Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Недвижимость (статьи и ответы на вопросы добавленные 21 апреля 2017 года)

Обновлено 20.03.2018 08:34

 

СПОРЫ ПО НАЛОГАМ С НЕДВИЖИМОСТИ

 

Споры по налогам с недвижимости

 

В течение 2015 - 2020 годов по субъектам российской Федерации вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц - по кадастровой стоимости: с 1 января 2015 года применяется в 28 субъектах, с 2016 года добавился еще 21 субъект, с 2017 года введен в 72 субъектах. Остальные регионы России обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

 

Однако процесс перехода к налогообложению по кадастровой стоимости начался раньше: в земельном законодательстве государственная кадастровая оценка существовала еще в 2000 году; изменения в налогообложении имущества организаций вступили в силу с января 2014 года. В настоящее время имеется практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков физических лиц, величины кадастровой стоимости недвижимого имущества юридических лиц, применение кадастровой стоимости для квартир, машино-мест только начинается. Однако оспаривание кадастровой стоимости еще не налоговый спор.

Напомним хронологию последних событий о введении кадастровой стоимости, упорядочивания реестров, регистрации новых самостоятельных объектов недвижимости в связи с изменениями в налогообложении имущества. Законодательно понятие государственной кадастровой оценки объектов недвижимости введено Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ в виде добавления главы III.1 в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В нем под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий от формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, до внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", которым установлен переходный период с 01.01.2017 по 01.01.2020. В течение переходного периода:

- государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" или в соответствии с ФЗ "О государственной кадастровой оценке", если решение о переходе принято высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ;

- государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до 01.01.2017 и оспаривание ее результатов проводится в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", должна быть завершена до 1 января 2020 года;

- в случае решения о применении ФЗ "О государственной кадастровой оценке" оценка проводится бюджетным учреждением; кадастровая стоимость объекта недвижимости, действующая на 01.01.2014, применяется для целей налогообложения с 01.01.2017 по 01.01.2020 и не подлежит изменению в указанный период; если кадастровая стоимость объекта недвижимости, определенная после 01.01.2014, меньше кадастровой стоимости, полученной ранее, применяется наименьшая стоимость, если на 01.01.2014 кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для целей налогообложения.

Второй блок изменений. Кадастровые справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые ранее предоставлялись Государственным кадастром недвижимости (ГКН), с 1 января 2017 года предоставляются Единым государственным реестром недвижимости (ЕГРН). Замена произошла вследствие объединения сведений, которые содержались в кадастре недвижимости и ЕГРП (реестр прав), в силу следующего. С 1 января 2017 года (за исключением отдельных положений о компенсации за утрату права собственности) вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", которым изменены ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем с 1 января 2017 года положения обоих законов в части ведения кадастра и госрегистрации прав утратили силу. В результате:

- проводить кадастровый учет недвижимости, регистрировать права на нее, проверять наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; определять кадастровую стоимость и предоставлять сведения должен Росреестр и его территориальные органы, правда, имеются оговорки о передаче им полномочий ФГУП и исполнительным органам государственной власти субъектов РФ (ст. 3);

- сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости вносятся в кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений (ч. 5 ст. 8).

В реализацию нового закона Постановлением Правительства РФ от 15.02.2017 N 192 "О внесении изменений в Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии...", в полномочиях Росреестра "ГКН" заменен на "ЕГРН". Формы выписок из ЕГРН утверждены Приказами Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378, от 25.12.2015 N 975, в том числе форма выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Третье. Такие объекты недвижимости, как машино-места, единый недвижимый комплекс и предприятие как имущественный комплекс с 1 января 2017 года в соответствии с ФЗ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" подлежат государственной регистрации в ЕГРН и регистрируются как самостоятельные объекты недвижимости, и следовательно, должны иметь кадастровую стоимость.

И наконец, кадастровая стоимость появляется в налогообложении имущества после вступления в силу с 1 января 2014 г. изменения ст. 375 (глава 30 "Налог на имущество организаций") Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ): налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода. Субъект РФ публикует поименный перечень таких отдельных объектов - административно-деловые и торговые центры и др., - согласно критериям, установленным ст. 378.2 НК РФ. Закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы для таких объектов, может быть принят только после утверждения субъектом результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (1).

