Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Аренда. Общие положения. риски арендодателя при заключении договора

Обновлено 17.10.2017 23:55

АРЕНДА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
РИСКИ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1. ПРАВО НА ПЕРЕДАЧУ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

1.2. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1.2.1. Риск арендодателя при согласовании условия об арендной плате, равной нулю

Если в договоре указано, что арендная плата за пользование имуществом равна нулю, этот договор не является договором аренды, поскольку он не предусматривает возмездность владения и пользования имуществом, которая в соответствии со ст. 606 ГК РФ является одним из признаков арендных отношений. Поскольку арендатор в этом случае освобожден от внесения арендной платы, указанный договор согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ может быть признан судом договором безвозмездного пользования (ссуды).

- Судебную практику, подтверждающую, что договор, по которому арендатор освобождается от уплаты арендной платы, может быть признан договором безвозмездного пользования, см. в Путеводителе по судебной практике.

В этом случае собственник имущества не вправе потребовать от пользователя внесения арендной платы (Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2009 N Ф09-1021/09-С6, Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2006 N Ф09-99/06-С6). Также у него не будет оснований требовать признания договора незаключенным и возврата имущества в связи с отсутствием государственной регистрации, поскольку законодательством не предусмотрена регистрация договора безвозмездного пользования (Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2005 N Ф09-2996/05-С3).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.2.3 "Возмездность" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

1.3. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ

1.3.1. Риск арендодателя при несогласовании условия об объекте аренды (арендодатель не сможет взыскать плату за пользование)
1.3.2. Риск арендодателя при несогласовании условия об объекте аренды (арендодатель не вправе будет требовать принятия в пользование)
1.3.3. Риск арендодателя при несогласовании условия об объекте аренды (арендодатель не сможет истребовать имущество)
1.3.4. Риск арендодателя при несогласовании в договоре инвентарного номера предмета обихода (арендодатель не вправе требовать возврата имущества)

1.3.1. Риск арендодателя при несогласовании условия об объекте аренды (арендодатель не сможет взыскать плату за пользование)

Если в договоре стороны не согласовали индивидуально-определенные признаки передаваемого объекта, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору, то в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте считается несогласованным, а договор - незаключенным (Определение ВАС РФ от 16.11.2007 N 12798/07, Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2010 N Ф09-65/10-С6 по делу N А76-7191/2009-15-271).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
В соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.3 "Объект аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

1.3.2. Риск арендодателя при несогласовании условия об объекте аренды (арендодатель не вправе будет требовать принятия в пользование)

Если в договоре стороны не отразили данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается арендатору, то в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте считается несогласованным, а договор - незаключенным. В таком случае арендодатель не вправе потребовать от арендатора принятия в пользование объекта аренды, внесения обеспечительного платежа за пользование и неустойки за его просрочку.

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае признания договора незаключенным невозможно понудить арендатора к принятию арендованного имущества, взыскать с него обеспечительный платеж и неустойку за просрочку его внесения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
В силу п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.3 "Объект аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

1.3.3. Риск арендодателя при несогласовании условия об объекте аренды (арендодатель не сможет истребовать имущество)

Если в договоре аренды или акте приема-передачи не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, то условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В таком случае арендодатель в отсутствие доказательств передачи арендатору конкретной вещи не сможет истребовать ее.

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае признания договора незаключенным арендодатель в указанной ситуации не сможет истребовать у арендатора имущество при отсутствии доказательств его передачи, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.3 "Объект аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

1.3.4. Риск арендодателя при несогласовании в договоре инвентарного номера предмета обихода (арендодатель не вправе требовать возврата имущества)

Если в договоре и акте приема-передачи стороны не указали инвентарные номера предметов обихода (например, мебели), условие об объекте аренды считается несогласованным из-за отсутствия данных, позволяющих определенно установить имущество. В таком случае договор будет являться незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При этом арендодатель, не доказавший свое право собственности на спорное имущество, не будет иметь правовых оснований требовать его возврата арендатором, а также взыскания договорной неустойки за несвоевременный возврат.

- Судебную практику, подтверждающую, что при признании договора незаключенным невозможно истребовать имущество и взыскать неустойку за его несвоевременный возврат, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
При рассмотрении спора в суде арендодатель может использовать следующие аргументы и судебную практику.
1. В соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

2. Если договор аренды признан незаключенным, но арендодатель докажет, что арендатор фактически пользовался имуществом без правовых оснований, в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ собственник имущества вправе потребовать с арендатора взыскания неосновательного обогащения.

- Судебную практику, подтверждающую, что если договор был признан незаключенным, но арендатор фактически пользовался имуществом, арендодатель вправе потребовать взыскания неосновательного обогащения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 1.3.2 "Индивидуализация объекта аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

2. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ АРЕНДЫ

2.1. ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТОМ АРЕНДЫ

2.1.1. Риск арендодателя при согласовании в договоре цели использования объекта аренды

