Москва
+7-929-527-81-33
Вологда
+7-921-234-45-78
Вопрос юристу онлайн Юридическая компания ЛЕГАС Вконтакте

О перспективах развития земельно-имущественного законодательства Российской Федерации

Обновлено 09.06.2024 04:29

 

В статье рассмотрены подходы законодательного регулирования правовых отношений в сфере оборота недвижимости и земельных ресурсов и изменения за прошедшие 5 лет, а также обозначены ожидания и перспективы для дальнейшего развития и нормативного правового, и практического обеспечения.

 

Ключевые слова: законодательство, недвижимость, земельные ресурсы, комплексное развитие территорий, зоны с особыми условиями.

 

The article reviews approaches to the legislative regulation of legal relations in the sphere of real estate and land resource turnover, changes of the last five years and describes expectations and prospects of further development, regulatory and practical support.

 

Key words: laws, real estate, land resources, complex territorial development, restricted use areas.

 

Как правило, если мы говорим о земле как о природном ресурсе, то в большинстве случаев разговор начинается с того, что это один из главных источников экономической деятельности, ограниченный и невосполнимый по своему объему (ссылаясь в качестве подтверждения на известную фразу Марка Твена). Однако развитие современных технологий и законодательства как минимум позволяет говорить о воспроизводстве территорий через искусственные, намывные сооружения, в том числе и на территории Российской Федерации.

Вместе с тем совершенно очевидно, что развитие экономических отношений и его стабильность невозможны без соответствующего законодательного регулирования правовых отношений в сфере оборота недвижимости и земельных ресурсов. В данной статье речь пойдет о подходах к регулированию указанных отношений и изменений за прошедшие 5 лет, а также об ожиданиях и перспективах.

За прошедшее десятилетие земельное законодательство в общем и Земельный кодекс Российской Федерации в частности являются одними из лидеров по количеству изменений и дополнений.

С одной стороны, это действительно неплохо, законодатель тем самым отражает те вызовы, которые стоят перед российским государством с точки зрения необходимости совершенствования правоотношений, возникновения новых экономических реалий. Вместе с тем изменчивость земельного оборота, постоянное уточнение норм создает сложности, вопросы для долгосрочного планирования, для долгосрочных изменений.

Из позитивных новелл можно отметить содержательное и долгожданное регулирование установления сервитутов, правовое регулирование резервирования изъятия недвижимости на территории Российской Федерации.

Вместе с тем серьезного осмысления требуют нормы, связанные с комплексным развитием территорий (далее - КРТ) <1>, реализация которых в ряде крупнейших субъектов Российской Федерации является одним из приоритетов <2>.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий".

<2>

 

В основу правового регулирования КРТ как раз заложена идея ограниченности земли как природного ресурса и пространственной основы для развития городов, а также связи элементов планировочной структуры. В то же время критерии и основания отнесения той или иной территории к КРТ имеют расширительное толкование, что фактически позволяет абсолютно любой объект, независимо от текущего положения и площади, включить в границы потенциального КРТ. Полагаем, что детализация законодательства в данной сфере с учетом правоприменительной практики потребует особого внимания.

Вторым важным фактором развития законодательства об обороте недвижимости является наметившаяся его отраслевая детализация, влекущая зачастую размывание норм, и последующая конкуренция норм при их исполнении. И вот о чем речь. Первоначально специальные нормы правового регулирования оборота земли и недвижимости были предусмотрены в связи с подготовкой к проведению событий мирового значения (Олимпийские игры <3> и Саммит АТЭС), основным критерием которых была невозможность переноса сроков их проведения. Все это потребовало принципиально нового взгляда на, казалось бы, традиционные походы к обороту недвижимости.

