На что может претендовать дольщик при банкротстве застройщика?
Основные особенности процедуры банкротства и последующее получение компенсации
Вопрос защиты прав кредиторов и дольщиков при участии в долевом строительстве стоит остро на протяжении последних 10 лет. Это вызвано тем, что многие строительные организации не выполняют возложенные на них обязательства по договору долевого строительства.
В первую очередь возникновение конфликтных ситуаций между дольщиками и застройщиком связано с тем, что государство на законодательном уровне не регулировало порядок взаимоотношения застройщика и денежных средств дольщиков. Именно поэтому возникали ситуации, когда компания-застройщик попросту исчезала с деньгами кредиторов.
Вторым ключевым аспектом является то, что отсутствовала соответствующая судебная практика, которая могла бы защищать и отстаивать права обманутых дольщиков.
Также свою лепту в незащищенность дольщиков внесло принятие Федерального закона о банкротстве. В связи с этим множество компаний-застройщиков попросту признавали себя банкротами, и вкладчики оставались как без денег, так и без обещанной недвижимости. В данном случае государству приходилось тратить федеральные бюджетные средства для компенсации затрат обманутым людям, а также осуществлять достройку объектов недвижимости за собственный счет. Данные обязанности ложились на власти субъектов, чей бюджет не рассчитан на столь серьезные затраты, не связанные с развитием региона.
Но в последнее время на законодательном уровне наметилась тенденция, когда застройщик не может просто взять деньги кредиторов и исчезнуть, не исполнив свои обязательства. В данном материале мы подробно рассмотрим все тонкости процедуры банкротства компании-застройщика, а также сформируем правильный порядок действий для восстановления нарушенных прав дольщиков и определим действия, которые необходимо предпринимать.
Реформа долевого законодательства
Относительно недавно была проведена реформа долевого законодательства, в соответствии с которой в отношениях по долевому строительству появился полноценный третий участник - банк. В долевых отношениях кредитная организация выступает в качестве посредника между застройщиком и дольщиком. Банк осуществляет контроль расходования денежных средств дольщиков застройщиком.
Приобретение недвижимости является важным и ответственным вопросом для большинства людей. С 2005 года в РФ действует законодательство, в соответствии с которым осуществляется регулирование процесса привлечения денежных средств застройщиками для долевого строительства многоквартирных домой или иных объектов строительства. Участие в инвестировании долевого строительства позволяет сэкономить денежные средства на приобретение жилья. Но у данной медали также присутствует обратная сторона. Она заключается в том, что вложенные деньги в строительство недвижимости могут безвозвратно исчезнуть.
Существует множество причин для возникновения подобной ситуации. К примеру, это может быть:
- дефолт застройщика;
- проблемы с вводом дома в эксплуатацию;
- возникновение сложностей с прохождением государственной экспертизы;
- мошеннические действия со стороны застройщика;
- банкротство строительной фирмы.
Многие из нас слышали истории об обманутых дольщиках, как они выходят на демонстрации, пишут заявления в полицию и прокуратуру, отправляют письма в администрацию президента с просьбой решения данного вопроса. В данных ситуациях государство вынуждено тратить бюджетные средства для того, чтобы закончить объекты незавершенного строительства. В связи с большим количеством подобных ситуаций государство было вынуждено провести реформу долевого строительства. Ключевым изменением законодательства является то, что с 1 июля 2019 года расчеты по договору долевого строительства в обязательном порядке проводятся при помощи эскроу со счетов.
"Эскроу-счет - специальный денежный счет дольщика, на который он зачисляет денежные средства по договору долевого строительства. На данном счете деньги хранятся до тех пор, пока компания-застройщик полностью не выполнит свои обязательства по договору и не передаст покупателям жилое помещение".
Таким образом, благодаря нововведениям права дольщика при участии в долевом строительстве стали более защищенными и отсутствует риск потери денежных средств.
Но что делать, если строительная компания решила признать себя банкротом?
Особенности процедуры банкротства застройщика
Инициировать процедуру банкротства может как сам застройщик, так и его кредиторы, например банк, дольщики или поставщики, налоговая служба или Фонд защиты прав дольщиков.
Процедура банкротства застройщиков имеет ряд характерных особенностей.
1. Такие этапы процедуры банкротства, как наблюдение и финансовое оздоровление, не применяются в отношении застройщиков.
2. Первой процедурой, вводимой судом в процессе банкротства, является конкурсное производство. После запуска процедуры конкурсного производства прежнего руководителя организации отстраняют от занимаемой должности, и на его место судом назначается конкурсный управляющий, который становится полноценным руководителем фирмы-застройщика до окончания процедуры банкротства.
3. Конкурсный управляющий должен выявить всех кредиторов и участников строительства, перед которыми у застройщика имеются обязательства. Он обязан их уведомить о начале процедуры банкротства в отношении строительной фирмы.
