Проблемные аспекты реализации концепции единого объекта недвижимости в российском гражданском праве
В статье проанализированы основные положения концепции единого объекта недвижимости, определены перспективы ее реализации в отечественном гражданском праве. Сделан акцент на достоинствах и недостатках исследуемой концепции.
Ключевые слова: единый объект недвижимости, реформа гражданского права, земельный участок, здание, сооружение, недвижимые вещи.
The article analyzes the main provisions of the concept of a single real estate object, defines the prospects for its implementation in domestic civil law. The emphasis is placed on the advantages and disadvantages of the concept under study.
Key words: a single real estate object, civil law reform, land plot, building, structure, immovable things.
В теории гражданского права достаточно давно обсуждается проблема перехода к концепции единого объекта недвижимости <1>. Критерий "неперемещаемости" земельного участка и рассмотрение самого участка в качестве недвижимого имущества в классическом значении этого термина дают возможность сторонникам этой концепции <2> утверждать, что только земельный участок следует считать недвижимостью, а все, что на нем находится (здания, сооружения, насаждения), - это улучшения, выступающие его составными частями.
--------------------------------
<1> Довлатова Е.В. Особенности регулирования "единого объекта недвижимости" и объектов недвижимости, связанных "единой судьбой" // Законодательство. 2007. N 8. С. 38 - 42.
<2> Гусева М.А. Некоторые спорные вопросы о едином объекте недвижимости // Бизнес, менеджмент и право. 2013. N 1 (27). С. 115 - 118.
Следует отметить, что данная концепция применяется в некоторых европейских государствах, в частности в Швейцарии, ФРГ, Франции, где единственным объектом недвижимости считается земельный участок, а объекты, находящиеся над ним и под ним, выступают его составными частями или принадлежностью, которые не имеют самостоятельного юридического статуса и регистрируются как один объект вместе с земельным участком.
Такой подход имеет традиционную основу. Еще в древнеримском праве был сформулирован принцип superficies solo cedit, что означает "сделанное над поверхностью следует за поверхностью".
В современной России данная концепция пока не нашла своего практического применения, что во многом, как будет показано далее, отражает объективную ситуацию. Так, в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) законодатель приводит перечень объектов недвижимого имущества, к которым отнесены "земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке" <3>.
--------------------------------
<3> Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (часть первая) (с изм. и доп.).
Таким образом, приведенный здесь перечень недвижимого имущества основан на двух критериях: физическом (объективном), основанном на тесной связи с землей, когда перемещение объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, и юридическом, т.е. в силу прямого указания закона. По правовой природе к отдельным видам недвижимого имущества следует также отнести предприятие и единый имущественный комплекс.
21 декабря 2021 г. был принят Федеральный закон N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <4>, "которым внесены в часть первую ГК сразу две главы: 6.1 "Недвижимые вещи" и 17.1 "Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места", нормы которого вступили в силу с 1 сентября 2022 г." <5>.
--------------------------------
<4> Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2021. N 52 (часть I). Ст. 8989.
<5> Логинов А.В. Новеллы гражданского законодательства об отдельных объектах недвижимого имущества // Актуальные проблемы российского частного права: материалы VII Всероссийской научно-практической конференции (г. Саранск, 11 октября 2022 г.): сб. науч. статей. Саранск: ИП Афанасьев В.С., 2023. С. 57.
Множественность объектов недвижимости, сгруппированных по двум критериям, вероятно, обусловлена потребностью законодателя в необходимости государственной регистрации как самих объектов недвижимости, так и прав на них. Вместе с тем она порождает необходимость дальнейшей дифференциации правовых режимов объектов недвижимости, что на практике довольно трудно реализовать.
Возникает резонный вопрос: по какой причине возникла в отечественном гражданском праве подобная множественность объектов недвижимости?
В дореволюционной России закон устанавливал, что если собственнику дома не принадлежит на праве собственности земельный участок, на котором находится его имущество, то дом будет считаться движимым имуществом. Таким образом, правовая основа для принятия концепции единого объекта недвижимости в дореволюционной России была, однако в дальнейшем поддержки и последовательной реализации в праве не нашла.
В советские годы действовало право исключительной государственной собственности на землю. Земельные участки передавались только в пользование. В связи с этим потребность в законодательном закреплении категории "недвижимость" фактически отсутствовала.
