Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Аренда. Общие положения. Риски арендатора при заключении договора

Обновлено 17.10.2017 23:55

АРЕНДА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
РИСКИ АРЕНДАТОРА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1. ПРАВО НА ПЕРЕДАЧУ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено

1.2. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено

1.3. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ

1.3.1. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды
1.3.2. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды
1.3.3. Риск арендатора при несогласовании в договоре инвентарного номера арендованного животного

1.3.1. Риск арендатора при несогласовании условия об объекте аренды

Если в договоре аренды и акте приема-передачи стороны не указали данные, позволяющие определить объект аренды, договор будет считаться незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В таком случае арендатор в соответствии со ст. 621 ГК РФ не сможет реализовать преимущественное право на аренду этого имущества на новый срок и потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору.

- Судебную практику, подтверждающую, что при признании договора незаключенным арендатор не может требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом новому договору, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.3.2 "Индивидуализация объекта аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

1.3.2. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков объекта аренды

Если стороны не указали в договоре индивидуализирующие признаки имущества, которое передается арендатору, то в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте считается несогласованным, а договор - незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей для сторон (Определение ВАС РФ от 16.11.2007 N 12798/07, Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2010 N Ф09-65/10-С6 по делу N А76-7191/2009-15-271).
Арендодатель в указанной ситуации может истребовать имущество у арендатора, предъявив иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель вправе истребовать имущество у арендатора при признании договора незаключенным на основании ст. 301 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, арендодатель вправе требовать возврата имущества по нормам о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что возврат имущества по незаключенному договору может быть осуществлен на основании ст. 1102 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Вместе с тем необходимо учитывать, что арендодатель не может основывать требования о возврате имущества по незаключенному договору на нормах ст. 622 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не может истребовать имущество на основании ст. 622 ГК РФ по договору, признанному незаключенным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
В силу п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.3 "Объект аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

1.3.3. Риск арендатора при несогласовании в договоре индивидуализирующих признаков арендованного животного

Если в договоре аренды и в акте приема-передачи стороны не указали индивидуализирующие признаки животного (инвентарный номер, масть, кличку, бирку, клеймо), условие об объекте считается несогласованным из-за отсутствия данных, позволяющих определенно установить арендованное имущество. В таком случае договор является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и у арендатора не возникает права собственности на плоды, продукцию и доходы от пользования животным (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2010 N 18АП-10178/2009, оставленное без изменения Постановлением ФАС Уральского округа от 21.04.2010 N Ф09-2663/10-С3).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.3.2 "Индивидуализация объекта аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

2. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ АРЕНДЫ

2.1. ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТОМ АРЕНДЫ

2.1.1. Риск арендатора при согласовании в договоре цели пользования объектом аренды

Если арендатор пользуется арендуемым имуществом не в соответствии с целями использования, которые определены договором, арендодатель имеет право предъявить претензию об устранении допущенных нарушений. В случае ее неисполнения в разумный срок он может на основании п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

- Судебную практику, подтверждающую, что нецелевое использование имущества является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 2.1.1 "Цель использования объекта аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

2.2. ПРИНАДЛЕЖНОСТИ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

2.3. ДОКУМЕНТЫ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОБЪЕКТУ АРЕНДЫ

2.3.1. Риск арендатора при несогласовании условия о перечне и форме документов, относящихся к объекту аренды

Если арендатор фактически пользовался имуществом, переданным ему без документов, не поименованных в договоре (ст. 611 ГК РФ), и это не препятствовало пользованию имуществом, арендатор не вправе не вносить арендную плату, мотивируя это тем, что арендодатель не предоставил такие документы.

- Судебную практику, подтверждающую, что при фактическом использовании объекта аренды, переданного без документов, арендатор не вправе отказаться от внесения арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Арендодатель, передавший арендатору имущество без документов, отсутствие которых полностью исключает использование объекта аренды, не вправе требовать арендной платы.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель, передавший имущество без документов, в отсутствие которых возможность его использования полностью исключена, не вправе требовать внесения арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 2.3.1 "Перечень и форма документов, относящихся к объекту аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

2.4. НЕДОСТАТКИ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ

2.4.1. Риск арендатора при принятии имущества с недостатками, если в договоре согласовано условие о проведении капитального ремонта арендатором

Если в договоре предусмотрено, что капитальный ремонт имущества производится силами арендатора за его счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ), и он не заявил о недостатках имущества при его приеме (п. 1 ст. 612 ГК РФ), в дальнейшем арендатор не вправе требовать от арендодателя возмещения расходов на проведение капитального ремонта, ссылаясь на устранение недостатков.

- Судебную практику, подтверждающую, что если арендатор знал о недостатках имущества и по договору был обязан провести его ремонт, он не вправе требовать возмещения расходов на его проведение, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 2.4 "Недостатки объекта аренды", п. 5.1.1 "Сторона, которая несет обязанность по проведению капитального ремонта" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

2.5. СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

3. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.1. СРОК АРЕНДЫ

3.1.1. Риск арендатора при несогласовании срока аренды

Если сроки аренды в договоре не согласованы, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, если в нем не согласован срок аренды, см. в Путеводителе по судебной практике.

В такой ситуации согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ арендодатель имеет право отказаться от договора в любое время, предупредив об этом арендатора за один месяц в случае аренды движимого имущества или за три месяца - при аренде недвижимого имущества.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 3.1 "Срок аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

3.2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.2.1. Риск арендатора при согласовании срока договора аренды путем указания на совершение стороной договора каких-либо действий
3.2.2. Риск арендатора при согласовании срока договора аренды путем указания на совершение третьими лицами каких-либо действий

3.2.1. Риск арендатора при согласовании срока договора аренды путем указания на совершение стороной договора каких-либо действий

Если в договоре аренды стороны согласовали его срок путем указания на событие, связанное с совершением стороной договора каких-либо действий (окончание работ, выполняемых с помощью арендованного оборудования, передача имущества в аренду), данное условие может быть признано несогласованным, а договор - заключенным на неопределенный срок. Это связано с тем, что в силу ст. 190 ГК РФ указанное событие не может считаться неизбежным, так как оно зависит от воли сторон.

