Инвестирование девелоперских компаний в апарт-отели и перспективы их развития на территории Российской Федерации
В статье рассматриваются аспекты организации апарт-отелей и перспективы их развития на территории Российской Федерации, а также обозначается заинтересованность девелоперских компаний инвестировать в гостиничный бизнес. С точки зрения законодательства понятие "апарт-отели" имеет юридическую силу и как вид размещения относится к классифицированным. Апарт-отели становятся интересны не только для гостей, но и для инвесторов в качестве объекта недвижимости. Преобладающим спросом на рынке гостиничных услуг апарт-отели пользуются в Москве и Санкт-Петербурге.
Ключевые слова: апарт-отели, гостиничный бизнес, инвестиции в гостиничный бизнес, девелоперская компания.
The article discusses aspects of the organization of apart-hotels and the prospects for their development on the territory of the Russian Federation, and also indicates the interest of development companies to invest in the hotel business. From the point of view of legislation, the concept of "apart-hotels" has legal force and as a type of accommodation refers to classified. Apart-hotels are becoming interesting not only for guests, but also for investors as a real estate object. The prevailing demand in the market of hotel services is for apartment hotels in Moscow and St. Petersburg.
Key words: apart-hotels, hotel business, investments in the hotel business.
В последние годы гостиничный бизнес в России видоизменяется, отельеры стараются уходить от классических бизнес-концепций или курортных отелей, предлагая гостям заимствованные виды средств размещения из зарубежного гостиничного менеджмента, ориентированные на удовлетворение их потребностей. Зарубежный бренд ориентирован на конкурентный сегмент, присутствует портрет потребителя, изучаются детализированно психофизиологические особенности и потребности сегмента <1>. Так, понятие "глэмпинг" и его концепция как средства размещения позволили перезапустить интерес малого гостиничного бизнеса, предоставив инновационный формат для размещения туристов. Размещение в glamping очень популярно за рубежом, данный формат присутствует сегодня практически во всех странах мира, даже в Антарктиде <2>.
--------------------------------
<1> Макарова Д.Д. Российская туриндустрия: адаптация к новым реалиям и возможности для развития туристской сферы // Стратегии и современные тренды развития предприятий туристского и гостиничного бизнеса: материалы V Всероссийской научно-практической конференции, Ярославль, 22 апреля 2022 года. Москва: Российский государственный университет туризма и сервиса, 2022. С. 176 - 181.
<2> Киреева Ю.А., Малышев А.М. Glamping как инновационный формат размещения туристов // Вестник Ассоциации вузов туризма и сервиса. 2020. Т. 14. N 1. С. 19 - 24.
Еще одна концепция средства размещения в России не набрала таких оборотов, как в зарубежных странах, - это спа-отели. Спа-отель - это вид средства размещения, как современный и альтернативный вариант пансионату на сегодняшний день, но это и инструмент продвижения оздоровительных и косметологических услуг для объекта размещения. Разнообразие различных видов средств размещения подтверждает, что продукт или услугу необходимо создавать и адаптировать под меняющиеся потребности гостей <3>.
--------------------------------
<3> Макарова. Д.Д. Спа-отель: концепция средства размещения или инструмент продвижения услуг // Цивилизация знаний: российские реалии: сборник трудов XXIII Международной научной конференции, Москва, 8 - 29 апреля 2022 года. Киров: Межрегиональный центр инновационных технологий в образовании, 2022. С. 114 - 117.
Последний тренд в развитии гостиничного бизнеса - это интерес девелоперских компаний к строительству апарт-отелей. В 1975 г. в США был возведен первый апарт-отель, основателем апарт-отеля стал Джек де Боеру <4>. В зарубежных странах спрос на апарт-отели был обусловлен необходимостью длительного проживания состоятельных предпринимателей, которые приезжали контролировать свой бизнес. В западных странах апарт-отели соответствуют стандартам апартаментов, а по качеству обслуживания - гостиничным предприятиям. Собственник апарт-отеля получает помещение с дизайнерским интерьером и ремонтом. Апарт-отели могут иметь несколько этажей, а на первом этаже, как правило, будет располагаться ресепшн.
