Недвижимое имущество: проблемы понятийного аппарата
На основе исторического и сравнительно-правового исследования выявлены недостатки легального деления объектов на движимые и недвижимые, "размывание" последней категории по признакам и составу.
Ключевые слова: вещи, имущественные комплексы, недвижимое имущество, объекты прав.
The author performs a historical and comparative legal study to identify shortcomings in the legal division of property into movable property and real estate, blurring the last category in terms of attributes and constituent elements.
Key words: things, property complexes, real estate, objects of rights.
Понятие "недвижимое имущество" было сформулировано еще в римском праве.
В России оно впервые появилось в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", хотя отдельные нормы о правовом режиме таких объектов существовали и ранее: например, в XV в. в Псковской и Новгородской судных грамотах <1> объекты наследственного правопреемства пополнились недвижимым имуществом - "отчиной" (ст. 88 - 89). Согласно Примечанию к ст. 21 Гражданского кодекса (ГК) РСФСР 1922 г. <2> с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые было упразднено. Одновременно отметим, что законодатель не различал тогда землю и земельные участки. Эта классификация была восстановлена в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденных Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. N 2211-1 <3>, п. 2 ст. 4 которых давал характеристику недвижимого имущества в основном через физический критерий - прочная связь с земельными участками. Этот подход воспринят ГК РФ в ст. 130.
--------------------------------
<1> См.: Памятники русского права: Вып. 2: Памятники права феодально-раздробленной Руси XII - XV вв. / сост.: А.А. Зимин. М., 1953.
<2> Собрание Узаконений и Распоряжений Рабочего и Крестьянского Правительства РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904 (с изм., утрат. силу).
<3> Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. N 26. Ст. 733 (с изм.; утрат. силу).
Деление вещей на движимые и недвижимые относится к условно юридическим классификациям вещей <4>. Недостатками современной классификации, на взгляд автора, являются:
- отсутствие легального определения;
- смешение понятий "недвижимые вещи", "недвижимое имущество", "недвижимость";
- деление на физически и юридически недвижимые вещи;
- "размывание" классификационных групп при отсутствии новых оснований классификации;
- смешение государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним <5>.
--------------------------------
<4> См.: Долинская В.В., Моргунова Е.А., Шевченко О.М. Гражданское право: Объекты прав: учеб. пособ. / отв. ред.: В.В. Долинская, В.Л. Слесарев (Серия "Гражданское право" / науч. ред. В.Л. Слесарев). М.: Проспект, 2017. Гл. 3 (авт. гл. - В.В. Долинская).
<5> См.: Долинская В.В. Развитие норм об объектах права в кодификациях гражданского законодательства // Вестник Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА). 2024. N 11. С. 88 - 98.
Вместо определения недвижимого имущества в ГК РФ и Федеральном законе от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <6> приводится лишь примерный перечень недвижимых вещей. Существуют пробелы и противоречия по частным вопросам. Только Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <7> легализовано понятие земельного участка ("часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом" - п. 1 ст. 141.2 ГК РФ, недвижимая вещь - п. 2 ст. 141.2 ГК РФ), которое и ранее противопоставлялось понятию земли при разграничении объектов гражданского и земельного права <8>.
--------------------------------
<6> СЗ РФ. 2015. N 29 (часть I). Ст. 4344 (с изм.).
<7> Официальный интернет-портал правовой информации.; СЗ РФ. 2021. N 52 (часть I). Ст. 8989 (с изм.).
<8> См.: Гайбатова К.Д., Аливердиева М.А. Земельный участок как объект гражданских прав // Юридический вестник ДГУ. 2015. Т. 14. N 2. С. 75 - 77; Ившина Е.Г. Земельный участок как объект гражданских прав // EScio. 2019. N 10 (37). С. 692 - 697; Инжиева Б.Б. Земельный участок как объект гражданского оборота: вопросы теории и практики // Юрист. 2022. N 5. С. 47 - 53; Козлов Д.В. Соотношение понятий "земля" и "земельный участок" в современном российском праве // Вопросы российского и международного права. 2016. N 2. С. 127 - 139; Тоточенко Д.А. Понятие "земельный участок" и его соотношение со схожими терминами // Журнал российского права. 2016. N 11. С. 152 - 159.
В доктринальных характеристиках много исключений и допущений.
