О некоторых проблемах правового регулирования товариществ собственников недвижимости в Российской Федерации
В статье рассматриваются возникающие на практике проблемы, связанные с правовым регулированием товариществ собственников недвижимости, предлагаются меры, направленные на устранение некоторых из существующих проблем и противоречий.
Ключевые слова: некоммерческие организации, корпорации, товарищество собственников недвижимости, решения общих собраний, подсудность, корпоративные отношения, корпоративные споры.
The article examines the problems arising in practice related to the legal regulation of real estate owners' partnerships, and suggests measures aimed at eliminating some of the existing problems and contradictions.
Key words: non-profit organizations, corporations, real estate owners partnerships, decisions of general meetings, jurisdiction, corporate relations, corporate disputes.
В соответствии со ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) товариществом собственников недвижимости (далее - ТСН) признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимися в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами <1>.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023).
Само понятие "товарищество собственников недвижимости" появилось в отечественном законодательстве после внесения изменений в ГК РФ в 2014 г. В соответствии с подп. 6 п. 8 ст. 3 Федерального закона от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" положения Кодекса о ТСН распространяются на товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ), садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества <2>. До появления ТСН и по сей день российское право оперировало и продолжает оперировать понятием "товарищество собственников жилья", правовой статус которого раскрывается в гл. 13 Жилищного кодекса РФ <3> (далее - ЖК РФ).
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".
<3> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2023).
В ходе реформы законодательства о юридических лицах отечественный законодатель ввел в правовой оборот понятие ТСН, призванное систематизировать и обобщить правовой подход к регулированию сразу нескольких специальных организационно-правовых форм корпоративных некоммерческих организаций. Как уже было сказано выше, к ТСН относятся создаваемые для управления общим имуществом в многоквартирных домах ТСЖ, специальные нормы о которых содержатся в ЖК РФ, садоводческие некоммерческие товарищества (в том числе созданные ранее дачные некоммерческие товарищества) и огороднические некоммерческие товарищества, которые учреждаются гражданами для ведения огородничества и садоводства и существуют в соответствии с правилами, закрепленными в Федеральном законе от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <4>.
--------------------------------
<4> Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ (ред. от 24.07.2023) "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с размещенной на сайте ФНС России статистикой на декабрь 2023 г. в России зарегистрировано 63 291 ТСН, из которых садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества - 8 781, ТСЖ - 38 901 <5>.
--------------------------------
<5>
В каких случаях, помимо перечисленных выше, мы можем учреждать некоммерческую корпоративную организацию в организационно-правовой форме ТСН?
Очевидно, что мы можем создать ТСН в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2023 г. N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности или в общем пользовании собственников гаражей в границах территории гаражного назначения, либо собственников машино-мест, нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах, совместного управления таким имуществом и обеспечения его содержания <6>.
--------------------------------
<6> Федеральный закон от 24 июля 2023 г. N 338-ФЗ "О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Большое число созданных в России ТСН представляет интересы собственников земельных участков и расположенных на них частных домов.
Также мы создаем ТСН для управления общим имуществом, расположенным в нежилых зданиях.
Остановимся на последнем из перечисленных выше случаев.
В соответствии со ст. 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.
Нежилые помещения могут располагаться в жилых зданиях, но большая их часть располагается в зданиях, построенных в иных целях, нежели проживание граждан. Нежилое здание - предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санаторных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей <7>.
--------------------------------
<7> Приказ Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 (ред. от 04.09.2000) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".
Типичным примером нежилого здания является здание, в котором располагаются офисы различных организаций, магазины, места общественного питания, центры оказания различных услуг гражданам и организациям. Довольно часто собственниками помещений в таких зданиях являются граждане и организации, а количество таких собственников в пределах одного объекта капитального строительства (далее - ОКС) может превышать десятки и сотни. В таком нежилом объекте помимо помещений, находящихся в собственности конкретных лиц, без труда можно найти и места общего пользования (далее - МОП), предназначенные не для обслуживания какого-то конкретного помещения, а служащие общим целям всех или многих собственников помещений в здании. Чаще всего к МОП относятся лифты, лестницы, холлы, подвальные и чердачные помещения, машино-места и проч. Перечень МОП всегда индивидуален и зависит от конфигурации здания и целей использования конкретных помещений в нем.
В то время как отношения собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с совместным владением, пользованием и в установленных законом пределах распоряжения МОП, подробно регламентируются в статьях ЖК РФ, аналогичные по сути отношения в нежилых зданиях не регламентируются в России специальными нормами принятого в этих целях нормативно-правового акта.
При этом очевидно, что положения ст. 123.12 ГК РФ распространяются в том числе и на случаи создания ТСН в нежилых зданиях, однако тут речь идет лишь об общих нормах и, по сути, о самой возможности создания ТСН в таких ОКС. При этом на практике возникает достаточное число вопросов, касающихся учреждения и деятельности таких ТСН, которые требуют специального регулирования. В качестве примера таких фундаментальных пробелов можно привести вопрос о том, кто и каким большинством голосов может создавать такое ТСН, или вопрос о том, сколько ТСН может быть создано в одном нежилом здании.
В современном российском законодательстве нет норм, прямо указывающих на путь поиска ответов на эти и многие другие вопросы, связанные с ТСН в нежилых зданиях, однако судебная практика, сформировавшаяся в последние десятилетия, позволяет найти выход в этой ситуации.
Так, согласно абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ <8>.
--------------------------------
<8> Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".
Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ <9>.
