Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Недвижимость (статьи и ответы на вопросы добавленные 27 мая 2017 года)

Обновлено 17.10.2017 23:55

 

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОЙ КВАЛИФИКАЦИИ АВТОМОБИЛЬНЫХ ДОРОГ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ ПРИ ИХ РАЗМЕЩЕНИИ

 

Рассматриваются правовые проблемы, возникающие при квалификации автомобильных дорог при оформлении прав на них. Авторы анализируют судебную практику и условия квалификации дорог как объектов недвижимости и приходят к выводу о том, что при квалификации автодороги как объекта недвижимости в судебной практике важно соблюдение норм не только гражданского, градостроительного, но и земельного, лесного и экологического законодательства.

 

Ключевые слова: правовая квалификация автомобильных дорог, автомобильная дорога как объект недвижимости, автомобильные дороги как объекты гражданских прав, замощение земельного участка.

 

Problems of legal qualification of roads as real estate objects and land protection when they are placed

Проблемы правовой квалификации автомобильных дорог как объектов недвижимости и охраны земель при их размещении

 

Legal problems arising in the qualification of highways in the process of registration of rights to them are considered. The authors analyze the court practice and the conditions for the qualification of roads as real estate objects and come to the conclusion that when qualifying a highway as a real estate object in judicial practice it is important to observe norms of not only civil, town-planning, but also land, forest and environmental legislation.

 

Key words: legal qualification of highways, highways as real estate objects, highways as objects of civil rights, land tilling.

 

Правовое регулирование использования автомобильных дорог осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об автомобильных дорогах), который имеет собственный предмет правового регулирования, не охватываемый иными федеральными законами. Таким образом, в рассматриваемом сегменте законодательства не дан однозначный ответ на вопрос о необходимости и возможности регистрации автомобильной дороги как объекта недвижимости.

Учитывая положения Закона об автомобильных дорогах, а именно пункт 1 статьи 3, под автомобильной дорогой понимается объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.

Прежде всего необходимо отметить, что приведенное легальное определение автомобильной дороги не относит ее к объектам недвижимости. В то же время, если обратиться к Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), автомобильные дороги являются линейными объектами (сооружениями) (пункт 10.1 статьи 1 Градостроительного кодекса). Вместе с тем ни статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), ни Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), вступивший в силу с 1 января 2017 года, ни Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) линейные объекты к недвижимым вещам прямо не относят. Однако если ранее в Законе N 122-ФЗ упоминалось о линейных объектах как объектах недвижимого имущества, являющихся сложными или неделимыми вещами (статья 16 Закона N 122-ФЗ), то в Законе о регистрации об этом вообще не упоминается.

В правоприменительной практике постоянно возникают вопросы, связанные с приобретением и оформлением прав на дороги и дальнейшим правовым режимом такого имущества. Основным остается вопрос о возможности отнесения такого объекта к недвижимым вещам.

Полагаем, что ответ на вопрос о необходимости и возможности регистрации автодороги как объекта недвижимости является важным не только в целях уточнения характеристик автодороги как объекта гражданских отношений, но и с точки зрения наиболее эффективной охраны земель, используемых в автодорожной деятельности, так как требования к объекту недвижимости существенно отличаются от требований к дороге, квалифицируемой как улучшение характеристик земель.

Анализ судебной практики показывает, что сегодня можно выделить несколько основных подходов к квалификации автомобильных дорог как объектов гражданских прав.

Согласно первому подходу автомобильные дороги как общего так и необщего пользования - это объекты недвижимости, право собственности на которые должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП; с 1 января 2017 года - Единый государственный реестр недвижимости). Факт, что в Законе об автомобильных дорогах отсутствует четко обозначенный правовой статус автомобильной дороги как объекта недвижимого имущества в том числе в целях государственной регистрации прав на нее, не может расцениваться в качестве запрета распространения нормы статьи 131 Гражданского кодекса на такие объекты.

