Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции как нетипичный договор аренды здания
В гражданском обороте распространены договоры, в соответствии с условиями которых собственник здания предоставляет другому лицу за плату возможность установить на конструктивном элементе здания (стене, крыше) рекламную конструкцию. Автор исследует предмет и объект договора на использование конструктивного элемента здания и осуществляет его квалификацию.
Ключевые слова: здание, конструктивный элемент здания, квалификация договора, квалифицирующие признаки договора аренды, договор аренды здания, непоименованный договор.
In practice contracts, according to the terms of which the owner of the building provides another person for a fee the opportunity to place an advertising on a structural element of the building (wall, roof), have become widespread. The author examines the subject and object of the contract for the use of a structural element of the building and carries out its qualification.
Key words: building, structural element of a building, qualification of a contract, qualifying features of a lease contract, building lease contract, unnamed contract.
Гражданский оборот демонстрирует возможность использования различных типов договоров для удовлетворения потребности в пользовании недвижимым имуществом. Квалификация заключенных договоров может являться предметом дискуссии как в связи с близостью квалифицирующих признаков разных договоров и неточностью формулировок условий совершенных сделок, так и в связи с нетипичностью условий договоров.
Примером первой ситуации может являться договор, предусматривающий создание недвижимого имущества или передачу прав на него в будущем. Установлению критериев квалификации указанного договора как договора купли-продажи недвижимости, договора строительного подряда или договора простого товарищества посвящено Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.
Нетипичность условий договора выражается в том, что стороны договора предусмотрели распределение прав и обязанностей, отличное от предусмотренного гражданским законодательством. А.А. Громов определяет модификацию поименованного договорного типа как отход от предусмотренных законом диспозитивных правил, содержащихся в соответствующей главе, посвященной определенному договорному типу <2>.
--------------------------------
<2> Громов А.А., Тололаева Н.В. Обязательственное и договорное право: курс лекций. М.: Статут, 2025. С. 247.
Выделение договорных типов обусловлено тождеством и различием квалифицирующих признаков договоров <3>. Договорный тип, по мнению Е.В. Татарской, представляет собой группу договоров, в которую объединяются договоры, имеющие общие системные признаки направленности, возмездности/безвозмездности и объекта и наделенные единым правовым регулированием <4>. Представляется, что договорным типам могут быть присущи различные квалифицирующие признаки, в связи с этим нецелесообразно ограничивать перечень признаков, формирующих договорный тип. Более того, один и тот же признак может как являться, так и не являться квалифицирующим для разных договорных типов. Так, выделение такого договорного типа, как договор найма жилого помещения, основано на специфике объекта договора. Для предоставления за плату в пользование иных вещей предусмотрен договор аренды, для которого объект не является квалифицирующим признаком. Договор купли-продажи является универсальным договором, направленным на передачу за деньги прав господства в отношении любого объекта прав. Соответственно, объект договора не является квалифицирующим признаком договора купли-продажи.
--------------------------------
<3> См. подробнее: Ахмедов А.Я. Общие положения об обязательствах и договорах: учебное пособие. М.: Норма; ИНФРА-М, 2025. С. 438 - 442.
<4> Татарская Е.В. Непоименованные и смешанные договоры // Российская юстиция. 2007. N 4. С. 9.
Однако, как только практика обнаруживает нетипичное распределение прав и обязанностей, необходимо определиться с тем, является договор модификацией поименованной договорной конструкции или представляет собой непоименованный договор. Вопрос о квалификации договоров связан с формулированием норм как императивных, диспозитивных или квалифицирующих и определяющих рамки соответствующего договорного типа <5>. Отличие условий договора от квалифицирующих норм, предусмотренных в отношении сходных договорных типов, или негативная квалификация договора относительно сходных договоров <6> приводят к его квалификации как непоименованного договора и невозможности непосредственного применения правил о поименованных договорах. Отличие условий договора от диспозитивных норм, предусмотренных в отношении соответствующего договорного типа, может приводить к его нетипичности и исключать возможность применения отдельных норм, противоречащих правовой природе заключенного договора.
--------------------------------
<5> Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода заключения непоименованных договоров и ее пределы // Вестник ВАС РФ. 2012. N 4. С. 24.
<6> Ахмедов А.Я. Непоименованные договоры в гражданском праве России: монография. М.: Проспект, 2024. С. 63.
Каждому из нас не раз доводилось наблюдать размещенные на крыше или ином конструктивном элементе здания рекламные конструкции. Договор, предусматривающий возможность одного лица присоединить свою рекламную конструкцию к зданию или иной недвижимости другого лица, назван договором на установку и эксплуатацию рекламной конструкции п. 5 ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" <7>. Оригинальное наименование договора стало причиной дискуссии относительно его правовой квалификации.
--------------------------------
<7> Федеральный закон от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" // СЗ РФ. 2006. N 12. Ст. 1232.
В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Есть основания полагать, что квалифицирующие признаки договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции соответствуют квалифицирующим признакам договора аренды, отраженным в дефинитивной норме ч. 1 ст. 606 ГК РФ, так как одно лицо за плату размещает свое имущество на недвижимой вещи другого лица.
В пункте 1 ст. 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Однако предоставляется ли по договору на установку и эксплуатацию рекламной конструкции здание или сооружение в пользование владельцу рекламной конструкции? Долгое время суды полагали, что в связи с тем, что по исследуемому договору предоставляется право пользоваться лишь частью чужой вещи, его нельзя квалифицировать как договор аренды, так как согласно абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами договора аренды являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи, а не их части.
