Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора

Обновлено 08.12.2017 14:01

АРЕНДА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 606, 607, 650 ГК РФ

Предмет является существенным условием любого договора и должен быть согласован (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать здание или сооружение арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование. Исходя из данной нормы, а также общих положений об аренде (ст. ст. 606, 607 ГК РФ) можно сделать вывод, что предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое по нему имущество. Однако в юридической литературе высказываются различные мнения о том, что является предметом договора аренды, в том числе указывается, что помимо имущества в предмет договора также входят действия сторон по его предоставлению и принятию (подробнее об этом см. п. 1 "Предмет договора" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения)).

Для надлежащего согласования предмета договора аренды рекомендуется указать:

- данные, позволяющие определенно установить передаваемое арендатору имущество (объект аренды);

- основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ (предоставление имущества во временное владение и (или) пользование за плату).

При заключении договора аренды сторонам следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом передавать имущество в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключить договор аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло.

На стадии заключения договора арендатору следует выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на вещь - в зависимости от этого будут различаться правовые последствия заключения договора. Подробнее об этом см. п. 1.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если условие о предмете договора аренды не согласовано

Договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ) и не порождает для его сторон прав и обязанностей, установленных § § 1, 4 гл. 34 ГК РФ.

Если в договоре не согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Вместе с тем согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора в отсутствие согласованного условия о предмете договора свидетельствует о его заключенности, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ, а именно из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (не договор аренды). О согласовании условий об основных правах и обязанностях и последствиях их несогласования см. в п. 1.2 настоящих рекомендаций.

1.1. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ (ЗДАНИЕ, СООРУЖЕНИЕ, ПОМЕЩЕНИЕ)

Статьи 130, 606, 607, 650 ГК РФ

Объектом аренды по договорам, которые регулируются § 4 гл. 34 ГК РФ, является здание или сооружение (ст. ст. 607, 625, 650 ГК РФ).

Легальное определение этих понятий приведено в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений":

Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Главным отличием здания от сооружения является то, что здание может иметь жилое или нежилое назначение, а сооружение - только нежилое.

В состав зданий и сооружений также входят помещения.

Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Помещение в здании может иметь жилое и нежилое назначение, помещение в сооружении - только нежилое.

Гражданский кодекс РФ не содержит специальных норм, касающихся аренды помещений. Согласно сложившейся судебной практике к договорам аренды этих объектов применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ. Так, к ним применяются положения ст. 651 ГК РФ о форме договора и его государственной регистрации, поскольку помещение неразрывно связано со зданием и сооружением, в состав которого входит (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

При этом по вопросу применения к аренде помещений норм ст. 652 ГК РФ о предоставлении арендатору права на земельный участок под арендуемым зданием или сооружением судебная практика неоднозначна. Одни суды указывают, что положения п. 2 указанной статьи применяются к договорам аренды помещений. Другие суды считают, что помещения относятся к иному виду недвижимого имущества и правила п. 2 ст. 652 ГК РФ на отношения по их аренде не распространяются.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о применении п. 2 ст. 652 ГК РФ к договорам аренды помещений, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! Жилое помещение может быть передано в аренду только юридическому лицу и только для проживания граждан. Физическим лицам жилые помещения предоставляются по договору найма (ст. 671 ГК РФ).

Объектом аренды может быть также часть здания, сооружения или помещения, не обозначенная строительными конструкциями (стенами, перегородками). Подробнее об этом см. п. 1.1.3 "Индивидуализация части здания, сооружения, помещения " настоящих Рекомендаций.

Согласование условия об объекте аренды

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Исходя из совокупного анализа п. 3 ст. 607, ст. 650 ГК РФ, п. 6 ст. 12 и п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", для надлежащей индивидуализации объекта в договоре необходимо указать уникальные характеристики здания, сооружения, помещения. Таким образом, в зависимости от вида объекта сторонам при заключении договора необходимо:

- индивидуализировать здание, сооружение;

- индивидуализировать помещение;

- индивидуализировать часть сооружения, помещения.

Если условие об объекте аренды не согласовано

В таком случае договор аренды является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают. Как следствие, стороны не смогут воспользоваться правами, вытекающими из § § 1, 4 гл. 34 ГК РФ. Вместе с тем в соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. Подробнее см. Риск арендодателя 1.1.1, Риск арендодателя 1.1.2, Риск арендатора 1.1.1.

1.1.1. Индивидуализация здания, сооружения

Документом, в котором содержатся уникальные характеристики и дополнительные сведения на здание или сооружение, является кадастровый паспорт (п. 4 ст. 14 Закона о государственном кадастре недвижимости).

Если кадастровый паспорт на здание или сооружение не выдавался, стороны могут использовать для описания объекта сведения из документов технического учета и (или) технической инвентаризации, выданных до 1 марта 2008 г., т.е. до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (п. 2 ст. 47 указанного Закона).

Стороны также могут использовать данные из свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на передаваемый в аренду объект.

Соответственно, для правильной индивидуализации здания или сооружения в договоре следует указать сведения об объекте, которые содержатся в его кадастровом паспорте, иных имеющихся у сторон документах технического учета и (или) правоустанавливающих документах.

К таким сведениям относятся:

- вид недвижимого имущества - здание, сооружение;

- кадастровый номер объекта недвижимости, при его отсутствии - условный номер;

- инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) - государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом (организацией) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации;

- наименование здания, сооружения (при его наличии) - например: стадион "Торпедо". При отсутствии индивидуального наименования можно указать обобщенное наименование соответствующего вида объектов, указанное в документации на объект, например: жилой дом, гараж, линейно-кабельное сооружение связи и т.п.;

- адрес - указывается официально присвоенный (почтовый) адрес;

- описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение;

- основная характеристика - для зданий указывается общая площадь в квадратных метрах с точностью до одной десятой. Для сооружений: линейных - протяженность в метрах с точностью до одного метра; подземных - глубина (глубина залегания) в метрах с точностью до одной десятой; для сооружений, предназначенных для хранения (например, нефтехранилищ, газохранилищ), - объем в кубических метрах с точностью до одного метра; для остальных сооружений - площадь застройки в квадратных метрах с точностью до одной десятой;

- назначение - например, нежилое здание, жилой дом, зернохранилище и т.п.;

- этажность - указывается общее число этажей здания, сооружения. При переменной этажности число этажей указывается через тире;

- подземная этажность;

- кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект недвижимого имущества - указывается при наличии.


Пример формулировки условия:

"Объектом аренды является административное здание с кадастровым номером ____________ (указывается номер, если есть), инвентарный номер ______________ (указывается номер, если есть), расположенное по адресу: ______________________, общей площадью ______ кв. м, назначение - ___________, количество этажей - __, количество подземных этажей - __. Объект аренды расположен на земельном участке с кадастровым номером ______________ (указывается кадастровый номер земельного участка, если есть), площадью _________ кв. м.

Кадастровый паспорт Объекта аренды является неотъемлемым Приложением N 1 к настоящему договору.

Право собственности арендодателя на Объект аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ____________ года, N ____________(указать номер государственной регистрации), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серия ___________ (указать серию свидетельства), N _______________ (указать номер свидетельства), от __________ (указать число, месяц и год выдачи свидетельства), выданным ___________ (указать наименование регистрационного органа)".

"Объектом аренды является кирпичное здание нежилого назначения, используемое под офис, расположенное по адресу: ___________, общей площадью ______ кв. м, количество этажей - __.

Технические характеристики Объекта аренды указаны в выписке из технического паспорта, изготовленной ТБТИ ____________ (указать наименование организации по техническому учету), инвентарный N ___________ (указать номер)от _______ года.

Объект аренды расположен на земельном участке с кадастровым номером _________ (указывается кадастровый номер земельного участка, если есть), площадью _____ кв. м.

Право собственности арендодателя на объект аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним _______ года, N _________ (указать номер государственной регистрации), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серия ________ (указать серию свидетельства), N _________ (указать номер свидетельства), от _________ (указать число, месяц и год выдачи свидетельства), выданным __________ (указать наименование регистрационного органа)".


Внимание! Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим данным. Этой цели служит, например, осмотр объекта. При выявлении каких-либо расхождений арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, истинные характеристики которого не отвечают его интересам.

Если арендатор мог выяснить все особенности объекта аренды, но не сделал этого, а впоследствии обнаружил, что характеристики имущества не позволяют использовать его в целях, указанных в договоре, он не сможет заявить о заблуждении и оспорить сделку на основании ст. 178 ГК РФ. Суд вправе отказать в признании договора недействительным как совершенного под влиянием существенного заблуждения о качествах его предмета, поскольку арендатор не проявил должной осмотрительности, обычной для деловой практики совершения подобных сделок (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Возможна иная ситуация: арендатор знал о состоянии и особенностях объекта (например, если он ранее арендовал его) и не убедился, что в договоре сведения отражены правильно и точно. В этом случае он не вправе ссылаться на то, что заблуждался относительно предмета сделки. В признании договора недействительным по ст. 178 ГК РФ будет отказано (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162).

Если при передаче имущества арендатор обнаружит, что состояние и иные характеристики объекта не позволяют использовать его в целях, предусмотренных договором, и не соответствуют условиям последнего, он вправе потребовать расторжения договора (см. Риск арендодателя 2.1.1).

О согласовании цели использования подробнее см. п. 2.1, о порядке передачи имущества - п. 6.1 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре не согласованы данные, позволяющие определенно установить объект аренды

В таком случае договор аренды является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают. Стороны не смогут воспользоваться правами, вытекающими из § § 1, 4 гл. 34 ГК РФ. Вместе с тем в соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. Подробнее см. Риск арендодателя 1.1.1, Риск арендодателя 1.1.2, Риск арендатора 1.1.1.

1.1.2. Индивидуализация помещения

При индивидуализации передаваемого в аренду помещения необходимо исходить из того, зарегистрировано право собственности арендодателя на это помещение как на отдельный объект недвижимого имущества или он является собственником всего здания (сооружения), в котором расположено помещение.

Индивидуализация помещения при наличии у арендодателя права собственности на него как на отдельный объект недвижимого имущества

Документом, в котором содержатся уникальные характеристики помещения и дополнительные сведения о нем, является его кадастровый паспорт (п. 4 ст. 14 Закона о государственном кадастре недвижимости).

Если кадастровый паспорт на помещение не выдавался, стороны могут использовать для описания объекта сведения из документов технического учета и (или) технической инвентаризации, выданных до 1 марта 2008 г., т.е. до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (п. 2 ст. 47 указанного Закона).

Стороны также могут использовать данные из свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя.

Для правильной индивидуализации в договоре следует указать сведения о помещении, которые содержатся в его кадастровом паспорте, иных документах технического учета, имеющихся у сторон, и (или) правоустанавливающих документах:

- вид недвижимого имущества - помещение;

- кадастровый номер помещения, при его отсутствии - условный номер;

- инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) помещения - государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом (организацией) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации;

- кадастровый номер здания (сооружения), в котором расположено помещение;

- этаж (этажи), на котором расположено помещение;

- общая площадь помещения - указывается общая площадь помещения в квадратных метрах с точностью до одной десятой;

- адрес - указывается официально присвоенный (почтовый) адрес здания, сооружения, в котором расположено помещение;

- назначение помещения - жилое, нежилое;

- если помещение жилое и расположено в многоквартирном доме - указать его вид (комната или квартира);

- кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната;

- номер помещения на поэтажном плане (если есть).

Также к договору следует приложить план, на котором должны быть отображены границы помещения (местоположение) в пределах этажа здания, сооружения (части здания, части сооружения), включающих в себя это помещение.


Пример формулировки условия:

"Объектом аренды является нежилое помещение с кадастровым номером ________________, инвентарный номер ________________, расположенное в здании с Кадастровым номером ________________, по адресу: ______________________, общая площадь помещения ______ кв. м, номер помещения на поэтажном плане - _____. Копия кадастрового паспорта Объекта аренды, включающая в себя план расположения помещения на этаже, является неотъемлемым Приложением N 1 к настоящему договору.

Право собственности арендодателя на Объект аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ________________ (указываются дата и номер государственной регистрации), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серия ________________, N ________________, от ________________ (указать число, месяц и год выдачи свидетельства), выданным ________________ (указывается наименование регистрационного органа)".


Внимание! До заключения договора арендатору следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект, его фактическим характеристикам (состояние, площадь, месторасположение). Подробнее о такой проверке и последствиях ее непроведения см. п. 1.1.1 настоящего материала.

Индивидуализация помещения при наличии у арендодателя права собственности на все здание (сооружение), в котором расположено помещение

Если за арендодателем зарегистрировано право собственности на все здание или сооружение, в котором расположен объект аренды, помещение передается в аренду как часть здания или сооружения. В этом случае для надлежащей индивидуализации помещения необходимо описать само здание или сооружение, в котором расположен объект аренды, а также определить площадь и состав помещения, передаваемого в аренду.

В этом случае документом, в котором содержатся уникальные характеристики помещения и дополнительные сведения о нем, является кадастровый паспорт здания или сооружения (п. 4 ст. 14 Закона о государственном кадастре недвижимости).

Если кадастровый паспорт на здание или сооружение, частью которого является помещение, не выдавался, стороны могут использовать для описания объекта сведения из документов технического учета и (или) технической инвентаризации, выданных до 1 марта 2008 г., т.е. до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (п. 2 ст. 47 указанного Закона).

Стороны также могут использовать данные из свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на здание (сооружение).

Для правильной индивидуализации помещения сторонам при заключении договора следует указать сведения о нем, которые содержатся в кадастровом паспорте здания (сооружения), иной имеющейся у сторон технической документации и (или) правоустанавливающих документах, а именно:

- вид недвижимого имущества - помещение;

- кадастровый номер здания (сооружения), в котором расположено помещение, при его отсутствии - условный номер;

- инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) здания (сооружения), в котором расположено помещение - государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом (организацией) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации;

- этаж (этажи), на котором расположено помещение;

- общая площадь помещения;

- адрес;

- назначение помещения - жилое, нежилое;

- номер помещения на поэтажном плане (если есть);

- план расположения помещения на этаже - на нем отображаются границы помещения (местоположение) в пределах этажа здания, сооружения (части здания, части сооружения), в котором расположено помещение.

Важно, чтобы приложением к договору были кадастровый паспорт либо указанные выше документы технического учета или технической инвентаризации, выданные до 1 марта 2008 г., на которых в графической части было выделено помещение, передаваемое в аренду.


Пример формулировки условия:

"Объектом аренды является нежилое помещение общей площадью 89,5 кв. м, расположенное на 5 этаже здания с кадастровым номером ________________, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, д. N 34, состоящее из комнат N 8, 9, 10 согласно поэтажному плану, изготовленному ________________ (указывается название организации по техническому учету), инвентарный номер ________________, являющемуся приложением к договору.

Объект аренды выделен красными линиями в Приложении N 1 к договору (план 5 этажа здания). Приложение N 1 является неотъемлемой частью настоящего договора.

Право собственности арендодателя на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ________________ (указываются дата и номер государственной регистрации), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серия ________________, N ________________, от ________________ (указываются число, месяц и год выдачи свидетельства), выданным ________________ (указать наименование регистрационного органа)".


Внимание! До заключения договора арендатору следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект, его фактическим характеристикам (состояние, площадь, месторасположение). Подробнее о такой проверке и последствиях ее непроведения см. п. 1.1.1 настоящего материала.

Если в договоре не согласованы данные, позволяющие определенно установить объект аренды

В таком случае договор аренды является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают. Стороны не смогут воспользоваться правами, вытекающими из § § 1, 4 гл. 34 ГК РФ. Вместе с тем в соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. Подробнее см. Риск арендодателя 1.1.1, Риск арендодателя 1.1.2, Риск арендатора 1.1.1.

1.1.3. Индивидуализация части здания, сооружения, помещения

На практике нередко возникают ситуации, когда сторонам необходимо заключить договор аренды в отношении части здания, сооружения или помещения, которая не отделена от всего здания, сооружения, помещения строительными конструкциями (стенами, перегородками).

- Судебную практику, подтверждающую, что стороны могут заключить договор аренды не только вещи в целом, но и ее части, см. в Путеводителе по судебной практике.

Следует учитывать, что, указав на возможность передать в аренду часть вещи, ВАС РФ сослался в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно которой арендуемая вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение (абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Таким образом, у арендатора части вещи возникнет только право пользования вещью, но не владение. По этой причине арендатор части вещи не сможет воспользоваться вещно-правовыми способами защиты (ст. 305 ГК РФ), предоставленными законному владельцу.

Договор аренды части здания, сооружения, помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение будет установлено на всю недвижимую вещь в целом.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды части здания, сооружения, помещения подлежит государственной регистрации и обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом, см. в Путеводителе по судебной практике.

Подробнее о регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

Частями здания, сооружения, помещения можно считать:

- площадь, имеющую объемное или линейное выражение, например часть площади холла в здании для установки платежного терминала или автомата по продаже воды и т.п., часть площади подземного перехода, часть помещения и т.п.;

- конструктивные элементы здания, сооружения - крыши, наружные стены, козырьки, парапеты и т.п.

Индивидуализация части здания, сооружения

При передаче в аренду части здания (сооружения) новый объект недвижимости не возникает, соответственно, регистрировать право собственности на это имущество и оформлять отдельные документы технического учета не требуется. Индивидуализировать такой объект можно с помощью обозначения границ на техническом паспорте здания или сооружения, часть которого передается в аренду (Постановление ФАС Поволжского округа от 15.10.2010 по делу N А55-40032/2009).

При передаче в аренду части сооружения для его надлежащей индивидуализации необходимо:

- описать само сооружение с учетом рекомендаций, изложенных в п. 1.1.1 "Индивидуализация здания, сооружения" настоящих Рекомендаций;

- определить в договоре площадь, точное местоположение и границы части сооружения, передаваемой в аренду.

Стороны могут составить соответствующее описание в текстовом виде либо подготовить графическое изображение (схему, план), из которого должно быть видно, какая часть здания или сооружения передана арендатору в пользование. Словесное или графическое описание части вещи может быть включено непосредственно в текст договора аренды либо представлять собой отдельный документ, подписанный сторонами. Наличие такого описания является достаточным основанием для государственной регистрации обременения на объект аренды (абз. 4, 5 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.


Пример формулировки условия:

"Объектом аренды является часть сооружения, которая имеет следующие характеристики:

- площадь - _____________ кв. м;

- расположение в составе сооружения - левая сторона от центрального входа в сооружение.

Границы и площадь объекта аренды отмечены цветом на _________________ (указываются название, номер и дата выдачи документа технического учета или технической инвентаризации) сооружения, который является неотъемлемым Приложением N 1 к настоящему договору.

Характеристики сооружения: кадастровый номер ________________, инвентарный номер ________________, адрес (местоположение): __________, площадь застройки ________ кв. м, назначение: _________. Сооружение расположено на земельном участке с кадастровым номером ________________, площадью ________________ кв. м.

Право собственности арендодателя на сооружение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ________________ (указываются дата и номер государственной регистрации), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серия ________________, N ________________, от ________________ (указываются число, месяц и год выдачи свидетельства), выданным ________________ (указывается наименование регистрационного органа)".


Внимание! До заключения договора арендатору следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект, его фактическим характеристикам (состояние, площадь, месторасположение). Подробнее о такой проверке и последствиях ее непроведения см. п. 1.1.1 настоящего материала.

Индивидуализация части помещения

В аренду может быть передана часть помещения. Это следует из абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В таком случае в договоре необходимо индивидуализировать часть помещения.

- Судебную практику, подтверждающую, что часть помещения может быть передана в аренду, если она надлежащим образом индивидуализирована и обозначена на поэтажном плане здания, см. в Путеводителе по судебной практике.

Для надлежащей индивидуализации части помещения, передаваемой в аренду, необходимо:

- описать само помещение, а также здание или сооружение, в котором оно находится, с учетом п. п. 1.1.1 "Индивидуализация здания, сооружения" и 1.1.2 "Индивидуализация помещения" настоящих Рекомендаций;

- определить в договоре площадь, точное местоположение в помещении и границы части помещения, передаваемой в аренду.

Эти данные должны быть указаны в письменной форме в тексте договора. Кроме того, площадь, точное местоположение в помещении и границы части помещения, передаваемой в аренду, должны быть отражены в графическом виде на плане расположения помещений на этаже. В частности, стороны могут отметить границы помещения на копии поэтажного плана, если он имеется в составе документов технического учета, и сделать ее неотъемлемым приложением к договору.


Пример формулировки условия:

"Объектом аренды является часть (площадью 65 кв. м) нежилого помещения (N 46 на поэтажном плане), расположенного в здании с кадастровым номером ________________ по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, д. 25, этаж 2, общая площадь помещения 235 кв. м.

Арендуемая часть нежилого помещения (Объект аренды) имеет следующие характеристики:

- площадь - 65 (шестьдесят пять) кв. м;

- расположение в составе помещения - справа от входа в помещение.

Границы и площадь объекта аренды (части помещения) выделены на поэтажном плане технического паспорта помещения N ____, выданного ______________________ (указываются номер, дата и орган, выдавший документ), который является неотъемлемым приложением к настоящему договору".


Внимание! До заключения договора арендатору следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект, его фактическим характеристикам (состояние, площадь, месторасположение). Подробнее о такой проверке и последствиях ее непроведения см. п. 1.1.1 настоящего материала.

Индивидуализация конструктивных элементов здания, сооружения

На практике встречаются случаи заключения договоров аренды в отношении отдельных конструктивных элементов здания или сооружения (крыши, козырька, парапета, стены и т.п.).

Следует учитывать, что ранее у судов не было единой позиции в отношении возможности передавать в аренду такие элементы зданий и сооружений отдельно от самих зданий или сооружений. Некоторые суды указывали, что соответствующий договор не является договором аренды и нормы об аренде к нему не применяются. Эта позиция основана на том, что конструктивные элементы здания не являются самостоятельными объектами недвижимости и их нельзя передать в аренду отдельно. Другие суды считали допустимым заключение договора аренды таких объектов.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о возможности заключения договора аренды конструктивного элемента отдельно от здания, см. в Путеводителе по судебной практике.

В то же время в соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" передача в пользование отдельных частей здания, например несущей стены или крыши для размещения рекламы, допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании). Нормы об аренде применяются к соответствующим договорам по аналогии.

- Судебную практику, подтверждающую, что конструктивный элемент может быть передан в пользование отдельно от здания, см. в Путеводителе по судебной практике.

В настоящее время в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по договору аренды может быть передана и часть вещи. Возможно, что суды будут распространять данную правовую позицию ВАС РФ и на случаи передачи в пользование конструктивных элементов здания, квалифицируя их как договор аренды части вещи. В этом случае нужно будет учитывать, что, указав на возможность передавать в аренду часть вещи, ВАС РФ сослался, в том числе, на ст. 606 ГК РФ, согласно которой арендуемая вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение (абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Соответственно, у арендатора конструктивного элемента здания не возникнет владения зданием. Он не сможет использовать вещно-правовые способы защиты, предоставленные законному владельцу (ст. 305 ГК РФ).

Для индивидуализации передаваемого в аренду конструктивного элемента здания или сооружения необходимо:

- описать само здание или сооружение, которому принадлежит передаваемый в аренду конструктивный элемент, с учетом п. 1.1.1 "Индивидуализация здания, сооружения" настоящих Рекомендаций;

- определить в договоре точное наименование конструктивного элемента (стена, крыша, козырек, парапет и т.п.), площадь (если возможно), точное местоположение в здании или сооружении и границы элемента, передаваемого в аренду.

Эти данные должны быть приведены в письменной форме в тексте договора. Точное местоположение в здании или сооружении и границы конструктивного элемента, передаваемого в аренду, должны быть отображены в графическом виде в документах технического учета на здание или сооружение. Документы с отмеченными на нем границами арендуемой части рекомендуется сделать неотъемлемой частью договора.


Пример формулировки условия:

"Объектом аренды является козырек центрального входа в нежилое здание по адресу: ________________________, кадастровый номер ____________ (далее - здание).

Арендуемый объект имеет следующие характеристики:

- длина ____ м, ширина ____ м, высота ______ м;

- объект расположен непосредственно над центральным входом в здание.

- Границы и площадь объекта аренды выделены на плане, который является неотъемлемым приложением к настоящему договору".


Если в договоре не согласованы данные, позволяющие определенно установить объект аренды

В таком случае договор аренды является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), права и обязанности сторон по нему не возникают. Стороны не смогут воспользоваться правами, вытекающими из § § 1, 4 гл. 34 ГК РФ. Вместе с тем в силу п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

1.2. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ, ПОМЕЩЕНИЙ

Статьи 307, 606, 607, 614, 615, 650 ГК РФ

Исходя из буквального толкования ст. 606 и п. 1 ст. 650 ГК РФ можно выделить следующие права и обязанности, которые возникают у сторон в рамках исполнения договора аренды здания, сооружения, помещения:

- права и обязанности, связанные с передачей объекта во временное владение и (или) пользование;

- права и обязанности, связанные с внесением платы за пользование имуществом.

Чтобы согласовать основные права и обязанности по договору аренды здания или сооружения, достаточно привести в договоре формулировку п. 1 ст. 650 ГК РФ. При этом в нем можно указать только обязанности каждой стороны по отношению к другой стороне. Соответствующее же право требования сторон друг к другу исполнить эту обязанность можно не указывать, так как оно следует из закона (ст. 307 ГК РФ).


Примеры формулировки условия:

"Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование здание со следующими характеристиками _____________________ (указываются данные об объекте аренды)".

"Арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование сооружение: _________________________ (указываются данные об объекте аренды), а арендатор обязуется принять его и вносить арендную плату в размере и порядке, определенных настоящим договором".


Подробнее о содержании правомочий владения и пользования см. в п. п. 1.2.1 и 1.2.2 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

О возмездности договора аренды см. п. 1.2.3 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если условие об основных правах и обязанностях сторон, предусмотренных ст. 606 ГК РФ, не согласовано

В этом случае суд может признать, что соглашение сторон не является договором аренды и, соответственно, не порождает для них прав и обязанностей, установленных гл. 34 ГК РФ. В частности, такую позицию суды занимают в случае отсутствия в договоре условия о передаче имущества во временное владение и пользование (или только пользование).

- Судебную практику, подтверждающую, что при отсутствии в договоре условия о передаче имущества во временное владение и пользование (или только пользование) соглашение не является договором аренды, см. в Путеводителе по судебной практике.

2. УСЛОВИЯ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗДАНИЕМ, СООРУЖЕНИЕМ, ПОМЕЩЕНИЕМ

Статья 615 ГК РФ

Согласование условий пользования зданием (сооружением, помещением)

Стороны вправе в силу п. 1 ст. 615, ст. 625, абз. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ установить в договоре условия пользования арендованным зданием (сооружением, помещением) по своему усмотрению.

Однако они должны принимать во внимание назначение указанного имущества.

Понятие "назначение" применительно к объектам недвижимости разъясняется в нормативных актах следующим образом:

назначение объекта нежилого фонда - это разрешенные проектной документацией и документами градостроительного зонирования виды деятельности, допустимые при использовании объекта нежилого фонда, определенные в договоре или ином акте (решении) о передаче его в пользование (п. 1 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 N 540-ПП);

назначение помещения - функциональная предопределенность использования помещения в соответствии с проектным решением, утвержденным в установленном порядке (Постановление главы городского округа Подольск МО от 01.10.2012 N 1712-п, Постановление главы городского округа Климовск МО от 15.09.2010 N 714 "О регулировании отношений, связанных с переустройством и (или) перепланировкой жилых (нежилых) помещений на территории муниципального образования "Городской округ Климовск" Московской области").

Сведения о назначении здания (сооружения, помещения) содержатся в документах технического и кадастрового учета, в частности в кадастровом паспорте объекта (см. Приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории"), а также в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 30 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219).

Здания могут предназначаться для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (пп. 6 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). При осуществлении кадастрового учета в сведениях о назначении здания указывается - нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом (пп. 15 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Сооружения предназначены для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (пп. 23 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ). Поэтому сооружения всегда имеют нежилое назначение. В графе "Назначение" кадастрового паспорта сооружения указываются данные о назначении из проектной документации или правоустанавливающих документов (например, "Спортивное сооружение" или "Сооружение для хранения нефтепродуктов" и т.п.).

Помещения по своему назначению могут быть жилыми и нежилыми (пп. 16 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Помещение как часть здания или сооружения (пп. 14 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ) обычно имеет одинаковое с ними назначение, но не всегда. Так, в жилом доме могут находиться нежилые помещения (п. 2 ст. 17, ст. 22 Жилищного кодекса РФ).

Для согласования условий пользования в договоре рекомендуется установить:

- цель использования объекта аренды;

- порядок использования объекта аренды.

Если условия пользования объектом аренды не согласованы

В этом случае арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

2.1. ЦЕЛЬ ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОМ АРЕНДЫ

Статья 615 ГК РФ

Цель пользования объектом аренды - это условие договора, определяющее результат, который арендатор намерен получить при извлечении полезных свойств из арендованного имущества.

При согласовании в договоре цели использования здания (сооружения, помещения) стороны должны учитывать его назначение, предусмотренное проектной и технической документацией. Подробнее об определении назначения здания, сооружения, помещения см. п. 2 настоящего материала.

Если в аренду передается жилое помещение, то в соответствии со ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ оно может использоваться только для проживания граждан. Соответственно, стороны не могут предусмотреть, что помещение будет использоваться как нежилое (для административных, производственных, складских, учебных и т.п. целей), если оно не переведено в нежилой фонд в установленном порядке (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ст. 22 ЖК РФ). Договор с таким условием является ничтожным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, и не влечет юридических последствий для сторон. Арендодатель не сможет взыскать с арендатора арендную плату (см. Риск арендодателя 2.1.1). Арендатор, в свою очередь, будет обязан возвратить арендованное имущество арендодателю (см. Риск арендатора 2.1.1).

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации". Изменения касаются в том числе квалификации недействительных сделок и последствий их недействительности. В частности, в силу новой редакции ст. 168 ГК РФ сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются оспоримыми, а не ничтожными (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, и исключения из правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ о том, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если при этом она посягает на публичные интересы либо права и законные интересы третьих лиц.

Данное правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Следовательно, договор аренды, заключенный после 1 сентября 2013 г. в отношении жилого помещения с условием об использовании его в нежилых целях, является ничтожным, если нарушает права третьих лиц, в частности других жильцов.

Также арендодатель не вправе передавать в аренду жилое здание или помещение для размещения в них промышленного производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Кроме того, необходимо учитывать, что не может быть передан в аренду для проживания граждан объект, не признанный в установленном порядке жилым помещением (п. 3 ст. 15 Жилищного кодекса РФ), а также жилое помещение, которое признано непригодным для проживания (п. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции").

Внимание! Если назначение объекта аренды было приведено в соответствие с условиями договора уже после его заключения либо по истечении срока действия (например, если долго оформлялись документы об изменении назначения), договор может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.04.2009 N Ф04-2044/2009(3952-А45-11), Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.12.2004 N А82-239/2002-Г/12).

Цель пользования объектом аренды вытекает из его назначения, однако не идентична ему. Например, нежилое здание может использоваться для нескольких целей: административной деятельности людей, размещения производства, хранения продукции и т.п. (пп. 6 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Соответственно, стороны могут предусмотреть использование нежилого здания под офисные, торговые, административные и другие цели.


Пример формулировки условия:

"Объект аренды - нежилое здание предоставляется арендатору во временное владение и пользование для административных целей (размещения сотрудников бухгалтерии, отдела кадров, иного административно-управленческого персонала)".


При согласовании условия о цели использования объекта следует избегать общих формулировок, таких как "под магазин" или "для организации досугового центра", и по возможности рекомендуется конкретизировать цель. Например, если арендодатель, руководствуясь санитарно-гигиеническими соображениями, хочет, чтобы помещение использовалось только под магазин одежды, а не под продуктовый магазин, ему следует отразить это в договоре.


Пример формулировки условия:

"Объект аренды - нежилое здание предоставляется арендатору во временное владение и пользование для организации досугового центра. Арендатор обязуется использовать объект аренды только с указанной целью.

В досуговом центре разрешается разместить:

- боулинг;

- бильярд;

- детскую игровую комнату;

- кафе или ресторан.

В досуговом центре не разрешается размещение зала игровых автоматов. Использование здания не по целевому назначению является существенным нарушением условий договора".

"Объект аренды - спортивное сооружение "Легкоатлетический манеж" предоставляется арендатору во временное владение и пользование только для проведения занятий по физической культуре. Арендатор обязуется использовать объект аренды только с указанной целью. Использование сооружения в других целях, в том числе для проведения иных культурно-массовых мероприятий (концертов, профессиональных спортивных соревнований и т.п.) не допускается и является существенным нарушением условий договора".

"Объект аренды - нежилое помещение предоставляется арендатору во временное владение и пользование для учебных целей (проведение теоретических занятий курсантов автошколы). Арендатор обязуется использовать объект аренды только с указанной целью. Использование объекта аренды не по целевому назначению является существенным нарушением условий договора".

"Объект аренды - часть нежилого помещения предоставляется арендатору во временное пользование для размещения выставочного стенда и рабочего места консультанта. Арендатор обязуется использовать объект аренды только с указанной целью. Использование объекта не по целевому назначению не допускается и является существенным нарушением условий договора".


Стороны вправе установить цель использования имущества, которая хоть и не соответствует в полной мере его основному назначению, однако и не противоречит ему, не ведет к утрате основных полезных свойств объекта и не нарушает требований закона и прав третьих лиц. Например, спортивное сооружение может передаваться в аренду для некоторых целей, которые не связаны со спортивными мероприятиями - проведение концертов, иных культурно-массовых мероприятий, съемки фильма. Подробнее о назначении зданий и сооружений см. в п. 2 настоящего материала.


