Понятие недвижимости сквозь призму градостроительного права
В статье рассматривается понятие недвижимого имущества через призму институтов публичного права, анализируется, тождественны ли критерии для разграничения капитальных и некапитальных строений критериям деления на движимое и недвижимое имущество и можно ли их использовать в спорах о том, является ли то или иное строение недвижимым имуществом. Исследуется зарубежный опыт квалификации прочной связи с землей, наиболее интересными из которого представляются положения законодательства США о мануфактурных домах. Рассматриваются признаки, позволяющие выявить прочную связь с землей и невозможность перемещения, как факторы, влияющие на квалификацию строения в качестве капитального, а вещи - в качестве недвижимой, отмеченные в судебных делах. Среди них наличие фундамента и характер связи с ним, проведение значительных земляных работ, сборно-разборность конструкции, наличие инженерных сетей и коммуникаций.
Ключевые слова: недвижимость, объект капитального строительства, некапитальное строение, мануфактурные дома, сборно-разборные конструкции.
The article considers the concept of real estate through the prism of public law institutions, analyses whether the criteria for distinguishing between capital and non-capital structures are identical to the criteria for division into movable property and real estate, and whether they can be used in disputes about whether a particular structure is a real estate. Foreign experience of qualification of a "strong connection with the land" is studied, the most interesting of which seems to be the provisions of the U.S. legislation on manufactured homes. The article considers the features that allow to identify a strong connection with the land and impossibility of moving as factors affecting the qualification of a structure as a capital one, and the thing as immovable, noted in court cases. Among them there are the presence of the foundation and the nature of the connection with it, significant excavation works, prefabrication and dismantling of the structure, the presence of engineering networks and communications.
Key words: real estate, the object of capital construction, non-capital construction, manufactured homes, demountable structures.
Сложно найти ученого - специалиста по недвижимости, который не раскритиковал бы легальное понятие недвижимого имущества. Возможно, это связано с тем, что чаще всего определение недвижимости рассматривается только в плоскости цивилистики, а между тем корни этого понятия могут вести в публичные отрасли права, в сферу градостроительного права. Взаимная экспансия публичного и частного права, т.е. проникновение публичных начал в частное право и имплементация частноправовых институтов в отрасли публичного права, - неизбежное явление, процесс взаимообогащения науки и практики правоприменения, на который обращают внимание и ученые-цивилисты. Так, одноименный блок вопросов ("Взаимная экспансия публичного и частного права") уже не первый год включается в повестку Ежегодных научных чтений памяти профессора С.Н. Братуся <1>, а в рекомендациях, принятых по итогам XV чтений в 2020 году <2>, первым пунктом отмечается усложнение социально-экономических отношений и необходимость при развитии законодательства, регулирующего их, обращать в числе прочего внимание на междисциплинарные связи правовых институтов.
--------------------------------
<1> XV Ежегодные научные чтения памяти профессора С.Н. Братуся на тему "Модернизация гражданского законодательства".
<2> Рекомендации по итогам XV Ежегодных научных чтений памяти профессора С.Н. Братуся на тему "Модернизация гражданского законодательства".
Далее мы хотим продемонстрировать, как зацикленность взглядов ученых на одной отрасли права приводит в тупик при попытке найти содержание понятия недвижимого имущества. Дискуссия о разграничении вещей на движимые и недвижимые в постсоветской науке существует, пожалуй, с принятия первой части ГК РФ и продолжается по сей день <3>. Стоит отметить важные моменты, касающиеся разделения движимых и недвижимых вещей, получившие отражение в цивилистической доктрине и судебной практике.
--------------------------------
<3> В рамках настоящего исследования мы не будем углубляться в подробное изложение всех позиций, довольно подробный обзор главенствующих точек зрения с историей вопроса изложен в работе: Егоров Н.Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. N 7. С. 4 - 29.
1. Отвергнута концепция регистрации <4>. Ранее существовала точка зрения, что недвижимость - это только то, что зарегистрировано в реестре. Верховный Суд РФ поставил жирную точку в этой дискуссии, указав, что государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости <5>. Вместе с концепцией регистрации по тем же причинам утратил популярность такой признак недвижимости, как наличие кадастрового или технического паспорта <6>.
