Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Аренда. Общие положения. Часть 1

Обновлено 17.10.2017 23:55

Глава 34. Аренда

 

 

§ 1. Общие положения об аренде

Примечание.
По вопросу применения положений Гражданского кодекса РФ о договоре аренды см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Статья 606. Договор аренды

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 606 ГК РФ

1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным
2. Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
4. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
5. Квалификация сделки как договора аренды
6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
7. Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества у конкретного страховщика
8. Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа местного самоуправления
9. Исчисление срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ
10. Возможность заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения аукциона
11. Соблюдение требований законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд при заключении договора аренды с государственным (муниципальным) заказчиком
12. Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом

1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.
По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе "Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора".

1.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента договор аренды является заключенным, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.

Примечание: Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 35).

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2001 N А29-1329/01-2Э
"...Как следует из материалов дела и установлено Арбитражным судом Республики Коми, с разрешения дочернего унитарного государственного предприятия "Ростэк-Коми", арендатор (предприниматель Чебыкин А.Л.) заключил с обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Базис" договор от 18.04.2000 на субаренду нежилого помещения, расположенного по адресу: город Сыктывкар, улица Огородная, 6, для использования под складское помещение.
По общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор аренды является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. В этой связи аргумент кассатора по поводу правовой характеристики договора и момента его совершения является ошибочным, как и его ссылка на статью 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Передача сданного в аренду объекта арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.
...решение от 25.04.01 и постановление апелляционной инстанции от 25.07.01 по делу N А29-1329/01-2э Арбитражного суда Республики Коми оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Базис" - без удовлетворения..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу N А82-4224/2012
"...Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, собственником производственного здания общей площадью 6404,7 квадратного метра, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Толбухина, д. 16, является открытое акционерное общество "Сатурн - Газовые турбины" (далее - ОАО "Сатурн - Газовые турбины"), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.04.2010 серии 76-АБ N 130986.
ОАО "Сатурн - Газовые турбины" (арендодатель) и ЗАО "ЭНМАШ" (арендатор) заключили договор аренды от 27.12.2010 N АИ-4, согласно которому арендатору во временное использование передается упомянутое имущество, сроком до 11.12.2011.
Пунктом 7.1 договора аренды сторонами согласовано, что настоящий договор вступает в силу с 11.01.2011.
Впоследствии ЗАО "ЭНМАШ" (субарендодатель) и ЗАО "ВПС" (субарендатор) заключили договор субаренды 27.12.2010 N ГИ-002-2, по условиям которого субарендатору передается в возмездное и срочное пользование нежилое помещение общей площадью 854 квадратных метра, расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Толбухина, 16 (цех 902) с целью использования его в качестве бытовых помещений (пункт 1.1 договора).
Аргумент заявителя о том, что договор субаренды заключен ранее договора аренды, несостоятелен, так как указание в консенсуальном договоре аренды от 27.12.2010 условий вступления его в силу с 11.01.2011 свидетельствует о начале исполнения обязательств, предусмотренных данным договором. В силу пункта 1 статьи 433 и пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.11.2012 по делу N А82-815/2012
"...Согласно правилам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связан с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.
Оснований для отмены судебных актов не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.04.2011 по делу N А82-6483/2010
"...ООО "Авто-Трэйдинг" (арендодатель) и ООО "Элконт" (арендатор) заключили договор аренды от 17.03.2008 N 2-170308 помещений N 34 - 41 общей площадью 80,5 квадратного метра, расположенных на третьем этаже здания по указанному адресу для использования под офис.
Впоследствии контрагенты оформили договор аренды от 24.02.2009 N 1-240209 того же имущества с 01.03.2009 по 31.01.2010 на аналогичных условиях.
Суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 24.02.2009 N 1-240209, будучи консенсуальным договором, содержит все его существенные условия, оформлен в соответствии с правилами действующего законодательства, а потому правомерно признал его заключенным..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.08.2012 по делу N А58-303/2012
"...Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, 07.11.2011 между индивидуальным предпринимателем Федорищевым В.М. (арендодатель) и ООО "Сибирское топливо" (арендатор) подписан договор аренды N 27/11, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает для использования под розничную торговлю автомаслами, запчастями, расходными материалами и сопутствующими товарами в пользование с 07.11.2011 по 31.12.2011 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Якутск, ул. Дежнева, 75/2.
В силу пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации и общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двухсторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам. Это означает, что наличие обязанности у арендатора по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.
В связи с этим, а также учитывая, что арендодатель доказательств, подтверждающих передачу нежилого помещения в фактическое пользование и владение арендатору, не представил, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оснований для взыскания арендных платежей за спорный период не имелось..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.04.2009 N А58-5975/08-Ф02-1616/09 по делу N А58-5975/08
"...30.08.2007 между индивидуальным предпринимателем Шмаковой А.А. (арендодатель) и ОАО "Связной ДВ" (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование торговое помещение, расположенное по адресу: г. Якутск, ул. Лермонтова, 23 "А", общей площадью 52,5 кв. м, в котором срок его действия определен с 30.08.2007 до 31.08.2008.
По общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор аренды является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям.
Момент вступления договора в силу не связан с передачей арендованного имущества арендатору.
Передача сданного в аренду объекта арендатору представляет собой исполнение заключенного договора аренды со стороны арендодателя.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, судом при рассмотрении спора не допущено..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.08.2012 N Ф03-2271/2012 по делу N А04-8257/2011
"...Довод заявителя кассационной жалобы о реальности договора аренды недвижимого имущества отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, поэтому в настоящем споре факт передачи объекта аренды - нежилого помещения относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем, которые установлены судами обеих инстанций в ходе рассмотрения спора на основании совокупности представленных в материалы дела доказательств..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.04.2013 по делу N А12-14106/2012
"...Судами установлено, что 03.06.2009 между ЗАО "Фроловское НГДУ" (арендатор) и ООО "С.Б.К. Бизон" (арендодатель) заключен договор аренды имущества, в соответствии с условиями которого, арендодатель передает, принадлежащий на праве собственности - инструмент СБТ с левой резьбой, диаметром 2 7/8 в количестве 1500 м, во временное владение и пользование арендатору. А арендатор обязуется оплатить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.
Довод заявителя кассационной жалобы о реальности договора аренды имущества отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, поэтому в настоящем споре факт передачи предмета договора аренды имущества - инструмента СБТ с левой резьбой "2 7/8", в количестве 1 500 м относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем, которые установлены судом апелляционной инстанции в ходе рассмотрения спора на основании совокупности представленных в материалы дела доказательств.
Выводы суда апелляционной инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.02.1999 N А56-15871/98
"...Между ООО "Виткос" и ТОО "Импульс" 15.12.97 заключен договор аренды нежилого здания N 1, лит. А, по улице Симонова. В соответствии с условиями договора ТОО "Импульс" (арендодатель) обязалось передать спорное здание ООО "Виткос" (арендатору) после окончания ремонта, но не позднее трех месяцев со дня подписания договора. Поскольку своих обязательств по передаче здания арендодатель не выполнил, арендатор обратился в суд с иском об исполнении обязательства в натуре. В качестве ответчика правомерно привлечено обязанное лицо - ТОО "Импульс".
Материалами дела установлено, что спорное здание явилось также предметом договора доверительного управления от 29.12.97 между ТОО "Импульс" (учредитель) и ОАО "Стэнли Пропети Корпорэйшн" (доверительный управляющий). С учетом этих обстоятельств ОАО "Стэнли Пропети Корпорэйшн" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.
В отличие от договора доверительного управления договор аренды является консенсуальным (суд первой инстанции ошибочно расценил его как реальный), и потому права и обязанности по договору аренды возникают с момента его заключения. Исходя из этого истец и требует передачи ему спорного нежилого здания.
Поскольку при рассмотрении дела судом правильно применены нормы материального и процессуального права, дана надлежащая правовая оценка собранным доказательствам, судебные акты следует признать законными и обоснованными..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2013 по делу N А32-22492/2010
"...Судами установлено, что на основании постановления от 19.05.2009 N 888 администрацией района (арендодатель) и предпринимателем Паскаловым (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 1490 кв. м для размещения торгово-бытового комплекса.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается имеющейся в деле выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.08.2012 N 07/050/2012-306 (далее - реестр).
Вместе с тем, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса).
До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2013 N Ф09-8882/13 по делу N А07-20240/2012
"...Суд апелляционной инстанции правильно указал, что нахождение спорного нежилого помещения во владении общества "Башинформсвязь" не могло препятствовать заключению договора аренды во исполнение протокола от 26.11.2009 N 4, проанализировав положения ст. 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что договор аренды является консенсуальным, то есть устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям (условия об объекте и размере арендной платы). Именно с момента согласования сторонами существенных условий, с соблюдением установленной федеральным законом формы сделки (простая письменная, государственная регистрация) договор признается заключенным и при отсутствии факта передачи имущества..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.07.2009 N Ф09-2013/09-С2 по делу N А60-37765/2008-С8
"...По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из указанного следует, что договор аренды является двухсторонним, срочным, возмездным и консенсуальным..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 01.04.2008 по делу N А54-3668/2007-С17
"...Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Поскольку договор аренды является консенсуальным, проект договора от 29.01.07 ответчиком не подписан, суд обоснованно указал, что договор аренды, на основании которого истец заявил требования о взыскании арендной платы, является незаключенным, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.
Нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судом первой инстанции при вынесении решения и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено..."

Позиция 2. Договор аренды является реальным, права и обязанности по нему возникают с момента передачи арендатору объекта аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3 по делу N А07-2897/05-Г-ГЛШ
"...В силу п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Указанное правило распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров.
В нарушение ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации довод ответчика об условиях передачи помещений в аренду со ссылкой на акты технического обследования (л.д. 56, 57, 79, 80) надлежащим образом не исследован.
Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу N А78-701/2011
"...Материально-правовым требованием настоящего иска является взыскание с ответчика арендной платы и требование о возврате арендованного имущества.
Договор аренды по своей правовой природе является возмездным, относительно движимого имущества реальным, то есть, считающийся заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору.
Учитывая, что истец в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом конкретных обстоятельств дела не представил суду допустимых и относимых доказательств подтверждающих факт передачи спорного имущества (и документов позволяющих осуществлять его эксплуатацию по назначению) как от Нагаева А.В. к ООО "Титанит", так и от истца к ответчику, свидетельствующий о надлежащем исполнении арендодателем обязанности предусмотренной статей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 25.08.2009 по делу N А68-9704/08-692/15
"...Статьей 7 Закона "О рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс РФ" определен исчерпывающий перечень оснований, по которым заявителю может быть отказано в предоставлении разрешения. Одним из таких оснований является отсутствие подтвержденного права на объект или объекты недвижимости в пределах территории, где предполагается организовать рынок.
Из материалов дела усматривается, что решение об отказе в выдаче разрешения ООО ТРБК "Южный" на право организации розничного рынка, оформленное постановлением главы Администрации от 12.12.2008 г. N 4900, мотивировано отсутствием у Общества права на объекты недвижимости в пределах территории, на которой предполагается организовать рынок.
Нежилое здание (торговый павильон) площадью 514 кв. м, находившееся в пользовании ООО "ТРБК "Южный" на основании договора аренды от 20.08.2008 г. N 2, заключенного с собственником указанного имущества - ИП Прокофьевым К.А., обоснованно не признано судом в качестве объекта, используемого Обществом для целей организации розничного рынка.
Из п. 1.4 названного договора аренды следует, что он заключен на период с 01.01.2008 г. по 30.12.2008 г., то есть на срок менее 1 года.
Таким образом, в силу ч. 2 ст. 433 ГК РФ данный договор считается заключенным с момента передачи соответствующего недвижимого имущества.
Согласно ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Однако к заявлению о выдаче разрешения Обществом был приложен только договор аренды от 20.08.2008 г. N 2 с перечнем передаваемого имущества. При этом, акт приема-передачи торгового павильона в аренду среди представленных документов отсутствовал.
Учитывая изложенное, Администрация обоснованно отказала ООО "ТРБК "Южный" в предоставлении разрешения на право организации розничного универсального рынка, в связи с непредставлением Обществом доказательств наличия права на объект недвижимости в пределах территории, на которой предполагалось организовать рынок..."

2. Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их передачи в аренду. На основании данной нормы стороны судебных споров иногда заявляют, что нарушение указанного требования является основанием для признания договора аренды недействительным.
Согласно ст. 10 указанного Закона договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ, т.е. непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой имущества, сдаваемого в аренду. В связи с этим на практике возникает вопрос: могут ли стороны переложить данную обязанность на арендатора имущества?

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли непривлечение независимого оценщика основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", существует две позиции судов.

Позиция 1. Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92
"...3. Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.03.2013 по делу N А79-7568/2012
"...Как следует из материалов дела, Администрация и ОАО "МРСК Волги" заключили договор аренды муниципального имущества от 16.06.2008 N МР6/122-21-04/1145/1, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование муниципальное имущество - объекты электросетевого хозяйства.
Суд первой инстанции установил, что размер арендной платы по договору аренды имущества от 16.06.2008 N МР6/122-21-04/1145/1 был рассчитан Администрацией в установленном порядке, на основании постановления главы администрации Батыревского района от 30.01.2002 N 33 "О порядке расчета годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории Батыревского района". Доказательств обратного Управление не представило.
В пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отражен подход, согласно которому статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки), а не обязательность проведенной оценки. Непривлечение независимого оценщика в этом случае само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
Суд первой инстанции установил, что размер арендной платы по договору согласован сторонами договора и ими не оспаривается.
На основании изложенного своими действиями Администрация не нарушила действующее законодательство при заключении договора аренды.
В силу того, что договор аренды, заключенный Администрацией и Обществом, свое действие не прекратил, так как возобновлен на неопределенный срок, основания для расторжения договора и проведения оценки имущества у Администрации отсутствовали.
Выводы Управления об обратном, изложенные в оспариваемом решении, и выводы Первого арбитражного апелляционного суда, поддержавшего позицию антимонопольного органа, являются ошибочными..."

Восточно-Сибирский округ

Примечание: В некоторых приведенных ниже Постановлениях суд учитывал, что цена по договору определялась на основании решения органа местного самоуправления и арендатор не возражал против ее установления.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.12.2010 по делу N А19-8122/10
"...Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, 31.08.2009 между ответчиками был заключен договор аренды нежилых помещений N 4/163-09, по условиям которого администрация (арендодатель) предоставила ООО "Росгосстрах-Медицина" (арендатору) во временное владение и пользование сроком на пять лет нежилое помещение N 7 (согласно поэтажному плану) общей площадью 9,5 кв. м, расположенное на первом этаже 2-х этажного нежилого здания по адресу: г. Слюдянка, ул. Советская, 34. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Пунктом 4.1 спорного договора стороны согласовали размер арендной платы за объект недвижимости в сумме 859 рублей 75 копеек в месяц в соответствии с решением Думы Слюдянского муниципального образования от 26.06.2008 N 38 П-ГД и установили, что НДС исчисляется и перечисляется арендатором самостоятельно отдельно от арендной платы.
Заместитель прокурора Иркутской области, считая, что данный договор в нарушение норм действующего законодательства заключен без оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, пришел к выводу, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона.
Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Вместе с тем, судами установлено, что размер арендной платы по договору рассчитан на основании решения Думы Слюдянского муниципального образования N 38 П-ГД от 26.06.2008, согласован сторонами договора и истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил.
Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.
С учетом приведенных норм права, изложенных в Информационном письме рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств дела, судами сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона, доказательств нарушения прав и законных интересов муниципального образования при заключении спорного договора истцом не представлено..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.12.2010 по делу N А19-8276/10
"...Заместитель прокурора Иркутской области в кассационной жалобе ссылается на нарушение при заключении договора аренды требования статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" об обязательности проведения оценки объекта, передаваемого в аренду.
Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, 01.09.2009 между ответчиками был заключен договор аренды нежилых помещений N 5, по условиям которого администрация (арендодатель) предоставила ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" (арендатору) во временное владение и пользование сроком на пять лет нежилое помещение, расположенное на первом этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: г. Слюдянка, ул. Советская, 34.
Пунктом 4.1 спорного договора стороны согласовали размер арендной платы за объект недвижимости в сумме 3 493 рублей 30 копеек в месяц и установили, что НДС исчисляется и перечисляется арендатором самостоятельно отдельно от арендной платы.
Заместитель прокурора Иркутской области, считая, что данный договор в нарушение норм действующего законодательства заключен без оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой и апелляционной инстанций, признавая пункт 4.1 договора соответствующим требованиям законодательства, руководствовался разъяснениями, данными в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, и исходил из того, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания спорного пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона.
Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Вместе с тем, судами установлено, что размер арендной платы по договору рассчитан на основании решения Думы Слюдянского муниципального образования N 38 П-ГД от 26.06.2008, согласован сторонами договора и истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил.
С учетом приведенных норм права, изложенных в Информационном письме рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств дела, судами сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона, доказательств нарушения прав и законных интересов муниципального образования при заключении спорного договора истцом не представлено..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.07.2009 N Ф03-2802/2009 по делу N А59-3313/2008
"...Прокурор считая, что договор аренды заключен при отсутствии зарегистрированного права собственности и рыночной оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки.
С учетом приведенных норм права, разъяснений Президиума ВАС РФ, установленных обстоятельств дела, судом сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для признания договора аренды от 18.03.2008 N 15 недействительным..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.08.2009 N Ф04-5039/2009(13113-А75-30) по делу N А75-368/2009
"...Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием г. Сургут в лице директора Департамента имущественных и земельных отношений города Сургута (арендодатель) и ИП Хлюпиным Р.В. (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества от 16.01.2008 N 15 и дополнительное соглашение к нему от 11.08.2008.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязался передать арендодателю во временное пользование за плату муниципальное имущество: встроенное помещение, расположенное на 1 этаже 5-этажного дома по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энергетиков, 29, для размещения фотоателье.
Истец, считая, что данный договор в нарушение норм действующего законодательства заключен без оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Судом установлено, что размер арендной платы по договору определен на основании утвержденной методики, согласован сторонами договора, истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил.
Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд пришел к правильному выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
Данная позиция соответствует статье 12 Закона об оценочной деятельности.
С учетом изложенного, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.08.2009 N Ф04-5038/2009(13112-А75-30) по делу N А75-369/2009
"...Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием г. Сургут в лице директора Департамента имущественных и земельных отношений города Сургута (арендодатель) и ООО "Сургутский центр "Экология" (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества от 17.12.2007 N 2.
Истец, считая, что данный договор в нарушение норм действующего законодательства заключен без оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Судом установлено, что размер арендной платы по договору определен на основании утвержденной методики, согласован сторонами договора, истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил.
Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд пришел к правильному выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
Данная позиция соответствует статье 12 Закона об оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.08.2009 N Ф04-4889/2009(12723-А75-13) по делу N А75-365/2009
"...Ссылаясь на то, что договор аренды муниципального недвижимого имущества N 57 от 01.04.2008 заключен с нарушением Закона об оценочной деятельности, заместитель прокурора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры обратился с иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении иска, суд правомерно исходил из следующего.
Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Судом установлено, что размер арендной платы по договору определен на основании утвержденной методики, согласован сторонами договора, истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил.
Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд пришел к правильному выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
Данная позиция соответствует статье 12 Закона об оценочной деятельности.
С учетом изложенного, кассационная инстанция считает, что суд правильно применил нормы права, дал оценку всем обстоятельствам дела. Оснований для отмены решения не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.08.2009 N Ф04-4869/2009(12696-А75-39) по делу N А75-364/2009
"...Исковые требования со ссылкой на статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы несоответствием оспариваемой сделки статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), заключением договора аренды без проведения оценки недвижимого имущества (объекта договора аренды).
Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.
Данная статья Закона об оценочной деятельности устанавливает обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) в случаях передачи муниципального имущества в аренду.
Как установлено судом первой инстанции, в данном случае не была проведена оценка объекта оценки - переданного в аренду встроенного помещения, на что указывает в своем иске прокурор (л.д. 5).
В части условий достоверности размера арендной платы судом принято во внимание, что он рассчитан на основании методики, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43, согласован сторонами договора, истцом не оспаривается.
С учетом приведенных норм права, изложенных в информационном письме рекомендаций ВАС РФ и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона, доказательств нарушения прав и законных интересов муниципального образования при заключении спорного договора истцом не представлено..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4807/2009(12503-А75-39) по делу N А75-370/2009
"...Исковые требования со ссылкой на статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы несоответствием оспариваемой сделки статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), заключением договора аренды без проведения оценки недвижимого имущества (объекта договора аренды).
Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.
Данная статья Закона об оценочной деятельности устанавливает обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) в случаях передачи муниципального имущества в аренду.
Как установлено судом первой инстанции, размер арендной платы за временное владение и пользование муниципальным нежилым помещением определялся арендодателем на основании Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории города Сургута, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43. Размер арендной платы согласован сторонами сделки, независимая оценка величины арендной платы не производилась.
С учетом приведенных норм права, изложенных в информационном письме рекомендаций ВАС РФ и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4805/2009(12501-А75-39) по делу N А75-371/2009
"...Исковые требования со ссылкой на статьи 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы несоответствием оспариваемой сделки статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), заключением договора аренды без проведения оценки недвижимого имущества (объекта договора аренды).
Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.
Данная статья Закона об оценочной деятельности устанавливает обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) в случаях передачи муниципального имущества в аренду.
Как установлено судом первой инстанции, размер арендной платы за временное владение и пользование муниципальным нежилым помещением определялся арендодателем на основании Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории города Сургута, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43. Размер арендной платы согласован сторонами сделки, независимая оценка величины арендной платы не производилась.
С учетом приведенных норм права, изложенных в информационном письме рекомендаций ВАС РФ и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4788/2009(12475-А75-48) по делу N А75-367/2009
"...Полагая, что договор аренды заключен с нарушением требований закона, заместитель прокурора обратился с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд, основываясь на положениях статей 209, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статей 5, 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", правильно пришел к выводу, что в данном случае заключение договора аренды объекта муниципальной собственности без проведения оценки такого объекта не влечет недействительность сделки.
Статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено проведение оценки недвижимости при передаче принадлежащих муниципальным образованиям объектов в аренду с обязательным привлечением оценщика.
Как установлено судом первой инстанции, размер арендной платы за временное владение и пользование муниципальным нежилым помещением определялся арендодателем на основании Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории города Сургута, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43. Размер арендной платы согласован сторонами сделки, независимая оценка величины арендной платы не производилась.
При рассмотрении настоящего иска суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), выработанной в связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразия рассмотрения дел об оспаривании оценки имущества.
С учетом приведенных норм права, изложенных в Информационном письме N 92 рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2009 N Ф04-4787/2009(12473-А75-48) по делу N А75-366/2009
"...Полагая, что договор аренды заключен с нарушением требований закона, заместитель прокурора обратился с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд, основываясь на положениях статей 209, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статей 5, 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", правильно пришел к выводу, что в данном случае заключение договора аренды объекта муниципальной собственности без проведения оценки такого объекта не влечет недействительность сделки.
Статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено проведение оценки недвижимости при передаче принадлежащих муниципальным образованиям объектов в аренду с обязательным привлечением оценщика.
Как установлено судом первой инстанции, размер арендной платы за временное владение и пользование муниципальным нежилым помещением определялся арендодателем на основании Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории города Сургута, утвержденной постановлением главы города Сургута от 21.09.2006 N 43. Размер арендной платы согласован сторонами сделки, независимая оценка величины арендной платы не производилась.
При рассмотрении настоящего иска суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), выработанной в связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразия рассмотрения дел об оспаривании оценки имущества.
С учетом приведенных норм права, изложенных в Информационном письме N 92 рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств дела, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.08.2008 по делу N А12-17607/07
"...Первый заместитель прокурора Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному унитарному предприятию "Почта России" в лице Управления федеральной почтовой связи Волгоградской области, Управлению федеральной службы по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия по Волгоградской области о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.12.2005 N 13/1190 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Выводы суда о недействительности сделки при отсутствии оценки рыночной величины арендной платы, противоречит рекомендациям пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, в котором указано, что если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
При таких обстоятельствах дела, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.11.2010 по делу N А42-11634/2009
"...Федеральное государственное унитарное предприятие "Росморпорт" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к закрытому акционерному обществу "Баренцбанк" (далее - Общество) о взыскании 118 151 руб. 77 коп. неосновательного обогащения. Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и приняты судом к рассмотрению.
Как указал податель жалобы, в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. Размер арендной платы по договору от 10.04.2001 N 181 установлен без учета данного правового положения.
Что касается необходимости применения к договорным отношениям сторон требований статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" об обязательности проведения оценки объекта, передаваемого в аренду, то данный довод Предприятия также подлежит отклонению.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что, если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права и не допустили при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм процессуального права, которые в силу части четвертой статьи 288 АПК РФ являются безусловными основаниями для их отмены, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.07.2008 по делу N А21-4331/2007
"...На территории муниципального образования "Гусевский городской округ" Калининградской области разграничение государственной собственности на землю не проведено. Спорный земельный участок, переданный Обществу на правах аренды, является государственной собственностью. В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Поскольку при заключении договора аренды оценка земельного участка проведена не была, Администрация полагает, что указанная сделка ничтожна как не соответствующая требованиям закона.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Суд указал, что Администрация, передавая земельный участок в аренду в соответствии с условиями договора, действовала в рамках полномочий, предоставленных ей действующим законодательством, установив при этом арендную плату за земельный участок на основании решений Гусевского районного Совета депутатов.
Администрация в кассационной жалобе ссылается на нарушение при заключении договора аренды требования статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" об обязательности проведения оценки объекта, передаваемого в аренду.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.
Следует отметить, что Администрация не обосновала, каким образом оценка земельного участка в случае ее проведения могла повлиять на условия спорного договора, предусматривающего определение размера арендной платы исходя из базовых ставок, устанавливаемых соответствующими нормативными правовыми актами..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.05.2009 N Ф09-2241/09-С6 по делу N А60-28002/2008-С3
"...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды, конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности, и отсутствием у предприятия "Почта России" зарегистрированного права хозяйственного ведения.
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
Таким образом, вывод судов о том, что спорный договор недействителен по указанному основанию является ошибочным.
Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.05.2009 N Ф09-3041/09-С6 по делу N А60-28005/2008-С3
"...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды, конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности, и отсутствием у предприятия "Почта России" зарегистрированного права хозяйственного ведения.
В силу п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (в редакции, действующей на момент заключения договора) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется.
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
Таким образом, вывод судов о том, что спорный договор недействителен по указанному основанию, является ошибочным.
Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.05.2009 N Ф09-2997/09-С6 по делу N А60-40094/2008-С3
"...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды и конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности.
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
Таким образом, вывод судов о том, что спорный договор недействителен по указанному основанию является ошибочным.
Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.05.2009 N Ф09-2623/09-С6 по делу N А60-28003/2008-С4
"...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды, конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности, и отсутствием у предприятия "Почта России" зарегистрированного права хозяйственного ведения.
Суд кассационной инстанции считает правомерным указание предприятия "Почта России" на то, что непроведение ответчиком оценки имущества в силу ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не может являться самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
Таким образом, вывод судов о недействительности спорного договора по указанному основанию является ошибочным.
Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.03.2009 N Ф09-1331/09-С6 по делу N А60-10585/2008-С3
"...Удовлетворяя исковые требования, суды, руководствуясь ст. 168, 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пришли к выводу о недействительности спорного договора аренды в связи передачей имущества в аренду без проведения оценки объекта договора аренды и конкурса на заключение договора аренды объекта, находящегося в федеральной собственности.
Суд кассационной инстанции считает правомерной ссылку предприятия "Почта России" на неправильное применение судами положений ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусматривающей обязательность проведения оценки объекта оценки в целях передачи имущества в аренду.
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.
Вместе с тем данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения, поскольку спорный договор аренды является недействительным как противоречащий п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685.
Суд кассационной инстанции не усматривает нарушений положений ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как стороны приведены в первоначальное положение. Арендная плата не подлежит возврату, поскольку в данном случае имело место пользование спорным имуществом, которое является возмездным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.02.2008 N Ф09-270/08-С6 по делу N А07-23399/2006
"...Полагая, что договор аренды от 17.01.2006 является недействительным, общество "Международный аэропорт "Уфа" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В обоснование заявленных требований общество "Международный аэропорт "Уфа" ссылается на то, что при заключении договора от 17.01.2006 не соблюден порядок одобрения сделки общим собранием акционеров в соответствии с Федеральным законом "Об акционерных обществах", а также не соблюдены требования, установленные ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", не проведена оценка предмета договора аренды.
Отказывая в удовлетворении требований о признании договора аренды от 17.01.2006 недействительным по тому основанию, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не проведена оценка предмета договора аренды, суды обоснованно пришли к выводу о том, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требований общества "Международный аэропорт "Уфа" о признании договора аренды от 17.01.2006 N 15/06 недействительным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.03.2007 N Ф09-1635/07-С6 по делу N А07-13567/2006
"...Как установлено судом и видно из материалов дела, 20.03.2006 между администрацией городского округа г. Кумертау Республики Башкортостан в лице председателя комитета (арендодатель) и обществом "ВИМ" (арендатор) заключен договор о передаче в аренду без права выкупа объектов муниципального нежилого фонда N 20, согласно которому арендатору было передано помещение N 1 общей площадью 164,6 кв. м - часть первого этажа 5-этажного жилого здания, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Энергетиков, д. 27б, для оказания услуг общественного питания на срок с 06.03.2006 по 05.02.2007.
Указанный договор от 20.03.2006 N 20 заключен без проведения торгов на право заключения договора аренды и без проведения оценки объекта.
Руководствуясь п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, ст. 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" суд правомерно указал, что в рассматриваемом случае непривлечение оценщика само по себе не является основанием для признания сделки недействительной..."

Позиция 2. Непривлечение независимого оценщика является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.01.2011 N Ф03-9241/2010 по делу N А51-15616/2005
"...МУП г. Владивостока "Владивостокская киносеть", ссылаясь на то, что сделка - договор аренды от 25.02.2004 не соответствует п. 2 ст. 18 ФЗ РФ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", и, считая ее недействительной согласно ст. 168 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" предусмотрено обязательное проведение оценки объектов в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при определении их стоимости в целях передачи в аренду.
Таким образом, проведение оценки спорного имущества является обязательным в силу названной статьи закона, с учетом правил статьи 18 ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".
Как установлено, в отношении спорного имущества оценка стоимости объекта оценки на момент совершения сделки не проводилась. Иного в материалах дела не представлено.
В этой связи суд, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, установив, что сделка по передаче в аренду спорного имущества - здания кинотеатра "Чайка" допускается с согласия собственника и, следовательно, проведение его оценки являлось обязательным, обоснованно признал договор от 25.02.2004 несоответствующим требованиям статьи 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", в связи с чем сделал вывод о его ничтожности согласно ст. 168 ГК РФ..."

2.2. Вывод из судебной практики: Проведение оценки при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества в соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не требуется, если на момент заключения договора объект оценки был вовлечен в гражданский оборот.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2008 N Ф09-11212/07-С6 по делу N А07-8654/2007
"...Как установлено судом при новом рассмотрении дела, на основании приказа территориального управления от 28.12.2006 N 865 между территориальным управлением (арендодатель), университетом (балансодержатель) и Сбербанком России (арендатор) 29.01.2007 заключен договор N 147/06а/03 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа.
Переданное помещение является федеральным имуществом, которое закреплено за университетом на праве оперативного управления, что подтверждается выпиской из реестра федерального имущества.
Полагая, что передача федерального имущества в аренду по договору от 29.01.2007 N 147/06а/03 произведена в нарушение требований ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" без проведения торгов и оценки, заместитель прокурора Республики Башкортостан обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела с учетом указаний суда кассационной инстанции, суд первой инстанции при новом рассмотрении дела пришел к верному выводу о том, что имущество, являющееся федеральной собственностью, на момент заключения оспариваемого договора уже было предметом аренды и находилось в гражданском обороте. Проведение торгов в таком случае противоречит положениям ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Обязательная оценка для вовлеченного в гражданский оборот имущества законодательством не предусмотрена, в связи с чем суд обоснованно отклонил ссылку истца на недействительность оспариваемого договора ввиду нарушения требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании изложенного суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований..."

2.3. Вывод из судебной практики: Возложение на арендатора обязанности провести оценку передаваемого в аренду государственного или муниципального имущества либо оплатить расходы на нее является незаконным, поскольку оценку должен осуществлять арендодатель.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 11923/09 по делу N А45-9398/2008-46/266
"...Антимонопольный орган, рассмотрев дело, возбужденное по признакам нарушения управлением части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), установил, что при заключении договоров аренды нежилых помещений на арендаторов возлагается обязанность производить за счет собственных средств ежегодную оценку объекта аренды, страховать арендованное имущество у конкретных страховщиков.
В результате проверки договоров аренды и договоров страхования антимонопольный орган пришел к выводу о том, что управление ограничивает конкуренцию на рынке страховых услуг и услуг по оценке объектов аренды и определению рыночной стоимости годовой арендной платы; проведение ежегодной оценки арендуемого федерального недвижимого имущества за счет арендаторов может привести к ограничению конкуренции на товарных рынках, где действуют эти арендаторы.
Пунктом 5.5 Положения (с учетом изменений, внесенных распоряжениями управления от 01.06.2007 N 690-р и от 04.06.2008 N 691-р) предусмотрено, что "при аренде государственного имущества арендатор может добровольно принять на себя обязательство за счет собственных средств произвести оценку рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду".
В соответствии с пунктом 4.1 Положения для рассмотрения вопроса о сдаче в аренду федерального имущества помимо прочих документов в управление необходимо представить отчет об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта, сдаваемого в аренду.
Таким образом, проведение арендатором за счет собственных средств оценки рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду, по существу, является обязательным.
Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.
Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора.
Поэтому условия Положения, согласно которым на арендатора возлагается обязанность по оплате оценки, не соответствуют действующему законодательству..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 19.11.2009 N ВАС-11923/09 по делу N А45-9398/2008-46/266
"...Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что управление, устанавливая для арендаторов федерального имущества закрытый перечень организаций, в которых следует осуществлять страхование и оценку объектов аренды и определение рыночной стоимости годовой арендной платы, ограничивает конкуренцию на рынке страховых услуг и услуг по оценке объектов аренды, определению рыночной стоимости годовой арендной платы; федеральным законодательством не предусмотрена обязанность арендаторов за счет собственных средств проводить оценку рыночной стоимости арендной платы объекта федеральной собственности, сдаваемого в аренду.
Согласно пункту 5.5 Положения с учетом изменений внесенных распоряжениями управления от 01.06.2007 N 690-р и от 04.06.2008 N 691-р "при аренде государственного имущества арендатор может добровольно принять на себя обязательство за счет собственных средств произвести оценку рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду".
В соответствии с пунктом 4.1 Положения для рассмотрения вопроса о сдаче в аренду федерального имущества в управление помимо прочих документов необходимо представить отчет об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта, сдаваемого в аренду.
Тем самым, проведение арендатором за счет собственных средств оценки рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду, по существу является обязательным.
Между тем, из положений статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.
При этом именно арендодатель устанавливает стартовый (начальный) размер арендной платы в случае заключения договора аренды на торгах, или рекомендуемый размер годовой арендной платы в случае предоставления имущества в аренду без проведения торгов на основании данных отчета рыночной стоимости передаваемого в аренду имущества.
Следовательно, непосредственно арендодатель федерального имущества обязан провести оценку рыночной стоимости объекта аренды и возложение данной обязанности на арендатора нельзя признать правомерным.
Таким образом, условия Положения, допускающие проведение оценки стоимости передаваемого в аренду федерального имущества арендатором за счет своих средств, не соответствуют действующему законодательству..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.08.2013 по делу N А79-6446/2011
"...Комитет, ООО "Кворум плюс" и Общество на основании договора переуступки права аренды нежилого помещения муниципальной собственности 30.10.2009 заключили соглашение об изменении договора аренды от 17.01.2008 N 6430, в связи с чем ООО "ТРИО" осуществляет организацию общественного питания в арендуемом помещении муниципальной собственности по адресу: Чебоксары, улица Университетская, дом 35.
Полагая, что Комитет нарушил статью 8 Закона об оценочной деятельности в части проведения оценки объекта аренды, а его предложение об оплате расходов, связанных с проведением обязательной оценки муниципального имущества, вовлеченного в сделку, а впоследствии отказ в пересмотре арендной платы являются неправомерными и необоснованными, Управление по результатам рассмотрения дела N 87-АМЗ-2011 приняло решение от 22.07.2011, которым признало Комитет по управлению имуществом нарушившим пункт 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Комитет не согласился с решением и предписанием антимонопольного органа и обратился в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными.
Признавая Комитет нарушившим положения Закона о защите конкуренции, антимонопольный орган пришел к выводу, что в силу требований Закона об оценочной деятельности Комитет в период с 06.10.2009 (момента обращения ООО "Кворум Плюс" в Комитет с просьбой о переуступке прав и обязанностей по договору аренды) по 16.10.2009 (даты заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения муниципальной собственности с ООО "ТРИО"), то есть до вовлечения в сделку, должен был провести оценку спорного муниципального имущества.
Так, согласно статьям 8 и 10 Закона об оценочной деятельности непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой передаваемых в аренду объектов и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на проведение оценки заключается без участия арендатора. Расходы по проведению оценки рыночной стоимости объекта недвижимости муниципальной собственности должен нести собственник или уполномоченный им обладатель имущественного права.
При таких условиях предложение Комитета, выраженное в письме от 29.12.2010 N 039-7495, в котором на арендатора возлагается обязанность по оплате оценки объекта недвижимости муниципальной собственности, не соответствует действующему законодательству.
Аналогичная позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что в рассматриваемой ситуации длительное бездействие Комитета, выразившееся в непроведении обязательной оценки муниципального имущества, а также его предложение об оплате Обществом расходов, связанных с рыночной оценкой объекта недвижимости муниципальной собственности, являются нарушением пункта 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Данный вывод основан на материалах дела, им не противоречит и не подлежит переоценке судом кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного суды правомерно отказали Комитету в удовлетворении заявленного требования..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.08.2013 по делу N А19-18118/2012
"...В силу абзаца 2 статьи 8 и статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки в целях их передачи в аренду является обязательным, а договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.
В рассматриваемом случае лицом, обязанным нести расходы на оценку принадлежащего Усть-Кутскому муниципальному образованию помещения, является Комитет.
Суд, признал противоречащими требованиям закона условия пункта 3.7 договора от 16.02.2012 N 10/12 об оплате арендатором расходов, связанных с проведением работ по формированию отчета об оценке муниципального имущества, передаваемого в аренду, а потому в соответствии со статьями 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожными, и пришел к правильному выводу о том, что Комитет неосновательно получил от Предприятия 3 000 рублей за оценку.
Оснований для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.09.2011 по делу N А53-12208/2010
"...Постановлением N 1212 утверждено "Положение о порядке организации и проведения оценки объектов, являющихся муниципальной собственностью, и земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения прав собственности" в пункте 1.4 (пункт 1.5 в редакции изменений имевших место в 2008 и 2009 годах), которым установлено, что в случаях, если согласно действующему законодательству отчуждение муниципального имущества и прав на заключение договора аренды земельных участков возможно лишь по итогам аукционных торгов, оплата работ по оценке осуществляется победителем аукционных торгов.
Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (часть 1 статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). В соответствии с абзацем 12 статьи 10 названного Закона, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09.
На основании изложенного антимонопольный орган обосновано пришел к выводу о том, что в действиях Мэра города Ростова-на-Дону, выразившихся во включении пункта 1.5 в Положение о порядке организации и проведения оценки объектов, являющихся муниципальной собственностью, и земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения прав собственности, утвержденного постановлением N 1212, содержится нарушение части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.12.2010 по делу N А53-12051/2010
"...Распоряжением департамента от 08.08.2008 N 5195 в типовые формы договора были включены условия по возложению на приобретателей (арендаторов) государственного (муниципального) имущества, обязанности по оплате услуг оценки такого имущества.
Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.
Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов государственного (муниципального) имущества.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09.
Суды не исследовали наличие либо отсутствие в действиях департамента нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", нарушает ли оспариваемое решение антимонопольного органа законные права департамента. Суд кассационной инстанции не имеет полномочий по исследованию и оценке доказательств и установлению обстоятельств дела, поэтому судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать указанные выше обстоятельства и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.12.2010 по делу N А53-12208/2010
"...Судебные инстанции ограничились лишь формальным воспроизведением в тексте судебных актов вывода о том, что суд общей юрисдикции признал пункт 1.5 положения, утвержденного Постановлением от 22.11.2007 N 1212, не нарушающим законодательство Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, пунктом 1.5 положения, утвержденного Постановлением от 22.11.2007 N 1212, установлено, что "в случаях, если согласно действующему законодательству отчуждение муниципального имущества и прав на заключение договора аренды земельных участков возможно лишь по итогам аукционных торгов, оплата работ по оценке осуществляется победителем аукционных торгов, за исключением иных случаев, в которых оплата производится согласно пункту 3.2 договора на выполнение работ на проведение оценки объекта оценки".
Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.
Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09.
Судебные инстанции не исследовали доводы управления о том, что возложение на приобретателей (арендаторов) государственного (муниципального) имущества обязанности, по оплате услуг оценки такого имущества не соответствует действующему законодательству и нарушает нормы Закона о защите конкуренции.
Поскольку выводы судебных инстанций сделаны без установления всех имеющих значение фактических обстоятельств по делу, принятые по делу судебные акты надлежит отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области..."

