Об основаниях и способах прекращения права собственности на недвижимость: комментарий последних изменений Гражданского кодекса РФ
Предмет и цель. Предметом настоящего исследования являются нормы права, внесенные в действующее гражданское законодательство и посвященные основаниям и способам прекращения права собственности на недвижимость в целях решения проблемы разграничения оснований и способов прекращения права собственности, а также решения ряда коллизий, возникших в результате изменения действующего законодательства. Методы и методология исследования. Выявление противоречий, их разрешение, разграничение категориального аппарата предполагают использование системного подхода, а также методов сравнительного анализа, аксиоматического, функционального методов исследования. Результаты исследования. Анализируются проблемы отсутствия выделения в законодательстве оснований и способов прекращения права собственности, противоречивость используемого законодателем категориального аппарата, отсутствие понятий вновь введенных дефиниций, коллизионность новых норм права. Область применения результатов. Сделанные выводы могут быть использованы в правотворческой деятельности при совершенствовании гражданского законодательства, в правоприменительной деятельности при толковании норм права, в учебном процессе. Новизна исследования заключается в разграничении оснований и способов приобретения права собственности; предложении подходов к определению нового понятия "разрушение", соотношении его с категорией "снос"; выявлении сложившихся коллизий и предложении путей их решения. Выводы. Обоснована необходимость законодательно разделить понятия оснований и способов прекращения права собственности; предложены критерии разграничения категорий "снос" и "разрушение"; обосновано, что ограничение содержания права собственности путем изъятия права на восстановление объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке, не имеет под собой правовых оснований; с учетом выявленных противоречий предложены пути устранения коллизии, заложенной в п. 4 ст. 287.3 ГК РФ.
Ключевые слова: недвижимость, здания, сооружения, помещения, машино-места, гибель вещи, снос, разрушение, прекращение прав, основания прекращения, способы прекращения, право собственности, общее имущество.
Subject and Purpose. The subject of this study is the rules of law introduced into the current civil legislation and devoted to the grounds and methods for terminating the right to property in order to solve the problem of distinguishing the grounds and methods for terminating the right of ownership, as well as resolving a number of conflicts that have arisen as a result of changes in the current legislation. Research methods and methodology. Identification of contradictions, their resolution, differentiation of the categorical apparatus involves the use of a systematic approach, as well as methods of comparative analysis, axiomatic, functional research methods. Research results. The problems of the lack of allocation in the legislation of the grounds and methods for termination of property rights, the inconsistency of the categorical apparatus used by the legislator, the lack of concepts of newly introduced definitions, the conflict of new rules of law are analyzed. Scope of the results. The conclusions drawn can be used in law-making activities in the improvement of civil legislation, in law enforcement activities in the interpretation of the rule of law, in the educational process. The novelty of the study lies in the distinction between the categories of grounds and methods of acquiring property rights; proposal of approaches to the definition of the new concept of "destruction", its correlation with the category of "demolition"; identification of existing conflicts and proposals for their solution. Conclusions. The necessity to legislatively separate the concepts of grounds and methods for termination of property rights is substantiated; proposed criteria for distinguishing between the categories of "demolition" and "destruction"; it is substantiated that the restriction of the content of the property right by withdrawing the right to restore the property located on someone else's land plot has no legal grounds; taking into account the identified contradictions, ways to eliminate the conflict laid down in clause 4 of Article 287.3 of the Civil Code of the Russian Federation are attached.
Key words: real estate, buildings, structures, premises, parking spaces, destruction of a thing, demolition, destruction, termination of rights, grounds for termination, methods of termination, ownership, common property.
Вопросы об основаниях и способах прекращения права собственности достаточно изучены в российской цивилистической науке. Необходимость обращения к данной тематике в первую очередь вызвана последними изменениями, внесенными в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), относительно прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества (гл. 17.1 ГК РФ) <1>. Признавая ряд неоспоримых достоинств появления новых глав в ГК РФ, в первую очередь связанных с возникновением некоторой системности, обусловленной закреплением общих положений относительно правового режима недвижимости и права собственности на нее, хотелось бы отметить некоторые коллизионные моменты. Однако прежде определимся с вопросом относительно разделения категорий "основания" и "способы" прекращения права собственности.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ (ред. от 28 июня 2022 г.) "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2021. N 52 (часть I). Ст. 8989.
