Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Аренда зданий и сооружений. Риски арендатора при заключении договора

Обновлено 17.10.2017 23:55

АРЕНДА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.
РИСКИ АРЕНДАТОРА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

1.1. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ (ЗДАНИЕ, СООРУЖЕНИЕ, ПОМЕЩЕНИЕ)

1.1.1. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды
1.1.2. Риск арендатора при несогласовании сведений о местоположении и границах арендуемой части здания, сооружения, помещения (договор является незаключенным)
1.1.3. Риск арендатора при несогласовании сведений о местоположении и границах арендуемой части здания, сооружения, помещения (арендатор не сможет зарегистрировать договор)

1.1.1. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды

Если стороны не указали в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору, то есть индивидуальные признаки объекта аренды, то в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте считается несогласованным, а договор - незаключенным, т.е. не порождающим для сторон прав и обязанностей, в том числе права арендатора пользоваться имуществом. В этом случае арендодатель вправе истребовать имущество у арендатора (Определение ВАС РФ от 10.11.2008 N 14505/08).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1 "Объект аренды", п. 1.1.1 "Индивидуализация здания, сооружения", п. 1.1.2 "Индивидуализация помещения", п. 1.1.3 "Индивидуализация части здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

1.1.2. Риск арендатора при несогласовании сведений о местоположении и границах арендуемой части здания, сооружения, помещения (договор является незаключенным)

Если в договоре аренды части здания (сооружения, помещения) не указаны данные, позволяющие установить ее местоположение в составе объекта недвижимости, отсутствует план с обозначенными в нем границами этой части, то в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным. В этом случае у сторон не возникнет прав и обязанностей, например, у арендатора будет отсутствовать преимущественное право на заключение договора на новый срок.

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае признания договора незаключенным у арендатора не возникает преимущественного права на заключение договора на новый срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1.3 "Индивидуализация части здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

1.1.3. Риск арендатора при несогласовании сведений о местоположении и границах арендуемой части здания, сооружения, помещения (арендатор не сможет зарегистрировать договор)

Если в договоре аренды части здания (сооружения, помещения) не указаны данные, позволяющие установить ее местоположение в составе объекта недвижимости, отсутствует план с обозначенными в нем границами этой части, такой договор не позволяет индивидуализировать передаваемое в аренду имущество. В связи с этим в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте аренды считается несогласованным. В этом случае арендатор не сможет зарегистрировать договор в установленном порядке (Постановление ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КГ-А40/7700-08) или потребовать государственной регистрации в судебном порядке, ссылаясь на уклонение от нее арендодателя.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор в случае признания договора незаключенным не вправе требовать его государственной регистрации при уклонении от нее арендодателя, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача арендодателем имущества в отсутствие каких-либо возражений арендатора.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1.3 "Индивидуализация части здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

1.2. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, ПОМЕЩЕНИЙ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

2. УСЛОВИЯ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗДАНИЕМ, СООРУЖЕНИЕМ, ПОМЕЩЕНИЕМ

2.1. ЦЕЛЬ ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОМ АРЕНДЫ

2.1.1. Риск арендатора при согласовании условия об использовании жилого помещения не для проживания граждан
2.1.2. Риск арендатора при согласовании условия о его обязанности привести объект аренды в соответствие с целями его использования

2.1.1. Риск арендатора при согласовании условия об использовании жилого помещения не для проживания граждан

Если стороны согласовали условие об использовании жилого помещения в целях, не соответствующих его назначению, без перевода помещения в нежилое в установленном законом порядке, такая сделка является ничтожной согласно ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 288 ГК РФ, и не влечет юридических последствий для сторон (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Арендатор в этом случае будет обязан возвратить арендодателю имущество (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 N 2780/05, Постановление ФАС Центрального округа от 06.03.2009 по делу N А08-1726/08-22 (Определением ВАС РФ от 07.07.2009 N ВАС-7919/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Поволжского округа от 11.11.2009 по делу N А12-7215/2009, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2009 N 18АП-3822/2009).
Кроме того, если арендатор фактически пользовался имуществом, он не вправе будет требовать возврата арендной платы за этот период, которая в соответствии со ст. 167 ГК РФ признается возмещением стоимости полученного по недействительной сделке (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2008 по делу N А46-15977/2008, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2009 N 17АП-2807/2009-ГК, Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2009 по делу N А54-5311/2008С17).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Арендатор может потребовать возврата внесенной арендной платы на основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 12.07.2007 N Ф09-5259/07-С6 (Определением ВАС РФ от 19.11.2007 N 14422/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 2 "Условия пользования зданием, сооружением, помещением" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

