Роль земли в формировании стоимости объектов недвижимости
Автор рассматривает категорию "земля" и ее трактовку в современных социально-экономических условиях и законодательстве разных стран. Определяет необходимость учета стоимости земли в современной экономике. Выявляет проблему выделения доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) и предлагает способы ее решения. Анализирует формулу стоимости ЕОН и показывает, что при неэффективном землепользовании доля стоимости земли превышает стоимость объекта. Отмечает, что во всех странах с развитой рыночной экономикой регулирование земельного рынка является одним из наиболее важных факторов экономического развития.
Ключевые слова: трактовка категории "земля", регулирование земельного рынка, доля земли в стоимости единого объекта недвижимости, размер возмещения при определении компенсации собственникам жилых помещений.
The author examines the category "land" and its interpretation in modern socio-economic conditions and legislation of different countries. Identifies the need to take into account the cost of land in a modern economy. Identifies the problem of allocating the share of the cost of a land plot in the cost of a single real estate object and suggests ways to solve it. Analyzes the formula for the value of a single real estate object and shows that with inefficient land use, the share of the cost of land exceeds the cost of the object. Notes that in all countries with developed market economies, regulation of the land market is one of the most important factors of economic development.
Key words: interpretation of the category land, regulation of the land market, the share of land in the cost of a single property, the amount of compensation when determining compensation for owners of residential premises.
Термин "земля" используется часто и повсеместно, но надо учитывать, что это сложное общественно-экономическое понятие. В быту для обывателей это - почва, грунт, поверхностный плодородный слой; для кадастровых инженеров - часть территории государства, участок на пространственной плоскости, который можно измерить и описать координатами; для инвесторов - товар и один из наиболее привлекательных финансовых активов. Термин "земля" имеет и философское, теологическое и социальное значения. Ряд ученых определяют землю как единый живой сверхорганизм, биосферу (см. [1]). Земля является особым фактором производства и природным ресурсом, без которого невозможна деятельность человека. Земля служит материальной основой жизни, она занимает уникальное ключевое положение в общественно-политической, экономической деятельности государства, выступает в качестве основы человеческой культуры и общественного устройства.
В российском обществе и отечественной науке особое внимание к земле как к товару и объекту рыночных взаимоотношений во многом обусловлено остротой, которую приобрел земельный вопрос в ходе реформ последнего времени. Конституция и Земельный кодекс Российской Федерации относят землю не только к природным объектам, охраняемым как важнейшую составную часть биосферы планеты, но и заявляют о ней как о природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, и территориальной основе осуществления хозяйственной и иной деятельности, а также как о недвижимом имуществе, объекте имущественных прав собственности.
В экономическом смысле под термином "земля" преимущественно понимается территория, участок суши, находящийся в чьем-либо владении, пользовании, обрабатываемый в сельскохозяйственных целях или используемый в целях размещения неких объектов недвижимости (пространственный базис, предоставляющий возможность использовать его для размещения иных вещей). За рубежом под земельными участками понимают многогранную пирамиду, вершина которой находится в центре земли, а боковые грани простираются через земную поверхность вверх до бесконечности. В ряде стран в подспорье земельному законодательству на уровне государства созданы экономические, юридические институты и правила, регулирующие глубину и высоту строительства (см. [2]). Земельный участок как физический объект - понятие трехмерное, приобретение (установление) прав на землю влечет за собой одновременное приобретение прав на надземное и подземное пространство земельного участка (подробнее см. [3]). Это подтверждается и российским законодательством - согласно статье 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" "земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами" [4].
К земельному участку относятся неразрывно связанные с ним недра, здания, постройки, инженерные коммуникации, которые вместе с землей представляют собой единый объект недвижимости, неразделимый объект рыночных отношений. Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 552) установлено единство судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов: "По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования".