В отношении физических лиц изменения произошли годом позднее, с 1 января 2015 года (2): налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанный порядок определения налоговой базы устанавливается после утверждения субъектом РФ результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, но не позднее 1 января 2020 года (ст. 402 гл. 32 "Налог на имущество физических лиц" НК РФ). Таким образом, с 1 января 2020 года определение налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из инвентаризационной стоимости объектов налогообложения более не производится (ч. 3 ст. 5 ФЗ от 04.10.2014 N 284-ФЗ (2)), - переход к налогообложению недвижимого имущества по кадастровой стоимости завершается.

В нарушение выстроенной хронологии вернемся к земельному законодательству. Теперь понятно, что в течение 15 лет кадастровая оценка земельных участков могла производиться только в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения; кадастровая же стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством РФ (ст. 390 гл. 31 "Земельный налог" НК РФ), которое лишь отсылает к оценочной деятельности (3). До гл. III.1 ФЗ "Об оценочной деятельности..." кадастровая стоимость регулировалась действовавшими на текущий момент подзаконными актами. Только позднее, для соответствия норм об изменении кадастровой стоимости ст. 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности..." и гл. 32 НК РФ "Налог на имущество физических лиц", п. 1 ст. 391 НК РФ (налоговая база по земельному налогу) был дополнен положением, аналогичным положению ст. 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности...": в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии или решению суда в порядке, установленном законом об оценке, сведения о кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Итак, для физических лиц кадастровая стоимость недвижимости важна для определения налога на имущество и земельного налога, которые относятся к местным налогам.

Важно отметить, что из объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц прямо исключено общее имущество в многоквартирном доме, которое принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Тогда имеет место ситуация:

- до 01.01.2015 - доля облагается налогом на имущество физических лиц;

- с 01.01.2015 - не облагается налогом на имущество физических лиц.

Учитывая, что точное определение состава общего имущества в многоквартирном доме встречается редко, путаницы в определении объектов для налогообложения не избежать. Росреестр сам признает, что не может выполнить Приказ ФНС России от 13.01.2011 N ММВ-7-11/11@ о предоставлении необходимых сведений в налоговые органы (письмо Росреестра от 18.04.2016 N 09-исх/05151-ГЕ/16). Странно, но судебных споров автором пока не обнаружено.

Аналогичное изменение с земельным налогом: с 01.01.2015 собственники помещений многоквартирного дома по земельному участку, входящему в состав общего имущества дома, не являются налогоплательщиками. Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, исключая ПИФы (ст. 388 - 389 НК РФ). Для земель, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ, налоговая ставка минимальна - не выше 0,3% (ст. 394 НК РФ).

Адвокатская практика (4) утверждает: по данным статистики Росреестра на 2016 год, более половины заявлений, поданных в суд по оспариванию кадастровой стоимости недвижимого имущества, принадлежащего юридическим лицам, и по определению кадастровой стоимости для земельных участков физических лиц, удовлетворяются, кадастровая стоимость недвижимости изменяется. Очевидно, что и для земельного налога, и для налога на имущество организаций, и для налога на имущество физических лиц кадастровая стоимость как налоговая база не может быть оспорена.

Однако даже сегодня такие примеры существуют. Апелляционное определение Мособлсуда от 21 ноября 2016 г. по делу N 33а-31858/2016 (в части земельного налога). МРИ ФНС N 7 по Московской области обратилась в суд с административным иском к ответчику - физическому лицу о взыскании задолженности по земельному налогу и пени. Ответчик обосновывал свою позицию тем, что рыночная стоимость его земельного участка иная, нежели стоимость, из которой ФНС исчислен земельный налог за 2014 г. В подтверждение своих доводов ответчик представил копию отчета от 17 апреля 2015 г. о том, что рыночная стоимость его земельного участка составляет 900 000 руб., а не 2 058 750 руб. кадастровой стоимости, принятой ФНС за базу расчета земельного налога за 2014 г. Отклонив апелляционную жалобу ответчика, суд указал, что кадастровая стоимость, принятая ФНС, не была оспорена ответчиком в установленном порядке, в связи с чем решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика задолженности по земельному налогу и пени оставлено без изменения.

Как было показано, обширную практику по земельному налогу нужно рассматривать совершенно отдельно от налога на имущество юридических и физических лиц.