2.1.2. Риск арендатора при согласовании условия о его обязанности привести объект аренды в соответствие с целями его использования

Если стороны согласовали в договоре недостатки передаваемого в аренду объекта и установили, что их устраняет арендатор, арендодатель в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ не отвечает за невозможность использования объекта аренды по целевому назначению.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не несет ответственности за недостатки имущества, если они согласованы в договоре и их устранение возложено на арендатора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 2.1 "Цель пользования объектом аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

2.2. ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

3. ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

3.1. ВЫДАЧА АРЕНДОДАТЕЛЕМ СОГЛАСИЯ НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА
АРЕНДЫ ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

По данной теме см. Риски арендатора при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендатора при совершении сделки по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам без согласия арендодателя
Риск арендатора при невключении в текст договора согласия арендодателя на совершение сделки, предусмотренной п. 2 ст. 615 ГК РФ
Риск арендатора при указании в согласии срока, до или после истечения которого арендатор не вправе передавать объект аренды или арендные права третьим лицам
Риск арендатора при согласовании условия о праве арендатора передавать объект аренды или арендные права третьим лицам только при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате

3.2. СУБАРЕНДА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

По данной теме см. Риски арендатора при заключении договора аренды (общие положения):
Риск субарендатора при заключении договора субаренды без согласия арендодателя
Риск субарендатора при согласовании условия о сроке действия договора субаренды, превышающем срок действия договора аренды

4. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

4.1. СРОК АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

По данной теме см. Риски арендатора при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендатора при несогласовании срока аренды

4.2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ,
СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

4.2.1. Риск арендатора при согласовании срока действия договора аренды не по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ

Если срок действия договора установлен не по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, например определен истечением периода времени с момента совершения действий сторонами или третьими лицами, он может быть признан несогласованным, поскольку такие действия не являются неизбежными событиями по смыслу ст. 190 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие о сроке действия договора признается несогласованным, если он определен указанием на событие, которое не является неизбежным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Договор в этом случае будет считаться заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), и согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ арендодатель будет вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом арендатора за три месяца. Арендатор будет обязан вернуть объект аренды (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Постановление ФАС Московского округа от 01.12.2010 N КГ-А40/14395-10, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2009 по делу N А13-10727/2008, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2009 N 17АП-2181/2009-АК, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2007 по делу N А08-9427/05-22, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2010 по делу N А08-1788/2010-3).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Арендатор в качестве аргумента в свою защиту может использовать позицию в судебной практике, согласно которой, если срок договора определен указанием на совершение одной из сторон договора определенных действий и эти действия совершены, срок признается согласованным.

- Судебную практику, подтверждающую, что срок действия договора признается согласованным, если он определен указанием на совершение одной из сторон определенных действий и эти действия совершены, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.2 "Срок действия договора аренды зданий, сооружений, помещений" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

5. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

О последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения, заключенного на год и более см. п. 5 "Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

5.1. ВЛИЯНИЕ СРОКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА НЕОБХОДИМОСТЬ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ,
ПРОДЛЕНИИ И ИЗМЕНЕНИИ ДОГОВОРА

5.1.1. Риск арендатора при согласовании срока действия договора с 1-го числа месяца текущего года по последнее число предыдущего месяца следующего года

Если стороны определили срок действия договора аренды здания, сооружения или помещения с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее число предыдущего месяца следующего года, то срок договора признается равным году, вследствие чего в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ он будет подлежать регистрации.

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае определения срока действия договора указанным выше способом он считается заключенным на срок более года и подлежит государственной регистрации, см. в Путеводителе по судебной практике.

