Объекты вспомогательного использования: понятие, место в системе объектов недвижимости и в системе объектов гражданских прав
Выявлены и рассмотрены проблемы взаимодействия частного и публичного права, законов и иных правовых актов на примере недвижимого имущества, зданий, строений и сооружений вспомогательного использования.
Ключевые слова: главная вещь, дефект права, здание, недвижимое имущество, объект права, помещение, правовой режим, принадлежность, сооружение вспомогательного использования; строение.
The author identifies and reviews problems of the interaction between private and public law, acts and other legal instruments on the example of real estate, buildings, constructions and ancillary structures.
Key words: principal thing, legal defect, building, real estate, object of right, premises, legal regime, accessory, ancillary structure, construction.
Первого сентября 2023 г. вступило в силу (и будет действовать пять лет) Постановление Правительства РФ от 4 мая 2023 г. N 703 "Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования" <1> (далее - Постановление N 703). Попробуем разобраться, о чем идет речь и как это связано с развитием системы объектов недвижимости и объектов гражданских прав в целом.
--------------------------------
<1> Официальный интернет-портал правовой информации.
Недвижимое имущество в связи с его основополагающей ролью сразу для нескольких отраслей права (как минимум гражданское, земельное право и даже - опосредованно через территориальную целостность государства - для конституционного и международного права) издавна имеет специальный правовой режим <2>.
--------------------------------
<2> См., например: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2008; Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: Центр ЮрИнфоР, 2001.
В современном праве России понятие, виды и правовой режим недвижимого имущества получают закрепление в Конституции Российской Федерации <3>, кодифицированном законодательстве - в первую очередь в Гражданском кодексе Российской Федерации <4> (далее - ГК РФ), Градостроительном кодексе Российской Федерации <5> (далее - ГрК РФ), Земельном кодексе Российской Федерации <6> (далее - ЗК РФ), специальном законодательстве (например, Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <7>) и иных правовых актах, причем нормативная база постоянно изменяется.
--------------------------------
<3> Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020).
<4> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.
<5> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ.
<6> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ.
<7> СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344 (с изм.).
На основе анализа гражданского, градостроительного, земельного и иного специального законодательства автор выявила и рассмотрела на конкретных примерах основные тенденции таких изменений <8>.
--------------------------------
<8> См.: Долинская В.В. Новеллы законодательства о недвижимом имуществе // Законы России: опыт, анализ, практика. 2022. N 10. С. 3 - 10; см. также: Крюкова Е.С., Рузанова В.Д. Правовой режим недвижимости: новеллы гражданского законодательства // Законы России: опыт, анализ, практика. 2022. N 10. С. 10 - 16.
В гражданский оборот вводятся новые искусственно созданные объекты, то есть расширяется круг физически недвижимых вещей <9> и уточняются дефиниции уже легализованных объектов. Меняется правовой режим ряда объектов недвижимости, в основном по основаниям возникновения объекта и прав на него, а также в правомочии пользования.
--------------------------------
<9> О классификации объектов недвижимости см.: Долинская В.В., Моргунова Е.А., Шевченко О.М. Гражданское право: Объекты прав: учебное пособие для бакалавров / отв. ред. В.В. Долинская, В.Л. Слесарев; науч. ред. В.Л. Слесарев. М.: Проспект, 2017.
Взаимодействие классификаций объектов гражданских прав и специальных характеристик объектов недвижимости обусловливает потребность в уточнении критериев.
Мы наблюдаем в специальном законодательстве трансформацию такой условно юридической классификации вещей, как их деление по взаимосвязанности с другими вещами на главную вещь (res principalis) и принадлежность (res accessoriae) (ст. 135 ГК РФ) <10>.
--------------------------------
<10> См., например: Евсеев Е.Ф. Главная вещь и принадлежность // Вещные права: постановка проблемы и ее решение: сб. ст. / рук. авт. коллектива и отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2011. С. 100 - 112.
В п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ упоминаются "строения и сооружения вспомогательного использования", на строительство которых не требуется выдача разрешения.
Ранее, еще в Письме Росреестра от 13 апреля 2020 г. N 3215-АБ/20 "Об объектах вспомогательного использования" <11>, были отмечены пробелы и иные дефекты законодательства по этому вопросу. В ГрК РФ не раскрыто понятие "объект вспомогательного использования". В Федеральном законе от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" <12> (далее - Технический регламент) не раскрыто понятие "строение".
--------------------------------
<11> С 1 сентября 2023 г. данный документ применяется в части, не противоречащей Постановлению Правительства РФ от 4 мая 2023 г. N 703 (Письмо Росреестра от 16 июня 2023 г. N 14-5293-ТГ/23).
<12> СЗ РФ. 2010. N 1. Ст. 5 (с изм.).
25 лет назад в Приложении N 1 (обязательное) к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 <13>, "Основные понятия, используемые в целях настоящей Инструкции", была предпринята попытка формирования категориального аппарата. Несмотря на допущенные логические ошибки, приведем здесь определения, так как два момента представляют интерес для нашего исследования.
