Due diligence при аренде коммерческой недвижимости
В статье говорится о значимости проверки чистоты сделки при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости. Автор рассматривает проблемы, возникающие при заключении договора аренды коммерческой недвижимости, возможные риски и ответственность, связанные с арендой таких объектов, а также подчеркивает важность тщательной проверки всех условий договора перед его подписанием. В статье приведен перечень аспектов, на которые следует обратить особое внимание при заключении договора аренды коммерческой недвижимости.
Ключевые слова: договор аренды, коммерческая недвижимость, проверка чистоты сделки, due diligence.
Коммерческая недвижимость продолжает оставаться важным активом почти для любого бизнеса. Несмотря на то что в последнее время все больше предпринимателей предпочитают вести деятельность в цифровом пространстве, рынок коммерческой недвижимости остается стабильным. По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2022 году общая площадь введенных в действие зданий, являющихся коммерческой недвижимостью, составила 8 678,6 кв. м, что не сильно отличается от результатов 2021 года (8 870,2 кв. м).
Аренда недвижимости по-прежнему для многих предпринимателей остается единственной возможностью вести бизнес, особенно в крупных городах, где приобрести собственную недвижимость очень затратно. Часто предприниматели полагают, что проводить проверку чистоты сделки следует только при приобретении недвижимости в собственность. Однако ошибки, допущенные при заключении договора аренды, могут повлечь не меньше, а то и больше финансовых, репутационных и иных потерь.
Сравнительно недавно волна пандемии вскрыла огромное количество рисков и проблем, связанных с арендой коммерческой недвижимости. Многие арендаторы, проявив беспечность при заключении договора аренды, теряли свой бизнес. Например, арендатор особое внимание уделяет только пунктам договора, касающимся предмета аренды и размера арендной платы. Но на самом деле договор содержит множество подводных камней, например условие о невозможности арендатора отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. И вот при возникновении у арендатора финансовых проблем арендодатель отказывается снижать арендную ставку или предоставлять рассрочку платежа. Запрет на одностороннее расторжение не дает арендатору право выйти из договора, задолженность по арендной плате продолжает расти. В итоге арендодатель ограничивает доступ к помещению и удерживает все имущество арендатора, а в дальнейшем обращает взыскание на это имущество. В результате предприниматель может лишиться не только аренды и имущества, но и бизнеса.
Каждый этап заключения сделки по аренде, в том числе переговоры, составление текста договора и его подписание, передача объекта, внесение арендных платежей, возврат объекта, сопровождается нюансами и рисками. Наиболее распространенными рисками при заключении договора аренды недвижимости являются:
1) признание сделки недействительной или незаключенной при наличии соответствующих пороков;
2) возникновение дополнительных затрат по содержанию или приведению объекта в должное состояние (получение охранных свидетельств на памятники архитектуры, особо охраняемые объекты и пр.);
3) невозможность использования объекта по назначению;
4) фактическая переплата ввиду наличия скрытых дефектов объекта;
5) финансовые потери из-за скрытых платежей, чрезмерных санкций и т.п.;
6) полная потеря бизнеса (или приостановка деятельности на длительный срок), если его осуществление было непосредственно поставлено в зависимость от арендуемого объекта недвижимости.
Всех перечисленных рисков можно избежать при должном подходе и проведении комплексной проверки сделки на чистоту. В некоторых ситуациях проведение due diligence рекомендуется в обязательном порядке. Например:
1) для осуществления предпринимательской деятельности требуется получение лицензии (в частности, при продаже алкогольной продукции);
2) арендуемое помещение требует проведения дорогостоящего ремонта;
3) арендатор планирует осуществить существенные вложения в маркетинг и продвижение своего бизнес-проекта;
4) объектом договора аренды являются промышленные здания или производственные помещения (особенно если на объекте будут осуществляться непрерывное производство или иные технологические процессы);
5) объектом договора аренды являются складские помещения, предназначенные для хранения большого объема товара, перевозка которого требует значительных логистических усилий и затрат.
Качественный due diligence выявит все риски, которые несет в себе конкретная сделка, а также поможет избежать в числе прочего заключения сделки с неуполномоченным лицом либо на невыгодных условиях, необоснованного расторжения договора контрагентом, переплаты за объект договора.
Разберем, какие аспекты следует изучить при проведении комплексной проверки чистоты договора аренды коммерческой недвижимости.
