Основания прекращения ограниченных вещных прав на недвижимое имущество: проблематика правового регулирования
Предметом исследования выступают нормативно-правовые, а также доктринальные аспекты прекращения вещных прав на недвижимое имущество, отличных от права собственности. Вопросы прекращения вещных прав на недвижимое имущество регулируются, помимо Гражданского кодекса РФ, также Земельным кодексом РФ. Отсутствие тождества в установлении оснований прекращения таких прав и абстрактный характер специальных оснований их прекращения приводят к неодинаковому правоприменению, что не может считаться приемлемым. В исследовании при освещении положений законодательства и научных взглядов применялись метод анализа и формально-юридический метод. Поскольку одним из оснований установления вещных прав на недвижимое имущество является соглашение лиц, раскрываются проблемы способа прекращения вещных прав, возникших в силу такого соглашения. Анализируются правовые последствия принудительного прекращения ограниченных вещных прав на объекты недвижимости. Отдельное внимание уделяется проблеме прекращения ограниченных вещных прав при преобразовании объекта недвижимости. В статье поддерживается вывод о необходимости закрепления на законодательном уровне наряду с общими положениями о вещных правах на недвижимое имущество оснований прекращения таких прав, а не обстоятельств их прекращения. Сформулированы пределы осуществления уполномоченным лицом права на одностороннее прекращение вещного права на чужую недвижимость.
Ключевые слова: вещные права, недвижимое имущество, сервитут, право на сервитут, основания прекращения вещных прав, отказ от права.
The subject of the study is the regulatory and doctrinal aspects of termination of real rights to real estate other than the rights of ownership. The issues of termination of real rights to real estate are regulated, apart from the Civil Code of the Russian Federation, by the Land Code of the Russian Federation. The lack of identity in establishing the grounds for termination of such rights, as well as the abstract nature of the special grounds for their termination enshrined in legislation, leads to unequal law enforcement, which cannot be considered acceptable. In the study, the method of analysis and the formal legal method were used to highlight the provisions of legislation and scientific views. Since one of the grounds for establishing real rights to real estate is an agreement of persons, the problems of the method of termination of real rights arising from such an agreement are revealed. The article analyzes the legal consequences of the forced termination of limited real rights to real estate. Special attention is paid to the problem of termination of limited real rights resulting from transformation of a real estate object. The article supports the conclusion that it is necessary to determine at the legislative level, along with the general provisions on real rights to real estate, the grounds for termination of such rights, rather than the circumstances of their termination. The limits of exercise of the right of an authorized person to unilateral termination of the real right to other person's real estate, are formulated.
Key words: real rights, real estate, easement, easement right, grounds for termination of real rights, waiver of the right.
В действующем законодательстве, несмотря на внесенные изменения в часть первую Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), направленные на систематизацию положений об объектах недвижимого имущества <1>, отсутствует системный подход к правовому регулированию вещных прав на недвижимое имущество. Недостатком законодательства является и абстрактный характер закрепленных оснований прекращения вещных прав на недвижимое имущество, в том числе отличных от права собственности. В общих положениях раздела I ГК РФ основания прекращения гражданских прав не предусмотрены, а в разделе II ГК РФ содержится законодательная позиция относительно оснований прекращения права собственности как вещного права <2>. Это имеет важное значение, поскольку в законодательстве предусмотрено осуществление вещных прав на чужое недвижимое имущество, но недостаточно полно регламентированы основания возникновения и прекращения таких прав. Основания прекращения ограниченных вещных прав на недвижимость закреплены в отдельных статьях гл. 17 ГК РФ <3>, гл. VII ЗК РФ <4> и определяются в зависимости от вида вещного права и способов его установления. Отсутствие тождества оснований прекращения таких прав приводит к неоднородной судебной практике, которая, к сожалению, не подкреплена фундаментальными исследованиями в данной сфере. В связи с изложенным вопросы правового регулирования оснований прекращения ограниченных вещных прав на недвижимое имущество имеют важное научное значение.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2021. N 52 (часть I). Ст. 8989.
<2> См.: статьи 235 - 243 Гражданского кодекса РФ в ред. Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2015. N 1 (часть I). Ст. 52.
