...По условиям договора аренды от 03.03.2005 размер арендной платы определяется в соответствии с прилагаемым к указанному договору порядком расчета, в котором содержится ссылка на постановление Оренбургского городского Совета от 26.06.1998 N 101 "О методике расчета арендной платы за землю на территории г. Оренбурга".
...При этом администрация исходила из кадастровой стоимости земельного участка, равной в 2006 - 2007 гг. - 2634 руб. 37 коп. за 1 кв. м, в 2008 г. - 947 751 руб. 75 коп. (постановление Правительства Оренбургской области от 30.11.2007 N 414-п) и коэффициента деятельности арендатора (функциональное использование земельного участка) - 37%.
Довод заявителя о том, что арендная плата должна рассчитываться дифференцированно за 90 кв. м, где непосредственно расположено сооружение - пункт страхования автотранспортных средств, по ставке 37%, и за 135 кв. м, как земельный участок, предоставленный в аренду для целей благоустройства территорий, необходимой для функционального обслуживания объектов, по ставке 1,5%, подлежит отклонению. Из п. 1.1 договора аренды земельного участка от 03.03.2005 следует, что ответчику в пользование передавался единый земельный участок площадью 225 кв. м для установки пункта страхования автотранспортных средств. Деление земельного участка площадью 225 кв. м на отдельные земельные участки площадью 90 кв. м и 135 кв. м не производилось и из материалов дела не усматривается..."

1.8. Вывод из судебной практики: Если в договоре не указано, за какой расчетный период определена арендная плата, то расчетным периодом признается весь срок действия договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.03.2010 по делу N А29-3891/2009
"...По мнению заявителя, суд неверно протолковал условия договора аренды, поскольку сумма в 100 000 рублей установлена за один месяц арендного пользования, а не за весь срок действия договора. Установление арендной платы в сумме 100 000 рублей за весь период действия договора привело бы к нарушению контрагентами статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации, из которой усматривается, что размер арендной платы должен соответствовать уровню рыночных цен.
Согласно пункту 1.3 договора размер арендной платы составляет 100 000 рублей.
Арендная плата выплачивается ежемесячно после 25-го числа, следующего за отчетным периодом (пункт 1.4 договора).
Суд апелляционной инстанции протолковал условия договора аренды и пришел к выводу, что размер арендной платы составляет 100 000 рублей за весь период аренды (п. 1.3), порядок внесения платежа определен в пункте 1.4: не позднее 25-го числа месяца.
Материалами дела подтверждено и ответчик не оспаривает, что он не внес арендную плату по договору аренды от 20.10.2008 N 1 в сумме 100 000 рублей, поэтому суд правильно взыскал с неисправного контрагента долг и привлек его к имущественной ответственности, предусмотренной статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

1.9. Вывод из судебной практики: К арендатору земельного участка, не относящегося к участкам, указанным в п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, не применяется предельный размер арендной платы, предусмотренный данной нормой.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 10.05.2011 N 15575/10 по делу N А58-913/2010
"...Предметом регулирования пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ являются правоотношения, возникающие именно при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Предельный годовой размер арендной платы для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленный указанным пунктом, распространяется на случаи переоформления прав на такие земельные участки с права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, в том числе на земельные участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).
Между тем общество не обладало правом постоянного (бессрочного) пользования на арендуемый земельный участок и, соответственно, не переоформляло данное право.
Согласно толкованию пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, содержащемуся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, ограничение размера арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, на которых расположены особые объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), а также земельных участков под этими объектами подлежит применению независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок или нет.
Арендуемый обществом земельный участок расположен под производственной базой автотранспортного назначения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты) на нем отсутствуют.
Следовательно, общество не относится к субъектам, на которые распространяет свое действие пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на арендуемый земельный участок или нахождения линейных объектов на земельном участке, право государственной собственности на который не разграничено, арендная плата должна определяться на основании абзаца пятого пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. При этом ограничения размера арендной платы, установленные пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, не применяются.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2011 по делу N А13-11441/2010
"...Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести их в собственность в соответствии с правилами, установленными данным абзацем, до 1 января 2013 года по ценам, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 2 Закона N 137-ФЗ. Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 этой статьи. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 сделан вывод, что внесенные Законом N 212-ФЗ изменения относительно определения размера арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков касаются земельных участков, на которых расположены особые объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принимая во внимание особый характер этих объектов, рассматриваемое положение, по существу, представляет собой специальную льготу, установленную в целях сдерживания роста цен на продукцию и услуги субъектов естественных монополий. Введение данного положения вызвано необходимостью осуществления государственного контроля для обеспечения защиты экономических интересов потребителей указанной продукции и услуг от повышения тарифов, создания недискриминационных и стабильных условий деятельности производителей этой продукции и услуг и тем самым согласования интересов производителей и потребителей, поскольку арендные платежи влияют на размер устанавливаемых тарифов, включая тарифы на электроэнергию и теплоэнергию.
Судами с учетом всех представленных сторонами документов, правомерно сделан вывод о недоказанности факта нахождения на всех спорных земельных участках линейных объектов.
Учитывая, что арендная плата вносилась Обществом на основании заключенных договоров аренды, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии неосновательного обогащения на стороне ответчиков.
С учетом изложенного оснований для отмены вынесенных по делу решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

1.10. Вывод из судебной практики: Обязательства арендаторов по внесению платы за пользование арендованным земельным участком в предпринимательских целях по договору со множественностью лиц на стороне арендатора являются солидарными, если условиями договора не предусмотрено иное.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
"...20. При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 16112/09 по делу N А32-6404/2009-39/152
"...Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом пунктом 20 постановления N 11 установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поскольку договором от 30.03.2007, заключенным между арендодателем (администрацией) и соарендаторами (обществом "Фирма "Плюс-М" и обществом "Теам"), не предусмотрено иное, обязательство последних по внесению арендной платы за весь земельный участок является солидарным.
Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел..."

Определение ВАС РФ от 26.03.2013 N ВАС-461/13 по делу N А40-108847/11-16-999
"...Как установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 221 от 19.03.2003, согласно которому первый передает второму в аренду земельный участок площадью 5354 кв. м по адресу: г. Реутов, ул. Дзержинского, для размещения и строительства торгового комплекса.
Согласно статье 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, коллегия судей разъяснила, что порядок пользования земельным участком может быть определен с учетом долей в праве собственности на здание торгового центра, заключением договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку каждый из собственников объекта недвижимости в соответствии с вышеназванными нормами права приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник - на праве аренды, или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
Принимая во внимание, что нежилые помещения в указанном торговом центре используются в предпринимательских целях, указав, что доказательств, подтверждающих, что кто-либо из собственников спорного торгового центра использует принадлежащее ему помещение в иных (не предпринимательских) целях, так же как и подтверждающие исполнение ответчиком указанного обязательства, не представлены, суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции, оставив решение суда первой инстанции в силе.
Суды разъяснили, что не имеет значения для вывода судов о солидарной обязанности соарендаторов наличие или отсутствие у приобретателей помещений статуса индивидуального предпринимателя..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2011 по делу N А39-1336/2010
"...Согласно пункту 1.1 договора аренды от 07.11.2005 Общество приняло в аренду земельный участок площадью 8219 квадратных метров и в силу пунктов 4.4.1 и 4.4.3 договора обязалось исполнять условия договора в полном объеме и вносить арендную плату на условиях договора.
Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Таким образом, Управление вправе взыскивать с Общества арендную плату за весь земельный участок. Такой вывод окружного суда соответствует правовой позиции изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/09..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.12.2011 по делу N А46-15288/2010
"...Как видно из материалов дела, 05.11.2008 между ГУЗР Омской области (арендодатель), ООО "Омск-Полимер" и ООО "Сибирь Ойл Транс" (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в г. Омске, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на двадцать пять лет земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах г. Омска, общей площадью 1 882 150 кв. м, в границах, указанных на кадастровом плане участка, с местоположением: установлено относительно 3-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Советский АО, Красноярский тракт, д. 155 для производственных целей под строения, сооружения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. В данном случае пунктом 11.5 договора аренды установлено иное, обязательства по исполнению пункта 2 договора (арендная плата) берет на себя ООО "Омск-Полимер".
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для досрочного расторжения судом договора аренды с ООО "Омск-Полимер"..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.06.2011 по делу N А03-6802/2010
"...Как следует из материалов дела, 21.10.2003 года между администрацией г. Барнаула (арендодатель) и ФГУП ПО "Алмаз" (арендатор) заключен договор N 9887 аренды земельного участка (далее по тексту - договор), по условиям которого арендодатель сдает на 10 лет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений площадью 455 672 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 2.
В течение действия договора аренды на основании торгов по продаже государственного имущества часть расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости перешла в собственность третьих лиц. Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке. Из представленных управлением Росреестра по Алтайскому краю материалов следует, что объекты недвижимости, находящиеся в собственности третьих лиц, выбыли из хозяйственного ведения ответчика на основании торгов, проведенных в период с 28.10.2003 года по 06.03.2009 года.
Ответчиком плата за переданный ему в аренду земельный участок в полном объеме не вносилась, поэтому, по расчетам истца, за период с 01.07.2009 года по 30.03.2010 года у него образовалась задолженность по внесению платежей в размере 1 071 432,84 рубля.
Поскольку договор аренды и факт предоставления предприятию во владение и пользование всего земельного участка не оспариваются сторонами, управление вправе требовать от предприятия уплаты соответствующей арендной платы за весь земельный участок, предоставленный в аренду.
Возможность заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, а в определенных случаях и прямо допускается пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Указанный порядок не противоречит и смыслу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, на которую, в том числе, ссылается заявитель кассационной жалобы, о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Учитывая, указанные условия договора и разъяснения данные в пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.
Таким образом, управление вправе взыскивать с предприятия арендную плату за весь земельный участок.
Такой вывод суда кассационной инстанции соответствует правовой позиции изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/09..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 15.09.2011 N Ф09-5176/11 по делу N А76-21890/2010
"...Как установлено судами, в соответствии с распоряжением комитета от 27.05.2005 N 742 комитетом (арендодатель) и Сбербанком (арендатор) подписан договор аренды от 28.06.2005 N 3915/1957, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 74:25:04 128 49:08 площадью 352 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. М.А. Аникеева, 2, для размещения филиала Златоустовского отделения N 35 Сберегательного банка Российской Федерации (т. 1, л. д. 14, 15).
Из материалов дела также следует, что Сбербанк является собственником нежилого помещения общей площадью 269,4 кв. м в нежилом двухэтажном здании, расположенном на спорном земельном участке по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Ленина, 14 (Аникеева, 2), что подтверждается свидетельством о праве собственности от 06.03.1996 N 1С-002 и техническим паспортом помещения (т. 1, л. д. 83, 84, 107 - 110).
Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Сбербанком обязательств по внесению арендной платы, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, Сбербанк ссылался на недействительность (ничтожность) договора аренды от 28.06.2005 N 3915, ввиду того, что земельный участок под зданием, в котором расположено принадлежащее ему помещение, является неделимым и фактически используется арендаторами и собственниками иных помещений в указанном здании.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая данный довод, обоснованно указал, что в случае наличия нескольких землепользователей в отношении неделимого земельного участка может быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них. Суд апелляционной инстанции также сделал вывод о том, что заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В названном случае арендодатель в соответствии с условиями договора аренды и положениями гражданского и земельного законодательства вправе требовать от первоначального арендатора по договору внесения арендных платежей как за весь земельный участок, так и за его часть, поскольку в рассматриваемом случае обязательства всех землепользователей являются солидарными (п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства")..."