2.4. Вывод из судебной практики: Величина обязательной оценки, предусмотренной ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не является обязательной для сторон договора аренды, если законом прямо не установлено иное.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92
"...В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 31.03.2011 N ВАС-3822/11 по делу N А56-87860/2009
"...Суды установили, что в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 03.02.2009 N 111, между комитетом и обществом заключен договор аренды от 14.04.2009 N 21/ЗКС-000092, по условиям которого обществу передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Софийская улица, участок 1. Земельный участок предоставлен обществу для проектирования и строительства станции технического обслуживания автомобилей с соблюдением инвестиционных условий, предусмотренных договором.
Определяя размер арендной платы, комитет учитывал отчет независимого оценщика от 15.09.2008, которым установлена стоимость инвестиционных условий.
В обоснование иска общества, последнее ссылается на то, что размер арендной платы в договоре был необоснованно определен на основании отчета оценщика от 15.09.2008, действующего до 15.03.2009.
Оценив обстоятельства дела, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора незаключенным. Суды указали, что спорный договор содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством. Договор заключен во исполнение постановления администрации от 03.02.2009 N 111, на момент принятия которого отчет оценщика от 15.09.2008 действовал. Действующим законодательством не предусмотрено заключение спорного договора с определением его цены равной стоимости прав аренды, определенной отчетом об оценке.
Довод об обязательности величины оценки при заключении спорного договора был отклонен судами. Приведенная обществом статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, но не обязательность величины этой оценки.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд определил: в передаче дела N А56-87860/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.12.2010 отказать..."

Определение ВАС РФ от 18.02.2009 N 1296/09 по делу N А32-17836/2007-37/206
"...При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и сделан вывод, что действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по цене, равной величине рыночной стоимости права аренды. Письмо Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 N ВН-05/3131 носит рекомендательный характер.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду. В пунктах 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).
С учетом изложенного, заявление о пересмотре обжалованных судебных актов в порядке надзора удовлетворению не подлежит..."

3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений

Поскольку заключению договора аренды государственного или муниципального имущества предшествует издание акта соответствующего органа о предоставлении такого имущества в аренду, возникает следующий вопрос: порождает ли этот документ арендные правоотношения либо является лишь необходимым основанием для заключения договора аренды?
Также на практике возникают споры по поводу того, какие последствия влечет признание незаконным акта органа публичной власти о предоставлении имущества в аренду.

3.1. Вывод из судебной практики: Акт госоргана или органа местного самоуправления является основанием для заключения договора аренды, однако сам по себе арендных правоотношений не порождает.

Судебная практика:


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.03.2010 по делу N А13-8978/2009
"...Ссылку подателя жалобы на то, что постановление Администрации от 13.09.2006 N 1103 является основанием для последующего принятия решения о предоставлении участка для строительства и предусматривает предоставление земельного участка в аренду сроком на 49 лет, суд кассационной инстанции отклоняет как несостоятельную.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, а также других оснований. Основанием для возникновения права аренды земельного участка является сложный юридический состав, включающий в себя как акт государственного органа или органа местного самоуправления, так и договор аренды.
Между тем постановление Администрации от 13.09.2006 N 1103 не является актом, который предусмотрен законом в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей по аренде земельного участка, и содержит лишь указание на возможность предоставления Обществу в будущем участка сроком на 49 лет..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.12.2008 по делу N А79-893/2008
"...На основании обращений ЗАО "РО "Чувашагропромстрой" от 16.06.2005 и Кооператива от 10.06.2005, акта приема-передачи проектно-сметной документации на строительство гаражей индивидуального автотранспорта от 13.02.2004 и утвержденных материалов межевания Администрация приняла распоряжение от 13.11.2007 N 3901-р "О прекращении у ЗАО "РО "Чувашагропромстрой" права бессрочного (постоянного) пользования и предоставлении ГСК "СКИБ" земельного участка по Ядринскому шоссе", в котором указала:
3. Предоставить с 13.02.2004 ГСК "СКИБ" из земель населенных пунктов земельный участок площадью 22654 квадратных метров (2,2654 гектара) по Ядринскому шоссе для завершения строительства боксовых гаражей в аренду сроком до 01.10.2008 и заключить с ним договор аренды земельного участка.
В данном случае Администрация не возражала против передачи Кооперативу земельного участка для строительства гаражей, поэтому распоряжением от 13.11.2007 N 3901-р прекратила право бессрочного (постоянного) пользования землей у ЗАО "РО "Чувашагропромстрой" и предоставила ГСК "СКИБ" спорный земельный участок, однако договор аренды между ними не был заключен.
Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Следовательно, такое условие стороны вправе предусмотреть в заключаемом ими договоре, если соглашение об этом будет достигнуто.
Пункт 3 оспариваемого распоряжения о предоставлении с 13.02.2004 ГСК "СКИБ" земельного участка площадью 22654 квадратных метров по Ядринскому шоссе для завершения строительства боксовых гаражей в аренду сроком до 01.10.2008 не свидетельствует о возникновении арендных отношений между сторонами, и, соответственно, не влечет обязанности по уплате арендных платежей, поэтому упомянутый пункт распоряжения не нарушает прав и законных интересов Кооператива.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 07.04.2008 N КГ-А41/2709-08 по делу N А41-К1-9402/07
"...Индивидуальный предприниматель В.А.П. (ИП В.А.П.) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации Истринского муниципального района Московской области, выраженного в письме от 09.03.07 г., об отказе в предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 19 га.
25 октября 2004 года Глава Администрации Истринского района постановлением N 4310/10 на основании материалов землеустроительного дела по межеванию границ земельного участка по фактическому пользованию утвердил границы отвода земельного участка В.А.П., в том числе, участок N 1 площадью 40000 кв. м, участок N 2 - площадью 36200 кв. м, участок N 3 - площадью 78600 кв. м, участок N 4 площадью 75200 кв. м.
Пунктом 2 вышеуказанного постановления В.А.П. поручено провести государственный кадастровый учет участка.
При продаже земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.
Из материалов дела не следует и судами не установлен факт обращения В.А.П. в органы местного самоуправления от 18.03.1992 г. по настоящее время.
Договор аренды индивидуальным предпринимателем В.А.П. не заключался.
Однако факта исследования земельного участка в согласованных границах недостаточно, чтобы считать договор аренды заключенным..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.09.2007, 13.09.2007 N КГ-А40/8096-07, КГ-А40/8096-07-2 по делу N А40-77281/06-2-396
"...Общество с ограниченной ответственностью "Выхино-Универмаг" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным распоряжения Департамента имущества города Москвы от 28 февраля 2006 года N 545-р. Данным распоряжением Департамент имущества города Москвы распорядился передать в аренду Обществу с ограниченной ответственностью "Ликострой-Консалт" нежилые помещения общей площадью 1137,2 кв. м по адресу: Москва, Ферганский пр., д. 14.
Признавая распоряжение недействительным, суды исходили из того, что оно было издано в период действия договора аренды на спорные помещения с истцом, а также из того, что помещения не были освобождены истцом.
Однако, распоряжение не является договором аренды, а говорит о намерении собственника оформить договор аренды с другим лицом, причем будущему арендатору дается срок представления документов в течение двух месяцев.
Таким образом, при издании оспариваемого распоряжения действующее законодательство нарушено не было и судами неправильно применены статьи 606, 612 - 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как они регулируют правоотношения сторон при наличии договора аренды, а не на стадии принятия собственником решения о намерении его заключить..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2010 по делу N А65-13189/2009
"...Суды установили, что действительно после истечения срока действия договора от 19.07.1999 N 407 заявитель продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны ответчика, следовательно, он был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ.
Вместе с тем, правила абзаца 2 части 2 статьи 610 ГК РФ допускают право арендодателя отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В этом случае договор считается расторгнутым.
Реализовав свои права собственника по распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом, Исполнительный комитет письмом от 20.07.2007 N 01-31-1926 уведомил заявителя о расторжении договора аренды земельного участка от 19.07.1999 N 407, предложил освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
Апелляционный суд указал, что в судебном заседании представителем ПК "Автостоянка "Космос" подтвержден факт получения в августе 2007 г. уведомления от 20.07.2007 N 01-31-1926, что отражено в протоколе судебного заседания.
Ссылка заявителя в кассационной жалобе на постановление Исполнительного комитета от 20.07.1998 N 941/1, которым Исполнительный комитет установил для ПК "Автостоянка "Космос" срок аренды земельного участка до 20.07.2001, т.е. на больший срок, который был установлен постановлением от 19.07.1999 N 615, подлежит отклонению, поскольку доказательства, подтверждающие заключение договора аренды на основании данного постановления, в материалы дела не представлены.
Суды установили, что Исполнительным комитетом соблюдены требования статей 450, 452, части 2 статьи 610 ГК РФ и договор аренды, заключенный между сторонами, а впоследствии возобновленный на неопределенный срок, расторгнут.
Судебная коллегия выводы судебных инстанций находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2007 N Ф09-5121/07-С6 по делу N А07-15914/2006
"...В связи с тем, что данный договор не был зарегистрирован и в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным, администрация, полагая, что на основании ст. 131, 164, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации общество "Нугушское взморье" не вправе пользоваться данным земельным участком, обратилась с иском о возврате земельного участка в силу ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды в удовлетворении требований администрации отказали, указав, что общество "Нугушское взморье" приобрело земельный участок в аренду на основании постановления администрации, то есть собственник выразил свою волю на передачу данного участка в аренду, следовательно, довод администрации о том, что земельный участок приобретен обществом "Нугушское взморье" без законных оснований противоречит обстоятельствам дела...
...Решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка согласно подп. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе арендных правоотношений не порождает, а лишь является основанием для заключения данного договора.
Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества "Нугушское взморье" законных оснований пользования спорным земельным участком в связи с принятием администрацией постановления от 15.12.2002 N 1739 не соответствует нормам материального права..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.06.2007 N Ф09-4902/07-С6 по делу N А07-15912/06
"...Как установлено судом и подтверждается материалами дела, согласно постановлению администрации от 15.12.2002 N 1740 обществу "Нугушское взморье" из земель спецземфонда Мелеузовского района предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 2,0 га для строительства туристической деревни в районе устья ручья Секашля сроком на 49 лет.
На основании данного постановления между сторонами подписан договор аренды от 16.12.2002 N 37-0342 земельного участка площадью 20000 кв. м с кадастровым номером 02:37:080101:0001, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Мелеузовский район, устье ручья Секашля - притока р. Урюк, сроком действия с 15.12.2002 по 01.12.2051.
В связи с тем, что данный договор не был зарегистрирован и в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным, администрация, полагая, что на основании ст. 131, 164, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации общество "Нугушское взморье" не вправе пользоваться данным земельным участком, обратилась с иском о возврате земельного участка в силу ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пп. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 данного Кодекса, о предоставлении земельного участка является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Из анализа указанных норм следует, что арендные обязательства между сторонами возникают из договора аренды. Решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в силу пп. 3 п. 7 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе арендных правоотношений не порождает, а лишь является основанием для заключения данного договора.
Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества "Нугушское взморье" законных оснований пользования спорным земельным участком в связи с принятием администрацией постановления от 15.12.2002 N 1740 не соответствует нормам материального права..."

3.2. Вывод из судебной практики: Признание незаконным распорядительного акта государственного органа о предоставлении арендатору земельного участка является основанием для признания договора недействительным, но не является основанием для его расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 15.11.2011 по делу N А40-143696/10-150-1212
"...Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Стороны могут достичь соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его прекращении. Если же стороны не пришли к подобному соглашению, заинтересованная сторона вправе потребовать по суду изменения (расторжения) договора.
Пункт 2 названной статьи связывает возможность удовлетворения такого иска с одновременным наличием четырех условий.
Однако, отмена распоряжения о предоставлении земельного участка в аренду ответчику не является основанием для расторжения договора аренды на основании статьи 451 ГК РФ, поскольку не имеется совокупности четырех условий, необходимых для расторжения договора, предусмотренных названной нормой права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
Правила названной нормы касаются случаев юридической невозможности исполнения обязательства полностью или частично, которая наступила после возникновения обязательства.
Если невозможность исполнения обязательства существовала в период его возникновения, то такое обязательство может быть признано недействительным с соответствующими последствиями по ст. 167 ГК РФ.
Как правильно указали суды обеих инстанций, выявление незаконности предоставления ответчику земельного участка, расположенного в границах особо охраняемой природной территории, относится к обстоятельству недействительности сделки и не может являться основанием к ее расторжению..."

4. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды

Поскольку расторжению договора аренды государственного или муниципального имущества, как правило, предшествует издание акта соответствующего органа, возникает вопрос: прекращает ли указанный документ арендные правоотношения либо его издание является одним из необходимых юридических фактов для прекращения договора аренды?

4.1. Вывод из судебной практики: Постановление правительства субъекта РФ об обеспечении расторжения договора аренды само по себе не влечет его расторжения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 16.04.2007 N Ф09-2597/07-С6 по делу N А07-14027/06
"...Положения оспариваемого постановления об обязании Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан обеспечить расторжение договора от 27.11.1995 N 1013 признаны судом не противоречащими нормам ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку принятие данного постановления не влечет расторжение указанного выше договора и иной порядок расторжения договора не устанавливает. Правительство Республики Башкортостан, как высший исполнительный орган, вправе давать указание подчиненным министерствам по обеспечению расторжения договора.
Выводы суда являются правильными, сделанными на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в соответствии с нормами действующего законодательства..."

4.2. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления или исполнительной власти субъекта РФ, в соответствии с которым переданный в аренду земельный участок разделен на несколько участков, не является основанием для прекращения договора аренды этого участка.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 N Ф04-1046/2009(1099-А03-47) по делу N А03-7232/2008-11
"...Судом установлено, что между администрацией города Бийска и ОАО "Бийский котельный завод" был заключен договор аренды от 16.05.2001 N 1287 земельного участка площадью 283 548,65 кв. м, расположенного по адресу: г. Бийск, ул. Мерлина, д. 63. Договор аренды заключен с 16.05.2001 по 16.05.2006 и зарегистрирован в установленном порядке.
Постановлением администрации г. Бийска Алтайского края от 27.10.2004 N 2486 предоставленный в аренду ОАО "Бийский котельный завод" земельный участок был разделен на три земельных участка...
Земельный участок площадью 28,1965 га, за использование которого истец просит взыскать неосновательное обогащение, образован в результате разделения земельного участка площадью 283 548,65 кв. м, предоставленного ответчику по договору аренды.
Суды правомерно установили, что фактически спорный земельный участок из владения ОАО "Бийский котельный завод" не выбывал, принятие Администрацией г. Бийска постановления от 27.10.2004 N 2486, по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для прекращения действия заключенного договора аренды от 16.05.2001 N 1287..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.10.2012 по делу N А70-2196/2012
"...На основании распоряжения Департамента N 3279-3 от 01.07.2008 между истцом и ответчиком 11.07.2008 был заключен договор N 23-20/1466 аренды земельного участка (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого, ответчик передал истцу в аренду земельный участок площадью 10 221 кв. м с кадастровым номером 72:23:0430003:164, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95; г. Тюмень, ул. 30 лет Победы 95, строения 1 и 2, под нежилое строение (магазин) и самовольно выстроенные нежилые строения (блочный мини-пивзавод, блочный мини-хлебозавод) на срок с 01.07.2008 по 31.05.2009, при этом арендная плата составляла 327 527 рублей 04 копейки в квартал.
За счет земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430003:164 17.12.2010 образован земельный участок площадью 9 904 кв. м с кадастровым номером 72:23:043003:229, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95; г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95, строения 1 и 2, и земельный участок площадью 566 кв. м с кадастровым номером 72:23:0000000:193, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.
Полагая, что с 17.12.2010 - момента разделения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430003:164, действие договора N 23-20/1466 аренды земельного участка от 11.07.2008 между сторонами прекратилось, ООО "Стройинвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, используя при расчете только земельные участки, находящиеся под объектами недвижимости, схемы расположения которых утверждены распоряжениями Департамента N 380-сх и N 381-сх от 19.05.2011, то есть площадью 1 896 и 2 115 кв. м (всего - 4 011 кв. м).
По правилам статьи 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ устанавливает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права раздел земельного участка предоставляет арендатору определенные права, в том числе по внесению соответствующих изменений в договора аренды, но не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что действующее законодательство не предусматривает перераспределение земельных участков как основание для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков, договор N 23-20/1466 аренды земельного участка от 11.07.2008 является действующим, арендатор своим правом о внесении изменений в действующий между сторонами договор аренды в части площади арендованного участка и, соответственно, размера арендной платы не воспользовался, от неиспользуемой части земельного участка не отказался, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении иска, посчитав, что факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца не доказан..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2012 по делу N А53-12046/2011
"...Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 08.09.2010 N 668 ранее предоставленный обществу земельный участок общей площадью 59,5649 га с кадастровым номером 61:44:030115:2 на острове Зеленый по ул. Окружная, д. 1 разделен на земельные участки, предоставленные обществу в аренду сроком на 5 лет для строительства комплекса объектов рекреационного назначения для массового отдыха граждан...
Суды верно пришли к выводу о том, что преобразование земельного участка с кадастровым номером 61:44:030115:2 путем его раздела на шесть земельных участков с присвоением новых кадастровых номеров не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка.
Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, толкования, изложенного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07 не свидетельствует о прекращении действия договора аренды от 05.11.2009 N 31617, а также о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы прекратилась.
Факт пользования обществом земельным участком в спорный период подтвержден представленными в материалы дела доказательствами. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:030115:5 ответчиком в установленном законом порядке не зарегистрировано. Изменение возникших между сторонами договора отношений возможно лишь посредством заключения дополнительных соглашений к договору. Изменения, касающиеся целей предоставления земельных участков, в договор аренды не внесены. Доказательств возврата в спорный период трех земельных участков в связи с отказом ответчика также не представлено.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также вступившие в законную силу судебные акты по другому делу N А53-8071/2011, пришли к правомерному выводу о том, что ответчик пользовался земельным участком, однако не представил доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей. Установив период задолженности, проверив правильность расчета, суды обоснованно взыскали с общества 17 186 863 рубля 50 копеек долга и 263 474 рубля 62 копейки пеней..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 29.09.2010 N Ф09-7941/10-С6 по делу N А76-45649/2009-21-192/17-234
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением имуществом (арендодатель) и предпринимателем Трояновым Н.И. (арендатор) 12.12.2005 заключен договор N 467/644-05 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 74:30:04 01 017:0033 общей площадью 986 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, ул. Луганская, д. 2. Земельный участок предоставлен для эксплуатации здания магазина сроком с 23.11.2005 по 23.10.2006.
Распоряжением Управления имуществом от 01.02.2008 N 139-р земельный участок с кадастровым номером 74:30:04 01 017:0033 общей площадью 986 кв. м разделен на два земельных участка: площадью 508 кв. м, занимаемый нежилым зданием и предназначенный для его эксплуатации, и площадью 478 кв. м - для содержания и благоустройства.
Записи о вновь образованных земельных участках площадью 508 кв. м и 478 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 05.12.2008, что подтверждается соответствующими кадастровыми паспортами земельных участков.
Между Управлением имуществом (продавец) и предпринимателем Трояновым Н.И. (покупатель) 15.06.2009 заключен договор N 178/329-09зем купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:30:04 01 017:87 площадью 508 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, ул. Луганская, д. 2. Право собственности ответчика зарегистрировано 10.07.2009.
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о разделении земельного участка площадью 986 кв. м на земельные участки с кадастровыми номерами 74:30:0401017:87 и 74:30:0301017:88, земельный участок с кадастровым номером 74:30:0401017:033 площадью 986 кв. м прекратил свое существование, действия сторон по разделению земельного участка и последующей передаче его части в собственность предпринимателю свидетельствуют о прекращении договорных отношений, в связи с чем расчет арендной платы, исходя из площади, равной 986 кв. м, является обоснованным лишь за период с 01.12.2005 по 05.12.2008.
Таким образом, при наличии у ответчика установленной задолженности по арендной плате за период с 29.12.2006 по 05.12.2008 и при отсутствии доказательств ее погашения, суды обоснованно взыскали указанную сумму, а также предусмотренную договором неустойку, уменьшив ее размер на 70% на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя кассационной жалобы об использовании им земельного участка площадью 508 кв. м, начиная с даты издания распоряжения Управления имуществом от 01.02.2008 N 139-р о разделении земельного участка, отклоняются судом кассационной инстанции как не соответствующие ст. 16 Закона о кадастре недвижимости N 221-ФЗ, ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку с момента заключения договор аренды земельного участка площадью 986 кв. м у предпринимателя Троянова Н.И. в силу ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации возникли обязательства по уплате соответствующей арендной платы, и при отсутствии доказательств внесения в договор аренды изменений в отношении площади земельного участка, задолженность по арендной плате в период действия договора подлежит взысканию в соответствии с согласованной сторонами площадью земельного участка..."

4.3. Вывод из судебной практики: Право арендатора государственного или муниципального имущества не может быть прекращено путем принятия соответствующим органом ненормативного акта об отмене ранее принятого акта, являющегося основанием для возникновения права аренды, или издания ненормативного акта о передаче этого же предмета в аренду иному лицу.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.07.2006 N А33-24487/2005-Ф02-3742/06-С1 по делу N А33-24487/2005
"...Как установлено судом, постановлением главы администрации г. Норильска от 20.04.2004 N 701 Управлению собственности администрации города было предписано заключить с ООО "Стефания" договор аренды нежилого помещения площадью 72,6 кв. м по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, д. 6, сроком на 5 лет.
Договор аренды был подписан за N 1943-А 19.05.2004 сроком на 5 лет, акт приема-передачи помещения оформлен 15.05.2004.
Постановлением главы города от 29.08.2005 N 1748 постановление N 701 отменено (п. 1). Пунктом 2 предписано Управлению имущества направить извещение об отмене постановления Управлению Федеральной регистрационной службы.
Постановление N 1748, оспоренное ООО "Стефания", отменяет постановление N 701, однако само по себе не определяет юридическую судьбу договора аренды N 1943-А от 19.05.2004 (т.е. не прекращает его действие).
Поскольку содержанием постановления N 1748 является волеизъявление собственника на прекращение действия договора аренды сроком на 5 лет, само по себе постановление N 1748 автоматически не может прекращать действие указанного договора и предполагает совершение администрацией других юридически значимых действий, то следует признать, что постановление N 1748 не нарушает прав арендатора ООО "Стефания".
В связи с изложенным, доводы заявителя кассационной жалобы о том, что оспоренное постановление N 1748 не соответствует закону, в том числе и по полномочиям органа, его издавшего, учтены быть не могут, как не влияющие на выводы суда по делу..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.02.2011 по делу N А65-2395/2010
"...Как следует из материалов дела, постановлением Руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 06.08.2008 N 4358 ООО "ЭнергоЖилСтрой" в аренду сроком на 1 год был предоставлен земельный участок кадастровый N 16:50:11 02 07:0005 площадью 8240 кв. м для завершения строительства производственной базы по улице Ф. Амирхана города Казани.
В соответствии с указанным постановлением между ООО "ЭнергоЖилСтрой" и Комитетом земельных и имущественных отношений 29.08.2008 был заключен договор аренды земельного участка N 12722 сроком до 06.08.2009.
13.06.2009 обществу выдано разрешение на строительство N RU16301000-174-гр на подготовительные работы по строительству 1 очереди производственной базы сроком действия до 31.08.2009.
Постановлением Исполкома от 03.11.2009 N 9397 на основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации признано утратившим силу постановление Руководителя Исполкома от 06.08.2008 N 4358 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "ЭнергоЖилСтрой" земельного участка по ул. Ф. Амирхана".
ООО "ЭнергоЖилСтрой", посчитав, что постановление от 03.11.2009 N 9397 нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В данном случае договор аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 заключен на срок до 06.08.2009.
Между тем, материалами дела подтверждается, что по истечении срока действия договора ООО "ЭнергоЖилСтрой" продолжало пользоваться земельным участком площадью 8240 кв. м по ул. Ф. Амирхана г. Казани при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 считается возобновленным на неопределенный срок.
Пунктом 2.7 договора аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 установлен месячный срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ Исполком не представил доказательства прекращения договорных отношений после 06.08.2009.
В этой связи суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что оспариваемое постановление не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы общества как арендатора земельного участка на пользование земельным участком в рамках осуществления предпринимательской деятельности.
При изложенных обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные ООО "ЭнергоЖилСтрой" требования..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2011 по делу N А61-2391/2010
"...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением администрации от 01.11.2007 N 1997 обществу для содержания и эксплуатации цеха по производству хлебобулочных изделий на срок до 1 года предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 15:09:01 16 01:0014 площадью 0,2822 га, расположенный по адресу: г. Владикавказ, Карцинское шоссе, 13 (т. 1, л.д. 8).
12 декабря 2007 года на основании постановления от 01.11.2007 N 1997 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 2283 (т. 1, л.д. 10 - 14)...
Постановлением администрации от 27.03.2009 N 761 обществу на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для содержания и эксплуатации цеха по производству хлебобулочных изделий предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 15:09:01 16 01:0014 площадью 0,2822 га. Предписано расторгнуть договор аренды от 12.12.2007 N 2283. Постановление от 01.11.2007 N 1997 признано утратившим силу (т. 2, л.д. 10).
Несостоятельна и ссылка заявителя на прекращение арендных отношений в связи с принятием администрацией постановления от 27.03.2009 N 761, пунктом 1 которого предписано расторгнуть договор аренды (в связи с предоставлением земельного участка в собственность общества). Издание органом местного самоуправления постановления от 27.03.2009 N 761 с указанием на необходимость расторжения договора от 12.12.2007 N 2283 само по себе не влечет прекращение арендных отношений. В данном случае сторонам необходимо было заключить соглашение о расторжении договора аренды (статьи 450, 452 Кодекса), либо воспользоваться правом, предоставленным им пунктом 2 статьи 610 Кодекса..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2010 по делу N А15-1231/2009
"...Апелляционный суд правильно указал на то, что действующим законодательством принудительное прекращение прав на земельный участок или досрочное расторжение договора аренды путем издания ненормативного акта об отмене ранее принятого акта, являющегося основанием для возникновения гражданских прав, не предусмотрено...
Постановлением главы муниципального образования "Тарумовский район" от 09.10.2006 N 212 "О продлении срока аренды земель Гусейнову М." на основании заявления арендатора от 26.09.2006 договор аренды земель из спецфонда района продлен на срок 49 лет. Постановлением от 16.06.2008 N 130 администрация отменила постановление N 212 в связи с многочисленными претендентами на земельный участок на территории муниципального образования сельсовет "Юрковский", со ссылкой на статьи 38, 40 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суды установили, что глава владел спорным земельным участком на праве аренды, не возвращал его арендодателю; вопрос о расторжении договора аренды в установленном законом порядке поставлен не был; пользовался и продолжает пользоваться земельным участком; постановлением от 09.10.2006 N 212 "О продлении срока аренды земель Гусейнову М." договор аренды продлен арендодателем до прекращения действия договора аренды от 11.10.2001, то воля собственника земельного участка направлена на изменение срока аренды. Обстоятельства внесения записи об изменении срока действия договора в реестр регистрации предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Апелляционный суд обоснованно указал, что право арендатора не может быть прекращено путем издания ненормативного акта о передаче этого же предмета в аренду иному лицу.
Орган местного самоуправления должен доказать, что отмененный (измененный) им ненормативный акт не соответствовал нормам действующего законодательства, а отменяющий (изменяющий) акт органа местного самоуправления соответствует закону и не нарушает законные права и интересы граждан и организаций, произвольно ограничивая их субъективные права..."

5. Квалификация сделки как договора аренды

На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. Подход судов в данной ситуации однозначен: отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование.

5.1. Вывод из судебной практики: Договор на предоставление рекламной площади регулируется нормами об оказании услуг, если имущество по условиям договора не предоставляется во временное владение и (или) пользование.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу N А70-4551/2008
"...Как видно по материалам дела и установлено судом, ОАО ДОК "Красный октябрь" (заказчик) и ООО "Рекламное предприятие "Дельта" (собственник) заключен договор предоставления рекламных полей от 22.02.2007 N 10/33/447, в соответствии с которым собственник обязался предоставить заказчику три рекламных поля рекламной установки под N N с 1 по 3, принадлежащих собственнику, для размещения на них рекламного изображения заказчика (баннера) на условиях, определенных договором и дополнительными соглашениями к нему. Собственник также обязался оказать заказчику услуги по монтажу баннера на рекламное поле или его демонтажу после прекращения действия договора.
Предметом договора от 22.02.2007 N 10/33/447 является предоставление заказчику рекламных полей в целях размещения рекламного изображения (баннера), а также оказание иных сопутствующих услуг. При этом рекламная установка, принадлежащая ответчику, с размещенным на баннером истца, истцу не передавалась.
Указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применяются.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.10.2012 по делу N А65-8347/2012
"...Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, является договором аренды, поскольку ответчику в соответствии с договором было представлено в аренду рекламное место с целью установки ответчиком на данном месте своего рекламного материала. В связи с чем, правоотношения между истцом и ответчиком регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут регулироваться правилами Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе".
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующего.
Судом правомерно установлено, что договоры предоставления рекламных мест от 11.08.2010 N 134 и от 13.10.2011 N 159 являются договорами об оказании услуг по использованию имущества и к возникшим правоотношениям сторон должны быть применены нормы права, касающиеся возмездного оказания услуг.
Предметом договоров предоставления рекламных мест NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является предоставление заказчику рекламных мест на рекламных конструкциях. При этом рекламная установка ответчику не передавалась.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды, следовательно, положения главы 34 ГК РФ к данным правоотношениям не применяются.
В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно пункту 2 статьи 782 ГК РФ исполнителю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения обязательства.
Ответчик, считая, что истцом услуги по размещению рекламы на рекламном щите с сентября 2011 не оказывались, учитывая положения пункта 4.2 договора, реализовал свое право на отказ от договора в одностороннем порядке.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 ГК РФ.
Кроме того, доказательств подтверждающих, что истец является законным владельцем рекламной конструкции и им получены в установленном законом порядке соответствующие разрешения на ее установку в нарушении пунктов 5, 9 статьи 19 Закона о рекламе (в редакции Федерального закона от 21.07.2007 N 193-ФЗ), статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
Довод истца о том, что договор аренды рекламного места NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является договором аренды, который должен регулироваться нормами об аренде, подлежит отклонению, в связи со следующим.
Предметом указанного договора является предоставление рекламодателю права на возмездной основе размещать наружную рекламу на рекламном щите, установленном на территории города.
Поскольку имущественные права объектом аренды не являются, то такой договор по своей правовой природе является договором предоставления рекламного места, а не договором аренды, поэтому отношения сторон по указанному договору регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Иные доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ..."

5.2. Вывод из судебной практики: Договор, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование рекламное место в целях установки и эксплуатации рекламной конструкции, является не поименованным Гражданским кодексом РФ договором, вследствие чего к нему не применяются нормы Гражданского кодекса РФ об аренде.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 25.07.2011 N ВАС-8890/11 по делу N А54-4187/2010-С6
"...Суды установили, что общество и администрация заключили договор от 22.08.2007 N 840/07, по условиям которого администрация передает, а общество принимает в пользование объект недвижимости (городское благоустройство) для размещения временного строения - отдельно стоящей конструкции для размещения транспарантов перетяжек, сроком с 16.09.2007 до 15.09.2008.
Общество, полагая, что спорный договор является незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, считая по этой причине внесенную обществом плату неосновательным обогащением со стороны администрации, оно обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Довод заявителя о том, что договор от 22.08.2007 N 840/07 является договором, который подлежит государственной регистрации в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, был исследован судами и отклонен ими исходя из содержания этого договора и его существенных условий. Суды указали, что спорный договор заключен в соответствии со специальной нормой законодательства (пунктом 5 статьи 19 Закона о рекламе), предусматривающей заключение такого вида договора.
Оснований для переоценки данного вывода судов у коллегии судей не имеется..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.04.2010 по делу N А43-12966/2009
"...Как следует из материалов дела, Администрация и Общество (рекламораспространитель) по итогам проведения торгов заключили договор от 10.08.2007 N 24/р на распространение рекламы на городском рекламном месте. По условиям договора, Администрация предоставляет рекламораспространителю за плату во временное владение и пользование городское рекламное место в целях установки и эксплуатации рекламной конструкции по адресу и в соответствии с характеристиками, указанными в приложении N 1.
Из пункта 5 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" следует, что установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на срок пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами настоящего Федерального закона и гражданского законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи. Из этой правовой нормы следует, что передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
С учетом упомянутых норм права, проанализировав условия договора от 10.08.2007 N 24/р на распространение рекламы на городском рекламном месте, суды установили, что у рекламораспространителя (ответчика) не возникло прав в отношении земельного участка, на котором расположена рекламная конструкция. При таких обстоятельствах суды правомерно исходили из того, что отношения сторон регулируются договором, не предусмотренным частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Оснований для квалификации отношений сторон как арендные нет. Договор следует считать заключенным для установки и эксплуатации рекламных конструкций. В связи с этим возникшие между сторонами правоотношения регулируются Федеральным законом от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах (раздел III Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суды сделали обоснованный вывод о том, что договор от 10.08.2007 N 24/р не относится к договорам аренды и не подлежит проверке на предмет его соответствия нормам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2012 по делу N А46-13769/2011
"...Рекламная конструкция размещена ответчиком на основании договора аренды рекламного места.
Оценив договор аренды рекламного места, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что данный договор по своему содержанию не является договором аренды, так как заключение договора аренды рекламного места имеет своей целью получение платы за распространение рекламы, что соответствует нормам законодательства о рекламе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Как установили суды, опора, на которой расположена рекламная конструкция, представляет собой элемент контактной сети троллейбуса и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог быть передан в пользование отдельно.
Поскольку предметом договора аренды являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на инженерном сооружении, принадлежащем муниципальному образованию город Омск, то обоснован вывод апелляционного суда о том, что правоотношения сторон не подпадают под правовое регулирование главы 34 ГК РФ.
В связи с тем, что договор аренды рекламного места не относится к договорам аренды, регулируемым нормами главы 34 ГК РФ, суды сделали правильный вывод о неприменении к нему положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ и статьи 610 ГК РФ о продлении договора на неопределенный срок..."

5.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о правовой природе договоров о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) регулируется нормами об аренде.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 10.12.2009 N КГ-А40/12815-09 по делу N А40-94259/08-23-802
"...Проанализировав с учетом ст. 431 ГК РФ условия оспариваемого договора от 16.10.2007 г. N 16-01 (том 2, л.д. 1 - 5) на предоставление права на возмездной основе размещать оборудование, заключенного между ЗАО "СК-недвижимость", которое обязалось предоставлять право на размещение терминалов в соответствующих помещениях, и ОАО АКБ "Связь-Банк", суды пришли к обоснованному выводу о том, что предметом данного договора является передача помещений, необходимых для размещения терминалов, поименованных в приложении N 4, в субаренду.
Поскольку судами установлено, что на момент заключения указанного договора ответчик, выступающий в качестве арендатора и субарендатора помещений, не обладал правом на дальнейшую передачу помещений в субаренду, вывод судов о несоответствии договора нормам ст. ст. 209, 606, 608 ГК РФ и его недействительности в силу ст. 168 ГК РФ следует признать правильным.
Довод кассационной жалобы о неправильной правовой квалификации оспариваемого договора, являющегося, по мнению ответчика, договором возмездного оказания услуг, отклоняется как не основанный на правильном применении норм материального права.
Как правильно отмечено судами, ответчик, настаивая на квалификации спорного договора как договора на оказание услуг, признаки которого определены п. 1 ст. 779 ГК РФ, не указал на юридические либо фактические основания, в силу которых ответчик правомочен предоставлять истцу право на размещение терминалов в помещениях, не принадлежащих ЗАО "СК-Недвижимость".
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление приняты на основании полного исследования фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы не имеется..."

По данному делу см. также Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 N 09АП-15190/2009-ГК.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 N 09АП-15190/2009-ГК по делу N А40-94259/08-23-802
"...Как видно из материалов дела, 16.10.2007 г. между ОАО АКБ "Связь-Банк" (Пользователь) и ЗАО "СК-Недвижимость" (Исполнитель) заключен договор N 16-01 на предоставление права на возмездной основе размещать оборудование, предмет которого определен сторонами следующим образом: Исполнитель предоставляет Пользователю право на возмездной основе размещать принадлежащие Пользователю терминалы по приему платежей в помещениях, принадлежащих Исполнителю на праве аренды по адресам, указанным в Приложении N 4 к договору.
В Приложении N 4 к договору стороны установили перечень мест, предоставляемых для установки терминалов.
Согласно п. 3.1 договора Пользователь обязан ежемесячно выплачивать Исполнителю вознаграждение за предоставление прав на размещение каждого терминала: 5 000 руб. - за каждый размещенный терминал, 650 руб. - компенсация Исполнителю стоимости электроэнергии, потребленной терминалами за каждый размещенный терминал.
Анализ условий указанного выше договора позволяет сделать вывод о том, что оспариваемый истцом договор является договором субаренды помещений, правовое регулирование которого осуществляется правилами, установленными главой 34 ГК РФ..."