<3> См.: статья 276 Гражданского кодекса РФ в ред. Федерального закона от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2007. N 27. Ст. 3213.
<4> См.: статья 45 Земельного кодекса РФ в ред. Федерального закона от 7 июня 2013 г. N 123-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2013. N 23. Ст. 2881.
Анализ оснований прекращения ограниченных вещных прав на недвижимое имущество позволяет сделать вывод о том, что среди них можно выделить основания, которые являются общими, присущими всем вещным правам, и такие, которые являются специальными.
Так, прекращение вещных прав на объекты недвижимости может быть связано с волеизъявлением их обладателей, в том числе путем отказа от таких прав. Соответствующая возможность субъекта прямо предусмотрена законом для права собственности <5>, права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения <6>. Возможность отказа от иных вещных прав на чужую недвижимость, например, собственником земельного участка, в пользу которого установлен сервитут, законодательными положениями не установлена.
--------------------------------
<5> См.: статья 236 Гражданского кодекса РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; ст. 53 Земельного кодекса РФ в ред. Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2008. N 30 (часть I). Ст. 3880.
<6> См.: статья 53 Земельного кодекса РФ в ред. Федерального закона от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2011. N 27 (часть I). Ст. 3597.
Отказ от вещных прав на чужое недвижимое имущество имеет свои особенности, связанные прежде всего с производностью данных прав от права собственности. Это позволяет ученым прийти к выводу о необходимости согласования воли и волеизъявления обладателя вещного права с собственником такого имущества <7>. Поскольку одним из оснований установления вещных прав на недвижимое имущество, в том числе сервитута, является договор, отказ от вещного права связывают с отказом от договора как основания его возникновения <8>.
--------------------------------
<7> См.: Ерш Л. Некоторые проблемы отказа от права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком // Хозяйство и право. 2006. N 10. С. 28 - 35.
<8> См.: Слепенок Ю.Н. Сервитутное право: основания возникновения и проблемы защиты: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2015. С. 76.
Необходимо учитывать, что прекращение правоотношения можно рассматривать как констатацию отсутствия правовой связи между участниками таких отношений на основе их волеизъявления, так и способ гражданско-правовой защиты их прав и интересов. Право на отказ от договора является одним из способов защиты гражданских прав <9>. Отказ от вещного права следует рассматривать как правовую возможность лица, которая вытекает из субъективного права, обеспечивается его абсолютностью и не ограничивается интересами собственника этого имущества <10>.
--------------------------------
<9> См.: статья 12 Гражданского кодекса РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.
<10> См.: статья 9 Гражданского кодекса РФ от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.
Следует согласиться с тем, что отказ лица от принадлежащего ему вещного права на чужое недвижимое имущество обусловлен диспозитивностью гражданско-правового регулирования <11>. В то же время полагаем, что действие такого вещного права, как сервитут, подлежит прекращению не во всех случаях отказа от него, а когда такой отказ вызван объективным отсутствием необходимости в его дальнейшем существовании <12>.
--------------------------------
<11> См.: Василевская Л.Ю., Суслова С.И. Отказ от вещных прав на недвижимое имущество: проблемы толкования и правоприменения // Пролог: журнал о праве / Prologue: LawJournal. 2019. N 3. С. 28 - 44.
<12> См.: Семенова Е.Г. Отказ от права как способ прекращения вещных прав на чужую недвижимость // Ученые записки Крымского федерального университета имени В.И. Вернадского. Юридические науки. 2019. Т. 5 (71). N 2. С. 313 - 319.
В исследованиях отмечаются сложности, связанные с разграничением отказа от права и неосуществлением права <13>, которое в силу требований статьи 9 ГК РФ не влечет прекращения такого права, кроме случаев, предусмотренных законом. Так, в качестве специального основания прекращения вещного права на недвижимое имущество законодателем рассматривается неосуществление такого права в течение установленного срока. Такое основание прекращения установлено в отношении права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения <14>. Допустимость применения этого основания для прекращения сервитута является дискуссионной <15>.
--------------------------------
<13> См.: Суслова С.И., Шереметьева Н.В. Добровольное прекращение ограниченных вещных прав на жилые помещения // Пролог: журнал о праве / Prologue: LawJournal. 2021. N 1. С. 24 - 33.
