Отказ в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, обремененного залогом, по результатам проведения торгов в рамках дела о банкротстве 1
Статья посвящена рассмотрению вопроса о необоснованных отказах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, обремененного залогом, по результатам проведения торгов в рамках процедуры несостоятельности (банкротства); а также о возникающих в связи с этим судебных спорах с целью выработки единого подхода для правоприменительной практики.
Ключевые слова: недвижимое имущество, ипотека, торги в банкротстве, согласие залогодержателя, регистрация перехода прав.
The article is devoted to the consideration of the issue of unjustified refusals of the Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography in the state registration of the transfer of ownership of an object of immovable property encumbered with a pledge, based on the results of the auction within the framework of the insolvency (bankruptcy) procedure; and on the legal disputes arising from such a refusal, with a view to developing a unified approach for law enforcement practice.
Key words: real estate, mortgage, auction in bankruptcy, consent of the mortgagee, registration of the transfer of rights.
Согласно реестру системных проблем российского бизнеса, разработанному аппаратом Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей, к числу одной из них, требующей разрешения, относится проблема, связанная с совершенствованием процедур, применяемых в деле о несостоятельности (банкротстве) <1>. В частности, это касается процедуры конкурсного производства в рамках дела о банкротстве, когда речь идет об отказе или приостановке государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, обремененного залогом, по результатам проведенных в ней торгов.
--------------------------------
<1> Ежегодный доклад Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей за 2022 год.
Суть заключается в следующем.
В соответствии с п. 4 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости") установлено правило, согласно которому если в отношении объекта недвижимости существует запись об обременении в виде ипотеки, то при переходе права собственности требуется согласие залогодержателя <2>. Также и в ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") прописано, что отчуждение заложенного имущества может производиться только с согласия залогодержателя. Но при этом подчеркнуто, что согласие не требуется, если это предусмотрено договором об ипотеке <3>.
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344.
<3> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
В правоприменительной практике наблюдаются ситуации, когда, руководствуясь этими правилами, государственный регистратор отказывает или приостанавливает процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество ввиду отсутствия такого согласия. При этом он подходит формально к совершению регистрационного действия, не анализируя основания возникновения права собственности; в частности, не обращая внимания на имеющиеся особенности возникновения права собственности на недвижимое имущество в процедуре несостоятельности (банкротстве). Это выливается в конечном итоге в отказ или приостановку государственной регистрации, а соответственно, в дальнейшем - в их оспаривание в судебном порядке, что влечет как увеличение срока проведения процедуры банкротства, так и возлагает дополнительную нагрузку на суды.
Вместе с тем применительно к процедурам банкротства существуют специальные нормы, которыми должны руководствоваться правоприменители. Следует учитывать, что залогодержатель в данного рода правоотношениях приобретает специальный статус залогового кредитора со свойственной спецификой правового регулирования, которая находит отражение в законодательстве о банкротстве.
В ст. 18.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <4> (далее - Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)") подчеркнуто, что у должника есть право отчуждать имущество любым способом (продавать, дарить, вносить в качестве вклада в имущество юридических лиц) с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом, но иное может быть предусмотрено федеральным законом или договором залога или вытекать из существа залога.
--------------------------------
<4> Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. от 28.06.2022, с изм. от 21.07.2022) // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190.
В абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что при продаже заложенного имущества конкурсный кредитор утрачивает право залога в отношении предмета залога, т.е. залог прекращается.
Кроме того, залог может прекратиться и по другим основаниям. Эти основания перечислены как в общих положениях о залоге, в частности в п. 1 ст. 352 ГК РФ, в силу которого залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, так и в случае, если он не воспользовался таким правом <5>.
--------------------------------
<5> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Так, Е.Г. Корж обращает внимание на способы прекращения залоговых правоотношений, утверждая, что "в перечень способов прекращения залога включается продажа заложенного имущества с публичных торгов" <6>.
--------------------------------
<6> Корж Е.Г. Генезис и современная природа договора залога // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. 2017. N 10-1(84). С. 94.
Также основания прекращения залога продублированы в Федеральных законах "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О несостоятельности (банкротстве)".
В частности, в абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что при продаже заложенного имущества конкурсный кредитор утрачивает право залога в отношении предмета залога <7>.
--------------------------------
<7> Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Комментируя эту норму, О.П. Плешанова справедливо отмечает, что "основанием для прекращения залога является реализация имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в процедуре банкротства" <8>.
--------------------------------
<8> Плешанова О.П. Единственное или не единственное: два режима заложенного жилья при банкротстве гражданина. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 13.06.2019 N 307-ЭС19-358 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. N 10. С. 13 - 23.
Следует обратить внимание на тот факт, что хотя в Федеральном законе "О государственной регистрации недвижимости" и не закреплено это правило, но в ст. 50 представлен перечень документов <9>, которые необходимо представить для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае обращения взыскания на него, изучение которого показывает, что в нем отсутствует такой документ, как согласие залогодержателя. Этот кажущийся пробел не случаен, он корреспондирует с правилом абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
--------------------------------
<9> Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости".