Позиция 2. Договор о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) регулируется нормами о возмездном оказании услуг.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.03.2010 по делу N А33-14855/2009
"...Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, между ОАО "Аэропорт Красноярск" и ООО "Вендинг" 14.04.2008 заключено соглашение N 173-08, согласно пункту 1.1 которого ООО "Вендинг" с целью улучшения сервиса обслуживания посетителей и сотрудников ОАО "Аэропорт Красноярск" производит установку сервисных аппаратов по оплате услуг сотовых операторов на оборудованных ОАО "Аэропорт Красноярск" местах, расположенных по адресу: Емельяновский район, Аэропорт "Красноярск", стр. N 48 здание авиационно-обменного пункта.
В соответствии с пунктом 3.1 соглашения ООО "Вендинг" обязуется ежемесячно оплачивать услуги ОАО "Аэропорт Красноярск" по размещению аппаратов в размере 3 500 рублей, в том числе НДС - 18% за каждый аппарат. Оплата производится по 100% предоплате до 5 числа текущего месяца.
Заключенное сторонами соглашение N 173-08 от 14.04.2008 правильно квалифицировано судом как договор возмездного оказания услуг, отношения сторон по которому регулируются нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя кассационной жалобы о неправильной квалификации спорных отношений как отношений по оказанию услуг, а не отношений по аренде отклоняется судом кассационной инстанции.
Аренда согласно статьям 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает владение и пользование арендованным имуществом. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В данном случае ответчик не осуществлял по смыслу статей 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации ни владения, ни пользования каким-либо имуществом истца и не получал доходов от такого использования, а истцом была предоставлена ответчику возможность установить сервисные аппараты по оплате услуг сотовых операторов, то есть фактически были предоставлены соответствующие услуги - совершены определенные действия (дано разрешение, предоставлены места, подготовлены электрические розетки и т.п.), что согласно статье 779 Гражданского кодекса Российской Федерации является предметом договора возмездного оказания услуг.
При таких обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на ошибочном толковании ООО "Вендинг" норм права и направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд учитывал то обстоятельство, что занимаемая аппаратами площадь в договоре точно не определена и может меняться.

Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2009 N Ф09-5003/09-С5 по делу N А60-40089/2008-С4
"...По мнению заявителя, судом неправильно определена правовая природа отношений сторон, урегулированных договором, квалификация договора как договора возмездного оказания услуг основана на неправильном толковании ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, к спорным отношениям применен закон, не подлежащий применению.
Поскольку из содержания договора следует, что его предметом является обязательство по возмездному оказанию ответчиком услуг по размещению торговых аппаратов в целях обеспечения преподавателей и студентов напитками и продуктами питания, суд сделал вывод о том, что торговые аппараты для производства напитков установлены на территории университета в интересах государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования (п. 5 ст. 51 Закона от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании").
Судом установлено, что площадь, занимаемая торговым аппаратом, составляет менее 1 кв. м и в договоре точно не определена; в силу спорного договора местонахождение аппаратов может изменяться, сторонами в договоре определены только здание и этаж. Указанные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.11.2008 по делу N А60-31608/2008-С9 по заявлению прокурора Ленинского района г. Екатеринбурга о привлечении общества "Кофемат" к административной ответственности (ст. ст. 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В договоре отсутствуют условия, позволяющие идентифицировать передаваемые помещения (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая указанные обстоятельства, а также принимая во внимание, что передача университетом обществу "Кофемат" объектов недвижимого имущества не производилась и федеральное имущество из владения и пользования учреждения не выбывало, суд пришел к выводу об отсутствии нарушений положений ст. 296, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства..."

5.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о квалификации договора о предоставлении торговых мест существует три позиции судов.

Позиция 1. Договор на предоставление торговых мест может быть квалифицирован судом как договор аренды.

Примечание: По вопросу о правовом регулировании договора о предоставлении торговых мест см. также п. 9.1 материалов к ст. 779 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А53-5432/2009
"...1 ноября 2008 года между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключены договоры N БВ5 и N БВ6, в соответствии с которыми арендодатель сдал, а арендатор принял во временное пользование за плату торговые места БВ5 (общая площадь торгового места 13 кв. м, площадь торгового зала 13 кв. м) и БВ6 (общая площадь торгового места 13 кв. м, площадь торгового зала 13 кв. м). Срок действия договоров установлен до 01.10.2009. Размер арендной платы каждого торгового места предусмотрен пунктами 3.1 договоров и составляет 7 670 рублей. Оплата за пользование торговыми местами производится арендатором ежемесячно в срок не позднее семи дней числа оплачиваемого месяца (пункты 3.3 договоров). В тот же день стороны подписали акты приема-передачи торговых мест (л. д. 10, 16).
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В спорных договорах от 01.11.2008 указаны номера торговых мест, общая площадь, имеется указание на то, что торговые места предоставляются в соответствии с дислокацией. Схема расположения торговых мест имеется в материалах дела (л. д. 30).
Таким образом, как правильно указала апелляционная инстанция, возникшие между обществом и предпринимателем правоотношения по предоставлению торговых мест регулируются главой 34 (Аренда) Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.11.2013 N ВАС-12445/13 по делу N А40-151154/12
"...Основания пересмотра судебных актов в порядке надзора установлены статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев заявление, обсудив изложенные в нем доводы, а также выводы судов, коллегия судей таких оснований не усматривает.
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что между истцом (управляющей рынком компанией), от имени и по поручению которого в качестве арендодателя действовало общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Дом", и ответчиком был заключен договор от 10.10.2011 N 5980/395 о предоставлении торгового места на розничных рынках, расположенных на территории Московской области. По условиям указанного договора управляющая рынком компания предоставляет ответчику торговое место (объект) - киоск площадью 33,2 кв. м на территории рынка "Дом", расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Марфино, стр. 100, на срок с 01.11.2011 по 30.09.2012.
Оценив содержание договора о предоставлении торгового места, суд пришел к выводу, что по своей правовой природе этот договор является договором аренды и к нему подлежат применению положения главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя иск, суд руководствовался положениями статей 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из обязанности ответчика оплатить фактическое пользование объектом и возвратить объект истцу в связи с расторжением договора.
Неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, в том числе Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации", не установлено.
Нарушений судами норм процессуального права, которые могли бы явиться основаниями для пересмотра судебных актов в порядке надзора, не установлено.
Исходя из вышеизложенного, коллегия судей не находит оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.09.2005 N А79-10455/2004-СК2-10446
"...Суд апелляционной инстанции при разрешении спора квалифицировал сделку между МУП "Алатырский городской рынок" и предпринимателем Нагаевой С.А. как договор возмездного оказания услуг.
Вместе с тем из пункта 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Из текста договора от 01.01.2004 N 7, заключенного между поименованными лицами, следует, что основной обязанностью МУП "Алатырский городской рынок" является обязанность передать предпринимателю во временное пользование торговые места. Подобная обязанность свойственна не правоотношениям по возмездному оказанию услуг, а договору аренды, понятие которого дано в статье 606 Кодекса. При этом мотивировка суда о том, что торговые места не являются недвижимым имуществом, не свидетельствует об отсутствии арендных правоотношений, ибо закон не содержит запрета на аренду движимого имущества.
Исходя из изложенного, окружной суд нашел выводы суда о квалификации сделки как договора возмездного оказания услуг ошибочными, а потому счел необходимым при разрешении спора руководствоваться главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2011 по делу N А33-8670/2010
"...01.12.2008 между ООО "МАЗАиКА" (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Беляшовой Л.Г. (арендодатель) подписан договор аренды торгового места, находящегося в собственности арендодателя. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду торговое место по адресу: Иланский район, с. Новопокровка, ул. Советская, д. 52, общей площадью 72 кв. м, в том числе торговая площадь 28 кв. м в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
Срок аренды установлен с 01.12.2008 по 01.11.2009 (пункт 4.1 договора).
01.11.2009 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан договор аренды нежилого помещения. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение. Объект аренды (нежилое помещение) расположен по адресу: Красноярский край, Иланский район, с. Новопокровка ул. Советская 52, общей площадью 70 кв. м, торговая площадь 28 кв. м (пункт 1.2 договора).
Срок аренды установлен с 01.11.2009 по 01.10.2010 (пункт 4.1 договора).
Истцом в 2008 - 2009 годах в арендуемом нежилом помещении производился ремонт.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность в сумме 102 183 рубля 37 копеек в виде затрат на восстановление, капитальный ремонт и содержание нежилого здания магазина, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из того, истцом не представлены доказательства обращения к ответчику за соответствующими разрешениями об улучшении арендованного ООО "МАЗАиКА" имущества, а также доказательств такого разрешения, данного ответчиком.
Судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что отношения сторон сложились из договоров аренды, и регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.12.2009 по делу N А33-5277/2009
"...30 декабря 2007 года между МУП "Норильский городской рынок" (управляющая рынком компания) и индивидуальным предпринимателем Соляр В.М. (заявитель) подписан договор аренды торгового места в основном здании МУП "Норильский городской рынок" N 64, согласно которому, управляющая рынком компания обязуется предоставить заявителю по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату торговое место N 121, общей площадью 4,4 кв. м в основном здании МУП "Норильский городской рынок" (2 этаж), расположенном по адресу: г. Норильск ул. Нансена, дом 67.
Суды первой и апелляционной инстанций верно применили к правоотношениям истца и ответчика положения параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истцом в суд первой инстанции и в суд апелляционной инстанции не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии государственной регистрации за МУП "Норильский городской рынок" права хозяйственного ведения на спорные объекты недвижимости.
В связи с чем суды обоснованно и правомерно пришли к выводу об отсутствии у истца права на передачу в аренду спорного имущества и получение от ответчика денежных средств в качестве арендной платы..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.03.2013 по делу N А45-12363/2012
"...Общество с ограниченной ответственностью "Отелит" (далее - ООО "Отелит", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Матвееву Андрею Михайловичу (далее - ИП Матвеев А.М., Предприниматель, ответчик) о взыскании 132 000 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды торгового места N 01-02/10-4 от 01.02.2010, заключенному между истцом и ответчиком.
Из материалов дела видно, что между ООО "Отелит" (арендодатель) и ИП Матвеевым А.М. (арендатор) заключен договор аренды торгового места N 01-02/10-4 от 01.02.2010 (далее - договор) сроком на 11 месяцев.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязался предоставить за плату арендатору во временное пользование торговое место площадью 6,0 кв. м, место N 10а, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Новосибирская, 25 (далее - торговое место), отмеченное с целью идентификации на копии плана с границами, согласованными сторонами (Приложение N 1 к договору), принадлежащее арендодателю.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что предмет договора аренды сторонами согласован, ответчик с требованиями о его расторжении, изменении или признании незаключенным не обращался, со стороны истца обязанности арендодателя выполнены в полном объеме, ИП Матвеев А.М. обязательства по внесению арендных платежей за спорный период не исполнил, довод о невозможности использования по вине истца объекта аренды не подтвердил, размер задолженности не оспорил, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования..."

Московский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд прямо не характеризовал заключенный сторонами договор как договор аренды, но применил к их отношениям нормы гл. 34 ГК РФ.

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2010 N КГ-А41/3771-10 по делу N А41-4549/09
"...При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что между ИП Тереховой Е.Н. и ООО "Рынок ритуальных услуг" заключен договор N 4/15-16 от 28.12.2007 г., в соответствии с которым арендодатель (ответчик) предоставляет арендатору (истцу) в аренду торговое место N 15/16 рынка, расположенного на территории, прилегающей к Митинскому кладбищу по адресу: Пятницкое шоссе, 6-й км, для торговли цветами и иными предметами ритуального назначения.
Апелляционная инстанция арбитражного суда, повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, со ссылкой на п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок в срок, указанный в договоре или в разумный срок (если такой срок не указан в договоре) до окончания действия договора, установила, что истица направила заявление, полученное арендодателем по истечении срока действия договора.
По материалам дела арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что имело место нарушение ИП Тереховой Е.Н. п. п. 12, 13 правил работы рынка, соблюдать которые арендатор обязался в пп. 2.2.1 договора аренды от 30.03.2009 года.
Помимо этого арбитражным судом апелляционной инстанции установлены и иные нарушения правил работы указанного рынка.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом, исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Поскольку надлежащего исполнения обязанности истцом по договору аренды апелляционным судом не установлено, постановление суда отмене не подлежит..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2008 N Ф08-246/2008 по делу N А53-2980/2007-С2-41
"...О. в отзыве на кассационную жалобу просит оставить решение без изменения, считая, что договоры от 01.02.06 и 01.01.07 не могут квалифицироваться как арендные ввиду отсутствия в них определенного предмета. Помещение N 26, в котором предпринимателю оказывались платные услуги по предоставлению торгового места, использовалось и другим предпринимателем. Поскольку договорные отношения не являются арендными и не предполагают распоряжения имуществом, к ним не может применяться нормативный акт, обязывающий передавать в аренду федеральное имущество исключительно на конкурсной основе.
...Дочернее предприятие (балансодержатель) и предприниматель О. (арендатор) заключили договор от 01.02.06 N 14, в соответствии с которым балансодержатель передал арендатору в аренду 101 кв. м площади указанного здания, находящегося в оперативном управлении балансодержателя. Балансодержатель в течение всего срока нахождения арендатора на территории балансодержателя обязался предоставлять арендатору коммунальные услуги, обеспечивать силами своих специалистов обслуживание энергетических сетей, уборку и дезинфекцию, предоставлять доступ к телефонам. Арендатор обязался оплачивать услуги в размере 15 тыс. рублей в месяц.
В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги...
Из содержания названных норм следует, что оказание услуг возможно, в том числе, с использованием имущества исполнителя, однако передача имущества исполнителя в пользование заказчику не соответствует природе данных отношений и регулируется иными нормами права.
Суд вследствие неправильной квалификации отношений сторон не дал представленным договорам надлежащей оценки и не применил подлежавших применению норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений. В связи с этим решение подлежит отмене..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.03.2008 по делу N А09-2909/07-19
"...Индивидуальный предприниматель Анофренко Пелагея Ивановна, Брянская обл., п.г.т. Климово, обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Универмаг", Брянская обл., п.г.т. Климово, о понуждении заключить договор аренды торгового места на территории продовольственного рынка.
Однако, судами обеих инстанций сделан обоснованный вывод о том, что поскольку в силу ст. 426 ГК РФ договор аренды не отнесен к числу публичных договоров, правила предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ к данному виду сделок не применимы.
При таких обстоятельствах, учитывая, что действующим законодательством не установлена обязанность ответчика по заключению с истцом либо иным лицом договора аренды торгового места на указанном рынке, суды правомерно отказали в удовлетворении иска.
Ссылка предпринимателя Анофренко П.И. на то, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ она имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, является несостоятельной, поскольку предметом настоящего иска являлось понуждение общества заключить договор аренды, а не перевод на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному арендодателем с другим лицом такого договора, тем более, что из материалов дела не усматривается наличия между обществом и иным лицом договора аренды спорного торгового места..."

Позиция 2. Договор о предоставлении торговых мест является договором возмездного оказания услуг.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2010 N Ф10-5949/09 по делу N А14-3407/2009/81/32
"...Судом апелляционной инстанции установлено, что 21.11.2008 между МУП г. Воронежа "Рынок Южный" и предпринимателем Бекетовым Н.А. заключен договор N 328 о предоставлении торгового места N 78 площадью 100 кв. м для организации торговли (размещения киоска, павильона, палатки и т.д.) на рынке по адресу: г. Воронеж, ул. Чебышева, 9 ("Машмет") на срок до 01.01.2009. Плата за предоставляемые услуги по использованию торгового места составляет 17 300 руб.
Поскольку обязательства по внесению платы за доступ к торговому месту, за ноябрь и декабрь 2008 года ответчик не исполнил, истец в адрес ответчика направил уведомление исх. N 96 от 10.03.2009 с требованием погасить задолженность в сумме 12 900 руб. и уплате 1 339 руб. 02 коп. пени по договорам о предоставлении торгового места N 310 от 01.10.2008, N 328 от 19.11.2008.
Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с ответчика основного долга, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со ст. ст. 779, 781 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре.
Поскольку наличие задолженности предпринимателя перед предприятием по договору N 328 от 21.11.2008 в сумме 5 733 руб. за предоставление торгового места за ноябрь и декабрь 2008 года подтверждено материалами дела и ответчиком документально не оспорено, апелляционный суд обоснованно взыскал вышеназванную сумму в пользу истца.
Таким образом, с учетом изложенного, кассационная коллегия считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется..."

Позиция 3. Договор о предоставлении торговых мест не поименован в Гражданском кодексе РФ.

Примечание: Занимая указанную позицию, суды применяют к договору о предоставлении торговых мест положения Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации".

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.03.2011 по делу N А70-5210/2010
"...Из материалов дела следует, что между ТМУП "Рынок" (управляющая рынком компания) и индивидуальным предпринимателем Л.А. Виндилович (арендатор) заключен договор о предоставлении торгового места от 13.07.2007 N к.11, согласно которому управляющая рынком компания передает арендатору во временное пользование контейнер N 11, площадью 5 кв. м, расположенный по адресу: город Тюмень, улица Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Договором установлен срок внесения платежей, при этом порядок осуществления платежей не предусмотрен.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне - Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования).
С учетом изложенного, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не применимы, является обоснованным..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.01.2010 по делу N А38-934/2009
"...Как усматривается из материалов дела и установил суд, МУП "Рынок" и Предприниматель заключили договор предоставления торгового места на рынке от 16.07.2007 N 2, по условиям которого Предпринимателю предоставлено одно торговое место под номером 11А, расположенное на территории Предприятия по адресу: город Козьмодемьянск, улица 8 Марта, 23, для торговли продовольственными товарами (пункты 1.1 и 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне (Законом о розничных рынках), так и на уровне субъектов Российской Федерации (в Республике Марий Эл - постановлением Правительства Республики Марий Эл от 16.04.2007 N 104 "О мерах по реализации Федерального закона "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации").
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно не применил положения главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации к договору о предоставлении торгового места, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.12.2009 по делу N А38-935/2009
"...Суд установил, что предметом договора от 16.07.2007 N 1 является торговое место N 8А, расположенное на рынке по адресу: Республика Марий Эл, город Козьмодемьянск, улица 8 Марта, дом 23. Другие данные, характеризующие объект пользования как индивидуально-определенный: качественные характеристики (местонахождение, площадь) в договоре не прописаны.
Ссылка заявителя на схему размещения торговых мест в павильоне универсального рынка города Козьмодемьянска со спецификацией, определяющей площадь торговых мест, утвержденную директором управляющей компании от 01.10.2007, отклоняется, так как на момент подписания договора от 16.07.2007 данного документа не имелось. Доказательств фактической передачи Предпринимателю торгового места в соответствии с утвержденной схемой размещения торговых мест не имеется, акт приема-передачи предмета договора не составлялся. Предприниматель оспаривает передачу ему торгового места площадью 5,5 квадратного метра.
Таким образом, содержание договора на предоставление торгового места от 16.07.2007 N 1 не позволяет установить конкретную торговую точку, являющееся предметом договора, не поименованного в Гражданском кодексе Российской Федерации, а потому суд правомерно пришел к выводу об отсутствии между истцом и ответчиком договорных отношений.
Отсутствие договорных отношений исключает возникновение соответствующих им взаимных прав и обязанностей сторон, что ведет к отказу в удовлетворении требований истца.
Неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций к спорным правоотношениям правил главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не повлекло принятия ошибочного решения..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.05.2011 по делу N А70-9282/2010
"...Как установлено судами при рассмотрении дела, по договорам о предоставлении торговых мест от 13.07.2007 N к.45, от 23.11.2007 N н.7.9./23-11-27 управляющая рынком компания ТМУП "Рынок" приняла на себя обязательство предоставить предпринимателю Тагаевой Т.А. (арендатор) контейнер N 45, площадью 5 кв. м и торговое место N 9 площадью 4 кв. м (ряд N 7, навес), расположенные по адресу: город Тюмень, улица Полевая, 107 в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Факт передачи торговых мест арендатору подтвержден приемо-сдаточными актами от 13.07.2007 N 45, от 23.11.2007 N н.7.9./23-11.27.
Дав анализ условиям договоров о предоставлении торговых мест (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, приняв во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делам N N А70-3382/2009, А70-3381/2009 Арбитражного суда Тюменской области, апелляционный суд с учетом статей 3 - 5, 7 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках) признал правомерным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что, подписывая договоры о предоставлении торговых мест, ТМУП "Рынок" не обладало полномочиями на распоряжение имущественным комплексом розничного рынка. При этом судами обеих инстанций указано на недоказанность истцом титула собственника в отношении спорных контейнера и навеса.
Суд кассационной инстанции считает вывод суда первой инстанции о незаключенности договоров о предоставлении торговых мест со ссылкой на статью 607 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочным. Однако указанное обстоятельство не повлекло за собой принятие неправильного решения.
В соответствии с пунктом 9 статьи 15 Закона о розничных рынках, пунктом 11 Порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках (утвержден постановлением Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п) организация и заключение договора о предоставлении торговых мест, не предусмотренных схемой размещения торговых мест, не допускается.
С учетом имеющихся в деле документов следует признать, что предоставление торговых мест предпринимателю Тагаевой Т.А. с ненадлежащей идентификацией объектов в схеме размещения, несоответствие договоров от 13.07.2007 N к.45, от 23.11.2007 N н.7.9./23-11-2007 пункту 9 статьи 15 Закона о розничных рынках и пункту 11 Порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках, свидетельствуют о ничтожности сделок, которые согласно указанному закону являются правовым основанием торговой деятельности на розничном рынке (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2011 по делу N А70-9788/2010
"...Как следует из материалов дела, на основании договоров от 13.07.2007 N к.36 и N к.37 о предоставлении торгового места ТМУП "Рынок" по приемо-сдаточным актам передал, а индивидуальный предприниматель О.В. Омарова приняла во временное пользование контейнеры N 36 и N 37 общей площадью 5 кв. м каждый, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 9 000 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорных договоров противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования к торговым местам).
Следовательно, вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности спорных договоров по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2011 по делу N А70-9675/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне - Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования).
С учетом изложенного, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не применимы, является обоснованным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2011 по делу N А70-9490/2010
"...Как следует из материалов дела, на основании договора от 13.07.2007 N к.6 о предоставлении торгового места ТМУП "Рынок" по приемо-сдаточному акту передал, а индивидуальный предприниматель Л.Н. Погудина приняла во временное пользование торговое место - контейнер N 6, площадью 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 9 000 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорного договора противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования к торговым местам).
Следовательно, вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности спорного договора по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2011 по делу N А70-9281/2010
"...Как следует из материалов дела, на основании договора от 13.07.2007 N к.70 о предоставлении торгового места ТМУП "Рынок" по приемо-сдаточному акту передал, а индивидуальный предприниматель В.С. Сираева приняла во временное пользование торговое место - контейнер N 70, площадью 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 9 000 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорного договора противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования к торговым местам).
Следовательно, вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности спорного договора по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2011 по делу N А70-8684/2010
"...Как следует из материалов дела, на основании договора от 13.07.2007 N 12.1 о предоставлении торгового места ТМУП "Рынок" по приемо-сдаточному акту передал, а индивидуальный предприниматель Н.Ю. Прудаева приняла во временное пользование торговое место - палатку N 1 ряд 12, общей площадью 4 кв. м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 4 500 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорного договора противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования к торговым местам).
При таких обстоятельствах арбитражный суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.02.2011 по делу N А70-6273/2010
"...Как установлено судами, 13.07.2007 между ТМУП "Рынок" и ИП Н.Х. Кривошеиной был заключен договор N к.76 о предоставлении торгового места.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне - Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования).
С учетом изложенного, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не применимы, является обоснованным.
При таких обстоятельствах арбитражный суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.02.2011 по делу N А70-5051/2010
"...Как следует из материалов дела, 13.07.2007 между ТМУП "Рынок" и индивидуальным предпринимателем З.Ш. Абдуллиной был заключен договор N к.25 о предоставлении торгового места.
Руководствуясь статьями 3, 14, 15 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках), постановлением Правительства Тюменской области от 03.04.2007 N 70-п, изучив материалы дела и доводы сторон, арбитражные суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что в договоре от 13.07.2007 N к.25 стороны не индивидуализировали надлежащим образом подлежащее передаче в аренду имущество, в связи с чем такой договор является незаключенным, а требования истца необоснованными.
Между тем, оставляя без изменения принятые по делу судебные акты, суд кассационной инстанции находит обоснованным довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности договора от 13.07. 2007 N к.25 противоречащим нормам права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне - Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования к торговым местам).
С учетом изложенного положения главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.02.2011 по делу N А70-5211/2010
"...Как следует из материалов дела, на основании договоров от 01.04.2008 N к.141/01-04-2008 и N к.143/01-04-2008 о предоставлении торгового места истец по приемо-сдаточным актам передал, а ответчик принял во временное пользование контейнеры N 141 и N 143, площадью 5 кв. м каждый, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 10 000 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорных договоров противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования к торговым местам).
Следовательно, вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности спорных договоров по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным.
Однако данный вывод не повлиял на правильность принятых судами судебных актов..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.02.2011 по делу N А70-5050/2010
"...В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне - Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования).
С учетом изложенного, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод ТМУП "Рынок" о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не применимы, является обоснованным.
На этом основании вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности договора от 01.11.2007 N к.112/01-11-2007 по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, является несостоятельным.
Однако данный вывод не повлиял на правильность принятых судами судебных актов..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2011 по делу N А70-5213/2010
"...В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне - Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п "Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках" и от 03.04.2007 N 70-п "Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области" (далее - Требования к торговым местам).
С учетом изложенного положения главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы.
На этом основании вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности договора от 13.07.2007 N к.115 по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным.
Однако данный вывод не повлиял на правильность принятых судами судебных актов.
При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд правомерно признал установленным факт ненадлежащей идентификации объекта аренды в договоре, что свидетельствует о ничтожности договора от 13.07.2007 N к.115 как не соответствующего пункту 9 статьи 15 Закона о розничных рынках и пункту 11 Порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках, утвержденного Постановлением Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п, запрещающих заключение договора о предоставлении торговых мест, не предусмотренных схемой размещения торговых мест..."

5.5. Вывод из судебной практики: Предоставление имущества в пользование по гарантийному письму квалифицируется судами как внедоговорные отношения по аренде.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 10.03.2009 N КГ-А40/773-09
"...Как следует из материалов дела, истец в соответствии с гарантийным письмом ответчика от 03.11.2007 г. предоставил последнему оборудование для съемки концерта памяти К. Кулиева "Мир и радость вам, живущие" в Государственном Кремлевском Дворце.
Из содержания данного письма усматривается, что ответчик просил предоставить оборудование ПТС ТВЦ-4 для съемок концерта и гарантировал оплату за аренду данного оборудования (размер оплаты в письме не оговорен).
Факт использования оборудования истца при съемке концерта ответчиком не оспаривается.
Истцом был выставлен ответчику счет от 12.11.2007 г. N 1351 на сумму 118 315 руб. 62 коп. за использование оборудования.
Как правильно установили суды обеих инстанций, между сторонами фактически сложились внедоговорные отношения проката имущества, регулируемые параграфом 2 главы 34 ГК РФ..."

5.6. Вывод из судебной практики: Если по договору на хранение передается имущество с правом его эксплуатации хранителем за плату, то такой договор квалифицируется как договор аренды и к нему применяются нормы гл. 34 ГК РФ.

Судебная практика:


Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.05.2010 по делу N А75-7449/2009
"...Как следует из материалов, между сторонами заключен договор хранения от 01.04.2009 N 2, в соответствии с которым ООО "ЖЭУ Советский" (хранитель) обязался хранить имущество, переданное МУП "ЖКХ Советский" (поклажедатель), в целях обеспечения его сохранности и поддержания передаваемого имущества в рабочем состоянии, позволяющее использовать его в целях, для которых оно предназначено, и возвратить это имущество в сохранности.
В соответствии с пунктом 2.1 договора ООО "ЖЭУ Советский" обязалось принять имущество на хранение с момента подписания акта приема-передачи; осуществлять эксплуатацию переданного на хранение имущества в соответствии с его назначением, соблюдая при этом принятые при эксплуатации такого рода имущества правила разумности и бережливости.
Пунктом 5.2 договора определено, что за использование переданного имущества ООО "ЖЭУ Советский" обязано ежемесячно до 10 числа месяца следующего за отчетным перечислять на расчетный счет поклажедателя сумму в размере 150 000 руб. без НДС.
Судебные инстанции, основываясь на положениях статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали доказанным факт неисполнения ООО "ЖЭУ Советский" обязанности по оплате за пользование имуществом.
При этом судебные инстанции, проанализировав условия договора от 01.04.2009 N 2, пришли к выводу о том, что заключенный между сторонами договор является договором аренды, поскольку содержит все существенные условия, необходимые для договора данного вида.
Выводы судебных инстанций соответствуют доказательствам по делу, основаны на правильном применении норм действующего законодательства..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.04.2011 по делу N А15-1251/2010
"...На основании указанного постановления учреждение (заказчик) и общество (исполнитель) заключили договор от 01.06.2007, по которому заказчик обязался передать исполнителю на ответственное хранение движимое и недвижимое имущество базы отдыха в соответствии с договором ответственного хранения (приложение N 1), а исполнитель обязался по заданию заказчика организовать эксплуатацию и функционирование базы отдыха, а также передавать в распоряжение заказчика 20% чистой прибыли, полученной в результате хозяйственной деятельности базы. Срок договора - с 01.06.2007 по 01.06.2032.
Оценив условия договора от 01.06.2007 в их совокупности, а также заключение сторонами договоров хранения, по которым все движимое и недвижимое имущество базы отдыха передавалось обществу, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что по правовой природе указанный договор является договором аренды недвижимого имущества (базы отдыха "Кизлярская лагуна").
Поскольку договор от 01.06.2007 заключен на срок более года и не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, суд апелляционной инстанции со ссылкой на статью 651 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признал его незаключенным..."

5.7. Вывод из судебной практики: Договор аренды квалифицируется как договор хранения, если арендодатель обязался обеспечить сохранность имущества арендатора. Соответственно, в данном случае применяются нормы о хранении.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.05.2006 N А58-2317/04-Ф02-2074/06-С2 по делу N А58-2317/04
"...Как следует из материалов дела, ответчик (арендатор) владеет и пользуется нежилым помещением общей площадью 529,8 кв. м по адресу: п. Зырянка, ул. Победы, на основании договора долгосрочной аренды от 18.09.2003, заключенного им с арендодателем - Министерством имущественных отношений РС(Я). Помещение передано для использования его под стоянку автомобилей.
Пунктом 1.3 указанных договоров предусмотрено, что арендодатель несет полную ответственность за сохранность вверенного автомобиля.
Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно исходил из того, что заключенные между сторонами договоры фактически являются договорами хранения, согласно которым ответчик обязался не только предоставить истцу место в гараже, но и обеспечить сохранность автомобиля во время стоянки (пункт 1.3). К спорным правоотношениям следует применять положения главы 47 Гражданского кодекса РФ о хранении.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает правильными указанные выводы суда..."

5.8. Вывод из судебной практики: Если по договору хранения сумма оплаты зависит от площади используемого помещения, то такой договор признается договором аренды и нормы о хранении к нему не применяются.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.04.2009 по делу N А13-1664/2007
"...Как следует из материалов дела, 22.03.2006 между ЗАО "ТД "Северсталь-Инвест" (поклажедатель) и ООО "ПКФ "Беллона" (хранитель) заключен договор хранения N 222-01/8-17-06, в соответствии с которым хранитель принял на себя обязательства на условиях, установленных настоящим договором, за вознаграждение принимать и хранить передаваемые ему поклажедателем товары (металлопродукцию) и возвращать их в сохранности по первому требованию поклажедателя.
Кассационный суд считает, что при установлении правовой природы заключенного между сторонами спора договора от 22.03.2006 N 222-01/8-17-06 суды правомерно исходили из того, что указанный договор в первую очередь относится к договору аренды.
Как видно из пункта 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2006), за оказываемые по договору услуги поклажедатель уплачивает хранителю вознаграждение безналичным расчетом в размере 450 руб. за 1 кв. метр арендуемой площадки. Общая арендуемая площадь составляет 1000 кв. метров. В обозначенную сумму входят: приемка, разгрузка, перемещение металлопроката внутри арендуемой площадки, сортировка, хранение, отгрузка металлопроката.
Применяя к указанному пункту договора положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в силу которых в случае неясности договора буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что стоимость указанного объема работ и размер вознаграждения хранителя за само хранение товаров рассчитывались исходя из затрат хранителя на 1 кв. метр площади, арендуемой в здании склада, расположенного в доме 9 по улице Полушкина Роща в городе Ярославле (пункт 2.1.2 договора).
Иными словами, обязанность ЗАО "ТД "Северсталь-Инвест" по оплате предъявленных ко взысканию сумм складывалась здесь из отношений не по хранению того или иного конкретного количества товара и занимаемой этим количеством площади, а по аренде площадей для хранения металлопродукции..."

5.9. Вывод из судебной практики: Если по договору хранения передается оборудование связи для хранения на определенном земельном участке и впоследствии поклажедателю выдано разрешение на эксплуатацию этого оборудования по адресу земельного участка, то такой договор является притворной сделкой, прикрывающей договор аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта связи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.04.2010 по делу N А33-9774/2009
"...Прокурор Красноярского края обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Красноярский аграрный техникум" (далее - техникум), к открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы", в лице филиала в Красноярском крае (далее - ОАО "Мобильные ТелеСистемы") о признании недействительным в силу ничтожности договора хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008, о применении последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ОАО "Мобильные ТелеСистемы" освободить земельный участок с кадастровым номером: 24:50:0100258:0078 (адрес ориентира: г. Красноярск, ул. Спартаковцев, 90 "А") путем демонтажа оборудования, указанного в приложении N 2 к договору хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008, в месте, обозначенном на схеме, являющейся приложением N 3 к договору хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008.
Заявитель не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о фактическом наличии между сторонами арендных отношений. При этом заявитель, ссылаясь на параграфы 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и информационное письмо Федерального Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указывает на отсутствие исключительного пользования ответчиком части земельного участка техникума.
Кроме того, ОАО "Мобильные ТелеСистемы" ссылается на неприменение судом апелляционной инстанции положений пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих обязанность письменного оформления передачи объекта аренды, а также указывает на отсутствие акта приема-передачи объекта в аренду.
01.06.2008 между техникумом (хранитель) и ОАО "Мобильные ТелеСистемы" (поклажедатель) заключен договор N 0802-268 хранения оборудования (т. 1, л.д. 17 - 19). Согласно пункту 1.1 указанного договора поклажедатель передает, а хранитель за вознаграждение принимает на хранение контейнер с оборудованием базовой станции сотовой связи и антенную опору с антенно-фидерными устройствами (перечень оборудования содержится в приложении N 2 к настоящему договору) на период действия настоящего договора. Передаваемое на хранение оборудование размещается на территории ФГОУ СПО "Красноярский аграрный техникум" по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Спартаковцев, 90 "А".
Согласно пункту 1.3 договора хранитель обязуется организовать и обеспечить хранение, содержание вышеуказанного оборудования на земельном участке (территория для размещения оборудования), расположенном на территории ФГОУ СПО "Красноярский аграрный техникум" по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Спартаковцев, 90 "А", а поклажедатель в порядке и в объеме, предусмотренном настоящим договором, обязуется возмещать хранителю расходы, связанные с хранением и оказанием соответствующих услуг.
Федеральной службой по надзору в сфере связи и массовых коммуникаций открытому акционерному обществу "Мобильные ТелеСистемы", выдано разрешение от 05.03.2009 со сроком действия до 04.03.2019 на использование радиочастот или радиочастотных каналов оборудования, размещенного, в том числе, по адресу: г. Красноярск, ул. Спартаковцев, д. 90 "А".
Оценивая в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, и проанализировав содержание договора хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к правильному выводу о притворности данной сделки, поскольку фактически по данному договору ответчику передан для использования в предпринимательских целях земельный участок, находящийся у техникума на праве постоянного (бессрочного) пользования и о заключении сторонами фактически сделки по аренде земельного участка, поскольку волеизъявление сторон направлено именно на передачу земельного участка в аренду ответчику под размещение оборудования базовой станции сотовой связи, а не на передачу указанного оборудования на хранение..."

5.10. Вывод из судебной практики: Договор о предоставлении во временное владение и пользование рабочих мест в определенном нежилом помещении является притворной сделкой, прикрывающей договор аренды данного помещения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2010 по делу N А56-31708/2009
"...Как следует из материалов дела, 22.12.2008 ответчики заключили договор N 441, в соответствии с которым Завод предоставил, а Общество приняло во временное владение и пользование 7 рабочих мест, обеспеченных энергоснабжением и водоснабжением, для осуществления деятельности, связанной с производством изделий из бетона. Рабочие места располагаются во встроенном нежилом помещении здания N 54 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 4, на площади 378,8 кв. м.
Полагая, что действительная воля сторон была направлена на передачу Обществу во временное владение и пользование указанного в договоре помещения и заключенный сторонами договор о предоставлении услуг прикрывает собой договор аренды недвижимого имущества, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из буквального толкования условий договора от 22.12.2008 N 441 следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и передачу в аренду нежилых помещений.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу статей 294 и 295 ГК РФ предприятие вправе с согласия собственника сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, а собственник имущества в свою очередь имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
С учетом изложенного вывод апелляционного суда о ничтожности договора как притворной сделки, прикрывающей передачу в пользование нежилых помещений без согласия собственника, является правильным..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2012 по делу N А56-21650/2011
"...Как следует из материалов дела, ФГУП "НПК "ГОИ" (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды рабочих мест от 01.03.2010 N 6/НПК (далее - договор аренды), в соответствии с которым, арендодатель предоставляет за плату во временное пользование арендатору рабочие места и их комплексное обслуживание на период с 01.03.2010 по 31.12.2010. Арендодатель в качестве основной деятельности занимается разработкой элементов оптико-электронных систем, а арендатор - изготовлением продукции с использованием разработок арендодателя.
В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды рабочие места, являющиеся предметом договора, располагаются в помещении по адресу: Санкт-Петербург, Биржевая линия, д. 12. Рабочие места предоставляются в течение срока действия договора с 08:00 до 21:00.
Полагая, что договор аренды является притворной сделкой, прикрывающей договор аренды нежилых помещений, который заключен без предварительного согласия собственника и с нарушением Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон "О защите конкуренции") и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") прокурор обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что из буквального толкования условий спорного договора следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и передачу в аренду нежилых помещений. Таким образом, оспариваемая сделка является притворной, прикрывающей передачу в пользование нежилых помещений без согласия собственника. Кроме того, договор аренды заключен с нарушением положений части 1 и 3 статьи 17.1 Закона "О защите конкуренции" без проведения конкурса и с нарушением статьи 8 Закона "Об оценочной деятельности" без предварительной оценки недвижимого имущества, являющегося предметом сделки.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене или изменению..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.05.2010 по делу N А56-33154/2009
"...Как следует из материалов дела, 02.02.2009 ответчики заключили договор N 44, в соответствии с которым Завод предоставил, а Общество приняло во временное владение и пользование 3 рабочих места, обеспеченных энергоснабжением и водоснабжением, для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с работой офиса. Рабочие места располагаются во встроенном нежилом помещении здания N 62 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 4, на площади 54,0 кв. м.
Полагая, что действительная воля сторон была направлена на передачу во временное владение и пользование Обществу указанного в договоре помещения, а заключенный сторонами договор о предоставлении услуг прикрывает собой договор аренды недвижимого имущества, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из буквального толкования условий договора от 02.02.2009 N 44 следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и передачу в аренду нежилых помещений.
В силу статей 294 и 295 ГК РФ предприятие вправе с согласия собственника сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, а собственник имущества в свою очередь имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
С учетом изложенного вывод апелляционного суда о ничтожности договора, как притворной сделки, прикрывающей передачу в пользование нежилых помещений без согласия собственника, является правильным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.05.2010 по делу N А56-31747/2009
"...Как следует из материалов дела, 16.12.2008 ответчики заключили договор N 418, в соответствии с которым Завод предоставил, а предприниматель принял во временное владение и пользование 7 рабочих мест, обеспеченных энергоснабжением и водоснабжением, для осуществления деятельности, связанной с обработкой и хранением пиломатериалов. Рабочие места располагаются во встроенном нежилом помещении здания N 47 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 4, на площади 141,2 кв. м.
Полагая, что действительная воля сторон была направлена на передачу во временное владение и пользование предпринимателю указанного в договоре помещения, а заключенный сторонами договор о предоставлении услуг прикрывает собой договор аренды недвижимого имущества, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из буквального толкования условий договора от 16.12.2008 N 418 следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и передачу в аренду нежилых помещений.
В силу статей 294 и 295 ГК РФ предприятие вправе с согласия собственника сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, а собственник имущества в свою очередь имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
С учетом изложенного вывод апелляционного суда о ничтожности договора как притворной сделки, прикрывающей передачу в пользование нежилых помещений без согласия собственника, является правильным..."