<14> См.: пункт 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ в ред. Федерального закона от 7 июня 2013 г. N 123-ФЗ.
<15> См.: Краснова Т.С. Судьба сервитута при преобразовании господствующего земельного участка // Вестник Санкт-Петербургского университета. Право. 2024. Т. 15. N 2. С. 371 - 389; Афанасьев И.В. Основания прекращения сервитутных отношений // Власть Закона. 2017. N 4 (32).
Полагаем, что неиспользование лицом недвижимого имущества на протяжении долгого времени <16> свидетельствует об отсутствии у него интереса в таком объекте, что может быть обусловлено исчерпанием потребности в использовании. Тем самым усматриваются признаки формального отказа от вещного права, что влечет соответствующие последствия, направленные на прекращение права.
--------------------------------
<16> Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно в случае неиспользования в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ в ред. Федерального закона от 7 июня 2013 г. N 123-ФЗ).
В гражданском законодательстве предусмотрены положения, устанавливающие специальные основания прекращения сервитута. В частности, закреплено положение, согласно которому "сервитут может быть прекращен ввиду отпадения основания, по которым он был установлен" <17>. В то же время ГК РФ не нормирует саму процедуру прекращения сервитута, не установлен и момент прекращения сервитута.
--------------------------------
<17> См.: статья 276 Гражданского кодекса РФ в ред. Федерального закона от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ.
В первую очередь необходимо обратить внимание на терминологические расхождения в понимании категории "отпадение оснований установления сервитута", поскольку в дефиниции нормы ст. 276 ГК РФ такие основания не определены.
Основания возникновения субъективных прав конкретизируются в ст. 8 ГК РФ, среди которых упоминаются договоры и другие сделки, судебные решения и иные установленные законом основания. Непосредственно основания установления сервитута как юридические факты, порождающие возникновение данного права, закреплены в п. 3 ст. 274 ГК РФ: предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению лиц или решением суда. В то же время основания прекращения сервитута не определены однозначно. По мнению исследователей, приведенные в ст. 276 ГК РФ "основания" (их отпадение) являются не юридическим фактом, с которыми нормы права связывают прекращение вещного права, а "причиной" <18>, даже "причинно-следственной связью" <19> такого прекращения.
--------------------------------
<18> См.: Ефимова Е.С., Чорновол Е.П. Основания прекращения предиального частного сервитута // Образование и право. 2023. N 10. С. 242.
<19> См.: Бирюков А.А. О некоторых проблемах регулирования сервитутов в свете реформы вещного права // Аграрное и земельное право. 2020. N 11 (191). С. 92.
В земельном законодательстве в качестве основания прекращения публичного сервитута предусматривается "решение уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления" <20>. Конкретные случаи неосуществления публичного сервитута, невнесения платы за публичный сервитут и др. рассматриваются в качестве "обстоятельств", которые лежат в основе принимаемого решения о прекращении публичного сервитута <21>.
--------------------------------
<20> См.: пункт 4 ст. 48 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
<21> См.: пункт 5 ст. 48 Земельного кодекса РФ в ред. Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2018. N 32 (часть II). Ст. 5133.
Приведенное позволяет утверждать, что в случаях, которые обусловливают отсутствие необходимости дальнейшего пользования соседним земельным участком (например, устранение недостатков господствующего земельного участка), целесообразнее говорить все-таки об "отпадении обстоятельств", которые лежали в основе наступления юридических фактов. Это позволит устранить правовую неопределенность в вопросе оснований прекращения сервитута. Сами основания прекращения сервитута должны быть четко и однозначно предусмотрены законом.
Во-вторых, дискуссионным является порядок прекращения сервитута, установленного на основании соглашения сторон или решения суда.
В ст. 276 ГК РФ, по сути, предусмотрены два способа прекращения сервитута: по требованию собственника служащего земельного участка ввиду отпадения оснований, а также в судебном порядке, когда служащий земельный участок не может использоваться в соответствии с целевым назначением. В обоих случаях право требовать прекращения сервитута возникает у собственника служащего земельного участка.