"Стоит учитывать тот факт, что информацию о кредиторах и участниках долевого строительства конкурсный управляющий получает от бывшего руководителя организации. Следовательно, если бывший руководитель застройщика не исполнит в полной мере обязанность по передаче всех документов и информации, то велика вероятность возникновения риска о том, что кредиторы и иные участники не смогут получить актуальную информацию о процедуре банкротства застройщика. Именно поэтому рекомендуется всем участникам строительства постоянно отслеживать информацию о строительстве".
4. В процессе банкротства также действует еще одна особенность, она касается определения порядка определения требований. Таким образом участники строительства предъявляют свои требования не суду, а непосредственно конкурсному управляющему. Всю полную информацию о конкурсном управляющем кредиторы или дольщики могут найти в судебном решении о признании должника банкротом или едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
5. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков в данной ситуации имеется выбор. В первом варианте они могут требовать возврата денег. При втором варианте участники долевого строительства могут потребовать от застройщика непосредственно само жилье, за которое были внесены денежные средства. Таким образом, в процедуре банкротства действует два реестра:
- реестр денежных требований;
- реестр требований по передаче помещений.
В какой реестр стоит включаться?
Для ответа на данный вопрос стоит учитывать несколько факторов. Например, расторгнут или нет договор о долевом участии, жилое или нежилое помещение, а также какой площади помещение обязан передать застройщик.
Для начала рассмотрим ситуацию, когда на момент запуска процедуры банкротства строительство не закончено и объект долевого строительства не передан в собственность. Дольщику, заключившему договор о приобретении квартиры, машино-места или нежилого помещения площадью до 7 квадратных метров предоставляется право включить свои требования в реестр требований участников долевого строительства.
В ситуации, когда дольщик не намерен дожидаться окончания строительства, он обладает правом расторгнуть договор в одностороннем порядке и заявить свои денежные требования.
При определении общей суммы требований дольщика учитываются его затраты по договору и реальный ущерб. В случае если стоимость квартиры снизилась, размер денежных средств все равно не может быть ниже суммы, которую дольщик изначально заплатил за объект недвижимости. Но стоит учитывать, что денег застройщика может не хватить на всех кредиторов.
ВАЖНО! При выборе варианта с получением денежных средств от застройщика право на получение квартиры у дольщика пропадает. В случае если строительство дома будет заканчивать другой застройщик, дольщик с уже расторгнутым договором не сможет требовать свою квартиру в данном доме.
Заявления дольщиков о включении в реестр направляются конкурсному управляющему. К заявлению необходимо приложить копию договора с застройщиком, а также копию документов об оплате по данному договору и копию первой страницы своего паспорта.
Вышеупомянутое заявление необходимо направить конкурсному управляющему в течение двух месяцев с момента опубликования информации о начале процесса банкротства застройщика. В случае пропуска данного срока дольщик все равно не теряет свои права. В данном случае ему необходимо обратиться в суд с ходатайством о восстановлении пропущенного срока.
Конкурсному управляющему предоставляется 15 рабочих дней для проверки полученных от дольщиков документов. По завершении всех проверок конкурсный управляющий направляет заявителям уведомление о включении их в реестр либо об отказе во включении. Если конкурсный управляющий не включил в реестр требования или сделал это не в полном объеме, то дольщик вправе обратиться в арбитражный суд в течение 15 рабочих дней и оспорить решение управляющего.
После включения всех требований в реестр дольщику необходимо тщательно следить за процедурой банкротства застройщика. Отслеживать все принятые акты, а также участвовать во всех собраниях кредиторов, так как на них зачастую принимаются важные решения о судьбе объекта долевого строительства.
Способы удовлетворения внесенных в реестр требований
Давайте более подробно рассмотрим, какие существуют способы по удовлетворению требований кредиторов.
Объект долевого строительства не достроен
Первый случай - если дом еще не достроен. В данной ситуации существует несколько вариантов, за чей счет будет достраиваться дом:
1. За счет средств Федерального компенсационного фонда. Стоит учитывать, что Фонд не компенсирует моральный вред и не осуществляет выплату неустоек. Также на выплаты от фонда не смогут претендовать те люди, которые приобрели права по договору долевого строительства после начала процедуры банкротства застройщика. В случае если фонд защиты дольщиков принял решение о целесообразности финансирования полного завершения строительства, в данном случае будут выделены денежные средства для привлечения другого застройщика.
2. При помощи средств регионального фонда субъекта РФ. Данный фонд создается, если губернатор региона принял решение о достраивании проблемных объектов недвижимости. В данном случае финансирование достраивания дома осуществляется из регионального бюджета. В случае если компенсационный фонд и региональный фонд субъекта пришли к решению о том, что достраивать объект недвижимости нецелесообразно, нового застройщика вправе привлечь конкурсный управляющий. Также дольщики могут достроить дом собственными силами, для этого на общем собрании необходимо принять решение об образовании жилищно-строительного кооператива.
3. Силами другого застройщика.
4. При помощи ресурсов ЖСК, образованного дольщиками. Для реализации данного способа стоит учесть ряд факторов, которые закреплены в п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве.
