Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

Определение и оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

Обновлено 06.06.2024 03:57

 

В статье рассматриваются актуальность и проблемные вопросы определения кадастровой стоимости. В условиях расширения направлений использования кадастровой стоимости на первый план выходят требования объективности, достоверности и справедливости ее определения для всех объектов налогооблагаемой недвижимости. Обращается внимание на разброс (как правило, существенное увеличение) кадастровой стоимости от предыдущего расчетного уровня к последующему для одних и тех же объектов; приводятся конкретные примеры и причины существенного увеличения кадастровой стоимости в последующем периоде. Отмечается, что результаты оспаривания кадастровой стоимости предыдущего периода в ряде регионов Российской Федерации практически не учитываются при определении кадастровой стоимости для одних и тех же объектов в последующем расчетном периоде; имеют место попытки управления результатами оценки рыночной стоимости, которая рассчитывается для замещения кадастровой, путем установления различных ограничений, понижающих/повышающих коэффициентов и т.п., направленных на то, чтобы получить запрограммированный и, возможно, заранее известный результат. Делается вывод о необходимости выпуска методических разъяснений по различным вопросам оценочной деятельности, методических рекомендаций по судебной стоимостной экспертизе объектов недвижимости, других методических документов с целью уменьшения влияния различных негативных факторов на результаты оценки кадастровой и рыночной стоимости.

 

Ключевые слова: кадастровая стоимость, направления использования кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости, существенное увеличение кадастровой стоимости для одних и тех же объектов, оспаривание кадастровой стоимости, принятие рыночной стоимости взамен кадастровой, попытки управления результатами оценки рыночной стоимости для замещения кадастровой, методические документы для уменьшения влияния различных негативных факторов на результаты оценки кадастровой и рыночной стоимости.

 

Кадастровая стоимость, рассчитываемая в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ), все шире используется при различных стоимостных расчетах для объектов недвижимости.

Например, в настоящее время кадастровая стоимость находит применение по следующим направлениям:

- как база для расчета земельного налога, налога на имущество;

- для определения арендной платы за земельные участки;

- для выкупа объектов недвижимости;

- для расчета налога на добавленную стоимость при продаже квартиры ниже 70% кадастровой стоимости;

- для расчета налога на добавленную стоимость при дарении (наследовании) недвижимости;

- для расчета госпошлин, административных штрафов, нотариальных пошлин;

- в других случаях.

В частности, в сентябре 2023 года Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга было разработано и разослано техническое задание на оказание услуг по разработке ставок арендной платы и коэффициентов аренды для расчета годового размера арендной платы на основании кадастровой стоимости за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга и предоставляемые в аренду без торгов. В настоящее время в Санкт-Петербурге на основе соответствующего закона <1> пока еще действует нормативная методика определения арендных ставок за земельные участки.

--------------------------------

<1> Закон Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

 

Многие организации все еще платят налоги на недвижимость как от кадастровой, так и от балансовой стоимости, которая, как правило, ниже кадастровой. Министерство финансов Российской Федерации предложило до 2025 года перейти к налогообложению недвижимого имущества организаций исходя из кадастровой стоимости для всех объектов. Соответствующие изменения планируется внести в Налоговый кодекс Российской Федерации.

В таких условиях на первый план выходят требования объективности, достоверности и справедливости определения кадастровой стоимости для всех объектов налогооблагаемой недвижимости, которую в соответствии с Законом N 237-ФЗ определяют соответствующие государственные бюджетные учреждения, образованные во всех регионах Российской Федерации. Вопросы определения налогооблагаемой базы, в частности определения кадастровой стоимости, волнуют многих собственников предприятий и организаций, арендаторов объектов недвижимости, других правообладателей - юридических и физических лиц. Проблемы определения кадастровой стоимости в ряде случаев связаны с существенным ее разбросом, чаще всего с увеличением, от предыдущего расчетного уровня к последующему для одних и тех же объектов.

