Цель приобретения объекта недвижимости в контексте привлечения к гражданско-правовой ответственности в сфере долевого строительства
Статья посвящена проблеме дифференциации ответственности застройщиков в зависимости от цели приобретения недвижимости по договору долевого участия (далее - ДДУ) в контексте вопроса о том, являются ли граждане - участники долевого строительства потребителями или инвесторами. Особое внимание уделено противоречиям в законодательстве, связанным с классификацией участников долевого строительства на граждан-потребителей и граждан-инвесторов. В заключение автор предлагает отказаться от дифференциации ответственности в зависимости от цели приобретения недвижимости и использовать единый подход к защите прав всех граждан - участников долевого строительства.
Ключевые слова: долевое строительство, гражданско-правовая ответственность, цель приобретения недвижимости, участник долевого строительства, гражданин-потребитель, гражданин-инвестор.
The article is devoted to the problem of differentiating the responsibility of developers depending on the purpose of purchasing real estate as part of shared participation in construction in the context of the question of whether citizens participating in shared construction are consumers or investors. Special attention is paid to the contradictions in the legislation related to the classification of participants in shared construction into consumer citizens and investor citizens, as well as the problems of establishing the purpose of purchasing real estate. In conclusion, the author proposes to abandon the differentiation of responsibility depending on the purpose of purchasing real estate and to use a unified approach to protecting the rights of all citizens participating in shared construction.
Key words: shared-equity construction, civil liability, the purpose of acquiring real estate, participant in shared-equity construction, citizen-consumer, citizen-investor.
Несмотря на достаточно длительное существование института долевого строительства, до настоящего времени не был сформулирован однозначный ответ на вопрос о том, является ли гражданин - участник долевого строительства потребителем или инвестором. Исходя из этого проблема обоснованности дифференциации ответственности застройщиков в зависимости от цели приобретения недвижимости в рамках долевого участия в строительстве не теряет своей актуальности.
Ряд исследователей полагают, что ДДУ является инвестиционным договором <1> и, соответственно, дольщика следует рассматривать в качестве профессионального инвестора <2>. В свое время Высший Арбитражный Суд РФ обратил внимание на то, что "отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение или достижение полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме" <3>. Как отмечает Е. Козлова, инвестиционная деятельность, помимо финансовых вложений, предполагает выполнение различных практических действий <4>. Однако после передачи денежных средств застройщику участник долевого строительства полностью исключается из этих процессов и практически не принимает участия в строительстве объекта ДДУ.
--------------------------------
<1> Фролкина Е.Н. Гражданско-правовая ответственность за нарушение инвестиционного договора в строительстве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2008. С. 11; Макаров О.В. Совершенствование гражданско-правовых гарантий прав и интересов участников долевого строительства // Ленинградский юридический журнал. 2015. N 3 // СПС "КонсультантПлюс"; Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011. С. 10.
<2> Дурнов А.С. Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Владикавказ, 2011. С. 9; Балтутите И.В. Соотношение договора участия в долевом строительстве с инвестиционным договором: вопросы защиты прав потребителей // Legal Concept = Правовая парадигма. 2024. Т. 23. N 1. С. 51.
<3> Определение ВАС РФ от 31 октября 2012 г. N ВАС-13778/12 по делу N А60-20631/2011.
<4> Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 77 - 197.
Несмотря на схожесть данного договора с инвестиционным в определенном смысле, по своей сути они представляют собой различные институты, поскольку в инвестиционном договоре в условиях рыночной экономики предполагается возможность потери денежных средств. В случае же с долевым строительством законодательство Российской Федерации исходит из того, что даже при наличии незавершенного объекта строительства у участника долевого строительства сохраняется право на получение вложенных денежных средств либо право претендовать на объект недвижимости, который был указан при заключении договора. С учетом достижения определенного консенсуса в научной литературе <5> и судебной практике <6> следует квалифицировать ДДУ в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и, соответственно, исходить из того, что дольщики не являются профессиональными инвесторами.
--------------------------------
<5> Андреев Ю.Н. Гражданско-правовой договор участия в долевом строительстве: теория, законодательство и судебная практика: Монография. Воронеж: Издательско-полиграфический центр "Научная книга", 2019. С. 41; Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью // Вестник ВАС РФ. 2012. N 3; Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Отв. ред. д-р юрид. наук, проф. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2023. С. 76; Губин Е.П., Лахно П.Г. Предпринимательское право Российской Федерации: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юр. Норма; НИЦ ИНФРА-М, 2020. С. 806.
