Особенности правового положения залоговых кредиторов в процедуре несостоятельности (банкротства) застройщиков
Статья посвящена исследованию правового статуса залоговых кредиторов в процедурах банкротства застройщиков, с акцентом на анализ судебной практики и законодательных коллизий. Рассматриваются ключевые аспекты взаимодействия частных и публичных интересов, включая конфликты между приоритетом залоговых обязательств и требованиями иных кредиторов. Особое внимание уделено роли высших судебных инстанций в формировании подходов к распределению средств от реализации залогового имущества, а также влиянию налоговых обязательств на процедуру удовлетворения требований. Автор исследует тенденции судебного толкования, выявляя противоречия в правоприменении и необходимость гармонизации норм для обеспечения баланса между стабильностью залоговых механизмов и защитой прав участников банкротства.
Ключевые слова: залоговые кредиторы, банкротство застройщика, судебная практика, распределение конкурсной массы, приоритет залоговых требований, реализация залогового имущества.
The article examines the legal status of secured creditors in bankruptcy proceedings involving developers, with a focus on analyzing judicial practice and legislative conflicts. It explores key aspects of the interaction between private and public interests, including clashes between the priority of secured obligations and the claims of other creditors. Particular attention is paid to the role of higher judicial authorities in shaping approaches to the distribution of proceeds from the enforcement of collateral, as well as the impact of tax liabilities on the procedure for satisfying claims. The author investigates trends in judicial interpretation, revealing contradictions in law enforcement and the need to harmonize norms to balance the stability of secured transactions with the protection of bankruptcy participants' rights.
Key words: secured creditors, bankruptcy of the developer, judicial practice, distribution of the bankruptcy estate, priority of collateral claims, sale of collateral.
Правовое положение залоговых кредиторов в процедуре банкротства застройщика остается одной из наиболее дискуссионных тем в современной юридической практике <1>. Специфика данной категории дел обусловлена сложным переплетением интересов различных групп кредиторов, включая участников строительства, а также особенностями правового режима объектов незавершенного строительства. Залоговые кредиторы, формально обладая приоритетом в удовлетворении требований за счет заложенного имущества (ст. 334, 348 ГК РФ; ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"), сталкиваются с системными проблемами, которые существенно ограничивают их возможности.
--------------------------------
<1> Плешанова О. Новые правила для банка - кредитора // Банковское кредитование. 2018. N 1. С. 43.
Приобретение и установление залогового статуса
По общему правилу право залога возникает у залогодержателя на основании договора (применительно к ситуации банкротства застройщика - таковым кредитором, как правило, выступает кредитная организация), а также на основании закона. Законным залогом обеспечиваются требования дольщиков в соответствии со ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2> (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. N 1 (часть I). Ст. 40.
Федеральный закон N 214-ФЗ, в частности, в статье 13 определяет ключевые моменты появления, порядка изменения и условий существования залоговых прав дольщика. Обратимся к анализу данной статьи, которая содержит три случая возникновения залоговых прав участника долевого строительства.
В случае регистрации договора долевого участия, земельный участок, находящийся у застройщика на основании права собственности, аренды или субаренды, на котором запланировано возведение объекта строительства, вместе с объектом строительства, возводимым на этом участке, признаются заложенными в пользу участников долевого строительства.
В данной связи актуальной остается проблема правового положения кредиторов, заключивших договор долевого участия, который не прошел государственную регистрацию. Как известно, момент заключения договора долевого участия опосредован моментом его государственной регистрации согласно ч. 3 ст. 4 Закона о долевом участии. При таких обстоятельствах получается, что не прошедший государственную регистрацию договор не может быть признан заключенным, что напрямую затрагивает права кредитора, полагающегося на свой залоговый статус. Озвученная проблема не является новой для судебной практики, и разъяснения в этой части были даны еще в 2013 году Президиумом ВАС РФ <3>: суд указал, что при признании участника строительства добросовестным и в условиях отсутствия государственной регистрации договора, требования такого кредитора могут быть включены в реестр, однако залогового права дольщик лишается.
--------------------------------
<3> Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008.
