Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества
В данной статье анализируется правовая природа дефиниции "добросовестный приобретатель" как одного из важнейших цивилистических институтов. Рассматривается баланс интересов гражданского оборота недвижимости в Российской Федерации. Актуальность данного исследования подчеркивается правовыми дискуссиями в области определения статуса добросовестного приобретателя недвижимого имущества. В работе исследуются основополагающие критерии для признания лица добросовестным приобретателем, включая ключевые факторы, влияющие на данную квалификацию, такие как проверка юридической чистоты сделки и субъективное отношение приобретателя к заключаемой сделке. Автором проводится связь между добросовестностью и добросовестным приобретателем, а также анализируется гражданское законодательство, позиции высших судов и судебная практика судов первой инстанции. В статье делается вывод о важности критерия возмездности приобретения недвижимости имущества при определении статуса добросовестного приобретателя.
Ключевые слова: добросовестность, добросовестный приобретатель, защита права собственности, недвижимое имущество.
This article analyzes the legal nature of the definition of "bona fide acquirer" as one of the most important civil law institutions. The balance of interests in the civil circulation of real estate in the Russian Federation is considered. The relevance of this study is emphasized by legal discussions in the field of determining the status of a bona fide acquirer of real estate. The paper examines the fundamental criteria for recognizing a person as a bona fide acquirer, including key factors influencing this qualification, such as checking the legal purity of the transaction and the subjective attitude of the acquirer to the transaction. The author draws a connection between good faith and a bona fide acquirer, and analyzes civil legislation, the positions of apex courts, and judicial practice of the trial courts. The article concludes on the importance of the criterion of reimbursement in acquisition of real estate for determining the status of a bona fide acquirer.
Key words: good faith, bona fide acquirer, protection of the property right, real estate.
Особая актуальность проблемы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества основана на количественном показателе гражданских споров, возникающих в этой среде. В частности, согласно сводным статистическим сведениям о деятельности федеральных судов общей юрисдикции за 2024 г., всего рассмотрено с вынесением решения (судебного приказа) 3 118 дел об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество, что на 6,71% больше, чем за отчетный период 2023 г. <1>. Один из вариантов оспаривания зарегистрированного права реализуется посредством виндикационного иска, что обеспечивает возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника <2>.
--------------------------------
<1> Данные судебной статистики // Судебный департамент при Верховном Суде Российской Федерации..
<2> См.: Подшивалов Т.П. Правовая природа иска об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость // Журнал российского права. 2014. N 5 (209). С. 81.
Определение правового статуса добросовестного приобретателя - отдельная проблема гражданского законодательства, положенная в основу многих юридических дискуссий. Для научной четкости настоящего исследования стоит отметить, что дефиницию добросовестного приобретателя нельзя рассмотреть абстрактно от категории добросовестности, являющейся морально-нравственным ориентиром гражданского законодательства. В соответствии с дефиницией добросовестного приобретателя, приведенной в ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) <3>, таковым признается приобретатель, который не знал и не мог знать, что имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать.
--------------------------------
<3> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Российская газета. 1994. N 238 - 239.
Пункт 6 ст. 8.1 ГК РФ указывает, что добросовестность приобретателя презюмируется на основе данных из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в момент приобретения имущества. Законодатель также формулирует презумпцию добросовестного приобретателя наравне с презумпцией добросовестного поведения любого участника правоотношений. Добросовестный приобретатель считается таковым, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать о существующих ограничениях в приобретении недвижимого имущества, в частности об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, от которого ему перешли права на это имущество. Иными словами, на приобретателя возлагается обязанность самостоятельно проверять зарегистрированные ограничения на недвижимое имущество на момент подготовки сделки и ее оформления. Это могут быть ситуации, связанные с наложенным арестом на недвижимое имущество либо наличием зарегистрированного права другого лица на данный объект, и другие ограничения.
Так, Басманный районный суд г. Москвы рассмотрел иск Департамента городского имущества к гражданке И., зарегистрировавшей право собственности на квартиру, полученную в наследство, а затем продавшей ее добросовестным приобретателям. Согласно материалам дела от имени неустановленного лица было оформлено завещание на квартиру, принадлежащую умершему лицу, после чего согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию путем мошеннических действий гражданка И. продала полученную в наследство квартиру иным лицам.
Учитывая тот факт, что приобретателями исчерпывающе проверены все документы, содержащие информацию о возникновении права собственности у гражданки И., а также возмездность и максимальное приближение цены за недвижимость к рыночной, суд признал приобретателей спорного имущества добросовестными. Помимо этого, отказывая частично по иску, суд указал на бездействие публично-правового образования, не оформившего в разумный срок право собственности на выморочное имущество, поскольку мошеннические действия по составлению неустановленными лицами завещания на спорное имущество были осуществлены спустя пять месяцев после истечения шестимесячного срока принятия наследства <4>.