Пример формулировки условия:

"Спортивное сооружение - стадион, передаваемый в аренду по настоящему договору, предоставляется Арендатору для съемки художественного фильма. Пользование объектом аренды должно осуществляться только в ночное время (с 24.00 до 5.00 часов) и исключать его повреждение. Нахождение на объекте более десяти сотрудников арендатора и каких-либо технических средств, кроме съемочной аппаратуры, не допускается. Использование объекта аренды не по целевому назначению является существенным нарушением условий договора".


Сторонам следует помнить, что если они согласовали в договоре конкретную цель использования объекта, то арендодатель обязан передать объект в состоянии, пригодном для его использования в данных целях (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Если состояние переданного имущества не позволяет использовать его по целевому назначению, арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков (см. Риск арендодателя 2.1.2).

Если передаваемый в аренду объект на момент заключения договора аренды не соответствует целям использования, указанным в договоре, стороны по обоюдному согласию могут установить в договоре, что приведение арендуемого объекта в необходимое состояние является обязанностью одной из сторон. При этом также рекомендуется оговорить, за чей счет выполняется данная обязанность.


Примеры формулировки условия:

"Объект аренды - нежилое здание предоставляется арендатору во временное владение и пользование для размещения ресторана. Арендатор обязуется использовать объект аренды только с указанной целью. Использование объекта аренды не по целевому назначению является существенным нарушением условий договора. Приведение объекта в состояние, соответствующее указанной цели (организация системы вентиляции, кухни, туалетных комнат и т.п.), осуществляется арендодателем за счет арендатора".

"Объект аренды - нежилое здание предоставляется арендатору во временное владение и пользование для организации физкультурно-оздоровительного клуба. Арендатор обязуется использовать объект аренды только с указанной целью. Использование объекта аренды не по целевому назначению является существенным нарушением условий договора. Приведение объекта в состояние, соответствующее указанной цели (организация системы вентиляции, душевых и туалетных комнат и т.п.), осуществляет арендатор своими силами и за свой счет".


Однако следует помнить, что если при заключении договора стороны возложили обязанность по приведению объекта аренды в соответствие с целями его использования на арендатора, арендодатель не отвечает за невозможность использования объекта аренды по целевому назначению (см. Риск арендатора 2.1.2). Если же арендатор пользуется арендуемым имуществом не в соответствии с согласованной в договоре целью или назначением имущества, арендодатель согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Если цель использования объекта аренды в договоре не установлена или установлена обобщенно

При отсутствии в договоре указания на цель использования имущества арендатор в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ должен пользоваться им в соответствии с целями, следующими из назначения данного объекта.

2.2. ПОРЯДОК ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ

Порядок использования объекта аренды - это совокупность правил, требований, в соответствии с которыми должно осуществляться использование объекта аренды.

В качестве порядка использования здания (сооружения, помещения) стороны могут установить:

- условия, определяющие способы (технологии, методы и приемы) извлечения полезных свойств из объекта аренды;

- условия, определяющие объем использования объекта аренды;

- условия, определяющие режим использования объекта аренды, т.е. параметры его эксплуатации во времени, а также порядок доступа к объекту аренды при извлечении из него полезных свойств арендатором.

Иными словами, согласование порядка использования объекта аренды - это условие о комплексе действий (или воздержании от определенных действий), которые обеспечивают соблюдение установленных сторонами условий пользования объектом аренды.

При определении порядка использования имущества следует учитывать его назначение. Подробнее о назначении зданий (сооружений, помещений) см. п. 2 настоящих Рекомендаций.

Стороны могут определить в договоре конкретные способы, режим, объем, иные условия использования объекта аренды. Например, в договоре может быть установлена обязанность арендатора при размещении производства в нежилом здании пользоваться объектом таким способом, который обеспечивает пожарную безопасность, исключает хранение на объекте взрывоопасных веществ и т.п. Стороны также вправе установить, например, что нагрузка на электрические сети не может превышать определенный объем; что шумовая нагрузка от используемого в здании оборудования (станков) не должна превышать установленные нормативы и дополнительно согласованные сторонами показатели и т.п.


Примеры формулировки условия:

"Объект аренды - производственное здание предоставляется арендатору во временное владение и пользование для размещения производства строительных материалов.

Арендатор обязуется соблюдать следующие условия при пользовании объектом:

- обеспечивать своевременную утилизацию бытовых и промышленных отходов;

- обеспечивать надлежащее хранение материалов и готовой продукции, исключающих распространение вредных химических паров и иных выделений;

- не устанавливать дополнительное стационарное санитарно-техническое и (или) термическое оборудование (печи, нагреватели);

- производить установку любого оборудования, связанного с системой кондиционирования и (или) вентиляции, только после получения письменного согласия арендодателя.

Неисполнение указанных требований является существенным нарушением условий договора".

"Объект аренды - сооружение для хранения нефтепродуктов предоставляется арендатору во временное владение и пользование для хранения бензина марки Аи-95. Арендатор обязуется использовать объект аренды в порядке, предусмотренном Приложением N 2 "Правила пользования и технология работ" к настоящему договору. Использование объекта аренды в ином порядке не допускается и является существенным нарушением условий договора".

"Объект аренды - часть нежилого помещения предоставляется арендатору во временное пользование для размещения выставочного стенда и рабочего места консультанта. Арендатор обязуется использовать объект аренды только с указанной целью с соблюдением следующих условий:

- производить установку любых носителей информации на объекте аренды исключительно с письменного разрешения арендодателя;

- не использовать во время работы выставки звукоусиливающие устройства;

- не использовать во время работы выставки пиротехнические и другие взрыво- и пожароопасные устройства.

Неисполнение указанных требований является существенным нарушением условий договора".


Внимание! Условия пользования имуществом не должны противоречить обязательным требованиям нормативных актов по обеспечению безопасной эксплуатации объектов недвижимости (см., например, Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").

Определяя порядок пользования объектом аренды, стороны могут также установить количественный показатель использования объекта, временные параметры его эксплуатации, а также параметры доступа к нему.

Например, если арендодатель хочет продлить срок эксплуатации спортивного помещения или нежилого помещения - концертного зала, он вправе установить меньшее по сравнению с допускаемым эксплуатационными документами количество людей, которых арендатор может допустить на проводимое им в данном сооружении (помещении) культурно-массовое мероприятие. При этом также может быть определено, что объект охраняется силами арендодателя и в соответствии с пропускным режимом проход в здание и нахождение в нем людей осуществляется в порядке, установленном арендодателем. Или, например, с целью продления срока службы понтона арендодатель может установить, что понтонная площадка должна использоваться арендатором не более 8 часов в сутки и с нагрузкой не более 300 кг на один кв. м.


Примеры формулировки условия:

"Объект аренды - спортивное сооружение "Легкоатлетический манеж" предоставляется арендатору во временное владение и пользование только для проведения занятий студентов по физической культуре.

Использование объекта аренды осуществляется в следующем порядке:

- одновременно на объекте аренды могут находиться не более 100 (ста) человек (включая студентов, сотрудников и посетителей арендатора);

- охрану сооружения осуществляет арендодатель;

- допуск студентов, сотрудников и посетителей арендатора на сооружение осуществляется по спискам с предъявлением документа, удостоверяющего личность;

- нахождение студентов, сотрудников и посетителей арендатора на территории сооружения допускается только с 08.00 до 15.00 часов.

Несоблюдение порядка использования объекта считается существенным нарушением условий договора".

"Объект аренды - нежилое помещение предоставляется арендатору во временное пользование для учебных целей (проведение занятий курсантов автошколы).

Пользование помещением осуществляется с соблюдением следующего режима:

- охрану помещения выполняет арендодатель;

- допуск курсантов и сотрудников арендатора в помещение осуществляется по спискам с предъявлением документа, удостоверяющего личность;

- нахождение курсантов и сотрудников арендатора в помещении допускается только с 12.00 до 20.00 часов.

Несоблюдение порядка использования помещения считается существенным нарушением условий договора".

"Объект аренды - жилое помещение (квартира) предоставляется арендатору во временное владение и пользование для проживания не более двух сотрудников арендатора одновременно. Арендатор обязуется использовать объект аренды только с указанной целью, проживание большего количества людей не допускается. Несоблюдение хотя бы одного из данных требований является существенным нарушением условий договора".

"Объект аренды - часть нежилого помещения предоставляется арендатору во временное пользование для размещения выставочного стенда и рабочего места консультанта.

Использование объекта аренды осуществляется в следующем порядке:

- выставочные стенды должны соответствовать требованиям Приложения N 3 "Размер стенда";

- на объекте аренды допускается размещение не более двадцати выставочных стендов;

- охрану здания осуществляет арендодатель;

- допуск посетителей и сотрудников арендатора на объект аренды осуществляется только с 9.00 до 20.00 часов;

- допуск сотрудников арендатора в здание осуществляется по постоянным пропускам;

- допуск посетителей арендатора в здание осуществляется по разовым пропускам;

- постоянные и разовые пропуска оформляются арендодателем по заявке арендатора по правилам Приложения N 3 "Правила оформления пропусков".

Несоблюдение установленного порядка пользования помещением считается существенным нарушением условий договора".


Если условие о порядке использования объекта аренды не согласовано

В этом случае арендатор в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ может пользоваться объектом аренды в любом порядке, допускаемом его назначением, действующими нормативными актами и эксплуатационными документами, а если в эксплуатационных документах особенности порядка пользования не установлены - в любом удобном ему порядке.

3. ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

Статья 615 ГК РФ

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать объект аренды или арендные права третьим лицам.

Реализовать указанное право он может путем:

- сдачи арендованного имущества в субаренду (поднаем) или передачи его в безвозмездное пользование;

- передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем);

- передачи арендных прав в залог;

- внесения арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

При заключении договора перенайма имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать наличие двух судебных позиций по вопросу о необходимости проведения в этом случае торгов. Так, одни суды указывают, что заключение договора перенайма может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, установленных законом (п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"). Договор, заключенный с нарушением данной процедуры, признается недействительным в силу ст. 168 ГК РФ. В то же время существует позиция, согласно которой проведение торгов при заключении договора перенайма не требуется, поскольку замена арендатора не является заключением нового договора аренды.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу о возможности заключения договора перенайма государственного или муниципального имущества без проведения торгов, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если договор по передаче имущества или арендных прав заключается в отношении объектов культурного наследия, он должен содержать условия, предусмотренные п. 2 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации". Отсутствие такого условия влечет признание договора незаключенным (Определение ВАС РФ от 14.04.2011 N ВАС-4096/11).

3.1. ВЫДАЧА АРЕНДОДАТЕЛЕМ СОГЛАСИЯ НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА

АРЕНДЫ ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

Статья 615 ГК РФ

Чтобы арендатор смог воспользоваться правами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, он обязан получить согласие арендодателя. Стороны могут заранее предусмотреть в договоре форму, способ и условия его выдачи. Подробнее о форме и способах выдачи согласия см. п. 10.1.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Также стороны могут оговорить условия, ограничивающие право арендатора на совершение указанных сделок. Подробнее о согласовании этих условий см. п. 10.1.2 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Кроме того, при согласовании права арендатора на заключение сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам необходимо учитывать особенности согласования условий договора аренды в связи с такой передачей, а также условий договоров, заключаемых арендатором с третьими лицами (договоров субаренды и др.). В частности, при заключении договора субаренды сторонам основного договора аренды нужно обратить внимание на то, что, если арендодатель заинтересован в сохранении субаренды при досрочном прекращении договора аренды (ст. 618 ГК РФ), следует указать это в договоре аренды. Подробнее о согласовании данного условия см. в п. 10.2.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", которым введена ст. 157.1 ГК РФ. Эта статья предусматривает правила получения согласия третьего лица на совершение сделки. В силу указанной нормы согласие может быть предварительным (с определением предмета сделки, на совершение которой оно выдается), а также последующим (с указанием конкретной сделки). За исключением случаев, предусмотренных законом, молчание не будет считаться согласием на совершение сделки.

Данное правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

3.2. СУБАРЕНДА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 615 ГК РФ

При заключении договора субаренды его сторонам нужно учесть следующие обстоятельства:

- согласие арендодателя по основному договору аренды на последующую передачу имущества в субаренду является обязательным (подробнее см. п. 3.2.1 настоящих Рекомендаций);

- договор субаренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации так же, как и договор аренды недвижимого имущества, заключенный на аналогичный срок (подробнее см. п. 3.2.2 настоящих Рекомендаций);

- договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия основного договора аренды (подробнее см. п. 3.2.3 настоящих Рекомендаций);

- условие о цели использования передаваемого в субаренду имущества должно быть соотнесено с соответствующим условием, указанным в договоре аренды (подробнее см. п. 3.2.4 настоящих Рекомендаций).

3.2.1. Согласие на заключение договора субаренды

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды является обязательным в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ. В связи с этим субарендатору рекомендуется потребовать от арендатора подтверждение того, что согласие арендодателя получено.

Согласие может быть включено в текст основного договора аренды либо дополнительных соглашений к нему. Кроме того, такое согласие может быть оформлено в виде отдельного документа (письма) арендодателя либо соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.

Подробнее о способах и условиях выдачи согласия см. п. 10.1.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если согласие арендодателя на заключение договора субаренды отсутствует

В этом случае на основании ст. 173.1 ГК РФ договор субаренды будет являться оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску лица, согласие которого требовалось (т.е. арендодателя). При этом последний обязан доказать, что другая сторона по сделке (субарендатор) знала или должна была знать об отсутствии согласия (п. 2 ст. 173.1 ГК РФ).

Данные правила применяются к договорам субаренды, заключенным после 1 сентября 2013 г. - дня вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, в соответствии с которым введена ст. 173.1 (п. 6 ст. 3 названного Закона).

Договоры субаренды, заключенные до указанной даты, считаются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ, которая предусматривала ничтожность сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов (см. Риск субарендатора 10.2.1 при заключении договора аренды (общие положения)).

В случае когда договор субаренды подлежит государственной регистрации, отсутствие согласия арендодателя повлечет приостановление такой регистрации. Подробнее об этом см. п. 3.2.2 настоящих Рекомендаций.

3.2.2. Государственная регистрация договора субаренды

Согласно абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, договор субаренды, заключенный на год и более, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Государственная регистрация договора субаренды так же, как и договора аренды осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

Подтверждение согласия арендодателя при государственной регистрации договора субаренды

При подаче договора субаренды на государственную регистрацию сторонам наряду с иными документами необходимо представить подтверждение предусмотренного п. 2 ст. 615 ГК РФ согласия арендодателя.

При его отсутствии государственная регистрация может быть приостановлена по решению регистрирующего органа. Соответствующие разъяснения дал Росреестр в письме от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13 о проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав. В этом случае сторонам сделки будет направлено уведомление с указанием причин приостановления. Кроме того, оно будет содержать разъяснения оспоримости данной сделки в силу п. 1 ст. 173.1 ГК РФ и предложение представить подтверждение требуемого согласия.

Как следует из указанного письма Росреестра, уведомление будет направлено и арендодателю, который может с учетом положений ст. 157.1 ГК РФ сообщить о своем согласии непосредственно регистрирующему органу. В п. 2 названной статьи Кодекса предусмотрено, что сообщение о согласии или об отказе в нем может быть направлено лицу, запросившему согласие, или иному заинтересованному лицу. Представляется, что в данном случае регистрирующий орган является заинтересованным лицом. Такое сообщение должно быть принято во внимание в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Подробнее о форме и способах выдачи согласия арендодателем см. п. 10.1.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

3.2.3. Условие договора субаренды о сроке его действия

Сторонам следует установить срок действия договора субаренды, который будет истекать одновременно со сроком действия договора аренды или раньше него. Это связано с тем, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия основного договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Также необходимо учитывать положения ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, согласно которым начало и окончание срока могут быть определены календарной датой, истечением периода, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Подробнее о согласовании срока аренды и срока действия договора см. п. 4 "Срок аренды и срок действия договора аренды здания, сооружения, помещения" настоящих Рекомендаций.

Если договор субаренды заключен на срок, превышающий срок действия основного договора аренды

По вопросу о последствиях заключения такого договора в судебной практике существует два подхода. В соответствии с первым условие о сроке считается ничтожным, а договор субаренды признается заключенным на срок действия договора аренды. Другой подход состоит в признании недействительным договора субаренды, заключенного на срок больший, чем срок действия договора аренды (см. Риск субарендатора 10.2.2 при заключении договора аренды (общие положения)).

3.2.4. Условие договора субаренды о цели использования объекта аренды

В п. 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Из содержания указанных положений следует, что арендатор не вправе изменять цель пользования имущества в одностороннем порядке (в том числе передавать его в субаренду в целях, которые не соответствуют установленным в договоре аренды).

Таким образом, сторонам договора субаренды рекомендуется согласовать цель использования имущества, соответствующую условиям, предусмотренным в договоре аренды.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Помещение передается субарендатору для использования в целях, предусмотренных в п. _____ Договора аренды N ____ от "____" ____________ г. Использование его в других целях не допускается".

--------------------------------

Если планируемая цель использования объекта по договору субаренды не соответствует условиям основного договора, арендатору рекомендуется получить согласие арендодателя на изменение цели использования имущества.

Подробнее о согласовании цели пользования зданием (сооружением, помещением) см. п. 2.1 настоящих Рекомендаций.

4. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 314, 425, 609, 610, 621, 651 ГК РФ

Срок действия договора аренды здания, сооружения, помещения (срок договора) - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).

Срок аренды здания, сооружения, помещения - период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) зданием, сооружением, помещением (ст. 610 ГК РФ).

Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий "срок действия договора аренды" и "срок аренды".

Однако моменты начала и окончания срока аренды и срока действия договора могут не совпадать, что свидетельствует о наличии разницы между этими сроками. Есть судебные акты, в которых прямо указано, что понятия "срок аренды" и "срок действия договора" не тождественны и начало этих сроков может не совпадать.

- Судебную практику, подтверждающую, что срок действия договора аренды и срок аренды не тождественны, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, из п. 3 ст. 611 ГК РФ также следует, что в договоре может быть установлен срок передачи имущества, наступающий после заключения договора.

Таким образом, стороны могут установить в договоре оба срока:

- срок аренды;

- срок действия договора.

Подробнее об отождествлении и различии сроков аренды и срока действия договора см. п. 3 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

При заключении договора аренды здания или сооружения сроком не менее года его необходимо зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Статья 651 ГК РФ применяется к договорам аренды нежилых помещений, заключаемых на год и более, поэтому они также подлежат государственной регистрации.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, см. в Путеводителе по судебной практике.

Подробнее о вопросах государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

4.1. СРОК АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 610 ГК РФ

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и (или) пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ). Именно за этот период он вносит арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование или пользование объектом аренды. Поэтому в договоре должен быть определен срок, на который объект передается в аренду.

Согласование условия о сроке аренды

В договоре рекомендуется указывать начало и окончание срока аренды.

Начало срока аренды определяет момент, в который имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и (или) пользование (подробнее о согласовании срока передачи имущества в аренду см. п. 6.1.1 "Срок передачи здания, сооружения, помещения в аренду" настоящих Рекомендаций).

Окончание срока аренды определяет момент возврата имущества из временного владения и пользования арендатора.

Одновременно с окончанием аренды также может заканчиваться действие договора, если в нем отдельно не установлен срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Следует учитывать, что, если срок аренды меньше года, но договор заключен на год и более, необходима его государственная регистрация, поскольку в соответствии со ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит непосредственно договор аренды. Если стороны установили срок аренды продолжительностью год и более, то договор также подлежит государственной регистрации по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ. Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

Срок аренды должен быть установлен по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, согласно которым моменты начала и окончания аренды могут быть определены:

- календарной датой;

- истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;

- указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если в договоре аренды здания (сооружения, помещения) не определен срок аренды

В этом случае договор считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды. Если в договоре не указан срок аренды, он равен сроку действия договора. Если не согласован и этот срок, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ любая сторона может в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

4.1.1. Определение срока аренды календарной датой

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами, срок аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Начало аренды - 01.01.2010.

Окончание аренды - 31.10.2010".

--------------------------------

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на промежуток времени, ограниченный календарными датами (например: "с "01" января 2010 года по "31" марта 2011 года" или "с "01" января 2010 года до "15" февраля 2010 года"). Условие о сроке, сформулированное с использованием предлогов "до" или "по", может вызвать вопрос о том, включается ли дата окончания в срок аренды. Ответ на этот вопрос зависит от толкования указанных предлогов. Подробнее об этом см. п. 3.1.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если стороны указали, что имущество передается в аренду на срок, определенный календарными датами, и при этом не указали срок действия договора, по смыслу ст. ст. 425, 610, 622 ГК РФ договор будет действовать до окончания срока аренды. В этом случае от толкования предлога "до" зависит также решение вопроса о государственной регистрации договора. Подробнее об особенностях согласования срока действия календарными датами и государственной регистрации договора аренды см. п. 5.1.1.1 настоящих Рекомендаций.

4.1.2. Определение срока аренды истечением периода времени

Срок аренды согласно ст. 190 ГК РФ может определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. При таком способе согласования необходимо определить сам период и его начало.

Начало периода может быть определенной календарной датой (ст. 191 ГК РФ).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Помещение по настоящему договору передается в аренду на 11 (одиннадцать) месяцев. Начало срока аренды - 05.01.2011".

--------------------------------

Начало периода также может быть определено согласованным сторонами событием. Чаще всего в качестве такового указывают момент заключения договора или момент передачи имущества арендатору по акту. Суды допускают согласование начала срока аренды таким образом (Определение ВАС РФ от 18.05.2009 N ВАС-5565/09).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Срок аренды здания составляет 5 (пять) лет с момента заключения договора аренды".

--------------------------------

При подписании долгосрочного (на год и более) договора аренды здания, сооружения, помещения следует иметь в виду, что если начало срока аренды определено моментом заключения договора, такой срок в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ начнет исчисляться только с момента государственной регистрации этого договора, а не момента его фактического подписания сторонами.

Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды при определении его периодом времени начинает течь не с даты, указанной в договоре, или момента наступления события, а на следующий день после этих даты или события. Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует установить 31 мая.

Окончание срока аренды, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ.

Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если срок аренды начинается 2 июня 2011 г. и равен году, он закончится 2 июня 2012 г. (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2009 N Ф04-1547/2009(2458-А03-12) (Определением ВАС РФ от 08.06.2009 N 7103/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

4.1.3. Определение срока аренды указанием на неизбежное событие

Срок аренды может быть согласован путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ). Неизбежным является событие, наступление которого не зависит от действий и воли сторон или третьих лиц (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Определение ВАС РФ от 05.03.2011 N ВАС-2352/11).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Объект аренды (зернохранилище) передается арендатору во временное владение и пользование со дня начала сезона уборки урожая зерна в 2011 году по 31 декабря 2011 года включительно".

--------------------------------

Если срок аренды в договоре установлен путем указания на событие, наступление которого не является неизбежным

В этом случае срок аренды считается несогласованным и будет равен сроку действия договора. Если не определен и последний, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что арендодатель сможет в любое время отказаться от договора и потребовать от арендатора возврата имущества, предупредив его об этом за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

4.2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 425, 433, 610, 621, 650, 651 ГК РФ

Срок действия договора аренды - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. 425 ГК РФ).

Начало срока действия договора аренды определяется моментом его заключения (п. 1 ст. 425, ст. 433 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить этот момент (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Срок действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон. Следует учитывать, что договор аренды здания (сооружения), заключаемый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Пункт 2 ст. 651 ГК РФ применяется также к договорам аренды нежилых помещений.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды здания (сооружения), а также нежилых помещений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, см. в Путеводителе по судебной практике.

О вопросах государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

Согласование условия о сроке действия договора аренды

При согласовании данного условия сторонам следует:

- определить срок действия договора по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ;

- предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);

- указать, будет ли арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора на новый срок;

- установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если срок действия договора аренды не определен

В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды им является момент возврата имущества арендодателю по окончании срока аренды или внесения арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая из сторон сможет в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

4.2.1. Определение срока действия договора по правилам

ст. ст. 190 - 194 ГК РФ

Срок действия договора, как и срок аренды, должен определяться по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ.

Срок может быть согласован указанием на календарные даты. На практике стороны часто определяют его промежутком времени, ограниченным календарными датами, используя при этом предлоги "до" или "по". Следует учитывать, что от того, как сформулировано условие о сроке, зависит, будет ли договор считаться заключенным на год и более и, как следствие, подлежать государственной регистрации. Подробнее о влиянии формулировок условия о сроке, определенном календарными датами, на необходимость государственной регистрации договора аренды, а также судебную практику по этому вопросу, см. в п. 5.1.1.1 "Государственная регистрация договора аренды, заключаемого на определенный срок" настоящих Рекомендаций.

Срок может определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Подробнее по вопросу согласования срока, определенного истечением периода времени, см. п. 4.1.2 "Определение срока аренды истечением периода времени" настоящих Рекомендаций.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Настоящий договор действует в течение пяти лет с момента его заключения".

--------------------------------

Срок может быть установлен указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (абз. 2 ст. 190 ГК РФ). Неизбежным считается такое событие, наступление которого не зависит от воли сторон или третьих лиц и дата начала которого заранее неизвестна (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Если срок действия договора определен не по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ

В этом случае срок будет признан несогласованным, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) и действовать до момента надлежащего исполнения сторонами обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Это означает, что любая из сторон сможет в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону об этом за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Так, арендодатель сможет потребовать от арендатора возврата имущества. Арендатор в таком случае не вправе будет использовать имущество в течение всего срока аренды, указанного в договоре (см. Риск арендатора 4.2.1).

В качестве примера неправильного согласования срока можно привести определение его указанием на событие, наступление которого не является неизбежным. К таким событиям суды относят:

- ликвидацию стороны договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2009 по делу N А13-10727/2008);

- продажу арендованного имущества (решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.11.2009 по делу N А60-30514/2009-С12);

- совершение действий органами государственной власти и иными третьими лицами, например, начало реконструкции сданного внаем объекта (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Постановление ФАС Московского округа от 02.09.2009 N КГ-А40/6675-09 (Определением ВАС РФ от 11.01.2010 N ВАС-8552/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));

- проведение конкурса на право заключения договора аренды муниципального имущества (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.01.2011 N Ф03-9460/2010);

- государственную регистрацию договора аренды (Постановление ФАС Московского округа от 01.12.2010 N КГ-А40/14395-10, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2010 N 17АП-3592/2010-АК, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2010 N 17АП-3592/2010-АК).

При определении срока указанием на события, не являющиеся неизбежными, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок вследствие несогласования условия о сроке его действия.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие о сроке действия договора признается несогласованным, если срок определен указанием на событие, которое не является неизбежным, см. в Путеводителе по судебной практике.

4.2.2. Применение условий договора аренды здания, сооружения, помещения к отношениям, возникшим до его заключения

Статья 425 ГК РФ

На практике встречаются ситуации, когда арендатор фактически начинает пользоваться имуществом еще до заключения договора. В этом случае стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Данное условие не означает, что обязанности сторон возникают раньше заключения договора (п. п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ). Соглашение сторон о применении условий договора к ранее возникшим отношениям свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое пользование объектом аренды на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что у сторон возникла непосредственная обязанность по исполнению договора ранее заключения самого договора (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Кроме того, включение в договор такого условия не влечет увеличения срока договора аренды для целей государственной регистрации.

- Судебную практику, подтверждающую, что распространение договора на отношения, возникшие до его заключения, не увеличивает срок его действия для целей государственной регистрации, см. в Путеводителе по судебной практике.

При распространении условий договора на отношения, возникшие до его заключения, стороны могут указать определенную дату, с которой применяются условия договора. Такой датой может быть дата фактической передачи имущества, указанная в акте приема-передачи или ином документе о передаче имущества арендатору. Однако если доказательства того, что имущество передано в этот день, отсутствуют, арендодатель не сможет потребовать от арендатора арендной платы за указанный период (см. Риск арендодателя 4.2.1).

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Настоящий договор действует с даты его подписания сторонами (03.02.2011). Срок аренды имущества устанавливается с 03.01.2011 по 30.04.2011 включительно. Условия настоящего договора применяются в полном объеме к отношениям по аренде имущества, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора".

"Настоящий договор действует с момента его государственной регистрации. Срок аренды имущества устанавливается с 20.01.2011 по 30.11.2014 включительно. Условия настоящего договора применяются в полном объеме к отношениям по аренде имущества, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора".

--------------------------------

Если в договоре сроком не менее года стороны установили, что он начинает действовать с определенной даты, однако зарегистрировали его значительно позже этой даты, условия договора не распространяются на отношения, действовавшие до момента регистрации (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.03.2006 N А10-7286/04-12-Ф02-1093/06-С2).

Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

Если стороны не согласовали, что условия договора применяются к отношениям, возникшим ранее

Условия договора не будут действовать до момента его заключения (ст. ст. 425, 433, п. 2 ст. 609, ст. 651 ГК РФ). В этом случае по смыслу ст. ст. 606, 614 ГК РФ у арендодателя не будет оснований требовать внесения арендной платы и договорной неустойки за просрочку ее уплаты на условиях, определенных договором за период фактического пользования имуществом до момента заключения договора, в частности до момента его государственной регистрации. Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой в силу ст. ст. 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы возникает с момента фактической передачи имущества, даже если этот момент наступил до государственной регистрации договора.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, с какого момента возникает обязанность арендатора по уплате арендной платы в случае передачи имущества до государственной регистрации договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

4.2.3. Преимущественное право на заключение договора аренды здания, сооружения, помещения на новый срок

Статья 621 ГК РФ

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

Внимание! Если договор подлежал государственной регистрации и не прошел таковую, то необходимо учитывать следующее разъяснение, данное Пленумом ВАС РФ в п. 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, имущество было передано арендатору и договор исполнялся сторонами, незарегистрированный договор связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Арендатор обязан вносить арендную плату по такому договору. Если договором предусмотрено начисление неустойки, она может быть взыскана со стороны, нарушившей обязательство. Однако права по такому договору не могут быть противопоставлены третьим лицам, в связи с чем у арендатора в указанном случае не возникает преимущественного права на заключение договора на новый срок.

- Судебную практику, подтверждающую, что по договору, который не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами, у арендатора не возникает преимущественного права на заключение договора на новый срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

Подробнее о государственной регистрации договора аренды см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

Стороны могут согласовать условие о запрете преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок".

--------------------------------

Подробнее о преимущественном праве и условиях его реализации арендатором см. в п. 3.2.3 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

В случаях, предусмотренных законом, заключение договора аренды здания, сооружения, помещения, являющихся государственным или муниципальным имуществом, осуществляется по результатам проведения конкурса или аукциона (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции").

Данное правило не лишает арендатора по такому договору преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Он может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с победителем торгов, независимо от того, участвовал ли в них сам (абз. 1 п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Иск арендатора может быть удовлетворен и при отсутствии государственной регистрации договора с победителем торгов. В этом случае судебный акт будет основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (абз. 2 п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Внимание! Суд откажет арендатору в защите преимущественного права, если установит, что он до заключения договора аренды с победителем торгов отказался от предложения арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, или не принял это предложение в установленный срок (абз. 3 п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Следует учитывать, что Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" установлены случаи, когда договор аренды государственного или муниципального имущества, подлежащий заключению на торгах, может быть заключен на новый срок по истечении срока его действия без проведения торгов. Подробнее об этом см. п. 14.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано

В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков (см. Риск арендодателя 3.2.3 при заключении договора аренды (общие положения)).

4.2.4. Возобновление договора аренды на новый срок, продление (пролонгация) договора

Статья 621 ГК РФ

Возобновление договора аренды на новый срок означает продление его действия на неопределенный период времени, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Продление (пролонгация) договора аренды означает продление его действия на определенный или неопределенный срок.

Если стороны желают заранее определить свои отношения на будущий период, они могут включить в договор условие о его продлении на новый срок. Причем продлить договор они могут как на один, так и на неопределенное число раз.

При продлении договора аренды здания, сооружения, помещения, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды новый договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ не подлежит государственной регистрации. Отношения между сторонами в этом случае регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны предыдущему (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Подробнее о последствиях изменения срока действия договора, касающихся необходимости его государственной регистрации, см. п. 5.1 настоящих Рекомендаций.

Подробнее о согласовании условий, касающихся оснований и порядка возобновления и продления договора аренды, см. п. 3.2.4 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

5. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 609, 651 ГК РФ

В соответствии с п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключаемый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Такой договор считается заключенным и становится обязательным для сторон с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 данное правило распространяется также на договоры аренды нежилых помещений.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, см. в Путеводителе по судебной практике.

С учетом вытекающей из указанных выше норм Гражданского кодекса РФ необходимости в государственной регистрации договоров аренды зданий (сооружений, помещений), заключенных на срок один год и более, сторонам при заключении и исполнении этих договоров рекомендуется определить, подлежит ли в данной ситуации договор регистрации. Вопрос об этом может возникнуть не только при заключении, но и при продлении договора или изменении его срока. Подробнее об этом см. п. 5.1 настоящих Рекомендаций.

Если регистрация нужна, сторонам следует:

- согласовать условия об обязанности по обращению за государственной регистрацией и о содействии друг другу в этом вопросе. Подробнее об этих условиях см. п. 5.2 Рекомендаций;

- подготовить пакет документов, необходимых для государственной регистрации. Подробнее о перечне документов и требованиях к ним см. п. 5.3 настоящих Рекомендаций;

- выбрать оптимальный способ подачи документов на регистрацию договора аренды. О способах подачи документов см. п. 5.4 Рекомендаций.

Общие положения о порядке государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений, помещений)

Чтобы зарегистрировать договор аренды, одна из сторон в соответствии с п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) должна подать в регистрирующий орган заявление, приложив к нему сам договор и другие необходимые документы в соответствии с требованиями указанного Закона.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 регистрирующим органом в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Срок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее составлял 20 дней со дня приема документов. Однако начиная с 1 октября 2013 г. он сократился до 18 дней в связи с вступлением в силу изменений, внесенных в частности, в п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" (пп. "в" п. 8 ст. 1).