Право собственности на сооружение - дорогу как на самостоятельный объект гражданских прав может возникнуть в том случае, если она создана именно как объект недвижимости в установленном порядке и индивидуализирована в качестве объекта недвижимости.

Возможность приобретения права собственности на автомобильные дороги вытекает из общих оснований приобретения права собственности на имущество, предусмотренных статьей 218 Гражданского кодекса.

Согласно статье 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании такого документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

Таким образом, единственным условием квалификации дороги необщего пользования как объекта недвижимости является факт наличия документов, подтверждающих создание такого объекта как объекта капитального строительства, а именно:

1) наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект. В случае если участок не находится в собственности лица, построившего автодорогу, а законные пользователи земельного участка не давали согласия на строительство автомобильной дороги, то это обстоятельство служит основанием для принятия регистрирующим органом решения об отказе в регистрации права на этот объект (см. [6]). Следует отметить, что недостаточно факта наличия права собственности на земельный участок, необходимо, чтобы его разрешенное использование, указанное в правоустанавливающих документах, соответствовало фактическому использованию этого земельного участка;

2) наличие документов, подтверждающих создание объекта как объекта капитального строительства. К таким документам относятся:

- разрешение на строительство, выданное в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное в соответствии со статьей 56 Градостроительного кодекса.

Согласно пункту 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон N 384-ФЗ) сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Таким образом, для квалификации автомобильной дороги как самостоятельного объекта недвижимости, подлежащего государственной регистрации, необходимо соблюдение требований, установленных для создания объектов недвижимости, то есть не только получение разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, но и соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, наличие документов, подтверждающих соблюдение установленных требований для объектов капитального строительства.

Согласно второму подходу, используемому при квалификации автомобильных дорог, дорога является улучшением свойств земельного участка, необходимых для использования его в целях движения транспортных средств, перемещения людей, грузов.

При этом для создания такого объекта не требуется соблюдение градостроительных норм и правил, а также законодательства, регулирующего градостроительную деятельность и деятельность по созданию объектов капитального строительства.

Твердое дорожное покрытие (замощение) из асфальта, щебня, гравия, бетона либо иных материалов обеспечивает ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь обеспечивает вспомогательную функцию для более эффективного использования объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, улучшая полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. При этом любое твердое покрытие земельного участка не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей.

Таким образом, для квалификации автодороги как вспомогательного объекта, не обладающего признаками недвижимости, достаточно установления следующих фактов:

1) отсутствие документов, подтверждающих факт создания объекта капитального строительства с учетом требований статей 51 и 56 Градостроительного кодекса и Закона N 384-ФЗ;

2) наличие правоустанавливающего документа на земельный участок с указанием такого вида его разрешенного использования, при котором допускается улучшение земельного участка посредством его частичного замощения;

3) соблюдение требований Закона об автомобильных дорогах в целях обеспечения безопасности перемещения автотранспорта, пассажиров, грузов.

Аналогичные позиции сформулированы в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 4777/08 [8] и от 28 мая 2013 года N 17085/12 [9], из которых следует, что объекты, которые, хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе. Не являются недвижимым имуществом сооружения, представляющие собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Такие сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют лишь неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены, и применительно к статье 135 Гражданского кодекса должны следовать судьбе этого земельного участка.

Поскольку любое твердое покрытие не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, суды приходят к выводу о том, что покрытие - неотъемлемая часть земельного участка и в соответствии с нормами статей 128 и 130 Гражданского кодекса не может относиться к недвижимому имуществу. В силу приведенных положений асфальтовое замощение не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации в ЕГРП, поскольку является обычным благоустройством земельного участка, то есть его составной частью.

Этот подход нашел выражение в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" [10], в котором разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса).

Вопрос, является ли конкретная автомобильная дорога объектом недвижимости, решается судами с учетом всех конкретных обстоятельств дела, таких как создание этого имущества, его назначение и использование. Установив, что из представленных на государственную регистрацию документов однозначно не следует наличие у автодороги признаков объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации в ЕГРП, а также то, что характеристики объекта не позволяют его квалифицировать как недвижимую вещь, суды отказывают в удовлетворении заявленных требований.

