О правовых интересах в сфере недвижимости (на примере законодательства о самовольных постройках)
Изучению субъективных прав посвящено колоссальное количество научных трудов. Значительно меньшей изученностью характеризуются правовые интересы (а также их аналоги, такие как законные интересы, охраняемые законом интересы). Еще меньше внимания уделяется исследованию правовых интересов в прикладном значении - применительно к тем сферам, в которых они реализуются. Настоящая работа посвящена анализу правовых интересов в сфере недвижимости на примере законодательства о самовольных постройках. Раскрываются причины возникновения, правовая природа правовых интересов, проводится их сопоставление с субъективными правами по уровню гарантированности, содержанию, степени определенности правоотношения, содержанием которых такие права и интересы выступают. На примере действующего законодательства и практики его применения показано, какого рода правовые интересы могут возникать у обладателей самовольной постройки, какими способами и в порядке каких видов производств они должны получать судебную защиту.
Ключевые слова: соотношение субъективных прав и правовых интересов, реализация и защита правовых интересов, виды правовых интересов, способы защиты правовых интересов на самовольную постройку.
A huge number of scientific papers are devoted to the study of subjective rights. Legal interests (as well as their analogues, such as legitimate interests and legally protected interests) are characterized by significantly less study. Even less attention is paid to the study of legal interests in an applied sense, in relation to the areas in which they are implemented. This paper is devoted to the analysis of legal interests in the field of real estate on the example of legislation on unauthorized buildings. The reasons for the emergence, the legal nature of legal interests are revealed, and their comparison with subjective rights is carried out in terms of the level of guarantee, content, and degree of certainty of the legal relationship, the content of which such rights and interests are. Using the example of current legislation and the practice of its application, it is shown what kind of legal interests owners of unauthorized buildings may have, in what ways and in what types of proceedings they should receive judicial protection.
Key words: correlation of subjective rights and legal interests, realization and protection of legal interests, types of legal interests, ways to protect legal interests for unauthorized construction.
В нашей стране, как и во многих других современных государствах, ведется непрерывный поиск оптимального объема правового регулирования. Балансируя между недостаточным и избыточным нормативным воздействием, законодатель стремится предоставить надлежащую правовую регламентацию всем значимым явлениям социальной действительности. При этом регулированию правовых возможностей внимания уделяется не меньше, чем обязанностей и запретов.
Уже довольно длительное время законодательство, правоприменительная практика, правовая доктрина сферу возможного, дозволенного в праве обозначают не только с помощью субъективных прав, но и правовых интересов <1> (и их аналогов, таких как законные интересы, охраняемые законом интересы) <2>. В частности, первое упоминание о том, что регулируемые правом интересы могут иметь "форму приобретенных прав", а могут и не иметь таковой, датируется 1874 г. и принадлежит Р. Иерингу <3>. Первые отечественные научные труды, касающиеся проблематики законных интересов, относятся к концу XIX - началу XX в. <4>. На законодательном уровне термин "законные интересы" одним из первых зафиксировал Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 7 июля 1923 г. Статья 5 указанного Кодекса предписывала суду "способствовать выяснению существенных для разрешения дела обстоятельств и подтверждению их доказательствами, оказывая обращающимся к суду трудящимся активное содействие к ограждению их прав и законных интересов" <5>.
--------------------------------
<1> В.В. Ершов отмечал, что использование понятия "правовые интересы" более предпочтительно, поскольку оно охватывает все регулируемые правом интересы, а не только те, что имеют регламентацию на уровне законодательных актов. Ершов В.В. Способы защиты трудовых прав и правовых интересов в сфере труда // Российское правосудие. 2011. N 5 (61). С. 60 - 66.
<2> А.В. Малько и В.В. Субочевым отмечались незначительные смысловые отличия перечисленных понятий, в связи с чем было предложено считать их условно синонимичными. Малько А.В., Субочев В.В. Законные интересы как правовая категория. СПб.: Юридический центр Пресс, 2004. С. 90 - 99.