1.11. Вывод из судебной практики: Размер арендной платы по договору аренды лесных участков не может быть ниже минимального размера, установленного уполномоченными государственными органами.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.11.2011 по делу N А29-536/2011
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением. В предусмотренных законом случаях применяются (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно части 4 статьи 73 Лесного кодекса Российской Федерации для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, размер арендной платы по договору аренды лесных участков не может быть ниже минимального размера, который определяется по ставкам, утвержденным Правительством Российской Федерации, то есть является регулируемым, и стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы.
На основании изложенного доводы подателя жалобы о неправильности расчета размера арендных платежей отклоняются судом округа, поскольку были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и получили правильную правовую оценку..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2013 по делу N А43-4856/2011
"...В статье 73 Лесного кодекса Российской Федерации определено, что размер арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы, устанавливаемого в соответствии с частями 2, 3 и 4 настоящей статьи, согласно которым при использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом лесном участке. Для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, размер арендной платы по договору аренды лесных участков не может быть ниже минимального размера, который определяется по ставкам, утвержденным Правительством Российской Федерации, то есть является регулируемым, и стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы.
Системное толкование приведенных правовых норм в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что регулируемым является только минимальный размер арендной платы за пользование участком лесного фонда. Положениями Лесного кодекса Российской Федерации не установлено ограничение на согласование сторонами размера арендной платы, превышающего установленный минимальный размер, и стороны, таким образом, свободны в определении размера арендной платы, превышающего минимальный. Поэтому превышение определенной сторонами арендной платы над минимальным размером, устанавливаемым в соответствии с Постановлением от 22.05.2007 N 310, не противоречит действующему законодательству и не является основанием для признания такого размера арендной платы за использование лесного участка недействительным.
При указанных обстоятельствах окружной суд не усмотрел оснований для удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.12.2012 по делу N А43-16106/2011
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением. В предусмотренных законом случаях применяются тарифы, расценки, ставки и т.п., устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В части 1 статьи 73 Лесного кодекса Российской Федерации определено, что размер арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы, устанавливаемого в соответствии с частями 2, 3 и 4 настоящей статьи, согласно которым при использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом лесном участке. Для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Минимальные ставки платы за единицу площади лесного участка определяются в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 22.05.2007 N 310 "О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности" (далее - Постановление N 310).
Системное толкование приведенных правовых норм в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что регулируемым является только минимальный размер арендной платы за пользование участком лесного фонда. Положениями Лесного кодекса Российской Федерации не установлено ограничение на согласование сторонами размера арендной платы, превышающего установленную минимальную ставку. Стороны свободны в определении размера арендной платы за использование лесного участка, который не может быть ниже определяемого в соответствии с Постановлением N 310. Согласование контрагентами арендной платы, размер которой больше минимального размера, не противоречит действующему законодательству и не является основанием для признания такого размера арендной платы недействительным.
Суды обеих инстанций проверили расчет арендной платы и пришли к выводу, что размер арендных платежей и порядок его изменения соответствует условиям договора аренды лесного участка от 02.12.2008 N 187 и не противоречит действующему законодательству. При таких обстоятельствах у судов отсутствовали основания считать, что Департамент неосновательно обогатился за счет Общества..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2012 по делу N А40-24309\11-16-215
"...Переданный в аренду ответчику земельный участок лесного фонда в силу ст. ст. 8, 101 Лесного кодекса РФ относится к федеральной собственности.
Согласно ч. 4 ст. 73 Лесного кодекса РФ для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Нормой ч. 1 ст. 73 Лесного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы, устанавливаемого в соответствии с ч. 2, 3, 4 ст. 73 Лесного кодекса РФ.
Судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что регулируемой применительно к требованиям ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является минимальная цена, т.е. размер арендной платы по договору аренды лесных участков не может быть ниже минимального размера, определяемого по ставкам, устанавливаемым Правительством Российской Федерации; при этом закон не запрещает устанавливать более высокий размер арендной платы по соглашению сторон исходя из диспозитивности нормы ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, установленная Договором аренды ставка арендной платы соответствует требованиям закона.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая оценка, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены норм материально права, нарушений норм процессуального права не установлено..."

1.12. Вывод из судебной практики: Арендная плата может быть установлена в виде уплаты арендатором долгов третьего лица в определенном размере.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 06.03.2012 по делу N А54-2181/2011
"...На основании указанного постановления, 14.03.1996 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Рязани (арендодатель) и АОЗТ "НОУТЭКС" (арендатор) заключен договор аренды N 824, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - здание кинотеатра "Москва", расположенное по адресу: Московское шоссе, д. 49.
Ссылаясь на то, что размер арендной платы по договору аренды от 14.03.1996 N 824 не установлен, в связи с чем договор является незаключенным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По смыслу указанных правовых норм договор аренды носит возмездный характер и одной из основных обязанностей арендатора является своевременное внесение платежей за пользование арендованным имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяется договором аренды и являются его существенными условиями (статья 614 ГК РФ).
Содержащийся в п. 2 ст. 614 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты аренды либо сочетать несколько форм.
По правилам п. п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Оценив условия договора аренды N 824 от 14.03.1996, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы определен сторонами в п. 7.6 договора посредством оплаты долгов МП "Кинотеатр "Москва" в срок до 11.07.1996 в сумме 73 788 682 руб.
Названное условие свидетельствует о возмездном характере указанного договора, т.е. о наличии встречного предоставления со стороны ООО "НОУТЭКС".
Данный вариант определения размера арендной платы полностью отвечает требованиям части 2 статьи 614 ГК РФ.
С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что стороны согласовали условие об арендной плате по договору, в связи с чем отсутствуют основания для признания договора аренды N 824 от 14.03.1996 незаключенным и обязания ответчика освободить занимаемый объект..."

1.13. Вывод из судебной практики: Задолженность по арендной плате, установленной договором в натуральной форме, не может быть взыскана в денежной форме.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.06.2003 N Ф04/2443-66/А02-2003
"...Из материалов дела видно, что между ТОО "Турочак", правопредшественником ООО "Турочак" (арендодатель), и Турочакским ДРСУ (арендатор) был заключен договор от 07.07.99, согласно которому арендодатель обязался передать в пользование арендатора автокран за арендную плату в виде 500 литров дизтоплива ежемесячно.
Давая оценку названному договору, суд с учетом состоявшегося решения Арбитражного суда Республики Алтай от 07.08.2002 по делу N А02-2032/2002 пришел к выводу, что между сторонами заключен договор аренды транспортного средства без экипажа на неопределенный срок.
Расторжение упомянутого договора о возврате автокрана, как установлено судом, произведено 02.09.2002.
Согласно статьям 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.
В связи с тем, что договором аренды предусмотрена арендная плата в натуральном виде, условия договора к моменту предъявления настоящего иска сторонами не изменялись, суд обоснованно отказал в иске, предметом которого является взыскание задолженности по арендной плате, в том числе после прекращения договора аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2009 по делу N А62-3048/2008
"...Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что фактически отношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды автомобильного прицепа от 20.08.2006, регулируемого главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из положений п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Как следует из материалов дела, арендная плата за пользование автомобильным прицепом производится сельхозпродукцией из расчета 250 руб. в день.
Таким образом, стороны согласовали неденежную форму арендной платы.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что истец вправе требовать погашения задолженности по арендной плате только в виде сельскохозяйственной продукции, является правильным..."

