Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора

Обновлено 17.10.2017 23:55

АРЕНДА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Статьи 420, 432, 606, 607 ГК РФ

Договор - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Для заключения любого договора необходимо согласовать условие о его предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается не согласованным, а договор - незаключенным.
Исходя из указанных норм можно сделать вывод, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору. В юридической литературе также высказывается мнение о том, что предметом договора аренды является имущество, определенное индивидуальными признаками (Комментарий к статье 607 ГК РФ Постатейного комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1).
Вместе с тем в литературе встречается и другая позиция, согласно которой договор аренды имеет сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода) (Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / С.С. Алексеев, А.В. Асосков, В.Ю. Бузанов и др.; отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011). Аналогичное мнение высказывается в монографии Брагинского М.И., Витрянского В.В. "Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2".
С учетом изложенного при согласовании предмета аренды рекомендуется указать в договоре:
- права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ;
- данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ).
Следует также иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом на передачу имущества в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключение договора аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло.
На стадии заключения договора арендатору следует выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на вещь: от этого будут зависеть правовые последствия заключения договора. Подробнее об этом см. п. 1.1 настоящих Рекомендаций.

Если условие о предмете не согласовано
В этом случае договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ), т.е. не порождает для его сторон прав и обязанностей, установленных § 1 гл. 34 ГК РФ.
Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ, а именно из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (а не договор аренды). О согласовании условий об основных правах и обязанностях и последствиях их несогласования см. п. 1.2 настоящих рекомендаций.
Если в договоре не согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Вместе с тем в соответствии п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

1.1. ПРАВО НА СДАЧУ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ

В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником. Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, данным в п. 10 Постановления от 17.11.2011 N 73, из положений указанной статьи следует, что арендодатель должен обладать правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору.
В то же время отсутствие у арендодателя такого права в момент заключения договора не влечет признания договора недействительным.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды, заключенный лицом, которое не обладало в момент его заключения правом собственности на арендуемую вещь, не является недействительным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Арендодатель вправе заключить договор аренды в отношении вещи, которую он намерен приобрести в будущем у третьего лица или изготовить самостоятельно. Если право собственности у арендодателя не возникнет, он не сможет исполнить обязательство по передаче вещи арендатору. В этом случае последний сможет взыскать с арендодателя убытки, причиненные нарушением договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе если вещь не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды, см. в Путеводителе по судебной практике.

Действительным является также договор аренды, заключенный арендодателем - законным владельцем вещи, у которого право собственности еще не возникло. Такая ситуация возможна, например, в случае, когда арендодатель приобрел недвижимое имущество, однако переход права собственности на него еще не прошел государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ) и, следовательно, право собственности у арендодателя отсутствует в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что не может быть признан недействительным договор аренды, заключенный законным владельцем вновь созданного либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), право собственности на которое еще не зарегистрировано в ЕГРП, см. в Путеводителе по судебной практике.

Сдача в аренду имущества доверительным управляющим
Сдавать имущество в аренду может доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления с учредителем управления: собственником имущества или иным лицом в предусмотренных законом случаях (ст. 1014 ГК РФ). Доверительный управляющий совершает сделки от своего имени, указывая, в каком качестве он действует. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка "Д.У." (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).
В силу ст. 608 ГК РФ доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. Арендатору, который заключает договор с доверительным управляющим, необходимо убедиться в наличии у последнего соответствующих правомочий.
Так, если объектом аренды является недвижимое имущество, арендатору следует потребовать подтверждения государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, которая требуется согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ. В отсутствие регистрации стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставить его третьим лицам. В частности, доверительный управляющий не имеет правомочия сдавать объект в аренду.
Договор аренды, заключенный доверительным управляющим (арендодателем) и арендатором, в отношениях между ними считается действительным. В то же время имущество может быть истребовано у арендатора из незаконного владения по виндикационному иску собственника.

- Судебную практику, подтверждающую изложенную выше ситуацию, см. в Путеводителе по судебной практике.

Исходя из действительности договора аренды в отношениях между доверительным управляющим и арендатором последний, руководствуясь п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, вправе потребовать от доверительного управляющего возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.
Кроме того, арендатору при заключении договора аренды с доверительным управляющим необходимо принимать во внимание срок, на который заключен договор доверительного управления. По общему правилу он не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
Заключать договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления не рекомендуется. Суд может признать, что доверительный управляющий не вправе заключать такой договор, и посчитать его прекращенным с окончанием срока доверительного управления. В то же время существует противоположная позиция суда, согласно которой доверительный управляющий вправе, если иное не установлено договором, без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления.

- Судебную практику, подтверждающую существование двух позиций по вопросу о том, вправе ли доверительный управляющий без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, см. в Путеводителе по судебной практике.

1.2. ОСНОВНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Статья 606 ГК РФ

Формулировка абз. 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить совокупность основных прав и обязанностей сторон договора аренды.

Права и обязанности арендодателя:
- обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;
- право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;
- право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования.

Права и обязанности арендатора:
- обязанность оплачивать временное пользование имуществом;
- обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды;
- право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
- право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.

Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре аренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров. Так, по договору займа имущество передается не во временное владение и пользование, а в собственность (ст. 807 ГК РФ); по договору ссуды оно передается безвозмездно, а не за плату (ст. 689 ГК РФ).
Обязанность арендатора принять арендованное имущество законом напрямую не установлена, поэтому ее рекомендуется согласовать в договоре. В этом случае при уклонении арендатора от получения объекта аренды арендодатель сможет потребовать от него как исполнения обязательства, так и возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки (ст. ст. 12, 15, 310, 406 ГК РФ).

Согласование условия об основных правах и обязанностях сторон
Чтобы согласовать основные права и обязанности, сторонам достаточно привести в договоре формулировку абз. 1 ст. 606 ГК РФ. При этом следует указать один из вариантов правомочий арендатора:
- временное владение и пользование объектом аренды за плату;
- временное пользование объектом аренды за плату.
Возможности предоставления вещи по договору аренды только во владение данная статья не предусматривает.
Для согласования условия об основных правах и обязанностях сторонам необходимо знать существо следующих правомочий:
- временное владение и пользование;
- временное пользование;
- возмездность (право арендодателя требовать оплаты за пользование имуществом).

Если условие об основных правах и обязанностях сторон не согласовано
В этом случае соглашение сторон не является договором аренды. Соответственно, оно не порождает для сторон прав и обязанностей, установленных гл. 34 ГК РФ.

1.2.1. Временное владение и пользование

Предоставление имущества во временное владение и пользование является наиболее распространенным способом определения основных прав и обязанностей сторон договора аренды.

Право пользования арендованным имуществом - это право арендатора извлекать из него полезные свойства в своих интересах (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.12.2008 N А58-3682/06-Ф02-6515/08, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.09.2008 N А33-4835/08-Ф02-4760/08, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.02.2008 N А33-10733/07-Ф02-438/08).
Пользование должно производиться согласно условиям договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Подробнее о назначении имущества см. п. 1.3 "Объект аренды" и п. 2 "Прочие условия об объекте аренды".
Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ), а не владеть им взимается арендная плата. Арендатор не обязан уплачивать арендную плату за период, в который он фактически лишен возможности пользоваться имуществом, а также вправе требовать возврата внесенных за этот период платежей.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, когда арендатор был фактически лишен возможности использовать имущество, см. в Путеводителе по судебной практике.

Право владения арендованным имуществом - это возможность арендатора фактически обладать имуществом (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2006 по делу N А26-7328/2005-213, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.1996 N Ф04/804-221/А70-96-482/1, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 N 08АП-8667/2009, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2010 по делу N А56-15471/2009).
Данное право предоставляет арендатору:
1. Возможность определять условия доступа к имуществу, физически воздействовать на него, в том числе перемещать его в пространстве (если оно движимое).
Это позволяет арендатору рационально (оперативно, без простоев, в нужном месте и в нужное время) использовать имущество, исходя из текущих потребностей, что важно, когда арендатор не знает, в какой период времени и в каком месте у него возникнет необходимость использовать имущество. Например, дизель-генератор он может использовать не только путем привлечения персонала арендодателя в заранее согласованных с последним месте и времени суток, но и самостоятельно, когда возникает потребность в резервных (аварийных) источниках электроэнергии на каком-либо из объектов арендатора.
2. Возможность применять вещно-правовые способы защиты, установленные ст. 305 ГК РФ (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2007 N А35-4623/06-с12).
Если вещь остается во владении арендодателя, это позволяет ему постоянно контролировать ее использование, оперативно реагировать на нежелательное воздействие на вещь, исключать случаи доступа к вещи третьих лиц.
Однако даже при передаче вещи во владение арендатору у арендодателя как собственника имущества сохраняется право предъявить к третьему лицу, нарушающему право собственности, требование об устранении такого нарушения на основании ст. 304 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что при передаче имущества в аренду правом предъявить к третьему лицу иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, обладают как арендатор, так и собственник имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! Право на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает у арендатора не с даты заключения договора, а с момента вступления во владение имуществом, т.е. после фактической передачи ему объекта аренды.

- Судебную практику, подтверждающую, что право арендатора на вещно-правовую защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц возникает только после вступления во владение им, см. в Путеводителе по судебной практике.

Владение и пользование арендованным имуществом в соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер. Поэтому после прекращения договора арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды во владение и пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект аренды, а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно возвратить этот объект (индивидуальные характеристики и наименование объекта приведены в п. 1.2) в исправном состоянии с учетом нормального износа".
--------------------------------

Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное владение и (или) пользование
1. Если договор не устанавливает передачу имущества во временное владение и пользование, он не определяет права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ. Такое соглашение не является договором аренды, и стороны не вправе в случае спора ссылаться на нормы гл. 34 ГК РФ "Аренда".

- Судебную практику, подтверждающую, что договор, условия которого не предусматривают передачу имущества во временное владение и пользование (или только пользование), не может квалифицироваться как договор аренды, см. в Путеводителе по судебной практике.

Так, например, к договору на предоставление рекламной площади, в котором нет условия о передаче имущества во временное владение или пользование, будут применены нормы о возмездном оказании услуг, а не нормы об аренде.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор на предоставление рекламной площади без условия о передаче имущества во владение и (или) пользование регулируется нормами об оказании услуг, см. в Путеводителе по судебной практике.

2. Если в соглашении предусмотрена передача имущества во временное пользование, но не согласована передача имущества во владение, соглашение является договором аренды (абз. 1 ст. 606 ГК РФ). Однако арендатор не вправе требовать предоставления имущества во владение и осуществлять все связанные с этим права (ст. 307 ГК РФ).

1.2.2. Временное пользование

Стороны могут предусмотреть в договоре передачу объекта аренды только во временное пользование. О содержании права пользования см. п. 1.2.1 "Временное владение и пользование" настоящего материала.
Имущество может быть передано только во временное пользование в следующих случаях:
1. Арендодатель не желает предоставлять арендатору возможность использовать вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества.
2. Арендодатель хочет оставить за собой право определять режим и условия доступа к арендованному имуществу, в полной мере физически воздействовать на него либо перемещать его в пространстве. Например, арендодатель намерен предоставить в пользование имущество на длительный период нескольким лицам, но в разное время суток и на строго ограниченное количество часов (утром компьютерами пользуется школа, а вечером - университет).
3. Фактическое обладание имуществом для целей извлечения арендатором полезных свойств из него нецелесообразно или затруднительно в силу физических свойств объекта аренды либо отсутствия у арендатора специального разрешения на его эксплуатацию (например, при аренде каналов связи).
Пользование арендованным имуществом в соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ носит временный характер.
Если воля сторон направлена на передачу объекта аренды только в пользование, рекомендуется прямо указать в договоре данные правомочия.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное пользование объект аренды, а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно прекратить пользование этим объектом (индивидуальные характеристики и наименование объекта приведены в п. 1.2)".
--------------------------------

Если в договоре не указано, что имущество передается арендатору во временное пользование
В этом случае при возникновении спора суд для квалификации отношений сторон будет применять буквальное толкование условий договора, а также выяснять действительную волю сторон при заключении договора (ст. 431 ГК РФ).

1.2.3. Возмездность

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ имущество передается арендатору за плату. Это означает, что арендные отношения обладают признаком возмездности. Следовательно, арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты пользования имуществом.
Однако имущество может передаваться в пользование (владение и пользование) не только по договору аренды (ст. 606 ГК РФ), но и на условиях безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Поэтому для исключения споров о том, какой договор заключен сторонами, рекомендуется прямо указывать в нем, что имущество передается за плату.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект аренды __________________________ (указываются данные об имуществе), а арендатор - принять его, оплатить пользование и своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа".
--------------------------------

Если стороны намерены заключить именно договор аренды, не рекомендуется указывать, что арендная плата равна нулю. Иначе договор может быть квалифицирован судом как безвозмездный и арендодатель не сможет взыскать с арендатора плату за пользование имуществом (см. Риск арендодателя 1.2.1).
Также сторонам - коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям следует учитывать, что если в аренду передано несколько объектов, то исключать часть из них из договора можно только путем их возврата арендодателю либо путем возмещения стоимости. В противном случае такие действия, как, например, уменьшение арендатором количества переданных в аренду объектов, могут быть расценены как дарение, запрещенное в отношениях между коммерческими организациями в силу пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ. Арендодатель в указанном случае будет вправе потребовать возмещения убытков.

- Судебную практику, подтверждающую, что уменьшение количества объектов, переданных в аренду, может быть расценено как дарение, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если в договоре не указано, что имущество передается в пользование возмездно
Согласно ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ договор аренды будет признан возмездным, а условие о размере арендной платы за пользование движимым имуществом - несогласованным. В таком случае будет применяться ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает установление порядка, условий и сроков внесения арендной платы, применяемых при сравнимых обстоятельствах.
По вопросу согласования вида, размера и порядка внесения арендной платы см. пункт 6 "Арендная плата" и пункт 8 "Внесение арендной платы" настоящего материала.

1.3. ОБЪЕКТ АРЕНДЫ
Статья 607 ГК РФ

Объект аренды - это вещь, подлежащая передаче во временное владение и (или) пользование арендатору.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Данный перечень не является исчерпывающим. Так, например, в силу ст. 137 ГК РФ к животным применяются общие правила об имуществе, в связи с чем можно сделать вывод, что они являются объектом аренды в соответствии со ст. 607 ГК РФ. Кроме того, абз. 14 ст. 36 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" прямо предусматривает, что предметом договора могут быть племенные животные.
Кроме того, Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с 1 октября 2013 г. в хозяйственный оборот введен новый объект - единый недвижимый комплекс, представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (трубопроводы, железные дороги и др.), либо расположенных на одном земельном участке. Единый недвижимый комплекс является таковым, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ). Исходя из смысла п. 1 ст. 607 ГК РФ единый недвижимый комплекс также может являться объектом аренды.

Согласование условия об объекте аренды
В п. 1 ст. 607 ГК РФ прямо указано, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи. Это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования - не утрачивают качественных и количественных характеристик и не уничтожаются. Данные вещи могут быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Такие вещи, как продукты питания, корма для животных и т.п., теряют свои натуральные свойства в процессе использования, поэтому не могут быть переданы в аренду (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.08.2002 N А28-2588/02-133/17, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2008 N Ф08-2568/2008).
Для того чтобы установить, потребляемая вещь или нет, необходимо определить ее функциональное назначение.
Оно может быть установлено исходя из наименования рода вещей, к которому относится данная вещь.
Наименование вещи позволяет определить основные цели ее применения исходя из общепринятых понятий, а также идентифицировать относимые к ней документы, регламентирующие цель и объем ее применения (инструкция по эксплуатации, техническое описание и т.п.), и нормативы (ГОСТы, технические регламенты и т.п.). Например, наименование "токарный станок" указывает на функциональное предназначение вещи - средство для резания материалов, а наименование "дрова березовые" - на функциональное предназначение - топливо. Вещь под родовым наименованием "многоразовая деревянная опалубка для устройства стен из железобетона" предназначена для отливки железобетонных стен, несмотря на то что материал, из которого она изготовлена (древесина), можно использовать и в качестве строительного материала или топлива, т.е. потребляемых вещей. Наименование "бык-производитель молочного скота" указывает на возможность извлечения полезных свойств из животного (воспроизводство поголовья молочного скота) в течение срока его жизни. Напротив, наименование "бычок мясного скота" указывает на полезные свойства животного - потребление в виде мясной продукции, что исключает возможность передавать в аренду.
Следовательно, для того чтобы установить, является ли вещь непотребляемой и может ли она быть передана в аренду, необходимо определить ее наименование, раскрывающее функциональное назначение вещи.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
По смыслу указанной нормы передаваемое в аренду имущество должно быть индивидуализировано.
Суды указывают, что вещь индивидуально определена (индивидуализирована), если она выделена из других вещей, определенных родовыми признаками, по присущим только ей характеристикам (см. судебную практику, в которой суды делают аналогичный вывод при рассмотрении споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения: Определение ВАС РФ от 03.06.2010 N ВАС-7254/10, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2010 по делу N А53-10179/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2007 по делу N А82-13666/2006-35).
Чтобы отделить вещь от других, определенных родовыми признаками, сначала необходимо выявить эти признаки (т.е. род вещей, объединенных общим названием и назначением), что осуществляется путем установления наименования вещи. Только затем можно определить индивидуальные признаки вещи.
На основании вышеизложенного можно прийти к выводу, что объектом аренды может быть не любое имущество, а только вещь, являющаяся одновременно непотребляемой и индивидуально-определенной.
Следовательно, для того чтобы надлежащим образом определить в договоре объект аренды, необходимо:
- указать наименование объекта аренды (наименование рода вещей, к которому он относится);
- описать индивидуальные характеристики объекта аренды.

Если условие об объекте не согласовано
В таком случае договор аренды является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают. Вместе с тем согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не согласовано условие об объекте, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. Подробнее см. Риски арендодателя 1.3.1, 1.3.2, 1.3.3, Риск арендатора 1.3.1.

Аренда части вещи
Сторонам важно знать, что они могут заключить договор аренды не только в отношении всей вещи, но и в отношении ее части.

- Судебную практику, подтверждающую, что стороны могут заключить не только договор аренды вещи, но и договор аренды части вещи, см. в Путеводителе по судебной практике.

Следует учитывать, что, указав на возможность передачи в аренду части вещи, ВАС РФ сослался в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно которой вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение (абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Таким образом, представляется, что у арендатора части вещи возникнет только право пользования вещью, но не возникнет владение ею. По этой причине арендатор части вещи не может воспользоваться вещно-правовыми способами защиты (ст. 305 ГК РФ), предоставленными законному владельцу.

1.3.1. Определение наименования объекта аренды

Для того чтобы правильно согласовать наименование объекта аренды, необходимо знать, что является наименованием, отражающим функциональное назначение вещи, и каким образом его правильно определить.
В экономическом смысле вещь как результат деятельности, представленный в материально-вещественной форме и предназначенный для дальнейшего использования в хозяйственных и иных целях, подпадает под определение продукции (ст. 2 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании").
Продукция подразделяется на классы, подклассы, группы, подгруппы и виды (см. Общероссийский классификатор продукции ОК 005-93). Например: класс - "продукция строительного, дорожного и коммунального машиностроения", подкласс - "машины для землеройных и мелиоративных работ", группа - "экскаваторы одноковшовые с ковшом емкостью от 0,25 до 2,5 м3 и многоковшовые", подгруппа - "экскаватор одноковшовый с ковшом емкостью 1 м3", вид - "экскаватор одноковшовый с ковшом емкостью 1 м3, на гусеничном ходу". Основное деление продукции в общероссийской классификации завершается видами.
Согласно ГОСТ Р 51303-99 вид товаров - это совокупность товаров (продукции) определенной группы, объединенных общим названием и назначением. Соответственно, можно сделать вывод о том, что вид продукции как родовое понятие наиболее полно отражает функциональное назначение вещи (основную цель, для достижения которой продукция была создана).
Таким образом, для определения наименования объекта аренды в договоре достаточно указать вид продукции.
Если в имущественный оборот вовлекаются движимые вещи, которые не поименованы в Общероссийском классификаторе продукции ОК 005-93, наименование объекта аренды нужно определять исходя из документов, прилагаемых к объекту - технические паспорта, инструкции, гарантийная документация, сертификаты соответствия и пр.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Объектом аренды является металлорежущий станок токарно-центровой диаметром обрабатываемого изделия 100 - 125 мм; год выпуска - 1981; завод- изготовитель ___________ (указывается наименование завода и его местонахождение); заводской номер ___________ (указывается номер); инвентарный номер _________ (указывается номер)".
--------------------------------

Некоторая продукция подразделяется не только на виды, но и на разновидности. Это более узкое деление, указывающее на ряд частных признаков, характеристик отдельных видов движимых вещей. К таким характеристикам относят типы, модели, марки продукции (ОК 005-93).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Объектом аренды является экскаватор одноковшовый с ковшом емкостью 1 м3, на гусеничном ходу модели КОМАЦУ-РС 200-7; год выпуска - 1981; завод-изготовитель ___________ (указывается наименование завода и его местонахождение); заводской номер ___________ (указывается номер); регистрационный номер ______________ (указывается номер); инвентарный номер ___________ (указывается номер)".
--------------------------------

Вместо описания конкретных характеристик имущества стороны могут сослаться на техническую документацию, в которой эти характеристики перечислены. Так, при наличии в договоре ссылки на технический паспорт, содержащий индивидуализирующие признаки имущества, условие о предмете договора аренды может быть признано согласованным.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие о предмете договора может быть согласовано в техническом паспорте имущества, на который есть ссылка в договоре, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! До заключения договора арендатору следует проверить соответствие сведений, указанных в документах на объект аренды, его фактическим характеристикам. Подробнее о такой проверке и последствиях ее непроведения см. п. 1.3.2 настоящего материала.

Если в договоре не указано или ненадлежащим образом указано наименование объекта аренды
В этом случае при отсутствии иных данных условие об объекте аренды будет признано несогласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Вместе с тем в силу п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача арендатору имущества в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

1.3.2. Индивидуализация объекта аренды

Описание индивидуальных характеристик (индивидуализация) объекта аренды позволяет выделить вещь из других вещей того же рода по присущим только ей характеристикам.
На практике возникает вопрос: какие индивидуальные характеристики имущества, передаваемого в аренду, достаточно указать в договоре, для того чтобы выделить имущество из других вещей того же рода?
Для движимых вещей (за исключением транспортных средств) не установлены единый порядок и признаки индивидуализации объектов аренды. Поэтому индивидуализация таких вещей носит оценочный характер (в случае спора оценивается судом исходя из фактических обстоятельств дела).
Индивидуализация объекта аренды позволяет установить, что передано то же самое имущество, которое указано в договоре.

Внимание! Следует иметь в виду, что индивидуальные характеристики должны быть определены не только в договоре, но и в акте приема-передачи. Это необходимо для того, чтобы идентифицировать объект аренды при передаче его арендатору, а затем установить, что арендодателю возвращен тот же объект.

По способу индивидуализации движимое имущество, передаваемое в аренду, можно разделить на следующие группы:
- оборудование;
- животные;
- предметы обихода.
Об индивидуализации транспортных средств см. п. 1.4.2 Рекомендаций по заключению договора аренды транспортных средств.
Об индивидуализации здания, сооружения, помещения и их частей см. п. п. 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

Внимание! Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в документах на объект аренды, фактическим данным. С этой целью можно, например, осмотреть объект. При выявлении каких-либо расхождений арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, истинные характеристики которого не отвечают его интересам.
Если арендатор мог выяснить все особенности объекта аренды, но не сделал этого, а впоследствии обнаружил, что характеристики имущества не позволяют использовать его в целях, указанных в договоре, он не сможет заявить о заблуждении и оспорить сделку на основании ст. 178 ГК РФ. Суд вправе отказать в признании договора недействительным как совершенного под влиянием существенного заблуждения о качествах его предмета, поскольку арендатор не проявил должной осмотрительности, обычной для деловой практики совершения подобных сделок (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Возможна иная ситуация: арендатор знал о состоянии и особенностях объекта (например, если ранее арендовал его) и не убедился в том, что в договоре сведения отражены правильно и точно. В этом случае он не вправе ссылаться на то, что заблуждался относительно предмета сделки. В признании договора недействительным по ст. 178 ГК РФ ему будет отказано (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162).
Если при передаче имущества арендатор обнаружит, что состояние и иные характеристики объекта не позволяют использовать его в целях, предусмотренных договором, и не соответствуют условиям последнего, он вправе потребовать расторжения договора (см. Риск арендодателя 2.1.1). Подробнее о согласовании цели использования см. п. 2.1.1 настоящих Рекомендаций.

Если индивидуализирующие признаки объекта аренды не согласованы
Договор может быть признан незаключенным, поскольку не согласовано условие об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Вместе с тем в силу п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. Подробнее см. Риск арендатора 1.2.2.

Индивидуализация оборудования
Оборудование - это применяемое самостоятельно или устанавливаемое на машину техническое устройство, необходимое для выполнения ее основных и (или) дополнительных функций, а также для объединения нескольких машин в единую систему (абз. 15 п. 1 ст. 2 Технического регламента Таможенного союза ТР ТС 010/2011 "О безопасности машин и оборудования", утвержденного решением Комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 N 823 (далее - Регламент). Машиной согласно абз. 7 п. 1 ст. 2 Регламента считается ряд взаимосвязанных частей или узлов, из которых хотя бы одна часть или один узел двигаются с помощью соответствующих приводов, цепей управления, источников энергии, объединенных вместе для конкретного применения (например, обработки, переработки, перемещения или упаковки материала).
Оборудованием по смыслу Регламента являются, в частности, деревообрабатывающие станки, снегоходы, перфораторы, бурильные установки, конвейеры, дизель-генераторы, промышленные вентиляторы (Приложение 3 к Регламенту).
Необходимо учитывать, что согласно ст. 1 Регламента его действие распространяется лишь на некоторые машины и оборудование. В частности, он применяется к машинам и (или) оборудованию, выпускаемым в обращении на единой таможенной территории Таможенного союза, и не действует в отношении колесных транспортных средств (кроме установленных на них машин и (или) оборудования), летательных и космических аппаратов, аттракционов и др. (см. п. п. 1 - 5 ст. 1 Регламента).
Оборудование создается, как правило, в заводских условиях с присвоением изготовителем номера изделия (заводского номера).
Индивидуализация данных объектов аренды должна производиться путем указания в договоре:
- заводского (серийного) номера;
- данных о заводе-изготовителе (его наименование и местонахождение);
- даты изготовления вещи.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Объектом аренды является станок токарно-карусельный, модель 1525; год выпуска - 1981; завод-изготовитель _____________ (указывается наименование завода и его местонахождение); заводской номер ______________ (указывается номер)".
--------------------------------

Следует учитывать, что оборудование может состоять из нескольких взаимосвязанных агрегатов (узлов), которые имеют собственные заводские номера. При описании таких устройств необходимо указывать данные о каждом из агрегатов. Например, при характеристике дизель-генератора, состоящего из трех номерных агрегатов (дизельного двигателя внутреннего сгорания, генератора постоянного тока, рамы, на которой они установлены), рекомендуется указывать данные о каждом агрегате.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Объектом аренды является дизель-генератор, состоящий из дизельного двигателя типа Ч10 с заводским номером ____________ (указывается номер); генератора постоянного тока с заводским номером ____________ (указывается номер); рамы с заводским номером ____________ (указывается номер); завод-изготовитель ____________ (указывается наименование завода и его местонахождение); год выпуска - 1981".
--------------------------------

Если в договоре не указан заводской номер оборудования
В этом случае при отсутствии иных данных условие об объекте аренды будет считаться несогласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Вместе с тем согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.

- Судебную практику, подтверждающую, что реальное исполнение договора свидетельствует о его заключенности, даже если условие о предмете договора не согласовано, см. в Путеводителе по судебной практике.

Индивидуализация животных
Способ индивидуализации животных зависит от того, к какой группе они относятся.
Индивидуализация сельскохозяйственных животных осуществляется по инвентарному номеру (Постановление Госкомстата России от 29.09.1997 N 68, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.02.2007 N А19-45707/05-16-Ф02-7256/06-С2, А19-45707/05-16-Ф02-7257/06-С2, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2010 N 18АП-10178/2009 (оставлено без изменения Постановлением ФАС Уральского округа от 21.04.2010 N Ф09-2663/10-С3)). К таким животным относятся: крупный рогатый скот, свиньи, лошади, овцы, козы, пушные звери, птицы, рыбы и другие животные, специально выращенные и используемые для получения (производства) продуктов животного происхождения (продукции животноводства), а также в качестве племенных животных, тягловой силы.
В зависимости от размера и вида животного его инвентарный номер может быть отображен в виде клейма, татуировки, тавра либо на бирке, прикрепленной к уху животного.
Инвентарный номер животного необходимо указывать в договоре, для того чтобы объект аренды был индивидуально определен.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Объектом аренды является корова молочного скота, ____ года рождения, по кличке _____________ (указывается кличка), N __________ (указывается инвентарный номер) отображен на бирке, прикрепленной к уху животного".
--------------------------------

Индивидуализация одомашненных животных (например, собак) осуществляется по регистрационному знаку и регистрационному удостоверению. Регистрационный знак крепится к ошейнику собаки (п. 1.5 Правил содержания собак и кошек в городах и других населенных пунктах РСФСР, утвержденных Минжилкомхозом РСФСР 12.06.1981, Минсельхозом РСФСР 24.06.1981, Минздравом РСФСР 24.06.1981, Минюстом РСФСР 03.07.1981).
Регистрационный номер одомашненного животного необходимо указывать в договоре, для того чтобы объект аренды был индивидуально определен.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Объектом аренды является сторожевая собака, породы ____________ (указывается порода); ____ года рождения, по кличке ____________ (указывается кличка), регистрационный N ___________ (указывается регистрационный номер) отображен на ошейнике".
--------------------------------

Если в договоре аренды не указан инвентарный или регистрационный номер животного
В таком случае объект аренды не определен и договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), т.е. не порождает для его сторон никаких прав и обязанностей. Вместе с тем в силу п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. Подробнее см. Риск арендатора 1.3.3.

Индивидуализация предметов обихода
Такими предметами является мебель, одежда, посуда, драгоценности, спортивный и хозяйственный инвентарь и т.п. Как правило, они не имеют заводских номеров, поэтому для идентификации данных предметов рекомендуется использовать инвентарный номер.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Объектом аренды является стол письменный бестумбовый, инвентарный N М19630".
--------------------------------

Если объект аренды не имеет заводских и инвентарных номеров, то в договоре необходимо указать его качественные характеристики, в совокупности индивидуализирующие этот объект. Эти характеристики должны отражать внешние и потребительские особенности (признаки) вещи (например, цвет, форма, размер, вес, материал изготовления, рисунок окраски, особенности конструкции, имеющиеся дефекты и пр.). По отдельности данные признаки не являются индивидуальными. Поэтому в договоре рекомендуется указать максимальное количество характеристик объекта. Однако следует учитывать, что четких критериев, позволяющих оценить полноту такого описания для индивидуализации вещи, нет. Соответственно, в случае спора относительно данного объекта аренды суд будет оценочно подходить к его разрешению.

Если в договоре аренды не указан инвентарный номер предмета обихода или его иные характеристики
В таком случае объект аренды не определен и договор не считается заключенным, т.е. не порождает для его сторон никаких прав и обязанностей (ст. ст. 606, 614, 621 ГК РФ). Вместе с тем в силу п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. Подробнее см. Риск арендодателя 1.2.4.

2. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ АРЕНДЫ
Статьи 611, 612, 615 ГК РФ

Помимо данных, позволяющих определенно установить (индивидуализировать) имущество, подлежащее передаче арендатору, договором могут быть согласованы иные условия об объекте аренды:
- условия пользования объектом аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
- условие о составе принадлежностей, передаваемых вместе с объектом аренды (п. 2 ст. 611 ГК РФ);
- условие о недостатках объекта аренды (ст. 612 ГК РФ);
- условие о состоянии объекта аренды (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

2.1. УСЛОВИЯ ПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОМ АРЕНДЫ
Пункт 1 статьи 615 ГК РФ

Стороны могут согласовать условия пользования арендованным имуществом (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Такие условия могут отличаться от тех, которые следуют из назначения имущества.
При этом "договорные" условия пользования должны исключать утрату объектом аренды своих полезных свойств, которые следуют из его функционального назначения. То есть такие условия не могут быть любыми и должны учитывать основное назначение имущества, требования эксплуатационных документов и обязательных нормативов в части безопасности и сохранности объекта аренды.
При согласовании условий пользования объектом аренды необходимо согласовать:
- цель пользования объектом аренды;
- способы использования объекта аренды;
- объем использования объекта аренды;
- режимы извлечения полезных свойств из объекта аренды.
Если арендатор нарушает условия пользования имуществом, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Кроме того, он вправе предъявить к арендатору иск об устранении нарушений. Такой иск будет квалифицирован судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения на основании ст. 304 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что иск арендодателя к арендатору, нарушающему условия пользования имуществом, будет квалифицирован как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения, не связанного с лишением владения см. в Путеводителе по судебной практике.

Квалификация иска как договорного означает, в частности, что арендатор вправе будет заявить о пропуске срока исковой давности (ст. ст. 196, 199 ГК РФ), в то время как на требование, предъявленное в соответствии со ст. 304 ГК РФ, исковая давность не распространяется (абз. 5 ст. 208 ГК РФ).

Если условия пользования объектом аренды не согласованы
В этом случае арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

2.1.1. Цель пользования объектом аренды

Цель пользования объектом аренды - это условие договора, определяющее конечный результат, который арендатор намерен получить при извлечении полезных свойств из арендованного имущества.
Как правило, арендованное имущество используется в целях, соответствующих его основному (функциональному) назначению. Такое назначение следует из наименования имущества, эксплуатационных документов, технических условий и обязательных нормативов (подробнее об этом см. п. 1.3 "Объект аренды" настоящего материала).

Стороны могут согласовать цель пользования путем конкретизации цели, следующей из назначения объекта аренды. Например, если арендодатель желает продлить ресурс эксплуатации станка, который согласно эксплуатационным документам предназначен для производства нескольких видов продукции, стороны в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) могут согласовать условие о том, что, объект передается для производства только одного вида продукции.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Станок предоставляется арендатору во временное владение и пользование только для целей обработки резанием заготовок из алюминиевого сплава диаметром не более 20 мм.
Арендатор обязуется не использовать станок для иных целей".
--------------------------------

Исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), стороны вправе установить цель пользования имуществом, не совпадающую с его основным назначением. Например, производственное оборудование может передаваться в аренду для целей, которые не связаны с производством продукции, но которые не ведут к утрате его основных полезных свойств (функционального назначения).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Станок, передаваемый в аренду по настоящему договору, предоставляется для его использования в качестве экспоната выставки "Фрезеровщик-2010", организуемой арендатором".
--------------------------------

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, арендодатель согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (см. Риск арендатора 2.1.1).
Указание в договоре цели использования объекта аренды влечет обязанность арендодателя передать его в состоянии, пригодном для такого использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ). В случае неисполнения этой обязанности суд может признать, что имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

- Судебную практику, подтверждающую, что имущество считается переданным с недостатками, если его невозможно использовать в определенных договором целях, см. в Путеводителе по судебной практике.

В этом случае арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков (см. Риск арендодателя 2.1.1).

Подробнее о последствиях передачи имущества с недостатками см. п. 2.4 настоящих Рекомендаций.

Если условие о цели пользования объекта аренды не согласовано
В этом случае арендатор, в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, должен пользоваться объектом аренды в соответствии с целями, следующими из его функционального назначения.

2.1.2. Способ использования объекта аренды

Способ использования объекта аренды - это условие, определяющее технологии, методы и приемы извлечения полезных свойств из объекта аренды.
Как правило, использование арендованного имущества осуществляется способами, следующими из его функционального назначения. Такие способы определяются эксплуатационными документами, техническими условиями и обязательными нормативами. Стороны могут согласовать их путем указания в договоре на конкретные технологии, методы или приемы, которые должен применять арендатор для извлечения полезных свойств из имущества.

Стороны могут конкретизировать способы использования имущества, следующие из его назначения. Например, если арендодатель желает продлить ресурс эксплуатации станка, на котором в соответствии с эксплуатационными документами возможно применять различные технологии производства определенной продукции, стороны могут согласовать конкретную технологию производства.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Станок предоставляется арендатору во временное владение и пользование только для целей обработки резанием заготовок из алюминиевого сплава диаметром не более 20 мм.
Арендатор обязуется использовать станок только способом нарезания внешней резьбы с применением плашек. Использование резцов для нарезания резьбы запрещается".
--------------------------------

Также стороны могут согласовать способ пользования, который не следует из функционального назначения объекта аренды. Например, производственное оборудование, переданное в аренду, используется не теми способами, которые указаны в эксплуатационных документах.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Станок, передаваемый в аренду по настоящему договору, предоставляется для его использования в качестве экспоната выставки "Фрезеровщик-2010", организуемой арендатором.
Арендатор обязуется использовать Станок только следующими способами:
1. Расположить Станок в отапливаемом помещении на горизонтальной поворотной платформе выставочного стенда.
2. Не подключать Станок к электрической сети.
3. Не производить на Станке какой-либо продукции, в том числе в целях демонстрации.
4. Арендатор может устанавливать в патрон Станка демонстрационные заготовки по своему усмотрению.
5. Арендатор может устанавливать в резцедержатель обрабатывающий демонстрационный инструмент по своему усмотрению".
--------------------------------

Если условие о способе использования объекта аренды не согласовано
В этом случае арендатор, в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, вправе пользоваться объектом аренды всеми способами, следующими из его функционального назначения. Если арендодатель предполагал, что арендатор будет пользоваться имуществом иным способом, но в договоре этот способ не согласовал, он не сможет требовать расторжения договора и взыскания с арендатора убытков, если тот пользовался объектом аренды способами, следующими из его функционального назначения.

2.1.3. Объем использования объекта аренды

Объем использования объекта аренды - это условие договора, определяющее количественный показатель результата извлечения полезных свойств. Например, на станке в соответствии с технологией работ и эксплуатационными документами возможно изготавливать 500 шт. изделий в сутки, но арендодатель желает продлить срок его эксплуатации, поэтому передает станок в пользование, определяя меньшее количество деталей, которое арендатор может производить в течение суток.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Станок предоставляется арендатору во временное владение и пользование для изготовления стальных болтов диаметром резьбы не более 20 мм.
Арендатор обязуется изготавливать в сутки не более 300 шт. болтов".
--------------------------------

Если условие об объеме использования объекта аренды не согласовано
В этом случае арендатор, в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, должен пользоваться объектом аренды в объемах, допускаемых его эксплуатационными документами. При этом арендодатель не вправе требовать расторжения договора и взыскания с арендатора убытков в связи с использованием объекта аренды в объемах, допускаемых эксплуатационными документами.

2.1.4. Режим использования объекта аренды

Режим использования объекта аренды - это условие договора, определяющее параметры эксплуатации объекта аренды при извлечении из него полезных свойств арендатором. Например, на станке в соответствии с технологией работ и эксплуатационными документами возможно работать в диапазоне скоростей вращения шпинделя до 3200 об/мин., но арендодатель желает продлить ресурс его эксплуатации, поэтому передает станок в пользование, определяя меньшую максимально допустимую скорость вращения.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Станок предоставляется арендатору во временное владение и пользование для изготовления стальных болтов диаметром резьбы не более 20 мм.
Арендатор обязуется работать на станке на скоростях вращения шпинделя до 2000 об/мин.".
--------------------------------

Если условие о режиме использования объекта аренды не согласовано
В этом случае арендатор в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ, должен пользоваться объектом аренды в режимах, предусмотренных его эксплуатационными документами. При этом арендодатель не вправе требовать расторжения договора и взыскания с арендатора убытков в связи с использованием объекта аренды в режимах, указанных в эксплуатационных документах.

2.2. ПРИНАДЛЕЖНОСТИ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
Пункт 2 ст. 611 ГК РФ

Принадлежности объекта аренды - это вещи, предназначенные для обслуживания объекта аренды в соответствии с его назначением либо условиями договора и связанные с ним общим назначением (п. 2 ст. 611, ст. 135 ГК РФ).
По смыслу ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, т.е. все принадлежности должны быть переданы вместе с объектом аренды, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Согласование состава принадлежностей объекта аренды
Стороны должны определить перечень принадлежностей (комплектующих изделий, составных частей), передаваемых вместе с объектом аренды, которые могут понадобиться для его полноценного использования в соответствии с условиями договора. Например, нужно указать, прилагается ли к токарно-винторезному станку приспособление-угольник или сколько внутренних полок должен иметь шкаф.
Исходя из положений ст. ст. 135 и 611 ГК РФ договором может быть предусмотрено, что объект аренды (главная вещь) передается без принадлежностей либо без части принадлежностей.
Надлежащее определение условия о составе принадлежностей объекта аренды производится путем:
- согласования состава принадлежностей в документах, относящихся к объекту аренды;
- согласования состава принадлежностей объекта аренды в тексте договора;
- согласования состава принадлежностей путем указания на специальные условия пользования объектом аренды.

Если условие о составе принадлежностей объекта аренды не согласовано
В этом случае договор считается заключенным, поскольку условие о принадлежностях объекта аренды не является существенным для договора аренды. Однако предполагается, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями (ст. 611 ГК РФ).

2.2.1. Согласование состава принадлежностей в документах,
относящихся к объекту аренды

Принадлежности (их перечень), как правило, указываются в эксплуатационных документах на объект аренды (подробнее о составе и содержании эксплуатационных документов см. п. 2.3 "Условие о составе документов, относящихся к объекту аренды" настоящего материала). К таким документам относятся предоставляемые арендодателем технический паспорт, инструкции по эксплуатации, ведомость комплекта запасных частей, инструмента и принадлежностей.
Если состав принадлежностей отражен в данных документах, в интересах арендатора сделать на них ссылку в договоре и указать их в качестве обязательных документов, передаваемых вместе с арендуемым имуществом.
Это позволит ему доказать некомплектность объекта аренды, если имущество будет передано без требуемых принадлежностей (ст. 611 ГК РФ). По данному вопросу см. также п. 2.3 "Условие о составе документов, относящихся к объекту аренды" настоящего материала.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Объект аренды по настоящему договору предоставляется во временное владение и пользование арендатора с составом принадлежностей в полном объеме, указанном в техническом паспорте, который подлежит передаче арендатору вместе с арендованным имуществом".
--------------------------------

Если стороны не согласовали состав принадлежностей ссылкой на документы, относящиеся к объекту аренды
В этом случае арендатор, не получивший нужные ему принадлежности должен доказать некомплектность имущества. Причем такое доказывание будет осложнено тем, что прямо ссылаться на документы, не поименованные в договоре и, возможно, отсутствующие, он не может, предварительно не получив документы и не доказав их относимость к арендованному имуществу.