Так, в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" <8> было отмечено, что договор, на основании которого предоставляется право использовать отдельный конструктивный элемент здания для размещения рекламы, является не договором аренды, а непоименованным договором, так как конструктивные элементы здания не могут являться самостоятельным объектом недвижимости и быть переданы в пользование отдельно от здания, а значит, не могут быть объектом аренды.
--------------------------------
<8> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 17 - 49.
В соответствии с п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон N 384-ФЗ) <9> здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Указанный Закон содержит и определение помещения, под которым понимается часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (п. 14 ст. 2 Закона N 384-ФЗ). Для целей гражданско-правового регулирования гораздо более удачным является закрепленное Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <10> определение помещения как обособленной части здания или сооружения, пригодной для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящей для использования в соответствующих целях. При этом показательно то, что суды применяли положения об аренде зданий и сооружений по аналогии к отношениям по аренде нежилых помещений еще до закрепления понятия помещения в законе (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений") <11>. То есть в случае с такой частью здания, как нежилое помещение, Высший Арбитражный Суд РФ еще в начале 2000-х допустил аналогию закона, тогда как в случае с пользованием конструктивным элементом здания указал на регулирование отношений общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
--------------------------------
<9> Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" // СЗ РФ. 2010. N 1. Ст. 5.
<10> Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2021. N 52 (часть I). Ст. 8989.
<11> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.
Но различаются ли чем-либо, помимо возможности нахождения в нем физических лиц, принципиально между собой конструктивный элемент здания и нежилое помещение как части здания, предоставляемые в пользование? Согласно п. 24 ст. 2 Закона N 384-ФЗ строительная конструкция представляет часть здания или сооружения, выполняющую определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции. Конструктивный элемент здания как его часть отличается от помещения в здании тем, что он не может использоваться по тому же назначению - для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. Вероятно, возможности по пользованию конструктивным элементом здания ограничены присоединением к нему имущества арендатором. Однако назначение вещи не является значимым для квалификации договоров признаком.
Соответственно, раз суды допускают то, что по договору аренды в пользование можно передать не всю недвижимую вещь, а такую ее часть, как нежилое помещение, то отсутствуют препятствия для аналогичного вывода в отношении конструктивного элемента здания как его части. Стороны договора вправе самостоятельно определять условия пользования имуществом. Собственник здания предоставляет владельцу рекламной конструкции право пользоваться недвижимой вещью в определенных договором пределах (одним из таких пределов может являться определение части вещи, которой будет пользоваться владелец рекламной конструкции). При этом такое пользование должно регулироваться на основании правил о договоре аренды. Указание в договоре на пользование частью объекта служит цели определения содержания права арендатора на пользование вещью целиком <12>.
--------------------------------
<12> Васильев Г.С., Рыбалов А.О. "Часть вещи" как объект аренды // Закон. 2007. N 5. С. 175 - 176.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" <13> договор по-прежнему признавался непоименованным, однако отмечалось, что к нему применимы по аналогии закона положения о договоре аренды. Комментируя это Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, А.В. Егоров и М.А. Церковников отмечают, что в силу признаков исследуемого договора он не может быть квалифицирован иначе как договор аренды <14>.
--------------------------------
<13> Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" // Вестник ВАС РФ. 2009. N 9. С. 136 - 138.
<14> Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании: комментарий к Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 // Вестник ВАС РФ. 2010. N 2. С. 85.
По мнению А.Г. Карапетова и А.И. Савельева, "аномальная" аналогия всего законодательного режима договора аренды свидетельствует о необходимости распространения режима договора аренды на указанный договор и отсутствии причин квалифицировать его как непоименованный. Для этого необходимо расширительно толковать норму об объекте договора аренды и индивидуализировать в договоре конструктивный элемент <15>.
--------------------------------
<15> См.: Карапетов А.Г., Савельев А.И. Указ. соч. С. 32.
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 19 Постановления от 8 октября 2012 г. N 58 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе" допустил с согласия собственника недвижимой вещи, к которой прикреплена рекламная конструкция, замену стороны договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в связи со сменой ее собственника по правилам о перенайме (ст. 615 ГК РФ) <16>, то есть указал на возможность непосредственного применения правил об аренде к договору на установку и эксплуатацию рекламной конструкции.
--------------------------------
<16> Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 2012 г. N 58 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе" // Вестник ВАС РФ. 2012. N 12.
Трансформация подхода высшего суда к пониманию договора аренды получила свое дальнейшее развитие. Так, в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" <17> была закреплена следующая правовая позиция: положение ст. 607 ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь, а только ее отдельная часть. Нередко приведенная позиция характеризуется как одно из проявлений перехода от вещной природы аренды к обязательственной природе прав арендатора. Следует признать, что вопрос о правовой природе прав арендатора является дискуссионным и нуждается в детальном самостоятельном исследовании. При этом бесспорно наличие в отечественном регулировании отношений, возникающих в связи с заключением договора аренды, свойственных вещным правам права следования и вещно-правовых способов защиты.
--------------------------------
<17> Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // Вестник ВАС РФ. 2013. N 4. С. 128 - 138.
Таким образом, договор на пользование конструктивным элементом здания соответствует квалифицирующим признакам договора аренды, не предусматривающего передачи владения вещью. Предмет договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции не отличается от предмета договора аренды. Право пользования недвижимой вещью может содержать пределы, в том числе заключающиеся в определении части вещи, которой будет пользоваться арендатор. Нетипичность договора аренды здания в данном случае не приводит к пробельности регулирования, исключая применение к отношениям из договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции лишь отдельных правил, противоречащих правовой природе заключенного договора. Такими правилами, например, будут являться положения о владельческой защите.