--------------------------------
<4> Мыратдурдыев М. Практика формирования пространства апарт-отелей // Актуальные научные исследования в современном мире. 2017. N 12-9 (32). С. 9 - 11.
Зарубежные гостиничные корпорации имеют отдельные бренды, специализирующиеся на апартаментах: Marriott International (Marriott Executive Apartments, Residence Inn, TownePlace Suites, Element и Homes & Villas by Marriott International), IHG (Suites - Atwell Suites, Staybridge Suites, Candlewood Suites, Holiday Inn Club Vacation), Accor (Apartaments&Villas).
В России апарт-отели берут свою концептуальную идею с 18-го в. "Дома для приезжих в XVIII в. назывались герберами (от немецкого die Herberge - постоялый двор) или трактирами. По специальному указу Петра I в 1724 г. в Петербурге было открыто 15 герберов, которые должны были удовлетворить иноземных гостей, нуждающихся по приезде в Россию прежде всего в пристанище, в постели и в столе" <5>. По требованию управы благочиния хозяин трактира обязан был требовать у своих гостей паспорта для передачи их квартальному надзирателю, который переписывал паспортные данные в особый журнал <6>.
--------------------------------
<5> Богданов И.А. Старейшие гостиницы Петербурга. Серия "Три века Петербурга". СПб.: Искусство-СПБ, 2001. С. 9.
<6> Там же. С. 11.
На сегодняшний день в Постановлении Правительства РФ от 18 ноября 2020 г. N 1860 "Об утверждении Положения о классификации гостиниц" (с изм. и доп. от 26.12.2022) есть официальное определение: "Апарт-отель - это гостиница, номерной фонд которой состоит из номеров категории "студия" или "апартамент" <7>. Апарт-отели относятся к классифицируемым средствам размещения и могут претендовать на следующую звездность при получении минимального количества баллов: 3* - 43 балла, 4* - 54 балла, 5* - 56 баллов, комплексы апартаментов: без звезд - при наличии санузлов в номере - 22 балла, 1* - 28 баллов, 2* - 34 балла, 3* - 43 балла, 4* - 54 балла и 5* - 56 баллов <8>.
--------------------------------
<7>
<8> Погодина И.В. Апарт-отели: правовой статус и состояние рынка в России // Туризм: право и экономика. 2019. N 2. С. 9 - 11; Постановление Правительства РФ от 18 ноября 2020 г. N 1860 "Об утверждении Положения о классификации гостиниц".
Апарт-отели можно разделить на две категории: объекты, работающие как гостиницы (цена определяется за номер, плата взимается за сутки проживания), и сервисные апартаменты, представляющие собой единый комплекс, где все номера-квартиры сдаются в долгосрочную аренду от трех месяцев. Апарт-отели также классифицируют в зависимости от размера тарифов - бюджетного, среднего и высокого классов <9>.
--------------------------------
<9> Кондратьева И.А. Что такое апарт-отель. История развития апарт-отелей // Региональные архитектурно-художественные школы. 2015. N 1. С. 145 - 150.
Концепция строительства апарт-отелей интересна не только отельерам, совмещая концепцию апартаментов и гостиничных номеров, но и девелоперским компаниям, которые в многоэтажном доме выделяют отдельные подъезды под апартаменты гостиничного бизнеса. По форме организации деятельности и способам интеграции зданий в городское пространство апарт-отели делятся на следующие:
- локальные (одно целостное здание, расположенное в определенном месте);
- сетевые (несколько зданий под одним брендом, расположенных в разных местах и образующих сеть. Такие апарт-отели имеют собственный логотип, оформление помещений и интерьера).
