Право общей собственности собственников недвижимости по российскому праву: аналитический обзор новелл гражданского законодательства
В статье исследуются новейшие нормы гражданского законодательства об общей собственности, введенные с 1 октября 2023 г. Федеральным законом от 24 июля 2023 г. N 351-ФЗ. В том числе проанализированы новеллы осуществления преимущественного права покупки доли в разрезе правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, а также новые для отечественного законодательства нормы об общем имуществе собственников недвижимых вещей. Сделаны выводы о необходимости поддержки принятых изменений, но при этом их некоторой незавершенности.
Ключевые слова: право общей собственности, общее имущество, недвижимые вещи, преимущественное право покупки.
The article examines the latest norms of civil legislation on common property, introduced on October 1, 2023 by Federal Law No. 351-FZ of 07.24.2023. In particular, the novelties of the exercise of the pre-emptive right to purchase a share in the context of the legal positions of the Constitutional Court of the Russian Federation, as well as new norms for domestic legislation on the common property of owners of immovable things, are analyzed. Conclusions are drawn about the need to support the adopted changes, but, at the same time, some incompleteness.
Key words: right of common ownership, common property, immovable things, preferential right of purchase.
Вопросы, связанные с вещно-правовым инструментарием в целом, и в частности с нормами об общей собственности, традиционно привлекают внимание российских цивилистов. Дореволюционному законодателю так и не удалось создать стройную, упорядоченную, европеизированную систему вещных прав на имущество. Советское законодательство о вещных правах было крайне политизировано и практически не развивалось. Лишь с принятием ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации <1> (далее по тексту - ГК РФ, Кодекс) вещные отношения постепенно начали получать должную регламентацию в нашей стране. Глава 16 ГК РФ была сформулирована разработчиками Кодекса настолько хорошо, что за все годы ее существования до 2023 г. в нормы этой главы лишь четырежды вносились изменения, что было неизбежным следствием развития отношений общей собственности. При этом в юридической литературе указанные нормы систематически подвергались критике и вносились различные предложения по совершенствованию действующего законодательства <2>.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ.
<2> См., например: Фоков А.П. Проблемы права общей собственности: теоретические и практические аспекты: дис. ... д-ра юрид. наук. Рязань, 2003. 336 с.
1 октября 2023 г. введен в действие Федеральный закон от 24 июля 2023 г. N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <3> (далее - Закон N 351-ФЗ), согласно которому гл. 16 ГК РФ разбита законодателем на два параграфа: "§ 1. Общие положения об общей собственности" и "§ 2. Общее имущество собственников недвижимых вещей". Параграф 1 включил в свое содержание все статьи прежней гл. 16, из которых только две - 249 и 250 - претерпели некоторые изменения. Параграф 2 состоит из всего четырех статей, содержащих совершенно новые для нашего законодательства нормы.
--------------------------------
<3> Федеральный закон от 24 июля 2023 г. N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
Принятие и введение в действие Закона N 351-ФЗ требует актуализации цивилистических взглядов на общую собственность и право общей собственности в нашей стране. Цивилистическому обзору и научному анализу в настоящей статье подвергается институт права общей собственности в целом и новеллы гражданского законодательства в соответствующей области.
В российской цивилистике традиционно сложилось понимание общей собственности как принадлежности вещи (вещей, имущества) нескольким лицам - сособственникам <4>. Соответственно, под правом общей собственности понимается абсолютное вещное субъективное право нескольких лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое <5>. Каждому из сособственников принадлежит не часть вещи (имущества), а часть права (доля в праве) на общее имущество, которое до его раздела представляет собой единое целое. Ни сама вещь, ни право на нее, ни полномочия в праве на нее не расщепляются и принадлежат всем сособственникам одновременно. Исходя из принадлежности имущества нескольким лицам и наличии у них в связи с этим общего экономического и соответственно правового интереса, сособственники представляют собой определенное гражданско-правовое сообщество, принятие решений которым должно быть подчинено правовому регулированию гл. 9.1 ГК РФ "Решения собраний".
--------------------------------
<4> Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. С. 161.
<5> Формакидов Д.А. Вещное право: учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2020. С. 81.