1.14. Вывод из судебной практики: Если в аренду передается несколько объектов и в договоре не определен размер арендной платы за каждый из них, то установленные договором арендные платежи являются платой за пользование имуществом в целом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.09.2009 N Ф04-5275/2009(18832-А46-38) по делу N А46-722/2009
"...В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду мясозаготовительный комплекс, включающий нежилые помещения - здание "Гараж-контора" общей площадью 394,6 кв. м, расположенные по адресу: Омская область, Седельниковский район, село Седельниково, улица Дорожная, дом 20, и оборудование для забоя и разделки крупнорогатого скота и свинины.
Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата за помещение, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 40 000 руб. Изменение размера арендной платы в течение срока действия договора аренды не допускается.
Истец, полагая, что в указанном договоре стороны не согласовали условие об арендной плате за оборудование, находящееся в помещении и, что у арендатора в связи с этим образовалась задолженность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.
Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Проанализировав условия договора аренды от 01.04.2008 N 01-2008 и руководствуясь при этом нормами статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что объектом аренды в целом подразумевается мясозаготовительный комплекс, включающий в себя нежилые помещения и оборудование, необходимое для эксплуатации этого комплекса.
Установленная сторонами в пункте 3.1 договора арендная плата в сумме 40 000 руб. относится к объекту аренды в целом, исходя из этого условие о цене является согласованным.
Задолженность ответчика по арендной плате не подтверждается материалами дела.
При таких обстоятельствах у судов отсутствовали основания для расторжения договора аренды от 01.04.2008 N 01-2008 и признания его незаключенным..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2009 по делу N А81-1268/2009
"...Представленными в материалы дела актами от 03.03.2008 N 6, от 31.03.2008 N 9, от 04.05.2008 N 10 подтверждается факт пользования ответчиком арендованным у истца имуществом в период действия договора аренды, размер арендной платы за такое пользование составил 832 680 руб.
Как указано выше, по условиям рассматриваемого договора арендодатель передал арендатору во временное пользование две единицы транспортных средств (Трактор гусеничный Т-130 МБ, Трактор Т-170 Б).
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата составляет 270 000 руб. в месяц, НДС не предусмотрен.
При этом, порядок внесения арендной платы, согласованный сторонами в разделе 3 договора, не содержит прямого указания на то, что арендная плата в указанном размере уплачивается арендатором за каждое или оба арендованных транспортных средств.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Трактор гусеничный Т-130 МБ передан ответчику по акту от 12.02.2008 N 1, то есть в день подписания договора аренды транспортных средств.
За пользование указанным трактором в феврале 2008 года истцом предъявлена арендная плата за неполный месяц (из расчета 0,6 месяца) в размере 162 000 руб.
Данная сумма рассчитана истцом на основании пункта 3.1 договора, согласно которому арендная плата за неполный месяц начисляется со дня подписания передаточного акта пропорционально обработанным дням, исходя из размера арендной платы 270 000 руб.
17.03.2008 сторонами подписан акт приема-передачи N 2, на основании которого ОАО "ОНГГ" передан Трактор гусеничный Т-170 Б.
Следовательно, начиная с 17.03.2008 арендатором использовались оба арендованных транспортных средства.
Из акта от 31.03.2008 N 9, счета-фактуры от 31.03.2008 N 9 и счета от 31.03.2008 N 7 следует, что за март 2008 года ООО "ЗСС" предъявило ответчику арендную плату за Трактор Т-130 МБ в размере 270 000 руб. за полный месяц, а также арендную плату за Трактор Т-170Б в размере 130 680 руб. за 0,484 месяца пропорционально обработанным дням, исходя из размера арендной платы 270 000 руб.
Поскольку срок действия договора от 12.02.2008 N 4 был установлен сторонами до 15.04.2008, после чего арендные правоотношения прекратились, по акту от 04.05.2008 N 10 за каждое из переданных в аренду транспортных средств истец начислил ответчику арендную плату в размере 135 000 руб. за 0,5 месяца.
Подписав акты от 03.03.2008 N 6, от 31.03.2008 N 9, от 04.05.2008 N 10 без каких-либо замечаний, ОАО "ОНГГ" согласилось с оплатой пользования арендованным имуществом из расчета 270 000 руб. за каждое транспортное средство.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что между сторонами отсутствовала неопределенность в отношении размера арендной платы по договору от 12.02.2008 N 4.
Толкование пункта 3.1 указанного договора во взаимосвязи с практикой, установившейся во взаимоотношениях сторон, позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу, что арендная плата в размере 270 000 руб. в месяц согласована сторонами за каждое из арендованных ответчиком транспортных средств..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2009 N Ф09-469/09-С4 по делу N А60-11702/2008-С3
"...Как следует из материалов дела, между обществом "Буровик" (арендодатель) и обществом "ВостоктрубопроводСтрой" (арендатор) 23.01.2008 заключен договор аренды N 02/08, согласно п. 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование буровые машины Bauer БГ-12 и Bauer БГ-9 (далее - предметы аренды) с экипажами с предоставлением услуг по их техническому обслуживанию и эксплуатации для выполнения буроотпускных и бурозабивных работ на 155 - 216 км Нефтепровода "Ванкор - Пурпе".
В соответствии с п. 1, 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из содержания договора аренды от 23.01.2008 усматривается, что стоимость арендной платы составляет 7 000 000 руб. в месяц с учетом НДС (п. 7.1 договора).
Исходя из буквального толкования названного условия договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что определенная сторонами арендная плата в сумме 7 000 000 руб. является арендной платой за аренду двух буровых машин, т.е. по всему договору..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.08.2008 N Ф09-5885/08-С4 по делу N А07-729/2008-Г-ААР
"...Как следует из материалов дела, между обществом "Жилремстрой" (арендодатель) и обществом "Уфастроймех" (арендатор) заключен договор аренды башенных кранов от 17.08.2006, предметом которого является предоставление арендодателем находящихся в его собственности башенных кранов арендатору.
Ссылаясь на наличие у общества "Уфастроймех" задолженности по арендным платежам, образовавшейся за период с 31.03.2007 по 29.02.2008, в сумме 580 000 руб. из расчета 160 000 руб. в месяц, общество "Жилремстрой" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании основного долга и договорной неустойки.
Отказывая в удовлетворении иска, суды обеих инстанций на основании буквального толкования условий договора аренды установили, что арендная плата в сумме 80 000 руб. подлежит внесению за оба башенных крана, в связи с чем задолженность отсутствует.
Выводы судов являются правильными и соответствуют материалам дела.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. При этом арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
На основании договора аренды обществом "Жилремстрой" переданы обществу "Уфастроймех" два башенных крана.
Согласно п. 4.1 договора аренды арендная плата за арендованные башенные краны устанавливается в соответствии с договорной ценой, согласованной сторонами в сумме 80 000 руб. в месяц. Размер ставок арендной платы может быть изменен арендодателем с уведомлением арендатора, являющимся неотъемлемой частью договора.
Из буквального значения содержащихся в данном пункте договора слов и выражений следует, что сторонами согласован размер арендной платы 80 000 руб., подлежащей уплате за оба башенных крана, то есть за все арендуемое имущество в целом в виде определенного в твердой сумме платежа.
С учетом изложенного судами обеих инстанций обоснованно отклонены доводы истца о том, что арендная плата установлена договором в сумме 80 000 руб. за каждый башенный кран отдельно..."

2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы

В отношениях между сторонами договора аренды нередки споры о том, с какого момента возникает и прекращается обязанность арендатора по внесению арендных платежей. Подобные споры могут возникать в связи с тем, что подписание договора, фактическая передача имущества арендатору, государственная регистрация договора или перехода права собственности на арендуемое имущество, прекращение договора, возврат имущества арендодателю и другие обстоятельства зачастую отделены временными промежутками, в которые арендатор фактически использует имущество.
Кроме того, возникают споры о том, может ли обязанность арендатора по внесению арендной платы быть прекращена в результате действий третьих лиц.

2.1. Вывод из судебной практики: Обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды.

Примечание: По вопросу определения момента прекращения внесения арендных платежей см. п. 3 материалов к ст. 622 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"...10. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.
Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.
К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.
Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.
Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011
"...Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий..."

