Механизмы защиты прав покупателя (управомоченной стороны) по опционному договору о приобретении недвижимости
В связи с непопулярностью применения на рынке недвижимости такой договорной конструкции, как опционный договор о приобретении недвижимости, и, соответственно, отсутствием судебной практики по вопросам, связанным с исполнением, изменением, прекращением, в том числе с защитой прав покупателя (управомоченной стороны) по данному договору, в настоящей статье автором рассматриваются основные механизмы и способы защиты прав покупателя (управомоченной стороны) по опционному договору о приобретении недвижимости. По результатам проведенного сравнительного анализа, а также с учетом исторического метода исследования поименованных способов обеспечения исполнения обязательства, непосредственно связанных с недвижимым имуществом, автор приходит к мнению, что наиболее подходящим механизмом защиты прав покупателя (управомоченной стороны) по опционному договору о приобретении недвижимости может быть рассмотрен и применим только залог недвижимого имущества (ипотека). Данное мнение также подтверждается недавно принятым Пленумом Верховного Суда Постановлением от 27 июня 2023 г. N 23 "О применении судами правил о залоге вещей".
Ключевые слова: опционный договор, способ обеспечения исполнения обязательства, недвижимость, залог, покупатель, управомоченная сторона, судебная практика, защита прав покупателя.
Due to the unpopularity on target of real estate of such contractual structures as option contract for the acquisition of real estate and, accordingly, the absence of judicial practice on issues related to the execution, modification, termination, including the protection of the buyer's rights (authorized party) under this agreement, the author considers in this article the main mechanisms and methods of protection of the rights of the buyer (authorized party) under the option contract for the acquisition of real estate. According to the results of the conducted comparative analysis, as well as taking into account the historical method of research of the named ways of ensuring the fulfillment of the obligation directly and in detail regulating the issues related to real estate, the author comes to the opinion that the most appropriate mechanism of protection of the buyer's rights (authorized party) under the option contract for the acquisition of real estate can be considered and applicable only pledge of real estate (mortgage). This opinion is also confirmed by the recently adopted Plenum of the Supreme Court Resolution No. 23 dated 27.06.2023 "On the Application by Courts of Rules on the Pledge of Things".
Key words: option contract, method of security for performance of an obligation, real estate, contract for the sale real estate, pledge, buyer, authorized party, court practice, buyer's rights protection.
Принятие Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> было продиктовано в том числе развитием рыночных отношений и необходимостью закрепления соответствующих правовых норм, позволяющих регулировать данные отношения.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2015. N 10. Ст. 1412.
Так, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) <2> был дополнен в том числе ст. 429.3 "Опционный договор". С учетом системного толкования положения данной статьи ГК РФ можно прийти к выводу, что опционный договор - это специальная договорная конструкция, в которую может быть облечен любой самостоятельный гражданско-правовой договор, в том числе договор о продаже недвижимости.
--------------------------------
<2> Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Исходя из вышеуказанного, можно сказать, что опционный договор о приобретении недвижимости представляет собой соглашение сторон, в рамках которого покупатель (управомоченная сторона) приобретает право потребовать от продавца (обязанной стороны) передачи в собственность недвижимого имущества в срок или при наступлении обстоятельств, установленных соглашением, и при этом, если покупатель (управомоченная сторона) не воспользуется своим правом в соответствующий срок, опционный договор о приобретении недвижимости прекратится.
При этом встает вопрос о том, как покупателю (управомоченной стороне) минимизировать свои риски, связанные с утратой / возможностью утраты продавцом (обязанной стороной) права собственности или недвижимого имущества, на которое покупатель (управомоченная сторона) приобрел право востребования (секундарное право) передачи недвижимости в собственность до наступления срока или соответствующих обстоятельств реализации своего секундарного права.
Действующей редакцией ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Каждый из указанных способов обеспечения исполнения обязательства обладает рядом признаков.
Так, Б.М. Гонгало выделяет следующие признаки у соответствующих способов обеспечения исполнения обязательства:
- стимулирующие должника к исполнению своих обязанностей - неустойка, задаток и обеспечительный платеж;
- гарантирующие интересы кредитора в связи с возможностью получения денежной суммы с поручителя или гаранта - поручительство и банковская гарантия;
- побуждающие должника к надлежащему исполнению обязательства, а при нарушении обязательства должника также гарантирующие защиту интересов кредитора <3> - удержание вещи и залог.
--------------------------------
<3> Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М.: Статут, 2004. 222 с.
Аналогична позиции Б.М. Гонгало позиция В.А. Белова, однако последний рассматривает залог и удержание вещи как способы обеспечения исполнения обязательств, обладающие универсальным признаком <4>. Также заслуживает внимания позиция О.С. Иоффе, который разделял способы обеспечения исполнения обязательств на являющиеся (неустойка и задаток) и не являющиеся (залог, поручительство и гарантия) мерами юридической ответственности <5>.
--------------------------------
<4> Белов В.А. Поручительство. Опыт теоретической конструкции и обобщение арбитражной практики. М.: ЮрИнфоР, 1998. 234 с.
<5> Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975. 880 с.; Гражданское право: учебник. Ч. I / под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1996. С. 507.
Представляется, именно залог является наиболее подходящим механизмом защиты прав покупателя (управомоченной стороны) по опционному договору о приобретении недвижимости.