При отсутствии регистрации договор будет считаться незаключенным, у арендатора будут отсутствовать правовые основания пользоваться имуществом и арендодатель будет вправе истребовать его (Постановление ФАС Центрального округа от 02.12.2008 по делу N А68-10147/07-17/4 (Определением ВАС РФ от 24.12.2008 N 16654/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Арендатор может воспользоваться следующей судебной практикой. Если по незарегистрированному договору имущество было передано арендодателем и принято арендатором без каких-либо замечаний, все существенные условия были согласованы и договор исполнялся сторонами, то стороны связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. В этом случае арендатор вправе пользоваться имуществом и обязан вносить арендную плату по договору. Если договором предусмотрено начисление неустойки, она может быть взыскана со стороны, нарушившей обязательство. Однако у арендатора по такому договору не возникают права, предусмотренные ст. ст. 621, 617 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую правомерность использования арендатором имущества по незарегистрированному договору, в котором согласованы существенные условия и который исполнялся сторонами, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.1.1.1 "Государственная регистрация договора аренды, заключаемого на определенный срок " Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

5.2. УСЛОВИЯ ДОГОВОРА О ПОРЯДКЕ ОБРАЩЕНИЯ СТОРОН
ЗА ЕГО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

5.3. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ (СООРУЖЕНИЙ, ПОМЕЩЕНИЙ)

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

5.4. СПОСОБ ПОДАЧИ ДОКУМЕНТОВ НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ
РЕГИСТРАЦИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ (СООРУЖЕНИЙ, ПОМЕЩЕНИЙ)

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

6. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ВОЗВРАТ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

6.1. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

6.1.1. Риск арендатора при несогласовании документа, которым должна оформляться передача имущества в аренду
6.1.2. Риск арендатора при согласовании условия о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества
6.1.3. Риск арендатора при несогласовании условия о документах, подлежащих передаче вместе с объектом аренды
6.1.4. Риск арендатора при согласовании условия о недостатках объекта аренды

6.1.1. Риск арендатора при несогласовании документа, которым должна оформляться передача имущества в аренду

Если стороны в договоре аренды не указали, каким документом должна оформляться передача имущества в аренду, она может быть подтверждена любым документом, из содержания которого однозначно следует, что имущество перешло к арендатору (например, перепиской сторон и т.п.). В силу п. 1 ст. 655 ГК РФ при наличии такого документа арендатор не вправе будет отказаться от внесения арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ), ссылаясь на то, что передача не состоялась. Вместе с тем некоторые суды признают единственным доказательством передачи имущества передаточный акт.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, является ли передаточный акт единственным доказательством передачи имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.1.3 "Документы, которыми подтверждается передача в аренду здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

6.1.2. Риск арендатора при согласовании условия о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества

Если стороны предусмотрели в договоре, что он одновременно является актом приема-передачи имущества, то договор признается доказательством передачи имущества арендатору. Арендатор должен будет уплатить арендную плату за пользование имуществом с момента заключения договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор признается доказательством передачи имущества арендатору, если в нем предусмотрено, что он одновременно является актом приема-передачи, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.1.3 "Документы, которыми подтверждается передача в аренду здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

6.1.3. Риск арендатора при несогласовании условия о документах, подлежащих передаче вместе с объектом аренды

Если условие о документах, подлежащих передаче по договору, не согласовано и арендатор не обратился к арендодателю с требованием их предоставить, он не вправе ссылаться в дальнейшем на нарушение арендодателем ст. 611 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор не вправе ссылаться на нарушение арендодателем ст. 611 ГК РФ, если он не потребовал предоставления необходимых документов, см. в Путеводителе по судебной практике.

В случае фактического использования арендатором имущества в отсутствие необходимых документов он, в силу ст. 309 ГК РФ, не сможет отказаться от внесения арендной платы или потребовать ее возврата, ссылаясь на неисполнение арендодателем обязанности по передаче необходимых документов.