В ГК РФ выделены:
1) физически недвижимые вещи;
2) и юридически недвижимые, также признаваемые законом в качестве недвижимых, т.е. на которые распространяется аналогичный режим.
В первой группе, основываясь на природе происхождения вещей, можно выделить:
а) естественные (земельные участки, участки недр);
б) и искусственно созданные объекты.
Естественные объекты недвижимости подразделяются на две категории:
а) земельные участки и объекты, составляющие единое целое с ними (например, участки недр);
б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (нормативная основа этой классификации сужается, так как с 8 декабря 2006 г. леса исключены из перечня объектов недвижимости, - ст. 16 Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации") <9>.
--------------------------------
<9> СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5279 (с изм.). О Государственном лесном реестре и сложном взаимодействии земельного и лесного законодательства см., например: письмо Минэкономразвития России от 15 сентября 2017 г. N 26268-ВА/Д23и "О применении положений федеральных законов в связи с вступлением в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 280-ФЗ". Официально не опубликован.
То есть единый подход внутри классификационной группы не выдержан.
Происходит смешение традиционно естественных и искусственных объектов недвижимости <10>. Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 492-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <11> изменен порядок создания искусственных земельных участков <12> на федеральных водных объектах.
--------------------------------
<10> См., например: Долинская В.В. Новеллы законодательства о недвижимом имуществе // Законы России: опыт, анализ, практика. 2022. N 10. С. 3 - 10.
<11> Официальный интернет-портал правовой информации. URL: https://www.pravo.gov.ru; СЗ РФ. 2022. N 1 (часть I). Ст. 61.
<12> См. о них, например: Ульянов А.В. О правовых режимах искусственных земельных участков и связанных с ними объектов // Lex russica (Русский закон). 2022. Т. 75. N 4 (185). С. 37 - 49.
На основе сравнительного анализа правовых актов и правоприменительной практики выделены три блока критериев отнесения искусственно созданных объектов к недвижимому имуществу:
1) сущностные (прочная связь с землей);
2) оценочные (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
3) юридико-технические (сопутствующая документация, подтверждающие факт и законность существования объекта).
Оценка ущерба назначению возможна через степень уменьшения стоимости объекта в результате его перемещения и через расходы на перемещение.
Историческая справка:
У инженеров и архитекторов есть понятие "структурные перемещения (перенос)" - процесс подъема всего здания с фундамента и его перемещения.
Не касаясь древнеегипетских пирамид и статуй с о. Пасха, первым документально засвидетельствованным перемещением здания является перенос в 1455 г. Аристотелем Фиораванти 24-метровой колокольни делла Маджоре при церкви Санта-Мария Маджоре в г. Болонье (Италия) со всеми колоколами, высотой с современный 9-этажный дом, более чем на 10 м.
В октябре - ноябре 1930 г. в течение 34 дней в г. Индиане (США) не то семи-, не то восьмиэтажное здание Indiana Bell Building (штаб-квартиры телефонной компании Central Union), построенное в 1907 г., весом 11 тыс. т было перенесено (с работающими внутри сотрудниками). Оно было снесено в 1963 г., но признается одной из крупнейших перенесенных построек.
В России первый кирпичный дом весом 1 840 т был передвинут в 1897 г. на 100 м при расширении Николаевской железной дороги в Москве по технологии инженера Министерства путей сообщения и работника НЖД О.М. Федоровича ("метод передвижки Федоровича"). Сейчас он находится по адресу: Москва, Каланчевская ул., д. 32/61.
В 1934 году инженер Кирлан передвинул в Макеевке каменное 2-этажное здание почты весом 1 300 т.
Много зданий в Москве было передвинуто во второй половине 30-х гг. XX в. при реализации генерального плана реконструкции. Существовал даже трест по разборке и перемещению зданий, где главным инженером был Э.М. Гендель. До Великой Отечественной войны передвинули 22 каменных здания и несколько десятков деревянных.
Этот метод был использован при реконструкции МХАТа в начале 1980-х годов.
В 1950 году "переехал" на новое место памятник А.С. Пушкину ("Им овладело беспокойство, охота к перемене мест...").
В апреле 1979 г. в ходе реконструкции Пушкинской площади в Москве на 33 м были передвинуты: здание газеты "Труд", бывший "конторский дом Сытина", памятник архитектуры, возведенный в 1904 г. по проекту архитектора А.Э. Эрихсона при участии архитектора, изобретателя, инженера В.Г. Шухова - "отца" башни для радиостанции на Шаболовке.