- Судебную практику, подтверждающую, что если срок договора определен указанием на событие, которое не является неизбежным, то он считается несогласованным, а договор - заключенным на неопределенный срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

В таком случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок, а арендодатель, согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, будет вправе в любое время истребовать имущество у арендатора, предупредив его об этом за месяц - в случае аренды движимого имущества, и за три месяца - в случае аренды недвижимого имущества.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 3.2.1 "Определение срока действия договора по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

3.2.2. Риск арендатора при согласовании срока договора аренды путем указания на совершение третьими лицами каких-либо действий

Если в договоре аренды стороны согласовали его срок путем указания на совершение третьим лицом каких-либо действий, условие о сроке действия договора может быть признано несогласованным, поскольку такое событие не может считаться неизбежным (ст. 190 ГК РФ). Договор в этом случае будет считаться заключенным на неопределенный срок.

- Судебную практику, подтверждающую, что если срок договора определен указанием на событие, которое не является неизбежным, он считается несогласованным, а договор - заключенным на неопределенный срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

В данном случае арендодатель, согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, будет вправе в любое время истребовать имущество у арендатора, предупредив его об этом за месяц - в случае аренды движимого имущества, и за три месяца - в случае аренды недвижимого имущества.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 3.2.1 "Определение срока действия договора по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

4. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА

4.1. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА

4.1.1. Риск арендатора при согласовании срока передачи имущества больше срока действия договора аренды
4.1.2. Риск арендатора при несогласовании документа, которым должна оформляться передача имущества в аренду
4.1.3. Риск арендатора при согласовании условия о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества

4.1.1. Риск арендатора при согласовании срока передачи имущества больше срока действия договора аренды

Если стороны в договоре аренды согласовали срок передачи имущества, превышающий срок действия договора аренды, то в случае просрочки предоставления имущества арендатор не сможет взыскать с арендодателя убытки в соответствии с п. 3 ст. 611 ГК РФ (решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.07.2008 по делу N А60-33545/2007-С3 (Постановлением ФАС Уральского округа от 13.01.2009 N Ф09-10032/08-С4 данное решение оставлено без изменения)).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.1.1 "Срок передачи имущества в аренду" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

4.1.2. Риск арендатора при несогласовании документа, которым должна оформляться передача имущества в аренду

Если стороны в договоре аренды не указали, что передача имущества в аренду должна подтверждаться актом приема-передачи, то отсутствие такого акта само по себе не означает, что арендатор не пользовался имуществом. Передача может быть подтверждена любым документом, из содержания которого следует, что имущество поступило в пользование или владение и пользование арендатора (например, актом сверки взаиморасчетов). При наличии такого документа арендатор не вправе будет отказаться от внесения арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ), ссылаясь на то, что передача не состоялась (п. 1 ст. 611 ГК РФ) ввиду отсутствия акта приема-передачи.

- Судебную практику, подтверждающую, что передача имущества может быть подтверждена не только актом приема-передачи, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.1.3 "Доказательства передачи имущества в аренду" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

4.1.3. Риск арендатора при согласовании условия о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества

Если в договоре аренды стороны предусмотрели, что он является актом приема-передачи имущества в аренду, то договор признается доказательством передачи имущества арендатору. Арендатор должен будет уплатить арендную плату за пользование имуществом с момента заключения договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор признается доказательством передачи имущества арендатору, если в нем предусмотрено, что он одновременно является актом приема-передачи, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.1.3 "Доказательства передачи имущества в аренду" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

4.2. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

4.2.1. Риск арендатора при несогласовании требований к состоянию арендованного имущества при его возврате
4.2.2. Риск арендатора при несогласовании перечня принадлежностей и документов, подлежащих возврату вместе с арендованным имуществом
4.2.3. Риск арендатора при согласовании условия о возврате арендованного имущества после прекращения срока действия договора
4.2.4. Риск арендатора при согласовании условия о внесении арендной платы в повышенном размере за фактическое пользование имуществом после прекращения договора

4.2.1. Риск арендатора при несогласовании требований к состоянию арендованного имущества при его возврате

Если стороны в договоре аренды не согласовали требования к состоянию имущества при его возврате, арендатор будет обязан передать арендодателю имущество в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). При этом арендатор должен будет устранить все произведенные изменения имущества, не предусмотренные договором, даже если в результате таких изменений имущество было улучшено.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор должен вернуть имущество в первоначальном состоянии даже в случае его улучшения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Есть судебная практика, согласно которой, если арендодатель дал свое согласие на произведение изменений имущества, арендатор не будет обязан устранять их, даже если они не были предусмотрены договором.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор не обязан возвращать имущество арендодателю в первоначальном состоянии, если изменения произведены с его согласия, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.2.1 "Состояние имущества на момент возврата" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

4.2.2. Риск арендатора при несогласовании перечня принадлежностей и документов, подлежащих возврату вместе с арендованным имуществом

Если стороны не согласовали перечень принадлежностей и документов, подлежащих возврату вместе с имуществом, арендатор будет обязан вернуть все относящиеся к имуществу принадлежности и документы, с которыми оно передавалось в аренду, в соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что при возврате имущества арендатор должен передать арендодателю все относящиеся к имуществу документы, см. в Путеводителе по судебной практике.