Надежность и деловая репутация контрагента
Финансовое состояние контрагента играет важную роль, особенно в случае, когда планируется долгосрочная аренда коммерческой недвижимости. Если арендодатель находится в тяжелом финансовом положении или имеет признаки банкротства, следует уделить пристальное внимание деталям сделки и убедиться в "рыночности" предлагаемых условий. Важно также иметь в виду, что при смене собственника (например, при реализации объекта в рамках процедуры банкротства) арендатор сохранит права на объект в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Рисков, связанных с невозможностью продления договора, можно избежать при заключении договора на продолжительный срок.
Приведем пример. В ходе проверки чистоты одной из сделок было выявлено, что собственник объекта недвижимости имеет финансовые трудности и в ближайшем будущем может уйти в процедуру банкротства. Однако арендатору был необходим именно данный объект для осуществления своего бизнеса. По этой причине в договор аренды были включены дополнительные условия: заверения об обстоятельствах (статья 431.2 ГК РФ) и возмещение потерь (статья 406.1 ГК РФ), которые минимизировали для арендатора риски наступления негативных последствий. Кроме того, до заключения договора аренды была проведена оценка арендуемого объекта и получен отчет о рыночной стоимости аренды. Указанные меры позволили спустя два года, когда арендодатель был признан банкротом, отстоять сделку. Суд отказал конкурсному кредитору в признании сделки недействительной.
Правовой режим объекта недвижимости
Объект недвижимости обладает множеством фактических и юридических характеристик, которые влияют на дальнейшее владение им, его содержание и эксплуатацию. Объект может находиться в различных территориальных зонах, сужающих объем правомочий по его использованию, например в санитарно-защитной или водоохранной зоне. Объект может находиться в перечне на снос. Здание или сооружение могут быть отнесены к объектам культурного наследия.
Помимо этого, следует обратить внимание на наличие обременений в отношении арендуемого объекта, в частности сервитута, аренды третьих лиц или ареста.
Распространенной проблемой является неузаконенная перепланировка помещения: в этом случае административные органы могут потребовать вернуть помещение в проектное состояние.
Встречаются ситуации, при которых помещение фактически поделено между двумя арендаторами, но имеет один-единственный вход, коридор, который передан в аренду одному из арендаторов. В результате возникает риск, что арендатор, владеющий тамбуром, перекроет вход второму арендатору. Поэтому важно изучить не только документацию, но и фактическое состояние объекта путем осмотра.
Юридическая история объекта недвижимости
Юридическая история объекта недвижимости содержит сведения обо всех переходах права собственности на объект, включая сведения об основании и дате перехода. Если право собственности на объект перешло к арендодателю от предыдущего собственника недавно либо имеется цепочка сделок по отчуждению права собственности, существуют риски оспаривания сделки по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <1>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства Российской Федерации. 28.10.2002. N 43. Ст. 4190.
Если собственником объекта недвижимости является юридическое лицо, то следует изучить его учредительные и внутренние документы, а также иную доступную информацию о компании. Существует вероятность наличия или возникновения корпоративного конфликта, следствием которого может являться ограничение доступа арендатора к арендуемому объекту, а также принудительное расторжение договора с требованием о возврате объекта.
Судебные споры в отношении контрагента или объекта недвижимости
Наличие судебных споров, связанных с личностью арендодателя или арендуемым объектом недвижимости, может повлечь за собой неблагоприятные последствия для арендатора, например наложение ареста на недвижимое имущество, отключение от коммуникаций, ограничение (прекращение) тепло-, газо-, электроснабжения, споры с налоговым органом в связи с недостоверностью адреса и т.п.
Наличие полномочий на заключение договора аренды
Часто заключению сделки предшествуют дополнительные процедуры и согласования, предусмотренные законом, учредительными документами юридического лица, договорами с третьими лицами и другими обстоятельствами.
Сделка может быть для общества крупной, поэтому для нее потребуется одобрение (статья 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" <2>; статьи 78 - 79 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" <3>). Также одобрение потребуется для сделок с заинтересованностью (статья 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", статьи 81 - 84 Федерального закона "Об акционерных обществах").
--------------------------------
<2> Собрание законодательства Российской Федерации. 16.02.1998. N 7. Ст. 785.
<3> Собрание законодательства Российской Федерации. 01.01.1996. N 1. Ст. 1.