Если стороны согласовали цель использования объекта аренды и имущество передано, в состоянии, не позволяющем использовать его по целевому назначению, арендатор вправе предъявить претензию арендодателю. Если тот не устранит недостатки, то арендатор в соответствии с п. 5 ст. 453 ГК РФ имеет право требовать возмещения убытков, например в размере уплаченных арендных платежей.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор вправе требовать возмещения убытков в случае передачи имущества с недостатками, препятствующими его использованию в соответствии с целевым назначением, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, в указанной ситуации арендатор на основании ст. 450, п. 1 ст. 612, абз. 5 ст. 620 ГК РФ вправе потребовать досрочного расторжения договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор вправе требовать расторжения договора, если имущество передано в непригодном для использования состоянии в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
В качестве аргументов в свою защиту при наступлении риска арендодатель может использовать следующую судебную практику:
1. Если арендодатель, извещенный о недостатках объекта аренды, устранит их в разумный срок, арендатор не вправе требовать расторжения договора (абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ). Разумность такого срока суд может определить путем соотнесения сроков аренды по договору с периодом, когда арендатор был лишен возможности пользоваться объектом аренды. Так, разумным может быть признан срок в один месяц при общем сроке аренды в пять лет.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор не вправе требовать расторжения договора, если арендодатель устранил недостатки в разумный срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

2. Если стороны согласовали недостатки имущества и установили, что их устраняет арендатор, арендодатель не отвечает за невозможность использования объекта аренды по целевому назначению и признается выполнившим обязанность по передаче имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если его состояние исключает возможность использования по назначению, но договором предусмотрено, что имущество подлежит ремонту арендатором, см. в Путеводителе по судебной практике.

3. Если арендатору было известно о состоянии объекта аренды в момент его передачи (например, согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендатор без претензий подписал акт приема-передачи имущества, в котором было оговорено его состояние), он не вправе предъявлять претензии арендодателю по поводу состояния арендованного имущества, а также отказаться от внесения арендной платы. В то же время существует иная судебная позиция, заключающаяся в том, что арендатор вправе отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата) за переданное ему в ненадлежащем состоянии имущество, даже если он знал о его непригодности.

- Судебную практику, подтверждающую, что существует две позиции судов по вопросу о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы в случае, если недостатки имущества могли быть им выявлены, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 2.1.1 "Цель пользования объектом аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

2.2. ПРИНАДЛЕЖНОСТИ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

2.3. ДОКУМЕНТЫ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОБЪЕКТУ АРЕНДЫ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

2.4. НЕДОСТАТКИ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ

2.4.1. Риск арендодателя при несогласовании условия о скрытых недостатках объекта аренды

Если в договоре не указаны недостатки объекта аренды, но в дальнейшем арендатор обнаружит недостатки, которые не могли быть выявлены при передаче имущества и препятствуют его использованию, может возникнуть следующая ситуация. Арендатор, известивший арендодателя о намерении устранить недостатки за его счет, вправе потребовать от него возмещения соответствующих расходов, если арендодатель без промедления не устранил недостатки или не заменил объект аренды в соответствии с абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что требования арендатора о возмещении расходов на устранение недостатков, которые не могли быть обнаружены во время передачи имущества, подлежат удовлетворению судом, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 2.4 "Недостатки объекта аренды" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

2.5. СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

3. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

3.1. СРОК АРЕНДЫ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

3.2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.2.1. Риск арендодателя при согласовании условия о распространении условий договора на фактические арендные отношения, возникшие до его заключения
3.2.2. Риск арендодателя при несогласовании условия о распространении договора на фактические отношения, возникшие до его заключения
3.2.3. Риск арендодателя при несогласовании условия о запрете преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок
3.2.4. Риск арендодателя при согласовании условия о продлении договора после окончания срока его действия на тот же срок на тех же условиях

3.2.1. Риск арендодателя при согласовании условия о распространении условий договора на фактические арендные отношения, возникшие до его заключения

Если стороны согласовали условие о распространении договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), указав дату возникновения этих отношений, однако акт приема-передачи имущества был подписан после нее, то арендодатель не сможет взыскать арендную плату за период с этой даты до момента подписания акта приема-передачи.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор обязан уплачивать арендную плату с момента фактической передачи ему объекта аренды, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 3.2.2 "Применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

3.2.2. Риск арендодателя при несогласовании условия о распространении договора на фактические отношения, возникшие до его заключения

Если стороны не указали в договоре, что его условия будут применяться к отношениям сторон (п. 2 ст. 425 ГК РФ), возникшим до его заключения, арендодатель будет не вправе требовать оплаты аренды имущества до заключения договора по цене договора. Аренда имущества должна быть оплачена по цене, согласованной сторонами до заключения договора (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.03.2006 N А10-7286/04-12-Ф02-1093/06-С2).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 3.2.2 "Применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

3.2.3. Риск арендодателя при несогласовании условия о запрете преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок

Если стороны не указали в договоре, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ), то в случае заключения арендодателем договора с третьим лицом арендатор имеет право потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по такому договору на основании ст. 621 ГК РФ, если докажет факт заключения договора с третьим лицом. Однако в судебной практике по данному вопросу существует и другая позиция, согласно которой арендатор должен доказать лишь намерение арендодателя заключить такой договор.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, должен арендатор при предъявлении иска о защите преимущественного права доказывать заключение договора с третьим лицом или только намерение его заключить, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 3.2.3 "Преимущественное право на заключение договора на новый срок" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

3.2.4. Риск арендодателя при согласовании условия о продлении договора после окончания срока его действия на тот же срок на тех же условиях

