К вопросу об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью
Автор исследует обязательную нотариальную форму сделок с недвижимостью как механизм обеспечения и защиты прав участников гражданского оборота. Анализирует правовые риски, существующие при заключении сделок с недвижимостью в простой письменной форме, и возможность их устранения посредством нотариального удостоверения сделок. В статье раскрываются история развития института нотариального удостоверения сделок в России; современные подходы законодателя к компетенции нотариата; опыт зарубежных стран по введению обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью; функции нотариата как правозащитного института гражданского общества. По результатам исследования автор делает вывод о неоднородности и разрозненности действующей в России системы нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и необходимости внесения в действующее законодательство изменений в целях дальнейшего расширения перечня таких сделок, для которых должна быть установлена обязательная нотариальная форма.
Ключевые слова: форма сделки, нотариальное удостоверение сделки, сделки с недвижимостью, недвижимое имущество, нотариус, функции нотариата, имущественная ответственность нотариуса, гражданский оборот, оборот недвижимости, правовые риски.
The author examines the mandatory notarial form of real estate transactions as a mechanism for ensuring and protecting the rights of participants in civil turnover; analyses the legal risks that exist when concluding real estate transactions in simple written form, and the possibility of eliminating them through notarial certification of transactions. The article reveals the history of the development of the institution of notarial certification of transactions in Russia; modern approaches of the legislator to the competence of the notary; the experience of foreign countries in introducing mandatory notarial certification of real estate transactions; the functions of the notary as a human rights institution of civil society. Based on the results of the study, the author concludes that the current system of notarial certification of real estate transactions in Russia is heterogeneous and fragmented, and that it is necessary to amend the current legislation in order to further expand the list of transactions for which a mandatory notarial form should be established in the sphere of real estate turnover.
Key words: form of transaction, notarial certification of transaction, real estate transactions, real estate, notary, functions of notary, property liability of notary, civil turnover, real estate turnover, legal risks.
Недвижимое имущество - один из наиболее ценных объектов гражданских прав. Сделки с недвижимостью затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц, поэтому необходимы эффективные правовые и финансовые гарантии для участников оборота недвижимости. Во многих правопорядках такой гарантией служит обязательная нотариальная форма сделок: она предполагает повышенное доверие со стороны участников сделки и третьих лиц к этому юридическому акту, соответствие сделки закону, ее чистоту <1>.
--------------------------------
<1> См.: Серова О.А. О проблеме оценки нотариусами дееспособности гражданина // Нотариус. 2016. N 3. С. 18.
Обязательная нотариальная форма (ОНФ) для сделок с недвижимостью предусмотрена в большинстве европейских стран (Германия, Франция, Испания и др.) <2>. К примеру, в Германском гражданском уложении 1896 года (далее - ГГУ) <3> она установлена для договора о приобретении земельного участка (абз. 1 § 311b ГГУ), договора о полной передаче имущества (абз. 3 § 311b ГГУ), обещании совершить дарение (предл. 1 абз. 1 § 518 ГГУ). Как и в российском законодательстве (п. 3 ст. 163 ГК РФ), последствием несоблюдения требования об обязательной нотариальной форме договора является его ничтожность (§ 125, 126 ГГУ).
--------------------------------
<2> См., напр.: Ярошенко Т.В. Сделки, удостоверяемые в нотариальном порядке: проблемные вопросы // Вестник Балтийского федерального университета им. И. Канта. Серия: Гуманитарные и общественные науки. 2020. N 2. С. 15.
<3> Гражданское уложение Германии (ГГУ) от 18.08.1896 // Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению. 4-е изд., перераб. М., 2015. С. VIII - XIX, 1 - 715.
Широкий круг полномочий нотариусов в сделках с недвижимостью предусмотрен во Франции. Участие нотариуса в таких сделках во Франции обязательно: оно позволяет, кроме прочего, гарантировать безопасность и обеспечить уплату как цены сделки, так и налогов, связанных с продажей <4>. Отметим, что после заключения договора нотариус выполняет также регистрационные действия: он обязан зарегистрировать нового собственника в специальном регистрационном бюро (Conservation des hypotheqes).
