Деятельность микрокредитных компаний по предоставлению жилищных (ипотечных) кредитов на региональных рынках недвижимости в условиях современной кредитно-денежной политики Банка России: правовые новеллы
В фокусе настоящей статьи находятся вопросы, связанные с реализацией государственной социальной политики, в частности с внедрением адресного субсидирования процентной ставки в различных жилищных (ипотечных) программах, учитывающих имущественное положение социально незащищенных групп населения (молодых семей, семей с тремя и более детьми), отдельных важных для экономики специалистов, например работающих в IT-организациях, а также необходимости привлечения населения на постоянное место жительства в Дальневосточный федеральный округ и на арктическую территорию. Делается вывод, что в настоящее время показала свою эффективность адресная поддержка целевых групп, а не существующий ранее общий механизм субсидирования на первичном рынке жилой недвижимости, приведший к разбалансировке ценообразования на жилые помещения, выразившейся в существенном разрыве между ценой недвижимости на первичном и вторичном рынках. Обращается внимание на возложение на микрокредитные компании субъектов Российской Федерации прав по кредитованию физических лиц на приобретение жилых помещений, обеспеченных ипотекой, что должно стимулировать рынок недвижимости в рамках отдельных субъектов Российской Федерации и сделать жилищный (ипотечный) кредит доступнее для "нестандартных" заемщиков.
Ключевые слова: ключевая ставка Банка России, жилищный (ипотечный) кредит, государственные программы субсидирования процентных ставок по жилищным (ипотечным) кредитам, микрокредитная компания.
This article focuses on issues related to the implementation of state social policy, in particular the introduction of targeted interest rate subsidies in various housing (mortgage) programs that take into account the financial situation of socially vulnerable groups (young families, families with three or more children), certain economically important professionals, such as those working in IT organizations, and the need to attract people to permanent residence in the Far Eastern Federal District and the Arctic region. It is concluded that targeted support for target groups has proven effective, rather than the previously existing general subsidy mechanism in the primary residential real estate market, which has led to an imbalance in residential property pricing, resulting in a significant gap between primary and secondary market prices. Attention is drawn to the empowerment of microcredit companies in the constituent entities of the Russian Federation to provide loans to individuals for the purchase of residential properties secured by mortgages. This should stimulate the real estate market within individual constituent entities of the Russian Federation and make housing (mortgage) loans more accessible to non-standard borrowers.
Key words: Bank of Russia key rate, housing (mortgage) loan, government programs subsidizing interest rates on housing (mortgage) loans, microcredit company.
Жилищный рынок России, основными составляющими которого являются две взаимосвязанные сферы - непосредственно сфера жилищного строительства, а также сфера оборота жилой недвижимости (как новостроек, так и объектов на вторичном рынке), - выступает важной частью социально-экономического развития страны, влияющей как на развитие промышленного производства в строительной индустрии (основного и вспомогательного), так и решение задач по формированию различных фондов жилых помещений, способствующих удовлетворению гражданами страны своих жилищных потребностей. Как отмечает Д.А. Ахмедов, "решение жилищного вопроса формирует социальную стабильность и поэтому является важной экономической и социальной задачей" <1>. Кредитные организации являются активными участниками на жилищном рынке, обеспечивая финансовыми ресурсами как застройщиков, так и граждан, использующих заемные средства при заключении сделок купли-продажи жилых помещений в рамках жилищного (ипотечного) кредитования. На возможность кредитования участников жилищного рынка (проектное финансирование или жилищное (ипотечное) кредитование) основное влияние оказывает банковская процентная ставка, изменение которой обеспечивает динамику (как положительную, так и отрицательную) для всего жилищного рынка.
--------------------------------
<1> Ахмедов Д.А. Некоторые вопросы финансово-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в современной России // Финансовое право. 2024. N 10. С. 34 - 36.
Проводимая в последние годы Банком России денежно-кредитная политика (в условиях необходимости таргетирования инфляции) привела к закономерному повышению ключевой ставки в период 2024 - 2025 гг. Обосновывая повышение ключевой ставки, Председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявляет: "Наша макроэкономическая стабильность держится на трех китах. Это таргетирование инфляции с плавающим курсом, это бюджетное правило и низкий госдолг" <2>. Несомненно влияние ключевой ставки на экономический климат в России, в частности: прослеживается ее тесная взаимосвязь с кредитными ставками российских банковских организаций, которые для минимизации затрат по привлечению заемных средств увеличивают процентные ставки по всей линейке предлагаемых кредитных продуктов. Высокая ключевая ставка замедляет потребительский спрос, но позволяет удерживать инфляцию в контролируемых границах, понижение ставки способствует активизации спроса и притоку инвестиций.
--------------------------------
<2> Набиуллина назвала "три кита" макроэкономической стабильности // ТАСС.