2.2.2. Согласование состава принадлежностей объекта
аренды в тексте договора

Стороны могут указать состав принадлежностей объекта аренды (перечень всех принадлежностей, подлежащих передаче арендатору) в самом договоре.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"По настоящему договору арендатору предоставляется во временное владение и пользование за плату установка по производству бетонных смесей (модель, заводской номер, дата выпуска, данные о заводе-изготовителе), в состав которой включаются:
- миксер (марка, модель, заводской номер, дата выпуска, данные о заводе-изготовителе);
- элементы каркаса;
- система электроуправления, включая кабину электроуправления, пульт управления, электрошкаф, компьютер (марка, модель, заводской номер), блок бесперебойного питания, принтер;
- воздушная система, включая компрессор, воздухопровод;
- дозатор, включая бункеры, взвешиватели, конвейерную ленту, вибраторы;
- подъемник материалов, включая бункеры, металлоконструкции;
- система подачи воды, включая бункер, трубопровод, насос, взвешиватели;
- система взвешивания цемента;
- система подачи добавок, включая бункер, трубопровод, взвешиватель;
- 100-тонное хранилище цемента - 2 шт., включая шнеки и аксессуары хранилища цемента;
- утепление подачи воды;
- утепление каркаса".
--------------------------------

При этом такой способ согласования условия о составе принадлежностей настоятельно рекомендуется использовать при нестандартной комплектации (отличающейся от обычной, установленной для данного вида оборудования). Также целесообразно такое определение указанного условия, если комплектация не указана в документах на объект аренды (техническом паспорте, инструкции по эксплуатации и т.п.) и определить ее с помощью других документов невозможно.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"По настоящему договору арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владении и пользование за плату станок токарный модель 1525; год выпуска 1981; завод-изготовитель... (указывается наименование завода и его местонахождение); заводской номер... (указывается номер); инвентарный номер... (указывается инвентарный номер). Объект аренды передается со следующими принадлежностями: с патроном трубонарезным для внутренней резьбы - 1 шт. и патроном муфтонарезным - 1 шт.".
--------------------------------

Если стороны не указали в договоре перечень принадлежностей
В этом случае объект аренды должен быть со всеми принадлежностями, необходимыми для использования его по назначению (ст. 611 ГК РФ).

2.2.3. Согласование состава принадлежностей путем
указания на специальные условия пользования объектом аренды

Если арендатору нужно, чтобы объект аренды имел определенные характеристики и он мог быть использован для достижения определенных целей, но ему неважно (или неизвестно), с помощью каких принадлежностей это может быть достигнуто, в договоре следует указать требуемую характеристику и цель использования объекта аренды (см. также п. 2.1 "Условия пользования объектом аренды" настоящего материала). В этом случае арендодатель обязан будет предоставить принадлежность, которая обеспечивает соответствие объекта аренды указанной характеристике и цели использования, даже если данная деталь не входит в стандартную комплектацию объекта аренды.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"По настоящему договору арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату станок токарно-карусельный модель 1525; год выпуска 1981; завод-изготовитель (указывается наименование завода и его местонахождение); заводской номер (указывается номер); инвентарный номер (указывается инвентарный номер), предназначенный для целей нарезания внутренней и наружной резьбы на стальных заготовках диаметром от 20 мм до 40 мм. Арендодатель обязан предоставить Объект аренды с принадлежностями, позволяющими применять его для указанной цели".
--------------------------------

Если в договоре не указаны специальные характеристики и цель использования объекта аренды
В этом случае арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, пригодном для использования его по назначению, со всеми необходимыми для этого принадлежностями (ст. 611 ГК РФ).

2.3. ДОКУМЕНТЫ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОБЪЕКТУ АРЕНДЫ
Статья 611 ГК РФ

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ арендодатель вместе с имуществом должен передать арендатору документы, относящиеся к объекту аренды. Такими документами, в частности, являются технический паспорт, сертификат качества и т.п.
Перечень этих документов является открытым. При этом из абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ можно сделать вывод о том, что такие документы должны позволять арендатору пользоваться имуществом в соответствии с его назначением.
Помимо технического паспорта и сертификата качества, перечисленных в указанной норме, к таким документам можно отнести эксплуатационные документы и технические условия.
Эксплуатационные документы согласно ГОСТ 2.601-2006 подразделяются на виды:
- руководство по эксплуатации, инструкции эксплуатационные специальные;
- инструкция по монтажу, пуску, регулированию и обкатке изделия;
- формуляр;
- паспорт;
- этикетка;
- каталог деталей и сборочных единиц;
- нормы расхода запасных частей;
- ведомость комплекта запасных частей, инструмента и принадлежностей и пр.
При этом формуляр, паспорт и этикетка должны содержать сведения о гарантии изготовителя, значения основных параметров и характеристик (свойств) изделия, сведения о сертификации изделия.
На конструктивно простейшие изделия, (объем сведений по ним незначителен), эксплуатационные документы допускается не составлять, а необходимые сведения размещать (маркировать) на самом изделии или на фирменной табличке, прикрепляемой к нему (п. 5.2.5 ГОСТ 2.601-2006).

Технические условия - технический документ, который разрабатывается по решению разработчика (изготовителя) или по требованию заказчика (потребителя) продукции (п. 3.1 "ГОСТ 2.114-95. Единая система конструкторской документации. Технические условия"). В соответствии с п. 4.2 ГОСТа 2.114-95 документ должен содержать наименование продукции, ее назначение, область применения и условия эксплуатации.

Согласование условия о документах, относящихся к объекту аренды
Открытый перечень документов предоставляет сторонам возможность самостоятельно определить в договоре, какие документы подлежат передаче вместе с арендуемым имуществом.
Такое условие договора защищает в первую очередь интересы арендатора. Это связано с тем, что если согласованные документы не будут переданы вместе с объектом аренды и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени будет лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, арендатор вправе потребовать расторжения договора, а также возмещения убытков в соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ.
Для надлежащего согласования условия о документах, относящихся к объекту аренды, в договоре рекомендуется указать:
- перечень и форму документов, относящиеся к объекту аренды;
- срок передачи документов.

Если условие о документах, подлежащих передаче по договору, не согласовано
В этом случае арендатор сможет потребовать передачи тех документов, без которых использование имущества по назначению невозможно или он в значительной степени лишается того, на что правомерно рассчитывал при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ). Вместо требования о передаче документов арендатор может заявить требование о расторжении договора и возмещении убытков (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Если арендодатель не предоставит по требованию документы, отсутствие которых исключает возможность пользоваться имуществом, он не сможет требовать внесения арендной платы.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель, передавший имущество без документов, в отсутствие которых возможность его использования полностью исключена, не вправе требовать внесения арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если арендатор не заявлял требований, предусмотренных абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ, в частности, о предоставлении документов, то впоследствии он не сможет ссылаться на нарушение арендодателем данной статьи.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор не вправе ссылаться на нарушение арендодателем правил ст. 611 ГК РФ, если он не заявлял требования о предоставлении документов, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если арендатор может использовать имущество без документов, он не вправе требовать от арендодателя их предоставления.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор не вправе требовать предоставления документов, без которых использование имущества возможно, см. в Путеводителе по судебной практике.

Для арендодателя несогласование комплекта документов, подлежащих передаче вместе с объектом аренды, не влечет каких-либо негативных последствий, а наоборот, уменьшает объем его обязанностей.

2.3.1. Перечень и форма документов, относящихся
к объекту аренды

В договоре необходимо отразить, какие именно документы должны быть переданы вместе с объектом аренды (техпаспорт, инструкция по эксплуатации, технические условия и др.).
При этом нужно указать форму, в которой они должны быть переданы (например, оригинал, копия, копия, заверенная печатью арендодателя; нотариальная копия), количество передаваемых экземпляров и язык составления документов.
Если отсутствие документов явно не влечет для арендатора возникновения убытков и извлечение полезных свойств из имущества возможно без них, однако арендатору важно наличие этих документов, в договоре можно установить ответственность арендодателя за неисполнение обязанности по их предоставлению, например взыскание неустойки (см. п. 12.3 "Неустойка" настоящего материала).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Вместе с объектом аренды арендодатель обязан передать арендатору следующие документы, относящиеся к арендованному имуществу: (указываются наименование, количество экземпляров, язык составления, оригинал или копия).
В случае неисполнения арендодателем указанной обязанности арендатор вправе требовать взыскания штрафа в размере _____% от размера арендной платы за один месяц".
--------------------------------

Если в договоре не указаны документы, относящиеся к объекту аренды
В этом случае арендатор рискует получить объект аренды без необходимой для его эксплуатации технической документации или документов, подтверждающих его качество (см. Риск арендатора 2.3.1).

2.3.2. Срок передачи документов

Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ документы передаются вместе с объектом аренды. Если сторона хочет передать (получить) документы до либо после передачи вещи, а не одновременно с ней или передать (получить) некоторые документы вместе с объектом аренды, а другие - до, либо после передачи имущества, это необходимо закрепить в договоре в виде соответствующего условия.
В любом случае во избежание споров относительно определения момента передачи документов следует предусмотреть в договоре конкретный срок их передачи. Он должен быть определен по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ (указанием на определенную календарную дату, событие, которое должно неизбежно наступить, или истечением определенного периода времени).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан передать арендатору в срок не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента заключения договора аренды техническую документацию на объект аренды, составленную на русском языке, а именно: технический паспорт, ведомость комплекта запасных частей, инструмента и принадлежностей. Также арендодатель обязан передать инструкцию по эксплуатации в срок не позднее 3 (трех) календарных дней с момента заключения договора аренды.
В случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче инструкции он уплачивает штраф ____% от размера арендной платы за один месяц".
--------------------------------

Если в договоре не указан срок передачи документов
В этом случае арендатор в соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ не вправе будет истребовать документы до передачи объекта аренды. Соответственно, если арендодатель нарушит сроки предоставления документов, арендатор не вправе будет требовать договорной неустойки за нарушение сроков их предоставления.

2.4. НЕДОСТАТКИ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
Статья 612 ГК РФ

Недостатки объекта аренды - это ненадлежащее качество вещи, которое препятствует дальнейшему использованию ее арендатором по целевому назначению. Данный вывод следует из судебного толкования п. 1 ст. 612 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что под недостатками объекта аренды понимается ненадлежащее качество вещи, см. в Путеводителе по судебной практике.

Последствия передачи вещи с недостатками определены в п. 1 ст. 612 ГК РФ. Исходя из смысла указанной нормы, за все недостатки переданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие его использованию, отвечает арендодатель, даже если он не знал о них в момент заключения договора. Однако в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель освобождается от ответственности за эти недостатки, в частности если они оговорены при заключении договора.

Согласование условия о недостатках объекта аренды
Если на момент заключения договора имущество имеет недостатки, в интересах арендодателя указать их в договоре. В этом случае он не будет нести ответственность по п. 1 ст. 612 ГК РФ, даже если указанные недостатки будут препятствовать арендатору в пользовании имуществом. В частности, если арендатор знал о недостатках имущества и при этом принял на себя обязанность по его капитальному ремонту, он не сможет требовать возмещения расходов на его проведение, ссылаясь на устранение недостатков (см. Риск арендатора 2.4.1).
Для того чтобы надлежащим образом согласовать условие о недостатках объекта аренды, в договоре необходимо:
- подробно описать сам недостаток объекта аренды;
- указать, в чем заключается препятствие использования объекта аренды для целей договора.

--------------------------------
Примеры формулировок условия:
"Фотоаппарат, являющийся объектом аренды по настоящему договору, имеет следующий недостаток: не работает встроенная в фотоаппарат вспышка, что ведет к низкому качеству фотографий (крупная зернистость, плохая цветопередача и т.п.) при фотографировании в условиях недостаточной освещенности".

"Напольный кондиционер, являющийся объектом аренды по настоящему договору, имеет следующий недостаток: не работает система обогрева воздуха, что позволяет его использовать только для охлаждения и осушения воздуха в помещении и не позволяет использовать его для обогрева помещения".
--------------------------------

Если условие о недостатках объекта аренды не согласовано
В этом случае при выявлении недостатков, из-за которых арендатор не может полностью или частично пользоваться имуществом, он вправе предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ. В частности, он может потребовать от арендодателя возмещения расходов на устранение недостатков. При этом необходимо учитывать, что п. 1 ст. 612 ГК РФ не предусмотрена обязанность арендатора уведомлять арендодателя о факте выявления недостатков. Однако из абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель может устранить их без дополнительной платы или заменить имущество на аналогичное в надлежащем состоянии, если он извещен арендатором о необходимости этого или о намерении устранить недостатки за счет арендодателя. Если по получении указанного уведомления арендодатель без промедления не совершит действия, предусмотренные абз. 6 п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендатор вправе взыскать с него расходы, понесенные в связи с устранением недостатков (см. Риск арендодателя 2.4.1).

Следует учитывать, что арендатору не нужно получать согласие арендодателя на проведение работ по устранению недостатков имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков имущества не требуется, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если арендатору было заранее известно о недостатках имущества или он должен был обнаружить их во время осмотра либо проверки имущества при его передаче арендодателем или при заключении договора, то арендодатель освобождается от ответственности за передачу имущества с недостатками (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
Так, если арендатор без замечаний принял имущество с недостатками, которые он должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности (явными недостатками), в дальнейшем суд может отказать в удовлетворении требований о возмещении убытков, понесенных в связи с устранением таких недостатков.

- Судебную практику, подтверждающую, что суды отказывают в удовлетворении требований арендатора о взыскании убытков, вызванных явными недостатками имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, если арендатор принял имущество без замечаний, он не вправе отказаться от внесения арендной платы в связи с обнаружением недостатков, о которых он знал или которые мог обнаружить при передаче объекта. Однако существует судебная практика, согласно которой отказ арендатора от внесения платы в случае передачи ему имущества в ненадлежащем состоянии признается правомерным, даже если недостатки могли быть выявлены при его получении.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы, если недостатки могли быть выявлены при передаче имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

В случае обнаружения недостатков в процессе использования имущества арендатор вправе предъявить требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ. Необходимо учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой, если арендатор обнаружил недостатки, но не заявил арендодателю указанных требований и продолжает использовать имущество, он не вправе отказаться от внесения арендной платы, ссылаясь на невозможность пользования объектом аренды. Вместе с тем существует противоположная позиция, согласно которой арендодателю может быть отказано во взыскании долга с арендатора, не вносившего арендную плату в связи с недостатками переданного имущества и невозможностью его использования, несмотря на то, что требования, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ, до судебного разбирательства арендатором не заявлялись.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу о том, вправе ли отказаться арендатор от внесения арендной платы при выявлении недостатков, если он не заявил об их наличии арендодателю, см. в Путеводителе по судебной практике.

2.5. СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
Статья 611 ГК РФ

Арендодатель в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Поэтому стороны могут предусмотреть в договоре требования к состоянию объекта аренды, в котором он должен быть предоставлен арендатору.

Состояние вещи - это совокупность изменяемых при ее эксплуатации свойств и параметров, которые определяют возможности применения вещи.
Данное определение следует из сопоставления нормативов и методических рекомендаций, регулирующих требования по безопасности, техническому обслуживанию и т.п. различных технически сложных вещей (ГОСТ Р 51709-2001, ГОСТ Р 27.002-89, методические рекомендации "Обслуживание медицинской техники", утвержденные Минздравом РФ 24.09.2003, Минпромнауки России 10.10.2003, Распоряжение Росавтодора от 16.02.2009 N 46-р, ГОСТ Р 53341-2009, Требования к техническому состоянию ПА при ежедневной проверке. Методы его определения, утвержденные МЧС России 17.12.2002).

Условие о состоянии объекта аренды - это согласованные сторонами свойства и параметры арендуемого имущества, которым оно должно соответствовать для целей аренды.
Данное условие направлено на определение взаимных представлений сторон о параметрах и полезных свойствах объекта аренды и позволяет избежать конфликтов при исполнении договора.
Если арендатору для целей пользования объектом важно, чтобы он соответствовал определенным параметрам или имел определенные свойства, то в договоре необходимо согласовать условие о состоянии, в котором арендодатель должен предоставить имущество.

--------------------------------
Примеры формулировок условия:
"Токарный станок должен быть предоставлен арендатору в исправном, работоспособном состоянии, позволяющем сразу использовать его по основному назначению. Заправочные объемы станка должны быть заполнены соответствующими расходными жидкостями до среднего уровня. Ресурс до очередного технического обслуживания должен быть не менее 100 часов. Показатели параметрической надежности по "Р 50-54-98-88. Надежность в технике. Программные испытания технологического оборудования. Общие требования" (утв. Приказом ВНИИНМАШ от 09.02.1988 N 37) должны быть следующими:
- вероятность безотказной работы 0,9997 в течение 1 года;
- ресурс точности пять лет при P(t) = 0,95.
В случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче станка в указанном состоянии параметрической надежности арендатор вправе требовать взыскания неустойки (штрафа) в размере _____% от размера арендной платы за один месяц".

"Токарный станок, предоставляемый по настоящему договору аренды для целей его использования в качестве экспоната выставки "Фрезеровщик-2010", организуемой арендатором, должен быть предоставлен в следующем состоянии:
- на деталях и комплектующих станка должны полностью отсутствовать следы коррозии;
- станина, суппорт и задняя бабка станка должны быть покрашены в светло-зеленый цвет;
- внешнее состояние станка должно соответствовать состоянию новых станков завода-изготовителя;
- поверхности станка должны быть очищены от грязи и следов консерванта;
- детали станка не должны иметь вмятин, трещин, сколов, потертостей.
Стороны пришли к соглашению, что иное состояние объекта аренды является неудовлетворительным (ненадлежащим) для целей использования по настоящему договору аренды".
--------------------------------

Необходимо учитывать, что, если арендатор не сможет использовать имущество в связи с получением его в состоянии, не соответствующем его назначению и условиям договора, суд может признать, что арендодатель не исполнил обязанность по передаче имущества, установленную ст. 611 ГК РФ. Арендодатель в этом случае не сможет взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не сможет взыскать задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами при передаче имущества в состоянии, не соответствующем его назначению и условиям договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если условие о состоянии объекта аренды, в котором он должен быть предоставлен арендатору, не согласовано
В этом случае арендодатель должен предоставить объект аренды, свойства и параметры которого достаточны для извлечения из него полезных свойства в соответствии с целями использования по договору и назначением имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

3. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Статьи 314, 425, 610, 621 ГК РФ

Срок действия договора (срок договора) - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).
Срок аренды - период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ).

Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий "срок действия договора аренды" и "срок аренды".
Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать.

- Судебную практику, подтверждающую, что срок действия договора аренды и срок аренды не являются тождественными понятиями, см. в Путеводителе по судебной практике.

Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.
Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды - с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.
Тем не менее следует учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой договор аренды признается заключенным с момента передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) и именуется реальным договором. При таком подходе начало срока действия договора будет совпадать с началом срока аренды. Однако более распространенной можно считать позицию о консенсуальности договора аренды.

- Судебную практику, подтверждающую, что существует две позиции судов по вопросу о том, с какого момента договор аренды является заключенным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, из п. 3 ст. 611 ГК РФ также следует, что в договоре может быть установлен срок для передачи имущества, наступающий после заключения договора. Подробнее о согласовании срока передачи имущества см. п. 4.1.1 настоящего материала, о сроке возврата имущества при прекращении договора - п. 4.2.4.
Таким образом, исходя из судебной практики, а также ст. ст. 425, 433, п. 3 ст. 611 ГК РФ можно прийти к выводу, что в договоре могут быть установлены оба указанных срока:
- срок аренды;
- срок действия договора.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии, ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" указанные изменения были отменены.
Подробнее о государственной регистрации одного из видов договоров аренды недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения), а также о ситуации, возникшей в связи с изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ в отношении применения правил о государственной регистрации договоров аренды, см. п. 5 Рекомендаций по заключению договора аренды здания и сооружения.

3.1. СРОК АРЕНДЫ
Статья 610 ГК РФ

Условие о сроке аренды определяет период времени, в течение которого арендатор вправе владеть и пользоваться или пользоваться объектом аренды (ст. 610 ГК РФ). Именно за этот период времени арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
По определению ст. 606 ГК РФ договор аренды предполагает не постоянное, а временное владение и пользование или пользование объектом аренды. Поэтому сторонам важно определить период времени, на который объект передается в аренду.

Согласование условия о сроке аренды
В договоре рекомендуется указывать начало и окончание срока аренды.
Начало срока аренды определяет момент, в который имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и (или) пользование.
Подробнее о согласовании срока передачи имущества в аренду см. п. 4.1.1 настоящего материала.
Окончание срока аренды определяет момент возврата имущества из временного владения и пользования арендатора.
Одновременно с окончанием аренды также может оканчиваться действие договора, если только в нем не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества (п. 3 ст. 425 ГК РФ). О согласовании срока действия договора подробнее см. п. 3.2 настоящего материала.
Срок аренды должен быть установлен по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, согласно которым сроки начала и окончания аренды могут быть определены:
- календарной датой;
- истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
- указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если в договоре не определен срок аренды
В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц (см. Риск арендатора 3.1.1).

3.1.1. Определение срока аренды календарной датой

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начало и окончание срока аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Начало аренды - 01.01.2010.
Окончание аренды - 31.12.2010".
--------------------------------

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на промежуток времени, ограниченный календарными датами (например, "с "01" января 2010 года по "31" марта 2011 года" или "с "01" января 2010 года до "15" февраля 2010 года"). Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.
Условие о сроке аренды, сформулированное с использованием предлога "до" или "по", может вызвать вопрос: включается ли дата окончания срока аренды в сам срок аренды?
Предлог до в одном из своих значений "употребляется при указании временного предела действия"; предлог по с винительным падежом в одном из значений "соответствует по значению предлогу до" (Словарь русского языка в 4 т./Под ред. А.П. Евгеньевой).
Судебная практика по вопросу толкования того, входит ли дата, указанная после предлога "до", в срок, неоднозначна. Подробнее об этом см. п. 4.2.1 "Определение срока действия договора по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ" Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.
Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие "включительно". Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Срок аренды имущества устанавливается с "01" января 2011 года по "31" марта 2011 года включительно".

"Срок аренды имущества устанавливается с "01" января 2011 года до "15" февраля 2011 года включительно".
--------------------------------

3.1.2. Определение срока аренды истечением периода времени

Срок аренды, согласно ст. 190 ГК РФ может определяться истечением периода времени, определяемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.
При таком способе согласования необходимо определить сам период и его начало.
Начало периода может быть определенной календарной датой (ст. 191 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Срок аренды имущества начинается с 05.01.2011 и оканчивается по истечении 11 (одиннадцати) месяцев".
--------------------------------

Начало срока аренды также может быть определено согласованным сторонами событием. Чаще всего в качестве такового указывают момент заключения договора или момент передачи имущества арендатору по акту. Также дата начала аренды может быть определена датой подписания акта о готовности арендуемого имущества (например, буровой машины) к производству работ (Постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2009 N Ф09-469/09-С4).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с момента заключения договора аренды".
--------------------------------

Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды при определении его периодом времени начинает течь не с календарной даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.
Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует определить 31 мая. Стороны могут установить срок передачи 31 мая, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться имуществом с 1 июня. В таком случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая. Если стороны договора - юридические лица, то по правилам абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ истечение срока передачи имущества наступит в час, когда в организации, являющейся арендатором, прекращаются соответствующие операции.
Во избежание сложностей при определении указанных сроков стороны могут установить в договоре начало срока аренды датой передачи имущества по акту. Подробнее об определении срока передачи имущества см. п. 4.1.1 настоящего материала.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания акта приема-передачи".
--------------------------------

Окончание срока аренды, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ.
Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если начало срока аренды определено календарной датой 2 июня 2011 г., то срок аренды, равный одному году, будет начинаться 3 июня 2011 г. и заканчиваться 2 июня 2012 г.

3.1.3. Определение срока аренды указанием
на неизбежное событие

Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Срок аренды может быть согласован путем указания на такое событие, которое должно быть неизбежным (ст. 190 ГК РФ). Это событие с очевидностью наступает независимо от воли какой-либо стороны или третьих лиц, и дата его начала заранее неизвестна.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Оборудование, указанное в п. 1.1 настоящего договора, передается арендатору во временное владение и пользование со дня начала навигации на реке Амур в районе г. Хабаровска в 2011 году до дня, следующего за днем окончания этой навигации".
--------------------------------

При этом срок аренды не может быть определен указанием на событие, если его наступление зависит от действий и воли какой-либо из сторон, или иным образом не обладает свойством неизбежности. Например, суд не признает неизбежными совершение каких-либо действий стороной договора либо третьим лицом (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Если срок аренды в договоре установлен путем указания на событие, наступление которого не является неизбежным
В этом случае будет считаться, что стороны не определили срок аренды, и срок аренды будет равен сроку действия договора. Если же при этом срок действия договора отсутствует, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это означает, что арендодатель может в любое время отказаться от договора и потребовать от арендатора возврата имущества, предупредив его об этом в сроки, предусмотренные п. 2 ст. 610 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что при определении срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, условие о сроке действия договора является несогласованным, а договор - заключенным на неопределенный срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

3.2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Статьи 425, 433, 610, 621 ГК РФ

Срок действия договора аренды - это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. 425 ГК РФ).
Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ).
Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии, ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" указанные изменения были отменены.
Подробнее о государственной регистрации одного из видов договоров аренды недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения), а также о ситуации, возникшей в связи с изменениями, внесенными в Гражданский кодекс РФ в отношении применения правил о государственной регистрации договоров аренды, см. п. 5 Рекомендаций по заключению договора аренды здания и сооружения.

Согласование условия о сроке действия договора аренды
При согласовании данного условия сторонам следует:
- определить срок действия договора по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ;
- предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);
- указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;
- установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если срок действия договора аренды не определен
В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

3.2.1. Определение срока действия договора
по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ

Срок действия договора, также как и срок аренды, должен определяться по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ.
Он может быть согласован указанием на календарную дату. Дополнительно см. п. 3.1.1 настоящего материала о согласовании срока аренды календарными датами.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Настоящий договор действует до "31" января 2011 года включительно".
--------------------------------

Срок может определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Дополнительно см. п. 3.1.2 настоящего материала об определении срока аренды истечением периода времени.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Настоящий договор действует в течение пяти лет с момента его заключения".
--------------------------------

Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (абз. 2 ст. 190 ГК РФ). Неизбежным считается такое событие, которое с очевидностью наступает независимо от воли какой-либо стороны или третьих лиц и дата начала которого заранее неизвестна.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Настоящий договор действует до окончания навигации на реке ______ в 2011 году".
--------------------------------

Срок договора аренды не может быть определен указанием на событие, если его наступление зависит от действий и воли какой-либо из сторон или иным образом не обладает свойством неизбежности. Суд не признает неизбежными совершение каких-либо действий стороной договора либо третьим лицом (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Если срок действия договора определен не по правилам ст. 190 -194 ГК РФ
В этом случае срок будет признан несогласованным и договор будет считаться заключенным на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что при определении срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, условие о сроке действия договора является несогласованным, а договор - заключенным на неопределенный срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

Арендодатель будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в сроки, установленные указанной статьей, и истребовать имущество (см. Риск арендатора 3.2.1, Риск арендатора 3.2.2).

3.2.2. Применение условий договора аренды к отношениям,
возникшим до его заключения
Статья 425 ГК РФ

Стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Условия настоящего договора применяются к отношениям по аренде имущества, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора".
--------------------------------

Внимание! Рассматриваемое условие не означает, что обязанности сторон по исполнению договора возникают раньше заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ).
В связи с этим стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности (требовать возмещения убытков, взыскания договорной неустойки и пр.) за период до заключения договора (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Согласовать условие о распространении договора на фактические отношения до его заключения стороны могут путем указания даты, с которой эти отношения возникли.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 1 мая 2012 г.".
--------------------------------

Однако при отсутствии доказательств передачи имущества в указанную дату (например, акта приема-передачи) арендодатель не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы за период с указанной даты до момента, когда имущество было фактически передано (см. Риск арендодателя 3.2.1).

Если применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, не согласовано
В этом случае стороны не вправе требовать выполнения обязательств по ранее возникшим арендным отношениям в соответствии с условиями заключенного договора. В частности, арендодатель не вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, указанном в договоре (см. Риск арендодателя 3.2.2).

3.2.3. Преимущественное право на заключение
договора на новый срок
Статья 621 ГК РФ

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.
Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.

- Судебную практику, подтверждающую, что преимущественное право действует только в отношении имущества, которое было объектом истекшего договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Арендатор может реализовать преимущественное право только при одновременном наличии следующих условий:
- если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 (Определением ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));
- если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор, недобросовестно исполнявший обязанности по договору, лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок независимо от степени существенности нарушения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Недобросовестным исполнением обязанностей по договору, при котором арендатор лишается преимущественного права на заключение договора, является, в частности, нарушение срока уплаты арендной платы;

- Судебную практику, подтверждающую, что несвоевременная уплата арендных платежей лишает арендатора преимущественного права аренды, см. в Путеводителе по судебной практике.

- если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, лишается ли арендатор преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в случае его возобновления, см. в Путеводителе по судебной практике.

- если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.

- Судебную практику, подтверждающую, что заключение соглашения о расторжении договора аренды после направления арендатором заявления о заключении договора на новый срок лишает арендатора преимущественного права на его заключение, см. в Путеводителе по судебной практике.

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.

- Судебную практику, подтверждающую, что возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены судом, только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор. Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, должен ли арендатор при предъявлении иска о защите преимущественного права доказывать заключение договора с третьим лицом или только намерение его заключить, см. в Путеводителе по судебной практике.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

- Судебную практику, подтверждающую, что договором аренды может быть ограничено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок".
--------------------------------

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок. Подробнее об этом см. п. 14.1 настоящих Рекомендаций.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано
В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков (см. Риск арендодателя 3.2.3).

3.2.4. Возобновление договора аренды,
продление (пролонгация) договора
Статья 621 ГК РФ

Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Продление договора (пролонгация) - продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон.
Термин "пролонгация" не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина "продление". Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. "Современный экономический словарь" (ИНФРА-М, 2006)).

Возобновление договора в силу закона
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:
- пользование имуществом после истечения срока действия договора;
- отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Иногда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны тем не менее заключают новый договор с аналогичными условиями. Если новый договор впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность (подробнее об этом см. п. 14.3.2 настоящих Рекомендаций). Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора незаключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.
В судебной практике существует подход, согласно которому если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, позднее признанный незаключенным, то первоначальный договор не прекращает своего действия. Такой подход в настоящее время подтвержден позицией Президиума ВАС РФ, отраженной в Постановлении от 25.09.2012 N 1283/12. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами.
Вместе с тем в судебной практике существует противоположный подход, в соответствии с которым первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о прекращении договора, заключенного или возобновленного на неопределенный срок, если в дальнейшем стороны подписали новый договор, который был признан незаключенным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Стороны могут установить запрет на возобновление договора на неопределенный срок. Суды в основном допускают возможность согласования такого условия в договоре. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о возможности возобновления на неопределенный срок договора аренды, в котором установлен прямой запрет на продление, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок".
--------------------------------

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями возобновления договора на новый срок. Подробнее об этом см. п. 14.2 настоящих Рекомендаций.

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон
Срок действия договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ может быть продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения.
Однако если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, условие о продлении договора на новый срок можно включить в текст договора при его заключении.
При этом если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что, если стороны не указали, сколько раз допускается пролонгация договора, она возможна только один раз, после чего договор может быть возобновлен на неопределенный срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на шесть месяцев".
--------------------------------

Кроме того, в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что договор продлевается на определенный срок каждый раз после его окончания. Такое условие будет означать, что договор продлевается многократно. При этом можно указать, что возможно неограниченное количество продлений или что договор продлевается, например, не более пяти раз.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"По окончании срока действия договор пролонгируется каждый раз на аналогичный период на тех же условиях. Пролонгация возможна неограниченное количество раз".

"По истечении срока действия договор автоматически продлевается каждый раз на один год, если ни одна из сторон не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия не уведомит письменно другую сторону о его прекращении. Автоматическое продление договора возможно не более _________ раз".
--------------------------------

Следует учитывать, что условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при таком условии не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ (см. Риск арендодателя 3.2.4).
В договоре следует установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений. При отсутствии в договоре возможности заявить такие возражения условие о продлении будет обязывать арендодателя постоянно продлевать договор и фактически определять существо правоотношений по договору как передачу имущества в бессрочное пользование, что противоречит гл. 34 ГК РФ. Суд может признать такое условие ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия противоречит сущности договора аренды и является ничтожным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации". Изменения касаются в том числе квалификации недействительных сделок и последствий их недействительности. В частности, согласно новой редакции ст. 168 ГК РФ сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются оспоримыми, а не ничтожными (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, и исключения из правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ о том, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если при этом она посягает на публичные интересы либо права и законные интересы третьих лиц.
Следовательно, условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия является оспоримым, если оно не подпадает под установленные законом случаи, в которых такое условие должно считаться ничтожным, и в законе нет других последствий, не связанных с его недействительностью. В силу новой редакции п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримого условия недействительным сможет заявить одна из сторон договора или иные лица, указанные в законе.
Данное правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Также следует согласовать период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Настоящий договор вступает в силу с 01.02.2011 и действует до 31.12.2011. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях".
--------------------------------

При включении в договор условия о его продлении следует учитывать, что если используется формулировка, согласно которой по окончании срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, данное условие может быть признано не соответствующим п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающему возможность возобновления договора только на неопределенный срок. Вместе с тем существует позиция судов, согласно которой согласование условия о возобновлении договора на определенный срок допускается.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу о том, может ли быть договором аренды предусмотрено условие о его возобновлении на тот же срок по истечении срока действия, см. в Путеводителе по судебной практике.

Следует учитывать, что при аренде государственного или муниципального имущества существуют особенности продления договора. Подробнее об этом см. п. 14.2 настоящих Рекомендаций.

Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано
В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

4. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА
Статьи 314, 316, 611, 622 ГК РФ

Условие о предоставлении имущества определяет порядок исполнения основной обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору.

Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).

Оба условия необходимы для согласования процесса приема-передачи имущества, который зависит от стадии исполнения договора. Надлежащее согласование этого процесса поможет избежать споров о том, как должна происходить передача имущества и что должно передаваться вместе с ним.

4.1. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА


Условие о порядке передачи имущества определяет, в какой срок и в каком месте объект аренды должен фактически перейти во владение и (или) пользование арендатора, а также чем должна быть подтверждена передача.
Следует принять во внимание, что в силу ст. 608 ГК РФ правом передавать вещь в аренду обладает ее собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником. Причем арендодатель должен обладать правом собственности не в момент заключения договора, а в момент передачи вещи арендатору (абз. 1, 2 п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Согласно абз. 3 п. 12 указанного Постановления если арендатору будет передано имущество, на которое у арендодателя не было права собственности, собственник имущества сможет потребовать оплатить пользование имуществом, находившимся в незаконном владении, на основании ст. 303 ГК РФ. Данное требование может быть предъявлено к лицу, незаконно передавшему вещь в аренду, а также к арендатору, если он знал об отсутствии у арендодателя соответствующего права (абз. 4, 5 п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Общие положения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды не предусматривают каких-либо требований к порядку передачи имущества. Соответственно, стороны могут согласовать его по своему усмотрению.

Согласование условия о порядке передачи имущества в аренду
При согласовании порядка передачи имущества в договоре необходимо определить:
- срок передачи имущества в аренду;
- место передачи имущества в аренду;
- документы, которыми подтверждается передача имущества в аренду.

Если условие о порядке передачи имущества в аренду не согласовано
В этом случае имущество должно быть передано арендатору в разумный срок после подписания договора (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Передача должна состояться в месте хранения имущества, если это место было известно арендатору в момент заключения договора (абз. 4 ст. 316 ГК РФ), либо в месте нахождения арендодателя (абз. 6 ст. 316 ГК РФ). В качестве доказательств передачи имущества могут использоваться акты приема-передачи, другие документы, подтверждающие фактический переход имущества арендатору, а также иные доказательства наличия арендных правоотношений. Подробнее об этом см. п. 4.1.3 "Документы, которыми подтверждается передача имущества в аренду" настоящего материала.

4.1.1. Срок передачи имущества в аренду

Стороны могут указать в договоре срок передачи имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ).
Он должен быть согласован по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, а именно следующими способами:
- указанием на определенную календарную дату,
- истечением определенного периода времени
или
- указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Если срок передачи имущества в аренду не согласован
В этом случае арендодатель будет обязан передать имущество в разумный срок в силу п. 2 ст. 314, п. 3 ст. 611 ГК РФ. При непередаче имущества в такой срок арендодатель может быть признан не исполнившим обязанность по передаче имущества и арендатор будет вправе заявить требования, предусмотренные п. 3 ст. 611 ГК РФ, а именно истребовать имущество и потребовать возмещения убытков либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Определение срока передачи имущества указанием на календарную дату
Если исполнение обязательства по передаче имущества не зависит от каких-либо обстоятельств, целесообразнее определять срок календарной датой.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан передать арендатору имущество, указанное в п. _ настоящего договора, 01.01.2010".
--------------------------------

Определение срока передачи имущества истечением периода времени
Если стороны хотят "привязать" срок передачи имущества к какому-либо событию, такой срок можно определить истечением согласованного периода времени после определенного сторонами события. Им может быть, например, заключение договора (ст. 191 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан передать арендатору указанное в п. _ настоящего договора имущество по акту приема-передачи в течение ___ календарных дней с момента заключения договора".
--------------------------------

Начало периода может быть определено также календарной датой (ст. 191 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан передать арендатору указанное в п. _ настоящего договора имущество по акту приема-передачи не позднее __ дней, начиная с "15" января 2011 г.".
--------------------------------

Следует иметь в виду, что при определении срока передачи периодом времени арендодатель вправе передать имущество в любой день до истечения указанного срока без дополнительного согласия арендатора.
При согласовании срока передачи имущества через определенное время после подписания договора сторонам необходимо учитывать, что срок предоставления имущества не должен превышать срока действия договора аренды. В случае просрочки передачи имущества арендатор не сможет взыскать с арендодателя убытки по п. 3 ст. 611 ГК РФ (см. Риск арендатора 4.1.1).

Определение срока передачи имущества указанием на событие
При определении срока передачи имущества указанием на событие необходимо учитывать, что такое событие должно обладать признаком неизбежности (абз. 2 ст. 190, ст. 191 ГК РФ). Неизбежным признается событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон или третьих лиц (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Соответственно, не рекомендуется согласовывать срок передачи имущества указанием на момент осуществления каких-либо действий:
- арендатором (например, уплаты аванса);
- арендодателем (например, завершения ремонта имущества);
- третьим лицом (например, перечисления денежных средств по иному договору).

Если срок передачи имущества согласован не по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ
Если стороны определят срок передачи имущества моментом совершения каких-либо действий сторонами или третьими лицами, такой срок будет считаться несогласованным, поскольку он противоречит нормам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ.
В этом случае арендодатель будет обязан передать имущество в разумный срок (п. 2 ст. 314, п. 3 ст. 611 ГК РФ). При непередаче его в такой срок арендодатель может быть признан не исполнившим обязанность по передаче имущества и арендатор будет вправе заявить требования, предусмотренные п. 3 ст. 611 ГК РФ, а именно истребовать имущество и потребовать возмещения убытков либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

4.1.2. Место передачи имущества в аренду

Стороны вправе определить любое место передачи имущества в аренду (абз. 1 ст. 316 ГК РФ). Это может быть место нахождения арендатора или арендодателя, место хранения имущества или иное согласованное место.
Во избежание разногласий в договоре необходимо указать точный адрес места передачи имущества.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендодатель обязан передать Арендатору имущество, указанное в п. _ настоящего договора, в месте нахождения арендатора/арендодателя по адресу: ______________________".

"Передача имущества по настоящему договору должна быть произведена на складе арендатора по адресу: _______________".
--------------------------------

В силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что место передачи имущества устанавливает арендодатель в одностороннем порядке. В этом случае рекомендуется определить срок уведомления арендатора о выбранном месте, а также способ такого уведомления (по электронной почте, факсу, телефону и т.п.).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Имущество по настоящему договору подлежит передаче арендатору в месте, определяемом арендодателем в одностороннем порядке. Арендодатель обязан сообщить арендатору адрес выбранного места не позднее чем за 5 дней до момента предполагаемой передачи путем направления сообщения на адрес электронной почты арендатора (указать e-mail)".
--------------------------------

В согласованном месте приемки осуществляются также осмотр и проверка имущества на соответствие его условиям договора аренды (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Подробнее об этом см. п. 2.4 "Условие о недостатках объекта аренды" настоящего материала.
Поэтому место приемки рекомендуется выбирать так, чтобы оно позволяло осуществить осмотр и проверку имущества (было достаточно освещенным, просторным, территориально доступным и т.д.).

Если место передачи имущества не согласовано
В этом случае место передачи будет определяться по правилам ст. 316 ГК РФ. Соответственно, арендатор обязан прибыть для приемки имущества по месту его хранения, если оно было ему известно в момент заключения договора (абз. 4 ст. 316 ГК РФ), либо по месту нахождения арендодателя (абз. 6 ст. 316 ГК РФ).

4.1.3. Документы, которыми подтверждается
передача имущества в аренду

Законом не установлены требования к тому, как должна оформляться передача имущества в аренду (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе самостоятельно определить, какими именно документами должен быть подтвержден факт передачи имущества арендатору.
Во избежание разногласий рекомендуется указать такой документ в договоре.
Однако арендодателю следует учитывать, что, если в договоре указан конкретный документ, которым должна подтверждаться передача имущества, стороны должны составить именно его. Отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества, предусмотренное п. 1 ст. 611 ГК РФ (см. Риск арендодателя 4.1.1).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Передача имущества по настоящему договору оформляется путем составления акта приемки-передачи, подписанного обеими сторонами договора".
--------------------------------

Если стороны не согласовали документ, которым должна оформляться передача имущества
В этом случае составление акта приема-передачи необязательно. Факт передачи имущества может быть подтвержден любым документом, из содержания которого следует, что имущество перешло к арендатору (например, актом сверки взаиморасчетов). При наличии такого документа арендатор не вправе будет ссылаться на то, что передача не состоялась (п. 1 ст. 611 ГК РФ), поскольку не был составлен акт приема-передачи имущества, и не сможет на этом основании отказаться от внесения арендной платы (см. Риск арендатора 4.1.2).

Условие о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества
Стороны вправе включить в договор аренды условие о том, что он является одновременно актом приема-передачи имущества (ст. 421 ГК РФ). Такой договор будет признан надлежащим доказательством передачи имущества арендатору.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор признается доказательством передачи имущества арендатору, если в нем есть условие о том, что он является одновременно актом приема-передачи, см. в Путеводителе по судебной практике.

Однако при согласовании данного условия арендатору следует учитывать следующее. После подписания договора он не вправе будет ссылаться на то, что имущество фактически ему не было передано (ст. 611 ГК РФ). Следовательно, он не сможет на этом основании отказаться от внесения арендной платы (см. Риск арендатора 4.1.3).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Настоящий договор является также актом приемки-передачи имущества, указанного в п. _ настоящего договора, и подтверждает факт перехода имущества от Арендодателя во владение и пользование Арендатора".
--------------------------------

Если стороны не согласовали условие о том, что договор аренды является актом приема-передачи имущества
В этом случае при передаче имущества сторонам необходимо подписать документ, подтверждающий переход имущества к арендатору (например, акт приемки-передачи). Иначе передача имущества будет не доказана (п. 1 ст. 611 ГК РФ) и арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы по ст. 614 ГК РФ (см. Риски арендодателя 4.1.2).

4.2. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статьи 135, 314, 316, 622 ГК РФ

Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).

Согласование условия о возврате арендованного имущества
В силу специфики арендных правоотношений по договору аренды передается индивидуально определенная вещь (подробнее об этом см. п. 1.3 "Объект аренды"). Соответственно, при прекращении договора должна быть возвращена именно та вещь, которая была предоставлена арендатору во временное владение и пользование. Стороны не могут согласовать возврат иной (даже похожей или обладающей теми же родовыми признаками) вещи. В противном случае заключенное соглашение уже не будет являться договором аренды.
Также стороны не могут исключить договором обязанность арендатора вернуть арендованное имущество, поскольку эта обязанность императивна (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Исключением является случай, когда договором предусмотрен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Однако стороны вправе определить порядок возврата имущества.
Для согласования такого порядка необходимо согласовать:
- состояние имущества на момент его возврата;
- принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате имущества;
- место возврата имущества;
- срок возврата имущества.