В 2022 году во всех субъектах Российской Федерации была проведена государственная кадастровая оценка (далее также - ГКО) земельных участков без учета ограничений по периодичности ее проведения. В 2023 году во многих субъектах Российской Федерации была проведена или еще проводится государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

После 2022 и 2023 годов все субъекты Российской Федерации должны выполнять государственную кадастровую оценку соответствующих видов объектов недвижимости один раз в четыре года. Москва, Санкт-Петербург и Севастополь будут проводить ГКО один раз в два года. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки отдельных сведений об объекте недвижимости, определенных порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, в отношении такого объекта недвижимости государственная кадастровая оценка <2> проводиться не будет.

--------------------------------

<2> Части 3, 4 статьи 11 Закона N 237-ФЗ.

 

В последние годы получили распространение споры, которые затрагивают не только возможность снижения/увеличения кадастровой стоимости объектов недвижимости, но и вопросы исключения объектов недвижимости из перечня тех объектов, для которых налоговой базой является их кадастровая стоимость.

В частности, Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга определяет по годам и публикует перечни <3> объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Подобные государственные структуры готовят аналогичные перечни в других регионах Российской Федерации. Указанные перечни, их полнота и объективность, связанные с назначением зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и земельных участков, на которых находятся эти объекты, а также направления их фактического использования правообладателями иногда тоже вызывают вопросы и споры как у правообладателей, так и у налоговых органов.

--------------------------------

<3>

 

В 2022 году была осуществлена ГКО земельных участков Санкт-Петербурга, Ленинградской области, других регионов Российской Федерации. В частности, отчет об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков Санкт-Петербурга N 5/2022 был составлен 12.09.2022 и размещен на сайте Росреестра в Фонде данных государственной кадастровой оценки <4>. Результаты определения кадастровой стоимости были утверждены Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.10.2022 N 146-п.

--------------------------------

<4>

 

По ряду земельных участков в Санкт-Петербурге в течение 2019 - 2023 годов проходило и до сих пор проходит оспаривание кадастровой стоимости в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости и в Санкт-Петербургском городском суде. При этом вновь рассчитанная Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением (СПб ГБУ) "Городское управление кадастровой оценки" в 2022 году кадастровая стоимость по оспоренным данным (ГКО-2022) практически не учитывала результаты оспариваний кадастровой стоимости предыдущей ГКО-2018. Например, для земельного участка из таблицы ниже с кадастровым номером 78:31:0001455:2 в 2018 году была установлена кадастровая стоимость в размере 213 313 081,21 рубля. Установленная кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости для этого земельного участка в результате оспаривания в комиссии оказалась 137 200 000,00 рубля. Затем в 2022 году для указанного земельного участка была рассчитана кадастровая стоимость в размере 234 855 405,63 рубля, которая на момент подготовки данной статьи также оспаривается в комиссии. Схожая ситуация сложилась и по ряду других земельных участков, кадастровая стоимость которых оспаривалась в комиссии или в Санкт-Петербургском городском суде (см. таблицу) <5>.

--------------------------------

<5> Савиных В.А., Баринов Н.П. Оценка судом достоверности отчетов об оценке рыночной стоимости.

 

Таблица. Данные по кадастровой стоимости части земельных участков, которая оспаривалась в комиссии или в Санкт-Петербургском городском суде

 