Относительно юридических лиц достаточно отметить, что оспаривается не кадастровая стоимость объекта недвижимости, а включение конкретного объекта недвижимости в перечень объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости, который публикуется субъектом РФ, - как успешно (Апелляционные определения ВС РФ от 16 февраля 2017 г. N 59-АПГ16-17, от 16 февраля 2017 г. N 5-АПГ16-116, Определения ВС от 19 января 2017 г. N 59-АПГ16-14, от 26 января 2017 г. N 5-АПГ16-107), так и не успешно (Апелляционное определение ВС РФ от 16.02.2017 N 5-АПГ16-117).

Судебная практика однозначно иллюстрирует переход к налогообложению по кадастровой стоимости.

Свердловская область пока не перешла на исчисление налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Апелляционное определение Свердловского облсуда от 12 октября 2016 г. по делу N 33а-17765/2016. МИФНС России N 23 по Свердловской области обратилась в суд г. Екатеринбурга с административным исковым заявлением к физическому лицу о взыскании недоимки по налогу на имущество физических лиц за 2012 - 2014 годы в сумме 63 342 руб. и пени. Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения требования, ссылаясь на то, что согласно справкам БТИ Свердловской области инвентаризационная стоимость на объект недвижимости отсутствует, в связи с чем сумма налога, заявленная к взысканию, является недостоверной. Суд указал, что согласно ст. 52 - 54 НК РФ и ст. 5 Закона "О налоге на имущество физических лиц", действовавшего на момент спора, налог исчисляется налоговыми органами на основе имеющихся у них данных инвентаризационной стоимости имущества. Последняя представляется в налоговые органы органами, осуществляющими кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. У налоговых органов отсутствует право на самостоятельный расчет инвентаризационной стоимости имущества. По сведениям, представленным в налоговый орган, ответчик в спорный период владела на праве собственности объектом недвижимого имущества, инвентаризационная стоимость которого в 2012 году составляла <*> рублей. Налоговый орган произвел расчет налога на имущество исходя из предоставленной инвентаризационной стоимости, обязанность по проверке достоверности предоставляемых регистрирующими органами сведений об инвентаризационной стоимости объектов налогообложения на налоговый орган не возложена. Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции и отметила, что в случае наличия ошибки ответчик не лишена права на урегулирование спорного вопроса с регистрирующим органом и впоследствии может воспользоваться правом на возврат налога в случае наличия основания для его перерасчета.

Московская область перешла на исчисление налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества для физических лиц с 2015 г., налога на имущество организаций - с 2014 г. Апелляционное определение Мособлсуда от 24 августа 2016 г. по делу N ***а-23107. Административный истец, МИФНС, обратилась в суд с административным иском к административному ответчику - физическому лицу о взыскании налога на имущество физических лиц за 2013, 2014 годы, пени. По мнению МИФНС, в составе имущества ответчика находятся квартира и гараж. Ответчиком налог был уплачен частично, в размере налога на квартиру, к взысканию заявлены остаток в размере 10 000 руб. и пени, которые не были уплачены. Ответчиком обжаловалось решение суда первой инстанции, которым требования МИФНС были удовлетворены. Ответчик обосновывала возражения на том обстоятельстве, что гараж, по которому был начислен налог, не находится в ее собственности, что подтверждается представленной копией выписки из ЕГРП. Ответчик заявлял в налоговый орган об отсутствии гаража, однако МИФНС объясняла свою позицию тем, что не может самостоятельно скорректировать сведения в базе данных и соответствующая заявка направлена на сайт технической поддержки. Обстоятельство наличия или отсутствия у ответчика права собственности на объекты недвижимости, по которым налоговым органом был начислен налог на имущество физических лиц, является значимым по делу обстоятельством, которое судом первой инстанции не было установлено. При таком положении дела, когда ответчик не является собственником гаража, он не может являться плательщиком налога на имущество физических лиц по гаражу, апелляционной инстанцией вынесено определение о принятии нового решения об отказе в удовлетворении требований МИФНС. Пример с характерными сложностями: истец в досудебном порядке обращался в МИФНС, однако, несмотря на обязанность налоговых органов получить сведения о собственности, решение первой инстанции было незаконным.

