Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Аренда здаеий и сооружений. Риски арендотателя при заключении договора

Обновлено 17.10.2017 23:55

АРЕНДА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ.
РИСКИ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

1.1. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ (ЗДАНИЕ, СООРУЖЕНИЕ, ПОМЕЩЕНИЕ)

1.1.1. Риск арендодателя при несогласовании условия об объекте аренды (арендодатель не сможет требовать от арендатора исполнения обязанностей по договору)
1.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия об объекте аренды (арендодатель будет обязан вернуть уплаченные арендатором денежные средства)
1.1.3. Риск арендодателя при несогласовании индивидуализирующих признаков и сведений о границах арендуемого помещения
1.1.4. Риск арендодателя при несогласовании сведений о местоположении и границах арендуемой части здания (сооружения, помещения)

1.1.1. Риск арендодателя при несогласовании условия об объекте аренды (арендодатель не сможет требовать от арендатора исполнения обязанностей по договору)

Если в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору (индивидуальные признаки такого имущества), то в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте считается несогласованным, а договор - незаключенным.
Арендодатель не сможет понудить арендатора принять имущество в пользование или уплатить обеспечительный платеж и взыскать неустойку за просрочку его внесения.

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае признания договора незаключенным невозможно понудить арендатора к принятию арендованного имущества, взыскать с него обеспечительный платеж и неустойку за просрочку его внесения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргументов в свою защиту может использовать следующие выводы судов:
1. Согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

2. Если договор признан незаключенным, но доказано, что арендатор фактически пользовался объектом аренды, арендодатель вправе взыскать плату за пользование в качестве неосновательного обогащения согласно ст. 1102 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую правомерность взыскания с арендатора неосновательного обогащения в случае, если договор был признан незаключенным, но арендатор фактически пользовался имуществом без внесения арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1 "Объект аренды", п. 1.1.1 "Индивидуализация здания, сооружения", п. 1.1.2 "Индивидуализация помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

1.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия об объекте аренды (арендодатель будет обязан вернуть уплаченные арендатором денежные средства)

Если в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое в аренду, он в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ может быть признан незаключенным. В этом случае при отсутствии доказательств фактического пользования имуществом арендодатель обязан будет вернуть арендатору полученные по договору платежи в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ), а также уплатить на их сумму проценты по ст. 395 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель обязан вернуть полученные по незаключенному договору платежи, если арендатор не пользовался имуществом, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1 "Объект аренды", п. 1.1.1 "Индивидуализация здания, сооружения", п. 1.1.2 "Индивидуализация помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

1.1.3. Риск арендодателя при несогласовании индивидуализирующих признаков и сведений о границах арендуемого помещения

Если в договоре аренды помещения не указаны индивидуализирующие признаки объекта аренды, позволяющие выделить его в составе других помещений в здании, в частности указаны адрес и площадь, но отсутствуют планы с обозначением границ помещения, условие об объекте аренды может быть признано несогласованным. Договор в этом случае в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ не считается заключенным, права и обязанности сторон по нему не возникают.
Договор также признается незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, если в нем указан только адрес здания, в котором находится помещение, но нет других сведений, позволяющих индивидуализировать объект аренды.

- Судебную практику, подтверждающую, что, если в договоре указан только адрес здания, договор признается незаключенным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргументов в свою защиту может использовать следующие выводы судов:
1. Согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

2. Если в договоре указаны только адрес и площадь передаваемого в аренду помещения, условие об объекте аренды может быть признано согласованным, а договор - заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Вместе с тем некоторые суды не признают такие договоры заключенными.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о заключенности договора, в котором указаны площадь помещения и адрес здания, см. в Путеводителе по судебной практике.