Можно упомянуть также еще два здания, но их разбирали:
- центральное (главное) здание Всероссийской промышленной и художественной выставки площадью 35 тыс. кв. м и весом почти в 2 тыс. т, разработанное и возведенное конструкторами Г.Е. Паукером и И.А. Вышеградским, архитекторами А.Г. Вебером, А.С. Каминским, А.И. Резановым в 1882 г. для 15-й промышленно-торговой выставки, разобрано и перенесено из Москвы в Нижний Новгород силами Санкт-Петербургского металлического завода под наблюдением академика Ф.О. Богдановича и архитектора Ф.О. Станека. Экономия составила 300 тыс. руб.;
- храм Абу-Симбел (XIII в. до н.э.) весом свыше 30 т перенесен в начале 1960-х годов, для того чтобы не оказаться затопленным озером Насер из-за подъема уровня воды в результате постройки на Ниле плотины.
"Чистота" критериев вызывает сомнения.
Вторая группа - юридически недвижимые вещи - выделяется по значимости, ценности и обязательности специальной (как правило, государственной) регистрации. В части 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ названы подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания с оговоркой, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Статья 131 ГК РФ, Федеральный закон от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними" <13> и ряд других правовых актов предусматривают государственную регистрацию недвижимости, подразумевая под этим регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
--------------------------------
<13> СЗ РФ. 2009. N 11. Ст. 1260 (с изм.).
В законопроектных работах прослеживается намерение исключить такие объекты из числа недвижимых.
Как отмечено в литературе, к движимостям и недвижимостям в отечественном законодательстве принято относить только один из компонентов имущества - вещи (ст. 130 ГК РФ) <14>. Исключение сделано для имущественных комплексов, в первую очередь предприятий, так как по общему правилу в их состав входят земельные участки, здания, сооружения.
--------------------------------
<14> См.: Абраменков М.С. О необходимости совершенствования правового регулирования наследственных отношений международного характера // Наследственное право. 2011. N 1. С. 14.
В ГК РФ упор сделан на предприятие как имущественный комплекс. Законодательство РФ также использует понятие "имущественный комплекс" в отношении:
- кондоминиума (этот термин на основании Жилищного кодекса РФ во всех нормативных правовых актах был заменен понятием "общее имущество в многоквартирном доме", которое вмещает не только имущество внутри дома, но и другие объекты в границах земельного участка, закрепленного за многоквартирным домом);
- наследственного имущества;
- паевых инвестиционных фондов <15>;
- других объектов <16>.
--------------------------------
<15> Часть 2 ст. 1 и абз. 1 п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562 (с изм.).
<16> См. также: Определение ВАС РФ от 26 июня 2009 г. N 7131/09.
В отношении национальных парков используется термин "природные комплексы" <17>. Конвенция об охране всемирного культурного и природного наследия 1972 г. в понятие "культурного наследия" среди прочего включает ансамбли, в том числе группы изолированных или объединенных строений.
--------------------------------
<17> См.: Долинская Л.М. Аренда и национальные парки // Закон. 2005. N 3.
В науке проблемой имущественных комплексов занимались В.А. Белов <18>, А.М. Лаптева <19>, И.Б. Миронов <20>, С.В. Нарушкевич <21>, О.Е. Романов <22>, С.А. Степанов <23> и др.
--------------------------------
<18> См.: Белов В.А. Имущественные комплексы: Очерк теории и опыт догматической конструкции по российскому гражданскому праву. М., 2004.
<19> См.: Лаптева А.М. Имущественные комплексы в коммерческом обороте: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2010.
<20> См.: Миронов И.Б. Имущественные комплексы в жилищной сфере: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009.
<21> См.: Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс в гражданском праве России: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2006.
<22> См.: Романов О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав. СПб., 2004.
<23> См.: Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М., 2002.
Из выделяемых признаков имущественных комплексов наиболее часто упоминаются и обосновываются:
- наличие нескольких элементов - объектов гражданских прав;
- разнородность этих элементов по правовой природе <24>;
- взаимосвязанность этих элементов (как правило, единым технологическим процессом их использования);
- целевое назначение <25>;
- юридическое обособление.
--------------------------------
<24> См. абзац второй п. 2 ст. 132 ГК РФ.