Внимание! Требований к тому, как должен оформляться возврат арендованного имущества, законом не установлено. Однако, суд не признает доказанным факт возврата имущества, если это не подтверждено документально (Определение ВАС РФ от 21.02.2008 N 1224/08). Обычно документом, подтверждающим факт возврата арендодателю имущества, является акт приема-передачи.

- Судебную практику, подтверждающую, что возврат имущества может подтверждаться актом приема-передачи, см. в Путеводителе по судебной практике.

4.2.1. Состояние имущества на момент его возврата

По общему правилу арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).
Под нормальным износом понимается та степень изменений вещи, которая предполагается естественной при обычном пользовании ею в течение срока действия договора. Для некоторых вещей показатель нормального износа может быть установлен техническими нормативами или определен обычными требованиями (исходя из условий пользования вещью).
Стороны могут согласовать иное состояние имущества на момент его возврата (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Например, может быть предусмотрено, что оно возвращается отремонтированным или с улучшениями, произведенными арендатором. Такие условия выгодны арендодателю, поскольку ценность его имущества повысится. Однако на арендатора в таком случае налагаются дополнительные обязанности по улучшению состояния имущества.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"При прекращении настоящего договора передаваемое арендатору оборудование подлежит возврату арендодателю полностью отремонтированным с заменой следующих частей и деталей:
- (перечень)".
--------------------------------

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ в договоре можно предусмотреть условие о том, что арендатор освобождается от обязанности производить за свой счет текущий ремонт. В этом случае необходимо указать, что арендованное имущество подлежит возврату со сверхнормативным износом (т.е. в состоянии худшем, чем при нормальном износе). Такое условие выгодно арендатору, поскольку оно позволяет тратить на содержание имущества меньше средств. Однако для арендодателя данное условие означает, что он должен будет произвести дополнительные действия и траты для устранения недостатков имущества после его возврата. В связи с этим в договоре рекомендуется предусмотреть предельный показатель износа арендуемой вещи, для того чтобы арендодатель мог заранее рассчитать средства, необходимые для улучшения состояния имущества.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"При прекращении настоящего договора арендованное оборудование должно быть возвращено арендодателю. Допускается возврат оборудования со сверхнормативным износом:
- 100-процентный износ деталей (указать каких именно);
- 50-процентный износ деталей (указать каких именно)".
--------------------------------

Внимание! Арендатор будет обязан вернуть имущество и в случае его полного износа, даже если такой износ является нормальным в силу продолжительности пользования имуществом. В случае невозврата имущества арендатор будет нести ответственность.

- Судебную практику, подтверждающую, что полный износ имущества не освобождает арендатора от ответственности за его невозврат, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если стороны не согласовали требования к состоянию имущества на момент его возврата
В этом случае арендатор будет обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа (абз. 1 ст. 622 ГК РФ). Арендатору необходимо будет устранить все произведенные изменения, не предусмотренные договором, даже если в результате таких изменений имущество было улучшено (см. Риск арендатора 4.2.1).
Однако если арендодатель дал свое согласие на произведение изменений имущества, арендатор не будет обязан их устранять.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор не обязан возвращать имущество в первоначальном состоянии, если арендодатель дал согласие на его изменение, см. в Путеводителе по судебной практике.

4.2.2. Принадлежности и документы, подлежащие передаче
при возврате имущества

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. По общему правилу принадлежности следуют судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ). Следовательно, при возврате имущества они должны быть возвращены арендодателю. Документы, необходимые для использования имущества, подлежат возврату, так же как его принадлежности в порядке ст. 135 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор обязан вернуть арендодателю объект аренды вместе с документами (принадлежностями), см. в Путеводителе по судебной практике.

Во избежание разногласий относительно того, какие именно принадлежности и документы подлежат возврату вместе с имуществом, в договоре рекомендуется их перечислить.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"По настоящему договору арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (указать объект аренды) вместе со следующим принадлежностями и документами:
_____________________________ (указывается перечень документов и принадлежностей).
При прекращении настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество вместе с принадлежностями и документами, указанными в п. __ настоящего договора".
--------------------------------

Данный перечень может содержаться также в отдельном приложении к договору. В этом случае приложение должно обязательно быть подписано и содержать ссылку на основной договор.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"При прекращении настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество вместе со всеми принадлежностями и документами, указанными в приложении N _ к настоящему договору".
--------------------------------

Перечень необязательно должен включать в себя только те документы и принадлежности, которые были переданы арендатору вместе с имуществом. Стороны могут расширить его и предусмотреть обязанность арендатора передать дополнительные документы. Например, таким документом может быть заключение эксперта о техническом состоянии имущества (для подтверждения того, что оно возвращается в надлежащем состоянии). В случае когда получение дополнительных документов связано с материальными затратами, в договоре рекомендуется указать ту сторону, которая несет такие расходы.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"При возврате арендованного имущества арендатор обязуется передать арендодателю также полный комплект документов, перечисленных в п. _ настоящего договора. Кроме того, арендатор обязуется предоставить арендодателю заключение независимого эксперта о техническом состоянии имущества. Расходы по оплате услуг эксперта несет арендатор".
--------------------------------

Если стороны не согласовали перечень принадлежностей и документов, подлежащих возврату вместе с имуществом
В этом случае арендатор будет обязан вернуть все принадлежности и документы, полученные им вместе с объектом аренды. В противном случае арендодатель сможет истребовать их в судебном порядке в соответствии со ст. ст. 135, 622 ГК РФ (см. Риск арендатора 4.2.2).

4.2.3. Место возврата имущества

Стороны вправе определить любое место возврата арендованного имущества. Это может быть место нахождения одной из сторон, место использования имущества или иное согласованное место.
Во избежание разногласий в договоре необходимо указать точный адрес места, по которому имущество будет возвращено. При этом выбирать место приемки следует с таким расчетом, чтобы в ней смогли участвовать обе стороны, т.е. место должно быть территориально доступным.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Возврат арендованного имущества осуществляется в месте нахождения арендатора/арендодателя по адресу: ______________________".

"Арендатор обязан вернуть арендованное имущество на склад арендодателя по адресу: _______________".
--------------------------------

Если место возврата арендованного имущества не согласовано
Возврат имущества должен произойти не в месте нахождения арендатора (абз. 6 ст. 316 ГК РФ), а в том месте, где состоялась передача имущества арендатору (п. 36 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002).

4.2.4. Срок возврата имущества

Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендованное имущество. Оно должно быть возвращено в момент прекращения договора независимо от оснований его прекращения (истечения срока действия договора, досрочного расторжения и др.). При этом срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009 по делу N А33-8385/2009 (Определением ВАС РФ от 22.06.2010 N ВАС-7671/10 отказано в передаче данного дела, а также Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.02.2010 N А33-8385/2009 для пересмотра в порядке надзора), Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.11.2008 N А33-9580/2007-03АП-3167/2008).
Положения абз. 1 ст. 622 ГК РФ являются императивными. Однако стороны часто указывают в договоре, что имущество должно быть возвращено через определенное время после прекращения договора аренды, например в течение нескольких дней после окончания срока его действия (Постановление ФАС Поволжского округа от 03.03.2009 по делу N А12-7646/2008, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.09.2009 по делу N А20-1896/2008, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2009 по делу N А56-10084/2009 (оставлено без изменения Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2009 N А56-10084/2009, Определением ВАС РФ от 07.12.2009 N ВАС-16131/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
При согласовании данного условия сторонам следует учитывать, что в ходе его исполнения может возникнуть ситуация, когда имущество будет фактически находиться во владении и (или) пользовании арендатора после прекращения договора, что повлечет неблагоприятные последствия для обеих сторон. Так, если арендодатель не намерен продолжать отношения по договору и не заявит об этом до окончания срока его действия, суд на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ может признать договор возобновленным на неопределенный срок (см. Риск арендодателя 4.2.1). Для арендатора, в свою очередь, при установлении срока возврата после окончания действия договора могут наступить такие же последствия, как и при просрочке возврата (абз. 2 ст. 622 ГК РФ), а именно: он должен будет уплачивать арендную плату до момента фактического возврата имущества (см. Риск арендатора 4.2.3).
Размер арендной платы за период после прекращения договора и до фактического возврата объекта аренды определяется договором (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Поэтому арендодатель вправе предусмотреть в договоре условие о повышенном размере платы за пользование имуществом в этот период (см. Риск арендатора 4.2.4). Однако не рекомендуется помещать такое условие в раздел об ответственности, а также устанавливать повышенный размер арендной платы за каждый день просрочки возврата, поскольку в этом случае суд может признать такое условие соглашением о неустойке и уменьшить ее размер в порядке ст. 333 ГК РФ (см. Риск арендодателя 4.2.2).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения договора и стороны не договорились о продлении договора, арендатор обязан уплатить арендную плату за весь период фактического пользования имуществом в размере, равном двойной ставке арендной платы, установленной договором".

"В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока возврата, установленного договором, арендная плата за период с момента окончания срока возврата до момента фактического возврата имущества устанавливается в размере ________________ рублей".
--------------------------------

В случае просрочки внесения арендной платы за период с момента прекращения договора до момента возврата арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель вправе требовать уплаты процентов за просрочку внесения арендной платы за период с момента прекращения договора до момента возврата имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если в договоре не определен срок возврата арендованного имущества
В этом случае арендатор будет обязан вернуть арендованное имущество при прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).

Условие о неустойке за несвоевременный возврат имущества
В соответствии с абз. 3 ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе установить в договоре неустойку за нарушение срока возврата имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что договором может быть установлена неустойка за нарушение срока возврата имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

При этом применение данной неустойки не зависит от причин прекращения договора. Она может быть взыскана и в случае, если договор был расторгнут (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2010 N Ф03-3139/2010).
В силу ст. 330 ГК РФ неустойка за просрочку возврата объекта аренды может быть установлена, например, в виде пени за каждый день просрочки или в виде единовременного штрафа за несвоевременный возврат имущества.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В случае нарушения предусмотренного договором срока возврата имущества арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере _____% от ставки месячной арендной платы за каждый день просрочки".

"В случае невозврата или несвоевременного возврата имущества при прекращении договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере _____________".
--------------------------------

Внимание! При включении в договор условия о неустойке необходимо помнить, что суд по заявлению ответчика вправе уменьшить ее размер в соответствии со ст. 333 ГК РФ (абз. 2 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В случае заключения или возобновления договора на неопределенный срок любая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону в срок, предусмотренный ст. 610 ГК РФ или договором. В этом случае в интересах арендодателя установить условие, согласно которому, если арендатор выразит желание отказаться от договора и уведомит об этом арендодателя в согласованный срок, но имущество возвратит до его истечения, он обязан уплатить арендодателю неустойку за досрочный возврат имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что в договоре можно предусмотреть условие о неустойке в случае досрочного возврата имущества при отказе от договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор вправе отказаться от договора, уведомив арендодателя за ______ месяца. Если арендатор вернет имущество до истечения указанного срока, он уплачивает неустойку в размере _____".
--------------------------------

Подробнее о согласовании условия о неустойке см. п. 12.3 настоящих рекомендаций.

Если условие о неустойке за несвоевременный возврат имущества не согласовано
По смыслу положений абз. 3 ст. 622, ст. ст. 330, 331 ГК РФ арендодатель не сможет потребовать выплаты неустойки при нарушении арендатором срока возврата имущества (см. Риск арендодателя 4.2.3).

5. СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статьи 616, 623 ГК РФ

Содержание имущества - это поддержание имущества в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением, а также уплата возникающих в связи с этим расходов (см. судебную практику, в которой данное понятие толкуется применительно к обязанностям собственника имущества: Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 N 18АП-1099/2010 (оставлено без изменения Постановлением ФАС Уральского округа от 22.06.2010 N Ф09-4687/10-С5), Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 по делу N А33-452/2010, Постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 28.06.2006 N 44г-361/06).
Содержание имущества включает в себя осуществление капитального и текущего ремонта, поддержание его в исправном состоянии, включая замену комплектующих, соблюдение условий пользования и хранения имущества, его техническое обслуживание (ст. ст. 210, 249, 616, 634, 644, 661, 695 ГК РФ).

Условия содержания арендованного имущества определяют, какая из сторон договора аренды несет обязанности по содержанию имущества и как распределяются между сторонами расходы на его содержание.

Согласование условий содержания арендованного имущества
Статья 616 ГК РФ диспозитивна и позволяет сторонам урегулировать свои отношения относительно содержания арендованного имущества (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Для согласования условий содержания имущества в договоре необходимо предусмотреть обязанности сторон:
- по осуществлению капитального ремонта;
- по проведению текущего ремонта;
- по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;
- по уплате расходов на содержание арендованного имущества.

Если условия содержания арендованного имущества не согласованы
В этом случае обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются между сторонами в соответствии с правилами ст. 616 ГК РФ по умолчанию. Арендатор должен поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества п. 2 ст. 616 ГК РФ. Такие расходы не включают в себя затраты на капитальный ремонт, который осуществляет арендодатель за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

5.1. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
Статьи 616, 623 ГК РФ

Капитальный ремонт - это ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному восстановлению ресурса изделия с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые (п. 36 ГОСТ 18322-78 "Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения", утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 N 2986).
В судебной практике используются и другие определения капитального ремонта. В частности, под ним понимается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.

- Судебную практику, в которой используется указанное понятие капитального ремонта, см. в Путеводителе по судебной практике.

Условие о проведении капитального ремонта арендованного имущества определяет, какая сторона производит капитальный ремонт, за чей счет он осуществляется, а также устанавливает условия проведения ремонта.

Согласование условия о проведении капитального ремонта
Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении капитального ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.
Поэтому в договоре необходимо предусмотреть:
- сторону, которая несет обязанность по проведению капитального ремонта;
- распределение расходов по капитальному ремонту между сторонами;
- виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту;
- срок проведения капитального ремонта;
- порядок внесения арендной платы за период проведения капитального ремонта.

Если условие о капитальном ремонте арендованного имущества не согласовано
В этом случае обязанность по проведению капитального ремонта несет арендодатель, который обязан выполнить его за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

5.1.1. Сторона, которая несет обязанность
по проведению капитального ремонта

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Для согласования проведения капитального ремонта арендодателем, сторонам нет необходимости включать в договор какие-либо условия.
Указанная норма диспозитивна, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по осуществлению капитального ремонта на арендатора.

- Судебную практику, подтверждающую, что обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена на арендатора, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества".
--------------------------------

При этом стороны вправе возложить на арендатора оба вида капитального ремонта (плановый или неплановый) или только один.
Выполнение капитального ремонта арендодателем может быть в его интересах, если арендатор не обладает необходимыми разрешениями, квалифицированными специалистами, материалами для ремонта.
Если капитальный ремонт осуществляется арендодателем, стороны могут согласовать обязанность арендатора возместить его стоимость (подробнее об этом см. п. 5.1.2 настоящего материала).
Необходимо учитывать, что, если арендатор знал о недостатках имущества и при этом принял на себя обязанность по его капитальному ремонту, в дальнейшем он не сможет требовать возмещения расходов на его проведение, ссылаясь на устранение недостатков (см. Риск арендатора 2.4.1). Подробнее о последствиях передачи имущества с недостатками см. п. 2.4 настоящих Рекомендаций.

Если в договоре не указано, какая сторона несет обязанность по проведению капитального ремонта
В этом случае обязанность по осуществлению капитального ремонта арендованного имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Плановый и неплановый капитальный ремонт
По некоторым видам имущества требованиями нормативно-технической документации может быть предусмотрено проведение планового капитального ремонта с определенной периодичностью (п. 39 ГОСТ 18322-78 "Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения", утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 N 2986).
Например, плановый капитальный ремонт с определенной периодичностью предусмотрен для железнодорожных вагонов и контейнеров, автомобилей, автобусов, прицепов и полуприцепов (п. 5.2.4 Правил безопасности при перевозке опасных грузов железнодорожным транспортом, утвержденных Постановлением Госгортехнадзора РФ от 16.08.1994 N 50, п. п. 1.2, 2.2.12, 2.15.1 Положения о техническом обслуживании и ремонте подвижного состава автомобильного транспорта, утвержденного Минавтотрансом РСФСР 20.09.1984).
Если плановый или неплановый ремонт предусмотрен нормативными документами, стороны могут согласовать, что арендатор обязан производить только плановый капитальный ремонт имущества, а арендодатель - неплановый, или иным образом распределить обязанности по проведению капитального ремонта.

--------------------------------
Примеры формулировок условия:
"Арендатор обязан производить плановый капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан производить неплановый капитальный ремонт переданного в аренду имущества".

"Арендодатель обязан производить плановый капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Арендатор обязан производить неплановый капитальный ремонт арендованного имущества".
--------------------------------

Если стороны не указали, что арендатор обязан производить только один из видов капитального ремонта
В этом случае арендатор обязан осуществить как плановый, так и неплановый ремонт арендованного имущества согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.1.1).

5.1.2. Распределение расходов по капитальному
ремонту между сторонами

При согласовании условия о проведении капитального ремонта сторонам рекомендуется определить, за чей счет будет выполняться капитальный ремонт. По умолчанию он осуществляется за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ), однако стороны вправе изменить это условие договором.

Проведение капитального ремонта арендатором
Если по договору капитальный ремонт осуществляет арендатор, стороны могут согласовать условие о том, что капитальный ремонт производится арендатором за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Такое распределение расходов больше защищает интересы арендодателя, так как арендатор при наличии такого условия в договоре не сможет потребовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.1.2).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества".
--------------------------------

Стороны вправе установить в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя. Такое распределение расходов в интересах арендатора, так как в этом случае он будет вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Согласовать условие о производстве работ за счет арендодателя можно следующим образом:
- прямо указать в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя;

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества за счет арендодателя".
--------------------------------

- указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного капитального ремонта".
--------------------------------

- указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

- Судебную практику, подтверждающую возможность зачета расходов арендатора на капитальный ремонт в счет арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы".
--------------------------------

Условие о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы фактически означает, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя.
В связи с этим у арендодателя возникнет обязанность возместить арендатору стоимость капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а у арендатора право прекратить свое обязательство по уплате арендной платы полностью или частично зачетом встречного требования к арендодателю об уплате стоимости капитального ремонта (ст. 410 ГК РФ). В результате зачета задолженность арендатора по арендной плате уменьшится на стоимость произведенного капитального ремонта. Поэтому арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора по причине невнесения арендной платы в данной части и уплаты неустойки за просрочку ее внесения согласно абз. 4 ст. 619, п. 2 ст. 450, ст. 330 ГК РФ (см. Риск арендодателя 5.1.1).

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить капитальный ремонт
В этом случае считается, что стороны не изменили правило п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ (см. Риск арендодателя 5.1.2).

Проведение капитального ремонта арендодателем
Если обязанность по проведению капитального ремонта несет арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ), стороны вправе согласовать обязанность арендатора возместить стоимость произведенного капитального ремонта.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан возместить стоимость капитального ремонта арендованного имущества, произведенного арендодателем".
--------------------------------

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества
В таком случае арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

5.1.3. Виды, объем и стоимость работ
по капитальному ремонту

В договоре рекомендуется определить виды, объем и стоимость работ, подлежащих выполнению стороной, которая несет обязанность по капитальному ремонту.
Согласование данного условия в интересах и арендатора, и арендодателя. И это не зависит от того, кто из них производит капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Так, арендодатель заинтересован в том, чтобы в процессе ремонта арендатором выполнялись определенные виды и объем работ, которые обеспечат возможность пользования и сдачи в аренду имущества на длительное время. Арендатору же необходимо, чтобы виды и объем работ, произведенные арендодателем, обеспечили восстановление не только исправности имущества, но и максимально близкое к полному восстановление его ресурса, качеств и свойств.
Определение стоимости капитального ремонта в интересах той стороны, на которой лежит обязанность по ее возмещению стороне, осуществившей капитальный ремонт. С помощью согласования стоимости ремонта стороны могут установить предельную сумму, подлежащую возмещению.
Порядок согласования видов, объема и стоимости работ зависит от того, существует ли необходимость в проведении капитального ремонта на момент заключения договора.
Если на этот момент арендованное имущество имеет недостатки (п. 2 ст. 612 ГК РФ), которые подлежат устранению с помощью капитального ремонта, и стороны договорились о его осуществлении арендодателем или арендатором, в договоре следует прямо указать виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту. Данные условия также могут быть согласованы путем составления сметы, которая будет являться приложением к договору.

--------------------------------
Примеры формулировок условия:
"Арендодатель обязан выполнить за свой счет следующие работы по капитальному ремонту переданного в аренду имущества: ______________ (указать виды, объем и стоимость работ)".

"Арендатор обязан выполнить за счет арендодателя работы по капитальному ремонту арендованного имущества. Виды, объем и стоимость работ указаны в смете (Приложение N 1 к договору)".
--------------------------------

Если на момент заключения договора арендованное имущество исправно и не требует капитального ремонта, стороны могут предусмотреть механизм согласования видов, объема и стоимости работ по капитальному ремонту, в котором может возникнуть неотложная необходимость. Таковая может, например, возникнуть, если имущество окажется неисправным вследствие аварии, ухудшения состояния, вызванного износом и другими причинами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Для согласования указанного механизма в договоре можно предусмотреть следующие обязанности стороны, на которую договором или законом возложено осуществление капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ):
- предварительно получить у другой стороны согласие на выполнение работ по капитальному ремонту;
- предварительно согласовать с другой стороной виды, объем и стоимость работ (смету).
Сторонам рекомендуется закрепить порядок исполнения перечисленных обязанностей:
- форму и порядок направления запроса о получении согласия на выполнение работ по капитальному ремонту или предложения по видам, объему и стоимости работ, и ответа на него (письменная форма, направление заказным письмом, телеграммой, с нарочным и т.д.);
- срок выдачи согласия, ответа на предложение;
- последствия отсутствия ответа на запрос или предложение в установленный срок.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае возникновения необходимости в проведении капитального ремонта арендованного имущества арендатор обязан произвести его за свой счет. При этом арендатор обязан предварительно согласовать с арендодателем виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту путем направления письменного предложения заказным письмом. Арендодатель обязан направить аналогичным образом ответ на предложение арендатора в течение ________ (указать срок) с момента его получения. В случае если арендодатель не отправит ответ на предложение в течение установленного срока либо немотивированно откажется от согласования видов, объема и стоимости работ по капитальному ремонту, предложение арендатора считается принятым арендодателем".
--------------------------------

Если виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту или механизм их согласования в договоре не определены
В этом случае сторона, которая несет обязанность по капитальному ремонту (п. 1 ст. 616 ГК РФ), будет обязана выполнить работы, необходимые для восстановления исправности и близкого к полному восстановлению ресурса имущества (п. 36 ГОСТ 18322-78 "Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения", утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 N 2986). При этом виды и объем работ будут определяться этой стороной самостоятельно, с учетом указанных требований, и могут не удовлетворить потребности другой стороны, а стоимость произведенного капитального ремонта может превысить ожидаемую. В связи с последним обстоятельством, сторона, за чей счет осуществляется капитальный ремонт, может понести незапланированные расходы по возмещению другой стороне стоимости капитального ремонта.

5.1.4. Срок проведения капитального ремонта

В договоре рекомендуется предусмотреть срок проведения капитального ремонта. Последствия согласования данного условия зависят от того, существует ли необходимость в проведении капитального ремонта в момент заключения договора.

Арендованное имущество имеет недостатки, которые оговорены в договоре
Если на момент заключения договора арендованное имущество имеет недостатки (п. 2 ст. 612 ГК РФ), которые подлежат устранению с помощью капитального ремонта, и стороны договорились о его осуществлении арендодателем или арендатором, в договоре следует прямо указать срок проведения капитального ремонта. Если его обязан производить арендодатель, то арендатор заинтересован в согласовании срока ремонта, чтобы планировать, когда он сможет приступить к пользованию имуществом.
Срок проведения капитального ремонта арендованного имущества должен быть определен по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, а именно указанием на определенную календарную дату, на событие, которое должно неизбежно наступить, или истечением определенного периода времени.

--------------------------------
Примеры формулировок условия:
"Арендатор обязан выполнить за счет арендодателя капитальный ремонт переданного в аренду имущества 2 февраля 2011 года".

"Арендодатель обязан выполнить за счет арендатора капитальный ремонт переданного в аренду имущества в течение года с момента заключения договора".

"Арендатор обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества в срок с 10 декабря 2010 года по 31 декабря 2010 года".
--------------------------------

Если срок проведения капитального ремонта арендованного имущества не согласован
В этом случае сторона, на которой в силу договора или закона лежит обязанность по капитальному ремонту арендованного имущества, обязана произвести его в разумный срок (п. 1 ст. 616, п. 2 ст. 314 ГК РФ). При этом заранее предвидеть, какой срок будет признан судом разумным, она не может, поэтому несет риск привлечения ее к ответственности за несвоевременное осуществление ремонта (ст. 15, п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Арендованное имущество не имеет недостатков на момент заключения договора
Если на момент заключения договора арендованное имущество исправно и не требует капитального ремонта, но стороны хотят провести его в будущем (например, капитальный ремонт, который будет осуществляться с определенной периодичностью), в договоре необходимо согласовать срок или периодичность проведения этого ремонта.
Срок проведения такого ремонта должен быть определен по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, а именно указанием на определенную календарную дату, на событие, которое должно неизбежно наступить, или истечением определенного периода времени.

--------------------------------
Примеры формулировок условия:
"Арендодатель обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества 31 декабря 2010 года".

"Арендатор обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества в течение трех месяцев с момента заключения договора".

"Арендодатель обязан выполнить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества в срок с 15 января 2011 года по 31 января 2010 года".
--------------------------------

Периодичность проведения предусматривается, как правило, для планового капитального ремонта и согласовывается путем указания на повторяемость его проведения (через определенные промежутки времени).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан за свой счет производить плановый капитальный ремонт переданного в аренду имущества, не реже одного раза в год".
--------------------------------

Если срок или периодичность проведения капитального ремонта не согласованы
В этом случае суд может признать, что капитальный ремонт должен производиться только в случае неотложной необходимости (п. 1 ст. 616 ГК РФ), т.е. когда имущество окажется в неисправном состоянии. Если имущество исправно и пригодно для использования по назначению, то ни одна из сторон не вправе требовать осуществления другой стороной капитального ремонта, а в случае его непроведения - расторжения договора согласно абз. 5 ст. 619 ГК РФ (см. Риск арендодателя 5.1.3).
Если капитальный ремонт обязан производить арендодатель за свой счет, но арендатор самостоятельно произвел его при отсутствии неотложной необходимости, арендатор не вправе будет требовать от арендодателя возмещения стоимости капитального ремонта или ее зачета в счет арендной платы согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ.
В случае когда капитальный ремонт арендованного имущества обязан осуществлять арендатор за свой счет, но арендодатель самостоятельно произвел его при отсутствии неотложной необходимости, арендодатель не вправе будет потребовать от арендатора возмещения стоимости капитального ремонта на основании п. 1 ст. 616 ГК РФ.

5.1.5. Арендная плата за период проведения
капитального ремонта

В период проведения капитального ремонта арендованное имущество не пригодно для использования по назначению. Поэтому в силу ст. 421 ГК РФ в договоре можно согласовать условие об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы либо о ее уменьшении на этот период.

--------------------------------
Примеры формулировок условия:
"Арендатор освобождается от уплаты арендной платы за период проведения капитального ремонта арендованного имущества".

"За период проведения капитального ремонта арендованного имущества арендная плата подлежит уменьшению на ____ (указать цифрой или прописью) процентов".
--------------------------------

Если условие об освобождении арендатора от арендной платы или ее уменьшении за период капитального ремонта не согласовано
В этом случае арендатор обязан вносить арендную плату за период капитального ремонта в полном объеме согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.1.3).

5.2. ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ
Статьи 616, 623 ГК РФ

Текущий ремонт - это ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности изделия. Он состоит в замене и (или) восстановлении отдельных частей вещи (п. 38 ГОСТ 18322-78 "Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения", утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 N 2986).
В судебной практике используется и другое определение текущего ремонта. Под ним понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

- Судебную практику, подтверждающую, что текущий ремонт - это систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих неисправностей и повреждений, см. в Путеводителе по судебной практике.

Условие о проведении текущего ремонта арендованного имущества определяет, какая сторона производит текущий ремонт, за чей счет он осуществляется, а также условия его проведения.

Согласование условия о проведении текущего ремонта
Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении текущего ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.
Для определения этого условия в договоре необходимо предусмотреть следующее:
- сторону, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта;
- распределение расходов по текущему ремонту между сторонами;
- виды, объем и стоимость работ по текущему ремонту;
- срок проведения текущего ремонта.

Если условие о текущем ремонте арендованного имущества не согласовано
В этом случае обязанность по проведению текущего ремонта несет арендатор, который обязан выполнить его за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

5.2.1. Сторона, которая несет обязанность
по проведению текущего ремонта

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Поэтому для согласования его проведения арендатором сторонам нет необходимости включать в договор какие-либо условия.
Правило п. 2 ст. 616 ГК РФ диспозитивно, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя (решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2010 по делу N А60-62576/2009-С10 (Постановлением ФАС Уральского округа от 03.08.2010 N Ф09-5921/10-С2 данное решение оставлено без изменения)).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества".
--------------------------------

Выполнение текущего ремонта арендатором может быть в его интересах, поскольку позволяет оперативно выполнить ремонт, без временных затрат на транспортировку имущества арендодателю.
Если стороны договорились о проведении текущего ремонта арендатором, они могут согласовать обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость текущего ремонта (подробнее об этом см. п. 5.2.2 настоящего материала).

Внимание! Если обязанность производить текущий ремонт возложена на арендатора и он ее исполнил, но впоследствии выяснилось, что ремонт был вызван недостатками, за которые отвечает арендодатель (или третье лицо, осуществившее ремонт имущества по договору с арендодателем), арендатор вправе предъявить требования, предусмотренные ст. 612 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 12528/13). В частности, он может потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на проведение ремонта.
Арендодателю в этой связи необходимо учитывать следующее. Возложение на арендатора обязанности по текущему ремонту не освобождает арендодателя от ответственности по ст. 612 ГК РФ за недостатки имущества, возникшие, в частности, из-за некачественного ремонта, который выполнила подрядная организация по договору с арендодателем до передачи имущества в аренду.

Если в договоре не указана сторона, которая несет обязанность по проведению текущего ремонта арендованного имущества
В этом случае обязанность по проведению текущего ремонта арендованного имущества несет арендатор, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

5.2.2. Распределение расходов по текущему ремонту
между сторонами

При согласовании условия о проведении текущего ремонта сторонам рекомендуется определить, за чей счет (арендатора или арендодателя) будет выполняться текущий ремонт.

Проведение текущего ремонта арендодателем
Если стороны в силу диспозитивности п. 2 ст. 616 ГК РФ возложили обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя, они могут также установить, что данный ремонт осуществляется арендодателем за свой счет. Такое согласование распределения расходов на текущий ремонт в интересах арендатора, поскольку в этом случае арендодатель не сможет потребовать взыскания с арендатора стоимости произведенного текущего ремонта согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан производить за свой счет текущий ремонт переданного в аренду имущества".
--------------------------------

В интересах арендодателя установить в договоре, что текущий ремонт производится им за счет арендатора. В этом случае он будет вправе требовать от арендатора возмещения стоимости произведенного текущего ремонта (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Стороны могут согласовать данное условие следующим образом:
- прямо указать в договоре, что текущий ремонт производится арендодателем за счет арендатора;

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества за счет арендатора".
--------------------------------

- указать, что арендатор обязан возместить арендодателю стоимость текущего ремонта, произведенного арендодателем.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества. Арендатор обязан возместить арендодателю стоимость произведенного текущего ремонта".
--------------------------------

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель по условиям договора обязан производить текущий ремонт
В этом случае можно сделать вывод о том, что стороны не изменили правило п. 2 ст. 616 ГК РФ об осуществлении текущего ремонта за счет арендатора. Поэтому арендодатель вправе будет потребовать взыскания с арендатора стоимости произведенного текущего ремонта на основании п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Проведение текущего ремонта арендатором
Если обязанность по проведению текущего ремонта несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то в его интересах согласовать обязанность арендодателя возместить стоимость произведенного текущего ремонта.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан возместить стоимость текущего ремонта арендованного имущества, произведенного арендатором".
--------------------------------

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить текущий ремонт
В этом случае арендатор обязан осуществлять текущий ремонт арендованного имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ), и не вправе будет потребовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного текущего ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.2.1).

5.2.3. Виды, объем и стоимость работ по текущему ремонту

В договоре рекомендуется определить виды, объем и стоимость работ, подлежащие выполнению стороной, которая несет обязанность по текущему ремонту арендованного имущества.
Если обязанность по текущему ремонту несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то арендодатель заинтересован в согласовании видов и объема работы, которые обеспечат возможность пользования и сдачи в аренду имущества на длительное время. Если обязанность по текущему ремонту несет арендодатель, то арендатор также заинтересован в согласовании данного условия, чтобы виды и объем работ, произведенные арендодателем, обеспечили восстановление работоспособности арендованного имущества.
Определение стоимости текущего ремонта в интересах той стороны, на которой лежит обязанность по ее возмещению стороне, осуществившей текущий ремонт. С помощью согласования стоимости ремонта стороны могут установить предельную сумму, подлежащую возмещению.
Порядок согласования видов, объема и стоимости работ по текущему ремонту аналогичен порядку согласования работ по капитальному ремонту. Подробнее об этом см. п. 5.1.3 настоящего материала.

5.2.4. Срок проведения текущего ремонта

В договоре рекомендуется согласовать срок проведения текущего ремонта. Если его обязан производить арендодатель (п. 2 ст. 616 ГК РФ), то арендатор заинтересован в согласовании срока ремонта, чтобы планировать, когда он сможет приступить к пользованию имуществом.
Порядок согласования данного условия зависит от того, существует ли необходимость в проведении текущего ремонта в момент заключения договора.
Если на момент заключения договора арендованное имущество имеет недостатки (п. 2 ст. 612 ГК РФ), которые подлежат устранению с помощью текущего ремонта, и стороны договорились о его выполнении (арендодателем или арендатором), в договоре следует прямо указать срок проведения текущего ремонта.
В случае когда на момент заключения договора арендованное имущество исправно и не требует текущего ремонта, но стороны хотят провести его в будущем, в договоре необходимо согласовать срок или периодичность проведения этого ремонта.
Порядок согласования срока или периодичности ремонта аналогичен для текущего и капитального ремонта. Подробнее об этом см. п. 5.1.4 настоящего материала.

Если срок или периодичность проведения текущего ремонта арендованного имущества не согласованы
В этом случае суд может признать, что срок выполнения текущего ремонта определяется моментом востребования, поскольку он должен быть произведен обязанной стороной в семидневный или иной срок со дня предъявления требования другой стороной (абз. 2 п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если обязанность по проведению текущего ремонта возложена на арендодателя за его счет, арендатор не заявлял о необходимости текущего ремонта и провел его самостоятельно, он не сможет ссылаться на невыполнение арендодателем этой обязанности и требовать возмещения стоимости текущего ремонта согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ (см. Риск арендатора 5.2.2).

5.3. ПОДДЕРЖАНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ В ИСПРАВНОМ СОСТОЯНИИ
Статья 616 ГК РФ

Состояние вещи - это совокупность изменяемых при ее эксплуатации свойств и параметров, которые определяют возможности ее применения (подробнее об этом см. п. 2.5 "Условие о состоянии объекта аренды" настоящего материала).
Исправное состояние - это состояние объекта, при котором он соответствует всем требованиям нормативно-технической и (или) конструкторской (проектной) документации (п. 2.1 ГОСТ 27.002-89 "Надежность в технике. Основные понятия. Термины и определения" (документ утратил силу 1 января 2011 г., взамен был введен в действие ГОСТ Р 27.002-2009, содержащий сходное понятие "работоспособное состояние")).
Исходя из положений п. 1 ГОСТ 18322-78 "Система технического обслуживания и ремонта техники. Термины и определения" (утв. Постановлением Госстандарта СССР от 15.11.1978 N 2986) поддержание работоспособности или исправности изделия при использовании по назначению, ожидании, хранении и транспортировании является комплексом операций по техническому обслуживанию.

Поддержание имущества в исправном состоянии включает в себя соблюдение условий пользования, хранения, транспортирования имущества, а также его техническое обслуживание и своевременную замену комплектующих.

- Судебную практику, подтверждающую, что замена комплектующих относится к действиям по поддержанию имущества в исправном состоянии, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, в судебной практике используется и другое определение поддержания имущества в исправном состоянии. Под ним понимается обеспечение его сохранности.

- Судебную практику, подтверждающую, что обеспечение сохранности арендованного имущества относится к поддержанию его в исправном состоянии, см. в Путеводителе по судебной практике.

Согласование условия о поддержании арендованного имущества в исправном состоянии
Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о том, что такое техническое обслуживание конкретного объекта аренды, и позволяет избежать конфликтов при исполнении договора.
Для согласования этого условия в договоре необходимо предусмотреть следующее:
- сторону, которая несет обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;
- распределение расходов по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;
- правила, объем, периодичность работ по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии.

Если условие о поддержании имущества в исправном состоянии не согласовано
В этом случае обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии несет арендатор, который обязан поддерживать его в исправном состоянии за свой счет, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

5.3.1. Сторона, которая несет обязанность по поддержанию
имущества в исправном состоянии

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по поддержанию переданного в аренду имущества в исправном состоянии несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Поэтому для согласования условия о поддержании имущества в исправном состоянии арендатором сторонам нет необходимости включать в договор какие-либо условия.
Правило п. 2 ст. 616 ГК РФ изложено диспозитивно, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить полностью или частично обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии на арендодателя.
Обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии рекомендуется возлагать на арендодателя в следующих случаях:
- если имущество передано арендатору только в пользование;
- если имущество передано арендатору во владение и пользование, но услуги по его эксплуатации оказывают сотрудники арендодателя;
- если арендатор не обладает необходимыми разрешениями, квалифицированными специалистами, материалами для осуществления технического обслуживания, транспортирования или хранения объекта аренды.
Во всех перечисленных случаях арендатор должен соблюдать условия пользования объектом аренды (подробнее об этом см. п. 2.1 "Условия пользования объектом аренды" настоящего материала).
Если стороны договорились о том, какая сторона несет обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, то на эту сторону возлагается ответственность за ущерб, причиненный третьим лицам в связи с неисполнением такой обязанности. Например, арендатор обязан возместить ущерб, причиненный неисправным объектом аренды третьему лицу (см. Риск арендатора 5.3.1).
Если обязанность по обслуживанию объекта аренды возложена на арендодателя, арендатор вправе приостановить внесение арендных платежей при ненадлежащем обслуживании объекта аренды, которое привело к невозможности его использования (см. Риск арендодателя 5.3.2).

--------------------------------
Примеры формулировок условия:
"Арендодатель обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии".

"Арендодатель обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии в части обеспечения и производства его технического обслуживания. Арендатор обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии в части соблюдения условий пользования, хранения и транспортирования объекта аренды, а также своевременного (за три рабочих дня) извещения арендодателя о необходимости технического обслуживания объекта аренды".
--------------------------------

Если в договоре не указана сторона, которая несет обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
В этом случае обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии несет арендатор, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

5.3.2. Распределение расходов по поддержанию имущества
в исправном состоянии между сторонами

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Поэтому для согласования условия о поддержании имущества в исправном состоянии за счет арендатора сторонам нет необходимости включать в договор какие-либо условия.
Правило п. 2 ст. 616 ГК РФ изложено диспозитивно, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ определить, за чей счет (арендатора или арендодателя) имущество будет поддерживаться в исправном состоянии.

Поддержание объекта аренды в исправном состоянии арендатором
Если по договору поддерживать объект аренды в исправном состоянии должен арендатор, то в его интересах согласовать обязанность арендодателя возместить стоимость поддержания арендованного имущества в исправном состоянии.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан возместить стоимость поддержания арендатором объекта аренды в исправном состоянии".
--------------------------------

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии
В этом случае арендатор обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии за свой счет, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Поддержание арендованного имущества в исправном состоянии арендодателем
Если по договору поддерживать имущество в исправном состоянии должен арендодатель, в интересах арендатора установить в договоре, что поддержание объекта аренды в исправном состоянии производится арендодателем за свой счет. При согласовании данного условия арендодатель не сможет потребовать взыскания с арендатора стоимости расходов на такое поддержание согласно п. 2 ст. 616, п. 4 ст. 421 ГК РФ.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии за свой счет".
--------------------------------

В интересах арендодателя установить в договоре, что поддержание арендованного имущества в исправном состоянии производится за счет арендатора. В этом случае арендодатель будет вправе потребовать от арендатора, например, возмещения стоимости произведенного технического обслуживания объекта аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Стороны могут согласовать данное условие следующим образом:
- прямо указать в договоре, что поддержание объекта аренды в исправном состоянии производится арендодателем за счет арендатора;

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии за счет арендатора".
--------------------------------

- указать, что арендатор обязан возместить арендодателю стоимость поддержания объекта аренды в исправном состоянии.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии. Арендатор обязан возместить арендодателю стоимость поддержания объекта аренды в исправном состоянии".
--------------------------------

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель по условиям договора обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии
В этом случае считается, что стороны не изменили правило п. 2 ст. 616 ГК РФ об осуществлении поддержания имущества в исправном состоянии за счет арендатора. Поэтому арендодатель вправе будет потребовать взыскания с арендатора стоимости расходов на поддержание объекта аренды в исправном состоянии п. 2 ст. 616 ГК РФ.

5.3.3. Правила, объем, периодичность работ по поддержанию
арендованного имущества в исправном состоянии

Для поддержания объекта аренды в исправном состоянии сторонам рекомендуется согласовать следующее:
- правила эксплуатации, хранения и транспортирования объекта аренды;
- правила технического обслуживания объекта аренды, включая его объемы, стоимость и периодичность.

Правила эксплуатации (пользовании), хранения и транспортирования арендованного имущества сторонам рекомендуется определить ссылкой на руководство по эксплуатации имущества, сделав его приложением к договору. То есть арендатор должен при подписании договора узнать у арендодателя, какими документами регламентированы правила эксплуатации объекта аренды.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан эксплуатировать (пользоваться), хранить и транспортировать объект аренды в соответствии с руководством по его эксплуатации, которое является Приложением N 1 к настоящему договору".
--------------------------------

Для объектов аренды, имеющих руководство по эксплуатации, стороны могут установить повышенные требования к правилам их эксплуатации, хранения и транспортирования. Для этого рекомендуется на основании эксплуатационной документации (см. п. 2.3 "Условие о составе документов, относящихся к объекту аренды") и обязательных требований по безопасности (например, требования для металлообрабатывающих станков - ГОСТ ЕН 12417-2006 "Безопасность металлообрабатывающих станков. Центры обрабатывающие для механической обработки") разработать собственные правила и включить их в договор в качестве приложений.
Важно, чтобы такие правила соответствовали обязательным требованиям по безопасности, охране окружающей среды, энергоэффективности и т.п. (п. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании").
Если на объект аренды изготовителем не установлены правила его эксплуатации, хранения и транспортирования, стороны могут разработать их сами на основе действующих технических регламентов и (или) национальных стандартов, регулирующих требования по безопасности того же рода вещей, что и арендованное имущество. В этом случае рекомендуется включить такие правила в качестве приложений к договору.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан эксплуатировать (пользоваться), хранить и транспортировать объект аренды в соответствии с правилами, согласованными сторонами в Приложениях N 1 "Правила эксплуатации", N 2 "Правила хранения" и N 3 "Правила транспортирования" к настоящему договору".
--------------------------------

Если условие о правилах эксплуатации (пользования), хранения и транспортирования объекта аренды не согласовано
В этом случае исходя из положений п. 1 ст. 615 и ст. 622 ГК РФ арендатор должен пользоваться, хранить и транспортировать арендованное имущество в соответствии с его назначением способами, исключающими его повреждение или утрату (гибель).