Внимание! Государственной регистрации подлежит непосредственно договор аренды здания (сооружения, помещения). Право аренды, порождаемое таким договором, отдельной регистрации в качестве обременения не требует (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Если договор аренды, предполагающий пользование только частью здания, сооружения или помещения, заключен на срок не менее года, он также подлежит государственной регистрации. Обременение в этом случае будет установлено на всю недвижимую вещь в целом.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды части здания, сооружения, помещения подлежит государственной регистрации и обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом, см. в Путеводителе по судебной практике.

Государственная регистрация договора аренды, подписанного 2 или 3 марта 2013 г.

Частью 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ) было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды не применяются к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (т.е. после 1 марта 2013 г.). Таким образом, предполагалось, что договор аренды здания, сооружения, помещения, подписанный после этой даты, вне зависимости от срока его действия регистрировать не нужно и он будет считаться заключенным с момента подписания сторонами по смыслу п. 1 ст. 433 ГК РФ.

В письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания от 22.01.2013 N 3.3-6/94 "О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ" высказывалась позиция о сохранении правовых оснований для регистрации аренды как обременения на основании договоров, заключенных после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 21-ФЗ) исключает из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ указание на неприменение ст. ст. 609, 651 ГК РФ. Закон N 21-ФЗ вступил в силу 4 марта 2013 г. Следовательно, правила о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ) и, в частности, договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок один год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), фактически остались в силе. Данные договоры будут считаться заключенными с момента государственной регистрации.

Федеральный закон N 302-ФЗ действовал в первоначальной редакции три дня - 1, 2 и 3 марта 2013 г. Соответственно, возникает вопрос: является ли заключенным договор аренды зданий, сооружений, помещений сроком действия один год и более, если он подписан сторонами после 1 марта 2013 г. (т.е. 2 или 3 марта 2013 г.) и не прошел государственную регистрацию? Можно предположить, что такой договор будет считаться заключенным и в отсутствие регистрации, поскольку в указанные даты норма ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ еще не была изменена и, следовательно, правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежали применению.

Однако при заключении в эти даты долгосрочного договора аренды возникала следующая проблема.

В отсутствие регистрации договора сведения об обременении недвижимости арендой не отражаются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Если бы арендодатель решил продать объект, то обнаружить факт сдачи его в аренду покупатель смог бы только путем осмотра объекта. Однако сделать это было затруднительно, если арендатор на момент проведения такого осмотра не использовал имущество по назначению (например, не оборудовал офис, не разместил сотрудников, не завез товар на склад и т.п.). В результате нарушались права покупателя, поскольку согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В таком случае покупатель, который не знал и не должен был знать о правах третьих лиц на имущество, мог предъявить к арендодателю требования об уменьшении цены или расторжении договора купли-продажи на основании ст. 460 ГК РФ.

Кроме того, если договор намеренно оформлялся в один из указанных дней с целью причинить вред третьему лицу, приобретающему имущество (скрыть от него факт заключения договора на условиях, ущемляющих его законные права и интересы), действия сторон могли быть расценены как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ.

Внимание! Вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее одного года, в настоящее время разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт внесен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 98). В соответствии с изложенной в нем позицией к данным договорам применяются разъяснения, содержащиеся в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. Таким образом, если по указанным договорам имущество передано арендодателем, принято арендатором и сторонами было достигнуто и исполнялось соглашение по условиям пользования, то оно сохраняет силу для сторон. Однако права, предоставленные арендатору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Это означает, что он не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, на его отношения с третьим лицом, приобретшим арендуемое имущество, не распространяется правило о сохранении договора аренды при переходе прав на переданное в аренду имущество (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

По данному вопросу см. также Правовые новости. Специальный выпуск. "Проблема государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.".

Если договор аренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок не менее года, не зарегистрирован

Если по незарегистрированному договору имущество было передано арендодателем и принято арендатором без каких-либо замечаний, все существенные условия были согласованы и договор исполнялся сторонами, необходимо учитывать следующее. В этом случае незарегистрированный договор связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", внесен Постановлением Пленума ВАС РФ N 13 от 25.01.2013). Арендатор обязан вносить арендную плату по такому договору. Если договором было предусмотрено начисление неустойки, она может быть взыскана со стороны, нарушившей обязательство. Однако в силу ст. 308 ГК РФ права арендатора по незарегистрированному договору не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Так, арендатор не будет иметь преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а также возможности сохранить право продолжать арендовать имущество в случае смены собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

До выработки Пленумом ВАС РФ указанной позиции в судебной практике был представлен иной подход. Так, в случае признания договора незаключенным суды отмечали, что у арендатора отсутствуют правовые основания пользоваться объектом аренды и арендодатель вправе истребовать имущество (Определение ВАС РФ от 24.01.2011 N ВАС-17602/10, Постановление ФАС Московского округа от 17.03.2010 N КГ-А41/268-10, Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2011 N КГ-А41/5225-11 (в соответствии с Определением ВАС РФ от 29.09.2011 N ВАС-12525/11 в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано). При этом с арендатора в пользу арендодателя взыскивалась плата за фактическое пользование имуществом в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что с арендатора могло быть взыскано неосновательное обогащение при признании договора незаключенным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если арендодатель передал объект в аренду третьему лицу по другому договору, то арендатору могло быть отказано в признании такой сделки недействительной, хотя судебная практика по данному вопросу не однозначна. Некоторые суды указывали, что после подписания договора и до момента его регистрации арендодатель не вправе передавать имущество другому лицу, поскольку он уже распорядился имуществом.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о возможности передачи имущества третьему лицу по другому договору в период с момента его подписания до государственной регистрации, см. в Путеводителе по судебной практике.

Представляется, что при решении споров по договорам, которые подлежали регистрации, но не были зарегистрированы, суды будут придерживаться подхода, приведенного в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. Позиция ВАС РФ учитывается судами при принятии решений (абз. 7 ч. 4 ст. 170 АПК РФ), а принятые до ее появления судебные акты могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам (ч. 1 ст. 310, п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ).

5.1. ВЛИЯНИЕ СРОКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА НЕОБХОДИМОСТЬ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ, ПРОДЛЕНИИ И ИЗМЕНЕНИИ ДОГОВОРА

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ госрегистрация не требуется, если договор аренды здания (сооружения, помещения) заключен на срок менее года. Соответственно, договор, срок которого составляет один год и более, должен быть зарегистрирован. Таким образом, именно срок действия является определяющим фактором при решении вопроса о необходимости государственной регистрации договора.

Вопросы о том, какой срок установить сторонам в договоре аренды зданий (сооружений, помещений) и какие последствия в части государственной регистрации это повлечет, возникают не только на стадии заключения договора, но и при его продлении, возобновлении и изменении. Это вызвано тем, что в некоторых случаях срок может быть установлен или изменен таким образом, что становится сложно определить его продолжительность и понять, заключен договор на срок менее года или на год и более и нужна ли его государственная регистрация.

Далее будут рассмотрены ситуации, когда продолжительность срока вызывает вопрос о необходимости государственной регистрации:

- при установлении срока заключаемого договора;

- продлении срока действия договора;

- изменении договора в части его срока.

5.1.1. Установление срока договора аренды здания

(сооружения, помещения), влияющего на его государственную

регистрацию, при заключении договора

 

Устанавливая срок, на который предполагается заключить договор аренды здания (сооружения, помещения), стороны должны учитывать, как это повлияет на необходимость государственной регистрации. Вопрос о госрегистрации может возникнуть:

- при согласовании срока определенной продолжительности;

- при заключении договора на неопределенный срок;

- при распространении действия договора на фактические отношения сторон, возникшие до его заключения.

5.1.1.1. Государственная регистрация договора аренды,

заключаемого на определенный срок

Продолжительность согласованного сторонами срока договора аренды может составить:

1) менее года;

2) один год;

3) более года.

Срок продолжительностью менее года

При заключении договора аренды здания (сооружения, помещения) на срок менее года его государственная регистрация по общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 651 ГК РФ, не требуется.

На практике встречаются ситуации, когда стороны, желая установить длительные арендные отношения, но при этом избежать процедуры регистрации, заключают одновременно несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта. При этом срок действия каждого из договоров составляет менее года и определен так, что следующий договор начинается непосредственно после завершения предыдущего, в результате чего общий срок действия договоров составляет один год и более.

В таком случае суд может признать сделку притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ), установив, что договоры являются единой сделкой, срок которой составляет один год и более, в связи с чем договор подлежит государственной регистрации и при отсутствии таковой будет считаться незаключенным. Вместе с тем существует другая позиция, согласно которой при данных обстоятельствах государственная регистрация договора аренды не требуется, так как срок его действия не превышает года, а последовательное заключение краткосрочных договоров аренды недвижимого имущества не противоречит закону.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о необходимости государственной регистрации договора в указанной ситуации, см. в Путеводителе по судебной практике.

Поскольку судебная практика по данному вопросу неоднозначна, при принятии решения о заключении подобных договоров сторонам следует иметь в виду последствия признания договора аренды недвижимости подлежащим государственной регистрации. Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 договор, не прошедший регистрацию, может сохранять силу для его сторон, однако права, предоставленные арендатору по такому договору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Это означает, что у арендатора не будет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а также что при смене собственника имущества не будет применяться п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Поэтому, если стороны планируют долгосрочные отношения, рекомендуется сразу установить срок нужной продолжительности и зарегистрировать договор.

Подробнее о последствиях отсутствия регистрации договора аренды зданий (сооружений, помещений), подлежащего регистрации, см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

Срок, равный одному году

Поскольку из п. 2 ст. 651 ГК РФ следует, что государственной регистрации требует договор аренды здания (сооружения, помещения), заключенный на срок не менее года, договор, срок которого равен году, также подлежит государственной регистрации.

На практике в некоторых случаях стороны, имея намерение установить определенный срок продолжительностью менее года, формулируют условие о нем таким образом, что в итоге срок договора признается равным году, а договор - подлежащим регистрации.

В частности, если срок договора определен с 1-го числа месяца текущего года до последнего числа (29-го, 30-го, 31-го) предыдущего месяца следующего года либо с какого-то числа месяца текущего года до предшествующего числа того же месяца следующего года (например, с 25 июля 2012 г. до 24 июля 2013 г.), он признается равным году, в связи с чем договор аренды в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ необходимо регистрировать. При отсутствии госрегистрации он будет считаться незаключенным и стороны не смогут ссылаться на его положения. Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой определение срока действия договора указанным способом (с использованием предлога "до") не влечет признания его заключенным на один год или более и, как следствие, подлежащим государственной регистрации.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, считается ли заключенным на год и более и подлежащим государственной регистрации договор, срок действия которого определен указанным выше способом, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если срок действия договора определен с использованием предлога "по" - с 1-го числа месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е, 31-е) число предыдущего месяца следующего года или с какого-либо числа месяца текущего года по предшествующее число того же месяца следующего года (например, с 25 июля 2012 г. по 24 июля 2013 г.), - такой договор считается заключенным на один год и подлежит государственной регистрации. В случае ее отсутствия он будет считаться незаключенным и стороны не смогут ссылаться на его положения. В частности, арендодатель не сможет взыскать с арендатора арендную плату (см. Риск арендодателя 5.1.1), а у арендатора может возникнуть обязанность вернуть арендуемый объект в связи с отсутствием законных оснований для его использования (см. Риск арендатора 5.1.1).

Если стороны не заинтересованы в заключении договора, который необходимо будет зарегистрировать, они должны установить для него срок менее года. Такой срок действия может быть определен, например, следующим образом:

- с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года (например, с 1 августа 2012 г. по 30 июля 2013 г.);

- с какого-либо числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу того же месяца следующего года (например, с 17 июля 2012 г. по 15 июля 2013 г.);

- с 1 января по 30 декабря.

В этих случаях срок действия договора не признается равным году и договор не подлежит государственной регистрации.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор не подлежит государственной регистрации в случае согласования условия о сроке его действия указанными выше способами, см. в Путеводителе по судебной практике.

Срок действия договора аренды, определенный в 364 календарных дня, также не признается равным году, в связи с чем государственная регистрация такого договора не требуется.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор не подлежит государственной регистрации, если срок его действия определен в 364 календарных дня, см. в Путеводителе по судебной практике.

Подробнее о способах согласования срока аренды и срока действия договора см. п. п. 4.1.1, 4.2.1 настоящих Рекомендаций.

Срок продолжительностью более года

При установлении в договоре аренды здания (сооружения, помещения) срока действия более года сторонам в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ следует для признания договора заключенным обратиться за его государственной регистрацией.

Подробнее о порядке обращения за государственной регистрацией, перечне документов и требованиях к ним и других вопросах регистрации см. п. 5.2 и 5.3 настоящих Рекомендаций.

5.1.1.2. Государственная регистрация договора аренды, заключаемого на неопределенный срок

Согласно п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к неопределенному сроку не применяется понятие "не менее года".

Таким образом, если стороны при заключении договора аренды не установили его срок или указали, что договор заключается на неопределенный срок, его не требуется регистрировать, поскольку согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания (сооружения), заключенный только на срок не менее одного года. Аналогичный вывод суды делают и в отношении договоров, возобновленных на неопределенный срок.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, см. в Путеводителе по судебной практике.

Более подробную информацию о том, что если срок действия договора аренды не определен, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок, см. в п. 4.2 настоящих Рекомендаций.

5.1.1.3. Государственная регистрация договора аренды в случае распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения

В соответствии с п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" распространение условий договора на фактические отношения сторон, возникшие до его заключения, не меняет дату заключения договора и срок его действия.

Таким образом, если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается. Соответственно, если срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации.

- Судебную практику, подтверждающую, что согласование условия, предусмотренного п. 2 ст. 425 ГК РФ, не увеличивает срок действия договора для целей государственной регистрации, см. в Путеводителе по судебной практике.

5.1.2. Государственная регистрация при продлении договора аренды здания (сооружения, помещения) по истечении его срока действия

В случае когда действие договора аренды, заключенного на срок менее года, подходит к концу и стороны заинтересованы в сохранении арендных правоотношений на тех же или измененных условиях, они могут выбрать следующие способы продолжить действие договора:

1. Воспользоваться правилом, установленным п. 2 ст. 621 ГК РФ, и после истечения срока договора аренды продолжить его исполнять. Тем самым стороны возобновят договор на тех же условиях на неопределенный срок.

2. Включить в договор условие о том, что по истечении срока действия он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если отсутствуют возражения сторон (автоматическое продление).

3. Продлить действие договора аренды соглашением сторон, если при заключении договора не была предусмотрена возможность его автоматической пролонгации.

В зависимости от того, каким способом и на какой срок стороны решили продолжить действие договора аренды, будет решаться вопрос о наличии или отсутствии необходимости его государственной регистрации.

5.1.2.1. Государственная регистрация при возобновлении договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ)

Если стороны после истечения срока договора аренды не прекратят его исполнять, т.е. арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель - принимает арендную плату и при этом не требует возврата имущества, договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В этом случае согласно п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора не требуется.

- Судебную практику, подтверждающую, что при возобновлении договора на неопределенный срок его государственная регистрация не требуется, см. в Путеводителе по судебной практике.

5.1.2.2. Государственная регистрация при продлении договора аренды путем условия об автоматической пролонгации

При заключении договора аренды на определенный срок менее года стороны могут сразу предусмотреть в нем возможность его продления на тех же условиях и на тот же срок, в случае если ни одна из сторон заблаговременно о своем отказе от продления не заявит (автоматическая пролонгация). Это условие может быть внесено в договор и в течение срока его действия.

При таком продлении согласно п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отношения между сторонами будут регулироваться новым договором аренды, условия которого будут идентичны предыдущему. Соответственно, после окончания первоначального срока аренды новый договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ не будет подлежать государственной регистрации.

- Судебную практику, подтверждающую, что продление договора, заключенного менее чем на год, по истечении срока его действия на такой же срок не влечет за собой необходимости государственной регистрации договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

5.1.2.3. Государственная регистрация при заключении соглашения о продлении срока договора

Если автоматическая пролонгация не была предусмотрена условиями договора, стороны по истечении его срока при желании сохранить арендные правоотношения могут продлить его действие, заключив соглашение. При этом если автоматическая пролонгация предполагает продление на тот же срок и на тех же условиях, то при продлении договора путем подписания соответствующего соглашения стороны могут изменить как срок действия, так и любые другие условия договора.

В ситуации, когда арендатор вступает в отношения с третьими лицами по поводу арендуемого имущества или ему требуется подтверждение наличия соответствующих правоотношений (например, при взаимодействии с налоговой инспекцией или банком по поводу подтверждения своего места нахождения), заключение соглашения о продлении договора на неопределенный срок представляется более предпочтительным по сравнению с его возобновлением. При возобновлении договора может быть трудно подтвердить наличие действующих правоотношений по договору аренды третьим лицам, поскольку им не могут быть известны такие, например, обстоятельства, как отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения договора.

Согласно сложившейся судебной практике продление договора по истечении срока его действия представляет собой заключение нового договора аренды, в связи с чем договор, продленный на неопределенный срок или на срок менее года, не подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что продление договора, заключенного менее чем на год, по истечении срока его действия на такой же срок не влечет за собой необходимости его государственной регистрации, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если дополнительным соглашением срок договора будет установлен равным одному году или более, такое соглашение должно быть зарегистрировано исходя из общего правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Если регистрация не проведена, соглашение будет считаться незаключенным. Договор будет действовать в течение срока, установленного до внесения изменений. Если такой срок составлял менее года, то договор не требует государственной регистрации. По истечении срока договор может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ и в этом случае также не будет подлежать регистрации (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 по делу N А43-33373/2008, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.01.2010 по делу N А78-4735/2009, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.03.2011 N Ф03-420/2011 по делу N А37-974/2010).

При заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды в период действия договора сторонам следует воздержаться от указания в тексте соглашения на изменение срока действия договора, поскольку такое условие может быть истолковано как намерение сторон внести изменения в действующий договор, а не продлить его по окончании срока и, как следствие, заключить новый. Это повлияет на принятие решения о необходимости государственной регистрации договора.

Подробнее о влиянии формулировки условия об изменении срока на решение вопроса о необходимости государственной регистрации договора см. п. 5.1.3.1 настоящих Рекомендаций.

5.1.3. Государственная регистрация при изменении срока договора аренды здания (сооружения, помещения)

Вопросы о необходимости государственной регистрации договора аренды также могут возникнуть, когда стороны в течение действия договора изменяют его срок в большую или меньшую сторону.

5.1.3.1. Изменение срока договора аренды, заключенного на срок менее года, в большую сторону

Если договор аренды был заключен на срок менее года и стороны в процессе его исполнения захотят закрепить право пользования имуществом на больший срок, то до окончания действия договора они могут заключить дополнительное соглашение об изменении условия о сроке. При этом следует учитывать неоднозначность судебной практики по вопросу квалификации действий сторон, заключающих дополнительное соглашение, которое увеличивает срок действия договора.

В одном случае суд признает, что стороны изменили срок действия договора, увеличив его путем присоединения нового срока к текущему. Если при этом общий срок действия договора аренды составляет один год и более, такой договор подлежит государственной регистрации (Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3 по делу N А47-831/2009-12ГК, Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 N Ф09-8850/12 по делу N А07-12965/2011). В другом случае суд пришел к выводу, что стороны продлили действие договора, в связи с чем отношения сторон после истечения срока первоначального договора регулируются новым договором аренды, который, будучи заключенным на срок менее года, не подлежит государственной регистрации (Постановление ФАС Уральского округа от 24.07.2006 по делу N Ф09-6342/06-С3).

Немаловажную роль в этом играет и то, каким образом сформулировано в дополнительном соглашении условие об изменении срока.

Влияние формулировки условия об изменении срока на решение вопроса о необходимости государственной регистрации договора

Если течение нового срока установлено сторонами со дня, следующего за днем окончания предыдущего срока, то такие действия с большой степенью вероятности будут признаны судом как продление договора аренды, которое не требует государственной регистрации при продлении на срок менее года (Определение ВАС РФ от 03.08.2010 N ВАС-10125/10 по делу N А51-13330/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.01.2011 по делу N А82-104/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу N А75-836/2012).

Указание в тексте дополнительного соглашения на то, что дата окончания срока договора аренды меняется на более позднюю дату или пункт (статья) договора о сроке излагается в новой редакции, может быть признано судом изменением действующего договора. Если при этом его срок увеличен до одного года и более, он будет подлежать государственной регистрации (Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3 по делу N А47-831/2009-12ГК, Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2012 N Ф09-8850/12 по делу N А07-12965/2011). Однако это может быть признано и продлением срока действия договора и тогда договор не будет подлежать государственной регистрации, при условии, что он продлен на срок менее года (Постановление ФАС Уральского округа от 24.07.2006 по делу N Ф09-6342/06-С3).

Учитывая неоднозначную судебную практику, при продлении или изменении срока договора аренды сторонам рекомендуется в соглашении описать действие, на которое направлена их воля, в максимально конкретных терминах, не допускающих двойного толкования. В частности, не рекомендуется при намерении продлить действие договора использовать формулировки об изменении пункта договора аренды о сроке, об изложении указанного пункта в новой редакции и т.п. Такие формулировки могут быть истолкованы как внесение в действующий договор изменений, которыми увеличен его общий срок. Если в итоге указанный срок составит один год и более, а договор не пройдет государственную регистрацию, он будет считаться незаключенным.

Подробнее о способах продления договора и их влиянии на решение вопроса о необходимости государственной регистрации договора см. п. 5.1.2 настоящих Рекомендаций.

5.1.3.2. Изменение срока договора аренды, подлежавшего государственной регистрации, но не прошедшего ее, в меньшую сторону

На практике возникают вопросы, подлежит ли регистрации договор аренды здания (сооружения, помещения) в том случае, если стороны не обратились за государственной регистрацией договора, заключенного на год и более, а в дальнейшем дополнительным соглашением изменили срок его действия так, что он стал составлять менее одного года. Возможна следующая ситуация. Суд, ссылаясь на п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК РФ, может указать, что договор аренды здания и сооружения должен быть составлен в форме единого документа, подписанного сторонами, в связи с чем дополнительное соглашение не учитывается при определении срока действия договора. В этом случае договор может быть признан незаключенным как не прошедший государственную регистрацию.

В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой договор аренды, заключенный на один год и более, не требует государственной регистрации, если впоследствии стороны заключили дополнительное соглашение, которым уменьшили срок его действия. Такая позиция определяется, в частности, тем, что нормы гражданского законодательства, регулирующие арендные отношения, не устанавливают ни срока, в течение которого договор аренды должен быть зарегистрирован, ни запрета на изменение условий договора до его регистрации.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций относительно указанной ситуации, см. в Путеводителе по судебной практике.

5.2. УСЛОВИЯ ДОГОВОРА О ПОРЯДКЕ ОБРАЩЕНИЯ СТОРОН ЗА ЕГО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ

Законом установлено, что за государственной регистрацией договора аренды может обратиться одна из его сторон (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ)). Иных особенностей обращения за государственной регистрацией, в том числе срока передачи документов в регистрирующий орган, не предусмотрено, в связи с чем стороны вправе самостоятельно определить порядок обращения (ст. 421 ГК РФ).

Для этого рекомендуется согласовать в договоре следующие условия:

- о возложении на одну из сторон обязанности по представлению в определенный срок в регистрирующий орган договора и комплекта необходимых документов, а также ответственности за ее невыполнение;

- содействии контрагенту в подготовке документов для государственной регистрации.

Невозможность государственной регистрации договора аренды без личного участия собственника объекта аренды

С 1 октября 2013 г. вступили в силу изменения, внесенные в Закон N 122-ФЗ Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости". Так, собственник объекта недвижимости может заявить в регистрирующий орган о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект без его личного участия, в результате чего в ЕГРП будет внесена соответствующая запись. В этом случае арендатору, обратившемуся за регистрацией договора аренды в отсутствие арендодателя - собственника имущества, заявление о регистрации возвращается без рассмотрения с указанием причины возврата (п. 2 ст. 28.1 Закона N 122-ФЗ).

Форма заявления и требования к ее заполнению будут утверждены органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. В настоящее время таким органом является Минэкономразвития России (п. 1 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 437). До утверждения формы заявления и требований к ее заполнению следует руководствоваться п. 12 Приложения к письму Минэкономразвития России от 27.09.2013 N 20632-ПК/Д23и "О рекомендациях относительно применения Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости". Согласно данному пункту, если собственнику необходимо заявить о невозможности проведения регистрации без личного участия, соответствующее заявление формирует специалист регистрирующего органа, ответственный за прием документов.

Срок для внесения в ЕГРП записи о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя в Законе N 122-ФЗ не указан. Росреестр в письме от 03.10.2013 N 14-ИСХ/09141-ГЕ/13 предложил вносить данную запись в течение трех дней со дня подачи заявления, а при наличии технической возможности - в день его приема.

5.2.1. Обязанность по представлению договора аренды на государственную регистрацию и срок ее выполнения

В силу норм ст. 421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе возложить на любую из них обязанность по передаче договора и иных необходимых документов на государственную регистрацию, а также установить срок для такой передачи.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Арендодатель в течение _____ дней после подписания настоящего договора обязуется обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора и представить комплект документов, необходимых для этого".

"Арендатор обязан в течение _____ дней после подписания настоящего договора осуществить передачу в регистрирующий орган договора вместе с комплектом необходимых документов для государственной регистрации".

--------------------------------

Если обязанная сторона не обратилась за государственной регистрацией в срок, установленный договором, это не является препятствием к регистрации договора по истечении данного срока.

- Судебную практику, подтверждающую, что установленный договором срок для государственной регистрации не является пресекательным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Однако обратиться за государственной регистрацией договора нужно до окончания срока его действия, поскольку после этого договор не подлежит государственной регистрации.

- Судебную практику, подтверждающую, что после окончания срока действия договор не подлежит государственной регистрации, см. в Путеводителе по судебной практике.

Для обеспечения выполнения обязанной стороной действий по передаче договора на государственную регистрацию стороны вправе согласовать условие об уплате неустойки за нарушение срока передачи договора аренды на регистрацию.

- Судебную практику, подтверждающую, что договором можно предусмотреть неустойку за несвоевременную передачу его на государственную регистрацию, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"В случае нарушения арендодателем срока передачи договора на государственную регистрацию он уплачивает арендатору пени в размере ___% от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки".

"При нарушении арендатором срока передачи настоящего договора на государственную регистрацию он уплачивает арендодателю штраф в сумме _______ (_______________) рублей".

--------------------------------

Внимание! Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора аренды, другая сторона вправе обратиться в суд с иском об обязании зарегистрировать договор (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае уклонения арендодателя от государственной регистрации договора аренды арендатор вправе потребовать ее проведения на основании решения суда, см. в Путеводителе по судебной практике.

Подробнее о последствиях уклонения от государственной регистрации, а также о том, какие случаи относятся к нему судами, см. материалы п. 12 к ст. 651 ГК РФ "Путеводитель по судебной практике. Аренда зданий и сооружений".

Кроме того, при уклонении одной из сторон от государственной регистрации другая сторона вправе обратиться не в суд, а непосредственно в регистрирующий орган за регистрацией договора. Возложение на одну из сторон обязанности по передаче в регистрирующий орган комплекта документов для регистрации договора не лишает другую сторону права обратиться за регистрацией самостоятельно, поскольку оно предоставлено ей абз. 2 п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ. Однако, если эта сторона не сможет предоставить полный комплект документов от обеих сторон договора, в государственной регистрации будет отказано на основании ст. 20 указанного Закона.

Если обязанность по представлению договора на государственную регистрацию не возложена на одну из сторон

Подать документы в регистрирующий орган сможет любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ). При этом договор может быть зарегистрирован в любой момент до истечения срока его действия.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор может быть зарегистрирован в течение срока его действия, см. в Путеводителе по судебной практике.

5.2.2. Условие договора об оказании содействия контрагенту в обращении за государственной регистрацией договора

Для государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений, помещений) стороны обязаны представить в регистрирующий орган документы в соответствии с требованиями, установленными ст. ст. 16, 17, 18, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ.

Подробнее о перечне представляемых документов и способах их подачи на регистрацию см. п. 5.3 "Документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений, помещений)" и п. 5.4 "Способ подачи документов на государственную регистрацию договора аренды зданий (сооружений, помещений)" настоящих Рекомендаций.

Подготовка необходимых для регистрации договора документов предполагает участие обеих сторон (например, каждая из них в силу п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ должна представить учредительные документы), поэтому в договоре следует предусмотреть условие об оказании содействия стороне, на которую возложена обязанность по передаче документов в регистрирующий орган, другой стороной. В частности, рекомендуется установить обязанность этой стороны предоставить нотариально заверенные копии учредительных документов, а также доверенность на подачу документов в регистрирующий орган, предусмотренные п. 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Внимание! С 1 октября 2013 г. вступили в силу изменения, внесенные в Закон N 122-ФЗ Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости". В силу новой редакции абз. 6 п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ учредительные документы юридического лица не нужно подавать в регистрирующий орган, если одновременно соблюдены следующие условия:

- документы ранее были представлены при государственной регистрации права;

- государственная регистрация права была проведена;

- с момента ее проведения изменения учредительных документов не регистрировались.

Кроме того, дополнены варианты формы представления учредительных документов: помимо их оригиналов или нотариально удостоверенных копий могут быть представлены копии, заверенные подписью лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью организации.

Если документы в регистрирующий орган подает арендатор, то арендодатель - собственник имущества должен предоставить ему нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, а также кадастровый паспорт (п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ, п. 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Кроме того, следует предусмотреть обязанность стороны в день подачи документов предъявить регистрирующему органу их подлинники.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

Арендатор в течение ___ (________) дней после подписания настоящего договора передает арендодателю следующие документы, необходимые для государственной регистрации:

- устав (нотариально заверенную копию);

- выписку из ЕГРЮЛ (оригинал);

- свидетельство ОГРН (нотариально заверенную копию);

- свидетельство ИНН (нотариально заверенную копию);

- приказ о назначении руководителя (копию, заверенную арендатором);

- доверенность для представителя арендодателя на подачу документов на государственную регистрацию (оригинал);

- ____________________;

- ____________________.

Арендатор обязуется в день подачи документов предъявить регистрирующему органу их подлинники".

"Арендодатель в течение ______ (_______) дней после подписания настоящего договора передает арендатору следующие документы, необходимые для передачи в регистрирующий орган:

- свидетельство о собственности на объект недвижимости (нотариально заверенную копию);

- кадастровый паспорт на объект недвижимости (нотариально заверенную копию);

- устав (нотариально заверенную копию);

- выписку из ЕГРЮЛ (оригинал);

- свидетельство ОГРН (нотариально заверенную копию);

- свидетельство ИНН (нотариально заверенную копию);

- приказ о назначении руководителя (копию, заверенную арендодателем);

- доверенность для представителя арендодателя на подачу документов на государственную регистрацию (оригинал);

- __________________;

-___________________.

Арендодатель обязуется в день подачи документов предъявить регистрирующему органу их подлинники".

--------------------------------

Кроме того, в целях обеспечения выполнения обязанности по содействию можно предусмотреть условие об уплате неустойки за нарушение срока передачи необходимых документов на основании ст. ст. 330, 331, 421 ГК РФ.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"В случае нарушения арендодателем срока предоставления арендатору документов для дальнейшей их передачи на государственную регистрацию он уплачивает арендатору пени в размере ___% от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки".

--------------------------------

5.3. ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ (СООРУЖЕНИЙ, ПОМЕЩЕНИЙ)

При подготовке документов для государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений, помещений) сторонам необходимо:

- ознакомиться с перечнем документов для государственной регистрации и общими требованиями к ним;

- выяснить, требуется ли представление кадастрового паспорта на объект аренды;

- уточнить размер и порядок уплаты госпошлины за государственную регистрацию договора аренды.

5.3.1. Перечень документов для государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений, помещений) и требования к ним

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений, помещений), и требования к ним предусмотрены ст. ст. 16, 17, 18, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Более подробные указания о перечне и форме представляемых документов содержатся в п. п. 8, 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184).

К документам, которые представляются для государственной регистрации договора аренды, относятся:

1) заявление о государственной регистрации (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ);

2) договор аренды (п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ). Представляется в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов (п. 5 ст. 18 Закона N 122-ФЗ);

3) кадастровый паспорт объекта аренды (п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ). Подробнее о представлении кадастрового паспорта см. п. 5.3.2 настоящих Рекомендаций;

4) документ об уплате государственной пошлины, предоставляемый по инициативе заявителя (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ). Подробнее о госпошлине за государственную регистрацию договора см. п. 5.3.3 настоящих Рекомендаций;

5) выписка из единого государственного реестра юридических лиц, представляемая по инициативе заявителя (п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ);

6) документ, удостоверяющий личность заявителя: физического лица, его представителя, лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица, а также представителя юридического лица по доверенности (абз. 5 п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ);

7) документы, подтверждающие полномочия представителей: доверенность от имени юридического лица либо - для представителя физического лица - нотариально удостоверенная доверенность (абз. 5 п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ);

8) учредительные документы юридического лица (оригиналы, нотариально удостоверенные копии или копии, заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, с печатью юридического лица) (абз. 6 п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ). С 1 октября 2013 г. представление учредительных документов не требуется, если одновременно соблюдены следующие условия:

- данные документы ранее были представлены при государственной регистрации права;

- государственная регистрация права была проведена;

- с момента ее проведения изменения учредительных документов не регистрировались.

При подаче на государственную регистрацию договора субаренды помимо перечисленных документов необходимо представить также подтверждение предусмотренного п. 2 ст. 615 ГК РФ согласия арендодателя. Подробнее об этом см. в п. 3.2.2 настоящих Рекомендаций.

5.3.2. Представление кадастрового паспорта для государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений, помещений), их частей

При регистрации договора аренды здания (сооружения, помещения), его частей требуется представление кадастрового паспорта объекта недвижимости (п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные сведения, предусмотренные Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) (п. 4 ст. 14 названного Закона).

