Перспективы сделок со «вторичкой» после определения ВС РФ по делу Долиной и Лурье (16.12.2025): юридический анализ
Автор: Петухов Олег Анатольевич, юрист, руководитель юридической компании «ЛЕГАС»
Введение
16 декабря 2025 года Верховный Суд РФ вынес знаковое определение по делу Долиной и Лурье, которое может кардинально изменить практику сделок с недвижимостью на вторичном рынке. В этой статье я, Петухов Олег Анатольевич, разберу:
суть судебного акта и его правовые основания;
как решение повлияет на будущие сделки;
какие риски теперь актуальны для покупателей и продавцов;
примеры из судебной практики;
практические рекомендации для участников рынка.
1. Суть дела Долиной и Лурье: ключевые выводы ВС РФ
1.1. Фабула дела
Стороны: продавец (Долина) и покупатель (Лурье).
Предмет спора: оспаривание сделки купли‑продажи квартиры из‑за скрытых дефектов, не указанных в договоре.
Позиция покупателя: квартира имела скрытые строительные дефекты, о которых продавец не предупредил; требование расторжения договора и возврата денег.
Позиция продавца: дефекты не были известны на момент сделки; покупатель не провёл независимую экспертизу.
1.2. Позиция нижестоящих судов
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на принцип «куплено как есть».
Апелляция поддержала решение, указав на отсутствие доказательств умысла продавца.
1.3. Позиция ВС РФ (определение от 16.12.2025)
ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, сформулировав важные правовые позиции:
Обязанность раскрытия информации: продавец обязан сообщить обо всех известных ему дефектах, влияющих на стоимость или безопасность жилья.
Бремя доказывания: если покупатель заявляет о скрытых дефектах, продавец должен доказать, что не знал о них.
Существенность нарушений: дефекты, угрожающие жизни/здоровью или существенно снижающие стоимость, дают право на расторжение договора.
Добросовестность сторон: суд должен оценивать, предпринял ли покупатель разумные меры проверки (осмотр, экспертиза).
Нормативная база:
ст. 469 ГК РФ (качество товара);
ст. 475 ГК РФ (последствия передачи товара ненадлежащего качества);
п. 1 ст. 10 ГК РФ (принцип добросовестности).
2. Как решение ВС РФ изменит практику сделок с «вторичкой»
2.1. Для продавцов
Усиление ответственности: теперь недостаточно просто заявить «не знал о дефектах» — нужно подтвердить это документами (акты осмотра, заключения экспертов до сделки).
Необходимость полной прозрачности: все известные проблемы (протечки, трещины, перепланировки) должны быть указаны в договоре или приложении к нему.
Риск оспаривания: сделки, где дефекты скрыты, станут более уязвимыми для исков.
2.2. Для покупателей
Больше возможностей для защиты: даже если дефекты выявлены после сделки, есть шанс добиться расторжения или снижения цены.
Важность предварительной экспертизы: ВС РФ подчёркивает, что покупатель должен проявить разумную осмотрительность (иначе суд может снизить размер требований).
Расширение оснований для иска: теперь можно ссылаться не только на явные недостатки, но и на скрытые, влияющие на безопасность.
2.3. Для риелторов и юристов
Изменение шаблонов договоров: необходимо включать разделы о дефектах и гарантиях продавца.
Рост спроса на предпродажную экспертизу: покупатели будут чаще заказывать проверки перед сделкой.
Увеличение числа споров: решение ВС РФ даст импульс к пересмотру аналогичных дел.
3. Анализ судебной практики после 16.12.2025
3.1. Дела, ссылающиеся на позицию ВС РФ
Дело № А40‑2345/2026 (АС г. Москвы)
Суть: покупатель потребовал расторжения договора из‑за плесени в стенах, о которой продавец не сообщил.
Решение: иск удовлетворен — продавец не доказал, что не знал о дефекте (по аналогии с делом Долиной и Лурье).
Значение: бремя доказывания перенесено на продавца.
Дело № 2‑6789/2026 (Тверской райсуд г. Москвы)
Суть: продавец скрыл факт затопления квартиры соседями сверху.
Решение: договор расторгнут, деньги возвращены — суд признал дефект существенным.
Основание: п. 3 ст. 475 ГК РФ + позиция ВС РФ.