Определение ВАС РФ от 31.03.2011 N ВАС-3593/11 по делу N А58-1142/2010
"...Согласно пункту 3.1 договора передача имущества производится по акту приема-сдачи, который подписывается балансодержателем и арендатором не позднее десяти дней с момента подписания договора.
Оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса представленные по делу доказательства, суды установили, что помещения были переданы арендатору в пользование по акту приема-передачи от 04.06.2008. Поскольку относимыми и допустимыми доказательствами пользование помещениями ранее указанной даты не подтверждено, суд сделал правильный вывод о том, что арендная плата в соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит начислению с 04.06.2008.
Установив, что в нарушение статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик не исполнил надлежащим образом обязательства по договору аренды, в результате чего образовалась задолженность в размере 285 192 руб., суд обоснованно удовлетворил иск в части взыскания указанного долга и договорной неустойки, применив к ней положения статьи 333 названного Кодекса..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2013 по делу N А82-5875/2012
"...По договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.
Суды установили, что объект найма был передан арендатору, что породило у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере, согласованном контрагентами.
Проверив расчет задолженности по арендной плате, суды пришли к выводу, что он соответствует условиям договора, согласованным сторонами, поэтому правомерно удовлетворили исковые требования..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.04.2011 по делу N А82-6483/2010
"...ООО "Авто-Трэйдинг" (арендодатель) и ООО "Элконт" (арендатор) заключили договор аренды от 17.03.2008 N 2-170308 помещений N 34 - 41 общей площадью 80,5 квадратного метра, расположенных на третьем этаже здания по указанному адресу для использования под офис.
Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2013 по делу N А58-3111/2012
"...Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 1 марта 2010 года подписан договор аренды контейнеров, по условиям которого истец обязался предоставить во временное пользование ответчика двадцатитонные контейнера в целях отправки грузов сроком на летнюю навигацию на период с 01.03.2010 по 31.12.2010. Ответчик обязался оплачивать арендную плату за пользование контейнерами путем перечисления на расчетный счет истца арендной платы в течение трех дней после получения счета.
ООО "Саха Сибирь Транс", указав, что ответчик не исполнил свои обязательства по уплате арендной платы за пользование контейнерами, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска со ссылкой на статьи 8, 425, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истец не представил доказательств передачи в момент заключения договора аренды от 01.03.2010 или в иной срок предмета аренды (акт приема-передачи).
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что в материалах дела отсутствует документальное подтверждение передачи арендодателем арендатору имущества во исполнение договора аренды контейнеров от 01.03.2010.
Поскольку истец не представил надлежащих доказательств исполнения обязательства по передаче ответчику предмета аренды - контейнеров, суд первой инстанции правомерно признал отсутствие у ответчика обязанности вносить арендные платежи, следовательно, и оснований для удовлетворения исковых требований..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2011 по делу N А19-4680/2011
"...Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
Из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из приведенных норм материального права следует, что обязанности арендодателя по предоставлению имущества во временное пользование арендатора корреспондирует обязанность последнего по внесению платежей за пользование этим имуществом, то есть имеет место встречное исполнение обязательств.
Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что поскольку обязанность по внесению арендных платежей за период до фактической передачи имущества у арендатора отсутствует, исковые требования в части взыскания с общества арендной платы за период с 08.07.2010 (даты начала срока аренды земельных участков согласно условиям договора) до 04.08.2010 (даты фактической передачи земельных участков) и соответствующих сумм пени не основаны на изложенных нормах материального права и удовлетворению не подлежат..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.09.2009 N Ф03-4468/2009 по делу N А51-10479/2008
"...При рассмотрении спора суд правильно квалифицировал правоотношения сторон как вытекающие из арендных обязательств, регулируемых главой 34 ГК РФ, и руководствовался статьями 309, 606, 611, 655 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец не представил доказательства, подтверждающие исполнение обязательства по передаче имущества в аренду, а также размер задолженности по договору аренды.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
При заключении договора аренды 01.06.2005 МУ Управление муниципальным имуществом администрации Артемовского городского округа приняло на себя обязательство передать имущество по акту приема-передачи (приложение N 2) в течение пяти календарных дней после подписания договора, придав ему значение неотъемлемой части договора.
В нарушение статьи 65 АПК РФ МУ Управление муниципальным имуществом администрации Артемовского городского округа, основывая исковые требования о взыскании долга на договоре аренды от 01.06.2005, не представило акта приема-передачи объектов аренды арендатору, который является неотъемлемой частью договора и приложением N 2 к договору.
Отсутствуют в материалах дела и иные доказательства, которые бы подтвердили факт передачи истцом ответчику в пользование спорного имущества по договору аренды от 01.06.2005.
С учетом изложенного у истца отсутствует право требования уплаты арендной платы по заключенному сторонами договору аренды от 01.06.2005 за спорный период. В связи с чем, как правильно указал суд апелляционной инстанции, довод заявителя о размере арендной платы не имеет значения для дела..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.07.2013 по делу N А45-7113/2012
"...Из материалов дела следует, что 01.11.2011 между ООО "Альянс четырех" (арендодателем) и ООО "Инженерные сети" (арендатором) был подписан договор аренды нежилого помещения (далее - договор), расположенного на первом этаже 5-этажного жилого дома, находящегося по адресу: г. Новосибирск, ул. Станиславского, д. 34 (далее - помещение).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что факт приема-передачи помещения не доказан.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
Арбитражные суды, установив отсутствие в договоре условий об удержании аванса в качестве любого вида платежа, имеющего обеспечительный характер, права на зачет этого платежа по иным обязательствам, а также действий сторон по приемке-передаче помещения и исполнению договора, пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удержания ответчиком аванса..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2011 по делу N А81-3588/2010
"...Из материалов дела следует судом первой инстанции установлено, что между ОАО "Уренгойнефтегазгеология" (арендодатель) и ООО "Специализированная Многопрофильная Компания" (арендатор) заключен договор аренды буровой установки от 03.03.2009 N 94/09, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору в аренду буровую установку БУ75Бр-70-мПС с учетом комплектующих (согласно акту приема-передачи), заводской N 2865, инвентарный N 4180 для выполнения арендатором работ по строительству скважины N 3Н Южно-Русского месторождения (пункт 1.1 договора).
Во исполнение договора аренды вышеуказанное оборудование на скважине N 180 Хадырьяхинского месторождения ОАО "Уренгойнефтегазгеология" передано арендатору по акту приема-передачи.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга по первоначальному иску, обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, а также отсутствия доказательств надлежащей оплаты по договору..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу N А45-8773/2010
"...В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Арбитражный суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая решение о взыскании долга по арендной плате в сумме 58 886, 99 руб. за период с 01.02.2010 по 28.02.2010 обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за указанный период. Соответственно, суд также правомерно взыскал с ответчика неустойку в виде пени в размере 0,25% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с 01.02.2010 по 28.02.2010 в размере 7 949,88 руб..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2010 по делу N А03-9441/2010
"...В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 329, 330, 331, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга и пени по договорам аренды от 01.12.2009 и оказания агентских услуг от 16.11.2009, обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных и агентских правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных и коммунальных платежей, а также отсутствия доказательств надлежащей оплаты по договорам.
Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции нормы материального и процессуального права применены верно. Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению как необоснованные и противоречащие гражданскому законодательству..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2010 по делу N А27-1730/2010
"...В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга, обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, а также отсутствия доказательств надлежащей оплаты по договору.
Выводы суда являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.02.2010 по делу N А45-8777/2009
"...Как следует из материалов дела, 26.01.2006 между Федеральным государственным учреждением "Новосибирский опытный лесхоз" (далее - ФГУ "Новосибирский опытный лесхоз") и ООО "Реабилитационный центр Клименко" заключен договор N 01/01-06 аренды участка лесного фонда Российской Федерации сроком на 49 лет.
Поскольку обществом не была погашена задолженность по арендной плате, а также пени за несвоевременное внесение арендной платы, департамент природных ресурсов обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды и о взыскании арендной платы и пени.
Суд, исходя из условий пунктов 6.1, 6.2, 6.3 договора аренды и установив подтвержденными материалами дела то, что спорный участок лесного фонда фактически не был передан обществу по акту, общество не осуществляло пользование участком лесного фонда, отказал в удовлетворении требований в части взыскания задолженности по арендной плате и пени.
Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих передачу спорного участка обществу по передаточному акту, а также выдачу лесного билета.
Из представленного департаментом природных ресурсов акта проверки использования земель лесного фонда от 20.08.2009, усматривается, что общество не осуществляло пользование спорным участком лесного фонда.
Согласно содержанию статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.
В пункте 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Поскольку обязанность по внесению арендной платы в силу закона определяется фактом передачи в пользование имущества, суд с учетом установленных обстоятельств по делу сделал правомерный вывод об отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы и пени на основании договора аренды.
Следует признать правильным вывод суда первой инстанции о том, что пункт 8.1 договора аренды, предусматривающий начисление арендной платы с момента государственной регистрации, противоречит пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2009 по делу N А27-7795/2009
"...Как следует из материалов дела Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (арендодатель) и ЗАО "Барачатский" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 11.04.2007 N 05-0337/ю. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:05:0101004:0077, площадью 52,30 га из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Крапивинский район, в границах АО "Красный ключ", указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью. Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется для сельскохозяйственного производства; срок действия договора установлен с момента его подписания, т.е. с 11.04.2007 и заключен до 11.03.2008 (п. 2.1 договора); в силу пункта 2.3 договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 14.07.2006.
Отказывая Комитету во взыскании арендной платы за период с 14.07.2006 по 10.04.2007, арбитражный суд исходил из установленных по делу обстоятельств и положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в реальном предоставлении последнему имущества в пользование, а также учитывал разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", изложенные в пункте 10 Информационного письма.
При этом суд учитывал и то, что истец в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт занятия спорного земельного участка ответчиком ранее даты заключения договора аренды от 11.04.2007 N 05-0337/ю.
Исходя из установленных по делу обстоятельств и положений договора аренды земельного участка (пункт 6.2), статей 329, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд правомерно удовлетворил иск частично в части взыскания пеней, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2009 N КГ-А40/12790-08 по делу N А40-23236/08-52-233
"...Судом установлено, что обязанность по передаче арендованного имущества субарендатору была исполнена субарендодателем только 22.09.2005 г., что подтверждается актом приема-передачи от 22.09.2005 г.
Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Судом установлено, что обязанность субарендатора оплачивать арендную плату возникла у него лишь с момента фактической передачи арендованного имущества, в связи с чем задолженность ответчика по арендной плате за период с 22.09.2005 г. по 30.09.2005 г. включительно (окончание срока аренды), составила 32835 руб. с учетом частично внесенной арендной платы за сентябрь 2005 года в сумме 275613 руб., что подтверждается платежным поручением от 10.10.2005 г.
С учетом установленного и на основании ст. ст. 309, 310, 328, 395 ГК РФ суды правомерно удовлетворили иск в части, взыскав с ООО "Рентол" в пользу ИП Ф.В.В. 32835 руб. долга, 23303 руб. 54 коп. неустойки.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов соответствующими установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и закону..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.03.2013 по делу N А12-5267/2012
"...По общим правилам пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи объекта аренды, а не с момента заключения договора (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Из анализа приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача вещи, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.
Данные положения согласуются и с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом положений данной процессуальной нормы арендодатель, требуя взыскание арендной платы, обязан доказать факт передачи объекта аренды в состоянии соответствующем условиям договора и его назначению, а также относящимися к нему документами, без которых не допускается эксплуатация указанного объекта.
Судебные инстанции, исследуя спорные обстоятельства, установили, что ООО "Свигус", требуя взыскания арендной платы по договорам субаренды от 04.05.2009 N 1, от 04.05.2009 N 2, от 04.05.2009 N 3, не представило каких-либо доказательств, подтверждающих фактическую передачу техники во временное владение и пользование арендатору (предпринимателю).
По условиям пункта 2.1.1 указанных договоров арендодатель обязался передать технику арендатору по актам приема-передачи.
Однако соответствующие акты между участниками арендных отношений не составлялись и не подписывались, данный факт подтвержден сторонами и не оспаривается, не имеется и доказательств, свидетельствующих об уклонении арендатора в принятии техники.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 382, 606, 614, пункт 2 статьи 615 ГК РФ, установив, что истец не представил доказательств, подтверждающих фактическую передачу техники во временное пользование и владение предпринимателю, а также заключил договор субаренды с нарушением требований действующего законодательства, правомерно отказали в иске..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2012 по делу N А55-7965/2011
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Вместе с тем, пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель, не исполнивший обязательство по передаче сданных в аренду объектов недвижимости в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объектов аренды.
Из материалов дела следует, что акт приема-передачи земельного участка был подписан сторонами одновременно с подписанием договора, то есть 18.01.2010, и не содержит каких-либо сведений о передаче земельного участка ответчику 22.12.2009 или в более ранний период.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства пользования предпринимателем земельным участком в период с 22.12.2009 по 17.01.2010, суды в данном случае пришли к обоснованному выводу о том, что распространение действия договора аренды земельного участка от 18.01.2010 на период с 22.12.2009 не является достаточным основанием для взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы за указанный период времени..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2010 по делу N А65-28188/2009
"...Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "БУТЕ" (далее - ООО "ТД "БУТЕ", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гриндаль" (далее - ООО "Гриндаль", ответчик) о взыскании долга за арендную плату в размере 120 000 руб. на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2009 иск удовлетворен, с ООО "Гриндаль" в пользу ООО "ТД "БУТЕ" взыскано 120 000 руб. долга и 4100 руб. расходов по государственной пошлине.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2009 отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований ООО "ТД "БУТЕ" отказано.
В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 3 договора аренды от 28.05.2009 N 76 предусмотрено, что в течение 3-х дней с момента подписания договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять помещение по акту приема-передачи, подписываемому сторонами, с указанием состояния помещения, и подтверждающему факт передачи помещения арендодателем и его приемки арендатором.
Судом установлено, что акт приема-передачи имущества не составлялся.
Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом не доказан факт передачи помещений по договору аренды ответчику, является правомерным.
Оснований для переоценки выводов суда апелляционной инстанции не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.01.2010 по делу N А12-10588/2008
"...Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ИП Московченко Н.Е. (арендодатель) и ООО "Фарматика" (арендатор) заключен договор аренды от 26.04.2007, по которому во временное пользование и владение арендатора предоставлялось нежилое помещение общей площадью 33,14 кв. метров, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. 50 лет Октября, д. 13, кв. 3.
Пунктом 1.1 договора стороны предусмотрели, что передача помещения должна оформляться актом приема-передачи.
Содержащиеся в судебном постановлении выводы, что арендатор обязан вносить арендные платежи только за фактическое пользование имуществом, основаны на материалах дела и действующем законодательстве.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Учитывая, что арендодатель доказательств, подтверждающих передачу нежилого помещения в фактическое пользование и владение арендатору, не представил, а последний оспаривает данный факт, оснований для взыскания арендных платежей за спорный период не имелось..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2010 по делу N А13-986/2010
"...Ссылаясь на то, что спорное помещение по договору аренды истцу не предоставлялось и им не использовалось, а полученные денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, придя к выводу о том, что доказательства, подтверждающие факт передачи и факт пользования Обществом в период с октября 2008 года по апрель 2009 года указанным в договоре помещением, отсутствуют, следовательно, уплаченные истцом в счет арендной платы денежные средства являются неосновательным обогащением предпринимателя.
В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Встречное обязательство по внесению арендной платы возникает у арендатора только после фактической передачи ему предмета аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендатор обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 ГК РФ).
Поскольку арендодатель не доказал факта передачи и пользования арендатором спорным помещением, суды правомерно посчитали полученные ответчиком денежные средства его неосновательным обогащением..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2010 по делу N А56-43639/2009
"...Суд отказал в иске о взыскании долга и пеней, поскольку пришел к выводу о том, что КУГИ не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих передачу имущества в пользование ответчику.
Поскольку арендная плата является платой за пользование имуществом, а истцом не представлено доказательств передачи арендатору здания по договору аренды, то суд, отказывая во взыскании долга и пеней, правомерно руководствовался статьей 650 и пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По условиям договора аренды арендодатель обязался передать здание по акту приема-передачи не позднее 10 дней с даты подписания договора; акт подписывается арендодателем, арендатором и балансодержателем и прилагается к договору; если здание находится во владении арендатора, акт не составляется, а об исполнении обязанности арендодателя передать здание арендатору указывается в особых условиях.
Акта, оформленного в соответствии с пунктом 2.1.1 договора, в материалах дела не имеется. В разделе 6 "Особые условия" договора нет указания на то, что здание на момент подписания договора находится во владении Общества.
Следовательно, обязательство арендодателя передать здание не считается исполненным до предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего акта.
Таким образом, суд правомерно пришел к выводу об отказе во взыскании арендной платы и пеней..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.01.2010 по делу N А56-17565/2009
"...Как следует из материалов дела, ЗАО "Веда-Система" и ЗАО "СЭБ Лизинг" заключили договор от 08.08.2008 N 21/08/08, согласно которому последнему в аренду сроком до 07.07.2009 предоставлены нежилые помещения, находящиеся на втором этаже бизнес-центра "Веда-Хаус", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская набережная, дом 20, литера А.
В силу пункта 2.1 названного договора арендодатель обязуется передать помещения, а арендатор - принять их в срок не позднее 01.12.2008. Подтверждением передачи помещений является акт приема-передачи (пункт 2.2 договора).
Платежным поручением от 15.08.2008 N 1671 ЗАО "СЭБ Лизинг" перечислило ЗАО "Веда-Система" авансовый платеж за первый и последний месяцы в размере 3 121 436 руб.
Пунктом 5.4 договора от 08.08.2008 N 21/08/08 предусмотрено, что арендатор вправе расторгнуть договор до истечения его срока с предупреждением арендодателя о своем намерении не позднее чем за три месяца до момента расторжения. В этом случае арендодатель возвращает арендатору неиспользованные арендные платежи за последний и предпоследний месяцы аренды помещений (пункты 6.3, 6.4 договора).
Как усматривается из материалов дела, в письме от 05.11.2008 N 3885 ЗАО "СЭБ Лизинг" уведомило ЗАО "Веда-Система" о намерении досрочно расторгнуть спорный договор.
Кроме того, судами установлено и материалами дела подтверждается, что с момента заключения названного договора и до его расторжения спорные помещения во владение и пользование истца не передавались (это не оспаривается ответчиком), то есть между сторонами не возникло фактических отношений по аренде помещений. Из положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом. С учетом обстоятельства того, что ЗАО "СЭБ Лизинг" спорными помещениями не пользовалось, суды правомерно указали на то, что удерживаемые ответчиком денежные средства в силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неосновательным обогащением, и обоснованно удовлетворили заявленные ЗАО "СЭБ Лизинг" требования.
Так как у истца отсутствовала обязанность вносить арендные платежи, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за спорный период, упущенной выгоды за период с 01.02.2009 по 05.02.2009 и неустойки за просрочку внесения арендной платы и правомерно отказали в удовлетворении встречного иска..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.05.2013 по делу N А63-8171/2012
"...Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодателю вменено в обязанность предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса). Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 2123/11 и пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66).
Комитет (арендодатель), обращаясь с требованием о взыскании задолженности по договору, должен по правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказать факт передачи имущества (земельного участка) обществу (арендатору). Между тем, какие-либо доказательства (акт приема-передачи или иной документ) передачи имущества ответчику в материалах дела отсутствуют, поэтому вывод судов о наличии у общества неисполненной перед комитетом обязанности по внесению арендной платы с даты подписания договора аренды не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
При новом рассмотрении дела суду необходимо истребовать у истца доказательства предоставления земельного участка ответчику, исследовать и оценить эти (иные представленные арендодателем) доказательства (наряду с документами, представленными арендатором) по правилам статьи 71 Кодекса, после чего, сделав обоснованный вывод о наличии (отсутствии) у общества задолженности по арендной плате за спорный период, принять законное и обоснованное решение..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.08.2012 по делу N А32-18207/2011
"...В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Кодекса); поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Кодекса)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.08.2012 по делу N А32-18396/2011
"...ООО "Первая Мастерская Заказчика" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице администрации города Сочи (далее - администрация города) и Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент) о расторжении договора от 28.11.2007 N 4900004395 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 02 003:0563, площадью 5 163 кв. м для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Клубничной в Центральном районе города Сочи, заключенный по результатам торгов по продаже права аренды указанного земельного участка (далее - земельный участок) и взыскании с администрации за счет казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу общества денежные средства, перечисленные в качестве арендной платы по договору аренды в размере 64 587 500 рублей (уточненные требования).
Решением от 02.02.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.04.2012, исковые требования общества в части взыскания денежных средств удовлетворены за счет казны муниципального образования, к департаменту в иске отказано. В удовлетворении требования о расторжении договора отказано, поскольку действие договора прекращено в связи с истечением его срока 26.12.2010. Суды исходили из того, что в материалы дела не предоставлены доказательства фактической передачи администрацией земельного участка обществу; отсутствует акт приема-передачи участка в аренду...
После подписания договора аренды от 28.11.2007 и осуществления обществом арендных платежей в казну муниципального образования, администрация в нарушение пунктов 1.1 и 4.2.3 договора аренды не исполнила встречную обязанность по передаче арендатору земельного участка, общество объективно было лишено возможности получить его во владение для целей, указанных в договоре. Через три дня после государственной регистрации договора аренды утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 991 Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, согласно которой через указанный в договоре аренды земельный участок предусмотрено строительство олимпийского объекта по развитию транспортной инфраструктуры - автомагистрали (дублер Курортного проспекта), что реализовано. По независящим от общества причинам цель аренды земли (строительство многоквартирного жилого дома) не могла быть достигнута. При отсутствии доказательств исполнения обязанности администрацией по передаче объекта аренды у арендодателя отсутствовало право на получение арендной платы, которую он обязан вернуть обществу.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
По смыслу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 611, статьи 655 Кодекса, а также согласно вышеуказанным положениям договора аренды, земельный участок должен был быть передан арендатору по акту приема-передачи.
Арендодатель не доказал ни факт передачи арендатору предмета аренды, ни возможность такой передачи, ни уклонение арендатора от получения в пользование предусмотренного сделкой арендуемого земельного участка.
Судами верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.06.2012 по делу N А32-9073/2011
"...Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из положений статей 606, 611, 614, 622 Кодекса следует, что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.02.2011 по делу N А53-17114/2009
"...Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по внесению платы за пользование земельным участком, обратился в арбитражный суд с иском.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд апелляционной инстанции, установив факт передачи имущества, наличие задолженности ответчика перед истцом на заявленную сумму, правомерно удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2009 по делу N А53-5985/2009
"...Как видно из материалов дела, в силу постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 12.03.2008 N 227 департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 03.07.2008 заключили договор N 30322 аренды земельного участка площадью 5035 кв. м (кадастровый номер 61:44:02 07 11:0013), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Думенко, сроком до 12.03.2011, предоставленного для строительства многоуровневой автостоянки с объектами общественного назначения.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21.07.2008.
Пунктом 3.3 договора стороны определили, что арендная плата начисляется с момента передачи земельного участка. Вместе с тем в пункте 8.7 стороны указали, что условия договора применяются к отношениям, сложившимся в период фактического пользования земельным участком - 12.03.2008, то есть с момента издания постановления о предоставлении земельного участка.
По акту приема-передачи от 03.07.2008 участок передан предпринимателю.
Материалами дела подтверждено, что передача земельного участка по договору аренды осуществлена в день подписания договора - 03.07.2008 (т. 1, л. д. 13). В дело не представлено доказательств фактического получения предпринимателем земельного участка в пользование до составления акта приема-передачи.
При изложенных обстоятельствах обязанность по внесению арендной платы в силу указанных норм у арендатора наступила со дня передачи ему земельных участков (03.07.2008), о чем верно указал суд обеих инстанций.
Пункт 8.7 договора аренды, предусматривающий обязанность общества по внесению арендной платы за период, предшествующий фактической передаче земельных участков, противоречит природе арендных отношений и применению при расчете арендной платы не подлежит.
Поскольку выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по спору обстоятельствам и не противоречат нормам материального права, основания для их переоценки у суда кассационной инстанции отсутствуют..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-1099/12 по делу N А07-12132/2011
"...В силу ст. 611, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из приведенных норм права следует, что договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.
Таким образом, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему этих помещений (п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Принимая во внимание, что факт передачи имущества обществу "Стиль-Евро" не доказан и сведений об обращении общества "Уфахимчистка" к обществу "Стиль-Евро" с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в материалах дела не имеется, вывод суда об отсутствии нарушенного или оспариваемого права истца и оснований для судебной защиты путем признания данного договора незаключенным следует признать верным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2012 N Ф09-1735/12 по делу N А47-3222/2011
"...Согласно правовой позиции, изложенной в п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Исходя из названных норм по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Учитывая, что факт использования спорного помещения предпринимателем Дегтяревым С.А. в период с 06.11.2008 по 28.02.2010 подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.08.2010 по делу N А47-4123/2010, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов о доказанности фактического использования данного помещения предпринимателем Дружининым Н.Ю. в период с ноября 2009 года по сентябрь 2010 года не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам.
Таким образом, требования общества о взыскании арендной платы с предпринимателя Дружинина Н.Ю. за период с ноября 2009 года по сентябрь 2010 года нельзя признать обоснованными..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2012 N Ф09-705/12 по делу N А47-4397/2011
"...Срок действия договора аренды установлен сторонами на период с 20.10.2010 по 20.10.2015.
В силу п. 8.4 договор аренды является актом приема-передачи земельного участка.
Администрация, ссылаясь на то, что потребительским обществом не исполнена обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком за период с 21.09.2010 по 10.08.2011, обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходи из того, что право сдачи в аренду земельного участка принадлежит администрации (ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды от 20.10.2010 является заключенным (ст. 432, 433, 607, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), факт владения и пользования потребительским обществом данным земельным участком а период с 20.01.2010 по 10.08.2011 подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, доказательств пользования земельным участком потребительским обществом за период с 21.09.2010 по 19.10.2010 в дело истцом не представлено.
Суды пришли к правильному выводу о том, что обязанность по внесению платы за пользование участком в соответствии с приведенными нормами права возникла у потребительского общества с момента принятия земельного участка в свое владение, то есть с 20.10.2010 (с учетом положений п. 8.4 договора аренды)..."

Постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2009 N Ф09-10247/09-С3 по делу N А47-2629/2009
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" (арендодатель) и обществом "Оренбургская МК - 99" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 04.12.2008 N 593-43, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в приложении N 1 к данному договору, находящиеся в зданиях, расположенных в г. Оренбурге по ул. Чистопольской, д. 1а и ул. Манежной, д. 9 - 9а.
В п. 1.4 договора аренды нежилых помещений от 04.12.2008 N 593-43 стороны предусмотрели, что названный договор одновременно является актом приема-передачи помещений.
В п. 5.1 договора аренды содержится условие о том, что договор вступает в силу с даты его подписания и распространяет свое действие на отношения сторон с 01.04.2008 по 31.12.2008 включительно.
Суд первой инстанции удовлетворил требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2008 по 17.02.2009, исходя из наличия у ответчика неисполненной обязанности по внесению арендной платы за спорный период.
Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требование общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 04.12.2008 по 17.02.2009 в сумме 164 199 руб. 63 коп. В удовлетворении остальной части требования отказано. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ответчику арендуемых помещений ранее 04.12.2008.
Толкование условий п. 1.4 договора аренды от 04.12.2008 N 593-43 позволяет сделать вывод о том, что арендуемое имущество передано арендатору без составления акта приема-передачи помещений в момент заключения договора.
Доказательств того, что спорное имущество передано арендатору 01.04.2008, в силу чего между обществами "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" и "Оренбургская МК - 99" возникли обязательственные отношения, на которые могли быть распространены условия договора аренды от 04.12.2008 N 593-43, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что обязанность по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями на основании договора аренды от 04.12.2008 N 593-43 возникла у ответчика с момента заключения указанного договора и передачи арендуемых помещений, то есть с 04.12.2008..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8943/09-С3 по делу N А07-7927/2009
"...Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 162-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 7713 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0207, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.
В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.
Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.06.2007, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 28.06.2007.
В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 149 420 руб. 12 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8942/09-С3 по делу N А07-7908/2009
"...Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 164-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 9987 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0217, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.
В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.
Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРИП) договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.05.2007.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.05.2007, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 28.05.2007.
В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 315 289 руб. 58 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8940/09-С3 по делу N А07-7911/2009
"...Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 161-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 15 166 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0205, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.
В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.
Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.
Изменяя решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов, суд апелляционной инстанции исходил из того, что правоотношения между сторонами возникли с момента передачи имущества, спорный договор является заключенным с момента его государственной регистрации - с 30.04.2008, соответственно, условия данного договора о начислении неустойки применяются с 30.04.2008, судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 30.04.2008, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 30.04.2008.
В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 478 790 руб. 61 коп..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 26.09.2011 по делу N А48-93/2011
"...29 сентября 2009 года между открытым акционерным обществом "Орелгортеплоэнерго" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Орелтеплогаз" (арендатор) заключен договор аренды объектов коммунальной инфраструктуры N 1/09 (далее - Договор)...
Посчитав, что в соответствии с п. 2.2 Договора срок его действия начался с 01.01.2010 и прекратился 29.12.2010, в связи с чем, арендные платежи должны быть уплачены арендатором за данный период, и, указывая на ненадлежащее исполнение арендатором установленных Договором обязательств по внесению арендных платежей, из-за чего и возникла задолженность в заявленном размере, ОАО "Орелгортеплоэнерго" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, по акту приема-передачи от 01.01.2010 истец передал, а ответчик принял объекты коммунальной инфраструктуры и пользовался ими в спорный период. При этом доказательств внесения в установленном Договором порядке арендных платежей ответчиком суду не представлено.
При этом, определяя период действия Договора, за который подлежали взысканию вышеуказанные арендные платежи, суд исходил из того, что договор аренды коммунальной инфраструктуры от 29.09.2009 N 1/09 должен рассматриваться как состоявшийся с момента фактической передачи имущества от истца к ответчику, то есть с момента составления акта приема-передачи от 01.01.2010.
Суд кассационной инстанции полагает указанный вывод суда обоснованным ввиду следующего.
Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Пунктом же 2.2 определено, что Договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи.
Как установлено судом, фактически спорное имущество было получено арендатором во владение и пользование в январе 2010 года и именно с января 2010 года арендатором осуществлялись действия по оплате имущества.
Нормами ст. 606 ГК РФ также предусмотрено, что по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Соответственно, суд пришел к правильному выводу, что момент начала действия спорного Договора аренды должен определяться моментом фактической передачи имущества в пользование ответчику..."