--------------------------------
<4> Обзор истории появления и вырождения признаков недвижимости см.: Алексеев В.А. Прочная связь с землей как единственный признак недвижимой вещи // Вестник экономического правосудия РФ. 2017. N 12. С. 80 - 94.
<5> Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
<6> Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. М., 2017. С. 23.
2. В науке гражданского права набирает популярность концепция единого объекта, когда здания и строения признаются составной частью земельного участка, наиболее яркие представители этой концепции - Е.А. Суханов <7>, Р.С. Бевзенко <8>.
--------------------------------
<7> Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4. С. 6 - 16.
<8> Бевзенко Р.С. Указ. соч. С. 69 - 70.
3. Дискуссионной остается концепция правомерности создания, согласно которой незаконно возведенный объект не может являться недвижимостью. В практике по конкретным делам суды до сих пор применяют указанную концепцию <9>, в современных публикациях некоторые авторы продолжают придерживаться этого признака <10>. Однако начинает набирать популярность позиция, согласно которой наличие разрешения на строительство и другой документации не может однозначно указывать на недвижимый характер <11>. С этой точкой зрения стоит согласиться, поскольку закон связывает с понятием капитальности и недвижимости физические признаки, а не правовые (по аналогии с концепцией регистрации).
--------------------------------
<9> См. об этом: Алексеев В.А. Указ. соч.
<10> Скопенко О.Р. Понятие недвижимого имущества в современном российском законодательстве: проблемы и пути их решения // Право и экономика. 2022. N 3; Волков Г.А. Понятие недвижимого имущества: публично-правовой аспект // Экологическое право. 2018. N 4.
<11> Постановление АС Волго-Вятского округа от 24.11.2021 N Ф01-5758/2021 по делу N А31-2566/2020.
Таким образом, остается только критерий прочной связи с землей, т.е. невозможности перемещения без существенного ущерба назначению, указанный в ст. 130 ГК РФ.
С учетом оценочных категорий этот критерий деления подвергается существенной критике, а Росреестр пытается уже не первый год изменить ст. 130 и отличительные признаки недвижимости. Так, в 2022 году на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов был опубликован проект федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе", разработанный Росреестром <12>. В законопроекте среди прочего предлагалось убрать критерий прочной связи с землей и добавить вместо этого как признак недвижимости "создание в результате строительства". Однако по итогам процедуры оценки регулирующего воздействия законопроект получил отрицательный отзыв и не был направлен в Государственную Думу РФ. Из его текста было выделено, что дополнительным признаком недвижимости является наличие фундамента. Авторы отрицательного заключения посчитали, что наличие фундамента - это и есть прочная связь с землей, таким образом, законопроект в этой части не порождает нового регулирования. Хотя по поводу фундамента не все так однозначно, об этом будет подробно написано далее.
--------------------------------
<12> Федеральный портал проектов нормативных правовых актов.
Ранее авторы законопроекта предлагали добавить еще один критерий разграничения: если объект находится на земле исключительно под собственной тяжестью, предлагается считать его движимым имуществом <13>. Позднее он был исключен из текста, видимо потому, что не выдерживал никакой критики. Иначе можно было бы признать палатку, закрепленную колышками к земле, недвижимостью, поскольку она находится на земле не исключительно под собственной тяжестью.
--------------------------------
<13> См.: Трубилина М. Росреестр предлагает изменить понятие "недвижимости" // Российская газета. 2022. 28 марта.; Крючкова Е. Недвижимость отрывают от земли // Коммерсантъ. 2022. 3 марта.
Стоит отметить, что критерий прочной связи с землей - это не новелла постсоветского законодательства, аналогичный способ разграничения применялся еще в России начала XX века: "Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи" <14>. Еще в 1914 году Г.Ф. Шершеневич отмечал, что "вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью" <15>, приводя в пример распространенную практику переноса деревянной избы и предвосхищая развитие строительной техники, позволяющей свободно перемещать многоэтажные дома. Полагаем, что ст. 130 ГК РФ лучше оставить в неизменном виде, а вместо ее изменения разобраться уже в том, что такое прочная связь с землей. По крайней мере пока наша правовая система не наберется сил, чтобы перейти к концепции единого объекта.
--------------------------------
<14> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М., 2005. С. 169.
<15> Там же. С. 170.