Однако в России вследствие отдельного кадастрового учета и налогообложения земельных участков и объектов на нем (зданий, сооружений) зачастую возникает вопрос раздельного определения стоимости частей единого, по сути, объекта недвижимости, что предполагает виртуальную возможность существования пустого незастроенного земельного участка. Эта потребность возникает при залоге недвижимости в кредитных организациях, определении стоимости объектов капитального строительства и участков земли под ними при проведении государственной кадастровой оценки по причине раздельного налогообложения (налог на имущество и земельный налог). При оценке застроенного участка, площадь которого значительно превышает необходимую для эксплуатации существующих на нем зданий, специалисты гипотетически разделяют участок на части (застроенный и пустующий, возможный для дальнейшего освоения), что позволяет более объективно и корректно определить стоимость общего единого объекта. Выделение стоимости земли при оценке недвижимости происходит и в иных целях. В целом сложилась классическая формула, согласно которой стоимость единого объекта недвижимости (далее также - ЕОН) состоит из двух составляющих - стоимости объекта капитального строительства (здания, сооружения, далее - ОКС) и стоимости земельного участка (далее - ЗУ): ЕОН = ОКС + ЗУ, (1) где ЕОН - стоимость единого объекта недвижимости; ОКС - стоимость объекта капитального строительства (здания, сооружения); ЗУ - стоимость земельного участка.
Однако, на мой взгляд, эта классическая типовая формула стоимости единого объекта недвижимости не всегда корректно отображает современную ситуацию на рынке недвижимости. В XX веке в типовой советской застройке вообще не учитывалась стоимость земли при проектировании и застройке жилых микрорайонов, соответственно, градостроительная структура многих российских городов, сформированная в прошлом веке, не отвечает рыночным требованиям. Часто высотные кварталы стоят там, где цена земли минимальная, и, наоборот, при максимальной стоимости земли в центре городов их застройка поражает своей низкой плотностью и малоэтажностью. Удобство проведения строительных работ застройщиками и сегодня приводит к формированию высотных микрорайонов именно на окраинах мегаполисов. Таким образом, в классической формуле стоимости единого объекта недвижимости при многоэтажном строительстве на окраинах российских городов доля земельного участка крайне мала, а в центре, наоборот, под малоэтажной застройкой стоимость земли максимальная. Это нарушает рыночные правила ценообразования на рынке недвижимости - при высокой стоимости земли плотность застройки должна быть максимальной, а при низкой стоимости возможно и менее эффективное использование этого ресурса (земли).
Многочисленные ситуации с расположением индивидуального и малоэтажного домостроения в центре многих старых российских городов порой иллюстрируют ошибочность и противоречивость классической формулы стоимости единого объекта недвижимости: цена продажи ЕОН оказывается ниже стоимости пустого, незастроенного земельного участка в этом районе. Сложившаяся ситуация свидетельствуют о фактическом неэффективном использовании земли и расчетном отрицательном значении стоимости ОКС в составе единого объекта. Действительно, в таких случаях доля земельного участка в составе стоимости ЕОН может составлять более 100 процентов и указывать на необходимость сноса существующего строения для обеспечения возможности более эффективного использования дорогой земли.
Согласно экономической теории земельной ренты ограниченное количество земельных участков на рынке обусловливает прямо пропорциональную зависимость изменения цен на землю от спроса на нее, которые определяются уровнем цен производимой с ее использованием или на ее территории продукции. Рыночную стоимость земли, как и любого товара, определяет соотношение спроса и предложения на нее. Характерной особенностью земли является и нулевая эластичность ее предложения на рынке вследствие абсолютной ограниченности ее как природного ресурса. По теории земельной ренты ценность земли определяется капитализацией этой ренты по рыночной процентной ставке и изменением уровня ее доходности, что ведет к изменению стоимости ЗУ. Однако в современном мире в городских агломерациях рыночные цены на земельные участки обычно отражают не столько стоимость, определяемую по их плодородию, прежде всего на нее влияют местоположение и вложенные инвестиции. Наличие развитых транспортных коммуникаций, инженерных сетей, большое количество социальных объектов приводит к значительному росту стоимости земли в городах, особенно в их центральных частях. Стоимость земли под индивидуальным домом в центре города может быть выше, чем на его окраине под многоэтажным строением в 10 - 12 раз, и в 50 - 80 раз выше, чем стоимость сельскохозяйственных участков в ближайших пригородах (см. [6, 7]).
Подходы к оценке земли
В Российской Федерации стоимость земли может быть определена в соответствии с утвержденными правительством методическими рекомендациями [8]. При этом при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода используются метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. В рамках доходного подхода применяются метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. Однако практика оценки земельных участков показала, что наиболее применимыми являются метод сравнения продаж (на основе рыночных аналогов) и метод распределения (на основе справочной информации о доле стоимости земли в составе единого объекта недвижимости). Значительно реже применяются методы остатка и предполагаемого использования (на основе анализа доходности ЕОН и выделения в нем долей ОКС и земельного участка).
