Справочники оценщика недвижимости - наиболее часто задаваемые вопросы
Автор дает ответы на наиболее значимые вопросы, касающиеся применения справочников оценщика недвижимости в практической деятельности оценщиков, в частности, каков статус справочников и их место в оценочном процессе, как эффективно их использовать при анализе рынка и непосредственно в процессе оценки, каковы перспективы дальнейшего развития информационно-справочного обеспечения работ по оценке в России.
Ключевые слова: применение справочников оценщика недвижимости, опросы участников рынка недвижимости, независимость информации от объекта оценки и заказчика оценки, метод парных продаж для определения корректирующих коэффициентов.
The author provides answers to the most significant questions regarding the use of real estate appraiser reference books in the practical activities of appraisers, in particular, what is the status of reference books and their place in the valuation process, how to effectively use them in market analysis and directly in the valuation process, what are the prospects for further development of information and reference support for assessment work in Russia.
Key words: the use of real estate appraiser reference books, surveys of real estate market participants, independence of information from the object of assessment and the customer of the assessment, the method of paired sales for determining adjustment coefficients.
В настоящее время российские оценщики в своей практике активно используют справочники оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, которые являются результатом исследований рынка недвижимости в более чем 100 городах России, выполненных коллективом ООО "ИнформОценкаПро" с привлечением ведущих специалистов в области оценки и потребителей оценочных услуг, а также других участников рынка недвижимости. Выборочный анализ оценочных отчетов, выполненных для оспаривания кадастровой стоимости, показал, что ссылки на справочники можно увидеть более чем в 90 процентах таких отчетов. Постоянными пользователями справочников являются как крупные оценочные организации (Центр независимой экспертизы собственности, Центр оценки "Аверс", КО-ИНВЕСТ, Городское бюро оценки, ЕВРОЭКСПЕРТ, ЛАИР и т.д.), так и индивидуальные предприниматели и иные участники рынка недвижимости.
Сотрудники банковского сектора применяют справочники для работ по оценке залоговой массы и верификации отчетов, выполненных сторонними оценщиками. Справочники пользуются спросом у сотрудников государственных бюджетных учреждений по государственной кадастровой оценке недвижимости, когда в качестве кадастровой стоимости принимается рыночная стоимость. Используют справочники и судебные эксперты для собственных расчетов и проверки отчетов об оценке. Согласно данным "Яндекс-метрики", к интернет-ресурсу, на котором размещены справочники, ежедневно обращаются более 1 000 раз.
При этом, как это всегда бывает в период активного роста интереса к новым инструментам, у пользователей справочниками и еще больше у структур, обеспечивающих и контролирующих оценочную деятельность, возникают вопросы, связанные с их применением и их местом в оценочном процессе. Далее приведены краткие ответы на наиболее значимые из этих вопросов и пояснения к ним.
Какой статус имеют справочники оценщика? Является ли их применение обязательным при выполнении работ по оценке в соответствии с Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки?
Справочники не следует рассматривать как нормативный правовой документ, регламентирующий процесс оценки, а компанию ООО "ИнформОценкаПро" - как институт, который может давать указания по применению коэффициентов в каждом конкретном случае. В своей практике оценщик сталкивается с множеством различных ситуаций, каждая из которых характеризуется своими особенностями. Учесть все возможные варианты в справочнике общего применения не представляется возможным. Выбор корректирующего коэффициента или других характеристик рынка должен основываться на результатах анализа конкретной ситуации, особенностей объекта, характера его использования и т.п.
При использовании данных, приведенных в справочнике, прежде всего следует руководствоваться здравым смыслом.
Может ли справочник помочь оценщику при проведении анализа рынка в соответствии с федеральными стандартами оценки?
Одна из главных функций справочника - обеспечение оценщика характеристиками рынка и методами, направленными на повышение качества работ по анализу рынка.
Во-первых, в справочниках приведены сведения об ожидаемых темпах роста цен, арендных ставок, доходности на последующие годы в соответствующем сегменте рынка недвижимости в разных городах Российской Федерации, что является значимым дополнением к анализу социально-экономической обстановки в стране и наметившихся в прошедшем периоде тенденций.