2.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, когда возникает обязанность вносить плату по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, существует две позиции судов.

Позиция 1. Обязанность вносить арендную плату по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента такой регистрации.

Судебная практика:


Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3605/2011 по делу N А60-35139/2010-С2
"...Определяя размер подлежащих взысканию с предприятия "Кайгородское" задолженности по арендной плате и неустойки, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что обязанность по внесению арендной платы за I квартал 2009 года возникла у арендатора с момента государственной регистрации договора аренды от 28.12.2008, то есть с 12.03.2009.
При этом апелляционным судом обоснованно признан неправомерным вывод суда первой инстанции о взыскании с предприятия "Кайгородское" арендной платы за I квартал 2009 года в полном размере в связи с тем, что в п. 21 договора аренды сторонами предусмотрено распространение условий договора на отношения сторон, возникшие с момента его подписания.
Согласно разъяснениям, данным в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", из содержания названной нормы следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении помимо арендной платы суд взыскал сумму неосновательного обогащения за пользование имуществом до государственной регистрации договора.
По вопросу о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом при отсутствии договора см. п. 14.6 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.07.2011 по делу N А43-11172/2010
"...Суд установил, что договор аренды от 01.12.2006 N 1181/ц зарегистрирован в ЕГРП 14.12.2009, и обоснованно признал его заключенным с указанной даты.
Общество в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей с 14.12.2009 по 30.11.2010.
Таким образом, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендным платежам в сумме 359 рублей 22 копейки.
Кроме того, суд установил факт пользования Обществом недвижимым имуществом в отсутствие договорных отношений с 01.05 по 13.12.2009.
Суд, установив факт пользования Обществом недвижимым имуществом в отсутствие договорных отношений и проверив представленный Комитетом расчет неосновательного обогащения, обоснованно взыскал с Общества в пользу истца 229 731 рубль 86 копеек неосновательного обогащения..."

Западно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрена ситуация, в которой суд взыскал сумму неосновательного обогащения за пользование имуществом до государственной регистрации договора.
По вопросу о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом при отсутствии договора см. п. 14.6 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.10.2011 по делу N А27-10975/2010
"...КУГИ обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование нежилым помещением в период с 16.06.2009 по 14.01.2010.
В силу пункта 2 статьи 609, пункта 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 16.06.2009 подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно материалам дела, договор аренды от 16.06.2009 в установленном законом порядке 14.01.2010 прошел государственную регистрацию, следовательно, с этой даты считается заключенным.
Вместе с тем, стороны в пункте 1.4 договора аренды от 16.06.2009 определили, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи. При его подписании помещение фактически передается арендатору в состоянии, указанном в пункте 1.1 договора. Арендатор не имеет каких-либо претензий по санитарно-техническому состоянию помещения.
С учетом указанного спорное помещение передано и фактически принято обществом в пользование с момента подписания договора аренды от 16.06.2009, то есть с 16.06.2009.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Таким образом, общество, пользуясь нежилым помещением с 16.06.2009 по 14.01.2010 без внесения платы, неосновательно обогатилось.
Суд кассационной инстанции считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 по делу N А12-20384/06
"...Как следует из материалов дела между Комитетом по управлению имуществом городского округа Камышин, МП "Управление ЖКХ г. Камышин" и ИП Нагиев З.Н. заключен 10.02.2006 г. договор аренды нежилых помещений N 87, сроком действия с 10.02.2006 г. по 10.02.2055 г.
Договор аренды N 87 от 10.02.2006 г. зарегистрирован за N 34-34-04/035/2006-295 от 29.09.2006 г.
Согласно п. 3.1 названного договора арендная плата за пользование помещением установлена в размере 72767 руб. 57 коп. в месяц.
Иск мотивирован тем, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы в полном объеме за период с 10.02.2006 г. по 29.09.2006 г.
Удовлетворяя иск, суд исходил из обоснованности и доказанности материалами дела заявленного требования.
Отменяя указанное решение суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды считается заключенным с 29.09.2006 г.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку истцом заявлены требования о взыскании арендной платы за период пользования до заключения договора, обязательства сторон возникли с даты государственной регистрации данного договора, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2011 по делу N А56-72227/2010
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 08.02.2007 N 08-ЗД-01710 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:40:9091А:13, площадью 6 663 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Красное село, Нагорная ул., д. 56, лит. "А".
Его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 30.12.2005 (пункт 3.2).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.04.2008.
Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Предпринимателем обязанностей по перечислению арендной платы и платы за фактическое пользование земельным участком, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал обоснованными по праву и размеру требования Комитета о взыскании задолженности по арендным платежам и платы за фактическое пользование земельным участком. Требование о взыскании неустойки удовлетворено судом частично, с учетом применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Суд удовлетворил требования Комитета о взыскании штрафа частично, посчитав расчет истца неверным.
Рассматривая возражения ответчика относительно взыскания арендной платы за период с 30.12.2005 по 31.12.2007 по мотиву пропуска срока исковой давности, арбитражные суды не усмотрели оснований для отказа в данной части иска.
Суд кассационной инстанции соглашается с этими выводами.
В пункте 1 статьи 609 ГК РФ и пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.
С учетом названных норм права договор аренды земельного участка от 08.02.2007 N 08-ЗД-01710 подлежал государственной регистрации в силу прямого указания закона и мог считаться заключенным только с момента такой регистрации, следовательно, до этого момента у подписавших его лиц не возникло каких-либо прав и обязанностей из этого договора.
Учитывая то, что спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.04.2008, обязанность Предпринимателя по уплате арендных платежей и платы за фактическое пользование земельным участком по договору возникла с момента его государственной регистрации..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.12.2007 по делу N А56-4038/2007
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу с момента его заключения, право пользования земельным участком по договору и обязанность по внесению арендной платы возникают у Общества с момента заключения (государственной регистрации) договора, то есть с 24.04.2006..."