Анализ нормативных правовых документов и справочной информации показал, что доля стоимости земельного участка в составе ЕОН в целом не должна превышать 50 процентов. Например, согласно приложению к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке [9] для индивидуальных жилых домов и малоэтажной застройки доля земли определена в интервале 20 - 30 процентов от стоимости единого объекта (домовладения). Согласно данным некоммерческой организации "Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" корректировка "Доля стоимости земли в стоимости комплекса недвижимости" составляет от 12 до 47 процентов <1>. Хотя эти данные соответствуют типовой формуле стоимости единого объекта (1), они противоречат фактическим реалиям и рыночным данным о доле земельного участка в составе стоимости домовладений в центрах российских городов при неэффективной эксплуатации. Как уже было указано, стоимость таких участков превышает стоимость ЕОН, что свидетельствует о необходимости сноса существующего ОКС.
--------------------------------
<1>
В 2022 году в рамках научно-исследовательских работ кафедры оценки и управления стоимостью Национального исследовательского Томского государственного университета был проведен анализ рынка земли и строений для выявления соотношения стоимости земельных участков и строений по результатам оценки аварийного жилья (см. [11]). При этом исходные данные для выполнения научно-исследовательских работ были сформированы на основе судебных заключений и отчетов об оценке рыночной стоимости единых объектов недвижимости, выполненных в период 2019 года - 1-го полугодия 2022 года включительно. Всего был проведен анализ более 350 заключений и отчетов об оценке, который привел к следующим результатам. Было выявлено, что при оценке домов, находящихся в аварийном состоянии, размер возмещения при определении компенсации собственникам жилых помещений, помимо иных убытков <2>, включал стоимость собственно жилого помещения и стоимость земельного участка, необходимого для его эксплуатации. Анализ документов показал, что усредненный интервал доли стоимости земли в центре городов составил от 24 до 68 процентов. Однако при этом неоднократно наблюдались случаи, когда доля стоимости согласно классической формуле (1) составляла более 100 процентов (максимальное значение достигало 152 процентов), что свидетельствовало об отрицательном вкладе стоимости строения в стоимость единого объекта недвижимости - фактически о необходимости его сноса для более эффективной эксплуатации земли.
--------------------------------
<2> Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации размер возмещения включает затраты на переезд, поиск иного жилого помещения, пошлину на регистрацию нового объекта, упущенную выгоду, оплату услуг риелторов и т.д.
В ходе проведенного автором работы [11] исследования были использованы несколько расчетных вариантов выделения стоимости земельного участка в составе единого объекта, однако наиболее результативным и обоснованным был признан расчет с использованием методов сравнительного подхода к определению стоимости земельных участков. Согласно российскому законодательству в многоквартирных домах собственники жилых помещений владеют правами на общедомовое имущество, в состав которого входит и земельный участок, необходимый для эксплуатации здания. Соответственно, даже в случае разрушения или сноса дома собственникам помещений принадлежат права на такой участок, который они могут использовать далее самостоятельно для застройки или же продать на рыночных условиях.
Также исследование показало, что если доля земельного участка в составе ЕОН составляет более 50 процентов, то текущее его использование должно быть признано неэффективным. Властями различного уровня в рамках комплексной земельной политики такие участки должны рассматриваться как важнейший ресурсный потенциал для программ реновации, комплексного градостроительного развития или для изменения вида разрешенного использования ЗУ.
Наиболее значимым и важным моментом в системе функционирования земельных рынков стран с рыночной экономикой является то, что главной целью практически любой деятельности субъектов рынка является воздействие на стоимость земли. Именно она, по признанию многих специалистов, является важнейшим фактором, определяющим инвестиционную привлекательность региона, степень его социально-экономического развития. Вследствие этого огромное значение и роль земли в экономической системе во всех странах с развитой рыночной экономикой не подвергается сомнению, а регулирование земельного рынка является одним из наиболее важных факторов экономического развития.
В современной России муниципальными властями осознается важность земли как фактора развития экономики. Типичным примером является проведение многочисленных аукционов с целью осуществления реновации районов, изменения вида разрешенного использования земельных участков в соответствии с наиболее эффективным их использованием <3>.
--------------------------------
<3> Торги на застройку Зареки в Тюмени выиграли федералы. Снесут 134 дома.