Да, согласимся, что зачастую в спорных случаях без специальных познаний сложно понять, что перед нами: недвижимость или движимое имущество. Так, В.А. Алексеев приходит к выводу о том, что основным способом определить, является ли вещь недвижимой, может быть только заключение специалиста в области архитектуры и строительства <16>. С этим нельзя однозначно согласиться, суды не всегда берут за основу заключения специалистов и экспертов, подчеркивая, что недвижимость и капитальность - это правовые категории, и суд сам должен давать квалификацию вещи <17>.
--------------------------------
<16> Алексеев В.А. Указ. соч.
<17> Так, в уже упомянутом деле N А32-16307/2021 суд именно по этой причине не согласился с выводами эксперта.
С точки зрения закона нигде не установлена обязанность доказывания капитальности и недвижимого характера объекта именно заключениями специалиста или эксперта (это не тот случай, когда назначение экспертизы предписано законом по ч. 1 ст. 82 АПК РФ), а при наличии таких заключений судьи не связаны доводами, изложенными в них.
Заключения эксперта и специалиста - это разновидность доказательств, которые оцениваются судом наряду с другими (ст. 71 АПК РФ, ст. 67 ГПК РФ). С практической точки зрения было бы опрометчивым решением связывать разрешение спора с заключением эксперта и специалиста. Во-первых, не все споры связаны с пограничными случаями (в некоторых можно определить, что перед нами, и без специальных познаний - по внешнему виду, исходя из какого-нибудь акта обследования с фотофиксацией), а во-вторых, если объект фактически переместили <18>, то зачем привлекать экспертов. И, наконец, в-третьих, признаки капитальности и недвижимости можно установить из технической документации (проекты, чертежи, технический паспорт и т.д.).
--------------------------------
<18> Например, Постановление АС Уральского округа от 11.02.2021 N Ф09-314/21 по делу N А60-68539/2019, где павильон автомойки перевезли с одной улицы на другую, это было признано безусловным признаком возможности перемещения.
Хотя это не обязательно (и не стоит делать обязательным), на практике в подавляющем большинстве случаев при подобных спорах стороны и сам суд обращаются к помощи специалистов. Однако самим специалистам и экспертам не помешало бы наличие более четких критериев.
При исследовании вопроса стоит также обратиться к зарубежному опыту квалификации прочной связи с землей. Наиболее близкое к российскому правопорядку регулирование системы недвижимых вещей мы найдем во Франции и Австрии. Так, Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) <19> тоже использует критерий прочной связи с землей: относятся к недвижимости предметы, которые собственник навсегда прикрепил к земельному участку (ст. 524). Предполагается, что собственник прикрепил к своему земельному участку движимые предметы навсегда, когда они соединены с ним гипсом, или известью, или цементом либо когда они не могут быть отделены без их разрушения или повреждения либо без разрушения или повреждения части земельного участка, к которому они прикреплены (ст. 525).
--------------------------------
<19> Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона). М., 2012.
Интересно, что недвижимостью по ГК Франции могут выступать статуи. В России тоже практикуется регистрация статуй или памятников в качестве объектов капитального строительства. Любой из вас может зайти на Публичную кадастровую карту <20> и посмотреть, какие из памятников в вашем городе внесены в реестр. Так, например, в Екатеринбурге зарегистрированы как объекты капитального строительства памятники Я.М. Свердлову (кадастровый номер 66:41:0000000:183831), В.И. Ленину (кадастровый номер 66:41:0301901:258), изобретателю радио А.С. Попову (кадастровый номер 66:41:0701901:47), а вот довольно известный в городе Памятник воинам Уральского добровольческого танкового корпуса (на Привокзальной площади) в реестр не включен. Воздержимся от критики отнесения статуй и памятников к объектам недвижимости и капитального строительства, вряд ли в этом есть какая-то серьезная правовая проблема, будем считать это отсылкой к французскому правопорядку. В Австрии, так же как и в России, используется критерий невозможности перемещения: к движимым относятся вещи, которые без нарушения их субстанции могут быть перемещены с одного места на другое (§ 293 Австрийского гражданского уложения <21>). Здесь мы видим еще меньше конкретики.
--------------------------------
<20> Публичная кадастровая карта.
<21> Всеобщий гражданский кодекс Австрии. М., 2011.