Можно выделить следующие модели апарт-отелей по архитектурно-пространственной организации, которые пользуются спросом у отельеров и девелоперских компаний <10>.
--------------------------------
<10> Умняшкина О.П., Тарасова Ю.И. Архитектурно-пространственные модели апарт-отелей и комплексов апартаментов // Ноэма. 2021. N 2 (7).
1. Апартаменты в деловом центре города.
2. Апартаменты-офисы.
3. Апартаменты, строящиеся по принципу экономии территории. Уплотнение застройки ведет к снижению стоимости за 1 кв. м, в связи с чем апартаменты подобного типа на 20% дешевле, чем квартиры той же площади. На территории могут быть расположены магазины, рестораны, бары, фитнес-центры, SPA-салоны. Примером такой постройки может служить сеть апарт-отелей YE'S (Санкт-Петербург, Москва, Астана).
4. Апартаменты как жилье в экологической зоне. Апартаменты напоминают в большей мере гостиничный комплекс, так как в них представлен весь спектр гостиничных услуг в экологически чистых местах города, в курортных городах.
Таким образом, апарт-отель (жилой отель или отель длительного проживания) - это обслуживаемый жилой комплекс, использующий систему бронирования в гостиничном стиле, похож на аренду квартиры, но без фиксированных контрактов, и жильцы могут выехать, когда пожелают, в соответствии с установленным минимальным сроком пребывания.
В Российской Федерации апарт-отели только начинают получать свою популярность. Первая российская сеть апарт-отелей YE'S появилась в 2011 г., и ее объекты функционируют в Москве, Санкт-Петербурге и Астане (Казахстан) <11>, а российские гостиничные бренды Azimut и Cosmos пока не расширяют гостиничные портфели данным видом размещения.
--------------------------------
<11> Киреева Ю.А., Малышев А.М. Указ. соч.
Апарт-отели - это хороший вариант для инвестирования, а причины, по которым следует инвестировать в них, следующие <12>.
--------------------------------
<12> 7 причин инвестировать в апарт-отели прямо сейчас // Циан. Портал про недвижимость.
1. Инвесторы активны, так как наблюдается спрос инвестирующих в недвижимость, который вырос в несколько раз. На рынке сервисных апартаментов спрос высокий, а доходность выше, чем в сфере жилой недвижимости.
2. Предложение быстро сокращается. Объекты завершенного строительства или находящиеся на стадии завершения строительства пользуются большим спросом у инвесторов. Например, в 2021 г. в Санкт-Петербурге был построен апарт-отель In2it. В 2021 г. он был открыт, и инвесторы стали получать пассивный доход, а в 2023 г. инвесторы смогут рассчитывать на стабильную прибыль. Собственник сдает номера самостоятельно или поручает посреднику. Инвестор получает 75% дохода от суммы, которую за месяц заработал его номер. Комиссия оператора составляет 25%. Годовая доходность по программе - до 11%.
3. Хорошие локации заканчиваются. Объективным фактором успеха является местоположение апарт-отеля. Апарт-отель должен располагаться в центре города с развитой инфраструктурой, что является привлекательным и для потребителей, и для инвесторов.
4. Развивается внутренний туризм. Апарт-отели конкурируют с гостиницами аналогичных категорий, при учете того, что цена дешевле, а уровень проживания остается на достойном уровне. Наличие дополнительного сервиса только повышает популярность апарт-отелей и спрос на них.
5. Цены на апартаменты растут. Удорожание цены составило 11% в течение 2022 г., и тенденция сохраняется. Апартаменты выгодно покупать у застройщика и тем, кто в последующем планирует их сдавать. На первичном рынке их стоимость ниже, чем стоимость аналогичных квартир. Разницы в арендной ставке практически нет, поэтому срок окупаемости инвестиций меньше.
6. Апарт-отели подстраиваются под рынок. Апарт-отели в отличие от гостиничных предприятий работали в период пандемии, соответственно, их прибыль и спрос не снизились, вне зависимости от ситуации на рынке управляющая компания обеспечивает заполняемость номеров.