--------------------------------
<4> См.: Сафонова А.А. Французская модель латинского нотариата, зарубежный опыт // Нотариус. 2016. N 4. С. 40 - 43.
Обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью применяется и в странах СНГ. Так, Гражданский кодекс Республики Армения к числу таких сделок относит среди прочего договоры приобретения права на застройку, продажи недвижимости, ипотеки, договоры ренты, договоры об установлении добровольного имущественного сервитута, договоры об установлении узуфрукта в отношении недвижимого имущества, договоры дарения недвижимого имущества, акты передачи по праву собственности объекта в строящемся многоквартирном доме, договоры аренды здания, сооружения, жилого помещения, договоры финансовой аренды недвижимого имущества, договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом, доверительного управления недвижимостью <5>.
--------------------------------
<5> Гражданский кодекс Республики Армения // Официальный сайт Национального Собрания Республики Армения.
В Киргизии нотариальному удостоверению подлежат, в частности, договоры аренды зданий, сооружений, предприятий (ст. 590, 596 ГК Киргизской Республики). В Узбекистане также предусмотрена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью, включая сделки с землей.
В Азербайджане сделки по распоряжению правами на недвижимое имущество также подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 144, 146 ГК Азербайджанской Республики). При этом заслуживает внимания опыт Азербайджана в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество по принципу "одного окна" с участием нотариуса <6>. Нотариус составляет проект договора и после его согласования со сторонами подготавливает уведомление, в котором отражаются все расходы, подлежащие внесению на депозитный счет нотариуса в связи с оформлением договора и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество (включая государственные пошлины, а также плату за услуги, оказываемые в связи с нотариальными действиями, за банковские услуги, а также налоги). Договор нотариально удостоверяется только после внесения денежных средств на депозитный счет нотариуса.
--------------------------------
<6> Пункт 7-1 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной Постановлением Кабинета министров Азербайджанской Республики от 11.09.2000 N 167.
В Казахстане сделки с недвижимостью не подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Однако "у нотариусов Казахстана есть все необходимые инструменты для проверки недвижимости по любому региону. И это позволяет оформлять сделки открыто, чисто. Сегодня 90% сделок с недвижимым имуществом в Казахстане совершаются в нотариальной форме" <7>. При этом нотариус также активно сопровождает сделку с недвижимостью: проводит различные юридические и технические экспертизы, осуществляет ее регистрацию в государственном реестре. Через депозитный счет нотариуса проводятся все расчеты покупателя и продавца, нотариус является налоговым агентом и взимает со сторон сделки все необходимые налоги в доход бюджета <8>.
--------------------------------
<7> См. выступление А. Жанабиловой на ПМЮФ-2025..
<8> Научно-правовой анализ состояния нотариата и нотариальной деятельности государств - участников Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). Астана, 2016.
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью далеко не ново и для российского законодательства. Известный цивилист Д.И. Мейер отмечал, что "особая обязательная форма сделки означает участие общественной власти в ее облечении в форму письма". По его мнению, нет сомнений в том, что если сделка совершается при участии нотариуса, то она получает больше твердости и дает "более ручательства за ее соответствие законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие" <9>.
--------------------------------
<9> См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. М., 1997. Ч. 1. С. 185, 186.
До революции 1917 года основной функцией нотариата было "укрепление прав" <10>. Положением о нотариальной части 1866 года <11> предусматривалось, что вещное право по сделке переходило не иначе как после утверждения ее нотариусом. Стороны в присутствии нотариуса составляли крепостной акт, который заносился в актовую книгу. В целях проверки сведений нотариус имел право требовать доказательства принадлежности имущества конкретному лицу. После уплаты пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку и, приобщив ее к крепостной книге, делал запись в последней и отметку в реестре крепостных дел. В том же порядке утверждались акты и делались отметки об ограничениях права собственности.
--------------------------------
<10> См.: Кассо Л.А. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московском университете 17 января 1900 года) // Избранные труды. М., 2001. С. 5.