В 90-е гг. XX в. институт собственности стал активно реформироваться в сторону расширения частноправовых начал. Данный процесс осуществлялся поэтапно. С признанием за гражданами частной собственности на землю произошло признание собственности юридических лиц. Вместе с тем в земельном праве существовали и существуют унаследованные еще с советского времени титулы постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного пользования земельными участками. Впоследствии в вещном праве как наиболее близкий к частной собственности на землю появился титул пожизненного наследуемого владения земельными участками. В числе прочих моментов это свидетельствовало о неготовности законодателя перейти к частной собственности на землю. Более того, с принятием части первой Гражданского кодекса РФ в 1994 г. до 2001 г. был установлен мораторий на применение главы 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю" в части, касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий.
Единственным выходом из сложившейся ситуации стало решение законодателя о передаче права собственности на здание (строение) частным лицам путем отделения земельного участка от здания (строения) на нем.
Таким образом, в процессе реформы гражданского законодательства по объективным причинам произошло разделение единой недвижимой вещи на несколько объектов недвижимости, каждый из которых получил независимое юридическое признание.
С начала 2000-х гг. в России со стороны в первую очередь правоприменителей стала просматриваться и более четко артикулироваться потребность в реализации концепции единого объекта недвижимости в российском праве.
Впервые рассматриваемый тренд обозначился в Распоряжении Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р "О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 годы)" <6>, где в качестве мероприятий было заявлено "законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка" <7>. Ставилась цель по "передаче прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, приватизации земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов" <8>.
--------------------------------
<6> Распоряжение Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р "О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 годы)".
<7> Там же.
<8> Там же.
Рассматриваемая модель получила свое дальнейшее теоретическое обоснование в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. Так, согласно п. 3.6.3 документа "в Гражданском кодексе должна быть реализована модель единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества. Дальнейшее отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости не допускается. Если собственник объекта недвижимости не является собственником занимаемого данным объектом земельного участка, то он всегда должен иметь право пользования таким участком" <9>.
--------------------------------
<9> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС. 2009. N 11.
В принятом в 2001 г. Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ) в ст. 1 <10> закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В ст. 1 ЗК РФ фактически провозглашено общеизвестное положение гражданского права: "принадлежность следует судьбе главной вещи". В данном случае земельный участок часто рассматривается как "главная вещь", а все, что прочно связано с ним (здания, сооружения и т.д.), является его принадлежностью. Однако п. 1 ст. 35 ЗК РФ имеет в виду также и противоположную ситуацию, когда приобретение здания или сооружения влечет за собой право на соответствующий земельный участок <11>.
--------------------------------
<10> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ.
<11> Логинов А.В., Косынкин А.А. Земельное право: учеб. 2-е изд., испр. и доп. Саранск: Рузаевский печатник, 2022. С. 36.
Можно предположить, что последовательная реализация и конкретизация в отдельных нормах гражданского и земельного законодательств принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов позволит перейти к практическому воплощению концепции единого недвижимого объекта.
При этом следует обратить внимание на преимущества и риски, которые неизбежно могут возникнуть при таком переходе.
К преимуществам внедрения рассматриваемой концепции в российское гражданское законодательство следует отнести, во-первых, упрощение существующей процедуры регистрации, когда регистрируются не несколько объектов (здание, сооружение и земельный участок, на котором они находятся), как это происходит сейчас, а только земельный участок, на межевом плане которого будут обозначены имеющиеся на нем и неразрывно связанные с ним объекты. Во-вторых, это большая степень заинтересованности участников гражданского оборота в образовании единого объекта недвижимости. В-третьих, возможность введения единого налога на недвижимость в связи с утратой такими объектами, как здание и сооружение, юридической самостоятельности.
Наряду с обозначенными выше преимуществами также имеются и очевидные риски такого перехода. К ним можно отнести, во-первых, утрату зданиями и сооружениями самостоятельного значения путем их исключения из гражданского оборота, что может привести к повышению стоимости земельного участка как основного и единственного объекта; во-вторых, вследствие такой "утраты" на здание и сооружение уже не будут распространяться правовые последствия ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке, как, например, последние сейчас не применяются к имуществу единого недвижимого комплекса, который с точки зрения закона является неделимой вещью (ст. 133.1 ГК РФ); в-третьих, отдельные субъекты права (преимущественно банки, налоговые органы) пока не заинтересованы в практической реализации положений такой реформы, так как их логика вполне очевидна: чем больше объектов недвижимости - тем больше прибыль и выше собираемость налогов.
Таким образом, в целях последовательной реализации концепции единого недвижимого объекта необходимо применение инструментария комплексного подхода, в рамках которого будет осуществлена детальная проработка всех механизмов реализации этих положений с учетом норм и механизмов смежных с гражданским правом отраслей.