Внимание! До 1 октября 2013 г. к кадастровым паспортам для целей государственной регистрации приравнивались по юридической силе технические паспорта и иные содержащие описание объектов недвижимости документы, которые были выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 г. (п. 12 ст. 33 Закона N 122-ФЗ). Но с указанной даты эта норма утратила силу (п. 28 ст. 1 Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ).

Таким образом, с 1 октября 2013 г. стороны договора аренды для его государственной регистрации не могут представить какой-либо иной документ, кроме кадастрового паспорта, выданного в соответствии с Законом о кадастре.

Требование о представлении кадастрового паспорта, предусмотренное п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ, распространяется как на договор аренды здания (сооружения, помещения) в целом, так и на договор, по которому в аренду передается его часть, не являющаяся объектом недвижимого имущества.

Пунктом 10 ст. 33 Закона N 122-ФЗ определено, в каком случае не нужно представлять кадастровый паспорт при подаче на государственную регистрацию договора аренды объекта недвижимости. Однако применение данной нормы в настоящий момент является скорее правилом, чем исключением. Подробнее об этом см. п. 5.3.2.1 настоящих Рекомендаций.

Применение п. 10 ст. 33 Закона N 122-ФЗ в случае, когда на государственную регистрацию представляется договор аренды части объекта недвижимости, является предметом различного толкования судом и регистрирующим органом. Подробнее об этом см. п. 5.3.2.2 настоящих Рекомендаций.

5.3.2.1. Представление кадастрового паспорта при государственной регистрации договора аренды здания (сооружения, помещения)

Согласно п. 10 ст. 33 Закона N 122-ФЗ кадастровый паспорт не потребуется, если он или иной предусмотренный указанным Законом документ, в котором содержится описание объекта недвижимого имущества, ранее уже был представлен и помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Случаев, когда кадастровый паспорт объекта недвижимости отсутствует в деле правоустанавливающих документов и, следовательно, при государственной регистрации договора аренды его необходимо будет представить, не так много.

Такая ситуация возможна, в частности, при передаче в аренду:

- здания (сооружения, помещения), права на которое были зарегистрированы в порядке, действовавшем до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, т.е. до 31.01.1998. Соответственно, содержащий описание объекта недвижимости документ, предусмотренный указанным Законом, ранее не представлялся и в деле правоустанавливающих документов отсутствует;

- объекта недвижимого имущества с измененными после регистрации прав сведениями, правообладатель которого не обращался с заявлением о внесении уточненных сведений в Единый государственный реестр прав в порядке, предусмотренном абз. 2 п. 10 ст. 33 Закона N 122-ФЗ, и, следовательно, не представлял кадастровый паспорт, содержащий новые сведения. В соответствии с указанной нормой уточненные сведения об объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя этого объекта (его представителя) и прилагаемого кадастрового паспорта объекта, содержащего новые сведения.

Таким образом, если объектом договора аренды является здание (сооружение, помещение), права на которое зарегистрированы в установленном Законом N 122-ФЗ порядке, и документ, содержащий актуальное описание объекта, помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, в представлении кадастрового паспорта нет необходимости.

5.3.2.2. Представление кадастрового паспорта при государственной регистрации договора аренды части здания (сооружения, помещения)

Из содержания п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ следует, что при государственной регистрации договора аренды части здания (сооружения, помещения) требуется представление кадастрового паспорта объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади.

На часть объекта недвижимости кадастровый паспорт не выдается, поскольку такая часть по смыслу ч. 5 ст. 1 Закона о кадастре не является самостоятельным объектом кадастрового учета. Информация о части объекта недвижимости вносится в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений (п. 9 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре).

В новых формах кадастровых паспортов здания (сооружения, помещения), утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831, предусмотрен специальный лист для описания части объекта. Новая форма кадастрового паспорта помещения введена с 8 июня 2013 г., новая форма кадастрового паспорта здания, сооружения действует с 1 июля 2013 г.

Вопрос о необходимости представления кадастрового паспорта объекта недвижимости при подаче на государственную регистрацию договора аренды части этого объекта разрешается неоднозначно.

Позиция ВАС РФ

Согласно п. 10 ст. 33 Закона N 122-ФЗ кадастровый паспорт объекта недвижимости представлять не требуется, если он или иной документ, описывающий объект недвижимости, ранее уже был представлен и помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Руководствуясь указанной нормой, ВАС РФ сформулировал позицию, отраженную в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Если ранее права на недвижимые вещи были зарегистрированы за арендодателем (и, соответственно, кадастровый паспорт объекта представлялся), то для государственной регистрации договора аренды части здания (сооружения, помещения) достаточно представить подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание арендуемой части.

- Судебную практику, подтверждающую, что если право на объект недвижимости ранее было зарегистрировано за арендодателем, то на государственную регистрацию стороны могут представить словесное или графическое описание соответствующей части здания, сооружения, помещения, см. в Путеводителе по судебной практике.

На основании позиции, содержащейся в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, арбитражные суды признают незаконными приостановление либо отказ в государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимого имущества, обусловленные непредставлением кадастрового паспорта (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.07.2013 по делу N А66-11183/2012 (Определением ВАС РФ от 22.10.2013 N ВАС-14307/13 в передаче данного Постановления в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано), Постановление ФАС Московского округа от 02.10.2013 по делу N А40-87627/12-130-839).

Позиция Росреестра

Росреестр в письме от 26.08.2013 N 14-исх/07811-ГЕ/13 представил разъяснения, в соответствии с которыми при подаче на государственную регистрацию договора аренды части объекта недвижимого имущества представляется кадастровый паспорт этого объекта с внесенными сведениями о части, передаваемой в аренду.

Как разъяснил Росреестр, позиция, приведенная в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, связана с тем, что применявшиеся ранее формы кадастровых паспортов не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, на которые распространяются ограничения (обременения) права. При этом действовавший до 1 января 2013 г. переходный Порядок государственного кадастрового учета, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577, не предусматривал возможности учета части объекта недвижимости.

Росреестр отметил, что согласно Закону о кадастре допускается учет части объекта недвижимости и с введением новых форм кадастровых паспортов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831, появилась возможность внесения в них сведений о частях объекта недвижимости. При этом в кадастровый паспорт не могут быть включены (в том числе по инициативе сторон договора аренды) сведения, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.

Как следует из другого письма Росреестра от 14.07.2011 N 14-4499-ГЕ, кадастровый паспорт не потребуется, только если арендуемая часть ранее была предметом зарегистрированного договора аренды и в дело правоустанавливающих документов был помещен документ, описывающий эту часть.

Внимание! Законом о кадастре не урегулирована процедура внесения в кадастровый паспорт объекта недвижимости, ранее поставленного на учет, сведений об образуемой части. В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 23 данного Закона при учете части объекта недвижимости выдается кадастровая выписка об объекте недвижимости. В ней содержатся внесенные в государственный кадастр сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав. Форма кадастровой выписки о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства утверждена Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831.

Представляется, что при подаче на государственную регистрацию договора аренды такой части можно будет приложить кадастровую выписку об объекте недвижимого имущества, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о его части.

5.3.3. Уплата госпошлины за регистрацию договора аренды зданий (сооружений, помещений)

Согласно ст. 11 Закона N 122-ФЗ за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина.

Размер госпошлины установлен п. 22 ст. 333.33 НК РФ и составляет 15 000 руб. для организаций и 1000 руб. для физических лиц. При этом необходимо учитывать, что плательщиками госпошлины признаются лица, обращающиеся за совершением юридически значимых действий (пп. 1 п. 2 ст. 333.17 НК РФ). Исходя из п. 2 ст. 333.18 НК РФ, письма Минфина РФ от 04.10.2011 N 03-05-06-03/79, если за государственной регистрацией договора с заявлением обращается одна из сторон, то госпошлина уплачивается этой стороной в полном размере, если с заявлением обратились обе стороны, то госпошлина уплачивается ими в равных долях.

В письме от 08.09.2011 N 14-5768-СВ "О направлении предложений о порядке применения отдельных положений пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ" Росреестр разъяснил, что госпошлина уплачивается только за государственную регистрацию договора аренды вне зависимости от количества объектов, являющихся предметом аренды.

Документ об уплате госпошлины представляется в регистрирующий орган одновременно с заявлением о государственной регистрации (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Внимание! С 1 октября 2013 г. не требуется обязательного представления документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации, заявитель может предоставить его по своей инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ). Регистрирующий орган будет самостоятельно получать необходимую информацию в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах. Однако в случае отсутствия сведений о платеже документы к рассмотрению приняты не будут. Соответствующие изменения внесены в Закон N 122-ФЗ Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости".

В случае отказа в государственной регистрации уплаченная госпошлина не подлежит возврату (п. 5 ст. 20 Закона N 122-ФЗ).

Сторонам рекомендуется договориться о том, какая из сторон подает заявление о регистрации договора и обязана уплатить госпошлину. Подробнее о согласовании условия об обращении за государственной регистрацией договора аренды см. п. 5.2 настоящих Рекомендаций.

5.4. СПОСОБ ПОДАЧИ ДОКУМЕНТОВ НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ (СООРУЖЕНИЙ, ПОМЕЩЕНИЙ)

Порядок представления документов для государственной регистрации договора аренды зданий (сооружений, помещений) установлен ст. 16 Закона N 122-ФЗ.

Лицам, обращающимся в регистрирующий орган, следует учитывать, что документы можно подать несколькими способами:

- непосредственно представить в регистрирующий орган (абз. 2 п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ);

- направить по почте (абз. 2 п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ);

- подать через многофункциональный центр (абз. 2 п. 2 ст. 9 Закона N 122-ФЗ);

- подать заявления и приложения к нему через Интернет в форме электронных документов (абз. 3 п. 1.1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

5.4.1. Подача документов через многофункциональный центр

Многофункциональные центры (далее - МФЦ) организуют предоставление государственных и муниципальных услуг по принципу "одного окна". В соответствии с ним заявителю достаточно один раз обратиться, в частности, за государственной регистрацией договора аренды, а все взаимодействия с регистрирующим органом МФЦ осуществляет без его участия (п. 1 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг").

Обращение через МФЦ не влечет изменений в перечне подаваемых документов, однако заявление на государственную регистрацию должно быть подписано заявителем в присутствии работника центра. Последний свидетельствует подлинность подписи и затем составляет опись полученных документов (абз. 12 п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Документы должны быть переданы из МФЦ в регистрирующий орган в течение двух рабочих дней (абз. 3 п. 8 ст. 16 Закона N 122-ФЗ). День их получения регистрирующим органом и считается днем их приема.

Если в заявлении о государственной регистрации было указано, что зарегистрированный договор подлежит выдаче через МФЦ, регистрирующий орган направляет его для выдачи заявителю в МФЦ в течение не более чем двух рабочих дней (абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона N 122-ФЗ).

5.4.2. Подача документов в электронной форме через Интернет

Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" в Закон N 122-ФЗ внесены изменения, согласно которым заявление и необходимые документы можно подать в регистрирующий орган в форме электронных документов, электронных образов документов (абз. 3 пп. "б" п. 10 ст. 1 Закона N 250-ФЗ). Эти изменения вступили в силу с 1 октября 2013 г.

С указанной даты у сторон появилась возможность подавать документы для государственной регистрации договора аренды недвижимости с использованием сети Интернет и других информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе через Единый портал государственных и муниципальных услуг.

В соответствии с абз. 4 п. 1.1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ заявление в форме электронного документа можно заполнить на официальном сайте регистрирующего органа либо на Едином портале государственных и муниципальных услуг. Оно должно быть подписано усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя в соответствии с требованиями Федерального закона от 06.04.2011 N 63-ФЗ "Об электронной подписи". Тем же способом должны будут заверяться и другие документы, подаваемые на регистрацию в электронной форме.

Конкретный порядок подачи документов в форме электронного документа согласно абз. 3 п. 1.1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ должен быть установлен органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. В настоящее время таким органом является Минэкономразвития России (п. 1 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 437).

6. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ВОЗВРАТ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 314, 316, 611, 612, 622, 655 ГК РФ

Условие о предоставлении здания, сооружения, помещения определяет порядок исполнения основной обязанности арендодателя по передаче указанного имущества арендатору (ст. 611, п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения обязанности арендатора по возвращению имущества арендодателю при прекращении договора аренды (ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ).

Оба условия необходимы для согласования процесса приема-передачи имущества, который зависит от стадии исполнения договора. Надлежащее согласование этого процесса поможет избежать споров о том, как должна происходить передача имущества и что должно передаваться вместе с ним.

Согласно сложившейся практике нормы § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений применяются также и к договору аренды помещений (подробно об этом см. п. 1.1 "Объект аренды (здания, сооружения, помещения)" настоящих Рекомендаций).

6.1. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Условие о порядке передачи здания, сооружения, помещения определяет, в какой срок и каким образом объект аренды должен фактически перейти во владение и (или) пользование арендатора, а также чем должна быть подтверждена передача.

Пункт 1 ст. 655 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать порядок передачи здания, сооружения, помещения по собственному усмотрению.

Сторонам следует учитывать, что в момент фактической передачи арендатору здание, помещение или сооружение должны находиться в собственности арендодателя. Подробнее об этом см. п. 4.1 "Порядок передачи имущества" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Согласование условия о порядке передачи в аренду здания, сооружения, помещения

Стороны свободны в согласовании порядка передачи здания, сооружения, помещения (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

При согласовании такого порядка в договоре необходимо определить:

- срок передачи имущества в аренду;

- момент, когда обязательство по передаче объекта считается исполненным;

- доказательства передачи имущества в аренду;

- состав документов, относящихся к объекту аренды;

- состав принадлежностей, передаваемых вместе с объектом аренды;

- состояние объекта на момент его передачи арендатору.

Местом передачи здания (сооружения, помещения) согласно абз. 1 и абз. 2 ст. 316 ГК РФ является место его нахождения. Несмотря на то, что буквальное толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о возможности изменить договором условие о месте передачи объекта аренды, исходя из логики и существа обязательства местом передачи объекта недвижимости может служить только место нахождения указанного объекта в силу его неразрывной связи с землей (п. 1 ст. 130 ГК РФ, Сарбаш С.В. "Исполнение договорного обязательства", Савиньи Ф.К. "Обязательственное право", Гражданское право: Учебник/О.В. Гутников, А.С. Гутникова, С.Д. Радченко и др.; под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006. Т. 1. 493 с.).

Если условие о порядке передачи в аренду здания, сооружения, помещения не согласовано

В этом случае имущество, а также все относящиеся к нему документы и принадлежности должны быть переданы арендатору в разумный срок после подписания договора (п. 2, п. 3 ст. 611 ГК РФ). Доказательством передачи в силу п. 1 ст. 655 ГК РФ будет являться акт приема-передачи (подробнее об этом см. п. 6.1.3 настоящих Рекомендаций).

6.1.1. Срок передачи здания, сооружения, помещения в аренду

Стороны могут указать в договоре срок передачи в аренду здания, сооружения, помещения (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Он должен быть согласован по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, а именно одним из следующих способов:

- указанием на определенную календарную дату;

- истечением определенного периода времени;

- указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Если срок передачи в аренду здания, сооружения, помещения не согласован

В этом случае арендодатель будет обязан передать имущество в разумный срок в силу п. 2 ст. 314, п. 3 ст. 611 ГК РФ (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2009 N 09АП-3569/2009-ГК (Постановлением ФАС Московского округа от 06.07.2009 N КГ-А40/5970-09 данное Постановление оставлено без изменения). При этом понятие "разумный срок" является оценочным и определяется судом в каждом конкретном случае в зависимости от обстоятельств дела.

Определение срока передачи здания, сооружения, помещения указанием на календарную дату

Если исполнение обязательства по передаче имущества не зависит от каких-либо обстоятельств, целесообразно определять срок календарной датой.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендодатель обязан передать Арендатору имущество, указанное в п. ___ настоящего договора, 01.01.2010".

--------------------------------

Подробнее об определении срока календарной датой см. п. 4.1.1 "Определение срока аренды календарной датой" настоящих Рекомендаций.

Определение срока передачи здания, сооружения, помещения истечением периода времени

Срок передачи имущества согласно ст. 190 ГК РФ может быть установлен истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Следует иметь в виду, что при определении срока таким способом арендодатель вправе передать имущество в любой день до его истечения без дополнительного согласия арендатора. Например, если стороны согласовали передачу имущества в течение десяти календарных дней с момента заключения договора, то арендодатель вправе передать имущество на следующий день после заключения договора, через три дня или в десятый день.

При таком способе согласования необходимо определить сам период и его начало.

Начало периода может быть определенной календарной датой (ст. 191 ГК РФ).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендодатель обязан передать арендатору указанное в п. __ настоящего договора имущество по акту приема-передачи не позднее чем через __ календарных дней, начиная с "15" января 2011 г."

--------------------------------

Начало срока передачи имущества также может быть определено согласованным сторонами событием.

Чаще всего в качестве такового указывают момент заключения договора. Однако при заключении долгосрочного (сроком не менее года) договора аренды здания, сооружения, помещения необходимо иметь в виду, что моментом заключения договора в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ является момент его государственной регистрации, а не момент фактического подписания сторонами. Соответственно, и срок передачи будет исчисляться с момента государственной регистрации договора.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендодатель обязан передать арендатору указанное в п. __ настоящего договора имущество по акту приема-передачи в течение ___ календарных дней с момента заключения договора".

--------------------------------

Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

Согласно ст. 191 ГК РФ срок передачи имущества при определении его периодом времени начинает течь не с календарной даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этих даты или события. Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня и при этом стороны установили, что приемка может осуществляться в течение трех дней, то в качестве даты начала срока аренды в договоре следует указать 28 мая. В этом случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая и арендатор может полноценно пользоваться имуществом с 1 июня.

При согласовании срока передачи имущества через определенное время после подписания договора необходимо учитывать, что срок предоставления имущества не должен превышать срока действия договора аренды, иначе в случае просрочки передачи имущества арендатор не сможет взыскать с арендодателя убытки по п. 3 ст. 611 ГК РФ (см. Риск арендатора 4.1.1 при заключении договора аренды (общие положения)).

Определение срока передачи имущества указанием на событие

При определении срока передачи имущества указанием на событие необходимо учитывать, что такое событие должно обладать признаком неизбежности (абз. 2 ст. 190, ст. 191 ГК РФ), в противном случае условие о сроке может быть признано несогласованным. Неизбежным является событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон или третьих лиц.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие о сроке действия договора признается несогласованным, если срок определен указанием на событие, не являющееся неизбежным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Соответственно, не рекомендуется согласовывать срок передачи имущества указанием на момент осуществления каких-либо действий:

- арендатором (например, уплаты аванса);

- арендодателем (например, завершения ремонта имущества);

- третьим лицом (например, перечисления денежных средств по иному договору).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендодатель обязан передать арендатору указанное в п. __ настоящего договора имущество по акту приема-передачи в течение ___ календарных дней с момента начала посевной 2011 года".

--------------------------------

Подробно о правилах согласования сроков в договоре аренды см. п. 4.1 "Сроки аренды здания, сооружения, помещения" настоящих Рекомендаций.

Если срок передачи имущества согласован не по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ

В этом случае срок будет считаться несогласованным, и арендодатель будет обязан передать имущество в разумный срок (п. 2 ст. 314, п. 3 ст. 611 ГК РФ). При этом понятие "разумный срок" является оценочным и определяется в каждом конкретном случае в зависимости от обстоятельств дела.

6.1.2. Момент исполнения обязанности по передаче здания, сооружения, помещения

В договоре рекомендуется оговорить, когда обязательство арендодателя по передаче объекта считается исполненным. Положения абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК РФ позволяют сторонам самостоятельно определить этот момент. Например, стороны могут включить в договор положение, согласно которому обязательство арендодателя по передаче объекта будет считаться исполненным только после того, как он выполнит одно из следующих условий:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст объект;

в) осуществит за свой счет с привлечением специализированных организаций проверку и опломбирование приборов учета водоснабжения;

г) предоставит арендатору комплект документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды;

д) оплатит расходы по государственной регистрации договора аренды

и т.п.

Внимание! Следует иметь в виду, что если в качестве момента, в который обязательство по передаче объекта арендатору будет считаться исполненным, установлен не момент подписания акта приема-передачи, такой акт (или иной документ о передаче) все равно должен быть подписан сторонами в силу п. 1 ст. 655 ГК РФ.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендодатель обязан передать арендатору указанное в п. __ настоящего договора имущество по акту приема-передачи в течение ___ календарных дней с момента заключения настоящего договора. Обязанность Арендодателя по передаче объекта считается исполненной только после того как арендодатель:

- подпишет передаточный акт;

- фактически передаст объект;

- передаст ключи от входных дверей.

Факт передачи ключей подтверждается актом приема-передачи ключей, подписанным уполномоченными представителями сторон. Факт проверки и опломбирования приборов учета водоснабжения подтверждается актом, составленным между арендодателем и специализированной организацией, осуществляющей деятельность по проверке и опломбированию приборов учета водоснабжения".

--------------------------------

Если условие о моменте исполнения обязательства по передаче здания, сооружения, помещения не согласовано

В этом случае данное обязательство считается исполненным после предоставления объекта арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

При этом уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества или арендатора - от принятия имущества (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

6.1.3. Документы, которыми подтверждается передача в аренду здания, сооружения, помещения

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания, сооружения, помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Во избежание разногласий в договоре рекомендуется определить, какими именно документами должен быть подтвержден факт передачи имущества.

Обычно таким документом является акт приема-передачи, однако согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ стороны могут установить, что факт приема-передачи подтверждается иными документами.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Передача имущества по настоящему договору оформляется актом приема-передачи, подписанным уполномоченными представителями обеих сторон".

--------------------------------

Если стороны не согласовали, каким документом должна оформляться передача здания, сооружения, помещения

В этом случае факт передачи имущества может быть подтвержден любым документом, из содержания которого однозначно следует, что имущество перешло к арендатору (например, актом сверки взаиморасчетов). При наличии такого документа арендатор не вправе будет утверждать, что передача не состоялась (п. 1 ст. 655 ГК РФ), поскольку не был составлен акт приема-передачи имущества, и не сможет на этом основании отказаться от внесения арендной платы (см. Риск арендатора 6.1.1).

Условие о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества

Стороны вправе включить в договор аренды условие о том, что он является одновременно актом приема-передачи имущества (ст. 421 ГК РФ). В этом случае договор будет признан надлежащим доказательством передачи имущества арендатору.

- Судебную практику, подтверждающую, что при наличии условия о том, что договор является актом приема-передачи, договор признается надлежащим доказательством передачи имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Однако при согласовании данного условия арендатору следует учитывать, что после подписания договора имущество будет считаться переданным. Арендатор не вправе будет указать на то, что имущество фактически ему не было передано (п. 1 ст. 655 ГК РФ), и не сможет на этом основании отказаться от внесения арендной платы (см. Риск арендатора 6.1.2).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Настоящий договор является также актом приема-передачи имущества, указанного в п. _ настоящего договора, и подтверждает факт перехода имущества от Арендодателя во владение и пользование Арендатора".

--------------------------------

Если стороны не согласовали условие о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества

В этом случае при передаче имущества сторонам необходимо подписать документ, подтверждающий переход имущества к арендатору (например, акт приема-передачи). Иначе передача имущества будет не доказана (п. 1 ст. 655 ГК РФ) и арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы по ст. 614 ГК РФ (см. Риск арендодателя 6.1.1).

6.1.4. Документы, относящиеся к объекту аренды

Стороны вправе договориться о перечне документов, которые имеют отношение к объекту аренды и которые арендодатель должен передать арендатору согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ.

Согласование условия о документах, относящихся к объекту аренды

Условие о документах, относящихся к объекту аренды, защищает в первую очередь интересы арендатора. Это связано с тем, что если согласованные документы не будут переданы вместе с объектом аренды и без них арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени будет лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он вправе потребовать расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Для надлежащего согласования условия о документах, относящихся к объекту аренды, в договоре рекомендуется указать:

- перечень и форму документов, относящихся к объекту аренды;

- срок их передачи.

Перечень и форма документов, относящихся к объекту аренды

Перечень документов зависит от специфики объекта аренды.

Применительно к зданиям, сооружениям, помещениям к таким документам можно отнести, например, декларацию пожарной безопасности (п. 5 ст. 6, ст. 64 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"), эксплуатационные документы на системы водоснабжения, канализации, электроснабжения, в ряде случаев - декларацию промышленной безопасности (ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов").

При согласовании перечня документов, подлежащих передаче вместе с объектом аренды, рекомендуется указать форму, в которой они должны быть переданы (например, оригинал, копия; копия, заверенная печатью арендодателя; нотариально удостоверенная копия), количество передаваемых экземпляров.

Если отсутствие документов явно не влечет для арендатора возникновения убытков и извлечение полезных свойств из имущества возможно без них, однако арендатору важно наличие этих документов, в договоре можно установить ответственность арендодателя за неисполнение обязанности по их предоставлению, например взыскание неустойки (см. п. 12.3 "Неустойка" настоящих Рекомендаций).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Вместе с объектом аренды арендодатель обязан передать арендатору следующие документы, относящиеся к арендованному имуществу:

- копия договора на энергоснабжение, заверенная печатью Арендодателя, - 1 экз.;

- копия договора на водоснабжение, заверенная печатью Арендодателя, - 1 экз.

В случае неисполнения арендодателем указанной обязанности арендатор вправе требовать взыскания штрафа в размере _____% от размера арендной платы за один месяц".

--------------------------------

Если условие о документах, подлежащих передаче по договору, не согласовано

В этом случае арендатор согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ должен будет доказать невозможность или затруднительность использования объекта без указанных документов, а также факт обращения к арендодателю с требованием об их предоставлении. При наличии таких доказательств обязанность арендодателя по передаче имущества, установленная ст. 611 ГК РФ, не будет считаться исполненной (см. Риск арендодателя 6.1.2).

Арендатор не сможет сослаться на неисполнение арендодателем обязанности по передаче необходимых документов как на основание для отказа от выплаты арендной платы и обязан будет по требованию арендатора уплатить неустойку за просрочку ее уплаты (см. Риск арендатора 6.1.3).

Срок передачи документов, относящихся к объекту аренды

Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ относящиеся к объекту документы передаются вместе с объектом аренды. Если сторона хочет передать (получить) документы до либо после передачи объекта аренды, а не одновременно с ней, или некоторые документы вместе с объектом аренды, а другие - до либо после, это необходимо закрепить в договоре в виде соответствующего условия. Такая необходимость может возникнуть, например, если в аренду передается объект, на котором осуществлялась перепланировка, и документы, легализующие произведенную перепланировку, в момент передачи объекта находятся на оформлении, в связи с чем передать их одновременно с самим объектом невозможно.

В любом случае во избежание споров следует предусмотреть в договоре конкретный срок передачи документов. Он должен быть определен по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ указанием на определенную календарную дату, событие, которое должно неизбежно наступить, или истечением определенного периода времени (подробнее о надлежащем согласовании сроков см. п. 6.1.1 "Срок передачи здания, сооружения, помещения в аренду").

Также стороны могут установить ответственность за ненадлежащее исполнение обязанности по передаче документов по правилам гл. 25 ГК РФ.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендодатель обязан передать арендатору в срок не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента заключения договора аренды документы, указанные в п. ___ настоящего договора.

В случае неисполнения указанной обязанности арендодатель уплачивает пеню в размере 0,1 (одной десятой) процента от размера ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки".

--------------------------------

Если в договоре не указан срок передачи документов

В этом случае арендатор в соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ не вправе будет истребовать документы до передачи объекта аренды и требовать уплаты неустойки за нарушение сроков их предоставления. Арендодатель обязан будет передать документы в разумный срок (п. 2 ст. 314 ГК РФ), при этом решение о том, какой именно срок является разумным, суд будет принимать в каждом конкретном случае.

6.1.5. Принадлежности объекта аренды

Принадлежности объекта аренды - это вещи, предназначенные для обслуживания объекта аренды в соответствии с его назначением либо условиями договора и связанные с ним общим назначением. Принадлежности должны быть переданы вместе с объектом аренды, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611, ст. 135 ГК РФ).

Применительно к аренде зданий, сооружений, помещений принадлежностями могут служить коммуникации водоснабжения, канализации, газоснабжения, электрические сети, сантехническое оборудование, а также имущество, обеспечивающее нормальную эксплуатацию данных сетей и коммуникаций (Постановление ФАС Московского округа от 25.07.2007, 01.08.2007 N КА-А40/7049-07).

Стороны должны определить перечень принадлежностей, передаваемых вместе с объектом аренды, которые могут понадобиться для его полноценного использования в соответствии с условиями договора. Например, нужно указать, передается ли в аренду вместе со зданием трансформаторная будка.

Исходя из ст. ст. 135 и 611 ГК РФ, договором может быть предусмотрено, что объект аренды (главная вещь) передается без принадлежностей либо без части принадлежностей.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Объект аренды предоставляется арендатору во временное владение и пользование со всеми принадлежностями, необходимыми для его полноценного использования согласно следующей технической документации: ______________________".

--------------------------------

В большинстве случаев применительно к недвижимости принадлежности объекта аренды являются самостоятельными объектами недвижимости (например, сооружение котельной или трансформаторной будки), и невозможность (или затруднительность) использования объекта аренды без них неочевидна. Поэтому в интересах арендатора отразить перечень всех принадлежностей, подлежащих передаче арендатору, в самом договоре.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Здание предоставляется арендатору во временное владение и пользование со всеми принадлежностями, необходимыми для его полноценного использования, в том числе с котельной, трансформаторной будки, иными сооружениями".

--------------------------------

Если арендатору нужно, чтобы объект аренды имел определенные характеристики и мог использоваться для достижения определенных целей, но ему неважно (или неизвестно), с помощью каких принадлежностей это может быть достигнуто, в договоре следует указать требуемые характеристику и цель (см. также п. 2 "Условия пользования зданием, сооружением, помещением" настоящих Рекомендаций). В этом случае арендодатель обязан будет предоставить принадлежность, которая обеспечивает соответствие объекта аренды указанным характеристике и цели использования.

Если стороны не согласовали состав принадлежностей, относящихся к объекту аренды

В этом случае арендодатель обязан предоставить имущество с таким набором принадлежностей, которые позволяют использовать объект аренды по его функциональному назначению в соответствии с условиями договора (ст. 611 ГК РФ).

6.1.6. Состояние объекта аренды на момент передачи арендатору

Стороны вправе определить в договоре состояние объекта аренды - свойства и параметры арендуемого имущества, которым оно должно соответствовать для целей аренды.

Арендодатель в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению этого имущества.

Арендатор может указать в договоре, какими именно параметрами или свойствами должен обладать объект аренды для использования его по целевому назначению. В этом случае любые отклонения от указанных свойств и параметров будут являться недостатками арендованного имущества.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Здание предоставляется арендатору в состоянии, пригодном для размещения спортивного клуба, в частности:

- система вентиляции и кондиционирования находится в исправном состоянии в соответствии с технической документацией и обеспечивает воздухообмен не менее _____ куб. м в сутки и возможность поддерживать среднюю суточную температуру воздуха в помещениях от 18 до 25 градусов по Цельсию;

- система горячего и холодного водоснабжения находится в исправном состоянии согласно требованиям технических нормативов;

- система канализации находится в исправном состоянии согласно требованиям технических нормативов и обеспечивает возможность водоотведения не менее ______ куб. м в сутки;

- система отопления находится в исправном состоянии согласно требованиям технических нормативов и обеспечивает возможность поддерживать среднюю суточную температуру воздуха в помещениях от 18 до 25 градусов по Цельсию.

Стороны пришли к соглашению, что иное состояние объекта аренды является неудовлетворительным (ненадлежащим) для целей использования по настоящему договору аренды.

В случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче здания в указанном состоянии арендатор вправе предъявлять требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ, а также требовать взыскания неустойки (штрафа) в размере _____% от размера арендной платы за месяц".

--------------------------------

Если условие о состоянии объекта аренды, в котором он должен быть предоставлен арендатору, не согласовано

В этом случае арендодатель должен предоставить объект аренды, свойства и параметры которого позволяют его использовать в соответствии с установленными договором целями и назначением (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Условие о недостатках объекта аренды

Недостатки объекта аренды - это ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее полноценному использованию в соответствии с целями договора аренды. Данный вывод следует из судебного толкования п. 1 ст. 612 ГК РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2009 N Ф09-1131/09-С6, Постановление ФАС Уральского округа от 26.08.2008 N Ф09-6076/08-С6, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.01.2011 по делу N А32-15605/2010).

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ стороны вправе указать в договоре недостатки арендованного имущества, о которых им известно. Данное условие направлено на определение взаимных представлений сторон о качестве объекта аренды и позволяет избежать конфликтов при приеме-передаче имущества.

Согласование такого условия выгодно арендодателю, поскольку исключает его ответственность перед арендатором, предусмотренную п. 1 ст. 612 ГК РФ, даже если оговоренные в договоре недостатки полностью препятствуют использованию имущества в целях договора аренды. Если арендатор из-за наличия таких недостатков не сможет использовать арендованное имущество по назначению, он не вправе будет требовать досрочного расторжения договора, уменьшения арендной платы, безвозмездного устранения недостатков арендодателем, возмещения расходов на их устранение (см. Риск арендатора 6.1.4).

Чтобы надлежащим образом определить те недостатки объекта аренды, которые стороны принимают во внимание при заключении договора, необходимо:

- подробно описать недостатки;

- указать, в чем заключается препятствие использования объекта аренды для целей договора;

- определить при необходимости порядок и способы устранения недостатков, а также установить, на какую из сторон возлагаются обязанность и расходы по их устранению.

--------------------------------

Примеры формулировок условия:

"Сооружение, являющееся объектом аренды по настоящему договору, имеет следующие недостатки:

- входные ворота подверглись коррозии и деформированы после пожара (более 30% поверхности), что затрудняет их открывание-закрывание;

- неисправна система вентиляции (требуется замена воздуховода);

- кровля требует капитального ремонта (протечки более чем в 7 местах, общая площадь протечек более 28 кв. м).