При непосредственном подписании договора необходимо удостовериться в том, что подписывающее лицо имеет соответствующие полномочия и уставом либо внутренними документами не установлено ограничений. В противном случае возникают риски оспаривания сделки по правилам статьи 174 ГК РФ.
Соблюдение запретов, предусмотренных законом
Ранее уже было отмечено, что характеристики объекта недвижимости влияют на объем правомочий как собственников, так и арендаторов. Различные ограничения, которые установлены в отношении конкретных типов объектов недвижимости, могут стать причиной невозможности осуществления планируемой деятельности.
Например, жилое помещение допускается использовать только для проживания (пункт 2 статьи 288 ГК РФ, часть 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации). По этой причине запрещается арендовать жилое помещение под офис, склад, салон красоты или для других бизнес-нужд, даже если это помещение расположено на 1-м этаже здания.
Законом установлен запрет в отношении использования подвальных и цокольных этажей. Такие этажи запрещается использовать для организации детского досуга, а также для размещения производства, мастерских и складов, за некоторыми исключениями (Постановление Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации").
Помимо этого, ограничения могут быть установлены на региональном и местном уровне. Например, в Санкт-Петербурге запрещается розничная продажа алкогольной продукции вблизи образовательных учреждений (Закон Санкт-Петербурга от 10.02.2014 N 50-5 "Об обороте алкогольной и спиртосодержащей продукции в Санкт-Петербурге" (принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 5 февраля 2014 года)).
Для предприятий общественного питания необходимо наличие в здании отдельной вытяжки - системы приточно-вытяжной вентиляции (СанПиН 2.3/2.4.3590-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к организации общественного питания населения"). Если заведение общепита расположено в многоквартирном доме, то может возникнуть ситуация, когда придется получить согласие на установку необходимого оборудования от каждого собственника (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.03.2023 N 5-КГ22-150-К2).
Существуют определенные ограничения в отношении объектов культурного наследия. Например, запрещается устанавливать на фасад различные конструкции и системы, если они нарушают облик объекта культурного наследия (статья 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (в редакции от 24.07.2023) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2023 по делу N А56-60421/2022). Подобные действия влекут за собой административную ответственность по статье 7.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Приведем пример. По одной из сделок клиент оформил франшизу федеральной сети по продаже алкогольной продукции и получил лицензию. Планировалось заключение договора аренды на 10 лет. В ходе проверки выяснилось, что через год в шаговой доступности от объекта будет построен и введен в эксплуатацию детский сад, что не позволит осуществлять продажу алкоголя согласно пункту 2 приложения 2 к Постановлению правительства Москвы от 28.12.2005 N 1069-ПП (в редакции от 29.09.2020) "О мерах по выполнению нормативных правовых актов Российской Федерации в области государственного регулирования оборота алкогольной продукции". По этой причине не получится продлить лицензию на розничную продажу алкоголя по истечении ее срока.
Технические параметры объекта недвижимости
При аренде помещений под определенный профиль деятельности важно обратить внимание и на технические характеристики объекта. В частности, речь идет о техническом оснащении объекта специальным оборудованием, наличии технологического присоединения и объеме выделенной мощности электроэнергии. Указанные параметры будут отличаться для магазина, склада, мастерской или салона красоты.
Задолженности по оплате коммунальных платежей, взносов на капитальный ремонт
Если объект располагается в многоквартирном доме, то дополнительно требуется проверка наличия задолженности по оплате коммунальных платежей, а также взносов на капитальный ремонт, в том числе необходимо обратить внимание на условия договора в части обязанности по оплате капитального ремонта.
Таким образом, проверка чистоты сделки при аренде недвижимости поможет избежать множества рисков. Арендаторам и арендодателям необходимо уделить время и внимание процессу, чтобы обеспечить безопасность, прозрачность и законность сделки. Проверка документов, истории объекта и его фактического состояния является ключевым моментом, который должен быть учтен на всех этапах аренды.
Также сотрудничество с профессиональными агентами и юристами может значительно упростить и обезопасить процесс аренды недвижимости. Их опыт и знания помогут выявить потенциальные проблемы и предложить оптимальные решения для обеих сторон.
В целом проведение тщательной проверки чистоты сделки перед арендой недвижимости является инвестицией в долгосрочное благополучие и спокойствие арендатора и арендодателя. Due diligence позволит избежать неприятных сюрпризов и обеспечит комфортные отношения сторон договора.