Если в договоре согласовано условие, согласно которому после прекращения срока его действия он считается продленным (возобновленным) на тот же срок и на тех же условиях в случае фактического продолжения пользования имуществом при отсутствии возражений арендодателя, суд может указать, что п. 2 ст. 621 ГК РФ не применяется к отношениям сторон. Договор не будет считаться заключенным на неопределенный срок и арендодатель не сможет отказаться от него на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2012 по делу N А56-24923/2011, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.04.2008 N А33-14200/2007-03АП-470/2008).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 3.2.4 "Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

4. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА

4.1. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА

4.1.1. Риск арендодателя при согласовании документа, которым должна оформляться передача имущества в аренду
4.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества

4.1.1. Риск арендодателя при согласовании документа, которым должна оформляться передача имущества в аренду

Если стороны в договоре аренды согласуют конкретный документ, которым должна оформляться передача имущества (например, акт приемки-передачи), отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). В этом случае арендодатель будет обязан вернуть арендатору аванс как неосновательное обогащение в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.10.2008 по делу N А79-1270/2008).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Есть судебная практика, согласно которой при отсутствии акта приема-передачи или иного подтверждающего документа доказательствами перехода имущества к арендатору могут быть:
- иные документы, свидетельствующие о наличии арендных правоотношений между сторонами, например акты сверки расчетов между сторонами, счета-фактуры;

- Судебную практику, подтверждающую, что акт приема-передачи не является единственно возможным доказательствам факта передачи движимого имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

- факт пользования имуществом, если он доказан в суде;

- Судебную практику, подтверждающую, что фактическое пользование имуществом подтверждает его передачу арендатору в отсутствие акта приема-передачи, см. в Путеводителе по судебной практике.

- свидетельские показания.

- Судебную практику, подтверждающую, что свидетельские показания могут являться доказательствами перехода имущества к арендатору, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.1.3 "Доказательства передачи имущества в аренду" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

4.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества

Если в договоре аренды не предусмотрено, что актом приема-передачи имущества является сам договор, то при передаче имущества стороны должны подписать документ, удостоверяющий факт перехода имущества от арендодателя к арендатору (например, акт приема-передачи). В противном случае передача имущества будет не подтверждена (п. 1 ст. 611 ГК РФ) и арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы в соответствии со ст. 614 ГК РФ (Постановление ФАС Московского округа от 20.06.2000 N КГ-А40/2397-00).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Есть судебная практика, согласно которой при отсутствии акта приема-передачи или иного подтверждающего документа доказательствами перехода имущества к арендатору могут быть:
- иные документы, свидетельствующие о наличии арендных правоотношений между сторонами, например акты сверки расчетов между сторонами, счета-фактуры;

- Судебную практику, подтверждающую, что акт приема-передачи не является единственно возможным доказательствам факта передачи имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

- факт пользования имуществом, если он доказан в суде;

- Судебную практику, подтверждающую, что фактическое пользование имуществом подтверждает его передачу арендатору в отсутствие акта приема-передачи, см. в Путеводителе по судебной практике.

- свидетельские показания.

- Судебную практику, подтверждающую, что свидетельские показания могут являться доказательствами перехода имущества к арендатору, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.1.3 "Доказательства передачи имущества в аренду" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

4.2. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

4.2.1. Риск арендодателя при согласовании условия о возврате арендованного имущества через определенное время после прекращения договора
4.2.2. Риск арендодателя при согласовании условия о внесении арендной платы в повышенном размере за каждый день просрочки возврата имущества в разделе договора об ответственности сторон
4.2.3. Риск арендодателя при несогласовании условия об уплате неустойки за несвоевременный возврат имущества

4.2.1. Риск арендодателя при согласовании условия о возврате арендованного имущества через определенное время после прекращения договора

Если в договоре аренды предусмотрено, что имущество должно быть возвращено через определенное время после прекращения договора, то до исполнения обязанности по передаче имущества арендатор фактически пользуется им, в том числе в течение срока возврата, установленного договором. Арендодатель должен направить уведомление о намерении прекратить договор до окончания срока его действия. В противном случае суд может признать договор возобновленным на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. В такой ситуации арендодатель не сможет требовать возврата имущества и уплаты неустойки за нарушение срока его возврата, ссылаясь на прекращение договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что уведомление должно быть направлено до истечения срока действия договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.2.4 "Срок возврата имущества" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

4.2.2. Риск арендодателя при согласовании условия о внесении арендной платы в повышенном размере за каждый день просрочки возврата имущества в разделе договора об ответственности сторон

Если стороны согласовали условие об уплате в случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендной платы в повышенном размере, которая начисляется за каждый день просрочки возврата имущества, и поместили это условие в раздел договора об ответственности сторон, суд может признать такое условие соглашением о неустойке, применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие договора о повышенной арендной плате за пользование имуществом после истечения срока действия договора может быть признано соглашением о неустойке, см. в Путеводителе по судебной практике.

