Отдельные вопросы разграничения движимого и недвижимого имущества
Сложность современного понимания объектов недвижимости сложилась из-за отсутствия детализации данной дефиниции в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ), а закрепленные в ст. 130, 131 и главе 6.1 ГК РФ признаки не позволяют в должной степени определенно квалифицировать различные объекты в качестве движимых или недвижимых вещей. Указанное приводит к спорам, влияющим как на прозрачность кадастрового учета, так и регистрацию прав и гражданский оборот объектов в целом. Авторы приходят к выводу, что, помимо использования судебно-строительной экспертизы, при разрешении споров предполагается применение профессионального заключения кадастрового инженера при определении правового режима объекта в качестве недвижимости. Установлено, что необходимо расширять круг лиц, наделенных экспертной функцией, и привлекать кадастрового инженера в судебных спорах.
Ключевые слова: движимое имущество, недвижимое имущество, недвижимость, кадастровый учет, регистрация права, вещное право.
The complexity of the current understanding of real estate objects has arisen due to the lack of detail in this definition in the Civil Code of the Russian Federation, and the features specified in Articles 130, 131, and Chapter 6.1 of the Civil Code of the Russian Federation do not allow for a clear classification of various objects as movable or immovable property. This has led to disputes that affect both the transparency of cadastral registration and the registration of rights and the overall civil circulation of objects. The authors conclude that in addition to the use of forensic construction expertise in resolving disputes, the use of a cadastral engineer's professional opinion in determining the legal regime of an object as real estate is also proposed. It has been established that it is necessary to expand the range of individuals with expert functions and involve a cadastral engineer in legal disputes.
Key words: movable property, immovable property, real estate, cadastral registration, registration of rights, property rights.
Юридическое разграничение объектов гражданского оборота на движимые и недвижимые вещи имеет принципиальное значение, поскольку данные категории обладают различным правовым режимом, дифференцированным в первую очередь по специфике правового регулирования, а не по физическим свойствам самих объектов. Во вторую очередь возникает практическая необходимость обеспечения правовой прозрачности сделок с такими вещами и укрепления стабильности гражданского оборота посредством государственной регистрации прав на недвижимость.
Напомним, что официальное законодательное толкование понятия недвижимого имущества не дано в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ), а реализуется лишь посредством перечисления недвижимых вещей (п. 1 ст. 130 ГК РФ) и противопоставления им остальных объектов как движимых вещей (п. 2 ст. 130 ГК РФ).
В этой связи современная юридическая наука демонстрирует разнообразие подходов к оценке необходимости уточнения либо модернизации дефиниции недвижимого имущества, предложенной еще в 2009 г. в рамках Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости <1>.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
Вместе с тем указанная проблематика носит дискуссионный характер, что обусловлено, в частности, прямой зависимостью четкости правового толкования данного понятия от эффективности кадастрового учета и степени публичности имущественного оборота, обеспечиваемого посредством включения соответствующих сведений в ЕГРН, в силу требования обязательной государственной регистрации прав на недвижимость (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Наличие полной, достоверной и доступной правовой информации о статусе и принадлежности объектов к недвижимому имуществу представляет собой ключевую предпосылку для стабильного функционирования рынка недвижимости и в целом экономической системы, что, в свою очередь, актуализирует задачу совершенствования правового регулирования сделок с такими объектами.
Следует отметить, что буквальное содержание ст. 130 ГК РФ в настоящее время не в полной мере соответствует потребностям современной правоприменительной практики и динамике общественных отношений, что нередко приводит к необходимости судебного вмешательства при квалификации имущества как движимого или недвижимого на основании конкретных обстоятельств дела.
Повторимся, несмотря на то что дискуссионность затронутой тематики не нова и подтверждается рядом работ авторов научной и учебной литературы за последние тридцать лет, включая труды В.В. Витрянского <2>, В.В. Долинской <3>, Е.А. Суханова <4>, и реформированием в 2016 и 2021 гг. подраздела объектов гражданских прав <5>, это так и не привело к уточнению понятийного аппарата.
--------------------------------
<2> См.: Витрянский В.В. Оборот недвижимости требует совершенства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. N 4 (19). С. 21 - 39.
<3> См.: Долинская В.В. Новеллы законодательства о недвижимом имуществе // Законы России: опыт, анализ, практика. 2022. N 10. С. 3 - 10.
<4> См.: Суханов Е.А. Недвижимость в системе объектов гражданских прав // Журнал российского права. 2021. N 1. С. 16 - 22.