Кадастровый номер

Кадастровая стоимость в прошлом туре 2018 года (КС1), рублей

Установленная рыночная стоимость, рублей

Кадастровая стоимость 2022 года (КС 2), рублей

Рыночная стоимость снизилась по отношению к КС1, %

78:32:0001074:1

34 291 553,29

24 140 000,00

25 306 031,34

29,60%

78:06:0002095:18

244 656 601,43

122 833 000,00

180 616 593,31

49,79%

78:32:0001657:6

81 332 218,71

37 000 000,00

48 148 892,50

54,51%

78:32:0001664:14

92 097 992,42

45 000 000,00

63 099 647,76

51,14%

78:15:0008067:32

127 917 562,72

71 000 000,00

90 444 015,67

44,50%

78:36:0013382:20

364 434 675,56

258 730 000,00

415 185 361,02

29,01%

78:10:0005163:20

193 490 546,71

120 700 000,00

183 335 786,51

37,62%

78:31:0001418:4

56 730 277,47

30 000 000,00

39 242 370,72

47,12%

78:42:0018309:11

58 138 428,33

24 300 000,00

41 848 774,74

58,20%

78:32:0001610:5

424 026 199,91

161 000 000,00

403 214 977,51

62,03%

78:37:0017547:19

32 372 021,25

19 000 000,00

26 268 107,97

41,31%

78:40:2054002:2

12 524 791,14

5 300 000,00

7 734 580,04

57,68%

78:07:0003202:11

160 045 402,48

128 600 000,00

129 369 330,98

19,65%

78:32:0001654:1

88 547 103,43

67 600 000,00

82 548 657,48

23,66%

78:07:0003157:10

117 545 580,81

68 800 000,00

92 665 981,51

41,47%

78:07:0321502:11

183 362 458,76

62 000 000,00

125 943 943,67

66,19%

78:14:0007567:26

131 682 251,55

71 620 000,00

119 387 674,72

45,61%

78:31:0001691:3

77 192 821,52

37 100 000,00

40 345 281,07

51,94%

78:10:0005208:1892

143 331 279,90

70 100 000,00

73 269 524,41

51,09%

78:14:0007519:3007

132 270 474,60

51 700 000,00

93 010 527,75

60,91%

78:36:0005014:13

65 271 945,99

6 140 000,00

7 687 147,69

90,59%

78:31:0001455:2

213 313 081,21

137 200 000,00

234 855 405,63

35,68%

 

Аналогичная тенденция сохранилась в Санкт-Петербурге в 2023 году по результатам ГКО зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. Предыдущая кадастровая оценка по этим объектам была выполнена СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" и утверждена Приказом Правительства Санкт-Петербурга и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 N 130-п. Отчет об итогах государственной кадастровой оценки этих объектов Санкт-Петербурга N 3/2023 был составлен 06.10.2023 и размещен на сайте Росреестра в Фонде данных государственной кадастровой оценки <6>. Результаты определения кадастровой стоимости были утверждены Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 09.11.2023 N 199-п.

--------------------------------

<6>

 

По торговым объектам большой площади (23 - 120 тыс. м2) увеличение кадастровой стоимости в Санкт-Петербурге в 2023 г. могло произойти более чем в два раза по следующим основным причинам:

- в расчетах, как правило, не учитывался фактор масштаба по площади объектов;

- фактическое отсутствие отделки введенных объектов, как правило, не учитывалось;

- в расчетах были значительно завышены показатели прибыли предпринимателя (более чем 20% от стоимости объекта);

- в расчетах могли быть занижены физический износ зданий, операционные расходы.

По части встроенных коммерческих помещений увеличение кадастровой стоимости по некоторым из них в семь и более раз могло произойти по следующим основным причинам:

- ранее кадастровая стоимость встроенных коммерческих помещений определялась "от родительского объекта", а на 1 января 2023 года - как кадастровая стоимость квартир, с учетом местоположения этих помещений;

- часть рассчитанной стоимости, относящейся к земельной составляющей в оцениваемых встроенных коммерческих помещениях, которые имели разное местоположение, в 2023 году "изымалась" в размере 30% для всех помещений одной и той же одинаковой величины;

- теснота связи между стоимостью и некоторыми ценообразующими факторами (R2) для некоторых объектов-аналогов при определении кадастровой стоимости оцениваемых объектов составила менее 0,7, что явно недостаточно, а средняя ошибка аппроксимации - более 20%, что очень высоко.

В итоге - необоснованный разброс значений кадастровой стоимости для некоторых объектов недвижимости в результате определения в СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" кадастровой стоимости и в результате ее последующего оспаривания, точнее, не всегда обоснованное увеличение значений расчетов кадастровой стоимости в СПб ГБУ "Городское управление кадастровой оценки". Основными объективными факторами влияния на отклонение кадастровой стоимости в большую или меньшую сторону могут являться:

- исходные данные для расчета кадастровой стоимости одних и тех же объектов у одних и тех же ГБУ могут отличаться (набор объектов-аналогов, корректировки, износы, учет/неучет НДС и другие);

- используемые цены на неразличимые (гомогенные) материалы, труд, применение машин и оборудования объективно могут существенно различаться;

- в разные периоды ГКО использовались различные подходы, методы и методики, которые приводили к разным, существенно отличающимся результатам при расчетах по одним и тем же исходным данным по одним и тем же объектам;

- не учитывались в полной мере результаты оспаривания кадастровой стоимости для ряда объектов в предыдущие периоды.