В противном случае последний сможет истребовать их в судебном порядке на основании ст. ст. 135, 622 ГК РФ.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.2.2 "Принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате имущества" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

4.2.3. Риск арендатора при согласовании условия о возврате арендованного имущества после прекращения срока действия договора

Если в договоре аренды установлено, что арендованное имущество должно быть возвращено в течение определенного срока после прекращения договора, этот срок будет входить в период фактического пользования имуществом, подлежащий оплате в силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ. В этом случае арендатор, несмотря на прекращение договора, будет обязан вносить арендную плату до момента фактического возврата имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что срок, установленный для возврата имущества, входит в период фактического пользования им, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.2.4 "Срок возврата имущества" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

4.2.4. Риск арендатора при согласовании условия о внесении арендной платы в повышенном размере за фактическое пользование имуществом после прекращения договора

Если стороны определили в договоре повышенный размер арендной платы за владение и (или) пользование имуществом после прекращения договора, арендная плата в этом размере может быть взыскана с арендатора по требованию арендодателя за весь период пользования имуществом до момента его возврата.

- Судебную практику, подтверждающую, что договором может быть предусмотрена повышенная арендная плата за период фактического пользования имуществом после прекращения действия договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Если повышенный размер арендной платы установлен за каждый день просрочки возврата имущества, суд может признать взыскиваемую сумму неустойкой.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие договора о повышенной арендной плате за пользование имуществом после истечения срока действия договора может быть квалифицировано судом как неустойка, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если повышенная арендная плата за пользование имуществом после прекращения договора признана неустойкой, суд может уменьшить ее размер по ст. 333 ГК РФ (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 N 17АП-11979/2010-АК (Определением ВАС РФ от 07.07.2011 N ВАС-8704/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Уральского округа от 13.05.2011 N Ф09-1978/11-С3 (Определением ВАС РФ от 07.07.2011 N ВАС-8600/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)). При этом уменьшить неустойку суд вправе только при наличии соответствующего заявления должника (абз. 2 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.2.4 "Срок возврата имущества" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

5. СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

5.1. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

5.1.1. Риск арендатора при несогласовании условия о том, что арендатор обязан производить только один вид капитального ремонта (плановый или неплановый)
5.1.2. Риск арендатора при согласовании обязанности арендатора произвести капитальный ремонт арендованного имущества за свой счет
5.1.3. Риск арендатора при несогласовании условия об освобождении арендатора от обязанности вносить арендную плату за период проведения капитального ремонта имущества

5.1.1. Риск арендатора при несогласовании условия о том, что арендатор обязан производить только один вид капитального ремонта (плановый или внеплановый)

Если по условиям договора арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества за свой счет, но не предусмотрено, что эта обязанность распространяется только на один из видов капитального ремонта, то арендатор должен осуществить и плановый, и неплановый капитальный ремонт. В связи с этим он не вправе будет потребовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного внепланового ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ) или зачесть эту стоимость в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор не сможет возместить расходы на капитальный ремонт, если обязанность по его проведению возложена на него договором, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.1.1 "Сторона, которая несет обязанность по проведению капитального ремонта" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

5.1.2. Риск арендатора при согласовании обязанности арендатора произвести капитальный ремонт арендованного имущества за свой счет

Если в договоре согласована обязанность арендатора произвести капитальный ремонт арендованного имущества за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ), то арендатор не сможет потребовать взыскания с арендодателя стоимости ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор не сможет возместить стоимость капитального ремонта, если обязанность по его проведению возложена на него договором, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Арендатор может воспользоваться судебной практикой, согласно которой, если имущество передано в состоянии, непригодном для использования, возложение на арендатора обязанности по проведению капитального ремонта не означает, что он не вправе требовать возмещения стоимости затрат на этот ремонт (Постановление ФАС Поволжского округа от 08.02.2007 по делу N А55-5816/2006-13).

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.1.2 "Распределение расходов по капитальному ремонту между сторонами" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

5.1.3. Риск арендатора при несогласовании условия об освобождении арендатора от обязанности вносить арендную плату за период проведения капитального ремонта имущества

Если в договоре не согласовано условие об освобождении арендатора от обязанности вносить арендную плату за период проведения капитального ремонта арендованного имущества, то арендатор, согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, обязан внести арендую плату в размере, определенном в договоре (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2005 N А56-22433/04).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.1.5 "Арендная плата за период проведения капитального ремонта" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

5.2. ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

5.2.1. Риск арендатора при несогласовании обязанности арендодателя возместить стоимость текущего ремонта, произведенного арендатором
5.2.2. Риск арендатора при несогласовании срока проведения текущего ремонта арендованного имущества

5.2.1. Риск арендатора при несогласовании обязанности арендодателя возместить стоимость текущего ремонта, произведенного арендатором

Если в договоре не согласована обязанность арендодателя возместить стоимость текущего ремонта, произведенного арендатором, то последний в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ не вправе требовать ее взыскания с арендодателя. Также он не может требовать зачета этой стоимости в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую что арендатор не сможет зачесть затраты на текущий ремонт в счет арендной платы, если арендодатель не обязан их возмещать по договору, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.2.2 "Распределение расходов по текущему ремонту между сторонами" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

5.2.2. Риск арендатора при несогласовании срока проведения текущего ремонта арендованного имущества

Если по договору арендодатель обязан осуществлять текущий ремонт арендованного имущества за свой счет, однако срок его проведения не указан, суд может признать, что срок выполнения текущего ремонта определяется моментом востребования и ремонт должен быть произведен арендодателем в семидневный или иной срок со дня предъявления требования арендатором (абз. 2 п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если арендатор не предъявлял такого требования и провел текущий ремонт самостоятельно, то он не сможет ссылаться на невыполнение арендодателем обязанности по текущему ремонту и требовать возмещения его стоимости на основании п. 2 ст. 616 ГК РФ (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 по делу N А35-6297/07-С13).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.2.4 "Срок проведения текущего ремонта" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