Резюмируя вышеизложенное, приходим к выводу, что при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное в результате торгов в процедуре банкротства, на покупателе не лежит обязанности прилагать к пакету документов согласие залогодержателя на регистрацию права. Прекращение записи об ипотеке в ЕГРН должно происходить в силу прямого указания в законе.
К проблематике залоговых отношений в процедурах банкротства обращались также другие ученые <10>.
--------------------------------
<10> Витрянский В.В. Новое в правовом регулировании залога / В.В. Витрянский // Хозяйство и право. 2014. N 9(452). С. 38; Шестакова М.Ю. Проблемы, возникающие при заключении и исполнении договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) // Проблемы государственной регистрации недвижимости: Материалы научно-практической конференции: Сб. науч. ст. / Отв. ред. А.А. Пахаруков. Иркутск: Иркутский институт (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России), 2018. С. 137.
Однако все они лишь акцентировали внимание на моменте прекращения залога в процессе реализация имущества на торгах в процедуре банкротства, посчитав проблему исчерпанной. Вместе с тем обращение к правоприменительной практике показало бы, что государственные регистраторы на местах зачастую игнорируют данное обстоятельство, которое явно указывает на утрату необходимости получения согласия залогодержателя в данном случае, что выливается в необоснованный отказ с их стороны в государственной регистрации перехода права собственности на бывший объект залога и далее в процедуру судебного оспаривания.
Приходится констатировать, что на сегодняшний день в научном сообществе данная проблема не поднимается, в то время как в правоприменительной деятельности растет число судебных споров, в рамках которых оспариваются отказы регистрирующих органов.
В целях формирования единообразной судебной практики были даны официальные разъяснения в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", согласно которым продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", приводит к прекращению права залога в силу закона. И далее было четко прописано, что согласия залогового кредитора не требуется в случае, если в рамках дела о банкротстве он не заявил свои требования относительно предмета залога <11>.
--------------------------------
<11> Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя".
Несмотря на имеющееся толкование высшей судебной инстанции, вопреки его предписанию, продолжают встречаться случаи, когда Росреестр отказывает в регистрации перехода права собственности по итогам реализации заложенного недвижимого имущества в процессе процедур банкротства.
Суды же в противовес им стали придерживаться в целом единообразной судебной практики, при которой по требованиям граждан и юридических лиц, которым было отказано в регистрации, обязывали регистрирующий орган производить регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости при отсутствии указанного документа.
Так, в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2021 г. N 10АП-19297/2021 по делу N А41-28912/2021 было удовлетворено требование истца о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в связи с непредставлением согласия залогодержателя.
Судом было установлено следующее: "Как законодательство, так и сложившаяся правоприменительная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний. А наличие в ЕГРН сведений об ипотеке не препятствует переходу прав на такой объект недвижимого имущества" <12>.
--------------------------------
<12> Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2021 г. N 10АП-19297/2021 по делу N А41-28912/2021.
Свою позицию Верховный Суд РФ подтвердил в Определении от 17 февраля 2022 г. N 305-ЭС21-24554 по делу N А40-106105/2020, которым оставил в силе судебные акты двух нижестоящих судов, согласившись с их аргументацией и еще раз подчеркнув, что продажа заложенного имущества прекращает право залога у залогодержателя в силу закона <13>.
--------------------------------
<13> Определение Верховного Суда РФ от 17 февраля 2022 г. N 305-ЭС21-24554 по делу N А40-106105/2020.
Таким образом, на сегодняшний день судебной практикой выработан единый доминирующий подход при принятии решений по делам об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, обремененного залогом, по результатам проведения торгов в рамках дела о банкротстве. Он способствует устранению пробела, возникшего в праве.
Однако, учитывая специфику романо-германской правовой системы, прецедент не может использоваться в качестве регулятора общественных отношений, что диктует необходимость актуализации действующего законодательства, регламентирующего отношения по регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, приобретенное в результате проведения торгов в процедуре несостоятельности (банкротстве).
В силу изложенного нами предлагается дополнить ст. 50 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" п. 4 и изложить его следующим образом: "Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество осуществляется без согласия залогодержателя в случае реализации заложенного имущества на торгах в рамках процедуры несостоятельности (банкротства). С заявлением о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество обращается приобретатель недвижимого имущества".
Литература
1. Витрянский В.В. Новое в правовом регулировании залога / В.В. Витрянский // Хозяйство и право. 2014. N 9(452). С. 24 - 42.
2. Корж Е.Г. Генезис и современная природа договора залога / Е.Г. Корж // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. 2017. N 10-1(84). С. 94 - 97.
3. Плешанова О.П. Единственное или не единственное: два режима заложенного жилья при банкротстве гражданина. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 13.06.2019 N 307-ЭС19-358 / О.П. Плешанова // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. N 10. С. 13 - 23.
4. Шестакова М.Ю. Проблемы, возникающие при заключении и исполнении договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) / М.Ю. Шестакова // Проблемы государственной регистрации недвижимости: Материалы III научно-практической конференции (г. Иркутск, 8 декабря 2017 г.): Сборник научных статей / Ответственный редактор А.А. Пахаруков. Иркутск: Иркутский институт (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России), 2018. С. 133 - 139.
