Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
Данная статья посвящена исследованию государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также принципам осуществления данной деятельности. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество позволяет защитить права и интересы добросовестных участников гражданских правоотношений, а также обеспечить законность заключаемых сделок. В основе данного процесса лежит принцип внесения в реестр имущества. Наличие данного принципа отражает подход российского законодателя к способам регулирования гражданских правоотношений, который при этом не всегда является последовательным, что создает определенные коллизии. Автор статьи исследует случаи, когда данный принцип может вступать в противоречия со смежными принципами, и предлагает способы разрешения данной проблемы.
Ключевые слова: недвижимое имущество, государственный реестр, принцип внесения, незаконные сделки, добросовестный приобретатель.
This article is devoted to the study of state registration of rights to real estate, as well as the principles of implementation of this activity. State registration of rights to real estate allows to protect the rights and interests of bona fide participants in civil legal relations, as well as to ensure the legality of concluded transactions. This process is based on the principle of inclusion in the property register. The presence of this principle reflects the approach of the Russian legislator to the methods of regulating civil legal relations, which is not always consistent, which creates certain conflicts. The author of the article examines cases where this principle may conflict with related principles and suggests ways to resolve this problem.
Key words: real estate, state register, principle of entry, illegal transactions, bona fide purchaser.
На сегодняшний день отечественное гражданское законодательство исходит из того, что правовой режим определенного вида имущества должен обеспечиваться путем внесения юридических сведений о них в особый перечень (реестр), который составляется и обновляется компетентными лицами. Имущество, сведения о котором должны быть внесены в государственный реестр, определяется законодателем.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - неотъемлемый этап большинства гражданско-правовых сделок. Требование о необходимости осуществления государственной регистрации и внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости появилось относительно недавно, в связи с чем не утихают споры о его правовой природе и о том, является ли государственная регистрация неотъемлемым признаком понятия "недвижимое имущество" <1>.
--------------------------------
<1> Шавалиева Д.Р. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: понятие и значение // Ученые записки Казанского филиала Российского государственного университета правосудия. 2018. Т. 14. С. 192.
Необходимость в осуществлении государственной регистрации недвижимости обусловлена несколькими целями.
1. Подобным образом широкий круг лиц информируется о собственнике имущества, объеме их прав, а также о наличии или отсутствии обременений. Тем самым отношения собственности или пользования (владения) приобретают абсолютный характер.
2. Создается дополнительная гарантия того, что лицо законным образом владеет имуществом, что создает уверенность у контрагентов, желающих вступить в отношения с владельцем данного имущества. Гарантом в данном случае выступает государство, которое ставит определенные условия, соблюдение которых необходимо для внесения соответствующих сведений в реестр.
3. Путем государственной регистрации недвижимости уменьшается риск заключения фиктивных сделок, которые не направлены на возникновение гражданских правоотношений, либо сделок, которые ущемляют права одной из сторон. Это связано с тем, что сделка, направленная на возникновение прав у одной стороны сделки на данное имущество, возникает после проведения проверки органами власти и внесения соответствующих сведений в реестр.
Кроме того, реестр позволяет отслеживать факт наличия обременений, связанных с недвижимостью, что имеет важное значение при совершении покупки жилья, ведь новый владелец неминуемо столкнется с проблемой необходимости исполнить обязательства прежнего собственника.
Наконец, именно через реестр отслеживается факт наличия имущества у лиц, в отношении которых осуществляется исполнительное производство или уголовное преследование. Недвижимость во все времена обладала значимой стоимостью, и ее наличие многое говорит о благосостоянии ее собственника.
Порядок, по которому права на недвижимое имущество гражданского права возникают после внесения сведений в соответствующий государственный реестр, в науке гражданского права называется принципом внесения.
Данный принцип законодательно не закреплен, однако он подразумевается всякий раз, когда та или иная норма требует государственной регистрации, например, сделки с недвижимым имуществом.
По мнению П.В. Клец, существование подобного порядка преследует цель укрепления прав на недвижимость и ставит в известность неопределенный круг лиц о наличии каких-либо обременений на имущество, что позволяет им сделать выбор - вступать в отношения с собственником недвижимости или нет <2>. С указанной позицией согласна и Е.В. Смиренская, которая полагает, что принцип внесения обеспечивает стабильность гражданского оборота <3>.
--------------------------------
<2> Клец П.В. Принципы укрепления прав на недвижимость // Вестник Уфимского юридического института МВД России. 2021. N 2 (92). С. 45.
<3> Смиренская Е.В. Институт государственной регистрации недвижимости и нотариальное удостоверение сделок как единый элемент стабильности гражданского оборота: новеллы законодательства // Правовая парадигма. 2019. Т. 18. N 1. С. 39.
В то же время такие авторы, как К.И. Скловский, обращают внимание, что необходимость осуществлять регистрацию замедляет и затрудняет оборот недвижимости <4>.
--------------------------------
<4> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Право, 2012. С. 210.