3. Если договор признан незаключенным, но доказано, что арендатор фактически пользовался объектом аренды, арендодатель вправе взыскать плату за пользование в качестве неосновательного обогащения согласно ст. 1102 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую правомерность взыскания с арендатора неосновательного обогащения в случае, если договор был признан незаключенным, но арендатор фактически пользовался имуществом без внесения арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1.3 "Индивидуализация части здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

1.1.4. Риск арендодателя при несогласовании сведений о местоположении и границах арендуемой части здания (сооружения, помещения)

Если в договоре аренды части здания (сооружения, помещения) не указаны данные, позволяющие установить ее местоположение в составе объекта недвижимости, и отсутствует план с обозначенными в нем границами этой части, то в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным.
Арендодатель будет не вправе требовать от арендатора исполнения обязанностей по договору, например принятия объекта аренды в пользование, внесения обеспечительного платежа и неустойки за его просрочку.

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае признания договора незаключенным нельзя понудить арендатора к принятию арендованного имущества, взыскать с него обеспечительный платеж и неустойку за просрочку его внесения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргументов в свою защиту может использовать следующие выводы судов:
1. Согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условия о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

2. Если договор признан незаключенным, но доказано, что арендатор фактически пользовался объектом аренды, арендодатель вправе взыскать плату за пользование в качестве неосновательного обогащения согласно ст. 1102 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую правомерность взыскания с арендатора неосновательного обогащения в случае, если договор был признан незаключенным, но арендатор фактически пользовался имуществом без внесения арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.1.3 "Индивидуализация части здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

1.2. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, ПОМЕЩЕНИЙ

Рисков, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

2. УСЛОВИЯ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗДАНИЕМ, СООРУЖЕНИЕМ, ПОМЕЩЕНИЕМ

2.1. ЦЕЛЬ ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОМ АРЕНДЫ

2.1.1. Риск арендодателя при согласовании условия об использовании жилого помещения не для целей проживания граждан
2.1.2. Риск арендодателя при согласовании конкретной цели пользования объектом аренды

2.1.1. Риск арендодателя при согласовании условия об использовании жилого помещения не для целей проживания граждан

Если при заключении договора стороны согласовали условие об использовании жилого помещения в целях, не соответствующих его назначению, без его перевода в нежилой фонд, сделка является ничтожной по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, и не влечет юридических последствий для сторон (п. 38 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Арендодатель в таком случае не сможет взыскать арендную плату по договору (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.05.2010 по делу N А56-7849/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 N 07АП-10853/10, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.05.2010 по делу N А56-7849/2009).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель вправе заявить о применении последствий недействительности сделки, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, и потребовать возмещения стоимости фактического пользования объектом аренды (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2008 по делу N А56-139/2007 (Определением ВАС РФ от 03.04.2008 N 4084/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 N 07АП-6622/10, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2009 N 18АП-3822/2009).
Арендодатель может также потребовать оплаты стоимости фактического пользования в качестве неосновательного обогащения.

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае признания договора недействительным арендодатель вправе потребовать оплаты фактического пользования имуществом в качестве неосновательного обогащения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 2.1 "Цель пользования объектом аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

2.1.2. Риск арендодателя при согласовании конкретной цели пользования объектом аренды

Если стороны согласовали конкретную цель использования арендованного здания (сооружения, помещения), но арендодатель предоставил его в состоянии, непригодном для такого использования, это означает, что имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

- Судебную практику, подтверждающую, что имущество считается переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию, если оно не может быть использовано по целевому назначению, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если имущество передано в состоянии, непригодном для использования, арендатор в соответствии со ст. 450 и п. 4 ст. 620 ГК РФ имеет право требовать расторжения договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор вправе требовать расторжения договора в случае передачи ему имущества в состоянии, препятствующем его использованию, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, арендатор вправе потребовать возмещения убытков (п. 5 ст. 453 ГК РФ), например, в размере уплаченных арендных платежей.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор вправе требовать взыскания убытков в сумме арендной платы, если имущество передано с недостатками, препятствующими его использованию по целевому назначению, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
В качестве аргументов в свою защиту арендодатель может использовать позицию судов, согласно которой в случае устранения арендодателем обнаруженных недостатков в разумный срок арендатор, исходя из абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ, не вправе требовать расторжения договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор не вправе требовать расторжения договора, если арендодатель устранит обнаруженные недостатки в разумный срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 2.1 "Цель пользования объектом аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