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае фактического пользования объектом аренды арендатор не вправе отказаться от внесения арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
В качестве аргумента в свою защиту арендатор может использовать позицию суда, согласно которой он освобождается от оплаты использования объекта аренды, если докажет, что такое использование невозможно без соответствующих документов.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор вправе отказаться от внесения арендной платы, если арендодатель не передал документы, без которых использование имущества невозможно, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.1.4 "Документы, относящиеся к объекту аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

6.1.4. Риск арендатора при согласовании условия о недостатках объекта аренды

Если стороны оговорили недостатки объекта аренды в договоре, арендатор не вправе ссылаться на невозможность использования имущества по назначению, поскольку за такие недостатки арендодатель не отвечает (п. 2 ст. 612 ГК РФ). В этом случае арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2008 N 09АП-9861/2008-ГК).
Если при этом на арендатора, извещенного о недостатках имущества, была возложена обязанность по устранению недостатков, в частности проведение капитального ремонта, он не вправе требовать возмещения соответствующих расходов.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор не вправе требовать возмещения расходов на капитальный ремонт в указанной ситуации, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если условие о недостатках было фактически согласовано в акте приема-передачи объекта путем указания на них без согласования обязанности арендодателя их устранить, арендатор также не вправе отказаться от внесения арендной платы (Постановление ФАС Московского округа от 28.04.2010 N КГ-А40/3545-10).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.1.6 "Состояние объекта аренды на момент передачи арендатору" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

Дополнительно по данной теме см. также Риски арендатора при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендатора при согласовании срока передачи имущества больше срока действия договора аренды

6.2. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

6.2.1. Риск арендатора при исключении из договора условия о необходимости возврата имущества по акту приема-передачи

Если стороны в договоре исключили необходимость подписывать акт приема-передачи при возврате имущества арендодателю, суд может признать такое условие противоречащим ст. 655 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие о неподписании акта приема-передачи при возврате имущества противоречит ст. 655 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

В этом случае при отсутствии доказательств возврата имущества арендатор обязан будет внести арендную плату за весь период фактического пользования им после прекращения договора в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.2 "Возврат арендованного здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

Дополнительно по данной теме см. также Риски арендатора при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендатора при несогласовании требований к состоянию арендованного имущества при его возврате
Риск арендатора при несогласовании перечня принадлежностей и документов, подлежащих возврату вместе с арендованным имуществом
Риск арендатора при согласовании условия о возврате арендованного имущества после прекращения срока действия договора
Риск арендатора при согласовании условия о внесении арендной платы в повышенном размере за фактическое пользование имуществом после прекращения договора

7. СОДЕРЖАНИЕ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ АРЕНДОВАННОГО
ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

7.1. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ,
СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

7.1.1. Риск арендатора при несогласовании вида, объема и стоимости работ по капитальному ремонту здания, сооружения, помещения

Если обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, но не согласованы виды, объем и стоимость работ по такому ремонту, то арендатор, осуществивший капитальный ремонт за свой счет, не сможет взыскать с арендодателя стоимость выполненных работ, если не докажет, что их выполнение было вызвано неотложной необходимостью.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор не сможет требовать возмещения расходов на ремонт, если их выполнение не было вызвано неотложной необходимостью, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 7.1.2 "Виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

Дополнительно по данной теме см. Риски арендатора при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендатора при несогласовании условия о том, что арендатор обязан производить только один вид капитального ремонта (плановый или неплановый)
Риск арендатора при согласовании обязанности арендатора произвести капитальный ремонт арендованного имущества за свой счет
Риск арендатора при несогласовании условия об освобождении арендатора от обязанности вносить арендную плату за период проведения капитального ремонта имущества

7.2. ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

По данной теме см. Риски арендатора при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендатора при несогласовании обязанности арендодателя возместить стоимость текущего ремонта, произведенного арендатором
Риск арендатора при несогласовании срока проведения текущего ремонта арендованного имущества

7.3. ПОДДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ В ИСПРАВНОМ СОСТОЯНИИ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

7.4. РАСХОДЫ НА ОПЛАТУ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И ИНЫЕ РАСХОДЫ
НА СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

7.4.1. Риск арендатора при несогласовании условия о расходах на содержание объекта аренды

Если условие о расходах на содержание арендованного имущества не согласовано, то в силу ст. 616 ГК РФ все расходы на его содержание и эксплуатацию, за исключением затрат на капитальный ремонт, несет арендатор. В частности, он несет обязанность по оплате коммунальных услуг (Постановление ФАС Центрального округа от 24.12.2009 N Ф10-5649/09 (Определением ВАС РФ от 11.02.2010 N ВАС-1123/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Московского округа от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10).
При этом на арендатора также могут быть возложены затраты на эксплуатационное обслуживание территории, на которой расположен арендуемый объект, а в случае аренды части здания или сооружения - здания или сооружения, в котором находится данный объект.