5.3. ПОДДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ В ИСПРАВНОМ СОСТОЯНИИ

5.3.1. Риск арендатора при неисполнении обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии

Если арендатор, на которого возложена обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии, не выполняет ее должным образом и в результате использования арендованного имущества в неисправном состоянии причинен вред третьим лицам, то ответственность за этот вред несет арендатор.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор несет ответственность за ущерб, причиненный третьим лицам в связи с неисполнением обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.3.1 "Сторона, которая несет обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

5.4. РАСХОДЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

6. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

6.1. ВИДЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

6.1.1. Риск арендатора при несогласовании условия об арендной плате
6.1.2. Риск арендатора при согласовании условия о внесении арендной платы денежными средствами

6.1.1. Риск арендатора при несогласовании условия об арендной плате

Если условие об арендной плате в договоре не согласовано, арендатор в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ должен вносить ее в порядке, на условиях и в сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В связи с этим арендатор может оказаться вынужденным оплатить аренду по более высокой цене, чем он рассчитывал. В частности, суд при разрешении спора о размере арендной платы может взыскать задолженность исходя из ставки, указанной в предоставленном арендодателем отчете об определении рыночной величины арендной платы.

- Судебную практику, подтверждающую, что размер арендных платежей может быть определен исходя из рыночной величины арендной платы, указанной в предоставленном арендодателем отчете, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6 "Арендная плата" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

6.1.2. Риск арендатора при согласовании условия о внесении арендной платы денежными средствами

Если в договоре установлена арендная плата в денежной форме, арендатор не имеет права поставить арендодателю какой-либо товар и считать свою задолженность по арендной плате погашенной на основании пп. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ, если только такая возможность оплаты прямо не предусмотрена договором (Постановление ФАС Московского округа от 20.10.2003 N КГ-А41/7985-03).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.1.4 "Арендная плата в виде передачи вещи в аренду арендодателю" и п. 6.1.7 "Иные виды арендной платы" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

6.2. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

6.2.1. Риск арендатора при согласовании арендной платы путем установления формулы, содержащей показатели, значение которых периодически изменяется
6.2.2. Риск арендатора при несогласовании условия о включении НДС в размер арендной платы
6.2.3. Риск арендатора при несогласовании условия об уменьшении размера арендной платы на сумму НДС в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате налога

6.2.1. Риск арендатора при согласовании размера арендной платы путем установления формулы, содержащей показатели, значение которых периодически изменяется

Если размер арендной платы согласован путем установления формулы, содержащей показатели, значение которых периодически изменяется (установления механизма изменения арендной платы), такое изменение не является изменением условия о размере арендной платы, предусмотренного п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор при этом обязан вносить арендную плату в новом размере, даже если фактическое изменение ее размера происходило по указанному выше основанию чаще одного раза в год.

- Судебную практику, подтверждающую, что изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом, предусмотренным договором, не является изменением договора, которое регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.2.2 "Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

6.2.2. Риск арендатора при несогласовании условия о включении НДС в размер арендной платы

Если в договоре отсутствует указание на НДС, в частности из договора не следует, что НДС включен в размер арендной платы, то на основании п. 1 ст. 168 НК РФ судом может быть установлено, что размер арендной платы согласован без учета налога. В результате арендатор может оказаться вынужденным оплатить НДС сверх суммы арендной платы.
Вместе с тем существует противоположная позиция в судебной практике, согласно которой при отсутствии в договоре прямого указания на то, что НДС не входит в размер арендной платы, суды путем буквального толкования условий договора (ст. 431 ГК РФ) приходят к выводу, что арендная плата указана с учетом налога.

- Судебную практику, подтверждающую существование двух позиций судов по вопросу о том, включается ли НДС в сумму арендной платы, если договором прямо не предусмотрено, что НДС в нее не входит, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.2.5 "Включение НДС в арендную плату" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

6.2.3. Риск арендатора при несогласовании условия об уменьшении размера арендной платы на сумму НДС в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате налога

Если в договоре не согласовано условие об уменьшении размера арендной платы на сумму НДС в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате налога, может возникнуть следующая ситуация. Суд может указать, что изменение налоговых обязанностей арендодателя не является основанием для изменения арендной платы, для этого необходимо заключение соответствующего соглашения в порядке п. 1 ст. 450 ГК РФ. В этом случае арендатор, уплативший арендные платежи с учетом НДС за период, когда арендодатель уже не являлся плательщиком налога, не сможет в дальнейшем требовать возврата уплаченной суммы в размере налога в качестве неосновательного обогащения (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2011 по делу N А43-24309/2010 (Определением ВАС РФ от 17.10.2011 N ВАС-13208/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Арендатор может воспользоваться судебной практикой, согласно которой при включении НДС в сумму договора цена, по которой исполняется гражданско-правовое обязательство, определяется в соответствующей сумме за вычетом НДС. Соответственно, получение арендной платы в размере, включающем НДС, после прекращения обязанности арендодателя по его уплате влечет за собой неосновательное обогащение арендодателя. Арендатор в этом случае вправе на основании ст. 1103 ГК РФ взыскать излишне уплаченные денежные средства в сумме налога за период, в который арендодатель был освобожден от его уплаты (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2003 N А26-792/03-13).