<3> Иеринг Р. Борьба за право / пер. С.И. Ершова. М.: Феникс, 1991. С. 9.
<4> Шершеневич Г.Ф. Общая теория права: в 2 т. М.: Изд-во Братьев Башмаковых, 1910. Т. 2. 814 с.; Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Часть общая. СПб.: Типография М.М. Стасюлевича, 1911. Т. 1. 793 с.; Рождественский А.А. Основы общей теории права. М.: Изд-во В.С. Спиридонова, 1912. 174 с.
<5> Собрание узаконений и распоряжений РКП РСФСР. 1923. N 46-47. Ст. 478.
Несмотря на все вышеотмеченное, до настоящего времени не утихает дискуссия об отличиях правовых интересов от субъективных прав и о специфике их реализации и защиты. В отечественной правовой доктрине по указанному вопросу к настоящему времени сложилось несколько подходов. Первый из них рассматривает правовой интерес в качестве некой усеченной правовой возможности по сравнению с субъективным правом. В.В. Субочев отмечает: "Субъективное право, утратившее былую гарантированность, не исключается из сферы правового регулирования, оно продолжает существовать в ней, оставаясь в рамках "усеченной", но все же некой правовой возможности, получившей наименование законного интереса" <6>. Сюда же, по мнению указанного автора, относятся правовые возможности, которые не получили гарантированности на уровне субъективных прав в силу нетипичности, малозначительности, неготовности государства расходовать ресурсы на то, чтобы гарантировать их реализацию <7>.
--------------------------------
<6> Субочев В.В. Сущность законных интересов // Ленинградский юридический журнал. 2007. N 5. С. 49.
<7> Там же. С. 35 - 55.
Другой подход предлагает разграничивать права и правовые интересы с помощью структуры. Так, субъективное право состоит из четырех правомочий <8> (право-поведение управомоченного лица; право-требование к обязанному лицу; право-притязание на защиту; право-пользование объектом права) <9>. Структура правового интереса включает три правомочия, такие как:
1) право-поведение заинтересованного лица;
2) право-требование заинтересованного лица к неопределенному кругу лиц воздержаться от создания препятствий для правомерной реализации правового интереса его обладателем, к государству - создать условия для реализации такого интереса;
3) право-притязание к нарушителю об устранении совершенного нарушения и к государству о рассмотрении возникшего спора.
--------------------------------
<8> Общая теория прав человека / под ред. Е.А. Лукашевой. М.: Норма, 1996. С. 34 - 35; Теория государства и права: учебник / под ред. А.В. Малько и А.Ю. Соломатина. СПб.: Юридический центр Пресс, 2007. С. 249 - 250.
<9> Матузов Н.И. Актуальные проблемы теории права. Саратов: Саратовская государственная академия права, 2004. С. 263.
Соответственно, в структуру правового интереса ни изначально, ни в результате рассмотрения спора судом не входит право-пользование благом, являющимся объектом интереса, поскольку его обретение или сохранение государство гарантировать не может. Гарантируется лишь то, что в реализации интереса заинтересованному лицу никто не будет препятствовать до тех пор, пока реализация правомерна <10>.
--------------------------------
<10> Бурмистрова С.А. Законные интересы, субъективные права и свободы как правовые возможности: соотношение структуры, содержания и реализации // Государство и право. 2019. N 3. С. 18 (Электронный выпуск).
И третий подход состоит в разграничении субъективных прав и правовых интересов по степени определенности правоотношения, содержанием которого являются соответственно правовые интересы и субъективные права. Так, если правовая возможность имеет урегулированные в нормативном правовом акте или соглашении сторон либо вытекающие из природы человека основания возникновения, изменения и прекращения правоотношения, объект, вид и меру возможного поведения одного заинтересованного лица, вид и меру должного поведения противоположного заинтересованного лица, очевидно, перед нами субъективное право. Субъективное право в данном случае понимается в традиционном ключе как установленные и обеспеченные законом вид и мера возможного (дозволенного) поведения субъекта права <11>.