2.2. ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

3. ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

3.1. ВЫДАЧА АРЕНДОДАТЕЛЕМ СОГЛАСИЯ НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА
АРЕНДЫ ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при несогласовании условия о получении согласия в письменной форме
Риск арендодателя при включении в текст договора согласия арендодателя на совершение сделки, предусмотренной п. 2 ст. 615 ГК РФ
Риск арендодателя при несогласовании условия об ограничении срока на совершение сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам

3.2. СУБАРЕНДА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

4. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

4.1. СРОК АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

4.2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ,
СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

4.2.1. Риск арендодателя при согласовании условия о распространении договора на фактические арендные отношения, возникшие до его заключения

Если стороны указали в договоре, что его условия применяются к фактическим отношениям, возникшим с определенной даты до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), но доказательств, что имущество было передано в эту дату, нет, арендодатель не вправе будет взыскать арендную плату за период до заключения договора, поскольку обязанность арендатора по ее уплате возникает с момента фактической передачи ему имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор обязан вносить арендную плату только с момента фактической передачи ему имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.2.2 "Применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

5. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

О последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения, заключенного на год и более см. п. 5 "Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

5.1. ВЛИЯНИЕ СРОКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА НЕОБХОДИМОСТЬ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ, ПРОДЛЕНИИ
И ИЗМЕНЕНИИ ДОГОВОРА

5.1.1. Риск арендодателя при согласовании срока действия договора с 1-го числа месяца текущего года по последнее число предыдущего месяца следующего года

Если стороны определили срок действия договора с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее число предыдущего месяца следующего года, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ срок договора признается равным году, вследствие чего он подлежит регистрации.

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае определения срока действия договора указанным способом он считается заключенным на срок более года и подлежит государственной регистрации, см. в Путеводителе по судебной практике.

При отсутствии регистрации договор будет считаться незаключенным, права и обязанности сторон по нему не возникнут. В частности, арендодатель не сможет взыскать с арендатора арендную плату в размере, установленном договором (Постановление ФАС Центрального округа от 02.12.2008 по делу N А68-10147/07-17/4 (Определением ВАС РФ от 24.12.2008 N 16654/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
В случае признания договора незаключенным арендодатель, руководствуясь положениями п. 1 ст. 1102 ГК РФ, вправе взыскать с арендатора стоимость фактического пользования объектом аренды в качестве неосновательного обогащения.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель вправе в случае признания договора незаключенным требовать оплаты фактического пользования имуществом в качестве неосновательного обогащения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если по незарегистрированному договору имущество было передано арендодателем и принято арендатором без каких-либо замечаний, все существенные условия были согласованы и договор исполняется сторонами, то стороны связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. В этом случае арендатор вправе пользоваться имуществом и обязан вносить арендную плату по договору. Если договором предусмотрено начисление неустойки, она может быть взыскана со стороны, нарушившей обязательство. Однако у арендатора по такому договору не возникают права, предусмотренные ст. ст. 621, 617 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую правомерность использования арендатором имущества по незарегистрированному договору, в котором согласованы существенные условия и который исполнялся сторонами, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.1.1.1 "Государственная регистрация договора аренды, заключаемого на определенный срок" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

5.2. УСЛОВИЯ ДОГОВОРА О ПОРЯДКЕ ОБРАЩЕНИЯ СТОРОН
ЗА ЕГО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

5.3. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ
РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ (СООРУЖЕНИЙ, ПОМЕЩЕНИЙ)

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

5.4. СПОСОБ ПОДАЧИ ДОКУМЕНТОВ НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ
РЕГИСТРАЦИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ (СООРУЖЕНИЙ, ПОМЕЩЕНИЙ)

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

6. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ВОЗВРАТ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