Правила, объемы, стоимость и периодичность технического обслуживания объекта аренды сторонам рекомендуется согласовать путем указания на руководство по эксплуатации имущества, сделав руководство приложением к договору.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан производить техническое обслуживание объекта аренды в соответствии с руководством по его эксплуатации, которое является Приложением N 1 к настоящему договору. Стоимость технического обслуживания определена сметой, которая является Приложением N 2 к договору".
--------------------------------

Для объектов аренды, имеющих руководство по эксплуатации, стороны могут установить повышенные требования к правилам, объемам и периодичности их технического обслуживания. Для этого рекомендуется на основании эксплуатационной документации (см. п. 2.3 "Условие о составе документов, относящихся к объекту аренды"), обязательных требований по безопасности и соответствующих методик, (например, методика для грузоподъемных кранов - "МДС 12-42.2008. Нормирование затрат на техническое обследование, техническое обслуживание и ремонт грузоподъемных кранов, крановых путей, выполнение проектных и конструкторских работ", для строительных машин - "МДС 12-8.2007. Рекомендации по организации технического обслуживания и ремонта строительных машин" и) разработать собственные правила и включить их в договор в качестве приложений.
Так, помимо планового ежемесячного технического обслуживания, стороны могут предусмотреть ежедневное техническое обслуживание объекта аренды.
Важно, чтобы разработанные сторонами правила, объемы и периодичность технического обслуживания объекта аренды соответствовали обязательным требованиям по безопасности, охране окружающей среды, энергоэффективности и т.п. (п. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании").
Если на объект аренды изготовителем не установлены правила, объемы и периодичность его технического обслуживания, стороны могут разработать их сами на основе действующих технических регламентов и (или) национальных стандартов, регулирующих требования по безопасности того же рода вещей, что и арендованное имущество. В этом случае рекомендуется включить такие правила в качестве приложений к договору.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель обязан производить техническое обслуживание объекта аренды в соответствии с правилами, согласованными сторонами в Приложениях N 1 "Правила технического обслуживания объекта аренды", N 2 "Карта работ и применяемые материалы для технического обслуживания объекта аренды", N 3 "График периодичности технического обслуживания объекта аренды" и Приложении N 4 "Смета на работы и материалы для технического обслуживания".
--------------------------------

Если условие о правилах, объемах и периодичности технического обслуживания объекта аренды не согласовано
В этом случае исходя из положений ст. 616 ГК РФ сторона, обязанная поддерживать имущество в исправном состоянии по договору, должна обеспечить обслуживание объекта аренды в объемах, необходимых для его сохранности и возможности использования для целей договора. При этом она может руководствоваться требованиями эксплуатационных документов.
Если стороны, не определили, что они понимают под техническим обслуживанием, отсутствие данного условия может привести к конфликтным ситуациям при исполнении договора поскольку стороны имели разные представления об объемах, периодичности, стоимости и правилах производства работ.

5.4. РАСХОДЫ ПО СОДЕРЖАНИЮ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статья 616 ГК РФ

Содержание имущества включает в себя осуществление капитального и текущего ремонта, поддержание имущества исправном состоянии, включая замену комплектующих, соблюдение условий пользования и хранения имущества, его техническое обслуживание (подробнее об этом см. п. 5 "Содержание арендованного имущества").

Расходы по содержанию арендованного имущества включают в себя:
- расходы на капитальный ремонт арендованного имущества (подробнее об этом см. п. 5.1 "Капитальный ремонт" настоящего материала);
- затраты на текущий ремонт арендованного имущества (подробнее об этом см. п. 5.2 "Текущий ремонт" настоящего материала);
- расходы на поддержание имущества в исправном состоянии (подробнее об этом см. п. 5.3 "Поддержание объекта аренды в исправном состоянии" настоящего материала).
Также договором может быть установлено, что к расходам по содержанию относятся затраты на поддержание противопожарной безопасности объекта аренды, например на размещение расходных баков жидкого топлива для теплогенерирующих аппаратов по Приложению А "ГОСТ Р 53321-2009. Аппараты теплогенерирующие, работающие на различных видах топлива. Требования пожарной безопасности. Методы испытаний".

- Судебную практику, подтверждающую, что по условиям договора затраты на поддержание противопожарной безопасности могут быть включены в расходы по содержанию арендованного имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

По общему правилу расходы на содержание имущества в части его капитального ремонта несет арендодатель, а все остальные - арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Однако стороны вправе распределить указанные расходы иным образом. Для этого в договоре необходимо указать, какая из сторон договора будет нести те или иные расходы на содержание арендованного имущества.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель несет расходы на содержание объекта аренды в части капитального ремонта и его транспортировки в место нахождения арендатора.
Арендатор несет расходы на содержание объекта аренды в части текущего ремонта, поддержания объекта аренды в исправном состоянии, поддержания противопожарной безопасности объекта аренды, охраны объекта аренды, монтажа и демонтажа объекта аренды, транспортировки при возврате объекта аренды арендодателю".
--------------------------------

Если условие о расходах на содержание арендованного имущества не согласовано
В этом случае в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ расходы на капитальный ремонт объекта аренды несет арендодатель, а иные расходы на содержание арендованного имущества (текущий ремонт, поддержание имущества в исправном состоянии, поддержание противопожарной безопасности, охрана объекта аренды и др.) несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

6. АРЕНДНАЯ ПЛАТА
Статья 614 ГК РФ

Арендная плата - это вознаграждение, которое арендатор уплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом.
Договор аренды в силу ст. 606, п. 3 ст. 423 ГК РФ является возмездным. Обязанность арендатора уплачивать арендную плату является одним из отличительных признаков данного вида договоров.
Положения ст. ст. 606, 614 ГК РФ не относят условие об арендной плате к существенным условиям договора аренды. Вместе с тем нормами ГК РФ об отдельных видах аренды, а также иными нормативно-правовыми актами может быть предусмотрено, что условие об арендной плате является существенным для договора (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В частности, согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер арендной платы, в противном случае он считается незаключенным (подробнее об этом см. п. 8 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений). Аналогичные последствия в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ наступят при отсутствии условия об арендной плате в договоре аренды земельного участка, поскольку п. 3 ст. 65 ЗК РФ оно отнесено к существенным условиям.
Правоотношения по аренде движимого имущества регулируются общими нормами ГК РФ об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ). Также к ним применяются некоторые специальные нормы об отдельных видах договора аренды - § 2 гл. 34 ГК РФ (прокат), § 3 гл. 34 ГК РФ (аренда транспортных средств), § 6 гл. 34 ГК РФ (лизинг). Указанными нормами условие о размере арендной платы не отнесено к существенным.
Во избежание споров сторонам рекомендуется согласовать условие об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора. Для этого необходимо указать:
- вид (форму) арендной платы;
- размер арендной платы или способ его определения;

Если условие об арендной плате не согласовано
В этом случае считаются установленными порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614, п. 3 ст. 424 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, размере или порядке, на которые они рассчитывали при заключении договора.

Если стороны выразили в договоре намерение согласовать арендную плату позднее (например, в дополнительном соглашении), но не сделали этого, данное условие суд может признать существенным. В этом случае договор будет являться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). При этом арендодатель не сможет истребовать арендную плату и неустойку (см. Риск арендодателя 6.1.2).

6.1. ВИДЫ (ФОРМЫ) АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

В сложившейся практике делового оборота термин "плата" подразумевает расчеты денежными средствами ("Современный экономический словарь", Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.). Однако применительно к отношениям по аренде Гражданский кодекс РФ содержит расширительное толкование данного понятия. Пункт 2 ст. 614 ГК РФ указывает на право сторон установить различные формы арендной платы, в том числе не связанные с передачей денежных средств.

Согласование вида (формы) арендной платы
Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде:
- твердой суммы платежей;
- доли поступлений от использования арендованного имущества;
- предоставления услуг;
- передачи имущества в собственность;
- передачи имущества в аренду;
- возложения затрат на улучшение арендованного имущества;
- иных видов арендной платы по усмотрению сторон.

Если условие о виде (форме) арендной платы не согласовано
В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

6.1.1. Арендная плата в твердой сумме платежей

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в твердой сумме платежей. В ст. 140 ГК РФ указано, что платежи на территории РФ осуществляются в рублях. Следовательно, ст. 614 ГК РФ предусматривает обязательство арендатора вносить арендную плату денежными средствами путем наличных и безналичных расчетов (гл. 46 ГК РФ).
Таким образом, надлежащее согласование арендной платы в твердой сумме платежей производится путем указания размера арендной платы в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата по настоящему договору составляет 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей".
--------------------------------

О согласовании размера арендной платы в иностранной валюте или условных единицах см. п. 6.2.2 "Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы" настоящего материала.
Если договором определена арендная плата в виде твердой суммы платежей, арендатор не вправе без согласия арендодателя использовать иные формы арендной платы. В частности, он не может передавать арендодателю товар в счет погашения задолженности (см. Риск арендатора 6.1.2).

Если условие о форме арендной платы в виде твердой суммы платежей не согласовано
В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

6.1.2. Арендная плата в виде доли полученных плодов,
продукции или доходов

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде доли поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества. В зависимости от объекта аренды и способа его использования стороны могут согласовать арендную плату путем установления доли одного или нескольких видов поступлений.
К поступлениям от использования имущества Гражданский кодекс РФ относит плоды, продукцию и доходы (ст. 136 ГК РФ). При этом он не содержит определения этих понятий и не разграничивает их.
В юридической литературе разграничение видов поступлений проводится исходя из способа их получения.
Под плодами подразумеваются результаты органического развития животных и растений (см. "Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой" под ред. О.Н. Садикова). Это продукты кустарниковых и древесных пород растений, приплод скота и птицы, приносимые ими продукты (молоко, яйца, шерсть) и т.п.
К продукции относят овеществленные результаты хозяйственной деятельности (труда). Это вещи, поступление которых невозможно без организованной деятельности человека (см. "Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации" под ред. П.В. Крашенинникова).
Доходы определяются как поступления от участия вещи в экономических отношениях. К таким поступлениям относятся проценты, арендные платежи и т.д. ("Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации", Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. и др.).
В ст. 606 ГК РФ предусмотрено, что арендатор является собственником плодов, продукции и доходов, полученных в результате пользования имуществом. Таким образом, арендатор вправе распоряжаться указанными поступлениями, в частности передавать долю от них арендодателю в качестве арендной платы.

Внимание! 1 октября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". В частности, внесены изменения в ст. 136 ГК РФ, в соответствии с которыми плоды, продукция и доходы, полученные от использования имущества, принадлежат собственнику, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из существа обязательства. Однако ст. 606 и п. 2 ст. 614 ГК РФ не претерпели изменений: поступления от использования имущества по-прежнему принадлежат арендатору на праве собственности и стороны вправе согласовать арендную плату в виде доли плодов, продукции или доходов.

6.1.2.1. Согласование платы в виде доли поступлений

Арендная плата в виде доли продукции или плодов
Сторонам договора следует четко разграничить понятия "плоды" и "продукция" в договоре, хотя и те, и другие поступления в соответствии со ст. 606 ГК РФ являются собственностью арендатора, поскольку различное понимание данных терминов может привести к разногласиям при определении размера арендной платы.
Например, поступлениями от использования стада коз могут быть молоко, козий пух и приплод. С одной стороны, все это является результатом органического развития арендованного скота и может быть признано плодами. С другой стороны, получение пуха и молока невозможно без участия арендатора (без осуществления начеса и дойки). И в этом случае молоко и пух могут быть отнесены к продукции. Если договор предусматривает арендную плату в форме доли плодов, к объему поступлений для расчета арендной платы по первому критерию может быть отнесен только приплод, а по второму - приплод, молоко и пух.
Если для исполнения договора неважно, какими плодами будет расплачиваться арендатор (важен только объем поступлений), в договоре можно использовать либо общий термин - "поступления", либо перечислить все виды возможных поступлений.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата по настоящему договору составляет 1/8 доли от общего количества поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества".
--------------------------------

В ряде случаев условие о виде поступлений должно быть максимально конкретизировано. Это актуально, например:
- когда объектом аренды является имущество, в результате использования которого могут быть получены как плоды, так и продукция;
- когда арендодатель намерен получить в качестве арендной платы долю от конкретного поступления и не претендует на долю от всех остальных плодов, продукции и доходов;
- когда неясно, к какой категории относятся поступления от использования имущества.
В таких ситуациях следует перечислить в договоре все виды возможных поступлений и определить доли, подлежащие передаче арендодателю, по каждому виду отдельно.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендная плата за владение и пользование ткацким станком составляет 7% от общего количества льняных и 15% от общего количества хлопковых тканей, изготовленных на данном станке".

"Плата за аренду стада составляет 40% от объема надоя молока и 25% от объема полученной с арендованного скота шерсти".

"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан передать арендодателю 20% деталей, изготовленных с использованием арендованного оборудования".
--------------------------------

Внимание! Результат переработки плодов (продукции) является самостоятельной вещью, не имеющей отношения к поступлениям от использования арендованного имущества. Это объясняется тем, что при переработке плодов и продукции происходит их расходование (уничтожение) на создание новой вещи (ст. 220 ГК РФ), собственником которой является арендатор (абз. 2 ст. 606, п. 1 ст. 220 ГК РФ). Поэтому такую вещь арендатор не может передать, а арендодатель истребовать в качестве арендной платы, установленной в форме доли поступлений.

Часть плодов или продукции, поступивших от использования арендованного имущества, может оказаться некачественной. Поэтому при согласовании условия о внесении арендной платы в форме передачи арендодателю доли продукции или плодов сторонам необходимо определить судьбу такой продукции (плодов). Для этого необходимо согласовать:
- характеристики продукции (плодов), признаваемой качественной;
- участие арендодателя в проверке качества продукции (плодов);
- порядок утверждения результатов такой проверки;
- выделение доли арендодателя из общего числа всей произведенной продукции (полученных плодов) или из числа продукции (плодов), прошедшей контроль качества.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 5% продукции, изготовленной на арендуемой производственной линии. Доля продукции, подлежащей передаче в собственность арендодателя, определяется из общего числа продукции, прошедшей внутренний контроль качества на соответствие требованиям ГОСТ 22046-2002 "Мебель для учебных заведений. Общие технические условия".
--------------------------------

Арендная плата в виде доли доходов
Условие об арендной плате в форме доли дохода подразумевает, как правило, денежное обязательство арендатора, поскольку чаще всего доходы поступают в виде денежных средств. Доходами от использования арендованного имущества могут быть доходы арендатора, полученные по договору субаренды имущества или в результате выполнения работ, оказания услуг с использованием арендованного имущества.
Если для исполнения договора неважно, долю каких доходов необходимо внести в качестве арендной платы, в договоре достаточно использовать общий термин "доходы" и указать размер доли, подлежащей передаче арендодателю.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 15% от дохода, полученного в результате использования оборудования".
--------------------------------

В некоторых случаях арендуемое имущество используется арендатором в различных целях. При этом значение имущества для получения доходов из различных источников неодинаково.
Например, на основании договора аренды организация - владелец развлекательного комплекса получила во временное владение и пользование карусель. В данном случае арендатор может получить от использования имущества доходы двух видов:
- средства, полученные от продажи билетов на данный аттракцион;
- средства, полученные от предоставления всего развлекательного комплекса (включая находящиеся в нем аттракционы) для кино- или фотосъемок.
Значение использования карусели для получения дохода из второго источника ничтожно мало.
В подобных ситуациях стороны могут установить, что в качестве арендной платы вносится доля дохода одного вида. Для согласования данного условия в договоре необходимо конкретизировать тип дохода, применяемого для исчисления арендной платы, путем указания на его источник.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 35% от дохода, полученного в результате использования арендованного имущества в качестве аттракциона".
--------------------------------

Если условие о виде арендной платы в форме плодов, продукции или доходов не согласовано
В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

6.1.2.2. Согласование порядка учета поступлений
от использования арендованного имущества

При установлении арендной платы в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов особое значение приобретает учет таких поступлений.
Для корректного расчета арендной платы необходимо, чтобы обе стороны пришли к согласию относительно того, какой объем продукции произведен (плодов или доходов получен). Поэтому в договоре необходимо согласовать механизм установления объема поступлений.
Контролировать объем поступлений от использования имущества арендодатель может двумя способами:
- присутствуя при производстве продукции (поступлении доходов и плодов);
- проверяя данные, которые арендатор представил по итогам определенного периода (этапа) использования.
Если арендодатель намерен контролировать объем поступлений путем проверки таких сведений, в договоре необходимо указать:
- форму предоставления сведений и перечень документов, их подтверждающих;
- сроки предоставления арендатором сведений;
- порядок (в т.ч. сроки) проверки и утверждения арендодателем сведений, предоставленных арендатором.

Если поступлением от использования движимого арендованного имущества является сельхозпродукция, для учета и контроля объема поступлений можно использовать формы статистического наблюдения. Их периодически предоставляют производители сельхозпродукции в территориальные органы Росстата (см. Приказ Росстата от 17.09.2010 N 319):
- П-1(СХ) "Сведения о производстве и отгрузке сельскохозяйственной продукции;
- 24-СХ "Сведения о состоянии животноводства";
- 2-фермер "Сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур";
- 3-фермер "Сведения о производстве продукции животноводства и поголовье скота".

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор одновременно с возвратом арендованного имущества передает арендодателю отчет о доходах, полученных от использования имущества, с расшифровкой по каждой из арендованных вещей, оборотно-сальдовую ведомость по счету 90-1 "Выручка" и копию отчета о прибылях и убытках за период аренды. Арендодатель проверяет представленные арендатором данные, производит расчет арендной платы и направляет арендатору счет на сумму арендной платы либо мотивированный отказ от принятия отчета".

"Арендатор ежеквартально в письменном виде предоставляет арендодателю информацию об объеме поступлений от арендованного скота с приложением копии отчета по форме N П-1(СХ) "Сведения о производстве и отгрузке сельскохозяйственной продукции", содержащего отметку территориального органа Росстата о принятии отчета. Представленная информация должна быть утверждена арендодателем в течение пяти дней с момента ее получения путем направления арендатору соответствующего уведомления или отклонена в этот же срок с письменным обоснованием отклонения".
--------------------------------

Если арендодатель намерен лично производить учет фактического объема поступлений, в договоре необходимо установить:
- право арендодателя присутствовать при использовании арендованного оборудования;
- обязанность арендатора допустить уполномоченного наблюдателя арендодателя для контроля производства продукции, сбора плодов, получения доходов;
- форму документа, в котором отражается объем поступлений;
- порядок утверждения сторонами сведений об объеме поступлений.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обеспечивает уполномоченному представителю арендодателя доступ в цех для контроля объема продукции, производимой на арендованном станке. Составленный представителем арендодателя акт о количестве произведенной продукции за истекший рабочий день передается для утверждения уполномоченному представителю арендатора. До окончания рабочего дня, следующего за днем получения акта, арендатор утверждает представленный акт либо в тот же срок направляет арендодателю мотивированный отказ от его подписания. По истечении указанного срока при отсутствии возражений арендатора акт считается подписанным сторонами".
--------------------------------

Внимание! При согласовании объема поступлений от использования объекта аренды каждая из сторон должна удостовериться в наличии у представителя другой стороны полномочий на совершение таких действий. Представитель стороны, не являющийся ее единоличным исполнительным органом (руководителем), должен подтвердить свои полномочия доверенностью, оформленной по правилам ст. ст. 185, 185.1, 186 ГК РФ. Документы, подписанные неуполномоченным представителем, не будут являться подтверждением указанных в них данных, если только представляемая сторона впоследствии не одобрит (подтвердит) эти данные (ст. 183 ГК РФ).

Если условие о порядке учета поступлений от использования арендованного имущества не согласовано
В ходе исполнения договора у сторон могут возникнуть разногласия относительно объема (количества) произведенной продукции. При определении размера арендной платы, подлежащей внесению, арендодатель не сможет исходить из данных, не подтвержденных арендатором (см. Риск арендодателя 6.1.3).

6.1.3. Арендная плата в виде предоставления арендатором
определенных услуг

Стороны могут установить, что за право временного пользования объектом аренды арендатор должен оказать арендодателю услуги, т.е. совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность (пп. 3 п. 2 ст. 614, ст. 779 ГК РФ).
Из буквального содержания пп. 3 п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что при согласовании данной формы арендной платы стороны должны указать в договоре те услуги, которые арендатор обязан предоставить в качестве оплаты. Для надлежащего определения услуг сторонам необходимо согласовать:
- перечень (виды) и объем услуг;
- место оказания услуг и сведения об объектах, связанных с их оказанием;
- сроки (период) оказания услуг;
- стоимость в денежном выражении.
При определении указанных условий сторонам необходимо руководствоваться правилами, установленными для договоров возмездного оказания услуг. Подробнее по данному вопросу см. "Рекомендации по заключению договора возмездного оказания услуг".

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор оказывает арендодателю услуги по уборке принадлежащих арендодателю помещений площадью ______ кв.м., расположенных по адресу ______________, в течение всего срока аренды со следующей периодичностью: мытье полов - ежедневно, мытье зеркал (3 шт.) - еженедельно, мытье окон (9 шт.), оконных рам и откосов - 1 раз в 2 месяца.
Общая стоимость услуг, оказываемых в качестве арендной платы, составляет 90 000 рублей, что соответствует 100% арендной платы".
--------------------------------

Арендодателю при выборе указанной формы арендной платы следует учитывать, что, если в течение срока действия договора у него отпадет необходимость в получении услуг, он не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы в иной форме (см. Риск арендодателя 6.1.4).

Если условие о форме арендной платы в виде предоставления арендатором определенных услуг не согласовано
В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

6.1.4. Арендная плата в виде передачи вещи
в аренду арендодателю

В случае если арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель, стороны в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду.
Из буквального содержания указанной нормы следует, что для установления такой формы арендной платы сторонам необходимо обусловить, т.е. определить договором данную вещь. Надлежащее определение имущества, передаваемого в аренду в качестве арендной платы, производится по правилам, установленным законом для определения объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). Подробнее по данному вопросу см. п. 1.3 "Объект аренды" настоящего материала.
Кроме того, сторонам рекомендуется согласовать для аренды, являющейся платой по договору, следующие условия:
- объем правомочий арендатора (временное владение и (или) временное пользование);
- срок аренды;
- порядок передачи и возврата имущества.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В качестве арендной платы арендатор предоставляет арендодателю во временное владение и пользование торгово-выставочное оборудование согласно перечню, указанному в приложении N 1 к настоящему договору, на срок, равный сроку аренды имущества".
--------------------------------

Подробнее по вопросу согласования указанных условий см. п. п. 1.1 "Основные права и обязанности сторон", 3.1 "Срок аренды", 4 "Предоставление и возврат имущества", 8.1.2 "Порядок внесения арендной платы в натуральной форме" настоящего материала.

Если условие о форме арендной платы в виде передачи арендодателю определенной вещи в аренду не согласовано
В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

6.1.5. Арендная плата в виде передачи вещи
в собственность арендодателя

Подпункт 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает возможность осуществления расчетов по договору аренды путем передачи имущества в собственность арендодателя.

- Судебную практику, подтверждающую правомерность условия об установлении арендной платы в виде передачи вещи, см. в Путеводителе по судебной практике.

Буквальное содержание указанной нормы свидетельствует о том, что для установления арендной платы в форме передачи вещи в собственность сторонам необходимо обусловить, т.е. определить договором, данную вещь.
Глава 34 ГК РФ "Аренда" не содержит правил определения в договоре вещи, подлежащей передаче арендодателю. Поскольку отношения по аренде имущества в этой части законом не урегулированы, по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) к ним могут быть применены нормы права, регламентирующие сходные отношения. По правовой природе обязательство арендатора передать в собственность арендодателю определенное имущество аналогично обязательству продавца передать товар покупателю. Поэтому к условиям об имуществе, подлежащем передаче в собственность в качестве арендной платы, применяются правила определения товара, установленные гл. 30 ГК РФ "Купля-продажа".
Таким образом, для установления арендной платы в форме передачи имущества стороны должны согласовать:
- условие о наименовании подлежащей передаче вещи (ст. 455 ГК РФ);
- условие о количестве вещей, подлежащих передаче (ст. 465 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В качестве арендной платы арендатор передает, а арендодатель принимает в собственность цемент марки P.O.42.5R в количестве 5000 тонн".
--------------------------------

В зависимости от характера вещей, подлежащих передаче, сторонам также рекомендуется согласовать ассортимент передаваемого имущества, требования к таре и упаковке, комплект, комплектность вещей, требования к их качеству, порядок поставки и приемки, моменты перехода права собственности и рисков. Подробнее по вопросу согласования данных условий см. п. п. 2, 3, 4, 8, 9, 10 Рекомендаций по заключению договора поставки.

Арендодателю необходимо учитывать, что, если договором установлена арендная плата в форме передачи имущества в собственность, он не вправе требовать от арендатора внесения платы в иной форме. Данное правило применимо даже в случае просрочки внесения арендной платы (см. Риск арендодателя 6.1.5).
Обязательство арендатора по передаче вещи в собственность в качестве арендной платы не является денежным (ст. ст. 307, 317 ГК РФ). В случае просрочки его исполнения с арендатора не могут быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ (см. Риск арендодателя 6.1.6). Поэтому для защиты своих интересов арендодателю рекомендуется согласовать в договоре иные меры ответственности арендатора за просрочку исполнения обязательств по договору, например неустойку в форме штрафа или пени. Подробнее по данному вопросу см. п. 12 "Ответственность сторон" настоящего материала.

Если условие о форме арендной платы в виде передачи вещи в собственность арендодателю не согласовано
В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

6.1.6. Арендная плата в виде возложения на арендатора
затрат на улучшение арендованного имущества

Закон предусматривает возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

- Судебную практику, подтверждающую, что арендная плата может быть установлена в виде возложения на арендатора затрат по улучшению имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Определения улучшений Гражданский кодекс РФ не содержит. Из анализа ст. 623 ГК РФ и судебной практики следует, что под улучшением понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды, в частности работы по его модернизации, реконструкции, достройке, дооборудованию.

- Судебную практику, подтверждающую, что улучшение имущества - это работы капитального характера, повышающие (изменяющие) его качественные характеристики, см. в Путеводителе по судебной практике.

Из буквального содержания пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что при согласовании указанной формы арендной платы стороны должны обусловить, т.е. определить в договоре, затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы.
На арендатора могут быть возложены как финансовые, так и организационные затраты, а именно:
- производство работ по улучшению имущества за счет арендатора силами арендатора или привлеченных им третьих лиц (финансовые и организационные затраты);
- оплата арендатором расходов на улучшение арендованного имущества силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц (только финансовые затраты).

Возложение на арендатора финансовых и организационных затрат
Для надлежащего согласования арендной платы в форме возложения на арендатора финансовых и организационных затрат на улучшение арендованного имущества стороны должны указать в договоре:
- обязанность арендатора произвести улучшение имущества своими силами (силами привлеченных им третьих лиц) и за свой счет;
- перечень и (или) характер улучшений, которые должны быть произведены;
- размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат;
- перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость понесенных затрат.

По правовой природе обязательства арендатора по несению финансовых и организационных затрат на улучшение арендованного имущества схожи с обязательствами подрядчика по договору подряда. Поэтому сторонам при согласовании условия о возложении на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества рекомендуется в силу аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) воспользоваться правилами ст. 709 ГК РФ и определить размер арендной платы путем составления сметы. Смета позволяет детально зафиксировать перечень и стоимость всех необходимых улучшений, получить представление о составе арендной платы, о наименовании, количестве и стоимости используемых материалов и оборудования. Кроме того, смета устанавливает денежный эквивалент арендной платы, согласованной в натуральной форме.
О необходимости указания денежного эквивалента арендной платы, установленной в натуральной форме, см. п. 6.2.4 "Денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме" настоящего материала.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Перечень необходимых улучшений и стоимость затрат арендатора на производство улучшений установлены сторонами в смете (приложение N 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора".
--------------------------------

Возложение на арендатора финансовых затрат
Стороны могут возложить на арендатора только обязанность по оплате работ по улучшению арендованного имущества. При этом производство самих работ может осуществляться как арендодателем, так и привлеченным им третьим лицом. При использовании данного вида арендной платы сторонам рекомендуется указать в договоре:
- обязанность арендатора произвести оплату работ по улучшению арендованного имущества, выполненных силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц;
- размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат;
- перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих затраты, подлежащие оплате арендатором.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан оплатить модернизацию объекта аренды, производимую __________________ указывается наименование подрядной организации) на основании договора ____________________ (указываются реквизиты договора подряда) в сумме, не превышающей _____________ рублей. Оплата производится в адрес подрядчика на основании письменного требования арендодателя с указанием реквизитов платежа и приложением подтверждающих затраты документов".

"Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат арендодателя по улучшению арендованного оборудования (замене деталей и узлов). По мере производства затрат на улучшение имущества арендодатель направляет арендатору счета на компенсацию произведенных затрат с приложением подтверждающих документов. Возложению на арендатора подлежат затраты, произведенные в период действия договора аренды в сумме, не превышающей ___________ рублей за весь срок аренды".
--------------------------------

Если в договоре не указано, какие именно затраты на улучшение имущества признаются арендной платой
Условие об арендной плате в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества признается несогласованным. В этом случае считаются установленными порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1. ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

6.1.7. Иные виды арендной платы

Приведенный в п. 2 ст. 614 ГК РФ перечень видов арендной платы не является закрытым.
Стороны могут предусматривать в договоре несколько видов арендной платы, учитывая при этом требования, установленные для каждого из них.
При согласовании сочетания нескольких форм арендной платы сторонам необходимо указать в договоре, какая форма платы применяется в конкретном случае.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор:
- в течение первого года аренды производит за свой счет модернизацию оборудования (замену деталей и узлов) согласно смете (приложение N 1 к договору);
- в течение второго года аренды передает арендодателю 30% от общего объема продукции, произведенной на оборудовании и прошедшей контроль качества;
- в течение третьего и каждого последующего года по своему выбору передает арендодателю 30% продукции, произведенной на оборудовании и прошедшей контроль качества, либо 20% дохода от реализации такой продукции".

"Арендная плата по настоящему договору устанавливается в следующем размере: 10 000 рублей и 250 деталей, изготовленных при помощи арендуемого оборудования".
--------------------------------

Исходя из особенностей объекта аренды, стороны могут установить собственную форму арендной платы, например:
- доля дохода от реализации продукции, произведенной при использовании объекта аренды;
- доля продукции, полученной в результате переработки плодов, поступивших от объекта аренды;
- выполнение арендатором работ по заданию арендодателя.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Плата за аренду дойного стада вносится в виде молочных продуктов, произведенных из молока, надоенного с арендованного стада".

"В качестве платы за использование имущества арендатор выполняет работы по изготовлению полиграфической продукции (рекламных буклетов) в количестве 10 000 (десять тысяч) штук согласно дизайн-макету, утвержденному приложением N 1 к настоящему договору".

"Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 1/4 доли дохода, полученного им от реализации деталей, изготовленных с использованием оборудования".
--------------------------------

Стороны также вправе установить, что в качестве арендной платы арендатор уплачивает сумму долга третьего лица перед арендодателем. Такое условие соответствует ст. ст. 421, 614 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендная плата может быть установлена в виде уплаты арендатором долгов третьего лица перед арендодателем, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. При такой форме платы арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, что противоречит возмездному характеру договоров данного вида (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Если условие о виде (форме) арендной платы не согласовано
В этом случае считается установленной форма арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.

6.2. РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И СПОСОБЫ ЕГО ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Размер арендной платы - величина вознаграждения, уплачиваемого арендатором за право временного владения и/или пользования объектом аренды.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ стороны могут определить размер арендной платы несколькими способами. Плата может быть указана в виде твердой или расчетной (определяемой по установленному механизму) величины. При аренде нескольких объектов величина арендной платы может быть определена для каждого из них или за все объекты в целом.

Согласование условия о размере арендной платы
При согласовании условия о размере арендной платы сторонам следует определить:
- единицы измерения арендной платы;
- твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
- размер арендной платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
- денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме;
- включение в арендную плату НДС.

Если условие о размере арендной платы не согласовано
К договору аренды применяются положения п. 3 ст. 424 ГК РФ, поскольку он является возмездным по определению. При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в том размере, на который они рассчитывали при заключении договора.
Если стороны выразили в договоре намерение согласовать арендную плату позднее (например, в дополнительном соглашении), но не сделали этого, данное условие суд может признать существенным. В этом случае договор будет являться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). При этом арендодатель не сможет истребовать арендную плату и неустойку (см. Риск арендодателя 6.1.2).

6.2.1. Единицы измерения арендной платы

Арендная плата должна быть указана в единицах измерения, соответствующих установленному договором виду арендной платы. Подробнее о видах арендной платы см. п. 6.1 "Виды (формы) арендной платы" настоящего материала.
Если договором установлена арендная плата в твердой сумме платежей или в виде оплаты работ по улучшению арендованного имущества, единицей измерения размера арендной платы является денежная единица Российской Федерации - рубль.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата за пользование торговой витриной составляет 2500 (две тысячи пятьсот) рублей".
--------------------------------

Для арендной платы, установленной в форме передачи доли продукции, плодов и доходов, единицей измерения является доля, обозначаемая процентом, десятичной или простой дробью. В таком случае в договоре указывается не только размер доли, но и величина (общее количество, объем), от которой исчисляется доля.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 15% дохода, полученного им в результате оказания услуг с использованием оборудования".

"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан передать арендодателю 0,25 от общего количества деталей, изготовленных с использованием арендованного оборудования".

"Арендная плата по настоящему договору составляет 1/8 доли от общего количества продукции и плодов, полученных в результате использования арендованного имущества".
--------------------------------

Величина арендной платы, установленной в виде передачи имущества арендодателю в собственность или аренду, должна указываться в тех же единицах, что и подлежащее передаче имущество: штука, литр, килограмм, метр, баррель, унция, бушель.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В качестве арендной платы арендатор передает, а арендодатель принимает в собственность цемент марки P.O.42.5R в количестве 5000 тонн".

"В качестве арендной платы арендатор предоставляет арендодателю во временное владение и пользование ручные гидравлические тележки ____________ (указываются марка, модель, другие индивидуализирующие признаки) в количестве пяти штук".
--------------------------------

Величина арендной платы, согласованной в виде оказания определенных услуг, устанавливается в единицах измерения, применяемых для указания объема услуг. Такими единицами измерения могут быть:
- час, день, месяц (при указании на продолжительность периода оказания услуги или срок);
- штука, метр, тонна и иные меры длины, веса, площади, объема (при указании на количество объектов, на которые направлены услуги).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В качестве арендной платы арендатор оказывает арендодателю услуги по круглосуточной охране принадлежащих арендодателю помещений площадью 135 кв.м, расположенных по адресу __________________, в течение 12 месяцев. Порядок оказания услуг установлен в приложении N 1 к настоящему договору".

"В качестве арендной платы арендатор оказывает арендодателю услугу по переводу инструкции по эксплуатации арендованного оборудования на 3 (три) иностранных языка (английский, французский и итальянский)".
--------------------------------

Дополнительно по вопросу определения объема услуг см. п. 1.1.2 "Объем услуг" Рекомендаций по заключению договора возмездного оказания услуг.

Если единица измерения арендной платы не указана
Если единица измерения арендной платы не указана в договоре и не может быть определена из его содержания, условие о размере арендной платы считается несогласованным. В случае спора о размере арендной платы судом будут применяться данные о размере арендной платы, уплачиваемой при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614, п. 3 ст. 424 ГК РФ).

6.2.2. Твердая или расчетная (определяемая)
величина арендной платы

Установление твердой величины арендной платы - самый простой и распространенный способ определения вознаграждения, уплачиваемого арендодателю за пользование объектом аренды.
Пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусмотрена возможность установления твердой величины только для денежной формы арендной платы. Однако, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и учитывая отсутствие каких-либо ограничений в ст. 614 ГК РФ, стороны вправе применить подобный способ согласования размера арендной платы к другим формам.
Для определения размера арендной платы в твердой величине сторонам достаточно указать количество подлежащих передаче денежных средств или других вещей либо объем подлежащих оказанию услуг в соответствующих единицах измерения. Подробнее по вопросу указания единиц измерения арендной платы см. п. 6.2.1 настоящего материала.

При согласовании расчетной (определяемой) величины арендной платы стороны указывают в договоре порядок исчисления ее размера.

- Судебную практику, подтверждающую, что размер арендной платы может быть установлен путем согласования порядка его определения, см. в Путеводителе по судебной практике.

При этом изменение размера арендной платы в соответствии с установленным договором механизмом не является изменением договора, регулируемым п. 3 ст. 614 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что изменение механизма арендной платы, предусмотренного договором, не является изменением в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Данный способ определения размера арендной платы применим в случае, когда на момент подписания договора сторонам неизвестны значения показателей, обусловливающих размер арендной платы, либо значения этих показателей периодически изменяются. Стороны могут применить расчетный способ, указав арендную плату:
- в иностранной валюте или условных единицах;
- в виде формулы;
- в виде ссылки на нормативный акт;
- в виде нескольких твердых величин, применяемых в зависимости от определенных условий.

Указание размера арендной платы в иностранной валюте или условных единицах
Стороны вправе указать ставку арендной платы в сумме, которая эквивалентна определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Подобное условие представляет собой механизм исчисления арендной платы.

- Судебную практику, подтверждающую, что указание ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, является механизмом исчисления арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

В соответствии со ст. 140 ГК РФ расчеты на территории РФ должны производиться в рублях, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации"). Если стороны установили размер арендной платы в условных единицах или иностранной валюте, они должны согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли для осуществления платежа (п. 2 ст. 317 ГК РФ).
Курс валюты по отношению к рублю может быть:
а) установлен в твердом размере (например, одна у. е. равна 37 руб.);

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата за пользование имуществом установлена в размере 850 у. е. в месяц. Расчет арендной платы производится в рублях по курсу 35 рублей за одну условную единицу".
--------------------------------

б) определен путем указания на официальный курс валюты, установленный Банком России (другим банком или кредитной организацией, валютной биржей и т.п.) на конкретный момент времени:
- на дату фактического получения имущества арендатором;
- на дату поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя;
- на дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя;
- на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора;
- на дату списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора;
- на дату подачи арендатором платежного поручения в банк;
- на определенный день каждого месяца;
- на дату выставления счета на оплату и т.п.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Размер арендной платы за месяц составляет сумму, эквивалентную 1000 (одной тысяче) долларов США по курсу Банка России, установленному на дату подачи арендатором платежного поручения в банк".

"Арендная плата по настоящему договору составляет эквивалент 5000 (пяти тысячам) датских крон в месяц. Размер арендной платы определяется по курсу, установленному Банком России на последнее число расчетного месяца".

"Арендная плата за месяц составляет сумму, эквивалентную 500 (пятистам) фунтам стерлингов Соединенного королевства Великобритании и Северной Ирландии, по курсу Банка России на дату выставления арендодателем счета на перечисление арендной платы".

"За право владения и пользования ___________________ (указывается наименование арендованного имущества) арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере ________ (______________) условных единиц в месяц.
Рублевый эквивалент одной условной единицы определяется в соответствии с курсом доллара США или евро к российскому рублю, установленным Банком России. К расчету применяется курс той валюты, официальный курс которой на дату платежа будет выше".
--------------------------------

Если договором курс иностранной валюты или у. е. к рублю не согласован
Если арендная плата определена в валюте, на которую установлен официальный курс (доллары США, евро), но не указано, что оплата производится в рублях, и не определен курс иностранной валюты к рублю, оплата будет осуществляться по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа (см. п. 2 ст. 317 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Если арендная плата установлена в иностранной валюте или условных единицах, на которые не существует официального курса Банка России, то для пересчета используется курс, установленный уполномоченным органом (банком) соответствующего государства или международной организации (абз. 2 п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70).
Арендная плата, выраженная в единицах, на которые не существует установленного уполномоченной организацией курса, будет считаться несогласованной. В таком случае по правилам п. 3 ст. 424 и п. 1 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы будет равен обычно взимаемому за аренду аналогичного имущества при сравнимых условиях. При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить (см. Риск арендатора 6.1.1), а арендодатель получить (см. Риск арендодателя 6.1.1) плату не в том размере, на который они рассчитывали при заключении договора.

Указание формулы расчета арендной платы
Порядок исчисления размера арендной платы может быть указан в договоре в виде формулы. При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:
- определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
- ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
- показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
- несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.
Для надлежащего согласования данного условия сторонам необходимо указать:
- значение всех показателей (в том числе переменных), включенных в формулу расчета арендной платы;
- порядок (формулу) вычисления размера арендной платы с использованием выбранных показателей.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Размер арендной платы за пользование техникой определяется по следующей формуле:
А = БС x К1,
где
А - размер арендной платы;
БС - базовая ставка, равная 5000 (пяти тысячам) рублей в месяц;
К1 - сезонный коэффициент, равный 2 (двум) в период с 1 ноября по 31 марта; 1,5 (одной целой пяти десятым) в период с 1 апреля по 14 мая и с 16 сентября по 31 октября; 1 (одному) в период с 15 мая по 15 сентября".

"Расчет размера арендной платы производится в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области (утв. решением Архангельского областного собрания депутатов от 28.05.1998 N 392), в котором определены формула расчета годового размера арендной платы и подлежащие применению при ее расчете коэффициенты".

"Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс ________ (указывается название индекса и государственный орган, который его определяет), действующий на момент оплаты".

"Арендная плата за владение и пользование оборудованием составляет:
- 20 (двадцать) % от объема произведенной продукции - при производстве с использованием оборудования деталей в количестве 0 - 1000 штук;
- 10 (десять) % от объема произведенной продукции - при производстве с использованием оборудования деталей в количестве 1001 - 5000 штук;
- 6,5 (шесть целых пять десятых) % от объема произведенной продукции - при производстве с использованием оборудования деталей в количестве более 5001 штук".
--------------------------------

Наиболее часто в качестве корректирующего коэффициента (показателя) стороны указывают уровень инфляции. В таких случаях в договоре необходимо согласовать, какой официальный показатель инфляции будет применяться для расчета размера арендной платы.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, установленным в соответствии с Постановлением Госкомстата РФ от 25.03.2002 N 23".

"Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежемесячной индексации в соответствии с базовым индексом потребительских цен, устанавливаемым территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области".
--------------------------------

Внимание! В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется (курс валюты, уровень инфляции, учетная ставка Банка России). Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.
При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило п. 3 ст. 614 ГК РФ о запрете на изменение размера платы чаще 1 раза в год в данном случае применению не подлежит. Повторное и последующие изменения размера платежа не могут быть признаны недействительными на основании ст. 168 и п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще 1 раза в год (см. Риск арендатора 6.2.1).
Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

- Судебную практику, подтверждающую, что изменение самой формулы расчета арендной платы требует заключения дополнительного соглашения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если значение показателя, включенного в формулу расчета арендной платы, договором не определено
Условие о применении этого показателя будет считаться несогласованным. Размер арендной платы будет определяться без учета данного показателя. Арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты арендной платы в большем размере и применить санкции за внесение платежа в размере, определенном с учетом такого показателя (см. Риск арендодателя 6.2.1).