Уральский округ

Примечание: Согласно приведенному ниже Постановлению суд принял решение взыскать помимо арендной платы сумму неосновательного обогащения за пользование имуществом до государственной регистрации договора.
По вопросу о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом при отсутствии договора см. п. 14.6 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 07.03.2012 N Ф09-6653/10 по делу N А50-30636/2009
"...Упомянутый земельный участок передан предпринимателю Ершову А.В. по акту приема-передачи от 19.08.2005.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 29.07.2009 N 5901/301/09-33366, земельному участку площадью 3916,3 кв. м, расположенному по адресу: г. Пермь, ул. Ново-Гайвинская, 110, 19.12.2005 присвоен кадастровый номер 59:01:3210335:12, он относится к категории земель населенных пунктов, имеет разрешенное использование - для строительства автомобильной мойки с баром и магазином сопутствующих товаров.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.12.2010 N 25/050/2010-018 договор аренды от 14.09.2005 N 133-05О зарегистрирован 24.01.2006, запись о регистрации N 59-59-01/535/2005-779.
Поскольку обязанность по внесению платы за пользование земельным участком предпринимателем надлежащим образом не исполнялась, департамент обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, до момента государственной регистрации договора аренды к отношениям по пользованию земельным участком подлежат применению нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации), а после такой регистрации - нормы об аренде (гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договор аренды от 14.09.2005 N 133-05О является заключенным с 24.01.2006; спорный земельный участок передан предпринимателю Ершову А.В. 19.08.2005; по истечении срока действия договора аренды предприниматель Ершов А.В. земельный участок не возвратил, продолжал им пользоваться при отсутствии возражений арендодателя, на основании чего суды пришли к выводу, что названный договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на неопределенный срок, нормы законодательства об аренде земельных участков применяются к правоотношениям сторон с 24.01.2006.
Поскольку предпринимателем было заявлено о применении срока исковой давности, исковое заявление по настоящему делу подано департаментом в Арбитражный суд Пермского края 18.09.2009, судами отказано во взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2006 по 23.01.2006.
При таких обстоятельствах суды правомерно частично удовлетворили исковые требования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.07.2011 N Ф09-3613/11 по делу N А60-35171/10
"...В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции, установив, что спорный договор аренды лесного участка заключен сторонами в связи переоформлением договора безвозмездного пользования лесами от 20.12.1999 в соответствии со ст. 72, 74 Лесного кодекса Российской Федерации, п. 2, 3 ст. 4 Вводного закона N 201-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 24.07.2007 N 217-ФЗ, пришел к верному выводу о том, что до момента государственной регистрации договора аренды лесного участка от 29.12.2008 N 414 (до 08.05.2009) действовали условия договора безвозмездного пользования лесами от 20.12.1999, не предусматривающего платность пользования лесами.
При этом суд, принимая во внимание буквальное толкование условий спорного договора аренды, в частности п. 6 в редакции дополнительного соглашения от 21.08.2009, согласно которому арендная плата начисляется со дня, следующего за днем регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, обоснованно указал на неправомерность начисления арендной платы до 09.05.2009, в том числе и в спорный период.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3600/2011 по делу N А60-35178/2010-С2
"...Определяя размер подлежащих взысканию с общества "Южаковское" задолженности по арендной плате и неустойки, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что обязанность по внесению арендной платы за I квартал 2009 года возникла у арендатора с момента государственной регистрации договора аренды от 29.12.2008, то есть с 12.03.2009.
На основании п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно разъяснениям, данным в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", из содержания названной нормы следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив, что договор аренды лесного участка от 29.12.2008 заключен в связи с переоформлением в установленном законом порядке договора безвозмездного пользования лесами (дата регистрации договора 19.02.1999), апелляционный суд пришел к выводу о том, что до момента государственной регистрации договора аренды от 29.12.2008 действовали условия договора безвозмездного пользования лесами, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания с ответчика арендной платы за период с 01.01.2009 по 11.03.2009, и, следовательно, начисленной неустойки.
С учетом изложенного апелляционным судом правомерно удовлетворены исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и договорной неустойки в сумме 108 725 руб. 62 коп..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.04.2010 N Ф09-2697/10-С6 по делу N А07-7271/2009
"...Пунктом 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Срок действия договора аренды от 16.06.2008 установлен с момента его государственной регистрации (п. 20 договора).
Руководствуясь приведенными нормами права и принимая во внимание установленные обстоятельства дела относительно переоформления существующих арендных правоотношений путем заключения договора от 16.06.2008, суды пришли к правильному выводу о том, что данный договор аренды, срок действия которого определен сторонами до 25.08.2015, является заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 27.11.2008, и именно с указанной даты у общества "ЛК "Башлеспром" возникла обязанность вносить арендную плату в том размере, который предусмотрен приложением N 4 к данному договору (из расчета 1 153 035 руб. за квартал), а до переоформления договора аренды у арендатора сохраняется обязанность вносить арендную плату за использование лесного участка в том размере, какой предусмотрен в ранее действующем договоре аренды от 25.08.2005..."

Постановление ФАС Уральского округа от 23.04.2010 N Ф09-2664/10-С6 по делу N А07-7183/2009
"...Суд апелляционной инстанции, исходя из условий договора аренды лесного участка от 24.06.2008, в рамках которого заявлены настоящие исковые требования, и отсутствия в нем указаний на распространение действия договора на правоотношения сторон, возникшие до его заключения, верно указал, что в рассматриваемом случае условия договора аренды от 24.06.2008 являются обязательными для сторон с 27.11.2008 (с момента государственной регистрации договора).
При этом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в частности, платежные документы, договоры аренды участка лесного фонда 2005 года и лесного участка 2008 года, суд пришел к выводу о том, что обязательства по оплате арендной платы по договору 2008 года ответчиком не нарушены, в связи с чем указал на отсутствие оснований для взыскания задолженности по арендной плате.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебного акта в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.02.2010 N Ф09-924/10-С6 по делу N А07-13386/2009
"...Руководствуясь приведенными нормами права и принимая во внимание установленные обстоятельства дела относительно переоформления существующих арендных правоотношений путем заключения договора от 16.06.2008, суды пришли к правильному выводу о том, что данный договор аренды, срок действия которого определен сторонами до 16.08.2015, является заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 14.08.2008, и именно с указанной даты у общества "ЛК "Башлеспром" возникла обязанность вносить арендную плату в том размере, который предусмотрен приложением N 4 к данному договору (из расчета 309 240 руб. за квартал), а до переоформления договора аренды у арендатора сохраняется обязанность вносить арендную плату за использование лесного участка в том размере, какой предусмотрен в ранее действующем договоре аренды от 17.08.2005..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.11.2007 N Ф09-9252/07-С6 по делу N А50-20598/2006
"...Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды от 21.09.2006 N 8765 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10.2006 (л. д. 18).
Претензия, в которой Департамент имущественных отношений Пермской области предложил обществу "Серебряная долина" погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, расторгнуть договор аренды и передать арендованное имущество спортивной школе, направлена обществу 23.11.2006.
Поскольку договор аренды заключен 13.10.2006, разрешая спор, судам надлежало проверить, являются ли требования, изложенные в претензии от 23.11.2006, обоснованными, и имелось ли на момент обращения агентства с требованием о погашении задолженности и досрочном расторжении договора невнесение арендной платы более двух раз подряд..."

Постановление ФАС Уральского округа от 20.11.2006 N Ф09-10393/06-С3 по делу N А07-12115/2006-Г-АЛЛ
"...В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Срок действия договора от 28.01.2004 N 1 определен сторонами на период с 28.01.2004 по 01.01.2005. Судом первой инстанции не учтено, что государственная регистрация указанного договора аренды произведена только 14.09.2004 (л. д. 12). При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда о надлежащем исчислении долга по арендной плате и неустойки начиная с 28.01.2004 является ошибочным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2006 N Ф09-6227/06-С6 по делу N А60-40568/2005
"...Решением исполнительного комитета от 14.09.1983 заводу "Металлоштамп" отведен в бессрочное пользование земельный участок общей площадью 1,32 га.
05.10.2000 в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Екатеринбурга поступила заявка ОАО "Металлоштамп" на оформление договора аренды земельного участка во исполнение постановления главы г. Екатеринбурга от 25.05.2000 N 530-в.
Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ОАО "Металлоштамп" (арендатор) подписан договор аренды от 29.12.2000 N 1-275, согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование земельные участки общей площадью 19347 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Лобкова, д. 2, в том числе: сроком на 15 лет - земельный участок площадью 18072 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0108074:003, и сроком на 5 лет - земельный участок площадью 1275 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0108074:004. Данным договором на арендатора не возлагалась обязанность по государственной регистрации договора аренды.
Государственная регистрация договора произведена лишь 22.11.2005 (номер регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации 66-66-01/225/2005-2/9).
Право бессрочного пользования на земельный участок не могло прекратиться с момента подачи заявления ОАО "Металлоштамп" на заключение договора аренды, так как данное заявление выражает лишь волеизъявление землепользователя на переоформление существующего у него права, то есть на замену одного вида права другим, а не на отказ от права бессрочного пользования земельным участком как таковым.
Момент подписания договора в данной ситуации не имеет юридического значения, так как договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Следовательно, право бессрочного пользования земельным участком сохранялось у ОАО "Металлоштамп" до заключения договора аренды, то есть до момента его государственной регистрации.
Поскольку земельный участок оставался у ответчика на праве постоянного бессрочного пользования, формой платы за использование земли для него являлся земельный налог. Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный налог в спорный период уплачен ответчиком полностью.
При таких обстоятельствах арбитражным судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для взыскания с ответчика заявленного истцом неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы (ст. 1102 - 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации). В удовлетворении исковых требований правомерно отказано..."

Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что обязанность внесения арендных платежей новым арендатором возникает лишь с момента государственной регистрации договора перенайма. Это связано с тем, что первоначальный договор аренды подлежал государственной регистрации.

Постановление ФАС Центрального округа от 14.04.2010 по делу N А62-1668/2009
"...Как установлено судебными инстанциями и не оспаривается сторонами, до июля 2007 года Смоленская городская коллегия адвокатов N 1 производила оплату аренды по договору N 4 от 01.11.2002 путем взаимозачетов.
Однако доказательств внесения арендной платы за период с июля 2007 года по апрель 2009 года в материалы дела не представлено.
При этом, из материалов дела следует, что 10.04.2007 между Смоленской городской коллегией адвокатов N 1 и НО "НФРГО "Патронат" был заключен договор об уступке прав по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.11.2002, согласно которому коллегия адвокатов уступила фонду все свои права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, состоящих из трех комнат N N 38, 39 и 41, общей площадью 39,7 кв. м, находящихся по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Факт заключения договора уступки прав от 10.04.2007 с согласия арендодателя подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
В этой связи, поскольку первоначальный договор аренды N 4 от 01.11.2002 подлежал государственной регистрации, то соглашение о перенайме этого помещения также должно быть зарегистрировано и согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор уступки прав от 10.04.2007 был зарегистрирован в установленном законом порядке 07.05.2009.
Суды пришли к обоснованному выводу о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период с июля 2007 года по апрель 2009 года с коллегии адвокатов, а не с НО "НФРГО "Патронат" по причине того, что арендатором на основании договора аренды N 4 от 01.11.2002 до регистрации договора уступки прав продолжала оставаться коллегия адвокатов..."

Позиция 2. Обязанность по внесению платы по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента передачи имущества арендатору.

