Особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков
В настоящей статье автор раскрывает особенности реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщиков, которые устанавливают характерную взаимосвязь между субъектным составом, подсудностью и подведомственностью рассмотрения дела о банкротстве, а также свойствами элементного состава правовых средств реабилитационной направленности и иных средств организационного, экономического, информационного и иного характера, приобретающих правовую форму в процессе реализации нормы права, правовых способов и форм, обусловленную их целеполаганием - защита прав граждан - участников долевого строительства как непрофессиональных инвесторов, а не восстановление платежеспособности застройщика-должника. Автор анализирует опыт зарубежных правопорядков (Великобритания, США, Германия), регламентирующий банкротство строительных компаний.
Ключевые слова: особенности реализации реабилитационного механизма, целеполагание, застройщики, правовые средства реабилитационной направленности.
In this article, the author reveals the features of the implementation of the rehabilitation mechanism in the process of insolvency (bankruptcy) of special categories of debtors - developers, which establish a characteristic relationship between the subject composition, jurisdiction and competence to consider a bankruptcy case, as well as the properties of the elemental composition of legal means of rehabilitation orientation and other means of organizational, economic, informational and other nature, acquiring a legal form in the process of implementing the rule of law, legal methods and forms, conditioned by their goal - protecting the rights of citizens - participants in shared construction as non-professional investors, and not restoring the solvency of the developer-debtor. The author analyzes the experience of foreign legal systems (Great Britain, USA, Germany), regulating the bankruptcy of construction companies.
Key words: features of the implementation of the rehabilitation mechanism, goal setting, developers, legal means of rehabilitation orientation.
Современное строительство - многогранная и сложная деятельность, включающая в себя организационные, инженерные, изыскательные, проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы.
Одной из форм проявления инвестиционной деятельности в указанной сфере является участие физических и юридических лиц в долевом строительстве <1>. Поэтому будущим инвесторам следует учитывать риски, связанные с приобретением жилья у застройщика, т.к. застройщик может затягивать срок строительства и не спешить сдавать дом в эксплуатацию, например, по экономическим причинам: рост стоимости проектного финансирования, повышение себестоимости строительства из-за инфляции, увеличение долговой нагрузки <2>, или земельный участок, принадлежащий застройщику, может оказаться находящимся в зоне, исключающей строительство на нем многоквартирного дома. К примеру, если у застройщика имеется хотя бы минимальная возможность каким-либо образом узнать об имеющихся ограничениях на проведение капитальных работ, то в таком случае ему отказывают в удовлетворении требований о компенсации понесенных расходов и иных потерь <3>. Данный вывод подтверждается и судебной практикой <4>. При таких обстоятельствах потеря материальных и нематериальных ресурсов <5> компанией-застройщиком оказывает сильное влияние на соблюдение последним условий различных договоров (как перед подрядчиками и поставщиками самого застройщика, так и перед дольщиками) и негативным образом отражается на качестве выполняемых строительных работ, соблюдении сроков и т.д. В результате чего застройщик оказывается под влиянием наступивших репутационных, правовых и экономических рисков <6>, которые впоследствии могут привести его к невыполнению своих обязательств перед контрагентами и, как следствие, к банкротству.
--------------------------------
<1> Сорокин А. Застройщик и подозрительная организация // Жилищное право. 2015. N 9. С. 57 - 66;.
<2> Плешанова О. Непроданные новостройки: проблема залога готовых квартир // Банковское кредитование. 2024. N 1. С. 6 - 17.
<3> Юридический справочник застройщика, 9-я редакция / Под ред. Д.С. Некрестьянова. СПб., 2024.
<4> Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2014 по делу N 310-ЭС14-5775, N А68-3819/2013.
<5> Barney J.B., Firm Resources and Sustained Competitive Advantage.
<6> Мусихина Т.В. Правовые риски застройщика // Новый юридический вестник. 2021. N 3 (27). С. 9 - 13.
В соответствии с действующим законодательством застройщик <7> - хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; наименование которого содержит слова "специализированный застройщик". Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" <8>, или Фонд <9>, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) <10> фонд субъекта Российской Федерации, который создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность (ст. 21.1 Закона N 214-ФЗ).
--------------------------------
<7> СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 40.
<8> ВСНД РФ и ВС РФ. 1993. N 19. Ст. 683.
<9> Публично-правовая компания "Фонд развития территорий" - унитарная некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией в целях осуществления функций и полномочий публично-правового характера, предусмотренных настоящим Федеральным законом (ст. 2 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2017. N 31. Ст. 4767.
<10> СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 40.