6.2.3. Размер арендной платы за все передаваемое имущество
и по каждой вещи отдельно

Если объектом договора аренды являются две вещи и более, стороны по смыслу п. 2 ст. 614 ГК РФ могут установить арендную плату как для всего арендуемого имущества, так и отдельно для каждой вещи.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие об установлении арендной платы отдельно за каждую вещь правомерно, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Плата за владение и пользование 3 (тремя) токарными станками составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей".

"Арендная плата по настоящему договору установлена в следующем размере:
- за буровую установку _________________________ (указываются марка, модель, номерной знак и т.п.) - 7 000 000 (семь миллионов) рублей;
- за буровую установку ____________________ (указываются марка, модель, номерной знак и т.п.) - 7 000 000 (семь миллионов) рублей.
Итого арендная плата за все имущество, передаваемое по настоящему договору, составляет 14 000 000 (четырнадцать миллионов) рублей".

"Арендатор уплачивает арендодателю плату из расчета 6 000 (шесть тысяч) рублей за каждый арендованный телевизор".
--------------------------------

Если в договоре аренды имущества, состоящего из нескольких вещей, не указано, уплачивается арендная плата за все имущество или отдельно за каждую арендуемую вещь
В таком случае суд может признать, что стороны установили общий размер арендной платы для всего арендованного имущества в целом. Арендодатель не может потребовать от арендатора внесения платы в указанном в договоре размере за каждую вещь (см. Риск арендодателя 6.2.2).

6.2.4. Денежное выражение арендной платы,
согласованной в натуральной форме

Гражданский кодекс РФ не содержит требований об установлении денежного эквивалента размера арендной платы, согласованной в натуральной форме. Тем не менее сторонам рекомендуется указать в договоре данный размер. Это необходимо:
- для целей бухгалтерского и налогового учета, отчетности, уплаты налогов;
- для целей финансового планирования;
- для определения размера убытков, которые могут возникнуть у одной из сторон вследствие ненадлежащего исполнения обязательств другой стороной (ст. ст. 15, 393, 396, 405 ГК РФ);
- для возможности установления неустойки (ст. 330 ГК РФ) в процентном отношении к цене аренды.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор оказывает арендодателю услуги по уборке принадлежащих арендодателю помещений площадью ______ кв.м, расположенных по адресу _______________, в течение всего срока аренды со следующей периодичностью: мытье полов - ежедневно, мытье зеркал (3 шт.) - еженедельно, мытье окон (9 шт.), оконных рам и откосов - 1 раз в 2 месяца. Общая стоимость услуг составляет 90 000 рублей, что соответствует 100% размера арендной платы".
--------------------------------

6.2.5. Включение НДС в арендную плату

В договоре рекомендуется отразить, включает ли размер арендной платы налог на добавленную стоимость (НДС). Если стороны предусмотрели, что арендная плата включает в себя НДС, необходимо определить, какая ее часть является собственно арендной платой, а какая - НДС (например, указать действующую ставку налога). Это поможет избежать споров при изменении ставки налога в период действия договора.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата составляет _________ (____________) рублей ____ коп. и включает в себя НДС (____%) в сумме __________ рублей".

"Арендная плата составляет _________ (___________) рублей ____ коп. НДС (____%) не включен в указанный размер арендной платы и подлежит начислению и уплате сверх суммы арендной платы".
--------------------------------

Если арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения и на сумму арендной платы НДС не начисляется, это рекомендуется также указать в договоре.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Плата за владение и пользование арендуемым имуществом составляет _____ (______________) рублей ____ коп., НДС не облагается на основании положений гл. 26.2. НК РФ (уведомление о возможности применения УСН N ___ от ___г.)".
--------------------------------

Если из договора не следует того, что размер арендной платы указан с учетом НДС
У сторон могут возникнуть разногласия относительно сумм, подлежащих внесению в качестве арендной платы. Позиция судов по данному вопросу противоречива, поэтому негативные последствия могут наступить для обеих сторон. Арендатор может оказаться вынужденным уплатить НДС сверх размера арендной платы (см. Риск арендатора 6.2.2). Арендодатель может получить арендную плату в размере меньшем, чем рассчитывал при заключении договора (см. Риск арендодателя 6.2.3).

Уменьшение арендной платы при прекращении обязанности арендодателя по уплате НДС в течение срока действия договора
На практике может возникнуть ситуация, в которой изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, однако в дальнейшем обязанность по уплате этого налога прекратилась. Это возможно, например, при переходе арендодателя на упрощенную систему налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) или в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС. В связи с этим в интересах арендатора включить в договор условие, согласно которому в случае прекращения обязанности арендодателя по уплате НДС арендная плата уменьшается на сумму налога, а также предусмотреть процедуру уведомления арендодателем арендатора об изменении размера арендной платы.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Если арендодатель перестает быть плательщиком налога на добавленную стоимость, размер арендной платы уменьшается на сумму этого налога. При этом арендодатель должен направить арендатору письменное уведомление об уменьшении размера арендной платы в течение ___ дней с момента прекращения его обязанности по уплате НДС. С момента направления указанного уведомления размер арендной платы по настоящему договору считается уменьшенным на сумму налога.
При смене собственника объекта аренды при условии, что новый арендодатель не является плательщиком НДС, размер арендной платы считается соответственно уменьшенным на сумму налога".
--------------------------------

Если условие об уменьшении размера арендной платы при прекращении обязанности арендодателя по уплате НДС не согласовано
В этом случае суд может отказать в удовлетворении требования о возврате излишне внесенной арендной платы в размере суммы налога. Вместе с тем существует и другая позиция в судебной практике, согласно которой плата с включенной в нее суммой НДС признается неосновательным обогащением арендодателя (см. Риск арендатора 6.2.3).

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу об изменении размера арендной платы при прекращении обязанности арендодателя по уплате НДС, см. в Путеводителе по судебной практике.

7. ИЗМЕНЕНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму.
Таким образом, если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.
Стороны вправе согласовать возможность изменения арендной платы, установив:
- основания изменения размера арендной платы;
- порядок изменения размера арендной платы;
- условия изменения размера арендной платы;
- сроки (периодичность) изменения размера арендной платы;
- величину (предел) изменения размера арендной платы.

При согласовании условия об изменении размера арендной платы необходимо учитывать следующее. Если в договоре установлен порядок определения размера арендной платы (механизм исчисления), то право стороны на изменение размера платы в одностороннем порядке не подразумевает право установить в договоре арендную плату в твердой сумме (Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09).
Изменение вида (формы) арендной платы осуществляется по общим правилам, предусмотренным гл. 29 "Изменение и расторжение договора" ГК РФ.

Если условие об изменении размера арендной платы не согласовано
В этом случае действуют общие правила изменения цены договора, установленные п. 2 ст. 424, ст. ст. 450, 451 ГК РФ. Увеличение или уменьшение размера арендной платы возможно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

7.1. ОСНОВАНИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ


Согласно ст. 450 ГК РФ существуют три основания для изменения условий договора, в том числе в части размера арендной платы:
- соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
- решение суда, принятое по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
- решение (воля) одной из сторон договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

7.1.1. Изменение размера арендной платы
по соглашению сторон

По соглашению сторон могут быть внесены изменения в любые условия договора, в том числе и в условие о размере арендной платы.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ стороны вправе изменить договор по соглашению в любое время, поэтому дополнительно устанавливать условие об этом в договоре не нужно. Право изменить договор может быть реализовано в любой момент в пределах срока действия договора. Вместе с тем в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" суд разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение условия о размере арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год. Суд также указал, что включать в договор отдельное условие о возможности такого изменения не требуется.
Договор аренды может предусматривать как право на изменение условия о размере арендной платы, так и обязанность сторон по изменению этого условия. Стороны могут установить взаимное обязательство по заключению дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы. Для этого в договоре необходимо указать, что арендная плата подлежит пересмотру по соглашению сторон. Также в нем можно определить перечень событий, наступление которых необходимо для изменения договора, либо срок, по прошествии которого размер арендной платы должен быть изменен. Подробнее по данному вопросу см. п. 7.3 "Условия изменения размера арендной платы" и п. 7.4 "Сроки (периодичность) изменения размера арендной платы" настоящего материала.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Размер арендной платы составляет ___________ рублей в месяц и подлежит ежегодному изменению по соглашению сторон".

"Если в течение срока действия договора официально установленный Банком России курс доллара США к рублю превысит уровень в ______ рублей за один доллар США, арендная плата подлежит пересмотру по соглашению сторон".
--------------------------------

Поскольку условие об изменении размера арендной платы по соглашению сторон порождает их взаимные обязательства, любая из сторон вправе потребовать от другой внесения в договор изменений. Сторона, получившая предложение об изменении размера арендной платы, не вправе уклониться от подписания соответствующего дополнительного соглашения (ст. ст. 309, 310 ГК РФ). В противном случае изменения будут внесены в договор по решению суда, а арендная плата будет установлена в размере, заявленном истцом (см. Риск арендатора 7.1.1).

Если договором не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон
Данное право сохраняется у сторон в силу закона (п. 1 ст. 450 ГК РФ), и они могут воспользоваться им в любое время.

7.1.2. Изменение размера арендной платы
в одностороннем порядке

Руководствуясь п. 2 ст. 424 и п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ, стороны могут закрепить в договоре право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае основанием для изменения является принятие стороной, которой предоставлено такое право, решения об изменении условий договора.

- Судебную практику, подтверждающую правомерность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы при наличии в договоре условия о соответствующем праве, см. в Путеводителе по судебной практике.

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы".

"Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке".

"Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора".
--------------------------------

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям делового оборота. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть отражено максимально конкретно, подробно и однозначно. В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора отсутствует право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке (см. Риск арендатора 7.1.2).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы. Ставка арендной платы определяется на основании акта оценки рыночной стоимости аренды имущества, произведенной _________________________ (указывается ФИО оценщика). Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендодателю арендатором ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендодателем уведомления о внесении соответствующих изменений в договор".
--------------------------------

В договоре необходимо также установить порядок и момент изменения размера арендной платы по воле одной из сторон. Подробнее об этом см. п. 7.2.2 настоящего материала.
Также рекомендуется предусмотреть условия изменения размера арендной платы. Например, стороны могут определить, что арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае изменения базовых ставок арендной платы, экономической ситуации в сфере деятельности арендодателя и в других случаях. Подробнее об этом см. п. 7.3 настоящего материала.

Внимание! В п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" суд разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и стороны вправе изменять размер арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год.
Однако если арендодателю законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, он может воспользоваться им не чаще одного раза в год.

- Судебную практику, подтверждающую, что в одностороннем порядке арендная плата может изменяться арендодателем не чаще одного раза в год, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано
Ни одна из сторон не вправе вносить в договор изменения в одностороннем порядке (ст. 310 ГК РФ). В таком случае изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

7.2. ПОРЯДОК И МОМЕНТ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Порядок изменения - это комплекс действий, которые должны совершить стороны (одна из сторон) для того, чтобы изменить размер арендной платы.
Момент изменения - установленный законом или договором момент, с которого обязательство начинает действовать в измененном виде.
В зависимости от оснований внесения изменений в договор стороны могут установить:
- порядок изменения размера арендной платы по соглашению сторон;
- порядок изменения размера арендной платы по воле одной из сторон.

7.2.1. Порядок и момент изменения размера арендной
платы по соглашению сторон

Соглашение об изменении арендной платы должно быть заключено в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.
Изменение размера арендной платы по соглашению сторон может быть оформлено:
- путем составления одного документа, например дополнительного соглашения, протокола и т.п. (п. 2 ст. 434 ГК РФ);
- путем направления оферты одной стороной и ее акцепта другой (ст. ст. 435 - 443 ГК РФ).
Порядок изменения условий договора по соглашению сторон установлен законом, поэтому согласовывать его не нужно. При отсутствии в договоре условий о данном порядке стороны должны руководствоваться положениями гл. 29 ГК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон начинают действовать в измененном виде с момента заключения соглашения об изменении размера арендной платы. Однако данная норма предусматривает возможность установления в договоре или дополнительном соглашении иного порядка вступления изменений в силу. Так, в дополнительном соглашении может быть указано, что условие об изменении размера арендной платы начинает действовать через некоторое время после подписания соглашения. В этом случае стороны должны определить срок вступления изменений в силу по правилам ст. ст. 190 - 192 ГК РФ. Они могут установить в договоре или дополнительном соглашении конкретную дату либо период времени, по истечении которого изменения вступают в силу.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Установить с 1 июля 2010 года арендную плату в размере 10 000 (десять тысяч) рублей".

"Все изменения условий настоящего договора совершаются путем заключения сторонами дополнительного соглашения. Условия, установленные дополнительным соглашением, вступают в силу по истечении 30 (тридцати) дней после его подписания".
--------------------------------

Стороны вправе применить установленные дополнительным соглашением условия к обязательствам, действовавшим до его подписания (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Для этого необходимо определить период, к которому применяются данные условия.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Стороны пришли к соглашению о нижеследующем.
1) Установить арендную плату в размере _________ руб. ___ коп.
2) Установить, что условия настоящего соглашения применяются к отношениям по аренде имущества с "___" _________ 20___ г.".

"Руководствуясь п. 2 ст. 425 ГК РФ, стороны договорились о том, что условия настоящего соглашения применяются также к отношениям, возникшим в период с 1 января 2010 года до момента его подписания".
--------------------------------

Соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации, в частности, договору аренды здания, сооружения, заключенному на год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ. Такое соглашение является неотъемлемой частью договора и изменяет содержание и условия порождаемого договором аренды обременения, вследствие чего на него распространяется требование о государственной регистрации (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Подробнее о государственной регистрации соглашений об изменении и расторжении договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 13.1.1 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений.
О государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, помещений см. в п. 5 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий, сооружений.

Если порядок изменения размера арендной платы по соглашению сторон не согласован
Соглашение об изменении размера арендной платы совершается в той же форме, что и договор (ст. 452 ГК РФ), и вступает в силу с момента подписания (п. 1 ст. 425, п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Вместе с тем следует учитывать, что, если арендодатель направил арендатору письмо об изменении размера арендной платы и арендатор стал уплачивать ее в указанном размере, суд на основании п. 3 ст. 438 ГК РФ и п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" может признать, что арендатор совершил конклюдентные действия по выполнению условий, перечисленных в оферте. Такие действия свидетельствуют о согласии арендатора на внесение изменений в договор, в связи с чем заключение дополнительного соглашения не требуется. В этом случае арендатор не вправе требовать с арендодателя взыскания неосновательного обогащения.

- Судебную практику, подтверждающую, что, если арендатор стал вносить плату в предложенном арендодателем размере в отсутствие дополнительного соглашения об ее изменении, у арендодателя не возникает неосновательного обогащения, см. в Путеводителе по судебной практике.

7.2.2. Порядок и момент изменения размера арендной
платы по воле одной из сторон

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть уведомлен о таком изменении. При этом обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у арендатора с момента получения уведомления.

- Судебную практику, подтверждающую, что обязанность вносить арендную плату в новом размере возникает у арендатора с момента получения уведомления арендодателя, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если договором определены условия изменения размера арендной платы (подробнее об этом см. п. 7.3 настоящего материала), сторона должна подтвердить наступление этих условий.
В связи с изложенным в договоре рекомендуется установить:
- способ уведомления об изменении условий договора;
- перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.
Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:
- публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);
- направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);
- вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).
В зависимости от установленных договором условий изменения документами (данными), подтверждающими их наступление, могут быть:
- результаты оценки рыночной стоимости аренды, полученные независимым оценщиком;
- Указание Банка России "О размере ставки рефинансирования Банка России";
- опубликованные Росстатом сведения об индексе потребительских цен.
Поскольку при одностороннем изменении размера арендной платы соглашение не составляется, по смыслу п. 3 ст. 453 ГК РФ изменения вступают в силу с момента получения стороной уведомления об изменении условий договора. Однако в соответствии с указанной статьей стороны вправе предусмотреть в договоре иной порядок вступления изменений в силу. В частности, они могут установить, что условие об изменении размера арендной платы начинает действовать через некоторое время после получения стороной соответствующего уведомления. В таком случае срок вступления изменений в силу определяется по правилам ст. ст. 190 - 192 ГК РФ. В договоре указывается период времени, по истечении которого условия начинают действовать в новом виде.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной стоимости аренды имущества, проведенной _________________________ (указывается ФИО оценщика). Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор".

"Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении не менее чем за ________ дней до даты изменения. Уведомление должно быть направлено таким способом, который позволяет подтвердить факт его получения арендатором".
--------------------------------

Стороны вправе установить, что измененные условия применяются к обязательствам, действовавшим до получения стороной уведомления об изменении (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Для этого необходимо определить период (дату), с которого вступает в силу новый размер арендной платы.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца получения арендатором уведомления".
--------------------------------

7.3. УСЛОВИЯ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

В силу положений о свободе договора ст. 421 ГК РФ стороны могут установить в договоре одно или несколько условий, наличие которых необходимо для изменения размера арендной платы. Такие условия способны защитить интересы сторон от злоупотребления одной из них правом на изменение арендной платы. Соответственно, до наступления указанного в договоре условия сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, не сможет увеличить или уменьшить арендную плату.
При наличии в договоре условия об обязательном пересмотре размера арендной платы по соглашению сторон ни одна из них не вправе будет требовать от другой заключения соглашения об изменении размера арендной платы до наступления установленных договором условий.
Стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):
- по истечении определенного промежутка времени;
- в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
- по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;
- в связи с общим ростом цен (инфляцией);
- ввиду изменения учетной ставки (ставки рефинансирования) Банка России.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит 120%".

"Арендная плата подлежит изменению по соглашению сторон каждые 500 дней".

"Арендная плата может быть изменена арендатором в одностороннем порядке в случае снижения учетной ставки (ставки рефинансирования) Банка России более чем на 2% в течение года, предшествующего изменению условий договора".
--------------------------------

Если в договоре отсутствуют условия для изменения размера арендной платы
Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон (ст. 422, п. 2 ст. 424, ст. 450 ГК РФ). Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке или требовать его изменения в суде, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности).
Кроме того, арендодатель при наступлении условий, не указанных в договоре в качестве оснований для одностороннего изменения размера арендной платы, не сможет ссылаться на них как на существенное изменение обстоятельств и требовать внесения изменений в договор по ст. 451 ГК РФ (см. Риск арендодателя 7.3.1).

7.4. СРОКИ (ПЕРИОДИЧНОСТЬ) ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
До недавнего времени применение указанной нормы вызывало значительное число споров у сторон. Суды также давали ей разное толкование.
Одни суды придерживались позиции, согласно которой размер арендной платы может быть изменен чаще одного раза в год путем заключения дополнительного соглашения. Другие указывали на императивность нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ и признавали ничтожным условие о возможности изменять по соглашению сторон размер арендной платы чаще одного раза в год. Третьи разъясняли, что в соответствии с данной нормой арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения договора и не чаще одного раза в год - в будущем.

- Судебную практику, подтверждающую, что существует несколько позиций судов по вопросу о толковании положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, см. в Путеводителе по судебной практике.

Однако в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" суд разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение условия о размере арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год. Суд также указал, что включать в договор отдельное условие о возможности такого изменения по соглашению сторон не требуется. В связи с этим есть основания полагать, что после 21 марта 2013 г. (дата опубликования на официальном сайте ВАС РФ изменений и дополнений к указанному Постановлению Пленума ВАС РФ, с которой оно подлежит применению) суды будут придерживаться позиции, согласно которой размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон чаще одного раза в год.

7.5. ВЕЛИЧИНА (ПРЕДЕЛЫ) ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Стороны могут указать в договоре максимальную величину изменения арендной платы. При наличии этого условия арендная плата может быть изменена только в установленных договором пределах.
Условие о пределе изменения размера арендной платы рекомендуется включать в договор, предусматривающий одностороннее изменение размера, поскольку оно будет защищать арендатора от резкого увеличения, а арендодателя от резкого уменьшения размера арендной платы.
Следует учитывать, что договор, содержащий условие о регулярном изменении размера платы по соглашению сторон, порождает взаимные обязательства сторон по подписанию соответствующего дополнительного соглашения (см. п. 7.2.1 настоящего материала). В такой договор рекомендуется включать условие о пределе пересмотра арендной платы, поскольку при его наличии сторона, настаивающая на заключении дополнительного соглашения, вправе требовать изменения арендной платы только в установленных договором пределах.
Превышение предусмотренных договором пределов изменения арендной платы является незаконным (ст. 309, ст. 310 ГК РФ). Арендодатель не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, рассчитанном без учета определенных договором пределов (см. Риск арендодателя 7.5.1).
Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:
- в виде твердой величины;
- путем указания на порядок исчисления предела.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Размер арендной платы подлежит ежегодному изменению по соглашению сторон. Арендная плата не может быть увеличена более чем на 10 000 (десять тысяч) рублей в год".

"Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на 15% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора".

"Арендная плата может быть изменена арендатором в одностороннем порядке в случае снижения учетной ставки (ставки рефинансирования) Банка России более чем на 2% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата уменьшается пропорционально снижению ставки рефинансирования".
--------------------------------

Если договором аренды не установлено, из каких показателей должна исходить сторона, изменяющая размер арендной платы
Сторона договора, имеющая право на изменение размера арендной платы, при отсутствии в договоре ограничений самостоятельно определяет размер арендной платы (см. Риск арендатора 7.5.1).

8. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Условие о внесении арендной платы включает в себя информацию о том, в каком порядке, когда (до начала, после окончания или в течение срока аренды), какими частями (или единовременно) и кто (арендатор или третье лицо) будет вносить арендную плату.

Для согласования условия о внесении арендной платы сторонам рекомендуется указать в договоре:
- порядок внесения арендной платы;
- периодичность внесения арендной платы;
- срок внесения арендной платы;
- возможность внесения арендной платы третьим лицом.

Если внесение арендной платы осуществляется в безналичной форме, то в отношениях, связанных с такими расчетами, непосредственное участие принимают банки, с которыми у сторон заключены соответствующие договоры. Их участие, в особенности при отзыве банковской лицензии, влияет на исполнение обязанности по внесению арендной платы. Подробнее об этом см. п. 8.5 настоящих Рекомендаций.

8.1. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

В сложившейся практике делового оборота термин "плата" подразумевает расчеты денежными средствами ("Современный экономический словарь" Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.). Однако п. 2 ст. 614 ГК РФ указывает на право сторон установить различные формы арендной платы, в том числе не связанные с передачей арендодателю денежных средств. Подробнее об этом см. п. 6.1 "Виды (формы) арендной платы" настоящего материала.
Форма внесения арендной платы зависит от вида арендной платы, установленной сторонами, поэтому согласовывать ее не нужно. Возможны две формы внесения арендной платы: денежная или натуральная форма. Последняя может представлять собой передачу имущества в собственность или аренду, выполнение работ, оказание услуг.
Порядок внесения арендной платы в денежной (п. 8.1.1 настоящего материала) и натуральной (п. 8.1.2 настоящего материала) форме различен.

8.1.1. Порядок внесения арендной платы в денежной форме

Арендатор обязан вносить арендную плату денежными средствами, если договором установлены следующие формы арендной платы:
- твердая сумма платежей (п. 6.1.1 настоящего материала)
- доля дохода, полученного в виде денежных средств (п. 6.1.2 настоящего материала)
- оплата работ либо компенсация затрат арендодателя по улучшению арендованного имущества (п. 6.1.6 настоящего материала)

Стороны вправе выбрать и согласовать в договоре следующие способы расчетов денежными средствами:
- внесение арендной платы наличными денежными средствами;
- внесение арендной платы в безналичном порядке.

Внесение арендной платы наличными денежными средствами
Стороны вправе включить в договор условие о внесении арендной платы наличными денежными средствами. Закон разрешает применять такой вид расчетов при осуществлении предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 861 ГК РФ), но ограничивает размер наличных платежей. Общая сумма платежей, внесенных арендатором за весь срок действия договора, не может превышать 100 000 руб. (п. 1 Указания Банка России от 20.06.2007 N 1843-У).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Внесение арендной платы осуществляется путем передачи наличных денежных средств в кассу арендодателя".
--------------------------------

Внимание! Наличные денежные средства принимаются в кассу юридического лица по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или руководителем организации. В подтверждение получения средств плательщику выдается квитанция к приходному кассовому ордеру, подписанная главным бухгалтером, кассиром и заверенная печатью (штампом) (п. 3.2 Положения о порядке ведения кассовых операций с банкнотами и монетой Банка России на территории Российской Федерации, утвержденного Положением Банка России от 12.10.2011 N 373-П). Аналогичные положения предусматривались п. 14 Порядка ведения кассовых операций в Российской Федерации, утратившего силу с 01.01.2012 в связи с принятием указанного выше Положения). Указанные акты не предусматривают, что прием денежных средств организацией может подтверждаться распиской, поэтому она может быть отклонена судом в качестве доказательства передачи денег юридическому лицу на основании ст. 68 АПК РФ (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2007 N 18АП-837/2007, оставлено в силе Постановлением ФАС Уральского округа от 19.09.2007 N Ф09-6372/06-С5).

Если условие о внесении арендной платы наличными денежными средствами не согласовано
В этом случае арендатор будет вправе внести платеж наличными денежными средствами. При этом арендная плата должна будет вноситься в рублях (ст. ст. 140, 317 ГК РФ) в размере, не превышающем 100 000 руб. за весь срок действия договора.

Внесение арендной платы денежными средствами в безналичном порядке
Поскольку стороны договора аренды - это, как правило, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, основным порядком осуществления расчетов между ними является безналичный порядок (п. 2 ст. 861 ГК РФ). Для договоров аренды Гражданский кодекс РФ не устанавливает форму безналичных расчетов, применяемую по умолчанию, поэтому необходимо определить ее в договоре с учетом правил ст. 862 ГК РФ. Стороны могут договориться о безналичных расчетах платежными поручениями (§ 2 гл. 46 ГК РФ), по аккредитиву (§ 3 гл. 46 ГК РФ), по инкассо (§ 4 гл. 46 ГК РФ), чеками (§ 5 гл. 46 ГК РФ) или в иной форме.
Для согласования условия о форме расчетов денежными средствами в безналичном порядке стороны должны указать в договоре:
- конкретную форму расчетов из числа предусмотренных ст. 862 ГК РФ;
- сведения (реквизиты), необходимые для осуществления платежа.

Перечень реквизитов и формы расчетных документов определяются в соответствии с п. п. 1.10, 1.11 Положения о правилах осуществления перевода денежных средств (утв. Банком России 19.06.2012 N 383-П). Ранее реквизиты и формы были установлены ч. I Положения о безналичных расчетах в Российской Федерации (утв. Банком России 03.10.2002 N 2-П), которая утратила силу с 09.07.2012 в соответствии с п. 10.2 Положения о правилах осуществления перевода денежных средств (утв. Банком России 19.06.2012 N 383-П). При этом для каждой формы безналичных расчетов установлено разное содержание расчетных документов. В тексте договора стороны могут указать платежные реквизиты либо порядок их сообщения по каждому сроку платежа. В первом случае реквизиты вносятся, как правило, в специальный раздел договора либо оформляются приложением к нему. Сообщить реквизиты платежа после заключения договора сторона может путем выставления счета, счета-фактуры или путем письменного уведомления (письма, телеграммы и т.п.).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Внесение арендной платы осуществляется в безналичном порядке платежными поручениями по реквизитам, указанным в разделе "Адреса и реквизиты сторон" настоящего договора, если иные реквизиты не указаны в выставленном арендодателем счете на оплату".
--------------------------------

Если в договоре не указано, какую форму безналичных расчетов выбрали стороны
В этом случае арендная плата должна вноситься в рублях (ст. ст. 140, 317 ГК РФ) в порядке и форме, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

8.1.2. Порядок внесения арендной платы в натуральной форме

Арендная плата подлежит внесению в натуральной форме, если договором установлен один из следующих ее видов:
- передача имущества в собственность;
- передача имущества в аренду;
- оказание услуг;
- выполнение работ.

Гражданский кодекс РФ не содержит правил исполнения обязательства по внесению арендной платы в натуральной форме, поэтому рекомендуется определить такой порядок в договоре. При этом стороны могут руководствоваться нормами, регулирующими сходные отношения.

Если договором не определен порядок внесения арендной платы в натуральной форме
В этом случае считается установленным порядок внесения арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом к отношениям сторон по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) могут быть применены нормы права, регулирующие сходные отношения.

Внесение арендной платы путем передачи имущества в собственность арендодателя
Арендатор обязан вносить арендную плату таким способом, если договором установлены следующие формы арендной платы:
- доля продукции или плодов, поступивших от использования арендованного имущества (п. 6.1.2 настоящего материала);
- передача арендодателю определенной договором вещи в собственность (п. 6.1.5 настоящего материала).

Обязательство арендатора передать в собственность арендодателю определенное имущество по сути аналогично обязательству продавца передать товар покупателю. Поэтому по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) к условиям о порядке передачи имущества в собственность в качестве арендной платы могут применяться правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ).
Таким образом, при определении условия о внесении арендной платы путем передачи имущества стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка передачи товара продавцом покупателю. При этом в договоре рекомендуется отразить следующие условия передачи имущества:
- способ передачи имущества (самовывоз, доставка, передача перевозчику);
- момент перехода права собственности и рисков утраты или повреждения товара.
Подробнее о порядке согласования указанных условий см. п. 8 "Порядок поставки товара" и п. 10 "Переход права собственности на товар, риска случайной гибели или случайного повреждения товара" Рекомендаций по заключению договора поставки.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан передать арендодателю 20% деталей, изготовленных с использованием арендованного оборудования. Внесение арендной платы производится путем доставки подлежащей передаче продукции на склад арендодателя, расположенный по адресу _________________________. Право собственности на детали и риск их случайной гибели (повреждения) переходят к арендодателю с момента подписания товарной накладной".

"В качестве арендной платы арендатор передает, а арендодатель принимает в собственность цемент марки P.O.42.5R в количестве 5000 тонн. Передача цемента производится на складе арендатора, расположенном по адресу ______________. Факт передачи цемента подтверждается товарной накладной, с момента подписания которой к арендодателю переходит право собственности и риск случайной гибели имущества".
--------------------------------

Также стороны могут согласовать порядок приемки и проверки имущества, передаваемого в собственность арендодателя. Подробнее об этом см. п. 9 "Порядок приемки товара" Рекомендаций по заключению договора поставки.

Внесение арендной платы путем передачи имущества в аренду
Договором может быть установлена арендная плата в виде передачи арендатором арендодателю определенной договором вещи в аренду (пп. 4) п. 2 ст. 614 ГК РФ). Подробнее об этом см. п. 6.1.4 настоящего материала.
Сторонам следует учитывать, что при фактической передаче имущества в аренду стороны договора, выступая в качестве арендодателей, должны обладать правом собственности на указанное имущество согласно ст. 608 ГК РФ. Однако отсутствие права собственности в момент заключения договора не влечет недействительности договора аренды на основании ст. ст. 168, 608 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды, заключенный лицом, не обладавшим в момент его заключения правом собственности на арендуемую вещь, не является недействительным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Отношения сторон при внесении арендной платы в указанной форме регулируются нормами о порядке предоставления имущества арендатору (ст. ст. 611, 613 ГК РФ). Они применяются по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), поскольку порядок внесения арендной платы в виде передачи имущества в аренду Гражданский кодекс РФ напрямую не регулирует.
Для согласования порядка внесения арендной платы в такой форме в договоре рекомендуется указать:
- место передачи имущества;
- доказательства передачи имущества.
Подробнее об этом см. п. 4.1 "Порядок передачи имущества" настоящего материала.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Передача имущества по настоящему договору должна быть произведена на складе арендатора по адресу: _______________. Передача имущества по настоящему договору оформляется путем составления акта приема-передачи, подписанного сторонами договора".
--------------------------------

Внесение арендной платы путем оказания услуг
Договором может быть установлена арендная плата в виде оказания арендатором арендодателю определенных договором услуг (пп. 3) п. 2 ст. 614 ГК РФ). Подробнее об этом см. п. 6.1.3 настоящего материала.
Обязательство арендатора оказать услуги арендодателю по сути аналогично обязательству исполнителя перед заказчиком по договору возмездного оказания услуг. Поэтому к условиям о порядке по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) могут применяться правила о возмездном оказании услуг (гл. 39 ГК РФ).
Таким образом, при определении порядка внесения арендной платы путем оказания услуг стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка оказания услуг. При этом в договоре рекомендуется отразить следующие условия:
- способ (технологию и режим) оказания услуг;
- порядок предоставления материалов и оборудования для оказания услуг.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"При оказании услуг в качестве арендной платы арендатор обязан выполнить следующие действия в указанной последовательности:
1. ______________________;
2. ______________________;
3. ______________________.
Для оказания услуг требуется следующее оборудование (материалы): ______ (указываются наименование или технические характеристики оборудования, наименование и количество материалов). Обязанность предоставить это оборудование (материалы) возложена на ______ (указывается сторона договора - арендодатель или арендатор)".
--------------------------------

Подробнее о порядке согласования указанных условий см. п. 3.1 "Способ оказания услуг" и 3.2 "Предоставление материалов и оборудования для оказания услуг" Рекомендаций по заключению договора возмездного оказания услуг.
Также сторонам рекомендуется согласовать возможность и порядок привлечения арендатором третьих лиц для оказания услуг в качестве арендной платы. Подробнее по данному вопросу см. п. 3.3 "Участие третьих лиц в оказании услуг)" Рекомендаций по заключению договора возмездного оказания услуг и п. 8.4 "Внесение арендной платы третьим лицом" настоящего материала.

Внесение арендной платы путем выполнения работ
Арендатор обязан вносить арендную плату путем выполнения работ, если договором установлены следующие формы арендной платы:
- возложение на арендатора организационных затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5) п. 2 ст. 614 ГК РФ);
- выполнение арендатором определенных договором работ.
Подробнее об указанных видах арендной платы см. п. п. 6.1.6 и 6.1.7 настоящего материала.

Обязательство арендатора выполнить определенные работы по сути аналогично обязательству подрядчика перед заказчиком по договору подряда. Поэтому к условиям о порядке выполнения работ в качестве арендной платы по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) могут применяться правила о подряде (гл. 37 ГК РФ).
Таким образом, при определении условия о внесении арендной платы путем выполнения работ стороны могут руководствоваться правилами согласования порядка выполнения работ по договору подряда. При этом в договоре рекомендуется отразить следующие условия:
- способ выполнения работы (хозяйственный или подрядный);
- технологию выполнения работы;
- контроль арендодателем процесса выполнения работы и право давать указания арендатору.

Подробнее о порядке согласования указанных условий см. п. 5 "Порядок выполнения работы" Рекомендаций по заключению договора подряда.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Перечень необходимых улучшений и стоимость затрат арендатора на производство улучшений установлены сторонами в Смете (Приложение 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора. Работы по улучшению должны быть выполнены арендатором по технологии согласно требованиям __________________ (указываются номер, дата, название нормативного документа). Арендодатель вправе давать указания арендатору о способе выполнения работ в процессе их исполнения".
--------------------------------

Также стороны могут согласовать условие о распределении рисков случайной гибели результата работ либо имущества, используемого при выполнении работ, и условие о предоставлении материалов и оборудования для выполнения работ. Подробнее об этом см. п. 4 "Предоставление материалов и оборудования для выполнения работы" и п. 10 "Распределение рисков случайной гибели между сторонами" Рекомендаций по заключению договора подряда.

8.2. ПЕРИОДИЧНОСТЬ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Правила ст. 614 ГК РФ позволяют сторонам самостоятельно определить периодичность (частоту) внесения арендной платы. Несмотря на то, что такая возможность предусмотрена только для арендной платы в твердой денежной сумме (пп. 1) п. 2 ст. 614 ГК РФ), согласовать периоды внесения можно для любой формы арендной платы.

Единовременное внесение арендной платы
Однократное внесение арендной платы обычно применяется в договорах аренды, заключенных на непродолжительный срок. В этом случае устанавливается размер арендной платы за весь срок действия договора и срок внесения арендной платы (предоплата или отсрочка).
По вопросу согласования размера арендной платы см. п. 6.2 "Размер арендной платы и способы его определения" настоящего материала.
По вопросу надлежащего определения срока внесения арендной платы см. п. 8.3 "Срок внесения арендной платы" настоящего материала.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендная плата по настоящему договору составляет 100 000 (сто тысяч) рублей за весь срок аренды и уплачивается в течение 5 (пяти) дней после окончания срока аренды".

"В качестве арендной платы арендатор оказывает арендодателю услугу по переводу инструкции по эксплуатации арендованного оборудования на 3 (три) иностранных языка (английский, французский и итальянский). Услуга должна быть оказана не позднее 30 (тридцати) дней после подписания настоящего договора".
--------------------------------

Если договор не содержит условия о единовременном внесении арендной платы
В этом случае считается установленной периодичность внесения арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Так, суд может признать, что обычаям делового оборота соответствует условие о внесении арендной платы один раз в месяц или квартал (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2008 N 09АП-5378/2008-АК, 09-АП-5379/2008-АК (Определением ВАС РФ от 18.02.2009 N ВАС-1003/09 отказано в передаче данного дела, а также Постановления ФАС Московского округа от 13.10.2008 N КА-А40/9424-08 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Периодическое внесение арендной платы
Наиболее часто в договоре аренды устанавливается обязанность арендатора вносить арендную плату равными суммами (частями) через одинаковые промежутки времени. При этом арендная плата устанавливается не за весь срок действия договора, а за определенный промежуток времени пользования объектом аренды.
Для согласования такого условия сторонам необходимо определить длительность учетного периода, размер платы за этот период и срок внесения платы. Подробнее о правилах согласования срока см. п. 8.3 "Срок внесения арендной платы" настоящего материала.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно в течение ___ (_______) дней после наступления отчетного месяца. Ежемесячный платеж составляет ____________ (_____________________) рублей".

"Арендная плата вносится арендатором еженедельно по средам. Размер арендной платы составляет 1 500,00 (одна тысяча пятьсот) рублей в неделю".

"Арендная плата по настоящему договору составляет __________ (______________) рублей в квартал и вносится в следующие сроки:
- в течение 5 дней после начала учетного квартала - 50% размера арендной платы за квартал;
- не позднее 5 дней до окончания учетного квартала - оставшиеся 50% размера арендной платы за квартал".
--------------------------------

Стороны могут установить график арендных платежей, согласовав в договоре следующие условия:
- конкретные сроки платежей;
- суммы, подлежащие уплате в соответствующий срок.

При этом суммы платежа и временные промежутки между сроками внесения арендной платы могут различаться.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендная плата вносится арендатором согласно следующему графику платежей:
21.03.2010 50 000 руб.
01.05.2010 64 000 руб.
01.06.2010 32 000 руб.
01.09.2010 96 000 руб.
15.10.2010 16 000 руб.".
--------------------------------
Если договор не содержит условия о периодическом внесении арендной платы
В этом случае считается установленной периодичность внесения арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Так, суд может признать, что обычаям делового оборота соответствует условие о внесении арендной платы один раз в месяц или квартал (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2008 N 09АП-5378/2008-АК, 09-АП-5379/2008-АК (Определением ВАС РФ от 18.02.2009 N ВАС-1003/09 отказано в передаче данного дела, а также Постановления ФАС Московского округа от 13.10.2008 N КА-А40/9424-08 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

8.3. СРОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

В договоре аренды рекомендуется определить срок внесения арендных платежей. Если стороны предусмотрели не единовременное, а периодическое внесение арендной платы, срок необходимо согласовать для каждого периода аренды. Существуют следующие сроки оплаты:
- предварительная оплата - арендная плата вносится до начала или в начале срока (периода) аренды;
- отсрочка - арендная плата вносится в конце или после окончания срока (периода) аренды;
- аванс и доплата (окончательный расчет) - часть арендной платы вносится до начала срока (периода) аренды, а часть после его окончания.

Срок оплаты должен быть определен по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ:
- указанием на определенную календарную дату или событие, которое должно неизбежно наступить;
- истечением определенного периода времени, исчисляемого с календарной даты или с момента наступления неизбежного события.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендная плата уплачивается арендатором не позднее 10.10.2010".

"Арендатор обязуется приступить к внесению арендной платы путем оказания услуг на следующий день после приемки объекта".

"Внесение арендной платы производится в следующие сроки:
- в течение 3 (трех) дней после подписания договора - 40% арендной платы;
- в течение 5(пяти) дней после подписания договора - 60% арендной платы".
--------------------------------

Сроки внесения арендных платежей за пользование определенными объектами аренды могут быть установлены нормативным актом (см., например, Постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества"). При согласовании договора аренды таких объектов сторонам необходимо руководствоваться действующими актами, содержащими нормы гражданского права. Условие, которое противоречит нормативному акту, является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ. Однако это обстоятельство не делает недействительным весь договор (ст. 180 ГК РФ). Поэтому к отношениям сторон в части сроков внесения арендной платы применяются правила, установленные правовыми актами (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ).
При этом следует учитывать, что нормативные правовые акты субъектов РФ не отнесены к актам, содержащим нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), в связи с чем договор аренды или его условия не будут признаны ничтожными, даже если они им противоречат. Вместе с тем в судебной практике существует противоположная позиция, согласно которой в указанной ситуации договор или условие являются ничтожными.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух судебных позиций по вопросу о том, является ли договор аренды или его условие ничтожным в случае противоречия нормативному правовому акту субъекта РФ, не содержащему нормы гражданского права, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если срок внесения арендной платы не согласован
В этом случае считается, установленным срок оплаты, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При возникновении спора "сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах" в каждом случае определяются индивидуально.
Однако суд может применить к отношениям сторон правила п. 2 ст. 314 ГК РФ об исполнении обязательства в разумный срок после его возникновения. В этом случае арендатор будет обязан не только внести арендную плату, но и уплатить неустойку за период просрочки, рассчитанный с учетом ст. 314 ГК РФ (см. Риск арендатора 8.3.1)

8.4. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ТРЕТЬИМ ЛИЦОМ

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанность вносить арендную плату лежит на арендаторе. При этом согласно п. 1 ст. 313 ГК РФ должник вправе возложить свои обязанности на третье лицо, за исключением случаев, когда запрет на указанные действия:

- установлен законом;
- договором или
- следует из существа обязательства.