Очевидно, что требовать прекращения сервитута может не только собственник служащей недвижимой вещи, но и собственник земельного участка, в интересах которого установлен сервитут, причем независимо от основания установления сервитута. Поскольку осуществление такого права не связано с негативными последствиями для собственника земельного участка, чьи интересы были ограничены, в случае отказа от права собственником господствующего земельного участка сервитут прекращается. В то же время возникает вопрос относительно процедуры прекращения сервитута.
По мнению Т.С. Красновой, правило ст. 276 ГК РФ о судебном порядке прекращения сервитута действует независимо от добровольного или принудительного порядка установления сервитута <22>. В свою очередь, И.В. Афанасьев придерживается позиции, что в рамках изменений законодательства о вещных правах к числу оснований прекращения сервитута помимо прочих следует отнести односторонний отказ сервитуария от сервитута <23>.
--------------------------------
<22> См.: Краснова Т.С. Указ. соч.
<23> См.: Афанасьев И.В. Указ. соч. С. 49.
Как уже отмечалось ранее, действие вещного права зависит от оценки значения определенных "обстоятельств", которые являются предпосылкой прекращения вещных прав на основании решения суда или соглашения сторон. Поэтому такие обстоятельства, предусмотренные законом, нельзя трактовать как правопрекращающий юридический факт без учета основания возникновения субъективного вещного права.
Так, на практике стороны заключают соглашения, предусматривающие установление сервитута не только для восполнения недостатков господствующего земельного участка, но и при отсутствии объективной необходимости в нем. В связи с этим актуальными являются вопросы возможности расторжения соглашения об установлении сервитута ввиду нарушения его условий одной из сторон <24>.
--------------------------------
<24> См.: Краснова Т.С. Указ. соч.
Необходимо подчеркнуть, что соглашение об установлении сервитута не является основанием возникновения обязательственных отношений. Соответственно, собственник земельного участка, обремененного сервитутом, в таких отношениях не может требовать от собственника господствующего участка осуществлять определенные действия, он может требовать только придерживаться порядка совершения действий. К такому соглашению не применяются положения обязательственного права о расторжении договора.
Прекращение действия сервитута возможно при наличии соглашения сторон, но следует согласиться с А. Рыбаловым в том, что возможность подобного соглашения должна быть обусловлена прежде всего объективными обстоятельствами <25>. То есть собственник земельного участка, обремененного сервитутом, должен заявить об отказе от сервитута исключительно ввиду отпадения обстоятельств, по которым он был установлен. Если же указанное лицо не заявляет об отказе от сервитута при отпадении таких обстоятельств, то тогда спор должен решаться в судебном порядке.
--------------------------------
<25> См.: Рыбалов А. Проблемы прекращения сервитута.
Ограниченные вещные права прекращаются и помимо воли правообладателя, например в случае принудительного изъятия недвижимого имущества. Так, законом предусмотрено, что в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прекращается и сервитут, кроме случаев, если использование такого участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие <26>. Указанное, по мнению некоторых ученых, "лишает сервитут важного вещно-правового атрибута - права следования, которое обеспечивает высокую степень прочности вещного права" <27>, предлагается законодательно "придерживаться положений, что сервитут сохраняется при принудительном изъятии служащей или господствующей вещи независимо от оснований изъятия" <28>. Другие авторы в качестве основания прекращения сервитута рассматривают и иные случаи принудительного прекращения прав на недвижимое имущество (конфискация, экспроприация и т.д.) <29>.
--------------------------------
<26> Статья 279 ГК РФ в ред. Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2015. N 1 (часть I). Ст. 52.
<27> Афанасьев И.В. Указ. соч. С. 45 - 46.
<28> Ефимова Е.С., Чорновол Е.П. Указ. соч.
<29> См.: Остапенко А.Г. Правовое регулирование отношений между соседями, имеющими общие границы, посредством сервитутов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2012.
Следует заметить, что принадлежность субъективных прав к вещным правам определяется не правом следования, а необходимостью предоставления им абсолютной защиты, которая реализуется в принципах следования, преимущества, публичности <30>. Существование потребности субъектов в использовании чужой недвижимости обусловливает необходимость удовлетворения их интересов и при прекращении права собственности на такое имущество.
--------------------------------
<30> См.: Семенова Е.Г. Общие подходы и принципы вещного права в современных условиях // Вестник экономической безопасности. 2023. N 6. С. 149 - 152.