Согласно Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) <11> застройщик - лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (подп. 1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). В целях применения правил § 7 "Банкротство застройщиков" гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" застройщиком может быть признано не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организация, фактически аккумулирующая денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома <12>.
--------------------------------
<11> СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.
<12> Пункт 7 II "Практика применения законодательства о банкротстве" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).
Как справедливо отмечает С.А. Карелина, "понятие застройщика для целей Закона о банкротстве не совпадает с аналогичными понятиями, используемыми в сферах, не связанных с законодательством о несостоятельности (банкротстве)" <13>.
--------------------------------
<13> Карелина С.А. Несостоятельность (банкротство): Учебный курс. В 2 т. / Под ред. д. ю. н., проф. С.А. Карелиной. Т. 2. М.: Статут, 2019. С. 247.
Учитывая особенности правовой регламентации отношений, связанных с банкротством застройщика, регулируемых § 7 "Банкротство застройщика" гл. IX "Особенности банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц" Закона о банкротстве, и правоприменительной практики <14>, можно прийти к выводу, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты прав граждан - участников долевого строительства как непрофессиональных инвесторов, а не восстановление платежеспособности должника <15>.
--------------------------------
<14> Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2023 N 307-ЭС20-10517(5) по делу N А56-73667/2018, п. 13 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 г. (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024).
<15> Например, финансовое оздоровление - процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику в целях восстановления его платежеспособности и погашения задолженности в соответствии с графиком погашения задолженности; внешнее управление - процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику в целях восстановления его платежеспособности (ст. 2 Закона о банкротстве).
Данное противоречие вызвано тем, что нормы законодательства, защищающие права участников долевого строительства, направлены на защиту интересов дольщиков и реализуют в жизнь конституционные принципы о праве на жилье и социальную ориентацию государства <16>.
--------------------------------
<16> Жуковский А.В. О некоторых проблемных вопросах при применении эскроу-счета как механизма защиты прав участников долевого строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2024. N 2. С. 15 - 20.
Как справедливо отмечает И.А. Покровский, "одно из первых и самых существенных требований, которые предъявляются к праву развивающейся человеческой личностью, является требование определенности правовых норм. Если каждый отдельный человек должен подчиняться праву, если он должен приспособлять свое поведение к его требованиям, то очевидно, что первым условием упорядоченной общественной жизни является определенность этих требований" <17>. Предсказуемость правового регулирования в первую очередь важна для "слабой" стороны (гражданина - участника долевого строительства), вступающей в правоотношение с застройщиком по поводу участия в долевом строительстве, потому что строительство многоквартирного дома может и не завершиться в сроки, установленные договором, или застройщик обанкротится, так и не выполнив своих обязательств перед участником долевого строительства и т.д. В связи с чем наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего защиту прав и законных интересов участников долевого строительства в случае их нарушения застройщиком, вызванного, например, его банкротством, гарантирует гражданам соблюдение принципа правовой определенности, который реализуется таким образом в материальном праве. В свою очередь, в процессуальном праве принцип правовой определенности реализуется посредством невозможности отмены решения суда первой инстанции, основанного на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции <18>.
--------------------------------
<17> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут (в серии "Классика российской цивилистики"), 1998. С. 89.
<18> Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 16549/12 по делу N А20-3227/2011.
Таким образом, соблюдение - при банкротстве застройщика - принципа правовой определенности способствует прочности экономического оборота, обеспечивает стабильность правового регулирования и осведомленность гражданина относительно действующих законов и подзаконных нормативных актов, а также правоприменительных решений, затрагивающих его права и законные интересы <19>.
--------------------------------
<19> Сидоренко А.И. Принцип правовой определенности в судебной практике: имплементация решений Европейского суда по правам человека. Дис. ... канд. юрид. наук. Пермь, 2016. С. 45, 67.
Государство должно предоставлять правовые гарантии защиты прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства как непрофессиональных участников инвестирования, которые являются менее защищенными лицами при банкротстве застройщика-должника, т.к. целью участников долевого строительства является не извлечение прибыли, а обеспечение своих жилищных прав, и их деятельность в принципе не может быть сравнима со стандартными инвестициями, где риск неудачных вложений относится на самих инвесторов <20>.
--------------------------------
<20> Бычков А.И. Механизм условного депонирования (эскроу) в гражданском обороте // Экономико-правовой бюллетень. 2018. N 11. 160 с..