Закон не ограничивает право арендатора поручить внесение арендной платы иным лицам, например субарендатору или другому своему должнику. Поэтому арендодатель обязан будет принять плату, предложенную третьим лицом за арендатора, если только из договора или существа конкретного арендного обязательства не следует его право отказаться от ее получения.
Если для арендодателя принципиально внесение арендной платы именно арендатором, в договоре необходимо согласовать условие о запрете возложения обязательства арендатора по оплате на третьих лиц.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан вносить арендную плату лично. Возложение арендатором обязательства по внесению арендной платы на третьих лиц не допускается".
--------------------------------

Стороны должны учитывать, что некоторые формы арендной платы не позволяют арендатору возложить обязанность по уплате на третье лицо. К таким формам относится арендная плата в виде передачи арендодателю индивидуально определенного имущества в собственность или в аренду. Указанные обязательства могут быть исполнены только арендатором как лицом, владеющим имуществом на законном основании (ст. ст. 209, 608 ГК РФ).
Особого внимания сторон заслуживает обязательство по внесению арендной платы в форме оказания услуг арендатору.
При определении порядка внесения арендной платы в виде оказания услуг по аналогии закона могут применяться правила гл. 39 ГК РФ "Возмездное оказание услуг" (подробнее об этом см. п. 8.1.2 настоящего материала).
Согласно ст. 780 ГК РФ исполнитель обязан оказать услуги лично и не вправе без согласия заказчика привлекать к исполнению третьих лиц. Однако договор, в котором предусмотрена натуральная форма оплаты, не является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), обязательство по оказанию услуг не является самостоятельным, поскольку представляет собой форму арендной платы. Поэтому руководствоваться в данном случае п. 3 ст. 421 ГК РФ и применять к отношениями сторон положения Гражданского кодекса РФ о возмездном оказании услуг не обязательно.
В свою очередь ст. 313 ГК РФ позволяет арендатору возложить внесение арендной платы на третье лицо и обязывает арендодателя принять такое исполнение, если иное не установлено законом. Законом (гл. 34 ГК РФ "Аренда") такая возможность не ограничена.
Таким образом, если арендная плата в форме оказания услуг вносится за арендатора третьим лицом, возникает противоречие норм ст. ст. 313 и 780 ГК РФ. В такой ситуации неясно, является ли арендатор исполнившим обязательство, если он поручил оказание услуг третьим лицам, и вправе ли арендодатель отказаться от исполнения, предложенного за арендатора. На сегодняшний день судебная практика по данному вопросу не обнаружена. Во избежание возможных споров о ненадлежащем или надлежащем исполнении арендатором обязательств сторонам необходимо указать в договоре право арендатора на привлечение третьих лиц к оказанию услуг.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Для оказания услуг в качестве арендной платы по настоящему договору арендатор вправе привлекать третьих лиц. За действия привлеченных к оказанию услуг лиц арендатор отвечает перед арендодателем как за собственные".
--------------------------------

Внимание! При возложении обязанности по оплате аренды на третье лицо арендатор не выбывает из рассматриваемого правоотношения и его обязанность по внесению арендной платы не прекращается.

- Судебную практику, подтверждающую, что уплата за арендатора арендной платы третьим лицом прекращает соответствующую обязанность арендатора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Поскольку согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, арендодатель не вправе предъявлять требование о внесении платы к третьему лицу. По отношению к арендодателю внесение платы за арендатора является правом, а не обязанностью третьего лица. Поэтому даже при наличии в договоре условия о возможности внесения арендной платы третьим лицом арендодатель вправе предъявить требование об оплате аренды только арендатору.
Поэтому если стороны заранее согласовали, что арендные платежи должны вноситься третьим лицом, в интересах арендодателя сделать это третье лицо (плательщика) стороной договора аренды, т.е. подписать трехсторонний договор. В таком договоре необходимо предусмотреть обязанность плательщика по внесению арендной платы. Только в этом случае плательщик становится обязанным перед арендодателем.

Если в договоре отсутствует условие о возможности или невозможности внесения арендной платы третьим лицом
В этом случае арендатор вправе будет поручить третьим лицам внесение арендной платы, а арендодатель не сможет отказаться от принятия такого исполнения (ст. 313 ГК РФ).

8.5. ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАННОСТИ ПО ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
В СЛУЧАЕ ОТЗЫВА ЛИЦЕНЗИИ У БАНКА ОДНОЙ ИЗ СТОРОН

Лицензия на осуществление банковских операций может быть отозвана у банка стороны договора по основаниям, предусмотренным в ст. 20 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности". Возникающие последствия влияют на исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы и зависят от того, у банка какой из сторон отозвана лицензия.

8.5.1. Исполнение обязанности по внесению арендной платы
в случае отзыва лицензии у банка арендодателя (кредитора)

С момента отзыва лицензии прекращаются прием и осуществление по корреспондентским счетам кредитной организации платежей на счета клиентов кредитной организации (физических и юридических лиц). Кредитные организации и учреждения Банка России осуществляют возврат платежей, поступающих после дня отзыва лицензии на осуществление банковских операций в пользу клиентов кредитной организации, на счета плательщиков в банках-отправителях (п. 5 ч. 9 ст. 20 указанного Закона).
Таким образом, если арендатор внесет арендную плату, перечислив соответствующую сумму на счет арендодателя в банке, у которого отозвана лицензия, платеж вернется на счет арендатора, и он, соответственно, не будет считаться исполнившим свою обязанность.
В данном случае арендатору, чтобы минимизировать риск наступления ответственности за просрочку оплаты, необходимо:
- незамедлительно сообщить арендодателю (кредитору) о невозможности произвести платеж, а также запросить новые реквизиты. Как указал, руководствуясь ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 27.11.2012 N 9021/12, на должнике лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства;
- внести причитающиеся с него денежные средства в депозит нотариуса в соответствии со ст. 327 ГК РФ с целью преодоления возникшего препятствия по исполнению обязательства. Должник вправе прибегнуть к указанному способу вследствие, в частности, уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны (пп. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ). Внесение денежной суммы в депозит нотариуса в силу п. 2 ст. 327 ГК РФ признается исполнением обязательства.

Внимание! Арендатору (должнику), допустившему просрочку исполнения своего обязательства на момент отзыва лицензии у банка арендодателя (кредитора), необходимо иметь в виду следующее. Должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения наряду с убытками, причиненными такой просрочкой (п. 1 ст. 405 ГК РФ). В этом случае кредитора нельзя считать просрочившим в соответствии со ст. 406 ГК РФ, и последствия отзыва лицензии у банка кредитора в любом случае ложатся на должника. Указанная позиция следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 27.11.2012 N 9021/12.

Арендодатель не сможет пользоваться своим счетом в случае отзыва лицензии у его банка. Соответственно, для расчетов с арендатором ему потребуется заключить договор с другим банком, что повлечет изменение реквизитов расчетного счета. Об этом изменении арендодателю следует известить арендатора в порядке, предусмотренном договором (например, направив уведомление в письменной форме способом, который позволяет зафиксировать факт его получения другой стороной), или внести изменения в договор путем заключения дополнительного соглашения с соблюдением требований п. 1 ст. 452 ГК РФ к его форме.
Если арендодатель, узнав об отзыве лицензии у своего банка, не примет мер по изменению реквизитов и уведомлению об этом арендатора, последний может перечислить деньги по известным ему реквизитам, указанным в договоре. При поступлении денег на счет арендодателя несмотря на отзыв лицензии банка арендатор может быть признан исполнившим обязанность по оплате с этого момента исходя из положений ст. ст. 316, 863 ГК РФ. Уведомление об изменении реквизитов, выполненное способом, который не предусмотрен договором, может быть признано ненадлежащим доказательством (см. судебный акт, в котором суд установил, что указанный вывод следует из договора купли-продажи: Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2012 по делу N А35-7047/2012).

8.5.2. Исполнение обязанности по внесению арендной платы
в случае отзыва лицензии у банка арендатора (должника)

Отзыв лицензии у банка - контрагента арендатора, влекущий нарушение банком обязательств перед должником (арендатором), не признается обстоятельством непреодолимой силы и не освобождает должника (арендатора) от исполнения им обязательств перед кредитором (арендодателем). Это следует из содержания п. 3 ст. 401 ГК РФ, в соответствии с которым к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
В судебной практике есть примеры того, что прекращение операций банком не расценивается как обстоятельство непреодолимой силы. Так, при рассмотрении спора о возврате излишне уплаченных средств по договору аренды суд указал, что возникшая невозможность пользоваться расчетным счетом и, как следствие, распоряжаться денежными средствами относится к риску предпринимательской деятельности и не освобождает должника от ответственности (Постановление ФАС Поволжского округа от 21.04.2011 по делу N А57-9656/2010).
Таким образом, отзыв лицензии у банка арендатора составляет предпринимательский риск и не освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

9. ГАРАНТИЙНЫЙ (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ) ПЛАТЕЖ
Статьи 329, 421 ГК РФ

Гарантийный (обеспечительный) платеж - сумма, уплачиваемая арендатором арендодателю в качестве гарантии надлежащего исполнения договора. Гарантийный платеж признается в судебной практике способом обеспечения исполнения обязательств, не поименованным в ст. 329 ГК РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3618/11 (Определением ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-13856/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2011 N КГ-А40/5516-11, Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2010 N КГ-А40/6635-10 (Определением ВАС РФ от 08.10.2010 N 13481/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
В первую очередь гарантийный платеж призван обеспечить исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы. На практике за счет данного платежа возмещаются также подлежащие уплате суммы неустойки и ущерба, причиненного арендодателю (Постановление ФАС Московского округа от 18.04.2011 N КГ-А40/3206-11-П (Определением ВАС РФ от 17.10.2011 N ВАС-7410/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Гарантийный платеж можно установить также в целях обеспечения исполнения арендатором следующих условий договора:
- о возврате имущества при прекращении договора;
- о внесении иных платежей, предусмотренных договором;
- о содержании имущества в исправном состоянии.
В законодательстве не определено, как должен называться такой платеж, поэтому стороны вправе определить его наименование самостоятельно. Наиболее часто встречаются такие формулировки, как "обеспечительный платеж" или "гарантийный платеж". Возможны и другие названия:
- обеспечительный депозит (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.04.2011 по делу N А82-6483/2010);
- обеспечительный взнос (Определение ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-4878/11);
- гарантийный взнос (Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2011 N КГ-А40/7474-11);
- гарантийная плата (Постановление ФАС Московского округа от 18.04.2011 N КГ-А40/3206-11-П (Определением ВАС РФ от 17.10.2011 N ВАС-7410/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));
- страховой депозит (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2011 по делу N А27-6102/2010);
- гарантийный фонд (Постановление ФАС Московского округа от 20.10.2010 N КГ-А41/12083-10);
- залоговый платеж (Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3618/11);
- страховой платеж (Постановление ФАС Московского округа от 12.01.2010 N КГ-А40/13999-09).

Согласование условия об обеспечительном платеже
Для согласования условия об обеспечительном платеже в договоре следует предусмотреть:
- условия внесения арендатором обеспечительного платежа;
- условия, при которых обеспечительный платеж не возвращается арендатору (удерживается арендодателем);
- условия, при которых обеспечительный платеж возвращается арендатору.
Кроме того, в договоре следует определить судьбу обеспечительного платежа в случае заключения договора на новый срок, а также при смене собственника арендованного имущества.

Если условие о гарантийном (обеспечительном) платеже не согласовано
В этом случае при нарушении арендатором условий договора арендодатель сможет применить только те способы обеспечения исполнения обязательств и меры ответственности, которые предусмотрены законом или договором (ст. ст. 12, 15, 329, 393, 395 ГК РФ).

9.1. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ ГАРАНТИЙНОГО
(ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА
Статьи 314, 329, 424 ГК РФ

Для согласования условия о внесении арендатором гарантийного (обеспечительного) платежа следует определить:
- размер и валюту этого платежа (ст. ст. 317, 424 ГК РФ);
- срок его внесения (ст. 314 ГК РФ).

Если условие о внесении гарантийного (обеспечительного) платежа не согласовано
Арендодатель не вправе требовать его уплаты и в случае нарушения арендатором договора сможет применить только те способы обеспечения исполнения обязательств и меры ответственности, которые предусмотрены законом или договором (ст. ст. 12, 15, 329, 393, 395 ГК РФ).

9.1.1. Размер и валюта обеспечительного платежа

Размер обеспечительного платежа зависит от воли сторон и может быть установлен, например, в виде конкретной суммы денежных средств либо равен одному или нескольким арендным платежам.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере ______ рублей".

"Арендатор уплачивает арендодателю гарантийную сумму в размере двухмесячной арендной платы, что составляет _________ рублей".
--------------------------------

Размер обеспечительного взноса может быть определен в рублях или в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). Подробнее о валюте вносимых по договору аренды денежных средств см. п. 6.1.1 "Арендная плата в твердой сумме платежей" и п. 6.2.2 "Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы" настоящего материала.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор вносит обеспечительный платеж в размере _______ у. е. в рублевом эквиваленте по курсу Банка России на день оплаты".
--------------------------------

9.1.2. Срок внесения гарантийного платежа

Срок внесения гарантийного платежа определяется в договоре по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ) с учетом требований ст. ст. 190 - 194 ГК РФ.
Арендодатель заинтересован в максимально быстром получении гарантийного платежа, поэтому в его интересах включить в договор условие, согласно которому арендатор обязан уплатить сумму обеспечительного взноса в течение непродолжительного периода после заключения договора (например, не позднее следующего рабочего дня) либо одновременно с первым арендным платежом.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор уплачивает гарантийный взнос в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора".

"Обеспечительный платеж вносится арендатором одновременно с уплатой арендной платы за первый месяц аренды".
--------------------------------

Если условие о сроке внесения обеспечительного платежа не согласовано
Арендатор обязан перечислить обеспечительный платеж в разумный срок с момента предъявления соответствующего требования арендодателем (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

9.2. УДЕРЖАНИЕ АРЕНДОДАТЕЛЕМ ГАРАНТИЙНОГО
(ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА
Статья 421 ГК РФ

Стороны вправе согласовать условие о том, что при нарушении арендатором обязательств по договору и в ряде других случаев обеспечительный платеж не возвращается арендатору, а удерживается арендодателем (ст. 421 ГК РФ).
Необходимо учитывать, что удержание обеспечительного платежа в данном случае не является способом обеспечения обязательства, предусмотренным ст. ст. 359, 360 ГК РФ, поскольку предметом удержания могут быть только вещи, а не денежные средства (Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2011 N КГ-А40/5516-11).
При включении в договор условия об удержании гарантийного платежа необходимо согласовать:
- основания удержания гарантийного платежа;
- условие о зачете платежа.

9.2.1. Основания удержания гарантийного
(обеспечительного) платежа

Как правило, удержание гарантийного платежа происходит, если арендатор нарушает условия договора. Обеспечительный платеж при этом выполняет компенсационную функцию: арендодатель может возместить за счет полученных средств задолженность, иные подлежащие уплате арендатором суммы, понесенные убытки. Однако удержание гарантийного платежа возможно и в случае, когда нарушений договора со стороны арендатора не было. Такая ситуация может возникнуть, если стороны согласовали условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается по окончании срока действия договора и засчитывается в счет уплаты арендной платы за последние периоды аренды.
Сторонам рекомендуется определить случаи, в которых обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем, в частности:
- при нарушении арендатором условий договора;
- при расторжении договора;
- при прекращении договора в отсутствие нарушений арендатора.

9.2.1.1. Удержание обеспечительного платежа
при нарушении арендатором условий договора

Стороны вправе согласовать в договоре условие, согласно которому в случае нарушения арендатором условий договора, в частности обязанности по уплате арендной платы, задолженность арендатора может быть удержана арендодателем в одностороннем порядке из обеспечительного платежа.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендодатель вправе удержать в счет уплаты задолженности арендатора соответствующую сумму из суммы гарантийного взноса".
--------------------------------

Стороны могут включить в договор аналогичное условие в отношении иных сумм, подлежащих уплате арендатором и не внесенных им в установленные сроки (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.12.2011 по делу N А55-4175/2011).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа любую задолженность арендатора по настоящему договору, в том числе задолженность по внесению арендной платы, пени за ее несвоевременную уплату, а также иные платежи, обязанность по уплате которых возложена на арендатора по настоящему договору и не выполнена в установленные сроки".
--------------------------------

9.2.1.2. Удержание обеспечительного платежа
при расторжении договора

Согласование условия об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора выгодно арендодателю, поскольку в связи с досрочным прекращением договора он утрачивает возможность получить доход, на который рассчитывал, и вынужден искать нового арендатора. Удержание обеспечительного платежа позволяет ему компенсировать понесенные расторжением договора потери.
В силу норм ст. 421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе определить, что гарантийный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему (Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11183-10). Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендных платежей (см. Риск арендатора 9.2.1).
При этом во избежание злоупотребления правом со стороны арендодателя целесообразно установить, что обеспечительный платеж не может быть удержан при немотивированном расторжении договора по инициативе арендодателя или при его расторжении в связи с допущенными им нарушениями условий договора.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж не возвращается. Исключения составляют случаи, когда договор расторгнут по решению суда в связи с нарушением условий договора арендодателем".

"В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушениями арендатором условий договора обеспечительный платеж не возвращается арендатору".
--------------------------------

Если стороны хотят включить в договор условие о том, что обеспечительный платеж при расторжении договора арендатору не возвращается, они должны учитывать, что споры, возникающие из применения такого условия, суды разрешают неоднозначно.
В практике арбитражных судов сложилось несколько подходов к разрешению споров, связанных с внесением и возвратом обеспечительного платежа (см. Определение ВАС РФ от 30.06.2011 N ВАС-5607/11), и касаются они в основном следующих условий договора:
- удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором;
- удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора.

Удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором
Суды признают правомерным включение в договор условия, согласно которому арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа за расторжение договора по инициативе арендатора. Как указывают суды, такое условие не противоречит ст. ст. 329, 421 ГК РФ.
Однако в судебной практике встречается противоположная позиция о невозможности включения в договор указанного условия. Суд признает такое условие ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку оно противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным им или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу о правомерности согласования условия об удержании в качестве штрафа обеспечительного платежа при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации". Изменения касаются в том числе квалификации недействительных сделок и последствий их недействительности. В частности, согласно новой редакции ст. 168 ГК РФ сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются оспоримыми, а не ничтожными (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, и исключения из правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ о том, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если при этом она посягает на публичные интересы либо права и законные интересы третьих лиц.
Следовательно, условие об удержании обеспечительного платежа за расторжение договора по инициативе арендатора является оспоримым, если оно не подпадает под установленные законом случаи, в которых такое условие должно считаться ничтожным, и в законе нет других последствий, не связанных с его недействительностью. В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримого условия недействительным сможет заявить одна из сторон договора или иные лица, указанные в законе.
Данное правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора
Стороны могут согласовать условие о том, что платеж не возвращается при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора, например сроков внесения арендной платы. Такое условие признается правомерным. Арендатор в этом случае должен будет погасить задолженность по арендной плате, уплатить договорную неустойку и при этом не вправе будет требовать возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на невозможность применения двух мер ответственности за одно нарушение (см. Риск арендатора 9.2.2).
Однако если договор расторгнут не в связи с нарушением его условий арендатором и при этом установлена отдельная неустойка за просрочку внесения арендной платы, арендодатель, как указывают суды, не вправе удерживать обеспечительный платеж, поскольку двойная ответственность за одно и то же нарушение законодательством не предусмотрена (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 N 09АП-17792/2011-ГК).

Внимание! В целях обеспечения единообразия в толковании и применении норм права Определением ВАС РФ 30.06.2011 N ВАС-5607/11 дело по спору о возврате обеспечительного платежа было передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора. Однако на сегодняшний день единая позиция по данному вопросу не выработана, поскольку Президиум ВАС РФ 17.11.2011 оставил заявление без рассмотрения по процессуальным основаниям.

9.2.1.3. Удержание обеспечительного платежа при прекращении
договора в отсутствие его нарушений арендатором

При расторжении договора или истечении срока его действия в отсутствие нарушений арендатором его условий обеспечительный платеж, как правило, возвращается арендатору (см. п. 9.3 "Возврат гарантийного (обеспечительного) платежа арендодателем" настоящего материала).
Однако стороны вправе согласовать в договоре условие, согласно которому гарантийный взнос не возвращается арендатору при прекращении договора, а удерживается арендодателем и засчитывается в счет уплаты арендных платежей. Такое удержание происходит не в связи с нарушением арендатором условий договора, а предусматривается в целях экономии времени сторон при осуществлении расчетов.
В договоре стороны вправе установить, что обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты последних периодов аренды (Постановление ФАС Московского округа от 07.07.2011 N КГ-А40/6703-11).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Обеспечительный платеж по настоящему договору в случае надлежащего исполнения арендатором обязательств засчитывается в счет оплаты аренды за последний месяц".
--------------------------------

Однако арендатору следует учитывать, что в этом случае при возникновении задолженности по арендной плате в течение срока действия договора он не сможет требовать ее погашения за счет внесенного обеспечительного взноса и обязан будет уплатить долг (см. Риск арендатора 9.2.3).

Внимание! В случае внесения арендатором арендной платы за последние периоды аренды при одновременном наличии в договоре условия о зачете обеспечительного платежа в счет таких периодов арендодатель после истечения срока действия договора обязан вернуть арендатору обеспечительный платеж в силу норм ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении (Постановление ФАС Уральского округа от 29.10.2009 N Ф09-8338/09-С3).

Арендодателю следует иметь в виду, что, если арендатор не вносил арендную плату на законных основаниях, например при невозможности использовать имущество по вине арендодателя, и соответствующее условие было согласовано в договоре, арендодатель не вправе удерживать обеспечительный платеж в счет невнесенной арендной платы и обязан будет его вернуть (см. Риск арендодателя 9.2.1).

Если договором не предусмотрены определенные основания для удержания обеспечительного платежа
Если в качестве оснований для удержания стороны согласуют только определенные нарушения договора арендатором, арендодатель не сможет удержать обеспечительный взнос в случае других нарушений (см. Риск арендодателя 9.2.2).

9.2.2. Зачет гарантийного (обеспечительного) платежа

Удержание суммы обеспечительного платежа арендодателем производится путем зачета встречных однородных требований в соответствии со ст. 410 ГК РФ. При этом суды указывают, что исходя из смысла данной нормы зачет возможен, если срок исполнения обеспеченного платежом обязательства наступил и требования сторон о зачете являются встречными, однородными и бесспорными (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 по делу N А56-26698/2010, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 N 09АП-19104/2011-ГК, 09АП-19107/2011-ГК). Так, например, требование арендодателя о возмещении затрат на ремонт имущества и приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей сдачи в аренду, не является бесспорным. Суд может признать такие затраты убытками, которые необходимо доказать в соответствии со ст. ст. 15, 393 ГК РФ. В этом случае несмотря на наличие в договоре условия о компенсации расходов на ремонт за счет обеспечительного платежа арендодатель не сможет зачесть эти расходы в счет платежа, если не докажет их размер (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 N 09АП-13665/2009-ГК).
Согласно ст. 410 ГК РФ для проведения зачета необходимо заявление хотя бы одной из сторон - арендатора или арендодателя. При этом такое заявление должно быть получено другой стороной (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ N 65 от 29.12.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований". Поэтому для того чтобы арендодатель мог произвести зачет обеспечительного платежа в счет исполнения денежных обязательств арендатора без дополнительного направления арендатором или арендодателем заявления о зачете и для исключения риска неполучения его другой стороной, рекомендуется согласовать условие о возможности зачета обеспечительного платежа непосредственно в договоре.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендодатель имеет право зачесть обеспечительный платеж, уплаченный арендатором по настоящему договору, в счет исполнения обязательств арендатора по уплате арендной платы за последние два месяца аренды".

"Денежные средства, уплаченные арендатором в качестве гарантийного взноса, могут быть зачтены арендодателем в счет любой задолженности арендатора".
--------------------------------

Внимание! Если арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендной платы, арендатор не сможет заявить о зачете обеспечительного платежа в счет уплаты задолженности (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований"). На основании данной правовой позиции ВАС РФ суды указывают, что в этом случае арендатор может обратиться со встречным иском о взыскании обеспечительного платежа (Постановление ФАС Московского округа от 25.07.2011 N КГ-А41/7394-11, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 по делу N А56-61686/2010).

Если условие о зачете обеспечительного платежа не согласовано
В этом случае заявить о зачете обеспечительного платежа в счет исполнения арендатором обязательств по договору может любая из сторон путем направления другой стороне соответствующего заявления, которое должно быть ей получено согласно п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ N 65 от 29.12.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2009 по делу N А41-10740/09 (Постановлением ФАС Московского округа от 28.10.2009 N КГ-А41/11356-09 данное Постановление оставлено без изменения)).

9.3. ВОЗВРАТ ГАРАНТИЙНОГО (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО)
ПЛАТЕЖА АРЕНДОДАТЕЛЕМ
Статья 421 ГК РФ

Стороны могут предусмотреть в договоре условия, при которых гарантийный (обеспечительный) платеж возвращается арендатору (ст. 421 ГК РФ).
Для этого рекомендуется согласовать:
- основания возврата платежа;
- срок и порядок возврата платежа.

Если условие о возврате гарантийного (обеспечительного) платежа не согласовано
Арендодатель обязан будет после прекращения договора возвратить арендатору полученный платеж, поскольку его удержание как способ обеспечения исполнения обязательства прекращается одновременно с надлежащим прекращением обеспеченного им обязательства (ст. 408 ГК РФ). Арендатор в этом случае имеет право требовать от арендодателя возврата обеспечительного платежа в соответствии со ст. 1102 ГК РФ в качестве неосновательного обогащения (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 N 09АП-19104/2011-ГК, 09АП-19107/2011-ГК).
Об удержании гарантийного (обеспечительного) платежа см. п. 9.2 настоящего материала.

9.3.1. Основания возврата обеспечительного платежа

В силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе на свое усмотрение установить в договоре случаи, при наступлении которых арендатор сможет потребовать возврата обеспечительного платежа (Определение ВАС РФ от 09.12.2009 N ВАС-16005/09). В согласовании условия о возврате заинтересован прежде всего арендатор.
В качестве основания возврата могут быть предусмотрены:
- расторжение договора арендатором в связи с нарушением его условий арендодателем (ст. 620 ГК РФ);
- расторжение договора по инициативе арендодателя;
- расторжение договора по соглашению сторон в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ;
- окончание срока действия договора при отсутствии каких-либо нарушений договора со стороны арендатора.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"При досрочном расторжении договора арендатором по вине арендодателя гарантийный взнос подлежит возврату арендатору в течение ___ дней с момента расторжения договора".

"В случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендодателя гарантийный взнос возвращается арендатору".

"В случае досрочного прекращения действия настоящего договора по соглашению сторон арендодатель возвращает арендатору обеспечительный платеж".

"Арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный платеж в сумме _____________, который в случае отсутствия у арендатора задолженности по договору, а также иных нарушений возвращается арендатору в полном объеме в течение ___ дней после истечения срока действия договора".
--------------------------------

9.3.2. Срок и порядок возврата обеспечительного платежа

Сторонам следует установить в договоре срок возврата обеспечительного платежа. Такой срок должен быть определен по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, а именно следующими способами:
- указанием на определенную календарную дату;
- истечением определенного периода времени;
- указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Срок для возврата платежа стороны могут определить указанием на момент подписания акта о возврате имущества. Однако следует учитывать, что подписание акта не является неизбежным событием, поскольку зависит от воли и действий сторон. Срок, определенный указанием на такое событие, может быть признан несогласованным (см. п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В связи с этим рекомендуется определить срок календарной датой или истечением периода времени, началом которого также является календарная дата.
Кроме того, стороны могут указать, что срок возврата обеспечительного платежа исчисляется с момента прекращения договора.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Обеспечительный взнос подлежит возврату арендатору не позднее ___ дней после прекращения договора".
--------------------------------

Внимание! Если арендодатель нарушил срок возврата обеспечительного платежа, арендатор вправе обратиться в суд с иском о его взыскании в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). При этом в случае просрочки возврата арендатор вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами на основании п. 2 ст. 1107 ГК РФ (Постановление ФАС Московского округа от 18.05.2011 N КГ-А40/4465-11, Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 N КГ-А40/8987-11).

Возврат обеспечительного платежа производится путем перечисления арендодателем соответствующей суммы денежных средств арендатору в порядке, предусмотренном гл. 46 ГК РФ. Подробнее об этом см. п. 8.1.1 "Порядок внесения арендной платы в денежной форме" настоящего материала.

Если условие о сроке и порядке возврата обеспечительного платежа не согласовано
При прекращении срока действия договора обеспечительный платеж должен быть возвращен в семидневный срок после направления соответствующего требования арендатора (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

9.4. СУДЬБА ГАРАНТИЙНОГО (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА
ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК
Статьи 621, 622 ГК РФ

В случае заключения договора аренды на новый срок необходимо учитывать следующее.
Если обеспечительный взнос подлежит возврату после прекращения договора, но по его окончании стороны заключают новый договор в отношении этого же имущества, обеспечительный взнос может не возвращаться, а оставаться у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по новому договору (Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2011 N КГ-А40/2066-11).
При этом после прекращения договора арендодатель не вправе удерживать сумму обеспечительного платежа, ссылаясь на истечение срока исковой давности по требованию арендатора о его возврате в связи с тем, что такое требование могло быть заявлено арендатором только в течение трех лет с момента прекращения первоначального договора (ст. 196 ГК РФ). При предъявлении арендодателем таких требований суд указывает, что обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательств арендатора по последующему договору аренды и он вправе требовать его возврата в течение трех лет с момента прекращения договора, заключенного на новый срок (Постановление ФАС Московского округа от 09.03.2011 N КГ-А40/1240-11).
Если обеспечительный взнос не возвращается, а остается у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по возобновленному договору, во избежание спорных ситуаций рекомендуется согласовать, что ранее произведенный обеспечительный платеж засчитывается в счет платежа по возобновленному договору.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Стороны пришли к соглашению о зачете ранее уплаченного арендатором обеспечительного платежа по договору N ___ от "___" _________ г. в счет уплаты обеспечительного платежа по настоящему договору".
--------------------------------

Подробнее о порядке зачета обеспечительного платежа при его удержании арендодателем см. п. 9.2.2 настоящего материала.

9.5. СУДЬБА ГАРАНТИЙНОГО (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО) ПЛАТЕЖА
ПРИ СМЕНЕ СОБСТВЕННИКА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статья 617 ГК РФ

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае к новому собственнику по договору переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя, в том числе сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2008 N 09АП-6026/2008-АК (Постановлением ФАС Московского округа от 11.09.2008 N КА-А40/8609-08 данное постановление оставлено без изменения)).
Новый собственник арендованного имущества заинтересован в том, чтобы учесть сумму внесенного арендатором обеспечительного платежа, подлежащего зачету или возврату, при расчетах с прежним собственником. Например, он может предложить уменьшить цену имущества на сумму внесенного арендатором обеспечительного платежа.
В противном случае возможна ситуация, в которой арендатор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, потребует возврата обеспечительного платежа от нового собственника, в то время как фактически денежные средства он перечислил прежнему арендодателю. Суд может обязать нового арендодателя возвратить арендатору сумму обеспечительного платежа, указав, что при изменении стороны в договоре аренды в результате смены собственника к новому арендодателю переходят все обязанности прежнего арендодателя (Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 N КГ-А40/7190-11 (Определением ВАС РФ от 14.11.2011 N ВАС-12700/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора)).
Вместе с тем возможно и иное разрешение спора - гарантийный платеж может быть взыскан с прежнего арендодателя на основании того, что право собственности на имущество перешло в период действия договора (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 N 09АП-9964/2010-ГК).

10. ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ
ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ
Статья 615 ГК РФ

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать объект аренды или арендные права третьим лицам.
Реализовать указанное право арендатор может путем:
- сдачи арендованного имущества в субаренду (поднаем) или передачи его в безвозмездное пользование;
- передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем);
- передачи арендных прав в залог;
- внесения арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Для того чтобы арендатор мог воспользоваться правами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, он обязан получить соответствующее согласие арендодателя. Стороны могут заранее предусмотреть в договоре, в какой форме оно будет выдано, а также способ и условия его выдачи.

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", которым введена в том числе ст. 157.1 ГК РФ. Эта статья предусматривает правила получения согласия третьего лица на совершение сделки. В силу указанной нормы согласие может быть предварительным (с определением предмета сделки, на совершение которой оно выдается), а также последующим (с указанием конкретной сделки). За исключением случаев, предусмотренных законом, молчание не считается согласием на совершение сделки.
Данное правило распространяется на случаи дачи согласия на совершение сделок после 1 сентября 2013 г. (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Необходимо учитывать, что возможность реализации арендатором права на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам зависит только от согласия арендодателя. Сторонам не рекомендуется включать в договор условие о внесении арендатором определенной денежной суммы при передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам. В частности, суд может признать, что включение условия об уплате дополнительного платежа при передаче объекта аренды в субаренду не допускается, поскольку это противоречит положениям ст. ст. 614, 615 ГК РФ. Вместе с тем существует противоположная практика, согласно которой арендодатель вправе требовать с арендатора дополнительную плату за сдачу имущества в субаренду.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций судов по вопросу допустимости условия о взыскании дополнительной платы за сдачу имущества в субаренду, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, стороны при согласовании права на заключение сделок по передаче арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам должны учитывать особенности согласования условий договора аренды в связи с такой передачей, а также условий договоров, заключаемых арендатором с третьими лицами (договора субаренды и др.).

10.1. ВЫДАЧА АРЕНДОДАТЕЛЕМ СОГЛАСИЯ НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА
АРЕНДЫ ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ
Статья 615 ГК РФ

Заключение арендатором сделок по передаче объекта аренды в субаренду, а также других договоров по передаче арендных прав или объекта аренды третьим лицам возможно только при наличии согласия арендодателя на совершение арендатором таких сделок (п. 2. ст. 615 ГК РФ).
Необходимо учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой арендатор не вправе понудить арендодателя к выдаче согласия, в частности, на передачу объекта в субаренду, поскольку выдача согласия не является обязанностью арендодателя.

- Судебную практику, подтверждающую, что суд может отказать в понуждении арендодателя выдать согласие на передачу объекта в субаренду, см. в Путеводителе по судебной практике.

Суды также указывают, что согласие не является односторонней сделкой (ст. 153 ГК РФ) и не влечет возникновения у арендодателя каких-либо прав и обязанностей. Поэтому арендодатель вправе отозвать выданное ранее согласие, в том числе на передачу объекта в субаренду, в любой момент до заключения соответствующего договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель вправе отозвать свое согласие на сдачу имущества в субаренду до заключения соответствующего договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Вместе с тем есть судебный акт, из которого следует, что согласие является односторонней сделкой и оно может быть выдано при наступлении определенного условия.

- Судебную практику, подтверждающую, что согласие арендодателя может быть поставлено в зависимость от наступления определенного условия, см. в Путеводителе по судебной практике.

Согласование условия о выдаче арендодателем согласия на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам
Законом не установлены какие-либо специальные требования к выдаче согласия, поэтому арендодатель вправе выразить свою волю любым правомерным способом и на любых условиях. Однако стороны могут предусмотреть в договоре обязанность арендатора получить согласие в определенной форме или конкретным способом.
Арендодатель вправе выдать "генеральное" согласие, при котором право арендатора на совершение сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам ничем не ограничено. Так, если из согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду не следует, что он одобрил конкретный договор субаренды, суд может признать, что получено общее одобрение на заключение договоров субаренды.

- Судебную практику, подтверждающую, что, если в согласии на сдачу имущества в субаренду не указан конкретный договор, считается, что получено общее согласие на заключение договоров субаренды, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", которым введена в том числе ст. 157.1 ГК РФ. Эта статья предусматривает правила получения согласия третьего лица на совершение сделки. В силу названной нормы согласие может быть предварительным (с определением предмета сделки, на совершение которой оно выдается), а также последующим (с указанием конкретной сделки). Следовательно, если в "генеральном" согласии не указаны данные о конкретной сделке или ее предмет, оно может быть не признано полученным.
Данные правила распространяются на случаи дачи согласия на совершение сделок после 1 сентября 2013 г. (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Необходимо учитывать, что если арендодатель дал согласие на передачу имущества, в частности, в субаренду, то арендатор в дальнейшем вправе заключать договоры субаренды в отношении этого имущества с иными лицами без дополнительного согласования с арендодателем.

- Судебную практику, подтверждающую, что, если арендодатель дал согласие на передачу имущества в субаренду, дополнительное согласие на заключение договора субаренды того же имущества с другим лицом не требуется, см. в Путеводителе по судебной практике.

Однако арендодатель может предусмотреть при выдаче согласия специальные условия, ограничивающие указанное право арендатора.
Таким образом, при заключении договора с правом арендатора на совершение сделок, предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ, или при оформлении согласия арендодателя на заключение конкретной сделки, сторонам, в особенности арендодателю, рекомендуется договориться:
- о форме и способах выдачи согласия;
- об условиях согласия, ограничивающих право арендатора на совершение этих сделок.

Внимание! Если арендованное имущество находится в общей собственности, то для передачи арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам, например в субаренду, ему необходимо получить согласие всех собственников имущества в силу ст. 246 ГК РФ. В противном случае договор может быть признан недействительным.

- Судебную практику, подтверждающую, что, если при заключении договора субаренды имущества, находящегося в общей собственности, не получено согласие всех сособственников, договор является недействительным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если согласие арендодателя на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам не получено
В этом случае сделка арендатора по передаче объекта аренды или арендных прав третьему лицу является ничтожной и не порождает никаких прав и обязанностей (ст. 168 ГК РФ). О последствиях недействительности сделки (в частности, по передаче объекта в субаренду) см. Риск субарендатора 10.2.1.

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", которым введена в том числе ст. 173.1 ГК РФ. Указанной статьей устанавливается, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, считается оспоримой. Исключение составляют случаи, когда законом предусмотрено, что такая сделка ничтожна либо что в отсутствие согласия она влечет правовые последствия для третьего лица, управомоченного давать согласие.
Следовательно, сделка по передаче объекта аренды или арендных прав третьему лицу, заключенная без согласия арендодателя, является оспоримой, поскольку иных последствий законом, в том числе ст. 615 ГК РФ, в настоящий момент не предусмотрено. С требованием о признании ее недействительной может обратиться арендодатель или иное лицо, указанное в законе (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ). Данное правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
Последствия недействительности сделки, предусмотренные в действующей редакции п. 2 ст. 167 ГК РФ, не изменяются.

Передача арендатором объекта аренды третьим лицам без согласия арендодателя оценивается судами как существенное нарушение условий договора аренды. Это дает арендодателю право потребовать досрочного расторжения договора в порядке ст. 619 ГК РФ (см. Риск арендатора 10.1.1).

10.1.1. Форма и способы выдачи арендодателем согласия

Закон не содержит требований к форме выдачи согласия, поэтому стороны, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), могут определить форму согласия в договоре. Форму согласия рекомендуется предусмотреть письменную, т.е. в виде документа, подписанного арендодателем (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Для арендатора это будет надлежащим доказательством факта выдачи арендодателем согласия, в том числе в случае спора в суде (ст. ст. 64, 65, 71 АПК РФ). Арендодатель также заинтересован в установлении письменной формы согласия, поскольку арендатор, не получивший согласие в такой форме, не сможет ссылаться на какие-либо иные действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении заключенной сделки.
Письменное согласие арендодателя может быть выдано несколькими способами:
- включено сторонами в текст договора аренды при его заключении;
- в дальнейшем согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору,
- либо арендодатель может выдать согласие в виде отдельного документа (письма) или проставить соответствующую надпись на договоре субаренды или его проекте.
Способ оформления согласия может быть предусмотрен договором или выбран арендодателем непосредственно при обращении арендатора с просьбой о его выдаче.

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", которым введена в том числе ст. 157.1 ГК РФ. Эта статья предусматривает правила получения согласия третьего лица на совершение сделки. В силу указанной нормы согласие может быть предварительным (с определением предмета сделки, на совершение которой оно выдается), а также последующим (с указанием конкретной сделки). За исключением случаев, предусмотренных законом, молчание не будет считаться согласием на совершение сделки.
Данные правила распространяются на случаи дачи согласия на совершение сделок после 1 сентября 2013 г. (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Если договором не установлено условие о выдаче согласия в письменной форме
Арендодатель может выдать согласие в любой форме по своему усмотрению. Однако в этом случае согласие может быть признано полученным, если арендодатель был уведомлен о состоявшейся сделке и не заявил относительно нее никаких возражений, а также совершил иные действия, свидетельствующие о своем согласии с ее совершением (см. Риск арендодателя 10.1.1).

Включение согласия в текст договора
Согласие арендодателя может быть включено в текст договора аренды и может быть выражено в том числе путем согласования условия о праве арендатора заключать сделки, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ, без получения дополнительного согласия арендодателя. Данное условие освобождает арендатора от обязанности получать в дальнейшем согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.

- Судебную практику, подтверждающую, что согласие арендодателя, выраженное в договоре, освобождает арендатора от обязанности получать согласие на каждую сделку, см. в Путеводителе по судебной практике.

Арендодатель не вправе будет заявлять о недействительности таких сделок (см. Риск арендодателя 10.1.2).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ. Получение дополнительного согласия от арендодателя на это не требуется".
--------------------------------

Если согласие арендодателя не содержится в тексте договора аренды
В этой ситуации арендатор при заключении договора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам обязан обратиться к арендодателю с просьбой выдать согласие. Если такое согласие не будет получено, заключенная арендатором сделка будет признана ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ. О последствиях недействительности сделки (в частности, по передаче объекта в субаренду) см. Риск субарендатора 10.2.1.

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", которым введена в том числе ст. 173.1 ГК РФ. Указанной статьей устанавливается, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, считается оспоримой. Исключение составляют случаи, когда законом предусмотрено, что такая сделка ничтожна либо что в отсутствие согласия она влечет правовые последствия для третьего лица, управомоченного давать согласие.
Следовательно, сделка по передаче объекта аренды или арендных прав третьему лицу, заключенная без согласия арендодателя, является оспоримой, поскольку иных последствий законом, в том числе ст. 615 ГК РФ, в настоящий момент не предусмотрено. С требованием о признании ее недействительной может обратиться арендодатель или иное лицо, указанное в законе (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ). Данное правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
Последствия недействительности сделки, предусмотренные в действующей редакции п. 2 ст. 167 ГК РФ, не изменяются.

Необходимо учитывать, что условие договора, сформулированное как право арендатора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам, в частности в субаренду, не признается судами согласием арендодателя, включенным в текст договора аренды (см. Риск арендатора 10.1.2).

Оформление согласия отдельным документом (письмом)
Согласие может быть оформлено арендодателем отдельным документом после заключения договора аренды. Оно должно быть выполнено на бланке арендодателя за его подписью либо подписью уполномоченного им лица. Арендатору при получении такого согласия рекомендуется потребовать у арендодателя документ, подтверждающий полномочия подписавшего его лица.
В согласии рекомендуется указать наименования сторон, дату и номер договора аренды, определить объект аренды, а также название сделки по передаче прав аренды или арендованного имущества третьему лицу, которую разрешает совершить арендодатель.

--------------------------------
Пример формулировки согласия:
"______________ (арендодатель) и _______________ (арендатор) заключили договор аренды от ___ N ____, объектом аренды по которому является: ________________________.
Арендодатель данным письмом выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды _____________________ (указываются данные арендованного имущества), предоставленного арендатору по договору аренды N ____ от "___"_______ 200_ г., в субаренду. Получение дополнительных согласий от арендодателя не требуется".
--------------------------------

Оформление согласия путем проставления соответствующей надписи на договоре, заключаемом арендатором с третьим лицом, или его проекте
Оформить согласие можно в виде письменного разрешения арендодателя, проставленного на документе, подтверждающем совершаемую сделку. Например, арендодатель может письменно выразить согласие на заключение договора субаренды, сделав соответствующую надпись на договоре субаренды или его проекте и поставив подпись под данным текстом.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель может выразить согласие путем проставления надписи на договоре, см. в Путеводителе по судебной практике.

При получении такого разрешения арендатору рекомендуется потребовать от лица, выдающего такое разрешение от имени арендодателя, документы, подтверждающие его полномочия.

--------------------------------
Пример формулировки согласия:
________ (арендодатель) согласен на передачу в субаренду арендуемого ____________ (арендатор) имущества по договору аренды от ____ N ____".
--------------------------------

10.1.2. Условия согласия, ограничивающие права арендатора
на совершение сделок по передаче объекта аренды
или арендных прав третьим лицам

Если арендодателю необходимо ограничить права арендатора по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам, он может при выдаче согласия предусмотреть следующие условия, ограничивающие возможности арендатора по заключению соответствующих сделок.