Как известно, законодатель не разделяет категории "основания" и "способы" прекращения прав собственности (ст. 235 ГК РФ). Однако существующий механизм прекращения права собственности (как, впрочем, и приобретения) не позволяет отождествлять указанные категории. Например, при купле-продаже недвижимости заключенный договор сам по себе прекращения права собственности не влечет. Чтобы у покупателя право собственности возникло, а у продавца прекратилось, необходимо совершить действия по передаче имущества (то есть выполнить обязательство, являющееся предметом указанного договора), а в случае с недвижимой вещью - обратиться за регистрацией указанного права (п. 2 ст. 223 ГК РФ). По сути, договор порождает возможность предъявления требования на совершение действия, входящего в его предмет. Другими словами, он создает предпосылку для прекращения (или возникновения) права, то есть является основанием возникновения/прекращения. Совершаемые действия являются способами приобретения/прекращения права собственности.
С этих позиций ст. 235 ГК РФ содержит два вида оснований прекращения права собственности: общие (закрепленные в нормах права на нормативном уровне, например закон) и индивидуальные (договор, решения собраний и другие). Так, при реквизиции имущества основанием прекращения права собственности является закон, а способом - решение государственного органа об изъятии имущества (ст. 235 и 242 ГК РФ); при отказе собственника от права собственности основание - закон, а способ - односторонняя сделка, направленная на отказ от права собственности.
С позиции изложенного понимания будут проанализированы новые основания/способы прекращения права собственности на недвижимость, закрепленные в гл. 17.1 ГК РФ.
О гибели вещи. Не берясь комментировать с точки зрения русского языка использованное законодателем словосочетание "погибшее здание или сооружение", хотелось бы обратить внимание на некоторые юридические неточности.
В частности, п. 4 ст. 287.3 ГК РФ установлен пресекательный срок, с истечением которого прекращается право (за исключением права собственности) на земельный участок, где находилось указанное здание или сооружение. При этом законодатель в качестве признака, позволяющего сохранить права на земельный участок, называет только случайную гибель здания и сооружения. Таким образом, если гибель не случайна, то право на земельный участок прекращается <2>?
--------------------------------
<2> На эту проблему мы обращали внимание в более ранних публикациях. См.: Дерюгина Т.В. О юридической технике и проблемах правоприменения норм глав 6.1 и 17.1 Гражданского кодекса РФ // Цивилист. 2023. N 1. С. 22 - 26.
Если следовать этой логике, собственник, теряя право на земельный участок, одновременно теряет право и на восстановление здания/сооружения, если, конечно, стороны не достигнут нового соглашения относительно земельного участка. Чем вызван столь разный подход к недвижимости, прекратившей свое существование в результате случайной гибели или уничтожения? Полагаем, что речь все-таки идет не о закреплении разных правовых режимов в зависимости от случайности/неслучайности гибели, а о некоторой неточности законодателя. Использование слова "случайная" гибель неуместно. Требуется внесение изменений в п. 4 ст. 287.3 ГК РФ в целях устранения данного недоразумения.
Вторая проблема, которая здесь усматривается, - это предоставление права восстановления недвижимости только собственнику здания, сооружения (п. 4 ст. 287.3 ГК РФ). Аналогичные права собственникам помещений и машино-мест не предоставлены.
Безусловно, структурно здание и сооружение представляют собой совокупность помещений и машино-мест, находящихся в нем. Однако в юридическом смысле в случае наличия отдельных помещений и машино-мест, имеющих индивидуальных собственников, мы говорим о различных самостоятельных объектах гражданских прав, входящих в здание, сооружение. Соответственно, здание, сооружение в таких ситуациях самостоятельным объектом права собственности не является. Следовательно, возникает закономерный вопрос: почему законодатель изъял право на восстановление из содержания права собственности у собственника помещения и/или машино-мест?
В результате при наступлении одного и того же юридического факта возникают различные правовые последствия. При случайной гибели здания, находящегося в единоличной (индивидуальной) или в общей долевой собственности, собственники сохраняют права на земельный участок и имеют право на восстановление здания/сооружения. А при гибели объекта, в отношении которого зарегистрированы права собственности на отдельные помещения и машино-места, право на восстановление недвижимости не сохраняется.
Исключение установлено только для случаев, когда здания или сооружения, разделенные на помещения и/или машино-места снесены или разрушены (п. 4 ст. 287.4 ГК РФ). Впрочем, и здесь речь идет не о праве на восстановление недвижимости, а о сохранности права на земельный участок, что очевидно, раз уж законодатель не пошел по пути признания единого объекта недвижимости <3>, то прекращение права на один объект недвижимости не влечет прекращения права собственности на другой. Таким образом, закономерно, что право долевой собственности (а не индивидуальной) на земельный участок сохраняется.