<11> Положение о нотариальной части 1866 г. Свод законов Российской империи. Ч. I. Т. XVI.
На основании внесенной в крепостную книгу сделки старший нотариус выдавал сторонам выписку, которая удостоверяла права частных лиц на недвижимость. Стоит также отметить, что будущий покупатель недвижимости мог фактически определить как настоящего, так и предыдущего собственников имущества, а учет всех оформленных сделок с недвижимостью позволял взимать пошлины в казну <12>. При совершении нотариальных действий нотариусы взимали кроме особой платы по таксе за свои действия также установленные гербовые (государственные) пошлины и сборы <13>.
--------------------------------
<12> См.: Тымчук Ю.А. Формирование основ правового регулирования нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в России // Молодой ученый. 2016. N 132. С. 698 - 702.
<13> См. также: Власов Ю.Н. Служба, необходимая каждому // Библиотечка "РГ" совместно с библиотечкой "Соц. защита". 1994. N 10. С. 5 - 9.
Таким образом, в русском праве нотариус участвовал в процедуре перехода прав на недвижимое имущество на всех этапах совершения сделки, включая перечисление в казну гербовых (государственных) пошлин и сборов за совершение сделок.
В советский период, ввиду господства государственной и коллективной собственности, ОНФ применялась лишь в отношении отдельных сделок с недвижимым имуществом. К примеру, по ГК РСФСР 1964 года обязательному нотариальному удостоверению подлежали: договор купли-продажи жилого дома, находящегося в городе или поселке городского типа, если хотя бы одной из сторон являлся гражданин (ст. 239 ГК 1964 г.), включая договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания (ст. 253 ГК 1964 г.), договор купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.); договор дарения жилого дома (ст. 257 ГК 1964 г.); а также договор мены указанных выше объектов недвижимости (ст. 255 ГК 1964 г.) <14>. С появлением частной собственности на квартиры и другие жилые помещения указанные нормы стали применяться и к сделкам с ними.
--------------------------------
<14> Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964).
Несмотря на существование в России исторически на всех вышеперечисленных этапах обязательной нотариальной формы сделок в сфере недвижимости, с переходом к рыночной экономике ситуация изменилась в противоположную сторону. С 1 января 1998 года ОНФ для сделок с недвижимостью в большинстве своем была отменена. Она сохранилась только в отдельных случаях (например, для договора ренты). Более того, в науке верно отмечалось, что ГК РФ, исключив нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, разрешил также и продажу недвижимости по доверенности, не удостоверенной нотариально <15>.
--------------------------------
<15> См.: Бегичев А.В. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 1999. N 4.
Правовым механизмом, призванным фактически заменить нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью и обеспечить достоверность государственных реестров, стала государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На первый взгляд исключение обязательного нотариального удостоверения могло бы сделать процесс оформления сделки быстрым, избежать лишних процедур. Возможно, из таких соображений среди прочего исходил законодатель, принимая соответствующие решения. Тем не менее эти изменения вызвали неоднозначную реакцию в обществе. Сторонники сохранения нотариального удостоверения указывали, что уже на стадии заключения договора нотариус помогает внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить противоречия, обеспечить надлежащее оформление договора, чтобы исключить в дальнейшем какие-либо споры. Кроме того, удостоверяя сделки с недвижимостью, нотариусы обязаны установить личность участников сделки, проверить их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества и действительную волю сторон <16>.
--------------------------------
<16> См.: Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный). 2010.
Спустя 10 лет после изменений в Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации 2009 года ее авторами был поставлен вопрос о целесообразности введения обязательной нотариальной формы сделок по поводу имущественных прав, переход, установление или прекращение которых подлежат государственной регистрации. При этом в Концепции указывалось, что "государственная регистрация не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Нотариус выполняет такие функции, которые не может выполнить государственный регистратор. Прежде всего нотариальное удостоверение охватывает ту стадию возникновения правоотношений, которая не затрагивается государственной регистрацией; нотариальное удостоверение представляет собой комплексную процедуру, в которой проставление удостоверительной надписи и печати нотариуса является лишь завершающим этапом" <17>. Аналогичные положения перешли в пояснительную записку к законопроекту о комплексном совершенствовании гражданского законодательства, внесенному в 2012 году в Государственную Думу Президентом РФ <18>. Законопроект предполагал ОНФ для всех сделок по отчуждению недвижимости, однако ко второму чтению из законопроекта исключили это положение.