Вторая ситуация возникает, когда в залоге оказывается объект, строительство которого не завершено, но застройщик уже оформил на него право собственности. Регистрация может быть обусловлена как правом самого застройщика, так и в случае обращения взыскания на предмет залога по требованию участника строительства, при этом застройщик в таком случае должен зарегистрировать объект строительства добровольно, в противном случае это будет сделано решением суда по иску участника строительства, требующего обращения взыскания на заложенный предмет (п. 5 ст. 13 Закона).
В третьем сценарии предмет залоговых прав появляется с момента ввода готового объекта в эксплуатацию и до тех пор, пока объект долевого строительства не будет передан дольщику. Согласно ч. 3 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ до момента передачи объекта дольщику он признается находящимся под залогом у участника долевого строительства. Следовательно, можно утверждать, что участник строительства владеет правом залога в отношении того объекта долевого строительства, который согласно заключенному с застройщиком соглашению ему предстоит получить в собственность.
При этом примечательно, что в контексте ч. 3 ст. 13 право залога не распространяется на имущество, не являющееся предметом долевого участия. В частности, это касается доли в праве на общее имущество жилого дома, которая передается участнику строительства одновременно с объектом, а также помещений, не вошедших в состав общего имущества и не задействованных в договорах участия в долевом строительстве.
При рассмотрении этих положений Верховный Суд РФ отмечает, что право залога в данном контексте распространяется на все жилые и нежилые помещения в новостройке, за исключением тех, которые не входят в сферу долевого строительства, и тех, которые уже были переданы другим участникам проекта <4>. Другими словами, судебная практика разрешает одновременное возникновение права залога у участников строительства на объекты долевого участия до тех пор, пока они не будут переданы владельцам. На наш взгляд, едва ли в свете сказанного в Определении данное заключение можно признать вполне обоснованным, поскольку после завершения строительства и получения разрешения на ввод жилого комплекса в эксплуатацию, залог для дольщика должен ограничиваться именно тем жилым помещением, которое было предметом договора долевого участия.
--------------------------------
<4> Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 14.02.2019 N 308-ЭС18-15980.
Между тем вопрос о порядке определения залогового статуса кредитора в банкротстве застройщика не регламентирован в статьях § 7 главы IX Закона о банкротстве, что, на наш взгляд, является существенным упущением законодателя, а потому при определении нюансов этого процесса мы вынуждены руководствоваться судебной практикой, в том числе разъяснениями Верховного Суда РФ - обратимся к их изучению.
Ключевым моментом для понимания норм Федерального закона N 214-ФЗ и Закона о банкротстве, как подчеркнул Верховный Суд РФ, является признание требований дольщиков, оформленных на основании зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, как залоговых, во-первых, вне зависимости от того, обращались ли они с заявлением об установлении залогового статуса при подаче денежного требования о включении в реестр; во-вторых, вне зависимости от вида приобретаемого в собственность помещения (жилого или нежилого) <5>.
--------------------------------
<5> Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 14.02.2019 N 308-ЭС18-15980.
Однако, на наш взгляд, принципиально важным является именно то, что суд в своем определении сознательно акцентировал внимание на том, что само заявление кредитора о залоговых отношениях не является определяющим фактором, и кредиторы, имеющие статус, позволяющий им претендовать на залоговый приоритет, сохраняют это право, даже если не настаивают на квалификации своих требований как залоговых. Исключение разве что составляют случаи, когда кредитор выразил прямой отказ от такого статуса.
Дальнейшая практика высшей судебной инстанции полностью экстраполирует эту правовую точку зрения, исключая любые остаточные сомнения: любой кредитор, будь то физическое или юридическое лицо, имеющий право требования к банкротящемуся застройщику, обеспеченное зарегистрированным договором, обладает правом залога на объект недвижимости, который должен был быть передан ему в собственность по условиям этого договора, независимо от его назначения <6>.
--------------------------------
<6> Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434.
В данной связи позволим себе также указать на ошибочность мнения авторов, которые полагают, что расторжение договора долевого участия автоматически влечет за собой прекращение залога в пользу участника строительства <7> - напротив, залоговое право участника строительства и кредитора, чье требование связано с договором долевого участия, сохраняется даже после расторжения этого договора, однако в данном случае залог распространяется не на объект незавершенного строительства, а на внесенные денежные средства, которые кредитор требует возвратить <8>.