В связи с чем 1 января 2018 г. Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 218-ФЗ) <21> и Закон о банкротстве ввели новый способ защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства - с помощью использования механизмов компенсационного фонда. При банкротстве застройщика средства компенсационного фонда направляются на выплату денежного возмещения или финансирование завершения строительства объекта новым застройщиком. В связи с чем участники долевого строительства в лице компенсационного фонда имеют реального гаранта того, что дом их будет достроен и они вселятся в новую квартиру <22> или получат компенсацию, если фонд примет решение о нецелесообразности достройки проблемного объекта.
--------------------------------
<21> СЗ РФ. 2017 (Части 1 - 2). N 31. Ст. 4767.
<22> Что такое компенсационный фонд долевого строительства?.
1 июля 2019 года согласно Федеральному закону от 25.12.2018 N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 478-ФЗ) <23> российские застройщики, привлекающие денежные средства граждан - участников долевого строительства, начали использовать счета эскроу.
--------------------------------
<23> СЗ РФ. 2018. N 53 (часть I). Ст. 8404.
Открытие счетов эскроу является одним из обязательных условий кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования строительства жилой недвижимости. Эскроу-счета участников строительства могут быть открыты только в банках, аккредитованных Центральным банком Российской Федерации и отвечающих критериям (требованиям), установленным Постановлением Правительства РФ от 18 июня 2018 г. N 697 "Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве" <24>.
--------------------------------
<24> СЗ РФ. 2018. N 27. Ст. 4066.
Сама природа данного института заключается в том, что покупная цена поступает на специализированный счет эскроу, с которого продавец только после представления эскроу-агенту (обычно банку) документов, подтверждающих переход права собственности к покупателю, имеет возможность снять эти деньги <25>. Счета эскроу предоставляют определенную гарантию безопасности участникам строительства, т.к. хранение денежных средств на таком счете осуществляется до момента выполнения обязательств застройщиком, а следовательно, они не могут быть им использованы до завершения строительства и подписания акта приема-передачи недвижимости (п. 6 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") (далее - Закон N 214-ФЗ) <26>. Кроме того, в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по вине застройщика денежные средства со счета эскроу подлежат возврату участнику строительства либо остаются на счете до завершения строительства проблемного объекта новым застройщиком (п. 8 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ). Данное правило действует и в ситуации банкротства застройщика, поэтому участник строительства не утрачивает денежные средства, внесенные в качестве оплаты цены по договору долевого участия в строительстве, которые будут возвращены ему либо, как отмечалось, останутся на счете эскроу до завершения строительства объекта новым застройщиком <27>.
--------------------------------
<25> Малявина Н.Б. Роль эскроу-счетов в долевом строительстве // Семейное и жилищное право. 2020. N 4. С. 39 - 41.
<26> СЗ РФ. 2005. N 1 (части I - II). Ст. 40.
<27> Борисова Л.В. Счета эскроу как механизм защиты прав участников долевого строительства в условиях банкротства застройщика // Право и экономика. 2020. N 1. С. 33 - 36.
Использование счетов эскроу кардинально изменило ситуацию в строительной отрасли, т.к. Фонд перестал участвовать в финансировании мероприятий по завершению строительства (п. 4 и 5 ч. 3.3 ст. 13.1 Закона N 218-ФЗ), за исключением случаев, установленных решением Правительства Российской Федерации <28>.
--------------------------------
<28> Постановление Правительства РФ от 10.04.2021 N 575 "О принятии публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" решений о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Представляется интересным рассмотреть зарубежный опыт применения законодательства о банкротстве строительных компаний.
Например, в Великобритании и США законодательство о банкротстве весьма дифференцировано в зависимости от предмета деятельности должника и некоторых других обстоятельств. В Великобритании законодательством о соответствующих компаниях регламентируются отношения банкротства кредитных, страховых, строительных организаций <29>.
--------------------------------
<29> Попондопуло В.Ф. Предпринимательское право: учебник: в 2 т. (том 1) / под ред. В.Ф. Попондопуло. 6-е изд., перераб. и доп. Москва: Проспект, 2023. 623 с.