6.1. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

6.1.1. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что договор аренды является актом приема-передачи здания, сооружения, помещения
6.1.2. Риск арендодателя при несогласовании документов, подлежащих передаче вместе с объектом аренды
6.1.3. Риск арендодателя при несогласовании условия о скрытых недостатках объекта аренды

6.1.1. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что договор аренды является актом приема-передачи здания, сооружения, помещения

Если в договоре аренды не предусмотрено, что он одновременно является актом приема-передачи имущества, то в силу п. 1 ст. 655 ГК РФ при передаче имущества стороны должны подписать документ, удостоверяющий факт перехода имущества от арендодателя к арендатору (например, акт приема-передачи). В противном случае передача имущества будет не подтверждена и арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы в соответствии со ст. 614 ГК РФ. Вместе с тем необходимо учитывать, что некоторые суды признают единственным доказательством передачи имущества передаточный акт.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, является ли передаточный акт единственным доказательством передачи имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель может воспользоваться позицией в судебной практике, согласно которой доказательствами передачи имущества в отсутствие акта приема-передачи либо иных документов о передаче являются:
- факт пользования имуществом и совершение сторонами иных конклюдентных действий по исполнению договора;

- Судебную практику, подтверждающую, что фактическое использование имущества арендатором свидетельствует о его передаче арендодателем, см. в Путеводителе по судебной практике.

- свидетельские показания.

- Судебную практику, подтверждающую, что в отсутствие акта приема-передачи свидетельские показания могут подтверждать передачу имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.1.3 "Документы, которыми подтверждается передача в аренду здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

6.1.2. Риск арендодателя при несогласовании перечня документов, подлежащих передаче вместе с объектом аренды

Если условие о документах, подлежащих передаче по договору, не согласовано и при этом арендодателем не передана техническая и иная документация, без которой использование объекта аренды по назначению невозможно, то обязанность арендодателя, предусмотренная п. 1 ст. 611 ГК РФ, по передаче имущества в аренду не будет считаться исполненной. Арендодатель не сможет потребовать внесения платы за пользование имуществом.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не вправе требовать уплаты арендной платы, если он не передал документы, без которых использование имущества невозможно, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргумента в свою защиту может использовать практику, согласно которой, если арендатор фактически пользовался имуществом в период действия договора без переданных документов, он не вправе отказаться от внесения арендной платы.

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае фактического использования арендатором объекта аренды он не вправе отказаться от внесения арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, арендодатель может использовать позицию судов, согласно которой, если арендатор не потребовал соответствующих документов, он лишается права в дальнейшем ссылаться на нарушение арендодателем ст. 611 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор не вправе ссылаться на нарушение арендодателем ст. 611 ГК РФ, если он не потребовал предоставления необходимых документов, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.1.4 "Документы, относящиеся к объекту аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

6.1.3. Риск арендодателя при несогласовании условия о скрытых недостатках объекта аренды

Если в договоре не указаны недостатки объекта аренды, но в дальнейшем арендатор обнаружит недостатки, которые не могли быть выявлены при передаче имущества и препятствуют его использованию, может возникнуть следующая ситуация. Арендатор, известивший арендодателя о намерении устранить недостатки за его счет, вправе потребовать от него возмещения соответствующих расходов, если арендодатель без промедления не устранил недостатки или не заменил объект аренды в соответствии с абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор вправе требовать возмещения расходов на устранение недостатков, которые не могли быть обнаружены во время передачи имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

При этом согласие арендодателя на устранение недостатков не требуется.