Особый интерес представляет третий подход, применяемый в судебной практике, согласно которому регистрация права на автомобильную дорогу невозможна, если она является частью единого объекта недвижимого имущества.

Ярким примером применения упомянутого подхода является Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2014 года по делу N А33-9649/2013, оставленное без изменения Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 2 декабря 2014 года N Ф02-5307/2014 по делу N А33-9649/2013 [12]. Суд применил статью 3 Закона об автомобильных дорогах, сделав правомерный вывод о том, что автодорога как объект транспортной инфраструктуры включает земельные участки в границах полосы отвода дороги и расположенные на них искусственные дорожные сооружения, в том числе мосты, расположенные над водными объектами. Проанализировав документы, касающиеся строительства автодороги и иных сооружений, техническую документацию, суды пришли к выводу о том, что спорная автодорога не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, права на который подлежат государственной регистрации в ЕГРП, и отказали в требованиях о внесении сведений в ЕГРП, поскольку спорная дорога является частью единого комплексного объекта недвижимого имущества.

Такой подход представляется актуальным, тем более что Федеральным законом от 2 июля 2013 года N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в гражданский оборот введен такой объект недвижимости, способный самостоятельно участвовать в гражданском обороте, как единый недвижимый комплекс (статья 133.1 Гражданского кодекса) - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие) либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Автомобильные дороги как линейные объекты в составе единого недвижимого комплекса являются их неотъемлемым элементом, поскольку к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Однако при регистрации прав на такие объекты необходимо учитывать особенности правового режима автомобильных дорог, обусловленных их техническими характеристиками и особенностями их кадастрового учета. Их размещение допускается не только на землях транспорта (статья 90 Земельного кодекса Российской Федерации), но и на землях, используемых в сельскохозяйственной деятельности, землях, задействованных в лесохозяйственной деятельности, с изъятием земель на время возведения линейного объекта или включая в том числе стадию эксплуатации линейного объекта.

Поскольку законодательством не предусмотрены четко установленные механизмы, побуждающие субъектов транспортной деятельности к минимизации площадей использования земель, это ведет к увеличению негативного воздействия через использование большей площади земель в процессе транспортной деятельности, чем это фактически необходимо. Эта проблема частично решается только при планировании в автотранспортной деятельности использования земель, занятых лесной растительностью, через законодательно установленную обязанность хозяйствующего субъекта представить на согласование несколько вариантов линейных объектов с учетом принципа минимизации использования лесных земель. Такой подход реализован через нормы статьи 45 Лесного кодекса Российской Федерации (далее - Лесной кодекс), пункт 5 Приказа Федерального агентства лесного хозяйства от 10 июня 2011 года N 223 "Об утверждении Правил использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов", Приказ Федерального агентства лесного хозяйства от 22 декабря 2011 года N 545 "Об утверждении Порядка государственной или муниципальной экспертизы проекта освоения лесов".

Вместе с тем вызывает опасение толкование в судебной практике возможности отсутствия необходимости предоставления проекта освоения лесов в целях реконструкции линейного объекта. При этом суды исходят из того, что в случае предоставления земельных участков из категории лесных земель в безвозмездное пользование в целях строительства линейного объекта осуществляется не освоение лесов в целях, предусмотренных статьей 12 Лесного кодекса, а полное уничтожение леса в связи с созданием объекта транспортной инфраструктуры [18].

Резюмируя, констатируем, что при строительстве автомобильных дорог необходимо соблюдение не только гражданского и градостроительного законодательства, но и норм земельного, лесного и экологического права, что в дальнейшем определит и возможность оформления прав на созданные объекты.

 

Литература и информационные источники

 

1. Федеральный закон от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 46. Ст. 5553.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301.

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

5. Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. N 29 (часть I). Ст. 4344.

6. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 августа 2016 года по делу N А41-85196/15.

7. Федеральный закон от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2010. N 1. Ст. 5.

8. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 4777/08 по делу N А56-31923/2006 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 5.

9. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2013 года N 17085/12 по делу N А32-29673/2011 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2013. N 12.

10. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2015. N 8.

11. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2014 года по делу N А33-9649/2013.

12. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 2 декабря 2014 года N Ф02-5307/2014 по делу N А33-9649/2013.

13. Федеральный закон от 2 июля 2013 года N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

14. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147.

15. Лесной кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 4 декабря 2006 года N 200-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. N 50. Ст. 5278.

16. Приказ Федерального агентства лесного хозяйства от 10 июня 2011 года N 223 "Об утверждении Правил использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов" // Российская газета. 2011. N 186.

17. Приказ Федерального агентства лесного хозяйства от 22 декабря 2011 года N 545 "Об утверждении Порядка государственной или муниципальной экспертизы проекта освоения лесов" // Российская газета. 2012. N 85.

18. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2016 года N 13АП-7600/2016 по делу N А56-83664/2015.

 

 

БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ: СПОРНЫЕ СИТУАЦИИ И ПРАКТИКА ИХ РЕШЕНИЯ

 

Безвозмездное пользование недвижимым имуществом: спорные ситуации и практика их решения

 

В современном мире безвозмездное пользование не типично для коммерческого оборота, так как предоставляющая сторона не преследует цели извлечения прибыли. Однако институт безвозмездного пользования - явление довольно распространенное в личных и бытовых отношениях, в государственном секторе, а также часто используется в просветительских, благотворительных и иные социально значимых целях. В статье затронуты наиболее часто встречающиеся спорные ситуации по передаче недвижимого имущества в безвозмездное пользование, а также дана их оценка с учетом сложившейся судебной практики.

 

Регламентация безвозмездного пользования недвижимым имуществом в первую очередь осуществляется главой 36 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В целях передачи имущества в безвозмездное пользование между сторонами (ссудодателем и ссудополучателем) должен быть заключен договор безвозмездного пользования (договор ссуды).

Кроме того, в связи с существенным сходством аренды и ссуды ряд правил о договорах аренды применяется и к ссуде. В остальной части действуют общие нормы о договоре и обязательствах (главы 21 - 29 ГК РФ), а также специальные нормы, в зависимости от субъектов договорных отношений и передаваемых в безвозмездное пользование объектов.

Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ требования к условию договора ссуды о его предмете определяются п. 3 ст. 607 ГК РФ (объекты аренды), который в силу п. 2 ст. 689 ГК РФ распространяется и на договор безвозмездного пользования. Из данной нормы следует, что отсутствие в договоре данных, которые позволяют определенно установить вещи, подлежащие передаче ссудополучателю, означает, что существенное условие договора (его предмет) осталось несогласованным, а значит, договор не может быть признан заключенным.

Такого подхода единодушно придерживается и судебная практика. Например, в Постановлении ФАС СКО от 27.02.2007 N Ф08-617/2007 договор безвозмездного пользования был признан судом незаключенным в связи с тем, что его содержание не позволяет индивидуализировать имущество, являющееся объектом сделки. К таким же выводам приходят СК по гражданским делам ВС Республики Карелия (Апелляционное определение от 28.05.2013 по делу N 33-1481/2013), ФАС ЗСО и ФАС МО (в Постановлениях от 03.06.2003 N Ф04/2368-323/А67-2003 и от 05.04.2002 N КГ-А41/1813-02 соответственно).

В ряде случаев суды указывали, что в материалах дела имеется совокупность доказательств, позволяющая определенно установить предмет договора безвозмездного пользования (Постановление ФАС ЦО от 10.11.2009 N Ф10-4860/09; Определение ВАС РФ от 10.02.2010 N ВАС-696/10). Остановимся подробнее на следующем примере.