<6> Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // СПС "КонсультантПлюс".
При этом нельзя однозначно относить участников долевого строительства к потребителям. С 1 сентября 2024 г. в связи с внесенными поправками <7> в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214) <8> применение Закона о защите прав потребителей в отношении мер гражданско-правовой ответственности застройщиков стало ограничено. Вносимые изменения включили в Закон N 214 нормы, дифференцирующие размер ответственности застройщика в зависимости от цели приобретения недвижимости гражданином - участником долевого строительства. Согласно буквальному толкованию норм Закона N 214, законодатель теперь разделяет участников долевого строительства на две категории. Первая категория включает граждан, покупающих объекты для удовлетворения потребительских целей (ч. 8 ст. 7, ч. 2 и ч. 3 ст. 10 Закона N 214). Вторая категория включает граждан, приобретающих объекты долевого участия для ведения предпринимательской деятельности (граждане-инвесторы).
--------------------------------
<7> Федеральный закон от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
<8> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (последняя редакция).
Однако введенная классификация нарушила логику построения норм Закона N 214, регулирующих гражданско-правовую ответственность. Так, ч. 2 ст. 6 Закона N 214 устанавливает обязанность застройщика выплатить неустойку (пени) в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин (без указания цели приобретения недвижимости). Часть 3 ст. 3 Закона N 214 предоставляет гражданину право требовать от лица, не имеющего права на привлечение денежных средств граждан и (или) привлекающего денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков. Аналогичным образом сформулированы нормы ч. 2 и 6 ст. 9 Закона N 214, обязывающие застройщика уплатить проценты за пользование денежными средствами гражданина - участника долевого строительства в двойном размере. Закон также позволяет привлекать к субсидиарной ответственности контролирующих лиц и бенефициарного владельца застройщика за убытки, причиненные гражданам - участникам долевого строительства по их вине (ч. 4 ст. 23.2 Закона N 214).
В указанных статьях используется понятие "гражданин" без какого-либо указания на цели приобретения объекта ДДУ. Соответственно, нормы Закона N 214 изначально предусматривали более строгие меры ответственности застройщика, когда в качестве участника долевого строительства выступал гражданин вне зависимости от цели, для которой им приобретался объект по ДДУ. В целом данный подход законодателя отвечал сущности института долевого строительства и договора долевого участия в строительстве. Законодатель изначально исходил из того, что граждане - участники долевого строительства априори не являются профессиональными инвесторами, а деньги, которые граждане вкладывают в долевое строительство, не считаются инвестициями <9>. В этой связи были установлены более жесткие меры ответственности для застройщиков при привлечении средств от граждан. Дополнялось все это возможностью применения мер гражданско-правовой ответственности в соответствии с Законом о защите прав потребителей, когда объект приобретался по ДДУ в потребительских целях. Бланкетные нормы Закона N 214, касающиеся ответственности за нарушение сроков устранения недостатков, компенсации морального вреда и взыскания штрафа, были оправданы тем, что эти вопросы не были урегулированы в самом Законе N 214.
--------------------------------
<9> Постановление ФАС Поволжского округа от 10 мая 2011 г. по делу N А06-5101/2010.
В настоящее же время включение в Закон N 214 норм, которые применяются исключительно к гражданам-потребителям, свидетельствует об отсутствии системности в подходе законодателя к вопросам гражданско-правовой ответственности в сфере долевого строительства.
К примеру, новая редакция ч. 8 ст. 7 <10> Закона N 214 устанавливает ответственность застройщика в виде неустойки (пени) в двойном размере, если участником долевого строительства выступает гражданин-потребитель. Указанная норма хотя и выстроена по аналогии с ч. 2 ст. 6 рассматриваемого Закона, тем не менее выглядит не совсем логичной с точки зрения указания в данном случае цели приобретения объекта ДДУ гражданином. В частности, была введена специальная мера ответственности в области долевого строительства, которая значительно снизила размер ответственности застройщика по сравнению с Законом о защите прав потребителей. При этом введенная Федеральным законом от 26 декабря 2024 г. N 482 <11> ч. 4 ст. 10 Закона N 214 повторно сократила ответственность за нарушение застройщиком требований к качеству результата производства отделочных работ, тем самым фактически нивелировав ответственность за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 8 ст. 7 указанного Закона. Особого внимания заслуживает ч. 2.1 ст. 6 Закона N 214, которая ограничила ответственность застройщика "уникального объекта" недвижимости. Однако авторы Закона <12> фактически забыли обосновать необходимость исключения из указанной нормы условия о двойном размере неустойки в отношении граждан, которое действует по ч. 2 указанной статьи, а также в целом включение данной временной с точки зрения заявленной цели принятия нормы в рамках федерального закона, в то время как в отношении остальных застройщиков на момент ее принятия ограничение ответственности происходило в рамках подзаконного нормативного акта.