- Судебную практику, подтверждающую, что согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков имущества не требуется, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.1.6 "Состояние объекта аренды на момент передачи арендатору" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

6.2. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при согласовании условия о возврате арендованного имущества через определенное время после прекращения договора
Риск арендодателя при согласовании условия о внесении арендной платы в повышенном размере за каждый день просрочки возврата имущества в разделе договора об ответственности сторон
Риск арендодателя при несогласовании условия об уплате неустойки за несвоевременный возврат имущества

7. СОДЕРЖАНИЕ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ
АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

7.1. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ,
СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при согласовании условия о том, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы
Риск арендодателя при несогласовании условия о том, за чей счет арендатор производит капитальный ремонт арендованного имущества
Риск арендодателя при несогласовании срока капитального ремонта арендованного имущества, не имеющего недостатков на момент заключения договора (арендодатель не сможет потребовать расторжения договора)

7.2. ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

7.2.1. Риск арендодателя при согласовании условия о том, что осуществление текущего ремонта является его обязанностью

Если в договоре установлено, что обязанность по текущему ремонту лежит на арендодателе (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то он не сможет потребовать компенсации затрат на такой ремонт в случае возвращения арендатором имущества с недостатками, которые относятся к нормальному износу и могут быть устранены путем проведения текущего ремонта (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2010 по делу N А56-80071/2009).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 7.2.1 "Сторона, которая несет обязанность и (или) расходы по проведению текущего ремонта здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

7.3. ПОДДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ В ИСПРАВНОМ СОСТОЯНИИ

По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при согласовании обязанности арендодателя по техническому обслуживанию объекта аренды

7.4. РАСХОДЫ НА ОПЛАТУ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И ИНЫЕ
РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДОВАННОГО
ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

7.5. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

8. АРЕНДНАЯ ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

8.1. ВИДЫ (ФОРМЫ) АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме доли произведенной арендатором продукции
Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме оказания услуг
Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме передачи имущества (арендодатель не сможет потребовать уплаты арендной платы денежными средствами)
Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме передачи имущества (проценты за пользование денежными средствами за период просрочки не будут начислены)

8.2. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И СПОСОБЫ ЕГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ

8.2.1. Риск арендодателя при несогласовании условия о плате за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект
8.2.2. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что НДС не входит в размер арендной платы

8.2.1. Риск арендодателя при несогласовании условия о плате за пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект

Если при заключении договора стороны не оговорили условие о плате за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект, в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды плата за пользование зданием, сооружением или помещением будет включать плату за пользование земельным участком (частью участка). В этом случае арендодатель не сможет потребовать взыскания дополнительных платежей за пользование участком, а полученные от арендатора платежи должен будет вернуть ему как неосновательное обогащение.

- Судебную практику, подтверждающую, что при отсутствии условия о плате за землю с арендодателя может быть взыскано неосновательное обогащение, полученное в виде такой платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, в случае увеличения площади земельного участка под арендуемым зданием (сооружением), границы которого не были определены на момент заключения договора, арендодатель не сможет потребовать увеличения арендной платы, включающей плату за пользование участком.

- Судебную практику, подтверждающую, что увеличение площади земельного участка, расположенного под зданием, сооружением, не влечет увеличения размера арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Если договор заключен в отношении здания, сооружения или помещения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и при определении размера арендной платы стороны сослались на нормативно установленную ставку, предусматривающую плату только за пользование зданием, суд может обязать арендатора дополнительно вносить плату за земельный участок.

- Судебную практику, подтверждающую, что, если в договоре аренды государственного или муниципального имущества предусмотрено применение ставки арендной платы, включающей только плату за пользование зданием, арендатор обязан вносить дополнительную плату за земельный участок, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 8.2.4 "Плата за земельный участок, на котором расположено арендуемое здание, сооружение, помещение" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

8.2.2. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что НДС не входит в размер арендной платы

Если в договоре отсутствует указание об НДС, в частности из договора не следует, что размер арендной платы не включает этот налог, суд путем толкования условий договора (ст. 431 ГК РФ) может сделать вывод о том, что арендная плата согласована с учетом налога. В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.
Вместе с тем существует судебная позиция, согласно которой, если в договоре не предусмотрено, что НДС не входит в арендную плату, она считается указанной без учета налога.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, входит ли НДС в арендную плату, если в договоре это не указано, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 8.2.6 "Включение НДС в арендную плату" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

9. ИЗМЕНЕНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

9.1. ОСНОВАНИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при несогласовании условий, позволяющих ему изменить размер арендной платы в одностороннем порядке

9.2. ПОРЯДОК И МОМЕНТ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

9.2.1. Риск арендодателя при отсутствии государственной регистрации соглашения об изменении арендной платы

Если изменение арендной платы осуществляется в рамках договора, заключенного на год и более, соглашение об изменении подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления в силу ст. 452 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия порождаемого им обременения. В то же время существует противоположная позиция суда, согласно которой соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается заключенным в отсутствие государственной регистрации, если стороны исполняли такое соглашение, в частности, арендатор перечислял арендные платежи.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу о заключенности незарегистрированного соглашения об изменении размера арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если соглашение будет признано незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, арендодатель не сможет требовать внесения арендной платы по новым ставкам.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не сможет взыскать арендную плату в новом размере, если он определен в дополнительном соглашении, которое не зарегистрировано, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если арендная плата по новым ставкам, установленным в дополнительном соглашении, которое не прошло государственную регистрацию и признано незаключенным, уже была внесена арендатором, то он вправе потребовать ее возврата в качестве неосновательного обогащения.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор вправе требовать возврата уплаченной по незарегистрированному дополнительному соглашению арендной платы в качестве неосновательного обогащения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Необходимо учитывать, что правило об обязательной государственной регистрации соглашения об изменении условий зарегистрированного договора предусматривается Гражданским кодексом РФ с 1 сентября 2013 г. Данное правило содержится в п. 2 ст. 164 ГК РФ, новая редакция которой вступила в силу с указанной даты (Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации").

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель может воспользоваться судебной практикой, согласно которой, если изменение размера арендной платы осуществляется в соответствии с порядком, установленным зарегистрированным договором аренды, оно является исполнением согласованного сторонами условия договора. В этом случае заключать дополнительное соглашение и регистрировать его не нужно.

- Судебную практику, подтверждающую, что изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом, установленным договором, не требует подписания дополнительного соглашения и регистрации, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 9.2.1 "Порядок и момент изменения размера арендной платы по соглашению сторон" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

9.3. УСЛОВИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при несогласовании условий, позволяющих ему изменить размер арендной платы в одностороннем порядке

9.4. СРОКИ (ПЕРИОДИЧНОСТЬ) ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

10. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

10.1. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

10.2. ПЕРИОДИЧНОСТЬ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

10.3. СРОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

10.4. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ТРЕТЬИМ ЛИЦОМ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

11. ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

11.1. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ,
СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ С ПРАВОМ ВЫКУПА

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

11.2. ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ (ПРИВАТИЗАЦИЯ)
АРЕНДОВАННОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

12. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

12.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

12.2. ПРОЦЕНТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

12.3. НЕУСТОЙКА

По данной теме см. Риски арендодателя при заключении договора аренды (общие положения):
Риск арендодателя при заключении соглашения об уплате неустойки после прекращения действия договора аренды
Риск арендодателя при несогласовании конкретных обязательств, за нарушение которых уплачивается неустойка
Риск арендодателя при согласовании двух различных порядков исчисления пени
Риск арендодателя при несогласовании размера пени

13. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

13.1. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

13.1.1. Риск арендодателя при согласовании условия о возврате внесенного аванса при расторжении договора
13.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что авансовый платеж является способом обеспечения исполнения обязательств
13.1.3. Риск арендодателя при недостаточной конкретизации судьбы гарантийного платежа

13.1.1. Риск арендодателя при согласовании условия о возврате внесенного аванса при расторжении договора

Если стороны согласовали в договоре условие о возврате аванса при расторжении договора, арендодатель должен иметь в виду, что при неисполнении или несвоевременном исполнении указанной обязанности он в силу ст. 395 ГК РФ обязан будет уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 N КГ-А40/8987-11, Постановление ФАС Московского округа от 10.04.2006, 03.04.2006 N КГ-А40/1913-06, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2010 по делу N А56-27833/2009).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 12.1.2 "Право требовать возврата исполненного в случае расторжения договора по соглашению сторон" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