В Соединенном Королевстве существует нормативно-правовой акт, который называется Законом о строительных обществах (Building Societies Act 1986) <30>, содержащий положения, регулирующие вопросы в сфере банкротства застройщиков. Суть данного нормативно-правового акта состоит в закреплении особых механизмов защиты инвесторов в случае несостоятельности строительных организаций. В частности, в качестве способа защиты инвесторов предусмотрено взимание взносов в специальный фонд, выплаты из которого будут осуществляться инвесторам при банкротстве застройщиков. Законодательством Великобритании предусмотрена поддержка и дополнительная защита дольщиков, внесших денежные средства для строительства, что напоминает российский подход к разрешению подобных дел. Основная цель британского законодательства о несостоятельности - удовлетворение требований кредиторов за счет реализации имущества должника <31>, но если компания-должник участвует в реализации государственных проектов и ее банкротство может привести к невыполнению обязательств, имеющих важное значение для общества, то правительство может принять меры по ее спасению. В качестве примера можно привести банкротство строительной компании Carillion, которая занимала второе место в рейтинге ведущих застройщиков Соединенного Королевства. В ходе переговоров относительно сокращения долга компании руководство пришло к решению о ликвидации бизнеса, т.к. Carillion столкнулась с задолженностью в размере 900 млн фунтов стерлингов и пенсионным дефицитом в размере 590 млн фунтов стерлингов. Однако, учитывая количество государственных проектов, в которые оказалась вовлеченной Carillion, правительство активно приняло участие в разработке плана по предотвращению краха компании <32>.
--------------------------------
<30>
<31> Кузнецов А.П., Козлов Р.П. Сравнительно-правовой анализ процедуры банкротства застройщиков в зарубежных странах // Международное публичное и частное право. 2015. N 6. С. 37 - 40.
<32> Смолкина А. Строительная компания Carillion заявила о ликвидации бизнеса // Новости Великобритании на русском языке от 15.01.2018.
В США процедура банкротства застройщиков существенно отличается от правил банкротства застройщика в Российской Федерации. По мнению председателя федерального суда США по делам о банкротстве по округу Колорадо (в отставке) Сидни Брукс, "в США споры по банкротству застройщика не доходят до такого накала, как в России. В США редко вступает в игру конкурсный управляющий. Во многих делах, которые я рассматривал, проект просто продавался другому девелоперу, который принимал на себя обязательства достроить проект. Для меня такие покупатели не являются предпринимателями, отсюда проблема. Меня смущает, что в России дольщики оплачивают очень высокий первый взнос. Я понимаю, что они делают инвестиции. В США модель отличается - застройщики вносят максимум 10% окончательной цены. Поэтому проблема не разрастается до таких масштабов, как в России" <33>. Кроме того, Федеральное правительство США предоставляет налоговые льготы застройщикам, которые строят так называемое жилье с низким доходом. Эти кредиты администрируются уполномоченными государственными органами, и предпочтение отдается развитию жилищного строительства в районах, где проживает население с низким доходом <34>. Вместе с тем специалисты отмечают, что банкротство в сфере строительства США является особенно сложным из-за определенных особенностей, присущих как федеральному строительному законодательству, так и строительному законодательству отдельных штатов США. В частности, существуют два основных вопроса, возникающих в случае банкротства организаций в сфере строительства, а именно:
- вопрос строительного залога;
- вопрос залога поручительств.
--------------------------------
<33> Банкротство застройщиков: механизмы защиты дольщиков: Материалы Петербургского международного юридического форума 2017 года, в рамках которого прошел первый Международный форум по банкротству // Сессия по банкротству застройщиков.
<34> Харитонова Ю.С., Савина В.С., Паньини Ф. Предвзятость алгоритмов искусственного интеллекта: вопросы этики и права // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2021. N 3. С. 488 - 515.
Подрядчики, субподрядчики и строительные компании в США часто пользуются особым видом защиты от неплатежей под названием "механика залога". Правовая конструкция залога в праве США позволяет тому, кто выполнял работы по проекту, установить требование обеспечительного права на часть этого проекта, если часть работ по проекту не была оплачена. Вопросы строительного залога могут стать очень сложными в тех случаях, когда подрядчик или строительная компания обанкротятся и не заплатят своим субподрядчикам. Также при реализации строительных проектов подрядчик или строительная компания должны приобрести форму страховой защиты, которая защищает их при невыполнении ими своих договорных обязательств. В этом случае потерпевшие могут потребовать возмещения ущерба от страховщика, выпустившего поручительскую облигацию. Требования, предъявленные к поручителю, не подлежат автоматической остановке, которая обеспечивает защиту от включения активов банкрота в его конкурсную массу <35>. Помимо этого, банкротство в США может обеспечивать иностранным компаниям с американскими активами доступ к судам в США и защищать их от претензий американских кредиторов в период реструктуризации.
--------------------------------
<35> Карелина С.А., Фролов И.В. Банкротство застройщика: теория и практика правоприменения: монография. М.: Юстицинформ, 2018. 240 с..