По делу N А47-12046/2015 от 28.07.2016 судом первой инстанции было отмечено, что из представленных истцом доказательств не представляется возможным идентифицировать торговый павильон, переданный ответчику по договору безвозмездного пользования, в связи с отсутствием его технических характеристик, а также установить тождественность переданного имущества с теми объектами, которые находятся на территории курорта ответчика. Однако в апелляционной и кассационной инстанциях это решение было отменено со ссылкой на п. 3 ст. 607 ГК РФ и п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", гласящего, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору, и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Принимая во внимание, что указанный объект (торговый павильон) был передан и принят по акту приема-передачи от 18.06.2009 без замечаний и возражений, и отмечая, что представитель ответчика в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций данный факт не отрицал, суд кассационной инстанции заключил, что у сторон не имелось разногласий относительно объекта сделки.

Из представленных примеров можно сделать вывод, что в договоре безвозмездного пользования важно четко определить, какая вещь подлежит передаче. Невозможность индивидуализировать имущество расценивается судами как несогласованное условие договора об объекте, а сам договор не считается заключенным.

Немаловажным вопросом является и определение сторон договора, особенного внимания заслуживает ссудодатель. Согласно п. 1 ст. 690 ГК РФ право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

Приведем следующий пример. Судом было установлено (Определение ВС РФ от 27.12.2016 N 301-ЭС16-1825), что муниципальному учреждению здравоохранения (далее - Учреждение) на праве оперативного управления принадлежали нежилые помещения. Департамент муниципального имущества дал согласие на передачу в безвозмездное пользование указанных помещений Городской специализированной службе (далее - Служба). Учреждение (ссудодатель) и Служба (ссудополучатель) подписали договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом от 01.01.2011, а 25.06.2014 и 25.12.2014 Служба и ООО "СРС" (далее - Общество) подписали договоры безвозмездного пользования указанным недвижимым имуществом.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что пункт договора о предоставлении ссудополучателю (Службе) права сдавать недвижимое имущество в безвозмездное пользование или в аренду физическим и юридическим лицам без согласия ссудодателя (Учреждения) является недействительным, поэтому на момент подписания спорных договоров у Службы отсутствовало право на передачу недвижимого имущества в безвозмездное пользование Общества; соответственно, за то время, пока Общество в отсутствие законных оснований осуществляло пользование помещениями, на его стороне возникло неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за пользование государственным имуществом, закрепленным за истцом на праве оперативного управления.

Примерами аналогичных решений могут являться Постановление АС ВВО от 14.09.2016 N Ф01-3385/2016 (правопредшественник истца передал принадлежащее ему на праве оперативного управления имущество по договору безвозмездного пользования третьему лицу, которое на основании спорных договоров передало его ответчику, чего оно не вправе было делать), Постановление АС ЗСО от 14.03.2017 N Ф04-9/2017 (администрация сельсовета в отсутствие правовых оснований распорядилась участком, право собственности на который принадлежит иному публично-правовому образованию), Постановление Четвертого ААС от 26.01.2015 N 04АП-6439/2014 (договор безвозмездного пользования жилыми помещениями признан недействительным, суд обязал ООО освободить занимаемые помещения и передать их федеральному государственному казенному учреждению) и др.

Большинство спорных ситуаций возникает, когда недвижимое имущество передается в безвозмездное пользование государственными (муниципальными) предприятиями или учреждениями, имущество которых находится в государственной (муниципальной) собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (в отношении учреждений), или, наоборот, указанные субъекты являются ссудополучателями.

Изучив материалы дела в кассационной инстанции, ВС РФ установил (Определение ВС РФ от 29.02.2016 N 307-ЭС15-19956): Территориальное управление Федерального агентства (далее - Управление Росимущества) и Управление Федеральной службы (далее - Управление Росреестра) заключили договор безвозмездного пользования имуществом от 07.11.2005 N 612-БП, по которому были переданы в безвозмездное пользование нежилые помещения в здании. По актам приема-передачи от 14.11.2005, 01.05.2006, 01.03.2006 эти помещения переданы Управлению Росреестра. Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом указанное здание закреплено на праве хозяйственного ведения за компанией "Я". В соответствии с передаточным актом от 12.05.2006 имущественные и неимущественные права и обязанности компании "Я" переданы федеральному государственному унитарному предприятию "ВГТРК" (далее - Предприятие) как правопреемнику. Дополнительным соглашением от 23.11.2006 балансодержателем определено Предприятие. Право хозяйственного ведения Предприятия на указанное здание зарегистрировано 23.04.2008.