--------------------------------
<7> Макаров А.С. Проблемы правового регулирования банкротства застройщиков // Проблемы государственной регистрации недвижимости: материалы III науч.-практ. конф. Иркутск, 2018. С. 86.
<8> Определения СКЭС Верховного Суда РФ от 14.02.2019 N 308-ЭС18-15980, от 02.07.2018 N 305-ЭС16-10864(5).
Удовлетворение требований залоговых кредиторов
Пункт 3 статьи 201.9 Закона о банкротстве, определяющий порядок удовлетворения требований кредиторов в процессе банкротства застройщика, не содержит конкретных указаний на порядок удовлетворения требований залоговых кредиторов - вместо этого при рассмотрении требований залоговых кредиторов норма направляет на изучение порядка, изложенного в статье 201.14 Закона о банкротстве. Следовательно, можно было бы утверждать, что статья 201.14 имеет приоритет над статьей 201.9 при определении порядка распределения средств от продажи заложенного имущества. Однако данное заключение является преждевременным, поскольку не учитывает нюансы регулирования процедуры банкротства застройщиков и общие цели, которые ставит перед собой § 7 гл. IX Закона о банкротстве. Так, следуя риторике Президиума ВАС РФ <9> об обеспечении приоритетной защиты прав граждан-участников строительства как непрофессиональных инвесторов, необходимо соотносить положения статьи 201.14 Закона о банкротстве, регулирующие особенности удовлетворения требований участников строительства, с общими правилами, изложенными в статье 201.9, которые определяют порядок удовлетворения всех кредиторов банкрота-застройщика <10>.
--------------------------------
<9> Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12.
<10> Определения Верховного Суда РФ от 02.09.2019 N 304-ЭС17-16860(3), от 20.03.2020 N 305-ЭС19-15538(3).
Верховный Суд РФ при этом не только указал на необходимость совокупного рассмотрения статей 201.9 и 201.14 Закона о банкротстве, но и подтвердил правильность выводов, сделанных нижестоящими инстанциями, в отношении приоритета граждан-дольщиков, в том числе перед кредиторами одной очереди. При этом, на наш взгляд, заслуживает особого внимания важный вывод - требования кредиторов-дольщиков третьей очереди подлежат удовлетворению преимущественно перед требованиями кредиторов четвертой очереди даже с учетом наличия у последних права залога, и это несмотря на то, что соответствующие положения подп. 1 п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве прямо не указывают на существование такого преимущества.
Учитывая изложенное, на наш взгляд назрела необходимость для редакции статьи 201.14 во взаимосвязи с нормой ст. 201.9 или как минимум для ее разъяснений со стороны Пленума Верховного Суда РФ относительно очередности погашения требований кредиторов, чьи требования обеспечены залогом: так, в первую подочередь при продаже залогового имущества должны погашаться требования граждан-участников строительства, а во вторую - справедливо отнести юридических лиц с учетом того, что их права в банкротстве застройщика и так ограничены (напомним, юридические лица по смыслу Закона о банкротстве не признаются участниками строительства); в последующие подочереди - в порядке очередности иные денежные требования кредиторов, в том числе требования Фонда, требования о выплате ущерба и др.
Распределение денежных средств, полученных от реализации залога
Порядок распоряжения деньгами, полученными от продажи имущества, заложенного в рамках банкротства, регламентируется статьей 138 Закона о банкротстве. Однако если речь идет о продаже объекта строительства, являющегося собственностью застройщика, и прилегающего к нему земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности или по иным основаниям, то распределение средств будет осуществляться по правилам, изложенным в статье 201.14 Закона о банкротстве.
По сравнению с общими правилами статьи 138, специальная норма, во-первых, изменяет процент отчислений, предназначенных непосредственно залоговым кредиторам; во-вторых, сокращает сумму выплаты по требованиям кредиторов первой и второй очередей; в-третьих, предусматривает дополнительную категорию кредиторов, которые вправе претендовать на преимущественное удовлетворение своих требований за счет реализации заложенного имущества при отсутствии у них права залога на него.
В данном контексте также возникает вопрос о выборе применяемых общей и специальной нормы.
