Участие родителей в сделках с недвижимостью несовершеннолетних
Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению. В связи с этим возникает вопрос о целесообразности получения согласия на сделку от обоих родителей. Автор приводит сложившуюся судебную практику по данному вопросу и формулирует вывод, что в интересах ребенка достаточным будет получение согласия на сделку одного родителя. Публичными гарантами интересов ребенка будут являться орган опеки и попечительства и нотариус. Второй родитель имеет право оспорить такую сделку в судебном порядке, доказав, что ее заключение противоречит интересам ребенка.
Ключевые слова: сделка, нотариальное удостоверение, права ребенка, недвижимость, согласие родителей, участие несовершеннолетних.
Transactions involving the alienation of real estate owned by minors are subject to notarization. Therefore, the question arises as to whether it is advisable to obtain consent from both parents for such transactions. The author cites the existing judicial practice on this issue and concludes that it is sufficient to obtain one parent's consent to the transaction in the child's best interests. The guardianship and custody authority, as well as the notary, will serve as public guarantors of the child's interests. The other parent has the right to challenge such a transaction in court by proving that it contradicts the child's best interests.
Key words: transaction, notarization, child's rights, real estate, parental consent, participation of minors.
Сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению в соответствии с ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Порядок исполнения требований такого удостоверения вызывает ряд вопросов уже много лет: совершают ли сделки от имени малолетних один или оба родителя (ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)), дают ли согласие на сделки несовершеннолетних от 14 до 18 лет один или оба родителя (ст. 26 ГК РФ)? Указанные статьи при их буквальном толковании говорят о родителях во множественном числе. Однако в ст. 27 ГК РФ, посвященной эмансипации, специально указывается на согласие обоих родителей. И такого указания не содержат ст. 26 и 28 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 61 Семейного кодекса Российской Федерации (СК РФ) родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей. Следовательно, логично предположить, что совершение соответствующей сделки по распоряжению имуществом ребенка требует воли обоих родителей. В судебной практике по этому вопросу сложилось четыре варианта решения.
Первое направление основано на том, что суды при решении других вопросов попутно и без специального исследования упоминают следующую фразу: "Сделка совершена с учетом волеизъявления обоих родителей, которые в силу положений статьи 28 ГК РФ вправе совершать сделки от имени своих несовершеннолетних детей" <1>.
--------------------------------
<1> Постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.01.2020 N Ф03-6173/2019 по делу N А73-21802/2018, от 24.12.2019 N Ф03-6057/2019 по делу N А73-21802/2018, Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23.03.2023 по делу N 88-10103/2023, Апелляционное определение Ростовского областного суда от 08.11.2022 N 33-18786/2022.
Вторая позиция судов презюмирует, что сделку должны заключать оба родителя. Так, в Постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2024 N 16АП-5527/2018 по делу N А25-2700/2018 указано, что обязательность согласия на сделку обоих родителей следует из системного толкования ряда нормативных положений. Например, в соответствии с параграфом 5.3 письма Минпросвещения России от 04.04.2023 N 07-1780 "О методических рекомендациях" <2> (далее - письмо) по вопросу, является ли согласие обоих родителей обязательным для сделки несовершеннолетнего или достаточно согласия одного из родителей, необходимо руководствоваться не только нормами гражданского законодательства о дееспособности несовершеннолетних (ст. 26, 27, 28 ГК РФ), но и положениями семейного законодательства о правах и обязанностях родителей. В соответствии с п. 1 ст. 61 СК РФ родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские обязанности). Это означает, что при реализации имущественных прав несовершеннолетних необходимо согласие обоих родителей на совершение сделки.
--------------------------------
<2> Письмо Минпросвещения России от 04.04.2023 N 07-1780 "О методических рекомендациях" (вместе с Методическими рекомендациями по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка).
В параграфе 5.4 письма указывается, что при отсутствии согласия одного из родителей на сделку по распоряжению имуществом несовершеннолетнего орган опеки и попечительства, рассматривая вопрос о выдаче предварительного разрешения на такую сделку, может принять меры к урегулированию разногласий между родителями.