Во-вторых, основываясь на приведенных в справочниках зависимостях цен от численности населения, доходах, объема строительства и других экономических характеристик, в случае необходимости можно обоснованно расширить территорию исследований, чтобы увеличить объем данных о сопоставимых объектах.
Материалы, приведенные в справочниках, дают возможность на основе расчета индикаторов активности количественно оценить уровень активности рынка. Наконец, применение корректировок позволяет неоднородные данные о сопоставимых объектах привести к квазиоднородным (близким к гомогенным) выборкам, что дает возможность исследовать динамику рынка, ликвидность, колебания цен на рынке и другие детерминанты рынка.
Может ли справочник заменить анализ рынка в отчете? Можно ли всю необходимую информацию о рынке получить из справочника?
Справочник не может заменить анализ рынка в отчете. В соответствии с федеральными стандартами оценки анализ рынка является неотъемлемой частью работы оценщика в процессе подготовки отчета об оценке.
Использование данных справочника, включая корректировки, полученные в результате обработки рыночных данных о ценах или арендных ставках, а также коллективные экспертные оценки, не освобождает оценщика от необходимости самостоятельно анализировать рынок по следующим направлениям:
- анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект;
- анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости;
- безусловное выполнение других требований федеральных стандартов оценки.
Более того, авторы справочников рассматривают его как инструмент, который может обеспечить эффективное выполнение работ оценщика, связанных с анализом рынка. При этом оценщикам рекомендуется не ограничиваться формальным использованием материалов, приведенных в справочниках, а сопоставлять их с другой имеющейся в их распоряжении информацией и проводить собственные исследования рынка и факторов, определяющих стоимость оцениваемого объекта.
Могут ли данные справочника заменить данные об аналогах объекта оценки при реализации метода сравнения продаж?
Нет, не могут. Авторы справочника исходят из того, что информация, касающаяся цены объекта недвижимости в конкретном месте и на конкретную дату, содержится в ценах сходных объектов, находящихся в ближней локации и заявленной на даты, близкие к дате оценки. Однако если объектов-аналогов с параметрами, влияющими на цену и полностью идентичными объекту оценки, недостаточно (а это имеет место в большинстве реальных ситуаций), то количество сходных объектов можно увеличить за счет добавления объектов, отличающихся от объекта оценки одним, двумя или тремя (в крайнем случае) параметрами. В этом случае требуется приведение цен аналогов к цене объекта оценки с помощью соответствующих корректировок (метод корректировок описан, например, в книге С.В. Грибовского <1>), для чего можно воспользоваться корректировками из справочников.
--------------------------------
<1> Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. М.: Маросейка, 2009. 432 с.
Может ли оценочная компания обойтись без справочника и сделать корректный отчет, удовлетворяющий требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки?
Конечно, может. Но для обстоятельного анализа рынка, определения корректирующих коэффициентов и других характеристик, выявления трендов движения цен и анализа ликвидности рынка оценочной компании потребуется сформировать базу данных обо всех сегментах, в которых она выполняет оценку, разработать или приобрести необходимое программное обеспечение для реализации технологий больших данных и машинного обучения, иметь в штате несколько IT-специалистов, поскольку многие из этих работ требуют соответствующей квалификации. Наверное, это под силу крупным оценочным компаниям, но с точки зрения более эффективной деятельности в области оценки такую работу было бы правильнее переложить на специализированные организации, которые должны предоставлять необходимую аналитику рынка, разрабатывать методические материалы, создавать информационно-справочное обеспечение и т.п. Такое разделение функций в оценочном процессе повышает достоверность результатов оценки и способствует снижению затрат оценщиков на ее выполнение. По такому пути идут все отрасли.
Издавая справочники, авторы принимают на себя часть общей работы оценщиков, оставляя за ними основную деятельность, связанную непосредственно с анализом локального рынка и определением стоимости конкретного объекта.
Какие источники информации использовались для расчета корректирующих коэффициентов и других характеристик рынка, приведенных в справочниках?