В соответствии с действующим законодательством орган местного самоуправления или орган исполнительной власти уведомляет надлежащим образом правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии <31>. За изымаемое недвижимое имущество его правообладателю предусмотрена выплата возмещения. В то же время в случае наличия зарегистрированных в установленном порядке ограниченных вещных прав на изымаемый объект недвижимости обладатели соответствующих прав не информируются в порядке, предусмотренном для уведомления правообладателя изымаемой недвижимости, не установлена и компенсация их убытков, связанных с отчуждением такой недвижимости.
--------------------------------
<31> См.: статья 56.6 Земельного кодекса РФ в ред. Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ.
Отдельное внимание заслуживает проблема прекращения ограниченных вещных прав при преобразовании объекта недвижимости.
В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник имущества может совершить любые действия, не противоречащие закону, в том числе осуществить раздел недвижимого имущества или выдел из него доли, или, наоборот, собственники нескольких объектов недвижимого имущества могут объединить эти объекты в один. Согласно требованиям гражданского законодательства "обременения, установленные в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются в отношении всех образованных недвижимых вещей, если ГК РФ или соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение, не определено иное" <32>. Подобное правило предусмотрено и земельным законодательством в отношении права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельным участком <33>, а также сервитута <34>.
--------------------------------
<32> Пункт 2 ст. 141.5 Гражданского кодекса РФ в ред. Федерального закона от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ.
<33> См.: пункт 2 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в ред. Федерального закона от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2021. N 18. Ст. 3064.
<34> См.: пункт 5 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ.
В то же время ученые приходят к выводу, что приведенные положения земельного законодательства содержат правила о сохранении сервитута при преобразовании именно служащего земельного участка, а нормы в отношении преобразования господствующего земельного участка отсутствуют <35>. Указанное может означать, что в случае образования из господствующего земельного участка новых участков сервитут прекращается.
--------------------------------
<35> См.: Краснова Т.С. Указ. соч.
По мнению Т.С. Красновой, вопрос о судьбе сервитута при преобразовании как служащего, так и господствующего земельного участка должен решаться одинаково. Автором подчеркивается, что "если преобразованию подлежит господствующий земельный участок и объективная необходимость в сервитуте сохраняется для всех вновь образованных участков, то сервитут должен продолжать действовать в пользу каждого из этих участков... Сохранение объективной необходимости в сервитуте для всех вновь образованных земельных участков презюмируется, при опровержении этой презумпции сервитут может быть прекращен в установленном законом порядке" <36>.
--------------------------------
<36> См.: Там же.
Анализ положений римского права позволяет обратить внимание на положения о судьбе сервитута, в соответствии с которыми, "если участок, для которого был уже приобретен сервитут, будет разделен между несколькими лицами на partes pro divisio, то для каждой части приобретается самостоятельный сервитут. Если делению подвергся служащий участок, то сервитут продолжал обременять каждую часть его" <37>. Полагаем, что в целях достижения баланса интересов собственников новых частей господствующего земельного участка в случае его преобразования целесообразнее говорить о возникновении "права на сервитут" в отношении каждого вновь образованного земельного участка (если иное не оговорено соглашением), а не о презумпции права сервитута.
--------------------------------
<37> Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996.
Итак, проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.
Общественные отношения, связанные с прекращением ограниченных вещных прав на недвижимое имущество, являются составляющей имущественного оборота, регулировать который призваны нормы ГК РФ. Поэтому на законодательном уровне наряду с общими положениями о вещных правах на недвижимое имущество необходимо закрепить основания прекращения вещных прав как юридические факты, которые самостоятельно или в своей совокупности создают способ прекращения вещного права.
Интересы лиц обусловливают установление вещных прав на объекты недвижимости, соответственно, и изменение этих интересов влечет их прекращение. Поэтому нецелесообразно закреплять возможность одностороннего прекращения вещного права на чужую недвижимость уполномоченным лицом во всех случаях. Осуществление такого права должно быть обусловлено объективным отсутствием необходимости удовлетворения интересов лица. В случае преобразования исходного объекта недвижимости сервитут не прекращается, а при преобразовании объекта недвижимости, в отношении которого установлен сервитут, целесообразнее говорить о возникновении права на сервитут.