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.2.5 "Включение НДС в арендную плату" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

7. ИЗМЕНЕНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

7.1. ОСНОВАНИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

7.1.1. Риск арендатора при включении в договор условия о ежегодном пересмотре размера арендной платы
7.1.2. Риск арендатора при недостаточной конкретизации условия о возможности одностороннего изменения размера арендной платы арендатором

7.1.1. Риск арендатора при включении в договор условия о ежегодном пересмотре размера арендной платы

Если в договоре указано, что пересмотр арендной платы производится ежегодно, данное условие порождает взаимные обязательства сторон по заключению дополнительного соглашения к договору. Арендодатель вправе один раз в год требовать от арендатора внесения в договор изменений в части размера арендной платы. Арендатор не вправе уклоняться от подписания соответствующего дополнительного соглашения. При отсутствии у него обоснованных возражений арендная плата будет установлена судом в размере, указанном арендодателем.

- Судебную практику, подтверждающую, что при наличии в договоре условия о ежегодном изменении арендной платы по соглашению сторон арендатор не вправе уклоняться от заключения соответствующего дополнительного соглашения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 7.1.1 "Изменение размера арендной платы по соглашению сторон" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

7.1.2. Риск арендатора при недостаточной конкретизации условия о возможности одностороннего изменения размера арендной платы арендатором

Если стороны включили в договор условие о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы, но недостаточно его конкретизировали, суд при толковании условий договора может прийти к выводу о том, что при составлении договора стороны допустили опечатку и возможность одностороннего изменения арендной платы предоставлена арендодателю.

- Судебную практику, подтверждающую, что изменение арендной платы в одностороннем порядке арендатором может быть признано опечаткой, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 7.1.2 "Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

7.2. ПОРЯДОК И МОМЕНТ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

7.3. УСЛОВИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

7.4. СРОКИ (ПЕРИОДИЧНОСТЬ) ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

7.5. ВЕЛИЧИНА (ПРЕДЕЛЫ) ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

7.5.1. Риск арендатора при несогласовании количественных ограничений (пределов) изменения размера арендной платы

Если в договоре предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы и не установлены ограничения такого изменения (не определено, из каких показателей должен исходить арендодатель при изменении размера арендной платы), то, в частности, при смене собственника арендованного имущества может сложиться следующая ситуация. Новый собственник - арендодатель может увеличить размер арендной платы по своему усмотрению, и арендатор будет обязан вносить ее в измененном размере.

- Судебную практику, подтверждающую, что новый собственник - арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке по своему усмотрению, если договором не установлены ограничения такого изменения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 7.5 "Величина (пределы) изменения размера арендной платы" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

8. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

8.1. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

8.2. ПЕРИОДИЧНОСТЬ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

8.3. СРОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

8.3.1. Риск арендатора при несогласовании срока внесения арендной платы

Если срок внесения арендной платы договором не установлен, он может быть определен по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ. При нарушении срока, рассчитанного в соответствии с указанной нормой, арендатор должен будет уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами за период просрочки (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2008 по делу N А42-4808/2007).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Арендатор может воспользоваться судебной практикой, согласно которой начисление неустойки при отсутствии в договоре срока внесения арендной платы невозможно, поскольку нельзя установить момент наступления просрочки (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2009 по делу N А41-25916/08).

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 8.3 "Срок внесения арендной платы" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

8.4. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ТРЕТЬИМ ЛИЦОМ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

9. ГАРАНТИЙНЫЙ (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ) ПЛАТЕЖ

9.1. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ ГАРАНТИЙНОГО
(ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

9.2. УДЕРЖАНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЕМ ГАРАНТИЙНОГО
(ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА

9.2.1. Риск арендатора при согласовании условия о том, что при расторжении договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж не возвращается
9.2.2. Риск арендатора при согласовании условия об удержании гарантийного платежа в случае расторжения договора по инициативе арендодателя
9.2.3. Риск арендатора при согласовании условия об удержании гарантийного платежа в счет оплаты последнего периода аренды

9.2.1. Риск арендатора при согласовании условия о том, что при расторжении договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж не возвращается

Если договором предусмотрено, что обеспечительный платеж не возвращается при расторжении договора по инициативе арендатора, то в случае такого расторжения арендатор обязан внести полностью арендную плату за весь период пользования имуществом и не вправе требовать зачета обеспечительного платежа в счет ее уплаты (Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2010 N КГ-А40/6635-10 (Определением ВАС РФ от 08.10.2010 N 13481/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2009 N КГ-А40/6507-09, Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010 (Определением ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4681/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления)).
Арендатор в этой ситуации также не вправе требовать возврата обеспечительного платежа (Постановление ФАС Уральского округа от 03.03.2010 N Ф09-1159/10-С6).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Арендатор может воспользоваться судебной практикой, согласно которой условие договора о невозвращении гарантийного платежа при досрочном расторжении толкуется таким образом, что при наличии у арендодателя гарантийного взноса, не удержанного в счет задолженности по арендной плате, взыскание такой задолженности сверх гарантийного взноса означает неосновательное обогащение арендодателя в силу ст. 1102 ГК РФ и арендатор вправе требовать его возврата (Постановление ФАС Московского округа от 07.07.2011 N КГ-А40/6703-11).

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 9.2.1.2 "Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

9.2.2. Риск арендатора при согласовании условия об удержании гарантийного платежа в случае расторжения договора по инициативе арендодателя

Если в договоре согласовано условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается арендатору в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением его условий арендатором (в частности, неуплатой арендных платежей), а также установлена специальная мера ответственности в виде пени за просрочку внесения арендной платы, возможно возникновение следующей ситуации. Суд, применив буквальное толкование ст. 431 ГК РФ, может взыскать с арендатора задолженность по арендной плате, пени за ее несвоевременную уплату, а также признать правомерным удержание арендодателем обеспечительного платежа, поскольку такое условие было прямо предусмотрено договором (Постановление ФАС Уральского округа от 24.02.2011 N Ф09-11175/10-С6 (Определением ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-4878/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.12.2010 по делу N А32-9172/2010).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Арендатор в качестве аргументов в свою защиту может воспользоваться позицией судов, согласно которой условие договора о невозвращении гарантийного платежа при досрочном расторжении толкуется таким образом, что при наличии у арендодателя гарантийного взноса, не удержанного в счет задолженности по арендной плате, взыскание такой задолженности сверх гарантийного взноса означает неосновательное обогащение арендодателя в силу ст. 1102 ГК РФ и арендатор вправе требовать его возврата (Постановление ФАС Московского округа от 07.07.2011 N КГ-А40/6703-11).