Указанные недостатки устраняет арендатор своими силами за свой счет".

"Помещение, являющееся объектом аренды по настоящему договору, имеет следующий недостаток: требует капитального ремонта после затопления (деформированы и частично отсутствуют потолочные панели, стены подвержены грибковым образованиям, пол требует полной замены).

Указанный недостаток устраняется силами арендатора. Расходы арендатора по капитальному ремонту засчитываются в счет арендной платы в объеме не более 50 (пятидесяти) процентов от общей стоимости ремонта при условии предварительного письменного согласования сметы расходов с арендодателем".

--------------------------------

Если условие о недостатках объекта аренды не согласовано

В этом случае арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Если имущество будет передано со скрытыми недостатками, которые невозможно обнаружить при приемке, арендатор при их обнаружении в процессе использования вправе будет воспользоваться правами, предусмотренными п. 1 ст. 612 ГК РФ, например, потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков (см. Риск арендодателя 6.1.3).

6.2. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 135, 314, 316, 622, 655 ГК РФ

Условие о возврате арендованного здания, сооружения, помещения определяет порядок исполнения обязанности арендатора по возвращению арендодателю имущества при прекращении договора аренды (п. 2 ст. 655, ст. 622 ГК РФ).

Согласование условия о возврате арендованного здания, сооружения, помещения

В силу специфики арендных правоотношений по договору аренды передается индивидуально определенная вещь (подробнее об этом см. п. 1.1 "Объект аренды (здания, сооружения, помещения)" настоящих Рекомендаций). Соответственно, при прекращении договора должна быть возвращена именно та вещь, которая была предоставлена арендатору во временное владение и пользование. Применительно к аренде зданий, сооружений и помещений это означает, что произведенные в течение срока аренды перепланировки, переоборудование объекта аренды не должны приводить к изменению первоначальных характеристик объекта аренды.

Стороны вправе определить порядок возврата имущества по собственному усмотрению, за исключением ряда моментов. Так они не могут изменить условие о месте возврата имущества, которое, по аналогии с местом передачи имущества в аренду, определяется местом нахождения объекта аренды в силу его неразрывной связи с землей (подробнее о месте передачи в аренду здания, сооружения, помещения см. п. 6.1 "Порядок передачи здания, сооружения, помещения" настоящих Рекомендаций).

Кроме того, стороны не могут исключить договором обязанность арендатора вернуть имущество, поскольку эта обязанность императивна (абз. 1 ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ). Исключением является случай, когда договором предусмотрен выкуп арендованного имущества по правилам ст. 624 ГК РФ (подробнее о выкупе арендованного имущества см. п. 11 "Условие о выкупе арендованного имущества арендатором" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения)).

Для надлежащего согласования порядка возврата объекта аренды в договоре необходимо определить:

- состояние объекта на момент его возврата арендодателю;

- срок возврата;

- состав документов и принадлежностей, относящихся к объекту аренды и подлежащих возврату вместе с ним;

- документы, являющиеся надлежащим доказательством возврата здания, сооружения, помещения арендодателю.

Если условие о порядке возврата здания, сооружения, помещения в аренду не согласовано

В этом случае имущество должно быть возвращено арендодателю после окончания срока аренды в установленный договором срок, а если он не установлен - в разумный срок (ст. 622, п. 2 ст. 314 ГК РФ). При этом доказательством передачи имущества в силу ст. 655 ГК РФ будет являться акт приема-передачи (см. Риск арендатора 6.2.1).

6.2.1. Состояние здания, сооружения, помещения на момент его возврата арендодателю

По общему правилу арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).

Под нормальным износом понимается та степень изменений вещи, которая предполагается естественной при обычном пользовании ею в течение срока действия договора.

Стороны могут согласовать иное состояние имущества на момент его возврата (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Например, может быть предусмотрено, что оно возвращается отремонтированным или с улучшениями, произведенными арендатором. Такие условия выгодны арендодателю, поскольку ценность его имущества повысится. Однако на арендатора в таком случае налагаются дополнительные обязанности по улучшению состояния имущества.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"При прекращении настоящего договора объект аренды подлежит возврату арендодателю полностью отремонтированным с осуществлением следующих улучшений: ___________ (указывается перечень улучшений)".

--------------------------------

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ в договоре можно предусмотреть условие о том, что арендатор освобождается от обязанности производить за свой счет текущий ремонт. В этом случае необходимо указать, что арендованное имущество подлежит возврату со сверхнормативным износом (т.е. в состоянии худшем, чем при нормальном износе). Такое условие выгодно арендатору, поскольку оно позволяет тратить на содержание имущества меньше средств. Однако для арендодателя данное условие означает, что он должен будет произвести дополнительные действия и траты для устранения недостатков имущества после его возврата. В связи с этим в договоре рекомендуется предусмотреть предельные параметры износа арендуемого здания, сооружения, помещения, чтобы арендодатель мог заранее рассчитать средства, необходимые для последующего улучшения состояния имущества. Параметры износа могут быть установлены в процентах либо путем описания недостатков, которые являются допустимыми при возврате объекта.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"При прекращении настоящего договора объект аренды должен быть возвращен арендодателю со степенью износа, не превышающей следующие параметры:

- стены - допускаются следующие недостатки: (указать, какие именно);

- пол - допускаются следующие недостатки: (указать, какие именно);

- кровля - допускаются следующие недостатки: (указать, какие именно);

- сантехническое оборудование - допускаются следующие недостатки: (указать, какие именно)".

"При прекращении настоящего договора здание должно быть возвращено арендодателю со степенью износа, не превышающей 30 (тридцати) процентов износа в соответствии с данными технической инвентаризации на момент возврата здания".

--------------------------------

Если стороны не согласовали требования к состоянию здания (сооружения, помещения) на момент его возврата

В этом случае арендатор будет обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Арендатору необходимо будет устранить все изменения, не предусмотренные договором, даже если в результате таких изменений имущество было улучшено, а также освободить объект от любых обременений правами третьих лиц, которые не были оговорены при передаче его в аренду (см. Риск арендатора 4.2.1 при заключении договора аренды (общие положения)).

Если после возврата арендованного здания выяснится, что в результате произведенных арендатором изменений нарушено право собственности третьего лица (например, установлена система отвода дождевых вод, затронувшая соседний земельный участок), то это лицо может предъявить к арендодателю иск на основании ст. 304 ГК РФ. Правомерность данного требования обусловлена тем, что арендодатель, не устранивший изменения, сам нарушает право собственности третьего лица. При этом арендодатель вправе предъявить бывшему арендатору иск о возмещении расходов, вызванных устранением нарушения, возникшего вследствие ненадлежащего использования имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что удовлетворение иска об устранении нарушений, предъявленного арендодателю, не лишает последнего права взыскать соответствующие расходы с арендатора, пользовавшегося зданием ненадлежащим образом, см. в Путеводителе по судебной практике.

6.2.2. Срок возврата здания, сооружения, помещения

Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество. Это означает, что имущество должно быть возвращено независимо от оснований прекращения договора - истечения срока действия, досрочного расторжения и др.

Положения ст. 622 ГК РФ императивны. Однако стороны часто указывают в договоре, что имущество должно быть возвращено через определенное время после прекращения договора аренды, например в течение нескольких дней после окончания срока его действия.

При согласовании данного условия следует учитывать, что может возникнуть ситуация, когда имущество будет фактически находиться во владении и (или) пользовании арендатора после прекращения договора, что повлечет неблагоприятные последствия для обеих сторон.

Подробнее о последствиях согласования такого срока возврата см. п. 4.2.4 "Срок возврата имущества" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

В соответствии с абз. 3 ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе установить в договоре неустойку за нарушение срока возврата имущества.

Подробнее о согласовании ответственности за нарушение срока возврата см. п. 4.2.4 "Срок возврата имущества" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если в договоре не определен срок возврата арендованного имущества

В этом случае арендатор будет обязан вернуть имущество при прекращении договора аренды в разумный срок (ст. 622, п. 2 ст. 314 ГК РФ).

6.2.3. Принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате здания, сооружения, помещения

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. По общему правилу принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Следовательно, при возврате имущества они должны быть возвращены арендодателю. Документы и принадлежности, необходимые для использования имущества, подлежат возврату (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.12.2005 N Ф04-8596/2005(17408-А75-24)).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"По настоящему договору арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование здание вместе со следующим принадлежностями и документами: __________ (указать перечень принадлежностей и документов).

При прекращении настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю здание вместе с принадлежностями и документами, указанными в п. __ настоящего договора".

--------------------------------

Данный перечень может содержаться также в отдельном приложении к договору. В этом случае приложение должно обязательно быть подписано и содержать ссылку на основной договор.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"При прекращении настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное сооружение вместе со всеми принадлежностями и документами, указанными в Приложении N _ к настоящему договору".

--------------------------------

Перечень может включать в себя не только те документы и принадлежности, которые были переданы арендатору вместе с имуществом. Стороны могут расширить его и предусмотреть обязанность арендатора передать дополнительные документы. Например, таким документом может быть заключение эксперта о техническом состоянии имущества (для подтверждения того, что оно возвращается в надлежащем состоянии). В случае когда получение дополнительных документов связано с материальными затратами, в договоре рекомендуется указать, какая сторона несет данные расходы.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"При возврате арендованного сооружения арендатор обязуется передать арендодателю полный комплект документов, перечисленных в п. _ настоящего договора. Кроме того, арендатор обязуется предоставить арендодателю заключение независимого эксперта о техническом состоянии имущества. Расходы по оплате услуг эксперта несет арендатор".

--------------------------------

Если стороны не согласовали перечень принадлежностей и документов, подлежащих возврату вместе с имуществом

В этом случае арендатор будет обязан вернуть все принадлежности и документы, полученные им вместе с объектом аренды. В противном случае арендодатель сможет истребовать их в судебном порядке в соответствии со ст. ст. 135, 622 ГК РФ (см. Риск арендатора 4.2.2 при заключении договора аренды (общие положения)).

6.2.4. Документы, которыми подтверждается возврат здания, сооружения, помещения арендодателю

Требования к порядку возврата здания, сооружения и помещения установлены п. 2 ст. 655 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды здания, сооружения, помещения указанное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Исходя из смысла приведенной нормы, стороны вправе самостоятельно определить в договоре, какой именно документ будет являться надлежащим доказательством возврата объекта аренды арендодателю. В большинстве случаев в качестве такого документа стороны определяют акт приема-передачи здания, сооружения, помещения, однако им может быть и иной документ. Отсутствие указанного документа будет являться доказательством того, что арендатор не исполнил обязанность по передаче имущества, предусмотренную п. 1 ст. 655 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не считается исполнившим обязанность по передаче имущества в случае отсутствия акта приема-передачи, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! Если арендатор докажет, что арендодатель уклонялся от приемки имущества, в частности от подписания акта приема-передачи, последний не вправе требовать от арендатора арендной платы за период с момента прекращения договора до момента фактического возврата имущества арендодателю.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор вправе не оплачивать фактическое пользование имуществом после прекращения договора, если он намеревался вернуть имущество, но арендодатель уклонился от его получения, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Арендатор обязуется возвратить арендодателю арендуемое здание по акту приема-передачи здания, подписываемому уполномоченными представителями сторон".

"Арендатор обязуется возвратить арендодателю арендуемое помещение в день окончания срока аренды. Доказательством возврата объекта аренды арендодателю считается акт приема-передачи ключей от помещения либо иной документ, из содержания которого очевидно следует, что объект аренды возвращен арендодателю".

--------------------------------

Следует помнить, что стороны не вправе совсем исключить из договора условие о необходимости подписать акт приема-передачи при возврате арендуемой недвижимости, поскольку это противоречит ст. 655 ГК РФ (см. Риск арендатора 6.2.1).

Если стороны не согласовали документ, которым должен оформляться возврат здания, сооружения, помещения

В этом случае факт возврата имущества может быть подтвержден актом приема-передачи имущества или иным документом, из содержания которого следует, что имущество возвращено арендодателю (ст. 655 ГК РФ).

7. СОДЕРЖАНИЕ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 616, 623 ГК РФ

Содержание имущества - это поддержание его в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением, а также уплата возникающих в связи с этим расходов (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 N 18АП-1099/2010 (оставлено без изменения Постановлением ФАС Уральского округа от 22.06.2010 N Ф09-4687/10-С5), Постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 28.06.2006 N 44г-361/06).

Расходы по содержанию имущества несет его собственник (ст. 210 ГК РФ). Однако в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ данные расходы возлагаются на арендатора, если иное не установлено законом или договором.

Содержание арендованных зданий, сооружений, помещений включает в себя текущий и капитальный ремонт, поддержание их в исправном состоянии (ст. ст. 616, 625 ГК РФ).

В отношении зданий (сооружений, помещений) также используется термин "эксплуатация". Согласно п. 5 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" эксплуатация является частью жизненного цикла здания или сооружения и включает в себя проведение в том числе текущих ремонтов. Капитальный ремонт, реконструкция выделены в отдельные стадии указанного цикла.

В нормативных актах содержатся следующие определения этого термина:

Эксплуатация жилищного фонда - процесс осуществления собственниками, владельцами (управляющими), арендаторами, нанимателями жилых и нежилых помещений в жилищном фонде города и обслуживающими организациями мероприятий, связанных с использованием, техническим обслуживанием и ремонтом помещений, конструкций, инженерных систем, с обеспечением режимов их функционирования, а также санитарным содержанием зданий и прилегающих к ним территорий (абз. 1 ст. 2 Закона г. Москвы от 13.11.1996 N 30 "Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением").

Техническая эксплуатация зданий и сооружений - комплекс работ по контролю за техническим состоянием, поддержанием работоспособности и исправности, наладке, регулировке, подготовке сезонной эксплуатации отдельных элементов и зданий в целом, осуществляемых в соответствии с нормативными требованиями по эксплуатации (ст. 1 Закона Московской области от 13.04.2006 N 54/2006-ОЗ "О порядке эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области и административной ответственности в сфере их технической эксплуатации").

Таким образом, процесс эксплуатации включает в себя осуществление текущего ремонта, технического обслуживания, поддержания в исправном состоянии зданий (сооружений, помещений) и их отдельных элементов, конструкций, инженерных систем.

Кроме того, необходимо учитывать, что с 1 января 2013 г. вступила в силу гл. 6.2 ГрК РФ, которая регулирует вопросы, связанные с эксплуатацией зданий, сооружений. Так, п. 6 ст. 55.24 ГрК РФ предусмотрено, что в процессе эксплуатации зданий, сооружений проводятся их техническое обслуживание, эксплуатационный контроль, а также текущий ремонт.

Эксплуатационный контроль осуществляется в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, соответствия их характеристик требованиям технических регламентов и проектной документации (п. 7 ст. 55.24 ГрК РФ).

Под надлежащим техническим состоянием здания, сооружения понимается поддержание параметров их устойчивости, надежности, а также исправность строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации (п. 8 ст. 55.24 ГрК РФ).

Условия содержания арендованного имущества определяют, какая из сторон договора аренды несет обязанности по содержанию имущества и как распределяются между сторонами расходы на его содержание.

Согласование условий содержания и эксплуатации арендованного здания, сооружения, помещения

Статья 616 ГК РФ диспозитивна и позволяет сторонам самостоятельно урегулировать свои отношения, связанные с содержанием арендованного имущества (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Для согласования условий содержания имущества в договоре необходимо предусмотреть положения:

- об осуществлении капитального ремонта;

- о проведении текущего ремонта;

- о поддержании имущества в исправном состоянии;

- об уплате расходов на содержание имущества;

- о судьбе произведенных улучшений имущества, не связанных с текущим или капитальным ремонтом.

Лицо, ответственное за эксплуатацию зданий, сооружений в соответствии с требованиями, установленными Градостроительным кодексом РФ с 1 января 2013 г.

С 1 января 2013 г. вступила в силу гл. 6.2 ГрК РФ, которая регулирует вопросы, связанные с эксплуатацией зданий, сооружений. Так, п. 1 ст. 55.25 ГрК РФ определены лица, которые могут являться ответственными за эксплуатацию - собственник здания, сооружения, арендатор (если это предусмотрено договором аренды) или третье лицо (физическое или юридическое), которое привлекается собственником или арендатором по отдельному договору в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания.

Арендатору может быть невыгодно условие о том, что он является ответственным за эксплуатацию, поскольку в этом случае на него гл. 6.2 ГрК РФ возлагается ряд обязанностей, в частности:

- осуществление эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий, сооружений (п. 9 ст. 55.24 ГрК РФ), а именно проведение периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения (п. 7 ст. 55.24 ГрК РФ);

- ведение журнала эксплуатации здания, сооружения (п. 5 ст. 55.25 ГрК РФ). В соответствии с п. 6 ст. 55.25 ГрК РФ форма журнала и требования к его ведению должны быть утверждены Министерством регионального развития РФ. На данный момент они не утверждены, однако обязанность по ведению журнала действует, поэтому сторонам рекомендуется разработать собственную форму журнала и использовать ее до момента утверждения формы на законодательном уровне;

- извещение определенных лиц о случаях возникновения аварийных ситуаций (п. 7 ст. 55.25 ГрК РФ).

Арендодатель также может быть не заинтересован в исполнении обязанностей ответственного за эксплуатацию, поскольку пользование зданием, сооружением осуществляет арендатор и, например, проведение периодических осмотров в рамках эксплуатационного контроля для арендодателя может быть затруднительным по различным причинам (удаленность офисов арендодателя и арендатора, ограниченный доступ к ряду помещений и т.п.).

Соответственно, в интересах обеих сторон привлечь третье лицо в качестве ответственного за эксплуатацию по отдельному договору. При этом в договоре аренды рекомендуется предусмотреть:

- кто будет заключать договор с третьим лицом и как будут распределяться между сторонами расходы в связи с его заключением и исполнением;

- кто передаст третьему лицу (собственник или арендатор) результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, а также иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию (п. 3 ст. 55.25 ГрК РФ);

- кого (помимо органов местного самоуправления) извещает третье лицо, ответственное за эксплуатацию, о возникновении аварийных ситуаций - собственника или арендатора (п. 7 ст. 55.25 ГрК РФ).

Если условия содержания и эксплуатации арендованного имущества не согласованы

В этом случае обязанности по его содержанию распределяются между сторонами в соответствии с правилами ст. 616 ГК РФ. Арендатор должен будет поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Такие расходы не включают в себя затраты на капитальный ремонт, который арендодатель осуществляет за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

7.1. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 616, 623 ГК РФ

Здания и сооружения согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ относятся к объектам капитального строительства.

Капитальный ремонт таких объектов предполагает замену и (или) восстановление строительных конструкций или элементов этих конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Указанное определение капитального ремонта не распространяется на линейные объекты, к которым согласно п. 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Капитальный ремонт линейных сооружений (объектов) - изменение параметров данных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (п. 14.3 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Условие о проведении капитального ремонта арендованного имущества определяет, чьими силами и за чей счет он производится, а также устанавливает порядок и сроки его проведения.

Согласование условия о проведении капитального ремонта здания, сооружения, помещения

В согласовании данного условия заинтересованы обе стороны, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении капитального ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.

Поэтому в договоре необходимо предусмотреть:

- какая сторона обязана проводить капитальный ремонт, а также - как распределяются расходы по нему между сторонами;

- виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту;

- срок проведения капитального ремонта;

- порядок внесения арендной платы за период проведения капитального ремонта;

- порядок проведения такого ремонта.

Если условие о капитальном ремонте арендованного имущества не согласовано

В этом случае обязанность по его проведению в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ несет арендодатель.

7.1.1. Сторона, которая несет обязанность и (или) расходы по проведению капитального

ремонта здания, сооружения, помещения

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Норма п. 1 ст. 616 ГК РФ диспозитивна, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по осуществлению капитального ремонта на арендатора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.12.2002 N Ф03-А73/02-2/2589, Постановление ФАС Московского округа от 19.12.2008 N КГ-А40/11855-08-1,2 (Определением ВАС РФ от 04.03.2009 N 1959/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)). При этом они могут установить, что арендодатель возмещает арендатору произведенные затраты, либо возложить все расходы на арендатора. Если капитальный ремонт осуществляется арендодателем, стороны могут согласовать обязанность арендатора возместить его стоимость.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества".

--------------------------------

Если имущество передается арендатору только во временное пользование, капитальный ремонт осуществляется арендодателем, поскольку в этом случае арендатор не владеет имуществом и не может произвести ремонт.

Если в договоре не указано, какая сторона несет обязанность по проведению капитального ремонта

В этом случае обязанность по осуществлению капитального ремонта арендованного имущества в силу п. 1 ст. 616 ГК РФ несет арендодатель.

Распределение обязанностей сторон по проведению планового и непланового капитального ремонта зданий, сооружений, помещений

Капитальный ремонт может быть плановым и неплановым, или аварийным.

Неплановый ремонт выполняется для ликвидации последствий аварий, повреждений конструктивных элементов здания, сооружения, помещения, оборудования, сетей и коммуникаций, которые были вызваны чрезвычайными ситуациями.

Плановый же ремонт проводится исходя из фактических потребностей по поддержанию объекта в исправном состоянии с учетом эксплуатационных нагрузок, климатических условий и других факторов. Для некоторых видов объектов периодичность проведения планового ремонта предусмотрена нормативами - например, для производственных зданий и сооружений (п. 3.19 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279)).

Заключая договор, стороны могут возложить на арендатора оба вида капитального ремонта (плановый или неплановый) или только один.

--------------------------------

Примеры формулировок условия:

"Арендатор обязан производить плановый капитальный ремонт арендованного помещения, а арендодатель - неплановый капитальный ремонт".

"Арендодатель обязан производить плановый капитальный ремонт переданного в аренду здания, арендатор - неплановый капитальный ремонт".

"Обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды (как планового, так и непланового) по настоящему договору несет арендатор".

--------------------------------

Если в договоре не распределены обязанности по проведению капитального ремонта

В этом случае сторона, на которую возложена обязанность по осуществлению указанного ремонта, по смыслу п. 1 ст. 616 ГК РФ должна осуществлять как плановый, так и неплановый ремонт арендованного имущества (см. Риск арендатора 5.1.1 при заключении договора аренды (общие положения)).

Распределение расходов по капитальному ремонту здания, сооружения, помещения между сторонами

При согласовании условия о проведении капитального ремонта рекомендуется определить, за чей счет он будет выполняться. По умолчанию он осуществляется за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ), однако стороны вправе изменить это условие договором. В частности, они могут установить, что ремонт проводится арендатором за свой счет. Подробнее о согласовании условия о распределении расходов на производство капитального ремонта см. п. 5.1.2 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

7.1.2. Виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту здания, сооружения, помещения

В договоре рекомендуется определить виды, объем и стоимость работ, подлежащих выполнению стороной, которая несет обязанность по капитальному ремонту.

При определении видов работ можно руководствоваться п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому капитальный ремонт охватывает работы по замене или восстановлению строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, замену отдельных элементов несущих конструкций и др.

Существуют также специальные нормативные акты и документы, определяющие виды работ по капитальному ремонту отдельных видов объектов (см., например, п. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (ВСН 58-88 (р)).

Определение стоимости капитального ремонта в интересах той стороны, на которую возложена обязанность по ее возмещению стороне, осуществляющей ремонт. С помощью согласования стоимости ремонта стороны могут установить предельную сумму, подлежащую возмещению.

Порядок согласования видов, объема и стоимости работ зависит от того, существует ли необходимость в проведении капитального ремонта на момент заключения договора. Подробнее об этом см. п. 5.1.3 "Виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту" Рекомендаций при заключении договора аренды (общие положения).

Если виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту не определены

В этом случае сторона, которая несет обязанность по капитальному ремонту, будет обязана выполнить работы, вызванные неотложной необходимостью (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Если доказательства такой необходимости отсутствуют, то другая сторона, выполнившая работы за свой счет, не сможет потребовать возмещения их стоимости (см. Риск арендатора 7.1.1).

7.1.3. Срок проведения капитального ремонта здания, сооружения, помещения

В договоре рекомендуется предусмотреть срок проведения капитального ремонта. Последствия согласования данного условия зависят от того, существует ли необходимость в проведении капитального ремонта в момент заключения договора. Подробнее о согласовании срока ремонта см. п. 5.1.4 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

7.1.4. Арендная плата за период проведения капитального ремонта здания, сооружения, помещения

В период проведения капитального ремонта арендованное имущество не пригодно для использования по назначению. Поэтому в интересах арендатора согласовать условие об освобождении его от обязанности по внесению арендной платы либо об уменьшении арендной платы за этот период. Подробнее о согласовании условия об уплате арендной платы за период проведения капитального ремонта см. п. 5.1.5 Рекомендаций при заключении договора аренды (общие положения).

7.1.5. Порядок проведения капитального ремонта здания, сооружения, помещения

Поскольку в период проведения капитального ремонта пользование арендованным зданием, сооружением или помещением невозможно либо затруднительно, немаловажным для сторон является согласование условия о порядке проведения такого ремонта.

Если обязанность по осуществлению капитального ремонта возложена на арендодателя, то для него важно иметь свободный доступ к объекту в период проведения ремонта, а также чтобы объект был освобожден от имущества арендатора. Для этого в договоре могут быть установлены соответствующие условия.

Арендатору же, в свою очередь, выгодно, чтобы в период проведения капитального ремонта он понес как можно меньше убытков, связанных с невозможностью либо затруднительностью пользования арендованным объектом. Поэтому в его интересах согласовать время, в течение которого проводятся работы (например, ежедневно, с 20.00 до 05.00), и установить регламент проведения работ (например, согласовать условие о ежедневной уборке строительного мусора или обязанность арендодателя обустроить проходы в строительных лесах для обеспечения доступа сотрудников арендатора и т.п.).

Внимание! Арендатору следует учитывать, что если его нахождение или нахождение его имущества в здании во время капитального ремонта создает угрозу жизни и здоровья людей, арендодатель вправе требовать его выселения на время проведения ремонта (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2008 по делу N А05-8000/2007).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Капитальный ремонт здания осуществляется арендодателем в следующем порядке:

- не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до начала работ арендодатель согласовывает с арендатором режим их проведения;

- арендодатель обеспечивает ежедневную уборку строительного мусора;

- арендодатель обеспечивает очистку здания и помещений в нем от загрязнений, возникающих в ходе ремонта, не реже одного раза в неделю;

- арендодатель обязуется обустроить проходы в строительных лесах для обеспечения входа и выхода сотрудников арендатора, а также прохода их к своим рабочим местам с 8.30 до 18.30 в будние дни".

--------------------------------

Если во время ремонта пользование объектом будет для арендатора затруднительным или невозможным, в его интересах установить условие об освобождении от уплаты арендной платы до окончания ремонта. Подробнее о согласовании данного условия см. п. 5.1.5 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Необходимо учитывать, что с 1 января 2013 г. вступила в силу гл. 6.2 ГрК РФ "Эксплуатация зданий, сооружений". Согласно п. 4 ст. 55.24 ГрК РФ в случае капитального ремонта зданий, сооружений их эксплуатация допускается после окончания ремонта. По смыслу указанной нормы арендатор не вправе использовать арендованное здание или сооружение во время проведения капитального ремонта вне зависимости от того, проводится он арендодателем или арендатором.

Если условие о порядке проведения капитального ремонта не согласовано

В этом случае сторона, на которую возложена обязанность по его проведению, имеет право осуществлять его в порядке, который сочтет приемлемым. Однако он должен быть безопасным для жизни и здоровья граждан, имущества юридических и физических лиц, государственного или муниципального имущества, оказывать минимальное воздействие на окружающую среду (ст. 35 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

7.2. ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 616, 623 ГК РФ

Под текущим ремонтом зданий, сооружений в нормативных актах и нормативных документах понимаются:

- комплекс строительных и организационно-технических мероприятий, направленных на устранение неисправностей (восстановление работоспособности) элементов здания, сооружения и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей объекта (ст. 1 Закона Московской области от 13.04.2006 N 54/2006-ОЗ "О порядке эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области и административной ответственности в сфере их технической эксплуатации");

- работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий, сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей (п. 3.4 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279));

- ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей (Приложение 1 к Приказу Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (ВСН 58-88 (р)).

Текущий ремонт помещения как части здания или сооружения включает в себя те же мероприятия, что и ремонт всего здания, сооружения.

Проведение текущего ремонта зданий и сооружений является одним из способов обеспечения безопасности их эксплуатации (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Условие о проведении текущего ремонта арендованного имущества определяет, какая сторона и за чей счет его осуществляет, а также порядок его проведения.

Согласование условия о проведении текущего ремонта здания, сооружения, помещения

Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении текущего ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.

Для определения этого условия в договоре необходимо предусмотреть следующее:

- кто несет обязанность по проведению текущего ремонта и как распределяются расходы на его проведение;

- виды, объем и стоимость работ по такому ремонту;

- срок его проведения.

Если условие о текущем ремонте здания, сооружения, помещения не согласовано

В этом случае производить текущий ремонт обязан арендатор и за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

7.2.1. Сторона, которая несет обязанность и (или) расходы по проведению текущего ремонта здания, сооружения, помещения

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Однако правило п. 2 ст. 616 ГК РФ диспозитивно, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя. В этом случае он не сможет потребовать компенсации затрат на ремонт, в том числе в случае получения от арендатора при прекращении договора имущества в худшем состоянии, чем оно было на момент передачи (см. Риск арендодателя 7.2.1).

В договоре также рекомендуется согласовать, за чей счет будет проводиться текущий ремонт (арендатора или арендодателя).

Подробнее о распределении обязанностей по выполнению текущего ремонта и возмещению расходов на него см. п. 5.2.1 "Сторона, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта" и п. 5.2.2 "Распределение расходов по текущему ремонту между сторонами" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

7.2.2. Виды работ по текущему ремонту здания, сооружения, помещения и срок их выполнения

В договоре рекомендуется установить виды и срок работ, подлежащих выполнению обязанной стороной в рамках текущего ремонта арендованного имущества.

О том, какая из сторон несет обязанность по осуществлению текущего ремонта, см. п. 7.2.1 настоящих Рекомендаций.

Рекомендуется заранее согласовать виды необходимых работ и сроки их выполнения, если имущество передается в аренду в состоянии, требующем проведения текущего ремонта.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"В рамках текущего ремонта по настоящему договору выполняются следующие работы:

________________________ в срок до "___" ________ 20__ г.;

________________________ в срок до "___" ________ 20__ г.".

--------------------------------

Если какие-то виды работ по текущему ремонту необходимо выполнять регулярно для обеспечения сохранности имущества, стороны могут определить в договоре конкретные виды работ, периодичность их выполнения обязанной стороной.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Стороны пришли к соглашению, что ежеквартально арендатором проводятся следующие работы по текущему ремонту:

__________________;

__________________;

__________________".

--------------------------------

Определение видов работ по текущему ремонту с помощью нормативных документов

Для определения видов работ стороны могут воспользоваться перечнями работ по текущему ремонту, которые содержатся в действующих нормативных документах. Такими документами являются, например:

- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. В Приложении N 7 приведен перечень работ, относящихся к текущему ремонту объектов жилищного фонда (рекомендуемый);

- Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р), утвержденные Приказом Госкомархитектуры России при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312. В Приложении N 7 приведен перечень основных работ по текущему ремонту указанных зданий и объектов (рекомендуемый);

- Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (МДС 13-14.2000), утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279. В Приложение N 3 включен примерный перечень работ по текущему ремонту зданий и сооружений.

Использование названных перечней позволит сторонам установить, относятся ли конкретные работы к текущему ремонту, а также правильно сформулировать их наименования.

Необходимо учитывать, что данные перечни не определены в указанных нормативных актах как обязательные. Напротив, они являются рекомендуемыми и примерными. Это позволяет прийти к выводу, что список видов работ в них не является закрытым, стороны вправе самостоятельно дополнить их или, наоборот, ограничиться только частью из приведенных в списке.

Кроме того, поскольку такие перечни не являются закрытыми, не все обязанности сторон по выполнению текущего ремонта могут быть в них предусмотрены. Возможно, что для устранения неисправности потребуется проведение дополнительных работ, не поименованных в перечне.

Если виды работ по текущему ремонту и срок их выполнения не предусмотрены

В этом случае сторона, на которую законом или договором возложена обязанность по осуществлению текущего ремонта (п. 2 ст. 616 ГК РФ), может, исходя из состояния имущества, самостоятельно определить виды необходимых работ. При этом нужно учитывать требования закона и иных правовых актов, а при их отсутствии - руководствоваться обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Спор о том, относятся ли работы к текущему или к капитальному ремонту и, соответственно, какая из сторон обязана их выполнять, будет разрешаться в судебном порядке. В качестве критерия судом могут быть использованы примерные и рекомендуемые перечни работ по текущему ремонту, определенные в нормативных документах.

Так, суды, ссылаясь на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, указывали, что выполненные арендатором спорные работы относятся к работам по текущему ремонту (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2009 по делу N А79-3416/2008, Постановление ФАС Поволжского округа от 18.02.2011 по делу N А55-4575/2010). В другом деле суд, сославшись на Приложение N 7 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденного Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312, установил, что часть выполненных работ является неотделимыми улучшениями общего имущества собственников многоквартирного жилого дома и к текущему ремонту они не относятся (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2011 по делу N А19-12611/2010, оставленное без изменения Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2011 по делу N А19-12611/10).

Если срок выполнения работ не установлен законом или не согласован сторонами, он определяется моментом востребования. Следовательно, ремонт в силу абз. 2 п. 2 ст. 314 ГК РФ должен быть произведен в семидневный или иной срок, определенный законом, иными правовыми актами, обычаями делового оборота, со дня предъявления требования другой стороной. Если арендодатель обязан проводить текущий ремонт за свой счет, а арендатор, не заявлявший о необходимости такого ремонта, провел его самостоятельно, он не сможет ссылаться на невыполнение арендодателем возложенной на него обязанности и требовать возмещения стоимости произведенного ремонта согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.2.2 при заключении договора аренды (общие положения)).