Между Предприятием и Управлением Росимущества 05.12.2013 было заключено дополнительное соглашение N 3 к договору безвозмездного пользования, по условиям которого представителем собственника по договору признается Управление Росимущества, ссудодателем - Предприятие.

Исходя из вышеизложенного судом был сделан следующий вывод. Поскольку имущество, находящееся в пользовании у Управления Росреестра, было закреплено на праве хозяйственного ведения за компанией "Я" (правопредшественником Предприятия) до момента заключения оспариваемого дополнительного соглашения, то на момент его подписания Управление Росимущества не могло являться ссудодателем по договору от 07.11.2005 N 612-БП, так как не имело соответствующих полномочий. В соответствии со ст. 294, 295 ГК РФ, ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", Постановлением Правительства РФ от 03.12.2004 N 739 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия", п. 5 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, осуществляет согласование сделок по распоряжению таким имуществом. При этом государственные предприятия с согласия собственника имущества распоряжаются недвижимым имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения, самостоятельно. Собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

Так, в кассационной инстанции Определением ВС РФ от 27.12.2016 N 301-ЭС16-18258 договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом от 26.06.2014 и от 25.12.2014 были признаны недействительными, поскольку спорные договоры подписаны в отсутствие согласия собственника недвижимого имущества и с нарушением положений ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

Отдельно хотелось бы отметить, что заключение договоров безвозмездного пользования государственного или муниципального имущества осуществляется в соответствии со ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и в соответствии с Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса".

Из вышесказанного можно сделать вывод, что в отношении п. 1 ст. 690 ГК РФ судебная практика единогласна: только собственник (управомоченное лицо) имеет право передачи вещи в безвозмездное пользование, в противном случае договор считается недействительным.

Учитывая, что рассматриваемое в настоящей статье имущество является недвижимым, стоит остановиться на таком вопросе, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество при передаче в безвозмездное пользование.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены в ст. 131 ГК РФ и Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ). В перечне прав на недвижимость, подлежащих регистрации, определенных в ст. 131 ГК РФ, права ссудополучателя на временное безвозмездное пользование не названы. Кроме того, ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ в соответствии со ст. 131 ГК выделяет также регистрацию наряду с правами и их ограничений (обременений), которые представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении прав собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Таким образом, действующее законодательство не требует государственной регистрации ни договора передачи объекта недвижимости в безвозмездное пользование, ни возникшего в связи с этим у ссудополучателя права безвозмездного пользования объектом недвижимости, ни возникшего временного обременения собственности на объект недвижимости (Постановление ФАС ВСО от 05.10.2012 по делу N А78-9493/2011). Аналогичный вывод сделали ФАС ДО (Постановление от 11.03.2013 N Ф03-385/2013), ФАС МО (Постановление от 25.09.2013 по делу N А40-152947/12-54-980), АС ЦО (Постановление от 21.04.2016 N Ф10-865/2016).

В то же время следует отметить, что Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ внесены изменения в ст. 689 ГК РФ, согласно которым к договору безвозмездного пользования объектом культурного наследия применяются правила о форме и порядке государственной регистрации договора аренды (ст. 609 ГК РФ).

В целях формирования единообразной и соответствующей закону практики осуществления государственной регистрации и государственного кадастрового учета Минэкономразвития России дал следующие разъяснения.