Сравнительный анализ показателей привлекательности апарт-отелей для постояльцев представлен в таблице <13>.
--------------------------------
<13> Вместо квартиры: как инвестировать в апарт-отели.
Таблица. Сравнительный анализ показателей привлекательности апарт-отелей для постояльцев.
|
Апарт-отель |
Квартира |
|
Гостям нельзя оформить регистрацию |
При покупке квартиры можно оформить налоговый вычет в соответствии с Налоговым кодексом РФ |
|
Оплата коммунальных платежей намного выше, чем в квартире |
При оформлении статуса самозанятого и сдаче квартиры необходимо оплачивать 4%, а при сдаче в аренду апартаментов - 6% |
|
Налог на имущество - 0,5 - 2% от кадастровой стоимости |
Налог на имущество - до 0,1% от кадастровой стоимости |
Выгодой инвестора при инвестировании в апарт-отели выступает то, что он становится собственником апарт-отеля, все организационные вопросы решает управляющая компания, ставка доходности высокая - от 8 до 11%. Минусы зависят от того, какой вид недвижимости подразумевается под апарт-отелем. Если это именно апарт-отель (негостиничные апартаменты), то минусы заключаются в отсутствии инфраструктуры, обязательной для жилой недвижимости, в повышенных тарифах на коммунальные услуги, в невозможности сделать постоянную регистрацию. Исходя из проведенного анализа, можно сделать вывод, что апарт-отель - это что-то между гостиницей и апартаментами, который соединяет в себе условия для комфортной жизни в центральных локациях мегаполиса и дополнительные услуги, как в гостиницах.
На протяжении всего времени инвестиции в недвижимость были выгодны. Наиболее эффективным инвестированием на данный момент являются инвестиции в апартаменты. Отличие отечественного рынка апарт-отелей от зарубежного заключается в том, что в Европе апарт-отели начали появляться во время экономического спада, в то время как в России, наоборот, когда экономическая ситуация была стабильна. В крупных российских городах снижается количество земли для этого строительства. В связи с этим застройщики используют промышленные территории для возведения недвижимости (ЖК "ЗилАрт", ЖК "Технопарк"). Наиболее перспективными городами для развития апарт-отелей являются Москва и Санкт-Петербург.
На рынке недвижимости пока не наблюдаются рост или снижение цен. Субсидированная ипотека - это специальное предложение, наравне с категорией "ипотека траншами". Ипотека траншами - это платеж 1 рубль в месяц на период строительства и комфортными платежами после ввода дома в эксплуатацию. Аналогичная программа есть на апартаменты. Размер дохода от апартаментов составляет 180 - 480 тыс. рублей в год. Наиболее популярны у покупателей апартаментов однокомнатные квартиры и студии. Их стоимость составляет 5 - 7 млн рублей.
Выявить тенденции рынка на ближайшие 10 - 15 лет сложно. С 2021 по 2024 г. девелоперы планируют передать собственникам 18 тыс. апартаментов в разных городах страны. Это близко к тому, что будет введено по всей Европе (20 тыс. апартаментов за этот же период). В Европе апартаменты конкурируют с недорогими гостиницами и "белой" арендой жилья, а в России наблюдается конкуренция между апарт-отелями <14>.
--------------------------------
<14> Апарты закладывают риски.
В течение ближайших пяти лет сервисные апартаменты в России будут активно развиваться. Однако скорость и успех развития будут зависеть от внешних факторов, в том числе от уровня спроса на комфортное проживание и гостиничные сервисы. Российский рынок сервисных апартаментов будет развиваться дальше и займет лидирующие позиции в общей структуре предложения апартаментов. Это связано с тем, что за время существования данного формата недвижимости на рынке люди успели оценить его преимущества и понять, что данный инвестиционный продукт помогает сохранить сбережения и получить достойный пассивный доход от вложения.