Арендная плата в повышенном размере, установленная за каждый день просрочки возврата, может быть расценена как неустойка и в том случае, если она не размещена в разделе об ответственности сторон (Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2011 N КГ-А40/475-11).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.2.4 "Срок возврата имущества" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

4.2.3. Риск арендодателя при несогласовании условия об уплате неустойки за несвоевременный возврат имущества

Если договором не предусмотрено условие об уплате арендатором неустойки за нарушение срока возврата арендованного имущества (абз. 3 ст. 622 ГК РФ), письменное соглашение о неустойке в таком случае отсутствует (ст. ст. 330, 331 ГК РФ), поэтому арендодатель не вправе требовать ее взыскания (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.07.2011 по делу N А32-22870/2008 (Определением ВАС РФ от 22.11.2011 N ВАС-7484/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления)).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Если имущество не возвращено арендатором при прекращении договора, арендодатель вправе в соответствии со ст. 622 ГК РФ взыскать арендную плату в установленном договором размере за весь период фактического пользования имуществом, а также проценты на сумму арендной платы в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор обязан оплатить пользование имуществом, если он не вернул его после прекращения договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Арендодатель также сможет потребовать возмещения убытков в части, не покрытой суммой взыскиваемой арендной платы, на основании абз. 2 ст. 622 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель вправе потребовать возмещения убытков и неустойки в случае несвоевременного возврата арендованного имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 4.2.4 "Срок возврата имущества" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

5. СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

5.1. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

5.1.1. Риск арендодателя при согласовании условия о том, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы
5.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, за чей счет арендатор производит капитальный ремонт арендованного имущества
5.1.3. Риск арендодателя при несогласовании срока капитального ремонта арендованного имущества, не имеющего недостатков на момент заключения договора (арендодатель не сможет потребовать расторжения договора)

5.1.1. Риск арендодателя при согласовании условия о том, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы

Если по договору осуществлять капитальный ремонт должен арендатор и стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы, это означает, что капитальный ремонт осуществляется арендатором за счет арендодателя. В связи с этим у последнего возникнет обязанность по возмещению арендатору стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Если арендатор заявит о прекращении обязательства по внесению арендной платы полностью или частично зачетом требования к арендодателю по возмещению стоимости капитального ремонта либо стороны оговорят зачет в дополнительном соглашении, задолженность арендатора по арендной плате уменьшится на стоимость произведенного ремонта. В связи с этим арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора по причине невнесения арендной платы в данной части и уплаты неустойки за просрочку ее внесения согласно абз. 4 ст. 619, п. 2 ст. 450, ст. 330 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что неуплата арендных платежей из-за зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы не является основанием для расторжения договора арендодателем, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.1.2 "Распределение расходов по капитальному ремонту между сторонами" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

5.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, за чей счет арендатор производит капитальный ремонт арендованного имущества

Если по договору обязанность по проведению капитального ремонта арендованного имущества возложена на арендатора, но не указано, за чей счет он должен произвести данный ремонт, считается, что стороны не изменили правило п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе будет потребовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие договора о выполнении капитального ремонта арендатором не освобождает арендодателя от обязанности компенсировать его стоимость, если договором прямо не предусмотрено, что арендатор производит ремонт за свой счет, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.1.2 "Распределение расходов по капитальному ремонту между сторонами" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

5.1.3. Риск арендодателя при несогласовании срока капитального ремонта арендованного имущества, не имеющего недостатков на момент заключения договора (арендодатель не сможет потребовать расторжения договора)

Если арендованное имущество не имеет недостатков на момент заключения договора и арендатор обязан в силу договора производить его капитальный ремонт за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ), однако срок его проведения не согласован, арендодатель сможет потребовать проведения капитального ремонта арендатором только в случае возникновения неотложной необходимости. Такая необходимость может возникнуть, только если имущество окажется неисправным вследствие аварии, ухудшения состояния, вызванного износом и другими причинами. В случае если она не возникла, арендодатель не вправе будет потребовать расторжения договора на основании абз. 3 ст. 619 ГК РФ в связи с неосуществлением арендатором капитального ремонта имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что неисполнение арендатором обязанности по проведению капитального ремонта не влечет расторжения договора, если в договоре не определены сроки и условия такого ремонта, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.1.4 "Срок проведения капитального ремонта" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

5.2. ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

5.3. ПОДДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ В ИСПРАВНОМ СОСТОЯНИИ
Статья 616 ГК РФ

5.3.1. Риск арендодателя при согласовании обязанности арендодателя по техническому обслуживанию объекта аренды

Если арендодатель, на которого возложена обязанность по обслуживанию объекта аренды, ее не исполняет и это повлекло невозможность использования объекта аренды, арендатор имеет право (п. 2 ст. 328 ГК РФ) приостановить внесение арендных платежей.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не вправе требовать арендной платы, если арендатор фактически лишен возможности использовать переданное имущество, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 5.3.1 "Сторона, которая несет обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

5.4. РАСХОДЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

6. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

6.1. ВИДЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

6.1.1. Риск арендодателя при несогласовании условия об арендной плате (арендодатель получит арендную плату в размере меньше запланированного)
6.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия об арендной плате (договор будет признан незаключенным)
6.1.3. Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме доли произведенной арендатором продукции
6.1.4. Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме оказания услуг
6.1.5. Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме передачи имущества (арендодатель не сможет потребовать уплаты арендной платы денежными средствами)
6.1.6. Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме передачи имущества (проценты за пользование денежными средствами за период просрочки не будут начислены)

6.1.1. Риск арендодателя при несогласовании условия об арендной плате (арендодатель получит арендную плату в размере меньше запланированного)

Если данное условие не согласовано, арендатор в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ должен вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата может быть определена, например, исходя из расчета стоимости пользования имуществом, выполненного в рамках назначенной при рассмотрении спора судебной экспертизы, и в этом случае ее размер может оказаться меньше, чем предполагал арендодатель при заключении договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что размер арендной платы, не согласованной в договоре, может быть определен в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6 "Арендная плата" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

6.1.2. Риск арендодателя при несогласовании условия об арендной плате (договор будет признан незаключенным)

Если в договоре установлено, что размер арендной платы определяется по соглашению сторон, суд может указать, что условие о размере арендной платы является существенным.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие об арендной плате признается существенным, если стороны установили, что ее размер определяется по соглашению сторон, см. в Путеводителе по судебной практике.