--------------------------------
<17> Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 3. С. 2 - 13.
<18> Проект федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // СОЗД ГАС "Законотворчество".
В целом попытка именно заменить нотариальное удостоверение введением института государственной регистрации прав на недвижимость не принесла ожидаемых результатов. Так как никто по факту не отвечал за законность сделки, резко возросло число преступлений на рынке недвижимости, увеличилось количество нарушений прав собственников и число судебных споров <19>: уголовные дела о мошенничестве в данной сфере, оспаривание сделок с недвижимостью, заключенных по поддельным документам, под влиянием обмана и заблуждения и др. <20>.
--------------------------------
<19> См.: Стенограмма парламентских слушаний на тему "Нотариальная форма сделок с недвижимым имуществом как эффективный инструмент обеспечения защиты прав граждан и стабильности гражданского оборота"..
<20> См.: Нотариат в гражданском обороте: в России и за рубежом: монография / авт. колл.: Н.В. Гончарова, А.О. Иншакова, О.П. Казаченок и др.; под ред. А.О. Иншаковой. М., 2017. С. 55.
Не вызывает сомнения, что незаконное приобретение прав на объекты недвижимости негативно влияет не только на имущественное положение участников гражданского оборота, но и на государство в целом, поскольку влечет уменьшение фискальных доходов и увеличивает расходы на правоохранительную деятельность. По оценке экспертов, фактический ущерб государству, причиненный мошенниками, к примеру, за последние пять лет, достиг почти 2 млрд руб. При этом ущерб, нанесенный пострадавшим гражданам, составил около 5,5 млрд руб. <21>.
--------------------------------
<21> Заключение Общественной палаты РФ по результатам общественной экспертизы проекта федерального закона N 498499-8 "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", проведенной 20.05.2024 [Электронный ресурс] // СОЗД ГАС "Законотворчество".
Кроме того, при отказе от обязательной нотариальной формы государство все бремя ответственности за законность сделки берет на себя. Однако в случае ошибки с государства гораздо труднее взыскать причиненный ущерб, нежели с частнопрактикующего нотариуса, чья ответственность застрахована <22>. Не умаляя важности института государственной регистрации прав на недвижимость, следует согласиться с мнением о неодинаковом правовом значении нотариальной формы сделок и государственной регистрации <23>. Хотя оба института имеют общую цель - обеспечение стабильности и законности оборота недвижимости, подходы и способы достижения этой цели у них различны. Государственная регистрация направлена в первую очередь на обеспечение публичности, достоверности сведений о сделках и правах на недвижимость, аккумулирование этих сведений. Согласно ст. 8.1 ГК РФ в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения <24>. Однако регистрирующие органы не всегда обладают всей необходимой информацией, а документы на регистрацию прав подаются, как правило, через офисы МФЦ, в полномочия сотрудников которых не входит проверка законности сделки. Государственный регистратор не общается со сторонами сделки, не разъясняет правовые последствия тех или иных действий. Сделать это может только нотариус.
--------------------------------
<22> См.: Бегичев А.В. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. 1999. N 4.
<23> См., напр.: Татаркина К.П. Форма сделок в гражданском праве России: монография. Томск, 2012.
<24> Часть 1 ГК РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
1. Нотариус при удостоверении сделки разъясняет сторонам смысл и значение совершаемой сделки, проверяет, соответствует ли содержание сделки действительным намерениям сторон, предупреждает стороны о юридических последствиях сделки (ст. 54 Основ законодательства о нотариате <25>). Тем самым нотариус стремится оградить стороны сделки от принятия поспешных, необдуманных решений и контролирует соответствие волеизъявления сторон их подлинной воле. В этом проявляется так называемая предупредительная функция нотариального удостоверения.
--------------------------------
<25> Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1 (далее - Основы).