--------------------------------
<4> См.: Дело N 02-0263/2021.
Конституционный Суд РФ 26 мая 2025 г. принял Постановление N 22-П по жалобе гражданки П., у которой истребовали квартиру, полученную при приватизации <5>. Причиной иска прокурора г. Судака Республики Крым послужил факт допущенных нарушений должностными лицами муниципального органа при выделении объекта недвижимости продавцу. В 2018 г. одна из госслужащих приватизировала квартиру, а спустя два года открытого владения решила продать ее гражданке П. Проверив сведения в ЕГРН, проявляя предписанную законом внимательность и обратившись к нотариусу за правовой экспертизой, гражданка П. получила документы о праве собственности. Суд первой инстанции удовлетворил требования прокурора, указав, что недвижимость имела изначально незаконную приватизацию, не дав при этом оценку доводам покупателя и представленным доказательствам. Суд апелляционной инстанции отменил решение нижестоящего суда и постановил, что покупатель является добросовестным, а жилое помещение истребованию не подлежит. В обоснование своего постановления апелляционный суд сделал вывод о том, что покупатель приобрела право собственности на жилое помещение на основании совершенной нотариальной возмездной сделки, которая соответствовала стоимости на момент заключения договора. Помимо этого, суд указал на добросовестность приобретения ввиду того, что покупатель незамедлительно переоформила на себя лицевые счета, несла бремя содержания жилого помещения.
--------------------------------
<5> Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26 мая 2025 г. N 22-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1 и 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.В. Панкратовой".
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, рассмотрев жалобу прокуратуры Республики Крым, вернул дело на новое апелляционное рассмотрение, указав, что доводы прокурора заслуживают большего внимания: обстоятельства, при которых была совершена сделка, учтены не были, не была дана оценка того, что сделка была совершена по заниженной цене. Верховный суд Республики Крым с доводами прокуратуры согласился, позднее Верховный Суд Российской Федерации (далее - ВС РФ) не увидел оснований для передачи кассационной жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам. На основании этого приобретатель недвижимости гражданка П. обратилась в Конституционный Суд РФ с жалобой на несоответствие Конституции РФ п. п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ. Заявитель уверяла, что обжалуемые нормы позволяют истребовать недвижимость от добросовестного приобретателя, которое соблюдало на момент сделки все требования, предъявляемые законом, для добросовестности приобретения.
В свою очередь, Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что в случае, если органы публично-правового образования совершали действия, направленные на передачу жилого помещения из публичной собственности в частную (даже если действия впоследствии признаны незаконными), это не может служить основанием для признания жилого помещения выбывшим из владения публично-правового образования помимо его воли с целью истребования у добросовестного приобретателя. Суд признал обжалуемые нормы соответствующими Конституции РФ, а также постановил пересмотреть дело с учетом выявленного конституционно-правового смысла <6>. Таким образом, сами оспариваемые нормы соответствуют Конституции РФ, однако правоприменительная практика нуждается в уточнениях и приведении в соответствие с положениями конституционного текста.
--------------------------------
<6> См.: Приоритет - стабильность гражданского оборота.
Проблема непосредственного сбора и анализа всех фактов, связанных с предметом сделки в виде недвижимого имущества, является ключевой при рассмотрении вопроса о добросовестности приобретателя.
Ввиду того что само понятие "добросовестность" является оценочным критерием на границе права и морали, стоит обратить внимание на субъективность оценки соблюдения принципа добросовестности в имущественных правоотношениях. Такая оценка при переходе права на недвижимое имущество основывается на представленных субъектом правоотношения доказательствах.
Исходя из изложенного выше, а также с учетом норм гражданского законодательства представляется необходимым выделить несколько критериев, которые определяют статус добросовестного приобретателя. К таким критерием относятся:
1) возмездная основа приобретения недвижимого имущества приобретателем - имущество должно быть оплачено в полном объеме;
2) приобретатель не мог знать, что приобретает вещь незаконно - у него есть четкая уверенность, что сделка является выражением обычных экономических отношений и не нарушает чьи-либо права.
Более подробный перечень критериев добросовестного приобретателя определен в обзорах судебной практики и в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Одним из таких критериев является заключение сделки, отвечающей признакам действительности, где отчуждатель неправомочный, - в таком случае субъект может быть признан добросовестным приобретателем <7>.
--------------------------------
<7> Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Российская газета. 2010. N 109.