Условие об установлении сроков, до истечения или после истечения которых арендатор не может передавать объект аренды или арендные права третьим лицам
Данное условие может быть необходимо арендодателю, чтобы убедиться в соблюдении арендатором договорной дисциплины, а также для обеспечения своевременного контроля за состоянием объекта аренды или его своевременного возврата из арендного пользования и т.п.
Указанные сроки должны быть определены по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, а именно указанием на определенную календарную дату, истечением определенного периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В интересах арендодателя согласовать в договоре аренды условие о том, что при нарушении установленных сроков арендодатель может взыскать с арендатора неустойку (штраф) или отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендодатель выражает свое согласие на передачу арендатором имущества в субаренду не ранее ____ месяцев с момента заключения договора аренды. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________";

"Арендодатель выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды в безвозмездное пользование не ранее "___" _________ 20__ года. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________";

"Арендодатель выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды, в т.ч. в субаренду или арендных прав третьим лицам при условии, что соответствующий договор будет заключен не позднее "___" __________ 20__ г. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________".
--------------------------------

При согласовании такого условия все сделки, совершенные за пределами установленного в согласии арендодателя срока, по иску арендодателя могут быть признаны судом ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ (см. Риск арендатора 10.1.3).

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", которым введена в том числе ст. 173.1 ГК РФ. Указанной статьей устанавливается, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, считается оспоримой. Исключение составляют случаи, когда законом предусмотрено, что такая сделка ничтожна либо что в отсутствие согласия она влечет правовые последствия для третьего лица, управомоченного давать согласие.
Соответственно, сделка по передаче объекта аренды или арендных прав третьему лицу, заключенная без согласия арендодателя, является оспоримой, поскольку иных последствий законом, в том числе ст. 615 ГК РФ, в настоящий момент не предусмотрено. С требованием о признании ее недействительной может обратиться арендодатель или иное лицо, указанное в законе (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ).
Данное правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Если согласие арендодателя не содержит срок, до истечения или после истечения которого арендатор не может передавать объект аренды или арендные права третьим лицам
В этом случае арендатор на основании п. 2 ст. 615 ГК РФ вправе распоряжаться своими правами и обязанностями, в отношении которых получено согласие, в любой момент в пределах срока аренды без дополнительного разрешения арендодателя (см. Риск арендодателя 10.1.3).

Условие о передаче арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам только при отсутствии задолженности по арендной плате
Это условие направлено на стимулирование арендатора к соблюдению договорной дисциплины. В случае нарушения арендатором данного условия у арендодателя имеются правовые основания использовать предусмотренные договором способы воздействия на арендатора.

- Судебную практику, подтверждающую, что стороны вправе согласовать условие о передаче объекта в субаренду только при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате, см. в Путеводителе по судебной практике.

В интересах арендодателя согласовать в договоре аренды условие о том, что в случае передачи арендатором объекта аренды в субаренду при наличии у него задолженности по арендной плате на момент заключения договора субаренды арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ) либо взыскать установленную договором неустойку (см. Риск арендатора 10.1.4).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор выражает согласие на передачу объекта аренды в субаренду, при условии, что у арендатора нет задолженности по уплате арендной платы на момент заключения договора субаренды.
В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________".
--------------------------------

Если согласие арендодателя не содержит условие о передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам только при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате
В этом случае арендатор вправе по своему усмотрению передавать объект аренды или арендные права третьим лицам согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ в пределах срока договора аренды.

Условие об обязательном последующем уведомлении арендатором арендодателя о передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам
Арендодатель может указать, что арендатор вправе передавать объект аренды или арендные права третьим лицам, в частности, в субаренду при условии, что арендатор уведомит арендодателя о совершенной сделке, а также предусмотреть срок для такого уведомления. Кроме того, он может включить в договор условие, согласно которому в случае отсутствия уведомления о заключенной сделке в установленный срок арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что в договор можно включить условие, согласно которому арендатор вправе передавать имущество в субаренду с обязательным последующим уведомлением арендодателя о совершенной сделке, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор может без дополнительного согласия арендодателя передавать арендованное имущество в субаренду при условии обязательного уведомления об этом арендодателя в течение _____ дней с момента совершения соответствующей сделки. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды".
--------------------------------

Если согласие арендодателя не содержит условие об обязательном последующем уведомлении о совершении сделки по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам
В этом случае арендатор вправе по своему усмотрению распоряжаться своими правами и обязанностями способами, предусмотренными абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК РФ, в пределах срока договора аренды и не обязан уведомлять об этом арендодателя.

Условие о передаче объекта аренды или арендных прав только определенному кругу лиц
Данное условие разрешает арендатору заключать договор аренды только, например, с конкретной организацией (зарекомендовавшей себя как добросовестный пользователь), у которой объект аренды ранее находился в пользовании. Нарушение данного условия может быть расценено судом как существенное нарушение условий договора аренды, являющееся основанием для его расторжения по требованию арендодателя (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель выражает свое согласие на сдачу арендатором объекта аренды в субаренду только _______ (указывается наименование лица и данные, позволяющие его индивидуализировать, например ОГРН).
Данное согласие не является основанием для заключения договоров субаренды с иными лицами".
--------------------------------

Если согласие арендодателя не содержит условие о передаче объекта аренды или арендных прав только определенному кругу лиц
В этом случае арендатор вправе по своему усмотрению передавать объект аренды в субаренду, ограничиваясь только объемом собственных правомочий по владению и пользованию объектом аренды и в пределах срока договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора аренды в связи с совершением арендатором сделки с каким-либо лицом по своему усмотрению.

10.2. СУБАРЕНДА
Статьи 615, 618 ГК РФ

Субаренда (поднаем) заключается в сдаче арендатором в наем, с согласия арендодателя, арендуемого имущества третьему лицу - субарендатору. Данное определение основано на судебном толковании ст. ст. 606 и 615 ГК РФ (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2008 по делу N А56-9635/2008, оставленное без изменения Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2009 N А56-9635/2008; Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2009 по делу N А66-5108/2008, оставленное без изменения Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2009 N А66-5108/2008; Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 N 18АП-4383/2010 по делу N А76-25737/2009, оставленное без изменения Постановлением ФАС Уральского округа от 13.10.2010 N Ф09-8466/10-С6; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу N А23-3127/08Г-20-75; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 по делу N А68-8896/08-311/7).
Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Договор субаренды регулируется теми же нормами, что и договор аренды, если иное не установлено законом и иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

При заключении договора субаренды субарендатору рекомендуется потребовать от арендатора подтверждение выдачи арендодателем согласия на заключение договора субаренды. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как совершенный с нарушением требований закона - п. 2 ст. 615 ГК РФ (см. Риск субарендатора 10.2.1). Подробнее о способах и условиях выдачи согласия см. п. 10.1 "Выдача арендодателем согласия на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам" настоящих Рекомендаций.

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", которым введена в том числе ст. 173.1 ГК РФ. Указанной статьей устанавливается, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, считается оспоримой. Исключение составляют случаи, когда законом предусмотрено, что такая сделка ничтожна либо что в отсутствие согласия она влечет правовые последствия для третьего лица, управомоченного давать согласие.
Следовательно, сделка по передаче объекта аренды в субаренду, заключенная без согласия арендодателя, является оспоримой, поскольку иных последствий законом, в том числе ст. 615 ГК РФ, в настоящий момент не предусмотрено. С требованием о признании ее недействительной может обратиться арендодатель или иное лицо, указанное в законе (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ).
Данное правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Кроме согласия арендодателя при сдаче объекта аренды в субаренду сторонам необходимо:
- в договоре аренды предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды, в случае заинтересованности в этом арендодателя (ст. 618 ГК РФ);
- в договоре субаренды правильно согласовать условие о сроке его действия и цели пользования объектом аренды (ст. 615 ГК РФ).

10.2.1. Условие договора аренды о сохранении договора
субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Арендодателю в случае передачи арендатором объекта аренды в субаренду необходимо принять решение о судьбе договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Согласно общему правилу при досрочном прекращении договора аренды договор субаренды также прекращается (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Однако если арендодатель заинтересован в продолжении пользования объектом аренды субарендатором, то в его интересах предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
При этом арендодателю рекомендуется также предусмотреть в договоре положение, обязывающее арендатора в случае досрочного прекращения договора аренды уведомить об этом субарендатора.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае досрочного прекращения договора аренды договор субаренды не прекращается, арендодатель по настоящему договору становится арендодателем по договору субаренды.
Арендатор обязан письменно уведомить об этом субарендатора в течение ____________ дней с момента прекращения договора аренды. В уведомлении должны быть указаны реквизиты арендодателя, необходимые для перечисления арендой платы, которая должна перечисляться арендодателю со дня расторжения договора аренды".
--------------------------------

Стороны договора субаренды могут согласовать условие о том, что он не прекращает своего действия в случае досрочного прекращения договора аренды и арендодатель по договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. В случае согласия арендодателя с таким условием (выраженным, например, путем проставления соответствующей оговорки на экземплярах договоров субаренды) может возникнуть следующая ситуация. При досрочном прекращении договора аренды субарендатор станет арендатором по договору, при этом заключение нового договора между арендодателем и субарендатором не потребуется. В таком случае арендодатель не вправе будет требовать от субарендатора возврата имущества (Постановление ФАС Поволжского округа от 30.08.2011 по делу N А12-17446/2010 (Определением ВАС РФ от 24.10.2011 N ВАС-13588/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Внимание! Положения п. 1 ст. 618 ГК РФ не применяются при возобновлении договора субаренды на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ. В этом случае субарендатор будет не вправе заключить договор с арендодателем в порядке п. 1 ст. 618 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что субарендатор не имеет права на заключение договора аренды по правилам п. 1 ст. 618 ГК РФ, если договор был возобновлен на неопределенный срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды не согласовано
В этом случае договор субаренды прекращается в момент досрочного прекращения договора аренды и субарендатор утрачивает правовые основания пользоваться имуществом на основании договора субаренды (ст. 618 ГК РФ).

10.2.2. Условие договора субаренды о сроке его действия

Стороны вправе установить в договоре субаренды срок его действия.
Срок должен определяться по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ - календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Настоящий договор действует до "01" февраля 2012 года включительно".

"Настоящий договор действует в течение трех лет с момента заключения".
--------------------------------

Дополнительно об определении срока действия договора по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ см. п. 3.2.1 "Определение срока действия договора по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ" настоящих Рекомендаций.

Сторонам рекомендуется установить такой срок действия договора субаренды, который будет истекать одновременно с окончанием действия договора аренды или раньше, поскольку срок действия договора субаренды не может превышать срока договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
В противном случае договор субаренды может быть признан заключенным на срок действия договора аренды, а условие о сроке действия договора субаренды - ничтожным. Однако некоторые суды придерживаются позиции, согласно которой превышение срока договора субаренды над сроком договора аренды является основанием для признания договора субаренды недействительным (ничтожным) в соответствии со ст. 168 ГК РФ как противоречащего абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ (см. Риск субарендатора 10.2.2).

Если срок действия договора субаренды не согласован
В этом случае договор будет считаться заключенным на срок действия договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

10.2.3. Условие договора субаренды о цели
использования объекта аренды

В п. 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Из содержания указанных положений следует, что арендатор не вправе изменять цель пользования имущества в одностороннем порядке, в том числе путем передачи имущества в субаренду в целях, которые не соответствуют установленным в договоре аренды.
Таким образом, сторонам договора субаренды рекомендуется согласовать цель использования имущества, соответствующую условиям, предусмотренным в договоре аренды.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Имущество передается субарендатору для использования в целях, предусмотренных в п. _____ Договора аренды N ____ от "____" ____________ г. Использование его в других целях не допускается".
--------------------------------

Если планируемая цель использования объекта по договору субаренды не соответствует условиям основного договора, арендатору рекомендуется получить согласие арендодателя на изменение цели использования имущества.
Подробнее о согласовании цели пользования объектом аренды см. п. 2.1.1 настоящих Рекомендаций.

11. ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статья 624 ГК РФ

Условие о выкупе арендованного имущества предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором.
Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.

- Судебную практику, подтверждающую, что выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, см. в Путеводителе по судебной практике.

Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой, если арендатор добросовестно исполнял обязанности по договору с правом выкупа и полностью внес выкупную цену, он вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи в судебном порядке.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор вправе понудить арендодателя к заключению договора купли-продажи при надлежащем выполнении условий о выкупе имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Согласование условия о выкупе арендованного имущества
При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам по смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ следует согласовать следующие условия:
- о переходе арендованного имущества в собственность арендатора;
- о выкупной цене.
Для сторон важно также знать момент прекращения обязанности по внесению арендной платы. Подробнее об этом см. п. 11.3 настоящего материала.
При включении в договор условия о выкупе стороны должны учитывать, что законом могут быть определены случаи, в которых выкуп арендованного имущества запрещен (п. 3 ст. 624 ГК РФ).
Так, п. 3 ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" установлен запрет на выкуп имущества, арендованного у государственных научных организаций, учрежденных Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти.
Также необходимо учитывать, что выкуп арендованного имущества может происходить не только на основании условия, включенного в договор согласно ст. 624 ГК РФ. Случаи, порядок и особенности приобретения арендаторами имущества в собственность могут быть предусмотрены законом. В частности, Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества в целом, а Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены специальные правила приобретения в собственность государственного или муниципального имущества, арендаторами которого являются субъекты малого и среднего предпринимательства. Подробнее об этом см. п. 14.3 настоящего материала.

Если условие о выкупе арендованного имущества не согласовано
В этом случае к отношениям сторон не будут применяться положения ст. 624 ГК РФ, и арендатор не сможет стать собственником арендованного имущества.

11.1. УСЛОВИЕ О ПЕРЕХОДЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
В СОБСТВЕННОСТЬ АРЕНДАТОРА
Статья 624 ГК РФ

Для надлежащего согласования условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора стороны должны предусмотреть в договоре аренды, что выкуп имущества производится на основании этого же договора. Это связано с наличием в судебной практике позиции, согласно которой условия договора аренды о преимущественном праве арендатора на приобретение имущества в случае его продажи не определяют договор как договор аренды с правом выкупа.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие о преимущественном праве покупки арендуемого имущества не приравнивается к условию о праве выкупа, см. в Путеводителе по судебной практике.

Кроме того, условие договора о заключении в будущем договора купли-продажи арендуемого имущества также не будет свидетельствовать о согласовании условия о его выкупе.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие о последующей покупке арендуемого имущества не приравнивается к условию о выкупе, см. в Путеводителе по судебной практике.

В некоторых случаях стороны включают в договор условие о том, что арендодатель обязан по окончании аренды продать имущество арендатору по отдельному договору купли-продажи. Такое условие может быть расценено судами как предварительный договор. В этом случае арендатор вправе будет понудить арендодателя к заключению договора по правилам п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ. Однако следует учитывать, что существует и противоположная позиция, согласно которой указанное условие не означает заключение предварительного договора.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух судебных позиций по вопросу о квалификации условия договора об обязанности арендодателя по истечении его срока продать арендатору арендованное имущество по отдельному договору, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если условие о переходе арендованного имущества в собственность арендатора не согласовано
В этом случае договор не является договором аренды с правом выкупа, в связи с чем к отношениям сторон неприменимы положения ст. 624 ГК РФ.

11.2. УСЛОВИЕ О ВЫКУПНОЙ ЦЕНЕ
Статья 624 ГК РФ

Выкупная цена - это цена, которую арендатор должен уплатить за объект аренды, приобретаемый в собственность (ст. 624 ГК РФ).

Стороны могут определить в договоре, входит выкупная цена в арендную плату или устанавливается отдельно.

- Судебную практику, подтверждающую, что выкупная цена может не входить в состав арендной платы, см. в Путеводителе по судебной практике.

Без полного и своевременного внесения обусловленной договором выкупной цены переход арендованного имущества в собственность арендатора не происходит.

- Судебную практику, подтверждающую, что момент перехода права собственности по договору с правом выкупа определяется уплатой всей выкупной цены, см. в Путеводителе по судебной практике.

Для предотвращения споров сторонам следует согласовать условие о выкупной цене. Для этого рекомендуется включить в договор следующие положения:
- размер выкупной цены;
- возможность включения в счет выкупной цены арендных платежей;
- срок внесения выкупной цены.

Если условие о выкупной цене не согласовано
Если объектом аренды является недвижимое имущество, договор может быть признан незаключенным в части условия о выкупе, поскольку условие о цене признается существенным для данного договора. Арендатор в этом случае не сможет потребовать передачи ему имущества в собственность (см. Риск арендатора 11.2.1). В случае если арендодатель получил по такому договору денежные средства в счет выкупной цены, он обязан их вернуть в качестве неосновательного обогащения (см. Риск арендодателя 11.2.1).
В отношении договоров аренды с правом выкупа, объектом которых является движимое имущество, существует две позиции судов. Одни суды считают условие о выкупной цене существенным для таких договоров и при его несогласовании признают договор незаключенным в части выкупа (ст. 432 ГК РФ). Другие суды указывают, что условие о выкупной цене не является существенным для договоров аренды движимого имущества, поэтому при отсутствии соглашения о ней применяются правила п. 3 ст. 424 ГК РФ. Однако следует отметить, что на сегодняшний день такая позиция существует только в отношении договоров лизинга.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, является ли существенным условие о выкупной цене в договоре аренды движимого имущества с правом выкупа, см. в Путеводителе по судебной практике.

11.2.1. Размер выкупной цены

В договоре выкупная цена арендованного имущества может быть установлена в рублях, иностранной валюте, условных денежных единицах и т.д. Однако в соответствии с п. 1 ст. 317 и ст. 140 ГК РФ расчеты должны производиться только в рублях. Исключения составляют случаи, предусмотренные законом (см. п. 3 ст. 317 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Поэтому, указав цену в условных единицах или конкретной иностранной валюте, стороны должны обязательно согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли (п. 2 ст. 317 ГК РФ).

--------------------------------
Примеры формулировки условий:
"Выкупная цена арендованного имущества составляет ________________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей".

"Арендованное имущество по настоящему договору подлежит оплате в рублях по выкупной цене, эквивалентной ________________ евро. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу рубля к евро на момент списания денежных средств с расчетного счета арендатора".
--------------------------------

При определении размера выкупной цены стороны должны определить, включается ли в нее налог на добавленную стоимость (НДС). Порядок согласования условия о включении НДС в выкупную цену аналогичен порядку согласования условия о включении НДС в арендные платежи (подробнее см. п. 6.2.5 "Включение НДС в арендную плату" настоящего материала).

11.2.2. Возможность включения арендных платежей
в счет выкупной цены

Стороны могут согласовать в договоре условие о том, что выкупная цена определяется суммой всех арендных платежей, которые включаются в счет ее уплаты (ст. 624 ГК РФ). В этом случае исполнение арендатором обязанности по уплате всех арендных платежей будет означать полное внесение выкупной цены и переход арендованного имущества в собственность арендатора.
При согласовании данного условия важно знать, что у арендодателя не будет правовых оснований требовать с арендатора отдельного внесения суммы выкупной цены сверх указанных арендных платежей, а также признания такого договора недействительным по основанию безвозмездности пользования арендованным имуществом.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие договора о том, что арендные платежи засчитываются в счет выкупной цены, не является основанием для признания договора недействительным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! В судебной практике существует позиция, согласно которой в случае досрочного расторжения договора аренды уплаченные в счет выкупной цены арендные платежи могут быть взысканы арендатором с арендодателя как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Однако есть и противоположная позиция, согласно которой право собственности у арендатора на объект аренды возникает только при условии полного внесения выкупной цены, в связи с чем арендная плата, уплаченная в счет выкупной цены, не подлежит возврату арендатору в случае досрочного расторжения договора аренды.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о возврате части уплаченной выкупной цены при досрочном расторжении договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Выкупная цена арендованного имущества составляет ________________ рублей.
В счет оплаты выкупной цены засчитывается вся выплаченная арендная плата по договору".
--------------------------------

Стороны могут предусмотреть в договоре включение только определенной части арендных платежей в счет внесения выкупной цены.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Выкупная цена арендованного имущества составляет ________________ рублей.
В выкупную цену включается _______ (указывается, какая часть арендной платы включается в счет оплаты выкупной цены - например, одна треть, одна вторая и т.п.) из всех выплаченных арендных платежей по договору".
--------------------------------

С целью стимулирования договорной дисциплины арендатора арендодателю рекомендуется предусмотреть в договоре условие о том, что несвоевременно внесенная арендная плата в счет выкупной цены не включается.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Выкупная цена арендованного имущества составляет ________________ рублей.
В выкупную цену включается только своевременно внесенная арендная плата по договору.
Арендные платежи, внесенные арендатором с нарушением сроков, установленных договором, в выкупную цену не включаются, а являются только платой за временное пользование арендованным имуществом".
--------------------------------

11.2.3. Срок внесения выкупной цены

Стороны могут определить, что арендатор вправе внести выкупную цену за арендованное имущество до истечения срока аренды. В этом случае арендатор сможет внести плату за выкуп арендованного имущества при наступлении согласованного срока.
Если стороны согласовали зачет арендных платежей в счет выкупной цены, срок внесения выкупной цены необходимо определять по правилам внесения арендной платы, установленной договором. Подробнее об этом см. п. 8.2 "Периодичность внесения арендной платы" и п. 8.3 "Срок внесения арендной платы" настоящих рекомендаций.

Срок для внесения выкупной цены должен быть определен по правилам ст. ст. 190 - 194 ГК РФ:
- указанием на определенную календарную дату или событие, которое должно неизбежно наступить;

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор вносит выкупную цену за арендованное имущество в следующие сроки:
- до 01.05.2011 - 50% выкупной цены;
- до 01.07.2011 - оставшиеся 50%".
--------------------------------

- истечением определенного периода времени.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор перечисляет выкупную цену за арендованное имущество не позднее чем за 7 (семь) рабочих дней до истечения срока аренды".
--------------------------------

Внимание! В случае если арендатор внес часть платежей по выкупу имущества по окончании срока аренды и арендодатель принял их в качестве уплаты выкупной цены, имущество считается выкупленным арендатором.

- Судебную практику, подтверждающую, что имущество считается выкупленным при внесении части выкупных платежей по окончании аренды, если арендодатель принял такое исполнение, см. в Путеводителе по судебной практике.

В силу принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что выкупная цена вносится не ранее определенного срока (например, не ранее истечения срока аренды) или только после уплаты всех арендных платежей. Такое условие выгодно арендодателю, желающему получить не только выкупную цену, но и все арендные платежи, поскольку при внесении выкупной цены право собственности на имущество в силу ст. 624 ГК РФ переходит к арендатору и его обязанность по уплате арендной платы прекращается, так как в связи с совпадением кредитора и должника в одном лице прекращается арендное обязательство в целом (ст. 413 ГК РФ). В этом случае арендатор не сможет внести выкупную цену досрочно в силу ст. 315 ГК РФ. При уплате выкупной цены ранее установленного срока арендодатель вправе будет не принимать данное исполнение и возвратить денежные средства арендатору или зачесть их в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор вправе уплатить выкупную цену за переданное в аренду имущество не ранее чем за 1 месяц до истечения срока аренды".
--------------------------------

Если срок внесения выкупной цены не согласован
В этом случае арендатор может внести выкупную цену в любой момент в течение срока аренды по своему усмотрению (ст. 624 ГК РФ). С момента внесения выкупной цены право собственности на объект аренды переходит к арендатору.

11.3. МОМЕНТ ПРЕКРАЩЕНИЯ ОБЯЗАННОСТИ ПО ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНОЙ
ПЛАТЫ ПРИ ВЫКУПЕ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Статья 624 ГК РФ

В соответствии со ст. 624 ГК РФ у арендатора возникает право собственности на арендуемое имущество в момент исполнения обязанности по внесению выкупной цены, даже если срок аренды еще не окончился.

- Судебную практику, подтверждающую, что право собственности на арендуемое имущество переходит к арендатору в момент уплаты им всей выкупной цены вне зависимости от окончания срока аренды, см. в Путеводителе по судебной практике.

Поскольку согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, то с момента перехода права собственности к арендатору прекращается договор аренды и, соответственно, обязанность по внесению арендных платежей в связи с совпадением в одном лице арендатора и арендодателя. Арендодатель в этом случае не вправе будет требовать внесения изменений в условия договора о размере выкупной цены.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель не вправе требовать внесения изменения в договор в части размера выкупной цены с момента выплаты арендатором всей суммы выкупа, см. в Путеводителе по судебной практике.

Необходимо учитывать, что определение момента прекращения обязанности по внесению арендной платы имеет свои особенности в случаях реализации условия о выкупе в договоре аренды:
- недвижимого имущества, кроме земельного участка;
- земельного участка.

11.3.1. Момент прекращения обязанности по внесению арендной
платы при выкупе недвижимого имущества
(кроме земельного участка)

В ситуации, когда объектом аренды является недвижимое имущество, переход права собственности на него при выкупе подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ). В этом случае арендатор становится собственником имущества с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП, а не с момента уплаты всей выкупной цены согласно ст. 624 ГК РФ.
Вопрос о моменте прекращения внесения арендной платы в указанной ситуации разрешен ВАС РФ, который указал, что при выкупе арендованного недвижимого имущества (за исключением земельных участков) обязательство по внесению арендных платежей прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, однако иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Соответственно, если стороны хотят установить иной момент прекращения указанного обязательства, условие об этом нужно включить в договор аренды. В частности, в интересах арендодателя определить, что арендатор прекращает уплачивать арендную плату только с момента государственной регистрации перехода права собственности.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор обязан вносить арендную плату до дня государственной регистрации перехода права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору".
--------------------------------

11.3.2. Момент прекращения обязанности по внесению арендной
платы при выкупе земельного участка

Если объектом аренды по договору с условием о выкупе является земельный участок, то вопрос о моменте прекращения внесения арендных платежей в силу положений п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует решать исходя из принципа платности землепользования в Российской Федерации (пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В соответствии с указанным пунктом Постановления Пленума ВАС РФ момент прекращения внесения арендатором арендной платы определяется по-разному в зависимости от того, какое лицо выступает арендодателем.
Так, если арендодатель - публично-правовое образование, которое не является плательщиком земельного налога (т.е. имущество находится в государственной или муниципальной собственности), то обязательство по внесению арендной платы сохраняется до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю к арендатору. Установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы стороны не вправе.

- Судебную практику, подтверждающую, что по договору аренды земельного участка арендные платежи вносятся до момента государственной регистрации перехода права собственности, см. в Путеводителе по судебной практике.

В остальных случаях обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента внесения выкупной цены в полном объеме, однако при этом арендатор обязан в порядке п. 1 ст. 1102 ГК РФ возместить арендодателю расходы по уплате земельного налога за период с момента внесения выкупной цены до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

12. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
Статьи 15, 330, 331, 332, 393, 394, 395, 396,
400, 622 ГК РФ

Под ответственностью в гражданском праве понимаются меры добросовестной стороны по восстановлению ее нарушенного права или выплате ей денежной компенсации стороной, которая нарушила договор полностью или в части.
Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору аренды наступает за причиненный имущественный ущерб в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора.

Согласование условия об ответственности сторон
Ответственность может быть установлена в виде:
- возмещения убытков (ст. ст. 15, 393 ГК РФ);
- уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ);
- уплаты неустойки за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства по договору (ст. 330 ГК РФ).
Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств. Ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери, понесенные одной стороной в связи с нарушением договора другой стороной. Кроме того, неустойка признается судами мерой имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (Определение Конституционного Суда РФ от 22.01.2004 N 13-О, Определение Конституционного Суда РФ от 07.10.1999 N 137-О). Поэтому обязанность по ее уплате обычно указывается в общем разделе договора об ответственности.
Стороны должны определить в договоре, за нарушение каких его условий и в каком объеме наступает та или иная ответственность или уплачивается неустойка. При этом необходимо учитывать правила применения нескольких видов ответственности за нарушение одного и того же условия договора.

Убытки и неустойка
Договором может быть установлено, что со стороны, которая нарушила определенное обязательство, взыскиваются:
- только неустойка (п. 1 ст. 394 ГК РФ). В таком случае взыскиваемая неустойка называется исключительной;
- неустойка и убытки в сумме, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ). В этом случае взыскиваемая неустойка называется зачетной (такой же порядок установлен по умолчанию);
- либо убытки, либо неустойка по выбору стороны, требующей уплаты (п. 1 ст. 394 ГК РФ). В таком случае взыскиваемая неустойка называется альтернативной;
- и убытки, и установленная договором неустойка (п. 1 ст. 394 ГК РФ). В этом случае взыскиваемая неустойка называется штрафной.

Если в договоре не согласовано соотношение взыскания убытков и неустойки
В этом случае неустойка по умолчанию признается зачетной и убытки могут быть взысканы только в сумме, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ).
Исключение составляет случай, когда неустойка предусмотрена за несвоевременный возврат арендованного имущества. В такой ситуации на основании абз. 3 ст. 622 ГК РФ убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (см. Риск арендатора 12.1.1).

Убытки и проценты по ст. 395 ГК РФ
Одновременное применение убытков и процентов по ст. 395 ГК РФ возможно, если нарушено денежное обязательство и убытки превышают сумму процентов (тогда убытки могут быть возмещены в части, превышающей сумму процентов, см. п. 2 ст. 395 ГК РФ).

Неустойка и проценты по ст. 395 ГК РФ
Если договором установлена неустойка за просрочку и неисполнение денежного обязательства, то одновременно с ней не могут быть взысканы проценты по ст. 395 ГК РФ. При этом кредитор вправе будет выбрать, требовать взыскания неустойки или процентов по ст. 395 ГК РФ (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2008 N Ф09-4765/08-С6 (Определением ВАС РФ от 06.10.2008 N 12913/08 отказано в передаче данного постановления в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Подробнее о вопросах согласования ответственности см. п. 12.1 "Возмещение убытков", п. 12.2 "Проценты за пользование чужими денежными средствами", п. 12.3 "Неустойка" настоящего материала.

Если договором не установлена ответственность за нарушение его условий
Добросовестная сторона в любом случае вправе требовать возмещения причиненных ей убытков, включая упущенную выгоду (ст. ст. 15, 393 ГК РФ), а в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства - взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).
Неустойка в такой ситуации может быть взыскана, только если она установлена законом в определенном размере (например, за неисполнение обязательств арендатором земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, - см. п. 9 ст. 30.2 ЗК РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ).

12.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ
Статьи 15, 393, 394, 396, 400 ГК РФ


Под возмещением убытков понимается обязанность стороны, нарушившей условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (ее расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести) и упущенную выгоду - не полученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).

Согласование условия о возмещении убытков
Для согласования данного условия стороны должны определить в договоре:
- основания и порядок возмещения убытков;
- ограничение возмещения убытков.

Если условие о возмещении убытков не согласовано
В этом случае добросовестная сторона вправе требовать от стороны, не исполнившей обязательство по договору или исполнившей его ненадлежащим образом, возмещения причиненных убытков в полном объеме (ст. 393 ГК РФ). Убытки будут определяться по правилам ст. 15 ГК РФ (реальный ущерб и упущенная выгода).

12.1.1. Основания и порядок возмещения убытков

Основания возмещения убытков (т.е. случаи нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора, за которые пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков) установлены законом или могут быть предусмотрены договором.

Указанные в законе основания возмещения убытков арендодателем:
1) если имущество, которое сдается в аренду, было передано арендатору без принадлежностей и/или относящихся к нему документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.) и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 611 ГК РФ);
2) если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в установленный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ);
3) если в случае обнаружения недостатков переданного в аренду имущества удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
4) если арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и это привело к возникновению убытков у арендатора (ст. 613 ГК РФ);
5) если арендодатель нарушил обязанность по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ);
6) если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом (п. 1 ст. 621 ГК РФ);
7) если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора арендодателем (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ);
8) любое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 393 ГК РФ).

Указанные в законе основания возмещения убытков арендатором:
1) если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
2) если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора арендатором (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ);
3) если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ);
4) любое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 393 ГК РФ).

Внимание! Необходимо помнить, что убытки возмещаются, только если сторона, требующая их возмещения, докажет следующие обстоятельства:
- факт нарушения другой стороной обязательства, установленного договором или законом;
- факт возникновения убытков;
- причинно-следственную связь между этими событиями;
- размер убытков.

Если основания и порядок возмещения убытков не установлены договором
В этом случае сторона вправе требовать возмещения причиненных ей убытков по основаниям, предусмотренным законом (т.е. фактически в любом случае неисполнения или ненадлежащего исполнения другой стороной обязательств по договору согласно ст. 393 ГК РФ).

12.1.2. Ограничение возмещения убытков

В договор можно включить условие об ограничении возмещения убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Ограничить возмещение можно по составу убытков, например указать, что не подлежит возмещению упущенная выгода.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае несвоевременного возврата арендованного имущества при просрочке более чем на ___ дней арендатор возмещает только расходы, реально понесенные арендодателем в результате такой просрочки. Упущенная выгода возмещению не подлежит".
--------------------------------

Договором также можно ограничить возмещение убытков не по составу, а по размеру, т.е. установить, что они возмещаются в размере, который не превышает определенной договором суммы.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Просрочившая исполнение сторона возмещает другой стороне все понесенные ею убытки. Сумма такого возмещения не может превышать 10% от общей цены договора".
--------------------------------

Если стороны могут заранее рассчитать размер убытков в случае конкретного нарушения договора, они вправе согласовать в договоре размер таких убытков. Например, договором может быть предусмотрено, что в случае утраты или невозврата имущества (ст. 622 ГК РФ) арендатор должен уплатить арендодателю его стоимость в определенном размере.

- Судебную практику, подтверждающую, что договором может быть предусмотрено возмещение стоимости имущества в случае его невозврата, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае утраты или невозврата арендованного имущества арендатор обязан возместить арендодателю стоимость имущества в сумме ____ рублей".
--------------------------------

Если в договоре не согласовано ограничение возмещения убытков
В этом случае сторона, допустившая нарушение, должна будет возместить и реальный ущерб, и упущенную выгоду в полном объеме (см. Риск арендатора 12.1.2).

12.2. ПРОЦЕНТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ
Статья 395 ГК РФ

Проценты за пользование чужими денежными средствами являются еще одним видом ответственности, помимо убытков, и могут быть взысканы за просрочку в исполнении исключительно денежного обязательства на основании ст. 395 ГК РФ.
Такие проценты взимаются независимо от того, установлены они договором или нет.

Случаи взимания процентов
Арендодатель вправе взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, если арендатор своевременно не вносит арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Арендатор же вправе взыскать такие проценты, в случае если арендодатель, получивший предоплату (аванс), не передает арендованное имущество и должен вернуть сумму аванса как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Согласование условия о процентах по ст. 395 ГК РФ
При согласовании условия о процентах за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ стороны могу самостоятельно определить в договоре следующие условия:
- размер процентов за пользование чужими денежными средствами;
- период взимания процентов за пользование чужими денежными средствами.

Если договором не установлен размер и период взимания процентов по ст. 395 ГК РФ
В этом случае проценты рассчитываются исходя из учетной ставки банковского процента (ставки рефинансирования) на день исполнения обязательства и взимаются до момента уплаты средств кредитору (п. п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ).
Если же для взыскания процентов кредитор обращается в суд, размер процентов будет определен судом исходя из ставки банковского процента на день предъявления иска либо на день вынесения решения (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

12.2.1. Размер процентов за пользование
чужими денежными средствами

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ размер таких процентов определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения.
В то же время стороны вправе согласовать другой размер процентов, уплачиваемых за каждый день просрочки (п. 1 ст. 395 ГК РФ). Для этого размер процентов необходимо прямо указать в договоре.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"При несвоевременном внесении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки".
--------------------------------

Внимание! При взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ за просрочку внесения арендной платы, в сумму которой включен НДС, проценты начисляются в том числе и на сумму налога (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.12.2011 по делу N А32-3158/2011, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2011 N 15АП-13143/2011). Данный вывод основан на правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09, согласно которой НДС в силу п. 1 ст. 168 НК РФ является частью цены товаров (работ, услуг), подлежащей уплате по договору, поэтому обязанность по его уплате в составе цены не является публично-правовой. При просрочке оплаты должник применительно к НДС пользуется не суммой, подлежащей перечислению в бюджет, а денежными средствами кредитора. Соответственно, проценты должны начисляться и на ту часть долга, которая приходится на сумму налога.
Указанная позиция ВАС РФ может быть применена и в случае, когда арендодатель является плательщиком налога, но по условиям договора НДС не включен в арендную плату (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора о взыскании неустойки по договору поставки: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2011 по делу N А56-3564/2010 (Определением ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4938/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Вместе с тем если арендодатель освобожден от уплаты НДС, то проценты за пользование чужими денежными средствами будут начисляться только на сумму основного долга (см. судебный акт, в котором был сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору подряда: Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу N А08-3540/2009-28).

Если договором не установлен размер взимания процентов по ст. 395 ГК РФ
В этом случае проценты рассчитываются исходя из учетной ставки банковского процента (ставки рефинансирования) на день исполнения обязательства (п. 1 ст. 395 ГК РФ).
Если же для взыскания процентов кредитор обращается в суд, размер процентов будет определен судом исходя из ставки банковского процента на день предъявления иска либо на день вынесения решения (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

12.2.2. Период взимания процентов за пользование
чужими денежными средствами

В соответствии с п. 3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору.
В судебной практике сформировалось два подхода по вопросу о включении дня уплаты долга в период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами. На нарушение единообразия судебной практики указал ВАС РФ в Определении от 14.11.2013 N ВАС-13222/13 по делу N А40-107594/12-47-1003 (дело передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
Согласно первому подходу день уплаты долга не включается в период начисления процентов, поскольку в день поступления денежных средств на расчетный счет кредитора должник ими уже не пользовался (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2010 N КГ-А40/8231-10 по делу N А40-122778/09-105-869).
В соответствии со вторым подходом, основанным на буквальном толковании ст. 395 ГК РФ, день уплаты задолженности кредитору включается в период неисполнения денежного обязательства - период пользования чужими денежными средствами (см., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.04.2013 по делу N А25-1628/2012).
Стороны вправе установить в договоре более короткий период просрочки, за который проценты будут уплачиваться (п. 3 ст. 395 ГК РФ), т.е. ограничить ответственность должника. В договоре может быть условие о том, что проценты взимаются до какого-либо момента, который наступит раньше момента погашения задолженности перед кредитором.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются до момента предъявления арендодателем требования о погашении задолженности".
--------------------------------

Если договором не установлен период взимания процентов по ст. 395 ГК РФ
В этом случае проценты взимаются до момента уплаты средств кредитору (п. 3 ст. 395 ГК РФ).

12.3. НЕУСТОЙКА
Статьи 330, 331, 332, 333, 394 ГК РФ

Неустойка (штраф, пеня) представляет собой денежную сумму, установленную договором или законом и выплачиваемую стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору (ст. 330 ГК РФ). При ее истребовании доказывается факт нарушения обязательства.

Согласование условия о неустойке
Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме (абз. 1 ст. 331 ГК РФ). В противном случае условие о неустойке будет считаться несогласованным и стороны не смогут потребовать ее уплаты. Письменная форма соглашения о неустойке будет считаться соблюденной, если стороны включат условие о неустойке непосредственно в договор аренды.

Внимание! Соглашение о неустойке может быть заключено после подписания договора аренды, однако оно обязательно должно быть оформлено до момента прекращения действия основного договора. В противном случае соглашение сторон о договорной неустойке будет признано недействительным и стороны не смогут взыскать такую неустойку (см. Риск арендодателя 12.3.1).

При согласовании условия о неустойке необходимо определить основания ее уплаты. В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ должник уплачивает кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Следовательно, можно сделать вывод, что в договоре требуется указать конкретные обязательства, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых уплачивается неустойка. Общая формулировка, например о том, что неустойка уплачивается при любом неисполнении обязательств, влечет признание соглашения о неустойке несогласованным, и стороны не могут требовать ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.2, Риск арендатора 12.3.1).
Не рекомендуется согласовывать условие о том, что поступившие от арендатора платежи в первую очередь погашают неустойку, а затем сумму основного долга, поскольку оно может быть признано судом ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащее смыслу ст. 319 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что условие о погашении в первую очередь неустойки из поступивших платежей ничтожно, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации". Изменения касаются в том числе квалификации недействительных сделок и последствий их недействительности. В частности, согласно новой редакции ст. 168 ГК РФ сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются оспоримыми, а не ничтожными (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, и исключения из правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ о том, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если при этом она посягает на публичные интересы либо права и законные интересы третьих лиц.
Следовательно, для договора аренды условие о погашении в первую очередь неустойки является оспоримым, если оно не подпадает под установленные законом случаи, в которых такое условие должно считаться ничтожным, и в законе нет других последствий, не связанных с его недействительностью. В силу новой редакции п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримого условия недействительным сможет заявить одна из сторон договора или иные лица, указанные в законе.
Данное правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

С учетом требований ст. ст. 330, 432 ГК РФ соглашением о неустойке считается достигнутым, если в договоре определены ее размер и механизм начисления (Постановление ФАС Уральского округа от 22.07.2009 N Ф09-5172/09-С6).
Таким образом, для того, чтобы условие о неустойке было согласовано, в договоре необходимо предусмотреть:
- случаи уплаты штрафа и его размер;
- случаи уплаты пени и ее размер;
- валюту неустойки.

Если условие о неустойке не согласовано
В таком случае нельзя будет потребовать принудительного включения данного условия в текст договора аренды (см. Риск арендатора 12.3.2).
Кроме того, стороны будут не вправе требовать уплаты неустойки, если только она не установлена законом (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
При отсутствии в договоре соглашения о неустойке за просрочку исполнения денежного обязательства пострадавшая сторона может требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ, а также взыскания причиненных убытков, если предварительно докажет их.
А при отсутствии в договоре соглашения о неустойке за просрочку исполнения неденежного обязательства (просрочку предоставления арендованного имущества, проведения капитального ремонта и пр.) пострадавшая сторона не вправе требовать уплаты ей процентов по ст. 395 ГК РФ, а может требовать только возмещения причиненных убытков по ст. 393 ГК РФ, если предварительно докажет их.

12.3.1. Случаи уплаты штрафа и его размер

Штраф - это единовременная денежная выплата за допущенное нарушение. Его выгодно установить, если пострадавшей стороне важен сам факт допущенного нарушения или неисполнения обязательства, а не нарушение срока его исполнения.
Штраф можно установить, например, в следующих случаях:
- за передачу имущества в аренду без принадлежностей и/или относящихся к нему документов;
- пользование арендованным имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества;
- любые другие нарушения по усмотрению сторон.
Размер штрафа может быть определен указанием либо конкретной суммы, подлежащей уплате в случае нарушения условий договора, либо способа ее расчета (например, 10 процентов от стоимости арендованного имущества).

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Арендатор несет перед арендодателем ответственность за неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта арендованного имущества в виде штрафа в размере (указывается сумма) рублей".

"В случае просрочки предоставления имущества в пользование арендатору арендодатель обязан уплатить штраф в размере 5 (пяти процентов) от стоимости имущества".
--------------------------------

Стороны договора вправе установить любой размер штрафа. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ч. 1 ст. 333 ГК РФ). Такое снижение возможно только по заявлению ответчика (абз. 2 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", а также см. решение, в котором суд рассматривал вопрос о снижении пени, определенной сторонами договора как штраф (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.02.2012 N Ф03-6912/2011 (Определением ВАС РФ от 28.05.2012 N ВАС-6077/12 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Условия договора об ограничении или запрете применения ст. 333 ГК РФ к отношениям сторон не будут препятствовать рассмотрению судом вопроса о снижении неустойки по заявлению должника (абз. 5 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Если в договоре аренды не согласовано условие о штрафе
В этом случае добросовестная сторона будет не вправе требовать уплаты штрафа за нарушение условий договора (ст. 331 ГК РФ).