Краснодарский край перешел на исчисление налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с 2017 г., однако дело 2015 г. Определение ВС РФ от 24 июня 2015 г. N 18-АПГ15-6. В 2014 г. истец обратилась в Краснодарский краевой суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого дома и установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, так как кадастровая стоимость превышает рыночную. Оспаривая кадастровую стоимость, заявитель представила в суд первой инстанции отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости жилого дома от 16 декабря 2013 г. и обосновала свою позицию тем, что установленная в отношении ее жилого дома кадастровая стоимость создает угрозу нарушения права на уплату налога на имущество исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости. По мнению заявителя, несоответствие кадастровой стоимости рыночной является самостоятельным и достаточным основанием для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории края были утверждены соответствующим постановлением главы администрации края от 16 января 2012 г. Решением краевого суда в удовлетворении требований было отказано в связи с тем, что установление кадастровой стоимости жилого дома не затрагивает прав заявителя в сфере налоговых правоотношений. Судебная коллегия по административным делам ВС РФ полагает, что суд первой инстанции принял решение в соответствии с законом. ВС РФ указал, что в Краснодарском крае не принято соответствующего закона об уплате налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащего физическому лицу жилого дома не затрагивает ее права как налогоплательщика, поскольку в настоящее время кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не используется в целях определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц на территории Краснодарского края. Следовательно, как на момент обращения заявителя в суд, так и при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции у заявителя отсутствовало нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите.

Последний пример показывает: судебное толкование Верховного Суда РФ норм о государственной кадастровой оценке таково, что пока субъект РФ не объявил о переходе к налогообложению по кадастровой стоимости, оспаривать ее не следует.

Судебные акты на сайтах районных судов содержат отказы в удовлетворении требований налоговиков по пропуску срока подачи административного искового заявления о взыскании обязательных платежей и санкций, отсутствию ходатайств о восстановлении срока, либо требования о взыскании недоимки по налогу на имущество удовлетворяются, в чем никаких особенностей не просматривается. Из приведенного анализа материальных норм и примеров можно заключить, что к особенностям налоговых споров в сфере налогообложения объектов недвижимости следует отнести: правильное применение норм о моменте перехода к налогообложению по кадастровой стоимости и определение собственника-налогоплательщика.

 

Использованная литература и источники

 

(1) Федеральный закон от 02.11.2013 N 307-ФЗ "О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" // Официальный интернет-портал правовой информации.

(2) Федеральный закон от 04.10.2014 N 284-ФЗ "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц".

(3) Федеральный закон от 22.07.2010 N 167-ФЗ (в ред. от 02.06.2016) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 26.07.2010. N 30. Ст. 3998.

(4) Шаго Е. Налог на недвижимое имущество. Оспорить кадастровую стоимость // Жилищное право. 2016. N 11. С. 7 - 13.

 

 

НЕКОТОРЫЕ СПОРНЫЕ ВОПРОСЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ПРОБЛЕМЫ СОЗДАНИЯ ТСЖ И ИХ ПОСЛЕДСТВИЯ

 

Некоторые спорные вопросы управления загородной недвижимостью: проблемы создания ТСЖ и их последствия

 

Последние десятилетия в стране активно развивается строительство так называемых коттеджных поселков.

Законодательство на данный момент не содержит определения понятия "коттеджный поселок". Под данным термином зачастую понимаются расположенные рядом жилые дома, возведенные на землях различных категорий и назначения: для садоводства и огородничества, малоэтажного строительства, индивидуального жилищного строительства и др.

 

В связи с этим и управление такими поселками (управление общим имуществом таких поселков и предоставление коммунальных услуг) с точки зрения юриспруденции осуществляется (оформляется) по-разному.

Представляется, что по общему правилу правовое регулирование управления коттеджными поселками должно осуществляться в соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ). Исключение составляют коттеджные поселки, возведенные на землях, предназначенных для садоводства и огородничества, когда регулирование должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Кроме того, в ряде случаев рынок создает свои, не запрещенные, но и прямо не предусмотренные законодательством схемы управления коттеджными поселками. Возможно, это стало следствием несовершенства законодательства, регулирующего данную сферу деятельности в целом. Дело в том, что ни один из предусмотренных законом вариантов управления коттеджным поселком не представляется оптимальным.

Формат настоящей статьи не позволит провести анализ всех фактически существующих способов управления коттеджными поселками, поэтому предлагается рассмотреть один из наиболее широко используемых - посредством создания товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ или товарищество).

 

ОСОБЕННОСТИ СОЗДАНИЯ ТСЖ В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ

 

Согласно нормам законодательства ТСЖ можно организовать не только в многоквартирном доме (или нескольких многоквартирных домах), но и в коттеджных поселках.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество может быть создано собственниками нескольких близко расположенных жилых домов, дачных домиков с приусадебными участками если:

- данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу;

- в пределах указанных земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома, то есть общее имущество.