По данным ЦБ РФ, начиная с 20 июля 2023 г., ключевая ставка стала подниматься с уровня 7,5%, что условно можно считать точкой начала повышения ставки, до ее максимального значения, установленного 31 октября 2024 г. (это самое высокое значение начиная с сентября 2013 г., когда ключевая ставка стала официально публиковаться), она достигла своего пика и составляла 21% (на данном уровне она держалась до 30 мая 2025 г.), последние месяцы 2025 г. характеризуются плавным снижением ключевой ставки, на 8 октября 2025 г. она составляет 17% <3>.
--------------------------------
<3>
В условиях повышения ставок по банковским кредитным продуктам закономерно повышались и процентные ставки по кредитам, обеспеченным залогом недвижимости (жилищным (ипотечным) кредитам).
По данным аналитиков АО "ДОМ.РФ", в 2024 г. ставка по жилищным (ипотечным) кредитам на конец года составляла в среднем 29%, было предоставлено 1,3 млн кредитов (-36% к 2023 г.) на 4,9 трлн руб. (-37% к 2023 г.). Ипотечный портфель на 1 января 2025 г. составил 20,1 трлн рублей (рост на 10%) <4>.
--------------------------------
<4> Обзор рынка ипотечного кредитования в 2024 г.
На начало октября 2025 г. средневзвешенная процентная ставка по жилищным (ипотечным) кредитам у топ-20 банков на рынке новостроек составляет 21,24%, на рынке вторичного жилья - 21,22%, на рынке рефинансирования - 22,81% <5>.
--------------------------------
<5> Анализ развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования на 3 октября 2025 г.
Представленные аналитические данные свидетельствуют о высокой процентной ставке по жилищным (ипотечным) кредитам, не способствующей деловой активности застройщиков, падению спроса как на новостройки, так и на объекты вторичного рынка недвижимости. Следует отметить, что высокая ключевая ставка, влияющая на процентную ставку по кредитам, затронула большое количество застройщиков, многие из которых находятся в настоящее время на различных стадиях банкротства. По данным аналитики группы СКБ "Контур", "за первое полугодие 2024 г. их насчитывалось 1 696 (за весь 2024 г. было инициировано 2 755 дел), за первые шесть месяцев 2025 г. - 794 дела" <6>. Необходимо понимать, что банкротные дела, как правило, влекут за собой неисполнение обязательств перед дольщиками, которые не всегда могут быть исполнены в полном объеме за счет конкурсной массы или средств на эскроу-счетах, не говоря уже об упущенной выгоде. Не спасает ситуацию и установленный законодательством порядок формирования компенсационного фонда застройщиками, осуществляющими строительство на условиях долевого участия, предусмотренный ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <7>, ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <8> и другие нормы.
--------------------------------
<6> В 2025 г. строительные компании вдвое реже начинают банкротство.
<7> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 26.12.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.
<8> Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 07.04.2025) // СЗ РФ. 2017. N 31 (ч. I). Ст. 4767.
Для стимулирования жилищного строительства и, соответственно, оборота жилой недвижимости Банк России длительное время субсидировал жилищные (ипотечные) программы, ориентируясь на первичный рынок, т.е. на приобретение жилых помещений непосредственно от застройщиков. Данные программы поддержки способствовали росту разрыва между ценами на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости, которые достигали в отдельных регионах 60%. При этом субсидирование застройщикам процентной ставки по жилищным (ипотечным) кредитам в реальности способствовало только росту стоимости жилых помещений на первичном рынке, а также увеличению периода погашения кредитных обязательств (стоимость квартир при приобретении искусственно завышалась и отличалась от рыночной в большую сторону, притом что ставка была низкой), указанная схема содействовала развитию негативного сценария, покупатели квартир по итогу принимали на себя обязательства платить более длительный срок (период погашения - 20 - 30 лет, в зависимости от условий договора) и дороже, с учетом начисляемых совокупных процентов за кредит. Вторичный рынок при этом стагнировал, рост цен на нем остановился, а в некоторых регионах вызвал понижение стоимости недвижимости. Представленное мнение поддерживается исследователями, так, В.Н. Бердникова отмечает, что "на вторичном рынке отсутствует возможность снижения ставки по ипотеке, поэтому именно в сегменте готового жилья из-за дорогих кредитов наблюдается снижение и спроса, и темпов роста цен на уровне инфляции" <9>.
--------------------------------
<9> Бердникова В.Н. Фундаментальные факторы формирования рыночной стоимости жилья в регионах // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2024. N 9. С. 24 - 33.