5.11. Вывод из судебной практики: Договор простого товарищества, согласно которому одна сторона вносит вклад в виде недвижимого имущества, а вторая предоставляет денежные средства и оборудование для его ремонта, оплачивает коммунальные услуги, а также выполняет работы для нужд другой стороны, является притворной сделкой, прикрывающей арендные отношения, если нет доказательств, подтверждающих волю его участников совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 11774/10 по делу N А57-24457/09
"...Как установлено судами, 20.04.2004 между фондом и Саратовским областным отделением Российской транспортной инспекции заключен договор простого товарищества, по условиям которого стороны договорились объединить усилия и совместно действовать в целях поддержания материально-технического состояния двухэтажного здания гаража, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Пугачева Е.И., 191А, в пригодном для эксплуатации состоянии.
Согласно пункту 1.2 договора стороны вносят в совместную деятельность вклады, оцененные как равные по стоимости: управление автодорожного надзора - здание гаража, являющееся федеральной собственностью, а фонд - денежные средства, необходимые для осуществления капитального и текущего ремонта здания гаража и поддержания его в состоянии, пригодном для эксплуатации, а также производит оплату коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией здания, предоставляет два подъемника и сварочное оборудование. Кроме того, фонд осуществляет своими силами ремонт легковых служебных автомобилей, принадлежащих управлению автодорожного надзора.
По акту приема-передачи от 01.07.2004 здание гаража передано фонду во временное пользование.
Заключенный фондом и управлением автодорожного надзора договор был поименован ими как договор простого товарищества.
Между тем спорным договором предусмотрены права и обязанности сторон, которые направлены на встречное удовлетворение собственных интересов каждой из сторон. При этом обязательства сторон по договору носят возмездный характер, то есть направлены на получение платы (встречного предоставления) за исполнение своих обязанностей.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка) ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
При изложенных условиях спорного договора и отсутствии по делу доказательств, подтверждающих волю его участников совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели, данную сделку следует считать прикрывающей собой арендные отношения сторон, а следовательно, ничтожной сделкой. Вместе с тем, так как упомянутый договор не прошел предусмотренную пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса государственную регистрацию, его следует считать незаключенным.
Указанные обстоятельства не были приняты во внимание судами при рассмотрении требований как о расторжении договора, так и о взыскании заявленной суммы.
Заявленные по делу требования подлежат рассмотрению с учетом изложенного по квалификации возникших между сторонами отношений, а также названных норм материального права..."

5.12. Вывод из судебной практики: Если договором предусмотрена передача имущества во временное владение и пользование, но вместо арендной платы установлено условие об уплате выкупной цены, то данный договор является договором аренды, а не договором купли-продажи с отсрочкой платежа.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 15.08.2002 N Ф09-1844/02-ГК по делу N 36/Г-12775/ВЕГ
"...Во исполнение договора ответчиком по накладной N 58 от 10.01.2000 торговый павильон был передан истцу.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что фактически сторонами заключен договор купли-продажи с оплатой товара в рассрочку, поскольку в договоре отсутствует условие об арендной плате и вместо него предусмотрен порядок выплаты общей стоимости павильона.
Данный вывод суда нельзя признать обоснованным.
Согласно ст. 606 ГК РФ, основными признаками договора аренды является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату.
Из материалов дела видно, что сторонами предмет договора определен как передача имущества во временное владение и пользование, что в соответствии со ст. 606 ГК РФ является предметом договора аренды.
Условие об арендной плате, в силу ст. 432, 614 ГК РФ, не является существенным для договоров данного вида.
При таких обстоятельствах судом первой и апелляционной инстанций дана ненадлежащая квалификация фактических взаимоотношений сторон и неправильно применены нормы ст. 454, 489 ГК РФ, в связи с чем решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Башкортостан подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение..."

5.13. Вывод из судебной практики: Договор о передаче за плату в пользование железнодорожных путей необщего пользования признается судом договором аренды, а не возмездного оказания транспортных услуг.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.2009 N Ф04-5196/2009(13506-А46-43) по делу N А46-2790/2009
"...Из материалов дела следует, что между ЗАО "Мясокомбинат "Называевский" (Владелец) и ООО "Комсельхоззаготтранс" (Арендатор) был заключен договор от 10.01.2008 (л.д. 10), предметом которого явилась передача в пользование Арендатору принадлежащих Владельцу подъездных путей необщего пользования.
Оплата за оказанную услугу производилась за каждый пройденный по тупику вагон или платформу в адрес ООО "Комсельхоззаготтранс".
Исходя из исследования данного вида договора, арбитражные суды пришли к выводу о том, что по вышеуказанному договору заявителем фактически оказываются транспортные услуги в виде передачи в пользование подъездного пути необщего пользования.
Вместе с тем, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции не учли следующее.
Согласно разъяснениям Министерства транспорта Российской Федерации от 29.02.2003 N БН-5/776-Ш и Минэкономразвития России от 03.07.2003 N 05-635 под "транспортными услугами" следует понимать комплекс операций, необходимых для доставки грузов, в том числе услуги, связанные с перевозкой, разгрузкой, обработкой, хранением, пользованием подъездным путем и др.
Из вышеизложенного следует, что вышеуказанный договор аренды (пользование) подъездными путями ООО "Комсельхоззаготтранс", принадлежащих ЗАО "Мясокомбинат Называевский" не содержит указание на оказание транспортной услуги, которые должен совершить Владелец данных подъездных путей для доставки груза в адрес Арендатора.
Напротив, из условий вышеуказанного договора следует, что все расходы по содержанию и поддержанию технического состояния арендованного подъездного пути осуществляются силами и за счет средств Арендатора, что свидетельствует о временном владении и пользовании данным имуществом ООО "Комсельхоззаготтранс".
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2008 N Ф08-5994/2008 по делу N А63-1373/2008-С6-36
"...Решением от 25.04.2008 (судья Быкодорова Л.В.) в удовлетворении заявления отказано. Суд указал, что предоставление для эксплуатации железнодорожного подъездного пути необщего пользования является транспортной услугой, тариф на которую подлежит государственному регулированию.
Как видно из материалов дела, на момент принятия оспариваемых решения и предписания предприниматель являлся собственником железнодорожного подъездного пути необщего пользования протяженностью 1292 м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ш. Черкесское, 3, от предельного столбика стрелки примыкания N 120 на нефтебазу.
Предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключали договоры аренды названного железнодорожного пути от 07.06.2005, 31.05.2006 и 01.05.2007. На основании названных договоров по актам приема-передачи от 07.06.2005, 31.05.2006 и 01.05.2007 предприниматель передавал обществу железнодорожный подъездной путь.
Апелляционный суд пришел к выводу, что заявитель не осуществлял деятельность по оказанию транспортных услуг, связанных с пользованием железнодорожным путем. Между обществом и предпринимателем сложились арендные отношения, в которых размер арендной платы определяется соглашением сторон. Указанный вывод соответствует материалам дела и установленным судом обстоятельствам.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Предметом договоров, заключенных предпринимателем и обществом, является передача железнодорожного пути арендатору, который обязуется его принять, содержать в надлежащем состоянии, за свой счет производить текущее техническое содержание и по окончании срока аренды вернуть объект аренды предпринимателю в исправном состоянии с учетом нормального износа. Заключенные сторонами договоры не относятся к категории договоров на эксплуатацию железнодорожных путей необщего пользования, являющихся договорами на оказание транспортных услуг..."

5.14. Вывод из судебной практики: Договор, условия которого не предусматривают передачу имущества во временное владение и пользование (или только пользование), не может квалифицироваться как договор аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 27.09.2004 N Ф09-3146/04-ГК по делу N А76-19544/03
"...Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в иске, правомерно исходил из следующего.
Как следует из материалов дела, Главой г. Челябинска было издано постановление от 07.09.2000 N 1243-п "О резервировании земельного участка из земель природоохранного назначения для разработки проекта застройки территории по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе для ООО "Заречный рынок".
На основании указанного постановления между ответчиками подписано соглашение от 15.01.2001, согласно которому для выполнения программы г. Челябинска "О расселении ветхо-аварийного жилья и застройки городского ядра" Администрация г. Челябинска выделила ООО "Заречный рынок" для проектирования комплексной застройки земельный участок, расположенный в границах ул. Полковая, Свердловский проспект, ул. Бр. Кашириных, ул. Краснознаменная в Калининском районе г. Челябинска, площадью 8,5923 га, в том числе земельные участки, находящиеся под существующими застройками (пункты 1.1, 1.3 соглашения).
Из анализа текста соглашения от 15.01.2001 следует, что оно не может быть квалифицировано как договор аренды (ст. 606 ГК РФ), поскольку направлено не на предоставление арендатору имущества (земельного участка) за плату во временное владение и пользование, а на его резервирование для проектирования комплексной застройки. В связи с тем, что оспариваемое соглашение не является договором аренды земельного участка, оно не подлежало государственной регистрации. Поэтому суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы истца о незаключенности оспариваемого соглашения и правомерно отказал в иске..."

5.15. Вывод из судебной практики: Соглашение сторон, предусматривающее освобождение арендатора от внесения платы за пользование имуществом, квалифицируется как договор безвозмездного пользования.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2006 N Ф09-99/06-С6 по делу N А07-10350/05
"...В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из содержания договора с учетом первоначальных расчетов, утвержденных 13.01.2003, следует, что ИФНС России по Октябрьскому району г. Уфы от оплаты за пользование помещением была освобождена.
Соответственно, заключенный между сторонами договор не может быть квалифицирован как договор аренды (гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку в нем отсутствует предусмотренный ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации признак платности за предоставленное во временное владение и пользование имущество.
При таких обстоятельствах, исходя из установленного сторонами безвозмездного характера пользования нежилыми помещениями, суд апелляционной инстанции правильно установил, что между сторонами фактически возникли правоотношения из договора безвозмездного пользования имуществом, порядок заключения которого регулируется гл. 36 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды между сторонами заключен не был, то оснований для взыскания с ИФНС России по Октябрьскому району г. Уфы задолженности по арендной плате у судов не имелось..."

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2009 N Ф09-1021/09-С6 по делу N А07-11996/08-Г-НММ
"...Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды.
При заключении договора от 25.03.1999 N РБ-57-0219 стороны определили, что размер арендной платы составляет 0,00 руб.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах; размер арендной платы, порядок и условия ее оплаты устанавливается договором аренды земельного участка.
С учетом условий договора, исходя из установленного сторонами безвозмездного характера пользования земельными участками, следует сделать вывод о том, что между администрацией и обществом "Башинформсвязь" возникли права и обязанности по договору безвозмездного пользования, порядок заключения которого регулируется гл. 36 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации отказано правомерно..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2005 N Ф09-2996/05-С3 по делу N А07-38146/04-Г-АЛЛ
"...В последующем стороны заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы от 16.04.1999 N 3121, которым признали утратившим силу договор от 29.10.1998 N 3121. Срок действия данного договора определен с 01.01.1999 по 27.07.2008. Расчет арендной платы также составил 0 руб.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Имущество по договору аренды предоставляется арендатору за определенную плату, следовательно, данный договор является возмездным.
В связи с изложенным суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор от 16.04.1999 N 3121 не может быть квалифицирован как договор аренды, так как пользование нежилым помещением осуществляется на безвозмездной основе, и фактически между сторонами возникли отношения по безвозмездному пользованию имуществом (ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данный вывод суда первой инстанции является правильным, так как в спорном договоре аренды отсутствует, предусмотренный ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, признак платности за предоставленное в пользование имущество.
Так как между сторонами фактически возникли отношения по безвозмездному пользованию имуществом, в удовлетворении исковых требований о взыскании 1718575 руб. 25 коп. неосновательного обогащения и 469201 руб. 01 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами судом первой инстанции отказано правомерно..."

6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора

В соответствии с п. 4 ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные § 1 гл. 30 ГК РФ, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что право аренды также может быть передано по договору купли-продажи. На практике возникают споры о законности включения в конкурсную документацию условия об оплате права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества.

6.1. Вывод из судебной практики: Договор может содержать условия о внесении арендной платы и об оплате самого права аренды. Такой договор является смешанным и содержит признаки договора аренды и купли-продажи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.12.2009 по делу N А43-22367/2008
"...Как установил суд и видно из документов, Администрация вынесла распоряжение от 02.06.1997 N 1741-р "О предоставлении земельных участков в аренду" и заключила с товариществом с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (впоследствии общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой") договор аренды от 15.08.1997 земельного участка площадью 3020 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:011, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в право пользования предметом аренды.
По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта, согласно статьям 5.6 и 5.7 договора, в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).
В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 637 560 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки, в частности: 63 755,13 условной единицы - при подаче предложений по цене; 0,87 условной единицы - при подписании договора аренды; 63 756 условных единиц - при утверждении рабочего проекта не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.
Арендатор обязуется также выплачивать годовую арендную плату, установленную на период строительства в размере 656 рублей за квадратный метр (статья 3.2 договора).
Оценивая договор от 15.08.1997 N 946, суды первой и второй инстанций правильно квалифицировали его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.11.2009 по делу N А43-22368/2008
"...Как установил суд и видно из документов, Администрация вынесла распоряжение от 02.06.1997 N 1741-р "О предоставлении земельных участков в аренду" и заключила с товариществом с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (впоследствии общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой") договор аренды от 15.08.1997 земельного участка площадью 1650 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:008, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в права пользования предметом аренды.
По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта согласно статьям 5.6 и 5.7 договора, в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).
В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 471 370 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки, в частности: 47 136,12 условной единицы - при подаче предложений по цене; 0,88 условной единицы - при подписании договора аренды в течение 30 дней после даты объявления победителя торгов; 47 137 условных единиц - при утверждении рабочего проекта в течение 310 дней после даты объявления победителя торгов, но не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.
Давая оценку договору от 15.08.1997 N 947, суды первой и второй инстанций правильно квалифицировали его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2009 по делу N А43-22366/2008
"...Как установил суд и видно из документов, Администрация заключила с товариществом с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (впоследствии - общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой") договор аренды от 15.08.1997 N 945 земельного участка площадью 3 140 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:004, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в права пользования предметом аренды.
По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта, согласно статьям 5.6 и 5.7 договора, в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).
В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 765 970 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки: 76 496,27 условной единицы - при подаче предложений по цене; 0,73 условной единицы - при подписании договора аренды в течение 30 дней после даты объявления победителя торгов; 76 597 условных единиц - при утверждении рабочего проекта в течение 310 дней после даты объявления победителя торгов, но не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.
Давая оценку договору от 15.08.1997 N 945, суды первой и второй инстанций правильно квалифицировали его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2009 по делу N А43-22364/2008
"...Как видно из документов, Администрация вынесла распоряжение от 08.07.1996 N 1932-р "О предоставлении земельных участков в аренду" и заключила с товариществом с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (впоследствии общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой") договор аренды от 28.02.1997 земельного участка площадью 2 440 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:02 10:0020, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в права пользования предметом аренды.
По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта, согласно статьям 5.6 и 5.7 договора, в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).
В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 861 910 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки, в частности: 23 664,31 условной единицы - при подаче предложений по цене; 35,69 условной единицы - при подписании договора аренды в течение 30 дней после даты объявления победителя торгов; 23 700 условных единиц - при утверждении рабочего проекта в течение 310 дней после даты объявления победителя торгов, но не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.
Давая оценку договору от 28.02.1997 N 703, суды первой и второй инстанций правильно квалифицировали его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.11.2009 по делу N А43-22369/2008
"...Как установил суд и видно из документов, Администрация вынесла распоряжение от 02.06.1997 N 1741-р "О предоставлении земельных участков в аренду" и заключила с товариществом с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (впоследствии - общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой") договор аренды от 15.08.1997 земельного участка площадью 2 200 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:003, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в права пользования предметом аренды.
По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта, согласно статьям 5.6 и 5.7 договора, в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).
В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 861 910 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки: 54 409,47 условной единицы - при подаче предложений по цене; 0,22 условной единицы - при подписании договора аренды в течение 30 дней после даты объявления победителя торгов; 89 191 условных единиц - при утверждении рабочего проекта в течение 310 дней после даты объявления победителя торгов, но не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.
Давая оценку договору от 15.08.1997 N 948, суды первой и второй инстанций правильно квалифицировали его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.11.2009 по делу N А43-22363/2008
"...Как установил суд и видно из документов, Администрация вынесла распоряжение от 08.07.1996 N 1932-р "О предоставлении земельных участков в аренду" и заключила с товариществом с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (впоследствии - общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой") договор аренды от 28.02.1997 N 702 земельного участка площадью 2 130 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:02, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в права пользования предметом аренды.
По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта, согласно статьям 5.6 и 5.7 договора, в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).
В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 861 910 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки: 54 409,47 условной единицы - при подаче предложений по цене; 90,53 условной единицы - при подписании договора аренды в течение 30 дней после даты объявления победителя торгов; 54 500 условных единиц - при утверждении рабочего проекта в течение 310 дней после даты объявления победителя торгов, но не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.
Давая оценку договору от 28.02.1997 N 702, суды первой и второй инстанций правильно квалифицировали его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.08.2009 по делу N А43-22365/2008-19-568
"...Как установил суд и видно из документов, Администрация вынесла распоряжение от 02.06.1997 N 1741-р "О предоставлении земельных участков в аренду" и заключила с товариществом с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (впоследствии общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой") договор аренды от 15.08.1997 земельного участка площадью 2 130 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06:210:006, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Деловая, под жилищную застройку. Срок действия договора установлен в 49 лет с момента вступления застройщика в права пользования предметом аренды.
По условиям договора, Администрация (арендодатель) передает, а общество с ограниченной ответственностью "Нижегородстрой" (арендатор, застройщик) принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения арендодателем строительства внеплощадочной инфраструктуры в ее основной части или с момента утверждения им рабочего проекта согласно статьям 5.6 и 5.7 договора в зависимости от того, что произойдет позднее (статья 2.3).
В соответствии со статьей 3.1 и графиком выплат, являющимся приложением Б к договору, арендатор выплачивает Администрации 544 100 условных единиц стоимости приобретенного права аренды в следующие сроки, в частности: 54 409,47 условной единицы - при подаче предложений по цене; 0,53 условной единицы - при подписании договора аренды в течение 30 дней после даты объявления победителя торгов; 54 410 условных единиц - при утверждении рабочего проекта в течение 310 дней после даты объявления победителя торгов, но не позднее 30 дней после подачи рабочего проекта.
Давая оценку договору от 15.08.1997 N 944, суд первой инстанции правильно квалифицировал его как смешанный, включающий в себя обязательства по купле-продаже права аренды и по аренде земельного участка. При этом на момент заключения названного договора Администрация обладала статусом и продавца права аренды, и арендодателя..."

6.2. Вывод из судебной практики: Условия о периодической арендной плате и об оплате права на заключение договора, включенные в договор аренды, квалифицируются как условие об арендной плате состоящей из двух частей - единовременного платежа и периодической платы.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 5081/12 по делу N А14-4198/2011
"...Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора кроме внесения арендной платы осуществить разовый платеж, определенный на основании отчета независимого оценщика от 19.03.2008 N 21-08 в размере 2 215 000 рублей, в семидневный срок с момента подписания данного договора.
Ссылаясь на то, что пункт 3.7 договора аренды противоречит статье 30 Земельного кодекса, следовательно, содержащееся в нем условие об оплате права на заключение договора аренды земельного участка является ничтожным, предприниматель обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В заявлении о предоставлении земельного участка в аренду от 05.03.2008 предприниматель просил предоставить земельный участок в аренду с условием приобретения права на заключение договора, что свидетельствует о его осведомленности об условиях предоставления земельного участка в аренду. Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрен именно этот платеж и указан его размер. Договор аренды сторонами подписан и зарегистрирован в установленном порядке.
Предприниматель добровольно исполнил условия пункта 3.7 договора аренды и уплатил 2 215 000 рублей, что соответствует требованиям статей 309, 310 Гражданского кодекса.
Суд кассационной инстанции, изучив обстоятельства дела и проанализировав действующее законодательство, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания пункта 3.7 договора аренды ничтожным как противоречащего закону.
Исследовав установленные судами обстоятельства дела, Президиум пришел к выводу, что, заключая договор аренды, предприниматель согласился с тем, что цена по этому договору устанавливается из двух частей - единовременного платежа и периодической арендной платы. Правила статьи 614 Гражданского кодекса не запрещают определять размер арендной платы подобным образом.
Несмотря на составной характер платы по договору аренды обе ее части являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком. Без установления одновременно обеих частей цены упомянутый договор аренды не был бы сторонами заключен. В силу этого, с учетом правил статьи 167 Гражданского кодекса, определяющей последствия недействительности сделки, предметом судебного разбирательства в данном деле могла являться недействительность всего договора аренды, а не недействительность лишь одного из его условий, определяющих одну из частей подлежащей внесению арендной платы.
Принимая во внимание, что предпринимателем заявлено требование о недействительности лишь одного пункта договора аренды, определяющего одну из составных частей его цены, который неразрывным образом связан с другими положениями названного договора, Президиум соглашается с выводом суда кассационной инстанции о том, что требование о признании ничтожным пункта 3.7 договора аренды не подлежит удовлетворению..."

6.3. Вывод из судебной практики: Включение в конкурсную документацию условия об оплате права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества является незаконным. Внесенный арендатором задаток за участие в аукционе, рассчитанный исходя из стоимости права на заключение договора, следует зачесть в счет арендной платы.

Примечание: По вопросу о правовых последствиях включения в договор условия об оплате права аренды или платы за заключение договора аренды см. п. п. 6.1 и 6.2 материалов к ст. 606 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.08.2013 по делу N А19-18118/2012
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам организованного и проведенного Комитетом 04.04.2012 открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности "Усть-Кутского муниципального образования между Предприятием (единственным участником аукциона) и Комитетом заключен договор аренды от 16.04.2012 N 32 о передаче на срок 5 лет с 04.04.2012 в пользование нежилых помещений N 1, 2, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 общей площадью 143,7 кв. м, расположенных по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Речников, 2а (пункты 1.1, 1.4 договора).
При участии в аукционе Предприятие уплатило: 20 870 рублей задаток (20% от начальной цены права заключения договора аренды), 83 486 рублей плату по итогам аукциона на право заключения договора аренды, и 3 000 рублей за оценку рыночной стоимости права заключения договора аренды.
Основанием обращения Комитета с иском в арбитражный суд послужило невнесение Предприятием арендной платы за период с 04.04.2012 по сентябрь 2012 года.
В пункте 21 Приказа ФАС России N 67 содержится запрет на взимание с участников конкурсов или аукционов платы за участие в конкурсе или аукционе, за исключением платы за предоставление конкурсной документации или документации об аукционе в случаях, предусмотренных названными Правилами.
Извещение о проведении конкурса должно содержать сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом (подпункт 4 пункта 31 Приказа ФАС России N 67).
Таким образом, действующее законодательство не допускает получения платы за право заключить договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества. По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды объекта недвижимости с его победителем заключается договор аренды нежилых помещений, являющихся предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.
Из аукционной документации следует, что цена права аренды составляет 104 351 рублей (пункт 4). Комитетом от Предприятия получены 83 483 рублей в качестве оплаты за право аренды муниципального имущества, и 20 870 рублей задатка зачислены в оплату за право заключения договора, о чем Комитетом принято распоряжение от 05.04.2012 N 45-р.
С учетом приведенного правового регулирования суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что Комитетом плата за право заключить договор аренды удержана необоснованно..."

По данному делу см. также Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу N А19-18118/2012
"...Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, Предприятие было единственным участником открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности "Усть-Кутского муниципального образования, организованного и проведенного Комитетом 04.04.2012. В соответствии с положениями аукционной документации и условиями договора аренды от 16.04.2012 N 32 (пункт 3.7) Предприятие уплатило платежным поручением от 20.03.2012 N 43011515 задаток в сумме 20 870 руб., который составил 20% от начальной цены права заключения договора аренды, а платежными поручениями от 12.04.2012 N 43012149 и от 13.04.2012 N 436012149 - 53 446,78 руб. и 30 036,22 руб., соответственно, плату по итогам аукциона на право заключения договора аренды и платежным поручением от 16.05.2012 N 43012846-3 000 руб. за оценку рыночной стоимости права заключения договора аренды, согласно договору от 16.03.2012 N 10/12.
Комитет (арендодатель) заключил с Предприятием (арендатором), как единственным участником открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности "Усть-Кутского муниципального образования, договор аренды от 16.04.2012 N 32 (далее - договор). По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает на срок 5 лет с 04.04.2012 в пользование нежилые помещения N 1, 2, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 общей площадью 143,7 кв. м, расположенные по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Речников, 2а (пункты 1.1, 1.4). За пользование помещениями стороны установили арендную плату в размере 13 680,24 руб. в месяц, без учета НДС в размере 18% от арендной платы, и срок ее уплаты - не позднее 10 числа месяца, следующего за текущим (пункт 3.1 договора).
Предприятие потребовало взыскания с Комитета 107 353 руб. потому, что Комитет отказался зачесть задаток в сумме 20 870 руб. в счет исполнения обязательств по заключенному договору и неправомерно получил 83 483 руб. платы за право аренды муниципального имущества и 3 000 руб. возмещения расходов за оценку и формирование отчета об оценке муниципального имущества.
В аукционной документации указано, что цена права аренды составляет 104 351 руб. (пункт 4), для участия в аукционе устанавливается задаток в размере 20% от начальной цены права - 20 870 руб. (пункт 9), дополнительно победитель оплачивает расходы, связанные с проведением работ по оценке и оформлению отчета об оценке муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (пункт 14). Извещение о проведении торгов N 110312/0739547/03 содержит информацию о ежемесячном платеже в размере 13 680,24 руб., ежегодном платеже в размере 164 162,88 руб., платеже за право заключения договора в размере 104 351 руб., начальной минимальной цене за договор в размере 104 351 руб. и размере задатка в сумме 20 870 руб. Из пояснений истца в суде усматривается, что 104 351 руб. - это плата победителя торгов за право заключить договор аренды объекта муниципального имущества.
В пункте 21 Приказа Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (далее - Приказ ФАС России N 67) содержится запрет на взимание с участников конкурсов или аукционов платы за участие в конкурсе или аукционе, за исключением платы за предоставление конкурсной документации или документации об аукционе в случаях, предусмотренных названными Правилами.
Согласно подпункту 4 пункта 31 Приказа ФАС России N 67, извещение о проведении конкурса должно содержать сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
Действующее законодательство не допускает получения платы за право заключить договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества. В этой связи у Комитета нет оснований удерживать 83 483 руб., полученных от Предприятия в качестве оплаты за право аренды муниципального имущества, и не было оснований зачислять 20 870 руб. задатка в оплату за право заключения договора, о чем Комитетом принято распоряжение от 05.04.2012 N 45-р..."

6.4. Вывод из судебной практики: Договор продажи права на заключение договора аренды имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем, признается смешанным, содержащим элементы предварительного договора аренды и купли-продажи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.04.2011 по делу N А11-4945/2010
"...Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 25.03.2008 N 57ф продажи права на заключение договора аренды.
В соответствии с пунктом 1.1 договора для целей передачи арендодателем арендатору в аренду торговых помещений, расположенных в третьей очереди культурно-просветительского и торгового центра "Витязь", в отношении которой в настоящее время осуществляется строительство, находящегося по адресу: Владимирская область, город Муром, улица Советская, 12, арендодатель обязуется заключить с арендатором договор, а арендатор обязуется заплатить за предоставление права заключения договора аренды установленную настоящим договором денежную сумму. Согласованные сторонами помещения обозначены красными границами на плане (приложение N 1).
За право заключения договора аренды арендатор выплачивает арендодателю платеж в размере 10 600 рублей за квадратный метр площади, указанной в пункте 5.2.3 договора, что составляет 212 000 рублей (пункт 2.1 договора).
Суды обеих инстанций обоснованно на основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации квалифицировали договор продажи права от 25.03.2008 N 57 как предварительный договор и договор продажи права на заключение в будущем договора аренды конкретного объекта. По правилам пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данной сделки в части предварительного договора утратили силу с 26.03.2009, поскольку основной договор не был заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.
Вместе с тем суды также правильно отклонили довод истца о недействительности договора продажи права от 25.03.2008 N 57 ввиду его оформления в отношении несуществующего объекта недвижимости со ссылкой на статьи 454 (пункт 2), 455 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункт 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."

6.5. Вывод из судебной практики: Необоснованное укрупнение лотов при проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, повлекшее вытеснение экономически слабых хозяйствующих субъектов, не способных освоить крупный лот либо выполнить требование об обеспечении исполнения контракта, нарушает Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.02.2012 по делу N А56-18722/2011
"...Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением Правительства СПб N 1823 принято решение о проведении торгов единым лотом на право заключения договора аренды земельных участков на инвестиционных условиях для проектирования и строительства многоэтажных гаражей; перечень земельных участков, выставляемых на торги единым лотом (приложение 1 к означенному постановлению) включает 462 земельных участка, расположенных в 16 районах Санкт-Петербурга. Общая площадь земельных участков - 3,9 млн. кв. м; общий начальный размер арендной платы 16,543 млн. руб.; средняя годовая арендная плата за 1 кв. м составляет 4 руб. 24 коп.
Как указано в пункте 2 статьи 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии с пунктом 4 статьи 38 ЗК РФ и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила), предусмотрен порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов), в том числе сведения о предстоящих торгах, подлежащие обязательному опубликованию (пункт 8 Правил).
Суды констатировали, что ни Гражданский, ни Земельный кодексы Российской Федерации, ни Правила не содержат запрета на передачу в аренду нескольких земельных участков единым лотом по одному договору аренды, а Закон N 135-ФЗ также не содержит требований к порядку формирования лотов при организации торгов на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.
Однако при формировании условий конкурса (аукциона) заказчик не должен игнорировать предмет и цели Закона N 135-ФЗ, Земельного кодекса Российской Федерации и Правил, направленные на эффективное использование государственной (муниципальной) собственности, на достижение публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных участков, эффективности использования бюджетных средств и развитие добросовестной конкуренции, а также должен соблюдать требования статьи 17 Закона N 135-ФЗ, запрещающей совершение любых действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции при проведении торгов.
При решении вопроса о наличии признаков вмененных заявителям нарушений антимонопольного законодательства, УФАС и судами оценены количество объединенных в один лот участков, их расположение и данные кадастрового учета, сведения о трех поданных заявках на участие в торгах, количество желающих приобрести включенные в единый лот земельные участки по отдельности. При этом приняты во внимание организационная, социальная и экономическая целесообразность такого объединения (соответствующие последствия).
Материалы дела свидетельствуют о том, что управление и суды правомерно и обоснованно сочли заявителей нарушившими статьи 15 и 17 Закона о защите конкуренции.
Суды указали, что в рассматриваемой ситуации негативное влияние на конкуренцию путем необоснованного укрупнения лотов проявляет себя в вытеснении малых, экономически слабых хозяйствующих субъектов, не способных либо освоить такой крупный лот, либо выполнить требование об обеспечении исполнения контракта. Обладая индивидуально-определенными потребительскими свойствами, каждый земельный участок привлекает к торгам специфический круг потребителей. Объединение в один лот земельных участков, обладающих индивидуальными, различными потребительскими свойствами, ведет к отказу от участия в торгах лиц, заинтересованных в земельном участке с определенным месторасположением и характеристиками. Это свидетельствует об ограничении конкуренции на рынке строительно-инвестиционной деятельности, приводит к сокращению числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке (пункт 17 статьи 4 Закона N 135-ФЗ)..."

7. Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества у конкретного страховщика

Статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, местного самоуправления, иных органов или организаций, осуществляющих функции указанных органов. Анализ судебной практики позволяет выделить условие договора аренды государственного (муниципального) имущества, ограничивающее конкуренцию на товарных рынках.

7.1. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления, устанавливающий необходимость включения в договор аренды муниципального имущества условия о страховании объекта аренды арендатором за свой счет, не противоречит закону.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 8418/11 по делу N А19-18259/10-33
"...Положение о порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности Шелеховского района (далее - Положение), которое оспаривается прокурором в части, устанавливает порядок и условия предоставления в аренду муниципальной собственности.
Согласно абзацу второму пункта 6 Положения в долгосрочный договор аренды муниципального имущества, заключаемый на срок свыше одного года, в обязательном порядке включается условие об обязанности арендатора за свой счет застраховать арендуемое имущество.
Прокурор считает Положение в этой части незаконным, ссылаясь на то, что приведенное условие противоречит статье 3 Закона Российской Федерации от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (далее - Закон об организации страхового дела), статьям 1, 3, 421, 927, 935 и 936 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, Кодекс).
Так, по мнению прокурора, Дума вторглась в предмет исключительного ведения Российской Федерации, установив новый случай обязательного страхования, нарушила принцип свободы договора, а также возложила на хозяйствующих субъектов не предусмотренную федеральным законодательством дополнительную обязанность по страхованию арендованного имущества.
Абзац второй пункта 6 Положения не ввел не предусмотренных законом ограничений для хозяйствующих субъектов.
Изложенное в нем условие едино для всех участников гражданского оборота.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Однако Положение не понуждает к заключению в обязательном порядке договоров страхования муниципального имущества.
Участники гражданского оборота вправе по своему усмотрению принять предложенные органом местного самоуправления условия получения муниципальной собственности в арендное пользование либо не принимать их и подыскать другого арендодателя, не выдвигающего требований о страховании объекта аренды.
Суды правильно указали на то, что согласно статье 3 Закона об организации страхового дела, статьям 3, 927, 935 и 936 Гражданского кодекса основания, порядок и условия обязательного страхования устанавливаются исключительно федеральным законом.
Между тем абзац второй пункта 6 Положения не содержит правовых норм об обязательном страховании и не направлен на урегулирование соответствующих отношений. В нем собственник муниципального имущества, по сути, сделал публичное заявление о необходимости включения в договор аренды муниципальной собственности не только условий, определяющих собственно арендные правоотношения, но и дополнительного условия о заключении лицом, ставшим арендатором, с не названным в Положении страховщиком договора страхования арендуемого имущества.
Лишь в том случае, когда арендатор акцептует публичное заявление собственника, то есть добровольно принимает его предложение, включающее в себя и условие о страховании, возникает обязанность по страхованию. Она основана на соглашении собственника имущества и арендатора, то есть на договоре.
Поэтому указанное в абзаце втором пункта 6 Положения страхование является добровольным страхованием имущества (статья 930 Гражданского кодекса).
Потенциальный арендатор имеет право выбора: нести ему такого рода затраты или нет.
Абзац второй пункта 6 Положения не ограничивает права хозяйствующих субъектов по сравнению с тем, как они определены федеральным законом или другими нормативными правовыми актами, основан на установленных статьей 209 Гражданского кодекса правомочиях собственника имущества и призван защитить имущественные интересы муниципального образования. Он не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, не нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности..."

7.2. Вывод из судебной практики: Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества у конкретного страховщика нарушает Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 11923/09 по делу N А45-9398/2008-46/266
"...Антимонопольный орган, рассмотрев дело, возбужденное по признакам нарушения управлением части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), установил, что при заключении договоров аренды нежилых помещений на арендаторов возлагается обязанность производить за счет собственных средств ежегодную оценку объекта аренды, страховать арендованное имущество у конкретных страховщиков.
В результате проверки договоров аренды и договоров страхования антимонопольный орган пришел к выводу о том, что управление ограничивает конкуренцию на рынке страховых услуг и услуг по оценке объектов аренды и определению рыночной стоимости годовой арендной платы; проведение ежегодной оценки арендуемого федерального недвижимого имущества за счет арендаторов может привести к ограничению конкуренции на товарных рынках, где действуют эти арендаторы.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что управлением ограничен перечень организаций, которые могут страховать сдаваемое в аренду имущество, без законных оснований.
В связи с этим вывод антимонопольного органа о несоблюдении управлением законодательства в этой части и содержащееся в предписании требование не ограничивать перечень страховщиков, которые могут застраховать сдаваемое в аренду имущество, являются обоснованными..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 19.11.2009 N ВАС-11923/09 по делу N А45-9398/2008-46/266
"...Антимонопольный орган, рассмотрев дело, возбужденное по признакам нарушения Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новосибирской области (далее - управление, ТУ ФАУГИ по Новосибирской области) части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), установил, что при заключении договоров аренды нежилых помещений на арендаторов возлагается обязанность производить за счет собственных средств ежегодную оценку объекта аренды, страховать арендованное имущество на согласованных с управлением условиях у конкретных страховщиков.
Антимонопольный орган решением от 04.06.2008 признал нарушением части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции действия управления, выразившиеся в обязывании хозяйствующих субъектов - арендаторов федерального недвижимого имущества производить за счет своих средств оценку объекта аренды и определение рыночной величины годовой арендной платы, а также в понуждении страховать арендуемое имущество в ЗАО "Страховое дело Сибири".
Из материалов дела следует, что управление установило закрытый перечень организаций, которые могут страховать сдаваемое в аренду имущество, без должных на то оснований.
В связи с этим вывод антимонопольного органа о несоблюдении управлением законодательства в этой части и содержащееся в предписании требование не ограничивать перечень страховщиков, которые могут застраховать сдаваемое в аренду имущество, являются обоснованными..."

8. Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления

В соответствии со ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Согласно п. п. 2, 3 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента РФ. В связи с отсутствием ссылок на акты органов государственной власти или местного самоуправления в указанных нормах в судебной практике возникает вопрос: может ли договор аренды противоречить нормативным правовым актам органов государственной власти или местного самоуправления?

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли договор аренды (или его условие) ничтожным в случае его противоречия нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права, в судебной практике существует две позиции.

Позиция 1. Договор аренды (или его условие) не является ничтожным, если он противоречит нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права.