--------------------------------
<10> Федеральный закон от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
<11> Федеральный закон от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
<12> Федеральный закон от 4 августа 2023 г. N 421-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
На наш взгляд, указанные изменения являются продолжением идей сторонников "потребительского экстремизма" в сфере долевого строительства <13>. Под лозунгом установления единообразного подхода к определению размера финансовой ответственности застройщика путем исключения двойной ответственности <14> был снижен уровень ответственности застройщика <15>.
--------------------------------
<13> Кирсанов А.Р. Правовые основы "потребительского экстремизма" на рынке долевого строительства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2020. N 8. С. 61 - 67; Усольцев Е.Ю. Злоупотребление правом со стороны потребителя: Монография. М.: ИНФРА-М, 2025. С. 64; Девелопер "Самолет" предложил бороться с "потребительским экстремизмом".
<14> Официальный отзыв Правительства Российской Федерации на проект Федерального закона N 635611-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесенный депутатами Государственной Думы С.А. Пахомовым, П.Р. Качкаевым, В.А. Кошелевым и другими, сенаторами Российской Федерации Н.А. Журавлевым, А.А. Шевченко.
<15> Заключение ПУ Аппарата ГД ФС РФ от 27 июня 2024 г. N вн2.2-1/2237 на проект Федерального закона N 635611-8 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (первое чтение).
Цель приобретения объекта недвижимости также приобретает значение при привлечении застройщика к гражданско-правовой ответственности в виде компенсации морального вреда и взыскания штрафа (ч. 2 и ч. 3 ст. 10 Закона N 214). При этом установление данного субъективного аспекта участия в долевом строительстве является затруднительным. Так, по мнению Верховного Суда РФ, определение помещения в качестве нежилого само по себе не является обстоятельством, которое автоматически исключает возможность его использования для личных, семейных, домашних, бытовых и других нужд <16>. Также не могут рассматриваться как неоспоримые доказательства отсутствия потребительских целей приобретения объекта: указание в названии договора на его инвестиционный характер; расположение приобретаемого объекта не в многоквартирном доме, а в другом объекте (туристическом комплексе, гостинице и т.д.), а также разрешенный вид использования земельного участка, на котором осуществляется строительство <17>. По сути, безусловно утверждать, что объект приобретается для предпринимательских целей, можно, только если гражданин представлен в ДДУ в статусе ИП. Вызывает особенный интерес попытка Верховного Суда РФ определить, является ли приобретение нескольких квартир безусловным доказательством отсутствия потребительских целей применительно к вопросу включения требований граждан в реестр требований участников строительства. В частности, в так называемом деле Паначева Л.Г. Верховный Суд РФ пришел к выводу, что необходимо устанавливать цели приобретения в отношении каждой из 15 квартир <18>. Вместе с тем в данном случае вывод Верховного Суда РФ о том, что требования гражданина - участника долевого строительства к застройщику в связи с приобретением значительного количества квартир в инвестиционных целях стоит приравнивать к требованию юридического лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, представляется не совсем корректным с точки зрения Закона N 214, в котором граждане - участники долевого строительства не рассматриваются в качестве профессиональных инвесторов вне зависимости от целей приобретения объектов недвижимости и изначально были наделены большим объемом средств защиты по сравнению с юридическими лицами.
--------------------------------
<16> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 мая 2021 г. N 78-КГ21-17-К3, 2-2265/2019.
<17> Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2022).
<18> Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 августа 2022 г. N 305-ЭС22-7163 по делу N А41-34210/2020.
Подводя итог, считаем, что в контексте гражданско-правовой ответственности в сфере долевого строительства рекомендуется начать применять термин "гражданин - участник долевого строительства" без указания на потребительские цели приобретения объекта долевого строительства. Также важно использовать единый подход к мерам гражданско-правовой ответственности, применяемым при нарушении прав всех граждан, участвующих в долевом строительстве, учитывая, что они не являются профессиональными инвесторами.