Так, еще по русскому праву обращение взыскания на заложенную вещь вело к ее обращению в собственность кредитора (Псковская судная грамота и закладные грамоты XV - XVI вв.). При этом по мнению (Мейер), основанному на закладных грамотах, русское право залога было подобно римской fiducia, то есть представляло собой отчуждение должником права собственности в пользу кредитора с сохранением за собой права выкупа при своевременности погашения долга. Вместе с тем в самих закладных грамотах говорится об ином, а именно о том, что приобретение права собственности кредитором связано не с установлением залога, а с наступлением просрочки со стороны должника <6>.
--------------------------------
<6> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1914. 497 с.
Обеспечительное значение залога основано на том, что он обладает такими специфическими чертами, которые не присущи ни одному из указанных в ст. 329 ГК РФ способов обеспечения исполнения обязательств, а именно:
- право залога (право залогодержателя (управомоченной стороны)) на чужое имущество или как залоговый приоритет (ius praelations), то есть преимущество залогодержателя перед другими кредиторами залогодателя на получение выгод из стоимости заложенной вещи, в том числе оставление заложенного недвижимого имущества залогодержателем за собой <7>, что по своей сути может соответствовать наступлению обстоятельств, определенных опционным договором о приобретении недвижимости, при которых право востребования (секундарное право) покупателя (управомоченной стороны) считается заявленным. Тем самым право залога может быть отнесено к секундарным правам, о чем ранее также говорил В.А. Белов <8>;
- право следования (ius sequelae) залога за вещью (переход права собственности от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений) <9>.
--------------------------------
<7> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Российская газета. 1998. 22 июля.
<8> Белов В.А. Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа // Законодательство. 2001. N 11. С. 9 - 17.
<9> Бевзенко Р.С. Публичность вещного обеспечения и его противопоставимость третьим лицам // Вестник гражданского права. 2019. N 4. С. 51 - 81.
Кроме того, отношения залога недвижимого имущества детально и подробно урегулированы положениями ГК РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ-102) и разъяснены в актах судебных органов, в том числе в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 г. N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" <10>, поскольку недвижимость обладает значительной экономической ценностью.
--------------------------------
<10> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 г. N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" // Российская газета. 2023. 10 июля.
Так, под ипотекой (греч. hypotheke - залог недвижимости) принято понимать залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. В настоящее время действующим законодательством предусмотрено, что залог недвижимой вещи возникает в том числе на основании договора, который:
- должен содержать условие о предмете залога и его оценку (стоимость), условия, позволяющие определить обеспечиваемое требование, - его существо, размер и срок исполнения;
- должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;
- подлежит государственной регистрации и, как обременение, считается возникшим с момента такой регистрации (п. 3 ст. 11 ФЗ-102).
При этом одной из основных особенностей ипотеки является тот факт, что за залогодателем сохраняются правомочия владения и пользования этим недвижимым имуществом (абз. 3 п. 1 ст. 1 ФЗ-102).
Так, регистрация ипотеки, возникающей из договора залога недвижимого имущества, осуществляется на основании договора залога, а также заявления залогодателя и залогодержателя и удостоверяется записью, вносимой в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении соответствующего объекта недвижимости <11>.
--------------------------------
<11> Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" // Российская газета. 2015. 17 июля.
Именно запись об ипотеке (залоге) недвижимого имущества, внесенная в ЕГРН, является ключевым фактором, побуждающим продавца (обязанную сторону) к надлежащему исполнению опционного договора о приобретении недвижимости и гарантирующим защиту интересов покупателя (управомоченной стороны), поскольку в случае нарушения продавцом (обязанной стороной) условий опционного договора о приобретении недвижимой вещи, выразившегося в том числе в:
- использовании недвижимости не по назначению, установленному опционным договором о приобретении недвижимости, а также нарушений иных условий указанного договора;
- реализации недвижимости третьей стороне без получения согласия покупателя (управомоченной стороны), -
покупатель (управомоченная сторона) вправе воспользоваться правами, предусмотренными договором залога (ипотеки), а также ГК РФ и ФЗ-102, в том числе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности (п. 1 ст. 37, ст. 39 ФЗ-102, абз. первый п. 1 ст. 173.1 ГК РФ).
Кроме того, запись об ипотеке (залоге) недвижимого имущества в период действия ипотеки, а соответственно, и права востребования покупателя (управомоченной стороны) по опционному договору о приобретении недвижимости будут носить "сдерживающий характер" для любых третьих лиц, изъявивших намерение приобрести недвижимое имущество у продавца (обязанной стороны), поскольку данная информация об обременении (ипотеке) недвижимости будет находиться в публичном доступе, то есть неограниченному кругу третьих лиц может быть известна данная информация.
В связи с этим одной из самых главных задач при использовании залога недвижимости (ипотеки) в качестве механизма защиты прав покупателя (управомоченной стороны) по опционному договору о приобретении недвижимости является создание эффекта публичности, то есть ситуации, при которой другие участники рынка недвижимости будут ограничены в возможностях приобретения недвижимого имущества.
Таким образом, можно сделать вывод, что единственным механизмом защиты прав покупателя (управомоченной стороны) по опционному договору о приобретении недвижимости может быть рассмотрен залог недвижимого имущества (ипотека), поскольку по своим качествам и свойствам, указанным в настоящей статье, он одновременно побуждает продавца (обязанную сторону) к надлежащему исполнению своих обязательств, а в случае их нарушения и/или несоблюдения гарантирует защиту прав покупателя, в том числе путем оставления недвижимого имущества за собой. При этом, как представляется, остается спорным и требующим дополнительного рассмотрения и в рамках изучения опционного договора о приобретении недвижимости вопрос возможности отнесения права залога к секундарным правам.