2. Нотариус помогает сторонам сделки в разработке проектов удостоверяемых документов с учетом их интересов. В этом состоит консультативная функция нотариального удостоверения.
3. Нотариально удостоверенный документ имеет особую доказательственную силу. Закрепленные в таком документе факты не требуют специального доказывания в суде (ч. 5 ст. 69 АПК РФ, ч. 5 ст. 61 ГПК РФ). Все это определяет доказательственную функцию нотариального удостоверения. Неслучайно орган регистрации прав в силу закона не проверяет законность нотариально удостоверенной сделки <26>.
--------------------------------
<26> Часть 2 ст. 59 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
4. Нотариальная форма сделки предполагает наступление полной имущественной ответственности нотариуса в случае причинения вреда по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона (ст. 17 Основ). Это связано с тем, что в сфере оборота недвижимости граждане и юридические лица становятся участниками сложных имущественных отношений, сопряженных с риском неблагоприятных последствий, а нотариальная форма сделки должна гарантировать и имущественную защищенность участников оборота. Поэтому в процессе развития системы нотариата и перехода к небюджетному нотариату был сформирован механизм, иногда именуемый в научной литературе принципом гиперответственности нотариуса <27>. Он предусматривает максимально полную многоступенчатую систему компенсации гражданско-правового вреда, причиненного участникам нотариальных правоотношений. Так, вред возмещается за счет страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса или в случае недостаточности этого страхового возмещения - за счет страхового возмещения по договору коллективного страхования гражданской ответственности нотариуса, заключенному региональной нотариальной палатой, а в случае же недостаточности этого возмещения - за счет личного имущества нотариуса, а в случае недостаточности и его имущества - за счет средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. При этом бюджетные средства на систему компенсации не тратятся.
--------------------------------
<27> См.: Нуриев А.Г. Процедурные гарантии в нотариальном производстве // Нотариус. 2023. N 4. С. 15 - 19.
В.Ф. Яковлев справедливо указывал, что "нотариальное удостоверение сделки на недвижимость должно быть обязательным. А это значит, что надо решить массу вопросов. Нельзя просто записать, что это обязательная процедура. Надо создать инфраструктуру, надо обеспечить соответствующий статус нотариуса, а статус предполагает сочетание полномочий и ответственности. Значит, надо выстроить всю систему" <28>.
--------------------------------
<28> См.: Яковлев В.Ф. Правовое государство: вопросы формирования. М., 2012.
Следует учитывать, что на момент отказа от ОНФ российский небюджетный нотариат, по сути, находился на этапе становления и за прошедшие годы значительно трансформировался. В современном российском законодательстве, в частности в Основах, как показано выше, сформировалась система, предоставляющая комплексные правозащитные и обеспечительные механизмы.
Нельзя не отметить совершенно верное решение законодателя, который внес в 2013 году изменения в ст. 163 ГК РФ, закрепив, что нотариальное удостоверение сделки как раз и означает проверку ее законности, а не представляет собой просто удостоверительную надпись <29>. Непосредственно в ГК (ст. 185.1) было введено требование о необходимости нотариального удостоверения доверенностей по распоряжению зарегистрированными в государственных реестрах правами. Созданы условия для тесного и эффективного взаимодействия нотариата с системой регистрации прав на недвижимое имущество.
--------------------------------
<29> Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации".
В целом практика развития российского законодательства показала, что введение ОНФ позволяет объективно предотвратить разного рода мошеннические схемы в различных сферах. Благодаря введению обязательной нотариальной формы для сделок по обороту долей в обществах с ограниченной ответственностью и удостоверения решений органа управления юридического лица значительно снизилось количество рейдерских захватов бизнеса <30>.
--------------------------------
<30> См., напр.: Илюшина М.Н. Теоретико-практические основы проверки законности сделки отчуждения доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью // Современное право. 2010. N 9. С. 97 - 101.
Значительную роль в обеспечении правовой безопасности участников гражданского оборота сыграло и создание реестров и информационных систем нотариата, в частности единой информационной системы нотариата, и входящих в нее реестра уведомлений о залоге движимого имущества, реестра, позволяющего выполнять проверки нотариальных доверенностей, и др.