Общая собственность в нашей стране традиционно разделяется на долевую и совместную. Совместная собственность не претерпела никаких изменений в рамках рассматриваемых новелл, что нельзя признать правильным решением законодателя. Право совместной собственности возникает у супругов и членов крестьянских хозяйств (ранее могло также возникать оно и у членов садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих товариществ) и представляет собой определенную юридическую фикцию. При разделе имущества супругов или членов хозяйства, при выходе кого-либо из хозяйства, доли супругов будут определены как равные, так же как и права на имущество каждого члена хозяйства определяются пропорционально количеству членов этого хозяйства. Если можно еще подобрать аргументы в пользу сохранения института совместной собственности для супругов, то нежелание законодателя исключить из нашего права совместную собственность членов крестьянских хозяйств логического обоснования не имеет. Внесение структурных и функциональных изменений в гл. 16 ГК РФ, на наш взгляд, было прекрасным поводом и возможностью для пересмотра законодательных подходов к институту совместной собственности; однако законодатель его не использовал.
Таким образом, далее речь будет идти лишь о праве общей долевой собственности и тех изменениях, которые претерпело это право.
Как было отмечено выше, лишь 249-я и 250-я статьи, расположенные в новом § 1 гл. 16 ГК РФ, были откорректированы законодателем.
Недоумение вызывают изменения, постигшие ст. 249 ГК РФ. Во-первых, название статьи изменено с "Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности" на "Бремя содержания имущества, находящегося в долевой собственности". Во-вторых по тексту статьи добавлены два слова, которые мы позволили себе выделить курсивом для наглядности: "Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению". В рамках настоящей статьи мы не станем вдаваться в обсуждение лингвистических особенностей русского языка, очевидно, приведших законодателя к мысли о необходимости внесения указанных изменений. Таких исследований вполне хватает, и они позволяют констатировать равнозначность данных понятий <6>. Полагаем при этом, что в российском праве достаточно более серьезных острых углов, требующих неотложного внимания правотворцев.
--------------------------------
<6> См., например: Дьяченко О.Г., Бородина Т.А. Понятийный аппарат "затраты", "издержки", "расходы" // Вестник КрасГАУ. 2010. N 11 (50). С. 16 - 23.
Более обстоятельно законодатель подошел к коррекции ст. 250 ГК РФ и регулируемого ею преимущественного права покупки доли. Заметим, что ст. 250 ГК РФ содержит базовые, универсальные правила, к которым правоприменителя иногда отсылают не только нормы ГК РФ, но иных федеральных законов (например, ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации <7>. Будучи крайне востребованной, часто применяемой, важной нормой, эта статья должна быть составлена тщательно и отвечать современным социально-экономическим требованиям. Справедливость данного высказывания подтверждается актуальной правоприменительной практикой Конституционного Суда Российской Федерации, который в Постановлении от 16 мая 2023 г. N 23-П признал не соответствующим Конституции РФ п. 1 ст. 250 ГК РФ в той мере, в какой содержащиеся в нем положения в системе действующего правового регулирования и с учетом правоприменительной практики являются неопределенными в части возможности и порядка реализации гражданами - участниками долевой собственности преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в случае ее продажи постороннему лицу с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина <8>. Суд обязал федерального законодателя внести в действующее правовое регулирование соответствующие изменения, исходя из следующей правовой позиции: "При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения".
--------------------------------
<7> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.
<8> Постановление Конституционного Суда РФ от 16 мая 2023 г. N 23-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 ГК РФ в связи с жалобой гражданина В.В. Шеставина" // СЗ РФ. 2023. N 21. Ст. 3793.
Законодатель несколько изменил содержание ст. 250 ГК РФ, и с 1 октября 2023 г. содержащиеся в нем базовые нормы с учетом отсылок выглядит следующим образом. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме двух случаев: случая продажи доли с публичных торгов, случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество собственников недвижимостей (в этих случаях доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь). При этом необходимо учитывать, что публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться только в случаях, прямо предусмотренных законом. В том числе если выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
Иные положения ст. 250 ГК РФ оставлены законодателем без изменения, несмотря на то что, например, давно назрела необходимость внесения уточнений в п. 5 рассматриваемой статьи в части указания на применение правил о преимущественном праве покупки не к любым договорам мены, а лишь к случаям мены доли на вещи, определенные родовыми признаками.
Таким образом, изменения ст. 250 ГК РФ следует признать незавершенными и требующими дальнейшей корректировки.
Далее проанализируем новеллы законодательства в части регулирования прав на общее имущество собственников недвижимости.