7.3. ПОДДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ В ИСПРАВНОМ СОСТОЯНИИ

Статья 616 ГК РФ

Состояние вещи - это совокупность изменяемых при ее эксплуатации свойств и параметров, которые определяют возможности ее применения (подробнее об этом см. п. 6.1.6 "Состояние объекта аренды на момент передачи арендатору" настоящих Рекомендаций).

Исправное состояние здания, сооружения, помещения - это такое состояние объекта, в котором он соответствует всем требованиям нормативно-технической и (или) конструкторской (проектной) документации. Это означает, что в нем отсутствуют неисправности, повреждения или дефекты каких-либо элементов, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности (ст. 1 Закона Московской области от 13.04.2006 N 54/2006-ОЗ "О порядке эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области и административной ответственности в сфере их технической эксплуатации", Приложение 1 к Приказу Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (ВСН 58-88 (р), решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.11.2009 по делу N А60-22995/2009-С7, решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.06.2008 по делу N А60-10033/2008-С3, решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.01.2007, 10.01.2007 по делу N А60-32419/06-С3).

Применительно к зданиям, сооружениям, помещениям используется также термин работоспособное состояние - техническое состояние, в котором некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, однако данные недостатки не приводят к нарушению работоспособности и несущая способность конструкций обеспечивается (ст. 1 Закона Московской области от 13.04.2006 N 54/2006-ОЗ "О порядке эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области и административной ответственности в сфере их технической эксплуатации").

Поддержание здания, сооружения, помещения в исправном состоянии осуществляется путем проведения его технического обслуживания.

Техническое обслуживание - комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии здания, сооружения, их элементов и инженерных систем для нормального функционирования (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 по делу N А05-3280/2006).

Согласование условия о поддержании арендованного имущества в исправном состоянии

Для согласования этого условия необходимо определить:

- какая сторона несет обязанность и расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии;

- правила, объем, периодичность работ по поддержанию имущества в исправном состоянии.

Если условие о поддержании имущества в исправном состоянии не согласовано

В этом случае обязанность и расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии несет арендатор, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

7.3.1. Сторона, которая несет обязанность и расходы по поддержанию имущества в исправном состоянии

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды.

Стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить полностью или частично обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии на арендодателя (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.05.2008 N А33-12257/2007-03АП-1208/2008).

Также они могут определить, за счет какой из сторон объект аренды будет поддерживаться в исправном состоянии.

Подробнее о согласовании данных условий см. п. 5.3.1 "Сторона, которая несет обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии", п. 5.3.2 "Распределение расходов по поддержанию имущества в исправном состоянии между сторонами" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

7.3.2. Правила, объем и периодичность работ по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии

Для поддержания объекта аренды в исправном состоянии в договоре рекомендуется согласовать:

- правила эксплуатации этого объекта;

- правила его технического обслуживания, в том числе объемы, стоимость и периодичность.

Правила эксплуатации здания, сооружения, помещения могут быть определены ссылкой на нормативный акт (например, Закон Московской области от 13.04.2006 N 54/2006-ОЗ "О порядке эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области и административной ответственности в сфере их технической эксплуатации", "Положение. Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений. ПОТ РО 14000-004-98" (утв. Департаментом экономики машиностроения Минэкономики РФ 12.02.1998)) либо установлены по усмотрению сторон.

Важно, чтобы согласованные в договоре правила соответствовали обязательным требованиям по безопасности, охране окружающей среды, энергоэффективности и т.п. (см. Федеральный закон от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании", Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Стороны могут также установить повышенные требования к правилам эксплуатации объекта аренды, например, определить ограничение по нагрузке на междуэтажные перекрытия или на систему электроснабжения, даже если эксплуатационные документы позволяют давать повышенную нагрузку.

Подробнее о правилах эксплуатации здания, сооружения, помещения см. также в п. 2 "Условия пользования зданием, сооружением, помещением" настоящих Рекомендаций.

Если условие о правилах эксплуатации объекта аренды не согласовано

В этом случае, исходя из п. 1 ст. 615 и ст. 622 ГК РФ, арендатор должен пользоваться объектом аренды в соответствии с его назначением способами, исключающими его повреждение или утрату (гибель).

Правила, объемы, стоимость и периодичность технического обслуживания объекта аренды

Стороны могут согласовать данные условия путем указания на соответствующие нормативы (например, Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (ВСН 58-88 (р))) либо подробного описания их в договоре или приложениях к нему.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Арендатор обязан производить техническое обслуживание объекта аренды в соответствии с правилами, изложенными в Приложении N 1 к настоящему договору. Стоимость технического обслуживания определена сметой, которая является Приложением N 2 к договору".

"Арендодатель обязан производить техническое обслуживание объекта аренды в соответствии с правилами, установленными в Приложениях N 1 "Правила технического обслуживания объекта аренды", N 2 "Карта работ и применяемые материалы для технического обслуживания объекта аренды", N 3 "График технического обслуживания объекта аренды" и Приложении N 4 "Смета на работы и материалы для технического обслуживания".

--------------------------------

Важно, чтобы установленные в договоре правила соответствовали обязательным требованиям по безопасности, охране окружающей среды, энергоэффективности и т.п. (Федеральный закон от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании", Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Если условие о правилах, объемах и периодичности технического обслуживания объекта аренды не согласовано

В этом случае, исходя из ст. 616 ГК РФ сторона, обязанная поддерживать имущество в исправном состоянии, должна обеспечить обслуживание этого объекта в объемах, необходимых для его сохранности и возможности использования для целей договора. При этом она может руководствоваться требованиями эксплуатационных документов.

7.4. РАСХОДЫ НА ОПЛАТУ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И ИНЫЕ РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 616 ГК РФ

В соответствии со ст. 616 ГК РФ к обязанностям по содержанию арендованного имущества относится проведение капитального и текущего ремонта, а также поддержание его в исправном состоянии. Выполнение указанных обязанностей связано с несением соответствующих расходов обязанной стороной.

По общему правилу бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). В силу специальных норм ст. 616 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, расходы по содержанию арендованного имущества несет арендатор, за исключением расходов на капитальный ремонт, возложенных на арендодателя. О распределении расходов на капитальный, текущий ремонт, а также на поддержание имущества в исправном состоянии см. соответственно п. 7.1.1, 7.2.1, 7.3.1 настоящих Рекомендаций.

Нормы ст. 616 ГК РФ диспозитивны, поэтому стороны вправе самостоятельно определить, кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества. Например, они могут быть полностью или в части возложены на арендодателя.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Арендатор несет расходы по оплате коммунальных услуг, за исключением услуг по _______________, которые оплачиваются арендодателем".

"Все расходы на содержание имущества по настоящему договору несет арендодатель".

--------------------------------

Если условие о возложении на арендодателя полностью или в части расходов на оплату коммунальных услуг и иных расходов по содержанию имущества не согласовано

В этом случае в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор несет все расходы, за исключением затрат на проведение капитального ремонта (см. Риск арендатора 7.4.1).

Расходы на оплату коммунальных услуг, потребляемых арендатором здания, сооружения, помещения

При аренде здания, сооружения, помещения арендатор пользуется коммунальными услугами - электроснабжением, водоснабжением, теплоснабжением и т.д. Оплату указанных услуг судебная практика относит к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что затраты на оплату коммунальных услуг относятся к расходам арендатора на содержание имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Стороны могут включить в договор аренды положение о том, что арендатор обязуется самостоятельно заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на предоставление коммунальных услуг, оплату которых он будет производить, перечисляя средства напрямую этим организациям.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендатор обязуется заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на снабжение арендуемого имущества коммунальными услугами и оплачивать предоставляемые по ним услуги".

--------------------------------

Расходы на оплату коммунальных услуг при аренде нежилого помещения в многоквартирном доме

При включении в договор аренды нежилых помещений в многоквартирном доме условия о том, что арендатор обязан заключить договор с ресурсоснабжающей организацией и ей напрямую оплачивать коммунальные услуги, необходимо учитывать следующее.

Если арендатор не выполнит согласованную обязанность и не заключит договоры о предоставлении коммунальных услуг, но при этом такие договоры будут у арендодателя (например, с управляющей компанией, которая является, по сути, посредником между ним и поставщиками коммунальных ресурсов), возникает вопрос: с кого в пользу поставщиков ресурсов (управляющей компании) должна быть взыскана стоимость потребленных арендатором услуг - с него самого или с арендодателя? В судебной практике сложилось два подхода в разрешении этого вопроса.

Один из них заключается в том, что в отсутствие у арендатора заключенного договора с ресурсоснабжающей организацией обязанность по внесению платы за коммунальные услуги их поставщикам несет в силу ст. 210 ГК РФ собственник имущества (арендодатель), если иное не предусмотрено законом или договором. Арендодатель обязан предоставить имущество, пригодное для использования по назначению (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Поскольку пользование арендуемым помещением предполагает и потребление коммунальных ресурсов, арендатору необходим доступ к ним. Обеспечивает его арендодатель как собственник имущества, и именно он несет бремя по их оплате перед исполнителями указанных услуг.

При таком подходе суды не принимают во внимание условие договора аренды об обязанности арендатора заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, поскольку оно само по себе не может создавать обязанность арендатора по оплате услуг в пользу третьего лица.

Данную позицию поддержал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 21.05.2013 N 13112/12. Указывая на неправомерность требований о взыскании расходов на коммунальные услуги с арендатора, Президиум ВАС РФ разъяснил, что норма п. 2 ст. 616 ГК РФ, устанавливающая обязанность арендатора по содержанию имущества, регулирует отношения сторон по договору аренды и не влечет его обязанность оплачивать расходы на содержание в пользу третьих лиц. В указанной ситуации арендодатель может потребовать от арендатора компенсации понесенных им расходов на оплату коммунальных услуг.

Согласно другому подходу арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги, перечисляя средства непосредственно ресурсоснабжающей организации, не только в силу добровольного принятия на себя обязательства по заключению с ней договора, но и поскольку это следует из п. 2 ст. 616 ГК РФ. Суды указывают, что данная норма устанавливает правовое регулирование отношений как между арендатором и арендодателем, так и между арендатором и третьими лицами по поводу использования переданного ему имущества. Суды считают, что в понятие "содержание имущества", используемое в п. 2 ст. 616 ГК РФ, входит оплата арендатором коммунальных услуг, перечисляемая исполнителям таких услуг и ресурсоснабжающим организациям. На этом основании суды удовлетворяют требования о взыскании платежей в пользу поставщиков коммунальных ресурсов в соответствии с нормами об обязательствах, возникающих из неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).

Представляется, что в дальнейшем суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами будут придерживаться подхода, поддержанного Президиумом ВАС РФ, поскольку согласно п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ расхождение с толкованием, данным Президиумом ВАС РФ, является основанием для пересмотра судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, причем как принятых ранее, так и последующих.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух судебных позиций по вопросу о том, с кого может быть взыскана плата за потребляемые коммунальные услуги в нежилом помещении в многоквартирном доме, если при этом на арендатора возложена обязанность по их оплате, либо по заключению договора с ресурсоснабжающими организациями, см. в Путеводителе по судебной практике.

Для того чтобы возложить на арендатора обязанность по оплате коммунальных услуг, стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору арендодателя с управляющей компанией, которое подпишет также и арендатор. Из этого соглашения должно следовать, что воля всех его сторон направлена на исполнение арендатором обязанности по оплате коммунальных расходов и тем самым изменяется правило, установленное ст. 210 ГК РФ. На возможность заключения такого соглашения также указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 21.05.2013 N 13112/12.

Расходы на содержание общего имущества при аренде помещения в многоквартирном доме

При аренде помещения в многоквартирном доме может возникнуть вопрос о том, каким образом распределяются расходы на содержание общего имущества дома. В этой связи стороны должны учитывать следующее.

Арендодатель заинтересован в том, чтобы указанные расходы нес арендатор помещения. Некоторые суды признают правомерным согласование такого условия. Другие придерживаются противоположного подхода. Неправомерность включения в договор условия о возложении на арендатора расходов по эксплуатации и содержанию общего имущества многоквартирного дома подтверждена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 17.04.2012 N 15222/11, в связи с чем есть основания полагать, что в дальнейшем именно на эту позицию будут опираться суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, могут ли быть договором возложены на арендатора расходы по эксплуатации и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, см. в Путеводителе по судебной практике.

В обоснование неправомерности возложения на арендатора помещения в многоквартирном доме расходов по содержанию его общего имущества суды указывают, что арендодатель, являющийся собственником помещения, в силу прямого указания закона (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ) обязан нести расходы по содержанию общего имущества. К расходам арендатора они не относятся.

- Судебную практику, подтверждающую, что расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома несет собственник помещения и к расходам арендатора они не относятся, см. в Путеводителе по судебной практике.

Иные расходы, связанные с содержанием арендованного имущества

На арендатора могут быть возложены иные расходы, связанные с содержанием имущества.

Так, если стороны определят в договоре, что в обязанности арендатора входит содержание арендуемого имущества в надлежащем противопожарном состоянии или с соблюдением противопожарных норм и правил, то арендатор будет нести соответствующие расходы.

- Судебную практику, подтверждающую, что в расходы арендатора на содержание имущества входят расходы на поддержание противопожарной безопасности при наличии соответствующего условия в договоре, см. в Путеводителе по судебной практике.

В этом случае в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ их несет арендатор, за исключением расходов на проведение капитального ремонта (см. Риск арендатора 7.4.1).

7.5. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 623 ГК РФ

В ходе пользования арендованным зданием, сооружением, помещением у арендатора часто возникает необходимость усовершенствовать объект аренды таким образом, чтобы он в большей степени отвечал его конкретным потребностям. Такие усовершенствования повышают стоимость арендованного имущества, но при этом не приводят к его сущностному изменению.

Подобные усовершенствования названы в законе улучшениями арендованного имущества и регулируются ст. 623 ГК РФ.

Пункт 2 указанной статьи разграничивает отделимые улучшения и неотделимые (т.е. те, которые не могут быть отделены без вреда для имущества, например встроенная система вентиляции и кондиционирования).

Согласование условия об улучшениях арендованного здания, сооружения, помещения

Для обеспечения возможности максимально эффективного использования объекта аренды рекомендуется согласовать в договоре:

- порядок осуществления отделимых улучшений арендованного имущества и распределения расходов, связанных с ними;

- порядок осуществления неотделимых улучшений арендованного имущества и распределения расходов, связанных с ними.

7.5.1. Порядок осуществления отделимых улучшений

арендованного здания, сооружения, помещения

Отделимые улучшения - такие улучшения, которые могут быть отделены без вреда для объекта аренды.

Поскольку не всегда можно определить, являются ли улучшения отделимыми (например, межкомнатные двери), рекомендуется указать в договоре, какие конкретно улучшения стороны считают отделимыми. Это позволит избежать споров относительно того, в чью собственность переходят улучшения по прекращении договора, подлежит ли компенсации их стоимость и т.п.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендатор вправе производить без согласия арендодателя любые отделимые улучшения арендованного имущества. Такие улучшения являются собственностью арендатора и не подлежат компенсации арендодателем.

К отделимым улучшениям относятся: ___________________".

--------------------------------

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. В силу диспозитивности данной нормы стороны могут установить, что все отделимые улучшения или их часть переходят в собственность арендодателя. При этом в договоре может быть установлено, что арендодатель компенсирует арендатору стоимость отделимых улучшений полностью или частично. Однако следует учитывать, что в силу п. 4 ст. 623 ГК РФ улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Поскольку отделимые улучшения могут быть отделены от объекта аренды без какого-либо ущерба для него, закон не устанавливает специальных требований относительно порядка осуществления таких улучшений, например, требования о получении согласия арендодателя на эти улучшения. Однако стороны могут установить в договоре условие о том, что осуществление отделимых улучшений производится только с согласия арендодателя. Последний может быть в этом заинтересован, если, например, по условиям договора отделимые улучшения переходят в его собственность и он компенсирует арендатору их стоимость, либо если ему важно сохранить интерьерный облик объекта.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Арендатор вправе производить любые отделимые улучшения арендованного имущества только с согласия арендодателя. При этом любые улучшения являются собственностью арендатора и не подлежат компенсации арендодателем.

К отделимым улучшениям относятся: ___________________".

"Арендатор вправе производить любые отделимые улучшения арендованного имущества без согласия арендодателя. Все отделимые улучшения являются собственностью арендодателя, который обязан компенсировать их стоимость арендатору.

К отделимым улучшениям относятся: ___________________".

--------------------------------

Если условие об отделимых улучшениях арендованного объекта не согласовано

В этом случае арендатор вправе без согласия арендодателя производить любые отделимые улучшения имущества, которые в силу п. 1 ст. 623 ГК РФ будут являться его собственностью. Исключением являются улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являющиеся собственностью арендодателя (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

7.5.2. Неотделимые улучшения арендованного здания, сооружения, помещения

Статья 623 ГК РФ

К неотделимым улучшениям относятся такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для объекта аренды, например, встроенная система вентиляции и кондиционирования воздуха.

Законодательно перечень улучшений, являющихся неотделимыми, не установлен и не всегда можно однозначно определить, являются они неотделимыми или нет (например, межкомнатные двери).

В связи с этим рекомендуется установить в договоре, какие конкретно улучшения стороны считают неотделимыми. Это позволит избежать споров относительно того, в чью собственность переходят такие улучшения по прекращении договора, подлежит ли компенсации их стоимость и т.п.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендатор вправе с согласия арендодателя вправе произвести неотделимые улучшения имущества.

К неотделимым улучшениям относятся: ___________________".

"Арендатор может производить любые неотделимые улучшения арендованного имущества только с согласия арендодателя.

К неотделимым улучшениям не относятся: ___________________.

Все остальные улучшения арендованного имущества, для производства которых требуется сверление или штробление стен, пола, потолка, установка или снос любых перегородок, даже если они являются некапитальными, перенос электророзеток и выключателей и т.п., стороны считают неотделимыми".

--------------------------------

На практике зачастую возникают сложности с разграничением понятий "неотделимые улучшения" и "капитальный ремонт".

В судебной практике сложилось несколько подходов к решению данного вопроса. Так, некоторые суды считают, что капитальный ремонт является неотделимым улучшением. Другие указывают, что правовая природа улучшений и ремонта различна.

Согласно данной позиции неотделимые улучшения представляют собой такие изменения в объекте, без которых он существовал и использовался ранее по своему назначению, т.е. которые улучшают свойства объекта, но не являются объективно необходимыми.

Есть и третья позиция, согласно которой при передаче имущества в состоянии, не требующем капитального ремонта, на что указано в акте приема-передачи, ремонт признается неотделимым улучшением.

- Судебную практику, подтверждающую наличие трех позиций по вопросу о соотношении понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения", см. в Путеводителе по судебной практике.

Поскольку отнесение тех или иных работ к капитальному ремонту или неотделимым улучшениям напрямую влияет на порядок и последствия их осуществления (т.е. на необходимость согласования таких работ с арендодателем и возможность последующей компенсации произведенных затрат), во избежание споров рекомендуется указать в договоре, какие виды работ стороны относят к капитальному или текущему ремонту, а какие - к неотделимым улучшениям, а также заранее определить условия производства таких работ и компенсации их стоимости.

--------------------------------

Примеры формулировок условия:

"Осуществление капитального ремонта является обязанностью арендодателя. К работам по капитальному ремонту относятся: _________________.

Арендатор вправе без согласования с арендодателем производить любые неотделимые улучшения арендованного имущества. К неотделимым улучшениям относятся: __________________.

Все улучшения являются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость арендатору".

"Осуществление капитального ремонта является обязанностью арендатора. Стоимость работ по капитальному ремонту подлежит возмещению арендодателем в полном объеме.

К работам по капитальному ремонту относятся: _________________.

Арендатор вправе без согласования с арендодателем производить неотделимые улучшения арендованного имущества. К неотделимым улучшениям относятся: __________________.

Все улучшения являются собственностью арендодателя, который не обязан компенсировать их стоимость при предъявлении арендатором документов, подтверждающих произведенные расходы.

Компенсация арендодателем стоимости иных работ может быть произведена по соглашению сторон".

--------------------------------

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор вправе потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных за его счет с согласия арендодателя. Однако данная норма диспозитивна, поэтому стороны могут исключить условие о такой компенсации, т.е. фактически предусмотреть проведение неотделимых улучшений за счет арендатора (Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2010 N КГ-А40/14744-09 (Определением ВАС РФ от 26.04.2010 N ВАС-4479/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендатор вправе производить любые неотделимые улучшения арендованного имущества только с согласия арендодателя. При этом все улучшения являются собственностью арендодателя, их стоимость арендатору не возмещается".

--------------------------------

Кроме того, стороны могут ограничить стоимость улучшений, подлежащую возмещению, установив предельную величину, свыше которой стоимость не возмещается.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендатор вправе производить любые неотделимые улучшения арендованного имущества только с согласия арендодателя. Арендодатель компенсирует стоимость согласованных неотделимых улучшений, не превышающую в совокупности 20 (двадцать) процентов годовой арендной платы".

--------------------------------

Субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим государственное или муниципальное имущество, при согласовании условия о том, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению арендодателем, необходимо учитывать следующее. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.12.2012 N 9785/12 в силу ст. 217 ГК РФ при приватизации такого имущества применяются нормы соответствующих специальных законов, а нормы Гражданского кодекса РФ - только в случае, если такими законами отношения не урегулированы.

Частью 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено, что стоимость неотделимых улучшений, которые произведены с согласия арендодателя, засчитывается в счет выкупной цены при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность. В отличие от норм Гражданского кодекса РФ, указанный Закон не предоставляет арендодателю возможности не оплачивать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений. С учетом разъяснений Президиума ВАС РФ можно прийти к выводу, что положения ст. 623 ГК РФ в данном случае не применяются. Следовательно, при приобретении арендатором имущества в собственность на основании Закона N 159-ФЗ, не подлежит применению условие договора о праве арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений.

Подробнее о реализации арендаторами - субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества в собственность см. п. 14.3.2 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если условие о неотделимых улучшениях арендованного объекта не согласовано

В этом случае арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Если же неотделимые улучшения были произведены без такого согласия, стоимость затрат на них возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Если в договоре не указано, какие работы относятся к неотделимым улучшениям, работы, произведенные арендатором, могут быть признаны судом неотделимыми улучшениями, которые регулируются нормами ст. 623 ГК РФ, либо работами по капитальному ремонту, который регулируется ст. 616 ГК РФ. Вопрос о компенсации затрат арендатора на произведенные работы будет решаться исходя из данных условий.

8. АРЕНДНАЯ ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 614, 654 ГК РФ

Арендная плата - это плата, которую арендатор уплачивает арендодателю за пользование имуществом (ст. ст. 606, 614 ГК РФ).

Договор аренды зданий (сооружений) является возмездным (ст. 650, ст. 423 ГК РФ), поэтому должен предусматривать условие об арендной плате.

При этом в договоре обязательно должен быть установлен размер платы, и в его отсутствие договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В связи с этим условие о размере арендной платы признается существенным для данного вида договора (Постановление ФАС Центрального округа от 25.09.2008 по делу N А54-5104/07-С10 (Определением ВАС РФ от 29.12.2008 N 16988/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Что касается договора аренды помещений, его условия прямо ст. 654 ГК РФ не регулируются. Однако поскольку помещения входят в состав зданий и сооружений, т.е. неразрывно с ними связаны, к аренде данного вида объектов применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ, а именно нормы ст. 651 ГК РФ о форме договора (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). В связи с этим логично предположить, что к договору аренды помещений должны применяться и положения ст. 654 ГК РФ о размере арендной платы.

Однако в судебной практике вопрос о применении ст. 654 ГК РФ к аренде помещений решается неоднозначно. В одних случаях размер арендной платы признается существенным условием договоров аренды этих объектов. В других случаях суд указывает, что к договору аренды помещений ст. 654 ГК РФ не применяется, поэтому размер арендной платы не является существенным условием.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, является ли условие о размере арендной платы существенным для договора аренды помещений, см. в Путеводителе по судебной практике.

Статья 654 ГК РФ содержит специальные требования только к согласованию условия о размере арендной платы. В связи с этим в силу ст. 625 ГК РФ на отношения сторон также распространяется действие общих норм об аренде, а именно ст. 614 ГК РФ. Указанная статья позволяет согласовать в договоре форму арендной платы и другие условия, касающиеся ее внесения и изменения.

Таким образом, для надлежащего согласования условия об арендной плате в договоре аренды зданий (сооружений, помещений) рекомендуется указать:

- вид (форму) арендной платы;

- размер арендной платы или способ его определения;

- условие об изменении арендной платы;

- порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Если условие об арендной плате не согласовано

В этом случае договор считается незаключенным, права и обязанности сторон по нему не возникают. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

8.1. ВИДЫ (ФОРМЫ) АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

В сложившейся практике делового оборота термин "плата" подразумевает расчеты денежными средствами ("Современный экономический словарь", Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.). Однако Гражданский кодекс РФ содержит расширительное толкование данного понятия применительно к отношениям по аренде. Пункт 2 ст. 614 ГК РФ указывает на право сторон установить различные формы арендной платы, в том числе не связанные с передачей денежных средств. При этом стороны могут установить в договоре применение одной формы арендной платы либо сочетание различных форм (Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09, Определение ВАС РФ от 26.10.2009 N ВАС-13305/09, Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2009 N КГ-А41/7511-09, Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2009 N КГА41/4399-09).

Согласование вида (формы) арендной платы

Арендная плата за пользование зданием, сооружением, помещением может быть установлена в одной из форм, предусмотренных п. 2 ст. 614 ГК РФ, в частности:

- твердой суммы платежей;

- встречного предоставления арендатором услуг арендодателю;

- встречной передачи арендатором имущества в собственность арендодателя;

- встречной передачи арендатором имущества в аренду;

- возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;

- иных видов арендной платы по усмотрению сторон.

Следует учитывать, что не признается формой арендной платы уплата арендатором коммунальных платежей в отсутствие согласования встречного предоставления именно за пользование имуществом (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной"). Однако стороны вправе включить в размер арендной платы сумму расходов по оплате коммунальных услуг. Подробнее о согласовании размера арендной платы см. п. 8.2 настоящих Рекомендаций.

Если условие о виде (форме) арендной платы не согласовано

В этом случае договор считается заключенным, поскольку п. 1 ст. 654 ГК РФ не предусматривает обязательного согласования вида (формы) арендной платы, а устанавливает такое требование только в отношении ее размера. При этом считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

8.1.1. Арендная плата в твердой сумме платежей

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в твердой сумме платежей. В ст. 140 ГК РФ указано, что платежи на территории РФ осуществляются в рублях путем наличных и безналичных расчетов. Таким образом, надлежащим согласованием арендной платы в твердой сумме платежей является указание размера арендной платы в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ). О согласовании размера арендной платы в иностранной валюте или условных единицах см. п. 8.2.2 "Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы" настоящих Рекомендаций.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Арендная плата по настоящему договору составляет ___________________ рублей в месяц".

"Арендная плата за пользование помещением составляет ________ долларов США в месяц. Оплата производится по курсу Банка России на момент _____________________".

--------------------------------

Если условие о форме арендной платы в виде твердой суммы платежей не согласовано

В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

8.1.2. Арендная плата в виде передачи вещи, предоставления услуг

Стороны могут установить, что за право временного пользования объектом аренды арендатор должен оказать арендодателю услуги (пп. 3 п. 2 ст. 614, ст. 779 ГК РФ), т.е. совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.05.2008 по делу N А17-5923/2007, Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2009 N КГ-А41/7511-09).

Подробнее о согласовании данной формы арендной платы см. п. 6.1.3 "Арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель, стороны в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ могут в качестве формы арендной платы согласовать передачу арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду или в собственность.

Подробнее о согласовании таких форм арендной платы см. п. 6.1.4 "Арендная плата в виде передачи вещи в аренду арендодателю", п. 6.1.5 "Арендная плата в виде передачи вещи в собственность арендодателя" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

8.1.3. Арендная плата в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества

Подпунктом 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусмотрена возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Однако определение таких улучшений в данной норме не содержится.

Из анализа ст. 623 ГК РФ и судебной практики следует, что под улучшениями, затраты на которые могут являться формой арендной платы, понимаются работы капитального характера, повышающие (изменяющие) качественные характеристики объекта аренды, в частности работы по его модернизации, реконструкции, достройке, дооборудованию.

- Судебную практику, подтверждающую, что улучшение имущества - это работы капитального характера, повышающие (изменяющие) его качественные характеристики, см. в Путеводителе по судебной практике.

Из содержания пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что при согласовании указанной формы арендной платы стороны должны указать в договоре затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы.

Это могут быть:

- затраты на производство работ по улучшению объекта аренды силами арендатора или привлеченных им третьих лиц;

- затраты на улучшение арендованного имущества, произведенное силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц.

Возложение на арендатора затрат на улучшения, произведенные его силами

Для надлежащего согласования арендной платы в форме возложения на арендатора затрат на производство работ по улучшению арендованного имущества в договоре следует указать:

- обязанность арендатора произвести улучшение имущества своими силами (силами привлеченных им третьих лиц) и за свой счет;

- перечень и (или) характер улучшений, которые должны быть произведены;

- размер (стоимость) затрат;

- перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость затрат.

По правовой природе обязательства арендатора, связанные с производством работ по улучшению, схожи с обязательствами подрядчика по договору подряда. Поэтому при согласовании условия о возложении на арендатора затрат по выполнению работ рекомендуется в силу аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) воспользоваться правилами ст. 709 ГК РФ и определить размер арендной платы путем составления сметы. Смета позволяет детально зафиксировать перечень и стоимость всех необходимых улучшений, получить представление о составе арендной платы, о наименовании, количестве и стоимости используемых материалов и оборудования. Кроме того, смета устанавливает денежный эквивалент арендной платы, согласованной в натуральной форме.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Перечень необходимых улучшений и стоимость затрат на производство улучшений установлены в смете (Приложение N 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора".

--------------------------------

О необходимости указания денежного эквивалента арендной платы, установленной в натуральной форме, см. п. 6.2.4 "Денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

При согласовании условия о возложении на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества и зачете их в счет арендной платы рекомендуется оговорить не только сам перечень и стоимость затрат, но и период, в который они произведены. Для арендатора такое условие может быть важным в случае, если объект аренды фактически был передан ранее заключения договора и он осуществил часть или все улучшения до заключения договора. Арендодатель также может быть заинтересован в согласовании данного условия, если, например, между сторонами ранее существовали арендные отношения по иному договору, в рамках которого зачет затрат на улучшение арендованного имущества не предусматривался (Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2005, 04.04.2005 N КГ-А40/2016-05).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан осуществить реконструкцию арендуемого помещения. Зачету подлежат затраты арендатора, произведенные в период с ______ по __________.

В состав работ входят ____________ (указывается перечень работ)".

--------------------------------

Следует иметь в виду, что если договором установлена обязанность арендатора по осуществлению капитального и текущего ремонта за свой счет, но не указано, что данные мероприятия проводятся в счет арендной платы, то такое условие представляет собой договоренность сторон о распределении обязанностей по содержанию объекта аренды (ст. 616 ГК РФ) и не является условием о форме арендной платы в виде изложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.09.2005 N А56-29510/04).

Если стороны установили арендную плату в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества, но не согласовали смету

В этом случае условие об арендной плате считается несогласованным, а договор - незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Стороны не смогут воспользоваться правами, вытекающими из договора, например, арендатор не сможет потребовать компенсации стоимости неотделимых улучшений (Риск арендатора 8.1.1).

Возложение на арендатора затрат на улучшения, произведенные силами арендодателя

Стороны могут возложить на арендатора только обязанность по оплате работ по улучшению арендованного имущества. При этом производство самих работ может осуществляться как арендодателем, так и привлеченным им третьим лицом. При согласовании данного вида арендной платы в договоре рекомендуется указать:

- обязанность арендатора оплатить работы по улучшению арендованного имущества, выполненные силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц;

- размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат и их состав;

- перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих затраты, подлежащие возмещению арендатором.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан оплатить работы по переоборудованию арендуемого здания, производимые арендодателем с привлечением подрядной организации, в сумме, не превышающей _____________ рублей. Денежные средства перечисляются подрядчику на основании письменного требования арендодателя с указанием реквизитов платежа и приложением подтверждающих затраты документов.

В состав работ по переоборудованию входят ____________ (указывается перечень работ)".

"Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат арендодателя по улучшению арендованного имущества. Улучшение заключается в установке системы вентиляции и кондиционирования, а также очистки воздуха. По мере возникновения затрат на улучшение имущества арендодатель направляет арендатору счета на их компенсацию с приложением подтверждающих документов. Возложению на арендатора подлежат затраты, произведенные в период действия договора аренды в сумме, не превышающей ___________ рублей за весь срок аренды".

--------------------------------

При согласовании условия о возложении на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества и зачете их в счет арендной платы рекомендуется оговорить не только сам перечень и размер затрат, но и период, в который они были произведены. Для арендатора такое условие может быть важным в случае, если объект аренды фактически был передан ранее заключения договора аренды и он осуществил часть или все улучшения до заключения договора. Для арендодателя это условие может быть важно, если, например, между сторонами ранее существовали арендные отношения по иному договору, в рамках которого зачет затрат на улучшение арендованного имущества не предусматривался (Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2005, 04.04.2005 N КГ-А40/2016-05).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан оплатить работы по улучшению объекта аренды, производимые арендодателем с привлечением подрядной организации, в сумме, не превышающей _____________ рублей. Зачету подлежат затраты арендатора, произведенные в период с ______ по __________.

В состав работ, выполняемых арендодателем, входят ____________ (указывается перечень работ по улучшению)".