Кроме того, благодаря постоянно развивающимся цифровым технологиям нотариус работает в режиме "одного окна": не только оперативно получает сведения государственных реестров посредством электронных запросов (из ЕГРН, ЕГР ЗАГС, МВД и т.д.), но и сам направляет документы в Росреестр для ускоренной регистрации прав. В настоящее время по нотариально удостоверенным документам Росреестр регистрирует переход права на объекты недвижимости, как правило, за несколько часов. Таким образом, деятельность нотариуса дополняет деятельность органа регистрации прав, обеспечивая законность поступающих в реестр документов, а потому повышая достоверность данных ЕГРН. С учетом этого в современных условиях сложно говорить, что установление обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью может повлечь за собой повышение организационных издержек.
Проявление результативной работы нотариата и успешного взаимодействия нотариусов с соответствующими государственными структурами может быть проиллюстрировано данными статистики: в 2024 году, например, по сравнению с 2023 годом на 6% выросло количество нотариальных сделок с помещениями и на 4% - с земельными участками <31>. Растет популярность дистанционных нотариальных сделок. Чаще всего к дистанционному способу прибегают при оформлении сделок с недвижимостью <32>.
--------------------------------
<31>
<32>
Данные социологического исследования ВЦИОМ, проведенного в 2024 году, также свидетельствуют о высоком доверии к российскому нотариату со стороны граждан и представителей бизнес-сообщества: такое мнение высказали свыше 90% респондентов <33>.
--------------------------------
<33>
Анализ судебной практики показывает, что договоры об отчуждении недвижимости, заключенные в простой письменной форме, оспариваются часто по следующим основаниям: мнимость сделки <34>; заключение договора под влиянием обмана <35>; заключение договора лицом, не способным понимать значение своих действий <36>. То есть как раз предметом спора становятся те обстоятельства, которые нотариус обязан проверить при удостоверении сделки.
--------------------------------
<34> Определения ВС РФ от 18.12.2023 N 309-ЭС20-23240(10,11) по делу N А50-11294/2019, Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 05.10.2021 N 18-КГПР21-99-К4, Второго КСОЮ от 10.08.2023 по делу N 88-20381/2023, 2-2352/2022 и др..
<35> Определения Второго КСОЮ от 09.08.2022 по делу N 88-17040/2022, от 08.12.2020 по делу N 88-25228/2020; Четвертого КСОЮ от 07.07.2022 N 88-12412/2022 по делу N 2-1195/2021 и др..
<36> Определения Второго КСОЮ от 01.11.2022 по делу N 88-25755/2022; Пятого КСОЮ от 27.07.2023 по делу N 88-6640/2023 и др..
Следует согласиться с позицией В.Ф. Яковлева, который полагал, что все сделки по переходу права собственности на недвижимость должны обладать качеством правовой безопасности и обеспечить ее может только нотариус <37>.
--------------------------------
<37>
Так, в одном из судебных актов установлено, что истец при заключении оспариваемого договора был введен в заблуждение относительно природы сделки, которую он не имел намерений совершить, поскольку его истинные цели связаны с получением ухода и предоставлением материального содержания, в связи с чем он заблуждался в отношении обстоятельств и характера сделки <38>.
--------------------------------
<38> Определение Первого КСОЮ от 18.10.2023 N 88-30494/2023.
Если бы такая сделка была удостоверена нотариусом, то он бы мог установить, в полной ли мере стороны договора купли-продажи недвижимого имущества способны осознавать смысл и значение совершаемой сделки, руководить своими действиями, поскольку "основной целью нотариального удостоверения сделки является бесспорное обеспечение нотариусом ее действительности" <39>. Уяснив истинные последствия сделки, лицо может отказаться от ее совершения, если оно имело ложное представление о них. Нотариус обязан помочь обратившимся к нему лицам грамотно и юридически корректно сформулировать свою волю, изложить ее способом, указанным в законе, при этом проверив права отчуждателя на объект недвижимого имущества. Что особенно важно при совершении сделок с участием граждан, особенно пожилых. Стоит учитывать и возможность безопасных расчетов по сделкам через депозитный счет нотариуса. С 2021 года использование депозита нотариуса входит в список удаленных нотариальных действий, доступных на сайте Федеральной нотариальной палаты.