--------------------------------
<13> Строительная газета. 1998. N 28, 32 - 33, 36 - 37 (с изм.).
"Строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения...
Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно или более зданий.
Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. Служебные строения зачастую бывают некапитального типа...
К числу служебных строений относятся сараи, гаражи... навесы, дворовые погреба и т.п." [выделено мною. - В.Д.].
По тексту делаем два вывода. Во-первых, терминология перекликается с ГК РФ: главная вещь (ст. 135 ГК РФ) - главенствующее здание (Инструкция N 37). Во-вторых, основное и служебное строения могут принадлежать к разным типам (капитальное - некапитальное).
Путем сравнительного анализа определений, приведенных в ст. 2 Технического регламента, с данной там же (п. 23 ч. 2) дефиницией сооружения ("результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов"), приходим к выводу, что однопорядковыми с последним по критерию "результат строительства" являются здание и такие части его объема, как помещение, помещение с постоянным пребыванием людей. Примечательно, что строительная конструкция определяется как часть здания или сооружения, но без указания на объем.
В п. 6 ч. 2 ст. 2 Технического регламента здание определяется как "результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных".
В законах дается два определения помещения - в п. 1 ст. 141.4 ГК РФ (акт частного права): "Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях" и в п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента (несмотря на смежные проблемы акта публичного права): "помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями". Существуют еще и служебные определения в иных правовых актах.
Автор уже неоднократно обращала внимание на такие дефекты права, в том числе критикуемое Конституционным Судом РФ отсутствие единства и однозначности дефиниций, а также уход от раскрытия физической и правовой природы этих объектов.
Технико-юридические акты различают здания и сооружения. Так, ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 "Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Общие термины", утвержденный и введенный в действие Приказом Росстандарта от 24 декабря 2020 г. N 1388-ст <14>, выделяет самостоятельные группы терминов для сооружений (civil engineering works; civil engineering project, US) - 3.1.2 и некоторые другие (например, выемка, дамба, дорога, земляное сооружение, мост) - и зданий (building) - 3.1.1.3, - причем от последних отличает пространства (space, 3.2), включая веранду, комнату, пристройку, туалет, чердак, этаж. На наш взгляд, такой подход еще больше запутывает. Их объединяет только включение в родовое понятие "объект капитального строительства, объект строительства" (construction works; construction, US, 3.1.1.1): "Все, что строится или является результатом строительной деятельности".
--------------------------------
<14>
Открытым остается вопрос: можно ли считать объект капитального строительства, объект строительства синонимом строения?
Это достаточно важно, например, для уяснения возможности или невозможности включения зданий в число строений и, таким образом, в число объектов вспомогательного использования. В отличие от ГрК РФ Технический регламент использует термин "здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения" (ч. 10 ст. 4), но не упоминает строения.
При отсутствии общего понятийного аппарата Постановлением N 703 утверждены альтернативные критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования:
1)
- строительство строения или сооружения на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением;
- по проектной документации, подготовленной применительно к основному объекту;
- и соответствие функциональному назначению - для обслуживания основного объекта;
2)
- строительство строения или сооружения в целях обеспечения эксплуатации основного объекта;
- его обслуживающее назначение по отношению к основному объекту;
- отсутствие характеристик особой опасности, технической сложности, уникальности;
- общая площадь не более 1 500 кв. м;
- не требует установления санитарно-защитных зон;
- размещение на одном с основным объектом земельном участке или на смежных с ним или на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;
3)
- расположение на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) <15>, либо для блокированной жилой застройки <16>, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд <17>;
- в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (возможно - временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются);
- надземная этажность не превышает 3 этажей, высота не более 20 метров.
--------------------------------
<15> См. также ст. 39.18 ЗК РФ.
<16> См. также ст. 1 ГрК РФ.
<17> См. также Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2017. N 31. Ст. 4766 (с изм.).
В каждом из трех альтернативных критериев составной частью является целевое назначение - предназначение для обслуживания другого (главного) объекта.
Значит ли это, что строения и сооружения вспомогательного использования являются принадлежностью главного объекта?
В принципе они удовлетворяют требованиям ст. 135 ГК РФ:
- вещи (теоретики и иные правовые акты добавляют: раздельные по конструкции);
- целевое, функциональное назначение - одна предназначена для обслуживания другой;
- общее назначение, тесная единая хозяйственно-целевая связь.
Напомню, что еще в середине XX в. Д.И. Генкин, подчеркивая значение принадлежности в качестве отдельной вещи, указывал: вопрос о том, какая вещь главная, а какая принадлежность, это дело факта, дело учета взаимного значения и хозяйственной ценности вещей, где решающее значение имеют и намерения сторон, и установленные правила оборота <18>. Н.А. Безрук заявляла, что имеющаяся между главной вещью и принадлежностью связь не является ни органической, ни механической, а обусловлена принятым способом пользования ими или устанавливается нормами права <19>.