С учетом п. 2 ст. 651 ГК РФ (аренда здания или сооружения), п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года. В этой связи Минэкономразвития России приходит к выводу, что поскольку на договоры безвозмездного пользования объектом культурного наследия распространены положения ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды, то ст. 609 ГК РФ должна применяться в отношении договоров безвозмездного пользования объектом культурного наследия с учетом также положений ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды соответствующих видов объектов недвижимости, то есть в том числе с учетом положений п. 2 ст. 651 ГК РФ (а также разъяснения, содержащегося в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Таким образом, можно сделать вывод, что по общему правилу договор ссуды недвижимого имущества, равно как и право ссудополучателя, не подлежат государственной регистрации, за исключением объектов культурного наследия, к которым применяются правила о форме и порядке государственной регистрации договора аренды.

Большая часть судебных споров в отношении безвозмездного пользования недвижимым имуществом касается обязанности по содержанию передаваемой вещи.

Согласно ст. 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Судебная практика по данному вопросу единогласна: ссудополучатель (сторона, указанная в договоре) обязуется оплачивать расходы по содержанию имущества, а в случаях, если только часть недвижимого имущества ссудодателя передана в безвозмездное пользование, то нести расходы по содержанию пропорционально доле занимаемой площади (Определение ВС РФ от 30.09.2016 N 306-ЭС16-12408, Постановление АС ВСО от 26.08.2016 N Ф02-4584/2016, Постановление АС ДО от 23.01.2017 N Ф03-6251/2016, Постановление АС МО от 17.03.2017 N Ф05-149/2017, Постановление АС ПО от 29.06.2016 N Ф06-9836/2016).

Рассмотрим следующие ситуации.

Ресурсоснабжающая организация обратилась с иском о взыскании с религиозной организации и муниципального образования в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом задолженности за потребленную тепловую энергию и процентов за пользование чужими денежными средствами (Определение ВС РФ от 01.03.2017 N 303-ЭС16-15619).

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности заявленных требований о взыскании задолженности за счет казны муниципального образования, указав на то, что в рассматриваемом случае Комитет как собственник объекта недвижимости, переданного в безвозмездное пользование религиозной организации, обязан в силу закона оплатить поставленный ему истцом коммунальный ресурс (ст. 210 ГК РФ).

Суд округа, отменяя принятые по делу судебные акты и отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что фактическим потребителем поставленной тепловой энергии являлась религиозная организация, в адрес которой направлялись счета-фактуры на оплату, а ранее - проекты договоров на отпуск тепловой энергии. На основании положений п. 3 ст. 438 ГК РФ суд округа пришел к выводу о сложившихся фактических договорных отношениях ресурсоснабжающей организации и религиозной организации по поставке тепловой энергии, в связи с чем счел отсутствие договора теплоснабжения в виде подписанного обеими сторонами (ресурсоснабжающей организацией и религиозной организацией) документа не влияющим на квалификацию названных отношений и не освобождающим религиозную организацию от обязанности оплачивать потребленную тепловую энергию.

В кассационной инстанции судом было установлено, что обязанность ссудополучателя нести расходы по коммунальному обслуживанию помещения, предусмотренная условиями заключенного между Комитетом и религиозной организацией договора безвозмездного пользования и вытекающая из положений ст. 695 ГК РФ, установлена в отношениях с Комитетом, а не с ресурсоснабжающей организацией, которая не является стороной указанного договора. Поэтому в отсутствие договора между ссудополучателем нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией обязанность по оплате поставленного ресурса возлагается на лицо, обладающее вещным правом на нежилое помещение. Средства были взысканы с ссудодателя.

К такому же выводу в кассационной инстанции пришел АС ДО (Постановление от 23.01.2017 N Ф03-6251/2016): в отсутствие заключенного договора между ссудополучателем и организацией, обслуживающей многоквартирный дом, ответственным перед такой организацией является собственник переданного по договору безвозмездного пользования имущества. Далее судом указано, что это обстоятельство само по себе не исключает право собственника обратиться в последующем к ссудополучателю за компенсацией понесенных расходов, учитывая положения ст. 695 ГК РФ и условия договора безвозмездного пользования.