В Германии довольно редко встречаются случаи появления недостроенных объектов, предназначенных для проживания граждан, в силу довольно строгих правил градостроительного надзора. Правовая база Германии содержит четко работающие механизмы, согласно которым, если застройщик начинает испытывать финансовые, административные или корпоративные трудности и это будет препятствовать выполнению строительных работ, его сменит другой застройщик. Строительство в любом случае должно успешно завершиться. Для организаций-застройщиков привлекательность строительного бизнеса жилого фонда состоит в том, что они несут расходы только на покупку необходимых для строительства земельных участков и подготовку разрешения на строительство. Само строительство финансируется из средств покупателей квартир. Итоговая выгода для банков - рост денежного оборота <36>.
--------------------------------
<36> Китайский застройщик China Evergrande подал заявление о банкротстве в США.
Законодательство зарубежных правопорядков (Великобритания, США, Германия), как и российское законодательство, в первую очередь защищает интересы дольщиков как слабой стороны договора долевого инвестирования и в определенных случаях застройщику могут быть оказаны меры государственной поддержки, если того требуют частно-публичные интересы.
В качестве примера можно привести слова Президента РФ Владимира Путина, который отметил: "Строительная отрасль России, несмотря на сложившуюся непростую ситуацию, демонстрирует эффективность и является одним из локомотивов экономики страны" <37>, а также позицию Марата Хуснуллина, курирующего стройиндустрию в России: "Власти сделают все возможное, чтобы не допустить банкротства строительных компаний" <38>.
--------------------------------
<37> Путин назвал отрасль строительства локомотивом экономики.
<38> Рынок недостроенных долгов.
При написании настоящей статьи автор ставил задачу выделить особенности правовой регламентации отношений, связанных с реализацией реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) особых категорий должников - застройщика, которые отражают их целевую специфику, субъектный состав, особенности подсудности и подведомственности рассмотрения дела о банкротстве, а также свойства элементного состава правовых средств реабилитационной направленности, правовых способов и процессуально-правовых форм, применяемых в отношении застройщика-должника.
Принимая во внимание особую цель в деле о банкротстве застройщика - защиту прав граждан - участников долевого строительства как непрофессиональных участников инвестирования, следует отметить, во-первых, целевую особенность реализации реабилитационного механизма, используемого в процессе несостоятельности (банкротства) застройщика. Реализация реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) застройщика направлена не на восстановление платежеспособности должника, а на защиту прав граждан - участников долевого строительства, по сути, кредиторов должника.
Во-вторых, необходимо выделить особенности состава лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, а именно: наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 Закона о банкротстве, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются:
а) участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений или денежное требование, а также юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование участников строительства или денежное требование;
б) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства;
в) публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - Фонд).
В-третьих, возможно подчеркнуть специфику правового статуса лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, включая самого застройщика:
а) застройщик. Применительно к делу о банкротстве застройщик - это субъект, который имеет право принимать от иных лиц денежные средства или имущество для строительства многоквартирного жилого дома, жилого дома блокированной застройки, здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест. Это является одним из существенных признаков, характеризующих данного субъекта <39>;
б) участники строительства. Для участия в деле о банкротстве застройщика в качестве участника строительства последний должен иметь требование к застройщику о передаче жилых помещений, требование о передаче машино-мест и нежилых помещений или денежное требование. Признаваемое законодателем право участника строительства защищать свои права путем предъявления к должнику неденежного требования не корреспондирует с наличием у него права на обращение с заявлением о признании застройщика-должника несостоятельным (банкротом) <40>. Участник строительства также наделен правом на обращение в суд с заявлением о признании застройщика банкротом, но в этом случае обязан предварительно трансформировать свое требование в денежное;
в) уполномоченный орган и Фонд. Правом на обращение в суд с заявлением о признании застройщика банкротом наделены Фонд, орган государственной власти г. Москвы, указанный в ст. 4 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы РФ" <41>, в том числе в случаях, когда они не являются кредиторами застройщика. То есть формально данные субъекты могут не иметь к застройщику никаких требований, однако наделены специальной правоспособностью для инициации процедуры несостоятельности (банкротства) застройщика. Поэтому в случае их обращения в арбитражный суд наличие у застройщика денежного обязательства долгового характера не является обязательным признаком <42>;
г) арбитражный управляющий. Помимо требований, предъявляемых к арбитражному управляющему Законом о банкротстве, конкурсный (внешний) управляющий, утверждаемый в деле о банкротстве застройщика, должен быть аккредитован Фондом. Обязательными условиями аккредитации Фондом арбитражных управляющих в качестве конкурсных управляющих (внешних управляющих) при банкротстве застройщика являются: а) соответствие требованиям к арбитражным управляющим, установленным Законом о банкротстве; б) наличие стажа работы на руководящих должностях в строительных организациях; в) отсутствие в течение двух лет, предшествующих аккредитации, нарушений законодательства Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве); г) отсутствие привлечения в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом к уголовной ответственности за неправомерные действия при банкротстве, преднамеренное и (или) фиктивное банкротство; д) прохождение обучения <43> по утвержденной Фондом программе. Кроме того, Правительством Российской Федерации могут быть установлены дополнительные требования к условиям аккредитации арбитражных управляющих.