Отметим, что указанные условия могут служить для целей определения термина "коттеджный поселок". При этом нельзя не подчеркнуть не самую удачную формулировку первого условия создания ТСЖ в коттеджном поселке. Очевидно, что все земельные участки в поселке не могут иметь общую границу между собой. Представляется, что земельные участки должны иметь общую границу хотя бы с одним из всех других земельных участков, которые включены в поселок. Однако, учитывая отсутствие судебной практики по оспариванию решений собраний о создании ТСЖ на основании указанной неточности, оставим отмеченное на совести законодателя и продолжим детальное рассмотрение правового регулирования ТСЖ в коттеджных поселках.

Первая и, вероятно, самая существенная особенность создания ТСЖ в коттеджном поселке заключается в порядке его создания.

Как известно, в многоквартирном доме товарищество создается решением общего собрания жильцов. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовало не менее половины от общего количества собственников помещений в таком доме, или не менее 2/3, если создается единое ТСЖ на несколько многоквартирных домов (см. п. 1 и подп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ соответственно).

При этом к созданию товарищества в коттеджных поселках законодатель предъявляет существенно более строгие требования.

Так, в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ решения о создании товарищества принимаются по соглашению всех собственников жилых домов в поселке. Иными словами, для создания ТСЖ в коттеджном поселке, с одной стороны, необходимо выяснить волю каждого собственника в поселке, с другой - воля каждого должна заключаться в намерении создать такое ТСЖ.

К сожалению, указанное требование в значительной степени невыполнимо.

Как показывает практика проведения собраний, сбор 100% голосов собственников - задача практически невыполнимая. Во-первых, вероятность реального единогласия обычно исключительно мала, в большинстве случаев часть жителей все равно выступают против предлагаемого решения. Во-вторых, даже если предположить реальное единогласие граждан, то физически собрать подписи всех жильцов представляется весьма затруднительным. Причем в коттеджных поселках это сделать особенно сложно. Например, часть собственников могут не проживать в поселке на постоянной основе или могут не иметь домовладений на земельном участке и поэтому годами не принимать никакого участия в жизни поселка.

Представляется, что создать ТСЖ в коттеджном поселке в полном соответствии с законом под силу только застройщику, причем на ранних этапах продаж земельных участков или жилых домов (пока жителей поселка еще совсем мало).

В связи с этим можно предположить (в том числе основываясь на личном опыте автора), что существенная доля товариществ, создаваемых в коттеджных поселках, не в полной мере отвечает требованиям подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ и создается по решению только части собственников жилых домов в коттеджных поселках. С точки зрения буквы закона такая ситуация ставит под угрозу легитимность существования таких ТСЖ.

При этом судебная практика по данному вопросу практически отсутствует.

Тем не менее, удалось найти дело, рассмотренное в Самарском областном суде, в рамках которого собственники жилых домов в поселке оспаривали решение общего собрания жильцов поселка о создании ТСЖ на основании того, что сами не участвовали в принятии данного решения. Отсутствие истцов на собрании, естественно, исключает выполнение требования ЖК РФ о необходимости принятия решения о создании товарищества по согласию всех (100%) жителей.

Вместе с тем суды двух инстанций не нашли оснований для оспаривания решения о создании ТСЖ. Аргументы истцов фактически оставлены без рассмотрения. Основным правовым аргументом суда стали результаты проведенной после собрания Госжилинспекцией проверки, которая не нашла никаких нарушений в деятельности ТСЖ (см. Апелляционное определение от 28 апреля 2015 г. по делу N 33-4529/2015).

Анализируя данный прецедент, сложно не отметить весьма снисходительную позицию суда.

Однако представляется, что именно такой подход отвечает интересам и граждан, и бизнеса, и самого государства. Если представить, что государственные органы, в том числе суды, будут проявлять чрезмерную строгость к соблюдению вышеуказанных норм, множество поселков по всей стране могут остаться без управления, что неизбежно приведет к недовольству жителей. Возникшие проблемы придется разрешать местным органам власти за счет средств тех же самых жителей поселка - налогоплательщиков.

В целом на основе анализа судебной и административной практики можно предположить, что суды неохотно идут на оспаривание решений о создании ТСЖ в коттеджных поселках и, по всей видимости, руководствуются принципом "ломать - не строить".

Тем не менее, снисхождение судов в данном вопросе не исключает наличия значительного количества рисков оспаривания как решений о создании ТСЖ, так и их последующих решений. Рассмотрим возможные последствия несоблюдения подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ (за исключением признания решения собрания о создании ТСЖ недействительным, последствия которого весьма очевидны).