Примечание: По вопросу о моменте возникновения обязательств сторон по договору, требующему государственной регистрации, Конституционный суд РФ в Определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимая соответствующим учреждением, не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 18.03.2010 N Ф09-1664/10-С3 по делу N А60-24776/2009-С2
"...Как следует из материалов дела, 29.01.2007 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор N 6-783 аренды земельного участка площадью 2 605 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0609011:0068, категория земель - земли поселений, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, проезд Каскадный, 7, для эксплуатации существующего склада из металлических конструкций, сроком на 15 лет. Указанный земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи от 29.01.2007.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 08.05.2007.
Апелляционный суд, установив, что земельный участок был передан предпринимателю на основании акта приема-передачи от 29.01.2007, пришел к выводу о том, что задолженность за пользование земельным участком в размере арендных платежей подлежит взысканию с предпринимателя за период с 29.01.2007 по декабрь 2008 г., а неустойка за ненадлежащее исполнение обязательства подлежит взысканию с момента государственной регистрации договора аренды, т.е. с 09.05.2007. Данная позиция поддерживается положениями п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66. При этом на основании положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма неустойки уменьшена судом как не соответствующая последствиям нарушения обязательств. Апелляционный суд также указал на то, что пользование земельным участком до 29.01.2007 является неосновательным обогащением ответчика, но в связи с тем, что в рамках рассматриваемого дела такое требование истцом не заявлялось, пришел к выводу об отсутствии оснований для его взыскания.
Выводы суда апелляционной инстанции являются правильными..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Примечание: В некоторых приведенных ниже судебных актах суд, определяя период взыскания арендной платы, учитывал, что арендодатель выставлял счета-фактуры, а арендатор частично вносил платежи за пользование имуществом.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.09.2011 по делу N А74-4468/2010
"...Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, между департаментом (арендодатель) и ООО "УК "Саянстрой" (арендатор) на основании распоряжения департамента от 02.02.2009 N 109 заключен договор от 02.02.2009 N 3134/09 аренды земельного участка площадью 19748 кв. м, расположенного по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная 3а, для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами (пункты 1.1, 1.2 договора).
Пунктом 4.1 стороны определили, что договор распространяет свое действие на период со 2 февраля 2009 года по 2 февраля 2012 года.
Участок передан по акту в день подписания договора.
В установленном порядке договор зарегистрирован 7 сентября 2009 года.
Отказ арендатора вносить согласованный договором размер арендной платы послужил основанием обращения с настоящим иском.
Довод заявителя кассационной жалобы о неправомерности взыскания арендной платы за период с момента подписания договора аренды до его государственной регистрации кассационным судом во внимание не принимается, поскольку в пункте 4.1 договора стороны согласовали условие о действии договора с 02.02.2009 по 02.02.2012..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.08.2011 по делу N А51-14984/2010
"...Поскольку ответчик в период с 10.10.2008 по 16.12.2010 не уплатил в срок и в полной сумме арендные платежи по договору аренды от 22.09.2008, что повлекло согласно уточненному расчету истца наличие задолженности ответчика в сумме 1 499 242 рубля 10 копеек и начисление пени в размере 407 454 рубля 59 копеек за период с 10.11.2008 по 16.12.2010, истец обратился с настоящим иском в суд.
Исследовав и оценив в порядке статей 65, 71 АПК РФ представленные расчет ответчика, счета-фактуры, платежные поручения, справки о расчетах третьего лица (арендодателя), суд пришел к выводу о том, что размер задолженности ответчика за аренду спорных помещений общей площадью 1 178,2 кв. м по состоянию на 01.01.2011 составляет 1 206 082 руб. 07 коп.
Оспаривая указанный размер задолженности, ИП Сигута О.А. ссылалась на незаконное взыскание арендных платежей по договору аренды от 22.09.2008 до момента его государственной регистрации, а также за ряд площадей второго этажа неиспользуемые в рассматриваемый период арендатором.
Согласно печати УФСГР по Приморскому краю договор аренды от 22.09.2008 прошел государственную регистрацию 05.04.2010, в связи с чем с данного момента он считается заключенным по правилам статей 433, 609, 651 ГК РФ.
Проанализировав в порядке статьи 431 ГК РФ условия пункта 5.1 договора аренды, а также учитывая добровольное подписание акта приема-передачи N 1-1 от 01.10.2008, выставление арендодателем счетов-фактур, частичное перечисление арендатором арендной платы, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о достижении сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы за пользование принятых по указанному акту от 01.10.2008 помещений.
Подписав акт приема-передачи N 1-1 от 01.10.2008 добровольно, ответчик фактически согласился с принятием всех нежилых помещений с указанной в этом акте даты.
При таких обстоятельствах удовлетворение исковых требований на сумму 1 206 082 руб. 07 коп. произведено судом апелляционной инстанции правомерно на основании указанных выше норм закона..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 03.04.2006 N КГ-А40/1424-06 по делу N А40-40344/05-77-344
"...По акту приема-передачи недвижимое имущество передано ответчику в аренду 17.01.2003.
Судом установлено, что с момента передачи - 17.01.2003 ответчик пользовался нежилыми помещениями, являющимися объектом аренды.
С учетом установленного и в соответствии со ст. 614 ГК РФ, устанавливающей обязанность арендатора производить плату за пользование арендуемым имуществом, суд сделал правильный вывод об удовлетворении иска.
Доводы заявителя о том, что обязательство ответчика по внесению арендной платы возникло с 17.05.2004 - с момента государственной регистрации, не могут быть признаны соответствующими закону - ст. ст. 606, 614 ГК РФ..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу N А57-1174/2011
"...Учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 6 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд апелляционной инстанции правомерно посчитал необоснованным довод ООО УК "Деловая репутация" о том, что задолженность по договору аренды в отношении данной организации подлежит взысканию с момента регистрации договора аренды, а не с момента его подписания, поскольку ответчик пользовался спорным участком с 26.10.2007. Данный факт подтвержден актом приема-передачи от 26.10.2007..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.06.2013 по делу N А63-9974/2012
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 29.03.2011 N 448 (т. 1, л.д. 16-18), администрация (арендодатель) и глава крестьянского (фермерского) хозяйства Лукинов С.Г. (арендатор) подписали договоры аренды спорных земельных участков от 29 марта 2011 года (т. 1, л.д. 19-22, 27-30, 35-38, 44-47, 52-55, 60-63, 68-71, 76-79, далее - договоры аренды). Согласно пунктам 1.2 договоров аренды они заключены сроком на 15 лет и вступают в силу с даты их регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. В пунктах 1.3 договоров аренды отражено, что земельные участки являются государственной собственностью и фактически переданы арендатору без актов приема-передачи. Размер годовой арендной платы установлен пунктами 3.1 договоров аренды, расчет суммы арендной платы приведен в приложениях к договорам.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что ответчик принял в свое владение спорные земельные участки к моменту подписания договоров аренды (29.03.2011), что подтверждается содержанием их пунктов 1.3. Документы, свидетельствующие об иной дате получения участков главой крестьянского (фермерского) хозяйства Лукиновым С.Г., судам не представлены. Спор по вопросу об исполнении арендодателем обязанности по передаче земельных участков арендатору между сторонами отсутствует.
Фактическое использование для целей сельскохозяйственного производства спорных участков, поступивших во владение арендатора, зависит исключительно от его воли, поэтому суды обосновано отклонили доводы главы крестьянского (фермерского) хозяйства о том, что он не использовал землю до государственной регистрации договоров аренды и не получил прибыли. Вступление во владение спорными участками до регистрации договоров аренды от 29.03.2011 для целей, не связанных с их непосредственным использованием по назначению, предприниматель не обосновал и документально не подтвердил. Условия о внесении платы за земельные участки и возможности их использования арендатором исключительно после государственной регистрации сделок в заключенных сторонами договорах аренды отсутствуют.
Таким образом, при рассмотрении спора судебные инстанции правомерно исходили из того, что плата за использование переданных истцом ответчику земельных участков в период до государственной регистрации (вступления в силу) подписанных сторонами договоров аренды подлежит взысканию. Установленный судами размер платы за землепользование в спорный период ответчиком не оспорен.
Ссылка заявителя на недействительность пунктов 1.3 договоров аренды от 29.03.2011 подлежит отклонению, поскольку стороны свободны в определении условий заключаемых ими сделок (статьи 1, 421 Гражданского кодекса). Передача арендодателем арендатору предмета договора аренды непосредственно в момент подписания договора законом не запрещена. От получения участков в свое владение и пользование до государственной регистрации сделок предприниматель не отказывался.
Судебные инстанции верно применили нормы материального права, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам дела..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2010 по делу N А32-78/2009
"...Решением от 08.06.2009 требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя в пользу администрации 281 289 рублей 61 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2003 по 30.06.2009, в остальной части иска отказано.
Как видно из материалов дела, администрация Заветного сельского округа г. Армавира (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 01.06.1999 сроком до 01.06.2048 для использования складских помещений заключили договор N 385-К (3800003664) аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 16 978 кв. м, расположенного в п. Заветный, 2-ой пр. Пушкина, 69/12.
Арендная плата подлежала оплате с 01.06.1999 года ежеквартально равными частями, не позднее 10 числа начала квартала (пункт 3.5 договора).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Доводы заявителя о том, что обязательство ответчика по внесению арендной платы возникло с 19.09.2007, то есть с момента государственной регистрации договора аренды, не могут быть признаны соответствующими статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд принял во внимание, что начальный срок оплаты согласован сторонами в пункте 3.5 договора аренды. Кроме того, при использовании земельного участка в нарушение статьи 1 (пункт 1 подпункт 7), 65 (пункт 3) Земельного кодекса Российской Федерации без оплаты с землепользователя подлежит взысканию неосновательное обогащение, исчисленное по ставкам арендной платы за период пользования.
Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения по доводам, изложенным в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2010 по делу N А63-5885/2009
"...25 ноября 2008 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 6930 аренды земельного участка площадью 3607 кв. м (кадастровый номер 26:12:022405:64) сроком на 3 года по ул. Гражданской 2-д в квартале 25 для проектирования и строительства торгово-офисного центра. Согласно пункту 3.2 договора арендная плата начисляется с 30.12.2005; арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями в полном объеме в срок до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 текущего года (пункт 3.3 договора аренды).
12 декабря 2008 года договор аренды от 25.11.2008 N 6930 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.
Комитет, ссылаясь на неуплату обществом задолженности по договору аренды от 25.11.2008 N 6930, обратился с иском в арбитражный суд.
В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, по договору аренды от 25.11.2008 N 6930 спорный земельный участок передан обществу 25 ноября 2008 года. Доказательств иного комитетом не предоставлено.
Поскольку комитет не доказал передачу земельного участка обществу ранее заключения договора аренды от 25.11.2008 N 6930, суд правомерно сделал вывод о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у общества только с 25.11.2008.
Таким образом, вывод суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного комитетом требования основан на установленных по делу обстоятельствах и соответствует приведенным нормам права..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 20.06.2011 N Ф09-3436/11-С3 по делу N А47-8912/2010
"...Довод общества "Николь" о том, что обязанность по внесению арендной платы возникла у него с момента государственной регистрации договора, судами отклонена со ссылкой на правовую позицию, изложенную в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О, согласно которой право лица на аренду имущества возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация не затрагивает самого содержания указан