<5> Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ (ред. от 23.11.2024) "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2016. N 27 (часть II). Ст. 4248; Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ (ред. от 28.06.2022) "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2021. N 52 (часть I). Ст. 8989.
В этой связи К.А. Новиков, детально анализируя основные критерии отнесения объектов к недвижимым вещам, заключил, что смысл нормы ст. 130 ГК РФ, выявленный в результате ее толкования, не совпадает с ее буквальным содержанием, что говорит как минимум о несовершенстве нормы <6>.
--------------------------------
<6> См.: Новиков К.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: предпосылки, цели и главные приемы их достижения: монография. М.: Проспект, 2019. 96 с.
Основной признак недвижимости (прочная связь объекта с землей), по мнению Т.П. Подшивалова, является скорее формальным, так как судебная практика говорит о капитальности объекта, выражающейся в наличии фундамента для признания объекта недвижимым <7>. К формальным можно отнести и признак неперемещаемости объекта без несоразмерного ущерба его назначению <8>.
--------------------------------
<7> См.: Подшивалов Т.П. Иск о признании вещного права: трудные вопросы теории и практики: монография. М.: Инфотропик Медиа, 2020. 280 с.
<8> См.: Стародумова С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 1. С. 14 - 17.
С появлением в ст. 130 ГК РФ таких объектов, как помещения и машино-места, не имеющих непосредственной связи с землей, данный признак вообще отошел на второй план <9> и породил только путаницу в понятийном аппарате при отграничении от смежных понятий <10>. И.В. Пожаров прямо указывает, что общие признаки недвижимости, закрепленные в законодательстве, на практике не всегда позволяют разграничить движимое имущество от недвижимого <11>.
--------------------------------
<9> См.: Козырь О.М. Понятие недвижимости в новом Гражданском кодексе России // Вестник гражданского права. 2024. N 6. С. 53 - 61.
<10> См.: Долинская В.В., Анисимова А.И. Машино-место: проблемы правового режима // Законы России: опыт, анализ, практика. 2022. N 10. С. 31 - 36.
<11> См.: Пожаров И.В. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
Различные рекомендательные письма <12> и комментарии относительно признания объекта движимым или недвижимым дают в том числе налоговые органы и Минфин РФ, так как предприниматели реализуют право использовать льготный налоговый режим для движимого имущества, принятого на баланс организации в качестве основных средств.
--------------------------------
<12> Письмо Минфина России от 5 ноября 2024 г. N 03-05-05-01/108314 // Нормативные акты для бухгалтера. 2025. N 2.
Официальную позицию по вопросу об отнесении конкретных объектов к движимому или недвижимому имуществу выражает и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, отмечая, что отсутствие четких характеристик дифференциации таких объектов не наделяет какие-либо органы власти или организации полномочиями по такому разграничению, в связи с чем решать данный вопрос полномочна только судебная (правоприменительная) практика <13>. Последняя же достаточно противоречива и, рассматривая споры об объектах, в одних случаях указывает на необходимость оценки технических аспектов <14>, в других говорит, что технические характеристики не являются определяющими и только в совокупности с иными признаками позволяют прийти суду к однозначному выводу о характере объекта <15>.
--------------------------------
<13> Письмо Росреестра от 28 декабря 2023 г. N 11-03201/23 "О представлении позиции".
<14> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 9 июня 2005 г. N А13-3323/03-06.
<15> Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 10 февраля 2025 г. по делу N 33-33/2025.; решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 апреля 2025 г. по делу N А57-29202/2024.
Отсутствие специализированного уполномоченного государственного органа либо институциональной структуры, наделенной компетенцией по установлению критериев разграничения движимых и недвижимых вещей, существенно осложняет правоприменительную практику. Это обстоятельство способствует формированию разнонаправленных подходов в судебных решениях, что, в свою очередь, приводит к увеличению сроков разрешения имущественных споров и снижению уровня правовой определенности.
Например, в деле N А40-150159/2023, рассмотренном 27 апреля 2024 г. Арбитражным судом г. Москвы, юридическое лицо подало исковое заявление о признании объекта движимым и признании на него права собственности в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).
При рассмотрении подобного рода дел установление статуса спорного объекта как движимого либо недвижимого имущества имеет принципиальное значение, поскольку от указанного обстоятельства зависит необходимость доказывания срока владения имуществом (недвижимым - в течение пятнадцати лет, движимым - в течение пяти лет).