В первую очередь положения ст. 201.14 применимы при продаже предмета залога-объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, аренды, субаренды. Содержание категорий "объект строительства" и "земельный участок" раскрывается в п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, из контекста которой становится очевидно, что применение специальной нормы обусловлено продажей следующих объектов:
- многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, в том числе строительство которых не завершено (подп. 5 п. 1 ст. 201.1);
- земельного участка, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства (подп. 6 п. 1 ст. 201.1).
Буквальное содержание указанной нормы позволяет нам сделать вывод о том, что законодатель ограничил применение особого порядка распределения денег, полученных от реализации залога, только определенными видами имущества должника, находящегося под обременением. Иначе говоря, данный подход не распространяется на случаи реализации, например, различных видов недвижимости, таких как незавершенные строительные объекты, здания, сооружения, земельные участки с отличным от строительства назначением, а также на продажу движимого имущества и имущественных прав, на которые у кредиторов должника есть залоговое право. При этом примечательно, что для целей ст. 201.14 не имеет значение наличие у участников строительства прав залога именно на реализуемый объект <11>, если он соответствует признакам, установленным в ст. 201.1. Более того - специальная норма по сравнению с общей устанавливает, что от реализации предмета залога часть денежных средств должна быть направлена на удовлетворение требований граждан-дольщиков, которые вовсе не имели залоговых требований к должнику.
--------------------------------
<11> Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2019 N 309-ЭС19-23749.
Между тем при таких условиях возникает ситуация, в которой кредиторы, получающие удовлетворение от реализации предмета залога, соответствующего критериям ст. 201.14, вынуждены разделить стоимость этого залога с незалоговыми кредиторами-дольщиками в порядке, который установлен данной нормой. Кроме того, размер удовлетворения залоговых требований на 10% меньше по сравнению с общей нормой ст. 138.
В то же время при реализации объекта строительства, не соответствующего признакам обсуждаемой статьи, земельного участка с иным режимом целевого использования или движимого имущества, кредиторы, чьи требования обеспечены таким имуществом, не обременены необходимостью защиты прав дольщиков за счет своего имущества.
Не менее важной проблемой выступает позиция правоприменителя об удовлетворении требований залоговых кредиторов, расчеты с которыми должны осуществляться после уплаты налогов в качестве текущих платежей.
Так, в Определении от 8 апреля 2021 г. N 305-ЭС20-20287 по делу N А40-48943/2015 Верховный Суд РФ акцентировал внимание на необходимости соблюдения баланса интересов участников дела при распределении средств, полученных от продажи залогового имущества в рамках банкротства.
Верховный Суд РФ, пересмотрев выводы нижестоящих инстанций, указал на нарушение баланса интересов кредиторов: по мнению суда, передача имущественной выгоды залогодержателю при возложении налоговых расходов на общие активы должника ущемляет права незалоговых кредиторов. В результате высшая инстанция постановила: текущие налоговые обязательства, связанные с заложенным имуществом, подлежат погашению из выручки от его продажи до удовлетворения требований залогодержателя. На наш взгляд, подобная ситуация сложилась в результате наличия пробела в п. 6 ст. 138 ФЗ о банкротстве, где не конкретизирован перечень расходов на реализацию залога.
Таким образом, позиция Верховного Суда отражает стремление устранить дисбаланс между интересами залоговых и незалоговых кредиторов, обеспечив пропорциональное распределение финансовой нагрузки, связанной с реализацией обремененного имущества, однако в результате значительно осложняет расчеты с кредиторами и сказывается на размере платежей.
На основании проведенного анализа автор приходит к выводу о том, что правовое положение залоговых кредиторов в банкротстве застройщика остается сложным и неоднозначным институтом, находящимся на стыке частных и публичных интересов. Несмотря на формальный приоритет их требований, реализация залоговых прав сталкивается с системными ограничениями, обусловленными необходимостью учета социально-экономических факторов, налоговых обязательств и интересов иных участников процесса. Судебная практика, демонстрируя эволюционный подход, стремится нивелировать дисбаланс путем включения текущих расходов в процедуру распределения выручки от залога, что, однако, порождает новые вопросы к предсказуемости и стабильности правового регулирования. Устойчивое развитие строительной отрасли и защита инвестиций требуют дальнейшего совершенствования законодательства, направленного на четкое разграничение сфер влияния залоговых кредиторов, налоговых органов и дольщиков, с учетом как экономической целесообразности, так и принципов справедливости.