Появление § 2 гл. 16 ГК РФ "Общее имущество собственников недвижимых вещей" обусловлено более ранним внесением изменений в ГК РФ и появлением в нем гл. 6.1 "Недвижимые вещи" <9>. Эти разделы ГК РФ логически взаимосвязаны, а федеральные законы, которыми они введены, представляют собой разорванные части общего крупного законопроекта в рамках Концепции развития гражданского законодательства о вещных правах.
--------------------------------
<9> См. об этом подробнее: Формакидов Д.А. О новеллах гражданского законодательства в части регулирования прав на жилые помещения // Семейное и жилищное право. 2022. N 2. С. 41 - 44.
Рассматриваемый параграф включает в себя всего 4 статьи: 259.1 - 259.4. Согласно указанным нормам общим имуществом собственников недвижимости признается имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей при создании или образовании недвижимых вещей либо впоследствии приобретенное, созданное или образованное для удовлетворения общих потребностей собственников недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении. Кроме того, если в установленном законом порядке определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам расположенных на этой территории земельных участков принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом. Статьей 3 Закона N 351-ФЗ определено, что имущество, отвечающее приведенным признакам, переходит в общую долевую собственность собственников недвижимости в порядке, определенном федеральным законом.
К отношениям собственников недвижимости по поводу принадлежащего им общего имущества субсидиарно применяются правила § 1 гл. 16 ГК РФ об общей собственности.
Правовой режим доли в общем имуществе собственников недвижимости установлен аналогично тому, как это было сделано в нормах Жилищного кодекса РФ об общем имуществе собственников помещений в многоквартирных домах. Доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна площади соответствующей недвижимой вещи, принадлежащей конкретному собственнику, если иное не установлено законом. Эта доля следует судьбе права собственности на недвижимость, не может быть выделена в натуре и не может отчуждаться отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь (например, передавать в залог). Сделки, нарушающие приведенные правила, являются ничтожными.
Правовой статус собственников недвижимых вещей вполне четко определен законодателем и обладает достаточными механизмами защиты.
Каждый сособственник вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с другими сособственниками (собственниками иных недвижимых вещей), если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей или законом.
Решения собственников недвижимых вещей по общим вопросам (вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом) принимаются большинством голосов всех собственников недвижимостей, если иное число голосов не предусмотрено законом. При этом количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимости, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество. И в этих правилах мы видим аналогию с нормами Жилищного кодекса РФ о правах собственников помещений в многоквартирных домах. Такое решение российского законодателя, безусловно, заслуживает одобрения и поддержи. Необходимость получения единогласных решений в гражданско-правовом сообществе зачастую затруднено или даже невозможно. Предоставление сособственникам общего имущества собственников недвижимостей возможности принимать решения простым большинством голосов по множеству общих вопросов существенно упрощает осуществление субъективных вещных прав.
Квалифицированное большинство голосов предусмотрено законом пока лишь для трех случаев:
1) не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех сособственников принимаются решения о передаче общего имущества во владение или пользование третьим лицам (это возможно, только если общее имущество пригодно для самостоятельного использования и такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов сособственников);
2) единогласно принимаются решения об отчуждении общего имущества в собственность третьих лиц (при условии, что такая передача не противоречит закону);
3) единогласно принимаются решения об изменении правил участия в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества.
Заметим, что полагаем очевидным и неизбежным дополнение указанных случаев новыми исключениями. Например, считаем необходимым установить обязательность единогласного принятия решений о приращении общего имущества, его уменьшении, уничтожении и т.п.
Помимо прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом совместно с другими сособственниками, собственнику недвижимости законодателем предоставлено право получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием собственников недвижимостей, от лиц, на которых в силу закона или решения общего собрания собственников возложены обязанности по хранению такой информации.
Рассматривая правовой статус сособственников, следует помнить и об их общих обязанностях. По общему правилу каждый сособственник обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество. Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать. К сожалению, в акт гражданского законодательства попали и нормы публичного права - сособственник обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом.
1.
Итогом проведенного анализа новелл гражданского законодательства об общей собственности может стать вывод о необходимости поддержки осуществленной законодателем корректировки норм гл. 16 ГК РФ. Однако, оценивая в целом позитивно происходящие изменения, отметим, что некоторые острые вопросы остались пока за пределами внимания правотворцев, и проводимое совершенствование института общей собственности вряд ли можно признать завершенным.