 

ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ СДЕЛАТЬ ВСЕ НЕ ТАК

 

Для рассмотрения последствий несоблюдения подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ важно понимать, что ЖК РФ фактически не предусматривает проведения общего собрания собственников жилых домов в коттеджном поселке за исключением первого собрания, на котором единогласно должно быть создано такое ТСЖ.

Так, порядок проведения и оформления решений, компетенция общего собрания собственников урегулированы гл. 6 ЖК РФ. При этом из названия главы и наименований статей, непосредственно посвященных общему собранию, ясно следует, что нормы гл. 6 ЖК РФ относятся исключительно к общему собранию собственников помещений в многоквартирных домах.

Норм, распространяющих данные положения на коттеджные поселки, ЖК РФ не содержит.

Таким образом, ЖК РФ фактически не регулирует проведение общего собрания собственников помещений в коттеджных поселках, статус решений таких собраний и ряд иных следующих за изложенными вопросов.

По мнению автора, в данном случае имеет место компетентное умолчание законодателя, основанное на положениях ЖК РФ о создании ТСЖ по согласию всех жителей поселка.

С точки зрения закона состав членов ТСЖ должен быть таким же, как и состав собственников помещений (жилых домов) в поселке, так как ТСЖ создается путем сбора 100% голосов жителей. Вероятно, именно поэтому законодатель отказался от регулирования проведения общего собрания в коттеджных поселках.

Вместе с тем достоверно известно, что на территории страны продолжают действовать множество созданных с нарушениями ТСЖ, в которых состоит только часть жителей, управляемых такими ТСЖ поселков.

В связи с этим особенно актуальным становится вопрос, являются ли обязательными решения ТСЖ в коттеджном поселке для лиц, не являющихся членами данного ТСЖ. Особенно интересен ответ на данный вопрос в части взимания платы за содержание общего имущества и коммунальные услуги.

С одной стороны, в ЖК РФ прямо закреплено обязательное соблюдение всеми собственниками помещений только решений общего собрания собственников (а не общего собрания членов ТСЖ). Причем указанное правило распространяется только на многоквартирные дома. Так, п. 5 ст. 45 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Пункт 6 ст. 155 ЖК РФ, предписывающий лицам, не являющимся членами ТСЖ, вносить плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (что фактически подразумевает внесение платы в само ТСЖ), также распространяется только на многоквартирные дома.

При этом собственникам жилых домов ЖК РФ предписывает вносить плату в соответствии с договором, заключенным с лицом, осуществляющим соответствующие виды деятельности (п. 9 ст. 155). Указанное дает основания предполагать обязательность заключения дополнительного договора с ТСЖ.

С другой стороны, как показывает анализ судебной практики, позиция неплательщиков, не вступивших в члены ТСЖ, пока что не имеет перспектив. Суды однозначно встают на сторону ТСЖ, не углубляясь в тонкости жилищного регулирования и не обращая внимания на непредусмотренность законодательством случаев наличия в поселке собственников жилых домов, не являющихся членами ТСЖ.

В этом отношении показательно Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2016 по делу N 33-24614.

В данном акте рассматривается жалоба ответчика, который является собственником земельного участка на территории коттеджного поселка, но не является членом созданного в таком поселке ТСЖ. Ответчик просит отменить решение нижестоящего суда, взыскавшего в пользу истца задолженность по плате за жилое помещение и коммунальным услугам.

При этом ответчик, в частности, ссылается не только на то, что он не является членом ТСЖ в поселке, но и на отсутствие договора с ТСЖ, предусмотренного п. 9 ст. 155 ЖК РФ.

Однако суды обосновывают свою позицию положениями ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, согласно которым собственник имущества обязан нести бремя по его содержанию, а также ст. 153 ЖК РФ, согласно которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Причем, по мнению суда, отсутствие заключенного между сторонами договора не освобождает ответчика от несения бремени содержания собственности и оплаты коммунальных услуг.

Не менее логичное обоснование данной правовой позиции приведено в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 09.04.2015 N 33-3442/2015, в котором суд отметил, что иной подход приводил бы к возможности образования у собственника неосновательного обогащения за счет других собственников и созданного ими товарищества.

В дополнение также отметим, что Конституционным Судом РФ рассматривался вопрос законности истребования товариществом платы с лиц, не являющихся членами ТСЖ (причем именно в коттеджных поселках), и указанный вопрос был разрешен положительно (см. Определение Конституционного Суда от 27.10.2015 N 2471-О).