--------------------------------
<18> См.: Советское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 1 / под ред. Д.И. Генкина. М.: Госюриздат, 1950. С. 205 - 206.
<19> См.: Советское гражданское право: учеб. пособие: в 2 ч. / отв. ред. В.А. Рясенцев. Ч. 1 / авторы глав: В.Г. Вердников, Н.А. Безрук, Ю.С. Червоный. 2-е изд., расшир. и доп. М.: Издательство ВЮЗИ, 1960. С. 82.
В силу прямого указания закона и в связи с тем, что главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность - зависимое, тогда надо признать особенности правового режима строений и сооружений вспомогательного использования.
В ст. 287.1 ГК РФ подтверждена презумпция единства права собственности на недвижимые объекты применительно к основаниям возникновения права собственности: по общему правилу право собственности на искусственно созданные объекты недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором расположены эти объекты. Эта презумпция может быть опровергнута ГК РФ, иным законом, договором.
Сформулирована судебная позиция "Земельный участок принципиально не может считаться принадлежностью" (ст. 135 ГК РФ): "земельные участки - основной, естественный вид недвижимого имущества и такие виды недвижимости, как здания, строения, сооружения, "привязываются" законодателем, при формулировании их понятия, к земельным участкам, а не наоборот" <20>.
--------------------------------
<20> Решение Арбитражного суда Свердловской области от 3 июля 2008 г. по делу N А60-30533/2007-С2 (отметим высокий уровень аргументации судьи М.Л. Скуратовского).
В законах и в Постановлении N 703 указано на возможность предоставления земельного участка для разрешенного использования. Таким образом, собственник основного и вспомогательного объектов может не быть собственником земельного участка - прерывается режим единства земельного участка и объектов недвижимости на нем, но сохраняется режим единства основного и вспомогательного объектов на этом участке.
В случае несовпадения фигур собственников правовой режим объектов в основном подчиняется правилам ст. 287.3 ГК РФ.
В гл. 17.1 ГК РФ уделено большое внимание целевому использованию объектов недвижимости и ограничению правомочий собственника правами и охраняемыми законом интересами других собственников. Однако представляется целесообразным особо оговорить учет мнения собственника земельного участка при отчуждении вспомогательного объекта собственником объекта основного. Такая возможность вытекает из ст. 135 ГК РФ, но ограничивается договорным основанием. В то же время возможно, на наш взгляд, обращение взыскания именно на вспомогательный объект (например, он удовлетворяет без излишков сумме задолженности), то есть изменение права собственности в силу судебного акта. Вряд ли здесь возобладает позиция учета мнения собственника земельного участка, в лучшем случае возможно его заблаговременное уведомление. Стоит ли предоставлять ему право выкупа такого вспомогательного объекта, то есть, по сути, осуществлять замену должника?
В третьем критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования упоминается о включении в их число временных объектов, что по характеристике близко к понятию некапитальных строений, сооружений в ГрК (п. 10.2 ст. 1). То есть объекты вспомогательного использования могут быть объектами строительства, но не являться объектами недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Это не противоречит ни законодательству, ни доктрине. Это было намечено в Приказе Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 <21>.
--------------------------------
<21> Приказ Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 (ред. от 04.09.2000) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 19.05.2008).
Но, исходя из нормы ст. 135 ГК РФ о презумпции следования принадлежности судьбе главной вещи, возникают вопросы по ключевым моментам разграничения движимых и недвижимых вещей.
Отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации прав на недвижимые вещи, сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе.
Если движимый объект вспомогательного использования предназначен для обслуживания недвижимого основного объекта, следует ли упоминать его при государственной регистрации?
Предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ). Как сохранить при этом связь главной вещи и принадлежности, относящихся к разным классификационным группам?
Ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 334 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <22>), но ряд объектов вспомогательного использования могут существенно влиять на стоимость основного объекта (например, отдельно стоящие на участке топливные генераторы, солнечные батареи, ветрогенератор и т.д.). Лучше оформлять два договора залога или смешанный, оговорив в законе возможность государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу такого договора?
--------------------------------
<22> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400 (с изм.).
Наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследодателя. Надо ли в законе предусмотреть презумпцию наследования в едином порядке главной вещи и принадлежности, относящихся к разным классификационным группам, или оставить это, как и возможный раздел имущества, на усмотрение наследников?
Споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации <23> (далее - ГПК РФ)), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ). Целесообразно, на взгляд автора, дополнить закон нормой об объединении производств при рассмотрении споров о движимом объекте вспомогательного использования и отдать приоритет ст. 30 ГПК РФ.
--------------------------------
<23> Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ.
Итак, мы приходим к следующим выводам:
- необходимо дополнить и унифицировать понятийный аппарат в отношении недвижимого имущества, а также привести его в соответствие хотя бы с легальными классификациями объектов гражданских прав;
- в случае признания на уровне закона объектов вспомогательного использования принадлежностью основных объектов недвижимости следует решить вопросы правового режима таких движимых принадлежностей.