13.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что авансовый платеж является способом обеспечения исполнения обязательств

Если в договоре согласовано условие о внесении авансового платежа за первый и последний месяц аренды, но при этом стороны не оговорили, что сумма за последний месяц является способом обеспечения исполнения обязательства, то при расторжении договора внесенные денежные средства будут квалифицированы именно как авансовый платеж (ст. ст. 431, 329, 380 ГК РФ). Арендодатель будет обязан зачесть сумму, полученную за последний месяц аренды, в счет арендных платежей, а оставшуюся сумму вернуть, даже если в договоре указано, что она не подлежит возврату (Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2008 N КГ-А450/1915-08 (Определением ВАС РФ от 24.07.2008 N 9244/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.11.2009 по делу N А56-14083/2009, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 по делу N А56-8980/2009).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргумента в свою защиту может сослаться на позицию судов, согласно которой арендатор не вправе требовать возврата аванса, если договором предусмотрено, что при его досрочном расторжении по инициативе арендатора такой платеж не возвращается. Внесенная сумма в силу ст. 329 ГК РФ засчитывается в качестве способа обеспечения исполнения обязательств (Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2009 N КГ-А40/6507-09, Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 N КГ-А40/439-08).

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.1.2 "Право требовать возврата исполненного в случае расторжения договора по соглашению сторон" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

13.1.3. Риск арендодателя при недостаточной конкретизации судьбы гарантийного платежа

Если при заключении договора стороны установили, что уплаченный аванс имеет статус гарантийного платежа, но при этом не установили право на удержание гарантийного платежа в случае досрочного расторжения договора либо отказа от него одной из сторон, то указанная сумма подлежит возврату арендатору (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2011 по делу N А43-16173/2010).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.1.2 "Право требовать возврата исполненного в случае расторжения договора по соглашению сторон" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

13.2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
ПО ТРЕБОВАНИЮ ОДНОЙ ИЗ СТОРОН

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

13.3. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА
АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

13.3.1. Риск арендодателя при несогласовании его права на односторонний отказ от договора
13.3.2. Риск арендодателя при согласовании его права на одностороннее расторжение без указания на внесудебный порядок такого расторжения

13.3.1. Риск арендодателя при несогласовании его права на односторонний отказ от договора

Если в договоре аренды не согласовано право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ), он не вправе будет заявить о таком отказе и потребовать возврата арендованного имущества (Постановление ФАС Московского округа от 06.05.2011 N КГ-А40/3399-11, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 N 08АП-6986/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.11.2009 по делу N А43-3569/2008).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Арендодатель в качестве аргумента в свою защиту может сослаться на практику, согласно которой, если условия договора были существенно нарушены арендатором (п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ), например арендная плата не уплачена в полном объеме, арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке по правилам ст. 619 ГК РФ (п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.02.2011 по делу N А56-29517/2005).

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.3 "Односторонний отказ от договора аренды здания, сооружения, помещения" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

13.3.2. Риск арендодателя при согласовании его права на одностороннее расторжение без указания на внесудебный порядок такого расторжения

Если в договоре согласовано право арендодателя расторгнуть его в случае нарушения его условий арендатором, но не указано, что речь идет именно об одностороннем отказе от договора во внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ), данное условие может быть квалифицировано как право арендодателя расторгнуть договор только через суд по правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ. В этом случае арендодатель не сможет без обращения в суд заявить о прекращении договора аренды и потребовать возврата арендованного имущества.
Однако есть судебная практика, согласно которой простого указания на возможность расторжения договора по инициативе арендодателя достаточно для того, чтобы арендодатель мог отказаться от договора по правилам п. 3 ст. 450 ГК РФ, то есть без обращения в суд.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о возможности расторжения договора по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при наличии соответствующего условия в договоре, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.3.2 "Основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.