Аналогичное решение можно наблюдать в Постановлении АС ЗСО от 10.03.2017 N Ф04-7090/2017 со ссылкой на правовую позицию, изложенную в Определении ВС РФ от 19.09.2014 N 307-ЭС14-1880, где разъяснено, что собственник помещения, оплатив услуги по управлению и содержанию многоквартирного дома, вправе обратиться с соответствующим требованием к лицу, в пользование которого помещение передано.

Как пример такого взыскания с ссудополучателя можно привести дело N А29-2462/2016 (Постановление АС ВВО от 27.01.2017 N Ф01-5681/2016). Судом было установлено, что Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился с исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению (далее - Учреждение) о взыскании в доход бюджета муниципального образования в порядке регресса расходов по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и процентов за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления решения в законную силу по день фактической оплаты долга. Требование было удовлетворено, поскольку факт исполнения ссудополучателем договорной обязанности по оплате услуг соразмерно занимаемой площади не доказан.

Аналогичной позиции в отношении ст. 695 ГК РФ придерживаются суды даже в ситуации, когда договор безвозмездного пользования между сторонами не заключался. По делу N 33-12120/2016 (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 07.09.2016) сложилась следующая ситуация: истец является собственником квартиры, которую он приобрел у ответчиков 12.08.2008 по договору купли-продажи. Ответчики на основании устной договоренности остались проживать в указанной квартире, обещали вносить плату за жилищно-коммунальные услуги по квартире, однако за период проживания в квартире ответчики услуги по содержанию жилого помещения, жилищно-коммунальные услуги не оплачивали, в результате чего образовалась задолженность, которая была выплачена истцом в ноябре 2015 года и январе 2016 года.

Судами первой и апелляционной инстанции заявленные требования были удовлетворены, исходя из того, что в период образования задолженности по жилищно-коммунальным услугам в квартире проживали ответчики, которые фактически пользовались данными услугами, однако их оплату не производили. Соответственно, суд пришел к выводу, что между истцом и ответчиками состоялся договор безвозмездного пользования имуществом, в связи с чем в силу положений ст. 695 ГК РФ ответчики должны были нести обязанность по уплате жилищно-коммунальных услуг за указанное выше жилое помещение, предоставленное им истцом на условиях безвозмездного пользования.

Здесь стоит обратить также внимание на то обстоятельство, что отношения безвозмездного пользования квартирой у сторон возникли с момента приобретения истцом указанной квартиры в собственность - февраль 2009 года, и, поскольку истец в квартиру не вселялся, ответчики являлись фактическими потребителями жилищно-коммунальных услуг в спорной квартире. Соответственно, задолженность, возникшая до оформления права собственности истца на спорное жилое помещение, не подлежит взысканию с ответчиков, поскольку до февраля 2009 года истец собственником квартиры не являлся, прав на распоряжение указанным жилым помещением, в том числе на его передачу в безвозмездное пользование, не имел.

На основании представленных примеров можно сделать вывод, что судами признается несение обязанности ссудополучателем в отношении содержания недвижимого имущества, текущего и капитального ремонта и поддержания его в исправном состоянии, а при оплате соответствующих расходов собственником имущества (ссудодателем) последний имеет право взыскать понесенные расходы с ссудополучателя.

Подводя итоги проведенного анализа положений о безвозмездном пользовании, еще раз хотелось бы отметить следующее.

Передача в безвозмездное пользование является формой распоряжения имуществом, осуществлять которую вправе собственник (управомоченное законом или собственником лицо), при этом сам объект передаваемого недвижимого имущества должен быть четко индивидуализирован, иначе договор будет признан судом незаключенным.

Кроме того, риск признания договора незаключенным есть и в случаях несоблюдения порядка заключения договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества.

По общему правилу бремя содержания имущества, переданного в безвозмездное пользование (например, расчеты по оплате эксплуатационных, коммунальных и административно-хозяйственных услуг и пр.), несет ссудополучатель (если иное не предусмотрено договором). В силу различных причин отдельные расходы по содержанию имущества, возлагаемые в установленном порядке на ссудополучателей, могут производиться ссудодателями (в том числе по решению суда) с последующей компенсацией затрат первыми.