--------------------------------
<9> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Продемонстрированный в указанных выше судебных актах подход представляется справедливым, поскольку правовая природа отношений, возникающих между собственниками помещений в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании действительно мало чем отличается от природы отношений, складывающихся по такому же поводу между собственниками помещений в жилом доме. Отсутствие значимой специфики таких отношений в нежилых зданиях свидетельствует об отсутствии необходимости разработки и принятия специального нормативно-правового акта, регламентирующего эту сферу правоотношений.
В то же время, учитывая, что современные положения действующей Конституции РФ не позволяют отнести судебные акты к источникам права, представляется обоснованным закрепление в законодательстве прямого указания на применимость положений ЖК РФ, регулирующих создание и деятельность ТСН, к случаям учреждения и эксплуатации ТСН в нежилых зданиях.
Еще одним белым пятном на карте правового регулирования ТСН, представляющим практический интерес, является проблема определения подсудности споров, связанных с оспариванием решений общего собрания членов ТСН.
Требования о признании недействительными решений высшего коллегиального органа управления ТСН представляют из себя один из самых востребованных на практике механизмов защиты прав участников гражданско-правовых сообществ, объединяющих владельцев недвижимого имущества.
Положения гл. 9.1 ГК РФ, посвященные решениям собраний, позволяют участникам ТСН обращаться в суд с иском о признании решения собрания недействительным. При этом если мы взглянем на конкретные примеры из судебной практики, то обнаружим, что такие требования рассматривают как суды общей юрисдикции, так и арбитражные суды <10>. Если обобщить доступные в справочной правовой системе "КонсультантПлюс" сведения о таких делах, то получается, что приблизительно каждое пятое дело о признании недействительным решения общего собрания членов ТСН рассматривается арбитражными судами, в то время как четыре из пяти подобных дел будут разрешены в судах общей юрисдикции. Тенденция налицо, однако остается открытым вопрос, почему некоторые споры все-таки попадают в арбитражные суды. Попробуем разобраться в истоках проблемы.
--------------------------------
<10> См., например: Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2023 г. N 18АП-7040/2023 по делу N А76-21926/2022; Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июня 2022 г. N 88-15099/2022; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 февраля 2021 г. N Ф05-25094/2020 по делу N А41-78386/2019; Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 9 августа 2023 г. N 88-19293/2023 по делу N 2-1956/2022.
В ст. 225.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ содержится норма о подсудности корпоративных споров арбитражным судам <11>. При этом законодатель указывает, что арбитражные суды рассматривают дела по спорам, связанным с созданием юридического лица, управлением им или участием в юридическом лице, являющемся коммерческой организацией, а также некоммерческой организацией, объединяющей коммерческие организации и (или) индивидуальных предпринимателей.
--------------------------------
<11> Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (ред. от 25.12.2023).
Развивая положения указанной выше нормы, Верховный Суд РФ в п. 113 уже упоминавшегося выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 указал, что к компетенции арбитражных судов относится рассмотрение споров о признании недействительными решений собраний участников и иных органов коммерческих организаций, ассоциаций (союзов) коммерческих организаций, иных некоммерческих организаций, объединяющих коммерческие организации и (или) индивидуальных предпринимателей (далее - ИП), некоммерческих организаций, являющихся в соответствии с федеральным законом саморегулируемыми организациями и объединяющими субъектов предпринимательской деятельности, а также решений собраний участников гражданско-правовых сообществ, не являющихся юридическими лицами, но объединяющих вышеуказанных юридических лиц и (или) ИП. Споры о признании недействительными решений собраний участников иных гражданско-правовых сообществ рассматриваются судами общей юрисдикции, если иное не установлено законом, например ст. 15 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Исходя из приведенных выше норм и их толкования Верховным Судом РФ на практике участники судебных процессов делают не всегда однозначные выводы. В случаях, когда членами ТСН в нежилом здании являются только юридические лица и ИП, может казаться уместным довод о том, что раз речь идет о нежилом здании и члены ТСН не граждане, а субъекты предпринимательской деятельности, то спор должен рассматриваться в арбитражном суде. Также в подобных спорах можно повстречать мнение о том, что даже если не все собственники помещений в нежилом здании юридические лица и ИП, то у них не может быть в подобном споре интереса, не связанного с предпринимательской деятельностью, поскольку нежилое здание должно использоваться только в коммерческих целях.
Однако представляется, что отнесение на практике споров о признании недействительным решения общего собрания ТСН к компетенции арбитражных судов ошибочно. Такие споры могут инициироваться не только членами ТСН, но и собственниками помещений в здании, чьи законные права и интересы затрагиваются такими решениями, независимо от того, являются они членами ТСН или нет. При этом правовая природа таких споров не имеет отношения к коммерческой деятельности, а связана исключительно с правом общей долевой собственности на общее имущество в здании. При этом в спорах, инициированных членами ТСН, присутствует и корпоративный элемент, ведь речь идет о корпоративных отношениях, связанных с управлением некоммерческой корпорацией, но, даже учитывая это обстоятельство, мы не можем говорить о коммерческом характере отношений, которые возникают в связи с созданием и деятельностью ТСН, а следовательно, и относить такие споры к компетенции арбитражного суда.
Для устранения существующей на практике неопределенности в вопросе подсудности и исключения возможности суда общей юрисдикции отказаться от рассмотрения заявления о признании недействительным решения общего собрания ТСН, передав его по подсудности в арбитражный суд, необходимо закрепить в действующем законодательстве специальную норму, содержащую указание на возможность обращения члена ТСН или владельца объекта недвижимости, с существованием которого связано такое ТСН, с иском о признании решения общего собрания членов ТСН недействительным в суд общей юрисдикции по месту регистрации такого товарищества.