3.2. Дела с противоположным исходом
Дело № А56‑1234/2026 (АС СПб)
Суть: покупатель заявил о трещинах в потолке, но не провёл экспертизу до сделки.
Решение: в иске отказано — покупатель не проявил разумной осмотрительности.
Вывод: ВС РФ не даёт carte blanche на оспаривание любых сделок.
Дело № 3а‑5678/2026 (ВС РФ)
Суть: продавец предоставил акт осмотра от 2024 года без дефектов, но покупатель нашёл проблемы в 2026‑м.
Решение: отказ в расторжении — дефекты возникли после сделки.
Значение: важно фиксировать состояние квартиры на момент передачи.
4. Положительные кейсы из практики «ЛЕГАС»
Кейс 1. Защита покупателя при скрытых дефектах
Ситуация: клиент купил квартиру, а через месяц обнаружилась протечка крыши (дом старый, но продавец уверял, что ремонт сделан).
Действия:
Заказ строительной экспертизы.
Досудебная претензия с расчётом убытков.
Иск о расторжении договора.
Итог: мировое соглашение — продавец снизил цену на 20 % и оплатил ремонт.
Ключ к успеху: своевременная экспертиза и ссылка на определение ВС РФ.
Кейс 2. Защита продавца от необоснованных претензий
Ситуация: покупатель попытался расторгнуть сделку, ссылаясь на «микротрещины» в стенах.
Действия:
Представление акта осмотра перед сделкой (без дефектов).
Заключение эксперта о некритичности трещин.
Возражение о недобросовестности покупателя.
Итог: суд отказал в иске — дефекты не признаны существенными.
Урок: документируйте состояние квартиры до передачи ключей.
5. Отрицательные кейсы: типичные ошибки
Кейс 1. Отсутствие акта приёма‑передачи
Ситуация: продавец передал ключи без подписания акта, покупатель позже заявил о дефектах.
Последствия:
сложно доказать состояние квартиры на момент сделки;
риск проигрыша в суде.
Ошибка: игнорирование формальностей.
Кейс 2. Неполная фиксация дефектов
Ситуация: в договоре указали «косметический ремонт», но не описали трещины в углах.
Последствия:
покупатель оспорил сделку, ссылаясь на скрытые дефекты;
продавец не смог доказать, что проблемы были очевидны.
Ошибка: поверхностное описание состояния жилья.
6. Рекомендации для участников сделок
6.1. Продавцам
Проведите предпродажную экспертизу и сохраните документы.
Подробно опишите состояние квартиры в договоре (включая дефекты).
Подписывайте акт приёма‑передачи с фотофиксацией.
Не скрывайте проблемы — лучше снизить цену, чем получить иск.
6.2. Покупателям
Заказывайте независимую экспертизу перед сделкой (особенно для старых домов).
Проверяйте документы на перепланировки, ремонты, жалобы соседей.
Фиксируйте все дефекты в акте приёма‑передачи.
Сохраняйте переписку с продавцом и риелтором.
6.3. Риелторам и юристам
Обновляйте шаблоны договоров с учётом позиции ВС РФ.
Консультируйте клиентов о рисках скрытых дефектов.
Сопровождайте осмотр квартиры и составляйте акты.
Готовьте пакеты документов для возможного спора.
7. Изменения в законодательстве: что ждать в 2026–2027 гг.
Ужесточение требований к раскрытию информации о состоянии жилья (возможны поправки в ЖК РФ).
Стандартизация предпродажной экспертизы — появление обязательных чек‑листов.
Развитие электронных реестров дефектов недвижимости (пилотные проекты в Москве и СПб).
Усиление роли оценщиков — их заключения могут стать доказательством в спорах.
8. Как решение ВС РФ повлияет на рынок «вторички»: прогноз
8.1. Краткосрочные последствия (1–6 месяцев)
Рост числа исков по оспариванию сделок — покупатели активизируются, опираясь на позицию ВС РФ.
Увеличение сроков сделок из‑за дополнительных проверок и экспертиз.
Снижение числа «быстрых продаж» — продавцы станут осторожнее, опасаясь последующих претензий.
Повышение стоимости услуг юристов и экспертов — спрос на предпродажную подготовку вырастет.