Эти два примера приводятся не в целях комплексного анализа понятия объекта недвижимости в разных странах, таких работ достаточно, а больше в качестве иллюстрации того, что если мы будем и дальше обращаться к пониманию недвижимости времен римского права без отрыва от других отраслей законодательства (градостроительное право) и даже других отраслей знаний (архитектура и строительство), то вряд ли откроем какие-то новые грани такого понятия.
Наиболее развернутые признаки прочной связи с землей и невозможности перемещения мы найдем в градостроительном законодательстве США. Речь пойдет об изготовленных или мануфактурных домах <22> (manufactured home). Они изготовлены на заводе, легко возводятся и имеют возможность транспортировки. Но это не одно и то же, что трейлер. Мануфактурный дом - полноценное жилье со всеми коммуникациями. Несмотря на экстремальные погодные условия, в Северной Америке очень распространено использование легковозводимых передвижных домов, в стране насчитывается порядка 8,6 млн готовых домов, это около 6,5% национального жилищного фонда <23>.
--------------------------------
<22> Вариантов перевода словосочетания manufactured home достаточно много, но для терминологической ясности далее для этого термина будем использовать "мануфактурный дом".
<23> Mandelker D.R. Zoning Barriers to Manufactured Housing // The Urban Lawyer. 2016. Vol. 233. P. 235.
Если сравнить с нашим законодательством, то мануфактурные дома в США похожи на наши некапитальные строения - не требуют получения разрешения на строительство, не являются объектами недвижимости. Однако в некоторых случаях мануфактурный дом может приобрести статус недвижимости. Согласно ч. 3282 раздела 24 Свода федеральных нормативных актов США <24> мануфактурный дом станет модульным (если сравнить с нашим законодательством, то будет считаться капитальным) при наличии следующих признаков.
--------------------------------
<24> Title 24 of the CFR // Code of Federal Regulations. CFR Title 24 - Housing and Urban Development - один из 50 разделов, входящих в Свод федеральных нормативных актов США (CFR), содержит в себе свод правил, издаваемых федеральными агентствами в области жилищного строительства и городского развития.
1. Сооружение предназначено только для возведения или установки на постоянно монтируемом фундаменте. Оно соответствует этому критерию, если во всех письменных материалах и сообщениях, касающихся установки, включая, помимо прочего, проекты, чертежи и инструкции по установке или монтажу, указано, что сооружение должно быть установлено на постоянном фундаменте.
Далее дается подробное разъяснение, что такое постоянный фундамент: это система опор, включая опоры, частично или полностью ниже уровня земли, которая:
а) способна без разрушения передавать все расчетные нагрузки, создаваемые конструкцией или на нее, в почву или коренную породу;
б) размещена на достаточной глубине ниже уровня земли, чтобы предотвратить повреждение морозом;
в) построена из бетона, металла, обработанного пиломатериала, дерева или кирпичной кладки.
2. Конструкция не предназначена для перемещения после возведения или установки на построенном на месте постоянном фундаменте. Сооружение соответствует этому критерию, если во всех письменных материалах и сообщениях, касающихся возведения или монтажа, включая, помимо прочего, проекты, чертежи, расчеты и инструкции по монтажу, указано, что оно не предназначено для перемещения после того, как будет возведено или установлено, и если тягово-сцепное устройство или ходовая часть, включающая в себя оси, тормоза, колеса и другие части шасси, которые работают только во время транспортировки, являются съемными и предназначены для снятия перед монтажом или установкой на сооруженном на месте постоянном фундаменте.
3. Конструкция спроектирована и изготовлена в соответствии с определенными строительными нормами и правилами, предусмотренными для капитального строительства (перечислены все нормативные акты, например Национальный электротехнический кодекс, Единый сантехнический кодекс и т.д., здесь приводить весь перечень нецелесообразно).
4. Насколько известно изготовителю, конструкция не предназначена для использования, кроме как на построенном на месте постоянном фундаменте.
Полагаем, что эти развернутые признаки связи с землей можно использовать при формулировке критериев в российском праве, тем более что все изложенное касается технических характеристик, а не правовых признаков, физическая связь с землей одинакова, что в России, что в США, особенно если учитывать сходство в многообразии климатических зон обеих стран.