Например, в Республике Башкортостан жилищный рынок отреагировал на государственные программы субсидирования процентной ставки следующим образом. В г. Уфе условная трехкомнатная квартира площадью 60 - 70 кв. метров на первичном рынке продавалась с учетом ипотечного кредита за 9 - 11 млн рублей, при этом квартира на вторичном рынке стоила в ценовых пределах 5,5 - 6,5 млн рублей. С учетом незначительного первичного взноса приобретались квартиры в новостройках по явно завышенной цене, при этом вторичный рынок практически не работал, так как он не предусматривал возможность приобретения жилого помещения с учетом субсидированной процентной ставки, а обычная процентная ставка по жилищному (ипотечному) кредиту для большинства потенциальных покупателей была несоразмерна их доходам. В настоящее время подобное ограничение снято и ряд государственных программ с субсидированной процентной ставкой по жилищным (ипотечным) кредитам распространяются и на вторичный рынок, например сельская ипотека, военная ипотека и др.
Заметим, что государство продолжает субсидировать процентную ставку по жилищным (ипотечным) кредитам, ориентируясь на целевые группы граждан, в связи с чем в настоящее время являются востребованными такие виды жилищных (ипотечных) программ, как семейная ипотека (с возможностью внесения материнского капитала) со ставкой от 6%, ипотека для IT-специалистов (ставка от 6%), дальневосточная и арктическая ипотека (ставка от 1,9%), сельская ипотека (ставка 3%) и некоторые другие.
Например, продолжается реализация государственной программы, направленной на субсидирование ставки по жилищному (ипотечному) кредиту для семей с детьми (на эти цели в бюджете на 2026 г. и на плановый период 2027 - 2028 гг. выделяется более 1,8 трлн рублей), что является следствием проводимой государством семейно ориентированной политики <10>. В данном направлении предлагается также осуществить единовременные выплаты до 450 тысяч рублей многодетным семьям (имеющим три и более ребенка) на частичное погашение жилищного (ипотечного) кредита либо процентов по нему (выделяется более 300 млрд рублей) <11>. Причем с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июля 2025 г. N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", погасить долг возможно, если заем предоставлен микрокредитной компанией, 100 процентов акций (долей) которой принадлежат субъекту Российской Федерации или единственным учредителем (участником) которой является субъект Российской Федерации и которая включена в перечень микрокредитных компаний <12>.
--------------------------------
<10> Министр финансов РФ Антон Силуанов представил на парламентских слушаниях в Совете Федерации проект федерального бюджета на 2026 - 2028 гг..
<11> Федеральный закон от 3 июля 2019 г. N 157-ФЗ "О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в ст. 13.2 Федерального закона "Об актах гражданского состояния" (ред. от 31.07.2025) // СЗ РФ. 2019. N 27. Ст. 3522.
<12> Федеральный закон от 23 июля 2025 г. N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2025. N 30 (ч. II). Ст. 4399.
Жилищный (ипотечный) кредит для сотрудников IT-организаций действует в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2022 г. N 805 <13> начиная с 2022 г. Целью данной государственной программы является поддержка российской IT-отрасли. Для его получения установлены определенные критерии как для юридических лиц в сфере IT, так и для заемщиков - сотрудников IT-организаций. 29 сентября 2025 г. Минцифры РФ в очередной раз расширило список IT-организаций, сотрудники которых могут оформить льготные жилищные (ипотечные) кредиты. В перечень вошли около 7 тыс. организаций, наблюдается положительная динамика в данном направлении, в настоящее время в обновленном списке в 2,5 раза больше организаций по сравнению с 2024 г., всего в данной программе участвует около 89 тыс. человек <14>.
--------------------------------
<13> Постановление Правительства РФ от 30 апреля 2022 г. N 805 "Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета акционерному обществу "ДОМ.РФ" в виде вклада в имущество акционерного общества "ДОМ.РФ", не увеличивающего его уставный капитал, на цели возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным работникам аккредитованных организаций, осуществляющих деятельность в области информационных технологий, и Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным работникам аккредитованных организаций, осуществляющих деятельность в области информационных технологий" (ред. от 03.04.2024) // СЗ РФ. 2022. N 19. Ст. 3220.
<14>
Одной из последних мер по совершенствованию правового регулирования отношений по предоставлению жилищного (ипотечного) кредита с субсидированной государством процентной ставкой стала возможность создания в каждом субъекте России микрокредитной компании, осуществляющей деятельность, связанную с заключением договоров займа, обязательства заемщиков по которым обеспечены залогом недвижимого имущества <15>. Основной целью законодательных новелл стала поддержка субъектов Российской Федерации, реализующих государственные программы субъектов, направленные на социальную поддержку отдельных категорий граждан в сфере реализации государственной жилищной политики.
--------------------------------
<15> Федеральный закон от 2 июля 2010 г. N 151-ФЗ "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях" (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 22.10.2025) // СЗ РФ. 2010. N 27. Ст. 3435.