--------------------------------
<3> См.: Семенова Е.Г. Правовой режим земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства: альтернативная модель // Цивилист. 2022. N 2. С. 67 - 71.
Конечно, в этом случае можно возразить, что наименование "здание, сооружение" используется в ст. 287.2 ГК РФ не в качестве объекта права собственности, а в качестве объекта строительства, выступающего родовым понятием по отношению к помещениям и машино-местам. Однако с позиции гражданского права существование объектов, не принадлежащих какому-либо субъекту, невозможно. Не зря они (объекты) носят название "объекты гражданских прав" (ст. 128 ГК РФ). Следовательно, указанную норму мы можем применять только в отношении зданий и сооружений, принадлежащих одному собственнику или находящихся в общей долевой собственности. Исходя из того, что введение данного ограничения ничем не обосновывалось и никак законодателем не комментировалось, полагаем, что речь идет о некотором упущении законодателя, которое необходимо исправить.
Снос или разрушение здания, сооружения. Вызывает вопросы норма п. 4 ст. 287.4 ГК РФ, устанавливающая сохранение права долевой собственности на земельный участок в случае сноса или разрушения здания/сооружения.
Во-первых, в отличие от ст. 235 ГК РФ, оперирующей в качестве оснований прекращения права собственности понятиями "гибель" или "уничтожение" имущества, указанная статья вводит категории "снос" и "разрушение". Чем различаются данные конструкции, законодатель не уточняет. Возможно, в основе такого деления лежит волевой признак - снос осуществляется по воле правообладателя, а разрушение - без его воли? Действительно, исходя из толкования п. 3 ст. 287.3 ГК РФ, можно сделать вывод, что снос - это прекращение существования объекта недвижимости по воле самого собственника; под разрушением законодатель понимает либо уничтожение объекта (п. 4 ст. 287.4 ГК РФ), либо нарушение свойств объекта, не влекущее его гибель (п. 1 ст. 287.7 ГК РФ), при этом разрушение возможно как по воле самого собственника, так и без его воли. Таким образом, использовать волевой признак при разграничении указанных понятий невозможно, в свою очередь, в одной главе в одни и те же категории вкладывается разный смысл.
Крайне важно определить, как соотносятся категории гибели, уничтожения, сноса или разрушения недвижимой вещи, так как законодатель связал сохранение права долевой собственности на земельный участок только со случаями сноса или разрушения здания/сооружения. Если мы предположим, что категории гибели, уничтожения, сноса и разрушения недвижимости разнопорядковые, то вынуждены будем сделать вывод, что в случае гибели или уничтожения вещи право долевой собственности за собственниками помещений или машино-мест не сохраниться. Если же мы предположим, что эти категории равнозначные, возникает вопрос: зачем законодатель использует разную терминологию?
Во-вторых, в норме констатируется, что в случае сноса либо разрушения здания/сооружения, право долевой собственности на земельный участок не прекращается. Однако законодатель и так никогда не ставил в зависимость прекращение прав собственности на земельный участок от гибели или уничтожения недвижимого имущества (об этом мы уже писали выше). Оснований, связанных с гибелью или уничтожением, для трансформации права долевой собственности в индивидуальную также не предусматривалось. Таким образом, цель появления данной нормы остается неясной.
В любом случае столь свободное использование законодателем категориального аппарата негативно отражается на правоприменении, позволяя толковать закон по-разному, тем самым вызывая различные правовые последствия.
Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение. Следует оценить положительно появление общей нормы, регулирующей прекращение права собственности на помещения в результате его бесхозяйственного содержания. В отличие от ранее действовавшей ст. 293 ГК РФ, новая норма распространяет правила на все помещения, независимо от назначения (жилое/нежилое), а также машино-места. В целом положения ст. 287.7 ГК РФ сформулированы практически идентично, за исключением лица, управомоченного на предъявление требований о прекращении права собственности.
Прекращение права собственности на здание или сооружение при государственной регистрации права собственности на его части. Пункт 1 ст. 287.2 ГК РФ ведет речь о прекращении права собственности на здание/сооружение в результате регистрации прав на помещения и машино-места. Об обратном процессе - о возникновении права собственности путем совпадения собственников помещений и/или машино-мест в одном лице - речи нет. Очевидно, что совокупное толкование п. 2 ст. 141.3 ГК РФ и п. 1 ст. 287.2 ГК РФ, а также ст. 133.1 ГК РФ свидетельствует о том, что приобретение права собственности на единый объект (здание, сооружение) с момента регистрации прекращения права собственности на отдельные объекты и права собственности на здание/сооружение как единую недвижимую вещь возможно. Но почему законодатель использовал такую технику, указав только одну из двух возможностей, не вполне ясно.