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 9.2.1.2 "Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

9.2.3. Риск арендатора при согласовании условия об удержании гарантийного платежа в счет оплаты последнего периода аренды

Если стороны определили в договоре, что гарантийный платеж засчитывается в счет арендной платы за последний период аренды, предшествующий прекращению или расторжению договора, арендатор не вправе требовать погашения задолженности, возникшей в течение срока действия договора за счет внесенного гарантийного платежа. Арендодатель в этом случае может взыскать с арендатора долг по арендной плате в полном объеме (Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3289/11-С3 (Определением ВАС РФ от 16.08.2011 N ВАС-10569/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 9.2.1.3 "Удержание обеспечительного платежа при прекращении договора в отсутствие его нарушений арендатором" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

9.3. ВОЗВРАТ АРЕНДОДАТЕЛЕМ ГАРАНТИЙНОГО
(ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

9.4. СУДЬБА ГАРАНТИЙНОГО (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА
ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

9.5. СУДЬБА ГАРАНТИЙНОГО (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА
ПРИ СМЕНЕ СОБСТВЕННИКА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

10. ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

10.1. ВЫДАЧА АРЕНДОДАТЕЛЕМ СОГЛАСИЯ НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА
АРЕНДЫ ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

10.1.1. Риск арендатора при совершении сделки по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам без согласия арендодателя
10.1.2. Риск арендатора при невключении в текст договора согласия арендодателя на совершение сделки, предусмотренной п. 2 ст. 615 ГК РФ
10.1.3. Риск арендатора при указании в согласии срока, до истечения которого арендатор не вправе передавать объект аренды или арендные права третьим лицам
10.1.4. Риск арендатора при согласовании условия о праве арендатора передавать объект аренды или арендные права третьим лицам только при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате

10.1.1. Риск арендатора при совершении сделки по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам без согласия арендодателя

Если арендатор совершил сделку, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ, без предварительного согласия арендодателя, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором его условий в порядке ст. 619 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую право арендодателя требовать в суде расторжения договора аренды в случае сдачи имущества в субаренду без его согласия, см. в Путеводителе по судебной практике.

Также указанные сделки, совершенные без согласия арендодателя, признаются недействительными (ничтожными) на основании ст. 168 ГК РФ как противоречащие п. 2 ст. 615 ГК РФ.
О последствиях признания сделки недействительной (в частности, сделки по передаче объекта в субаренду) см. Риск субарендатора 10.2.1.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Арендатор в качестве аргументов в свою защиту при рассмотрении спора может воспользоваться следующей позицией в судебной практике.
Согласие считается полученным, если арендодатель был уведомлен о состоявшейся сделке и не представил возражений на этот счет, совершил иные действия, свидетельствующие о своем согласии с ее совершением, например участвовал в переписке с арендатором и третьим лицом по вопросам пользования имуществом, оказывал третьему лицу содействие в пользовании имуществом.

- Судебную практику, подтверждающую, что в качестве согласия могут быть расценены действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении сделки, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 10.1 "Выдача арендодателем согласия на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

10.1.2. Риск арендатора при невключении в текст договора согласия арендодателя на совершение сделки, предусмотренной п. 2 ст. 615 ГК РФ

Если согласие арендодателя на совершение сделки по передаче арендатором права аренды или объекта аренды третьему лицу не выражено в тексте договора, арендатор в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ должен будет при совершении каждой сделки обращаться к арендодателю за выдачей согласия. При этом не признается согласием условие о том, что арендатор вправе передавать имущество, например, в субаренду, поскольку данное условие свидетельствует лишь о наличии у арендатора возможности совершить указанную сделку и не освобождает его от обязанности согласовать ее с арендодателем (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.05.2007 по делу N А82-2590/2004-45 (Определением ВАС РФ от 21.09.2007 N 6345/06 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Арендатор может воспользоваться судебной практикой, в соответствии с которой условие договора о том, что арендатор вправе сдавать помещение в субаренду, признается судом согласием арендодателя, выраженным в договоре, и освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую сделку (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.09.2007 по делу N А56-45521/2006, Постановление ФАС Уральского округа от 27.10.2010 N Ф09-8820/10-С6 по делу N А07-551/2010).

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 10.1.1 "Форма и способы выдачи арендодателем письменного согласия" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

10.1.3. Риск арендатора при указании в согласии срока, до или после истечения которого арендатор не вправе передавать объект аренды или арендные права третьим лицам

Если арендатор заключил сделку по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам ранее предусмотренного для этого в согласии арендодателя срока или после этого срока, то такая сделка может быть признана судом ничтожной (ст. 168 ГК РФ) по иску арендодателя как противоречащая п. 2 ст. 615 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор субаренды может быть признан ничтожным при заключении его за пределами предусмотренного в согласии срока, см. в Путеводителе по судебной практике.