<25 Как производственное - предприятие, так и непроизводственное см., например: Постановление Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 82 "О передаче доли Российской Федерации в имущественном комплексе санатория-профилактория "Нефтяник" акционерной компании по транспорту нефти "Транснефть" // СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 602.
Имущественные комплексы могут рассматриваться правом как единый объект и иметь единую юридическую судьбу или их элементы могут быть обособленными объектами гражданского оборота (п. 2 ст. 132 ГК РФ, ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)") <26>. Они близки к понятию сложных вещей (ст. 134 ГК РФ).
--------------------------------
<26> СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190 (с изм.).
Примечательно, что может быть установлен разный правовой режим для одного и того же имущественного комплекса в зависимости от целей правового регулирования (ср.: п. 3 ст. 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и п. 2 ст. 70 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") <27>.
--------------------------------
<27> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400 (с изм.).
Самым распространенным из имущественных комплексов является предприятие <28>. Его отличительные черты (ст. 132 ГК РФ):
- в состав входят по общему правилу объекты гражданских прав различного рода - вещи, имущественные права, имущественные обязанности, исключительные права;
- их объединяет единая цель - использование для осуществления предпринимательской деятельности;
- правовой режим - "предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью" (абзац второй п. 1 ст. 132 ГК РФ, более корректной представляется формулировка: на предприятие распространяется правовой режим недвижимости, отдаленная аналогия с юридически недвижимыми вещами);
- государственная регистрация прав на него как на недвижимость (ст. 131 ГК РФ) и учет самого предприятия в кадастре недвижимости (ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") <29>.
--------------------------------
<28> См.: Жариков В. Имущественные комплексы и предприятия // ЭЖ-Юрист. 2004. N 46.
<29> Официальный интернет-портал правовой информации.; СЗ РФ. 2015. N 29 (часть I). Ст. 4344 (с изм.).
Особое внимание уделил Пленум Верховного Суда РФ <30> другому имущественному комплексу - единому недвижимому комплексу. Его отличительные черты (ст. 133.1 ГК РФ):
- в его состав входят только вещи, преимущественно недвижимые;
- наличие трех объединяющих критериев:
а) единое назначение - обязательно;
б) неразрывная физическая или технологическая связь либо расположенность на одном земельном участке - альтернативно <31>;
- правовой режим - недвижимая вещь по факту государственной регистрации; применяются правила о неделимых вещах;
- государственная регистрация прав на него как на недвижимость (ст. 131 ГК РФ) и учет самого единого недвижимого комплекса в кадастре недвижимости <32> (ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") <33>.
--------------------------------
<30> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. 2015. 30 июня (N 140) (далее - Постановление N 25).
<31> "Согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ" - п. 39 Постановления N 25.
<32> "В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом" - п. 39 Постановления N 25.
<33> Официальный интернет-портал правовой информации.; СЗ РФ. 2015. N 29 (часть I). Ст. 4344 (с изм.).
Интересна классификация имущественных комплексов по целевому назначению: социальные, хозяйственные, смешанные.
"В состав социальных имущественных комплексов, использование которых носит некоммерческий характер и характеризуется общественно значимой публичной целью, входят университетский, церковно-монастырский, спортивный, больничный комплекс, многоквартирные дома, бизнес-комплексы, природные лечебные парки и т.д. В состав хозяйственного имущественного комплекса входят предприятия всех форм собственности, включая электростанции, аэропорты и т.д. К категории смешанных относятся инфраструктурные имущественные комплексы, включая транспортные магистрали, иные линейные объекты (электросети, трубопроводы, метро, трамвайные пути и т.д.)" <34>.
--------------------------------
<34> Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Нарушкевич С.В. Имущественный комплекс как объект гражданских прав: вопросы теории и практики // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 5.
Имущественные комплексы подтверждают необходимость различения понятий "недвижимые вещи", "недвижимое имущество" и "недвижимость".
В целях унификации правовой терминологии и адекватного отражения сущности явлений в правовых актах и доктрине можно рекомендовать использовать в отношении недвижимых объектов термины "недвижимые вещи" и "недвижимое имущество" (последний - в отношении имущественных комплексов), а термин "недвижимость" использовать как режим имущества, а не как его естественную характеристику <35>.
--------------------------------
<35> См.: Кудухов А.В. Совершенствование гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011.