- Судебную практику, подтверждающую, что на арендатора могут быть возложены расходы на эксплуатационное обслуживание здания и территории, на которой оно находится, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 7.4 "Расходы на оплату коммунальных услуг и иные расходы на содержание арендованного здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

7.5. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

8. АРЕНДНАЯ ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

8.1. Риск арендатора при несогласовании размера арендной платы

Если размер арендной платы не согласован, договор является незаключенным, правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, к нему не применяются (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Права и обязанности сторон по такому договору не возникают. Арендатор обязан будет освободить занимаемый объект, уплатив стоимость фактического пользования по цене, определенной судом с учетом положений п. 2 ст. 1105 ГК РФ о неосновательном обогащении. При этом арендатор не сможет потребовать компенсации своих затрат на произведенный капитальный ремонт и иные неотделимые улучшения.

- Судебную практику, подтверждающую, что размер уплачиваемого арендатором в указанной ситуации неосновательного обогащения определяется по п. 2 ст. 1105 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
В случае признания договора незаключенным суд при расчете стоимости неосновательного обогащения за фактическое пользование имуществом может по аналогии применить п. 3 ст. 424 ГК РФ и взыскать неосновательное обогащение в размере арендной платы, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. Арендодатель может получить плату в меньшем размере, чем рассчитывал.

- Судебную практику, подтверждающую, что размер неосновательного обогащения может быть рассчитан по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 8 "Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, помещения", п. 8.2 "Размер арендной платы и способы его определения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

8.1. ВИДЫ (ФОРМЫ) АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

8.1.1. Риск арендатора при несогласовании перечня и стоимости работ, в форме выполнения которых установлена арендная плата

Если стороны установили арендную плату в виде выполнения арендатором за его счет ремонтных и других работ, но при этом не согласовали конкретный перечень работ, их стоимость, сроки выполнения, договор может быть признан незаключенным, поскольку не согласовано его существенное условие - размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что договор может быть признан незаключенным, если арендная плата в нем установлена в виде выполнения арендатором ремонтных работ, но перечень, стоимость и сроки их выполнения не определены, см. в Путеводителе по судебной практике.

Арендатор не сможет воспользоваться правами, вытекающими из договора, например потребовать компенсации стоимости произведенных им неотделимых улучшений (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2009 по делу N А58-6089/08).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 8.1.3 "Арендная плата в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

8.2. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И СПОСОБЫ ЕГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ

8.2.1. Риск арендатора при согласовании размера арендной платы путем установления формулы, содержащей показатели, значение которых периодически изменяется
8.2.2. Риск арендатора при несогласовании условия об установлении арендной платы за единицу площади объекта аренды
8.2.3. Риск арендатора при согласовании условия о том, что арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект
8.2.4. Риск арендатора при несогласовании условия о плате за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект
8.2.5. Риск арендатора при несогласовании условия о включении НДС в размер арендной платы

8.2.1. Риск арендатора при согласовании размера арендной платы путем установления формулы, содержащей показатели, значение которых периодически изменяется

Если размер арендной платы согласован путем установления формулы, содержащей показатели, значение которых периодически изменяется, изменение этих показателей не является изменением условия о размере арендной платы, предусмотренным п. 3 ст. 614 ГК РФ. Это означает, что арендатор будет обязан вносить арендную плату в новом размере, даже если его изменение происходило по указанному основанию чаще одного раза в год.