О последствиях признания договора недействительным (ничтожным) см. Риск субарендатора 10.2.1.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 10.1.2 "Условия согласия, ограничивающие права арендатора" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

10.1.4. Риск арендатора при согласовании условия о праве арендатора передавать объект аренды или арендные права третьим лицам только при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате

Если в договоре аренды содержится условие о согласии арендодателя на совершение арендатором сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам только при отсутствии задолженности по арендной плате, то при нарушении арендатором этого условия арендодатель имеет право взыскать предусмотренную договором неустойку или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ), если возможность такого отказа прямо оговорена в договоре (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу N А56-17034/2006 (Определением ВАС РФ от 18.05.2009 N 5570/09 отказано в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.04.2007 по делу N А56-15444/2006, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу N А56-52200/2007).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 10.1.2 "Условия согласия, ограничивающие права арендатора" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

10.2. СУБАРЕНДА

10.2.1. Риск субарендатора при заключении договора субаренды без согласия арендодателя
10.2.2. Риск субарендатора при согласовании условия о сроке действия договора субаренды, превышающем срок действия договора аренды

10.2.1. Риск субарендатора при заключении договора субаренды без согласия арендодателя

Если стороны заключили договор субаренды, в отношении которого не было получено согласие арендодателя по основному договору аренды, то такая сделка может быть признана судом недействительной (ничтожной) как не соответствующая положениям п. 2 ст. 615 ГК РФ (ст. 168 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что договор субаренды может быть признан ничтожным в отсутствие согласия арендодателя на его заключение, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если договор субаренды будет признан недействительным, то в силу п. 2 ст. 167 ГК РФ каждая из сторон будет обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. Для субарендодателя полученными являются денежные средства, поступившие в оплату пользования имуществом, а для субарендатора таковым является фактическое пользование. Поскольку возвратить фактическое пользование в натуре невозможно, субарендатор обязан возместить его стоимость субарендодателю в денежной форме. При этом, если обязанность по внесению платы за пользование имуществом исполнялась субарендатором добросовестно и задолженность перед субарендодателем у него отсутствует, обязательство по возврату сторонами полученного по сделке может прекратиться зачетом по заявлению любой из сторон (ст. 410 ГК РФ). Если у субарендатора имеется задолженность по оплате пользования имуществом, то субарендодатель вправе потребовать от субарендатора уплаты неосновательного обогащения, поскольку в соответствии с абз. 2 ст. 1103 ГК РФ правила гл. 60 ГК РФ применяются к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

- Судебную практику, подтверждающую, что при признании договора недействительным с арендатора, имеющего задолженность по оплате пользования имуществом, может быть взыскано неосновательное обогащение, см. в Путеводителе по судебной практике.

Что касается размера неосновательного обогащения, которое субарендодатель вправе потребовать по недействительному договору, то необходимо учитывать следующее. В судебной практике существует две позиции о возможности взыскания неосновательного обогащения исходя из размера арендной платы, установленной договором. Одни суды считают такое взыскание допустимым, другие указывают, что, если договор был признан недействительным, требовать уплаты неосновательного обогащения в соответствии с размером арендной платы нельзя.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу о том, можно ли в случае признания договора недействительным взыскать неосновательное обогащение в виде платы за пользование имуществом в размере арендной платы, предусмотренной договором, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь субарендатору при наступлении риска
Субарендатор в качестве аргументов в свою защиту может использовать позицию суда, согласно которой согласие считается полученным, если арендодатель был уведомлен о состоявшейся сделке и не представил возражений на этот счет, совершил иные действия, свидетельствующие о своем согласии с ее совершением, например участвовал в переписке с арендатором и субарендатором по вопросам пользования имуществом, оказывал субарендатору содействие в пользовании имуществом.

- Судебную практику, подтверждающую, что в качестве согласия могут быть расценены действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении сделки, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 10.1 "Выдача арендодателем согласия на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам", п. 10.2 "Передача объекта аренды в субаренду" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

10.2.2. Риск субарендатора при согласовании условия о сроке действия договора субаренды, превышающем срок действия договора аренды

Если срок действия договора субаренды превышает срок действия договора аренды, то договор субаренды может быть признан заключенным на срок договора аренды. При этом условие договора субаренды о сроке будет считаться ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ. Однако некоторые суды придерживаются позиции, согласно которой превышение срока договора субаренды над сроком договора аренды является основанием для признания договора субаренды недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ как противоречащего абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу о последствиях заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, см. в Путеводителе по судебной практике.

О последствиях признания сделки недействительной см. Риск субарендатора 10.2.1.

Судебная практика в помощь субарендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 10.2.2 "Условие договора субаренды о сроке его действия" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

Дополнительно см. Риск арендатора при совершении сделки по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам без согласия арендодателя 10.1.1.

11. ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

11.1. УСЛОВИЯ О ПЕРЕХОДЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

11.2. УСЛОВИЕ О ВЫКУПНОЙ ЦЕНЕ

11.2.1. Риск арендатора при несогласования условия о выкупной цене недвижимого имущества

Если в договоре аренды недвижимого имущества предусмотрено условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, но не согласовано условие о выкупной цене, то суд, руководствуясь ст. ст. 432 и 624 ГК РФ, может признать такой договор незаключенным в части выкупа, поскольку не согласовано его существенное условие.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие о выкупной цене является существенным для договора аренды с правом выкупа, см. в Путеводителе по судебной практике.