Примечание: Данной позиции также придерживаются ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа, что было отмечено в "Рекомендациях научно-консультативного совета о практике применения законодательства", принятых по итогам совместного заседания Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа и Федеральном арбитражном суде Поволжского округа 25 марта 2009 г.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 N 2142/10 по делу N А51-10815/2009
"...Между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды помещения от 19.06.2003 N 02-05178-001-Н-АР-2452-00 (далее - договор аренды), срок действия которого - с 08.05.2003 по 31.12.2007.
Впоследствии этими же лицами заключено дополнительное соглашение от 07.06.2005 о том, что срок действия договора аренды составляет 49 лет и прекращается 07.05.2052.
Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
Управление направило обществу требования о добровольном освобождении упомянутых помещений от 10.03.2009, от 10.04.2009, от 27.05.2009 со ссылкой на недействительность дополнительного соглашения в связи с несоответствием его положения о продлении срока аренды требованиям пункта 3.2 Положения о порядке аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Владивостока, утвержденного решением Думы города Владивостока от 10.07.2002 N 119 (далее - Положение). В силу указанной нормы аренда муниципального имущества на срок, превышающий пять лет, возможна только в отношении объектов аренды, установленных перечнем, утверждаемым решением Думы города Владивостока, а также объектов аренды, передаваемых в аренду путем проведения торгов в форме конкурса или аукциона. Поскольку занимаемые обществом помещения не относятся к таким объектам, дополнительное соглашение, по мнению управления, ничтожно в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Так как общество не освободило спорные помещения и продолжало ими пользоваться, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды согласились с выводом управления о ничтожности дополнительного соглашения.
Между тем судами не учтено следующее.
Утвержденное Думой города Владивостока Положение относится к нормативным актам органов местного самоуправления, поэтому в силу статьи 3 Кодекса не является правовым актом, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим несоответствие оспариваемого договора аренды с учетом дополнительного соглашения Положению не влечет недействительности договора на основании статьи 168 Кодекса..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.04.2009 N 17468/08 по делу N А40-1027/08-60-9
"...Между ГУП "Гормост" (арендодателем) и обществом "Автоком Центр" (арендатором) заключен договор от 29.12.2006 N 030-2007/АМ, по условиям которого арендодатель сдает принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения закрытое подмостовое пространство Нагатинского моста общей площадью 315,2 кв. метра во временное использование арендатору. Срок действия договора установлен до 30.12.2007.
В соответствии с пунктом 6.1 договора размер арендной платы определяется приложением N 1, являющимся неотъемлемой частью договора. Расчет арендной платы основан на рыночной величине годовой арендной платы, определенной независимым оценщиком.
Приложением N 1 к договору стороны предусмотрели, что арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП и составляет 843 629 рублей 04 копейки в год, включая НДС.
Считая, что расчет арендной платы произведен с нарушением действующего законодательства и ее размер должен составлять 632 645 рублей 18 копеек в год, включая НДС, общество "Автоком Центр" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленное требование, суды исходили из следующего. В силу постановления правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП истец имеет право на применение льготной ставки арендной платы, с учетом которой размер арендной платы по договору должен составлять 632 645 рублей 18 копеек в год, включая НДС. ГУП "Гормост", заключая приложение N 1 к договору от 29.12.2006 N 030-2007/АМ, этого обстоятельства не учло. Поэтому суды сочли указанное приложение к договору недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Между тем судами не учтено следующее.
Правительство Москвы является органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, поэтому принятые им акты в силу статьи 3 Кодекса не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим несоответствие оспариваемого приложения к договору постановлению правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП не влечет его недействительности на основании статьи 168 Кодекса..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.05.2010 по делу N А17-3461/2009
"...В целях оформления договоров аренды земельных участков для размещения рекламных конструкций в соответствии с договором от 16.07.2007 ООО "ТАЙФУН Медиа" обратилось в Департамент с соответствующими заявлениями. Во исполнение данного договора истцом с ООО "ТАЙФУН Медиа" заключены договоры аренды земельных участков для размещения рекламных конструкций.
В качестве оснований ничтожности оспариваемого договора и дополнительного соглашения к нему Департамент указал на несоответствие их решению Ивановской городской Думы от 20.12.2006 N 315 и постановлению главы города Иваново от 16.04.2007 N 995 "Об утверждении форм договоров в сфере наружной рекламы", то есть на акты органов местного самоуправления.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Термин "закон и иные правовые акты" означает все надлежаще установленные нормы гражданского законодательства. В силу статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента России.
Таким образом, противоречие договора аренды от 16.07.2007 и дополнительного соглашения от 04.04.2008 к нему актам органа местного самоуправления не влечет признания их ничтожными в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.05.2010 по делу N А11-7473/2009
"...Арендатор имеет право заключать договоры субаренды без согласования с арендодателем, при этом он обязуется перечислять субарендные платежи в общей сумме 1 328 805 рублей 13 копеек, в том числе 18 процентов НДС - 202 699 рублей 09 копеек (подпункт 2.8 упомянутого договора).
Посчитав подпункт 2.8 указанного договора не соответствующим действующему законодательству, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В качестве оснований ничтожности оспариваемого подпункта договора Прокурор указал на несоответствие названного условия договора положениям Общего порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Коврова, утвержденного решением Ковровского городского Совета народных депутатов от 17.01.2001 N 2/1, а также Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Коврова Администрацией и Управлением экономики муниципальной собственности г. Коврова, утвержденного постановлением главы администрации г. Коврова от 26.04.2005 N 537, то есть на акты местного самоуправления.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Термин "закон и иные правовые акты" означает все надлежаще установленные нормы гражданского законодательства. В силу статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента России.
Таким образом, суд сделал обоснованный вывод о том, что противоречие подпункта 2.8 договора аренды акту органа местного самоуправления (Положению о порядке сдачи объекта в аренду) не влечет признание его ничтожным в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2008 N КГ-А40/7775-08 по делу N А40-69018/07-63-569
"...Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, указов Президента Российской Федерации. На основании и во исполнение настоящего Кодекса и иных законов, указов Президента Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права. Министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами.
Суд апелляционной инстанции правомерно признал, что Постановление Правительства г. Москвы от 19 июля 2005 г. N 520-ПП "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы" не является актом государственного регулирования ставок арендной платы, и в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не относится к правовым актам, содержащим нормы гражданского права.
Нормы материального права при принятии обжалуемого судебного акта применены судом первой инстанции правильно..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.09.2011 по делу N А72-1953/2010
"...Как следует из материалов дела, 16.06.2008 между Комитетом и ООО "Сварог" заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 07-08/ДС, по которому арендатору переданы во временное владение и пользование с 01.07.2008 по 30.06.2018 нежилые помещения, общей площадью 441,32 кв. м, по адресу: Димитровград, ул. Мориса Тореза, дом 2А для размещения кафе-пиццерии.
По мнению истца условия оспариваемого договора не соответствуют нормам Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьи 614 ГК РФ.
При расчете арендной платы, с применением коэффициентов зоны, назначения, расположения помещения, деятельности, к данному объекту был применен коэффициент зоны - 1,0 не соответствующий нормам муниципального права.
Вследствие применения заниженного коэффициента зоны произошло занижение размера арендной платы и недополучен доход в бюджет муниципального образования "Город Димитровград".
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд о признании недействительным договора аренды муниципального недвижимого имущества от 16.06.2008 N 07-08/ДС.
Согласно пункту 1.4 "Положения о порядке аренды нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, находящихся в муниципальной собственности Димитровграда" арендодателем объектов муниципального нежилого фонда выступает Комитет, а также муниципальные предприятия и учреждения, за которыми это имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления с письменного согласия собственника муниципального имущества, полномочия которого осуществляет комитет.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что Совет депутатов города Димитровграда Ульяновской области не лишен возможности определения порядка управления и распоряжения имуществом.
Статья 168 ГК РФ устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов.
Совет депутатов Димитровграда является представительным органом местного самоуправления, поэтому принятые им решения не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права в силу статей 3, 168 ГК РФ.
В связи с указанными обстоятельствами суд пришел к обоснованному выводу о том, что несоответствие приложения к договору, положению о порядке аренды нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, находящихся в муниципальной собственности Димитровграда не влечет его недействительности.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2009 N 17468/08..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.04.2011 по делу N А57-11649/2010
"...Решением Саратовской городской Думы от 18.11.1999 N 37-359 "О порядке управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом и передаче муниципального имущества в аренду" утвержден Порядок управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом, согласно пункту 5.4 которого Комитет заключает двусторонние договоры на право аренды с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на срок не более 1 (одного) года с последующей пролонгацией в установленном порядке. Исключение составляют юридические лица и индивидуальные предприниматели, выкупившие имущество предприятия или право аренды посредством конкурса или аукциона, а также приватизированные предприятия. В этом случае договор аренды может быть заключен в соответствии с договором купли-продажи на срок не более 15 (пятнадцати) лет.
Считая, что договор аренды от 06.07.2004 N 134/1 заключен в нарушение данного Порядка, Комитет обратился в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной (ничтожной) считается сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации законами считаются принятые в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации федеральные законы, а иными правовыми актами - Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации (пункт 6 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Другие нормативные акты, в том числе, акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам не отнесены.
В связи с чем, как правильно указано судебными инстанциями, принятые Саратовской городской Думой акты не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2011 по делу N А66-3864/2009
"...Суды правомерно отклонили довод ответчика о ничтожности договора аренды от 12.10.2007 N 875 и договора субаренды от 12.10.2007 N 37 ввиду того, что указанный договор аренды в нарушение Положения о предоставлении имущества в аренду заключен без проведения торгов.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных правовых актов.
Согласно статье 3 того же Кодекса под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам Кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Другие нормативные акты: акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления - к законам и иным правовым актам не отнесены.
Положение о предоставлении имущества в аренду относится к нормативным актам органов местного самоуправления и в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не является правовым актом, содержащим нормы гражданского права.
В связи с этим суды правильно указали, что несоответствие договора аренды от 12.10.2007 указанному Положению не влечет недействительности этого договора на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2012 N Ф09-4364/12 по делу N А47-4040/2011
"...Указывая на то, что дополнительные соглашения от 29.03.2011 к договорам аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр, а также дополнительное соглашение от 30.04.2011 к договору аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр являются недействительными (ничтожными), поскольку противоречат постановлению Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области", ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, общество на основании ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 данного Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2, 6 ст. 3 указанного Кодекса под законами понимаются сам Гражданский кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам в ст. 3 названного Кодекса не отнесены.
Таким образом, из анализа ст. 168 и ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что нарушение требований нормативных актов, не предусмотренных ст. 3 данного Кодекса, не влечет недействительности сделки.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что истцом не указано, какому закону либо иному правовому акту не соответствуют оспариваемые дополнительные соглашения от 29.03.2011, 30.04.2011, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований. С учетом того, что истцом заявлены требования о признании недействительными условий договора, вопрос о размере арендной платы не входит в предмет спора по настоящему делу..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-3185/12 по делу N А60-30693/2011
"...Пунктом 3.1 договоров аренды предусмотрено, что размер арендной платы установлен в приложениях N 1 к договорам, которые являются их неотъемлемыми частями. При этом размер годовой арендной платы определяется в соответствии с федеральным законодательством, нормативно-правовыми актами Свердловской области и Камышловского городского округа.
В соответствии с приложениями N 1 к договорам аренды исходными данными являются, в частности, годовой коэффициент и повышающий коэффициент в определенных размерах (абз. 3, 9 п. 2 приложений). Пунктом 4 приложений N 1 к договорам аренды предусмотрена формула, определяющая размер арендной платы: арендуемая площадь x ставку земельного налога x коэффициент БРАП x годовой коэффициент x квартальный коэффициент x коэффициент особых условий x коэффициент увеличения-уменьшения x период расчета / (количество дней в году).
Указывая на то, что указанные условия расчета арендной платы являются недействительными (ничтожными), поскольку противоречат постановлениям Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП, от 23.12.2008 N 1365-ПП, от 20.11.2009 N 1685-ПП, общество "Уральские газовые сети" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 данного Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2, 6 ст. 3 указанного Кодекса под законами понимаются сам Гражданский кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам в ст. 3 названного Кодекса не отнесены.
Таким образом, из анализа ст. 168 и ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что нарушение требований нормативных актов, не предусмотренных ст. 3 данного Кодекса, не влечет недействительности сделки.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что истцом не указано, какому закону либо иному правовому акту не соответствует оспариваемый расчет арендной платы к договорам от 27.11.2009 N 11-02/п, от 30.07.2007 N 3-02/к, от 30.07.2007 N 2-02/к, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Уральского округа от 30.10.2008 N Ф09-8054/08-С6 по делу N А60-4754/08
"...Мингосимущество, полагая, что указанное условие п. 4.2 дополнительного соглашения от 17.07.2003 противоречит постановлению Правительства Свердловской области от 25.07.2007 N 711-ПП, согласно которому стоимость арендной платы за 1 кв. м установлена в размере 1022 руб. в месяц, обратилось в суд с иском о признании названного соглашения недействительной (ничтожной) сделкой в названной части (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для признания дополнительного соглашения от 17.07.2003 в части п. 4.2 недействительной сделкой, как не соответствующей закону согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.
Кроме того, суд указал, что в соответствии с п. 2, 6 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из самого Гражданского кодекса Российской Федерации и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также иных правовых актов, которыми являются указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации.
Другие нормативные акты, например акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, к законам и иным правовым актам согласно названной норме не относятся.
С учетом изложенного суд признал, что несоответствие дополнительного соглашения положениям законодательства Свердловской области не влечет его недействительности.
Поскольку данные выводы суда первой инстанции не оспариваются, их законность судом кассационной инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяется..."

Позиция 2. Договор аренды (или его условие) является ничтожным, если он противоречит нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права.

Примечание: Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ введена ст. 17.1 в Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Таким образом, на момент рассмотрения приведенного ниже дела этой статьи еще не было в указанном Законе и заключение договора без проведения торгов не противоречило федеральному законодательству.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 10.10.2007 N 11951/07 по делу N А59-2281/06-С16
"...Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22 января 2007 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Сахалинской области от 12 апреля 2007 года и постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 июня 2007 года, удовлетворены требования прокурора Сахалинской области и Управления антимонопольной службы по Сахалинской области к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ООО "Сахалинский водоканал" о признании недействительными договора аренды муниципального имущества от 9 сентября 2004 года N 231, дополнительных соглашений к нему и о применении реституции в виде возврата арендованного имущества в муниципальную казну.
Из смысла статьи 51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" следует, что органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество в аренду в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Спорный договор заключен без проведения торгов, то есть с нарушением порядка, установленного Положением об аренде муниципального имущества муниципального образования "Город Южно-Сахалинск", утвержденного решением городского собрания города Южно-Сахалинска от 25 июня 2003 года N 429/57-03-2.
При таких обстоятельствах договор аренды обоснованно признан судом первой инстанции недействительным (ст. ст. 168, 422 ГК РФ), в связи с чем заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора не может быть удовлетворено..."

9. Исчисление срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением категорий, перечисленных в указанной статье, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Одним из условий реализации данного права является нахождение арендуемого имущества во временном владении (и (или) пользовании) арендатора по договору или договорам аренды такого имущества непрерывно в течение срока, предусмотренного указанным Законом, при выполнении установленных им условий.
На практике возможна ситуация, при которой имущество передается в пользование арендатору сразу после подписания договора аренды, т.е. до момента обязательной регистрации. В этом случае возникает вопрос: подлежит ли включению в период непрерывного владения и пользования арендуемым помещением временной промежуток со дня начала пользования имуществом до момента государственной регистрации договора?
Кроме того, спорным является вопрос о возможности признания пользования арендованным имуществом непрерывным при наличии временных промежутков между прекращением одного договора аренды и заключением другого.

9.1. Вывод из судебной практики: Если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован, то в срок непрерывного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, включается период с начала пользования имуществом по договору до госрегистрации договора.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 28.02.2011 по делу N А48-2072/2010
"...8 февраля 2007 года между Управлением и Предпринимателем были заключены следующие договоры аренды: N 02173 на нежилое муниципальное помещение N 42 площадью 282,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 94, на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011; N 02174 на нежилое муниципальное помещение N 43 площадью 156,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 94, на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011, государственная регистрация которых прошла 5 ноября 2009 года.
Управление в письме от 05.03.2010 N 616/615 отказало Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, согласившись на то, что договоры от 08.02.2007 N 02173 и от 08.02.2007 N 02174 прошли государственную регистрацию 05.11.2009, то есть после вступления в силу Закона N 159-ФЗ.
Посчитав такой отказ незаконным, Предприниматель оспорил его в суде.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд правомерно исходил из следующего.
Из содержания ст. 3 Закона N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение двух и более лет до дня вступления в силу с 05.08.2008 Закона N 159-ФЗ.
Нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение 2 и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.
Таким образом, для целей применения Закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
Поскольку Предприниматель в соответствии с договорами аренды N 02173 и N 02174 пользовался спорными помещениями с 01.01.2007 по 05.08.2008, то есть меньше двух лет, определенных пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, то он не обладает преимущественным правом на приобретение нежилых помещений N 42 площадью 282,6 кв. м и N 43 площадью 156,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 94.
На основании изложенного кассационная инстанция считает, что судами первой и апелляционной инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам сторон дана надлежащая оценка, судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права..."

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.09.2012 по делу N А57-18718/2011
"...Указанный договор от 01.11.2005 N 955 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 05.09.2007.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, обоснованно указал, что согласно пункту 1 части 3 Федерального закона N 159-ФЗ одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение двух и более лет до дня вступления Закона в силу. Для реализации преимущественного права приобретения субъектом малого и среднего предпринимательства в собственность арендованного имущества достаточно факта государственной регистрации долгосрочного договора аренды на момент принятия решения о приватизации имущества, если само имущество де-факто находилось во владении или пользовании арендатора более двух лет, и было передано ему именно во исполнение договора аренды.
Согласно материалам дела с момента передачи предпринимателю нежилого помещения он пользовался им на основании договора аренды и в соответствии с его условиями, надлежащим образом перечислял арендные платежи за пользование спорным имуществом.
Суд апелляционной инстанции отметил, что возражения органа управления муниципальным имуществом, передавшего арендатору имущество в фактическое владение или пользование до момента государственной регистрации договора аренды, определенного пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, принимавшего арендные платежи от арендатора, не требовавшего расторжения договора в связи с ненадлежащим исполнением его арендатором, против реализации арендатором преимущественного права приобретения имущества в собственность по формальному мотиву исчисления срока нахождения имущества в аренде менее двух лет в связи с поздней регистрацией договора аренды, не могут быть расценены иначе, как воспрепятствование праву арендатора на выкуп арендованного имущества.
Таким образом, для целей применения Федерального закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
С учетом того, что факт передачи и пользования предпринимателем указанным в договоре аренды от 01.11.2005 N 955 имуществом с 2005 года подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, а также приняв во внимание, что названный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции обоснованно счел, что предприниматель на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ фактически владел и пользовался им на основании договора аренды более 2-х лет..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.04.2012 по делу N А06-2737/2011
"...Суды первой и апелляционной инстанций установили, что 15.11.2005 предпринимателем Самойленко Д.В. и Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (в настоящее время Управление муниципального имущества) подписан договор аренды муниципальных нежилых помещений N 12146, расположенных в г. Астрахани по ул. Советская/ул. Чернышевского, д. 8/7, литер "А", помещение 031 общей площадью 43,3 кв. м, со сроком действия с 01.11.2005 по 16.10.2016.
Государственная регистрация договора аренды произведена 27.02.2008.
Суд первой инстанции считает, что для соблюдения данного условия достаточно наличия факта передачи имущества во владение или пользование арендатора более чем за два года до 04.08.2008 (дата вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ), при наличии факта государственной регистрации договора аренды. Суд апелляционной инстанции считает, что для реализации преимущественного права арендатора на приобретение имущества в собственность, если договор аренды требовал государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, учитывается только срок владения и пользования имуществом, исчисляемый с момента государственной регистрации договора аренды.
Из практики применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, следует, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). При применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Таким образом, из данных разъяснений следует, что для реализации преимущественного права приобретения субъектом малого и среднего предпринимательства в собственность арендованного имущества достаточно факта государственной регистрации долгосрочного договора аренды на момент принятия решения о приватизации имущества, если само имущество де-факто находилось во владении или пользовании арендатора более двух лет, и было передано ему именно во исполнение договора аренды.
С учетом данных обстоятельств постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в силу статьи 288 АПК РФ, как принятое с неправильным применением норм материального права, решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе..."

9.2. Вывод из судебной практики: Временное владение и пользование арендованным имуществом при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды и заключением другого (при отсутствии возражений со стороны арендодателя) для целей его дальнейшего выкупа может быть признано непрерывным, если арендатор продолжал пользоваться имуществом.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134
"...6. Согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд отклонил довод о непрерывности владения имуществом, поскольку промежуток времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего был значительным и арендатор не пользовался в этот период имуществом, а также не вносил арендную плату.

Определение ВАС РФ от 06.10.2010 N ВАС-12815/10 по делу N А32-39118/2009-15/541
"...Посчитав, что в силу положений Закона N 159-ФЗ общество "Калинка" приобрело преимущественное право на приобретение спорного имущества в собственность, последнее обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Оценивая довод заявителя о непрерывности владения имуществом, суд исходил из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, и пришел к выводу о том, что промежуток времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего, равный 3 - 4 месяцам, нельзя признать незначительным.
Установив, что в течение указанных промежутков времени арендатор не владел и не пользовался помещениями, а также не производил за их пользование оплату, суд пришел к выводу о несоблюдении условия о непрерывном временном владении и пользовании обществом спорным помещением в течение двух и более лет, установленного статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и отсутствии у заявителя права на выкуп спорного имущества в собственность в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ и отказал в удовлетворении заявления.
...в передаче дела N А32-39118/2009-15/541 Арбитражного суда Краснодарского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2009, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.05.2010 по тому же делу отказать..."

Восточно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что владение имуществом не может считаться непрерывным, если в промежуток между прекращением одного договора аренды и заключением следующего оно было передано в аренду другому лицу, даже если учредителем и генеральным директором нового арендатора являлся предыдущий арендатор.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.11.2010 по делу N А19-7019/10
"...Как следует из материалов дела, 27.02.2010 в администрацию г. Иркутска обратилась индивидуальный предприниматель Жамбалдоржиева Т.Д. с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения площадью 85,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Иркутск, Б. Рябикова, д. 42.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ и с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Между тем материалами дела подтверждается, что нежилое помещение не находилось непрерывно во владении и пользовании у индивидуального предпринимателя, а выбывало из ее владения и возвращалось администрации г. Иркутска. Данное подтверждается передаточными актами от 27.06.2006 (помещение предпринимателем возвращено администрации), от 01.10.2006 (помещение администрацией передано предпринимателю).
В промежуток времени с 30.06.2006 по 01.10.2006 между прекращением одного договора аренды нежилого помещения (от 17.10.2005 N 4755) и заключением последующего договора аренды (от 26.09.2006 N 7486) спорное нежилое помещение было арендовано ООО "Амритта".
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что заключение договора аренды с ООО "Амритта" носило формальный характер, также не может быть учтена судом кассационной инстанции.
Апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что не имеет правового значения то обстоятельство, что учредителем и генеральным директором общества являлась Жамбалдоржиева Т.Д.
С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Западно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на длительное отсутствие договорных отношений между сторонами в период после прекращения одного договора аренды и до заключения нового и на основании этого пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.06.2011 по делу N А70-9892/2010
"...Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Исходя из этого, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды от 02.12.2005 N 12520510 прекратился 10.11.2006 и не был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Следующий договор аренды был заключен только 29.07.2008 со сроком действия с 28.04.2008, следовательно, в период с 11.11.2006 по 27.04.2008 между сторонами не существовало договорных отношений по аренде нежилого помещения, указанный промежуток времени является продолжительным.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно указал, что Кучкаровой Ш.И. не соблюдены требования статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем она не имеет преимущественного права приобретения в собственность нежилого помещения площадью 70,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 1.
Отсутствие письменного требования арендодателя о возвращении помещения и то обстоятельство, что Департамент не осуществлял действий по принудительному выселению предпринимателя из спорного нежилого помещения, не является доказательством возобновления договора аренды на неопределенный срок..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 N КА-А41/7137-11 по делу N А41-16544/10
"...Поскольку факт передачи и пользования заявителем нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Павловский Посад, пер. Кирова, д. 7, литера А, с 2006 года подтверждается договорами аренды указанного нежилого помещения и не оспаривается сторонами, а также принимая во внимание, что договоры от 30 мая 2006 года N 129-06/6, от 02 марта 2007 года N 47-07/6 не требовали государственной регистрации, поскольку были заключены на срок менее одного года и договор от 28 декабря 2007 года N 20-08/6 зарегистрирован в установленном порядке, суды правильно посчитали, что заявитель на момент вступления в силу Закона фактически владел и пользовался помещением на основании договоров аренды более двух лет.
Довод ответчика об отсутствии непрерывности владения заявителем спорным помещением на праве аренды, со ссылкой на то, что договор аренды от 30 мая 2006 года N 129-06/6 расторгнут с 01 ноября 2006 года, что подтверждается актом о расторжении названного договора, несостоятелен и правомерно отклонен судами, поскольку 02 марта 2007 года между Администрацией Павлово-Посадского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Акватон" (арендатор) заключен новый договор аренды спорного нежилого помещения N 47-07/6, согласно пункту 2.1 которого срок аренды установлен с 01 января 2007 года по 30 декабря 2007 года.
Пунктом 6 Информационного письма разъяснено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Как правильно установили суды, спорное имущество фактически не выбывало из пользования заявителя, акт возврата нежилого помещения был составлен по инициативе ответчика. Отсутствие возражений арендодателя на продолжение арендных отношений подтверждается также последующим заключением договора аренды через незначительный промежуток времени..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 01.02.2011 по делу N А35-1326/2010
"...Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснил, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Согласно передаточному акту от 16.05.2007 ООО "УНИФАРМ" передало ООО "Медфарм" права и обязанности, вытекающие из договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.01.2007 N 2616.
Из материалов дела следует, что договорные отношения между контрагентами по договорам аренды N 2616 и N 3639 прерывались с 30.11.2006 по 30.12.2006 (в связи с несвоевременным продлением договора N 2616) и с 01.12.2007 по 31.12.2007 (в связи с увеличением дополнительным соглашением от 01.12.2007 срока действия договора N 3639 на период более года и непроведением его государственной регистрации), вместе с тем, в течение указанного времени арендатор (в первом случае - ООО "УНИФАРМ", во втором - ООО "Медфарм") продолжал пользоваться спорным недвижимым имуществом.
Как установлено судом, до истечения срока действия договоров аренды от 01.12.2005 N 2616 и от 01.10.2007 N 3639 ни одна из его сторон не уведомила другую о прекращении этих договоров, более того, договор аренды от 01.12.2005 N 2616 продлен 01.01.2007, а договор аренды от 01.10.2007 N 3639 перезаключен 01.01.2008 в связи с увеличением площади арендуемого помещения.
Оценив и исследовав в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, учитывая положения ст. 309, ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в Информационном письме от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", п. 1 ст. 45, ст. 47 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", ст. 1 Закона Курской области от 08.12.2008 N 98-ЗКО "Об установлении предельного значения площади арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Курской области или в муниципальной собственности, и срока рассрочки оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что Обществом соблюдены условия, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, и ООО "Медфарм" имеет преимущественное право на приобретение недвижимого имущества муниципального нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Вокзальная, д. 1, в собственность, в связи с чем правомерно признали отказ Комитета в реализации преимущественного права ООО "Медфарм" на приобретение в собственность указанного помещения незаконным, нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности..."

9.3. Вывод из судебной практики: Если через четыре месяца после прекращения договора аренды стороны заключили новый договор, распространив его действие на два месяца ранее заключения договора, то временной промежуток между двумя договорами признается незначительным для определения непрерывности владения и пользования арендованным имуществом в целях его дальнейшего выкупа.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 N КА-А41/7137-11 по делу N А41-16544/10
"...Поскольку факт передачи и пользования заявителем нежилым помещением расположенным по адресу: г. Павловский Посад, пер. Кирова, д. 7, литера А, с 2006 года подтверждается договорами аренды указанного нежилого помещения и не оспаривается сторонами, а также принимая во внимание, что договоры от 30 мая 2006 года N 129-06/6, от 02 марта 2007 года N 47-07/6 не требовали государственной регистрации, поскольку были заключены на срок менее одного года и договор от 28 декабря 2007 года N 20-08/6 зарегистрирован в установленном порядке, суды правильно посчитали, что заявитель на момент вступления в силу Закона фактически владел и пользовался помещением на основании договоров аренды более двух лет.
В связи с этим у ООО "Акватон" имеется преимущественное право на приобретение нежилого помещения площадью 92,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Павловский Посад, пер. Кирова, д. 7. О намерении воспользоваться своим преимущественным правом на приобретение нежилого помещения ООО "Акватон" сообщило письмом от 14.12.2009.
Довод ответчика об отсутствии непрерывности владения заявителем спорным помещением на праве аренды, со ссылкой на то, что договор аренды от 30 мая 2006 года N 129-06/6 расторгнут с 01 ноября 2006 года, что подтверждается актом о расторжении названного договора, несостоятелен и правомерно отклонен судами, поскольку 02 марта 2007 года между Администрацией Павлово-Посадского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Акватон" (арендатор) заключен новый договор аренды спорного нежилого помещения N 47-07/6, согласно пункту 2.1 которого срок аренды установлен с 01 января 2007 года по 30 декабря 2007 года.
Пунктом 6 Информационного письма разъяснено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.
Как правильно установили суды, спорное имущество фактически не выбывало из пользования заявителя, акт возврата нежилого помещения был составлен по инициативе ответчика. Отсутствие возражений арендодателя на продолжение арендных отношений подтверждается также последующим заключением договора аренды через незначительный промежуток времени.
Таким образом на момент обращения ООО "Акватон" в Администрацию Павлово-Посадского муниципального района Московской области с заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения от 14 декабря 2009 года, названное имущество находилось в фактическом пользовании и владении заявителя более двух лет. Доказательства обратного не представлено..."

9.4. Вывод из судебной практики: При реализации новым арендатором права на приобретение имущества согласно положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в непрерывный срок владения и (или) пользования имуществом включается также срок владения и (или) пользования имуществом прежним арендатором, если переход права аренды основывался на правопреемстве, а прежний арендатор на момент владения (или) пользования имуществом соответствовал критериям малого или среднего предпринимательства.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134
"...7. Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.11.2013 по делу N А33-4919/2013
"...Удовлетворяя заявленное обществом требование о признании недействительным отказа управления, арбитражный суд первой инстанции исходил из соответствия общества условиям, предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Третий арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, признав их соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела. Суд апелляционной инстанции указал на наличие сингулярного правопреемства в отношении нежилого помещения, а также на возобновление договора аренды муниципального имущества от 22.05.2007 N 3184/1-А на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами, нежилое помещение ранее находилось в арендном пользовании предпринимателя Путинцевой Т.М. на основании договора аренды от 21.06.2004 N 2011/1-А; предприниматель Путинцева Т.М. 18.12.2006 обратилась с заявлением о переоформлении (перенайме) договора аренды на общество; комиссией по рассмотрению заявок о предоставлении объектов муниципальной собственности в аренду по целевому назначению 22.12.2006 принято решение о переоформлении договора аренды с предпринимателя Путинцевой Т.М. на общество; администрацией города Норильска издано постановление от 23.07.2007 N 824, согласно которому ранее принадлежавшее предпринимателю Путинцевой Т.М. право аренды нежилого помещения перешло к обществу путем заключения с ним договора аренды; договор аренды нежилого помещения заключен с обществом 22.05.2007 на срок до 25.05.2009, зарегистрирован 16.08.2008; по истечении срока действия договора стороны продолжили его исполнение, в том числе на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Оценивая данные обстоятельства, суды двух инстанций обоснованно руководствовались правовыми позициями, изложенными в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В этой связи суды правомерно признали общество соответствующим условиям, определенным Федеральным законом N 159-ФЗ..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.03.2012 по делу N А33-8996/2011
"...В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Как видно из материалов дела, 29.08.2006 Общество и Предприниматель обратились в Департамент с просьбой объединить арендуемые площади по договору от 24.12.2001 N 6481 с площадями по договору от 24.12.2001 N 6479 и получили согласие на такое переоформление 30.08.2006 (отметка на заявлении от 29.08.2006 с указанием об удовлетворении заявки и продлении договорных отношений). На основании этого Общество с Предприниматель подписали договор от 31.08.2006, согласно условиям которого первоначальный арендатор передает новому арендатору права и обязанности по договору аренды от 24.12.2001 N 6481. Доказательств расторжения с прежним арендатором арендных отношений и возвращения им недвижимого имущества собственнику в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о недоказанности сингулярного правопреемства не обоснован. В данном случае состоялся перенаем арендованного имущества, на приватизацию которого претендует Общество в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ.
Поскольку Общество является правопреемником Предпринимателя (сингулярное правопреемство), следовательно, в срок временного арендного пользования спорными помещениями заявителем подлежал включению срок временного арендного пользования этими же помещениями Предпринимателем.
При названных обстоятельствах Обществом как субъектом малого (среднего) предпринимательства на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ соблюден двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, определенный пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.
В этой связи вывод апелляционного суда об отсутствии совокупности условий, предусмотренных статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания оспариваемого отказа Департамента недействительным является неправильными..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.06.2011 по делу N А44-2932/2010
"...Предприниматель Хабелова Т.М. 17.06.2010 обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении ей преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 487 кв. м в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье названного Закона, суды должны исходить из того, что в этот срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора обусловлено личными качествами арендатора.
С учетом положений пункта 2 статьи 617 ГК РФ суды установили, что право аренды спорного нежилого помещения перешло к Хабеловой Т.М. в порядке правопреемства.
Установив данные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что предприниматель Хабелова Т.М. отвечает всем критериям, определенным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, а Приказ N 199 не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.08.2013 по делу N А20-3071/2012
"...14 ноября 2010 года департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности N 242 (т. 1, л.д. 25-32). По условиям договора арендатору на срок до 14.10.2011 для использования под камеру хранения и бытового обслуживания населения передано в аренду нежилое помещение общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике. В соответствии с разделом 2 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
15 мая 2012 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального помещения (т. 1, л.д. 16, 17).
Письмом от 30.05.2012 N 2940 департамент отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения. Отказ мотивирован тем, что в связи с нахождением 3-этажного жилого дома в аварийном состоянии письмом от 14.11.2010 N 242 предпринимателю отказано в продлении договора аренды (т. 1, л.д. 18).
Полагая, что отказ департамента (его бездействие в вопросе о предоставлении в собственность арендуемого нежилого помещения) не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает интересы предпринимателя в имущественной сфере (лишает его права на преимущественное приобретение муниципального имущества), последний обратился с заявлением в арбитражный суд.
Пункты 6 и 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 содержат следующие разъяснения. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. В названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве, а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
При обращении в департамент (в арбитражный суд) предприниматель сослался на то, что спорное помещение на протяжении длительного периода времени находилось в непрерывном владении Шереужевой З.А. (его матери) на основании заключенных договоров аренды.
Исследовав представленные сторонами в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу, что преимущественное право предпринимателя на приобретение муниципального имущества основано на факте универсального правопреемства по отношению к Шереужевой З.А. (матери заявителя, ранее непрерывно арендовавшей спорное помещение). Данный вывод судов основан на законе (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса), соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 и сложившейся арбитражной практике (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 по делу N А53-4412/2009, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2011 по делу N А44-2932/2010). Поэтому довод департамента о том, что предприниматель не отвечает критериям, установленным для заинтересованных в приобретении имущества лиц статьей 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку переход права аренды к нему не основан на универсальном правопреемстве, подлежит отклонению..."

По данному делу см. также Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013.

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013 по делу N А20-3071/2012
"...В обоснование своих доводов, последним были представлены суду договора аренды от 15.12.1996 N 594, от 20.10.1997 N 242А, от 19.12.1997 N 242, от 28.12.1998 N 241, от 21.10.1998 N 163, от 21.10.1999 N 242, от 2000 - 2003 гг. NN 242, от 07.01.2005 N 242, от 07.01.2006 N 242, от 17.01.2007 N 242.
При этом, судом установлено, что данные договора были заключены с его матерью - Шереужевой Зоей Альгериевной, являвшейся на тот момент предпринимателем. После смерти матери, став наследником по закону, Шереужев А.Р. обратился департамент для заключения договора аренды на то же нежилое подвальное помещение общей площадью 134 кв. м. Письмом от 24.04.2009 N 1408 департамент не возражал против вступления в договорные отношения согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2011 по делу N А63-748/2011
"...Общество 22.04.2010 обратилось к комитету с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, получив письменный отказ от 26.11.2010 N 1480, подало в арбитражный суд заявление в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считая отказ в предоставлении преимущественного права на выкуп имущества незаконным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Суд апелляционной инстанции дал надлежащую правовую оценку предоставленным в материалы дела доказательствам и принял во внимание действия арендодателя, заключившего с обществом договор аренды нежилых помещений после передачи новому арендатору прав и обязанностей первоначального, то есть после заключения договора перенайма спорных нежилых помещений.
Доказательства расторжения с предпринимателем (первоначальный арендатор) арендных отношений, возвращения им недвижимого имущества собственнику, а также предоставления обществу помещений во исполнение договора аренды от 29.08.2006 комитет и администрация не предоставили. Таким образом, заинтересованными лицами не доказано, что договор аренды с предпринимателем был прекращен, с обществом заключен новый договор, а перенаем нежилых помещений места не имел.
При реализации полномочий по закону N 159-ФЗ переход права аренды имущества к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (в частности, перенаем), а прежние арендаторы должны соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в установленном порядке состоялся перенаем нежилых помещений, на приватизацию которых претендует общество в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ.
Обжалуемый обществом отказ комитета дан без учета установленных в процессе рассмотрения спора обстоятельств, в связи с чем апелляционным судом признан незаконным..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 23.03.2011 по делу N А14-5962/2010/187/10
"...Отказывая в удовлетворении заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение указанного выше арендуемого помещения, администрация сослалась на то, что срок аренды обществом испрашиваемого помещения составляет менее 2 лет до даты вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Между тем, как установлено судом и подтверждено материалами дела, предшествующим правообладателем спорного помещения являлась Попова Л.С. - индивидуальный предприниматель, данное помещение принадлежало ей на праве аренды с 15.03.2004 по 01.08.2007 (соглашение с ООО БТД "Финист" об уступке договора). В период владения указанным помещением на праве аренды предприниматель являлась субъектом малого предпринимательства и соответствовала требованиям, установленным к субъектам малого предпринимательства, действовавшим в указанный период Федеральным законом от 14.06.1995 N 88-ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации", и критериям малого предпринимательства, установленным статьей 4 вступившего в законную силу с 01.01.2008 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства".
Указанные обстоятельства подтверждают сингулярное правопреемство.
Судом правомерно установлен факт соответствия прежнего арендатора и заявителя критериям малого предпринимательства, следовательно, непрерывность пользования спорным имуществом на праве аренды в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона соблюдена.
Общество также соответствовало всем необходимым критериям субъекта малого предпринимательства, имеющего согласно статьям 3 и 9 Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендованного муниципального имущества в порядке, установленном законом. Данные обстоятельства установлены судом и подтверждаются материалами дела.
Суды правомерно признали отказ департамента в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, незаконным и нарушающим право заявителя на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность..."

10. Возможность заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения аукциона

В соответствии с ч. 1 ст. 74 ЛК РФ договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, кроме случаев, установленных ч. 3 указанной статьи. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на них.
На практике возможна ситуация, когда собственник объекта недвижимости, расположенного на лесном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, заключает договор аренды этого участка. Возникает вопрос: применима ли в подобном случае ст. 74 ЛК РФ о проведении аукциона по продаже права на заключение такого договора?

10.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен с собственником объектов недвижимости, расположенных на указанном участке, без проведения аукциона.

Примечание: Суды, признавая возможность заключения договора аренды без проведения аукциона, указывают на приоритет ст. 36 Земельного кодекса РФ перед ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса РФ.