Особенностями создания новых и функционирования ранее созданных микрокредитных компаний выступают сразу несколько законодательно установленных требований:
во-первых, можно создать только одну микрокредитную компанию в каждом регионе;
во-вторых, 100 процентов акций (долей) должны принадлежать субъекту Российской Федерации или единственным учредителем (участником) которых является субъект Российской Федерации;
в-третьих, возможность предоставления займа физическому лицу не должна быть связана с осуществлением ими предпринимательской деятельности, обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой;
в-четвертых, субъект Российской Федерации может быть учредителем (участником) только одной такой микрокредитной компании;
в-пятых, займы физическим лицам, обязательства по которым обеспечены ипотекой, могут предоставляться в том числе в рамках реализации государственных программ субъекта Российской Федерации;
в-шестых, для микрокредитной компании, созданной субъектом Российской Федерации, не установлена обязанность быть членом саморегулируемой организации в сфере финансового рынка. С учетом того что подобная микрофинансовая организация на момент вступления Закона в силу может быть членом саморегулируемой организации, она может остаться членом данной организации или выйти из нее. Микрокредитная компания также по своей инициативе может стать членом саморегулируемой организации с последующим соблюдением условий подобного членства;
в-седьмых, возложение на микрокредитные компании возможностей осуществления заимствований в целях приобретения физическими лицами недвижимости, в связи с установленными законодательными положениями позволяет Банку России осуществлять контроль и надзор за деятельностью данных субъектов, что снижает риски при осуществлении микрофинансовой деятельности;
в-восьмых, Банк России ведет открытый перечень микрокредитных компаний, допущенных к участию в региональных программах по предоставлению жилищного (ипотечного) кредита, и размещает данную информацию на своем официальном сайте.
Вступающий в действие с 22 октября 2025 г. Федеральный закон от 2 июля 2010 г. N 151-ФЗ допускает возможность для Банка России устанавливать дополнительные требования, связанные с осуществлением микрокредитными компаниями подобной деятельности.
Обратим внимание, что законодательные новеллы будут способствовать реализации возможности по приобретению жилищного (ипотечного) кредита гражданами, которым, в силу определенных обстоятельств, не могут быть одобрены кредиты в кредитных организациях, так как они не удовлетворяют требованиям банков, предъявляемым к заемщику (самозанятые, лица, осуществляющие незарегистрированную деятельность (фрилансеры), граждане, имеющие неудовлетворительную кредитную историю, и др.). Вводимый порядок выдачи жилищных (ипотечных) кредитов позволит привлечь в число заемщиков новых клиентов, что должно увеличить объемы рынка кредитования. Несомненно, что предлагаемые процентные ставки по жилищным (ипотечным) кредитам будут находиться в усредненном коридоре между ставками по жилищным (ипотечным) кредитам, которые установлены по субсидированным государственным ипотечным программам, и обычными ставками кредитных организаций по жилищным (ипотечным) кредитам, примерно в диапазоне 12 - 15% при существующей ключевой ставке. Устанавливаемый порядок, в отличие от ранее существующего, когда на указанном рынке действовали аккредитованные при АО "ДОМ.РФ" организации, не подпадающие под контрольно-надзорную деятельность Банка России, создает прозрачную среду, устанавливающую понятные правила на региональном рынке жилищного кредитования.
Проводимые эксперименты, направленные на поддержку строительной отрасли, а также на удовлетворение жилищных потребностей граждан, в последние годы существенно видоизменяются, что связано прежде всего с акцентированием внимания на отдельных категориях социально нуждающихся получателей опосредованной государственной поддержки через субсидирование банковской процентной ставки по обязательствам, обеспеченным ипотекой. Подобные программы также способствуют достижению необходимых государству целей, например связанных с развитием отечественной IT-индустрии, или решению иных стратегических вопросов, например привлечение граждан в Дальневосточный федеральный округ.
Необходимость совершенствования законодательства способствовала появлению на финансовом рынке нового участника - ипотечной микрокредитной компании, деятельность которой должна соответствовать определенным, законодательно установленным требованиям и подлежит контролю и надзору со стороны Банка России.
Считаем, что привлечение микрокредитных компаний к выдаче жилищных (ипотечных) кредитов по региональным программам служит в большей степени решению публичных задач, позволяет поддерживать застройщиков, осуществляющих деятельность на жилищном рынке субъектов Российской Федерации, будет способствовать увеличению продаж как готовых, так и строящихся объектов, с учетом 100-процентной доли участия в данных микрофинансовых организациях субъекта Федерации, процентные доходы будут поступать в бюджеты субъектов Российской Федерации, что позволит субъектам компенсировать затраты на субсидирование процентных ставок по жилищным (ипотечным) кредитам, выдаваемым целевым группам.