Автор настоящего исследования видит особый практический интерес в рассмотрении правовой природы критерия о возмездности приобретения недвижимого имущества, поскольку законодатель не дает четкой формулировки настоящего требования. Смысл введенного законодателем правила состоит в том, что возмездность как таковая не имеет правового выражения в букве частного права в качестве самостоятельного предметного признака. В первую очередь это связано с тем, что гражданские правоотношения включают в себя безвозмездные и неэквивалентные имущественные отношения, если им присущ стоимостный признак <8>.
--------------------------------
<8> См.: Гражданское право: Учеб.: В 3 т. Т. 3. 4-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК "Велби", Изд-во "Проспект", 2005. С. 305.
По сути, возмездная основа приобретения вещи непосредственно связана с возникновением у сторон встречных обязанностей по обмену благами. Правилами виндикации, указанными в гл. 20 ГК РФ, регламентировано, что основанием для удовлетворения виндикационного иска является безвозмездность приобретения имущества у лица, которое не имело права его отчуждать. Кроме прочего законодатель раскрывает дефиницию добросовестного приобретателя в качестве субъекта правоотношений, не раскрывая также при этом условия выбытия имущества от собственника. Как указывает п. 37 приведенного выше Постановления Пленума N 10/22, приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил плату в полном объеме или иное встречное представление.
Б.Б. Черепахин считал, что требование возмездности входит в сложный юридический состав как основание возникновения права собственности на стороне добросовестного приобретателя имущества от неуправомоченного отчуждателя <9>.
--------------------------------
<9> См.: Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве // Ученые записки Свердловского юридического института. Свердловск: Свердлгиз, 1945. Т. 1. С. 34 - 69.
По мнению Е.А. Суханова, обоснование изъятия имущества у добросовестного приобретателя состоит в том, что в данном случае он не несет убытков, поскольку он не тратил имущество на приобретение, а вещь получена безвозмездно <10>. Иными словами, добросовестный возмездный приобретатель имеет право отчуждать имущество, в том числе безвозмездно, так как он становится полноценным собственником такового имущества.
--------------------------------
<10> См.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 371.
На этот счет существует и иная точка зрения. М.В. Короткова полагает, что гражданский оборот страдает и от виндикации у добросовестного безвозмездного приобретателя, и от изъятия вещи у добросовестного приобретателя, что подтверждает необходимость защиты безвозмездного добросовестного приобретения наряду с возмездным <11>. Таким образом, автором отмечается тесное взаимодействие добросовестности приобретателя и возмездности его приобретения в качестве самостоятельных критериев.
--------------------------------
<11> Короткова М.В. К вопросу об обеспечении баланса интересов собственника и добросовестного приобретателя при применении статьи 302 ГК России // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. N 11. С. 45.
Переходя ко второму критерию статуса добросовестного приобретателя, рассмотрим требование о невозможности приобретателем знать и предполагать, что сделка является незаконной, а отчуждатель является неуправомоченным на сделку с данным имуществом лицо.
К.В. Храмцов понимает добросовестное приобретение как "незнание приобретателя субъективного гражданского права об обстоятельствах, препятствующих или исключающих возможность приобретения" <12>. Несколько шире понимает категорию добросовестности в приобретении имущества К.И. Скловский, считающий, что "наиболее строгое понимание добросовестности сводится к требованию непременного наличия у владельца основательной уверенности, что вещь принадлежит ему на праве собственности" <13>. Кроме того, размышляя о добросовестности в контексте давностного владельца, автор также подчеркивает, что добросовестность приобретения возможна исключительно в силу недействительной сделки, а добросовестным владельцем признается тот, кто приобрел вещь по недействительной сделке, но не знал и не мог знать, что отчуждатель не имеет права на отчуждение. При этом добрая совесть должна иметься как в момент заключения сделки, так и в момент ее исполнения (получения владения) <14>.
--------------------------------
<12> Храмцов К.В. Критерии оценки добросовестности приобретателя имущества в судебно-арбитражной практике // Право и экономика. 2007. N 6. С. 116 - 119.
<13> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008. С. 261.
<14> См.: Скловский К.И. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (постатейный). М.: Статут, 2011. С. 57 - 58.
Наглядно вырисовывается тесная связь категории "добросовестность" и статуса добросовестного приобретателя. По мнению автора настоящего исследования, в конструкции добросовестного приобретателя есть заблуждение в факте приобретения имущества, извинительное незнание. Вводимая автором дефиниция "извинительное незнание" объяснима субъективным выражением добросовестности участника правоотношений, т.е. незнания определенных фактов, его извинительное заблуждение в отношении определенных фактов. Извинительность незнания объяснима отношением субъекта к совершенному действию - отсутствием его вины.
Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ N 16-П, из обстоятельств дела с очевидностью не должно следовать, что приобретатель недвижимого имущества знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом, или, исходя из конкретных обстоятельств дела, приобретатель не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у отчуждателя такого права <15>. При этом, исходя из положений ГК РФ, приобретатель обязан самостоятельно убедиться в законности приобретения имущества, чтобы приобрести статус добросовестного приобретателя. Постановление Пленума N 10/22 также выделяет соответствие сделки, совершенной приобретателем, всем признакам действительной сделки, кроме того, что она совершена неуправомоченным лицом.
--------------------------------
<15> Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца" // Российская газета. 2017. N 144.
Как уже упоминалось, самостоятельная проверка покупателем недвижимости подтверждается, в частности, выпиской из ЕГРН, в которой содержится информация о наличии другого собственника, а также судебные споры, касающиеся объекта недвижимости на момент сделки. Следует отметить, что этот критерий применяется к сделкам с жилой недвижимостью, где истцом выступает публично-правовое образование. При этом сведения, которые предоставлены неправомочным продавцом, не считаются достаточными для подтверждения добросовестности. В случае если регистрирующий орган выявляет факт отчуждения имущества неправомочным лицом, то такое право собственности может быть зарегистрировано исключительно по решению суда. Например, таковым является решение суда об отказе в иске собственнику на основании положений ст. 302 ГК РФ.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" сформулирована презумпция, согласно которой подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения. При этом стороны гражданского правоотношения не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве <16>.
--------------------------------
<16> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" // Российская газета. 2015. N 140 (6711).
Помимо изложенного выше, по мнению автора, актуальным представляется рассмотрение вопроса заключения сделки по продаже недвижимости в случае, если недвижимость приобретается у управомоченного лица.
В настоящее время классическим примером оспаривания заключенной сделки по приобретению недвижимости является тот случай, когда продажа недвижимости происходит под давлением мошенников. В данном случае актуальность приобретает вопрос возникновения права собственности у добросовестного приобретателя, который предусмотрительно и с необходимой осторожностью приобрел недвижимость, не зная и не предполагая об истинных причинах ее продажи по стоимости ниже рыночной, а также о совершаемом давлении на предыдущего собственника - продавца.
Нередки иски по признанию сделки недействительной в случае, если имущество срочно продается для произведения дальнейших действий с полученной с продажи суммы. Курчатовский районный суд г. Челябинска, рассмотрев иск к приобретателю квартиры, вынес решение об отказе в требованиях истца о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки в виде признания права собственности на квартиру. В своих требованиях истец опирался на то, что продажа имущества не была связана с его истинной волей. "Кроме этого, имея проблемы со здоровьем, она находилась в таком состоянии, что не была способна в момент сделки понимать значение своих действий". Суд, рассмотрев материалы дела, учитывая личное присутствие истца в момент заключения сделки и получение из банковской ячейки денежных средств за проданную недвижимость, а также ссылаясь на положения гражданского законодательства о добросовестности и заключении сделки, признал законность совершенной сделки по купле-продаже данной недвижимости <17>.
--------------------------------
<17> См.: дело N 2-3733/2023.
Аналогичным примером является скандальное дело о продаже российской артисткой квартиры лицу, отвечающему критериям добросовестного приобретателя и не связанному с одновременно произведенными мошенническими действиями по реализации полученной с продажи суммы.
В контексте анализа настоящего дела с точки зрения предписаний гражданского законодательства основным критерием добросовестности приобретателя является его неведение о возможных правовых пороках имущества на момент его покупки. Доказательство добросовестным приобретателем факта исчерпывающей проверки недвижимого имущества на правомерность приобретения является ключевым моментом в определении его юридического статуса. Предписанная законом необходимость разумной осмотрительности отражает значимость активных и обоснованных действий приобретателя для избегания юридических нарушений и возможных споров в будущем.
Практический интерес вызывают случаи, когда регистрирующие органы совершают техническую ошибку при регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, исправление которой невозможно, если это в соответствии с п. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости повлечет прекращение, возникновение либо переход зарегистрированного права на недвижимость <18>. ВС РФ вынес Определение об исправлении технической ошибки в виде занесения в ЕГРН ошибочных данных о приобретателе недвижимого имущества <19>. Данным подходом ВС РФ кардинально изменил подход к оценке возможности исправления технической ошибки, указав в качестве критерия отсутствие реального спора о праве собственности между участниками сделки.
--------------------------------
<18> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // Российская газета. 2015. N 156.
<19> См.: Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 октября 2024 г. N 305-ЭС24-9549 по делу А40-191216/2023.
Подводя итоги, можно констатировать, что добросовестный приобретатель имущества является его собственником в том случае, если он приобрел его на возмездной основе и его право надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН. Исследование правового статуса добросовестного приобретателя имеет актуальность по сей день, поскольку судебная практика не должна отставать от тенденций возникновения новых жизненных ситуаций.
