Конкурентные преимущества и особенности лизинга недвижимости
В данной статье рассматривается такой вид финансовой аренды, как лизинг зданий. Ввиду значимости и инвестиционной привлекательности недвижимых объектов субъекты как предпринимательской, так и непредпринимательской деятельности стали чаще обращаться к лизингу, воспринимающемуся в качестве одной из возможных альтернатив банковского кредитования. Именно поэтому в статье проводится анализ лизинговых сделок как одной из актуальных тем.
Ключевые слова: лизинг недвижимости, финансовая аренда, аренда, договор.
This article discusses such a type of financial lease as leasing of buildings. Due to the importance and investment attractiveness of immovable objects, subjects of both entrepreneurial and non-entrepreneurial activities have become more likely to turn to leasing, which is perceived as one of the possible alternatives to bank lending. That is why the article analyzes leasing transactions as one of the relevant topics.
Key words: real estate leasing, financial lease, lease, contract.
В соответствии с актуальным законодательным регулированием для лиц, оказавшихся в ситуации необходимости приобретения некоторого имущества в отсутствие для этого достаточных финансовых средств, существуют различные инструменты. Так, конкурируют между собой предложения по кредитным договорам и договорам лизинга, в связи с чем и для предоставляющих соответствующие услуги организаций, и для их потенциальных клиентов существенную значимость представляют отдельные нюансы и особенности договоров, влияющие на риски и ответственность сторон, вопросы их заключения и исполнения.
Предметом настоящего исследования является такой вид финансовой аренды, как лизинг зданий. Ввиду значимости и инвестиционной привлекательности недвижимых объектов субъекты как предпринимательской, так и непредпринимательской деятельности стали чаще обращаться к лизингу, воспринимающемуся в качестве одной из возможных альтернатив банковского кредитования. Именно поэтому рассматриваемая тема представляется весьма актуальной.
Законодательством, а именно ст. 666 ГК РФ <1>, а также ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" <2> (далее - Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)"), устанавливается, что предметом договора финансовой аренды может быть любая непотребляемая вещь, в том числе здания, исключения затрагивают земельные участки, а также иные природные объекты, которые согласно буквальному толкованию настоящих норм не могут выступать в качестве предмета договора лизинга. Договор лизинга обязательно сочетает в себе черты указанных договоров, а лизинговые платежи "за пользование" являются одновременно и выкупными.
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ.
<2>
Следует указать, что споры, связанные с договором финансовой аренды (лизинга) зданий и иных недвижимых объектов, довольно редки. В то же время их незначительность нивелируется вариативностью, а также многогранностью. Правоприменительная практика характеризуется наличием споров особых категорий, не нашедших свое отражение в иных правоприменительных актах. По анализируемой правовой тематике следует выделить проблемы, которые нам удалось логически разделить на две существенные категории: первая затрагивает вопрос о том, могут ли те или иные недвижимые объекты быть предметом договора, является ли условие о предмете согласованным, а договор заключенным, а также иные требования, вытекающие непосредственно из договора с контрагентом; вторая же затрагивает институт государственной регистрации в связи с тем, что договоры финансовой аренды зданий подлежат государственной регистрации в случаях, установленных законом.
Итак, хотелось бы начать с рассмотрения вопросов, связанных с анализом предмета договора лизинга, заключенностью, а также исполнением договора финансовой аренды.
1. Основополагающим является вопрос о допустимости передачи земельного участка в пользование в рамках договора лизинга иного недвижимого объекта, например здания. Следует указать на ошибочность вывода о невозможности передачи земельных участков по договору лизинга. Не допускается лизинг земельного участка только в случае, когда он является единственным (самостоятельным) предметом по договору. Если же предметом лизинга выступает здание или сооружение, а также иной имущественный комплекс, то лизинг земельного участка допустим. Указанное обосновывается через принцип единства судьбы земельного участка, прочно связанных с ним объектов и находящегося на нем объекта недвижимости, что закреплено ст. 1 Земельного кодекса РФ <3>. Таким образом, следует ограничительно толковать законодательно установленный запрет, что соответствует парадигме подобных норм.
--------------------------------
<3> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ.
2. Вопрос о числе существенных условий договора лизинга недвижимости является не менее значимым. И в этой части бесспорной представляется существенность условия о цене договора в связи с уникальностью каждого недвижимого объекта, в связи с этим несогласование цены ведет к незаключению договора.
Наиболее актуальными как в рамках договора финансовой аренды, так и применительно к иным разновидностям аренды являются следующие вопросы, которые нередко являются предметом судебного рассмотрения:
- в какой момент возникает правовая связь между арендатором и арендодателем и влияет ли факт государственной регистрации на заключенность договора в ситуации, когда она обязательна;
- может ли арендодателем по договору выступать лицо, не наделенное правом собственности на передаваемую вещь?
Специфика договора финансовой аренды ни в коей мере не изменила устоявшегося подхода правоприменительной практики по указанным вопросам. Факт государственной регистрации не оказывает правопорождающего эффекта для сторон по договору, регистрационная система в целом направлена на защиту третьих лиц, более того, договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды, не является недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ. Отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Попутно встает вопрос и о том, может ли договор лизинга быть направлен на реализацию и удовлетворение бытовых потребностей лиц, а не предпринимательских. Положениями Федерального закона от 8 мая 2010 г. N 83-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений" упоминание об использовании предмета лизинга в предпринимательских целях было исключено. Таким образом, можно сделать правомерный вывод о том, что законодатель предоставил возможность заключения договора лизинга недвижимости физическими лицами для удовлетворения своих бытовых потребностей.