В Апелляционном определении Московского областного суда от 23.05.2013 по делу N 33-11397/2013 <3> отмечается, что согласно п. 1 ст. 61, п. 1 ст. 64 СК РФ, п. 1 ст. 28 ГК РФ, п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ для совершения сделки по распоряжению принадлежащим малолетнему ребенку недвижимым имуществом необходимо волеизъявление обоих родителей ребенка. Письмом Минобразования России от 20.02.1995 N 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних" управлениям образования рекомендовано истребовать в числе необходимых документов для получения разрешения на отчуждение недвижимого имущества письменное согласие на совершение сделки от обоих родителей ребенка.
--------------------------------
<3> См. также: Определение Московского областного суда от 01.12.2011 по делу N 33-26631.
Третье направление судебной практики основано на утверждении, что участие обоих родителей при совершении такого рода сделок не требуется. Главное, чтобы при даче согласия органами опеки и попечительства не нарушались права ребенка. Так, в Апелляционном определении Верховного суда Республики Татарстан от 30.01.2023 N 33-921/2023 указано: разрешая спор и отказывая А. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что отделом по опеке и попечительству было дано согласие на отчуждение принадлежавшей ребенку доли в квартире ввиду соблюдения интересов несовершеннолетнего. При этом действующим законодательством не предусмотрено обязательное участие обоих родителей при совершении сделки с участием несовершеннолетних детей, установленная административным регламентом процедура предварительного согласования органами опеки и дачи разрешения исполнительным органом муниципального образования на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних закреплена с исключительной целью защиты имущественных прав несовершеннолетнего лица. С учетом характеристик вновь приобретенного жилья нет оснований полагать, что жилищные условия несовершеннолетнего были ухудшены. В подобной ситуации обращение истца в орган опеки и попечительства с заявлением о согласии на совершение сделки в отношении имущества, к которому у него отсутствует какой-либо интерес, носило бы формальный характер, на что указывают пояснения самого А. об отсутствии у него претензий при совершении всех ранее произведенных сделок со стороны Х. Право родителя, осуществляющего воспитание, имущественное содержание ребенка, на реализацию прав ребенка не должно зависеть от волеизъявления другого лица по формальному признаку его причастности к ребенку в качестве родителя и фактически не исполняющего родительских обязанностей <4>.
--------------------------------
<4> См. также: Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 16.04.2019 по делу N 33-769/2019, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.02.2016 N 33-1439/2016 по делу N 2-2994/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2015 по делу N 33-45319/2015, Определение Алтайского краевого суда от 13.08.2014 по делу N 33-6557/2014, Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 05.02.2014 по делу N 33-1084/2014, Б-57, Апелляционное определение Орловского областного суда от 25.04.2012 по делу N 33-655, Кассационное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.01.2012 по делу N 33-283/2012, Определения Московского городского суда от 08.09.2011 по делу N 33-28525, от 03.08.2010 по делу N 33-23190.
И наконец, четвертый вариант решений судов основан на том, что органы опеки не могут формально подходить к решению вопроса о даче согласия на сделку ребенка и отказывать в таком согласии лишь на основании того, что отсутствует воля на совершение сделки одного из родителей. Орган опеки обязан проверить, не ухудшилось ли положение ребенка. Так, в Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 04.02.2020 по делу N 88-2075/2020 суд руководствуется Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой", а также положениями п. 1 ст. 61, п. 1 ст. 64, п. 1 ст. 65 СК РФ, поскольку по данному делу юридически значимым для правильного разрешения иска являлось выяснение вопроса о соблюдении при совершении сделки по отчуждению квартиры прав несовершеннолетних детей, являющихся долевыми собственниками такого жилого помещения.
Суд апелляционной инстанции не выяснял вопрос о соблюдении ответчиком Ш. жилищных и иных прав несовершеннолетних детей при совершении сделки, тем самым нарушив требования ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и ограничился лишь указанием на то, что согласие отца на совершение сделки по отчуждению жилого помещения не требовалось. Вместе с тем последний, обратившись в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, ссылался на то, что сделка ухудшит жилищные условия его несовершеннолетних детей.
Аналогичный вывод содержится в Апелляционном определении Верховного суда Республики Северная Осетия - Алания от 15.03.2023 по делу N 33а-252/2023, 2а-2247/2022. Суд ссылается на разъяснения Министерства образования Российской Федерации, изложенные в письме от 20.02.1995 N 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних", а также на Административный регламент N 35, утвержденный Постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 10.12.2019 N 430. Данные акты для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, рекомендуют органам управления образованием запрашивать заявление обоих родителей либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки.