--------------------------------

<3> Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

 

Вместе с тем с учетом положительной практики имеют место предложения по введению аналогичных норм при реализации проекта по строительству высокоскоростных железнодорожных магистралей, развитию энергогенераций и т.п. Важность и законченность строительством любого инфраструктурного объекта критически важна для развития нашего государства с учетом современных вызовов, но при таком законодательном подходе возможно не только размывание норм права (ввиду того, что особенности правового регулирования не прослеживаются), но и конкуренция норм, например, при пространственном пересечении развития и создания объектов, в отношении которых введен специальный режим регулирования земельно-имущественных отношений.

Следующим крайне важным вопросом развития законодательства в сфере оборота земли и недвижимости является реализация института зон с особыми условиями использования территорий <4>. Фактически для стандартизации и гарантированности рынка недвижимости крайне важный блок законодательного регулирования.

--------------------------------

<4> Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

 

Комплексный законодательный подход снял давно назревший вопрос по ситуациям, когда случаи ограничения оборотоспособности земельных участков, их экономической привлекательности регулировались нормативно-правовыми актами различных уровней, при этом иногда конкурирующих между собой.

Вместе с тем принятие вышеуказанного Федерального закона, к сожалению, не сняло вопросы 1) об отражении информации о таких зонах на публичной кадастровой карте, 2) а также о невнесении информации о них со стороны правообладателей земельных участков и объектов недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

К сожалению, подобное положение вещей достаточно сильно нивелирует позитивные законодательные тенденции по совершенствованию земельно-имущественного законодательства.

И вопрос относительно защиты инвестиций. Ну, к примеру, опять же вопрос развития зон аэропортов <5>, всевозможных зон с ограничением оборотов ввиду наличия определенного рода специальных объектов и объектов специального назначения. Это требует, конечно, дальнейшего развития и нормативного правового, и практического обеспечения.

--------------------------------

<5> Постановление Правительства РФ от 2 декабря 2017 г. N 1460 "Об утверждении Положения о приаэродромной территории и Правил разрешения разногласий, возникающих между высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти и Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека при согласовании проекта акта об установлении приаэродромной территории и при определении границ седьмой подзоны приаэродромной территории".

 

На отдельном и интересном примере рассмотрим случай, который позволяет утверждать, что, несмотря на серьезные системные изменения земельного законодательства, принятие подзаконных актов приводит не к структурированию отношений, которые они призваны регулировать, а наоборот, к двусмысленности толкования. Речь идет о Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1300 "Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов" <6>, которым регулируется порядок использования земельных участков без их предоставления. Прежде всего введение такой правовой возможности использования земельных участков является очень важным с точки зрения экономики. Вместе с тем реализация данной нормы вызывает определенные вопросы. И вот о чем речь. К примеру, не требуется предоставление земельных участков при размещении луна-парков. Но в этой связи возникает два вопроса. Что такое луна-парк? Где конкретно регулируется деятельность луна-парков и возможно ли размещение солнце-парков или размещение иных аттракционов либо же объектов нестационарных, но при этом не подпадающих под понятие луна-парка? Казалось бы, выдернутый из контекста пример, но судебная и правоприменительная практика весьма строга и формальна к понятию цели предоставления и цели использования.

--------------------------------

<6> Постановление Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. N 1300 (ред. от 21.03.2023) "Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов".

 

Опять же из этого Постановления в качестве правоприменительной практики является вопрос размещения голубятни без предоставления земельных участков. Возникает вопрос: в каком нормативном правовом документе дается детальное определение голубятне? Очевидно, есть на это строительные нормы и правила, возможно, какие-то нормы содержания и благоустройства территории, не будем здесь углубляться в детали. Но у правоприменителя в этой связи может возникнуть вопрос: а возможно ли размещать "загон павлиний" без предоставления земельных участков, как это предусмотрено вышеуказанным Постановлением Правительства, или же требуется предоставление земельного участка, а возможно, и разрешение на строительство? На этой ноте считаем возможным завершить данную статью и пожелать всем нам и редакции журнала системного подхода к развитию законодательства об обороте земли и недвижимости, а также здоровья, чтобы долгие годы этим заниматься.