--------------------------------
<39> Карелина С.А. Несостоятельность (банкротство): Учебный курс. В 2 т. / Под ред. д. ю. н., проф. С.А. Карелиной. Т. 2. М.: Статут, 2019. С. 248.
<40> См.: Определение Конституционного Суда РФ от 29.03.2016 N 529-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Емельянова Алексея Вячеславовича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 3, пунктом 2 статьи 4, пунктом 2 статьи 7 и пунктом 2 статьи 33 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
<41> См.: ВСНД РФ и ВС РФ. 1993. N 19. Ст. 683.
<42> Славич М.А. Несостоятельность (банкротство) застройщика: критерии определения и признаки // Юрист. 2023. N 2. С. 49 - 55.
<43> Письмо ППК "Фонд развития территорий" от 19.12.2022 N 08-36164-ВС "Об аккредитации арбитражных управляющих, являющихся членами саморегулируемой организации, для сопровождения процедур банкротства застройщиков".
В-четвертых, следует отметить специальные правила подсудности. Арбитражный суд вправе рассмотреть дело о банкротстве застройщика по месту нахождения должника-застройщика или по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения: а) объекта строительства или земельного участка <44>; б) по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства <45> (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
--------------------------------
<44> Определение Арбитражного суда города Москвы от 06.06.2018 по делу N А40-236608/17-70-211"Б".
<45> Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2021 N 21АП-2519/2021 по делу N А83-20639/2020, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2011 по делу N А70-8630/2010.
В-пятых, необходимо затронуть специальные правила подведомственности. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: а) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства <46>; б) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения <47>; в) о сносе самовольной постройки <48>; г) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества <49>; д) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование <50>; е) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество <51>.
--------------------------------
<46> Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.10.2024 N Ф04-6930/2019 по делу N А45-1652/2018, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.10.2024 N Ф06-25751/2022 по делу N А55-2436/2021, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.09.2023 N Ф06-12288/2021 по делу N А65-19662/2018.
<47> Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.01.2024 N Ф06-35551/2018 по делу N А49-10760/2016.
<48> Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2024 N Ф08-6392/2024 по делу N А18-729/2022, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.10.2023 N Ф08-9583/2023 по делу N А32-27853/2021.
<49> Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.11.2022 N Ф07-16442/2022 по делу N А56-30027/2018, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.09.2022 N Ф01-4408/2022 по делу N А43-24802/2019.
<50> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.12.2023 N Ф05-858/2022 по делу N А40-97155/2020.
<51> Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2022 N Ф10-4883/2018 по делу N А62-4802/2017.
При реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) застройщика следует выделить правовые средства реабилитационной направленности, в качестве которых выступают:
1. Финансирование мероприятий по завершению строительства (ст. 201.8-1 Закона о банкротстве). Мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического обеспечения могут осуществляться за счет:
а) средств Фонда <52>;
б) целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом <53>;
в) целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику третьими лицами <54>.
--------------------------------
<52> Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.06.2024 N Ф09-4616/19 по делу N А50-36325/2017, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.08.2024 по делу N А33-29100/2017к134.
<53> Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.06.2020 N Ф06-62758/2020 по делу N А65-33115/2019.
<54> Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.07.2023 N Ф07-7300/2023 по делу N А56-30027/2018, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.2024 N Ф08-14461/2023 по делу N А53-1204/2015, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.10.2022 N Ф09-6710/22 по делу N А76-22504/2018.
2. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 Закона о банкротстве). Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства производится:
а) созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу <55>;
б) иному специализированному потребительскому кооперативу.
--------------------------------
<55> Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.04.2021 N Ф01-1489/2021 по делу N А28-7795/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.02.2024 N Ф07-22496/2023 по делу N А56-93409/2018.
3. Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (ст. 201.11 Закона о банкротстве). В случае наличия у застройщика многоквартирного дома или домов блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, а также при завершении строительства в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве, конкурсный управляющий обращается в Фонд (если Фонд принял решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства) или к собранию участников строительства (если Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства) о возможности обращения в арбитражный суд с ходатайством о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.