В соответствии с требованиями пункта 2 Федерального стандарта оценки VI вся существенная информация, изложенная в отчете, должна быть подтверждена указанием на ее источник. Для того чтобы оценщик, использующий справочники, мог сформировать профессиональное суждение относительно достоверности и надежности приведенных в справочниках корректировок и других характеристик рынка, в каждый справочник включена отдельная глава, в которой подробно описываются источники и сведения, которые из них получены. Далее приведена краткая информация из этой главы.
Для расчета корректирующих коэффициентов и других характеристик рынка, необходимых оценщику в процессе оценки объектов недвижимости, в справочниках используются различные источники релевантной информации, которые в той или иной степени отражают влияние различных факторов на рыночные цены. В качестве приоритетного источника данных используются объявления о продаже (аренде) объектов недвижимости различных сегментов и классов с привязкой к однородным по социально-экономическим характеристикам группам городов, опубликованные на известных электронных досках объявлений, например Avito. Кроме этого, для определения и обоснования корректирующих коэффициентов наряду с объявлениями используются результаты опросов:
- профессиональных оценщиков и судебных экспертов с большим стажем работы в области оценки, среди которых много известных оценщиков;
- сотрудников залоговых служб кредитных организаций, владеющих информацией о результатах продаж заложенных объектов недвижимости;
- других участников рынка, которые непосредственно связаны с операциями на рынке недвижимости, в том числе риелторов, инвесторов, арендаторов и арендодателей, покупателей и продавцов объектов недвижимости.
Авторы справочников считают, что опросы участников рынка позволяют получать данные, в том числе непосредственно не наблюдаемые на рынке, которые также являются рыночными, поскольку они, как и объявления о продаже, отражают мнения участников рынка, причем наиболее информированной его части. Тем не менее в справочниках отдается предпочтение статистическим данным, получаемым из объявлений. Однако ограничиться только такой информацией для получения всего спектра характеристик рынка с требуемой достоверностью и надежностью не представляется возможным. Есть три основные причины, которые вынуждают использовать данные анкетных опросов:
1) несмотря на то что авторы справочников осуществляют постоянный мониторинг объявлений и поддерживают актуальность базы данных (сегодня она насчитывает более 12 миллионов записей), бывают ситуации, когда в отдельных сегментах (подсегментах) информации оказывается недостаточно для достоверной и надежной оценки некоторых корректировок или других характеристик рынка. В этом случае привлекаются данные опросов экспертов и на основании совместного анализа и согласования всего набора данных определяются адекватные значения параметров;
2) вторая причина связана с принципиальным отсутствием возможности определить некоторые параметры из статистики цен предложений. Прежде всего это относится к прогнозным характеристикам, например, к ожидаемым темпам роста цен и арендных ставок или к ожидаемым в последующие годы уровням доходности. Эти параметры необходимы для оценки объектов недвижимости в рамках доходного подхода;
3) третья причина связана с особенностью российского рынка. Так, отсутствие реальных данных о сделках делает невозможным прямое определение значений скидок на торг. Попытки заменить такие скидки значением величины снижения цены на торгах приводит к искажению расчетной рыночной стоимости. Также из анализа рыночных данных весьма сложно получить сведения о прибыли предпринимателя при управлении недвижимостью.
Таким образом, посредством объединения данных, полученных из всех возможных источников, обеспечивается максимальная достоверность приведенных в справочниках характеристик, что является необходимым условием для признания отчета об оценке документом доказательственного значения.
В каком виде в справочниках представлена информация об исходных данных? Оценщик может признать ее надежной и достаточной?
В справочниках указано, что рыночная информация, используемая для определения корректирующих коэффициентов, включает огромное количество объявлений в каждом сегменте рынка недвижимости, не считая сотен многостраничных анкет, полученных в процессе опроса экспертов и участников рынка. Разместить в справочниках всю исходную информацию, хранящуюся на сервере разработчиков справочников и используемую для расчета каждого набора корректировок (более 100 000 объявлений в каждом сегменте рынка недвижимости), и представить ее каждому пользователю справочников не представляется возможным. Это потребовало бы увеличить объем каждого справочника в десятки раз. Вместо этого в справочнике приведено подробное описание данных с использованием общепринятых способов дескриптивного анализа и визуализации больших массивов исходных данных.