--------------------------------
<11> Пустобаева Л.А. О понятии субъективного права // Известия высших учебных заведений. Серия: Правоведение. 1984. N 3. С. 49.
У правового интереса основания для возникновения, изменения и прекращения правоотношения, объект, вид и мера возможного поведения одного заинтересованного лица, вид и мера должного поведения противоположного заинтересованного лица страдают неопределенностью вследствие недостаточного правового регулирования, неочевидности, исходя из законов развития общества. Вследствие этого обладатель интереса конкретизирует элемент, страдающий неопределенностью, по своему усмотрению. Другое лицо, интерес которого направлен на тот же самый объект, по-своему и в свою пользу интерпретирует неопределенные элементы, вследствие чего возможно столкновение интересов участников правоотношения, то есть спор. Для разрешения возникшего спора требуется внести ясность в спорный элемент правоотношения.
Как можно видеть из наших рассуждений, в случае с правовым интересом спорными могут оказаться как юридический факт, являющийся основанием для возникновения, изменения или прекращения правоотношения, содержанием которого являются правовые интересы, так и содержание такого правоотношения, то есть объем правового интереса (качество и количество возможного поведения) заинтересованного лица и его оппонента. Иными словами, судебная защита правовых интересов может осуществляться как посредством дел особого, так и искового производств.
В отечественной цивилистической науке, в отличие от теории права, широкое распространение получил подход, отрицающий идею о том, что существуют какие-либо иные механизмы реализации регулируемых правом интересов, кроме субъективных прав <12>. Настоящее исследование предлагает вновь подискутировать на эту тему.
--------------------------------
<12> Крашенинников Е.А. Охраняемые законом интересы // Методология права: общие проблемы и отраслевые особенности: Ученые записки Тартуского государственного университета. Вып. 806. Тарту, 1988. С. 235; Михайлов С.В. Категория интереса в российском гражданском праве. М.: Статут, 2002. С. 40.
Показательные примеры для иллюстрации изложенных выше тезисов содержатся в сфере самовольного строительства. Предположим, как это часто бывает, лицо возвело самовольную постройку и пока не имеет планов по признанию за собой права собственности на нее. Заинтересованному лицу достаточно пользоваться этой постройкой для личных нужд. Современная редакция ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) <13> не допускает использования самовольной постройки, но системный анализ норм о самовольной постройке позволяет предположить, что в действительности все не так категорично.
--------------------------------
<13> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем осуществившему ее лицу на титуле, допускающем строительство объектов недвижимого имущества, целевое назначение и разрешенное использование земельного участка предполагают использование его для целей строительства, при этом соблюдены все градостроительные, строительные и иные правила и нормы, нет нарушения интересов соседей или публичных интересов и самовольность состоит исключительно в нарушении порядка получения разрешительных документов, то вряд ли в ближайшее время указанному лицу следует опасаться предъявления иска о сносе постройки. Перспектива такого иска предсказуема - владелец заявит встречный иск, докажет соответствие объекта предъявляемым требованиям и получит признание за собой права собственности на объект недвижимости. Следовательно, состояние, при котором объект сохраняет статус самовольной постройки, может затянуться.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, понесло на строительство расходы, впоследствии фактически владеет неким объектом, за счет которого удовлетворяет определенные потребности (проживает, ведет подсобное хозяйство, осуществляет индивидуальную трудовую или предпринимательскую деятельность и т.п.), не имея на данный объект важнейших имущественных прав - собственности и пользования, что подчеркивает ст. 222 ГК РФ.
Пункт 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" <14> разъясняет, что такая постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) на данном земельном участке.
--------------------------------
<14>
Кроме того, согласно п. 7 указанного Постановления законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления в соответствии со ст. 222 ГК РФ решений об их сносе либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
К таким объектам недвижимости относятся, в частности, объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов, садовые дома при соблюдении ряда условий.
Следовательно, эти объекты не настолько незаконны, чтобы опасаться их немедленного сноса. Более того, ч. 2 ст. 234 ГК РФ дает фактическому владельцу право защищать свое владение от незаконных действий других лиц, не имеющих на такое имущество законных оснований владения.
В пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 г. <15>, также разъяснено, что правообладатели земельных участков, права которых на такие участки и находящиеся на них объекты недвижимого имущества не были выявлены по данным ЕГРН, не лишены права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества. Иными словами, фактическое обладание недвижимым имуществом, даже без регистрации прав на него, дает его владельцу возможность удовлетворять потребности за счет полезных свойств такого имущества, чем увеличивает имущественное благополучие субъекта права. В свою очередь, лишение такого имущества, будь то в результате изъятия для государственных или муниципальных нужд либо по другим причинам, влечет умаление имущественных благ субъекта, давая ему право ставить вопрос о возмещении.
--------------------------------
<15>
Получается, что владелец самовольной постройки не имеет права собственности на такую постройку, не имеет законного права пользования ею, но имеет какое-то иное дозволение, которое можно защищать. Этот вывод не выглядит абсурдным, только если признать, что владелец самовольной постройки имеет правовой интерес на владение и пользование ею.
Для того чтобы получить этот вывод, автору настоящего исследования пришлось пуститься в довольно пространные рассуждения. В связи с этим, думается, далеко не очевидно, что факт возведения самовольной постройки или владения указанной постройкой влечет правовые последствия в виде возникновения правоотношения с положительным для заинтересованного лица содержанием (включающим правомочие на собственные действия, правомочие требовать невмешательства со стороны других лиц, правомочие защиты).
Следовательно, владельцы самовольных построек могут быть заинтересованы в том, чтобы судебным порядком подтвердить факт существования такой постройки (чем устраняется спорность фактической составляющей понятия "юридический факт") или то, что владение подобным объектом порождает правоотношение (чем устраняется спорность юридической стороны понятия "юридический факт"). Подобного рода требования разрешаются в порядке дел особого производства.
Далее, как показало толкование ст. 222 ГК РФ, в том случае, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, допускающем строительство, его законным владельцем, объект не нарушает установленных норм, правил, прав и интересов соседей, публичных интересов и самовольность состоит исключительно в нарушении порядка получения разрешительных документов на строительство и ввод в эксплуатацию, лицо, осуществившее постройку, либо последующий законный владелец земельного участка может сколь угодно долго пользоваться такой постройкой для удовлетворения собственных потребностей, вплоть до ее разрушения ввиду естественных причин.
На такую постройку может быть признано право собственности, если в установленном (судебном или административном) <16> порядке будет доказано отсутствие нарушения градостроительных, строительных и прочих норм и правил, прав и интересов иных лиц.
--------------------------------
<16> Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (с изм. от 29 октября 2024 г. N 120-ФЗ) // СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.
Следовательно, правовой интерес лица, владеющего самовольной постройкой, может реализовываться двумя способами:
- путем пользования самовольной постройкой для собственных нужд;
- путем преобразования в субъективное право (право собственности).
И в том и в другом случае правовой интерес в случае нарушения подлежит защите в порядке искового производства.
Изложенные выше рассуждения указывают еще и на то, что правовые интересы как в процессе реализации, так и защиты могут не претендовать на изменение своего качества, оставаясь правомочием на собственные действия заинтересованного лица, и в этом смысле их можно назвать окончательными правовыми интересами, а могут при соблюдении определенного порядка получить преобразование в субъективное право, благодаря чему такие правовые интересы автор настоящей работы предлагает именовать промежуточными <17>.
--------------------------------
<17> Бурмистрова С.А. Правоотношение как форма выражения и реализации правового интереса // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Право. 2018. N 3. С. 56 - 62.
Таким образом, как показало настоящее исследование, в сфере недвижимости, как и во многих других, правовые возможности субъектов права не исчерпываются субъективными правами. К числу правовых дозволений относятся также правовые интересы, имеющие немало отличий от субъективных прав, что неизбежно сказывается на их реализации и защите. Понимание таких различий способно обеспечить наиболее полную реализацию интересов участников общественных отношений и их надлежащую, в том числе судебную, защиту.