3. Договор выкупного лизинга является наиболее часто встречающимся, в этой связи следует определить его правовую природу. Такой договор по своему содержанию является смешанным и содержащим в себе элементы договоров финансовой аренды и купли-продажи, и к правоотношениям по выкупу предмета лизинга применяются нормы ГК РФ о купле-продаже имущества. Свои корни данный договор берет из ст. 624, 625 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)", так как именно в данных нормах указано, что в договор финансовой аренды (лизинга) может быть включено дополнительное условие о переходе по данному договору права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Прежде всего необходимо дать следующее разъяснение: под договором выкупного лизинга понимается договор лизинга, который в соответствии со ст. 19 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" содержит условие о переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю при внесении им всех лизинговых платежей, включая выкупную цену, если ее уплата предусмотрена договором. Имущественный интерес лизингодателя выражается в размещении и последующем возврате с прибылью денежных средств, а лизингополучателя - в том, чтобы приобрести предмет лизинга в собственность за счет средств, предоставленных лизингодателем, и при его содействии. Расторжение договора выкупного лизинга, в том числе по причине допущенной лизингополучателем просрочки уплаты лизинговых платежей, не должно повлечь за собой получение лизингодателем таких благ, которые поставили бы его в лучшее имущественное положение, чем то, в котором он находился бы при выполнении лизингополучателем договора в соответствии с его условиями (п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ). Правовая позиция, сформулированная в п. 3.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга" <4>, формулирует позицию, что расторжение договора выкупного лизинга не должно приводить к освобождению лизингополучателя от обязанности по возврату финансирования, полученного от лизингодателя, внесения платы за финансирование и возмещения причиненных лизингодателю убытков (ст. 15 ГК РФ).
--------------------------------
<4>
Таким образом, расторжение договора выкупного лизинга приводит к необходимости сопоставить взаимные предоставления сторон по договору, совершенные до момента его расторжения, и вследствие этого определить ту сторону, на которой и лежит имущественная обязанность по отношению к другой стороне.
При углубленном изучении договора выкупного лизинга, а также рассмотрении судебной практики усматривается, что некоторые субъекты лизинговых правоотношений не отдавали себе отчет в вопросе, является ли договор выкупного лизинга смешанным или же относится к самостоятельному, отличному от купли-продажи типу гражданско-правовых договоров. Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27 октября 2021 г., в случае заключения договора выкупного лизинга имущественные интересы лизингодателя и лизингополучателя, связанные соответственно с возвратом вложенного финансирования и получением прибыли, с одной стороны, и приобретением предмета лизинга в собственность при содействии лизингодателя - с другой, удовлетворяются в период действия договора посредством уплаты лизинговых платежей. Следует учитывать, что в указанном договоре может не быть условия об уплате лизингополучателем выкупной цены помимо лизинговых платежей либо выкупная цена может иметь символический характер. Помимо этих особенностей, также хотелось бы отметить, что по общему правилу лизингодатель не отвечает за недостатки переданного имущества, а лизингополучатель обязан вносить платежи вне зависимости от возможности пользоваться предметом лизинга, в том числе и в случае его случайной гибели. В противоположность этому обстоят дела в договоре аренды имущества с правом выкупа: в период действия договора собственник получает плату за пользование имуществом, по окончании пользования производится выкуп имущества по цене, отвечающей рыночному уровню цен на имущество, сложившемуся к моменту выкупа (п. 1 ст. 614, 624 ГК РФ). В соответствии с п. 2 указанного выше Постановления Пленума ВАС РФ N 17 особенностью договора выкупного лизинга является то, что право собственности на предмет лизинга, перешедшее лизингодателю от продавца, сохраняется за лизингодателем временно как способ обеспечения того, что лизингополучатель исполнит свое обязательство по возврату предоставленного лизингодателем финансирования и выплате соответствующего вознаграждения. Основываясь на вышеуказанных особенностях, можно сделать вывод о том, что договор выкупного лизинга нельзя считать смешанным, он относится к самостоятельному, отличному от купли-продажи типу гражданско-правовых договоров.
Продолжим изучение заявленной темы рассмотрением вопроса регистрации договоров финансовой аренды. В п. 1 ст. 20 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" указывается, что в ряде случаев права на передаваемое в лизинг имущество и (или) сам договор лизинга подлежат государственной регистрации, и согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" лизинг недвижимости относится к таким случаям.
Необходимость регистрации договора лизинга недвижимого имущества подчеркивается и Верховным Судом РФ (Определение Верховного Суда РФ от 15 августа 2016 г. N 306-КГ16-9878 по делу N А55-17640/2015). При этом в случае отсутствия государственной регистрации договор финансовой аренды (лизинга) может быть признан незаключенным.
В связи с изложенным нередки ситуации обжалования отказа регистрирующего органа в регистрации договора. Отказ в регистрации в некоторых случаях связан с неправильной квалификацией регистрирующим органом представленного ему договора. Так, регистрирующий орган зачастую смешивает договор найма жилого помещения, не подлежащий регистрации, и договор финансовой аренды жилого помещения.
При этом для внесения в государственный реестр сведений о прекращении договора лизинга недвижимости, даже в том случае, если такое прекращение производится в одностороннем порядке, например в связи с ненадлежащим выполнением стороной ее обязательств, требуется либо обращение обеих сторон договора, либо предварительное признание договора прекращенным в судебном порядке.