Важное место при разработке справочников уделяется вопросам обеспечения возможности подтверждения и проверки всей приведенной информации. С этой целью в справочники включены результаты первичной обработки исходных данных, в том числе гистограммы, позволяющие увидеть характер распределения исходных данных, их структуру и наличие выбросов (резко выделяющихся наблюдений). В каждом справочнике приведены перечень исследуемых регионов и количество собранной рыночной информации, указаны объемы исходных данных в разрезе различных сегментов, различных городов и населенных пунктов. Кроме того, приведен полный перечень городов и субъектов России, которые представлены экспертами.
Все это обеспечивает возможность верификации пользователями представленных в справочнике характеристик и параметров, что является основанием для признания информации, которая использовалась в качестве исходных данных, достоверной и надежной.
Насколько данные, приведенные в справочнике, отвечают требованию пункта 10 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)" о том, что оценщик должен сформировать профессиональное мнение о достоверности и надежности используемой им в процессе оценки информации
Обычно достоверность результата при статистических исследованиях характеризуется доверительным интервалом, показывающим диапазон величин, в котором с большой вероятностью (обычно доверительная вероятность 0,8 - 0,9 и более) находится приведенное значение параметра (в нашем случае - корректирующего коэффициента). Это относится и к параметрам, полученным на основе рыночных данных о ценах предложений или арендных ставках объектов недвижимости, и к информации, полученной от участников рынка (оценщиков, риелторов, сотрудников залоговых служб банков и т.д.). В справочнике наряду со средними или медианными значениями приведены нижние и верхние границы доверительного интервала, которые позволяют увидеть уровень неопределенности каждого параметра.
Кроме этого, авторами справочников регулярно проводится анализ точности результатов оценки, полученных с использованием приведенных коэффициентов на тестовых выборках размером несколько тысяч данных. Такой анализ показывает точность по критерию медианной ошибки 8 - 9 процентов.
Подтверждает качество справочников оценщика недвижимости и то, что программное обеспечение и базы данных, которые использовались при подготовке справочников, прошли процедуру добровольной сертификации в рамках Системы добровольной сертификации Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный совет" на соответствие требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.
Также имеются исследования, выполненные специалистами, независимыми от разработчиков справочников. Например, на сайте компании ООО "Максилайн" (см. [5]) приведены результаты детального анализа информации трех томов Справочника оценщика недвижимости (том 1 "Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов", том 2 "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" и том 3 "Земельные участки"). Также исследованы представленные в справочниках значения корректировок и их диапазонов на соответствие рыночным данным города Москвы и Московской области. В результате специалистами компании сделан вывод о том, что параметры, представленные в справочниках, не отклоняются от показателей рынка более чем на 10 процентов. Такие аналитические работы могут служить дополнительным обоснованием достоверности приведенных в справочниках корректировок.
К этому следует добавить, что приведенные в справочниках корректировки и другие индикаторы и детерминанты рынка постоянно подвергаются критическому анализу со стороны пользователей справочников, в результате которого выявляются допущенные ошибки, нестыковки и т.д., сразу же устраняющиеся авторами справочников.
Насколько используемая при подготовке справочников информация соответствует одному из наиболее значимых требований ФСО III о компетентности источника информации и его независимости от объекта оценки и заказчика оценки?
Независимость информации от объекта оценки и заказчика оценки следует из того, что все данные статистики и опросов были собраны и прошли обработку ООО "Информ-оценка", которая ни в какой степени не связана с заказчиками, для которых оценщики, использующие данные справочников, выполняют оценку. Таким образом, независимость источника информации от заказчиков оценки не может вызывать сомнения. Что касается компетентности оценщиков и экспертов, отвечающих на вопросы анкет, то их грамотность оценивается стажем работы в области оценки. Большинство оценщиков, выступающих в качестве экспертов (85%), имеют стаж более 10 лет, причем более половины имеют стаж, превышающий 15 лет. Все являются членами саморегулируемых организаций, значит, они прошли обучение и сдали квалификационные экзамены. Аналогичная ситуация с сотрудниками банков - более 80 процентов специалистов имеют стаж 10 и более лет.