Факт закрепления принципа внесения не означает, что права участвующих в сделках лиц будут автоматически защищены, ведь реестр, который ведется органами власти, должен вестись надлежащим образом и обладать качеством достоверности. Тем самым можно выделить следующие критерии, которыми должен обладать государственный реестр для того, чтобы обеспечивался принцип внесения:
- достоверность. Сведения, которые вносятся в реестр, должны соответствовать действительности, для чего орган, осуществляющий регистрацию, должен проверить документы и при необходимости сделать запросы в органы власти, которые их выдали. Важное значение имеет то, каким образом нынешний собственник имущества получил право собственности, для чего может потребоваться, например, договор купли-продажи недвижимости;
- публичность. Сведения об имуществе, а именно юридическая информация о нем, публикуются в открытых источниках, что позволяет также оценить надежность контрагента, поскольку публикуется не только перечень прав, которыми лицо обладает, но и обременения, которые имеются. В нередких случаях недобросовестная сторона пытается скрыть подобные сведения, однако сведения из реестра позволяют опровергнуть или подтвердить слова лица, которое, например, желает продать свою недвижимость.
Ученые отмечают, что принцип внесения в отечественном гражданском праве носит относительный характер, поскольку внесение записи в реестр является завершающим этапом закрепления прав при заключении сделки или регистрации прав на вновь создаваемый объект <5>.
--------------------------------
<5> Основные положения гражданского права: постатейный комментарий к статьям 1 - 16.1 Гражданского кодекса Российской Федерации / отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2020. С. 106.
Существуют проблемы при оформлении государственной регистрации недвижимости при отчуждении совместной собственности супругов другому лицу. Указанная проблема стала поводом для вынесения Постановления Конституционным Судом. Суд указал, что гражданам (исходя из содержания судебного акта - супругам, которые участвовали в регистрации недвижимости, но у которых право на собственность имеется. - Прим. автора) следует предпринимать меры по контролю за внесением их прав в реестр <6>. По сути, Конституционный Суд РФ допускает исключение, когда принцип внесения не применяется, ведь фактически обязанность регистрации совместной собственности ложится лишь на одного супруга.
--------------------------------
<6> Постановление Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. N 35-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Е.В. Мокеева" // Российская газета. 2021. 26 июля.
По данному поводу коллектив авторов в лице А. Рыболова и О. Федорова считает, что применение принципа внесения не должно нарушать прав добросовестных приобретателей и последние не должны терпеть неблагоприятных последствий в силу того, что один из супругов недвижимости не предпринял мер о внесении соответствующих записей в реестр. Кроме того, авторы предлагают внести изменения в гражданское законодательство и запретить удовлетворять виндикационные иски о возврате недвижимости, если до этого сособственник оспариваемого имущества не предпринял мер по внесению сведений в ЕГРН <7>.
--------------------------------
<7> Рыбалов А., Скловский К., Церковников М., Латыев А., Чефранова Е., Федорова О. Принцип внесения против супружеской недобросовестности // Закон. 2021. N 8. С. 26.
Существуют исключения из принципа внесения, которые закреплены в гражданском законодательстве. Так, в силу принципа запрета на обратную силу закона не требуется регистрация прав на объекты, собственность на которые возникла до появления регистрирующих органов и законодательства о регистрации объектов на недвижимость. Другой пример: в силу положений ч. 4 ст. 1152 ГК РФ права на наследство возникают с момента фактического принятия наследства, а не его регистрации в Росреестре.
С принципом внесения тесно взаимосвязан принцип противопоставимости. Согласно данному принципу факт заключения сделки порождает возникновение прав на объект сделки, а не его последующая регистрация и внесение записей в реестр. В данном случае прослеживается противопоставление немецкой модели гражданского права, где доминирует принцип внесения - французской модели, где в законодательстве доминирует консенсуальный порядок перехода права собственности в момент заключения договора.
В определенных случаях законодатель и высшие судебные органы отдают приоритет принципу противопоставимости, а не внесения.
Так, Верховный Суд РФ, разъясняя положения п. 3 ст. 433 ГК РФ, указал, что правовые последствия незарегистрированной сделки возникают после ее заключения и они будут распространяться для неопределенного круга лиц <8>. По мнению А.Д. Антонова, подобный подход судебных органов позволяет избежать злоупотребления правом со стороны недобросовестных лиц, которые, ссылаясь на необходимость регистрации сделки, будут указывать на ее недействительность <9>.
--------------------------------
<8> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. N 8.
<9> Антонов А.Д. Некоторые аспекты применения принципов противопоставимости и внесения в российском гражданском праве // StudNet. 2021. Т. 4. N 7. С. 1520.
При указанных обстоятельствах законодателю следует определить, в каких случаях права у субъектов возникают после совершения сделки, а в каких - после ее государственной регистрации, поскольку данное упущение негативным образом сказывается на формировании единообразной судебной практики. Считаем, что в случаях, не требующих отлагательств, таких как принятие наследства, должен применяться принцип противопоставимости, поскольку сам факт того, что нотариус подтвердил законность принятия наследства, уже сам по себе дает гарантию и нет необходимости его повторного подтверждения Росреестром.
Таким образом, государственная регистрация недвижимости позволяет защитить права и интересы лиц, которые желают вступить в отношения, в которых присутствует особое имущество, вносимое в государственный реестр. Однако для того, чтобы механизм исполнял свое предназначение, необходимы единообразие судебной практики и отсутствие противоречий между принципом внесения и иными принципами.