4. Субсидирование процентной ставки по кредитам. Согласно Постановлению Правительства РФ от 31.03.2022 N 534 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2020 г. N 629" <56> механизм господдержки подразумевает готовность банков предоставлять застройщикам кредиты по ставке не выше 15% годовых. В этом случае на возмещение недополученных доходов банку будет выделяться субсидия, покрывающая 7,5% ставки. Для банков снижается риск выдачи "плохих" кредитов, а для застройщика - невыполнения своих обязательств перед контрагентами из-за проблем с финансированием.
--------------------------------
<56> СЗ РФ. 2022. N 14. Ст. 2309.
5. Льготы (при наличии) и меры государственной поддержки (при наличии), которые предоставляются застройщику в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами (п. 11 ч. 4 ст. 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ) <57>, при заключении договора комплексного развития территории.
--------------------------------
<57> СЗ РФ. 2005. N 1 (части I - II). Ст. 16.
6. Поддержка низкомаржинальных проектов <58> (мера направлена на стабильное развитие жилищного строительства и предусматривает предоставление застройщикам проектного финансирования).
--------------------------------
<58> Меры поддержки застройщиков.
7. Мораторий на взыскание неустойки и убытков (Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" <59>.
--------------------------------
<59> СЗ РФ. 2022. N 14. Ст. 2263.
8. Мораторий <60> на включение новостроек в реестр проблемных объектов (мера предусматривает запрет на включение недостроенного дома в реестр проблемных объектов в случае, если просрочка составила более 6 месяцев в период с 29 марта 2022 г. по 1 января 2023 года. То есть в реестр проблемных объектов включат после 1 января 2023 года, если останутся основания).
--------------------------------
<60> Меры поддержки застройщиков.
9. Мораторий <61> на повышение арендных ставок (мера предусматривает запрет на повышение действующих ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы и государственная собственность на которые не разграничена. Кроме того, на территории города Москвы действует отсрочка по уплате платежей арендатором сроком на полгода. Также снижена ставка платы при предоставлении рассрочки за земельные участки, которые оформляются в аренду для целей строительства. Ставка снижена с 23% до 9,5%) и т.д.
--------------------------------
<61> Меры поддержки застройщиков.
10. Договор счета эскроу <62>. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается уполномоченным банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику в соответствии с п. 6 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается (п. 5 ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).
--------------------------------
<62> По договору счета эскроу-банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару (ст. 860.7 ГК РФ N 14-ФЗ).
Установленный Законом N 214-ФЗ механизм финансирования строительства многоквартирных домов с использованием счетов эскроу способствует повышению гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства <63>.
--------------------------------
<63> Письмо Минфина России от 21.02.2024 N 05-05-08/15422.
В качестве правовых способов следует выделить:
Восстановление пропущенного срока исковой давности. Срок исковой давности в деле о банкротстве застройщика - для участника строительства - не является пресекательным. В случае пропуска гражданином - участником строительства срока закрытия реестра по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами <64>.
--------------------------------
<64> Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12 по делу N А82-730/2010-30-Б/11-33т.
Необходимо отметить особенности правового регулирования процессуально-правовых форм, применяемых в отношении застройщика в процессе его несостоятельности (банкротства):
1. Неприменение реабилитационной процедуры (финансовое оздоровление). При рассмотрении дела о банкротстве застройщика предусмотренные Законом о банкротстве наблюдение и финансовое оздоровление не применяются <65> (п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве). Введение процедуры конкурсного производства в отношении застройщика, минуя процедуру наблюдения, является предоставлением дополнительных гарантий гражданам - участникам долевого строительства по защите их прав и интересов и обусловлено необходимостью своевременного введения процедуры банкротства при наличии минимально достаточного круга обстоятельств, указывающих на невозможность удовлетворения застройщиком требований участников строительства <66>.
--------------------------------
<65> Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.11.2024 N Ф08-8772/2024 по делу N А32-56631/2023, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.06.2024 N Ф10-1532/2024 по делу N А83-5538/2023.
<66> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.06.2023 N Ф05-6948/2023 по делу N А41-67767/2022.
2. Специфическую последовательность введения процедур банкротства. Процедура конкурсного производства застройщика предшествует процедуре внешнего управления застройщика. По результатам рассмотрения обоснованности заявления о признании должника банкротом арбитражный суд принимает решение о признании требований заявителя обоснованными, о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве). Если в ходе конкурсного производства у конкурсного управляющего появились достаточные основания, в том числе основания, подтвержденные данными финансового анализа, полагать, что платежеспособность должника может быть восстановлена, конкурсный управляющий обязан инициировать созыв собрания кредиторов о принятии решения об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и переходе к внешнему управлению <67> (п. 1 ст. 201.15-3 Закона о банкротстве).