Арендатор не вправе будет требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного имущества по такому договору (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 по делу N А75-5300/2009 (Определением ВАС РФ от 21.10.2010 N ВАС-13685/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 11.2 "Условие о выкупной цене" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

11.3. МОМЕНТ ПРЕКРАЩЕНИЯ ОБЯЗАННОСТИ ПО ВНЕСЕНИЮ
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ ВЫКУПЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

12. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

12.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ

12.1.1. Риск арендатора при несогласовании условия о соотношении убытков и неустойки
12.1.2. Риск арендатора при несогласовании условия об исключении упущенной выгоды из состава возмещаемых убытков

12.1.1. Риск арендатора при несогласовании условия о соотношении убытков и неустойки

Если стороны в договоре аренды согласовали условие о том, что арендатор в случае просрочки возврата имущества обязан уплатить неустойку, но при этом не установили соотношение взыскания убытков и неустойки, арендодатель в силу абз. 3 ст. 622 ГК РФ будет вправе взыскать с арендатора не только неустойку, но и понесенные убытки в полном размере сверх суммы неустойки (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2009 по делу N А56-47995/2007).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 12 "Ответственность сторон" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

12.1.2. Риск арендатора при несогласовании условия об исключении упущенной выгоды из состава возмещаемых убытков

Если договором не установлено, что убытки возмещаются виновной стороной только в части реального ущерба, то арендатор в случае нарушения договора аренды будет обязан возместить арендодателю также и упущенную выгоду, при условии что последний докажет факт нарушения обязательств, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между правонарушением и убытками (п. 2 ст. 15 ГК РФ) (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2010 по делу N А66-9265/2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.05.2008 N А58-3427/07-Ф02-1940/08, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А45-14995/2009).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 12.1.2 "Ограничение возмещения убытков" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

12.2. ПРОЦЕНТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

12.3. НЕУСТОЙКА

12.3.1. Риск арендатора при несогласовании конкретных обязательств, за нарушение которых уплачивается неустойка
12.3.2. Риск арендатора при несогласовании условия о неустойке (арендатор не вправе требовать принудительного включения такого условия в договор)

12.3.1. Риск арендатора при несогласовании конкретных обязательств, за нарушение которых уплачивается неустойка

Если в договоре аренды стороны не согласовали конкретные обязательства, неисполнение которых является основанием для уплаты неустойки, или указали, что неустойка применяется в случае наступления любого неисполнения обязательств и/или в случае досрочного расторжения договора по любым основаниям, в таком случае условие о неустойке будет не согласовано (ст. 330 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что условие о неустойке считается несогласованным, если указано, что она применяется в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора по любым основаниям, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
При невозможности взыскать неустойку арендатор вправе требовать взыскания причиненных убытков по ст. 393 ГК РФ, если предварительно докажет их.
В случае просрочки исполнения денежного обязательства арендатор, помимо взыскания убытков, сможет также потребовать уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009 N 18АП-455/2009).

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 12.3 "Неустойка" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

12.3.2. Риск арендатора при несогласовании условия о неустойке (арендатор не вправе требовать принудительного включения такого условия в договор)

Если стороны в договоре аренды не согласовали условие о неустойке (п. 1 ст. 330 ГК РФ), то арендатор впоследствии не сможет потребовать принудительного включения данного условия в текст договора аренды (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2006 N Ф04-5696/2006(26105-А03-12)).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 12.3 "Неустойка" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

13. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

13.1. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ
ДОГОВОРА ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Рисков арендатора, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

13.2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

13.2.1. Риск арендатора при несогласовании оснований (дополнительных оснований) расторжения договора в судебном порядке

Если стороны в договоре аренды не указали основания (дополнительные основания) одностороннего расторжения договора по требованию арендатора, то договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке при существенном его нарушении арендодателем (п. 2 ст. 450 ГК РФ). В случае совершения арендодателем действия, не предусмотренного в ст. 620 ГК РФ, суд может не признать его основанием для расторжения договора. В частности, приобретение арендатором имущества, которое может полностью заменить объект аренды, и, соответственно, утрата необходимости в арендованном имуществе не признаются основанием для досрочного прекращения договора аренды. В данной ситуации в удовлетворении требований арендатора о расторжении договора на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ будет отказано.

- Судебную практику, подтверждающую, что приобретение арендатором в собственность иного имущества, которое может заменить объект аренды, не является основанием для досрочного прекращения договора аренды по его инициативе, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.2 "Расторжение договора в судебном порядке" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

13.3. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА

13.3.1. Риск арендатора при несогласовании права арендатора на односторонний отказ от договора
13.3.2. Риск арендатора при несогласовании срока направления уведомления об отказе от договора
13.3.3. Риск арендатора при несогласовании порядка одностороннего отказа от договора, заключенного на определенный срок

13.3.1. Риск арендатора при несогласовании права арендатора на односторонний отказ от договора

Если стороны в договоре аренды не согласовали право арендатора в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ), то он не вправе будет заявить о таком отказе и прекратить вносить арендную плату (Постановление ФАС Центрального округа от 09.09.2011 по делу N А36-4385/2010).

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.3 "Односторонний отказ от договора" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

13.3.2. Риск арендатора при несогласовании срока направления уведомления об отказе от договора

Если стороны в договоре аренды не согласовали срок направления уведомления об отказе арендатора от договора, то будет применяться срок, установленный ст. 610 ГК РФ, а именно один месяц, а при аренде недвижимого имущества - 3 месяца. До истечения этого срока договор не будет прекращен на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ и арендатор не вправе будет перестать вносить арендную плату, даже если в самом уведомлении указан иной срок, с которого договор считается прекращенным.

- Судебную практику, подтверждающую, что при отсутствии в договоре срока его прекращения применяются сроки, установленные ст. 610 ГК РФ, а не указанные в уведомлении об отказе от договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.3.1 "Основания и порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

13.3.3. Риск арендатора при несогласовании порядка одностороннего отказа от договора, заключенного на определенный срок

Если стороны в договоре аренды, заключенном на определенный срок, предусмотрели право арендодателя на односторонний отказ от договора (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ), но не согласовали порядок такого отказа, то договор будет считаться расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе, а не с момента его направления арендодателем. Соответственно, арендатор будет обязан внести арендную плату (ст. 614 ГК РФ) за весь период пользования имуществом до момента получения уведомления.

- Судебную практику, подтверждающую, что если порядок одностороннего отказа не согласован, договор считается расторгнутым с момента получения уведомления арендатором, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендатору при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.3.2 "Основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).