Объект долевого строительства достроен
Теперь стоит рассмотреть порядок действий, когда объект долевого строительства построен. Как и в предыдущем случае, здесь существует несколько вариантов развития событий.
Если имеется разрешение на ввод в эксплуатацию и объект долевого строительства передан дольщику, но Росреестр отказывает в праве регистрации права собственности, то дольщик вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на объект недвижимости.
На основании вступившего в законную силу определения суда дольщик получит полноценное право на регистрацию прав собственности на недвижимость в органах Росреестра.
Обзор судебной практики по вопросам, связанным с особенностями рассмотрения требований дольщиков к застройщику
В данном обзоре приведен анализ дел арбитражных судов по рассмотрению вопросов применения законодательства о банкротстве застройщиков, обжалованных в суде кассационной инстанции.
При рассмотрении споров Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа сделал следующие выводы:
1. Возможность признания наличия у участника строительства требования о передаче жилого помещения может связываться с установлением воли участников сделки (сделок) на передачу денежных средств для последующего получения в собственность квартиры, с одной стороны, и на получение денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и последующей передачи квартиры участнику сделки (сделок), с другой стороны.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика гражданин (дольщик) обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований должника о передаче жилых помещений требования о передаче ему двухкомнатной квартиры. В подтверждение обоснованности предъявленного требования гражданин представил предварительный договор участия в долевом строительстве от 15.11.2007, согласно которому должник (застройщик) обязался принять кредитора (участник долевого строительства) в долевое строительство 18-этажного многоквартирного жилого дома.
Заключение банком и обществом договора залога от 17.06.2008 не препятствует включению требования участника строительства в реестр требований о передаче жилого помещения (дело N А32-21422/2010).
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обнаружена. Аналогичная практика окружных судов: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.11.2012 по делу N А21-9703/2011. Противоречия по выводу в практике окружных судов не выявлены.
2. Возникновение права требования возмещения реального ущерба на основании ч. 3 п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве зависит от наличия обстоятельств, окончательно исключающих предоставление застройщиком жилых помещений участнику строительства.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика граждане (дольщики) обратились в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований должника убытков в форме реального ущерба и компенсации морального вреда на основании ст. 201.5 Закона о банкротстве.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что заявленные участниками строительства требования, являющиеся предметом рассмотрения в данном деле, представляют собой денежное требование (убытки в виде реального ущерба). Требование о передаче жилых помещений заявителями не сформулировано и не изменено в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поэтому требование о передаче жилых помещений не может быть рассмотрено в данном деле.
Практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не обнаружена. Аналогичная практика окружных судов: Постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2012 по делу N А65-22387/2008, от 20.12.2011 по делу N А57-5725/2010.
Какие требования необходимо заявлять дольщикам в арбитражный суд в рамках процедуры банкротства?
В случае если дольщик не подписал акт приема-передачи недвижимости с застройщиком, право собственности за дольщиком также признается по решению суда, но при соблюдении определенных условий, закрепленных в п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве.
Также дольщик в рамках судебного разбирательства вправе предъявить исковое заявление о признании прав на объект незавершенного строительства. С подобным исковым заявлением рекомендуется обращаться обладателям нежилых помещений площадью свыше 7 квадратных метров. Особенность заключается в том, что обладатели таких помещений, как правило, меньше всего защищены в период банкротства застройщика. В соответствии с законодательством РФ таким дольщикам допускается включать в реестр только денежные требования. Таким образом, претендовать на получение помещений они не могут.
Стоит отметить, что вероятность получения денежных средств от компании-застройщика крайне мала. А в случае получения права на объект незавершенного строительства дольщик вправе претендовать на получение объекта недвижимости себе в собственность. К сожалению, практика российских судов по таким исковым заявлением крайне неоднозначна.
Порядок погашения денежных требований
Порядок возмещения зависит от того, когда заключался договор долевого строительства. Если застройщик не делал взносы в Фонд долевого строительства, то компенсация дольщикам будет производиться из средств, полученных в результате продажи имущества застройщика, которое было выявлено в период проведения процедуры банкротства. Как показывает практика, при подобном развитии событий денежных средств должника не хватает для компенсации денежных расходов для всех дольщиков. В таком случае денежные средства застройщика будут разделены между участниками долевого строительства пропорционально стоимости приобретенного объекта недвижимости.
В случае если договор был заключен, а застройщик осуществлял взносы в Фонд, дольщику достаточно обратиться в Фонд для возмещения денежных убытков. Записаться в Фонд можно через сайт защиты прав дольщиков - фонд214.рф.
Самым удобным и простым вариантом для получения возмещения для дольщиков является ситуация, когда застройщик производил расчеты при помощи эскроу-счета. В данной ситуации достаточно подать в Росреестр заявление об одностороннем отказе от участия в договоре долевого строения. В течение 5 рабочих дней данную информацию Росреестр размещает на своем портале, и впоследствии она передается кредитной организации, и дольщику будет произведена выплата денежных средств.