Судебная практика:


Постановление Президиума ВАС РФ от 22.12.2009 N 10520/09 по делу N А55-11287/2008
"...Открытое акционерное общество "Яхт-клуб "Химик" (далее - яхт-клуб) обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - регистрирующий орган) с заявлением о государственной регистрации договора от 07.12.2007 N 1680 аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, 35, который был заключен яхт-клубом с мэрией городского округа Тольятти (далее - мэрия) в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти от 17.10.2007 N 3170-1/п для дальнейшего пользования земельным участком.
Сообщением от 03.05.2008 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации указанного договора на основании того, что земельный участок является лесным участком и договор подлежит заключению по результатам аукциона по продаже прав на заключение такого договора.
В связи с отказом в государственной регистрации яхт-клуб обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительным данного отказа регистрирующего органа.
Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что яхт-клуб является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Право собственности общества на эти объекты зарегистрировано в установленном порядке и никем не оспаривается. В соответствии с абзацами первым и вторым статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела исходил из приоритета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации перед нормой части 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации и установил, что в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, эти лица не могут быть ограничены в праве на заключение договора аренды таких участков или вообще лишены данного права со ссылкой на обязательность заключения договора аренды лесного участка по результатам аукциона, предусмотренную частью 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание во взаимосвязи положения статей 25, 72 и 74 Лесного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции указал, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться по результатам аукциона лишь в случаях и для целей, определенных нормами того же Кодекса. Соответственно, к таким договорам аренды лесных участков применяются правила, предусмотренные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.05.2007 N 324 "О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности".
При названных обстоятельствах оспариваемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 01.06.2010 N ВАС-6446/10 по делу N А46-9216/2009
"...Суды установили, что ООО "АК "Омскагрегат" является собственником объектов недвижимости, право собственности на которые подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 17.11.2005 и от 13.04.2007, и которые расположены на спорных земельных участках, относящихся к землям лесного фонда.
Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ, если иное не установлено федеральными законами. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом и федеральными законами.
В силу статьи 9 Лесного кодекса РФ право аренды лесных участков возникает и прекращается по основаниям и в порядке, определенном гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не установлено Лесным кодексом РФ.
Статьей 3 Лесного кодекса РФ предусмотрено, что лесным законодательством регулируются лесные отношения, а имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом РФ, если иное не установлено Лесным кодексом и другими федеральными законами.
В данном случае заявитель обратился не за предоставлением лесного участка для целей лесопользования, а за оформлением права землепользования под объектами недвижимости, расположенными на лесных участках и являющимися собственностью заявителя. Учитывая, что лесным законодательством такие вопросы не урегулированы, суд кассационной инстанции указал на то, что предоставление заявителю испрашиваемых участков должно осуществляться по правилам статьи 36 Земельного кодекса РФ, имеющей в данном случае приоритет перед нормой части 1 статьи 74 Лесного кодекса РФ.
В то же время, согласно статье 83 Лесного кодекса РФ Российская Федерация передает полномочия по предоставлению в аренду лесных участков в пределах земель лесного фонда органам государственной власти субъектов Российской Федерации.
Как установлено судами при рассмотрении дела, в Омской области таким органом является Главное управление лесного хозяйства.
Установив указанные обстоятельства, суды признали, что письмо ТУ ФАУГИ по Омской области от 19.03.2009 N ТУ-3025, которым заявителю было сообщено о необходимости обратиться в Главное управление лесного хозяйства Омской области с заявлением об оформлении права землепользования спорными земельными участками, не нарушает права и законные интересы ООО АК "Омскагрегат", поскольку указывает на специальный орган государственной власти, наделенный полномочиями по предоставлению в аренду лесных участков, в том числе и для целей оформления права землепользования под объектами недвижимости, а не ограничивает прав заявителя на заключение договора аренды указанных лесных участков.
Выводы судов не противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2009 г. N 10520/09.
...отказать в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А46-9216/2009 Арбитражного суда Омской области для пересмотра в порядке надзора решения от 01.07.2009, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.03.2010..."

Определение ВАС РФ от 16.04.2010 N ВАС-5278/09 по делу N А55-10909/2008
"...Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований по настоящему делу, исходили из того, что спорный земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие охотохозяйству, входит в состав лесного фонда, поэтому предоставление такого участка должно регламентироваться нормами Лесного кодекса РФ, а не нормами земельного законодательства. Установив, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды участка лесного фонда не проводился, суды признали, что охотохозяйство неправомерно настаивает на заключении с ним договора аренды указанного участка.
Выводы судов не соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2009 N 10520/09, в соответствии с которой необходимо учитывать следующие обстоятельства: заявитель обратился за оформлением права землепользования на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ, ссылаясь на то, что он является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, находящемся по адресу: Самарская область, Хворостянский район, с. Орловка. Указанный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет и находится в собственности Российской Федерации.
Согласно статье 3 Лесного кодекса РФ имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков, регулируются гражданским и земельным законодательством, если иное не предусмотрено Лесным кодексом РФ и другими федеральными законами. Поскольку нормами Лесного кодекса РФ не урегулированы вопросы предоставления земельных участков собственникам расположенных на этих участках объектов недвижимости, подлежат применению нормы статьи 36 Земельного кодекса РФ. Доказательств оспаривания права собственности заявителя на объекты недвижимости, находящиеся на данном участке, суду не представлено.
При таких обстоятельствах суды первой и кассационной инстанций неправомерно отказали в удовлетворении заявленных требований по мотиву несоответствия их нормам лесного законодательства..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2010 по делу N А56-45052/2009
"...ООО "Изумруд" обратилось в суд с настоящим заявлением, считая, что отказ Комитета противоречит статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает его право на приобретение в аренду земельных участков, относящихся к землям лесного фонда и занятых объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд пришел к выводу о наличии предусмотренных названными нормами права оснований для признания оспариваемого отказа Комитета незаконным.
Кассационная инстанция считает этот вывод правильным.
Частью 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением случаев, установленных частью 3 той же статьи.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Лесного кодекса Российской Федерации имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.
ООО "Изумруд" является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках, отнесенных к землям лесного фонда; право собственности заявителя на эти объекты зарегистрировано в установленном порядке и Комитетом не оспаривается.
Как установлено пунктами 1 и 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков гражданами и юридическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений - осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из приоритета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации перед нормой части 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации и правильно указал, что в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, эти лица не могут быть ограничены в праве на заключение договора аренды таких участков или вообще лишены данного права со ссылкой на обязательность заключения договора аренды лесного участка по результатам аукциона, предусмотренную частью 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации.
В связи с этим необоснованна ссылка Комитета на несоблюдение ООО "Изумруд" порядка обращения с заявлениями о предоставлении в аренду лесных участков, регламентированного Правилами, поскольку ни Правилами, ни Лесным кодексом Российской Федерации не предусмотрена процедура предоставления в аренду лесных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимого имущества..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 24.06.2010 N Ф09-4753/10-С6 по делу N А60-54102/2009-С5
"...Общество "РИО-Тур" обратилось к министерству с заявлением от 09.09.2009 N 0909 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 48 420 кв. м для эксплуатации принадлежащей ему базы отдыха.
Письмом от 12.10.2009 N 06-04-6227/9 министерство отказало заявителю в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, расположенного на землях лесного фонда, без проведения аукциона.
Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка является незаконным, общество "РИО-Тур" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим заявлением.
Судами установлено, что общество "РИО-Тур", являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на исторически сложившемся и необходимом для их эксплуатации и функционирования земельном участке, имеет исключительное право на приобретение права аренды данного земельного участка.
Исходя из приоритета правил ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации перед нормой ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации суды сделали правильный вывод о том, что в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, эти лица не могут быть ограничены в праве на заключение договора аренды таких участков или вообще лишены данного права со ссылкой на обязательность заключения договора аренды лесного участка по результатам аукциона, предусмотренную ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации.
При этом суды верно указали, что с учетом положений статей 25, 72 и 74 Лесного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться по результатам аукциона лишь в случаях и для целей, определенных нормами Лесного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного доводы заявителя о том, что договоры аренды участков лесного фонда могут быть заключены только по результатам аукциона, размещение объектов капитального строительства на землях лесного фонда не допускается, оснований для предоставления заявителю земельного участка площадью 48 420 кв. м не имеется, судом кассационной инстанции признаны несостоятельными. Иные доводы отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется..."

11. Соблюдение требований законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд при заключении договора аренды с государственным (муниципальным) заказчиком

Законодательство РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд основывается на положениях Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Бюджетного кодекса РФ и состоит из Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), других федеральных законов, а также иных нормативных правовых актов.
Государственным или муниципальным контрактом в силу п. 8 ст. 3 Закона N 44-ФЗ признается договор, заключенный от имени РФ, субъекта РФ (государственный контракт), муниципального образования (муниципальный контракт) государственным или муниципальным заказчиком для обеспечения соответственно государственных или муниципальных нужд.
При заключении договоров аренды применяется Закон N 44-ФЗ (п. 3 ч. 1 ст. 1 этого Закона). Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", который утратил силу с 1 января 2014 г. в связи с принятием Закона N 44-ФЗ, аренда как вид обязательства не была выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд. В связи с этим возможность применения норм Закона N 94-ФЗ на практике вызывала споры.

11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости соблюдения процедур, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", в судебной практике существует две позиции судов.

Примечание: Приведенные ниже судебные акты были приняты до вступления в силу Закона N 44-ФЗ.

Позиция 1. При заключении договора аренды с государственным (муниципальным) заказчиком требуется соблюдение процедур, предусмотренных Законом N 94-ФЗ.

Примечание: Данная точка зрения была высказана также в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2010 года.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 30.06.2011 N ВАС-7912/11 по делу N ВАС-2237/11
"...Проанализировав положения Гражданского, Бюджетного кодексов Российской Федерации, Федерального закона N 94-ФЗ (в частности, положения части 2 статьи 1, части 1 и 2 статьи 3, части 1 статьи 4), суд первой инстанции счел, что договор по предоставлению в аренду движимого имущества государственным (муниципальным) заказчикам будет являться предметом регулирования Федерального закона N 94-ФЗ при наличии следующих условий:
- если он заключается в интересах Российской Федерации, соответствующего субъекта Российской Федерации либо соответствующего муниципального образования;
- целью его заключения выступает удовлетворение государственных (муниципальных) нужд;
- финансирование указанных потребностей осуществляется за счет средств бюджета Российской Федерации или бюджета субъекта Российской Федерации.
Ссылка учреждения на разъяснения, содержащиеся в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 02.10.2007 N 14902-АП/Д04, не принимается. Анализ законодательства Российской Федерации о размещении заказов для государственных и муниципальных нужд позволили суду первой инстанции прийти к выводу о том, что при заключении такого договора должны соблюдаться правила, предусмотренные Федеральным законом N 94-ФЗ.
В связи с изложенным дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Решение ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-2237/11
"...Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что договор по предоставлению в аренду движимого имущества государственным (муниципальным) заказчикам будет являться предметом регулирования указанного выше Федерального закона при наличии следующих условий: если он заключается в интересах Российской Федерации, соответствующего субъекта Российской Федерации либо соответствующего муниципального образования; целью его заключения выступает удовлетворение государственных (муниципальных) нужд; финансирование указанных потребностей осуществляется за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников финансирования.
Следовательно, в таких случаях, при заключении договора должны соблюдаться правила, предусмотренные Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"..."

Определение ВАС РФ от 14.02.2011 N ВАС-1236/11 по делу N А59-57/2010
"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 03.08.2007 между предпринимателем Ротовым М.С. (арендодателем) и Департаментом топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Сахалинской области (арендатором) заключен договор аренды N 43.
Сославшись на невыполнение арендатором обязательств по внесению платы за предоставленное имущество, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга.
Суд апелляционной инстанции, констатировав, что на спорные правоотношения распространяются положения Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", и установив, что при заключении сделки требования упомянутого Закона были нарушены, признал договор недействительным.
Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации только при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Кодекса.
В данном случае таких оснований коллегией судей не установлено..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.12.2009 по делу N А58-1884/09
"...В статьях 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен порядок, в соответствии с которым договор должен быть заключен с лицом, выигравшим торги.
Согласно абзацу 2 пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.
Пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ) государственный контракт и муниципальный контракт заключаются в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами с учетом положений настоящего Федерального закона.
Из пункта 4 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ следует, что заказ признается размещенным со дня заключения государственного или муниципального контракта, а в случае, предусмотренном пунктом 14 части 2 статьи 55 данного Закона, со дня заключения иных гражданско-правовых договоров.
Из буквального толкования указанных норм права следует, что заключение сторонами в установленном порядке договора аренды земельного участка по результатам аукциона, проведенного на право заключения договора, обязательно.
Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о законности владения ответчиком спорным земельным участком в период с 04.05.2006 по 04.05.2009 не соответствует установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
При таких обстоятельствах, наличие у истца прав по распоряжению спорным земельным участком, а также факт незаконного нахождения ответчика на спорном земельном участке подтверждаются материалами дела..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.09.2010 N Ф03-5866/2010 по делу N А59-57/2010
"...Судом апелляционной инстанции установлено, что 03.08.2007 между ИП Ротовым М.С. (арендодатель) и Департаментом топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства (арендатор) заключен договор N 43 сроком действия с 03.08.2007 по 02.09.2007, по которому арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование туалетные кабины в количестве 20 шт., осуществить транспортировку туалетных кабин до места назначения, предоставить услугу по утилизации отходов и заправке биотуалета дезодорирующей жидкостью.
Рассматривая дело, суд апелляционной инстанции установил, что целью заключения договора аренды от 03.08.2007 являлась ликвидация последствий землетрясения, произошедшего в г. Невельске 02.08.2007, в связи с чем спорные отношения подпадают под правовое регулирование Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Федеральный закон N 94-ФЗ).
В части 2 статьи 10 Федерального закона N 94-ФЗ закреплено общее правило, согласно которому во всех случаях размещение заказа осуществляется путем проведения торгов.
Применение других способов размещения заказа, то есть без проведения торгов (запрос котировок, размещение заказа у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), размещение заказа на товарных биржах), рассматривается как исключение и допускается только в случаях, непосредственно предусмотренных указанным Законом.
Между тем судом апелляционной инстанции установлено и истцом не оспаривается, что при заключении договора аренды от 03.08.2007 размещение муниципального заказа на аренду биотуалетов способами и в порядке, установленными Федеральным законом N 94-ФЗ не проводилось.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку договор аренды от 03.08.2007 заключен с нарушением требований Федерального закона N 94-ФЗ, апелляционный суд пришел к правильному выводу о его ничтожности, и правомерно признал его не влекущим правовых последствий с момента заключения, что соответствует пункту 1 статьи 167 ГК РФ..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 18.02.2013 N Ф09-14245/12 по делу N А34-953/2012
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.01.2012 между ответчиками заключен договор аренды хоккейной площадки с искусственным льдом, по условиям которого учреждение (заказчик) поручает, а организация (исполнитель) принимает на себя обязанность по предоставлению учреждению закрытой хоккейной площадки с искусственным льдом с наличием: раздевалок, душевых комнат, освещения хоккейного поля, вентиляции, водоснабжения, информационного табло, радиоаппаратуры, системы пожаротушения по заявке учреждения в почасовое пользование (далее - аренда) для проведения календарных игр Первенства России среди юношеских спортивных школ и проведения учебно-тренировочных занятий, указанных в заявке (далее - услуги), являющейся неотъемлемой частью договора.
Проанализировав условия договора от 01.01.2012 в соответствии с положениями ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что данный договор представляет собой договор аренды недвижимого имущества, регулируемый нормами гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ данный Федеральный закон применяется в случаях размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд и нужд бюджетных учреждений.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в решении от 25.04.2011 N ВАС-2237/11, договор по предоставлению в аренду движимого имущества государственным (муниципальным) заказчикам будет являться предметом регулирования Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ при наличии следующих условий: если он заключается в интересах Российской Федерации, соответствующего субъекта Российской Федерации либо соответствующего муниципального образования; целью его заключения выступает удовлетворение государственных (муниципальных) нужд; финансирование указанных потребностей осуществляется за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников финансирования.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что согласно уставу учреждение является бюджетным учреждением, создается для обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий органов местного самоуправления в сфере дополнительного образования детей в области физической культуры и спорта, имеет самостоятельный баланс, смету и лицевые счета в Департаменте финансов администрации г. Кургана. Учреждение является арендатором по оспариваемому договору аренды от 01.01.2012, при этом расходы, связанные арендой названного недвижимого имущества погашаются за счет средств, получаемых учреждением из муниципального бюджета.
С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что спорные правоотношения обладают совокупностью правовых признаков, которые обуславливают необходимость применения к ним положений Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Позиция 2. При заключении договора аренды с государственным (муниципальным) заказчиком не требуется соблюдение процедур, предусмотренных Законом N 94-ФЗ.

Примечание: В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 5128/12 по делу N А40-8156/11-2-72 указано, что действием Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" охватываются лишь три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.01.2010 по делу N А72-4998/2009
"...Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 11.12.2007 N 216-07/кс является ничтожной сделкой, поскольку в нарушение требований Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ) заключен без проведения конкурса.
Между тем данный вывод суда противоречит требованиям Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 9 названного Закона под государственным или муниципальным контрактом понимается договор, заключенный заказчиком от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд.
Из указанных норм права следует, что Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ предполагает использование понятия государственного либо муниципального контракта для обозначения группы договоров, предметом которых является осуществление поставок, выполнение работ либо оказание услуг для государственных либо муниципальных нужд.
Следовательно, нормы данного Закона не распространяются на отношения по поводу совершения сделок, имеющих иную правовую природу, в частности при заключении договоров аренды.
Договор аренды относится к группе договоров, предусматривающих передачу имущества, и обособлен от группы договоров возмездного оказания услуг.
Таким образом, договор по передаче имущества во временное владение и пользование за плату нельзя отнести ни к договорам, направленным на отчуждение товара (поставку), ни к договорам, направленным на выполнение работ или оказание услуг.
Поэтому применение правил, установленных Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ, при заключении спорного договора аренды не требовалось..."

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.04.2013 по делу N А03-14280/2012
"...Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении исковых требований прокурора, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона о размещении заказов.
Частью 2 статьи 1 Закона о размещении заказов предусмотрено, что данный нормативный правовой акт применяется в случаях размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд.
Под размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд, в силу статьи 5 Закона о размещении заказов, понимаются осуществляемые в порядке, предусмотренном настоящим Законом, действия заказчиков, уполномоченных органов по определению поставщиков (исполнителей, подрядчиков) в целях заключения с ними государственных контрактов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд.
Суд кассационной инстанции считает правомерным вывод суда апелляционной инстанции о том, что отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона о размещении заказов.
Данный вывод суда основан на системном анализе положений ГК РФ, Закона о размещении заказов, а также согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и судебной практикой.
Так, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 5128/12 указано, что действие Федерального закона от 21.07.2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" охватывает лишь три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг (часть 1 статьи 1 Закона о размещении заказов).
Однако договор по передаче имущества во временное владение и пользование за плату нельзя отнести ни к договорам, направленным на отчуждение товара, ни к договорам, направленным на выполнение работ и оказание услуг.
Аренда как вид обязательств, связанных с предоставлением арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в Законе о размещении заказов не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, в связи с чем возможность применения норм данного Закона к арендным отношениям рассматривается с позиции выявления общности указанных обязательств с обязательствами, возникающими при возмездном оказании услуг.
Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды относится к группе гражданско-правовых договоров, опосредующих передачу имущества, обособленной от группы договоров возмездного оказания услуг.
Установленное гражданским законодательством регулирование отношений в рамках договора аренды и договора возмездного оказания услуг существенно различается.
Таким образом, договор аренды не может быть отнесен к договору возмездного оказания услуг, а арендные отношения - к обязательствам, опосредующим возмездное оказание услуг.
В связи с чем органом, уполномоченным осуществлять нормативное правовое регулирование в сфере размещения заказов, были даны разъяснения положений части 2 статьи 3 Закона о размещении заказов, согласно которым отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона, государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества (письмо Минэкономразвития РФ от 02.10.2007 N 14902-АП/Д04 "О разъяснении норм Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ применительно к отношениям, связанным с арендой имущества")..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.10.2013 по делу N А40-77701/12-40-723
"...Помимо этого, также является неправильным применение апелляционным судом к рассматриваемым правоотношениям положений Федерального закона N 94-ФЗ от 21 июля 2005 года "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".
Так, апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды о передаче находящихся в оперативном управлении ФБОУ ВПО "Московская государственная академия водного транспорта" нежилых помещений в аренду коммерческой организации является недействительным (ничтожным) в силу Федерального закона от 21.07.2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" как заключенный минуя торги.
Между тем, апелляционный суд не учел следующее.
В названном Законе о размещении заказов аренда недвижимого имущества как вид обязательства, связанного с предоставлением арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, на которые распространяется его действие.
Его действием охватываются лишь три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг (часть 1 статьи 1 названного Закона).
Такое толкование правовых норм содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2012 года N 5128/12.
Вместе с тем, нормы, регулирующие правоотношения по поставке товаров для государственных и муниципальных нужд, содержатся в параграфе 4 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законе о размещении заказов.
Отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Анализ положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации показывает, что они не могут быть применены к договорам об оказании услуг в силу различной природы этих договоров.
Таким образом, правовое регулирование отношений аренды недвижимого имущества и отношений, связанных с поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг для государственных и муниципальных нужд, различно, поэтому действие Федерального закона "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" не распространяется на заключение учреждением договора аренды недвижимого имущества и предусмотренные этим Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества не применяются.
Учитывая вышеизложенное, выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, как принятое при неправильном применении норм материального права и не соответствием выводов суда обстоятельствам дела, а решение - оставлению в силе..."

Постановление ФАС Московского округа от 28.01.2010 N КГ-А40/13315-09 по делу N А40-54076/09-105-474
"...ООО "СтройПроект" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Государственному образовательному учреждению ВПО "Московский государственный университет технологий и управления" (далее - ГОУ ВПО "МГУТУ") с иском о взыскании 1 857 293,10 рублей задолженности по арендным платежам и 342 077,71 рублей пени за просрочку платежей по государственному контракту от 19.03.07 г. N 202-07.
Заявитель полагает, что суд первой инстанции нарушил нормы материального права, что выразилось в неприменении подлежащих применению п. 2 ст. 72 Бюджетного кодекса РФ, ст. 168 ГК РФ, норм Федерального закона от 21.07.2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".
Приведенные в кассационной жалобе доводы ответчика о противоречии положений государственного контракта от 19.03.07 г. N 202-07 нормам Бюджетного кодекса РФ, подлежат отклонению в связи с неприменением к спорным правоотношениям положений п. 3 ст. 72 Бюджетного кодекса РФ об ограничении срока заключения государственного контракта в связи с тем, что возникшие на основании государственного контракта арендные отношения, не являются по своей правовой природе отношениями по возмездному оказанию услуг и регулируются нормами ГК РФ (Глава 34 ГК РФ), в связи с чем также не подлежат применению положения Федерального закона от 21.07.2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято на основании всестороннего исследования имеющих значение для дела фактических обстоятельств и при правильном применении норм права, в связи с чем оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.02.2011 по делу N А49-4780/2010
"...Считая, что при заключении спорного договора аренды нарушены нормы статьи 527 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", Прокуратура Пензенской области обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" Закон регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд.
Под услугами и работами понимаются совершенные одним лицом (физическим или юридическим) в интересах другого лица действия или деятельность.
При этом услуга - любая деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, включая консультационные и юридические услуги, ремонт и обслуживание компьютерной, офисной и иной техники и оборудования, создание программного обеспечения и передача прав (лицензий) на его использование.
При размещении заказа на оказание услуг, предметом контракта будет являться само оказание услуг.
Аренда как вид гражданско-правовых обязательств, связанных с представлением арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование в Законе "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд.
Законодатель в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации разграничил договор аренды и договор возмездного оказания услуг.
Согласно статье 632 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Из содержания указанной нормы права следует, что в рамках договора аренды транспортного средства с экипажем арендодатель оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, но от этого данный договор не превращается в разновидность договора возмездного оказания услуг, а продолжает оставаться одним из видов договора аренды. Соответствующие услуги представляют собой дополнительные по отношению к основному (аренде транспортного средства) обязательства.
Договор аренды транспортных средств с экипажем от 11.01.2010 не может быть отнесен к договору возмездного оказания услуг.
Содержащиеся в судебных актах выводы судов обеих инстанций основаны на материалах дела и выработанной судебно-арбитражной практике..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2009 по делу N А55-6919/2009
"...Кроме того, отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Федерального закона от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"; государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные названным Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества.
Данный вывод основан как на положениях самого Закона о размещении заказов, так и письме Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 02 октября 2007 года N 14902-АП/Д04.
Следовательно, в действиях Комитета как по изданию распоряжения от 28 сентября 2007 года N 634/1 о передаче в аренду ООО "Жилье" сроком до 30 сентября 2022 года мини-котельной в с. Кинель-Черкассы, ул. Красноармейская, д. 115 "А", так и по заключению договора аренды недвижимого имущества от 01 октября 2008 года N 87-ар с ООО "Жилье" сроком до 30 сентября 2022 года суды обоснованно не усмотрели нарушений требований части 1 статьи 15 Федерального закона N 135-ФЗ..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.12.2009 по делу N А55-6918/2009
"...Кроме того, с учетом положений Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" и Гражданского кодекса Российской Федерации, так и письма Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 02.10.2007 N 14902-АП/Д04, суды правомерно посчитали, что отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования данного Закона; государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные названным Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества.
Исходя из изложенного, в действиях комитета как по изданию распоряжения от 30.07.2007 N 466/1 о передаче в аренду ООО "Жилье" сроком до 31.12.2022 мини-котельной, расположенной по адресу: Самарская область, Кинель-Черкасский район, с. Вольная Солянка, ул. Крестьянская, д. 2 литера В, так и по заключению договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2007 N 122-ар с ООО "Жилье" сроком до 31.12.2022 суды не усмотрели нарушений требований части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.
При названных обстоятельствах кассационная инстанция считает, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены решения и постановления судов не имеется..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.2009 по делу N А55-6920/2009
"...Кроме того, отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Федерального закона от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"; государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные названным законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества.
Данный вывод основан как на положениях самого Закона о размещении заказов, так и Письме Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 02 октября 2007 года N 14902-АП/Д04.
Следовательно, в действиях комитета как по изданию распоряжения от 29 декабря 2007 года N 976 о передаче в аренду ООО "Жилье" сроком до 31 декабря 2022 года артезианской скважины в с. Прокопенки по ул. Гоголя, д. 30 "Г", так и по заключению договора аренды сооружения N 255-ар от 01 января 2008 года с ООО "Жилье" сроком до 31 декабря 2022 года суды обоснованно не усмотрели нарушений требований части 1 статьи 15 Федерального закона N 135-ФЗ..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.03.2010 по делу N А15-1335/2009
"...Открытое акционерное общество "Махачкалагаз" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству по управлению государственной собственностью Республики Дагестан (далее - министерство) о признании недействительным договора аренды от 01.07.2006. Исковые требования мотивированы тем, что договор заключен министерством в нарушение норм Федерального закона от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 94-ФЗ), т.е. без проведения торгов.
Отказывая в иске, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона N 94-ФЗ; государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные этим Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров на аренду недвижимого имущества. Данный вывод основан как на положениях самого Закона N 94-ФЗ, так и письме Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 2 октября 2007 года N 14902-АП/Д04..."

12. Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом

Земельный участок может быть передан в аренду для строительства многоквартирного дома.
В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором этот дом расположен. Такой участок переходит в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений.
В связи с этим возникает вопрос о судьбе договора аренды, заключенного между предыдущим собственником (арендодателем) и застройщиком (арендатором).

12.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...26. При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок..."

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 03.08.2011 по делу N А54-5329/2010С22
"...Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 25.05.2005 между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (арендодатель) и ООО "МЖК-Стройотделка" (арендатор) был заключен договор аренды N УСР-4-05 Ю, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 83:0030, категория земель - земли поселений, общей площадью 2737 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Лермонтова - ул. Фирсова.
В то же время необходимо учитывать, что в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
С учетом изложенного, собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения. С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие.
Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 30.07.2010).
Таким образом, судам первой и апелляционной инстанций надлежало привлечь к участию в деле собственников помещений в спорном многоквартирном доме, предложить указанным лицам представить документы, свидетельствующие о том, когда было зарегистрировано право собственности на помещения в данном доме за первым из них, и с учетом названных обстоятельств установить период, за которой подлежит взысканию арендная плата за земельный участок, а также определить ее размер.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.12.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции..."

Статья 607. Объекты аренды

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 607 ГК РФ

1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
10. Условие о площади объекта аренды
11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
12. Невозможность понуждения к заключению договора аренды земельного участка, который фактически не сформирован
13. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
14. Сдача в аренду объекта капитального строительства, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
15. Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки
16. Вновь созданное (реконструированное) недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию как объект договора аренды
17. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
18. Часть вещи как объект аренды
19. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
20. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
21. Определение предмета предварительного договора аренды
22. Сдача в аренду стационарного торгового места
23. Сдача в аренду тепловых сетей
24. Сдача в аренду временных объектов
25. Сдача в аренду помещений для размещения гостиницы
26. Аренда имущества, находящегося в залоге
27. Аренда воздушных линий электросетей
28. Аренда антенно-мачтового сооружения связи
29. Аренда линейно-кабельных сооружений
30. Договор аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест
31. Аренда разрушенных зданий
32. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 607 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам

На практике встречаются случаи, когда в силу различных обстоятельств имущество, уже сданное в аренду, передается в аренду иному лицу по другому договору. Подобные ситуации складываются, например, когда сдаваемое имущество входит в состав ранее переданного в аренду объекта. В связи с этим возникают вопросы: вправе ли арендатор, которому не было передано имущество, требовать у арендодателя передачи этого имущества; кто из арендаторов имеет преимущественное право на получение этого имущества; какова судьба договора аренды, заключенного в отношении такого имущества, и кто вправе оспаривать такой договор.

1.1. Вывод из судебной практики: Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Судебная практика:


Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...13. При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки..."

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2011 по делу N А56-18049/2011
"...Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "Разноцветная планета" (арендатор) и ООО "Алые Розы" (арендодатель) заключили договор от 02.03.2011 аренды торгового павильона общей площадью 27 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Енотаевская, участок 5 (юго-западнее пересечения с проспектом Энгельса).
Ссылаясь на то, что объект аренды не передан в соответствии с условиями договора от 02.03.2011, ООО "Разноцветная планета" обратилось с настоящим иском в суд.
Суды установили, что спорный павильон на момент заключения договора аренды от 02.03.2011 и обращения истца с настоящим иском в суд был обременен правами аренды третьего лица по договору от 20.07.2010 N 2/2010СВ. При рассмотрении спора по существу суды нашли подтвержденным материалами дела и пояснениями представителей ответчика и третьего лица факт заключения и действия этого договора, истец не доказал обратного.
Поскольку у ответчика отсутствует возможность передать в натуре спорное имущество истцу, так как оно находится во владении третьего лица, то суды правомерно отказали в иске.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."

1.2. Вывод из судебной практики: По вопросу правовых последствий подписания договора аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является недействительным.

В п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" изложена следующая позиция. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от не исполнившего договор арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной неустойки (см. п. 1.1 материалов к ст. 607 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2006 N 4818/06 по делу N А41-К1-3758/05
"...Как установлено судами, между администрацией и аэропортом Шереметьево заключен договор аренды от 27.09.1996 N 447, на основании которого последнему предоставлен в аренду сроком на 99 лет земельный участок общей площадью 966,5 га, расположенный по адресу: Московская область, Химкинский район, Международный аэропорт Шереметьево.
Данный договор 27.09.1996 зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Химкинского района Московской области, а 04.12.1998 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрация договора осуществлена Московской областной регистрационной палатой.
Однако 31.07.2001 между земельным комитетом и обществом заключен договор от 31.07.2001 N М-09-019055 аренды земельного участка площадью 19,74 га сроком на 49 лет. Причем предоставленный обществу земельный участок расположен на территории, занимаемой аэропортом на основании договора аренды от 27.09.1996 N 447.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Министерства имущественных отношений Московской области в арбитражный суд.
Как установлено судами, предоставленный обществу в аренду на основании оспариваемой сделки участок расположен на территории, занимаемой аэропортом Шереметьево по договору аренды от 27.09.1996 N 447.
Вступившим в законную силу постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2001 по другому делу (N 9-416сс) указанный договор признан соответствующим действующему законодательству, в удовлетворении требований о признании его недействительным отказано.
При таких условиях договор аренды земельного участка от 31.07.2001 N М-09-019055 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, так как заключен обществом и земельным комитетом в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества..."