--------------------------------
<39> См.: Корсик К.А. Расширительное толкование нормы об обязательной нотариальной форме сделок с жилой недвижимостью // Нотариальный вестник. 2023. N 3. С. 2 - 4.
В числе аргументов против ОНФ зачастую указывается повышение материальных издержек для сторон.
Между тем этот довод не учитывает, что граждане и организации прибегают к помощи посредников на рынке недвижимости (риелторов, юридических фирм, агентств недвижимости и пр.), которые предлагают услуги по комплексному сопровождению сделок с недвижимостью, но при этом не могут в полной мере проверить все фактические обстоятельства дела и тем самым обеспечить законность совершаемой сделки и ее повышенную доказательную силу в отличие от нотариального удостоверения. Так, если сопоставить стоимость нотариального тарифа и цен у посредников, то по недвижимости цены у посредников кратно больше <40>. При этом тариф на оформление сделки, требующей обязательного нотариального удостоверения, нормативно закреплен и прозрачно установлен для всех субъектов <41>.
--------------------------------
<40>
<41> Так, действующее законодательство предусматривает установление федерального тарифа на законодательном уровне (ст. 22.1 Основ) и расчет регионального тарифа исходя из формулы расчета экономически обоснованного предельного размера регионального тарифа и перечня льгот, применяемых к региональным тарифам (Приказ Минюста России от 12.09.2023 N 253).
Важно также понимать, что риск утраты недвижимого имущества несопоставим с расходами на оплату нотариальных действий <42>.
--------------------------------
<42> См.: Бадулина Е.В., Зайпулаева Т.М. Нотариальная форма сделок с недвижимостью: тенденции развития российского законодательства // Нотариальный вестник. 2024. N 8. С. 34 - 44.
"Если в 90-х годах это было 3% от суммы сделки, то сейчас этот тариф варьируется в пределах 0,2 - 0,5%. Введение ОНФ еще больше "удешевляет" стоимость обращения к нотариусу. Так, например, сегодня за удостоверение договора дарения даже самой дорогой квартиры в столичном регионе нужно будет заплатить нотариусу не более 27 000 рублей" <43>. И это без учета льгот. Так, в июле 2025 года принят Федеральный закон "О внесении изменений в статьи 333.36 и 333.38 части второй Налогового кодекса Российской Федерации", предусматривающий введение льготы в 50% на федеральный тариф на удостоверение договоров дарения недвижимости между близкими родственниками.
--------------------------------
<43>
Таким образом, несостоятельными являются опасения, что обязательная нотариальная форма является избыточным регулированием, ограничивающим автономию воли сторон и создающим дополнительные препоны для оборота.
Стоит отметить, что начиная с 2015 года был принят ряд федеральных законов, которые частично закрепили возврат в законодательное поле императивных требований об обязательной нотариальной форме отдельных сделок с недвижимостью. Например, была введена ОНФ для следующих сделок:
- по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;
- связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;
- по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, и т.д.
Одним из последних изменений в законодательство о регулировании обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом является внесение поправок в ГК РФ относительно формы договора дарения. В действовавшей ранее редакции п. 3 ст. 574 ГК РФ было указано только на обязательную государственную регистрацию договора дарения недвижимого имущества. С 13 января 2025 года <44> вступила в силу новая редакция указанной нормы, согласно которой договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
--------------------------------
<44> Федеральный закон от 13.12.2024 N 459-ФЗ "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2024. N 51. Ст. 7853.
Примечательно, что в Государственную Думу неоднократно вносились предложения по закреплению обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом <45>, что свидетельствует об актуальности этой темы в законодательной повестке.
--------------------------------
<45> Проект федерального закона N 552089-6 "О внесении изменения в статью 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 23.06.2014) // Офиц. сайт Государственной Думы ФС РФ.; проект федерального закона N 193850-7 "О внесении изменения в статью 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 06.06.2017) // Там же.