Однако перечисленные признаки прочной связи с землей мануфактурных домов характерны для градостроительного законодательства, т.е. для публичного права, и здесь мы переходим к вопросу, возможно ли использовать публично-правовые признаки капитальных и некапитальных строений для квалификации имущества как движимого или недвижимого.
Вернемся к российскому законодательству и попробуем разобраться, тождественны ли критерии для разграничения капитальных и некапитальных строений. Напомним определение некапитальных строений. Согласно п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ некапитальные строения, сооружения - это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик. Здесь мы видим те же самые критерии, что и в п. 1 ст. 130 ГК РФ: прочная связь с землей и невозможность перемещения без существенного ущерба назначению. Семантическая разница понятий видится только в том, что в ГрК РФ между признаками "прочная связь с землей" и "невозможностью перемещения" стоит союз "и", что дает простор для толкования относительности самостоятельности каждого из них, а в ГК РФ невозможность перемещения - это разъяснение того, что такое прочная связь с землей. Однако, возможно, это просто недостаток юридической техники ГрК РФ, потому как союз "и" можно растолковать и как включение невозможности перемещения в прочную связь с землей.
На данное заявление могут последовать возражения, что объект капитального строительства и рукотворный объект недвижимости - это не одно и то же. Высшие судебные инстанции неоднократно высказывались на эту тему, правда с противоположными точками зрения.
1. В 2008 году Верховным Судом РФ было высказано мнение о том, что объект недвижимости и объект капитального строительства - тождественные понятия: "Вывод суда о том, что понятие "объекты недвижимости" не тождественно понятию "объекты капитального строительства", содержащемуся в части 3 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, - результат неправильного несистемного толкования норм как оспариваемого, так и федеральных законов" <25>.
--------------------------------
<25> Определение ВС РФ от 03.12.2008 N 9-Г08-19.
2. В 2013 году ВАС РФ, напротив, сделал вывод о том, что это не одно и то же: "...термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому им нельзя подменять правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иные отраслевую принадлежность, объем и содержание" <26>.
--------------------------------
<26> Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012.
В развитие второй позиции О.А. Жаркова отмечает, что в судебной практике частенько путают данные понятия и квалифицируют признак прочной связи с землей через признак капитальности <27>. Также автор полагает, что объект капитального строительства может выступать объектом оборота, объектом отношений, регулируемых гражданским законодательством, только после постановки на кадастровый учет вновь созданного объекта и государственной регистрации прав на него <28>. Однако это противоречит обозначенной позиции Верховного Суда РФ, согласно которой регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости и в целом не учитывает утрату актуальности концепции регистрации.
--------------------------------
<27> Жаркова О.А. Правовая природа объекта капитального строительства в свете норм градостроительного законодательства // Правоведение. 2013. N 3. С. 92.
<28> Жаркова О.А. Создание нового объекта недвижимости: публичное и гражданское законодательство // Закон. 2022. N 4.
В редких случаях суды ссылаются на указанное Постановление Президиума ВАС РФ, видимо в тех случаях, когда нет желания признавать вещь недвижимостью, несмотря на наличие у спорного объекта признаков объекта капитального строительства <29>. Однако полагаем, что это неверное толкование позиции ВАС РФ.
--------------------------------
<29> См., напр.: Постановления АС Волго-Вятского округа от 22.03.2023 N Ф01-143/2023 по делу N А82-18625/2021; от 25.01.2023 N Ф01-8286/2022 по делу N А82-18623/2021.
Никто не спорит, что объект недвижимости и объект капитального строительства - это разные правовые категории, имеющие разную правовую принадлежность. Речь идет о тождественности такого признака этих объектов, как прочная связь с землей и невозможность перемещения без существенного ущерба назначению. Полагаем, что ГК РФ и ГрК РФ под содержанием этого признака предполагают одно то же.
Это находит и подтверждение в судебной практике. Мы исследовали все судебные акты арбитражных судов округов за последние пять лет, где есть одновременные ссылки на ст. 130 ГК и п. 10, 10.2 ГрК РФ, выделили из них те, которые касаются квалификации вещи как недвижимой. В подавляющем большинстве судебных дел суды при квалификации вещи как движимой или недвижимой ссылаются на понятия объекта капитального строительства и некапитального строения из ГрК РФ, в основном это споры о признании права собственности, сносе самовольной постройки и обжалование отказа в государственной регистрации <30>. Лишь только в трех из 24 исследованных дел суды противопоставили эти понятия <31>. В деле N А32-16307/2021 выражено скорее несогласие с мнением эксперта, который квалифицировал объект как капитальный, на что суд высказался следующим образом: "квалификация ответчиком строения как недвижимого имущества со ссылкой на его капитальность является ошибочной", поскольку "понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку, отвечает ли капитальный объект признакам объекта недвижимости или нет".