Таким образом, можно заключить, что относительно высокие (или завышенные) требования ЖК РФ к созданию ТСЖ в коттеджных поселках в значительной мере компенсирует сложившаяся судебная практика. Кроме того, суды абсолютно однозначно подходят к взиманию платы с лиц, не являющихся членами ТСЖ, и взыскивают задолженности несмотря на относительно спорное законодательство в этом вопросе.

 

КРАТКИЕ ВЫВОДЫ

 

Проанализировав правовое регулирование создания и осуществления деятельности ТСЖ в коттеджных поселках, можно заключить следующее.

ЖК РФ предъявляет сложновыполнимые требования к созданию ТСЖ, требуя участия и согласия всех собственников недвижимости в поселках при принятии решения о создании товариществ. С высокой долей вероятности можно утверждать, что полное соблюдение норм ЖК РФ в основном возможно при создании ТСЖ застройщиком коттеджного поселка на ранних этапах продаж домовладений или земельных участков.

При этом суды к выполнению данных требований относятся весьма снисходительно, и практика по оспариванию решений собраний о создании ТСЖ в коттеджных поселках в связи с нарушением вышеуказанного требования отсутствует.

Более того, на сегодняшний день судебная практика игнорирует последствия несоблюдения указанных требований закона и позволяет товариществам однозначно рассчитывать на взыскание задолженностей с лиц, не являющихся членами ТСЖ.

Тем не менее, изложенное не исключает существующих рисков, потому что в определенный момент практика правоприменения может изменить свое направление и начать руководствоваться буквальным толкованием норм ЖК РФ.

 

 

Вопрос: Является ли подписание акта приема-передачи (форма ОС-1) основанием прекращения права хозяйственного ведения на недвижимость?

 

Ответ: Подписание акта приема-передачи (форма ОС-1) не является основанием прекращения права хозяйственного ведения на недвижимость.

 

Обоснование: Согласно ст. 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ.

Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, определены ст. 295 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом, если иное не предусмотрено ГК РФ, прекращаются по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника (п. 3 ст. 299 ГК РФ).

Пункт 1 ст. 234 ГК РФ предусматривает, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право хозяйственного ведения на недвижимые вещи, ограничения этого права, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Такое же значение государственной регистрации прав на недвижимость придавалось и ранее действовавшим Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации (абз. 2 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Соответственно, прекращение права хозяйственного ведения подлежит государственной регистрации и прекращается с момента государственной регистрации. Данный вывод подтверждается судебной практикой. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 10.11.2009 по делу N А82-10696/2008-30 суд указал, что, несмотря на подписание акта приема-передачи, прекращение права хозяйственного ведения на недвижимость не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следовательно, указанное имущество не выбыло из хозяйственного ведения истца.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что один только факт подписания акта приема-передачи (форма ОС-1) основанием прекращения права хозяйственного ведения на недвижимость не является.

 

 

Вопрос: Вправе ли собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать установления сервитута в интересах другого лица?

 

Ответ: Собственник недвижимого имущества не вправе заявлять требование об ограничении своего права собственности путем установления сервитута в интересах третьего лица.

 

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В судебной практике разъяснено, что надлежащим истцом по иску об установлении сервитута признается лицо, требующее установления сервитута, для которого нет иной возможности реализации своих прав без его установления. По смыслу ст. 274 ГК РФ собственник не вправе заявлять требование об ограничении своего права собственности путем установления сервитута (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 02.07.2014 N 33-3826, Постановление Президиума Хабаровского краевого суда от 17.09.2012 N 44-г-241/2012).

 

 

ОБЪЕМ ПРОВЕРОЧНЫХ ДЕЙСТВИЙ НОТАРИУСА ПРИ НОТАРИАЛЬНОМ УДОСТОВЕРЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО

 

Данная статья посвящена рассмотрению вопросов, связанных с необходимым объемом и алгоритмами действий со стороны нотариуса в случаях подготовки к удостоверению договора купли-продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего. Отмечаются известная специфика сбора документов, а также необходимость соблюдения прав несовершеннолетнего.

 

Ключевые слова: договор купли-продажи, нотариат, защита прав несовершеннолетних, нотариальные действия.