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2013 по делу N А33-1934/2012
"...Из материалов дела следует, что по договору аренды муниципального имущества от 11.10.2006 N 3-3/06 Администрация (арендодатель) передала истцу (арендатору) имущество электросетевого хозяйства (комплекса), принадлежащего арендодателю, в соответствии с перечнем, указанным в приложении N 1 к договору.
Администрация (арендодатель) и ОАО "МРСК Сибири" (арендатор) заключили договор аренды от 20.12.2011 N 203/04.2400.1.12, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование муниципальное имущество, предназначенное для эксплуатации и самостоятельного осуществления передачи и распределения электрической энергии и потребления. Перечень передаваемого в аренду имущества перечислен в приложении N 1 к договору.
Истец полагая, что договор аренды от 20.12.2011 N 203/04.2400.1.12 заключен ответчиками при наличии непрекращенного договора аренды от 11.10.2006 N 3-3/06 и нахождения имущества в распоряжении общества с ограниченной ответственностью "Красноярская региональная энергетическая компания", обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что предметом договоров аренды от 11.10.2006 N 3-3/06 и от 20.12.2011 N 203/04.2400.1.12 являются одни и те же объекты недвижимости, на момент заключения оспариваемого договора аренды являлся действующим договор аренды, заключенный с истцом, у истца имелось право пользования арендованным имуществом.
В связи с изложенным Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что по оспариваемому договору аренды от 20.12.2011 N 203/04.2300.1.12 в аренду ОАО "МРСК Сибири" передано имущество, обремененное правом аренды истца по договору аренды от 11.10.2006 N 3-3/06, что нарушает права истца и противоречит законодательству. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно на основании статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил исковые требования, признав недействительным договор аренды от 20.12.2011 N 203/04.2400.12, заключенный между ответчиками..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрен спор, связанный с наличием двух договоров аренды на один и тот же лесной участок. Лесное законодательство допускает заключение второго договора аренды, если цели использования лесного участка у арендаторов различны (подробнее см. п. 1.6 материалов к ст. 607 ГК РФ). В то же время суд признал ничтожным условие договора, заключенного позже, в части использования участка с той же целью, что и первый арендатор.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.11.2011 по делу N А19-23774/10
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, между управлением (арендодатель) и ООО "Леналессервис" (арендатор) на основании приказа агентства от 12.09.2008 N 703-апр "О приведении в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации договора аренды участка лесного фонда с ООО "Леналессервис" заключен договор аренды лесного участка N 9/8 от 10.10.2008, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное возмездное пользование лесной участок, находящийся в собственности Российской Федерации, в границах определенных планом лесного участка, площадью 12137,9 га, расположенный по адресу: Иркутская область, Усть-Кутский район, Усть-Кутское лесничество, Марковское участковое лесничество "Марковская дача", кварталы 331 - 338, 355 - 360.
Согласно пункту 4 договора лесной участок передается арендатору для использования в целях заготовки древесины при проведении рубок спелых и перестойных насаждений.
Между управлением (арендодатель) и ООО "ИНК" (арендатор) на основании приказа агентства от 25.02.2010 N 229-апр "О предоставлении в пределах земель лесного фонда лесного участка в аренду" заключен договор аренды лесного участка N 91-27-15/10 от 10.03.2010, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять в возмездное временное пользование (аренду) сроком на 11 месяцев лесной участок, расположенный по адресу: Иркутская область, Усть-Кутский район, Усть-Кутское лесничество, Марковское участковое лесничество "Марковская дача", кварталы 336 (выделы 4, 5), 337 (выделы 1, 2, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 20, 24, 27, 32), 338 (выделы 23, 25, 36, 41), общей площадью 56,74 га в целях использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов - строительства и эксплуатации "Системы транспорта нефти (нефтепровод) от УПН Ярактинского нефтегазоконденсатного месторождения до НПС N 7 трубопроводной системы "Восточная Сибирь - Тихий Океан" и заготовки древесины для возможности реализации основной цели использования участка.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, ООО "Леналессервис" в их обоснование указало на несоответствие договора аренды лесного участка N 91-27-15/10 от 10.03.2010 положениям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 9 Лесного кодекса Российской Федерации, поскольку находящийся в аренде у ООО "Леналессервис" на основании договора от 10.10.2008 N 9/8 лесной участок передан в аренду ООО "ИНК" для использования его фактически в аналогичных целях.
При толковании в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора аренды N 9/8 от 10.10.2008 и договора N 91-27-15/10 от 10.03.2010 усматривается, что лесной участок ООО "Леналессервис" предоставлен для заготовки древесины, основной же целью использования ООО "ИНК" части того же лесного участка является строительство и эксплуатация нефтепровода. Возможность заготовки древесины предоставлена ответчику в той мере, в которой это необходимо для реализации им основной цели использования лесного участка.
Таким образом, в пункте 1.1 договора аренды N 91-27-15/10 от 10.03.2010 в нарушение требований части 2 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации стороны предусмотрели вид лесопользования, аналогичный предоставленному истцу.
Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Кодекса).
Учитывая изложенное, вывод апелляционного суда о признании недействительным пункта 1.1 договора аренды лесного участка N 91-27-15/10 от 10.03.2010 в части, предусматривающей цель использования лесов - "для заготовки древесины", является законным и обоснованным..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.12.2009 N Ф03-6191/2009 по делу N А51-7065/2008
"...Между УМИГА г. Владивостока и индивидуальным предпринимателем Н.Д. Гигинеишвили 25.05.2006 заключен договор N 03-005593-Ю-В-5418 аренды земельного участка (далее - договор от 25.05.2006) с кадастровым номером 25:28:03 00 07:0106, площадью 2878 кв. м, из земель поселений, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Гульбиновича, 29 (примерно 27 м на север от ориентира) сроком действия с 01.03.2006 по 01.03.2009.
Полагая, что договор аренды спорного земельного участка от 25.01.2005 продолжает действовать и администрация г. Владивостока не принимает действий по его возврату, а заключенный договор между УМИГА г. Владивостока и предпринимателем нарушает его право на использование арендованного им земельного участка, ООО "Владкомвит" обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении дела судом установлено, что земельный участок не был возвращен ООО "Владкомвит" арендодателю, в соответствии с пунктом 4.4.9 договора от 25.01.2005, общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя и на момент его предоставления третьему лицу, в связи с чем суд сделал обоснованный вывод о том, что договор N 03-002629-Ю-В-3007 аренды земельного участка от 25.01.2005 возобновлен сторонами на тех же условиях, на неопределенный срок. Факт возобновления указанного договора на неопределенный срок установлен вступившим в законную силу решением от 28.09.2006 по делу N А51-8169/062-169 Арбитражного суда Приморского края, в котором участвуют те же лица.
Из смысла части 2 статьи 209, статьи 606 ГК РФ, части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник имущества, в том числе земельного участка, вправе предоставлять в аренду земельный участок, свободный от прав третьих лиц.
Учитывая изложенное суд сделал правильный вывод о ничтожности договора N 03-005593-Ю-В-5418 аренды земельного участка от 25.05.2006 с кадастровым номером 25:28:03 00 07:0106, площадью 2878 кв. м, заключенного между предпринимателем Н.Д. Гигинеишвили и УМИГА г. Владивостока, поскольку арендодатель не вправе распоряжаться земельным участком, несвободным от прав третьих лиц, и ввиду признания недействительным соответствующего пункта распоряжения, на основании которого заключен спорный договор.
Суд, установив, что предприниматель незаконно владеет предоставленным ему земельным участком, имеющим незначительные расхождения с земельным участком, предоставленным истцу, в связи с чем обоснованно удовлетворил требование истца об обязании предпринимателя освободить названный земельный участок..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 19.08.2013 по делу N А41-46120/12
"...Как следует из материалов дела, 31.12.2010 г. между ОАО "ЦИТЭО" (Арендодатель) и ООО "ЦИТОП-М" (Арендатор) заключен договор аренды N 1/ДАЭ, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял во временное пользование объекты электросетевого хозяйства - электросеть общей протяженностью 23 600 м, условный номер 50-50-10/041/2005-54, инв. N 6309, лит. Э, местом расположения: Московская область, город Химки (приложение N 1).
Вместе с тем, 06.07.2012 г. между ОАО "ЦИТЭО" (Арендодатель) и ООО "ЭнергоСтандарт" (Арендатор) заключен договор аренды N ДА-9, по условиям которого Арендатор представляет Арендатору за плату во временное владение и пользование в целях оказания услуг по передаче электроэнергии электроэнергетический комплекс с земельными участками, на которых расположены объекты электросетевого хозяйства.
Ссылаясь на неправомерное предоставление ОАО "ЦИТЭО" в аренду ООО "ЭнергоСтандарт" по договору N ДА-9 от 06.07.2012 г. объектов (электрические кабели и трансформаторы), которые уже являются предметом аренды по договору аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г., ООО "ЦИТОП-М" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Передача другому лицу прав владения и пользования имуществом, уже находящимся во владении и пользовании Истца, чье владение и пользование не прекращено в установленном законом порядке, противоречит требованиям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 398, п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Следовательно, сделка по предоставлению арендодателем имущества уже переданного им ранее в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства.
При таких обстоятельствах ООО "ЭнергоСтандарт" лишено возможности каким-либо иным образом извлекать полезные свойства этих объектов, то есть лишено правомочий пользования, являющихся неотъемлемым элементом статуса арендатора, на что указано в ст. 606 ГК РФ.
Учитывая вышеназванные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды N ДА-9 от 06.07.2012 г., заключенный между ОАО "ЦИТЭО" и ООО "ЭнергоСтандарт", объектом аренды по которому выступает имущество (электросеть протяженностью 23 600 м с трансформаторами), ранее переданное от ОАО "ЦИТЭО" по договору аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г. во временное пользование ООО "ЦИТОП-М" и находящееся у этого лица до настоящего времени, является ничтожным. В связи с этим суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальный иск ООО "ЦИТОП-М" в указанной части.
Суд первой инстанции, установив, что регистрация права аренды ООО "ЦИТОП-М" на электросеть путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав произведена 17.08.2012 г., после устранения ответчиком обстоятельств, объективно не зависящих от воли ООО "ЦИТОП-М", при этом учитывая, что право пользования в отношении арендованного имущества (электросеть) у ООО "ЦИТОП-М" в соответствии с договором аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г. возникло раньше чем у ООО "ЭнергоСтандарт", исходя из непредставления последним суду в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, свидетельствующих о наличии на момент регистрации договора аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г. зарегистрированного в Едином государственном реестре прав обременения в виде аренды в отношении объекта - электросеть, обоснованно признал недействительным договор аренды N ДА-9 от 06.07.2012 г., заключенного между ОАО "ЦИТЭО" и ООО "ЭнергоСтандарт", применив последствия недействительности сделки в виде обязания Управления Росреестра по Московской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 23.07.2012 г. за номером 50-50-98/044/2012-201 о регистрации договора аренды N ДА-9 от 06.07.2012 г.
Выводы суда первой инстанции не противоречат существующей судебно-арбитражной практике..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.09.2012 по делу N А41-34643/11
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.11.2008 между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области (продавцом) и ИП Семенец С.В. (покупателем) был заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 249, предметом которого является нежилое помещение в здании гражданского назначения: мебельный салон общей площадью 260 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Сиреневая, д. 9, этаж 1.
Вместе с тем помещение, являющееся предметом договора купли-продажи N 249, на момент его заключения было обременено правом аренды в соответствии с договором аренды недвижимого имущества N 1821 от 28.06.2005, заключенного между Администрацией Щелковского района Московской области (арендодателем), ММУ "Центр детского и специального питания" (балансодержателем) и ООО "Олимп инвест" (арендатором), сроком с 28.06.2005 по 28.06.2015.
Вместе с тем, 11.02.2009 между ИП Семенец С.В. и ИП Керносовой Т.В. был заключен договор аренды N 24, предметом которого является помещение площадью 122,9 кв. м, сроком с 11.02.2009 по 11.01.2010 переданное по акту приема-передачи от 11.02.2009, который впоследствии соглашением от 30.07.2009 был расторгнут.
После чего ИП Семенец С.В. передал помещения площадью 122,9 кв. м в пользование и владение ООО "ТД "Рязаньвест" по договору аренды N 1А от 04.08.2009, сроком на 11 месяцев.
ООО "Ригла-Московская область" 01.04.2009 передало помещение площадью 137,1 кв. м непосредственно собственнику имущества - ИП Семенец С.В., после чего ИП Семенец С.В. (собственником) и ООО "Ригла-Московская область" был заключен договор аренды нежилых помещений от 01.04.2009, предметом которого являлось помещение площадью 137,1 кв. м, которое было передано по акту приема-передачи ООО "Ригла-Московская область" от 01.04.2009.
Суды правомерно пришли к выводу, что поскольку на момент заключения ИП Семенец С.В. договора аренды N 24 от 11.02.09 г. с ИП Керносовой Т.В., договора аренды N 1А от 04.08.09 г. с ООО "Торговый дом "Рязаньвест", договора аренды от 01.04.09 г. с ООО "Ригла-Московская область" спорные помещения уже являлись предметом действующего договора аренды N 1821 от 28.06.05 г., заключенного между Администрацией Щелковского муниципального района (предыдущим собственником) и ООО "Олимп инвест", вследствие чего не могли быть переданы ИП Семенцом С.В. во владение и пользование иного лица без согласия ООО "Олимп инвест", то вышеназванные договоры аренды являются недействительными..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А41/12453-10-1,2 по делу N А41-8737/09
"...Как усматривается из материалов дела и установлено судами, Администрацией Щелковского района Московской области (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества от 28.06.2005 N 1821, согласно которому при участии Муниципального медицинского учреждения "Центр детского специального питания" (балансодержатель) сдает, а ООО "Олимп инвест" (арендатор) принимает в аренду муниципальное имущество: нежилое помещение в здании гражданского назначения: мебельный салон - общей площадью 260 кв. м и часть нежилых помещений в зданиях молочной кухни общей площадью - 133,6 кв. м.
Между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области (продавец) и индивидуальным предпринимателем Семенцом Сергеем Витальевичем (покупатель) был заключен договор купли-продажи 10.11.2008 N 249 нежилого помещения Мебельного салона площадью 260 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Сиреневая, д. 9.
Пунктом 1.5 договора купли-продажи от 10.11.2008 N 249 предусмотрено, что имущество, являющееся объектом купли-продажи, обременено правом аренды в пользу ООО "Олимп инвест" на основании договора аренды от 28.06.2005 N 1821.
В силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи со сменой собственника помещений договор аренды от 28.06.2005 N 1821 не прекратил свое действие.
Между ИП Семенцом С.В. (арендодатель) и ИП Керносовой Т.В. (арендатор) был подписан договор аренды 11.02.2009, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование сроком на 11 месяцев нежилое помещение общей площадью 122,9 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Сиреневая, д. 9.
В связи с этим, на момент заключения договора аренды от 11.02.2009 между ИП Семенцом С.В. и ИП Керносовой Т.В. спорные помещения уже являлись предметом действующего договора аренды от 28.06.2005 N 1821, заключенного между администрацией Щелковского муниципального района (предыдущий собственник) с ООО "Олимп инвест", вследствие чего, не могли быть переданы ИП Семенцом С.В. во владение и пользование иного лица без согласия истца.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 11.02.2009, подписанный между ответчиком и ИП Семенцом С.В., является недействительным..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2010 N КГ-А40/5835-10 по делу N А40-38701/09-137-368
"...Поскольку, как стало известно истцу в 2007 году, на часть площади спорных нежилых помещений, расположенных по адресу г. Москва, Оружейный пер., д. 15А были заключены ЗАО "СИНУС" с арендаторами - ООО "Гранд Холдинг", ООО "НСК" договоры аренды от 01.03.2006 г., от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А, истец обратился в арбитражный суд с исковым требованием по настоящему делу о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 22.11.2006 года N 1-Ю как несоответствующего положениям ст. ст. 606 - 609, 611 ГК РФ.
Судами установлено и не опровергается материалами дела, что нежилые помещения, выступающие предметом названных договоров аренды, были переданы ЗАО "СИНУС" в пользование арендаторам, о чем свидетельствуют представленные в материал дела акты приема-передачи.
По смыслу статей 606, 607, 608, 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации на объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды, то есть индивидуально-определенная вещь, каковым является объект недвижимого имущества, может быть передана собственником во владение и пользование (либо пользование) только по одному договору аренды.
При таких обстоятельствах, установив, что на момент заключения ООО "Агентство недвижимости Оружейная Слобода" с ООО "Юридическое бюро ЮТОН" спорного договора аренды от 22.11.2006 г. N 1-Ю часть нежилых помещений, выступающих предметом аренды, уже ранее были переданы в аренду третьим лицам на основании легитимных сделок аренды от 01.03.2006 г., от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А, эти нежилые помещения использовались третьими лицами, а указанные договоры аренды реально исполнялись сторонами, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному и правомерному выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 22.11.2006 г. N 1-Ю на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду противоречия его требованиям норм ст. ст. 606 - 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2006 N КГ-А40/8490-06 по делу N А40-5992/06-91-60
"...Судами установлено, что между истцом (арендатор) и АОЗТ "ГВЦ Интуриста" (арендодатель, первоначальный собственник нежилых помещений, площадью 963,8 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Вятская, д. 70) заключен договор от 01.11.1995 N 63а/95 на аренду указанных помещений, сроком действия на 15 лет. Впоследствии указанное помещение было приобретено в собственность ООО "Стрейв".
Судами установлено также, что 03.03.2003 между ООО "Стрейв" и ООО "Вятское" был заключен договор доверительного управления, по условиям которого последнему был передан в управление вышеназванный объект недвижимости с правом осуществления полномочий собственника за исключением передачи имущества в залог и отчуждения.
21.05.2005 между ООО "Вятское" Д.У. и ООО "Хербертс Мебельлаке Косвиг Гмбх" был заключен договор аренды N В/2105-04, по условиям которого ООО "Хербертс Мебельлаке Косвиг Гмбх" в вышеуказанном здании было передано во временное пользование нежилое помещение N 727, общей площадью 17,4 кв. м.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 01.11.1995 N 63а/95 не был признан недействительным и является действующим, в связи с чем сделал обоснованный вывод об обременении правами истца спорных помещений на момент заключения договора аренды от 21.05.2005 N В/2105-04, и, правомерно признав договор от 21.05.2005 N В/2105-04 недействительным, отменил решение от 04.05.2006, правильно применив статью 168 ГК РФ..."

Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2006 N КГ-А40/8524-06 по делу N А40-5986/06-82-60
"...В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Таким образом, установив, что на момент заключения договора аренды от 21.05.2005 N В/2105-01 спорные помещения были обременены правами истца по договору аренды от 01.11.1995 N 63а/95, который не был признан недействительным и является действующим, суд сделал обоснованный вывод о том, что договор от 21.05.2005 N В/2105-01 является недействительным, правильно применив статью 168 ГК РФ..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2011 по делу N А42-2722/2010
"...Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка по предоставлению арендодателем имущества, уже переданного в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства.
На дату заключения договора аренды от 16.11.2007 N 519 с предпринимателем договор аренды от 18.09.2006 N 376 с ООО "Мурманпродсервис" на тот же объект не был расторгнут или прекращен в установленном порядке.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о признании недействительным договора от 16.11.2007 N 519, а также дополнительного соглашения от 28.12.2009 N 1, заключенных в отношении помещения, уже переданного в аренду иному лицу..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2012 по делу N А25-422/2012
"...Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно руководствовались следующим.
Договор аренды предполагает предоставление арендатору во временное пользование индивидуально определенного имущества (статья 606 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса).
Согласно материалам дела, договор аренды от 01.07.2008 N 35 расторгнут в установленном порядке по истечении трех месяцев со дня получения обществом уведомления от 06.12.2011 об отказе от договора, то есть с 08.03.2012, что не опровергнуто. До указанного момента имущество находилось в фактическом владении общества, акт приема-передачи помещения Гутякуловой И.А. отсутствует, договор от 23.09.2008 N 80 фактически не исполнен.
Поскольку договор аренды от 23.09.2008 N 80 заключен в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества, он в силу статьи 168 Гражданского кодекса является ничтожным, что отражено в обжалуемых судебных актах.
Указанная позиция подтверждается правоприменительной практикой по данному вопросу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2006 N 4818/06).
Поскольку договор аренды от 23.09.2008 N 80 между управлением и Гутякуловой И.А. недействителен (ничтожен), - обязательства по нему не могут быть переданы иным лицам на основании гражданско-правовой сделки, о чем верно указали обе инстанции.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция приходит к выводу о том, что отказ в удовлетворении исковых требований правомерен..."

Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрена ситуация, когда часть ранее переданного в аренду имущества была предоставлена в пользование другому лицу.
По вопросу об оспаривании договора аренды имущества, часть которого передана в пользование другому арендатору, см. п. п. 1.4, 1.5 материалов к ст. 607 ГК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 26.11.2007 N Ф09-9695/07-С6 по делу N А07-13501/2006
"...Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору от 25.05.2004 N 16, заключенному между Уфимским лесхозом Министерства лесного хозяйства по Республике Башкортостан и обществом "Деловая консультация" на основании ст. 31 - 34, 80 Лесного кодекса Российской Федерации, во временное пользование указанному обществу передан участок лесного фонда в Черниковском лесничестве в 29-м квартале общей площадью 5,24 га, кадастровый номер 02:55:030828:00010. Договор зарегистрирован 01.07.2005 (т. 1, л. д. 42).
Между комитетом и обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" 04.04.2006 заключен договор аренды земли N 383-06 на срок с 29.12.2005 по 24.12.2008, в соответствии с условиями которого обществу "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" на основании постановления главы администрации г. Уфы от 29.12.2005 N 6131 предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:55:030828:00010, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Калининский, для использования в целях занимаемой туристической базы, без права рубки леса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 16227 кв. м (т. 1, л. д. 14 - 15). Договор зарегистрирован 10.05.2006, о чем внесена запись в Единый государственный реестр N 02-04-01/130/2006-174.
Согласно кадастровому плану земельного участка площадью 5,24 га в его границы полностью входит земельный участок, полученный обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" по договору N 383-06.
При рассмотрении дела по правилам, установленным для рассмотрения споров в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования общества "Деловая консультация", правомерно исходил из того, что имущество, предоставленное в аренду одному лицу, по смыслу положений ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 43 Земельного кодекса Российской Федерации, лесного законодательства, регулирующих вопросы аренды, не может быть передано в аренду другому лицу, поэтому договор от 04.04.2006 N 383-06, заключенный с обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" в отношении имущества, обремененного не прекращенными правами аренды другого лица, не может считаться соответствующим закону. В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, который не соответствует требованиям закона, ничтожен..."

Позиция 2. Договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 30.09.2009 N КГ-А41/9694-09 по делу N А41-2892/09
"...На момент подписания договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39 нежилое помещение N 1 (комнаты N 1 - 26) общей площадью 505,2 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. 9-ой Гвардейской дивизии, д. 54, и нежилое помещение N 1 (комнаты N 1 - 15) общей площадью 380,9 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Советская, д. 39, не могли быть предметом аренды по договору аренды от 19.03.2008 г. N 54/39, поскольку являлись предметом договоров аренды, заключенных между ООО "КОРУНД+" и ЗАО "ДИКСИ Юг". Нежилые помещения, указанные в качестве предмета договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39, были переданы ЗАО "ДИКСИ Юг" по акту приема-передачи от 17.03.2008 г.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, поскольку на момент подписания договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39 между сторонами в требуемой форме не было достигнуто соглашение о его предмете, арбитражный суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что в силу положений ст. 432 ГК РФ договор аренды N 54/39 от 19.03.2008 г. является незаключенным.
Незаключенный договор не порождает для его сторон, каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.
В этой связи, по состоянию на 19.03.2008 г. у ООО "КОРУНД+" не возникло обязательства из договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39, предусмотренного положением п. 8.3 договора аренды N 54/39 от 19.03.2008 г..."

1.3. Вывод из судебной практики: Решение органа местного самоуправления о предоставлении имущества в аренду может быть признано судом недействительным, если спорное имущество уже передано в аренду другому лицу.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 16.09.2013 N Ф09-8677/13 по делу N А50-24330/2012
"...Предприниматель Симонов Д.В. обратился в Арбитражный суд Пермского края к Департаменту с заявлением о признании решения Департамента, изложенного в протоколе от 15.08.2012 N 93-з о возможности предоставления в аренду на 4 года 11 месяцев земельного участка площадью 1 950 кв. м, расположенного в г. Перми северо-западнее ул. Свободы, 21 под автостоянку Сычеву А.О. недействительным, с учетом уточнения, принятого протокольным определением суда от 04.03.2013 в силу ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Между обществом "Автодруг" и предпринимателем Симоновым Д.В. 20.06.2012 был подписан договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которому права арендатора по договору аренды земельного участка от 03.05.2006 N 385-06МР перешли к заявителю.
15.08.2012 на заседании коллегии при Департаменте по заявлению Сычева А.О. было принято решение о признании возможным предоставления земельного участка площадью 1950 кв. м, расположенного северо-западнее ул. Свободы, 21, под автостоянку в аренду на 4 года 11 месяцев.
Полагая, что указанное решение противоречит закону, поскольку на указанном земельном участке на основании договора аренды от 03.05.2006 N 385-06МР уже организована и действует автостоянка, предприниматель Симонов Д.В. обратился в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим заявлением.
Порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не связанных со строительством, на территории города Перми утвержден решением Пермской городской Думы от 23.10.2007 N 260.
В силу п. 1.6.1 названного Порядка предоставление земельного участка для целей, не связанных со строительством, невозможно, если испрашиваемый земельный участок полностью либо частично обременен правами третьих лиц.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 15 Постановления N 73 если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Как следует из письма федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 02.04.2013 N 01-08/0691 спорный земельный участок являлся ранее учтенным объектом недвижимости и был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 59:01:4211197:12. Сведения об этом земельном участке были внесены на основании оценочной описи кадастрового квартала N 59:01:4211197, форм Единого государственного реестра земель Ф1.1 и Ф1.2, постановления от 31.10.2001 N 2904.
Из кадастровой выписки от 18.02.2013 следует, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:4211197:12 имеет разрешенное использование - для проектирования, устройства и эксплуатации автостоянки, его площадь и границы установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Оценив имеющиеся в деле доказательства (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также условия договора аренды земельного участка от 03.05.2006 N 385-06МР (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), апелляционный суд пришел к правильному выводу его заключенности, поскольку земельный участок был передан арендодателем по акту приема-передачи, какой-либо спор между сторонами этого договора об объекте аренды отсутствовал, земельный участок являлся ранее учтенным объектом недвижимости и был поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 59:01:4211197:12 05.06.2006, договор сторонами, в том числе Симоновым Д.В., исполнялся.
Следовательно, поскольку на 15.08.2012 договор аренды земельного участка от 03.05.2006 N 385-06МР являлся действующим, то Департамент не мог принять решение о предоставлении спорного земельного участка в аренду третьему лицу.
С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования Симонова И.А..."

1.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, в какой части может быть оспорен договор аренды с лицом, которому передано имущество, частично арендуемое к моменту заключения договора, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если арендатору передано имущество, частично арендуемое другим арендатором, то последний может оспорить новый договор аренды только в части своей площади, переданной новому арендатору.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.12.2008 по делу N А43-4621/2008-41-190
"...Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
ООО "Элтекс" не является стороной по договору аренды от 13.12.2006 N 14052/06, поэтому его заинтересованность в оспаривании данной сделки ограничивается защитой нарушенных прав и законных интересов только в части земельного участка площадью 60 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0005, находящегося в его пользовании на праве аренды и входящего в состав земельного участка площадью 6940 квадратных метров, предоставленного ООО "Спектр-плюс" по упомянутому договору.
Суд установил, что в состав земельного участка площадью 6940 квадратных метров, переданного ООО "Спектр-плюс" по договору аренды от 13.12.2006 N 14052/06, вошел земельный участок площадью 60 квадратных метров, ранее предоставленный ООО "Элтекс" по договору аренды от 04.06.2003 N 09530/06 (имеет место наложение границ земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:06 01 39:0005 и 52:18:06 01 39:0006), в связи с чем признал договор аренды от 13.12.2006 N 14052/06 недействительным полностью. Однако суд не учел, что оба земельных участка индивидуализированы, поставлены на государственный кадастровый учет и, таким образом, земельный участок площадью 60 квадратных метров фактически выделен из состава земельного участка площадью 6940 квадратных метров как его обособленная часть.
Суды первой и апелляционной инстанций правильно установили фактические обстоятельства дела, но не применили подлежавшие применению статью 180 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 27 Закона о государственном кадастре недвижимости, что привело к принятию ошибочного решения, в связи с чем принятые судебные акты в силу пункта 2 части 1 статьи 287, части 1 и пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат изменению путем признания недействительным договора аренды земельного участка от 13.12.2006 N 14052/06 в части аренды земельного участка площадью 60 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:06 01 39:0005..."

Позиция 2. Если арендатору передано имущество, частично арендуемое другим арендатором, то последний может оспорить новый договор аренды в целом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 26.11.2007 N Ф09-9695/07-С6 по делу N А07-13501/2006
"...Общество с ограниченной ответственностью "Деловая консультация" (далее - общество "Деловая консультация") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа "Город Уфа" (далее - комитет) и обществу "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" (далее - общество "Оздоровительный комплекс "Юбилейный") о признании договора от 04.04.2006 N 383-06 аренды земельного участка, кадастровый номер 02:55:030828:00010 недействительным (с учетом уточнений исковых требований).
Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору от 25.05.2004 N 16, заключенному между Уфимским лесхозом Министерства лесного хозяйства по Республике Башкортостан и обществом "Деловая консультация" на основании ст. 31 - 34, 80 Лесного кодекса Российской Федерации, во временное пользование указанному обществу передан участок лесного фонда в Черниковском лесничестве в 29-м квартале общей площадью 5,24 га, кадастровый номер 02:55:030828:00010. Договор зарегистрирован 01.07.2005 (т. 1, л. д. 42).
Между комитетом и обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" 04.04.2006 заключен договор аренды земли N 383-06 на срок с 29.12.2005 по 24.12.2008, в соответствии с условиями которого обществу "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" на основании постановления главы администрации г. Уфы от 29.12.2005 N 6131 предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:55:030828:00010, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Калининский, для использования в целях занимаемой туристической базы, без права рубки леса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 16227 кв. м (т. 1, л. д. 14 - 15). Договор зарегистрирован 10.05.2006, о чем внесена запись в Единый государственный реестр N 02-04-01/130/2006-174.
Согласно кадастровому плану земельного участка площадью 5,24 га в его границы полностью входит земельный участок, полученный обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" по договору N 383-06.
При рассмотрении дела по правилам, установленным для рассмотрения споров в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования общества "Деловая консультация", правомерно исходил из того, что имущество, предоставленное в аренду одному лицу, по смыслу положений ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 43 Земельного кодекса Российской Федерации, лесного законодательства, регулирующих вопросы аренды, не может быть передано в аренду другому лицу, поэтому договор от 04.04.2006 N 383-06, заключенный с обществом "Оздоровительный комплекс "Юбилейный" в отношении имущества, обремененного не прекращенными правами аренды другого лица, не может считаться соответствующим закону. В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, который не соответствует требованиям закона, ничтожен..."

1.5. Вывод из судебной практики: Если на часть арендованного земельного участка заключен договор аренды с другим арендатором на основании судебного решения и площадь этой части больше указанной в судебном акте, то первый арендатор вправе оспорить новый договор в отношении площади, превышающей указанную в судебном решении.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.02.2010 по делу N А58-365/09
"...Открытое акционерное общество "Якутский комбинат строительных материалов и конструкций" (ОАО "ЯКСМК") обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВТЭК" (ООО "ВТЭК") и Окружной администрации города Якутска (администрация) о признании договора аренды земельного участка недействительным и применении последствий его недействительности.
...Администрацией в лице департамента имущественных отношений мэрии города Якутска (департамент) заключен договор N 4502 аренды земельного участка площадью 133791 кв. м с кадастровым номером 14:36:103011:0002 из земель поселений, находящийся по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, 56, квартал 41, для размещения производственной базы со сроком аренды с 20.12.2004 по 01.11.1009. Государственная регистрация договора в установленном порядке осуществлена 10.03.2005.
Распоряжениями главы администрации от 22.03.2007 N 1059зр и от 24.09.2007 N 1240 часть вышеназванного земельного участка площадью 2157 кв. м со ссылкой на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 5 июля 2007 года по делу N А58-9202/2005 передана в аренду ООО "ВТЭК", а право аренды истца на этот участок прекращено.
На основании указанных распоряжений между департаментом (арендодателем) и ООО "ВТЭК" (арендатором) 11.10.2007 заключен договор аренды N 5572, по условиям которого арендатору передавался земельный участок площадью 2157 кв. м с кадастровым номером 14:36:103011:0018 для размещения торгового центра на период с 11.10.2007 по 13.02.2010.
Вывод арбитражных судов в части отказа в иске о признании недействительным договора аренды N 5572 в части земельного участка площадью 0,1768 га является правильным.
Поскольку решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 5 июня 2006 года по делу А58-9202/2005 требования ООО "ВТЭК" к администрации с участием ОАО "ЯКСМК" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 0,1768 га с кадастровым номером 14:36:103011:0012 удовлетворены, вывод судов о заключении договора во исполнение судебного акта правомерен.
Вместе с тем, вывод судов об отказе в иске в части земельного участка площадью 389 кв. м является преждевременным и сделан по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения дела.
Исходя из предмета и основания иска, требований и возражений сторон и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу арбитражным судам следовало включить обстоятельства наличия (отсутствия) нахождения объектов недвижимости истца (проходной и гаража) на земельном участке площадью 389 кв. м, переданного ответчику в аренду по оспариваемому договору.
Вместе с тем, данный вопрос в предмет исследования судами не включен, оценка доводу истца о нахождении этих объектов на спорном земельном участке не дана, в связи с чем в этой части обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение..."

1.6. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности передачи в аренду одного и того же имущества одновременно разным лицам, если нормами специального законодательства установлено право использования данного имущества в нескольких целях, существует две позиции судов.

Примечание: В соответствии с ч. 2 ст. 25 Лесного кодекса РФ леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных ч. 1 данной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими федеральными законами. На практике возникают расхождения в толковании указанной статьи. Одни суды склоняются к мнению, что ст. 25 Лесного кодекса РФ предоставляет право сдавать в аренду одно и то же имущество нескольким лицам, но для разных целей деятельности. Другие считают, что данная норма определяет лишь виды использования лесных участков, но не порядок их передачи в аренду, поэтому сдача участков в аренду одновременно нескольким лицам неправомерна.

Позиция 1. Одно и то же имущество может быть передано в аренду одновременно разным лицам, если нормами специального законодательства предусмотрена возможность использования данного имущества в нескольких целях, включая одновременное многоцелевое использование.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10 по делу N А05-7607/2009
"...Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 30.09.2008 между департаментом лесного комплекса и обществом "Фирма "Бобровский рейд" как победителем лесного аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка от 16.09.2008 N 6/3 был подписан договор N 653 аренды лесного участка.
Согласно пункту 1.3 названного договора лесной участок общей площадью 5 630 гектаров передается арендатору для использования леса с целью заготовки древесины. Договором определено местонахождение этого участка. Сторонами подписан акт приема-передачи лесного участка в аренду от 30.09.2008.
Общество "Фирма "Бобровский рейд" 25.03.2009 обратилось в регистрационную службу с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды лесного участка от 30.09.2008 N 653. Первоначально государственная регистрация была приостановлена, а затем сообщением регистрационной службы от 22.05.2009 N 01/028/2009-108 обществу было отказано в проведении государственной регистрации указанного договора на том основании, что имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (подпункт 11 пункт 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Действительно, 28.04.2008 между департаментом лесного комплекса и обществом "САПСАН-М" был подписан договор аренды лесных участков N 300. Лесные участки общей площадью 67 500 гектаров переданы для ведения охотничьего хозяйства. Договором установлены ограничения в использовании участков, в частности участки N 2, 4 имеют обременения по виду лесопользования - заготовка древесины обществом "Фирма "Бобровский рейд". Государственная регистрация этого договора осуществлена 13.10.2008.
Общество "Фирма "Бобровский рейд", не согласившись с отказом в государственной регистрации договора аренды лесного участка от 30.09.2008 N 653, обратилась в суд с требованием о признании этого отказа недействительным.
Статьей 1 Лесного кодекса Российской Федерации 2006 года установлено, что лесное законодательство и иные регулирующие лесные отношения нормативные правовые акты основываются на принципах обеспечения многоцелевого, рационального, непрерывного, неистощительного использования лесов для удовлетворения потребности общества в лесах и лесных ресурсах.
В пункте 1 статьи 25 Кодекса перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины, деятельность в сфере охотничьего хозяйства (ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты).
В соответствии с пунктом 2 этой же статьи леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами.
Проведение лесных аукционов по использованию одних и тех же лесных участков для разных видов пользования, заключение арендаторами договоров с учетом установленных ограничений позволяют прийти к выводу о возможности многоцелевого лесопользования как обществом "Фирма "Бобровский рейд", так и обществом "САПСАН-М".
Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности.
Системное толкование указанных норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Таким образом, отказ регистрационной службы в государственной регистрации договора аренды лесного участка от 30.09.2008 N 653 является неправомерным.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.10.2013 N ВАС-14548/13 по делу N А51-30283/2012
"...Судом установлено, что 01.12.2008 между Управлением лесного хозяйства Приморского края (арендодателем) и обществом "Дальнереченсклес" (арендатором) заключен договор аренды лесного участка из состава земель лесного фонда общей площадью 60 797 га, расположенного по адресу: Приморский край, Красноармейский район, Рощинское лесничество, Измайлихинское участковое лесничество: кварталы N 1 - 10, 12 - 17, 20 - 55, 67 - 70, 72 - 76, 81 - 85 и, кварталы N 1 - 4, Голубичного участкового лесничества, для заготовки древесины.
Во исполнение решения Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2011 по делу N А51-8875/2011 между Управлением лесного хозяйства Приморского края (арендодателем) и обществом "Золотой Полоз" (арендатором) 22.02.2012 заключен договор аренды лесного участка из состава земель лесного фонда площадью 60 га, расположенного по адресу: Приморский край, Красноармейский район, Рощинское лесничество, Измайлихинское участковое лесничество, в части выделов 31 - 35, 48 квартала N 67, для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождения полезных ископаемых (добыча золота).
Оспариваемые подпункты касаются порядка вырубки обществом "Золотой Полоз" леса.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, системное толкование норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Протолковав условия договоров аренды истца и общества "Золотой Полоз", суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обществам "Золотой Полоз" и "Дальнереченсклес" лесные участки предоставлены для различных видов использования.
Учитывая обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2011 по делу N А51-8875/2011, исходя из того, что рубка лесных насаждений не является самостоятельным видом лесопользования по спорному договору и может быть произведена ответчиком как недропользователем только в соответствии с требованиями закона, условиями договора аренды лесного участка и проектом освоения лесов, подлежащего государственной или муниципальной экспертизе в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (часть 1 статьи 89 Лесного кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции, руководствуясь статьями 1, 168, пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 11 части 1, частью 2 статьи 25, статьей 43, частью 1 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о соответствии спорных условий договора аренды действующему законодательству, а также об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 01.02.2013 N ВАС-668/13 по делу N А66-10428/2011
"...Судом установлено, что на основании договора аренды от 30.12.2008 N 68 департамент в целях заготовки древесины на срок по 17.07.2031 передал обществу "Лесосырьевое обеспечение" лесной участок общей площадью 56 480 га, расположенный на территории Фировского лесничества с кадастровым номером 69:00:000000:0041.
Департаментом и обществом "УПТ" заключен договор аренды от 30.03.2011 N 21, в соответствии с которым обществу "УПТ" на срок 11 месяцев в целях проектирования и строительства линейного объекта (волоконно-оптическая система передачи) передан лесной участок площадью 10,45 га, расположенный на части лесного участка, переданного обществу "Лесосырьевое обеспечение" по договору N 68.
Согласно условиям договора аренды N 21 при проектировании и строительстве линейного объекта арендатор вправе производить рубку древесины.
Истец, полагая, что его права арендатора по договору N 68 нарушены, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что предоставление лесного участка в аренду истцу и обществу "УПТ" для одного вида лесопользования противоречит положениям лесного законодательства.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что до заключения спорного договора аренды было получено согласие общества "Лесосырьевое обеспечение" на его заключение и на заготовку древесины при проектировании и строительстве линейного объекта, а также, что лесной участок предоставлен обществам "Лесосырьевое обеспечение" и "УПТ" для различных видов использования и, руководствуясь пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 25, 72 Лесного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 4.1 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, пришел к выводу о возможности одновременного многоцелевого лесопользования одним земельным участком и об отсутствии оснований для признания спорного договора недействительным.
...в передаче дела N А66-10428/2011 Арбитражного суда Тверской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.11.2012 отказать..."

Определение ВАС РФ от 10.01.2012 N ВАС-17013/11 по делу N А51-13870/2010
"...Суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствуясь статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 25 Лесного кодекса Российской Федерации признали, что в действующем законодательстве отсутствует запрет на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. Суды указали, что ограничение, как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей, возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно, однако таких обстоятельств при рассмотрении настоящего дела не установлено.
Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, в котором содержится общеобязательное толкование подлежащих применению по настоящему делу правовых норм лесного законодательства.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Примечание: Из приведенного ниже Определения следует, что суд не отменил судебные акты, поскольку стороны имели возможность обратиться в установленном порядке с заявлением о пересмотре этих актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

Определение ВАС РФ от 16.08.2010 N ВАС-7506/10 по делу N А70-8185/2009
"...По заявлению общества с ограниченной ответственностью "Крона" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, г. Тюмень о признании незаконным отказа в государственной регистрации, обязании зарегистрировать договор аренды лесного участка.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что положениями статей 606 - 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Лесного кодекса Российской Федерации не предусматривается возможность предоставления одного и того же лесного участка для нескольких видов использования лесов нескольким арендаторам, а потому признали отказ регистрационной службы в регистрации договора законным.
Между тем, указанный вывод не соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, в соответствии с которой необходимо учитывать следующие обстоятельства.
В пункте 1 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины и другие.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Лесным кодексом, другими федеральными законами.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к договору аренды лесного участка исключительно в дополнения к правилам, содержащимся в Лесном кодексе Российской Федерации. Специальным нормативным правовым актом - Лесным кодексом Российской Федерации запрет на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности не установлен, и в то же время прямо предусмотрена возможность многоцелевого использования лесных участков.
Ограничения как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возможны только в случае, когда многоцелевое лесопользование невозможно.
В связи с тем, что заявители имеют возможность обратиться в установленном порядке с заявлением о пересмотре оспариваемых судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, коллегия судей полагает возможным отказать в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Примечание: Из приведенного ниже Определения следует, что суд не отменил судебные акты, поскольку стороны имели возможность обратиться в установленном порядке с заявлением о пересмотре этих актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

Определение ВАС РФ от 11.08.2010 N ВАС-10408/10 по делу N А09-9389/2009
"...Суды установили, что на основании постановления Администрации Брянской области от 21.12.2006 N 801, между Комитетом природопользования и охраны окружающей среды, лицензирования отдельных видов деятельности Брянской области и обществом с ограниченной ответственностью "Русский охотничий клуб Умысличи" (далее - общество) заключен договор о предоставлении территории площадью 9,3 тыс. га для осуществления пользования животным миром (для нужд охотничьего хозяйства).
29.07.2009 Управлением лесами Брянской области (далее - управление) было опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков для заготовки древесины. На аукцион выставлено, в том числе, право аренды лесного участка, находящегося в ведении ГУ "Дятьковское лесничество", расположенное на территории бывшего Кленовского лесничества.
Полагая, что действия управления по организации аукциона не соответствуют закону и нарушают права общества, оно обратилось с настоящим требованием в суд.
Суды первой и кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что на момент организации управлением аукциона участок лесного фонда был обременен правами общества. Суды пришли к выводу, что положениями статей 606 - 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Лесного кодекса Российской Федерации не предусматривается возможность предоставления одного и того же лесного участка для нескольких видов использования лесов нескольким арендаторам, а потому признали действия управления по организации аукциона незаконными.
Между тем, указанный вывод не соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, в соответствии с которой необходимо учитывать следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Лесным кодексом, другими федеральными законами.
Положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к договору аренды лесного участка исключительно в дополнения к правилам, содержащимся в Лесном кодексе Российской Федерации. Специальным нормативным правовым актом - Лесным кодексом Российской Федерации запрет на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности не установлен, и в то же время прямо предусмотрена возможность многоцелевого использования лесных участков.
Ограничения как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возможны только в случае, когда многоцелевое лесопользование невозможно.
Принимая во внимания, что практика применения указанных положений законодательства определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации после принятия оспариваемых судебных актов, в соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2008 N 14 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам", управление имеет право в соответствии с пунктом 1 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратиться в суд с заявлением о пересмотре судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам. Срок, предусмотренный частью 1 статьи 312 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в данном случае начинает течь с момента получения заявителем копии определения об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В связи с тем, что заявитель имеет возможность обратиться в установленном порядке с заявлением о пересмотре оспариваемых судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, коллегия судей полагает возможным отказать в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации..."