Парсинг данных, анализ текстов объявлений и их структуризацию (на основе технологий искусственного интеллекта), разработку программного обеспечения, анализ и обработку данных (на основе технологий больших данных) выполняет команда высококвалифицированных IT-специалистов, имеющих соответствующее образование. Отдельные работы выполняются в сотрудничестве с кафедрой теории вероятностей и анализа данных Института информационных технологий, математики и механики с привлечением студентов бакалавриата и магистратуры. Постановку задачи и интерпретацию результатов выполняют специалисты, имеющие большой стаж оценочной деятельности и подтвердившие свою квалификацию многочисленными публикациями в профессиональных журналах.
Изложенное позволяет утверждать, что требования стандарта в части компетентности авторов справочников, а значит, самих справочников как источника информации соблюдены.
Какой метод используется для определения значений корректировок? Используется ли при этом описанный в литературе метод парных продаж?
Значения корректирующих коэффициентов, приведенные в справочниках, получены с помощью многофакторного регрессионного анализа на основе мультипликативной модели, которая позволяет выделить влияние каждого фактора в отдельности. В этом случае для определения значений корректировок используется Data Set, содержащий большие объемы данных из цен (арендных ставок) объектов, характеризующихся различными ценообразующими параметрами. Условием корректного применения такой модели является объем выборки, существенно превышающий количество ценообразующих параметров. При создании справочников авторы работают с выборками в виде структурированного массива данных, объем которых составляет десятки тысяч объявлений, что позволяет уверенно определять с удовлетворительной степенью точности значения корректировок по десяти и более параметрам сравнения. Другим важным преимуществом многофакторной регрессии является то, что в рамках этого метода рассчитываются коэффициенты, обеспечивающие минимум среднеквадратической ошибки каждого коэффициента за счет одновременного использования всего массива информации.
Что касается применения метода парных продаж для определения корректирующих коэффициентов, то его можно было бы применить, если бы имелось достаточно данных о ценах сделок (предложений) с объектами с полностью совпадающими ценообразующими параметрами, кроме одного, по которому определяется значение корректировки. При малом количестве таких данных возникает большая ошибка, которая при использовании их в процессе оценки кратно увеличивает погрешность результата оценки. Совершенно очевидно, что, поскольку рассеивание даже гомогенных объектов составляет 20 - 30 процентов, коэффициент, полученный как их отношение, уже имеет разброс не менее 40 - 60 процентов. В связи с этим такой расчет оставляет еще возможности для манипулирования результатом. При этом создается иллюзия, что метод свободен от субъективной составляющей, а полученный с его помощью коэффициент выглядит научно обоснованным. Более подробно эта тема раскрыта в статье Н.П. Баринова <2>. Как показывает анализ рыночных данных, практически во всех сегментах рынка обеспечить достаточное количество данных для эффективной реализации этого метода не представляется возможным, поэтому выбор модели многофакторной регрессии представляется более правильным.
--------------------------------
<2> Баринов Н.П., Аббасов М.Э. Метод парных продаж. Еще раз о границах применимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 12 (159). С. 6 - 14.
Чем можно объяснить такую популярность справочников не только среди оценочного сообщества, но и среди пользователей оценки?
Широкое распространение справочники приобрели не посредством агрессивной рекламы или особой поддержки со стороны административных структур. Появление этих и других справочников было ответом на потребность оценочного сообщества и (в еще большей степени) потребителей оценки в создании единой информационно-справочной системы, обеспечивающей единство и сопоставимость результатов оценки, получаемых разными оценщиками и разными оценочными компаниями. Справочники существенно помогли в решении этой задачи. У оценщиков появились ориентиры, которые не позволяют им выходить за разумные пределы при корректировках цен объектов-аналогов.