В качестве доказательств по делу были представлены и никем не оспорены заключение ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 2013 г. и заключение кадастрового инженера 2023 г. Однако суд дважды "откладывался", а в обоснование определения об отложении судебного разбирательства каждый раз закладывалось предложение истцу заявить ходатайство о назначении по делу судебной строительной экспертизы с целью установления капитальности/некапитальности объекта <16>.
--------------------------------
<16> Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27 апреля 2024 г. N А40-150159/2023.
В то же время вопрос об отнесении вещи к объектам движимого или недвижимого имущества требует специальных познаний не в строительной области, а юриспруденции, каковыми обладает суд <17>.
--------------------------------
<17> Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2023 г. N 09АП-83223/2022 по делу N А40-127770/2022; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 мая 2023 г. N Ф05-9402/2023 по делу N А40-127770/2022; Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 3 ноября 2022 г. по делу N 88-27217/2022 (УИД 34RS0029-01-2021-000847-04).
Таким образом, по настоящее время происходит подмена термина "объект недвижимого имущества" на "объект капитального строительства", невзирая на явное указание об обратном в Определении Верховного Суда РФ от 27 июня 2022 г. N 308-ЭС22-9622 по делу N А32-16282/2019, где подробно изложено, что последний представляет собой специфическое понятие из сферы градостроительного права, которое не должно подменять правовую категорию <18>.
--------------------------------
<18> Определение Верховного Суда РФ от 27 июня 2022 г. N 308-ЭС22-9622 по делу N А32-16282/2019.
Наряду с этим, Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" <19> (далее - ФЗ "О кадастровой деятельности") на кадастрового инженера возложены полномочия, содержащие компетенцию определять принадлежность объекта к недвижимости для подготовки технической документации, в целях последующего кадастрового учета или отказа в проведении работ по составлению технического плана <20>.
--------------------------------
<19> Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "О кадастровой деятельности" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
<20> Письмо Росреестра от 24 мая 2017 г. N 14-06470-ГЕ/17 "Об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав" (вместе с Письмами Минэкономразвития России от 27 марта 2017 г. N Д23и-1631, от 27.04.2017 N Д23и-2383 "О рассмотрении обращений"); Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2023 г. N 13АП-33372/2023 по делу N А42-112/2023; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 марта 2024 г. N Ф07-331/2024 по делу N А42-112/2023.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 29.1 ФЗ "О кадастровой деятельности" кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости таковым не является, а при внесении заведомо ложных сведений в технический план может быть привлечен к административной (ст. 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, далее - КоАП РФ) или уголовной (ст. 170.2 Уголовного кодекса РФ, далее - УК РФ) ответственности.
Таким образом, первоначально определение правового статуса объекта (квалификация в качестве недвижимого имущества) осуществляется уполномоченным специалистом, соответствующим профессиональным требованиям, а именно кадастровым инженером. Однако в действующем нормативном регулировании его роль в вопросе отнесения объекта к категории движимого или недвижимого имущества отражена лишь фрагментарно и не получила достаточной доктринальной или законодательной детализации.
В судебной практике <21>, преимущественно в актах судов общей юрисдикции, можно встретить лишь косвенные упоминания о возможности решения вопроса о классификации объектов недвижимости по результатам кадастровых работ <22>.
--------------------------------
<21> Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13 июня 2024 г. по делу N А63-25221/2023.; решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 июня 2023 г. по делу N А40-130509/2020.; решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 сентября 2023 г. по делу N А40-117363/2023.
<22> Зрелов А.П., Краснов М.В. Проблемы разграничения движимого и недвижимого имущества для целей государственной регистрации имущественных прав // Юстиция. 2005. N 4. С. 56 - 60.
Наличие разночтений в научных подходах и правоприменительной практике в отношении критериев квалификации объектов как движимых или недвижимых подтверждает наличие пробела в нормативной конструкции, закрепленной в ст. 130 ГК РФ, и, как следствие, о необходимости ее законодательного уточнения.
В то же время действующее законодательство заложило фундамент для разрешения ряда подобных коллизионных ситуаций, закрепив соответствующие правовые механизмы в ФЗ "О кадастровой деятельности", КоАП РФ и УК РФ.
На данном этапе развития законотворчества представляется целесообразным акцентировать внимание судебной системы, в частности в рамках подготовки очередного обзора судебной практики, на допустимости использования профессионального заключения кадастрового инженера при определении правового режима объекта имущества в соответствии с положениями гражданского законодательства. Полагаем, это позволит избежать неоправданного сосредоточения экспертной функции исключительно в руках судебно-строительных экспертов, особенно учитывая, что технические характеристики объекта, как показывает судебная практика, не являются единственным и решающим критерием при его квалификации.