Определение ВАС РФ от 04.05.2010 N ВАС-2111/10 по делу N А05-7607/2009
"...25.03.2009 ООО "Фирма "Бобровский рейд" обратилась в управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о проведении государственной регистрации договора аренды лесного участка от 30.09.2008 N 653. Первоначально государственная регистрация была приостановлена, а затем решением от 22.05.2009 N 01/028/2009-108 обществу отказано в проведении государственной регистрации указанного договора на том основании, что имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (подпункт 11 пункт 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Действительно 28.04.2008 между Департаментом лесного комплекса Архангельской области и ООО "САПСАН-М" был подписан договор N 300 аренды лесных участков. Лесные участки переданы для ведения охотничьего хозяйства. Общая площадь лесных участков составляет 67 500 га. Договором установлены ограничения в использовании. Участки N N 2, 4 имеют обременения по виду лесопользования - заготовка древесины ООО "Фирма "Бобровский рейд". Государственная регистрация этого договора осуществлена 13.10.2008.
ООО "Фирма "Бобровский рейд", не соглашаясь с отказом в государственной регистрации договора аренды лесного участка от 30.09.2008 N 653, обратилась в суд с требованием о признании его недействительным.
Лесной кодекс Российской Федерации 2006 года в статье 1 в качестве одного из основных принципов лесного законодательства предусматривает, что лесное законодательство и иные регулирующие лесные отношения нормативные правовые акты основывается на обеспечении многоцелевого, рационального, непрерывного, неистощительного использования лесов для удовлетворения потребности общества в лесах и лесных ресурсах.
В пункте 1 статьи 25 кодекса перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины, ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты.
Пункт 2 этой же статьи устанавливает, что леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Лесным кодексом, другими федеральными законами.
Проведение лесных аукционов по использованию одних и тех же лесных участков для разных видов использования, заключение арендаторами договоров с учетом установленных ограничений позволяет прийти к выводу о возможности многоцелевого лесопользования как обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Бобровский рейд", так и обществом с ограниченной ответственностью "САПСАН-М".
Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности.
Системное толкование указанных норм законодательства показывает, что ограничения как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возможны только в случае, когда многоцелевое лесопользование невозможно.
При изложенных обстоятельствах оспариваемый отказ регистрационной службы следует признать незаконным.
Ссылки судов на положения статей 606, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неправомерными, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом. Таким образом, к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, если такие вопросы не урегулированы Лесным кодексом Российской Федерации и если это не противоречит Лесному кодексу Российской Федерации. Иными словами, положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к договору аренды лесного участка исключительно в дополнения к правилам, содержащимся в Лесном кодексе Российской Федерации. Поскольку специальным нормативным правовым актом - Лесным кодексом Российской Федерации запрет на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности на установлен, и в то же время прямо предусмотрена возможность многоцелевого использования лесных участков, подлежит применению Лесной кодекс Российской Федерации, а не Гражданский кодекс Российской Федерации.
Аренда лесных участков в отличие от аренды объектов недвижимости в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации имеет свою специфику, так как передача в аренду лесного участка позволяет осуществлять на участке определенный вид лесопользования в определенном объеме..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.09.2013 по делу N А74-682/2012
"...Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В пункте 1 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации перечислены виды использования лесов, в том числе деятельность в сфере охотничьего хозяйства (ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты), выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых.
В соответствии с пунктом 2 этой же статьи леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами.
Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрет на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности.
Из системного толкования указанных норм следует, что ограничение по виду лесопользования и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним лесным участком невозможно.
Указанный правовой подход содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10.
При таких условиях суд апелляционной инстанции, установив, что Госкомлес Хакасии не обосновал невозможность использования в целях разработки месторождений полезных ископаемых лесного участка одновременно с ООО "Матуган", не указал причины, по которым имеющееся у третьего лица право пользования земельным участком площадью 48 674 га в целях ведения охотничьего хозяйства исключает возможность использования заявителем лесного участка в испрашиваемом размере 125,4 га для разработки месторождений полезных ископаемых, признал отказ от 23.11.2011 незаконным.
Суд посчитал, что направленной на устранение нарушенного права заявителя будет мера по возложению на ответчика обязанности повторно рассмотреть заявку общества от 17.11.2011 N 17/11 о предоставлении лесного участка в аренду.
Между тем судом апелляционной инстанции было правомерно признано, что в отказе от 23.11.2011 отсутствует обоснование того, каким образом нарушаются права третьего лица; следовательно, по существу, никакие обстоятельства в подтверждение правомерности отказа в предоставлении обществу лесного участка в аренду не приведены.
При таких условиях, признав отказ незаконным, суд апелляционной инстанции не вправе был обязывать соответствующий орган в качестве восстановительной меры предоставить обществу испрашиваемый лесной участок, так как в ходе судебного разбирательства не было добыто доказательств, подтверждающих возможность одновременного использования участка для геологического изучения, разработки месторождения и ведения охотничьего хозяйства. Как следует из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 27.07.2010 N 2111/10, при рассмотрении аналогичных дел следует исходить из того, что ограничение по виду лесопользования и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним лесным участком невозможно.
Поскольку соответствующие доказательства (возможности или невозможности одновременного многоцелевого лесопользования одним лесным участком) в деле отсутствуют, обязание Госкомлеса Хакасии в качестве восстановительной меры предоставить лесной участок обществу в аренду являлось бы преждевременным..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.06.2013 по делу N А33-12663/2012
"...Пункт 1 статьи 25 Лесного кодекса перечисляет виды использования лесов, в том числе заготовку древесины, строительство, реконструкцию, эксплуатацию линейных объектов. При этом пунктом 2 статьи 25 Кодекса предусмотрено, что леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами.
Лесной кодекс не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что спорный лесной участок предоставлен в аренду ЗАО "КЛМ Ко" для целей заготовки древесины, в свою очередь ООО "Карат-Лес" просит предоставить испрашиваемый лесной участок в аренду для целей строительства линейного объекта - дороги, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что использование ЗАО "КЛМ Ко" участка в целях заготовки древесины не является основанием, исключающим возможность предоставления данного лесного участка в аренду ООО "Карат-Лес" для иного вида лесопользования, в силу прямого нормативного указания.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, системное толкование норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Между тем доказательств невозможности одновременного многоцелевого лесопользования одним лесным участком, как установлено судами, в материалы дела не представлено..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.09.2013 N Ф03-3293/2013 по делу N А51-30283/2012
"...Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, 01.12.2008 между Управлением лесного хозяйства Приморского края (арендодателем) и обществом "Дальнереченсклес" (арендатором) заключен договор аренды N 191/29 лесного участка из состава земель лесного фонда общей площадью 60 797 га, расположенного по адресу: Приморский край, Красноармейский район, Рощинское лесничество, Измайлихинское участковое лесничество: кварталы NN 1-10, 12-17, 20-55, 67-70, 72-76, 81-85 и, кварталы NN 1-4, Голубичного участкового лесничества, для заготовки древесины. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Во исполнение решения Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2011 по делу N А51-8875/2011 между Управлением лесного хозяйства Приморского края (арендодателем) и обществом "Золотой Полоз" (арендатором) 22.02.2012 был заключен договор аренды N 12/43-12 лесного участка из состава земель лесного фонда площадью 60 га, расположенного по адресу: Приморский край, Красноармейский район, Рощинское лесничество, Измайлихинское участковое лесничество, в части выделов 31-35, 48 квартала N 67, для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождения полезных ископаемых (добыча золота).
Полагая, что названные условия договора аренды лесного участка от 22.02.2012 N 12/43-12 противоречат требованиям лесного и гражданского законодательства и ограничивают право истца осуществлять заготовку леса на данной территории, ООО "Дальнереченсклес" обратилось в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной в указанной части.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд исходил из того, что у обоих арендаторов фактически совпадают виды лесопользования в части рубки древесины, при этом ООО "Золотой полоз" не обращалось к истцу за отказом от аренды лесных участков либо получении соглашения на проведение работ по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых. Поскольку ООО "Дальнереченсклес" не может производить заготовку древесины в Измайлихинском участковом лесничестве ввиду неспелости леса, суд счел, что имеет место ситуация, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним участком лесного фонда различными лесопользователями, невозможно.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. При этом системное толкование указанных норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Проанализировав названные законоположения, суд кассационной инстанции считает ошибочным вывод арбитражного суда о том, что рубка древесины является самостоятельным видом лесопользования, одновременное осуществление которого несколькими арендаторами лесного участка исключено.
Как следует из материалов дела, спорный договор был заключен во исполнение решения Арбитражного суда Приморского края от 18.08.2011 по делу N А51-8875/2011 о признании недействительным решения Управления лесного хозяйства Приморского края от 08.04.2011 N 49-02-30/1160 об отказе в предоставлении ООО "Золотой Полоз" в аренду для целей геологического изучения, разведки, добычи золота спорного лесного участка. При этом судом установлено, что деятельность ООО "Золотой полоз" при выполнении работ по геологическому изучению недр, разработке месторождений полезных ископаемых, являющаяся самостоятельным видом лесопользования, отличным от заготовки древесины, не нарушает прав и законных интересов ООО "Дальнереченсклес". Давая оценку доводу о невозможности совместного многоцелевого использования спорного лесного участка и возможном причинении истцу убытков, суд сослался на предусмотренную законом возможность проведения недропользователем как выборочных рубок так и сплошных рубок лесных насаждений.
Учитывая, что рубка лесных насаждений не является самостоятельным видом лесопользования и может быть произведена ООО "Золотой Полоз" как недропользователем только в соответствии с требованиями закона, условиями договора аренды лесного участка и проектом освоения лесов, подлежащего государственной или муниципальной экспертизе в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (часть 1 статьи 89 Лесного кодекса Российской Федерации), следует признать спорные условия договора аренды лесного участка от 22.02.2012 N 12/43-12 не противоречащими действующему законодательству.
Исходя из того, что обществам "Золотой Полоз" и "Дальнереченсклес" лесные участки предоставлены для различных видов использования, следует признать, что вывод о недействительности договора аренды от 22.02.2012 N 12/43-12 в оспоренной части ввиду несоответствия требованиям закона сделан судом с неправильным применением норм материального права и не согласуется с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, содержащем общеобязательное толкование подлежащих применению по настоящему делу норм лесного законодательства..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.07.2013 N Ф03-2712/2013 по делу N А51-23888/2012
"...01.08.2012 недропользователь обратился в Управление с заявлением о предоставлении на срок до 01.03.2030 в аренду лесных участков (включая спорный) из состава земель лесного фонда для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых (добычи золота) общей площадью 162,1 га, расположенных в Красноармейском муниципальном районе Приморского края в россыпях рек Правая Еловка, Левая Еловка (с притоками) и ключа Болотный.
По результатам рассмотрения указанного обращения Управление письмом от 10.08.2012 N 49-02-30/3458 отказало заявителю в предоставлении испрашиваемых участков лесного фонда, указав на отсутствие в пакете документов копии свидетельства о постановке на налоговый учет и копии лицензии на пользование недрами, а также на вхождение участков в состав лесного фонда, переданного в аренду ООО "Дальнереченсклес".
В пункте 1 статьи 25 Лесного кодекса РФ перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины, выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых. Леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами (пункт 2 той же статьи Лесного кодекса РФ).
Использование одних и тех же лесных участков для разных видов пользования, на основании заключенных с арендаторами договоров с учетом установленных ограничений позволяет прийти к выводу о возможности многоцелевого лесопользования.
Вместе с тем ограничение, как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей, возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно, тогда как таких обстоятельств при рассмотрении настоящего дела арбитражными судами не установлено.
При этом судами принято во внимание, что спорный лесной участок находится в границах участка площадью 60797 га, предоставленного ООО "Дальнереченсклес" в аренду для заготовки древесины на основании договора от 01.12.2008 N 191/29. Однако деятельность ООО "Золотой Полоз" по выполнению работ по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых является самостоятельным видом лесопользования, отличным от заготовки древесины, которым занимается ООО "Дальнереченсклес".
При таких обстоятельствах, исходя из того, что ООО "Золотой Полоз" испрашивается спорный лесной участок, предоставленный ранее ООО "Дальнереченсклес", для различных видов использования, арбитражные суды, руководствуясь, пунктами 1 и 11 части 1, частью 2 статьи 25, статьей 43, частью 1 статьи 72, статьей 74 Лесного кодекса РФ и нормами главы 24 АПК РФ, сделали правильный вывод о несоответствии оспариваемого отказа Управления указанным нормам лесного законодательства и на этом основании правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.08.2011 N Ф03-3452/2011 по делу N А51-13870/2010
"...Статьей 1 Лесного кодекса РФ 2006 года установлено, что лесное законодательство и иные регулирующие лесные отношения нормативные правовые акты основываются на принципах обеспечения многоцелевого, рационального, непрерывного, неистощительного использования лесов для удовлетворения потребности общества в лесах и лесных ресурсах.
В пункте 1 статьи 25 Лесного кодекса РФ перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины, деятельность в сфере охотничьего хозяйства (ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты). Леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами (пункт 2 той же статьи Лесного кодекса РФ).
Использование одних и тех же лесных участков для разных видов пользования, на основании заключенных с арендаторами договоров с учетом установленных ограничений позволяет прийти к выводу о возможности многоцелевого лесопользования.
Правильно применяя приведенные выше нормы лесного законодательства апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности.
Ограничение, как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей, возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно, однако таких обстоятельств при рассмотрении настоящего дела апелляционным судом не установлено.
Выводы апелляционного суда в полной мере соответствуют правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 N 2111/10, в котором содержится общеобязательное толкование подлежащих применению по настоящему делу правовых норм лесного законодательства.
С учетом изложенного, обжалуемое постановление апелляционного суда, соответствующее нормам материального и процессуального права, отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению, не подлежат..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2013 по делу N А70-5467/2012
"...В соответствии с требованиями статьи 4 Федерального закона "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" 03.06.2008 Департамент и ООО "Культурно-оздоровительный центр "Академия СПА" заключили договор аренды лесного участка N 33-р, по условиям которого в аренду передан лесной участок площадью 0,75 гектаров с кадастровым номером 72:17:00 00 000:0039/021, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Тюменский лесхоз, Левашовское лесничество, квартал 24, выдел 11, для осуществления рекреационной деятельности, на срок до 31.12.2054.
В соответствии с пунктом 1.9 договора арендатор уведомлен арендодателем о том, что по результатам аукциона, состоявшегося 17.12.2007, право на заключение договора аренды лесного участка с целью заготовки древесины получило ООО "Крона".
В соответствии с заключенным 21.12.2007 договором аренды лесного участка N 23/др Департамент передал ООО "Крона" в аренду лесной участок площадью 6 178 гектаров, являющийся частью лесного участка с кадастровым номером 72:17:00 00 000:0039, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Тюменский лесхоз, Левашовское лесничество, кварталы 1 - 32, в целях заготовки древесины, на срок до 31.12.2056. Договор зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке 19.01.2010.
Полагая, что в рассматриваемом случае одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно, ООО "КИМ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что предоставление лесного участка разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности не противоречит требованиям действующего законодательства.
В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам, юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом. К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Часть 2 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации устанавливает, что леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено самим Кодексом, другими федеральными законами.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 июля 2010 года N 2111/10, Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. При этом системное толкование норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "КИМ" не представило каких-либо доказательств в подтверждение невозможности многоцелевого использования спорного лесного участка.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, а также приняв во внимание установленные судами обстоятельства в рамках рассмотрения дела N А70-13151/2011 по заявлению ООО "КИМ" об оспаривании действий Департамента по утверждению положительного заключения государственной экспертизы изменений проекта освоения лесов N 29/23др/ЭПО-Доп ООО "Крона", суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предоставление ООО "Крона" в аренду спорного лесного участка не противоречит законодательству, оснований для признания оспариваемой сделки в части недействительной не имеется..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.11.2012 по делу N А66-10428/2011
"...Из материалов дела следует, что Обществу на основании договора аренды от 30.12.2008 N 68 Департаментом управления природными ресурсами и охраны окружающей среды Тверской области в целях заготовки древесины на срок по 17.07.2031 передан лесной участок общей площадью 56 480 га, расположенный на территории Фировского лесничества (кадастровый номер 69:00:000000:0041; далее - договор N 68).
Между Департаментом и ЗАО "УПТ" (арендатор) заключен договор аренды от 30.03.2011 N 21, в соответствии с которым ЗАО "УПТ" на срок 11 месяцев в целях проектирования и строительства линейного объекта (волоконно-оптическая система передачи) передан лесной участок площадью 10,45 га, расположенный на части лесного участка, переданного Обществу по договору N 68.
Общество, сославшись на нарушение его прав арендатора по договору N 68, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено судом апелляционной инстанции и видно из материалов дела, по спорному договору лесной участок передан ЗАО "УПТ" в аренду на срок 11 месяцев в целях проектирования и строительства линейного объекта (волоконно-оптическая система передачи); используя лесной участок в указанных целях, арендатор вправе производить рубку древесины.
ЛК РФ не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10, системное толкование указанных норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Полно и всесторонне исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, апелляционный суд пришел к выводам о том, что лесной участок предоставлен Обществу и ЗАО "УПТ" для различных видов использования, о возможности одновременного многоцелевого лесопользования одним земельным участком, а также об отсутствии оснований для признания спорного договора недействительным..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2010 по делу N А42-8592/2009
"...Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что земельные участки, предоставленные Кооперативу под сенокошение, и лесной участок, предоставленный Обществу, могут передаваться в аренду различным пользователям.
В пункте 1 статьи 25 Лесного кодекса перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины, деятельность в сфере охотничьего хозяйства (ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты). В соответствии с пунктом 2 этой же статьи леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных частью 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами.
Проведение лесных аукционов по использованию одних и тех же лесных участков для разных видов пользования, заключение арендаторами договоров с учетом установленных ограничений позволяют прийти к выводу о возможности многоцелевого лесопользования несколькими арендаторами.
Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. Системное толкование указанных норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 по делу N 2111/10.
При таких обстоятельствах постановление апелляционной инстанции от 03.06.2010 следует отменить как принятое с нарушением норм материального права, а решение от 25.12.2009 - оставить в силе..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 03.12.2012 N Ф09-10544/12 по делу N А71-6569/2012
"...Общество "Керамика", ссылаясь на то, что в извещении о проведении аукциона не содержится сведений о нахождении лесного участка в аренде у закрытого акционерного общества "Биоресурс" для заготовки древесины, извещение, форма заявки и проект договора аренды размещены менее чем за 60 дней до дня проведения аукциона, и полагая, что аукцион проведен с нарушением требований лесного законодательства, обратилось в арбитражный суд с требованием о признании аукциона недействительным.
Согласно ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В пункте 1 ст. 25 Лесного кодекса перечислены виды использования лесов, в том числе заготовка древесины, деятельность в сфере охотничьего хозяйства (ведение охотничьего хозяйства и осуществление охоты).
В соответствии с п. 2 этой же статьи леса могут использоваться для одной или нескольких целей, предусмотренных п. 1 указанной статьи, если иное не установлено Кодексом, другими федеральными законами.
Проведение лесных аукционов по использованию одних и тех же лесных участков для разных видов пользования, заключение арендаторами договоров с учетом установленных ограничений позволяют прийти к выводу о возможности многоцелевого лесопользования несколькими арендаторами.
Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. Системное толкование указанных норм законодательства показывает, что ограничение как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним земельным участком невозможно.
Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2010 N 2111/10.
Поскольку истцом доказательств того, что одновременное использование предоставленного ему на основании аукциона лесного участка для заготовки древесины и охоты невозможно, не представлено, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии нарушений прав и законных интересов истца, выразившихся в нарушении лесного законодательства при проведении аукциона, в связи с чем отказали в признании аукциона недействительным..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 11.11.2009 по делу N А23-1183/08А-9-78
"...Как видно из материалов дела, на основании договоров аренды от 30.11.2005 N 24 и от 13.02.2006 N 37, заключенных по результатам лесных конкурсов, состоявшихся 10.10.2003 и 23.01.2006, Общество является арендатором участков лесного фонда, расположенных в Боровском лесхозе Тишневского лесничества, в том числе в квартале N 46, а также арендатором участков лесного фонда, расположенных в Боровском лесхозе Балабановского лесничества в кварталах N N 53, 60, 61 и 70. Указанные участки лесного фонда предоставлены Обществу для заготовки древесины по мягколиственному и хвойному хозяйству.
Оспариваемыми решениями Управления лесами Калужской области, изложенными в приказах от 12.02.2008 N 29, от 14.03.2008 N 43, от 25.03.2008 N 57 и от 08.04.2008 N 75, предусматривалось выставление на аукцион права на заключение договоров аренды лесных участков для осуществления рекреационной деятельности и для ведения сельского хозяйства на часть земельных участков (выделов), переданных ранее в аренду Обществу по вышеуказанным договорам.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что нормы §1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат правила об использовании арендованного имущества лишь на правах субаренды и не предусматривают пользование имуществом несколькими арендаторами, поэтому и пользование лесными участками для одной или нескольких целей (ч. 2 ст. 25 Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006) не означает возможность использования таких участков несколькими арендаторами. Из буквального толкования п. 1 ст. 72 Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006 следует, что лесной участок для одной или нескольких целей может быть предоставлен только одному арендатору.
Анализируя положения ст. 9, 71 Лесного кодекса РФ, главы 34 Гражданского кодекса РФ, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что правовое регулирование аренды не исчерпывается нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, предусмотрены в ряде других законодательных актов. В частности, режим использования участков лесного фонда, в том числе сдача их в аренду, определен Лесным кодексом Российской Федерации, гражданским законодательством и Правилами подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.05.2007 N 324.
Действия Управления по выставлению на аукцион прав аренды лесных участков регламентируются Правилами подготовки и заключения договоров аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 28.05.2007 N 324 (в редакции от 17.11.2007), диспозиция которых не содержит прямого запрета передачи в аренду одного и того же лесного участка разным арендаторам для разных видов лесопользования.
При этом ни нормы Лесного кодекса РФ от 04.12.2006, ни нормы Гражданского кодекса РФ, ни положения иных нормативных актов также не содержат императивного запрета на предоставление участков лесного фонда нескольким арендаторам.
Анализируя положения ст. ст. 41, 38 Лесного кодекса РФ, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что использование лесных участков для рекреационной деятельности и для ведения сельского хозяйства не препятствует осуществлению на указанных лесных участка деятельности по заготовке древесины..."

Позиция 2. Одно и то же имущество не может быть передано в аренду одновременно разным лицам, даже если нормами специального законодательства установлено право на использование данного имущества в нескольких целях.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 05.04.2010 по делу N А09-9389/2009
"...В соответствии с постановлением Администрации Брянской области от 21.12.2006 N 801, Комитет природопользования и охраны окружающей среды, лицензирования отдельных видов деятельности Брянской области и ООО "Русский охотничий клуб Умысличи" 26.12.2006 заключили договор N 1130 ОИ-КП о предоставлении Обществу в долгосрочное пользование (сроком на 30 лет) территории для осуществления пользования животным миром.
Управлением лесами Брянской области было опубликовано в газете "Брянский перекресток" N 29 от 29.07.2009 извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков для заготовки древесины.
Считая действия Управления лесами Брянской области по организации аукциона не соответствующими закону и нарушающими права и законные интересы ООО "Русский охотничий клуб Умысличи" в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Русский охотничий клуб Умысличи" осуществляет использование объектами животного мира на предоставленной ему территории на законных основаниях, а поэтому действия, связанные с предоставлением в аренду лесных участков, расположенных на этой же территории для заготовки древесины, не соответствуют требованиями действующего законодательства и нарушают права и законные интересы заявителя.
Отменяя указанный судебный акт и отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд исходил из того, что действия Управления лесами Брянской области соответствуют требованиям статьи 25 Лесного кодекса РФ, так как леса могут использоваться для различных целей, а поэтому один лесной участок может предоставляться в пользование нескольким лицам.
Судебная коллегия считает указанные выводы ошибочными.
В соответствии со статьями 606 - 607 Гражданского кодекса Российской Федерации лесной участок как объект аренды, не может являться одновременно предметом нескольких сделок.
Статья 25 Лесного кодекса Российской Федерации, устанавливающая виды использования лесов, и которой предусмотрено использование лесов для нескольких целей, не входит в противоречие со статьями 606 - 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как данная норма определяет лишь виды использования лесных участков, но не порядок передачи их в аренду.
В силу изложенного, действия Управления лесами Брянской области, направленные на передачу в аренду третьим лицам спорного лесного участка не соответствуют требованиям вышеназванных норм закона, нарушают законные права ООО "Русский охотничий клуб Умысличи" по владению и пользованию этим участком.
...постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2010 по делу N А09-9389/2009 отменить, оставив в силе решение суда по этому же делу..."

1.7. Вывод из судебной практики: Арендатор не может понудить арендодателя к заключению договора аренды на основании предварительного договора, если объект аренды передан арендодателем в аренду третьему лицу.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 20.09.2010 N ВАС-12532/10 по делу N А40-101596/09-113-789
"...09.04.2007 между ООО "Маршрут-Развитие" (арендодатель) и ООО "СКМО" (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилых помещений в строящемся Центре бытового обслуживания населения (далее - Центр), согласно которому стороны обязались в будущем заключить долгосрочный договор аренды этих помещений по получении арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанный объект.
В дальнейшем между арендодателем, арендатором и ОАО "Седьмой континент" (новый арендатор) было заключено соглашение от 22.07.2008 об уступке новому арендатору прав и обязанностей по предварительному договору, в том числе в части заключения в будущем долгосрочного договора аренды помещения.
После регистрации арендодателем права собственности на здание Центра ОАО "Седьмой континент" направил в его адрес телеграмму с просьбой заключить основной договор аренды на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Поскольку арендодатель договор аренды не заключил, ОАО "Седьмой континент" обратилось в арбитражный суд с указанным иском о его понуждении заключить договор.
Отказывая в удовлетворении данного требования, суды правомерно сослались на положения статей 606 - 609, 611 и пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании исследованных конкретных фактических обстоятельств дела и представленных доказательств суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что правовые основания для понуждения ответчика заключить договор аренды с ОАО "Седьмой континент" отсутствовали, поскольку в настоящее время помещения, являющиеся предметом предварительного договора, используются ЗАО "Торговая сеть "Остров" на основании договора аренды от 01.08.2009, заключенного им с ООО "Маршрут-Развитие".
Доводы заявителя направлены на переоценку установленных и исследованных фактических обстоятельств, которая не входит в компетенцию надзорной инстанции..."

1.8. Вывод из судебной практики: Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
"...13. При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи..."

2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. На практике нередки случаи, когда в период между подписанием договора и его госрегистрацией арендодатель может передать тот же объект аренды третьему лицу по другому договору. С юридической точки зрения первый договор аренды не признается заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, и, следовательно, формально арендодатель вправе свободно распоряжаться своим имуществом. Однако суды при рассмотрении подобных споров, опираясь на обстоятельства дела, приходят к выводам как о наличии, так и об отсутствии у арендодателя права на заключение договора с третьим лицом.
Подробнее по вопросам государственной регистрации договоров аренды см. материалы к ст. 609 ГК РФ.

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендодателя до госрегистрации договора аренды, требующего такой регистрации, передать имущество третьему лицу по другому договору существует две позиции судов.

В п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" изложена следующая позиция. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от не исполнившего договор арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной неустойки (см. п. 1.1 материалов к ст. 607 ГК РФ).

Позиция 1. До государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, возможна передача арендодателем имущества третьему лицу по другому договору.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:


Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07 по делу N А55-19383/2006
"...В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).
Суд кассационной инстанции, делая выводы о наличии заключенного между истцом и департаментом договора аренды, являющимся препятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, не применил указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды с истцом на момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен, довод истца о наличии препятствия для заключения договора с ООО "Ника" ввиду имеющихся обременений имущества подлежит отклонению.
Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания недействительным договора аренды с ООО "Ника" отсутствуют. При этом истец не лишен возможности использовать иные способы защиты своего права.
Неприменение судом кассационной инстанции при рассмотрении спора нормы пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение положений статьи 168 Кодекса свидетельствуют о нарушении единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, в связи с чем оспариваемое постановление... подлежит отмене..."

Позиция 2. До государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, передача арендодателем имущества третьему лицу по другому договору не допускается.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 12.10.2006 N Ф09-9087/06-С3
"...Из материалов дела усматривается, что во исполнение указанного приказа сторонами подписан договор аренды от 24.11.2004 N 7801.4в/-576, недвижимое имущество передано арендатору и, как правильно установлено судом, договор передан в регистрирующий орган для осуществления соответствующих регистрационных действий. Регистрация с 06.07.2005 приостановлена в связи с наложением ареста на имущество балансодержателя. На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 21.02.2006 арест со спорного имущества был снят. Государственная регистрация договора аренды от 24.11.2004 N 7801.4в/-576 произведена Федеральной регистрационной службой по Республике Башкортостан 16.03.2006.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Издав приказ от 24.11.2004 N 633 о передаче в аренду предпринимателю Гладышеву Н.Н. нежилых помещений общей площадью 857,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Губайдуллина, д. 2, собственник распорядился указанным имуществом. С учетом исполнения указанного приказа следует признать, что повторное распоряжение нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Уфа, ул. Губайдуллина, д. 2, посредством подписания приказа от 25.10.2005 N 401 и договора аренды от 25.10.2005 N 15/05 не соответствует требованиям закона (ст. 209, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и нарушает права заявителя..."

3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды

В соответствии со ст. ст. 606, 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В судебной практике возникают споры о том, может ли имущество, являющееся объектом договора аренды между определенными сторонами, быть предметом иного договора аренды между теми же сторонами.

3.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности заключения сторонами нового договора аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды существует две позиции судов.

Позиция 1. Стороны не вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 N КГ-А40/355-09 по делу N А40-37658/08-77-267
"...Ответчику помещения были переданы в пользование по акту от 08.04.2002. По истечении срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендованными помещениями при отсутствии возражений истца. Договор аренды от 08.04.2002 N 134/2002 был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 18.01.2007 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 08.04.2002 N 134/2002 об установлении размера арендной платы на период с 01.01.2007 по 31.12.2007 в сумме 37 044 руб. 24 коп. в месяц.
Исковые требования истца основаны на договоре аренды от 28.09.2007 N 2-363/07, заключенном между сторонами.
Однако, на момент заключения указанного договора, договор от 08.04.2002 не был расторгнут (прекращен) в установленном порядке, в связи с чем стороны не вправе были заключить договор аренды на новый срок с иными условиями.
При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в иске.
Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды от 08.04.2002 прекращен с момента заключения нового договора, отклоняется, т.к. в договоре аренды от 28.09.2007 не содержатся условия о прекращении ранее заключенного договора аренды, а в соответствии с нормами гражданского законодательства договор аренды может быть расторгнут по соглашению или в случае одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ)..."

Позиция 2. Стороны вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды. Заключение нового договора аренды между теми же сторонами в отношении того же объекта прекращает права и обязанности сторон по прежнему договору, даже если новый договор впоследствии был признан незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2009 по делу N А39-3300/2008-162/2
"...Довод заявителя о том, что не дана надлежащая правовая оценка договору аренды от 26.09.2001 N 2674, отклоняется судом третьей инстанции. Названный договор по истечении срока своего действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Позднее стороны подписали договор аренды от 02.09.2005 N 3654, что свидетельствует о достижении контрагентами соглашения о прекращении обязательств по ранее действующему договору. Тот факт, что договор аренды от 02.09.2005 N 3654 является незаключенным, не отменяет (не изменяет) договоренности сторон о судьбе ранее действовавшего обязательства..."

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.07.2009 по делу N А39-3301/2008-151/15
"...Довод заявителя о том, что суды не дали надлежащей правовой оценки договору аренды от 20.01.2001 N 2526, отклоняется судом третьей инстанции. Названный договор по истечении срока своего действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Позднее стороны подписали договор аренды от 27.09.2004 N 3300, что свидетельствует о достижении контрагентами соглашения о прекращении обязательств по ранее действующему договору. Тот факт что договор аренды от 27.09.2004 N 3300 является незаключенным, не отменяет (не изменяет) договоренности сторон о судьбе ранее действовавшего обязательства..."

Восточно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что новым договором стороны изменили условия владения и пользования арендатором объектом аренды.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2011 по делу N А33-1538/2011
"...В обоснование исковых требований ООО "ТехСовМаш" ссылается на то, что между ним (арендодатель) и предпринимателем Безручко А.В. (арендатор) 01.06.2008 заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передал во временное владение и пользование, а арендатор принял нежилые помещения и оборудование, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров, 33 стр. 12. Договор аренды заключен сроком на одиннадцать месяцев, то есть до 30.04.2009. Поскольку ни одна из сторон не потребовала расторжения договора, то он считается продленным на неопределенный срок, кроме того действовал договор от 01.01.2008.
Вместе с тем, ООО "ТехСовМаш", пользуясь юридической безграмотностью предпринимателя Безручко А.В., склонило последнюю к подписанию нового договора аренды спорных нежилых помещений от 24.08.2010. Поскольку договор аренды от 01.06.2008 не прекратил своего действия, то заключение нового договора аренды от 24.08.2010 противоречит закону, следовательно, последний договор является ничтожным.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя Безручко А.В. со встречным иском о взыскании с ООО "ТехСовМаш" суммы неосновательного обогащения в виде внесенных арендных платежей по договору от 24.08.2010.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что в договоре аренды от 24.08.2010, подписанном между ООО "ТехСовМаш" (арендодатель) и предпринимателем Безручко А.В. (арендатор), согласованы все существенные условия, в том числе условие о цене. Указанный договор заключен в отношении объекта, ранее находившегося во владении и пользовании предпринимателя Безручко А.В. на основании ранее заключенного договора от 01.06.2008. Заключение нового договора аренды от 24.08.2010 не является распоряжением арендодателя имуществом, находящимся во владении иного лица, поскольку имущество из владения индивидуального предпринимателя Безручко А.В. не выбывало, данным договором по взаимному согласию сторон были изменены условия владения и пользования указанным объектом.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о недоказанности предпринимателем Безручко А.В. перечисления ею денежных средств в пользу ООО "ТехСовМаш" без установленных правовых оснований..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2012 N Ф09-3245/12 по делу N А07-12286/2011
"...Между предпринимателем Нигаматуллиным С.Р. (арендодатель) и Шамиловым Ф.Х. (арендатор) 26.04.2010 заключен договор аренды нежилого помещения, оборудования, имущества, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение (приложение N 1) общей площадью 373 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Янаул, ул. Победы, д. 78, для организации общественного питания, оборудование (приложение N 2) вместе со всеми принадлежностями и технической документацией, а также иное имущество (приложение N 3) (п. 1.1 договора).
Срок действия договора установлен с 26.04.2010 по 26.03.2011 (п. 1.2 договора).
Между предпринимателем Нигаматуллиным С.Р. (арендодатель) и Шамиловым Ф.Х. (арендатор) 19.07.2010 заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Янаул, ул. Победы, д. 78, общей площадью 443 кв. м (торговая площадь - 100 кв. м, складские помещения - 343 кв. м), оборудование вместе со всеми принадлежностями и технической документацией, а также иное имущество для организации общественного питания (п. 1.1 договора).
Пунктом 1.2 договора стороны определили, что нежилое помещение, оборудование, имущество переданы арендодателем арендатору 26.04.2010 по актам приема-передачи. Срок действия договора установлен на 11 месяцев с 19.07.2010 по 01.06.2011.
Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что судом первой инстанции неверно определен размер задолженности по договору от 26.04.2010 без учета прекращения этого договора с 19.07.2010 в связи с заключением нового договора в отношении тех же помещений.
Судами установлено, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договорам от 26.04.2010, 19.07.2010, передав спорные нежилые помещения по акту приема-передачи от 26.04.2010.
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Определяя период задолженности по внесению арендной платы по указанным договорам, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что до окончания срока действия договора от 26.04.2010, заключенного на срок до 26.03.2011, между сторонами был заключен новый договор аренды от 19.07.2010 недвижимого имущества, которым предусмотрено изменение размера площади помещения, ранее переданного в аренду, и размера арендной платы, что свидетельствует о волеизъявлении контрагентов на прекращение договора аренды от 26.04.2010.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что договор аренды от 26.04.2010 прекратил свое действие с 18.07.2010 в связи с заключением между сторонами нового договора аренды от 19.07.2010 на срок с 19.07.2010 по 01.06.2011..."

4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приватизировать такие участки. До момента приватизации согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, который принадлежит другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
На практике возникают споры, не ограничивают ли указанные нормы предусмотренное ст. 608 ГК РФ право собственника земельного участка сдавать его в аренду.

4.1. Вывод из судебной практики: Наличие на земельном участке недвижимого имущества третьих лиц не является препятствием для передачи такого участка в аренду, если к моменту заключения договора арендатор владел этим участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и имеет в собственности недвижимое имущество на данном участке.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.08.2009 N Ф04-4362/2009(10921-А70-17), Ф04-4362/2009(12595-А70-17) по делу N А70-7977/2008
"...Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что предоставление спорного участка на праве аренды истцу нарушит права третьего лица - ОАО "Тюменьоблснабсбыт", которым этот земельный участок может быть приватизирован. В связи с этим пришел к выводу о том, что истец имеет право на аренду земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 25 001:0213, за исключением его части, расположенной под железнодорожным подъездным путем, право на которую имеет третье лицо.
...Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, обоснованно исходила из того, что наличие у истца права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком и права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на этом участке, подтверждаются материалами дела. Ссылаясь на положения Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно указала, что обязанность истца по переоформлению этого права возникла в силу закона и исполнение истцом этой обязанности ограничено законом во времени - до 01.01.2010. Правильно руководствуясь статьей 613 и пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришла к выводу, что передача в аренду истцу спорного земельного участка не препятствует третьему лицу реализовать в будущем право на приватизацию части спорного земельного участка (при наличии у него такого права)..."

4.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, на котором находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам, является ничтожным, если участок предназначен для эксплуатации таких объектов.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2011 N Ф09-1207/11-С6 по делу N А76-42583/2009-17-1074/61
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения территориального управления от 14.11.2008 N 1418-р между территориальным управлением (арендодатель) и обществом "Силикатчик-Ресурс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.11.2008 N 1366-08, согласно условиям которого с учетом дополнительного соглашения от 13.01.2009 обществу "Силикатчик-Ресурс" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 144 992 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 18 001:0011, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Рабочая, 42, для эксплуатации зданий и сооружений.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.08.2006 серии 74 АБ N 503678 названный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации.
Здание столовой общей площадью 376,4 кв. м и железнодорожный путь протяженностью 2 346 м принадлежат на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.09.2007, и переданы по договорам от 14.09.2007 N 1472-р, от 25.01.2008 N 49-р в аренду обществу "Челябстройматериалы"; здание общежития находится в муниципальной собственности г. Челябинска.
Общество "Силикатчик-Ресурс", полагая, что договор аренды участка от 14.11.2008 N 1366-08 является недействительным, поскольку в границах переданного ему в аренду земельного участка расположены объекты недвижимости, истцу не принадлежащие, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования в части признания договора аренды недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении оспариваемого договора нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поскольку обществу "Силикатчик-Ресурс" по договору аренды от 14.11.2008 N 1366-08 передан в аренду земельный участок общей площадью 144 992 кв. м, в границах которого расположены объекты недвижимости, относящиеся к федеральной и муниципальной собственности.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основные принципы земельного законодательства, одним из которых является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
Принимая во внимание, что на земельном участке общей площадью 144 992 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 18 001:0011 расположены, в том числе объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и муниципальному образованию г. Челябинск, земельные участки, занимаемые этими объектами, включены в общую площадь земельного участка, переданного обществу "Силикатчик-Ресурс" по договору аренды от 14.11.2008 N 1366-08, суд первой инстанции, исходя из смысла вышеуказанных положений закона и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" пришел к правильному выводу о том, что земельный участок, расположенный под объектами недвижимости, принадлежащими одному лицу, не может быть передан в аренду другому лицу.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал договор аренды земельного участка от 14.11.2008 N 1366-08 недействительным..."

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4059/11 по делу N А51-10469/2009
"...На основании распоряжением Департамента от 03.07.2007 N 21-р 23.07.2007 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Акваиндустрия" (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка для использования в целях дальнейшей эксплуатации пирса для маломерных судов с подъемным механизмом. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке.
Полагая, что вышеуказанный договор аренды является ничтожным, поскольку в состав земельного участка, переданного в аренду обществу, входит объект недвижимости - бетонная вертолетная площадка - находящийся в федеральной собственности и закрепленный на праве оперативного управления за Центром государственной инспекции по маломерным судам Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Приморскому краю (далее - Центр ГИМС МЧС России), заместитель прокурора Приморского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им надлежащую оценку, установил, что часть спорного земельного участка имеет бетонное покрытие, которое по техническим характеристикам совпадает с характеристиками гидротехнического сооружения, включающего бетонную площадку (вертолетная).
Вышеуказанный объект недвижимости - бетонная площадка (вертолетная) включен в реестр федерального имущества, находится в оперативном управлении Центра ГИМС МЧС России.
С учетом изложенного, суды, руководствуясь статьями 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о ничтожности (недействительности) договора