О торгах арестованных объектов недвижимости
Арестованное имущество реализуется на публичных торгах, которые проводятся в рамках исполнительного производства.
Реализуют его территориальные органы Росимущества или специализированные организации, которые привлекает Росимущество.
Информация о проведении торгов (извещения) по продаже арестованного имущества размещается на официальном сайте Российской Федерации ГИС "Торги", вид торгов "Реализация имущества должников".
Согласно пункту 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" <1> с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
--------------------------------
<1> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" // Бюллетень Верховного Суда РФ. Январь. 2016. N 1.
В частности, такими лицами могут быть участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.
Лицо может быть заинтересовано в оспаривании публичных торгов и в том случае, когда исполнительное производство, в ходе которого проводились эти торги, окончено фактическим исполнением.
Далее рассмотрим конкретные примеры из судебной практики за 2022 - 2023 годы по данной проблематике.
Дело N 1: о признании незаконными постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги и заявки на торги арестованного имущества, обязании устранить допущенные нарушения путем выставления арестованного имущества на торги в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом и исполнительным листом <2>.
--------------------------------
<2> Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2022 N Ф05-22352/2022 по делу N А40-68953/2022.
Обстоятельства: должник утверждает, что пристав самостоятельно изменил порядок реализации имущества, объединив его в один лот.
Решение: в удовлетворении требования отказано, поскольку вступивший в силу судебный акт не содержит указаний на то, что имущество должно быть передано на торги двумя отдельными лотами, недвижимое имущество, заложенное по двум договорам, является одним и тем же имуществом <3>.
--------------------------------
<3> Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2023 N 305-ЭС22-26454 по делу N А40-68953/2022.
Дело N 2: о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, торгов в электронной форме по продаже арестованного имущества - квартиры и применении последствий недействительности сделки <4>.
--------------------------------
<4> Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.08.2023 N Ф07-10166/2023 по делу N А66-11885/2020.
Обстоятельства: финансовый управляющий ссылается на то, что квартира реализована по заниженной цене.
Решение: в удовлетворении требования отказано, поскольку реализация спорной квартиры произошла на торгах в рамках исполнительного производства на основании вступившего в законную силу судебного акта, которым установлена начальная продажная цена имущества <5>.
--------------------------------
<5> Определение Верховного Суда РФ от 29.11.2023 N 307-ЭС23-23152(1,2) по делу N А66-11885/2020.
Дело N 3: о признании незаконным бездействия судебного пристава, признании постановления о передаче имущества на торги недействительным.
Обстоятельства: должник полагает, что оспариваемое постановление судебного пристава не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы, а также ссылается на допущенное судебным приставом бездействие, выразившееся в несвоевременном направлении оспариваемого постановления <6>.
--------------------------------
<6> Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.04.2023 N Ф10-1257/2023 по делу N А35-4038/2021.
Решение: в удовлетворении требования отказано, поскольку спорное нежилое помещение должника не было исключено из описи арестованного имущества, следовательно, оспариваемое постановление соответствует закону, порядок направления должнику копии постановления о передаче арестованного имущества на торги соблюден <7>.
--------------------------------
<7> Определение Верховного Суда РФ от 25.08.2023 N 310-ЭС23-14832 по делу N А35-4038/2021.
Дело N 4: о возврате суммы, уплаченной по договору купли-продажи имущественных прав на торгах <8>.
--------------------------------
<8> Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.02.2023 N Ф09-9988/22 по делу N А50-29003/2021.
Обстоятельства: покупатель указал, что не смог зарегистрировать право собственности на квартиру, полагал, что на торгах реализовано несуществующее право требования, так как договор долевого участия в строительстве первоначальным дольщиком не оплачен.
Решение: в удовлетворении требования отказано, так как торги и договор недействительными не признаны, на торгах отчуждено арестованное и находящееся в залоге имущество, сведения о котором носят открытый характер, ответчик (уполномоченный орган в сфере управления государственным имуществом) не нарушал прав покупателя, требования о передаче жилого помещения к застройщику-банкроту не предъявлены <9>.
--------------------------------
<9> Определение Верховного Суда РФ от 30.05.2023 N 309-ЭС23-6986 по делу N А50-29003/2021.
Дело N 5: о пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными торгов и договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки <10>.
--------------------------------
<10> Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2023 N 305-ЭС20-14249(4) по делу N А41-16675/2019.
Решение: дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, поскольку заслуживают внимания доводы заявителя о том, что ни в одной из публикаций конкурсный управляющий не раскрыл информацию об истечении срока ареста, эти сведения не были доступны обычным участникам рынка.
Фактически на торги был выставлен проблемный актив - дорогостоящее имущество, арестованное в пользу ФНС России, что, безусловно, снизило круг потенциальных участников торгов и повлияло на цену продажи.
Договор купли-продажи заключен на иных условиях, существенно отличающихся от условий оферты, изложенных конкурсным управляющим в публикациях о торгах, - реализовано имущество, свободное от обременения в виде ареста. Действия сторон по изменению условия договора, сформулированного в документации о торгах и значительным образом влиявшего на их результат, могли указывать на то, что в отношении арестованного бизнес-центра договор купли-продажи не был заключен, а в отношении бизнес-центра, не обремененного правами третьего лица, торги не проводились и был заключен обычный прямой договор.
Такие действия могут быть квалифицированы как обход норм о продаже имущества несостоятельного должника на торгах, а договор, условия которого изменены по сравнению с условиями документации о торгах, - как ничтожная сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц - кредиторов несостоятельного продавца <11>.
--------------------------------
<11> Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2023 N 305-ЭС20-14249(4) по делу N А41-16675/2019.
Дело N 6: о признании недействительными торгов по реализации арестованного имущества должника, заключенного по результатам торгов договора купли-продажи арестованного имущества, применении последствий недействительности сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) <12>.
--------------------------------
<12> Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.05.2023 N Ф06-2913/2023 по делу N А06-7077/2021.
Решение: в удовлетворении требования отказано, поскольку не доказано злоупотребление правом при реализации арестованного имущества со стороны организатора торгов, должника и покупателя, установлено, что денежные средства, поступившие от продажи имущества, находятся на депозитном счете службы судебных приставов-исполнителей, не подтвержден факт реализации арестованного имущества по заниженной цене или нарушения порядка проведения торгов <13>.
--------------------------------
<13> Определение Верховного Суда РФ от 29.09.2023 N 306-ЭС23-17548 по делу N А06-7077/2021.
Дело N 7: о пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными результатов торгов по реализации имущества должника.
Обжалуемый результат спора: в удовлетворении требования отказано, поскольку жилой дом и земельный участок были реализованы по результатам открытых торгов, с заблаговременной публикацией сообщения о проведении торгов с целью привлечения максимально возможного количества потенциальных покупателей; порядок проведения торгов был соблюден. Нарушения прав потенциальных покупателей или лиц, участвующих в деле о банкротстве, не установлено <14>.
--------------------------------
<14> Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2023 N 305-ЭС21-26263(2) по делу N А40-83568/2017.
Вывод
Основанием для признания торгов недействительными может быть только существенное нарушение порядка их проведения, которое повлияло на определение победителя торгов. При этом лицу также необходимо доказать факт нарушения его прав и интересов с помощью применения последствий недействительности договора, который заключен на торгах, которые повлияли нарушения на результат торгов.
Если суд признает торги недействительными, договор с их победителем также будет недействительным (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Также со своей стороны отметим, что судебная практика неоднозначна. Каждый случай индивидуален и подлежит отдельному рассмотрению и анализу, который должен быть основан на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Будем и дальше следить за судебной практикой по данной категории дел.