12.3.2. Случаи уплаты пени и способы определения ее размера

Пеня - это определенная денежная сумма, подлежащая уплате должником за каждый день (час, месяц или иной период) просрочки исполнения обязательства. Для того чтобы условие о неустойке в виде пени было согласовано, необходимо прямо указать в договоре ее размер и период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.
Пеню можно установить:
- за нарушение срока внесения арендных платежей;
- нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору;
- несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды;
- неисполнение любого иного обязательства в срок.
Подробнее о согласовании условия о неустойке за несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды см. п. 4.2.4 "Срок возврата имущества" настоящих Рекомендаций.

Размер пени может быть определен различными способами:
1) указанием фиксированной суммы, начисляемой за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:
- конкретную сумму, подлежащую начислению;
- период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель несет ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде уплаты пени в размере (указывается сумма) за каждый день просрочки";
--------------------------------

2) указанием на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:
- проценты, подлежащие начислению;
- сумму, исходя из которой рассчитываются проценты. В качестве этой суммы может быть установлена, например, сумма просроченного платежа или стоимость арендованного имущества;
- период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который начисляются проценты.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"При несвоевременном внесении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки".
--------------------------------

Рекомендуется для каждого вида пени устанавливать один способ определения ее размера. Если в договоре установить сразу два способа определения размера пени за одно нарушение, суд может признать условие о размере пени несогласованным, что повлечет невозможность ее взыскания (см. Риск арендодателя 12.3.3).
Стороны договора вправе установить любой размер пени. Однако следует учитывать, что суд может уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (ч. 1 ст. 333 ГК РФ). Такое ее снижение возможно только по заявлению ответчика и при условии представления им доказательств явной несоразмерности (абз. 2, 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81), Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2012 по делу N А46-13005/2011).

Внимание! Возражения ответчика в ходе судебного разбирательства относительно исковых требований не могут рассматриваться как заявление о несоразмерности неустойки и ходатайство о ее снижении (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.10.2013 N 801/13). Следовательно, если ответчиком не сделано заявление о несоразмерности неустойки и не подано ходатайство о ее снижении в соответствии со ст. 159 АПК РФ, то с учетом позиции Президиума ВАС РФ его возражения не будут признаны судом основанием для снижения неустойки по ст. 333 ГК РФ.

Условия договора об ограничении или запрете применения ст. 333 ГК РФ к отношениям сторон не будут препятствовать рассмотрению судом вопроса о снижении неустойки по заявлению должника (абз. 5 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).

Внимание! При взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы, в сумму которой включен НДС, неустойка начисляется в том числе и на сумму налога (Постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2010 по делу N А68-2912/07-147/7 (Определением ВАС РФ от 26.07.2010 N ВАС-6552/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2010 по делу N А56-33400/2009). Данный вывод основан на правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.09.2009 N 5451/09 при разрешении вопроса о правомерности начисления процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, на сумму НДС. Согласно этой позиции НДС в силу п. 1 ст. 168 НК РФ является частью цены товаров (работ, услуг), подлежащей уплате по договору, поэтому обязанность по его уплате в составе цены не является публично-правовой. При просрочке оплаты должник применительно к НДС пользуется не суммой, подлежащей перечислению в бюджет, а денежными средствами кредитора. Соответственно, проценты должны начисляться и на ту часть долга, которая приходится на сумму налога.
Указанная позиция ВАС РФ может быть применена и в случае, когда арендодатель является плательщиком НДС, но по условиям договора налог не включен в арендную плату (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору поставки: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2011 по делу N А56-3564/2010 (Определением ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4938/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).
Вместе с тем если арендодатель освобожден от уплаты НДС, то пеня должна начисляться только на сумму основного долга (см. судебный акт, в котором сделан аналогичный вывод при рассмотрении спора по договору подряда: Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу N А08-3540/2009-28).

Если размер пени не согласован
В таком случае условие о неустойке является несогласованным и стороны не вправе требовать ее уплаты (см. Риск арендодателя 12.3.4).
Если договором определен размер неустойки, но не установлен период просрочки, за который она взимается, такая неустойка будет расценена в качестве единовременного штрафа. Сторона в этом случае сможет взыскать неустойку только за один факт просрочки (см. практику, подтверждающую данный вывод в аналогичной ситуации по договору поставки: Постановление ФАС Центрального округа от 04.05.2007 по делу N А62-4475/2005).

Предельный размер пени
Для ограничения размера ответственности при установлении неустойки в форме пени стороны могут согласовать в договоре ее предельный размер (например, не более чем 10 процентов от суммы задолженности).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более 10% суммы просроченного платежа".
--------------------------------

Необходимо учитывать, что согласно абз. 5 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 условие договора о предельном размере пени не является препятствием для рассмотрения судом вопроса о снижении неустойки на основании ч. 1 ст. 333 ГК РФ.
Другой способ ограничения размера неустойки - это установление предельного срока, за который она взимается (например, не более двух месяцев с момента наступления срока уплаты арендных платежей).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от не уплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки, но не более двух месяцев с момента наступления срока оплаты".
--------------------------------

Если в договоре предельный размер пени не установлен
В этом случае неустойка должна быть выплачена полностью, даже если ее сумма превышает сумму основного долга. Однако суд в соответствии с абз. 1 ст. 333 ГК РФ вправе по заявлению должника уменьшить сумму неустойки, если сочтет ее явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства (абз. 2 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).
При условии что предельный срок выплаты пени договором не установлен, она будет взыскиваться вплоть до момента исполнения обязательства (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

12.3.3. Валюта неустойки

Неустойка может быть установлена в рублях, иностранной валюте, условных денежных единицах (у. е.) и т.д.
В соответствии с п. 1 ст. 317, ст. 140 ГК РФ расчеты должны производиться только в рублях, за исключением случаев, установленных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации").
В связи с этим стороны должны обязательно согласовать курс, по которому неустойка будет пересчитана в рубли для осуществления оплаты (п. 2 ст. 317 ГК РФ). Подробнее об определении курса валют по отношению к рублю РФ см. п. 6.2.2 настоящего материала.
Таким образом, независимо от того, в какой валюте установлена неустойка, ее уплата будет осуществляться в рублях РФ.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель несет перед арендатором ответственность за просрочку передачи арендованного имущества арендатору в виде штрафа в размере (указывается сумма) долларов США. Подлежащая взысканию сумма штрафа уплачивается в рублях и определяется по курсу рубля к доллару США на момент списания денежных средств с расчетного счета арендатора".
--------------------------------

13. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
Статьи 310, 425, 450, 451, 452, 453, 619, 620 ГК РФ

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды урегулированы нормами гл. 29, ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Однако стороны могут выбрать и заранее согласовать наиболее подходящий для них способ изменения и прекращения своих отношений.

Согласование условия о порядке изменения и прекращения договора
В договоре рекомендуется согласовать следующие положения, касающиеся изменения и расторжения договора:
- изменение и расторжение договора по соглашению сторон;
- расторжение договора в судебном порядке;
- односторонний отказ от исполнения договора.

Если условие о порядке изменения и прекращения договора не согласовано
В данной ситуации в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:
- в случаях, предусмотренных ст. ст. 619, 620 ГК РФ, а также в иных случаях, предусмотренных нормами ГК РФ об аренде (подробнее об этом см. п. 13.2 "Расторжение договора в судебном порядке" настоящего материала);
- при ином существенном нарушении договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ сторона вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (если отказ допускается законом). Данный отказ также влечет расторжение договора.

13.1. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН
Статья 450 ГК РФ

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ), т.е. в простой письменной форме.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, что они оформлены в виде единого соглашения, заключенного в письменной форме".
--------------------------------

Если стороны не предусмотрели иной порядок изменения и расторжения договора
Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) либо по требованию одной из сторон в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ):
- в случаях, предусмотренных ст. ст. 619, 620 ГК РФ, а также в иных случаях, предусмотренных нормами ГК РФ об аренде (подробнее об этом см. п. 13.2 "Расторжение договора в судебном порядке" настоящего материала);
- при ином существенном нарушении договора другой стороной.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ сторона вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (если отказ допускается законом), что также влечет расторжение договора.

13.1.1. Право требовать возврата исполненного в случае
расторжения договора по соглашению сторон

По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Однако в связи с тем, что положения п. 4 ст. 453 ГК РФ носят диспозитивный характер, стороны могут согласовать в договоре иной порядок и по своему усмотрению установить обязанность сторон возвратить исполненное по договору, а также порядок такого возврата.
В силу специфики арендных правоотношений вернуть исполненное может только арендодатель, а именно возвратить полученный аванс. Исполнение, которое получает арендатор (предоставление имущества во временное владение и/или пользование), фактически вернуть нельзя. Возврат арендованного имущества не является возвратом исполнения и регулируется самостоятельными нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 622 ГК РФ). Подробнее о порядке возврата арендованного имущества см. п. 4.2 настоящего материала.
Таким образом, стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие о том, что арендодатель обязан вернуть арендатору сумму аванса за вычетом арендных платежей за период пользования имуществом до расторжения договора.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае расторжения договора арендодатель обязан вернуть арендатору сумму уплаченного аванса за вычетом арендных платежей за период пользования имуществом".
--------------------------------

Чтобы избежать споров о том, когда именно арендодатель должен вернуть аванс арендатору, сторонам рекомендуется предусмотреть сроки возврата исполненного по договору.

--------------------------------
Пример формулировки условия соглашения о расторжении:
"Арендодатель обязуется в течение ________ дней после заключения настоящего соглашения вернуть арендатору сумму ранее полученного аванса в размере _______________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей".
--------------------------------

Согласно положениям п. 4 ст. 453 ГК РФ сторонам не запрещается исключить обязанность одной из них вернуть исполненное по договору. Например, стороны могут предусмотреть условие о том, что при расторжении договора авансовый платеж не возвращается (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2010 по делу N А11-1665/2009). При этом следует учитывать, что такое условие будет выгодно только арендодателю, поскольку он освобождается от обязанности вернуть исполненное. Арендатор в такой ситуации несет риск того, что он не сможет взыскать часть аванса, превышающую арендную плату за период до расторжения договора, и понесет материальные потери.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае изменения или расторжения договора сумма авансового платежа не подлежит возврату арендатору".
--------------------------------

Если в соглашении об изменении или расторжении или в договоре не установлено право требовать возврата исполненного
В этом случае стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Однако суды при толковании положений п. 4 ст. 453 ГК РФ делают вывод о том, что сторона вправе требовать возврата исполненного по договору, если другая сторона неосновательно обогатилась за ее счет (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").

13.1.2. Момент изменения и расторжения договора
по соглашению сторон

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о расторжении стороны могут установить, что договор считается измененным или расторгнутым не с момента подписания соответствующего соглашения, а с указанной в нем даты или с даты наступления события, определенного этим соглашением.
Согласование данного условия может быть выгодно сторонам, если они решили изменить отношения по договору на будущее, но с определенного момента.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)".
--------------------------------

Если иной момент изменения и расторжения договора не согласован
В этом случае обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения об изменении или расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

13.2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
Статьи 450, 619, 620 ГК РФ

По общему правилу договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Перечень существенных нарушений содержится в ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Основания досрочного расторжения договора судом, установленные законом
Согласно ст. 619 ГК РФ договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, если:
1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) арендатор существенно ухудшает имущество;
3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, когда производство такого ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель также вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора в случае, когда арендатор использует имущество не по назначению или с нарушением условий договора (п. 3 ст. 615 ГК РФ).
Необходимо учитывать, что арендодатель может обратиться в суд с указанным иском только после того, как арендатору будет направлено письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ). Если арендатор устранит нарушение, то суд откажет в удовлетворении требования о расторжении договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если арендатором устранены в разумный срок нарушения, являющиеся основанием для его расторжения, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! Если арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд, арендодатель даже в случае уплаты долга арендатором вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора на основании абз. 4 ст. 619 ГК РФ. Однако сделать это он должен в разумный срок, в противном случае право на расторжение договора в связи с допущенным арендатором нарушением будет утрачено.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендодатель вправе предъявить в разумный срок требование о расторжении договора по причине невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд даже после уплаты долга арендатором, см. в Путеводителе по судебной практике.

В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора;
3) арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки, когда производство такого ремонта является обязанностью арендодателя;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется непригодным для использования.

Кроме того, Гражданский кодекс РФ предусматривает право арендатора потребовать досрочного расторжения договора, если:
- ему не были переданы принадлежности и документы, относящиеся к объекту аренды, в связи с чем использование последнего по назначению невозможно, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ);
- арендодатель не предоставил арендатору имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда он не согласован, - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ);
- обнаружены недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (абз. 5 п. 1 ст. 612 ГК РФ);
- арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на объект аренды, в частности о сервитуте, праве залога и т.п. (абз. 2 ст. 613 ГК РФ);
- арендодателем нарушена обязанность производить капитальный ремонт (абз. 6 п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон могут быть установлены иными законами (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Так, в силу п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка может быть прекращен по инициативе арендодателя по основаниям, указанным в п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ.
Пунктом 3 ст. 32 Федерального закона от 07.06.2013 N 108-ФЗ "О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено право арендатора земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут в целях реализации указанного Закона, требовать расторжения договора аренды, если вследствие установления сервитута невозможно использовать весь участок или его часть. Аналогичные положения предусмотрены п. 3 ст. 15.2 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", п. 3 ст. 32.1 Федерального закона от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации".

Основания досрочного расторжения договора судом, установленные соглашением сторон
Стороны в договоре аренды могут изменить основания досрочного расторжения, предусмотренные ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Например, они вправе установить, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы.

- Судебную практику, подтверждающую, что стороны могут установить иные по сравнению с предусмотренными ст. 619 ГК РФ основания для досрочного расторжения договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Настоящий договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором суммы арендной платы".
--------------------------------

Стороны также вправе определить в договоре собственные основания для его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон (абз. 6 ст. 619, абз. 6 ст. 620 ГК РФ). Эти основания могут быть связаны с нарушениями условий договора, не указанными в ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Например, основанием может являться неисполнение арендатором обязанности по производству текущего ремонта в установленные сроки.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, если арендатор не производит текущий ремонт в установленные настоящим договором сроки".
--------------------------------

В то же время стороны могут установить основания расторжения договора, не связанные с нарушением другой стороной условий договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что в договоре могут быть установлены основания расторжения, не связанные с нарушением сторонами его условий, см. в Путеводителе по судебной практике.

Такие основания могут не зависеть от действий сторон (например, производственная необходимость арендодателя в эксплуатации переданного в аренду имущества).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель вправе в любое время в судебном порядке потребовать досрочного расторжения настоящего договора, если возникнет производственная необходимость в эксплуатации переданного в аренду имущества".
--------------------------------

Внимание! При изменении или расторжении договора в судебном порядке моментом его изменения или расторжения будет являться момент вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Если в договоре не указаны дополнительные к законным основания расторжения договора в судебном порядке
В этом случае сторона не сможет требовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, которые не предусмотрены ни законом, ни договором (см. Риск арендатора 13.2.1).
Требовать расторжения договора сторона вправе будет только по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ и иными законами (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ), а также при существенном нарушении договора другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае. Например, существенным нарушением может быть признано частичное невнесение арендной платы (п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

13.3. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА
Статьи 450, 610 ГК РФ

Договор аренды может быть расторгнут путем отказа одной из сторон от его исполнения, если такое право предусмотрено договором или законом (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Для договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, данное право установлено абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. Если срок договора определен, то стороны на основании ст. 310 ГК РФ могут согласовать право на односторонний отказ от его исполнения.
Под отказом от договора подразумевается его прекращение по инициативе только одной стороны без обращения в суд, например, путем направления соответствующего уведомления другой стороне.

- Судебную практику, подтверждающую, что для одностороннего отказа от договора достаточно направления уведомления без обращения в суд, см. в Путеводителе по судебной практике.

Основания и порядок расторжения договора аренды зависят от того, на какой срок заключен договор. В связи с этим при согласовании условия об одностороннем отказе от договора сторонам необходимо определить следующее:
- основания и порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок;
- основания и порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок.

Если стороны не предусмотрели возможность одностороннего отказа от договора
В этом случае от договора аренды, заключенного на определенный срок, ни одна из сторон не сможет отказаться во внесудебном порядке (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) даже при нарушении другой стороной его условий (см. Риск арендатора 13.3.1).
Если договор заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе в порядке ст. 610 ГК РФ отказаться от договора, предупредив контрагента за один месяц.

13.3.1. Основания и порядок отказа от договора,
заключенного на неопределенный срок

В соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Согласование в договоре оснований отказа не требуется. Следовательно, такой отказ является немотивированным.
Поскольку отказ от прав не влечет их прекращения (ст. 9 ГК РФ), установление в договоре запрета на немотивированный отказ будет ничтожным. Суды указывают, что положения п. 2 ст. 610 ГК РФ диспозитивны только в части согласования срока для направления уведомления об отказе. Следовательно, само право сторон в любое время немотивированно отказаться от договора, заключенного или возобновленного на неопределенный срок, нельзя отменить или ограничить в договоре (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Если одна из сторон направит другой соответствующее уведомление, это будет безусловным основанием для прекращения отношений и возврата арендованного имущества.

- Судебную практику, подтверждающую, что уведомление о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных отношений, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендатор вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора".
--------------------------------

Уведомление об отказе от договора должно быть сформулировано таким образом, чтобы из его содержания явно следовало волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ). В противном случае арендодатель не сможет потребовать выселения арендатора.

- Судебную практику, подтверждающую, что уведомление об отказе от договора должно содержать четко выраженное волеизъявление стороны прекратить арендные отношения, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки уведомления:
"Настоящим уведомляем вас о своем решении отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора N ____ от "___" ________ 20__ г. на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ".
--------------------------------

Порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок
Если договор аренды заключен на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ), сторона обязана в случае отказа от договора уведомить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Стороны могут определить в договоре иной срок уведомления (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Он может быть как больше, так и меньше установленного законом.
За возврат имущества до истечения срока уведомления о прекращении договора может быть установлена неустойка. Подробнее об этом см. п. 4.2.4 "Срок возврата имущества" настоящих Рекомендаций.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за 10 дней".
--------------------------------

Если сторонам важно, чтобы уведомление об отказе от договора было направлено контрагенту определенным образом, в договоре следует закрепить этот способ. Например, указать, что на приведенный в договоре адрес должно быть направлено заказное письмо с уведомлением о вручении.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае отказа одной из сторон от договора в одностороннем порядке она обязана направить соответствующее уведомление другой стороне на указанный в договоре адрес".
--------------------------------

Если уведомление было направлено почтой по адресу, указанному в договоре, но затем возвращено арендодателю по прошествии установленного срока хранения с отметкой об отсутствии адресата, суд может посчитать, что арендатор уклонился от его получения. Срок предупреждения об отказе будет исчисляться с даты отметки на почтовом отправлении об отсутствии адресата.

- Судебную практику, подтверждающую, что если арендатор уклонился от получения уведомления об отказе от договора, направленного по указанному в договоре адресу, то срок, по истечении которого договор прекращается, отсчитывается с даты отметки об отсутствии адресата, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации". Указанным Законом введена ст. 165.1 ГК РФ, касающаяся порядка направления и получения юридически значимых сообщений. В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ правовые последствия таких сообщений наступают для лица, которому они адресованы, с момента их доставки самому лицу или его представителю. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным адресату и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата. Применительно к ситуации с направлением уведомления об одностороннем отказе от договора аренды это означает, что срок для расторжения договора исчисляется с момента доставки уведомления арендатору. Если уведомление поступит в почтовое отделение, а арендатор не предпримет всех необходимых мер для его получения, оно будет считаться доставленным.
Необходимо учитывать, что норма п. 1 ст. 165.1 ГК РФ диспозитивна в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе предусмотреть в договоре иной порядок направления и получения юридически значимых сообщений.

Если порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, не согласован
Договор будет считаться расторгнутым по истечении месяца, а при аренде недвижимого имущества - по истечении трех месяцев с момента получения стороной уведомления об отказе согласно ст. 610 ГК РФ. До окончания этого срока арендодатель не вправе будет потребовать возврата арендованного имущества (см. Риск арендодателя 13.3.1), а арендатор - прекратить вносить арендную плату (см. Риск арендатора 13.3.2).
Сторонам следует учитывать, что существует судебная практика, согласно которой договор будет считаться расторгнутым по истечении установленного п. 2 ст. 610 ГК РФ срока с момента направления уведомления, а не с момента его получения.

- Судебную практику, подтверждающую, что существует две позиции судов относительно того, с какого момента считается расторгнутым договор, заключенный на неопределенный срок, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если в договоре не будет указан адрес для направления уведомления, сторона может использовать адрес постоянного действующего исполнительного органа другой стороны, указанный в ЕГРЮЛ. Такой адрес отражается в ЕГРЮЛ для целей осуществления связи с юридическим лицом, что следует из пп. "в" п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Если сторона, которой направлена корреспонденция, не примет мер к ее получению по этому адресу, она не сможет в дальнейшем ссылаться на то, что уведомление не было ею получено, и, как следствие, утверждать, что действие договора не прекратилось. Данный вывод следует из п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица". Согласно названному пункту юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, которые поступили по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя. В отношениях с третьими лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ, такое лицо не вправе ссылаться на недостоверность информации, отраженной в реестре, и на сведения об адресе, в нем не указанные, за исключением случаев, предусмотренных абз. 2 п. 2 ст. 51 ГК РФ.

13.3.2. Основания и порядок отказа от договора,
заключенного на определенный срок

В отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, основания для одностороннего отказа от его исполнения § 1 гл. 34 ГК РФ ("Аренда") не установлены. Стороны могут определить их в договоре самостоятельно, причем эти основания могут быть как связанные, так и не связанные с нарушением контрагентом условий договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что договором могут быть определены основания для одностороннего отказа от его исполнения, связанные и не связанные с нарушением его условий, см. в Путеводителе по судебной практике.

При согласовании данного условия рекомендуется использовать формулировку "односторонний отказ во внесудебном порядке", из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае суд может квалифицировать это условие как право стороны расторгнуть договор только через суд по ст. 619 ГК РФ (см. Риск арендодателя 13.3.2).

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения арендатором арендной платы более чем на ________ (указывается срок)".
--------------------------------

Договором аренды, заключенным на определенный срок, может быть предусмотрено право стороны (арендатора или арендодателя) немотивированно отказаться от исполнения договора в любое время до прекращения его действия (отказ без оснований). Для этого достаточно включить в договор положение о праве на односторонний отказ. Согласовывать условия и основания отказа не требуется.

- Судебную практику, подтверждающую, что в договоре можно предусмотреть право арендодателя на односторонний отказ от его исполнения, не указывая оснований такого отказа, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Примеры формулировки условия:
"Стороны вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора".

"Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора".
--------------------------------

Кроме того, арендодатель может быть заинтересован во включении в договор условия о том, что арендатор, отказывающийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку. Согласование такого условия возможно в силу норм о свободе договора ст. 421 ГК РФ.

- Судебную практику, подтверждающую, что в договоре можно согласовать условие об уплате арендатором неустойки в случае его отказа от договора в одностороннем порядке, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае одностороннего отказа арендатора от договора он уплачивает арендодателю штраф в размере __________".
--------------------------------

Арендатор, в свою очередь, может согласовать в договоре условие, согласно которому при отказе арендодателя от договора в одностороннем порядке последний выплачивает неустойку, например, в виде штрафа.

- Судебную практику, подтверждающую, что в договоре можно согласовать условие об уплате арендодателем штрафа при его одностороннем отказе от договора, см. в Путеводителе по судебной практике.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"В случае одностороннего отказа арендодателя от договора он уплачивает арендатору штраф в размере __________".
--------------------------------

Внимание! Условие договора аренды о том, что арендатор обязан заранее уведомить арендодателя о досрочном возврате имущества, не будет признано согласованием права на односторонний отказ от договора.

- Судебную практику, подтверждающую, что не является условием о праве на односторонний отказ от договора положение, обязывающее арендатора заранее уведомить арендодателя о досрочном возврате имущества, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если стороны не согласовали право на односторонний отказ от договора, заключенного на определенный срок
В таком случае ни одна из сторон не сможет отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок
В отношении договора аренды, заключенного на определенный срок, порядок одностороннего отказа от его исполнения законом не установлен (ст. 610 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе определить его самостоятельно (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Для этого рекомендуется закрепить в договоре:
- обязанность отказывающейся стороны направить контрагенту уведомление об отказе от договора;
- срок, за который сторона обязана уведомить контрагента об отказе от договора;
- адрес, по которому осуществляется направление уведомления об отказе от договора.

--------------------------------
Пример формулировки условия:
"Каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от настоящего договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за __________ (указывается срок). Направление уведомления осуществляется по адресу, указанному в настоящем договоре".
--------------------------------

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации". Указанным Законом введена ст. 165.1 ГК РФ, касающаяся порядка направления и получения юридически значимых сообщений. В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ правовые последствия таких сообщений наступают для лица, которому они адресованы, с момента их доставки самому лицу или его представителю. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным адресату и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата. Применительно к ситуации с направлением уведомления об одностороннем отказе от договора аренды это означает, что согласованный сторонами срок исчисляется с момента доставки уведомления другой стороне. Если уведомление поступит в почтовое отделение, но получатель не предпримет всех необходимых мер для его получения, уведомление будет считаться доставленным.
Необходимо учитывать, что норма п. 1 ст. 165.1 ГК РФ диспозитивна в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 165.1 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе предусмотреть в договоре иной порядок направления и получения юридически значимых сообщений.

Если стороны не согласовали порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок
Если право на односторонний отказ от договора согласовано, а порядок такого отказа не установлен, договор будет считаться расторгнутым с момента получения стороной уведомления об отказе (см. Риск арендатора 13.3.3).
Если в договоре не будет указан адрес для направления уведомления, сторона может использовать адрес постоянного действующего исполнительного органа другой стороны, указанный в ЕГРЮЛ. Такой адрес отражается в ЕГРЮЛ для целей осуществления связи с юридическим лицом, что следует из пп. "в" п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Если сторона, которой направлена корреспонденция, не примет мер к ее получению по этому адресу, она не сможет в дальнейшем ссылаться на то, что уведомление не было ею получено, и, как следствие, утверждать, что действие договора не прекратилось. Данный вывод следует из п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица". Согласно названному пункту юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, которые поступили по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя. В отношениях с третьими лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ, такое лицо не вправе ссылаться на недостоверность информации, отраженной в реестре, и на сведения об адресе, в нем не указанные, за исключением случаев, предусмотренных абз. 2 п. 2 ст. 51 ГК РФ.

14. ОТДЕЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ
ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Аренда государственного и муниципального имущества отличается некоторыми особенностями, связанными с тем, что она регулируется помимо Гражданского кодекса РФ специальными законами (например, Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и др.). Это обстоятельство нужно учитывать, в частности, в следующих ситуациях:
- реализация преимущественного права на заключение договора на новый срок;
- продление и возобновление договора;
- приобретение арендатором в собственность арендованного имущества.

14.1. ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА
НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК ПРИ АРЕНДЕ
ГОСУДАРСТВЕННОГО ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Арендатор государственного или муниципального имущества, которое в установленных законом случаях предоставляется в аренду только путем проведения торгов (например, согласно п. п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ), обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.
Если арендодатель заключит договор с победителем торгов, прежний арендатор вправе будет в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору вне зависимости от того, принимал ли он в них участие. Однако суд откажет в удовлетворении такого иска в соответствии со ст. 10 ГК РФ, если до заключения договора с победителем торгов арендодатель предлагал арендатору заключить договор на условиях, предложенных победителем, а арендатор отказался.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор государственного или муниципального имущества может реализовать преимущественное право в судебном порядке вне зависимости от того, участвовал ли он в торгах, а также случаи отказа в защите преимущественного права см. в Путеводителе по судебной практике.

Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, предусмотренном абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор.

- Судебную практику, подтверждающую, что арендатор по прекращенному договору аренды обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок при условии письменного уведомления арендодателя о намерении заключить такой договор, см. в Путеводителе по судебной практике.

Заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов возможно:
- в силу норм ст. 17.1 Закона о защите конкуренции;
- если арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства.

14.1.1. Заключение договора аренды государственного
или муниципального имущества на новый срок
без проведения торгов

Частью 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрена возможность заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок по истечении срока его действия без проведения торгов, если одновременно соблюдены следующие условия:
- арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
- договор не предусматривает заключения на новый срок только по результатам проведения торгов;
- законом не ограничен срок действия договора;
- арендная плата определяется на основании оценки рыночной стоимости объекта аренды;
- минимальный срок действия договора, заключаемого на новый срок, составляет три года (установление меньшего срока возможно только по заявлению арендатора).
Арендодатель вправе отказать в заключении договора на новый срок в порядке и на условиях, указанных в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, только в следующих случаях:
- если было принято решение об ином порядке распоряжения арендуемым имуществом (пп. 1 ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции);
- при наличии у арендатора задолженности по арендной плате либо по начисленным неустойкам в размере, превышающем сумму арендной платы более чем за один период (пп. 2 ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).
Если арендодатель откажется от заключения договора на новый срок по иным основаниям и затем в течение года со дня истечения срока действия первоначального договора аренды заключит договор с другим лицом, арендатор по прекращенному договору сможет потребовать перевода на себя прав и обязанностей по новому договору. Кроме того, он будет вправе потребовать возмещения убытков, причиненных отказом арендодателя заключить договор аренды на новый срок (ч. 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

14.1.2. Заключение договора аренды государственного
или муниципального имущества на новый срок без проведения
торгов субъектами малого и среднего предпринимательства

До 1 июля 2013 г. договор аренды, для которого требуется обязательное проведение торгов, мог быть заключен на новый срок без их проведения с арендатором - субъектом малого и среднего предпринимательства. В соответствии с ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции такой арендатор мог заключить договор на новый срок без торгов, при условии что первоначальный договор аренды был заключен до 1 июля 2008 г. и отсутствовали основания для его досрочного расторжения, предусмотренные гражданским законодательством.
С 1 июля 2013 г. ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции признана утратившей силу (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 6 Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства"). Согласно пояснительной записке к проекту данного Закона предполагалось предоставить право субъектам малого и среднего предпринимательства заключать на новый срок без проведения торгов все договоры, а не только заключенные до 1 июля 2008 г. Однако принятым Законом норма ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции была отменена полностью, а не уточнена указанным образом.
Поскольку другие специальные нормы в законах отсутствуют, представляется, что после 1 июля 2013 г. субъекты малого и среднего предпринимательства смогут заключать договоры аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов при условии соблюдения общего порядка, установленного ч. 9, 10, 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Кроме того, как следует из пп. 9 ч. 1 ст. 17.1, пп. 13 ч. 1 ст. 19 Закона о защите конкуренции, названным субъектам могут быть предоставлены государственные или муниципальные преференции. Следовательно, вопрос о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов может быть решен через установление соответствующих преференций.

14.2. ОСОБЕННОСТИ ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА
И ВОЗОБНОВЛЕНИЯ ЕГО НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК

В отношении возобновления на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества необходимо учитывать следующее. Исходя из правовой позиции, сформулированной в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды такого имущества не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, если он был заключен после вступления в силу закона, требующего для его заключения обязательного проведения торгов.

- Судебную практику, подтверждающую, что договор аренды государственного или муниципального имущества не может быть возобновлен на неопределенный срок, если он заключен после вступления в силу закона, устанавливающего обязательное проведение торгов для заключения таких договоров, см. в Путеводителе по судебной практике.

Что касается заключения договора на новый определенный срок, то следует учитывать, что в установленных законом случаях договор аренды государственного или муниципального имущества может заключаться только по результатам торгов - конкурсов или аукционов (см., например, п. п. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса РФ). Заключение такого договора на новый срок по истечении срока его действия или его продление также возможны только путем проведения торгов. В противном случае договор или соглашение о продлении недействительны в соответствии со ст. 168 ГК РФ (абз. 2 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Внимание! С 1 сентября 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации". Изменения касаются в том числе квалификации недействительных сделок и последствий их недействительности. В частности, согласно новой редакции ст. 168 ГК РФ сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются оспоримыми, а не ничтожными (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, и исключения из правила оспоримости. Одним из таких исключений является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ о том, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если при этом она посягает на публичные интересы либо права и законные интересы третьих лиц. Данное правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (п. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Законом о защите конкуренции установлены случаи, в которых договор аренды, заключаемый только по результатам торгов, может быть заключен на новый срок без их проведения. Подробнее об этом см. п. 14.1 настоящих Рекомендаций.

14.3. ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ (ПРИВАТИЗАЦИЯ)
АРЕНДОВАННОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что приобретение в собственность государственного и муниципального имущества производится в порядке, предусмотренном законами о приватизации. Общий порядок приобретения в собственность такого имущества установлен Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). В ст. 13 названного Закона приведен перечень способов приватизации, который в силу прямого указания п. 5 данной статьи является закрытым. В этом перечне выкуп арендованного имущества путем включения соответствующего условия в договор аренды на основании ст. 624 ГК РФ не упомянут. Следовательно, после вступления в силу Закона N 178-ФЗ включение в договор аренды государственного или муниципального имущества условия о выкупе неправомерно и последующий переход права собственности на имущество на основании такого условия невозможен.

- Судебную практику, подтверждающую, что выкуп арендованного имущества неправомерен, если в момент заключения договора аренды с правом выкупа законодательством не был предусмотрен такой способ приватизации, см. в Путеводителе по судебной практике.

Однако если договор аренды государственного или муниципального имущества был заключен до вступления в силу Закона N 178-ФЗ, а именно до 26 апреля 2002 г., и в нем было согласовано условие о выкупе имущества, то выкуп может быть осуществлен в порядке, установленном п. 12 ст. 43 указанного Закона. Подробнее об этом см. п. 14.3.1 настоящих Рекомендаций.
Кроме того, п. 5 ст. 3 Закона N 178-ФЗ предусматривает возможность установления отдельным законом особенностей, связанных с приватизацией государственного или муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Таким законом на сегодняшний день является Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Подробнее об этом см. п. 14.3.2 настоящих Рекомендаций.

14.3.1. Выкуп арендованного государственного имущества
по договору, заключенному до вступления в силу
Федерального закона от 21.02.2001 N 178-ФЗ

Порядок выкупа арендованного имущества по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 178-ФЗ, зависит от того, определен ли в договоре размер выкупа, срок и порядок его внесения. Порядок выкупа по указанным договорам разъяснен в Положении о реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (утв. Постановлением Правительства РФ от 25.09.2002 N 707) (далее - Положение).
На сегодняшний день возможность приобретения в собственность арендованного имущества по договору, заключенному до вступления в силу Закона N 178-ФЗ, может быть реализована, только если в этом договоре согласованы условия о размере, сроке и порядке внесения выкупа и установленный для выкупа срок еще не истек. В этом случае арендатор направляет заявление о выкупе с приложением определенных Положением документов в территориальный орган Минимущества России, который в месячный срок рассматривает его и направляет арендатору подтверждение выполнения им условий договора аренды с правом выкупа (п. 2 Положения). Следует учитывать, что если по истечении срока, установленного договором, заявление арендатора не поступило, положение договора о выкупе утрачивает силу (п. 12 ст. 43 Закона N 178-ФЗ).
Для случаев, когда упомянутые условия договором не предусмотрены, была установлена более сложная процедура выкупа, зависящая от размера рыночной стоимости арендованного имущества. Однако в настоящий момент этот вариант утратил актуальность, поскольку в силу п. 12 ст. 43 Закона N 178-ФЗ возможность приобретения в собственность имущества по договору, в котором не согласованы указанные условия, существовала только в течение шести месяцев с момента вступления в силу данного Закона, т.е. до 26 октября 2002 г. По истечении этого срока арендатор не вправе требовать заключения договора купли-продажи арендованного имущества (Постановление ФАС Поволжского округа от 17.04.2006 по делу N А57-12362/04-26).

14.3.2. Отдельные особенности приобретения в собственность
арендованного государственного или муниципального
недвижимого имущества субъектами малого и среднего
предпринимательства

Субъекты малого и среднего предпринимательства, являющиеся арендаторами государственного или муниципального недвижимого имущества, имеют преимущественное право на его приобретение в собственность при соблюдении определенных условий. Это право предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Внимание! В соответствии с ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ реализовать указанное право можно в срок до 1 июля 2015 г. Установленный ранее срок до 1 июля 2013 г. был продлен Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 144-ФЗ).
Законом N 144-ФЗ также внесены другие изменения в Закон N 159-ФЗ, затрагивающие условия и порядок реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

При реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованного недвижимого государственного или муниципального имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ рекомендуется:
- изучить, какие для этого необходимо соблюсти условия;
- правильно определить размер выкупной цены имущества в случае, если арендатором проведены неотделимые улучшения;
- учесть момент прекращения обязанности по внесению арендной платы;
- выяснить, как действовать в ситуации, если в процессе реализации преимущественного права сменился собственник имущества.

14.3.2.1. Условия реализации преимущественного права
на приобретение в собственность арендованного недвижимого
имущества субъектами малого и среднего предпринимательства

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрены следующие условия, при которых возможна реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества:
- имущество по состоянию на 1 июля 2013 г. находится в аренде у арендатора непрерывно в течение двух лет и более (за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ);
- у арендатора на день заключения договора (или на день подачи заявления о реализации преимущественного права в соответствии с ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ) отсутствует задолженность по арендной плате и неустойкам;
- имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Арендатор может обратиться с заявлением о приобретении в собственность арендуемого имущества, находящегося в этом перечне, если он владел и (или) пользовался им непрерывно в течение пяти и более лет и в перечень имущество входило также в течение пяти и более лет до дня подачи заявления (ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).
Ранее в ч. 3 ст. 3 Закона N 159-ФЗ устанавливалось также, что для реализации преимущественного права площадь арендуемых помещений не должна превышать предельных значений, установленных субъектами РФ. Однако с 1 июля 2013 г. данный пункт признан утратившим силу (пп. "в" п. 2 ст. 3 Закона N 144-ФЗ).

Отдельные проблемы реализации условия о нахождении имущества в аренде непрерывно в течение двух лет и более
Подпунктом "а" п. 2 ст. 3 Закона N 144-ФЗ в ст. 3 Закона N 159-ФЗ внесены изменения, согласно которым имущество должно находиться в аренде в соответствии с договором или договорами непрерывно в течение двух лет и более по состоянию на 1 июля 2013 г. (за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).
При этом непрерывность аренды сохраняется в случае наличия временного интервала между прекращением одного договора и заключением следующего, если данный период незначителен и в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель не заявлял возражений.

- Судебную практику, подтверждающую, что если арендатор продолжал использовать имущество, то незначительный промежуток времени между прекращением одного договора и заключением следующего не влияет на непрерывность исчисления срока, необходимого для реализации преимущественного права, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если арендатор в промежутке между окончанием срока действия первоначального договора и заключением следующего продолжал пользоваться имуществом в отсутствие возражений арендодателя, то первоначальный договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Однако если подписанный сторонами новый договор впоследствии признан незаключенным, то при исчислении срока владения и пользования имуществом возникает вопрос: можно ли считать, что в этом случае остается действующим первоначальный договор?
В судебной практике существует подход, согласно которому если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, позднее признанный незаключенным, то первоначальный договор не прекращает своего действия. Такой подход в настоящее время подтвержден позицией Президиума ВАС РФ, отраженной в Постановлении от 25.09.2012 N 1283/12. В связи с этим можно предположить, что применительно к ситуации с реализацией преимущественного права на приобретение имущества в собственность период владения и пользования на основании первоначального договора, возобновленного на неопределенный срок, может быть учтен для исчисления необходимого периода пользования имуществом. Арендатор сможет реализовать преимущественное право на его приобретение.
Однако есть и противоположная позиция судов, по которой первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если дальнейший договор признан незаключенным.

- Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о прекращении договора, заключенного или возобновленного на неопределенный срок, если в дальнейшем стороны подписали новый договор, который был признан незаключенным, см. в Путеводителе по судебной практике.

Арендатор реализует преимущественное право в отношении недвижимого имущества, договор аренды которого по общему правилу подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Соответственно, договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). При этом возможны ситуации передачи имущества арендатору до регистрации договора. В таком случае необходимо определить, с какого момента начинается исчисление срока владения и пользования имуществом для реализации преимущественного права - с даты государственной регистрации договора в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ или с момента фактической передачи имущества. Судебная практика придерживается позиции, согласно которой период с начала пользования имуществом до государственной регистрации договора включается в срок, необходимый для выкупа объекта аренды.

- Судебную практику, подтверждающую, что период пользования имуществом до государственной регистрации договора включается в срок непрерывного владения и пользования, см. в Путеводителе по судебной практике.

Подробнее о регистрации договора аренды зданий, сооружений, помещений см. п. 5 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

14.3.2.2. Оплата неотделимых улучшений арендованного
недвижимого имущества при его выкупе в соответствии
с Федеральным законом N 159-ФЗ

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приобрести арендуемое государственное или муниципальное недвижимое имущество в собственность по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При определении размера выкупной цены арендованного имущества, в отношении которого арендатором произведены неотделимые улучшения, необходимо учитывать разъяснения, данные Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 25.12.2012 N 9785/12.
Как указал суд, в силу ст. 217 ГК при приватизации государственного или муниципального имущества применяются нормы соответствующих специальных законов, а нормы Гражданского кодекса РФ - только в случае, если такими законами отношения не урегулированы.
Частью 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений, которые произведены с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендатором имущества. В отличие от норм Гражданского кодекса РФ, указанный Закон не предоставляет арендодателю возможности не оплачивать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений. С учетом разъяснений Президиума ВАС РФ можно прийти к выводу, что положения ст. 623 ГК РФ в данном случае не применяются. Следовательно, при определении размера выкупной цены условие договора, согласно которому арендодатель вправе не оплачивать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений, применению не подлежит. В названном Постановлении суд разъяснил, что при установлении выкупной цены рыночная стоимость имущества должна быть уменьшена на стоимость произведенных неотделимых улучшений. Стоимость таких улучшений определяется с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения на ту же дату, что и стоимость имущества.
Подробнее о неотделимых улучшениях при аренде здания, сооружения, помещения см. п. 7.5.2 "Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений".

14.3.2.3. Момент прекращения обязанности по внесению
арендной платы при выкупе арендованного недвижимого
имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ

Исходя из п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обязательство по внесению арендной платы прекращается в момент заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Однако при выкупе арендованного имущества субъектом малого и среднего предпринимательства в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, нельзя установить иной момент, поскольку в силу абз. 3 п. 6 указанного Постановления не допускается включение в договор купли-продажи или иное соглашение условия о сохранении обязательства по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. Арендная плата, внесенная после заключения договора купли-продажи, может быть взыскана арендатором в качестве неосновательного обогащения (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2013 по делу N А82-6434/2012).

14.3.2.4. Реализация субъектами малого и среднего
предпринимательства преимущественного права на приобретение
недвижимого имущества при смене собственника имущества

В течение срока аренды ее объект может быть передан, например, из государственной собственности в муниципальную. При этом может произойти так, что арендатор заключил договор с новым собственником ранее, чем имущество перешло в муниципальную собственность. В этом случае договор считается заключенным со дня передачи имущества в муниципальную собственность и не будет являться ничтожным, поскольку имущество не выбывало из пользования арендатора и он пользовался им по ранее заключенному с прежним собственником договору, который был переоформлен с уполномоченным органом нового собственника.

- Судебную практику, подтверждающую, что в указанной ситуации договор не является ничтожным, см. в Путеводителе по судебной практике.

При наличии решения о смене собственника государственного имущества все последующие, зависящие от нового собственника действия по оформлению права собственности не влияют на возможность реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендованного имущества в собственность в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 1283/12).