--------------------------------
<30> См.: Постановления АС Волго-Вятского округа от 24.11.2021 N Ф01-5758/2021 по делу N А31-2566/2020; от 05.03.2021 N Ф01-557/2021 по делу N А38-6638/2019; от 21.10.2019 N Ф01-5263/2019 по делу N А38-5941/2018; АС Восточно-Сибирского округа от 15.03.2023 N Ф02-690/2023 по делу N А33-28048/2021; от 16.04.2021 N Ф02-1342/2021 по делу N А58-3861/2020; АС Дальневосточного округа от 10.03.2021 N Ф03-31/2021 по делу N А73-287/2018, АС Западно-Сибирского округа от 08.09.2021 N Ф04-4914/2021 по делу N А70-905/2021, АС Московского округа от 18.01.2023 N Ф05-33220/2022 по делу N А40-235/2022; от 26.07.2022 N Ф05-16710/2022 по делу N А40-176960/2020; от 20.12.2021 N Ф05-29804/2021 по делу N А40-298046/2019, АС Поволжского округа от 24.01.2023 N Ф06-26205/2022 по делу N А55-36921/2021, от 23.05.2019 N Ф06-46816/2019 по делу N А12-25549/2018, АС Северо-Кавказского округа от 06.02.2023 N Ф08-14828/2022 по делу N А32-46706/2021; от 13.01.2023 N Ф08-14156/2022 по делу N А32-32957/2021; от 13.09.2022 N Ф08-8393/2022 по делу N А32-40773/2021; от 21.07.2022 N Ф08-5511/2022 по делу N А32-12903/2021; от 08.07.2022 N Ф08-5702/2022 по делу N А32-8308/2021; от 12.09.2019 N Ф08-8027/2019 по делу N А32-20377/2018; АС Уральского округа от 11.09.2019 N Ф09-5911/19 по делу N А50-26689/2018; АС Центрального округа от 22.07.2022 N Ф10-2673/2022 по делу N А14-9348/2021; от 19.10.2021 N Ф10-3810/2021 по делу N А35-2585/2020, от 12.11.2019 N Ф10-5165/2019 по делу N А83-15473/2018.
<31> Уже упомянутые дела N А82-18625/2021, А82-18623/2021 и Постановление АС Северо-Кавказского округа от 20.09.2022 N Ф08-9342/2022 по делу N А32-16307/2021.
Особенно хочется отметить позицию Арбитражного суда Северо-Кавказского округа <32>, который не просто сослался в мотивировочной части на указанные нормы, но и сопоставил их между собой, сделав важный вывод о том, что именно с понятием капитальности строения закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу.
--------------------------------
<32> Постановления АС Северо-Кавказского округа от 08.07.2022 N Ф08-5702/2022 по делу N А32-8308/2021; от 13.01.2023 N Ф08-14156/2022 по делу N А32-32957/2021.
Перечислим признаки капитальности строений, выработанные судебной практикой, используемые в числе прочего при квалификации имущества как движимого или недвижимого.
1. Сборно-разборность конструкции. Возможность легкой разборки конструкции свидетельствует о некапитальности объекта <33>.
--------------------------------
<33> См., напр.: Постановление Девятого ААС от 15.07.2019 N 09АП-23424/2019 по делу N А40-304309/2018, оставлено без изменения судом кассационной инстанции; Постановления АС Московского округа от 09.10.2019 N Ф05-16402/2019 по делу N А40-304309/2018; АС Волго-Вятского округа от 24.11.2021 N Ф01-5758/2021 по делу N А31-2566/2020; АС Восточно-Сибирского округа от 15.03.2023 N Ф02-690/2023 по делу N А33-28048/2021; АС Московского округа от 08.06.2023 N Ф05-11600/2023 по делу N А41-66561/2022, от 18.01.2023 N Ф05-33220/2022 по делу N А40-235/2022; АС Северо-Кавказского округа от 06.02.2023 N Ф08-14828/2022 по делу N А32-46706/2021.