В то же время следует констатировать, что действующая система актов о нотариальном удостоверении сделок довольно неоднородна и разрозненна.
Помимо ГК РФ, требование ОНФ для сделки сегодня содержится и в специальных федеральных законах. Так, например, специальным законом обязательная нотариальная форма установлена для договора поручительства по обязательствам застройщика, который и заключается до государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома <46>. При этом действующим регулированием не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, участником долевого строительства по которому, уступающим свои права, является несовершеннолетний <47>. Ряд случаев обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью содержатся в Федеральном законе от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст. 42, 54), а также в Семейном кодексе РФ (например, обязательное нотариальное удостоверение согласия супруга, выдаваемого другому супругу, на заключение последним сделок по распоряжению имуществом - ст. 35).
--------------------------------
<46> Статья 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
<47> Письмо Росреестра от 21.11.2023 N 14-10757-ТГ/23 "По вопросу нотариального удостоверения договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, участником долевого строительства по которому, уступающим свои права, является несовершеннолетний".
Внесение изменений в законодательство относительно обязательного нотариального удостоверения сделок, к сожалению, не имеет системного характера. Изменения вносятся точечно и похожи на латание дыр. Конечно, более верным с точки зрения права подходом было бы закрепление случаев ОНФ в Гражданском кодексе.
Кроме того, действующий избирательный подход, при котором нотариальная форма обязательна лишь для отдельных категорий сделок, оставляет незащищенными других участников гражданского оборота. Так, можно задаться вопросом: а чем принципиально отличается, например, дарение гражданином недвижимости от ее продажи, что им требуется разный механизм защиты? В этой связи можно отметить ряд общих факторов, которые могут привести к возникновению правовых рисков в сфере оборота недвижимости, а именно: нарушение законодательства, ошибки в деятельности публичных органов, учреждений и организаций, неправовые позиции участников правоотношения <48>. Все указанные факторы представляются довольно распространенными явлениями при заключении договоров в простой письменной форме независимо от вида договора.
--------------------------------
<48> См.: Бадулина Е.В., Бегичев А.В. К вопросу о правовых рисках дарения недвижимости // Нотариальный вестник. 2024. N 9. С. 6 - 14.
Нотариальная деятельность как раз и направлена на предупреждение споров о праве, разрешение которых отнесено к компетенции суда. Тем самым разгружается судебная система, что приводит в итоге к существенной экономии бюджетных средств, которые могут быть направлены на общественно полезные цели <49>. Таким образом, потенциал нотариата можно и нужно использовать на всех этапах совершения сделок, включая и уплату налогов.
--------------------------------
<49> См. также об этом: Худайбердиева А.Н. Правовое государство и гражданское общество: опыт Узбекистана // Вестник Казахского гуманитарно-юридического инновационного университета. 2020. N 2 (46). С. 179 - 182; Давыдов Д.В. Роль гражданского общества в содействии прав и интересов граждан // Адвокатская практика. 2022. N 4. С. 57 - 60.
Неслучайно КС РФ отметил, что "нотариальное удостоверение установлено для контроля за совершением сделок с недвижимостью, его введение создает дополнительные гарантии законности совершаемой сделки, надлежащего выполнения ее сторонами соответствующего обязательства и призвано способствовать укреплению и стабильности гражданского оборота в целом" <50>. При этом именно совместная работа Росреестра и института нотариата позволяет эффективно охранять права и интересы участников гражданского оборота. Исходя из вышеизложенного, в целях проработки комплексного подхода к защите гражданских прав важным является детальное обсуждение перечня сделок в сфере оборота недвижимости, для которых целесообразно установить обязательную нотариальную форму, субъектный и объектный состав таких сделок. Принимая во внимание необходимость обеспечения конституционных гарантий права на жилище, введение ОНФ видится первоочередным для защиты сделок с жилыми помещениями.
--------------------------------
<50> См.: Определение КС РФ от 16.10.2001 N 212-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Берга Олега Викторовича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации".