 

Amount of Checking Actions of The Notary in Case of Notarial Certification of the Buy and Sell Agreement of Real Estate of the Minor

Объем проверочных действий нотариуса при нотариальном удостоверении договора купли-продажи недвижимого имущества несовершеннолетнего

 

The article is devoted to consideration of questions connected with necessary amount and algorithms of action from the notary in cases of preparation for the certificate of the buy and sale agreement of real estate of the minor. The known specifics of a collecting documents, and also necessity of observance of rights of the minor are noted.

 

Key words: buy and sale agreement, notariate, protection of rights of minors, notarial actions.

 

С 1 января 2016 г. вступили в силу изменения, внесенные в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Действующий гражданский оборот неизбежно ощутил воздействие таких изменений.

В частности, с 1 января обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 24 указанного Закона), связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 30 упомянутого Закона).

Таким образом, приобретая долю в праве собственности, например, на квартиру либо квартиру, принадлежащую ребенку, при оформлении сделки не обойтись без нотариуса.

Какие же проверочные действия должен совершить нотариус при нотариальном удостоверении сделки договора купли-продажи недвижимого имущества несовершеннолетних?

В первую очередь при нотариальном удостоверении сделки нотариус проверяет дееспособность и полномочия участников, а также действительность самой сделки.

В соответствии со ст. 21 ГК РФ способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста.

Отсюда следует, что до 18 лет гражданин Российской Федерации не имеет права самостоятельно заключать сделки купли-продажи, мены, дарения квартир.

Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет заключает договор купли-продажи, мены квартиры самостоятельно, т.е. сам подписывает договор, но только при наличии письменного согласия его родителей. Для заключения такого договора в практике достаточно согласия одного из родителей несовершеннолетнего (ст. 26 ГК РФ). Если такая сделка была совершена без письменного согласия законных представителей, то она считается недействительной (ст. 175 ГК РФ).

При государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии личное присутствие несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет обязательно, так как они это делают самостоятельно.

В соответствии со ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 названной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. В данном случае договор купли-продажи, мены квартиры за малолетнего заключают (подписывают) его родители. При этом личное присутствие малолетнего при государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не требуется. Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет (малолетним), самостоятельно, считается недействительной (ст. 172 ГК РФ).

При отсутствии у несовершеннолетних родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности, когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов, над такими несовершеннолетними устанавливаются опека и попечительство (ст. 31 ГК РФ).

Таким образом, нотариус должен проверить у законных представителей несовершеннолетних документы, подтверждающие их статус и предоставляющие право действовать в качестве законных представителей.

Также для совершения отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему лицу, обязательно требуется разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Такое разрешение на практике орган опеки и попечительства дает при условии, что несовершеннолетнему (малолетнему) ребенку будет приобретено в собственность равнозначное недвижимое имущество по отношению к тому, которым он владел, или лучше, либо при условии, что деньги от продажи недвижимого имущества, принадлежащего малолетнему, будут перечислены на счет органов опеки и попечительства и использовать эти деньги можно будет только на приобретение малолетнему равнозначного жилья.

Без такого разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение: сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог; сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению); сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей; других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного (ст. 37 ГК РФ, п. 1 ст. 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве").

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут оспорить в судебном порядке опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор (п. 3 ст. 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве").

Таким образом, нотариус обязан проверить не только наличие данного разрешения, но и соответствие условий сделки его содержанию. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Приказом Минюста России от 15 марта 2000 г. N 91 "Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации" установлено, что, совершая в соответствии со ст. ст. 53 - 56 Основ удостоверение сделок с имуществом, нотариус проверяет: принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве; наличие сособственников; наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества.

Нотариусом также проверяются документы об оценке имущества - предмета сделки: к ним относятся как документы, подтверждающие кадастровую оценку, так и документы об оценке, выданные в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 30 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Однако сказанное не означает, что продажа имущества несовершеннолетнего может быть осуществлена в любом случае. В соответствии со ст. 20 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" установлен запрет на отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего. Лишь в пяти случаях, установленных данной статьей, допускается отчуждение недвижимости. Таким образом, нотариус обязан проверить, чтобы продажа (мена) имущества несовершеннолетнего была осуществлена лишь при наличии допускаемых законом случаев. Наличие предварительного разрешения органа опеки и попечительства само по себе не означает, что нотариус может не проверять соответствие удостоверяемой им сделки положениям ст. 20 Федерального закона "Об опеке и попечительстве".

В заключение можно сделать вывод, что несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ), но, изучив и проверив все документы, можно обезопасить себя от рисков признания сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, недействительной.