- Судебную практику, подтверждающую, что установление размера арендной платы указанным выше способом не является изменением, предусмотренным п. 3 ст. 614 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 8.2.2 "Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

8.2.2. Риск арендатора при несогласовании условия об установлении арендной платы за единицу площади объекта аренды

Если в договоре не согласовано условие об установлении арендной платы за единицу площади арендуемого объекта, арендатор не сможет, ссылаясь на то, что он занимает помещение меньшей площади по сравнению с установленной договором, требовать уменьшения размера арендной платы на основании п. 3 ст. 654 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор не может требовать уменьшения размера арендной платы, если он занимает помещение меньшей площади, чем указано в договоре, а арендная плата согласована за весь объект в целом, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 8.2.3 "Установление арендной платы за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

8.2.3. Риск арендатора при согласовании условия о том, что арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект

Если из условий договора следует, что арендная плата установлена только за пользование зданием (сооружением, помещением) и не включает плату за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект, по смыслу п. 2 ст. 654 ГК РФ арендатор обязан будет оплатить стоимость пользования землей дополнительно (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2009 по делу N А53-16022/2008 (Определением ВАС РФ от 28.10.2009 N ВАС-10200/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 8.2.4 "Плата за земельный участок, на котором расположено арендуемое здание, сооружение, помещение" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

8.2.4. Риск арендатора при несогласовании условия о плате за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект

Если стороны при заключении договора аренды здания, сооружения, помещения не согласовали условие о плате за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект, то при изменении площади и границ этого участка (например, в случае изъятия части земельного участка арендодателем) арендатор не сможет потребовать в качестве неосновательного обогащения возврата части арендной платы пропорционально уменьшению площади переданного земельного участка.

- Судебную практику, подтверждающую, что в указанной ситуации арендатор не вправе требовать возврата части арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 8.2.4 "Плата за земельный участок, на котором расположено арендуемое здание, сооружение, помещение" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

8.2.5. Риск арендатора при несогласовании условия о включении НДС в размер арендной платы

Если в договоре отсутствует указание на НДС, в частности, из него не следует, что НДС включен в арендную плату, то на основании п. 1 ст. 168 НК РФ суд может установить, что размер арендной платы согласован без учета налога. Арендатор может быть обязан оплатить НДС сверх суммы арендной платы.
Вместе с тем в судебной практике существует позиция, согласно которой при отсутствии в договоре условия о включении НДС в арендную плату налог считается входящим в нее.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, входит ли НДС в арендную плату, если в договоре это не указано, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 8.2.6 "Включение НДС в арендную плату" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

9. ИЗМЕНЕНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

9.1. ОСНОВАНИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

По данной теме см. Риски арендатора при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендатора при включении в договор условия о ежегодном пересмотре размера арендной платы
Риск арендатора при недостаточной конкретизации условия о возможности одностороннего изменения размера арендной платы арендатором

9.2. ПОРЯДОК И МОМЕНТ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

9.3. УСЛОВИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

9.4. СРОКИ (ПЕРИОДИЧНОСТЬ) ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

10. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

10.1. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

10.2. ПЕРИОДИЧНОСТЬ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

10.3. СРОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

По данной теме см. Риски арендатора при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендатора при несогласовании срока внесения арендной платы

10.4. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ТРЕТЬИМ ЛИЦОМ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

11. ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

11.1. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ,
СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ С ПРАВОМ ВЫКУПА

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

11.2. ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ (ПРИВАТИЗАЦИЯ)
АРЕНДОВАННОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

12. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

12.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ

По данной теме см. Риски арендатора при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендатора при несогласовании условия о соотношении убытков и неустойки
Риск арендатора при несогласовании условия об исключении упущенной выгоды из состава возмещаемых убытков

12.2. ПРОЦЕНТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

12.3. НЕУСТОЙКА

По данной теме см. Риски арендатора при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендатора при несогласовании конкретных обязательств, за нарушение которых уплачивается неустойка
Риск арендатора при несогласовании условия о неустойке (арендатор не вправе требовать принудительного включения такого условия в договор)

13. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

13.1. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

13.1.1. Риск арендатора при согласовании условия о том, что при досрочном расторжении договора по его инициативе авансовый платеж засчитывается как неустойка
13.1.2. Риск арендатора при несогласовании условия о возврате аванса после расторжения договора

13.1.1. Риск арендатора при согласовании условия о том, что при досрочном расторжении договора по его инициативе авансовый платеж засчитывается как неустойка