При отсутствии соглашения о размере арендной платы существенное условие не будет согласовано и, следовательно, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор будет считаться незаключенным. Права и обязанности сторон по такому договору не возникнут. Арендодатель в этом случае не вправе будет требовать от арендатора, в частности, неустойки за несвоевременное внесение арендной платы.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Есть противоположная судебная практика, согласно которой, если стороны не достигли согласия относительно размера арендной платы, договор считается заключенным и в этом случае применяются ст. 424 и п. 1 ст. 614 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды может быть признан заключенным несмотря на отсутствие условия о размере арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6 "Арендная плата" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

6.1.3. Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме доли произведенной арендатором продукции

Если стороны установили арендную плату в форме доли продукции, произведенной с использованием арендованного имущества (пп. 2 п. 2 ст. 614 ГК РФ), арендодатель, требующий внесения арендной платы в определенном размере, должен доказать, что тот объем, из которого он исходил при расчете, действительно был получен арендатором. Причем составленные арендодателем односторонние документы не признаются надлежащим доказательством (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.09.2005 N Ф03-А59/05-1/2471).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.1.2 "Арендная плата в виде доли полученной продукции, плодов и доходов" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

6.1.4. Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме оказания услуг

Если стороны согласовали условие о том, что в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата уплачивается путем предоставления арендодателю каких-либо услуг, а впоследствии арендодатель ими не воспользовался, он не сможет требовать изменения формы арендной платы на денежную, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств.

- Судебную практику, подтверждающую, что, если арендная плата была установлена в виде предоставления арендодателю услуг, которыми он не воспользовался, он не вправе требовать изменения формы платы на денежную, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.1.3 "Арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

6.1.5. Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме передачи имущества (арендодатель не сможет потребовать уплаты арендной платы денежными средствами)

Если стороны согласовали арендную плату в форме передачи арендодателю определенного имущества (в натуральной форме), он не вправе требовать внесения задолженности по арендной плате в денежной форме.

- Судебную практику, подтверждающую, что задолженность по арендной плате, установленная договором в натуральной форме, не может быть взыскана в денежной форме, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Есть судебная практика, согласно которой, если обязательство по передаче имущества в качестве арендной платы не исполнено и в дальнейшем арендодатель утратил интерес к исполнению (п. 2 ст. 405 ГК РФ), он может взыскать стоимость имущества в денежном выражении в качестве убытков.

- Судебную практику, подтверждающую возможность взыскания стоимости имущества, которое подлежало передаче в качестве арендной платы, но не было передано, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.1.5 "Арендная плата в виде передачи вещи в собственность арендодателя" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

6.1.6. Риск арендодателя при согласовании арендной платы в форме передачи имущества (проценты за пользование денежными средствами за период просрочки не будут начислены)

Арендодатель не вправе требовать уплаты процентов на основании ст. 395 ГК РФ при просрочке внесения арендной платы, установленной в натуральной (неденежной) форме, поскольку обязательство арендатора не является денежным (Постановление ФАС Центрального округа от 13.05.2003 N А23-3789/02Г-4-215).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.1.5 "Арендная плата в виде передачи вещи в собственность арендодателя" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

6.2. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

6.2.1. Риск арендодателя при несогласовании показателя инфляции, применяемого при расчете размера арендной платы
6.2.2. Риск арендодателя при несогласовании отдельного размера арендной платы для каждой арендованной вещи
6.2.3. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что НДС не входит в размер арендной платы

6.2.1. Риск арендодателя при несогласовании показателя инфляции, применяемого при расчете размера арендной платы

Если в договоре установлена расчетная величина арендной платы, изменяющаяся с учетом уровня инфляции, и не конкретизирован порядок, способ и метод перерасчета, условие об индексации арендной платы будет считаться несогласованным.

- Судебную практику, подтверждающую, что не является согласованным условие о пересчете арендной платы в соответствии с уровнем инфляции, если при этом не конкретизирован порядок, способ и метод пересчета, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.2.2 "Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

6.2.2. Риск арендодателя при несогласовании отдельного размера арендной платы для каждой арендованной вещи

Если в договоре аренды имущества, состоящего из нескольких вещей, указан только один размер арендной платы и не указано, что плата взимается за каждую вещь, суд путем буквального толкования условий договора (ст. 431 ГК РФ) может прийти к выводу, что арендная плата установлена за пользование всем имуществом в целом. В этом случае арендодатель не сможет потребовать внесения платы по определенной договором ставке за каждую вещь.

