Право частной собственности на недвижимость как фиктивная категория в законодательстве Российской Федерации
В статье рассматривается вопрос о том, что по причине исключительной собственности РФ на недра, а также разнообразных ограничений на использование земельного участка в законодательстве частный собственник частично утрачивает право распоряжаться вещью по своему усмотрению, а также полное господство над вещью. Из этого следует, что право частной собственности на недвижимость - это фикция, а закрепленные в законодательстве отношения - суть ограниченного вещного права.
Ключевые слова: земельный участок; право собственности; недвижимость; фикция.
The article deals with the issue that due to the exclusive ownership of the Russian Federation on the subsoil, as well as various restrictions on the use of land in the legislation, the private owner partially loses the right to dispose of the thing at his discretion, as well as full domination over the thing. From which it follows that the right of private ownership of real estate is a fiction, and the relations enshrined in the legislation are the essence of a limited property right.
Key words: land plot; ownership; real estate; fiction.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) недвижимыми вещами являются такие объекты, которые прочно связаны с землей. Более того, юридический статус права на недвижимость приобретается с момента государственной регистрации [1].
В юридической литературе существует мнение, что единственным объектом недвижимости является земельный участок. Аргументируется данное суждение тем, что именно через связь с ним определяется недвижимая или движимая вещь (недвижимость в силу объективной природы). В связи с этим в данной статье будет рассматриваться право частной собственности на земельный участок как первоначальный объект недвижимости.
Необходимо рассмотреть само понятие земельного участка, закрепленное в п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ): "Земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки" [2].
Стоит обратить внимание на формулировку законодателя "часть земной поверхности". Чтобы понять границы данного определения, стоит обратиться к Закону РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах", где можно встретить следующее определение недр: "Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения" [3].
Таким образом, под понятием "земельный участок" понимается часть земной поверхности, располагающаяся до недр. Стоит отметить, что недра как правовая категория принадлежит государству на праве собственности. Данный тезис подтверждается ст. 1.2 Закона РФ "О недрах". Таким образом, частное лицо, приобретая земельный участок, фактически приобретает "слой почвы".
В понятие права собственности включаются следующие элементы: распоряжение, владение и пользование (ст. 209 ГК РФ). Законодатель с самого начала ограничивает понятие "владение земельным участком" категорией недвижимости: "...владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц".
Если законодатель определил, что земельный участок - это тот слой почвы, который расположен до недр, то, по логике законодателя, собственник может распоряжаться, пользоваться и владеть в соответствии с собственной волей.
Вещное право предполагает полное господство над вещью. Однако в нормах экологического законодательства имеются некоторые ограничения на пользование землей как ресурсом. Так, запрещается использовать некоторые минеральные удобрения, так как они истощают почву и уничтожают ее плодородие.
Стоит обратить внимание именно на этот критерий, поскольку на территории Российской Федерации большую часть составляют земли сельскохозяйственного назначения. Таким образом, уничтожение свойства земли как основы для использования ее в агропромышленных целях считается недопустимым, однако земельные участки приобретаются не только с целью занятия сельскохозяйственной деятельностью, но и для иных целей.
Существование делений земельных участков по их назначению с самого начала обременяет потенциального собственника ограничением их использования, что означает предоставление не полного объема всех прав собственника, а ограниченных вещных прав.
Более того, органы власти имеют право изъять частную собственности для государственных и муниципальных нужд (ст. 56.3 ЗК РФ). В данном случае мы имеем дело с тем, что государство или муниципалитет по умолчанию имеет право на возвращение земельного участка, отданного в так называемое пользование частного лица.
Именно данный аргумент будет иметь особое значение при доказывании излагаемой точки зрения. Следует привести аналогию. Это похоже на сдачу земли в аренду, когда арендатор может заключить договор субаренды, т.е. частично распорядиться судьбой земельного участка, но не спрашивать об этом основного собственника. Собственник, в свою очередь, имеет право в любой момент изъять земельный участок по своему желанию, заплатив компенсацию. Более того, это можно сравнить с правом пожизненного наследуемого владения. Анализируя данные правоотношения, думается, что это отношения не права собственности, а ограниченные вещные права.
Существует еще одно доказательство того, что право собственности является фиктивной категорией. Следует обратить внимание на такой способ защиты, как виндикация. Виндикация - это способ истребования вещи из чужого незаконного владения. Однако стоит обратить внимание на следующий случай, когда вещь не будет возвращена собственнику, поскольку была продана третьим лицом, а покупатель оказался добросовестным.
В данном примере в соответствии с судебной практикой законодатель считает справедливым то, что покупатель приобрел чужую вещь и распорядится чужой вещью вопреки воли собственника. Данный факт подтверждает, что право частной собственности является фиктивной категорией, поскольку распоряжение вещью, что является ядром права собственности как явления, в данном случае отбирается у собственника без его на то желания.
Еще одним аргументом будет являться то, что в римском праве не было разграничений на недра и земельный участок. Именно поэтому в римском праве существовало право собственности на недвижимость: "Праву Древнего Рима категория "участок недр" не была известна, а сами недра, являясь составной частью земельного участка, не могли рассматриваться отдельно от него". С этой точки зрения некорректно называть правом собственности то, что им не является и что утратило свой изначальный смысл.
Следуя принципу единства земельного участка и строения на нем, мы можем заключить, что строения также не могут находиться в частной собственности.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что интересы частных лиц в отношении недвижимости не учитываются, так как право частной собственности ограничивается очень многими положениями, как рациональными и справедливыми, например изъятием земельного участка в чрезвычайном положении, так и нерациональными, например использованием недр, развитием территории и др.
Полагаем, что данные положения нерациональны потому, что покупка земельного участка частным лицом предполагает выбор данного участка не только с прямыми интересами, но и с косвенными: удаленность от определенной местности и др. Изъятие участка - это изъятие индивидуально-определенного объекта, объекта, не являющегося взаимозаменяемым, это прямое нарушение интересов частных лиц и нарушение права собственности, понятие которого было заложено еще в Древнем Риме.