В то же время если строение состоит из неразборных несущих конструкций, связанных между собой, например, сварным швом или монолитным бетоном, то это будет признаком капитальности <34>.
--------------------------------
<34> Постановления АС Поволжского округа от 23.05.2019 N Ф06-46816/2019 по делу N А12-25549/2018; АС Северо-Кавказского округа от 13.01.2023 N Ф08-14156/2022 по делу N А32-32957/2021, от 08.07.2022 N Ф08-5702/2022 по делу N А32-8308/2021.
2. Наличие фундамента и связь с ним. В редких случаях для квалификации строения как капитального принимали во внимание наличие фундамента без какого-либо исследования связи строения с ним и характера самого фундамента <35>. Однако большинство судов считают, что само по себе наличие фундамента не свидетельствует о капитальности объекта, необходимо исследовать, насколько заглублен фундамент, а также связь строения с фундаментом <36>.
--------------------------------
<35> Например, Постановления Восемнадцатого ААС от 21.05.2020 N 18АП-3359/2020 по делу N А34-8111/2019; АС Северо-Кавказского округа от 13.01.2023 N Ф08-14156/2022 по делу N А32-32957/2021.
<36> Постановления Первого ААС от 04.03.2020 N 01АП-11851/2019 по делу N А11-12725/2019; Девятого ААС от 15.07.2019 N 09АП-23424/2019 по делу N А40-304309/2018 (оставлено без изменения судом кассационной инстанции); АС Московского округа от 09.10.2019 N Ф05-16402/2019 по делу N А40-304309/2018, ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.03.2012 по делу N А33-737/2011, ФАС Дальневосточного округа от 06.12.2011 N Ф03-5938/2011 по делу N А51-10408/2010 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 05.04.2012 N ВАС-3987/12); АС Северо-Кавказского округа от 06.03.2022 N Ф08-354/2022 по делу N А32-3444/2020; АС Центрального округа от 27.01.2021 N Ф10-5178/2020 по делу N А62-1052/2020; АС Волго-Вятского округа от 24.11.2021 N Ф01-5758/2021 по делу N А31-2566/2020; АС Московского округа от 20.12.2021 N Ф05-29804/2021 по делу N А40-298046/2019.
3. Проведение значительных земляных работ. В одном из дел сооружение линии электропередачи не признали капитальным, потому что при возведении сооружения не требуется проведения существенных земляных работ <37>.
--------------------------------
<37> Постановление АС Московского округа от 08.06.2023 N Ф05-11600/2023 по делу N А41-66561/2022.
4. Наличие инженерных сетей и коммуникаций. Это вспомогательный признак, обычно отмечается судами в дополнение к характеру связи с землей при признании объекта капитальным и недвижимым <38>. Если же инженерные сети и коммуникации отсутствуют или есть подключение только к электросетям, то это может стать признаком некапитальности строения <39>.
--------------------------------
<38> Постановления АС Поволжского округа от 23.05.2019 N Ф06-46816/2019 по делу N А12-25549/2018; АС Северо-Кавказского округа от 08.07.2022 N Ф08-5702/2022 по делу N А32-8308/2021.
<39> Постановления АС Уральского округа от 11.02.2021 N Ф09-314/21 по делу N А60-68539/2019; АС Волго-Вятского округа от 21.10.2019 N Ф01-5263/2019 по делу N А38-5941/2018.
Возникает вопрос, как применять данные признаки. Представляется, что стоит следовать понятию прочной связи с землей. Прочная связь с землей - это невозможность перемещения без существенного ущерба назначению.
Поэтому в первую очередь необходимо установить, не перемещали ли уже фактически объект, а если нет, то есть ли возможность разобрать его по частям и воздвигнуть на новом месте в неизменном виде (первый признак). Если этот признак установлен, то нет смысла выяснять, каким конкретно образом строение крепилось или крепится к земле.