- Судебную практику, подтверждающую, что если договором не определен размер арендной платы за каждую из переданных в аренду вещей, то установленные платежи являются платой за пользование всем имуществом в целом, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.2.3 "Размер арендной платы за все передаваемое имущество и по каждой вещи отдельно" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

6.2.3. Риск арендодателя при несогласовании условия о том, что НДС не входит в размер арендной платы

Если в договоре отсутствует указание об НДС, в частности из договора не следует, что размер арендной платы не включает НДС, суд путем толкования условий договора (ст. 431 ГК РФ) может сделать вывод о том, что арендная плата согласована с учетом налога.
В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.

Однако существует противоположная позиция в судебной практике, согласно которой при отсутствии в договоре о включении НДС в размер арендной платы арендодатель вправе потребовать уплаты НДС сверх суммы арендной платы в соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу о том, включается ли НДС в сумму арендной платы, если договором это не предусмотрено, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 6.2.5 "Включение в арендную плату НДС" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

7. ИЗМЕНЕНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

7.1. ОСНОВАНИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

7.2. ПОРЯДОК И МОМЕНТ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

7.3. УСЛОВИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

7.3.1. Риск арендодателя при несогласовании условий, позволяющих ему изменить размер арендной платы в одностороннем порядке

Если договором не предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае увеличения ее базовых ставок, устанавливаемых нормативными актами компетентных органов, или индекса инфляции, то при наступлении указанных условий он не сможет ссылаться на них как на существенное изменение обстоятельств и требовать внесения изменений в договор в соответствии со ст. 451 ГК РФ. Суд может отказать в удовлетворении требования арендодателя увеличить размер арендной платы в связи с тем, что сами по себе инфляционные процессы и изменение экономической ситуации не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Соответственно, ст. 451 ГК РФ в этом случае применяться не может.

- Судебную практику, подтверждающую, что высокий уровень инфляции сам по себе не является существенным изменением обстоятельств и основанием для изменения ставок арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 7.3 "Условия изменения размера арендной платы" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

7.4. СРОКИ (ПЕРИОДИЧНОСТЬ) ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

7.5. ВЕЛИЧИНА (ПРЕДЕЛЫ) ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

7.5.1. Риск арендодателя при установлении в договоре пределов изменения размера арендной платы

Если договором установлена предельная величина изменения размера арендной платы, он может быть изменен только в предусмотренных договором пределах. В противном случае арендодатель не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, рассчитанном без учета установленных договором пределов (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2007 по делу N А65-31531/2005-СГ2-6).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 7.5 "Величина (пределы) изменения размера арендной платы" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

8. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

8.1. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

8.2. ПЕРИОДИЧНОСТЬ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

8.3. СРОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

8.4. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ТРЕТЬИМ ЛИЦОМ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

9. ГАРАНТИЙНЫЙ (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ) ПЛАТЕЖ

9.1. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДАТОРОМ ГАРАНТИЙНОГО
(ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

9.2. УДЕРЖАНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЕМ ГАРАНТИЙНОГО
(ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА

9.2.1. Риск арендодателя при согласовании условия об освобождении арендатора от внесения арендной платы при невозможности использования имущества
9.2.2. Риск арендодателя при согласовании только определенных случаев в качестве основания для удержания обеспечительного платежа

9.2.1. Риск арендодателя при согласовании условия об освобождении арендатора от внесения арендной платы при невозможности использования имущества

Если договором предусмотрено условие, согласно которому арендатор освобождается от внесения арендной платы в случае невозможности использования имущества по причинам, не зависящим от арендатора, и при этом в договоре не согласована обязанность арендатора по приведению объекта аренды в надлежащее состояние (ст. ст. 614, 616 ГК РФ), арендодатель не может удерживать уплаченный обеспечительный платеж в счет невнесенной арендной платы и обязан будет его вернуть (Определение ВАС РФ от 25.02.2011 N ВАС-1048/11).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 9.2.1.3 "Удержание обеспечительного платежа при прекращении договора в отсутствие его нарушений арендатором" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

9.2.2. Риск арендодателя при согласовании только определенных случаев в качестве оснований для удержания обеспечительного платежа

Если договором в качестве оснований для удержания обеспечительного платежа предусмотрены только определенные случаи, арендодатель не сможет удержать такой платеж при любом другом нарушении договора арендатором. В частности, арендодатель не вправе отказать арендатору в возврате гарантийного платежа при нарушении последним сроков перечисления арендной платы, если договором предусмотрено удержание гарантийного платежа только в случае отказа арендатора от приема имущества от арендодателя (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2009 по делу N А56-8980/2009).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 9.2.1.3 "Удержание обеспечительного платежа при прекращении договора в отсутствие его нарушений арендатором" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

9.3. ВОЗВРАТ АРЕНДОДАТЕЛЕМ ГАРАНТИЙНОГО
(ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

9.4. СУДЬБА ГАРАНТИЙНОГО (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА
ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

9.5. СУДЬБА ГАРАНТИЙНОГО (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА
ПРИ СМЕНЕ СОБСТВЕННИКА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

10. ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

10.1. ВЫДАЧА АРЕНДОДАТЕЛЕМ СОГЛАСИЯ НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА
АРЕНДЫ ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

10.1.1. Риск арендодателя при несогласовании условия о получении согласия в письменной форме
10.1.2. Риск арендодателя при включении в текст договора согласия арендодателя на совершение сделки, предусмотренной п. 2 ст. 615 ГК РФ
10.1.3. Риск арендодателя при несогласовании условия об ограничении срока на совершение сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам

10.1.1. Риск арендодателя при несогласовании условия о получении согласия в письменной форме

Если в договоре не предусмотрена обязанность арендатора получить согласие на заключение сделок, предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ, в письменной форме, то при совершении арендодателем каких-либо действий, свидетельствующих об одобрении сделки (например, участие в переписке с арендатором и третьим лицом по вопросам пользования имуществом, оказание третьему лицу содействия в пользовании), согласие признается полученным. В этом случае арендодатель, получив уведомление о состоявшейся сделке, не сможет заявить о ее недействительности на основании ст. 168 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что в качестве согласия арендодателя могут быть признаны его действия, свидетельствующие об одобрении сделки, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 10.1.1 "Форма и способы выдачи арендодателем письменного согласия" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

10.1.2. Риск арендодателя при включении в текст договора согласия арендодателя на совершение сделки, предусмотренной п. 2 ст. 615 ГК РФ

Если согласие арендодателя на совершение сделки по передаче арендатором права аренды или объекта аренды третьему лицу выражено непосредственно в тексте договора, арендатор в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ не должен будет обращаться к арендодателю за выдачей согласия при совершении каждой конкретной сделки.

- Судебную практику, подтверждающую, что согласие арендодателя, выраженное в договоре, освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую сделку, см. в Путеводителе по судебной практике.

При этом согласием может быть признано в том числе условие о том, что арендатор вправе без согласия арендодателя передавать, например имущество в субаренду. Договор субаренды в этом случае не будет считаться недействительным (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2006, 03.10.2006 N 09АП-12045/2006-ГК).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 10.1.1 "Форма и способы выдачи арендодателем письменного согласия" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

10.1.3. Риск арендодателя при несогласовании условия об ограничении срока на совершение сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам

Если арендодатель дал согласие на совершение арендатором сделок по передаче объекта аренды в субаренду без ограничения срока на их совершение, арендатор вправе заключать указанные сделки в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Арендодатель при этом не вправе требовать расторжения договора аренды в связи с нарушениями его условий арендатором (ст. 619 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что выдача арендодателем согласия на субаренду без ограничения ее предельного срока позволяет арендатору возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 10.1.2 "Условия выдачи согласия арендодателем, ограничивающие права арендатора на совершение сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

10.2. СУБАРЕНДА

По данной теме см.:
Риск субарендатора при заключении договора субаренды без согласия арендодателя
Риск субарендатора при согласовании условия о сроке действия договора субаренды, превышающем срок действия договора аренды

11. ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

11.1. УСЛОВИЕ О ПЕРЕХОДЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
В СОБСТВЕННОСТЬ АРЕНДАТОРА

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

11.2. УСЛОВИЕ О ВЫКУПНОЙ ЦЕНЕ

11.2.1. Риск арендодателя при несогласовании условия о выкупной цене недвижимого имущества

Если в договоре аренды, предусматривающем переход к арендатору права собственности на арендованное недвижимое имущество, не согласовано условие о выкупной цене, то суд на основании ст. ст. 432, 555 и 624 ГК РФ может признать такой договор незаключенным в части выкупа, поскольку не согласовано его существенное условие.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие о выкупной цене является существенным для договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа, см. в Путеводителе по судебной практике.

В этом случае арендатор, уплативший денежные средства в счет уплаты выкупной цены по такому договору, вправе потребовать их возврата в качестве неосновательного обогащения в соответствии со ст. 1102 ГК РФ. Кроме того, арендатор в силу п. 2 ст. 1107 ГК РФ вправе потребовать уплаты на сумму неосновательного обогащения процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 11.2 "Условие о выкупной цене" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

11.3. МОМЕНТ ПРЕКРАЩЕНИЯ ОБЯЗАННОСТИ ПО ВНЕСЕНИЮ
АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ ВЫКУПЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

12. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

12.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

12.2. ПРОЦЕНТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

12.3. НЕУСТОЙКА

12.3.1. Риск арендодателя при заключении соглашения об уплате неустойки после прекращения действия договора аренды
12.3.2. Риск арендодателя при несогласовании конкретных обязательств, за нарушение которых уплачивается неустойка
12.3.3. Риск арендодателя при согласовании двух различных порядков исчисления неустойки
12.3.4. Риск арендодателя при несогласовании размера пени

12.3.1. Риск арендодателя при заключении соглашения об уплате неустойки после прекращения действия договора аренды

Если стороны заключили соглашение об уплате неустойки за нарушение условий договора аренды уже после того, как договор прекратил свое действие, такое соглашение будет признано судом недействительным.
В данной ситуации арендодатель не сможет потребовать уплаты неустойки по п. 1 ст. 330 ГК РФ за нарушение арендатором каких-либо условий договора. В частности, арендодатель будет не вправе взыскать неустойку за просрочку арендатором возврата имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что соглашение сторон о договорной неустойке на сумму платежей за пользование не возвращенным в срок имуществом, заключенное после прекращения договора, недействительно и арендодатель не вправе требовать ее уплаты, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
При просрочке возврата имущества арендодатель в любом случае вправе потребовать внесения арендной платы за все время фактического пользования им до момента возврата (ст. 622 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае несвоевременного возврата арендатор обязан оплатить пользование имуществом после прекращения договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если полученная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения по ст. 622 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что если полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может требовать их возмещения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 12.3 "Неустойка" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

12.3.2. Риск арендодателя при несогласовании конкретных обязательств, за нарушение которых уплачивается неустойка

Если в договоре аренды стороны не согласовали конкретные обязательства, неисполнение которых является основанием для начисления неустойки, или указали, что неустойка применяется при наступлении любого неисполнения обязательств и/или при досрочном расторжении договора по любым основаниям, в таком случае условие о неустойке будет не согласовано (ст. 330 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что условие о неустойке считается несогласованным, если в договоре указано, что она применяется в случае неисполнения обязательств и/или в случае досрочного расторжения договора по любым основаниям, см. в Путеводителе по судебной практике.