--------------------------------
<67> Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.12.2022 N Ф08-13348/2022 по делу N А20-2343/2019, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.07.2021 N Ф08-6861/2021 по делу N А32-42523/2017, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2023 N 13АП-16239/2023 по делу N А56-104356/2019.
Таким образом, можно прийти к заключению, что при реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) застройщика субъектный состав, особенности подсудности и подведомственности рассмотрения дела о банкротстве, а также свойства элементного состава правовых средств реабилитационной направленности правовых способов и процессуально-правовых форм подчинены основной цели - защите прав граждан - участников долевого строительства как непрофессиональных инвесторов, а не восстановлению платежеспособности застройщика-должника. Тем самым при реализации реабилитационного механизма в процессе несостоятельности (банкротства) застройщика проявляется дихотомический характер целеполагания, с одной стороны, цель реабилитационного механизма - восстановление платежеспособности должника и продолжение осуществления им нормальной хозяйственной деятельности <68>, а с другой (в рамках действующего законодательства) - защита прав граждан - участников долевого строительства как непрофессиональных инвесторов.
--------------------------------
<68> Гаевский С.В. Реабилитационный механизм на стадии предупреждения и восстановительной стадии процесса несостоятельности (банкротства) юридического лица: отличительные особенности // Вестник арбитражной практики. N 6 (115). 2024. С. 3 - 19.
Учитывая важность соблюдения баланса между частными и публичными интересами при банкротстве застройщика, более детальной правовой регламентации, по мнению автора, подлежат следующие вопросы, которые требуют принятия определенных решений, а именно:
1) внесение изменений в Закон о банкротстве, наделяющих участников строительства, имеющих неденежное требование к застройщику, правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом. На сегодняшний день участник долевого строительства может быть заявителем по делу о банкротстве застройщика, но ему предварительно потребуется трансформировать свое требование в денежное. Подобное ограничение участников строительства в выборе способа защиты своих прав на стадии возбуждения дела о банкротстве нельзя считать в полной мере оправданным <69>;
2) внесение изменений в Закон о банкротстве, устанавливающих положения, определяющие целевую направленность применения норм права при банкротстве застройщика, согласно которым все реабилитационные мероприятия выполняются в целях завершения строительства многоквартирного дома и передачи квартир дольщикам. В законодательстве о несостоятельности (банкротстве) отсутствует целеполагание применения норм права при банкротстве застройщика - нет единого подхода. При анализе ст. 201.8-1, ст. 201.10, ст. 201.11 Закона о банкротстве можно прийти к заключению о желании законодателя защитить интересы дольщиков, а при анализе иных законодательных актов <70> и мер <71>, принимаемых государственными институтами, - спасти застройщика;
3) внесение изменений в Закон о банкротстве, разрешающих применять в отношении банкротства застройщика единую реабилитационную процедуру (внешнее управление), которая может быть введена арбитражным судом по результатам рассмотрения обоснованности заявления о признании должника банкротом. Цель реабилитационной процедуры - завершение строительства многоквартирного дома и передача квартир дольщикам. В рамках данной процедуры возможно сменить застройщика;
4) внесение изменений в Закон N 214-ФЗ, устанавливающих для застройщика минимальный порог готовности многоквартирного дома, который должен составлять не менее 75% выполненных работ по его строительству, при соблюдении которого застройщик получает возможность использовать денежные средства дольщиков, находящиеся на эскроу-счетах, с уплатой дольщикам процентов за пользование их денежными средствами;
5) формирование единого публичного реестра данных о земельных участках для комплексного развития территорий (КРТ), включая степень готовности проекта КРТ и его инвестиционную привлекательность, сроки реализации проекта и ответственных лиц, а также иную публичную информацию, необходимую застройщику для оперативного принятия решения о вхождении в проект КРТ;
6) синхронизация всех мер государственной поддержки застройщиков и участников долевого строительства с банковскими программами, что позволит максимально эффективно использовать предоставленные ресурсы.
--------------------------------
<69> Славич М.А. Несостоятельность (банкротство) застройщика: критерии определения и признаки // Юрист. 2023. N 2. С. 49 - 55.
<70> Постановление Правительства РФ от 31.03.2022 N 534 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2020 г. N 629", Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве", п. 11 ч. 4 ст. 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190.
<71> Меры поддержки застройщиков.