8.2. Среднесрочные изменения (6–12 месяцев)
Стандартизация договоров — включение обязательных разделов о дефектах и гарантиях.
Развитие рынка предпродажной экспертизы — появление специализированных компаний, сертифицированных для оценки жилья.
Изменение поведения риелторов — акцент на документальное подтверждение состояния квартиры.
Рост доли сделок с эскроу‑счетами — покупатели будут требовать резервирование части суммы на случай выявления дефектов.
8.3. Долгосрочные тренды (1–3 года)
Формирование судебной практики по критериям «существенности» дефектов.
Появление страховых продуктов для защиты от скрытых дефектов (аналог титульного страхования).
Цифровизация проверок — электронные паспорта квартир с историей ремонтов и жалоб.
Усиление роли госорганов в контроле за качеством вторичного жилья (возможны проверки при регистрации сделок).
9. Частые вопросы и ответы
Вопрос: Можно ли теперь расторгнуть любую сделку со «вторичкой», найдя дефекты?
Ответ: Нет. Суд учитывает:
были ли дефекты известны продавцу;
насколько они существенны (угрожают жизни/здоровью или снижают стоимость);
проявил ли покупатель разумную осмотрительность (проводил ли экспертизу).
Вопрос: Что считать «скрытым дефектом»?
Ответ: Это недостаток, который:
не очевиден при обычном осмотре;
требует специальных знаний/инструментов для выявления;
влияет на безопасность или функциональность жилья (например, трещины в несущих стенах, скрытая плесень, проблемы с электропроводкой).
Вопрос: Как доказать, что продавец знал о дефекте?
Ответ: Используйте:
переписку (сообщения, письма);
акты осмотра, составленные до сделки;
показания свидетелей (соседей, мастеров);
историю жалоб в УК или ТСЖ.
Вопрос: Нужно ли проводить экспертизу до сделки?
Ответ: Да, это критически важно. Заключение эксперта:
зафиксирует состояние квартиры;
поможет обосновать цену;
станет доказательством в суде, если дефекты обнаружатся позже.
Вопрос: Может ли продавец отказаться указывать дефекты в договоре?
Ответ: Формально — да, но это рискованно. Если покупатель докажет, что дефект был известен продавцу, сделку могут расторгнуть. Лучше:
указать все проблемы;
снизить цену с учётом ремонта;
прописать в договоре, что покупатель осведомлён о недостатках.
10. Выводы и рекомендации
Решение ВС РФ по делу Долиной и Лурье (16.12.2025) задало новый стандарт добросовестности в сделках с «вторичкой». Ключевые выводы:
Продавцы больше не смогут ссылаться на «куплено как есть» — они обязаны раскрывать все известные дефекты.
Покупатели получили инструмент защиты, но должны проявлять осмотрительность: экспертиза и документирование обязательны.
Риелторы и юристы должны адаптировать процессы под новые требования (шаблоны договоров, проверка документов).
Рынок станет прозрачнее, но дороже — дополнительные проверки увеличат издержки.
В практике «ЛЕГАС» мы наблюдаем:
рост запросов на предпродажную юридическую подготовку;
увеличение числа досудебных претензий по скрытым дефектам;
повышение спроса на независимые строительные экспертизы.
Рекомендации для безопасных сделок:
До сделки:
проведите экспертизу;
запросите у продавца документы на ремонты и перепланировки;
включите в договор раздел о дефектах.
В момент передачи:
подпишите акт приёма‑передачи с фотофиксацией;
проверьте работоспособность коммуникаций.
После сделки:
сохраняйте все документы;
фиксируйте новые проблемы (если они возникают).
Помните: лучшая защита — это профилактика. Чем тщательнее вы подготовитесь к сделке, тем меньше шансов столкнуться с судебными разбирательствами.
Петухов Олег Анатольевич
Телефон: 8-929-527-81-33, 8-921-234-45-78
E‑mail: online@legascom.ru
Онлайн‑форма на сайте.
Мессенджер: Телеграм 8-929-527-81-33, 8-921-234-45-78
Телеграм-канал: https://t.me/legascomru
Сообщество в Ватсап: https://chat.whatsapp.com/CeHghpDuVo14ujKm3LxSPo
Группа в ВКонтакте: https://vk.com/legascom
Группа в Одноклассниках: https://ok.ru/legascom