Арендодатель будет не вправе требовать ее уплаты в случае нарушения каких-либо обязательств арендатором, например в случае просрочки внесения арендной платы (Постановление ФАС Московского округа от 12.04.2010 N КГ-А40/2888-10).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
При невозможности взыскать неустойку арендодатель вправе требовать взыскания причиненных убытков по ст. ст. 15, 393 ГК РФ.
В случае просрочки исполнения денежного обязательства арендодатель сможет также потребовать уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 12.3 "Неустойка" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

12.3.3. Риск арендодателя при согласовании двух различных порядков исчисления неустойки

Если стороны согласовали сразу два порядка исчисления неустойки (в виде фиксированной суммы и в виде процентов за каждый день просрочки), суд признает условие о неустойке несогласованным. Арендодатель в этом случае не сможет взыскать неустойку с суммы задолженности по арендной плате (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2009 N 18АП-2868/2009, 18АП-2871/2009 (Постановлением ФАС Уральского округа от 22.07.2009 N Ф09-5172/09-С6 данное Постановление оставлено без изменения)).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
При невозможности взыскать неустойку арендодатель вправе требовать взыскания причиненных убытков по ст. ст. 15, 393 ГК РФ.
В случае просрочки исполнения денежного обязательства арендодатель сможет также потребовать уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 12.3.2 "Случаи уплаты пени и способ определения ее размера" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

12.3.4. Риск арендодателя при несогласовании размера пени

Если стороны в договоре аренды указали только величину процента пени, но не указали сумму, на которую она начисляется, условие о неустойке будет признано несогласованным, поскольку невозможно определить ее размер. В таком случае арендодатель в силу ст. 330 ГК РФ не вправе будет требовать ее уплаты арендатором (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2010 по делу N А66-11829/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010 N 07АП-1238/10 (Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 13.07.2010 по делу N А67-5688/2009 данное Постановление оставлено без изменения)).
Суд не признает согласованным размер неустойки и, как следствие, условие о неустойке в целом, если в договоре указано, что в случае нарушения обязательств одной из сторон другая вправе предъявить требование об уплате штрафных санкций в соответствии с действующим законодательством (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009 N 18АП-455/2009).

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
При невозможности взыскать неустойку арендодатель вправе требовать взыскания причиненных убытков по ст. ст. 15, 393 ГК РФ.
В случае просрочки исполнения денежного обязательства арендодатель сможет также потребовать уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 12.3.2 "Случаи уплаты пени и способ определения ее размера" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

13. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

13.1. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ
ДОГОВОРА ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

13.2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Рисков арендодателя, подтвержденных судебной практикой, не выявлено.

13.3. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА

13.3.1. Риск арендодателя при несогласовании срока направления уведомления об отказе от договора аренды
13.3.2. Риск арендодателя при ненадлежащем согласовании права арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке

13.3.1. Риск арендодателя при несогласовании срока направления уведомления об отказе от договора аренды

Если стороны в договоре не согласовали срок направления уведомления об отказе арендодателя от договора, то будет применяться срок, установленный ст. 610 ГК РФ, а именно один месяц при аренде любого имущества, кроме недвижимого. Ранее такого срока договор не будет прекращен на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ и арендодатель не сможет потребовать возврата имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что если срок, указанный в уведомления об отказе от договора, не соответствует сроку, предусмотренному в ст. 610 ГК РФ, применяется срок, установленный законом, если иное не установлено договором, см. в Путеводителе по судебной практике.

Судебная практика в помощь арендодателю при наступлении риска
Не выявлена.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.3.1 "Основания и порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).

13.3.2. Риск арендодателя при ненадлежащем согласовании права арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке

Если стороны в договоре согласовали право арендодателя расторгнуть договор в случае нарушения его условий арендатором, но не указали, что речь идет именно об одностороннем отказе от договора во внесудебном порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ), данное условие может быть квалифицировано как право арендодателя расторгнуть договор только через суд по правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ. В этом случае арендодатель не сможет без обращения в суд в одностороннем порядке заявить о прекращении договора аренды и потребовать возврата арендованного имущества.
Однако есть противоположная судебная практика, согласно которой простого указания на возможность расторжения договора по инициативе арендодателя достаточно для того, чтобы арендодатель мог отказаться от договора по правилам п. 3 ст. 450 ГК РФ, т.е. без обращения в суд.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу о возможности расторжения договора по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при наличии соответствующего условия в договоре, см. в Путеводителе по судебной практике.

Предупреждение риска
Для предотвращения негативных последствий см. п. 13.3.2 "Основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок" Рекомендаций по заключению договора аренды (общие положения).