В Определении в качестве рекомендованных актов вышестоящих судебных органов Российской Федерации указывается Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П, согласно которому из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28, п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Исходя из принципов равенства прав родителей в отношении детей и верховенства интересов ребенка при управлении его имуществом родителями, а также в целях непосредственной защиты жилищных и имущественных прав несовершеннолетнего выяснение органом опеки и попечительства мнения второго родителя является необходимым, но только наряду с исследованием вопроса о характере производимых в результате сделок изменений условий проживания несовершеннолетнего, а также объема и состава его имущества с учетом интересов ребенка. Отсутствие согласия отца ребенка основанием для отказа в выдаче разрешения на совершение сделки являться не может, поскольку родительские права не могут вступать в противоречие с интересами детей.
В Апелляционном определении Московского городского суда от 28.05.2018 по делу N 33-23397/2018 указано, что выяснение органом опеки и попечительства мнения второго родителя является необходимым, но только наряду с исследованием вопроса о характере производимых в результате сделок изменений условий проживания несовершеннолетнего, а также объема и состава его имущества <5>.
--------------------------------
<5> См. также: Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 11.05.2022 N 33а-4677/2022.
Необходимо отметить, что Верховный Суд Российской Федерации лишь единожды сформулировал свою позицию в рамках рассматриваемого вопроса. В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.03.2020 N 11-КГ20-2 указано, что юридически значимым для правильного разрешения исковых требований истца является выяснение судом вопроса о том, соответствуют ли оспариваемые истцом договоры купли-продажи интересам несовершеннолетнего. Однако Верховный Суд РФ уклонился от решения рассматриваемого вопроса по существу: по мнению суда, в деле был нарушен административный регламент предоставления государственной услуги по выдаче предварительного разрешения на осуществление сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему. Регламент, утвержденный Постановлением исполнительного комитета Менделеевского муниципального района Республики Татарстан от 03.08.2016 N 436, предусматривал обязательное наличие заявлений обоих родителей либо заменяющих их лиц с просьбой о разрешении совершения сделки. Поскольку истица - мать несовершеннолетней - такого заявления на осуществление сделки не подавала, то оспариваемое Постановление исполнительного органа, разрешившего совершение отцом несовершеннолетней сделки по отчуждению принадлежащей им в равных долях жилой площади, не может быть признано законным - такой вывод сформулировал Верховный Суд РФ.
В литературе уже давно была высказана точка зрения, что получение согласия второго родителя часто невозможно <6>. Бывает неизвестно местонахождение родителя, с которым ребенок не проживает, либо в силу сложившихся неприязненных отношений между бывшими супругами родитель может не дать согласия без объяснения причин. Однако основным критерием осуществления родительских прав и обязанностей является обеспечение интересов детей. Права ребенка при отчуждении имущества должны быть защищены его законным представителем, органом опеки и попечительства, который дал согласие на отчуждение жилого помещения, должностным лицом публичного права - нотариусом, проверившим законность сделки при ее удостоверении. Если родитель, с которым ребенок проживает, добросовестно выполняет свои родительские обязанности, то интересы ребенка вряд ли нуждаются в дополнительной защите посредством согласия второго родителя, - в этом случае согласие второго родителя необходимо лишь для реализации его родительских прав.
--------------------------------
<6> Федорова О.А. Гарантии прав несовершеннолетнего при отчуждении принадлежащего ему жилого помещения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2019. N 5.
Таким образом, приведенная судебная практика третьего и четвертого направлений, учитывающая в первую очередь интересы ребенка, как и требует семейное законодательство, является максимально взвешенной в контексте защиты прав несовершеннолетнего. При этом второй родитель, если его согласие на сделку не было получено, вправе ее оспорить и доказать, что она противоречит интересам ребенка (п. 1 ст. 168 ГК РФ через п. 3 ст. 1 СК РФ - принцип обеспечения приоритетной защиты прав и интересов несовершеннолетних). Вместе с тем следует учитывать, что ничтожной является сделка с недвижимым имуществом, совершенная от имени малолетних их родителями, если она явно противоречит интересам малолетних (п. 1 ст. 65 СК РФ, ст. 169 ГК РФ) - абз. 3 п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