Если в договоре согласовано, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора авансовый платеж остается у арендодателя в качестве неустойки, арендатор не сможет требовать его возврата после расторжения договора (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.04.2011 по делу N А45-16878/2010 (Определением ВАС РФ от 20.06.2011 N ВАС-7445/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.1.2 "Право требовать возврата исполненного в случае расторжения договора по соглашению сторон" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

13.1.2. Риск арендатора при несогласовании условия о возврате аванса после расторжения договора

Если в соглашении о расторжении договора аренды или в самом договоре не согласовано условие о возврате аванса после расторжения договора, то арендатор в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ не вправе будет требовать взыскания с арендодателя уплаченной ему суммы предоплаты (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.11.2007 N Ф08-6954/07).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
В качестве аргумента в свою защиту арендатор может сослаться на позицию в судебной практике, согласно которой в силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ он вправе требовать возврата суммы аванса, превышающей арендные платежи за период до расторжения договора, в качестве неосновательного обогащения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2010 по делу N А56-72404/2009, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 N 09АП-13214/2009-ГК). Помимо этого арендатор на основании п. 2 ст. 1107 ГК РФ также вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами на эту сумму (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49, Постановление ФАС Уральского округа от 09.03.2010 N Ф09-1352/10-С6). Существует также судебная позиция, согласно которой арендодатель обязан вернуть авансовый платеж, даже в том случае, когда в договоре указано, что данная сумма возврату не подлежит, если стороны специально не оговорили зачет этих сумм в качестве способа обеспечения исполнения обязательств (Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2008 N КГ-А450/1915-08 (Определением ВАС РФ от 24.07.2008 N 9244/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.11.2009 по делу N А56-14083/2009, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 по делу N А56-8980/2009).

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.1.2 "Право требовать возврата исполненного в случае расторжения договора по соглашению сторон" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

13.2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
ПО ТРЕБОВАНИЮ ОДНОЙ ИЗ СТОРОН

По данной теме см. Риски арендатора при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендатора при несогласовании оснований (дополнительных оснований) расторжения договора в судебном порядке

13.3. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

13.3.1. Риск арендатора при несогласовании права арендатора на односторонний отказ от договора
13.3.2. Риск арендатора при согласовании оснований одностороннего отказа от договора, заключенного на определенный срок
13.3.3. Риск арендатора при несогласовании порядка одностороннего отказа от договора, заключенного на определенный срок

13.3.1. Риск арендатора при несогласовании права арендатора на односторонний отказ от договора

Если в договоре аренды не согласовано право арендатора в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) он не вправе будет заявить о таком отказе и прекратить вносить арендную плату (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2009 N 17АП-1871/2009-ГК).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.3 "Односторонний отказ от договора аренды здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

13.3.2. Риск арендатора при согласовании оснований одностороннего отказа от договора, заключенного на определенный срок

Если в договоре согласовано право арендодателя на отказ от договора в связи с нарушением арендатором его условий, то при совершении арендатором такого нарушения арендодатель не обязан обращаться в суд с требованием о расторжении договора и может отказаться от него, направив арендатору соответствующее уведомление. Арендатор в этом случае должен будет вернуть объект аренды.

- Судебную практику, подтверждающую, что для одностороннего отказа от договора достаточно направить уведомление без обращения в суд, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Арендатор в качестве аргумента в свою защиту может воспользоваться позицией в судебной практике, согласно которой, если последствия отказа от договора несоразмерны последствиям наступления условий для отказа, арендодатель не может отказаться от исполнения договора даже при наступлении предусмотренных договором условий (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2011 по делу N А56-20390/2010).

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.3.2 "Основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

13.3.3. Риск арендатора при несогласовании порядка одностороннего отказа от договора, заключенного на определенный срок

Если стороны в договоре аренды, заключенном на определенный срок, предусмотрели право арендодателя на односторонний отказ от договора (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ), но не согласовали порядок такого отказа, договор будет считаться расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе, а не с момента его направления арендодателем. Соответственно, арендатор будет обязан внести арендную плату (ст. 614 ГК РФ) за весь период пользования имуществом до момента получения уведомления.

- Судебную практику, подтверждающую, что, если порядок одностороннего отказа не согласован, договор считается расторгнутым с момента получения соответствующего уведомления арендатором, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.3.2 "Основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.