--------------------------------

Если в договоре не указано, какие именно затраты на улучшение имущества и в каком объеме признаются арендной платой

В этом случае при отсутствии иного размера платы условие об арендной плате считается несогласованным, а договор - незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Стороны не смогут воспользоваться правами, вытекающими из договора. Например, арендатор не сможет потребовать компенсации стоимости произведенных им неотделимых улучшений (см. Риск арендатора 8.1.1).

8.2. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И СПОСОБЫ ЕГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Статья 654 ГК РФ

Размер арендной платы - величина вознаграждения, уплачиваемого арендатором за право пользования и (или) владения объектом аренды.

Размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано. Данное условие признается существенным также для договора аренды помещения. Однако позиция судов по этому вопросу неоднозначна (подробнее об этом см. п. 8 "Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, помещения" настоящих Рекомендаций).

Согласование условия о размере арендной платы

При согласовании условия о размере арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения сторонам следует определить:

- единицы измерения арендной платы;

- твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;

- при необходимости - арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;

- условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект;

- условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей;

- включение в арендную плату НДС.

Если условие о размере арендной платы не согласовано

В этом случае договор считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Права и обязанности сторон по такому договору не возникают. Так, например, арендатор будет не вправе пользоваться помещением (см. Риск арендатора 8.1).

8.2.1. Единицы измерения арендной платы

Арендная плата должна быть установлена в единицах измерения, соответствующих согласованному в договоре виду арендной платы. Подробнее о видах арендной платы см. п. 8.1 "Виды (формы) арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения" настоящих Рекомендаций.

Если договором установлена арендная плата в твердой сумме платежей или в виде оплаты работ по улучшению арендованного имущества, единицей измерения размера арендной платы является денежная единица Российской Федерации - рубль (п. 1 ст. 317, ст. 140 ГК РФ).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендная плата за пользование помещением составляет 22500 (двадцать две тысячи пятьсот) рублей в месяц".

--------------------------------

Для иных форм арендной платы (в виде предоставления услуг, передачи вещи и др.) единицы измерения определяются особым образом. Подробнее о единицах измерения арендной платы см. п. 6.2.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если единица измерения арендной платы не согласована

В этом случае невозможно определить размер арендной платы, в связи с чем договор будет признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ) и у сторон не возникнет прав и обязанностей сторон по нему.

8.2.2. Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы

Установление твердой величины арендной платы - самый распространенный способ определения вознаграждения, уплачиваемого арендодателю за пользование объектом аренды.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусмотрена возможность установления твердой величины для денежной формы арендной платы. Однако стороны вправе применить такой способ согласования размера арендной платы и к другим ее формам, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и учитывая отсутствие ограничений на этот счет в ст. 614 ГК РФ.

Для определения размера арендной платы в твердой величине в договоре достаточно указать сумму подлежащих передаче денежных средств. Если арендная плата устанавливается в форме передачи вещей или, например, в виде оказания услуг, то сторонам нужно указать количество передаваемых вещей либо объем подлежащих оказанию услуг в соответствующих единицах измерения. Подробнее о единицах измерения арендной платы см. п. 8.2.1 настоящих Рекомендаций.

При согласовании расчетной (определяемой) величины арендной платы в договоре указывается порядок исчисления ее размера.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендная плата может быть установлена путем согласования порядка определения ее размера, см. в Путеводителе по судебной практике.

Данный способ определения размера арендной платы применим в случае, если на момент подписания договора сторонам неизвестны значения показателей, обусловливающих размер арендной платы, либо эти значения периодически изменяются. Стороны могут применить расчетный способ, указав арендную плату:

- в иностранной валюте или условных единицах;

- в виде формулы;

- в виде ссылки на нормативный акт, устанавливающий ставки арендной платы;

- в виде нескольких твердых величин, применяемых в зависимости от определенных условий.

Указание размера арендной платы в иностранной валюте или условных единицах

Стороны вправе указать ставку арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Соответствующее условие будет означать установление механизма исчисления арендной платы.

- Судебную практику, подтверждающую, что ставка арендной платы может быть выражена в иностранной валюте и соответствующее условие будет означать установление механизма исчисления арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

В соответствии со ст. 140 ГК РФ расчеты на территории РФ должны производиться в рублях. Исключения составляют случаи, предусмотренные законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации"). Если стороны установили размер арендной платы в условных единицах или иностранной валюте, они должны согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли (п. 2 ст. 317 ГК РФ).

Курс валюты может быть:

а) установлен в твердом размере (например, одна у. е. равна 37 руб.);

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендная плата за пользование имуществом установлена в размере 850 у. е. за 1 кв. м в год. Расчет арендной платы производится по курсу 35 рублей за одну условную единицу".

--------------------------------

б) определен путем указания на официальный курс валюты, установленный Банком России (другим банком или кредитной организацией, валютной биржей и т.п.) на конкретный момент времени:

- на дату фактического получения имущества арендатором;

- на дату поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя;

- на дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя;

- на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора;

- на дату списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора;

- на дату подачи арендатором платежного поручения в банк;

- на определенный день каждого месяца;

- на дату выставления счета на оплату и т.п.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Сумма арендной платы по настоящему договору эквивалентна 1000 (одной тысяче) долларов США в месяц. Расчет производится по курсу Банка России на дату подачи арендатором платежного поручения в банк".

"Сумма арендной платы по настоящему договору эквивалентна 5000 (пяти тысячам) датских крон в месяц. Размер арендной платы определяется по курсу ММВБ на последнее число расчетного месяца".

"За право владения и пользования ___________________ (указывается наименование арендованного имущества) арендатор уплачивает арендную плату в размере ________ (______________) условных единиц в месяц.

Рублевый эквивалент одной условной единицы определяется в соответствии с курсом доллара США или евро к российскому рублю, установленным Банком России. К расчету применяется курс той валюты, официальный курс которой на дату платежа будет выше".

--------------------------------

Если договором курс иностранной валюты или у. е. к рублю не согласован

Если арендная плата определена в валюте, на которую установлен официальный курс (доллары США, евро), но не указано, что оплата производится в рублях и не определен курс иностранной валюты к рублю, будет применяться официальный курс соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа (см. п. 2 ст. 317 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Если арендная плата установлена в иностранной валюте или условных единицах, на которые не существует официального курса Банка России, то для пересчета используется курс, установленный уполномоченным органом (банком) соответствующего государства или международной организации (абз. 2 п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70).

Указание формулы расчета арендной платы

Порядок исчисления размера арендной платы может быть указан в договоре в виде формулы. При ее составлении могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

- ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);

- показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);

- несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Для надлежащего согласования данного условия необходимо указать:

- значение всех показателей (в том числе переменных), включенных в формулу расчета арендной платы;

- порядок (формулу) вычисления размера арендной платы с использованием выбранных показателей.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Расчет размера арендной платы производится в соответствии с __________________ (указываются дата, номер нормативного акта, а также орган, принявший его), в котором определены формула расчета годового размера арендной платы и подлежащие применению при расчете коэффициенты".

"Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс ________ (указывается название индекса и государственный орган, который его определяет), действующий на момент оплаты".

"Арендная плата за владение и пользование объектом аренды (теплица):

- 20 (двадцать) % от объема урожая, собранного на площади арендуемых теплиц, если урожай составит от 0 до 3 тонн овощей;

- 10 (десять) % от объема урожая, собранного на площади арендуемых теплиц, если урожай составит от 3,001 до 5 тонн овощей;

- 6,5 (шесть целых пять десятых) % от объема урожая, собранного на площади арендуемых теплиц, если урожай составит более 5 тонн овощей".

--------------------------------

Наиболее часто в качестве корректирующего коэффициента (показателя) стороны указывают уровень инфляции. В таком случае в договоре необходимо согласовать, какой официальный показатель инфляции будет применяться для расчета размера арендной платы.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, установленным согласно Постановлению Госкомстата РФ от 25.03.2002 N 23".

"Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежемесячной индексации в соответствии с базовым индексом потребительских цен, устанавливаемым территориальным органом статистики ____________ (указывается наименование органа).

--------------------------------

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется, - курс валюты, уровень инфляции, учетная ставка Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения. Согласно сложившейся судебной практике при таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило п. 3 ст. 614 ГК РФ о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае не подлежит применению, в связи с чем последующие изменения размера платежа не могут быть признаны недействительными на основании ст. 168 и п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если его фактическое изменение происходило чаще одного раза в год (см. Риск арендатора 8.2.1).

Кроме того, поскольку изменение арендной платы в соответствии с изменением показателей, включенных в формулу расчета, не представляет собой изменения договора аренды, подписание дополнительного соглашения в этом случае не требуется.

- Судебную практику, подтверждающую, что изменение арендной платы путем изменения показателей в формуле ее расчета не требует подписания дополнительного соглашения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Вместе с тем следует учитывать, что изменение самой формулы расчета (например, исключение из нее одних показателей и включение других) должно производиться в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ путем заключения дополнительного соглашения. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором платы в новом размере. Кроме того, если изменения вносятся в зарегистрированный договор, то соглашение о них также должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае изменения самой формулы расчета необходимо подписание дополнительного соглашения и - при определенных условиях - его регистрация, см. в Путеводителе по судебной практике.

Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

8.2.3. Установление арендной платы за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения

Согласно п. 3 ст. 654 ГК РФ стороны могут установить арендную плату за единицу площади арендуемого объекта (квадратный метр) или иного показателя его размера (например, кубический метр). Для этого рекомендуется указать в договоре ставку арендной платы, единицу площади (или иного показателя) и период времени, за который взимается плата.

Ставка арендной платы может быть выражена не только в российских рублях, но и в иностранной валюте или условных единицах. Подробнее об этом см. п. 8.2.2 настоящих Рекомендаций.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендная плата за владение и пользование зданием составляет ____ (_______________) рублей за 1 (один) квадратный метр в год".

--------------------------------

При согласовании условия об установлении арендной платы за единицу площади следует учитывать, что согласно п. 3. ст. 654 ГК РФ арендная плата в этом случае будет определяться исходя из фактического размера переданного арендатору объекта. В случае возникновения спора о площади этого объекта суд будет руководствоваться не условиями договора, а правоустанавливающими и иными документами, в которых содержатся соответствующие данные, в частности техническим паспортом или свидетельством о регистрации права собственности.

- Судебную практику, подтверждающую, что при несоответствии данных о площади объекта, указанных в договоре, фактическим суд руководствуется правоустанавливающими и иными документами, см. в Путеводителе по судебной практике.

При установлении арендной платы за единицу площади или иного показателя размера арендуемого объекта рекомендуется оговорить условия о плате за вспомогательные помещения или помещения общего пользования (коридоры, технические помещения, уборные и т.п.)

Для таких помещений при расчете арендной платы стороны могут установить повышающие или понижающие коэффициенты и с их учетом определить общую площадь (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.04.2007 по делу N А65-38002/2005). Однако следует иметь в виду, что существует судебное решение, согласно которому применение таких коэффициентов исключает возможность четко установить площадь арендуемого объекта и ведет к необоснованному увеличению его площади и, как следствие, арендной платы (см. практику по спору о признании недействующими пунктов методики расчета арендной платы за муниципальное имущество, устанавливающих коэффициенты использования вспомогательных помещений: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.09.2009 по делу N А29-3652/2009).

Внимание! Арендатору до заключения договора следует проверить, соответствует ли площадь объекта, указанная в кадастровом паспорте и иных документах, площади, которую он сможет использовать. Осуществить такую проверку позволит, например, осмотр объекта. При выявлении каких-либо расхождений арендатор вправе включить в договор уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, фактическая площадь которого не отвечает его интересам.

Если арендатор мог осмотреть имущество, но не сделал этого, а впоследствии обнаружил, что площадь объекта, которая действительно может быть им использована, меньше указанной в договоре, он не вправе будет заявить о заблуждении и оспорить сделку на основании ст. 178 ГК РФ. Исходя из позиции, выраженной в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации", суд сможет отказать в признании договора недействительным как совершенного под влиянием существенного заблуждения о качествах его предмета, поскольку арендатор не проявил должной осмотрительности, обычной для деловой практики совершения подобных сделок.

Если выяснится, что арендатор ранее уже арендовал этот объект, то наличие разницы между фактической и указанной в договоре площадью объекта также не будет расценено как заблуждение. В признании договора недействительным по ст. 178 ГК РФ в этом случае будет отказано (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Если условие об установлении арендной платы за единицу площади объекта не согласовано

В этом случае арендатор не сможет требовать пересчета арендной платы, ссылаясь на то, что фактическая площадь занимаемого объекта меньше согласованной в договоре (см. Риск арендатора 8.2.2).

8.2.4. Плата за земельный участок, на котором расположено арендуемое здание, сооружение, помещение

В договоре аренды здания, сооружения, помещения рекомендуется оговорить условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект.

Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Однако данная норма диспозитивна и позволяет установить иное правило.

Так, стороны могут оговорить, что пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект, оплачивается дополнительно. При этом стороны могут сразу установить в договоре размер платы за пользование участком либо указать, что он оговаривается дополнительно (например, путем заключения отдельного договора аренды земельного участка).

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Арендная плата за здание составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в месяц. Она не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое здание. Размер платы за пользование участком оговаривается сторонами отдельно".

"Арендная плата за помещение составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в год.

Дополнительно к ней арендатор вносит плату за пользование частью земельного участка, пропорциональной площади арендуемого помещения, в размере _________ (____________) руб. ____ коп. в год".

"Арендная плата за сооружение составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в год.

Дополнительно к ней арендатор вносит плату за пользование земельным участком (кадастровый номер _________, площадь _____ кв. м), на котором расположено арендуемое сооружение. Плата за пользование участком устанавливается на основании отдельно заключаемого сторонами договора".

--------------------------------

Внимание! Если при заключении договора аренды здания, сооружения, помещения стороны оговорили, что арендная плата за пользование имуществом не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, но при этом не заключили отдельный договор аренды этого участка, суд может взыскать с арендатора неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком.

- Судебную практику, подтверждающую, что в указанной ситуации с арендатора может быть взыскано неосновательное обогащение, см. в Путеводителе по судебной практике.

На практике встречаются ситуации, когда стороны, изначально оговорив в договоре условие о плате за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект, впоследствии исключают это условие из договора. Если при этом не оговариваются причины такого исключения или дальнейшая судьба платежей за землю, возникает неопределенность, которая может быть истолкована не в пользу одной из сторон. Так, например, исключая условие о плате за землю, стороны могут исходить из того, что данная плата входит в состав арендной платы в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ. Однако суд может истолковать указанное изменение как волю сторон установить плату за землю дополнительно к плате за пользование объектом. В этом случае арендатор обязан будет оплатить дополнительно к арендной плате стоимость пользования землей и проценты по ст. 395 ГК РФ (см. Риск арендатора 8.2.3).

Если условие о плате за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект, не согласовано

В этом случае установленная в договоре плата за пользование зданием, сооружением или помещением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Арендодатель не сможет потребовать взыскания дополнительных платежей за пользование участком, в том числе уплаты земельного налога (см. Риск арендодателя 8.2.1).

В случае изменения площади и границ земельного участка, переданного вместе с объектом аренды (например, при изъятии части земельного участка арендодателем), арендатор не сможет потребовать возврата части арендной платы, пропорциональной уменьшению площади переданного земельного участка (см. Риск арендатора 8.2.4).

8.2.5. Возмещение расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей за арендуемое здание, сооружение, помещение

При согласовании условия о размере арендной платы следует определить судьбу расходов на коммунальные услуги и прочих эксплуатационных затрат.

Указанные расходы могут выделяться в составе арендной платы как ее самостоятельная часть, включаться в общий размер арендной платы либо оплачиваться отдельно по договорам, заключенным с организациями, предоставляющими данные услуги.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Арендная плата за здание составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в месяц. В нее включается сумма платежей за коммунальные услуги и иных эксплуатационных расходов, в том числе плата за услуги по водо-, тепло-, энергоснабжению, канализации, телефонии и Интернет, уборке и охране здания".

"Арендная плата за помещение составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в год.

Дополнительно арендатор оплачивает коммунальные услуги и возмещает иные эксплуатационные расходы, в том числе плату за услуги по водо-, тепло- и энергоснабжению, канализации, телефонии и Интернет, уборке и охране здания. Стоимость указанных услуг определяется согласно счетам арендодателя".

"Арендная плата за здание составляет _________ (____________) руб. ____ коп. в месяц, из них:

- постоянная часть в сумме _________ (____________) руб. ____ коп. - вознаграждение арендодателя за предоставление здания в аренду;

- переменная часть в сумме _________ (____________) руб. ____ коп. - компенсация расходов арендодателя на коммунальные услуги и прочих эксплуатационных затрат. Переменная часть может изменяться без согласования с арендатором при изменении стоимости соответствующих услуг и расходов".

--------------------------------

8.2.6. Включение НДС в арендную плату

В договоре рекомендуется указать, входит ли в размер арендной платы налог на добавленную стоимость (НДС), и, если входит, определить, какая ее часть является собственно арендной платой, а какая - НДС (например, указать действующую ставку налога). Это поможет избежать споров при изменении ставки налога в период действия договора.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Арендная плата составляет _________ (____________) руб. ____ коп. и включает в себя НДС (____%) в сумме __________ руб.".

"Арендная плата составляет _________ (___________) руб. ____ коп. НДС (____%) подлежит начислению и уплате сверх суммы арендной платы".

--------------------------------

Если арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения и на сумму арендной платы НДС не начисляется, это рекомендуется также указать в договоре.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Плата за владение и пользование арендуемым имуществом составляет _____ (______________) руб. ____ коп., НДС не облагается на основании гл. 26.2 НК РФ (информационное письмо ИФНС N ___ от _______ г.)".

--------------------------------

Если из договора не следует, что размер арендной платы указан с учетом НДС

У сторон могут возникнуть разногласия относительно сумм, подлежащих внесению в качестве арендной платы. Позиция судов по данному вопросу противоречива, поэтому негативные последствия могут наступить для обеих сторон. Арендатор может оказаться вынужденным уплатить НДС сверх суммы арендной платы (см. Риск арендатора 8.2.5). Арендодатель может получить арендную плату в меньшем размере, чем рассчитывал при заключении договора (см. Риск арендодателя 8.2.2).

9. ИЗМЕНЕНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 614, 654 ГК РФ

Условие об изменении размера арендной платы означает, что в течение срока действия договора согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен.

Включение в договор условий о возможности, порядке и основаниях изменения размера арендной платы свидетельствует о проявлении сторонами, нацеленными на долгосрочное сотрудничество, должной степени осмотрительности (Определение ВАС РФ от 27.08.2009 N ВАС-11113/09).

Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.

Стороны вправе согласовать возможность изменения размера арендной платы, установив:

- основания изменения;

- порядок изменения;

- условия изменения;

- сроки (периодичность) изменения;

- величину (предел) изменения.

Следует учитывать, что, если в договоре установлен порядок определения размера арендной платы (механизм исчисления) и предусмотрено право стороны на изменение данного размера в одностороннем порядке, это не подразумевает возможность для этой стороны установить арендную плату в твердой сумме (Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09).

Изменение вида (формы) арендной платы осуществляется по общим правилам, предусмотренным гл. 29 ГК РФ.

Если условие об изменении размера арендной платы не согласовано

В этом случае действуют общие правила изменения цены договора, установленные п. 2 ст. 424, ст. ст. 450, 451 ГК РФ. Увеличение или уменьшение размера арендной платы возможно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

9.1. ОСНОВАНИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 614, 450 ГК РФ

Согласно ст. 450 ГК РФ существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:

- соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

- решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

- решение (воля) одной из сторон, если такое основание предусмотрено договором (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Подробнее об основаниях изменения размера арендной платы см. п. 7.1.1 "Изменение размера арендной платы по соглашению сторон", п. 7.1.2 "Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

9.2. ПОРЯДОК И МОМЕНТ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 614, 452 ГК РФ

Порядок изменения - это комплекс действий, которые должны совершить стороны (одна из сторон) для того, чтобы изменить размер арендной платы.

Момент изменения - установленный законом или договором момент, с которого обязательство начинает действовать в измененном виде.

В зависимости от основания внесения изменений в договор стороны могут установить:

- порядок изменения размера арендной платы по соглашению сторон;

- порядок изменения размера арендной платы по воле одной из сторон.

9.2.1. Порядок и момент изменения размера арендной платы по соглашению сторон

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон осуществляется в порядке, установленном ст. 452 ГК РФ. Согласно указанной норме стороны должны заключить соглашение об изменении условий договора в той же форме, что и договор. Если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, форма договора и соглашений к нему должна быть письменной.

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон для договоров, заключенных на срок до года, может быть оформлено:

- путем составления одного документа - дополнительного соглашения, протокола и т.п. (п. 2 ст. 434 ГК РФ);

- путем направления оферты одной стороной и ее акцепта другой (ст. ст. 435 - 443 ГК РФ).

Внимание! Если изменение размера арендной платы осуществляется в рамках договора, заключенного на год и более, следует помнить, что соответствующее соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в силу ст. 452, п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия порождаемого им обременения. В отсутствие государственной регистрации соглашения арендодатель не сможет требовать внесения арендной платы в новом размере, а если арендная плата уже была внесена арендатором по новым ставкам - обязан будет ее вернуть (см. Риск арендодателя 9.2.1).

Также необходимо учитывать, что правило об обязательной государственной регистрации соглашения об изменении условий зарегистрированного договора предусматривается Гражданским кодексом РФ с 1 сентября 2013 г. Данное правило содержится в п. 2 ст. 164 ГК РФ, новая редакция которой вступила в силу с указанной даты (Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации").

Вместе с тем если изменение размера арендной платы осуществляется в соответствии с порядком, установленным зарегистрированным договором аренды, оно является исполнением согласованного сторонами условия договора. В этом случае заключать дополнительное соглашение и регистрировать его не нужно.

- Судебную практику, подтверждающую, что изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом, установленным договором, не требует подписания дополнительного соглашения и регистрации, см. в Путеводителе по судебной практике.

Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

Если порядок изменения размера арендной платы по соглашению сторон не согласован

В этом случае соглашение об изменении размера арендной платы заключается в той же форме, что и договор (ст. 452 ГК РФ), и вступает в силу с момента заключения (п. 1 ст. 425, п. 3 ст. 453, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Если дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы к договору также подлежало государственной регистрации и к моменту его регистрации сам договор уже прекратил действие, а соглашением не установлена возможность его применения к ранее возникшим отношениям, то размер арендных платежей определяется на основании условий договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что в указанной ситуации размер арендной платы определяется на основании условий договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

9.2.2. Порядок и момент изменения размера арендной платы по воле одной из сторон

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть уведомлен о таком изменении. Арендатор, не получивший уведомления о новом размере арендной платы, считается надлежащим образом исполнившим обязанности, если внес плату в прежнем размере.

- Судебную практику, подтверждающую, что после получения уведомления об изменении размера арендной платы арендатор обязан вносить ее в новом размере, см. в Путеводителе по судебной практике.

Подробнее о согласовании порядка и момента изменения арендной платы по воле одной стороны см. п. 7.2.2 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если порядок одностороннего изменения размера арендной платы договором не определен

В этом случае условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке будет считаться несогласованным и сторона не сможет по своей воле изменить размер платы. Пересмотр размера арендных платежей будет возможен по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

9.3. УСЛОВИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 614 ГК РФ

Стороны могут установить в договоре условия, наличие которых необходимо для изменения размера арендной платы. Такие условия способны защитить интересы сторон от злоупотребления одной из них правом на изменение арендной платы, поскольку до их наступления сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, не сможет увеличить или уменьшить арендную плату (см. Риск арендодателя 7.3.1 при заключении договора аренды (общие положения)).

Стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):

- по истечении определенного промежутка времени;

- в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;

- по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;

- в связи с общим ростом цен (инфляцией);

- ввиду изменения учетной ставки (ставки рефинансирования) Банка России.

Подробнее о согласовании данных условий см. п. 7.3 "Условия изменения размера арендной платы" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

9.4. СРОКИ (ПЕРИОДИЧНОСТЬ) ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Статья 614 ГК РФ

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

До недавнего времени применение указанной нормы вызывало значительное число споров у сторон. Суды также давали ей разное толкование.

Так, одни суды придерживались позиции, в соответствии с которой размер арендной платы может быть изменен чаще одного раз в год путем заключения дополнительного соглашения. Другие указывали на императивность п. 3 ст. 614 ГК РФ и признавали ничтожным условие о возможности изменять по соглашению сторон размер арендной платы чаще одного раза в год. Третьи разъясняли, что согласно указанной норме арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения договора и не чаще одного раза в год - в будущем.

- Судебную практику, подтверждающую, что существует несколько позиций судов по вопросу о толковании положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Однако в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" суд разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение условия о размере арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год. Суд также указал, что включать в договор отдельное условие о возможности такого изменения по соглашению сторон не требуется. Соответственно, есть основания полагать, что после 21 марта 2013 г. (дата опубликования на официальном сайте ВАС РФ изменений и дополнений к указанному Постановлению Пленума ВАС РФ, начиная с которой оно подлежит применению) суды будут придерживаться позиции, согласно которой размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон чаще одного раза в год.

10. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 614, 654 ГК РФ

Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, по окончании или в течение срока аренды) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

Для согласования условия о внесении арендной платы в договоре рекомендуется указать:

- порядок ее внесения;

- периодичность;

- срок;

- возможно ли ее внесение третьим лицом.

Если внесение арендной платы осуществляется в безналичной форме, то в отношениях, связанных с такими расчетами, непосредственное участие принимают банки, с которыми у сторон заключены соответствующие договоры. Их участие, в особенности при отзыве банковской лицензии, влияет на исполнение обязанности по внесению арендной платы. Подробнее об этом см. п. 10.5 настоящих Рекомендаций.

10.1. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 614, 654 ГК РФ

В сложившейся практике делового оборота термин "плата" подразумевает расчеты денежными средствами ("Современный экономический словарь" Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.)

Однако п. 2 ст. 614 ГК РФ, которая применяется и к отношениям по договору аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК РФ), предусмотрено право сторон установить различные формы арендной платы, в том числе не связанные с передачей денежных средств. Так, в качестве формы арендной платы может быть установлена передача имущества в собственность или в пользование арендодателя, выполнение арендатором работ, оказание услуг (натуральная форма арендной платы).

От формы арендной платы зависит порядок ее внесения. Подробнее о согласовании порядка внесения арендной платы в денежной и натуральной форме см. п. 8.1.1 и п. 8.1.2 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

О формах (видах) арендной платы см. п. 8.1 "Виды (формы) арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения" настоящих Рекомендаций.

При заключении договора, подлежащего государственной регистрации, у сторон могут возникнуть разногласия относительно того, с какого момента арендатор обязан вносить арендную плату. В судебной практике нет единого подхода к решению этого вопроса. Одни суды считают, что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента регистрации договора, другие указывают, что арендатор обязан уплачивать арендные платежи с момента передачи имущества.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, с какого момента у арендатора возникает обязанность уплачивать арендную плату, если имущество передано ему до государственной регистрации договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

10.2. ПЕРИОДИЧНОСТЬ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 614, 654 ГК РФ

Статья 614 ГК РФ позволяет сторонам самостоятельно определить периодичность (частоту) внесения арендной платы. Несмотря на то, что такая возможность прямо предусмотрена только для арендной платы в твердой денежной сумме (пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ), согласовать периоды внесения можно для любой формы арендной платы (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Подробнее о согласовании условия о периодичности внесения арендной платы см. п. 8.2 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

10.3. СРОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 614, 654 ГК РФ

В договоре аренды рекомендуется определить срок внесения арендных платежей. Если стороны предусмотрели не единовременное, а периодическое внесение платы, срок необходимо согласовать для каждого периода аренды. Существуют следующие сроки оплаты:

- предварительная оплата - арендная плата вносится до начала или в начале срока (периода) аренды;

- отсрочка - арендная плата вносится в конце или после окончания срока (периода) аренды;

- аванс и доплата (окончательный расчет) - часть арендной платы вносится до начала срока (периода) аренды, а часть - после его окончания.

Подробнее о сроке внесения арендной платы см. п. 8.3 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

10.4. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ТРЕТЬИМ ЛИЦОМ

Статьи 614, 654, 313 ГК РФ

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанность вносить арендную плату лежит на арендаторе. При этом согласно п. 1 ст. 313 ГК РФ должник вправе возложить свои обязанности на третье лицо, за исключением случаев, когда запрет на такие действия:

- установлен законом;

- установлен договором

или

- следует из существа обязательства.

Закон не ограничивает право арендатора поручить внесение арендной платы иным лицам, например субарендатору или другому своему должнику. Поэтому арендодатель обязан будет принять плату, предложенную третьим лицом за арендатора, если только из договора или существа конкретного арендного обязательства не следует его право отказаться от этого.

Если для арендодателя имеет принципиальное значение внесение арендной платы именно арендатором, в договоре необходимо согласовать условие о запрете возложения обязательства по оплате на третьих лиц.

Подробнее о согласовании условия о внесении или запрете на внесение арендной платы третьим лицом см. п. 8.4 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

10.5. ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАННОСТИ ПО ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ В СЛУЧАЕ ОТЗЫВА ЛИЦЕНЗИИ У БАНКА ОДНОЙ ИЗ СТОРОН

Лицензия на осуществление банковских операций может быть отозвана у банка стороны договора по основаниям, предусмотренным в ст. 20 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности". Возникающие последствия влияют на исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы и зависят от того, у банка какой из сторон отозвана лицензия.

10.5.1. Исполнение обязанности по внесению арендной платы

в случае отзыва лицензии у банка арендодателя (кредитора)

С момента отзыва лицензии прекращаются прием и осуществление по корреспондентским счетам кредитной организации платежей на счета клиентов кредитной организации (физических и юридических лиц). Кредитные организации и учреждения Банка России осуществляют возврат платежей, поступающих после дня отзыва лицензии на осуществление банковских операций в пользу клиентов кредитной организации, на счета плательщиков в банках-отправителях (п. 5 ч. 9 ст. 20 указанного Закона).

Таким образом, если арендатор внесет арендную плату, перечислив соответствующую сумму на счет арендодателя в банке, у которого отозвана лицензия, платеж вернется на счет арендатора, и он, соответственно, не будет считаться исполнившим свою обязанность.

В данном случае арендатору, чтобы минимизировать риск наступления ответственности за просрочку оплаты, необходимо:

- незамедлительно сообщить арендодателю (кредитору) о невозможности произвести платеж, а также запросить новые реквизиты. Как указал, руководствуясь ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 27.11.2012 N 9021/12, на должнике лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства;

- внести причитающиеся с него денежные средства в депозит нотариуса в соответствии со ст. 327 ГК РФ с целью преодоления возникшего препятствия по исполнению обязательства. Должник вправе прибегнуть к указанному способу вследствие, в частности, уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны (пп. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ). Внесение денежной суммы в депозит нотариуса в силу п. 2 ст. 327 ГК РФ признается исполнением обязательства.

Внимание! Арендатору (должнику), допустившему просрочку исполнения своего обязательства на момент отзыва лицензии у банка арендодателя (кредитора), необходимо иметь в виду следующее. Должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения наряду с убытками, причиненными такой просрочкой (п. 1 ст. 405 ГК РФ). В этом случае кредитора нельзя считать просрочившим в соответствии со ст. 406 ГК РФ, и последствия отзыва лицензии у банка кредитора в любом случае ложатся на должника. Указанная позиция следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 27.11.2012 N 9021/12.

Арендодатель не сможет пользоваться своим счетом в случае отзыва лицензии у его банка. Соответственно, для расчетов с арендатором ему потребуется заключить договор с другим банком, что повлечет изменение реквизитов расчетного счета. Об этом изменении арендодателю следует известить арендатора в порядке, предусмотренном договором (например, направив уведомление в письменной форме способом, который позволяет зафиксировать факт его получения другой стороной), или внести изменения в договор путем заключения дополнительного соглашения с соблюдением требований п. 1 ст. 452 ГК РФ к его форме.

Если арендодатель, узнав об отзыве лицензии у своего банка, не примет мер по изменению реквизитов и уведомлению об этом арендатора, последний может перечислить деньги по известным ему реквизитам, указанным в договоре. При поступлении денег на счет арендодателя несмотря на отзыв лицензии банка арендатор может быть признан исполнившим обязанность по оплате с этого момента исходя из положений ст. ст. 316, 863 ГК РФ. Уведомление об изменении реквизитов, выполненное способом, который не предусмотрен договором, может быть признано ненадлежащим доказательством (см. судебный акт, в котором суд установил, что указанный вывод следует из договора купли-продажи: Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2012 по делу N А35-7047/2012).

10.5.2. Исполнение обязанности по внесению арендной платы

в случае отзыва лицензии у банка арендатора (должника)

Отзыв лицензии у банка - контрагента арендатора, влекущий нарушение банком обязательств перед должником (арендатором), не признается обстоятельством непреодолимой силы и не освобождает должника (арендатора) от исполнения им обязательств перед кредитором (арендодателем). Это следует из содержания п. 3 ст. 401 ГК РФ, в соответствии с которым к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В судебной практике есть примеры того, что прекращение операций банком не расценивается как обстоятельство непреодолимой силы. Так, при рассмотрении спора о возврате излишне уплаченных средств по договору аренды суд указал, что возникшая невозможность пользоваться расчетным счетом и, как следствие, распоряжаться денежными средствами относится к риску предпринимательской деятельности и не освобождает должника от ответственности (Постановление ФАС Поволжского округа от 21.04.2011 по делу N А57-9656/2010).

Таким образом, отзыв лицензии у банка арендатора составляет предпринимательский риск и не освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

11. ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 624 ГК РФ

Если стороны заинтересованы в том, чтобы арендованное имущество перешло в собственность арендатора, им следует согласовать в договоре условие о выкупе (ст. 624 ГК РФ).