Как можно оценить последствия отказа от справочников?
Отказ от справочников означает возврат к уровню оценки 2000-х годов, когда оценщик вводил корректировки, основываясь только на личном мнении. Очевидно, что такой "метод" оставлял оценщикам неограниченные возможности манипуляции результатом оценки. Не секрет, что некоторые "специалисты" использовали это с целью получения "нужной" величины стоимости. Не способствовала получению достоверной оценки и ссылка оценщика на "экспертное мнение" одного-двух знакомых риелторов. Это относилось не только к установлению корректировок, но и к определению других характеристик рынка (например, скидок на торг).
В этот же период получил распространение метод парных продаж, последствия использования которого уже описаны.
Таким образом, отказ от справочников - прямой путь к заказным оценкам и увеличению количества коррупционных сделок. Отсутствие единой информационно-справочной базы и вытекающая отсюда несопоставимость результатов оценок, полученных разными оценщиками (экспертами), создает возможность поставить под сомнение любую корректировку и, значит, забраковать любой отчет об оценке. Добросовестному оценщику это грозит обвинением в некомпетентности или недобросовестности со всеми вытекающими последствиями в ситуации, когда оппонент по каким-то причинам заинтересован в соответствующем результате экспертизы.
Каковы перспективы дальнейшего развития информационно-справочного обеспечения работ по оценке в России?
Работы по созданию справочников не стоят на месте. Каждое новое издание расширяет спектр характеристик рынка, что повышает возможности оценщика в части повышения достоверности результатов оценки за счет более полного учета ситуации на рынке и особенностей оцениваемого объекта. Этот процесс будет продолжаться. Одним из важных направлений будет более активное использование нейронных сетей, что позволит привязать характеристики рынка к его более узким территориальным сегментам - к отдельным городам и зонам в каждом субъекте, а также к достаточно коротким временным интервалам, что обеспечит более полный учет условий местного рынка. Кроме того, дальнейшее развитие справочников, по мнению их авторов, пойдет по пути более тесной связи значений характеристик (в том числе корректирующих коэффициентов) с точностью результатов оценки объектов недвижимости и формирования набора характеристик, обеспечивающих максимальную точность результатов оценки, выполняемой с использованием данных справочника на основе тестовой выборки. Эти работы будут проводиться с использованием технологий машинного обучения с обязательным контролем результатов и определением точности оценки, выполненной с использованием корректирующих коэффициентов.
К этому следует добавить, что коллектив ООО "ИнформОценкаПро" всегда готов к обсуждению и предлагает саморегулируемым организациям оценщиков, сомневающимся в достоверности данных или методов их анализа и обработки, используемых при создании справочников, создать рабочую группу и провести экспертизу исходных данных и технологий их обработки. Авторы готовы представить всю имеющуюся информацию.
Является ли распространение некоторыми интернет-сайтами сканов справочников недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера законным? Какие последствия возможны для оценщиков и экспертов, использующих приобретенные таким образом справочники?
В настоящее время законное право распространения справочников имеет только ООО "ИнформОценкаПро", которому принадлежат права на их тиражирование и распространение. Распространяемые другими лицами справочники являются пиратскими копиями, которые зачастую содержат материалы оригинальной версии не в полном объеме. Как следствие, в этих случаях до оценщиков и экспертов не доходят очень важная информация об условиях применения справочников, необходимые разъяснения и комментарии авторов. Более того, известны случаи, когда в них содержались значения корректирующих коэффициентов, искаженные в угоду интересам конкретных лиц.
К этому следует добавить, что индивидуальные оценщики и юридические лица, которые приобрели справочники в обход ООО "ИнформОценкаПро", не имеют законного права на их использование, поэтому отчет или экспертное заключение со ссылками на справочник, если он приобретен незаконным путем, не могут рассматриваться как документы доказательственного значения.
Авторы справочников настоятельно рекомендуют оценщикам и экспертам пользоваться только оригинальными экземплярами, приобретенными законным образом у ООО "ИнформОценкаПро".