Если же установлено, что объект разобрать невозможно, то, может быть, его можно переместить целиком, тогда имеет смысл проверить, есть ли заглубленный фундамент и характер связи с ним (второй признак), а при отсутствии фундамента - не проводились ли иные значительные земляные работы (например, при наличии только облегченного фундамента сделали подвальный этаж). Третий признак нет смысла отдельно устанавливать при наличии заглубленного фундамента, поскольку для его сооружения в любом случае потребуется проведение значительных земляных работ. Четвертый признак можно назвать условно-вспомогательным, его нельзя применять как основной, тем более что некапитальный объект можно подключить практически ко всем инженерным сетям и коммуникациям, имеется только законодательный запрет на техническое присоединение к магистральным газопроводам <40>. С теоретической точки зрения его следовало бы вообще исключить из признаков, характеризующих прочную связь с землей, здесь же указано в большей степени для учета в практической юридической деятельности, потому что чем больше признаков установлено, тем более основательна и непоколебима в последующих инстанциях позиция суда в отношении того, является объект капитальным или некапитальным.
--------------------------------
<40> См.: Постановление Правительства РФ от 01.11.2021 N 1898 "Об утверждении Правил технологического присоединения к магистральным газопроводам".
Подводя итог дискуссии, отметим, что понятия объекта недвижимости и объекта капитального строительства не тождественные, однако взаимосвязанные. Да, не все объекты недвижимости - капитальные строения (явно не подпадают под эту категорию земельные участки, участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, помещения и машино-места, последние два не самостоятельные строения, а лишь их части), но все капитальные строения - объекты недвижимости (или части объекта недвижимости). Стоит отметить, что отдельные некапитальные строения как части составной вещи не являются вещью как таковой, не могут быть объектом вещных прав, поскольку относятся к части составной вещи. Однако могут сохранить существование с технической точки зрения в качестве объектов строительства, точно так же как здание, полностью разделенное на помещения и утратившее статус объекта гражданского права, продолжает существовать с технической точки зрения <41> как объект публичного права, например при учете в федеральной информационной адресной системе. Несмотря на эти уточнения, по общему правилу, если перед нами объект недвижимости в виде здания или строения (сооружения), он одновременно при этом является капитальным объектом <42>.
--------------------------------
<41> См. подробнее: Рыбалов А.О. Здание или "общее имущество"? // Вестник экономического правосудия РФ. 2015. N 2. С. 138 - 144.
<42> Данная точка зрения находит поддержку и в научной юридической литературе по вопросам строительства: Еременко М.А. Правовое положение субъектов предпринимательской деятельности в строительной отрасли: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2013. С. 153; Беленькая А.Я. Проблемы квалификации права на объект строительства: Дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004. С. 16. Волков Г.А. Указ. соч. Противоположную точку зрения занимает А.В. Башарин. См.: Башарин А.В. Шагающие дома. К возможности перемещения объектов капитального строительства в российском праве // Закон. 2020. N 11. С. 183 - 195.
Однако в публично-правовых спорах о квалификации объекта как капитального или некапитального тоже порой ссылаются на понятие недвижимости <43>.
--------------------------------
<43> Постановления АС Московского округа от 08.06.2023 N Ф05-11600/2023 по делу N А41-66561/2022, от 05.06.2023 N Ф05-10178/2022 по делу N А40-174942/2021, от 21.09.2022 N Ф05-14639/2022 по делу N А40-240476/2021, от 24.06.2022 N Ф05-12506/2022 по делу N А41-34992/2021; АС Северо-Кавказского округа от 18.11.2019 N Ф08-10013/2019 по делу N А53-15046/2019.
О чем с уверенностью мы можем сказать, так это о том, что любое здание или сооружение, являющееся объектом недвижимости по гражданскому законодательству, должно при этом отвечать критериям капитального объекта, установленным градостроительным законодательством.
Возможно, разъяснение этого обстоятельства на уровне постановления Пленума ВС РФ в совокупности с утверждением критериев <44> капитальности на уровне подзаконных актов градостроительного законодательства помогло бы решить множество споров об отнесении того или иного имущества к недвижимости.
--------------------------------
<44> Примеры подобных нормативно-технических критериев уже существуют: Приказ Минстроя России от 10.04.2020 N 198/пр "О критериях отнесения объектов, указанных в пунктах 4 и 5 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к объектам массового пребывания граждан"; Постановление Правительства РФ от 04.05.2023 N 703 "Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования"; Перечень видов существующих линейных объектов и сетей инженерно-технического обеспечения, при реконструкции или капитальном ремонте которых не применяются положения статьи 52.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 N 2113).