При этом в научной литературе отсутствие указания в законе на возможность обратной регистрации права собственности на здание/сооружение толкуют как прекращение "окончательно и бесповоротно" права собственности на здание в целом <4>. И такая позиция тоже имеет право на существование, так как законодатель избрал такую юридическую технику, что, по сути, толковать норму единообразно достаточно сложно. Хотя, по нашему мнению, с учетом положений ст. 141.3 ГК РФ, допускающей объединение недвижимых вещей в здание при условии регистрации прекращения права собственности на отдельные объекты, возникновение права собственности на здание возможно. При этом в отличие от создания здания, которое относится к первоначальным способам приобретения права собственности, образование здания путем объединения его частей является производным способом приобретения права собственности.
--------------------------------
<4> См.: Иванов А.А. Новая глава 17.1 ГК о праве собственности на рукотворную недвижимость // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2022. N 7. С. 43 - 57.
Если рассматривать в сопоставлении п. 1 и 3 ст. 287.2 ГК РФ, то складывается впечатление, что законодатель не различает категории объекта и субъективного права, возникающего относительно него <5>. В первой части нормы п. 3 ст. 287.2 ГК РФ законодатель говорит об образовании в составе здания/сооружения помещений, машино-мест как самостоятельных объектов, что, по мнению самого же законодателя, влечет возникновение права индивидуальной собственности на них и, соответственно, прекращение права собственности на здание в целом (п. 1 ст. 287.2 ГК РФ). Но если исходить из второй части, то оказывается, что собственники новых образованных объектов могут рассчитывать на долю "в счет долей всех сособственников таких здания, сооружения в праве собственности на такие здание, сооружение". То есть если автор настоящей статьи верно понимает используемый законодателем оборот, то на часть здания долевая собственность сохраняется, что означает и сохранение самого объекта собственности - здания? Впрочем, в научной литературе высказано совершенно противоположное мнение о том, что указанная норма ограничивает возможность оставшихся собственников сохранить право общей долевой собственности <6>. И такой подход к толкованию тоже вполне оправдан, если не обращать внимания на оборот о долях собственников зданий и учитывать содержание п. 1 ст. 287.2 ГК РФ.
--------------------------------
<5> На этот момент также обращается внимание в научной литературе. См.: Алексеев В.А. Новое в законодательстве о недвижимых вещах: критический комментарий // Закон. 2022. N 4. С. 101 - 112.
<6> См.: Иванов А.А. Указ. соч. С. 43 - 57.
В целом указанную норму достаточно сложно толковать с точки зрения русского языка, и, как следствие, появляются совершенно противоположные мнения, что недопустимо, так как правовое регулирование тех или иных отношений имеет одной из задач решение проблем правоприменения, а не создание их.
Помимо описанных выше проблем, существует и ряд системных, о которых, впрочем, мы уже писали <7>. Так, например, нормы об образовании недвижимой вещи содержатся и в гл. 6.1, и в гл. 17.1 (ст. 287.2 ГК РФ), понять, сделано это с какой-либо целью или в ее отсутствие, не представляется возможным, хотя структурно было бы лучше, если бы они следовали одна за другой. Многочисленны повторения норм, уже существующих в законодательстве (например, норма, заложенная в п. 2 ст. 263 ГК РФ, воспроизводится в ст. 287.1 ГК РФ; норма, закрепленная в п. 2 ст. 264 ГК РФ, повторяется в п. 1 ст. 287.3 ГК РФ).
--------------------------------
<7> См.: Дерюгина Т.В. Указ. соч. С. 24.
Подводя итог, следует отметить, что законодателю необходимо сформулировать дефиниции новых категорий, так как без понимания их сущностных характеристик правоприменение не будет единым и системным. С учетом того, что законодатель не определил понятия "снос" и "разрушение", возникает проблема с их разграничением. Предположение о том, что в основе такого деления лежит волевой признак - снос осуществляется по воле правообладателя, а разрушение без его воли, не находит своего подтверждения в законе. Однако в силу того, что они вызывают различные правовые последствия, хотелось бы получить ответ законодателя об их сущностных характеристиках.
Обосновано, что ограничение содержания права собственности путем изъятия права на восстановление объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке, не имеет под собой правовых оснований. Также полагаем, что требуется внесение изменений в п. 4 ст. 287.3 ГК РФ путем исключения прилагательного "случайной". Этот же казус можно устранить путем уточнения категориального аппарата. Но тогда необходимо синхронизировать другие нормы, регулирующие отношения при гибели имущества.