Следует учитывать, что законом могут быть установлены случаи, в которых выкуп имущества запрещен. Так, например, государственные научные организации вправе передавать используемое ими недвижимое имущество в аренду, но без права выкупа (п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике").

Исходя из ст. 624 ГК РФ, в договоре аренды с условием о выкупе следует согласовать:

- условие о переходе в собственность арендованного имущества;

- условие о выкупной цене.

Условие о выкупной цене признается существенным условием договора аренды с правом выкупа и при его несогласовании договор может быть признан незаключенным (см. Риск арендатора 11.2.1 при заключении договора аренды (общие положения)).

Подробнее о том, как согласовать условие о переходе в собственность арендованного имущества, определить размер выкупной цены и срок ее внесения, см. в п. 11 "Выкуп арендованного имущества" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Вместе с тем следует учитывать, что выкуп арендованного здания, сооружения, помещения имеет определенные особенности, связанные с тем, что объектом соответствующего договора является недвижимое имущество.

Кроме того, выкуп арендованного имущества может происходить не только на основании условия, включенного в договор согласно ст. 624 ГК РФ. Случаи, порядок и особенности приобретения арендаторами имущества в собственность могут быть предусмотрены законом. В частности, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества в целом, а Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены специальные правила приобретения в собственность недвижимого государственного или муниципального имущества, арендаторами которого являются субъекты малого и среднего предпринимательства. Подробнее об этом см. п. 11.2 настоящего материала.

11.1. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ С ПРАВОМ ВЫКУПА

При заключении договора аренды с правом выкупа следует учитывать требования, которые предъявляются к его форме. Здание, сооружение, помещение являются недвижимостью, следовательно, исходя из п. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды таких объектов с правом выкупа должен быть заключен с учетом требований к форме договора купли-продажи недвижимости, установленных ст. 550 ГК РФ, а именно в письменной форме в виде одного документа, подписываемого сторонами.

Поскольку объектом договора аренды здания, сооружения, помещения является недвижимое имущество, право собственности на него возникает в порядке п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ, т.е. с момента государственной регистрации перехода этого права, а не с момента внесения всей выкупной цены, как предусмотрено ст. 624 ГК РФ. В связи с этим возникает вопрос: должен ли арендатор вносить арендную плату до момента государственной регистрации перехода права собственности? Этот вопрос в настоящее время разрешен ВАС РФ, который указал, что при выкупе арендованного недвижимого имущества (с учетом специальных разъяснений в отношении аренды земельных участков) обязательство по внесению арендных платежей прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, однако иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Если стороны хотят установить иной момент прекращения указанного обязательства, условие об этом нужно включить в договор аренды. В частности, в интересах арендодателя определить, что арендатор прекращает уплачивать арендную плату только с момента государственной регистрации перехода права собственности.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендатор обязан вносить арендную плату до дня государственной регистрации перехода права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору".

--------------------------------

Дополнительно по данной теме см. п. 11.1 "Условие о переходе арендованного имущества в собственность арендатора", п. 11.2 "Условие о выкупной цене" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

11.2. ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ (ПРИВАТИЗАЦИЯ) АРЕНДОВАННОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что приобретение в собственность государственного и муниципального имущества производится в порядке, предусмотренном законами о приватизации. Общий порядок приобретения такого имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). В статье 13 Закона N 178-ФЗ приведен перечень способов приватизации, который в силу прямого указания п. 5 данной статьи является закрытым. В этом перечне выкуп арендованного имущества путем включения соответствующего условия в договор аренды на основании ст. 624 ГК РФ не назван. Таким образом, после вступления в силу Закона N 178-ФЗ включение в договор аренды государственного или муниципального имущества условия о выкупе неправомерно и последующий переход права собственности на имущество на основании такого условия невозможен.

- Судебную практику, подтверждающую, что выкуп арендованного имущества неправомерен, если в момент заключения договора аренды с правом выкупа законодательством не был предусмотрен такой способ приватизации, см. в Путеводителе по судебной практике.

Однако если договор аренды государственного или муниципального имущества был заключен до вступления в силу Закона N 178-ФЗ, а именно до 26 апреля 2002 г., и в нем было согласовано условие о выкупе имущества, то выкуп может быть осуществлен в порядке, установленном п. 12 ст. 43 указанного Закона. Подробнее об этом см. п. 14.3.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Кроме того, п. 5 ст. 3 Закона N 178-ФЗ предусматривает возможность установления отдельным законом особенностей, связанных с приватизацией государственного или муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Таким законом на сегодняшний день является Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Подробнее об этом см. п. 14.3.2 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

12. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Статьи 15, 330, 331, 332, 393, 394, 395, 396, 400, 622 ГК РФ

Под ответственностью понимаются меры добросовестной стороны по восстановлению ее нарушенного права или выплате ей денежной компенсации стороной, которая нарушила договор полностью или частично.

Ответственность может быть установлена в виде:

- возмещения убытков (ст. ст. 15, 393 ГК РФ);

- уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ);

- уплаты неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору (ст. 330 ГК РФ).

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств. Ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери, понесенные стороной в связи с нарушением договора другой стороной. Кроме того, неустойка признается судами мерой имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (Определение Конституционного Суда РФ от 22.01.2004 N 13-О, Определение Конституционного Суда РФ от 07.10.1999 N 137-О). Поэтому обязанность по уплате неустойки обычно указывается в общем разделе договора об ответственности.

Стороны должны определить в договоре, за нарушение каких его условий и в каком объеме наступает та или иная ответственность или уплачивается неустойка. Они могут согласовать различные виды ответственности или неустойки при наступлении различных обстоятельств. Так, в договоре могут быть установлены неустойка за просрочку внесения арендной платы в период действия договора и неустойка, начисляемая после его окончания за просрочку возврата объекта аренды (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2009 по делу N А55-14382/2009).

Подробнее о правилах применения нескольких видов ответственности за нарушение одного и того же условия договора см. п. 12 "Ответственность сторон" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

12.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ

Статьи 15, 393, 394, 396, 400 ГК РФ

Под возмещением убытков понимается обязанность стороны, нарушившей условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести) и упущенную выгоду - не полученные доходы, на которые сторона могла рассчитывать в случае исполнения договора надлежащим образом (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).

Согласование условия о возмещении убытков

Для согласования данного условия стороны должны определить:

- основания и порядок возмещения убытков;

- ограничение возмещения убытков.

Если условие об ограничении убытков по договору не согласовано

В этом случае добросовестная сторона вправе требовать от стороны, не исполнившей обязательство по договору или исполнившей его ненадлежащим образом, возмещения причиненных убытков в полном объеме (ст. 393 ГК РФ). Убытки будут определяться по правилам ст. 15 ГК РФ (реальный ущерб и упущенная выгода).

12.1.1. Основания и порядок возмещения убытков

Основания возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков), установлены законом и могут быть предусмотрены договором.

Основания возмещения убытков арендодателем, указанные в законе:

1) имущество передано арендатору без принадлежностей и (или) относящихся к нему документов, и без них он не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611, ст. 625 ГК РФ);

2) арендодатель не предоставил арендатору имущество в установленный срок (п. 3 ст. 611, ст. 625 ГК РФ);

3) если удовлетворение требований арендатора в связи с обнаруженными недостатками арендованного имущества или удержание расходов на их устранение из арендной платы не покрывает причиненных ему убытков (п. 1 ст. 612, ст. 625 ГК РФ);

4) арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на объект аренды, что привело к возникновению убытков у арендатора (ст. ст. 613, 625 ГК РФ);

5) арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616, ст. 625 ГК РФ);

6) арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621, ст. 625 ГК РФ);

7) основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора арендодателем (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ);

8) любое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 393 ГК РФ).

Основания возмещения убытков арендатором, указанные в законе:

1) арендатор пользуется арендованным имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615, ст. 625 ГК РФ);

2) основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора арендатором (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ);

3) арендатор не возвратил имущество или возвратил его несвоевременно либо в состоянии худшем по сравнению с тем, в котором оно было получено (ст. 622 ГК РФ);

4) любое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 393 ГК РФ).

Внимание! Убытки возмещаются, только если сторона, требующая их возмещения, докажет:

- факт нарушения другой стороной обязательства, установленного договором или законом;

- факт возникновения убытков;

- причинно-следственную связь между этими событиями;

- размер убытков.

Если основания и порядок возмещения убытков не установлены договором

В этом случае сторона вправе требовать возмещения причиненных ей убытков по основаниям, предусмотренным законом (т.е. фактически в любом случае неисполнения или ненадлежащего исполнения другой стороной обязательств по договору согласно ст. 393 ГК РФ).

12.1.2. Ограничение возмещения убытков

По вопросу об ограничении возмещения убытков подробно см. п. 12.1.2 "Ограничение возмещения убытков" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

12.2. ПРОЦЕНТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ

Статья 395 ГК РФ

Проценты за пользование чужими денежными средствами являются еще одним видом ответственности, помимо возмещения убытков, и могут быть взысканы за просрочку в исполнении исключительно денежного обязательства на основании ст. 395 ГК РФ.

Такие проценты взимаются независимо от того, установлены они договором или нет.

При согласовании условия о взимании процентов за пользование чужими денежными средствами следует обратить внимание на:

- размер процентов;

- период их взимания.

Подробнее о согласовании размера и периода взимания процентов см. п. п. 12.2.1, 12.2.2 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если договором не установлены размер и период взимания процентов по ст. 395 ГК РФ

В этом случае проценты рассчитываются исходя из учетной ставки банковского процента (ставки рефинансирования) на день исполнения обязательства и взимаются до момента уплаты средств кредитору (п. п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ).

Если же для взыскания процентов кредитор обращается в суд, их размер будет определен исходя из ставки банковского процента на день предъявления иска либо день вынесения решения (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

12.3. НЕУСТОЙКА

Статьи 330, 331, 332, 394 ГК РФ

Неустойка (штраф, пеня) представляет собой денежную сумму, установленную договором или законом и выплачиваемую стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору (ст. 330 ГК РФ). При ее истребовании доказывается факт нарушения обязательства.

Согласование условия о неустойке

При согласовании условия о неустойке сторонам следует установить:

1. Случаи уплаты штрафа и его размер.

Стороны могут установить в договоре штраф, в частности, за:

- нарушение арендатором правил технической эксплуатации объекта аренды;

- непредоставление арендодателем документов и принадлежностей в согласованный срок;

- нарушение условий пользования объектом аренды;

- иные нарушения договора.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"В случае просрочки предоставления здания в пользование арендатору арендодатель обязан уплатить штраф в размере месячной арендной платы".

--------------------------------

Подробно о размере и случаях взыскания штрафа см. п. 12.3.1 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

2. Случаи уплаты пени и способ определения ее размера.

Пеня может быть взыскана в случаях:

- непредставления документации, необходимой для эксплуатации арендованного имущества;

- несвоевременного внесения арендной платы;

- просрочки возврата арендованного имущества арендодателю;

- иных нарушений договора.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендатору документов, указанных в п. ____ настоящего договора, в виде уплаты пени в размере 0,1 (одной десятой) процента от годовой арендной платы за каждый день просрочки".

--------------------------------

Подробно о случаях уплаты пени и способах определения ее размера см. п. 12.3.2 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

3. Валюту неустойки.

Неустойка может быть установлена в рублях, иностранной валюте, условных денежных единицах (у. е.) и т.д. В соответствии с п. 1 ст. 317, ст. 140 ГК РФ расчеты должны производиться только в рублях во всех случаях, за исключением установленных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, информационного письма Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В связи с этим стороны должны обязательно согласовать курс, по которому неустойка будет пересчитана в рубли для осуществления оплаты (п. 2 ст. 317 ГК РФ). Подробнее об определении курса валют по отношению к рублю см. п. 8.1.2 настоящих Рекомендаций.

О согласовании валюты неустойки подробнее см. п. 12.3.3 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Арендодатель несет перед арендатором ответственность за просрочку передачи объекта аренды в виде штрафа в размере ___________________ рублей".

--------------------------------

При заключении договора на срок не менее года необходимо учитывать следующее. Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ). С этого же момента становятся обязательными для сторон все его условия (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Поэтому и договорная неустойка начисляется на сумму задолженности по арендной плате только с момента государственной регистрации указанного договора. В то же время существует другая позиция: если стороны в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространят условия договора на отношения, возникшие до его заключения, неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей может быть начислена и за период с момента подписания договора до его государственной регистрации.

- Судебную практику, подтверждающую, что существует две позиции судов по вопросу о том, может ли неустойка начисляться за период, предшествующий государственной регистрации договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

Если условие о неустойке не согласовано

В этом случае стороны будут не вправе требовать ее уплаты, если только такая неустойка не установлена законом (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Подробнее о последствиях несогласования условия о неустойке см. п. 12.3 "Неустойка" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

13. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Статьи 310, 425, 450, 451, 452, 453, 619, 620, 651 ГК РФ

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Стороны могут согласовать наиболее подходящий для них способ изменения или расторжения договора:

- изменение и расторжение договора по соглашению сторон;

- изменение и расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон;

- односторонний отказ от исполнения договора.

13.1. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

 

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Соглашение об изменении или расторжении договора аренды здания, сооружения, помещения заключается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 651 ГК РФ).

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, что они оформлены в виде единого соглашения, подписанного уполномоченными представителями обеих сторон".

--------------------------------

При согласовании условий об изменении и расторжении договора сторонам нужно определить:

- подлежит ли соответствующее соглашение государственной регистрации;

- возникает ли у сторон право требовать возврата ранее исполненного по договору, расторгнутому соглашением сторон;

- в какой момент договор будет считаться соответственно измененным или расторгнутым.

Если стороны не предусмотрели условие об изменении или расторжении договора

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) либо по требованию одной из них в судебном порядке в установленных законом случаях (п. 2 ст. 450 ГК РФ, ст. 451 ГК РФ).

Кроме того, договор может быть расторгнут по требованию арендатора или арендодателя в случаях, предусмотренных ст. ст. 619, 620 ГК РФ (подробнее об этом см. п. 13.2 "Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон" настоящих Рекомендаций).

В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ сторона вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (если отказ допускается законом), что также влечет его расторжение.

13.1.1. Государственная регистрация соглашения об изменении или расторжении договора аренды здания, сооружения, помещения

Соглашение об изменении заключенного на год и более договора аренды здания, сооружения, который подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, также должно быть зарегистрировано и считается заключенным с момента регистрации по смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ. Это обусловлено тем, что такое соглашение является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого им. Данное разъяснение сделал Президиум ВАС РФ в п. 9 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в отношении соглашений об изменении размера арендной платы. Это правило применимо к соглашениям и об иных изменениях, вносимых в договор, который подлежит государственной регистрации. Так, в судебной практике есть пример применения положений п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 при решении вопроса о государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении цели использования объекта аренды (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.02.2012 N Ф03-7152/2011).

Однако в судебной практике появилась и другая позиция, согласно которой соглашение об изменении договора считается заключенным, если оно исполнялось сторонами, в том числе путем перечисления арендных платежей. Данная позиция основана на разъяснениях Пленума ВАС РФ о последствиях отсутствия государственной регистрации самого договора аренды (п. 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума ВАС РФ N 13 от 25.01.2013). Согласно указанному пункту незарегистрированный договор связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них, если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу о заключенности незарегистрированного соглашения об изменении размера арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! Правило об обязательной государственной регистрации соглашения об изменении условий зарегистрированного договора предусматривается Гражданским кодексом РФ с 1 сентября 2013 г. Данное правило содержится в п. 2 ст. 164 ГК РФ, новая редакция которой вступила в силу с указанной даты (Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации").

О государственной регистрации соглашения об изменении размера арендной платы см. также п. 9.2.1 "Порядок и момент изменения размера арендной платы по соглашению сторон" настоящих Рекомендаций.

Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества проводится в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Дополнительные соглашения также регистрируются в соответствии с указанным Законом. Согласно п. 6 ст. 33 Закона N 122-ФЗ он применяется к отношениям, возникшим после введения его в действие.

Если договор был заключен до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и зарегистрирован, например, в органах технической инвентаризации, дополнительное соглашение, подписанное до вступления в силу названного Закона, подлежало регистрации в том же порядке, что и договор.

- Судебную практику, подтверждающую, что дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона N 122-ФЗ, подлежат регистрации в том же порядке, что и договор, если они были подписаны до вступления в силу указанного Закона, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если дополнительное соглашение об изменении договора подписано после вступления в силу Закона N 122-ФЗ, а договор заключен до этого момента, то, как указывают суды, дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом N 122-ФЗ, поскольку права и обязанности по нему возникли в период действия данного Закона.

В то же время есть и противоположная позиция: указанные дополнительные соглашения не подлежат государственной регистрации. Следует отметить, что первая позиция была поддержана Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 05.02.2013 N 11241/12. Позиция ВАС РФ учитывается судами (абз. 7 ч. 4 ст. 170 АПК РФ), а принятые до ее появления судебные акты могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам (ч. 1 ст. 310, п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ). Вероятно, в дальнейшем суды будут придерживаться подхода, выработанного ВАС РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что существует две позиции судов по вопросу о том, требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения к договору, заключенному до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, если дополнительное соглашение подписано после вступления его в силу, см. в Путеводителе по судебной практике.

Следует учитывать, что в случае регистрации дополнительного соглашения к договору, заключенному до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, как сам договор, так и все ранее подписанные к нему дополнительные соглашения будут считаться прошедшими государственную регистрацию.

- Судебную практику, подтверждающую, что после государственной регистрации дополнительного соглашения к договору, заключенному до введения в действие Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, договор и все ранее подписанные дополнительные соглашения к нему считаются прошедшими регистрацию, см. в Путеводителе по судебной практике.

Относительно необходимости государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, заключенного на год и более, в судебной практике нет единой позиции.

Одни суды указывают, что соглашение о расторжении договора, заключенного на год и более, не требует обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Обосновывается это тем, что государственная регистрация не является элементом формы договора аренды и гл. 34 ГК РФ не содержит требований об обязательной государственной регистрации соглашений о расторжении договора аренды. В этом случае договор считается расторгнутым со дня, указанного в соглашении о расторжении.

Другие суды придерживаются подхода, согласно которому соглашение о расторжении в силу ст. 131, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и договор аренды признается расторгнутым с момента ее осуществления.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух судебных позиций по вопросу о том, с какого момента считается расторгнутым договор, прошедший государственную регистрацию, см. в Путеводителе по судебной практике.

Возможно, при решении вопроса о последствиях отсутствия государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды по аналогии будет применяться позиция ВАС РФ, приведенная в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

13.1.2. Право требовать возврата исполненного в случае

расторжения договора по соглашению сторон

По общему правилу стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Однако в связи с тем, что п. 4 ст. 453 ГК РФ носит диспозитивный характер, стороны могут по своему усмотрению установить обязанность сторон возвратить исполненное по договору, а также порядок такого возврата.

В силу специфики арендных правоотношений вернуть исполненное может только арендодатель, а именно - полученный аванс. Исполнение, которое получает арендатор (предоставление имущества во временное владение и (или) пользование), фактически вернуть нельзя. Возврат арендованного имущества не является возвратом исполнения и регулируется самостоятельными нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 622 ГК РФ). Подробнее о порядке возврата арендованного имущества см. п. 6.2 "Возврат арендованного здания, сооружения, помещения" настоящих Рекомендаций.

Таким образом, стороны могут предусмотреть в договоре условие о том, что арендодатель обязан вернуть арендатору сумму аванса за вычетом арендных платежей за период фактического пользования имуществом. При этом во избежание споров рекомендуется предусмотреть сроки возврата исполненного по договору.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"В случае расторжения договора арендодатель обязан вернуть арендатору сумму уплаченного аванса за вычетом арендных платежей за период фактического пользования имуществом. Возврат осуществляется в течение ________ календарных дней после заключения соглашения о расторжении договора".

--------------------------------

При согласовании условия о возврате аванса арендодатель должен иметь в виду, что при неисполнении или несвоевременном исполнении указанной обязанности он будет должен уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ (см. Риск арендодателя 13.1.1).

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны вправе предусмотреть условие о том, что при расторжении договора авансовый платеж не возвращается (Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2009 N КГ-А40/6507-09, Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 N КГ-А40/439-08).

При этом следует учитывать, что такое условие будет выгодно только арендодателю, а для арендатора в указанной ситуации наступает риск того, что он не сможет взыскать часть аванса, превышающую арендную плату за период до расторжения договора, и понесет материальные потери.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"В случае изменения или расторжения договора сумма авансового платежа не подлежит возврату арендатору".

--------------------------------

Если в договоре согласовано условие о внесении авансового платежа за первый и последний месяц аренды и при этом не оговорено, что данная сумма является способом обеспечения исполнения обязательства, при расторжении договора внесенные денежные средства будут квалифицированы именно как оплата в силу ст. ст. 431, 329 ГК РФ. Арендодатель будет обязан зачесть сумму, полученную за последний месяц аренды, в счет арендных платежей, а оставшуюся сумму вернуть, даже если в договоре указано, что она не подлежит возврату (см. Риск арендодателя 13.1.2). Аналогичные последствия наступают в случае, если уплаченный аванс имеет статус гарантийного платежа и при этом условиями договора не установлено право на удержание гарантийного платежа в случае досрочного расторжения договора, либо отказа от него одной из сторон (см. Риск арендодателя 13.1.3).

Если же, напротив, стороны установили, что в случае досрочного расторжения договора внесенный аванс засчитывается в качестве неустойки, арендатор не сможет требовать возврата этого платежа после расторжения договора (см. Риск арендатора 13.1.1).

О согласовании условия об обеспечительном (гарантийном платеже) дополнительно см. п. 9 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Если в соглашении об изменении или расторжении договора или в самом договоре не установлено право требовать возврата исполненного

В этом случае стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Так, арендатор не вправе будет требовать возврата денежных сумм, внесенных им по договору (см. Риск арендатора 13.1.2).

Однако суды при толковании п. 4 ст. 453 ГК РФ делают вывод о том, что сторона вправе требовать возврата исполненного по договору, если другая сторона неосновательно обогатилась за ее счет (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").

13.1.3. Момент изменения и расторжения договора по соглашению сторон

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре либо в соглашении о его изменении или расторжении стороны могут установить, что договор считается измененным или расторгнутым не с момента подписания соглашения, а с указанной в нем даты или даты наступления события, определенного этим соглашением.

Согласование данного условия может быть выгодно сторонам, если они решили изменить отношения по договору на будущее, но с определенного момента. В этом случае необходимо определить срок вступления изменений в силу по правилам ст. ст. 190 - 192 ГК РФ. Для этого в договоре или дополнительном соглашении можно установить конкретную дату либо период времени, по истечении которого изменения вступают в силу.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)".

"Договор прекращает свое действие с ___________ (указываются число, месяц, год)".

"Договор прекращает свое действие по истечении 30 (тридцати) календарных дней с момента заключения настоящего соглашения о расторжении договора".

--------------------------------

Стороны вправе применить установленные соглашением об изменении или расторжении договора условия к обязательствам, действовавшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Для этого необходимо определить период, к которому применяются данные условия.

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Стороны пришли к соглашению о следующем:

1) установить арендную плату в размере _________ руб. ___ коп.;

2) установить, что условия настоящего соглашения применяются к отношениям по аренде имущества с "___" _________ 20___ г.".

"Руководствуясь п. 2 ст. 425 ГК РФ, стороны договорились о том, что условия настоящего соглашения применяются также к отношениям, действовавшим с 1 января 2011 года до момента его заключения".

--------------------------------

Если момент изменения и расторжения договора не согласован

В этом случае обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения об изменении или расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

13.2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ ПО ТРЕБОВАНИЮ ОДНОЙ ИЗ СТОРОН

Статьи 619, 620, 450 ГК РФ

По общему правилу договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Перечень существенных нарушений, которые являются основанием для расторжения договора аренды, в том числе договора аренды зданий (сооружений, помещений) в силу ст. 625 ГК РФ, содержится в ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ), если:

1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) арендатор существенно ухудшает имущество;

3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, в то время как это является его обязанностью.

Внимание! Если арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд, арендодатель даже в случае уплаты долга арендатором вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора на основании абз. 4 ст. 619 ГК РФ. Однако сделать это он должен в разумный срок, в противном случае право расторгнуть договор в связи с допущенным арендатором нарушением будет утрачено.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель вправе предъявить в разумный срок требование о расторжении договора по причине невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд даже после уплаты долга арендатором, см. в Путеводителе по судебной практике.

По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ), если:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо препятствует пользованию имуществом;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

3) арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки, в то время как это является его обязанностью;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется непригодным для использования.

Стороны могут изменить основания досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные ст. ст. 619, 620 ГК РФ, или установить собственные.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, если арендатор существенно ухудшит имущество. При этом под существенным ухудшением понимается ________ "__".

--------------------------------

Подробнее о согласовании оснований расторжения договора аренды в судебном порядке см. п. 13.2 Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

13.3. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

Договор аренды может быть расторгнут путем отказа одной из сторон от его исполнения, если такое право предусмотрено договором или законом (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Для договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, данное право установлено абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. Если же договор заключен на определенный срок, стороны на основании ст. 310 ГК РФ могут согласовать в нем право на односторонний отказ от его исполнения.

Под отказом от договора подразумевается его прекращение по инициативе одной стороны без обращения в суд (п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Основания и порядок расторжения договора аренды зависят от того, на какой срок он заключен. В связи с этим при согласовании одностороннего отказа от договора необходимо определить следующее:

- основания и порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок;

- основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок.

Если стороны не предусмотрели возможность одностороннего отказа от договора

В этом случае, если договор аренды заключен на определенный срок, ни одна из сторон не сможет отказаться от его исполнения во внесудебном порядке (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) даже при нарушении другой стороной условий договора (см. Риск арендодателя 13.3.1, Риск арендатора 13.3.1).

Если же договор заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ отказаться от договора, предупредив об этом контрагента за три месяца.

13.3.1. Основания и порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды здания, сооружения, помещения, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Согласование оснований отказа не требуется. Следовательно, отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является немотивированным.

Поскольку отказ от прав не влечет их прекращения (ст. 9 ГК РФ), установление в договоре запрета на немотивированный отказ будет ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ стороны могут изменить срок для направления уведомления об отказе. Возможность отменить или ограничить само право на отказ от договора указанной нормой не предусмотрена. Если одна из сторон уведомит другую о прекращении договора, это будет безусловным основанием для прекращения отношений и возврата арендованного имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что уведомление о прекращении договора, срок которого не определен, является безусловным основанием для прекращения арендных отношений, см. в Путеводителе по судебной практике.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом в смысле ст. 10 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! С 1 марта 2013 г. вступила в силу новая редакция ст. 10 ГК РФ, в которой разъясняется, что к злоупотреблению правом относятся как осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, так и действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Кроме того, в новой редакции указанной статьи предусмотрено, что суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления может отказать лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применить иные меры, установленные законом. Для лиц, права которых нарушены в результате злоупотребления правом, п. 4 ст. 10 ГК РФ предусматривается возможность потребовать возмещения убытков.

Сторонам следует иметь в виду наличие ряда ограничений права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок. Подробнее об этом см. материалы п. п. 5, 6 к ст. 610 ГК РФ "Путеводителя по судебной практике: Аренда. Общие положения".

Порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок

Если договор аренды заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), в случае отказа от него сторона обязана уведомить об этом контрагента. В договоре может быть согласован иной срок уведомления (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ), как больше установленного законом, так и меньше.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за 2 (два) месяца".

--------------------------------

Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что уведомление об отказе от договора должно содержать четко выраженное волеизъявление на прекращение арендных отношений, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если срок направления уведомления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, не согласован

Договор может быть признан расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения стороной уведомления об отказе согласно ст. 610 ГК РФ.

Однако в судебной практике существует и другая позиция, согласно которой договор считается расторгнутым по истечении установленного п. 2 ст. 610 ГК РФ срока с момента направления уведомления, а не с момента его получения.

- Судебную практику, подтверждающую, что существует две позиции судов в отношении того, с какого момента считается расторгнутым договор, заключенный на неопределенный срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если в уведомлении об отказе указан иной срок прекращения договора по сравнению с предусмотренным ст. 610 ГК РФ, применяется последний. До окончания срока, установленного ст. 610 ГК РФ, арендодатель не вправе будет потребовать возврата арендованного имущества, а арендатор - прекратить внесение арендной платы.

- Судебную практику, подтверждающую, что при отсутствии в договоре срока для предупреждения об отказе от него договор прекращается по истечении срока, установленного ст. 610 ГК РФ, а не срока, указанного в уведомлении об отказе, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если направленное почтой уведомление об отказе от договора было возвращено арендодателю по прошествии установленного срока хранения с отметкой об отсутствии адресата и такое уведомление направлялось по адресу, указанному в договоре, суд может посчитать, что арендатор уклонился от получения уведомления. В этом случае срок, установленный абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, будет исчисляться с даты отметки на почтовом отправлении об отсутствии адресата.

- Судебную практику, подтверждающую, что если арендатор уклонился от получения уведомления об отказе от договора, направленного по указанному в договоре адресу, то срок, по истечении которого договор прекращается, отсчитывается с даты отметки об отсутствии адресата, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", которым введена в том числе ст. 165.1 ГК РФ о направлении и получении юридически значимых сообщений. В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ правовые последствия таких сообщений наступают для лица, которому они адресованы, с момента их доставки самому лицу или его представителю. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным адресату и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата. Применительно к ситуации с направлением уведомления об одностороннем отказе от договора аренды это означает, что срок для расторжения договора исчисляется с момента доставки уведомления арендатору. Если уведомление поступит в почтовое отделение, а арендатор не предпримет всех необходимых мер для его получения, уведомление считается доставленным.

Необходимо учитывать, что норма п. 1 ст. 165.1 ГК РФ диспозитивна в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе предусмотреть в договоре иной порядок направления и получения юридически значимых сообщений.

13.3.2. Основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок

В отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, основания для одностороннего отказа от его исполнения § 1 гл. 34 ГК РФ ("Аренда") не установлены. Стороны могут определить их в договоре самостоятельно в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Так, в договоре может быть установлено право на односторонний отказ от него в связи с нарушением контрагентом условий договора, даже если это нарушение предусмотрено ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что договором могут быть определены основания для одностороннего отказа от его исполнения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Сторона, которой предоставлено право отказаться от договора в одностороннем порядке, может по смыслу п. 3 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор путем направления уведомления другой стороне. Обращаться в суд в этом случае не нужно. Так, арендатор должен будет вернуть имущество при получении от арендодателя уведомления об отказе от договора в связи с нарушением арендатором его условий (см. Риск арендатора 13.3.2).

Договором аренды, заключенным на определенный срок, также может быть согласовано немотивированное право одной стороны (арендатора или арендодателя) отказаться от исполнения договора в любое время до прекращения его действия (отказ без оснований). Для этого достаточно предусмотреть в договоре само право на односторонний отказ. Согласовывать условия и основания отказа не требуется.

- Судебную практику, подтверждающую, что в договоре можно предусмотреть право арендодателя на односторонний отказ от его исполнения без указания оснований такого отказа, см. в Путеводителе по судебной практике.

При согласовании условия об одностороннем отказе от договора рекомендуется использовать формулировку "односторонний отказ во внесудебном порядке", из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае условие может быть квалифицировано как право стороны расторгнуть договор только через суд по ст. ст. 619, 620 ГК РФ (см. Риск арендодателя 13.3.2).

--------------------------------

Примеры формулировки условия:

"Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения арендатором арендной платы более чем на ________ (указывается срок)".

"Арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при нарушении графика уборки помещений арендодателем, установленного в п. ___ настоящего договора".

"Любая из сторон вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предупредив другую сторону не позднее чем за 4 (четыре) месяца".

"Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, предупредив арендодателя не позднее чем за 3 (три) месяца".

--------------------------------

Внимание! Условие договора аренды о том, что арендатор обязан заранее уведомить арендодателя о досрочном возврате имущества, не признается условием о праве арендатора на односторонний отказ от договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие, обязывающее арендатора заранее уведомить арендодателя о досрочном возврате имущества, не является условием о праве на односторонний отказ от договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если стороны не согласовали основания и (или) право одностороннего отказа от договора, заключенного на определенный срок

В таком случае ни одна из сторон не сможет отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в силу ст. ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ (см. Риск арендатора 13.3.1).

Порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок

В отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, порядок одностороннего отказа от его исполнения законом не установлен (ст. 610 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе определить его самостоятельно (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Для этого рекомендуется предусмотреть в договоре:

- обязанность отказывающейся стороны направить контрагенту соответствующее уведомление;

- срок, за который сторона обязана уведомить контрагента об отказе от договора.

--------------------------------

Пример формулировки условия:

"Каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за __________ (указывается срок)".

--------------------------------

Необходимо учитывать, что если стороны установили в договоре обязанность отказывающейся стороны направить контрагенту уведомление об отказе и определили срок, за который оно должно быть направлено, то при нарушении указанного порядка договор не будет считаться расторгнутым (Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2011 N Ф09-10739/10-С3).

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", которым введена в том числе ст. 165.1 ГК РФ о направлении и получении юридически значимых сообщений. В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ правовые последствия таких сообщений наступают для лица, которому они адресованы, с момента их доставки самому лицу или его представителю. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным адресату и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата. Применительно к ситуации с направлением уведомления об одностороннем отказе от договора аренды это означает, что согласованный сторонами срок исчисляется с момента доставки уведомления другой стороне. Если уведомление поступит в почтовое отделение, но получатель не предпримет всех необходимых мер для его получения, уведомление считается доставленным.

Необходимо учитывать, что норма п. 1 ст. 165.1 ГК РФ диспозитивна в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе предусмотреть в договоре иной порядок направления и получения юридически значимых сообщений.

Если стороны не согласовали порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок

Если право на односторонний отказ от договора согласовано, а порядок отказа не установлен, договор будет считаться расторгнутым с момента получения стороной уведомления об отказе (см. Риск арендатора 13.3.3).

 

 
Популярное