В Ленинградской области, для сравнения, ГКО проводилась в эти же периоды. Оспаривание кадастровой стоимости, вернее, установление кадастровой стоимости в размере рыночной в соответствии со статьей 22.1 Закона N 237-ФЗ в Ленинградской области происходит в результате обращений не в комиссии, а в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области "ЛенКадОценка" или в Ленинградский областной суд. В ГКО-2023 Ленинградской области, в отличие от Санкт-Петербурга, по всей видимости, учитывались результаты предыдущих оспариваний кадастровой стоимости объектов недвижимости для зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. Такого существенного повышения кадастровой стоимости в результате проведения ГКО-2023, как в Санкт-Петербурге, в Ленинградской области не наблюдается.

Государственными органами ужесточаются требования к оспариванию результатов кадастровой оценки на территории Российской Федерации. Так, было издано распоряжение Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р "О перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", которым в части оспаривания кадастровой стоимости была установлена монополия на привлечение в качестве судебных экспертов только специалистов из государственных судебно-экспертных учреждений. Верховный Суд Российской Федерации фактически отменил госмонополию, установленную указанным распоряжением на оценочные экспертизы при оспаривании кадастровой стоимости (Решение Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2022 по делу N АКПИ22-93).

В соответствии с законодательством Российской Федерации <7> во всех случаях стоимостных оценок должна решаться так называемая прямая расчетная и исследовательская задача с получением обоснованного ответа на вопрос, например такой: какова кадастровая (рыночная и иная) стоимость объектов? Вместе с тем в ряде регионов можно наблюдать попытки управления результатами оценки как кадастровой, так и рыночной стоимости, которая рассчитывается для замещения кадастровой, путем установления различных ограничений, понижающих/повышающих коэффициентов и т.п., направленных на то, чтобы получить запрограммированный и, возможно, заранее известный результат. Так, в Государственном бюджетном учреждении Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", например, был издан Приказ от 13.07.2022 N СЭД-31.2-1-08-68 "Об утверждении Методических рекомендаций ГБУ "ЦТИ ПК" для подготовки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости", в котором устанавливались конкретные значения корректировок по ряду ценообразующих факторов, а также рекомендуемые значения показателей, используемых при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, предназначенной для оспаривания результатов кадастровой оценки.

--------------------------------

<7> Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

 

Для снижения влияния этого и подобных негативных воздействий на конечный результат оспаривания кадастровой стоимости, получения более справедливого результата требуется разработка единого методического документа, в частности под эгидой Росреестра.

Отметим, что в настоящее время имеется серьезная проблемная ситуация, обусловленная существенным разбросом кадастровой, рыночной и иной стоимости для одних и тех же объектов и требующая своего разрешения. На практике также возникают вопросы к кадастровой стоимости некоторых сопоставимых объектов недвижимости, размещенных в непосредственной близости друг от друга, но формально расположенных в соседних регионах.

До сих пор медленно решаются вопросы для достоверного и адекватного определения заданного вида стоимости объектов (кадастровой, рыночной, иной), часто связанные с субъективными факторами: слаборазвитым методическим обеспечением, субъективным подбором объектов-аналогов, учетом/неучетом НДС в расчетах, недоучетом износов, применением так называемых рыночных корректировок, которые принимаются без достаточного обоснования из экспертных справочников, методическими и техническими ошибками, попытками различных манипуляций с искомой стоимостью.

С целью уменьшения влияния различных негативных факторов на результаты оценки кадастровой, рыночной и иной стоимости оценочным сообществом, научно-методическими советами ряда саморегулируемых организаций в оценке, представителями Комитета по научным и методическим вопросам оценочной деятельности Союза саморегулируемых организаций оценщиков, со своей стороны, выпускаются методические разъяснения по различным вопросам оценочной деятельности, методические рекомендации по судебной стоимостной (оценочной) экспертизе объектов недвижимости, другие методические документы.